ee ee ee ee ee ee es Ministerul Finantelor si Universitatea de $tiinte Agronomice gi Medicina Veterinara Bucuresti vs. 2.din cele 11 persoane fizice, reprezentate de cabinetul de ayocatura Aposto! Dan Raport de verificare asupra raportului de constatare tehnico stiintific al Directiei Nationale Anticoruptic 21.03.2012 volumul 159 Jntocmit de Virgiliu Vescan, Expert judiciar si Evaluator autorizat Confidential KPMG Ronan SRL 20 mai 2014 ‘Ace apr coming 25 de pag Anexee contin 10 pagneat Puncar 9 USAMY ot 11 periane fkce apo eis onli res) up ‘ipo deconatatre ONA oie 139 Yona mis Comin ‘etal privind denumitea Fiecarui coefcient si valorite posible ale acestora se regasesc in Anexa 4. 22.13 _Principalele neajunsusi ale metodei sunt: rw are in vedere conceptul de Cea mai bund utilizare (CMBU) care este un element de tbazn in evaluarea terenurilor liber intervie mei orespunzatoareeoeicentilor din formula nu sunt fundamen g ‘tine seama de drepurile de proprietate evaluates nefiind 0 legatura directa intre valoarea coeficientilor si informatile de piata,astfel aplicarea acestei metode poate conduce doar intamplator la veloarea de piata; + nus-a explietniciodata dece doar factor select in forrmula sunt cei care influenteaza ‘valoaren unui teren si cum sa doveditrelevanta celor selectatis + nua fst nctuolizaa de 1a apartc (elaborath de Primaria Muniipiului Bucuresti in 1992) din punet de vedere al principailorfactori si al valorior ortentative ale avestora in vreme ce prturile pe plat imobiliara ay evoluat permanent dupa anal 1992; © expe care o Flsess, opin de regula si metodn compart dress antl ica reaultasl aplicaitcomparatct prin bonitare sa confine saw sa fie confirma de catre _valorile de pinta rezutate in metoda compart! directe; @ inpreticinterationnla avai exis ometda similar pet eines aor de pias; + proves de select a yalori coef ste sublet; totodat, aceasta slete timiteaza folosire rationameatuli expertul, datorta posbilitatr lita deselectie ‘a marimilor folosite in evaluare, dint-un interval prestabilit 22:14 | Din acesteconsiderente metoda comparstiei prin bonitare nu este o metoda recomandata de Standardele de evaluare, In conclurie aplicarea acestei metode mu conduce ta obtinerea valor de piata. In roportl supus verificarit fost aplcata metoda comparatiei prin bonitre, ind sermalat in Rapomal DNA ca ou este © metoda de evuluare in_conformitate cu Standardcleee 2222 2223 Moist Finantlr USAMY ot 11 peso fice apt everiear (nlc supa ‘agra Ge some DNA, soln 139 deal Intemationale de Evaluare', iar pentru confirmacea rezultatului ei -a aplicat si metoda ‘Comparatiilor relative. Ca urmare # acestui demers, prin rezultetele obtinute, foarte apropiate, s-a concluzionat care este valoarea tercaurilor in opinia specialistilor DNA. [Altfel spus, confirmand rezultatele obtinute prin metoda comparatici prin bonitare, metoda compar: 1 devenit metoda pe care s-n bazat decizia de fundamentare a opiniel ia Raportal DNA. Neconformitatile idemtiticate in aplicarea metodei comparatici prin bonitare sunt prezentate in cupitolul 3 Metoda comparatitor directe Metada comparatillor directe este cea mai cunoseuta metoda de evaluare care se baneaza pe estimaren valorii unul bun pornind de la trancaetii eu bunue similare sh Thunurilor pentru care este aplicata,Principalul neajuns consta in mumarulredus de tranzacti Uallzarea acestei metode implica existenta unei pieve de anzactionare a saw/si in lipsa unor baze de date care sa consemneze preturile la are s-au incheiat ‘ranzactile de vanzare-cumpar In practica din Romania, in lipsa informatiilor privind preturile de wanzactionare, in evaluarea proprietatilor imobiliare sunt folositeinformat cozuti, sursete de informatit trebuie sa fle transparente iar informatiile verificabi ‘Tilizarca proturilor din ofere si nu a preturilor de tranzactionare introduce in algoritmaul De TT Ee Ze calcul un Tactor subiectiv suplimentar Tegat de diferente consemnata pe plata ine picture Te ofera 5 eele de Wanactionare. Aceasta "eorectio™ necesita jusiicare bazata eee aaa aia si . pe evdentele PICT ST CHIE Important de precizat ca depinde foarte mult de momenta in timp la care este realizatraportul de evaluare. Dintre tchnicile incluse in abordarea prin plata cele mai folosite sunt analiza cantitativa si analiza calitativa. Diferenta intre cele doun consta in modalitatea de deteqninare a corectilor side estimare a valori finale, In exdrul analizei cantitatve, coretile se exprima “fap ONA, ol 159,98 DT \ jr direct (rin nal aia privind ofertele, tn oricare din aSee ee Minne Finanteor 4 USAMV 1 persoane ce ‘Rap de vec aml) ape. apo de Contre DNA volt 39 Bina (onfdeti in marime absoluta saw procentuala, In cazul analizei calitative evaluatorul analizeara ‘vanzivile comparabile pentru a determina dacd earacteristicile proprietajilor comparabile sunt inferioare, superioare sau similare cu cele ale proprietitit subiect, fara a face 0 ‘cuantificare a corestior. In cadrul Evaluarilor a fost aplicata metoda comparatiilor relative care face parte din analiza TENGE care recunoaste Ineficienfele piejelor imobiliare gi dificultatea de ‘Exprimare cu preeizie matematica a coree(ilor. ace ‘Asa cum se prevede si in ,Evaluarea proprieiatilor imobiliare” Editia 13°, win ana iza prin ‘comparajia relativa, un factor cheie i reprezinté proprietile eomparabile cu cea mai bund titizare similar, cage concureaza pe pie(e similare eu cen a proprietatil subieet, Diferentele semnifieative fatre cele mai bune utitiziri pot exclude din analiza calitativa o potentials aga cum ar fi exelusd si in-cxzul provesuldi de coredtie cantitativa tranzactie comparabil ject intre are. ineazul Rezultate eredibile se pot objine, de obicei, prin pozitionarea proprieta\ proprictatitecomparabile cae i sunt superioar i cle care sunt inf tn care propietile comparable sunt toate supertoare sau toate inferioare propre sabiect, se poate defini doar o liti superioarS, respectiv una inferioarl sf nu un Interval posibil de valor pentru propretatea subleet, In acca situa, sing laze pe ear o poate rage evakaorl pivnd proprieiatasubiect, ste flee valoren sreate mat mare deta comparaiei uiicaa de valoare cea mai mar (Que of fst attatv i proprietor comparsbife sunt inferior) fe mai met dee indica de valoare omparbii cea mat cd (ack lft ator clita i propitilor compare sunt superior), Evaluator rebule 6 ceretezsasiduu pia penta obyine si aanalize date appeal ue, Evalue Proper tnohitixe 18, Da UANEVAR, Cop. t4 = Acalza Compara sestona 147 sti 2011, vere nh roman ea 2 nb?232 233 Minera Fnantelor yi USAMY 0.1 periane fice Raport de verifiare (aia eit) aspen raporulul de constsare DNA, volun 139 2040 2014 Conteh obtinute prin celelate doua metode. Neconformitatile lentifieate in aplicarea metodei reziduale in raportul supus verificari sunt prezentate in capitolul 3. 2.3 Particularititile evaludrii la o dati anterioara Raportul DNA contine estimarea valorii unor suprafete de teren avand ca dat evaluarii anii 2000, 2003 si 2004, iar ca data a raportului anal 2010. Pars Dae ela Prin notiunea data evalus ii se intelege anul in care au fost valabile concluziile evaluat, Prin notiunes data raportului se intelege anul in care au fost realizate rapoartele de cevaluare. Astfel, pentru evaluate realizate de SGET data evaluarii este acecasi cu data raporului. Reatizarea unci evaluari lao data anterioara este 0 operatiune Uelicata a carei complexitate creste pe 1 ce distanta masurata in ani dintre data raportulul si date evaluarii este mai mare. In cazul prezentei analize consideram ea realizarea unei evaluari ta o data nterioara cuprinsa intre 7 10 ani se alla in categoria siunilor cu complexitae riicata, In cazul unor evaluat la © data anterioara datei raportului de evaluare exista niste eerinte specifice obligatorii, respect + procesul de evaluare trebuie sa tina seama exclusiv de datele si informatie care erau in vigoate la data evaluari si care puteau fl accesate de eatre evaluatori Ia acea data; ‘nu vor fi folositereferri Ia acte normative care au aparut dupa data evaluat nu vor fi facute referiri Ia standardele de evaluare aparute dupa data evalu ‘hu se va tine seama de prevederi urbanistice care nu erau valabile ta data evaluari, respectiv se va avea in vedere utlizarea legala a proprictatii de la data evaluarit; cexistenta In date evaluarit si nu va ft influentata de dezvoltarile imobiliare ulterioare ob" incadrarea in zona a proprietatii evaluate va tine seama de dezvoltares imobiliara 1 ee nee ee acesiein, Aveasta cerinta este incalcata deseori atunci cand distanta intre date evaluari si data raportului este mare in timp (mai mare de3 ani) cw atat mai mult cu cat intervalul respectiv euprinde o perioada de timp in care piata imobiliara a avut 0 evolutie foarteane 5 Ministerat Finanplor 91 USAMV vn. persoone ie Raport de werfiare (ena eres sopra raporni decontaze DNA, von! 133 4 Clasificarea neconfort itiqilor identificate Pe baza neconformitatiloridentificate i descrise in Capitolul 3 si tinand seama de definitia celor doua tipuri de neconformitati, voi proceda in cele ce urmeaza la clasificarea neconformitatilor in majore sau minore. Reamintesc ca, in esenta, neconformitatile jore reprezinta acele neajunsuri ale raportului care afecteaza direct rezultatul evaluari, iar neconform tile minore reprezinta acele neajunsuri ale raportului care nu influenteaza direct rezultatele evalua 42 Supeattleeoste” i Rept” DNA CATE 6.140 mp in [| Report SGPT 2000 si 1.673.980 mp in Report | scer2u) 2.246.529 mp in Ruportul DNA versus 1.7- [3] Drepnants evaluate (repr Taare, op a proprietate) ~ alegerea coeficientilor de bonitare [a] Moda de apie a moder compara pin bonTar | 1 Aee | ea rpede es | [aa | Modul de aplicare al metodei comparaiel prin bonitare | Nesoafermaitate majora 4.43 | Modul de aplicare al metodel Comparatiei prin bonitare | Neconformitate majora ~ diferente majore intre coeficientii selectati in | Raportul DNA versus coeficienti selectati in evaluatile | | Neconformitate majora I meiodel ‘comparatiilor relative ‘comparabilelor | | area | Neconformitate majora a‘i v v ,_=— = = may Ministerul Finanjelor i USAMY vs. 11 persoane fisice Raport de verificare (analiza erties) asupea saportul de con Renin ‘Metoda comparatiilor relative ~ aplicarea corectiilor tare DNA, volumol 159 20 mai 2014 Confidential Neconformitate majora | | Metoda comparatiilor re ative — selectarea rezultatului ‘Neconformitate majora 433 final | 46 | Metoda reviduala — mod de aplicare si extrapolure | Neconformitate majora | rezultat \27 [Evaluarea lao data anterioara — ut Neconformitate minora informatii ulterioare datei_evaluarii, | previzionate [48 | Forma raportuiui —erori de calcul, greseli de redactare | Neconformitate minora4 Be ‘Minitrat Finantlor $1 USAMY vs. 1 persone fice Raport de verificare ana eed) supe ‘poral do constage DNA, weal £28 dom 2018, 5s Concluzii 3.1.1 Inurma analizei Evaluarilor am identifi it i multe neconformitati, dintre care cea mai ‘mare parte sunt neconformitati majore, care au afectat aplicarea metodelor de evaluare, iar cele mai evidente asemenea neconformitati fe-am identificat in cazul metodei ‘comparatici relative, care a fost intregral aplicata cronat. Dupa cum am mentionat anterior, consider aceasta metoda ca flind metoda de baza pentru fundamentarea nivelului “valorii de pinta” (aceasta fiind “proba” pentru rezultatul obtinut prin metoda comparatiet Prin bonitare si care a fost retinut in cadrul Evaluarilor ca opinie finala), Neconformitati smajore am ide jcate si in cazul metodei comparatiei prin bonitare, S12¢~ Avand in vedere in urma clasificarii neconformitatilor, majoritatea covarsitoare 1 facestora se incadrandeaza in categoria neconformitatilor majore, in opinia mea coneluziile privind valoarea sunt viciat toate evaluarile cuprinse in Raportul DNA, pentru ca toate metodele de evalunre utilizate contin erori care au afectat decisiy 5.1.3 Aceasta analiza critica nu estimeaza o valoare altemative pentru burl evaluat initial Realizarea unei expertize judiciare cu obiective clar stabilite si indeplinite in mod adecvat Poate sa conduca la indepartare tuturor neconformitatilor idenitficate si prezentate pe larg, in acest raport de verificare, acs