Gevolgen coronamaatregelen

vastgoedmarkt
Webinar 8 april 2021
Huib Hielkema
Programma webinar ‘Gevolgen
coronamaatregelen voor
huurcontracten bedrijfsruimte’

• Economische gevolgen coronapandemie

• Overheidssteun ondernemers/ondernemingen
• Marktinitiatieven vastgoedmarkt
• Partijafspraken
• Coronarechtspraak huurverhoudingen (bedrijfsruimte)
• Kort geding (voorlopige voorzieningen)
• Bodemzaken
• Roze draad in de coronarechtspraak
• Argumenten verhuurder
• Pandemiebepaling in huurcontract
 Economische
gevolgen corona
pandemie
Coronapandemie

• Ongekende omvang

• Ongekende wereldwijde gevolgen

• Ongekende overheidsmaatregelen

• Ongekend lange duur

• Onduidelijke toekomst
Overheidsmaatregelen
corona-pandemie

• Beperking (bewegings)vrijheid algemeen

• 1,5-meter economie
• thuiswerken
• quarantaineplicht
• reis/sportverboden
• beperking alcoholverkoop (sinds 14 oktober 2020)
• bezoek thuis beperkt / geen groepen buiten (sinds 14 oktober 2020)
• avondklok (sinds 23 januari 2021)
• mondkapjesplicht (sinds 1 december 2020)

• Beperkingen bedrijfsleven:
• exploitatieverboden
• verplichte gehele of gedeeltelijk sluiting horeca, winkels, hotels, culturele instellingen etc.
• exploitatiebeperkingen
• maximaal aantal bezoekers/klanten
• beperking openingstijden
• basisregels corona: triage, 1,5-meter economie, hygiëneregels
Economische gevolgen
overheidsmaatregelen

• Enorme economische gevolgen bedrijfsleven

• verliezers: horeca, hotels, zalenverhuur,

evenementen/amusement/attractieparken, reizen en vakanties, cultuur,
contactberoepen, (openbaar) vervoer etc.

• winnaars: supermarkten / foodretail, online-winkels, sommige ict-bedrijven

(videoconferencing/webinars), uitvaartbranche etc.

• vastgoedsector > huurders uit de verliezersgroep

Gevolgen pandemie huurders van
bedrijfsruimte

• Onmiddellijke omzetval vanaf zondag 16 maart 2020

(‘intelligente lockdown’):
• voor horeca, hotels, contactberoepen
• iets mindere mate voor retail

• 1 juni 2020: tijdelijke versoepeling coronamaatregelen

• 14 oktober 2020: nieuwe lockdown: horeca dicht

• 15 december 2020: harde lockdown: retail ook dicht (behalve food)

• 3 maart 2021: contactberoepen / retail (beperkt) open

Marktinitiatieven
Steunakkoord retailsector

• Steunakkoord retailsector 10 april 2020

• Vastgoed Belang, IVBN, Detailhandel Nederland, Inretail, EZK, NVBm VGO
• ‘Samen door de pijn’ > financiële pijn delen
• Constructieve opstelling retailer > geen eenzijdige maatregelen
• Voorzichtige heropening winkels
• Maatwerk
• Min. 25% omzetdaling: april - juni 2020 opschorting huur minimaal 50%
• Omzetdaling: aantoonbaar a.g.v. coronacrisis
• Transparantie t.a.v. omzetverlies
• Eventueel kwijtschelding (opgeschorte) huur op termijn
• Banken: uitstel van aflossing verhuurders en retailers (m.b.v.
overheidsmaatregelen)
• Duur akkoord: 3 maanden
• Vervolg Steunakkoord retailsector juni 2020
• Samen door de pijn
• Onvoorspelbaarheid coronacrisis
• Voortzetting eerder akkoord
• Hernieuwde oproep tot dialoog en maatwerk
Partijafspraken
Mogelijke afspraken
tussen huurder en verhuurder

• H dient aan te tonen:

• Omzetverlies
• Oorzaak = coronamaatregelen
• Wat gedaan om verlies te beperken:
• Onlineverkopen
• Bezorgen/afhalen
• Kostenreductie
• Overheidssteun, met name relevant:
(zie: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/coronavirus-financiele-regelingen/overzicht-financiele-regelingen)
• Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)
• Tijdelijke Ondersteuning Noodzakelijke Kosten (TONK)
• Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Zelfstandig Ondernemers (TOZO)
Mogelijke afspraken
tussen huurder en verhuurder
• Mogelijke regelingen (al dan niet in combinatie met elkaar)
• Gedeeltelijke huuropschorting > later betalen
• Voor bepaalde periode
• Daarna opnieuw situatie bezien
• Gedeeltelijk kwijtschelding
• Voor bepaalde periode
• Daarna opnieuw situatie bezien
• Tijdelijke maandbetaling i.p.v. kwartaalbetaling
• Tijdelijke inroeping bankgarantie / waarborgsom
• Verlening extra garantie (bv. van concern)
• Verlaging huurprijs + verlenging huurtermijn
• Afkoop huurovk door H
• (Tijdelijke) omzethuur
• Periodieke terbeschikkingstelling (omzet)cijfers
• Pandemiebepaling
• Vastleggen in Allonge > voorbeeld op website Hielkema & co:
https://hielkemaco.nl/nieuws/gratis-model-allonge-coronaregeling-huurovereenkomst-bedrijfsruimte/
Corona overheidssteun
ondernemers/
ondernemingen
Vormen van overheidssteun

 Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)

 Tijdelijke Ondersteuning Noodzakelijke Kosten (TONK)
 Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Zelfstandig Ondernemers (TOZO)
 Regeling Borgstelling MKB-kredieten (BMKB)
 De Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud (NOW)
 Verlaging van de voorlopige fiscale aanslagen
 Uitstel van betaling van fiscale verplichtingen (omzetbelasting, inkomstenbelasting,
vennootschapsbelasting, dividentbelasting etc.)
 De GO-regeling (Garantie Ondernemingsfinanciering) > 50% overheidsgarantie op
bankleningen en bankgaranties
 Uitstel van de heffing van de energiebelasting
 Verlaging/ van de toeristenbelasting
Enkele cijfers

• (Nog) weinig faillissementen

• In 2020 zelfs 16% minder dan in 2019
• Horeca: stijging 39%
• Stilte voor de storm?
• Schulden opgelopen
• Overheidssteun vertraagt faillissementen?

• 115.000 bedrijven gestopt (63% eenmanszaken)

• 280.0000 nieuwe bedrijven (4.000 meer dan in 2019)
P.C. Hooftstraat 54, Amsterdam

Coronarechtspraak
huurcontracten
Kort geding
Inbev / Sigismund
Rechtbank Noord-Nederland 27 mei 2020 (KG)
ECLI:NL:RBNNE:2020:1979, WR 2020/102

• Sigismund > verhuurder

• grote goed renderende vastgoedbelegger
• Inbev > huurder
• goed renderende bierbrouwer wereldwijde
• huurt panden voor onderverhuur aan horecabedrijven
• Hoofdhuurovk: ROZ (1980)
• Onderhuurder pand > bruin café (huur € 1761 per maand)
• Inbev schort eenzijdig huur op
• Inbev stelt later voor 66% te betalen: ieder levert 1/3-deel in

Rechtbank:
• overheidsmaatregel die gebruik verhindert is gebrek
• huurprijsvermindering wegens gebrek niet uitgesloten in dit (oude) huurcontract
• beroep Sigismund op exoneratie gaat niet op > niet hiervoor geschreven
• coronacrisis is ook onvoorziene omstandigheid, want geen rekening mee
gehouden bij start huurcontract
• voorstel Inbev (ieder 1/3 - deel) is redelijk > Inbev moet 66% betalen
Vitesse / Gelredome
Rechtbank Gelderland 29 mei 2020 (KG)
ECLI:NL:RBGEL:2020:2768, WR 2020/103

• Vitesse huurt Gelredome-stadion (ROZ 2003)

• € 223.000 huur per maand
• Publiek bij voetbalwedstrijden verboden > Vitesse geen inkomsten
• Vitesse schort huur april/mei 2020 (deels) op
• Vitesse vordert vrijstelling huurbetaling
• Gelredome vordert betaling huur

Rechtbank:
• Coronacrisis is onvoorziene omstandigheid (bij sluiten huurovk)
• Coronacrisis is gebrek > iedere omstandigheid dat gebruik verhindert, mits niet
door toedoen van huurder
• ROZ: geen huurvermindering bij gebreken, maar kan opzij gezet worden via
redelijkheidstoetsing > daarbij tellen alle omstandigheden
• Vitesse > financiële gevolgen coronacrisis onvoldoende onderbouwd > geen
huurkorting
Café Restaurant Urbana Zwolle
Rb. Overijssel 3 juni 2020 (KG)
ECLI:NL:RBOVE:2020:1906, WR 2020/104

• Huurovk sinds 1998 voor café/restaurant (ROZ 1994)

• Huur € 15.000 per maand
• Urbana: sinds 1 maart 2020 huur opgeschort > 3 maanden achterstand
• VH eist huurbetaling

Rechtbank:
• Horecasluiting is verhindert niet de huur te betalen > geen overmacht van Urbana
• Horecasluiting geen gebrek > AB ROZ > huurder met zorgen voor vergunningen voor zijn
bedrijfsvoering
• Echter: Rb. Zwolle oordeelt anders op 11 december 2020
(ECLI:NL:RBOVE:2020:4215)
• Gevolgen coronasluiting > ‘volgens in verkeer gelden opvattingen’ risico huurder
Eethuis ‘De Wallen’ Amsterdam
Rb. A’dam 11 juni 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, WR 2020/105

• Huur geheel pand (horeca plus 2 bovenwoningen) sinds 2008

• Huur € 3.500 per maand, plus € 500 pacht horeca
• Onderverhuur 2 woningen: € 1.200 per maand
• Overleg tussen partijen levert niets op
• H heeft 50% huur april/mei 2020 opgeschort
• VH vordert resterende huur

Rechtbank:
• Geen overmacht, want coronamatregelen verhinderen niet de huurbetaling
• Wel gebrek > elke genotsbeperkende omstandigheid, ook indien niet aan VH toe te
rekenen
• Wel onvoorziene omstandigheid
• corona niet verdisconteerd in huurovk
• corona verstoort evenwicht in contract
Eethuis ‘De Wallen’ Amsterdam
Rb. A’dam 11 juni 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, WR 2020/105

Rechtbank (vervolg):
• Coronacrisis niet door schuld van een van partijen
• gevolgen niet volledig afwentelen op H of VH
• in beginsel gelijkelijk verdelen over beide partijen > alle omstandigheden tellen mee,
zoals:
• maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen
• aard en ernst van de betrokken belangen van partijen
• Posities/belangen partijen verschillen niet wezenlijk
• H heeft financiële positie niet goed onderbouwd, maar wegvallen omzet staat wel vast
• Overheidssteun is er wel maar onvoldoende om volledige huur te betalen
• Redelijk is:
• Huuropschorting van 25% minus huur uit bovenwoningen
• Tot coronamaatregelen zijn opgeheven in elk geval tot 1 oktober 2020
Winkelruimte in Rotterdam
Rb. R’dam 18 juni 2020 (KG)
ECLI:NL:RBROT:2020:5583

• Huur € 8.500 per maand

• Huur april/mei onbetaald gelaten
• VH vordert betaling plus handelsrente, contractuele boete en kosten

Rechtbank
• Niet kunnen openen winkel is gebrek
• Gebrek geeft recht op huurvermindering, maar contractueel uitgesloten
• Niet kunnen openen winkel ook: onvoorziene omstandigheid
• Omzet H gedaald tot vrijwel 0
• VH heeft spoedeisend belang geldvordering onvoldoende onderbouwd
• Wijst vordering af
 Hamburgerrest. De Pijp
Rb. A’dam 19 juni 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:3105

• Huurovk per 1 juni 2019 (ROZ)

• Overnamesom + verbouwing € 205.000
• Huur € 4.100 per maand
• Waarborgsom € 11.000
• Restaurant open september 2019
• Huur onbetaald vanaf december 2019 / achterstand mei 2020 € 27.000

Rechtbank:
• Geen verrekening met waarborgsom
• Onvoorziene omstandigheid
• Huurkorting in bodemzaak waarschijnlijk maximaal 50% vanaf 15 maart 2020 > H moet €
20.000 betalen
• Geen boete / wel rente en incassokosten
• Ontruiming toegewezen:
• er was al huurschuld voor coronasluiting op 15 maart
• financiële positie H wankel > geen uitzicht op tijdige betaling
Groot hotel/3 rest./welnesscentre
Tb. A’dam 17 juni 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:3494, WR 2020/107

• Palacehotel, Spuistraat, Amsterdam

• Huurovk per oktober 2017 (ROZ 2012)
• VH = Deka (behoort tot hetzelfde concern als H)
• Huurprijs € 833.000 per maand
• Sinds april 2020 geen huur betaald > overleg mislukt
• H: hotel tot 1 juni geen omzet (want door H zelf gesloten), daarna beperkt gebruik /
veel minder toeristen > verwachte bezettingsgraad 2020: 25%

• VH vordert huur in 18 termijnen te betalen / H vordert huurkorting:

• 100% > 12 maart – 15 juni 2020
• 75% > 15 juni – 31 december 2020
• VH: hotels niet dicht > sowieso geen gebrek
Groot hotel/3 rest./welnesscentre
Rb. A’dam 17 juni 2020 KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:3494, WR 2020/107

Vervolg Palacehotel, Amsterdam

Rechtbank
• Huurvermindering wegens gebrek uitgesloten
• Onvoorziene omstandigheid > geen van partijen treft verwijt
• Bezettingsgraad juni: 60%
• Huuropschorting:
• Q1 > 50%
• Q2 > 40%
• Q3 > 25%
• H moet binnen 1 maand bodemzaak starten
• Deka veroordeeld in proceskosten > meest in ongelijk gesteld
Reisbureau
Rb. Assen 21 juli 2020 (KG)
ECLI:NL:RBNNE:2020:2540

• Reisbureau D-RT Retail > groot concern

• Huurovk sinds 2018
• Huurprijs € 4.000 per maand > betaald t/m juni 2020
• H vordert:
• Q3 en Q4: 75% huurkorting
• Of: Q3 geen huur en Q4: omzetafhankelijke huur
• H zegt alle VH’s hetzelfde voorstel te hebben gedaan > gelijke behandeling VH’s
• VH:
• heeft faillissement aangevraagd van H
• H heeft voldoende reserves
• geen horeca > geen verplichte sluiting bedrijf
• onvoldoende financiële onderbouwing door H
• VH is kleine belegger > 1 pand als pensioenvoorziening > huurkorting heeft grote
gevolgen
Reisbureau
Rb. Assen 21 juli 2020 (KG)
ECLI:NL:RBNNE:2020:2540

• Reisbureau D-RT Retail (vervolg)

Rechtbank:
• Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW)
• Gelijke behandeling alle VH’s is onjuist > art. 258 vraagt maatwerk > belangenafweging:
• Aard en ernst betrokken belangen
• Maatschappelijke positie partijen
• Onderlinge verhouding partijen
• Relevante concrete omstandigheden:
• H is groot concern met miljoenenomzet
• H maakt gebruik van overheidssteun, maar dat compenseert net alles
• Financiële onderbouwing H onvoldoende inzichtelijk
• Huurinkomsten niet noodzakelijk voor levensonderhoud VH
• Geen sluiting door overheid
• Inmiddels versoepelingen coronamaatregelen
• Voorlopig oordeel: huurkorting van 50% voor Q3 en Q4
• H moet bodemzaak starten
Opleidingsinstituut
Rb. A’dam 28 juli 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:4280, WR 2020/137

• H: opleidingsinstituut / kantoorruimte
• Huurovk 2008 (ROZ)
• Waarborgsom € 15.000
• Huurprijs € 6.000 per maand
• Gedeeltelijke onderverhuur: € 2.000 per maand
• Huurschuld sinds januari 2020
• Huuropzegging per 1 augustus 2020
• H moest school sluiten > 1,5m afstand / contactonderwijs
• VH vordert huurschuld t/m juni 2020 ad € 25.000 + boete

Rechtbank:
• Huur januari – maart 2020 wordt toegewezen plus boete > niet corona gerelateerd
• Geen overmacht > huur kan betaald worden
• Geen verrekening met waarborgsom
• Onvoorziene omstandigheid:
• huurkorting Q2 + juli > 50%
• minus onderhuurinkomsten
Kledingwinkel
Rb. A’dam 29 juli 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:3730

• Huurovk 2019 voor kledingwinkel (ROZ)

• Winkel dicht per 12 maart 2020 / weer open op 16 juni 2020
• Q2: huur gedeeltelijk betaald
• VH vordert huurbetaling

Rechtbank:
• Geen overmacht
• Onvoorziene omstandigheden > ook voor winkel (hoewel niet verplicht dicht):
• Winkel in binnenstad > geen toeristen
• 1,5 m afstand / deurbeleid
• Advies binnen te blijven
• Huurkorting Q2: 50%
• Plus handelsrente en incassokosten
• Geen boete > want mogelijk matiging in bodemzaak wegens uitzonderlijke
omstandigheden
• Proceskosten gecompenseerd
Siscon instruments
Rb. R’dam 7 augustus 2020 (bodem)
ECLI:NL:RBROT:2020:7089

• H = Groothandel maritieme industrie

• Huurovk per 1 april 2020 (gesloten op 3 februari 2020)
• Huurprijs € 6.000 per maand
• Huurachterstand € 22.000
• H: omzetverlies door corona ruim 30%
• H vordert:
• ontbinding huurovk wegens onvoorziene omstandigheden
• althans huurkorting 50%
• VH vordert huur + zekerheidsstelling + boete + kosten + rente

Rechtbank
• Coronacrisis op 3 februari 2020 niet te voorzien: onvoorziene omstandigheid
• Bedrijf niet verplicht gesloten > gevolgen pandemie: ondernemersrisico van H
• Vorderingen VH toegewezen (incl. zekerheidsstelling)
Restaurant onder hotel
Rb. Limburg 12 augustus 2020 (KG)
ECLI:NL:RBLIM:2020:5994

• H: hotel + restaurant ‘Drie Landen’

• VH hotel is andere eigenaar dan VH restaurant
• Huurovk voor beide per november 2019
• Sinds februari 2020: geen huur betaald voor restaurant
• VH restaurant vordert ontruiming (maar niet de huurachterstand > merkwaardig)

Rechtbank:
• Onvoorziene omstandigheid
• Geen enkele financiële onderbouwing door H
• Geen opschorting huurbetaling
• Vorderingen toegewezen
Zalencentrum
Rb. A’dam 1 september 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:4752

• H: evenementen- congrescentrum
• Huurovk sinds 2015 (ROZ)
• Huurprijs € 30.000 per maand
• Verplichte sluiting 15 maart 2020 – 1 juni 2020 > grote omzetval
• Huurachterstand: niets betaald sinds april 2020
• Aanvraag faillissement van H afgewezen ivm. coronacrisis
• VH vordert ontruiming plus betaling + boete + kosten + rente
• H wil omzetafhankelijke huur
• H wil prejudiciële vragen voorleggen aan de Hoge Raad
 Zalencentrum
Rb. A’dam 1 september 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:4752

Rechtbank:
• Geen prejudiciële vragen > leidt tot te veel vertraging gelet op belang VH
• Onvoorziene omstandigheden > pijn gelijkelijk verdelen > huurkorting > te betalen:
• 50% van 15 maart – 1 juni 2020
• 65% van 1 juni – 1 september 2020 (want 1/3 van normale omzet gedraaid)
• 70% september 2020
• 80% oktober 2020
• 90% november 2020
• 100% december 2020
• Geen omzethuur > te grote inbreuk op afspraken in de huurovk
• Boete en boeterente afgewezen
• Incassokosten toegewezen
• Ontruiming toegewezen indien H niet betaalt
Zalencentrum (hoger beroep)
Hof A’dam 14 september 2020
ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138

Hoger beroep van vorige zaak

Hof:
• Bekrachtigt het vonnis, inclusief de ontruiming
• Huurkorting op z’n plaats:
• maatstaf hiervoor bestaat niet
• zodat elke beslissing over de mate waarin ‘enigszins arbitrair’ is
• toegekende huurkorting door rechtbank is passend
Zalencentrum (executiegeschil)
Rb. A’dam 27 november 2020
ECLI:NL:RBAMS:2020:5854

Executiegeschil in vorige zaak

• H wil ontruiming voorkomen, want:
• 29 september 2020: nieuwe lockdown per 14 oktober 2020
• Vorige vonnis gebaseerd op omzetprognose > klopt nu niet meer

Rechtbank:
• Omzetprognose klopt vanaf oktober 2020 niet meer
• Pijn verdelen: ieder 50% > Q4/2020 tot en met Q1/2021
• Betaling Q4 en Q1 mogen later:
• Q4/2020 > 15 januari 2021
• Q1/2021 > 1 april 2021
• Ontruiming nu is misbruik van recht
• Als crisis te lang duurt, komt er moment dat exploitatie niet langer kan en dat VH niet
langer hoeft te delen in de huurkorting
Winkel bruids/galajurken
Rb. A’dam 2 december 2020 (KG)
ECLI:NL:RBAMS:2020:6156

• H: winkel in bruids/galajurken
• VH: woningcorporatie Stadgenoot
• Huurovk september 2009
• Huurprijs € 3.000 per maand
• Huurachterstand sinds oktober 2020
• H vordert:
• Omzethuur van 10% per 1 maart 2020
• Althans huurkorting van 25% vanaf maart 2020 en 60% vanaf juni 2020
• Coronamaatregelen > grote gevolgen voor deze winkel > onvoorziene
omstandigheden
• H heeft financiële gevolgen onderbouwd en vragenlijst VH beantwoord
• Huur t/m september 2020 betaald (vanwege een lening)

Rechtbank:
• Geen omzethuur
• Huurkorting 25% vanaf maart 2020
• Teveel betaalde moet VH terugbetalen
Hotel
Rb. M’tricht 8 december 2020 (KG)
ECLI:NL:RBLIM:2020:9674

• Huurder van hotel in Valkenburg, tevens huurkoop van inventaris

• Huur vanaf maart voor klein deel betaald
• H heeft exploitatie gestaakt

Rechtbank:
• Geen overmacht (tav. huurbetaling)
• Onvoorziene omstandigheid
• Huurkorting niet redelijk > onvoldoende onderbouwing omzetdaling door H
• Huurkoopsom > kredietverlening voor geleverde zaken > geen verlaging
Attractiepark
Rb. R’dam 10 december 2020 (KG)
ECLI:NL:RBROT:2020:12434

H vordert omzethuur 10% > maart 2020 tot en met juni 2021

Rechtbank:
• Pandemie + plus overheidsmaatregelen > onvoldoende voor huurkorting
• Alle omstandigheden van het geval zijn relevant
• huurovk tussen partijen
• hoedanigheid van partijen
• mate waarin H wordt geraakt
• overheidssteun
• had H anders moeten handelen
• Belangen en financiële positie van H
• Geen huurkorting > H heeft vordering onvoldoende onderbouwd
Café
Rb. Gelderland 2 februari 2021 (KG)
ECLI:NL:RBGEL:2021:479

• Huurovk café sinds 1996

• Huurprijs € 3.000 per maand
• H heeft sinds juli 2020 1/3 deel van de huur betaald
• Achterstand: € 6.800
• VH vordert betaling en ontruiming

Rechtbank:
• Coronamaatregelen = gebrek
• Oude huurovk: huurvermindering wegens gebrek niet uitgesloten
• Mate van huurvermindering via sleutel van onvoorziene omstandigheden
• Relevant: H heeft recht op TVL van 50% van de vaste lasten
• Huurkorting: 25% voor Q4
• Geen ontruiming > huurachterstand van 1,5 maand.
P.C. Hooftstraat 54, Amsterdam

Coronarechtspraak
huurcontracten
Bodemzaken
Hostel
Rb. A’dam 10 december 2021
ECLI:NL:RBAMS:2020:7108

• Huurovk d.d. 31 januari 2020

• Huurprijs € 30.000 per maand

Rechtbank:
• Coronamaatregelen onvoorziene omstandigheid
• Tegenvaller vanaf medio maart 2020 gelijkelijk verdelen over H en VH
• Formule: Huurkorting = huurprijs x % omzetdaling x 50%

Voorbeeld berekening:
• Omzetdaling: 70%
• Huurprijs: € 2500
• Huurkorting: € 2.500 x 70% x 50% = € 875
• Huurbetaling: € 2.500 minus € 875 = € 1.625
Restaurant
Rb. A’dam 15 december 2020
ECLI:NL:RBAMS:2020:6951

Rechtbank (tussenvonnis)
• Onvoorziene omstandigheden
• verhouding prestaties over en weer uit balans geraakt
• geen van partijen valt dat verwijten
• rechter moet evenwicht herstellen > gelijkelijke verdeling nadeel
• Relevant zijn:
• horecasluiting als zodanig
• andere beperkingen: 1,5 m / bezoekersmaximum
• H moet omzetdaling aantonen (d.m.v. verschil tussen 2019 en 2020)
• Indien omzetdaling < 30% > moet H overheidsmaatregelen als oorzaak aantonen
• H stelt dat omzetdaling 70% bedraagt > als H dit aantoont komt 50% van de daling
voor rekening VH
Bruidsmodezaak
Rb. R’dam 15 januari 2021
ECLI:NL:RBROT:2021:330

Rechtbank:
• wijst huurachterstand toe en passeert corona-verweer van H:
• Beroep op verrekening niet gemakkelijk vast te stellen
• Wel afwijzing boete ivm. coronamaatregelen

• Commentaar:
• slechte aanpak van de zaak door (advocaat) H
• Had tegenvorderingen moeten instellen
Café
Rb. Den Haag 21 januari 2021
ECLI:NL:RBDH:2021:461

• H: Café Aimee

Rechter:
• Coronamaatregelen overheid = gebrek
• Toerekenbaarheid VH daarbij niet relevant
• Coronamaatregelen ook onvoorziene omstandigheid
• H heeft omzetverlies voldoende onderbouwd
• Huurkorting:
• 15 maart – 1 juni 2020: 50%
• 1 juni – 14 oktober 2020: 25%
• Vanaf 14 oktober 2020: 50%
• Boete gematigd tot nihil
Hotel
Rb. Alkmaar 3 februari 2021
ECLI:NL:RBNHO:2021

Rechtbank:
• Onvoorziene omstandigheid
• Uit toekenning TVL volgt bewijs omzetdaling van 30% of meer
• TVL: voor alle vaste lasten / huur is deel daarvan
• Huurkorting: 50% over april/mei 2020 en vanaf oktober 2020 totdat de horeca weer
open mogen gaan
Hotel V
Rb. A’dam 9 maart 2021
ECLI:NL:RBAMS:2021:937

• Hotel V, IJboulevard Amsterdam

• Huurprijs € 42.000 per maand
• Omzetdaling 2020: 75%
• TVL: 144.000

Rechter:
• Onvoorziene omstandigheden > opgedroogde toeristenstroom
• Tegenvaller gelijkelijk verdelen over partijen
• H heeft zich voldoende ingespannen omzetverlies te beperken
• Huurkorting met terugwerkende kracht
• Omvang huurkorting: afname omzet bepalend
• Omzetdaling voldoende aangetoond
• NOW blijft buiten beschouwing > geoormerkt voor loonkosten
• TVL wel relevant > alleen deel bestemd voor huur
• in dit geval heeft H de TVL opgeteld bij totale omzet > hogere omzet
Hotel V
Rb. A’dam 9 maart 2021
ECLI:NL:RBAMS:2021:937
Hotel V, IJboulevard Amsterdam (vervolg)

Rechter (vervolg):
• Formule:
• huurprijs x 50%
• uitkomst x % omzetverlies = gewijzigde huurprijs
• Simpeler: % omzetverlies x 50% = %korting op huurprijs
• Toegepast op dit geval:
• huurprijs: € 42.000
• omzetverlies: 75%
• dus 75% x 50% = 37,5%:
• korting op huurprijs: 37,5% x € 42.000 = € 15.750
• te betalen huurprijs: 67,5% x € 42.000 = € 26.250
• te betalen tot einde coronamaatregelen dan wel omzet weer op 2019-niveau
• H moet elke maand omzetgegevens aan VH verstrekken
• H moet elk jaar jaarstukken (met goedkeuring accountant) verstrekken aan VH
• Boete/rente/kosten gerelateerd aan te betalen bedrag
Café
Rb. Gelderland 10 maart 2021
ECLI:NL:RBGEL:2021:1130
• Café
• Overgenomen van vorige exploitant in 2017
• Huurprijs € 1.250 per maand
• Onregelmatige betalingen en eerder huurachterstanden
• in 2018/2019 van ruim € 5.000
• VH vordert ontbinding huurovk en betaling nieuwe achterstand: mei 2017 t/m januari
2021: circa € 11.000
• H vordert (onvoorziene omstandigheden):
• huurkorting van 50% (15 maart 2020 – 1 juni 2020)
• uitstel van betaling 6 maanden
Rechter:
• H heeft coronamaatregelen als oorzaak huurschuld op geen enkele manier aangetoond:
• Geen cijfermatige gegevens
• Onduidelijk of TVL is aangevraagd
• Onvoorziene omstandigheden dus niet aangetoond > geen huurkorting
• Geen uitstel van betaling, want geen serieus zicht op verbetering
• Volgt toewijzing ontbinding/ontruiming plus betaling volledig huurschuld (plus
handelsrente, incassokosten en proceskosten)
Cateringbedrijf
Rb. Noord-Holland 24 februari 2021
ECLI:NL:RBNHO:2021:1939
• H = Cateringbedrijf Event Culinair B.V. > (zeer) grote groepen (b2b)
• Huur sinds 1 maart 2020 van bedrijfsunit: € 3.000 per maand
• Huurachterstand € 18.000 (april t/m januari 2021 geen huur betaald)
• VH vordert betaling/ontbinding/ontruiming
• H vordert huurkorting en presenteert haar cijfers

Rechtbank
• Onvoorziene omstandigheden > pijn gelijkelijk verdelen
• Omzetverlies H is bepalend
• H: maart - december 2020 > 94,5% minder omzet (exclusief overheidssteun)
• Overheidssteun meetellen > 80% minder omzet
• Huurprijsvermindering > helft van omzetval > 40%
• H krijgt termijn (terme de grace) voor betaling achterstand van twee maanden
• Bij betaling: geen ontbinding/ontruiming
• Toewijzing incassokosten/rente
Rb. Limburg 31 maart 2021
ECLI:NL:RBLIM:2021:2982
Horecabedrijf
Procedure tussen horecabedrijf en Heineken

• Geschil over (mate) van huurkorting voorjaar 2020

• Heineken wil 50% korting
• VH stelt:
• Zelf ook getroffen te zijn door de coronamaatregelen
• Financiële lasten (hypotheek e.d.) lopen gewoon door

Rechtbank:
• Of coronamatregelen gebrek zijn is nog maar de vraag > lijkt gebaseerd te zijn op maar
één opmerking in wetsgeschiedenis (TK 1997/1998, 26089, 3, p.14):
• Gebreken zijn niet alleen stoffelijke gebreken, maar ook:
‘elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt’
• Zie ook HR 17 juni 1949, NJ 949/544 (AKU/Stalen steigers) > overheidsmaatregel is geen
gebrek (overmacht)
• Onvoorziene omstandigheden : alle omstandigheden tellen mee, maar welke en hoe?
• Maatschappelijke behoefte aan duidelijkheid > prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
Rb. Limburg 31 maart 2021
ECLI:NL:RBLIM:2021:2982
Horecabedrijf
Rechtbank stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de
horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering
worden beoordeeld?

3. Of vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene

omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen
van de schade?
 Roze draad
coronarechtspraak
Roze draad coronarechtspraak

• Eenzijdige maatregelen huurder (niet-betaling/opschorting) worden soms afgestraft

• Advies aan VH: vraag informatie/stukken van H over:
• omzetderving
• oorzaak omzetderving
• alternatieve omzet
• overheidssteun
• kostenreductie

• VH moet spoedeisendheid huurbetaling (geldvordering) soms aantonen

• Coronacrisis vormt geen overmacht voor de huurbetaling
• Coronacrisis is wel gebrek > dus huurvermindering
• Maar geen huurvermindering bij ROZ-ovk vanaf 2003
• Oudere ROZ-modellen: onzeker > meestal wel huurvermindering
Roze draad coronarechtspraak

• Coronacrisis is onvoorziene omstandigheid

• want niet in huurovk verdisconteerd
• fundamentele verstoring evenwicht tussen partijen
• geen van partijen ‘schuldig’ aan coronacrisis
• vasthouden aan volledige huurbetaling is onaanvaardbaar: in strijd met
redelijkheid/billijkheid
• rechter moet evenwicht herstellen
• beroep op contractuele exoneratie (dus) ook onredelijk
• pijn gelijkelijk verdelen
• alle omstandigheden van het geval tellen mee
• H dient omzetderving (meestal) aan te tonen
• Horeca niet altijd / andere bedrijven (winkels/hotels) vaak wel
• H moet corona als oorzaak aantonen
• VH moet daarna eventueel aantonen dat omzetderving niet komt door corona
• H heeft geen recht op omzetafhankelijke huur
• Eventuele vette jaren in verleden (reserves) H spelen geen rol (wel in Duitsland)
Roze draad coronarechtspraak
Omvang huurkorting

• (Financiële) positie VH speelt meestal geen rol

• doordat advocaat H daar geen punt van maakt?
• VH moet aantonen dat hij huurkorting niet kan dragen
• ‘Schadebeperkingsplicht’ H (alternatieve omzet) > speelt nauwelijks een rol
• H heeft wel recht op huurkorting
• KG: gedeeltelijke opschorting, soms met verplichting bodemprocedure te starten
• soms mag het wél te betalen bedrag later worden betaald (vaak niet gevorderd)
• bodem: gedeeltelijke kwijtschelding
• Formule rb. A’dam: korting = % omzetdaling x huurprijs
• Rb. Gelderland: TVL beperkt korting
• korting meestal met terugwerkende kracht, maar niet altijd als H huur al betaald heeft
• Opmerkelijk: overheidssteun (TVL met name) niet altijd in mindering op huurkorting
• Redenering in die gevallen:
• omzet substantieel lager
• H heeft meer vaste lasten dan alleen huur
• Soms geen/gedeeltelijk toewijzing boete
Argumenten
verhuurder
Argumenten verhuurder
(zie: https://hielkemaco.nl/nieuws/de-pijn-tussen-een-verhuurder-
en-huurder-gelijkelijk-verdelen-een-holle-frase/ )

• Concernresultaat H meewegen
• Resultaat jaren vóór 2020 meewegen (‘vlees op de botten’)
• Toekomstverwachting meewegen > consumenten hebben in bepaalde sectoren uitgaven
uitgesteld > geen/minder huurkorting bij toekomstige omzetstijging
• Stelplicht en bewijsplicht H causaal verband corona en omzetderving
• Gehele omzet H telt: inclusief TVL, NOW e.a. overheidssteun
• Minder omzet = minder (variabele) kosten > meewegen
• Heeft H zich ingespannen om alternatieve omzet te genereren
• Heeft H ook met andere schuldeisers regelingen getroffen?
• Eigen (financiële) verplichtingen van de VH
• Verplichting H om omzet nabije toekomst tste rapporteren
• Geen huurkorting met terugwerkende kracht: H kon immers betalen / vlees op de botten
Pandemiebepaling
in
huurovereenkomst
Voorbeeld pandemiebepaling

• Een pandemie en de gevolgen daarvan, zoals maatregelen van een

binnenlandse of een buitenlandse overheid ter beteugeling van de pandemie,
zijn geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.

• Verhuurder is niet aansprakelijk voor (de gevolgen van) derving van huurgenot
en/of voor (de gevolgen van) zichtbare of onzichtbare schade (…) veroorzaakt
door regen, storm, (…) en andere calamiteiten, zoals een pandemie. Deze
beperking van aansprakelijkheid ziet ook op de gevolgen van eventuele
maatregelen van een binnenlandse of een buitenlandse overheid naar
aanleiding van calamiteiten als bedoeld in deze bepaling.

• Huurder zal bij een crisis of calamiteiten geen eenzijdige maatregelen jegens
Verhuurder nemen, doch, indien Verhuurder daartoe gehouden is, constructief in
overleg treden met Verhuurder om tot een gezamenlijke maatwerkoplossing te
komen, bijvoorbeeld bestaande in een (gedeeltelijke) opschorting van de
betaling van de huurpenningen in combinatie met nadere betalingsafspraken.
Indien Huurder en Verhuurder tot overeenstemming komen zal dit schriftelijk
worden vastgelegd in een bijlage (Allonge) bij de huurovereenkomst.
 Heeft u
vragen?
Bel gerust:
085 - 7822820
P.C. Hooftstraat 54, Amsterdam

Dank voor uw aandacht