KIẾN THỨC, QUY TRÌNH, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG CHUNG CƯ.

(up lại cho ae chưa đọc)

Thất bại trong hợp đồng mua bán vì đầu chủ không nét hoặc đầu sale khai thác thiếu thông tin và nhiều lý
do khác.
Bằng những kinh nghiệm xương máu của mình, tôi nghĩ rằng mình phải viết một cái gì đó để các giao
dịch được thành công, tránh mất thời gian của nhau và tránh cái nhìn thiếu thiện cảm về sale.
Về pháp lý và thủ tục chuyển nhượng...
Sỏ đỏ hay hợp đồng mua bán có thể cầm cố trong ngân hàng hoặc đã trả 100%.
-Nếu sổ đỏ vay ngân hàng thì chủ nhà phải tất toán với ngân hàng để rút sổ rồi mới lên vp công chứng
sang tên cho khách được.
- Nếu hợp đồng mua bán cầm cố trong ngân hàng thì phải tất toán để rút hdmb với lên vpcc sang tên cho
khách được.
Thủ tục mua bán nếu có sổ đỏ thì đơn giản hơn hdmb,một buổi lên công chứng,nộp thuế và chờ khoảng
15 đến 20 ngày là xong.
Riêng hợp đồng mua bán thì hơi phức tạp hơn:
-Chủ nhà lên phòng chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư 2 tờ xác nhận gồm:
Tổng tiền đã đóng cho cđt và chưa đóng 5% tiền làm sổ( thủ tục này mất 5 đến 7 ngày tùy cđt )
-Sau khi có xác nhận của cdt thì cùng khách và chủ lên vpcc làm thủ tục sang tên, nộp thuế, xác nhận
chuyển nhượng của cđt...
-Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư
gồm có:
+ Hộ Khẩu /Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng, bên nhận
chuyển nhượng (bản gốc).
+ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (nếu đã kết hôn),
hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bản gốc)
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)
+ Biên bản làm việc của chủ đầu tư giữa hai bên chuyển nhượng & nhận chuyển nhượng (bản gốc)
+Thông báo của chủ đầu tư về việc đủ điều kiển chuyển nhượng hợp đồng mua bán (bản gốc)
+ Giấy xác nhận bán qua sàn (đối với HĐMB ký trước ngày 01/07/2015)
+ Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)
+ Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
+ Phụ lục biên bản thanh toán đợt chủ quyền (trường hợp đã nhận nhà)
- Kê khai nộp thuế. Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
+ Giấy tờ liên quan đến căn hộ
+ Giấy ủy quyền nếu người đi đóng được ủy quyền
+ Biên bản bàn giao
+ Sổ hộ khẩu photo công chứng
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
+ Hoá đơn VAT các đợt thanh toán
+ Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế
- Xác nhận chuyển nhượng của cđt
Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã
được công chứng
Hồ sơ gửi lên chủ đầu tư gồm có:
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)
+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
+ Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
+ Biên lai đã nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
+ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận
chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực)
+ Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu/Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)
Thời gian chủ đầu tư xác nhận: Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư nhận được hồ sơ hợp
lệ. Sau khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ đầu tư sẽ phải gửi
lại bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ sau:
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)
+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
+ Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
+ Biên bản bàn giao nhà (bản gốc)
- Các trường hợp thực tế khi mà khách muốn cọc nhưng không đến được với nhau:
-Căn số X.. : Chủ vay nghân hàng nhưng không đủ tiền giải chấp lấy sổ vì vậy chủ yêu cầu khách cọc
trước một khoản tiền lớn để chủ lấy số tiền đó đi giải chấp n.h
Kinh nghiệm: các bạn sale phải hỏi kỹ chủ về tài chính,tình trạng sổ...để nói với khách ngay từ đầu,
không phải đưa khách lên mới phát sinh vấn đề, khách chắc chắn sẽ không hài lòng. Một số khách chắc
chắn sẽ không bỏ tiền ra để giúp chủ nhà tất toán. Hai bên ra về, giao dịch thất bại.
+ Giải pháp tư vấn: Chủ sẽ phải làm việc với ngân hàng để đảm bảo khi nộp tiền giải chấp sẽ lấy được sổ
ngay trong ngày,khách là người sẽ dùng tiền của mình để giải chấp ngân hàng. Tại đây có 4 bên gồm:
chủ,khách,ngân hàng, người của vpcc. Bên công chứng sẽ soạn sẵn hợp đồng,lăn tay và ký trước, chờ sổ
rút từ ngân hàng ra khách sẽ cầm sổ và bên công chứng sẽ đóng dấu vào hợp đồng và lo thủ tục còn lại.
Cố gắng hoàn tất trong ngày vì nếu để sang nhiều ngày thì rủi ro sẽ thuộc về phía khách nếu chủ có sảy ra
chuyện làm ảnh hưởng đến việc hoàn tất giao dịch.
- Căn X...: Pháp lý cực lằng nhằng,chủ đứng tên lại không phải người mua,gặp chủ rất khó mà phải nhờ
bên thứ 3( Bên thứ 3 này làm việc không có uy tín,mất lòng rất nhiều sale và khách)
+Kinh nghiệm: không nên giao dịch những căn pháp lý không rõ ràng,tránh trường hợp kiện tụng tranh
chấp sau này. Làm là phải gặp chủ,không gặp không làm.
- Căn X..: Hôm qua chủ bảo giá x,đã chốt chắc rồi, khách lên mua cả 2 căn lại bảo không bán.
+ Kinh nghiệm: Những chủ không quyết đoán, lúc này lúc nọ tốt nhất không nên chăm,treo căn luôn.
Chăm những chủ này bạn sẽ mất khách ruột của mình,một vài lần ko nét họ sẽ mất niềm tin.
Tâm sự riêng với các bạn sale!
Có nhiều bạn mới vào ngề,chủ gửi giá nét lại báo khách là giá đã bao phí, khách đến cọc thì chủ nhà bảo
giá a báo là là giá nét...cãi nhau loạn xạ. Vậy giá nét được hiểu là giá chủ thu về không bao gồm giá sang
tên hợp đồng và phí môi giới.
Lắm bạn chốt xong rồi đến khi hỏi hoa hồng thì chủ bảo giá anh bán không bao phí hoa hồng. Vậy để
chặt chẽ vấn đề này các bạn nên ghi âm cuộc gọi hoặc nhắn tin để xác nhận các điều khoản trước khi đưa
khách lên với chủ.
Một vài bạn up thông tin sai lệch về giá để lấy data khách, điều đó bình thường nhưng các bạn lại như chủ
nhà hẹn khách hết ngày này sang ngày nọ, nào là đi công tác, nào là đang tiếp khách...nói chung không
đến được với nhau.
Đừng bao giờ làm vậy, làm như thế sẽ bị thiếu thiện cảm của khách và làm loạn thị trường mua bán,làm
các giao dịch khác khó thành công. Bạn có thể hướng khách sang nhưng căn thực tế đang có.
Chúc các giao dịch thành công tốt đẹp. Có vấn đề gì thắc mắc thêm ae vui lòng comment hoặc ib.
Bất Động Sản Phúc Hưng

Bước 1: Xác định kỹ nhu cầu

Hãy dành thời gian xác định kỹ lưỡng về ngôi nhà mà bạn và gia đình mong muốn: có bao nhiêu phòng
ngủ tối thiểu, diện tích tối thiểu, vị trí nhà, khu dân cư mong muốn, có cần gần trường học, bệnh viện hay
cơ quan không? Hiểu rõ nhu cầu tưởng chừng như đơn giản và thường bị khá nhiều người bỏ qua. Song
nếu xác định đúng và đủ nhu cầu, bạn sẽ thu hẹp phạm vi tìm kiếm nhà giữa hàng trăm ngàn nhà đất đang
giao dịch trên thị trường. Tăng khả năng đánh giá căn nhà, khả năng ra quyết định chính xác và rút gọn
thời gian mua bán nhà.
Xác định đúng và đủ nhu cầu cũng giảm bớt áp lực tài chính khi bạn chọn mua một căn hộ có diện tích
quá lớn mà gia đình dùng không hết.
Bước 2: Xác định ngân sách
Sau khi xác định được căn nhà phù hợp nhu cầu của gia đình, bạn cần tiếp tục xác định ngân sách và tính
toán tài chính.
- Nếu bạn đã tích lũy đủ tiền mua nhà, mọi việc sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Bạn chỉ cần tính toán các
khoản chi phí chuyển nhượng, phí cải tạo nhà, phí mua sắm nội thất và phí di chuyển đồ đạc phù hợp
trong khả năng tài chính.
- Trong trường hợp bạn chưa tích lũy đủ tiền mua nhà, hãy lựa chọn căn nhà sao cho số tiền bạn đang có
sẵn đạt khoảng 30% giá trị căn nhà. Hiện tại các ngân hàng đều hỗ trợ cho vay vốn mua nhà đạt 70% giá
trị căn nhà khi thế chấp chính căn nhà mua và lên đến 90% giá trị căn nhà nếu thế chấp bằng nhà đất
khác. Lãi suất cho vay trung bình giao động từ 5% đến 14% tùy từng ngân hàng, gói vay, giá trị căn hộ và
thời gian vay.
Lời khuyên là bạn chỉ nên vay 50% giá trị căn hộ để tránh áp lực tài chính nếu có thể. Từ đó, tính toán
ngân sách mua nhà thực tế dựa trên khả năng chi trả. Từ ngân sách đó bạn sẽ dễ dàng tìm kiếm nhà hơn.
Đọc qua 9 lưu ý không thể bỏ qua khi vay tiền mua nhà để biết cách tính khoản vay phù hợp với thu nhập.
Ngoài ra, đừng quên tính toán các khoản phí sang nhượng chủ quyền trong các thủ tục hành chính, phí cải
tạo nhà và phí dịch vụ chuyển nhà. Những khoản phí này tuy nhỏ nhưng hãy chắc bạn đã có dự trù cho
chúng và kiểm soát không vượt ngân sách quá nhiều.
Bước 3: Bắt đầu tìm kiếm nhà đất
Hãy bắt đầu tìm kiếm nhà từ nhu cầu về căn nhà và ngân sách bạn đã liệt kê trên. Có 3 cách cơ bản để bạn
tìm kiếm nhà như sau:
Hỏi thăm các mối quan hệ cá nhân: bạn bè, đồng nghiệp và họ hàng có thể biết các căn hộ đang bán phù
hợp với nhu cầu và ngân sách của bạn. Đừng quên hỏi thăm họ và
Tự tìm kiếm với Internet: Với cách tìm kiếm nhà truyền thống, thông thường, người mua sẽ tìm kiếm các
bảng rao bán nhà hoặc môi giới tại khu vực đến mong muốn của mình. Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại
đây, cách thức tìm kiếm nhà đã thay đổi rất nhiều nhờ sự ra đời của Internet và các trang rao vặt, trang
mạng xã hội. Tìm kiếm bằng Internet sẽ giảm bớt thời gian tìm kiếm, đồng thời, người mua dễ dàng tiếp
cận những thông tin rao bán mới nhất, đa dạng nhất để có nhiều lựa chọn. Hãy chọn lựa trang tìm kiếm
nhà phù hợp, có thông tin được cập nhật thường xuyên và uy tín. Tìm kiếm bằng Google rất dễ bị rối loạn
thông tin bởi bạn sẽ không biết đâu là thông tin mới nhất. Tin rao bán chưa qua kiểm chứng và đôi khi
không có đầy đủ hình ảnh. Nên lựa chọn trang web đảm bảo về tính xác thực về thông tin, có hình ảnh chi
tiết và có liên hệ trực tiếp từ chủ nhà.
Tìm kiếm thông qua hệ thống giao dịch bất động sản: Môi giới bđs, Các hệ thống giao dịch bất động sản
tại từng địa phương thường sở hữu những nhà đất giá tốt không đăng tin online. Họ còn là chuyên gia về
quá trình mua nhà, hiểu biết rõ khu vực bạn mong muốn, làm việc trực tiếp với chủ nhà, biết chính xác
giá trị căn nhà và có kỹ năng đàm phán tốt.
Bước 4: Kiểm tra nhà
Sau khi tìm kiếm được các căn nhà phù hợp, bạn cần đến kiểm tra thực tế căn nhà lần nữa để dễ dàng đưa
ra quyết định chọn lựa.
Nếu làm việc cùng hệ thống giao dịch nhà đất hay môi giới, bạn hãy yêu cầu họ sắp xếp hẹn tham quan và
đi cùng bạn. Các chi tiết bạn cần lưu ý sẽ bao gồm: tình trạng giao thông, lối vào nhà, kết cấu nhà, độ mới
cũ của căn nhà, nội ngoại thất, v.v. Nếu chưa có kinh nghiệm, hãy tham khảo hướng dẫn chi tiết xem nhà
do các chuyên gia gợi ý.
Đừng quên ghi chú lại những điểm ưu khuyết của căn nhà và hình ảnh các chi tiết bạn quan tâm để tiện so
sánh về sau. Đây cũng là các chi tiết dễ dàng mang lại lợi thế cho bạn khi thương lượng giá bán với chủ
nhà.
Bước 5: So sánh và ra quyết định
Sau khi tham quan, bạn cần so sánh các căn hộ mình xem liệu chúng có phải "căn nhà mơ ước" của gia
đình chưa. Nếu chưa, hãy tiếp tục tìm kiếm thêm. Trong trường hợp đã thấy một số căn nhà hợp ý, bạn
vẫn nên so sánh điểm mạnh và yếu của chúng và quyết định chọn căn nhà nào.
Lúc này, bạn cần xem lại bản liệt kê nhu cầu của mình, ngân sách tài chính và tiến hành cân đo đong đếm.
Căn nhà đáp ứng được những nhu cầu đề ra của gia đình, không vượt quá ngân sách, sở hữu những
khuyết điểm có thể cải tạo trong tương lai hoặc bạn có thể chấp nhận chúng, chính là ngôi nhà phù hợp
với bạn nhất.
Trong trường hợp cần thêm lời khuyên khi ra quyết định, hãy yêu cầu môi giới của bạn so sánh và phân
tích cho bạn. Ngoài những thông tin đánh giá căn nhà, họ thường sẽ cho bạn thêm lời khuyên về tiềm
năng tăng giá của căn nhà. Các thông tin này thường được xác định qua các thông tin quy hoạch đô thị,
thông tin phát triển hạ tầng giao thông và các dự án lớn sắp được xây dựng xung quanh.
Bước 6: Thương lượng
Khi đã quyết định chọn mua căn nhà nào, bạn cần tiến hành thương lượng càng sớm càng tốt. Những căn
nhà giá tốt thường được giao dịch nhanh chóng. Hãy tiến hành đặt vấn đề mua với chủ nhà một cách thiện
chí, gần gũi. Tạo được cảm tình với chủ nhà, bạn sẽ dễ dàng mua lại căn nhà đó hơn dù nhiều người khác
cũng đặt mua với mức giá thậm chí tốt hơn bạn đưa ra.
Khi đàm phán, bạn không nên chỉ quá tập trung vào giá yêu cầu cuối cùng của bạn. Thay vào đó, bạn
cũng nên chú ý tới bức tranh tổng quan giá trị ngôi nhà và cân nhắc việc tăng khoản tiền đặt cọc, cắt giảm
các khoản rủi ro, hoặc đề xuất ngày chốt giao dịch sớm hơn. Cố gắng thể hiện bằng văn bản tất cả những
thỏa thuận và trao đổi giữa hai bên nhằm tránh tranh chấp về sau.
Bước 7: Chốt giao dịch
Khi bạn và người bán đồng ý giao dịch với nhau, bạn sẽ bước tới quy trình chốt giao dịch, đặt cọc, làm
giấy tờ chuyển nhượng thường mất từ 15 đến 30 ngày. Trong giai đoạn này, hãy luôn giữ liên lạc với chủ
nhà nhằm tránh những thay đổi phút chót. Đồng thời, đừng quên hỏi thăm trước các thủ tục hành chính
khi sang nhượng nhằm tránh tranh chấp hay bất đồng phát sinh giữa 2 bên mua - bán.
Nếu mua căn hộ chung cư hay bạn cần vay vốn ngân hàng, đây là lúc cần triển khai nhanh các thủ tục.
Mức độ chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ vay vốn sẽ giảm bớt thời gian xét duyệt của ngân hàng.
Hãy đảm bảo người làm chứng và chứng cứ cho việc giao nhận tiền của bạn nhằm tránh phát sinh rủi ro.
Nếu có thể chuyển khoản, hãy chuyển khoản tiền mua nhà để có giấy chứng nhận từ ngân hàng. Nếu điều
kiện không cho phép, nên giao dịch khi ra công chứng văn bản chuyển nhượng tại cơ quan pháp luật.
Hoặc có người làm chứng riêng đại diện cho mỗi bên cùng tham gia chứng kiến và ký vào thủ tục chứng
minh đã giao dịch.
Bước 8: Quản lý hậu giao dịch và chuyển đến
Đây là lúc bạn có thể yên tâm hơn về quá trình giao dịch. Giờ là lúc bạn nhận bàn giao nhà và chuẩn bị
dọn đến. Dù căn nhà bạn mua đã sẵn sàng hay chưa không, có thể sẽ có một số công việc bảo dưỡng và tu
sửa bạn muốn hoàn thành trước khi chuyển đến. Bạn cũng nên suy nghĩ về việc thuê người vận chuyển,
mua đồ nội thất và thiết bị mới, thiết lập các tiện ích của bạn, v.v.
Ngoài ra, cần giữ liên hệ với văn phòng quản lý hành chính địa phương để đảm bảo quá trình cấp giấy
chứng nhận sở hữu mới của bạn thuận lợi.
Nguồn: RV

CÁCH ĐƠN GIẢN ĐỂ PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN

---------------------
Chúng ta biết rằng khả năng sinh lời của công ty thường được thể hiện bởi thu nhập ròng- đây là một chỉ
số đánh giá đầu tư quan trọng. Khi đánh giá hiệu quả hoạt động tổng thể của công ty, nhiều người nghĩ
ngay đến thu nhập ròng.
Tuy nhiên, mặc dù kế toán dồn tích cung cấp cơ sở cho việc khớp doanh thu với chi phí, hệ thống này
không thực sự phản ánh giá trị công ty đã nhận được từ lợi nhuận trong hệ thống này.
Điều này tạo nên sự khác biệt căn bản. Trong bài viết này, chúng ta cùng tìm hiểu xem một cái báo cáo
lưu chuyển tiền tệ sẽ phản ánh những thông tin hữu ích gì về doanh nghiệp cũng như cách để tìm thấy
những thông tin này.
1. SỰ KHÁC BIỆT GIỮA THU NHẬP VÀ TIỀN MẶT
Trong một bài báo vào tháng Tám năm 1995 của tờ Individual Investor, Jonathan Moreland đưa ra bản
đánh giá rất cô đọng về sự khác biệt giữa thu nhập và tiền mặt. Ông nói rằng "tính thanh khoản của công
ty cũng quan trọng như khả năng sinh lời của nó" bởi chỉ số này cho biết liệu công ty có đủ tiền để hoàn
thành nghĩa vụ nợ của mình hay không.
Và xét cho cùng, công ty sẽ bị phá sản nếu không thể trả được các hóa đơn, chứ không phải vì không có
lợi nhuận. Ngày nay, đây là điều hiển nhiên. Vậy mà nhiều nhà đầu tư vẫn thường bỏ qua nó. Bằng cách
nào ư? Bằng cách chỉ nhìn vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chứ không phải là báo cáo lưu
chuyển tiền tệ."
2. BÁO CÁO LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ có ba phần riêng biệt, mỗi phần là một hoạt động đặc thù - hoạt động kinh
doanh, đầu tư và tài chính.
Đối với nhà đầu tư ít kinh nghiệm, sẽ dễ dàng hơn để hiểu được ý nghĩa của một báo cáo lưu chuyển tiền
tệ khi sử dụng các chú thích tài khoản, tức là mô tả và tiêu chuẩn hóa các thuật ngữ và các định dạng trình
bày được sử dụng bởi tất cả các công ty:
3. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh:
Đây là nguồn cốt yếu sinh ra tiền mặt cho công ty và cũng là lượng tiền mặt mà bản thân công ty kiếm
được chứ không phải các khoản vốn đến từ hoạt động đầu tư và tài chính bên ngoài.
Trong phần này của báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thu nhập ròng (trong báo cáo kết quả hoạt động kinh
doanh) sẽ được điều chỉnh theo các khoản phí không dùng tiền mặt và sự thay đổi của các tài khoản vốn
lưu động - tài sản và nợ từ hoạt động trong bảng cân đối kế toán thời điểm hiện tại.
4. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư:
Phần lớn các giao dịch đầu tư đều tạo ra dòng tiền âm (dòng tiền đi ra), chẳng hạn như chi phí vốn cho tài
sản, máy móc thiết bị, mua lại doanh nghiệp và mua chứng khoán đầu tư. Còn ngược lại dòng tiền vào
đến từ việc bán tài sản, bán công ty và bán chứng khoán đầu tư.
Đối với các nhà đầu tư, các mục quan trọng nhất trong phần này là chi phí vốn (sẽ được giải thích sau).
Ta thường giả định rằng chi phí này là một điều cần thiết cơ bản để đảm bảo sự duy trì và bổ sung cho tài
sản vật chất của công ty nhằm hỗ trợ hoạt động kinh doanh hiệu quả và tăng khả năng cạnh tranh .
5. Dòng tiền từ hoạt động tài chính:
Phần này đề cập đến nợ và các giao dịch vốn chủ sở hữu. Các công ty phải liên tục vay và trả nợ. Việc
phát hành chứng khoán ít xảy ra hơn.
Ở đây, một lần nữa, các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vì mục đích thu nhập thì thứ quan trong
nhất với họ là cổ tức được trả bằng tiền mặt . Và các công ty thường phải cho cổ đông cổ tức bằng tiền
mặt chứ không phải lợi nhuận
6. MỘT PHƯƠNG PHÁP ĐƠN GIẢN ĐỂ PHÂN TÍCH BÁO CÁO LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ
Dòng tiền của công ty có thể được định nghĩa là con số xuất hiện trong báo cáo lưu chuyển tiền tệ dưới
dạng giá trị thực của tiền mặt từ hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, không có định nghĩa chung nào cho cái
gọi là dòng tiền của công ty.
Ví dụ, nhiều chuyên gia tài chính coi dòng tiền của công ty là tổng thu nhập ròng và khấu hao (chi phí
không dùng tiền mặt trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh).
Mặc dù thường sát với con số dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh nhưng cách tính tắt này có thể dẫn
đến nhiều sai sót vì vậy các nhà đầu tư nên gắn bó với con số dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh.
Phân tích dòng tiền thường sử dụng một vài tỷ số khác nhau và các tỷ số sau đây là xuất phát điểm phù
hợp để nhà đầu tư đo lường chất lượng đầu tư của dòng tiền của một công ty:
7. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh/Doanh thu thuần:
tỷ số này là tỷ lệ phần trăm của dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của một công ty so với doanh số
bán hàng thuần, hoặc doanh thu (từ báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh) của nó. Nó cho chúng ta biết
ta nhận được bao nhiêu đồng trên một đồng doanh số bán hàng.
Không có một tỷ lệ phần trăm chính xác nào để tham chiếu, nhưng rõ ràng, tỉ lệ này càng cao càng tốt.
Cũng cần lưu ý rằng tỷ số này trong các công ty sẽ khác với tỷ số trung bình của ngành.
Nhà đầu tư nên theo dõi diễn biến lịch sử của chỉ số này để phát hiện ra những sai khác đáng kể so với
dòng tiền trung bình của công ty/doanh thu cũng như so sánh chỉ số này của công ty với các công ty trong
ngành.
Ngoài ra, cần theo dõi xem khi doanh thu tăng thì dòng tiền tăng như thế nào; và điều quan trọng là chúng
thay đổi với tốc độ ngang nhau theo thời gian hay không.
8. Lịch sử của dòng tiền tự do:
Dòng tiền tự do thường được định nghĩa là dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trừ đi chi phí vốn.
Việc tạo ra dòng tiền tự do ổn định và nhất quán là một đặc tính đầu tư có lợi, vì vậy hãy tìm một công ty
có dòng tiền tự do ổn định và tăng trưởng.
Nếu muốn cẩn thận hơn, bạn có thể đi sâu vào những thành phần của dòng tiền tự do. Ví dụ, ngoài chi phí
vốn, bạn cũng có thể trừ cả cổ tức từ dòng tiền hoạt động thuần để có được cái nhìn toàn diện hơn về
dòng tiền tự do. Sau đó có thể so sánh con số này với doanh số bán hàng như đã trình bày ở trên.
Trên thưc tế, nếu công ty có lịch sử thanh toán cổ tức, thì công ty không thể dễ dàng hoãn hoặc bỏ chúng
mà không gây ra thiệt hại cho cổ đông. Thậm chí khi việc cắt giảm cổ tức ít gây thiệt hại, nó vẫn là vấn đề
đối với nhiều cổ đông. Nhìn chung, thị trường coi việc chi trả cổ tức và chi phí vốn là cùng một phạm trù,
đều là những chi tiêu tiền mặt cần thiết.
Nhưng ở đây điều quan trọng là tìm được một mức ổn định. Điều này không chỉ cho thấy khả năng công
ty tạo ra dòng tiền mà nó cũng báo hiệu rằng công ty có đủ năng lực để tiếp tục đầu tư các hoạt động của
mình hay không.
9. Tỷ số thanh toán dòng tiền tự do toàn diện:
Bạn có thể tính tỷ số thanh toán dòng tiền tự do toàn diện bằng cách chia dòng tiền tự do toàn diện cho
tiền thuần từ hoạt động kinh doanh để ra được tỷ lệ phần trăm. Tỷ lệ này càng cao càng tốt.
Dòng tiền tự do là một tiêu chí đánh giá quan trọng đối với các nhà đầu tư. Nó thể hiện tất cả những ưu
điểm của dòng tiền mặt do chính hoạt động của công ty tạo ra cũng như việc sử dụng dòng tiền này cho
chi phí vốn. Nếu công ty có thể đáp ứng được thử thách này, nó sẽ có không cần phải vay vốn quá mức để
mở rộng kinh doanh, trả cổ tức và chống trọi với những thời điểm khó khăn.
Thuật ngữ "cash cow" được áp dụng để chỉ các công ty có dư dả dòng tiền tự do không phải là một thuật
ngữ tao nhã, nhưng nó chắc chắn là một trong những đặc tính đầu tư hấp dẫn mà bạn cần xem xét.
Một khi hiểu được tầm quan trọng của quá trình tạo ra và báo cáo dòng tiền, bạn có thể sử dụng các chỉ số
đơn giản này để thực hiện phân tích cho chính danh mục đầu tư riêng mình.
Như Moreland đã nói ở trên, điều quan trọng là tránh "chỉ nhìn vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
mà không xem xét báo cáo lưu chuyển tiền tệ." Cách tiếp cận này sẽ giúp tìm ra cách thức mà công ty chi
trả nợ cũng như tạo ra tiền mặt cho các nhà đầu tư.
Theo Saga

YẾU TỐ NÀO QUAN TRỌNG NHẤT TRONG ĐẦU TƯ BĐS?

BĐS luôn là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn ở Việt Nam, còn nhiều hơn cả cổ phiếu, vàng,
ngoại tệ… do nó có khả năng sinh lời tốt. Tuy nhiên đầu tư BĐS không những đòi hỏi vốn lớn mà còn
nhiều kỹ năng khác nữa. Vậy những yếu tố, kỹ năng nào quan trọng nhất để bạn trở thành một nhà đầu tư
BĐS thành công?
 Dưới đây là một số yếu tố để bạn đầu tư bđs thành công, theo thứ tự mức quan trọng giảm dần:
1. Thông tin:
Chúng ta đang sống trong thời đại 4.0 nên thông tin luôn quan trọng nhất. Trong chứng khoán, nếu bạn
chỉ cần biết thông tin sớm hơn 1’ so với người khác là đã có thể quyết định sự thành công của giao dịch.
Với BĐS thông tin có lẽ cũng là yếu tố quan trọng nhất.
Trước khi cầu Thời Đại Q2 được khởi công 2017, thị trường đất Thạnh Mỹ Lợi khá èo uột do phải đi qua
đường Đồng Văn Cống nhiều xe container mới tới được, mặc dù vị trí khá tốt và ven sông. Trước khi
thông tin cầu Thời Đại được công bố chính thức cho công chúng, một số người đã có thông tin nội bộ,
tiến hành gom đất tại đó và kiếm được một khoản kha khá.
Việc mở sân bay luôn phải được sự đồng ý của bộ Quốc Phòng do liên quan tới yếu tố an ninh. Trước khi
sân bay Long Thành được công bố chính thức, một số người trong quân đội đã biết trước, âm thầm gom
đất có vị trí đắc địa và bây giờ giá đã tăng hàng chục lần.
Có một số nơi đất đã qui hoạch làm đường và sẽ bị lấy đi, nhưng đột nhiên một số đầu nậu gom đất với
giá rẻ, vì dân có đất nghĩ đằng nào cũng bị qui hoạch, bán đi thu được chút tiền là tốt rồi. Tuy nhiên sau
đó 2 tháng công bố chính thức khởi công đường, giá đền bù cao gấp đôi giá mà giao dịch trước đó và các
đầu nậu thu được khoản lời kha khá trong thời gian ngắn
Có hai yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS liên quan tới thông tin:
Việc công bố dự án lớn nào đó, ví dụ Hà Nội đang xem xét mở sân bay thứ hai tại phía Nam, nếu nó được
công bố chính thức, với vị trí cụ thể, chắc chắn giá đất xung quanh đó sẽ tăng lên, bất kể là khi nào mới
xây.
Những dự án lớn kể từ khi công bố tới khi tiến khởi công là một chặng đường khá dài, do đó thời điểm
bắt đầu khởi công cũng rất quan trọng. Hãy thử tưởng tượng nếu bạn biết là cầu Cần Giờ, cầu Cát Lái sẽ
được khởi công ngày nào và âm thầm mua đất tại đó trước vài tháng, khả năng sinh lời sẽ rất tốt
Ai cũng biết thông tin là rất quan trọng nhưng rất ít người được tiếp cận thông tin sớm. Thông thường khi
dự án được công bố chính thức ra công chúng, các cá mập, đầu nậu đã thu gom hết rồi, nhà đầu tư đơn lẻ
trở thành “trâu chậm uống nước đục”. Trong đầu tư BĐS có câu: hãy mua khi đàn là rumor, và hãy bán
khi thông tin được công bố chính thức, đó thường là cách làm của các cá mập, thông báo chính thức chỉ là
để cho cư dân bình thường, lúc đó có sóng, giá lên cao và là thời điểm để các cá mập ra hàng. Vậy bạn
muốn mua vào trước khi có sóng hay là lúc đỉnh sóng vậy?
Vậy bạn có thể tiếp cận thông tin qua các kênh nào?

 Một số người có quan hệ, kênh đặc biệt, có thể tiếp cận nguồn thông tin rất sớm, thậm chí trước
khi các văn bản được ký chính thức. Đại đa số chúng ta không tiếp cận được nguồn thông tin này.
 Nếu không thể tiếp cận nguồn trên thì hãy tham gia nhiều các group BĐS trên FB, đây là nguồn
thông tin cũng rất có giá trị. Nhiều dự án được ký kết phê duyệt, có thời gian khởi công rõ ràng nhưng
chưa công bố chính thức trên báo trí thường được trao đổi, thảo luận trong các group FB này, nếu bạn
nắm bắt được sớm cũng có thể đầu tư khá tốt.

Nguồn cuối cùng là công bố báo chí chính thức, lúc đó toàn dân đã được biết, những người chỉ biết thông
tin qua kênh này thường là “trâu chậm”
2. Kiến thức, kinh nghiệm
Có thông tin sớm không cần kiến thức đầu tư cũng vẫn thắng, chỉ cần mua sớm trước khi dự án công bố
1-2 tháng kiểu gì cũng lời, không cần phải nghiên cứu, phân tích, suy nghẫm cho mệt. Nhưng nếu bạn
không có thông tin sớm (đại đa số chúng ta thuộc về số này) thì yếu tố này trở nên rất quan trọng. Kiến
thức rất đa dạng:
 Hiểu về từng loại hình bđs (căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel…)
 Hiều về kiến thức vĩ mô: dự đoán phát triển kinh tế trong năm tới, tình hình phát triển du lịch
(đầu tư bđs du lịch: Nha Trang, Phú Quốc, Sa Pa, Đà Lạt…), xuất nhập khẩu (đầu tư các khu gần cảng
biển (Long An, Phú Mỹ, Bắc Vân Phong…), phát triển công nghiệp (đầu tư các khu công nghiệp: Trảng
Bom, Bình Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang…)…
 Hiểu kỹ về các bước trong giao dịch, quy định pháp lý: đặt cọc, công chứng, thuế, làm sao để
tránh các vấn đề tranh chấp.
 Với đất nền, BĐS nông nghiệp: hiểu rõ các hình thức khác nhau: đất thổ cư, đất trồng cây lâu
năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng lúa, điều kiện để được lên thổ, điều kiện để tách thửa…
 Thời hạn sở hữu đất, sở hữu lâu dài khác sở hữu 50 năm (officetel, condotel, đất nông nghiệp)
như thế nào, điều kiện để được ra hạn khi hết hạn…
 Kiến thức phân tích về tài chính, tính lợi nhuận ra sao, có nên vay ngân hàng không, tỷ lệ vay như
thế nào…
 Hiểu cách bán hàng của chủ đầu tư, hiểu rõ các cam kết của chủ đầu tư nghĩa là gì, đó là miếng
ngon hay là miếng mồi ngon, …
 Với chung cư nên hiểu rõ các giai đoạn tăng giảm giá của chung cư

Nói chung kiến thức rất nhiều, rất đa dạng, việc tham gia các group FB về BĐS cũng là một cách để học
hỏi các kiến thức này. Kiến thức trong đầu tư BĐS rất quan trọng, có lẽ còn quan trọng hơn cả tài chính.
Nếu bạn không có kiến thức mà đi đầu tư sẽ có thể phải trả giá, có thể là các bài học đắt giá. Vậy bạn
muốn có kiến thức hãy đi đầu tư hay là dùng tiền đi đầu tư để tích lũy kiến thức (qua các bài học đắt giá)?
3. Tài chính
Người ta thường nói đây là yếu tố đầu tiên (tiền đâu), nhưng trong bđs có lẽ đây không phải là yếu tố
quan trọng nhất.
Nếu bạn có thông tin, có kiến thức vững chắc thì bạn có thể tự tin đi vay ngân hàng, đi huy động vốn bạn
bè để đầu tư, do đó có thể tham gia đầu tư BĐS chỉ với một số vốn nhất định.
Còn nếu bạn có tài chính tốt nhưng không có thông tin, có kiến thức có lẽ bạn cũng không dám đầu tư,
gửi ngân hàng, hoặc có thể thua lỗ khi đầu tư vào kỳ nghỉ dưỡng (alma), condotel…
Mặc dù không quan trọng bằng thông tin và kiến thức nhưng tài chính cũng rất quan trọng trong bđs, rất ít
người có thể “tay không bắt giặc” trong lĩnh vực này. Chỉ cần vài triệu là bạn đã tham gia thị trường
chững khoán, nhưng để tham gia thị trường BĐS bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, nếu tham gia sâu hơn thì
bạn có thể cần tới nhiều tỷ, thậm chí có nhiều cá mập bỏ vào lĩnh vực này tới hàng trăm tỷ.
Nếu không có tài chính thì nhiều khi bạn thấy cơ hội tốt trôi qua trước mắt mình mà không có gì nắm bắt
được. Nhiều người có tài chính tốt đầu tư theo kiểu săn hàng ngộp, có thể dễ dàng kiếm được những món
hời rẻ hơn thị trường tới 10% hoặc hơn, để đó 1-2 tháng rồi bán lại với giá tốt hơn, kiếm 10-20% trong
một khoảng thời gian ngắn.
Người có tài chính hạn chế có thể tham khảo vay vốn ngân hàng, hiện nay lãi suất đi vay ngân hàng giảm
hơn trước khá nhiều, có nơi cho vay chỉ với 8-9%/năm. Chỉ cần khoản đầu tư của bạn sinh lời lớn hơn
15%/năm thì khoản đi vay của bạn đã có lãi rồi. Tuy nhiên đi vay cũng có rủi ro, cân nhắc chỉ vay với
mức nhất định tránh rủi ro mất thanh khoản cá nhân.
Với tài chính eo hẹp bạn còn có thể dùng các đòn bẩy tài chính bằng việc tham gia các dự án thanh toán
tiền theo tiến độ. Gần đây một số người mua dự án GS, mới chỉ đóng khoảng 3 tỷ mà tiền lời đã lên tới 4-
5 tỷ trong một thời gian ngắn, quả là mức siêu lợi nhuận. Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con
dao hai lưỡi và bạn cũng có thể phải trả giá khá đắt. One Verandah của Mapple Tree khi mở bán giữa
2018 với giá khá đắt nhưng chỉ phải thanh toán 25% cho tới khi nhận nhà, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn
bẩy tài chính tại dự án này đã phải trả giá đắt khi phải cắt lỗ tới hàng trăm triệu.
4. May mắn
Vâng, trong đầu tư không thể thiếu yếu tố may mắn. Kể cả những nhà đầu tư bđs có rất nhiều kiến thức,
kinh nghiệm nhưng vẫn có trường hợp ra vào không hợp lý, dẫn tới thua lỗ.
Việc tăng giá nhanh tại khu Đông trong thời gian gần đây do việc thành lập TP Thủ Đức làm nhiều người
bất ngờ. Những ai mua trước đó thì mừng vui, còn những người bán ngay trước đó thì thấy xót xa. Mình
có biết một nhà đầu tư cũng có rất nhiều kinh nghiệm, bán khá nhiều bđs tại khu Đông ngay trước thời
điểm công bố, sau đó 1 tháng giá tăng lên thêm vài tỷ.
Nhiều người mua đất ở Q9 trước kia giá rất rẻ, đột nhiên Vin về triển khai Grand Park kéo giá cả khu vực
tăng lên, đặc biệt có những người mua mặt đường Nguyễn Xiển trước kia giá chỉ 10tr, nhờ Grand Park
giá đã lên tới 100tr/m2.
Đầu xuân mới, chúc cả nhà có thông tin, có kiến thức, có tài chính để đầu tư BĐS thành công, và cuối
cùng, có thêm một chút may mắn nữa.
Nếu bạn thấy kiến thức bổ ích, hãy SHARE để chia sẻ cho người thân và bạn bè