FULL

 TEXT  OF  MACEDA  LAW:  

 
REPUBLIC  ACT  NO.  6552  
REALTY  INSTALLMENT  BUYER  PROTECTION  ACTAN  ACT  TO  PROVIDE  PROTECTION  TO  
BUYERS  OF  REAL  ESTATE  ON  INSTALLMENT  PAYMENTS          
 
Section  1.  This  Act  shall  be  known  as  the  “Realty  Installment  Buyer  Act.”  
 
Sec.  2.  It  is  hereby  declared  a  public  policy  to  protect  buyers  of  real  estate  on  installment  
payments  against  onerous  and  oppressive  conditions.  
 
Sec.  3.  In  all  transactions  or  contracts  involving  the  sale  or  financing  of  real  estate  on  
installment  payments,  including  residential  condominium  apartments  but  excluding  
industrial  lots,  commercial  buildings  and  sales  to  tenants  under  Republic  Act  Numbered  
Thirty-­‐eight  hundred  forty-­‐four,  as  amended  by  Republic  Act  Numbered  Sixty-­‐three  
hundred  eighty-­‐nine,  where  the  buyer  has  paid  at  least  two  years  of  installments,  the  buyer  
is  entitled  to  the  following  rights  in  case  he  defaults  in  the  payment  of  succeeding  
installments:  
 
(a)  To  pay,  without  additional  interest,  the  unpaid  installments  due  within  the  total  grace  
period  earned  by  him  which  is  hereby  fixed  at  the  rate  of  one  month  grace  period  for  every  
one  year  of  installment  payments  made:  Provided,  That  this  right  shall  be  exercised  by  the  
buyer  only  once  in  every  five  years  of  the  life  of  the  contract  and  its  extensions,  if  any.  
 
(b)  If  the  contract  is  cancelled,  the  seller  shall  refund  to  the  buyer  the  cash  surrender  value  
of  the  payments  on  the  property  equivalent  to  fifty  per  cent  of  the  total  payments  made,  
and,  after  five  years  of  installments,  an  additional  five  per  cent  every  year  but  not  to  exceed  
ninety  per  cent  of  the  total  payments  made:  Provided,  That  the  actual  cancellation  of  the  
contract  shall  take  place  after  thirty  days  from  receipt  by  the  buyer  of  the  notice  of  
cancellation  or  the  demand  for  rescission  of  the  contract  by  a  notarial  act  and  upon  full  
payment  of  the  cash  surrender  value  to  the  buyer.  
 
Down  payments,  deposits  or  options  on  the  contract  shall  be  included  in  the  computation  of  
the  total  number  of  installment  payments  made.  
 
Sec.  4.  In  case  where  less  than  two  years  of  installments  were  paid,  the  seller  shall  give  the  
buyer  a  grace  period  of  not  less  than  sixty  days  from  the  date  the  installment  became  due.  
 
If  the  buyer  fails  to  pay  the  installments  due  at  the  expiration  of  the  grace  period,  the  seller  
may  cancel  the  contract  after  thirty  days  from  receipt  by  the  buyer  of  the  notice  of  
cancellation  or  the  demand  for  rescission  of  the  contract  by  a  notarial  act.  
 
Sec.  5.  Under  Section  3  and  4,  the  buyer  shall  have  the  right  to  sell  his  rights  or  assign  the  
same  to  another  person  or  to  reinstate  the  contract  by  updating  the  account  during  the  
grace  period  and  before  actual  cancellation  of  the  contract.  The  deed  of  sale  or  assignment  
shall  be  done  by  notarial  act.  
 
Sec.  6.  The  buyer  shall  have  the  right  to  pay  in  advance  any  installment  or  the  full  unpaid  
balance  of  the  purchase  price  any  time  without  interest  and  to  have  such  full  payment  of  the  
purchase  price  annotated  in  the  certificate  of  title  covering  the  property.  
  
Sec.  7.  Any  stipulation  in  any  contract  hereafter  entered  into  contrary  to  the  provisions  of  
Sections  3,  4,  5and  6,  shall  be  null  and  void.  
 
Sec.  8.  If  any  provision  of  this  Act  is  held  invalid  or  unconstitutional,  no  other  provision  
shall  be  affected  thereby.  
 
Sec.  9.  This  Act  shall  take  effect  upon  its  approval.  

What  is  the  Maceda  Law?  

The  Maceda  Law,  also  known  as  The  Realty  Installment  Buyer  Act  or  Republic  Act  
6552  is  the  law  that  lays  out  a  defaulting  buyer’s  rights  in  the  Philippines  with  regards  to  
his  purchase  of  a  real  estate  property,  whether  it’s  a  condominium  unit  or  a  house-­‐and-­‐lot  
unit  in  a  subdivision  development.  This  was  initiated  by  lawmaker  Ernesto  Maceda  and  has  
taken  into  effect  on  August  26,  1972.  

Who  it  applies  to  

Today,  more  and  more  people  in  the  working  class,  especially  OFW’s  are  buying  
condominiums  or  house-­‐and-­‐lots  in  subdivision  projects.  But  paying  them  in  full  in  just  one  
payment  is  just  too  much.  So  practically,  they  opt  to  pay  the  equity  by  installment  since  
developers  or  contractors  installment  equity  payment  schemes  have  become  increasingly  
affordable.  This  is  through  stretching  their  equity  payment  or  down  payment  stage  to  20,  
30,  40  months  or  sometimes  longer.  

If  you  have  taken  advantage  of  this  convenience  in  acquiring  your  property,  everything  is  
okay  as  long  as  you  can  keep  up  with  your  payments.  But  times  are  not  always  good.  There  
are  times  when  we  face  difficult  situations  and  times  when  we  just  can’t  make  the  payments  
anymore.  If  you  come  into  this  situation,  the  Maceda  Law  was  passed  to  help  protect  you.  It  
established  the  rights  of  a  qualified  buyer  who  can’t  continue  with  his  payments  anymore.  

Under  the  Maceda  Law,  there  are  two  qualification  categories  of  buyers  accorded  
protection.  These  buyers  are:  

1.  Under  Section  3  of  Maceda  Law,  a  buyer  with  at  least  2  years  of  installments  
2.  Under  Section  4  of  Maceda  Law,  a  buyer  with  less  than  2  years  of  installments  

Section  3  

“…where  the  buyer  has  paid  at  least  two  years  of  installments,  the  buyer  is  entitled  to  the  
following  rights  in  case  he  defaults  in  the  payment  of  succeeding  installments:  
a.)  To  pay,  without  additional  interest,  the  unpaid  installment  due  within  the  total  grace  
period  earned  by  him,  which  is  hereby  fixed  at  the  rate  of  one  month  grace  period  for  every  
one  year  of  installment  payments  made;  provided  that  this  right  shall  be  exercised  by  the  
buyer  only  once  in  every  five  years  of  the  life  of  the  contract  and  its  extensions,  if  any.  

b.)  If  the  contract  is  cancelled,  the  seller  shall  refund  to  the  buyer  the  cash  surrender  value  
of  the  payments  on  the  property  equivalent  to  fifty  percent  of  the  total  payments  made…  
Down  payments,  deposits  or  options  on  the  contract  shall  be  included  in  the  computation  of  
the  total  number  of  installment  payments  made”  

Section  4  
“In  case  where  less  than  two  years  of  installments  were  paid,  the  seller  shall  give  the  buyer  
a  grace  period  of  not  less  than  sixty  days  from  the  date  the  installment  became  due.  

If  the  buyer  fails  to  pay  the  installments  due  at  the  expiration  of  the  grace  period,  the  seller  
may  cancel  the  contract  after  30  days  from  the  receipt  by  the  buyer  the  notice  of  
cancellation  of  the  demand  for  rescission  of  the  contract  by  a  notarial  act.”  

In  other  words,  Section  3  of  Maceda  Law  indicates  that  the  buyer  has  a  right  to  a  refund  and  
grace  periods  as  long  as  the  buyer  has  paid  at  least  two  years.  However,  if  there’s  still  less  
than  2  years  of  installment  payments  made,  the  buyer  is  only  entitled  to  60  days  grace  
period  as  indicated  in  Section  4.  

More  importantly,  there  is  a  section  in  the  Maceda  Law  that  protects  the  buyers  from  the  
fine  prints  of  contracts  imposed  by  the  contractors  or  developers.  These  fines  prints  are  
oftentimes  neglected  by  the  buyers  to  review  during  the  contract  signing.  

Section  7  of  the  Maceda  Law  states  that  “Any  stipulation  in  any  contract  hereafter  entered  
into  contrary  to  the  provisions  of  Sections  3,4,5,  and  6  shall  be  null  and  void.”  

This  section  emphasizes  the  overriding  power  of  the  Maceda  Law  against  the  contract  made  
by  the  developer  and  the  buyer..  

 
 
 
The  Maceda  Law,  Ra  6552  
 
Do  you  want  to  know  your  rights  as  a  real  estate  investor,  or  simply  as  a  real  estate  buyer  
who  is  making  installment  payments?  The  first  logical  step  would  be  to  know  what  law  
applies  and  what  that  particular  law  contains,  which  in  this  case  would  be  the  full  text  
of  Republic  Act  No.  6552.  More  popularly  known  as  the  Maceda  Law,  the  RA  6552  follows.  
 
The  Maceda  Law,  RA  6552,  is  the  real  estate  equivalent  of  the  Recto  Law.  Like  the  Recto  
Law,  it  also  covers  financing  of  sales  of  real  property  (which  is  why  mortgages  also  come  
in.)  It  doesn't  apply,however,  to  the  following  sales:  
 
1.)  Industrial  lots    
 
2.)  Commercial  buildings  and  lots    
 
3.)  Lands  under  the  CARP  Law    
 
MACEDA  LAW  (RA6552)  Maceda  Law  in  the  Philippines  applies  to  the  purchaser  of  real  
property  by  installment  payments  when  the  purchase  becomes  cancelled  by  a  delinquency  
in  payment.  It  provides  the  buyer  with  a  right  to  a  refund  as  a  requisite  for  cancellation  of  
contract  due  to  delinquency  when  the  buyer  has  paid  at  least  two  years.  The  refund  is  50%  
of  total  payments;  additional  5%  per  year  after  5th  year.  
 
To  qualify  for  the  Maceda  Law,  the  buyer  must  have  already  paid  at  least  2  years  of  
installment  payments.    
 
 

1. The  buyer  has  the  right  to  continue  the  unpaid  installments  due  without  additional  
interest  provided  that  the  buyer  must  pay  within  the  grace  period.  The  grace  period  
provided  is  one  month  for  every  one  year  of  installments  paid.  
2. The  buyer  has  the  right  to  opt  for  a  refund  of  the  installment  payments  being  made  
(This  includes  the  down  payments,  deposits  or  options  on  the  contract).  The  buyer  is  
entitled  to  50%  refund  from  his  total  payments  made.  An  additional  of  5%  refund  
per  year  for  every  5  years.      

 
If  the  buyer  has  paid  less  than  two  years  installment:    
The  buyer  has  the  right  to  continue  his  payments  within  a  grace  period  of  60  days.    
 
 

Maceda  Law  (Republic  Act  No.  6552)  

 
So  what  happens  if  you’ve  been  paying  for  real  estate  property  in  installments,  and  you  
default  because  you  don’t  have  any  money  to  pay  anymore?  

Once  again,  the  law  provides  for  a  remedy,  in  particular,  Republic  Act  No.  6552  or  the  Realty  
Installment  Buyer  Act.    You  can  read  the  full  law  here  –
http://www.lawphil.net/statutes/repacts/ra1972/ra_6552_1972.html  
You  can  also  go  to  HLURB  to  ask  for  assistance  in  your  problems  such  as  computation  of  
refunds  and  failure  of  the  developer  to  deliver  what  he  has  promised  .    HLURB’s  address  and  
contact  number  is  on  the  previous  post  on  PD  1344  (just  check  that  out!).  
So  we  have  different  scenarios:  

The  first  scenario  –  you  have  paid  less  than  two  years  of  installments:    In  this  case,  the  
seller  should  give  the  buyer  a  grace  period  of  at  least  60  days  to  pay  the  amount  due  –  via  
written  notice.    If  the  buyer  still  fails  to  pay  after  the  expiration  of  the  grace  period,  the  
seller  can  cancel  the  contract  through  a  notarial  demand  for  cancellation.    Actual  
cancellation  of  the  contract  takes  place  after  30  days  from  buyer’s  receipt  of  notice.    The  
buyer  can:  (a)  assign  the  contract  to  a  third  person  via  notarial  act  before  it  is  cancelled;  or  
(b)  update  the  account  by  paying  the  due  installments  during  the  grace  period.    There  is  no  
refund.  
The  second  scenario  –  you  have  paid  at  least  two  years  of  installments:    In  this  case,  
the  buyer  is  entitled  to  a  grace  period  of  one  month  for  every  year  of  installment  made.    He  
has  the  right  to  pay,  without  additional  interest,  the  unpaid  installments  due  within  the  total  
grace  period.    This  right  can  only  be  exercised  once  every  five  years  of  the  contract.  
If  the  buyer  still  fails  to  pay  the  unpaid  installments  due  during  the  grace  period,  the  seller  
may  cancel  the  contract  in  the  same  way  as  the  first  scenario,  via  notarial  demand  for  
cancellation.    Actual  cancellation  takes  place  after  30  days  from:  (a)  receipt  of  notice  or  
demand;  and  (b)  full  payment  of  refund.  

REFUND  
If  the  buyer  paid  two  to  five  years  of  installments,  he  is  entitled  to  a  refund  of  the  cash  
surrender  value  of  the  payments  on  the  property  (including  down  payments,  deposits  or  
options)  equivalent  to  fifty  per  cent  (50%)  of  the  total  payments  made.  
For  every  year  of  installments  made  in  excess  of  five  years,  the  buyer  is  entitled  to  an  
additional  five  per  cent    (5%),  but  not  to  exceed  ninety  percent  (90%)  of  the  total  payments  
made.  

So  if  the  buyer  paid  6  years  of  installments,  he  is  entitled  to  55%  refund  of  the  total  
payments  made.    If  he  made  7  years  of  installments,  he  is  entitled  to  60%  refund,  and  so  
on.    However,  his  refund  cannot  exceed  90%  of  the  total  amount  paid.  

For  an  accurate  computation  of  your  refund,  please  ask  the  HLURB’s  help.    Don’t  forget  that  
you  can  research  all  this  information  from  the  internet.  

EXCEPTION  
By  the  way,  the  Maceda  law  does  not  cover  industrial  lots,  commercial  buildings  ,  and  sales  
to  tenants  under  RAs  3844  &  6389  (Code  of  Agrarian  Reforms  of  the  Philippines).