27/09/2020

Real Estate Agency

Strata Title
Management
Elemen properti
Pertemuan ke 3

Real Estate Agency

MATERI 1

1
 27/09/2020

• The reciprocal rights and liabilities between a

principal and an agent reflect commercial and legal
realities.
• A business owner often relies on an employee or
another person to conduct a business.
• The principal is bound by the contract entered into
by the agent, so long as the agent performs within
the scope of the agency.
• A third party may rely in good faith on the
representation by a person who identifies himself as
an agent for another

There are three broad classes of agent:

 Universal agents hold broad authority to act on behalf of the
principal.
 General agents hold a more limited authority to conduct a
series of transactions over a continuous period of time; and
 Special agents are authorized to conduct either only a single
transaction or a specified series of transactions over a limited
period of time.

2
 27/09/2020

 Three major ways property manager can involve in the real estate
management :
 as individual manager,

who are directly employed by owners of individual buildings

 as employees of management firms,

which hire property managers to oversee numerous buildings under their care

 as employee of real estate agencies that offer a variety of services including a

property management division

1. To achieve the objectives of the property owners

The Primary 2. Generating income for the owners and preserving or
Function of increasing the value of an investment property.
Property 3. To generate the greatest possible net income for the
Manager owners of investment property over the life of that
property.

3
 27/09/2020

1. Identification of the parties and the property.

2. Period over which the contract is to run.

The Essential
Elements of 3. Authority and responsibilities of the manager.

Management 4. Responsibilities of the owner.

Contract: 5. Fees and leasing/sales commissions.

6. Signatures of the parties

 Management contracts involve not just selling a method of

doing things (as with franchising or licensing) but involves
actually doing them. A management contract can involve a wide
Con’t range of functions, such as technical operation of a production
facility, management of personnel, accounting, marketing
services and training

4
 27/09/2020

 Identification of the parties and the property.

The Essential  Period over which the contract is to run.
Elements of  Authority and responsibilities of the manager.

Management  Responsibilities of the owner.

 Fees and leasing/sales commissions.
Contract:
 Signatures of the parties

 Monthly report and disbursement

 Surety bond
 Handling funds
Management’s  Authority to rent, operate and manage premises
Responsibilities  Expenditure
 Marketing costs
 Agent’s control over personnel

5
 27/09/2020

 Payroll
 Insurance
 Payment on owner’s behalf
Owner’s  Bookkeeping and auditing
Responsiblities  Building expenses and repairs
 Advertising for tenant
 Management fees

 The employee manager is directly responsible to the office

1. Employer- owner.
 The manager should obtain from the employing corporation
Employee written authorization to sign binding leases.
Relationships  It is found most often in banks, large corporations and other
private institutions.

6
 27/09/2020

 It is a device by which one person or institution transfer legal

ownership of property to someone else to hold or manage for
the third party.
2. Formal  Trust are created by written agreements that establish formal
fiduciary relationships.
Fiduciary  The property owner called a trustor, transfer the legal title to
Relationship property to a trustee (who will manage the property) and
transfers the equitable title to one or more beneficiaries.
(Trust)  The property manager is an extension of the trustee and must
manage the property .

 Fiduciary Duties
 The duty of loyalty means that the property manager must always put
the property owner’s interest first, above his own interests.

 The duty of care requires the property manager to exercise a

reasonable degree of skill while managing the property.

 The duty of obedience means that the property manager must carry out
, in good faith, the property owner’s instructions.

 The duty of accounting requires the manager to accurately report on

the status of all funds received on behalf of or from the property
owner.

7
 27/09/2020

Strata Title
Management
Materi 7

 Strata title is a form of ownership devised for multi-level

apartment blocks. The 'strata' part of the term refers to
apartments being on different levels, or "strata".
DEFINISI
STRATA TITLE  Title to a residential apartment which forms part of a 'strata
house', incorporating rights over shared areas and shared
property which forms part of the apartment.

8
 27/09/2020

Strata title was first introduced in 1961 in the state of New

South Wales, Australia, to better cope with the legal
ownership of apartment blocks. Previously, the only
adequate method of dividing ownership was company
title, which suffered from a number of defects, such as the
difficulty of instituting mortgages. This term also applies to
house-type strata title units in Australia.

Other countries that have adopted the Australian system

of apartment ownership include: Canada, Singapore, South
Africa, Indonesia, Malaysia, Fiji and The Philippines

Other countries have legislation based on similar principles

but with different definitions and using different
mechanisms in their administration.

 Berpangkal pada teori-teori tentang pemilikan atas

suatu benda, yaitu : suatu benda dapat dimiliki oleh
seseorang, dua orang atau bahkan lebih, yang
dikenal dengan kepemilikan bersama.
KONSEP
KONDOMINIUM  Bentuk pemilikan bersama :
1. Pemilikan bersama yang terikat
2. Pemilikan bersama yang bebas

9
 27/09/2020

 Menteri Negara Agraria/Kepala BPN (1996)

Rusun merupakan terjemahan dari condominium, flat atau
apartemen (co=bersama, dominium= kepemilikan)

 Soni Harsono (1991)

ISTILAH Inti sistem kondominium adalah pemilikan bersama atas
sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena itu
KONDOMINIUM/ pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang
RUMAH SUSUN mengatur tanah.

 The Real Estate Institute of Australia

“strata title is a system of land title based on horizontal
subdivision of air space. In practice, plans of building are
registered,containing internal unit market as to their boundaries,
and each allocated a lot number as in a plan of subdivision.”

 International Association of Assessing Officer

(IAAO)
ISTILAH
KONDOMINIUM/
RUMAH SUSUN “Condominium is a separately owned unit of
real property in the same structure with other
such units; the unit owners hold on undivided
interest in common elements of the property,
such as a lobby, swimming pool and grounds”.

10
 27/09/2020

 ASAS PERLEKATAN (ACCESIE/NATREKKING)

* bangunan menjadi bagian dari tanahnya
* bangunan yang didirikan di atas kepunyaan pihak lain
menjadi milik empunya tanah (kecuali diperjanjikan
ASAS-ASAS lain)
DALAM SISTEM a. Perlekatan secara horizontal, yaitu melekatkan suatu benda sebagai
KONDOMINIUM bagian yang tidak terpisah dari benda pokoknya (eg. Balkon pada rumah
induknya)
b. Perlekatan secara vertikal, yaitu perlekatan secara tegak lurus yang
melekatkan semua benda yang ada di atasnya maupun di dalam tanah
dengan tanah sebagai benda pokoknya.

 ASAS PEMISAHAN HORIZONTAL

Lanjutan…. Asas pemisahan horizontal adalah asas yang membagi, membatasi
dan memisahkan pemilikan atas sebidang tanah berikut segala
sesuatu yang berkenaan dengan tanah tersebut secara horizontal

11
 27/09/2020

Strata title dijelaskan secara jelas sebagai hak milik

atas satuan rumah susun (HMSRS), di mana sebagai
pemegang hak, seseorang berhak pula atas sebagian
Strata Title di (proporsi) bagian-bersama, benda-bersama maupun
tanah-bersama. Hak (kepemilikan) atas bagian-
Indonesia bersama, benda-bersama maupun tanah-bersama
tidak menunjuk kepada bagian atau lokasi tertentu
tetapi dalam bentuk proporsi atau prosentase
kepemilikan.

Isi HMSRS meliputi :

1. Hak perseorangan atas SRS yang digunakan secara terpisah.
2. Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah
susun.
Isi dan Sifat 3. Hak bersama atas benda benda.

HMSRS 4. Hak bersama atas tanah

Sifat HMSRS :
Meskipun HMSRS merupakan hak kepemilikan perseorangan
terhadap hak bersama, di dalam heirarki hak penguasaan
atas tanah pada hukum tanah nasional, HMSRS
dikategorikan sebagai hak perseorangan

12
 27/09/2020

Sebagai bukti kepemilikan strata title, suatu sertifikat hak milik atas
satuan rumah susun (HMSRS) yang didalamnya menerangkan tiga hal:

 Pertama adalah keterangan mengenai letak, luas dan jenis hak tanah-
bersama. Keterangan ini dapat dilihat pada salinan buku tanah dan surat
ukur (lebih dikenal dengan nama sertifikat tanah) atas hak tanah
Bukti bersama dimana suatu apartemen berdiri.
 Kedua adalah ”Gambar Denah”. Gambar denah merupakan gambar
Kepemilikan yang menunjukkan terletak di lantai berapa unit (satuan) rumah susun
yang bersangkutan. Selanjutnya di dalam gambar denah lantai tersebut
Strata Title ditunjukkan pula letak atau posisi unit tersebut.
 Ketiga adalah ”Pertelaan”. Pertelaan merupakan penjelasan mengenai
besarnya proporsi atau bagian hak atas bagian-bersama, benda-
bersama, dan tanah-bersama.

 UU NOMOR 20 TAHUN 2011, tentang Rumah Susun

 PP NOMOR 4 TAHUN 1988, tentang Rumah Susun
 PP NOMOR 24 TAHUN 1997, tentang Pendaftaran Tanah
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.60/PRT/1992 Ketentuan Persyaratan
Teknis Rumah Susun dan satuan rumah susun
 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989 tentang
Bentuk dan Tata Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah
Landasan Hukum Susun dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1989
tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan
Pembangunan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun.
Rumah Susun  Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan
Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman
Nasional No. 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta
Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan
Penghuni Rumah Susun.
 Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/1994
tanggal 17 Nopember 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan
Rumah Susun.

13
 27/09/2020

 "Tanah bersama" adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak
bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan
ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.

 "Bagian bersama" adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara

tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi
dengan satuan-satuan rumah susun.

 "Benda bersama" adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah

DEFINISI susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama.

 "Lingkungan" adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas

yang di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan
fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat
pemukiman.

 Pasal 46

 (1) Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik

atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah
dengan hak bersama atas bagian bersama, benda
HAK bersama, dan tanah bersama.
KEPEMILIKAN
SARUSUN
 (2) Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dihitung berdasarkan atas NPP.

14
 27/09/2020

Pasal 17
Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
HAK ATAS ATAS
UNTUK Pasal 18
PEMBANGUNAN Selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
RUMAH SUSUN
Pasal 17, rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus
dapat dibangun dengan:
a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b. pendayagunaan tanah wakaf.

Pasal 47
(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna
bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai
di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
(2) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang
yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
(3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
TANDA a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan;
BUKTI b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki; dan
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama,
dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
(4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor
pertanahan kabupaten/kota.
(5) SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.

15
 27/09/2020

Pasal 48

(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau
tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun.
(2) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan
yang terdiri atas:
a. salinan buku bangunan gedung;
b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
TANDA BUKTI c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang
dimiliki; dan
d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang
bersangkutan.
(3) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota
yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung.
(4) SKBG sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani
fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(5) SKBG sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum.

1 2 3 5
4
Pencadangan Pembebasan Perencanaan Selesai
Ijin Mendirikan
Tanah/ Tanah Pembangunan Membangun
Bangunan
Ijin Lokasi Rusun

3a 4a 5a
Permohonan Hak Pengajuan Hak/ Pengesahan
atasTanah Sertipikat HGB a.n. Pertelaan
dan Sertipikat Developer

8
9 7
Sertipikat
Jual Beli HMSRS Akta Pemisahan
HMSRS
(Akta PPAT) dibuat Developer
a.n. Developer
disahkan Pemda
6
Ijin
Layak Huni

10 11
AD/ART Pendaftaran Sertifikat HMSRS
Perhimpunan peralihan HMSRS a.n. Pembeli
Penghuni a.n. Pembeli

16
 27/09/2020

NPP atau Share Value adalah angka yang

menunjukkan perbandingan antara satuan rumah
susun (SRS) terhadap hak-hak atas bagian bersama,
PENGERTIAN benda bersama dan tanah bersama, dihitung
NPP/SHARE berdasarkan luas atau nilai SRS yang bersangkutan
terhadap jumlah luas bangunan atau nilai rumah
VALUE susun secara keseluruhan pada waktu penyelenggara
bangunan menghitung biaya pembangunan
keseluruhan untuk pertama kalinya dalam
menentukan harga jualnya.

 Mengetahui nilai masing-masing sarusun terhadap bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama dalam
lingkungan rumah susun secara keseluruhan.
 Digunakan sebagai dasar untuk mengadakan pemisahan
dan penerbitan HMSRS.
 Digunakan sebagai dasar untuk menetukan hak dan
kewajiban terhadap pemilikkan dan pengelolaan bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Maksud dari
 sebagai hak suara dari pemilik sarusun.
Penetapan NPP
 Menentukan jumlah dari milik bersama yang belum/ tidak
dapat terbagi.
 Proporsi dana yang harus dibayar masing-masing pemilik
sarusun kepada pihak pengelola.
 Hak atas keuntungan hasil penjualan tanah jika
kepentingan bersama dihentikan atau tanah dijual.

17
 27/09/2020

Berdasarkan Luas
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑈𝑛𝑖𝑡 𝑆𝑎𝑟𝑢𝑠𝑢𝑛
NPP =
𝐽𝑢𝑚𝑙𝑎ℎ 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑈𝑛𝑖𝑡 𝑆𝑒𝑙𝑢𝑟𝑢ℎ 𝑆𝑎𝑟𝑢𝑠𝑢𝑛
FORMULASI
PENGHITUNGAN
Berdasarkan Nilai Bangunan
NPP/SHARE VALUE
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 𝑈𝑛𝑖𝑡 𝑆𝑎𝑟𝑢𝑠𝑢𝑛
NPP =
𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 𝑆𝑒𝑙𝑢𝑟𝑢ℎ 𝑆𝑎𝑟𝑢𝑠𝑢𝑛

HAK
HAK DAN • Memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya termasuk
KEWAJIBAN bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
PENGHUNI secara aman dan tertib.
RUMAH SUSUN • Mendapatkan perlindungan sesuai dengan anggaran
dasar dan anggaran rumah tangganya.
• Memilih dan dipilih menjadi anggota pengurus
perhimpunan penghuni.

18
 27/09/2020

KEWAJIBAN
HAK DAN • Mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib
KEWAJIBAN dalam rumah susun danlingkungannya sesuai dengan
PENGHUNI anggaran dasardan anggaran rumah tangga.
RUMAH SUSUN • Membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi
kebakaran.
• Memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk
bagian dan benda bersama.

• Melakukan perbuatan yang membahayakan

LARANGAN keamanan , ketertiban dan keselamatan
TERHADAP terhadap penghuni lain, bangunan dan
lingkungan.
PENGHUNI
RUMAH • Mengubah bentuk dan/atau menambah
SUSUN bangunan di luar SRS yang dimiliki tanpa
mendapat persetujuan (baik dari perhimpunan
penghuni dan/atau dinas tata kota.

19
 27/09/2020

• Perhimpunan penghuni dapat mewakili para penghuni dalam melakukan

perbuatan hukum baik dalam maupun keluar pengadilan.
• Keberadaan perhimpunan penghuni adalh untuk mengatur dan mengurus
kepentingan bersama yang bersangkutan sebagai pemilikan, penghunian
dan pengelolaannya.
• Sebelum perhimpunan penghuni terbentuk maka Perusahaan Pembangunan
Rumah Susun (PPRS) wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan dan
membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni dalam waktu
PENGHUNIAN DAN yang secepatnya.
PENGELOLAAN • Setelah rumah susun dihuni, UURS mewajibkan kepada para penghuni untuk
membentuk perhimpunan penghuni dan setiap penghuni wajib menjasi
RUMAH SUSUN anggotanya.
• Perhimpunan penghuni dibentuk dengan akta yang disahkan oleh Bupati
atau Walikotamadya (khusus DKI Jakarta , disahkan oleh Gubernur).
• Keanggotaan pengurus perhimpunan penghuni dipilih berdasarkan asas
kekeluargaan oleh dan dari anggota perhimpunan penghuni melalui rapat
umum perhimpunan penghuni.
• Pengurus perhimpunan penghuni minimal terdiri dari seorang ketua,
sekretaris, seorang bendahara dan pengawas pengelolaan.

 Membina terciptanya kehidupan lingkungan yang sehat , tertib

FUNGSI dan aman.
PERHIMPUNAN  Mengatur dan membina kepentingan penghuni.
PENGHUNI  Mengelola rumah susun dan lingkungannya.

20
 27/09/2020

• Mengesahkan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga

yang disusun oleh pengurus dalam rapat umum perhimpunan
penghuni.
• Membina para penghuni ke arah kesadaran hidup bersama
yang serasi, selaras dan seimbang dalam rumah susun dan
lingkungannya.
• Mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yamg tercantum
TUGAS POKOK dalam AD da ART.
PERHIMPUNAN • Menyelenggarakan tugas-tugas administratif penghunian.
PENGHUNI • Menunjuk/membentuk dan mengawasi badan pengelola
dalam pengelolaan rumah susun dan lingkungannya.
• Menyelenggarakan pembukuan administratif keuangan
secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan penghuni.
• Menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah
ditetapkan dalam anggaran dasar dan anggaran rumah
tangga.

• Sejak terbentuknya perhimpunan penghuni, pada

dasarnya PPRS diwajibkan untuk mengelola rumah susun
dalam jangka waktu sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan
dan selama-lamanya 1 (satu) tahun.
• Setelah perhimpunan penghuni terbentuk, pengelolaan
terhadap SRS dilakukan oleh pemilik atau penghuni
sesuai dengan AD dan ART yang telah ditetapkan oleh
PENGELOLAAN perhimpunan penghuni. Akan tetapi berdasarkan Pasal
19 (4) UURS, perhimpunan penghuni dapat menunjuk
suatu badan pengelola untuk melaksanakan tugas-tugas
tersebut.
• Badan pengelola yang ditunjuk harus berbadan hukum,
profesional dan mempunyai unit organisasi, personal dan
peralatan untuk mengelola rumah susun.

21
 27/09/2020

• Melaksanakan pemeriksaan, pemeliharaan, kebersihan

dan perbaikan rumah susun dan lingkungannya pada
bagian, benda dan tanah bersama.
TUGAS • Mengawasi ketertiban dan keamanan penghuni serta
BADAN penggunaan bagian, benda dan tanah bersam sesuai
dengan peruntukkannya.
PENGELOLA • Secara berkala memberi laporan kepada perhimpunan
penghuni disertai permasalahan dan usulan
pemecahannya.

Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan-kegiatan

operasional berupa pemeliharaan, perbaikan dan
SKUP pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas
PENGELOLAAN sosial, bagian dan tanah bersama. Pembiayaan
pengelolaan dibebankan kepada penghuni atau pemilik
SRS secara proporsional melalui perhimpunan penghuni.

22