4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა

მთავარი | სიახლეები | მართლმსაჯულების სასახლე | სტრუქტურა | მოსამართლეები | სისტემა | ბიუჯეტი | კანონმდებლობა | კონტაქტი

<< უკან «წინა შემდეგი»

საკასაციო საჩივარი
საქმის ნომერი ბს-173(4კ-20) დავები ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი
კატეგორია
თარიღი 09/07/2020 აქტის კანონიერების თაობაზე
გაუქმდა და ინდივიდუალურ-ადმინისტრაციული
შედეგი დაუბრუნდა ხელახლა სახეობა სამართლებრივი აქტები რეესტრის
განსახილველად ჩანაწერებთან დაკავშირებით
ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-
დავის საგანი
სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობა
გადაწყვეტილება/განჩინება

საქართველოს უზენაესი სასამართლო

განჩინება
საქართველოს სახელით

Nბს-173(4კ-20) 9 ივლისი,
2020წელი
ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ

შემდეგი შემადგენლობით:

ნინო ქადაგიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ქეთევან ცინცაძე, ნუგზარ სხირტლაძე

სხდომის მდივანი - ანა ვარდიძე

კასატორი – ნ. შ-ე;
წარმომადგენელი – მ. ღ-ა

მოწინააღმდეგე მხარე (კასატორი) – სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული

სააგენტო;წარმომადგენელი - ქ. კ-ე

მესამე პირები (კასატორები) - 1. შპს ...ი“, წარმომადგენელი - ლ.გ-ე; 2. ნ. წ-ი - წარმომადგენელი

-ლ .მ-ა; 3. ა .ს-ი 4. შპს „ს...ი“ დირექტორი - ა .ს-ი

სარჩელზე მოპასუხე - საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული

სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახური

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება
- თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულსაქმეთა პალატის 2018 წლის 2
ნოემბრის გადაწყვეტილება

დავის საგანი - ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა და

ქმედების განხორციელების დავალება

აღწერილობითი ნაწილი:

27.10.2014წ. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სარჩელით მიმართა ნ. შ-ემ, მოპასუხეების -

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს და ამავე სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 1/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს და ამავე სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
მიმართ. სარჩელის დაზუსტების შემდეგ, ნ. შ-ემ მოითხოვა საჯარო რეესტრის ეროვნული
სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 11.04.2008წ. № ... გადაწყვეტილების, საჯარო
რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 09.06.2008წ. № ...
გადაწყვეტილების, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
05.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილების, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის
სარეგისტრაციო სამსახურის 06.08.2014წ. №... გადაწყვეტილების და საჯარო რეესტრის ეროვნული
სააგენტოს 17.10.2014წ. №... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა.

მოსარჩელის განმარტებით, მცხეთის რაიონის სოფელი ...ის საკრებულოს 23.03.1992წ.

დადგენილებით (ოქმი N2) საკუთრებაში გადაეცა 0.15 ჰა ფართის სასოფლო-სამეურნეო
დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელიც მდებარეობდა სოფელი ..ის ... ...ზე, "...ის" დასახლებაში.
აღნიშნულ ქონებას ფლობდა და განკარგავდა 1990 წლიდან, შემოღობა ნაკვეთი ჩაბეტონებული
ღობით და შიგნით ჩადგა საყოფაცხოვრებო დანიშნულების ვაგონი (სადგომი). 1998 წლის
დეკემბერში მიწის ნაკვეთზე გაცემულ იქნა საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი - მიღება-
ჩაბარების აქტი N.... მოსარჩელის განმარტებით, 2006 წელს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება
აღრიცხა საჯარო რეესტრში. 05.04.2006წ. რეგისტრაციის შედეგად გაცემულ იქნა ამონაწერი საჯარო
რეესტრიდან (მიწის სარეგისტრაციო N...). 2014წ. განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის
ეროვნულ სააგენტოს, უძრავი ქონების ამონაწერში ცვლილებების შეტანით, მიწის ნაკვეთის
ფართობის დაზუსტების თაობაზე. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 14.08.2014წ.
გადაწყვეტილებით უარი ეთქვა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე, იმ მიზეზით, რომ დაფიქსირდა
მის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის გადაფარვა სხვა 3 მიწის ნაკვეთთან (ს/კ ...; ...; და ...).
აღნიშნული გადაწყვეტილება 16.07.2014წ. გაასაჩივრა და მოითხოვა 05.04.2006წ. ამონაწერზე
დაყრდნობით ქონების ხელახალი რეგისტრაცია, დაზუსტებული ამონაწერის გაცემით. საჯარო
რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 14.08.2014წ. გადაწყვეტილებით ეცნობა, რომ აღნიშნული
მოთხოვნა ვერ დაკმაყოფილდებოდა, ვინაიდან დაფიქსირდა მის საკუთრებაში არსებული მიწის
ნაკვეთის გადაფარვა იმ სამ მიწის ნაკვეთთან, რომლებიც ერთ ნაკვეთად იყო გაერთიანებული და
2008 წლის N... საკუთრების უფლების მოწმობის საფუძველზე, დარეგისტრირებული იყო შპს ...ის"
სახელზე. საჯარო რეესტრიდან დოკუმენტაციის გამოთხოვის შემდეგ მისთვის ცნობილი გახდა,
რომ 05.04.2006წ. საჯარო რეესტრში მის სახელზე აღრიცხული უძრავი ქონება, საჯარო რეესტრის
ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 11.04.2008წ. N... გადაწყვეტილებით
დარეგისტრირდა შპს ...ის“ საკუთრებად.

მოსარჩელის განმარტებით, საჯარო რეესტრმა შპს ...ის“ სახელზე საკუთრების უფლება

დაარეგისტრირა საქმის ფაქტობრივი გარემოებების გამოკვლევის გარეშე. საჯარო რეესტრს
უფლება არ ჰქონდა, შპს ...ისათვის" ის ქონება დაერეგისტრირებინა, რომელიც 2008 წელს მიიღო.
იგივე ქონება 2006 წელს უკვე დარეგისტრირებული იყო ნ. შ-ის საკუთრებად (მიწის
სარეგისტრაციო N...). ამდენად, უხეშად და გაუმართლებლად იქნა ხელყოფილი ნ. შ-ის
კონსტიტუციით გარანტირებული საკუთრების უფლება. მოსარჩელე საყურადღებოდ მიიჩნევს იმ
გარემოებას, რომ მას დღემდე საკუთრებად უფიქსირდება უძრავი ქონება, თუმცა, თავის მხრივ, ამ
ქონებაზე სხვა 3 მიწის ნაკვეთის გადაფარვაა და მისი ქონება რეალურად სხვა სუბიექტებს აქვთ
განაწილებული. იგი მართავს და განკარგავს თავის ქონებას 1990 წლიდან და ზემოაღნიშნული 3
მიწის ნაკვეთის არც ერთი მფლობელი არ სთხოვს საკუთრებით სარგებლობას, უფრო მეტიც,
საჯარო რეესტრიდან დოკუმენტების მოპოვებამდე, ეჭვიც არ ჰქონდა, რომ მისი მიწის ნაკვეთი სხვა
პირებზე იყო რეგისტრირებული.

მოსარჩელე მიუთითებს, რომ შპს ...ის“ სახელზე დარეგისტრირების შემდეგ, უძრავი ქონება
რამდენიმე ნაწილად დაიყო და დამოუკიდებელი საკადასტრო კოდებით დარეგისტრირდა
სხვადასხვა პირებზე. 29.11.2011წ. საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის მიხედვით, N... უძრავი ქონება
03.06.2008წ. დარეგისტრირდა ნ. წ-ის საკუთრებად, ხოლო 05.08.2014წ. ამონაწერების მიხედვით, N...
და N... საკადასტრო კოდების მქონე უძრავი ქონება 2014 წლის 21 ივლისიდან რეგისტრირებულია
შპს „ს...ის“ საკუთრებად. მოსარჩელის განმარტებით, აღნიშნული გადაწყვეტილებები, როგორც
2008 წლის უკანონო რეგისტრაციების თანამდევი შედეგები, ზიანს აყენებს მის ინტერესებს და
ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი. მოსარჩელე მიიჩნევს, რომ ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი ასევე
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 17.10.2014წ. N... გადაწყვეტილება, რომლითაც უარი
ეთქვა ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე (ადმინისტრაციული საჩივრით მოთხოვნილი
იყო რეგისტრაციის შესახებ 11.04.2008წ. N..., 09.06.2014წ. N..., 05.08.2014წ. N..., 06.08.2014წ. N...
გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა). მოსარჩელის მოსაზრებით, ზემდგომი ადმინისტრაციული
ორგანო ვალდებული იყო განეხილა მისი ადმინისტრაციული საჩივარი, ვინაიდან საქართველოს
ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 60.3 მუხლის თანახმად, ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ
აქტს ბათილად ცნობს მისი გამომცემი ადმინისტრაციული ორგანო, ხოლო საჩივრის ან სარჩელის
შემთხვევაში - ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანო ან სასამართლო. მოცემულ შემთხვევაში,
ადმინისტრაციული საჩივარი შეტანილ იქნა ზემდგომ ადმინისტრაციულ ორგანოში (და არა
სასამართლოში), შესაბამისად, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ვალდებული იყო, თავად
განეხილა საჩივარი. კანონი არ აწესებს პირდაპირ სასამართლოსთვის მიმართვის ვალდებულებას,
თუმცა ზემდგომ ადმინისტრაციულ ორგანოს პირდაპირ ავალდებულებს - წარდგენილი
ადმინისტრაციული საჩივარი მიიღოს წარმოებაში და განიხილოს.

prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 2/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 14.11.2014წ. განჩინებით
წარმოებაში იქნა მიღებული ნ. შ-ის სარჩელი. ამავე სასამართლოს 08.12.2014წ. საოქმო განჩინებით,
ასკ-ის 16.2 მუხლის საფუძველზე, საქმეში მესამე პირებად ჩართულ იქნენ ნ. წ-ი, შპს ...ი“ და შპს
„ს...ი“, ხოლო 18.02.2015წ. საოქმო განჩინებით - ა .ს-ი.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 31.10.2017წ.

გადაწყვეტილებით ნ. შ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. აღნიშნული გადაწყვეტილება მოსარჩელემ
სააპელაციო წესით გაასაჩივრა.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 02.11.2018წ.

გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა ნ. შ-ის სააპელაციო საჩივარი; გაუქმდა მოცემულ
საქმეზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 31.10.2017წ.
გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება; ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა ნ. შ-ის
სარჩელი; სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი საჯარო რეესტრის
ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 11.04.2008წ. № ... გადაწყვეტილება,
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 09.06.2008წ. № ...
გადაწყვეტილება, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
05.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილება, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის
სარეგისტრაციო სამსახურის 06.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილება, საჯარო რეესტრის ეროვნული
სააგენტოს 17.10.2014წ. № ... გადაწყვეტილება და ადმინისტრაციულ ორგანოს დაევალა საქმის
გარემოებების გამოკვლევის საფუძველზე, კანონმდებლობით დადგენილ ვადაში, სადავო
საკითხთან დაკავშირებით ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი
აქტის გამოცემა.

სააპელაციო პალატამ მიუთითა საქმესთან დაკავშირებულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:

ნ. შ-ემ 05.04.2006წ. № ... განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის
სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.
სარეგისტრაციო სამსახურს წარედგინა 1998 წლის დეკემბრის მიღება-ჩაბარების №... აქტი.

მიწის (უძრავი ქონების) 05.04.2006წ. სააღრიცხვო ბარათის მიხედვით, ნ. შ-ე წარმოადგენს შემდეგი
უძრავი ქონების მესაკუთრეს: სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი -..., სექტორი -..., კოდი - ...,
კვარტალი - ..., ნაკვეთი - ..., დაუზუსტებელი ფართობი - 0,15 ჰექტარი. მესაკუთრის უფლების
დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია 1998 წლის დეკემბერში გაცემული N... მიღება-
ჩაბარების აქტი.

საჯარო რეესტრიდან მიწის (უძრავი ქონების) შესახებ 14.04.2008წ. ამონაწერით დგინდება, რომ შპს
...ი“ წარმოადგენს შემდეგი უძრავი ქონების მესაკუთრეს: სარეგისტრაციო ზონა -..., კოდი -...,
სექტორი -..., კოდი -..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი -, დაზუსტებული ფართობი - ... კვ.მ. უფლების
დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია ქ. თბილისის საკრებულოს მიერ 28.03.2008წ.
გაცემული N... საკუთრების უფლების მოწმობა, ხოლო საკუთრების უფლება დარეგისტრირებულია
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 11.04.2008წ. N...
გადაწყვეტილებით.

03.06.2008წ. ნ. წ-მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის

სარეგისტრაციო სამსახურს. განმცხადებელმა, შპს ...სა“ და ნ. წ-ს შორის გაფორმებული 03.06.2008წ.
ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, მოითხოვა თბილისში, "...ის" დასახლებაში მდებარე
უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია (უძრავი ქონების მახასიათებლები:
სარეგისტრაციო ზონა -..., კოდი- ..., სექტორი-..., კოდი-..., კვარტალი- ..., ნაკვეთის N..., უფლება -
საკუთრება, ნაკვეთის ფუნქცია - არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი -
...კვ.მ). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 09.06.2008წ.
№ ... გადაწყვეტილებით, ზემოაღნიშნულ უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდა ნ. წ-ის საკუთრების
უფლება და ამავე თარიღით გაცემულ იქნა ამონაწერი.

22.11.2011წ. ნ. წ-მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის

სარეგისტრაციო სამსახურს და უძრავი ნივთის დაყოფის საფუძველზე, მოითხოვა საკუთრების
უფლების რეგისტრაცია, თბილისში, "...ში" მდებარე 6000 კვ.მ ფართის უძრავ ქონებაზე (ზონა -...,
სექტორი -...). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურმა
25.11.2011წ. განახორციელა N... საკადასტრო ერთეულის დაყოფა სამ საკადასტრო ერთეულად (...,
..., ...).

საჯარო რეესტრიდან 01.12.2011წ. ამონაწერით დგინდება, რომ 25.11.2011წ. ნასყიდობის

ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი ქონების მესაკუთრედ რეგისტრირებულია ა .ს-ი
(სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი - ..., სექტორი..., კოდი - ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი - ...,
დაზუსტებული ფართობი -...კვ.მ).

30.05.2012წ. ა .ს-მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის

ს რ სტრ ს მს ხ რს ძრ ნ ს (N ) სს ძ ზ ს რ ბ ს ბ ს
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 3/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
სარეგისტრაციო სამსახურს და უძრავი ნივთის (N...) დაყოფის საფუძველზე, საკუთრების უფლების
რეგისტრაცია მოითხოვა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო
სამსახურის 09.12.2013წ. გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ა .ს-ის მოთხოვნა: უძრავი ნივთის
დაყოფის შედეგად, N...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ..., ... საკადასტრო კოდების მქონე მიწის ნაკვეთებზე
დარეგისტრირდა ა .ს-ის საკუთრების უფლება.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 05.08.2014წ. N...

გადაწყვეტილებით, 21.07.2014წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი ნივთის
(სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი - ..., სექტორი - ..., კოდი - ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი - ...,
დაზუსტებული ფართობი - ... კვ.მ) მესაკუთრედ დარეგისტრირდა შპს „ს...ი“ და ამავე თარიღით
გაცემულ იქნა შესაბამისი ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 06.08.2014წ. № ...

გადაწყვეტილებით, 21.07.2014წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი
ნივთის (სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი - ..., სექტორი - ..., კოდი - ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი - ...,
დაზუსტებული ფართობი - ...კვ.მ) მესაკუთრედ დარეგისტრირდა შპს „ს...ი“ და ამავე თარიღით
გაცემულ იქნა შესაბამისი ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან.

14.05.2014წ. ნ. შ-ემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის

სარეგისტრაციო სამსახურს და წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, უძრავ
ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია მოითხოვა (ზონა -..., სექტორი -...).
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 19.05.2014წ. № ...
გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა, ვინაიდან სარეგისტრაციოდ წარდგენილ
და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის
არსებობდა ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება, კერძოდ, განცხადებაზე თანდართული
საკადასტრო აზომვითი ნახაზის მიხედვით, წარდგენილი მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემები
არ შეესაბამებოდა მომიჯნავე უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს და მიწის ნაკვეთის
საზღვრები იჭრებოდა მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის საზღვრებში, წარსადგენი იყო კორექტირებული
საკადასტრო აზომვითი ნახაზი.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 19.06.2014წ. № ...

გადაწყვეტილებით, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის საფუძველზე,
შეწყდა სარეგისტრაციო წარმოება ნ. შ-ის 14.05.2014წ. განცხადებაზე.

16.07.2014წ. ნ. შ-ემ № ... ადმინისტრაციული საჩივრით მიმართ საჯარო რეესტრის ეროვნულ

სააგენტოს და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
19.06.2014წ. № ... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა მოითხოვა. საჯარო რეესტრის ეროვნული
სააგენტოს 14.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილებით, 19.06.2014წ. № ... გადაწყვეტილების გაუქმების
ნაწილში ნ. შ-ეს უარი ეთქვა ადმინისტრაციული საჩივრის დაკმაყოფილებაზე, ხოლო
სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ № ... გადაწყვეტილების გაუქმების ნაწილში ნ. შ-ეს
უარი ეთქვა ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე. 14.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილებაში
მითითებულია, რომ დაინტერესებული პირის მიერ წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის
ელექტრონული ვერსიის მიხედვით, უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემები არ შეესაბამება
მომიჯნავე ..., ... და ... მიწის ნაკვეთების საკადასტრო მონაცემებს.

04.08.2014წ. ნ. წ-მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის

სარეგისტრაციო სამსახურს და უძრავი ნივთის დაყოფის საფუძველზე, თბილისში, ...ში, "...ის"
დასახლებაში მდებარე უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მოითხოვა (ზონა - ...,
სექტორი -...).

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 04.12.2014წ. № ...

გადაწყვეტილებით ნ. წ-ის მოთხოვნა დაკმაყოფილდა. საჯარო რეესტრიდან 04.12.2014წ.
ამონაწერით დგინდება, რომ 03.06.2008წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ნ. წ-ი
დარეგისტრირდა N... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონების მესაკუთრედ. საჯარო
რეესტრიდან 04.12.2014წ. ამონაწერით დგინდება, რომ 03.06.2008 ნასყიდობის ხელშეკრულების
საფუძველზე, N... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონების მესაკუთრეს წარმოადგენს ნ. წ-ი.
საჯარო რეესტრიდან 04.12.2014წ. ამონაწერით დგინდება, რომ 03.06.2008 ნასყიდობის
ხელშეკრულების საფუძველზე, N... საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ქონების მესაკუთრეს
წარმოადგენს ნ. წ-ი.

09.10.2014წ. ნ. შ-ემ № ... ადმინისტრაციული საჩივრით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ

სააგენტოს და მოითხოვა რეგისტრაციის შესახებ მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 11.04.2008წ.
№ ..., 09.06.2008წ. № ..., 05.08.2014წ. № ..., 06.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა.
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 17.10.2014წ. № ... გადაწყვეტილებით ნ. შ-ეს უარი ეთქვა
ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 16.11.2016წ. № ... წერილის თანახმად, საჯარო რეესტრის
ეროვნული სააგენტოს არქივში დაცულია გეგმა, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას ქალაქ თბილისის
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 4/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
ეროვნული სააგენტოს არქივში დაცულია გეგმა, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას ქალაქ თბილისის
მცხოვრებთათვის მცხეთის რაიონის ...ის ...ნაკვეთ „...ში“ საკარმიდამო ნაკვეთების გამოყოფის
შესახებ, თუმცა აღნიშნულ გეგმაზე თანდართული მესაკუთრეთა სია არ შეიცავს ინფორმაციას,
ნაკვეთებისათვის მინიჭებული ნუმერაციის თითოეულ მესაკუთრესთან შესაბამისობის თაობაზე.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 04.04.2016წ. №3/3984-14

განჩინებით საქმეზე დაინიშნა საინჟინრო-ტექნიკური ექსპერტიზა. სსიპ ლევან სამხარაულის
სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 30.12.2016წ. № 5007237216 წერილის თანახმად,
ექსპერტები - ი. ი-ი და ვ. ლ-ე იმყოფებოდნენ ადგილზე, სადაც მოხდა საკვლევი ტერიტორიის
ვიზუალური დათვალიერება. შედეგად, დადგინდა, რომ განჩინებაში დასმულ კითხვაზე პასუხის
გასაცემად საჭიროა საქმის მასალებში არსებულ (ტ. 2, ს.ფ. 255) განაწილების გეგმაზე თანდართული
სიის წარდგენა, რომელიც ასახავს მესაკუთრეების ვინაობას ნაკვეთების ნუმერაციის მიხედვით.
აღნიშნული წერილით, განჩინებაში დასმულ კითხვებზე სრულფასოვანი პასუხის გაცემის
შეუძლებლობის გამო, საქმე შეუსრულებლად დაუბრუნდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს
ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას.

საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების დასაბუთებაში თბილისის სააპელაციო

სასამართლომ მიუთითა, რომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების შეძენის საფუძველი საჯარო
რეესტრში რეგისტრაციაა და ამ უფლების ნამდვილობაც რეესტრის მონაცემებით დგინდება.
სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის შესაბამისად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია
გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების
უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. იმავე კოდექსის 311-ე მუხლის პირველი ნაწილის
თანახმად, საჯარო რეესტრი არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა,
ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი
შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობის და მასში
ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა. რეგისტრაცია წარმოშობს ვარაუდს, რომ
რეგისტრირებული უფლება არსებობს და ეკუთვნის კონკრეტულ პირს, რომელიც
რეგისტრირებულია რეესტრში, სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის
შესაბამისად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის
პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი
უზუსტობა. საჯაროობის მიზნიდან გამომდინარე, პირი, რომელიც მიაღწევს ამ უფლების
რეგისტრაციას, უპირატესობა ენიჭება მასთან შედარებით, ვინც არ დაარეგისტრირა უძრავ
ქონებაზე უფლება. დროის მიხედვით, პირველად რეგისტრირებულ უფლებას აქვს უპირატესობა.
უფლების რეგისტრაციის დრო დგინდება რეესტრის მონაცემების მიხედვით.
ურთიერთდაპირისპირებული ჩანაწერების არსებობასთან მიმართებით უპირატესობა უნდა
მიენიჭოს იმ უფლებას, რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრე არის რეგისტრირებული,
ვინაიდან წინმსწრები რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის
კანონიერებას. მართალია, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მე-6
პუნქტის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო და მისი თანამშრომელი პასუხს არ აგებენ
წარმოდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა ისინი იმავე ნორმის
თანახმად, პასუხისმგებელნი არიან რეგისტრირებული მონაცემების და მათთან დაცული
სარეგისტრაციო თუ სხვა დოკუმენტაციის ურთიერთშესაბამისობასა და უსაფრთხოებაზე.
სარეგისტრაციო სამსახურს ეკისრება პასუხისმგებლობა, საკუთრების უფლების პირველადი
რეგისტრაციის განხორციელებისას, ყოველმხრივ გადაამოწმოს სხვა პირზე რეგისტრაციის
არსებობა.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, ნ. შ-ის უფლება სადავო მიწის ნაკვეთზე დასტურდება 1998
წლის დეკემბერში გაცემული № ... მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტით, რომელსაც
საფუძვლად უდევს სოფელი ...ის საკრებულოს 23.03.1992წ. დადგენილება და მიწის (უძრავი
ქონების) შესახებ 05.04.2006წ. ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან. სააპელაციო პალატამ მიუთითა,
რომ მიწის მიღება-ჩაბარების აქტის ფორმა და მისი გაცემის წესი განისაზღვრა „საქართველოს
რესპუბლიკის მოქალაქეთათვის სარგებლობაში გადაცემულ მიწის ნაკვეთებზე დოკუმენტაციის
გაფორმების რეგულირების შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის
28.06.1993წ. N503 დადგენილებით, რომლის მეორე მუხლისა და ამ დადგენილებით
დამტკიცებული „მოქალაქეთათვის სარგებლობაში გამოყოფილი მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების
აქტის ფორმის“ თანახმად, მიწის მიღება-ჩაბარების აქტი, სხვა საბუთებთან ერთად, წარმოადგენდა
ძირითად დოკუმენტს მიწით სარგებლობის დამადასტურებელი სახელმწიფო აქტის მოქალაქეზე
გადასაცემად. „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების უფლების პირველადი
რეგისტრაციის გადაუდებელ ღონისძიებათა და საქართველოს მოქალაქეთათვის სარეგისტრაციო
მოწმობების გაცემის შესახებ“ საქართველოს პრეზიდენტის 16.05.1999წ. N327 ბრძანებულების მე-4
პუნქტის შესაბამისად, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწებზე საკუთრების უფლების
პირველადი რეგისტრაციის საფუძველს სწორედ მიწის მიღება-ჩაბარების აქტი წარმოადგენდა.

სააპელაციო პალატამ ყურადღება მიაქცია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 28.02.2013წ.

Nბს-367-363(კ-12), 21.11.2012წ. № ბს-593-588(კ-11) გადაწყვეტილებებს და განმარტა, რომ
საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 15.01.20110წ. N4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო
რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ მე-14 მუხლის პირველი პუნქტით და მე-8 მუხლის მე-7 პუნქტით
დაშვებულია უძრავ ქონებაზე დაუზუსტებელი სახით საკუთრების უფლების რეგისტრაციის
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 5/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
არსებობის შესაძლებლობა. სააპელაციო პალატამ გამორიცხა რეგისტრირებულ მონაცემებს შორის
კონკურენციის არსებობის შესაძლებლობა, ჩათვალა, რომ საგანთა ნამდვილი მდგომარეობა და
რეგისტრირებული მონაცემები უნდა იყოს თანხვედრაში, ხოლო პარალელიზმის გამოვლენის
შემთხვევაში, ანგარიში უნდა გაეწიოს იმას, თუ ვის გააჩნია უკეთესი სამართლებრივი საფუძველი,
ამასთან, გათვალისწინებული უნდა იყოს უფლებათა რეგისტრაციისა და რეგისტრირებულ
უფლებათა რიგითობის პრინციპი. სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის
უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, ნ. შ-ეს უძრავი ქონება საკუთრებაში
გააჩნია რეგისტრაციის განხორციელებით. მის სახელზე რეგისტრაციის საფუძველი სადავოდ არ
გამხდარა და არ გაუქმებულა, საქმის მასალებით არ დასტურდება სადავო ქონებაზე საკუთრების
უფლების გადასვლის ან შეწყვეტის, საჯარო რეესტრის შესაბამისი ჩანაწერის ბათილად ცნობის ან
ძალადაკარგულად ცნობის ფაქტის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია. შესაბამისად, ქონების
სამართლებრივი მდგომარეობის განსაზღვრის ძირითადი იურიდიული საფუძველი ძალაშია და
დღესაც მოქმედებს. სააპელაციო პალატამ ზემოაღნიშნული სამართლებრივი ნორმების
შინაარსიდან გამომდინარე განმარტა, რომ მარეგისტრირებელი ორგანო არ არის პასუხისმგებელი
წარდგენილი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ნამდვილობაზე, თუმცა პასუხისმგებელია მასთან
დაცული ინფორმაციისა და რეგისტრირებულ მონაცემთა დაცვაზე, მათ ნამდვილობაზე.
მარეგისტრირებელ ორგანოს ეკრძალება იმგვარი რეგისტრაციის განხორციელება, რომლითაც უკვე
რეგისტრირებული უფლებები დარჩება აბსტრაქტული სახით, მხოლოდ დოკუმენტზე, ხოლო
ფაქტობრივი რეალობა შეიცვლება და საკუთრების ობიექტზე უფლება რეალურად გადაეცემა სხვა
პირს. უპირველესად მარეგისტრირებელი ორგანო წარმოადგენს მასთან რეგისტრირებულ
მონაცემთა უტყუარობისა და დაცვის გარანტს, მესაკუთრეებად რეგისტრირებულ სუბიექტებს
უნდა გააჩნდეთ იმის ნდობა, რომ მარეგისტრირებელი ორგანო არ დაუშვებს მათი უფლებების
ხელყოფას სხვა მესამე პირთა სასარგებლოდ.

სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ აპელანტ ნ. შ-ის საკუთრებაში არსებულ სასოფლო-სამეურნეო

დანიშნულების მიწის ნაკვეთს, რომელიც მდებარეობს ...ში, „...ში“ დაუზუსტებელი ფართობი
გააჩნია და მის უფლების დამდგენ დოკუმენტში - მიწის ნაკვეთის №... მიღება-ჩაბარების აქტში არ
არის მითითებული სამეზობლო წრე, მიწის ნაკვეთის კონფიგურაცია და ზომები, თუმცა
ადმინისტრაციული ორგანო მესამე პირების სახელზე ქონების აღრიცხვის შესახებ
გადაწყვეტილების მიღებამდე ვალდებული იყო მოეხდინა საქმის გარემოებების სათანადო
გამოკვლევა. მარეგისტრირებელ ორგანოს უნდა განესაზღვრა აპელანტის საკუთრებაში არსებული
მიწის ნაკვეთის ზუსტი მდებარეობა, დაედგინა 2006 წლის მდგომარეობით, კონკრეტულად რა
ტერიტორია დარეგისტრირდა ნ. შ-ის საკუთრებად და მოიცავდა (ფარავდა) თუ არა ნ. შ-ის
საკუთრებად რეგისტრირებული ტერიტორია შპს ...ის“, შპს „ს...ის“, ა .ს-ისა და ნ. წ-ის საკუთრებად
რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებს, ვინაიდან მიწის ნაკვეთის მესაკუთრედ პირი ხდება საჯარო
რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ. განსახილველ შემთხვევაში, მარეგისტრირებელ ორგანოს უძრავი
ქონების მესამე პირების სახელზე რეგისტრაციამდე უნდა გამოეკვლია კონკრეტული მიწის
ნაკვეთების სხვა პირის სახელზე რეგისტრაციის არსებობა, შეედარებინა სარეგისტრაციოდ
წარდგენილი დოკუმენტაცია ნ. შ-ის მიღება- ჩაბარების აქტთან, ამონაწერთან, დაედგინა სადავო
მიწის ნაკვეთის მომიჯნავედ მდებარე მიწის ნაკვეთების კოდები, მესაკუთრეები, გეოგრაფიული
მდებარეობა, ასევე გამოერკვია ნ. შ-ის მიერ სადავო მიწის ნაკვეთის ფლობისა და სარგებლობის
ფაქტი, რათა სარწმუნოდ დაედგინა საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ფაქტები და არ
დაეშვა ერთი ნაკვეთის მიმართ ურთიერთსაწინააღმდეგო ჩანაწერების არსებობა. გადამოწმების
ვალდებულება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს უფრო მაღალი ხარისხით წარმოეშობა იმის
გათვალისწინებით, რომ სადავო ნაკვეთის რეკვიზიტები აღრიცხულ იქნა საჯარო რეესტრში,
ამდენად მარეგისტრირებელ ორგანოს ჰქონდა შესაძლებლობა, გაერკვია დაინტერესებული პირის
ვინაობა, რომლის სამართლებრივი მდგომარეობაც გაუარესდებოდა ინდივიდუალური
ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების გამოცემით. სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ
სწრაფი რეგისტრაციის პრინციპის გატარება საფრთხეს არ უნდა უქმნიდეს სხვა სუბიექტების
საკუთრების კონსტიტუციურ უფლებას.

სააპელაციო სასამართლომ მნიშვნელოვნად მიიჩნია იმ გარემოებაზე მითითება, რომ ნ. შ-ის სადავო

მიწის ნაკვეთით ფლობისა და სარგებლობის ფაქტი დადასტურებულ იქნა სააპელაციო
სასამართლოში მხარეთა მიერ გაკეთებული ახსნა-განმარტებებით. გარდა ამისა, საქმეში
წარმოდგენილია შპს „ს...ისა“ და ა .ს-ის მიერ პირველი ინსტანციის სასამართლოში შეტანილი
სარჩელის ასლი, მოპასუხეების - ნ. შ-ის, ტ. ნ-ის და ი. ა-ის მიმართ, სამოქალაქო საქმეზე, უკანონო
მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვისა და ხელშეშლის აღკვეთის მოთხოვნით. წარმოდგენილ
სარჩელში ა .ს-ი მიუთითებს იმ გარემოებაზე, რომ შპს „ს...ის“ საკუთრებად რეგისტრირებულ მიწის
ნაკვეთის თვითნებურად ფლობასა და სარგებლობას 1990 წლიდან ახორციელებს ნ. შ-ე. ყოველივე
აღნიშნული ცხადყოფს, რომ სადავო საკითხის სრულყოფილად გამოკვლევის მიზნით,
მარეგისტრირებელ ორგანოს უნდა უზრუნველეყო დაინტერესებულ პირთა ადმინისტრაციულ
წარმოებაში ჩართვა და მათთვის აზრის გამოთქმის შესაძლებლობის მიცემა, ხოლო მიწის
ნაკვეთებს შორის პარალელიზმის გამოვლენის შემთხვევაში, უფლებათა რეგისტრაციისა და
რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობის პრინციპის გათვალისწინებით დაედგინა, თუ ვის
გააჩნია სადავო უძრავ ქონებაზე უკეთესი სამართლებრივი საფუძველი და მას შემდეგ მოეხდინა
საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.

ს პ პ ტ მ მ რ მ ს ქ რ ს ზ მ ნ სტრ ქს ს 53 5
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 6/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 53.5
მუხლის თანახმად, ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილი არ არის თავისი გადაწყვეტილება
დააფუძნოს იმ გარემოებებზე, ფაქტებზე, მტკიცებულებებზე ან არგუმენტებზე, რომლებიც არ იქნა
გამოკვლეული და შესწავლილი ადმინისტრაციული წარმოების დროს. სააპელაციო პალატამ
ჩათვალა, რომ განსახილველ შემთხვევაში ადმინისტრაციული წარმოებისას არ იყო დაცული
ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მოთხოვნები ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარებასთან
დაკავშირებით. ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ადმინისტრაციული წარმოებისას
გამოიკვლიოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება და გადაწყვეტილება მიიღოს ამ
გარემოებათა შეფასებისა და ურთიერთშეჯერების საფუძველზე. ადმინისტრაციულ ორგანოს
საკითხის გადაწყვეტისას მტკიცებულებათა მოპოვების გზით უნდა დაედგინა საქმისათვის
მნიშვნელობის მქონე გარემოებები (რაც გულისხმობს მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ინფორმაციის,
ფართობის, ადგილმდებარეობის და სხვა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ინფორმაციის
მოპოვების ერთობლიობას), რასაც მოცემულ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია. სააპელაციო პალატამ
ჩათვალა, რომ სახეზეა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის
გამოყენების შესაძლებლობა. ამ ნორმის თანახმად, თუ სასამართლო მიიჩნევს, რომ
ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი გამოცემულია საქმისათვის არსებითი
მნიშვნელობის მქონე გარემოების გამოკვლევისა და შეფასების გარეშე, იგი უფლებამოსილია,
სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად ცნოს ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-
სამართლებრივი აქტი და დაავალოს ადმინისტრაციულ ორგანოს ამ გარემოებათა გამოკვლევისა
და შეფასების შემდეგ გამოსცეს ახალი. სასამართლო ამ გადაწყვეტილებას იღებს, თუ
ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობისათვის არსებობს
მხარის გადაუდებელი კანონიერი ინტერესი. აღნიშნული მუხლით განსაზღვრული
პროცესუალური შესაძლებლობა ემსახურება ადმინისტრაციული ორგანოების მიერ
განხორციელებულ მმართველობის კანონიერებაზე სასამართლო კონტროლის სრულფასოვან
რეალიზაციას და მართლმსაჯულების ეფექტიან განხორციელებას. სააპელაციო პალატამ მიიჩნია,
რომ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარი, იმ პირობებში, როდესაც სრულად შესწავლილი,
გამოკვლეული და დადგენილი არ არის საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, არ შეესაბამება მოქმედ
კანონმდებლობას.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 02.11.2018წ.

გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს ნ. შ-ემ, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა
სააგენტომ, შპს ...მა”, ნ. წ-მა, ა .ს-მა და შპს „ს...მა”.

კასატორები - შპს ...ი” და ნ. წ-ი ითხოვენ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 12.11.2018წ.

გადაწყვეტილების გაუქმებას და ახალი გადაწყვეტილების მიღებას, რომლითაც არ
დაკმაყოფილდება ნ. შ-ის სარჩელი.

კასატორები მიუთითებენ, რომ საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის მიერ გაცემული

საკუთრების მოწმობის საფუძველზე, 14.04.2008წ. შპს ...ის“, როგორც მართლზომიერი მფლობელის
სახელზე დარეგისტრირდა საკუთრების უფლება (უძრავი ქონების მონაცემები: სარეგისტრაციო
ზონა - ..., კოდი ..., სექტორი - ..., კოდი ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი ..., დაზუსტებული ფართობი - ...
კვ.მ). 28.03.2008წ. N... საკუთრების მოწმობა გაცემულია საკრებულოს მიერ, მოქმედი
კანონმდებლობით დადგენილი პროცედურების გავლით. აღნიშნული უფლების რეგისტრაცია
განხორციელდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
11.04.2008წ. N6... გადაწყვეტილებით. ამის შემდეგ, უძრავი ქონება შპს "ა...საგან" შეიძინა ნ. წ-მა და
09.06.2008წ. დაირეგისტრირა საჯარო რეესტრში. 22.11.2011წ. ნ. წ-მა განცხადებით მიმართა საჯარო
რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურს და უძრავი ნივთის
(მდებარე: ქ. თბილისი, „...ი", 6000 კვ.მ, ზონა:..., სექტორი:..) დაყოფის საფუძველზე მოითხოვა
საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურმა 25.11.2011წ.
განახორციელა N... საკადასტრო ერთეულის დაყოფა სამ საკადასტრო ერთეულად (..., ..., ...). ამ
სახით, ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, უძრავი ქონება გასხვისდა ა .ს-ის სახელზე,
რომელმაც, თავის მხრივ, აღნიშნული ქონება (..., ..., ...) დაყო და გაასხვისა შპს “ს...ზე“. 14.05.2014წ. ნ.
შ-ემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო
სამსახურს და მოითხოვა უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია
(ზონა: ..., სექტორი: ...). სარეგისტრაციო სამსახურს წარედგინა საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, ელ.
ვერსიით, რომელიც მომზადებული იყო ნ. შ-ის დაკვეთით და ასახავდა ნ. შ-ის მიერვე მითითებულ
ტერიტორიას. აღნიშნული ნახაზი არ ეყრდნობოდა რაიმე ობიექტურ მაჩვენებელს და არ
წარმოადგენდა იმ გარემოების დამადასტურებელს, რომ მასზე ასახული მიწის ნაკვეთი
გადაცემული იყო ნ. შ-ისათვის. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო
სამსახურის 19.05.2014წ. N... გადაწყვეტილებით შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება, იმ გარემოების
გათვალისწინებით, რომ განცხადებაზე თანდართული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის მიხედვით,
წარდგენილი მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემები არ შეესაბამებოდა მომიჯნავე უძრავი
ნივთის საკადასტრო მონაცემებს, მიწის ნაკვეთის საზღვრები იჭრებოდა მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის
საზღვრებში, წარსადგენი იყო კორექტირებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზი.

კასატორები საყურადღებოდ მიიჩნევენ, რომ ნ. შ-ეს საკუთრებაში დაუზუსტებელი სახით გააჩნია

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომლის რეკვიზიტებია: სარეგისტრაციო
ზონა -.., კოდი..., სექტორი -..., კოდი ..., კვარტალი -..., ნაკვეთი..., ხოლო შპს ...ისათვის“
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 7/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
ზონა .., კოდი..., სექტორი ..., კოდი ..., კვარტალი ..., ნაკვეთი..., ხოლო შპს ...ისათვის
გადაცემული მიწის ნაკვეთის რეკვიზიტებია: სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი ..., სექტორი - ...,
კოდი ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი .... ამდენად, განსხვავებულია ნაკვეთების კვარტალის მონაცემები,
რაც იმას ადასტურებს, რომ მიწები გაცემული იყო სხვადასხვა კვარტალში. საქმეს ერთვის მიღება-
ჩაბარების აქტი, რომელიც არ შეიცავს ინფორმაციას ნ. შ-ისათვის გადაცემული მიწის ნაკვეთის
მოსაზღვრეების შესახებ. ამასთან, აღნიშნული მიღება-ჩაბარების აქტი (რომლითაც განხორციელდა
ნ. შ-ის სახელზე მიწის ნაკვეთის პირველადი რეგისტრაცია) თარიღდება 1998 წლით, მაშინ,
როდესაც დაწესებულება, რომლის უფლებამონაცვლესაც წარმოადგენს შპს ...ი“ , მიწის ნაკვეთი
სახელმწიფოსაგან გადაეცა ნინო შ-ისათვის მიწის ნაკვეთის გადაცემამდე 10 წელზე მეტი დროით
ადრე. ამდენად, თუ ნ. შ-ისათვის გადაცემული მიწის ნაკვეთი მდებარეობდა შპს ...ისათვის“
გადაცემული მიწის ნაკვეთის გვერდით, აღნიშნული აუცილებლად აისახებოდა ნ. შ-ის მიღება-
ჩაბარების აქტში, კერძოდ, მითითებული იქნებოდა, რომ მისი მოსაზღვრეა შპს ...ი“. კასატორების
განმარტებით, საქმეში არ მოიპოვება არანაირი მტკიცებულება, რომლითაც დადასტურდებოდა,
რომ შპს ...ის“ სახელზე რიცხული უძრავი ნივთი წარმოადგენდა იმავე ქონებას, რომელიც გადაეცა
ნ. შ-ეს.

კასატორები მიუთითებენ, რომ „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების

უფლების პირველადი რეგისტრაციის გადაუდებელ ღონისძიებათა და საქართველოს
მოქალაქეთათვის სარეგისტრაციო მოწმობების გაცემის შესახებ“ საქართველოს პრეზიდენტის
16.05.1999წ. N327 ბრძანებულების მე-4 პუნქტი ითვალისწინებდა სასოფლო-სამეურნეო
დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციას მიღება-ჩაბარების აქტის
საფუძველზე. ამავე ბრძანებულების მე-5 პუნქტის მიხედვით, მე-4 პუნქტში ჩამოთვლილი
დოკუმენტაცია საკმარისია სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთის პირველადი
რეგისტრაციისათვის, საკუთრების უფლების დამადასტურებელი სარეგისტრაციო მოწმობის
მომზადებისა და გაცემისათვის, მაგრამ რეგისტრირებული მონაცემები ექვემდებარება შედგომ
აუცილებელ დაზუსტებას. ამდენად, იმ ტიპის რეგისტრაცია, რომელიც განხორციელებულია ნ. შ-
ის საკუთრების ობიექტზე, თავიდანვე იყო არაზუსტი და საჭიროებდა შემდგომ დაზუსტებას.
სასამართლომ განსახილველ საქმესთან დაკავშირებით გამოითხოვა მთელი სექტორის მასალები,
ასევე ინფორმაცია პრაქტიკულად ყველა უწყებიდან, რომელთაც შეიძლებოდა შეხება ჰქონოდათ ნ.
შ-ის მიწის ნაკვეთთან. საქმეზე დანიშნულ იქნა ექსპერტიზა და დაიკითხნენ ექსპერტები. ყველა ამ
მტკიცებულებათა ერთობლიობით დადასტურდა, რომ ნ. შ-ის საკუთრებაში არსებული მიწის
ნაკვეთის მდებარეობა ვერ დგინდება. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის
სარეგისტრაციო სამსახურის 19.06.2014წ. N... გადაწყვეტილებით შეწყდა ნ. შ-ის 14.05.2014წ.
განცხადებასთან დაკავშირებით დაწყებული სარეგისტრაციო წარმოება, ვინაიდან სარეგისტრაციო
წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარდგენილი სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების
საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი ინფორმაცია ან დოკუმენტაცია. ამდენად, არ
არსებობდა შპს ...ისათვის“ რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძვლები და არ არსებობს 11.04.2008წ.
N... გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძვლები.

კასატორების განმარტებით, სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ შპს ...ისა“ და ნ. წ-ის

შემთხვევაში, სადავოდ არ არის გამხდარი საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძვლები -
საკუთრების უფლების აღიარების კომისიის მიერ გაცემული საკუთრების მოწმობა და ნასყიდობის
ხელშეკრულება, რის საფუძველზეც განხორციელდა რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ამ
პირობებში, სასამართლომ საკუთრება ჩამოართვა ყველა მესამე პირს ისე, რომ საკუთრების
წარმოშობის საფუძვლები შედავებული არ ყოფილა. მნიშვნელოვანია, რომ ნ. წ-მა საკუთრების
უფლება შეიძინა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. საჯარო რეესტრის, როგორც საჯარო
სამართლებრივი ინსტიტუტის შექმნის დანიშნულება გამომდინარეობს საკუთრების უფლების
დაცვის შესახებ სახელმწიფოს კონსტიტუციური ვალდებულებიდან. საქართველოს სამოქალაქო
კოდექსის მე-9 მუხლის თანახმად, სამოქალაქო კანონები უზრუნველყოფენ საქართველოს მთელ
ტერიტორიაზე სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლებას, თუ ამ თავისუფლების განხორციელება არ
ხელყოფს მესამე პირთა უფლებებს. სამოქალაქო ურთიერთობების ერთ-ერთ ფუნდამენტურ
პრინციპს წარმოადგენს კეთილსინდისიერების საკითხი. სამოქალაქო ბრუნვის თავისუფლების და
სტაბილურობის გარანტია სწორედ სახელმწიფოს მიერ კეთილსინდისიერების პრინციპის დაცვაში
მდგომარეობს. სამოქალაქო კოდექსის 331-ე მუხლში ჩამოყალიბებულია იმ საჯარო
სამართლებრივი ინსტიტუტის (საჯარო რეესტრის) დანიშნულება, რომლის გამართულ და
კანონშესაბამის ფუნქციონირებაზე დიდწილად არის დამოკიდებული სამოქალაქო ბრუნვის
თავისუფლება. საჯარო რეესტრში უძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრირებით სახელმწიფო იცავს
ბრუნვის მონაწილეებს არაკეთილსინდისიერი გარიგებებისგან. საჯარო რეესტრის ფუნქცია
პრევენციულ ხასიათსაც ატარებს, რომ რაც შეიძლება ნაკლები კონფლიქტი წარმოეშვათ ბრუნვის
მონაწილეებს კანონთან. ინფორმაცია, რომელიც დაცულია რეესტრში, დიდწილად იცავს ბრუნვის
მონაწილეებს, შესაბამისად, ამ საჯარო სამართლებრივი ინსტიტუტის ჩანაწერების მიმართ
არსებობს კანონით დაცული უფლება - კანონიერი ნდობის უფლება, რაც სამოქალაქო კოდექსში
განმარტებულია შემდეგი დათქმით: ,,რეესტრის მონაცემების მიმართ არსებობს უტყუარობის
პრეზუმფცია“ (სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი). კასატორების მოსაზრებით, მოცემულ
შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის მონაცემებით, ნ. წ-ის მიერ სადავო უძრავი ნივთის შეძენის დროს
უძრავ ნივთს არანაირი უფლებრივი ნაკლი არ ჰქონია. ამასთან, ნ. შ-ის მიერ სადავოდ გამხდარი
ქონება წარმოადგენს მესამე პირების სახელზე რეგისტრირებული ქონებების მხოლოდ მცირე
ნაწილს, სასამართლომ კი სრულ ქონებაზე გააუქმა რეგისტრაციები. საქართველოს კონსტიტუციით
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 8/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და ხელშეუვალია. დაუშვებელია
საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების
გაუქმება. იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ საქმის მასალებით არ დასტურდება ნ. შ-ის
უფლების დამდგენ დოკუმენტში მითითებული მიწის ნაკვეთის მდებარეობა, ასევე არ
დასტურდება ის ფაქტობრივი გარემოებაც, რომ მესამე პირებზე განხორციელებული საკუთრების
უფლების სადავო რეგისტრაციებით ნ. შ-ეს მიადგა პირდაპირი და უშუალო ზიანი, ანუ ვერ
დგინდება, რომ მისთვის საკუთრების უფლებით გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე განხორციელდა
მესამე პირების საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. ამდენად, არ არსებობს გასაჩივრებული
ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობის საფუძველი და სახეზეა საკასაციო
საჩივრის დაკმაყოფილების საფუძვლები.

კასატორების განმარტებით, სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ ნ. წ-მა საკუთრების უფლება

შეიძინა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312.1
მუხლის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის
პრეზუმფცია, ხოლო 185-ე მუხლის თანახმად, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე,
გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო
რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე.
მოცემულ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ამონაწერსა და მიწას, ნ. წ-ის მიერ სადავო უძრავი
ნივთის შეძენის დროს არანაირი უფლებრივი ნაკლი არ ჰქონია. კასატორების განმარტებით,
სასამართლომ მიუთითა, თითქოს ა .ს-მა დაადასტურა ნ. შ-ის მიერ სადავო მიწის ნაკვეთის
ფლობის ფაქტი 90-იანი წლებიდან, რაც არ შეესაბამება სინამდვილეს. ჯერ კიდევ გასული
საუკუნის 80-იანი წლებიდან, აღნიშნულ ნაკვეთზე განთავსებული იყო შპს ...ის“ საკონსერვო
ქარხნის სამშენებლო მასალები (რისთვისაც 80-იან წლებში გამოეყო მას მიწა), რომლებიც ცნობილი
მოვლენებისას დატაცებულ იქნა სხვადასხვა პირების მიერ. გარდა ამისა, ა .ს-მა მიწის ნაკვეთი
შეიძინა ნ. წ-თან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, შესაბამისად, მის
სახელზე რიცხულ სადავო მიწის ნაკვეთზე ნ. შ-ის მიერ ფლობის ფაქტს 90-იანი წლებიდან
თეორიულად ვერ ექნებოდა ადგილი. სარჩელში აღნიშნულის მითითება უკავშირდება ნ. შ-ის
პოზიციის გადმოცემას - ნ. შ-ე აცხადებს, რომ ფლობს მიწის ნაკვეთს, თუმცა აღნიშნულის
დამადასტურებელი რაიმე მტკიცებულება წარმოდგენილი არ არის.

კასატორი - საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ითხოვს თბილისის

სააპელაციოსასამართლოს 02.11.2018წ. გადაწყვეტილების გაუქმებას იმ ნაწილში, რომლითაც
დაკმაყოფილდა ნ. შ-ის სააპელაციო საჩივარი და ახალი გადაწყვეტილების მიღებას, რომლითაც ნ.
შ-ის სარჩელი სრულად არ დაკმაყოფილდება. კასატორის მოსაზრებით, გადაწყვეტილება
იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული, გადაწყვეტილების დასაბუთება იმდენად
არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია, შესაბამისად,
არსებობს მისი გაუქმების სსკ–ის 394-ე მუხლის „ე“ და „ე1“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული
აბსოლუტური საფუძველი. ამასთანავე, სასამართლომ დაარღვია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის
393.2 მუხლის მოთხოვნები, რასაც შედეგად მოჰყვა საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილების გამოტანა.
სასამართლომ: ა) არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა; ბ) გამოიყენა კანონი,
რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა; გ) არასწორად განმარტა კანონი. საკასაციო სასამართლომ
განსაკუთრებული ყურადღება უნდა გაამახვილოს იმ გარემოებაზე, რომ თბილისის სააპელაციო
სასამართლომ ნაწილობრივ ბათილად ცნო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის
სარეგისტრაციო სამსახურის გადაწყვეტილება იმ პირობებში, როდესაც 11.04.2008წ.
გადაწყვეტილებით შპს ...ის“ საკუთრებად ... კვ.მ დაზუსტებული მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციის
საფუძველი - ქ. თბილისის საკრებულოს 28.03.2008წ. N... საკუთრების უფლების მოწმობა ძალაში
არსებული სარეგისტრაციო დოკუმენტია. უფრო მეტიც, თბილისის საქალაქო სასამართლოს
12.04.2018წ. გადაწყვეტილებით (საქმე N3/5155-15) არ დაკმაყოფილდა სარჩელი, რომელზეც დავის
საგანს წარმოადგენდა თბილისის საკრებულოს მიერ გაცემული 28.03.2008წ. N... საკუთრების
უფლების მოწმობა. აღნიშნული გადაწყვეტილება უცვლელად დარჩა თბილისის სააპელაციო
სასამართლოს 06.06.2019წ. განჩინებით (საქმე N3გ/3364-18). აღნიშნულიდან გამომდინარე,
კასატორის მოსაზრებით, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება
ყოველგვარ სამართლებრივ საფუძველს მოკლებულია, ვინაიდან ძალაში არსებულ საკუთრების
უფლების მოწმობაზე თანდართული საკადასტრო აზომვითი ნახაზით, რომელიც მოწმობის
განუყოფელ ნაწილს წარმოადგენს, ზუსტად ხდება ადგილმდებარეობის დადგენა. ამდენად, მესამე
პირს ნებისმიერ დროს შეუძლია მიმართოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და
განახორციელოს უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შესაბამის მიწის ნაკვეთზე
საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.

კასატორის განმარტებით, ვინაიდან მოცემულ შემთხვევაში ადგილი აქვს სარეგისტრაციოდ

წარდგენილ და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემებს შორის ზედდებას, სადავო
საკითხის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონეა, ნ. შ-ის სახელზე ჯერ კიდევ 2006
წელს რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობის ზუსტად დადგენა. მნიშვნელოვანია,
რომ როგორც სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის, ისე დავის სასამართლოში განხილვის
ეტაპზე, ცალსახად დადგინდა მოსარჩელის მხრიდან არასწორი საკადასტრო მონაცემების
წარდგენა მარეგისტრირებელ ორგანოში, მის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის
დაზუსტების მიზნით. აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოება დადასტურებულია არაერთი
მ მ ს ს მ რ ს მხრ ნ მ
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 9/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
მტკიცებულებით, თუმცა სასამართლოს მხრიდან თითოეული მტკიცებულება უგულებელყოფილ
იქნა - თბილისის საქალაქო სასამართლოს 04.04.2016წ. განჩინებით საქმეზე დაინიშნა საინჟინრო-
ტექნიკური ექსპერტიზა. სხდომაზე მიწვეული ექსპერტების - ი. ი-ისა და ვ. ლ-ის განმარტებით,
საქმეში არსებული დოკუმენტაციით, მათ შორის, მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების N... აქტით,
ვერ დგინდებოდა სადავო მიწის ნაკვეთის მდებარეობა (მათ შორის, გზებთან მიმართებით) და
მომიჯნავე მიწის ნაკვეთები. ასევე ვერ ხდებოდა საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა
კაბინეტის 16.01.1993წ. N39 დადგენილებით ნაკვეთ „...ში“ განაწილებული მიწის ნაკვეთების
მესაკუთრეების იდენტიფიცირება. საჯარო რეესტრის ამონაწერში მითითებულ ნუმერაციასთან
დაკავშირებით, ექსპერტებმა განმარტეს, რომ აღნიშნული არ უკავშირდება მიწის ნაკვეთის
განაწილების გეგმაში მითითებულ ნუმერაციას.

კასატორის მოსაზრებით, მოსარჩელე მხარეს იურიდიული ინტერესიც კი არ გააჩნია მესამე პირის

სახელზე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების მიმართ, რამდენადაც, საქართველოს რესპუბლიკის
მინისტრთა კაბინეტის 16.01.1993წ. N39 დადგენილებით ქალაქ თბილისის მცხოვრებთათვის
მცხეთის რაიონის ...ის ...ნაკვეთ „...ში“ საკარმიდამო მიწის ნაკვეთი მოსარჩელე მხარეს გამოეყო
აბსოლუტურად სხვა ტერიტორიაზე და არა იქ, სადაც დღეის მდგომარეობით მესამე პირების
უძრავი ნივთებია რეგისტრირებული. რამდენჯერაც არ უნდა შეისწავლოს მარეგისტრირებელმა
ორგანომ სადავო საკითხი, მესამე პირების საკუთრების უფლება, კანონიერ ძალაში არსებული
საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტის საფუძველზე, ზუსტად დადგენილი
ადგილმდებარეობით კვლავ დარეგისტრირდება. ამდენად, ვინაიდან ვერ დგინდება მოსარჩელის
უფლების დამდგენ დოკუმენტში - მიღება-ჩაბარების აქტში მითითებული მიწის ნაკვეთის
მდებარეობა, არ დასტურდება ის ფაქტობრივი გარემოებაც, რომ მესამე პირებზე
განხორციელებული სადავო რეგისტრაციებით მოსარჩელეს მიადგა ზიანი, ანუ მესამე პირების
საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდა მოსარჩელისათვის საკუთრების უფლებით
გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე. პირველი ინსტანციის სასამართლომ სრულიად დასაბუთებულად,
არსებითად გამოკვლევის შედეგად დაადგინა, რომ სადავო ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი
აქტების ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი არ არსებობდა.

კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლომ არ გაითვალისწინა მესამე პირების

ინტერესები, მათი საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებები გაუქმდა იმ
დასაბუთებით, რომ მარეგისტრირებელმა ორგანომ უნდა გამოიკვლიოს მოსარჩელის სახელზე
დაუზუსტებლად აღრიცხული მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობა. აღნიშნულით გაუარესდა
მესამე პირთა მდგომარეობა, ვინაიდან უდავოდ დადგენილია, რომ მოსარჩელე არასწორად
აზუსტებს მიწის ნაკვეთის კოორდინატებს. მისი მხრიდან ფაქტობრივი ფლობა რომც
დგინდებოდეს, აღნიშნული გარემოება ვერ წარმოშობს მესამე პირების სახელზე კანონიერად
განხორციელებული რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის წინაპირობას.
ამასთან, სადავო არ არის მოსარჩელის საკუთრების უფლება, მიუხედავად იმისა, რომ იგი
დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით დარეგისტრირდა. დაუზუსტებლად
რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი უნდა დაზუსტდეს და უნდა დადგინდეს მისი ზუსტი
მდებარეობა. ეს უკანასკნელი შეიძლება გახდეს ცალკე კვლევის საგანიც, თუმცა, სადავო
გადაწყვეტილება შეეხება მესამე პირთა სახელზე განხორციელებული რეგისტრაციის შესახებ
გადაწყვეტილებებს, რომლებიც ზიანს საერთოდ არ აყენებს მოსარჩელე მხარეს. აღნიშნული
დადასტურდა საქმეში არსებული მტკიცებულებებით.

კასატორის მოსაზრებით, სასამართლომ განსაკუთრებული ყურადღება უნდა გაამახვილოს ასევე იმ

გარემოებაზე, რომ თბილისის საქალაქო სასამართლოში (საქმე N 3/3310-14) დასრულდა მოსარჩელე
ი. ა-ის საქმის განხილვა, სადაც ასევე დავის საგანს წარმოადგენს შპს ...ის“ სახელზე 11.04.2008წ.
განხორციელებული რეგისტრაციის შესახებ N... გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა. საქალაქო
სასამართლოს 30.09.2019წ. გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, ძალაში დარჩა საჯარო
რეესტრის 11.04.2008წ. გადაწყვეტილება. მოცემულ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლომ არ
შეაფასა მის მიერ მიღებული გადაწყვეტილების აღსრულების შესაძლებლობა. მიღებული
გადაწყვეტილებით სასამართლომ მოსარჩელე მხარეს ისე შეუქმნა გადაწყვეტილების აღსრულების
ლეგიტიმური მოლოდინი, რომ არ უმსჯელია, თუ როგორ უნდა განხორციელდეს სადავო უძრავ
ნივთზე დაზუსტებული მონაცემებით რეგისტრაცია, იმ პირობებში, როდესაც მესამე პირთა
საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტები ძალაშია. უზენაესი სასამართლოს მიერ
დადგენილი პრაქტიკის თანახმად, გაუმართლებელია სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის ძალაში
ყოფნის პირობებში, მის საფუძველზე განხორციელებული რეგისტრაციების გაუქმება (სუს
23.02.2017წ. Nბს-729-721(კ-16) გადაწყვეტილება).

კასატორი მიუთითებს, რომ საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 2.5 მუხლის

თანახმად, სასამართლო, გარდა კანონით გათვალისწინებული შემთხვევისა, არ მიიღებს სარჩელს
ადმინისტრაციული ორგანოს მიმართ, თუ მოსარჩელემ საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული
კოდექსით დადგენილი წესით არ გამოიყენა ადმინისტრაციული საჩივრის ერთჯერადად
წარდგენის შესაძლებლობა. „საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონის 3.2 მუხლის „ა”
ქვეპუნქტის თანახმად, სააგენტოს ერთ-ერთ ფუნქციას წარმოადგენს რეგისტრაცია, რომელსაც მე-2
მუხლის „თ“ ქვეპუნქტი განმარტავს და განსაზღვრავს, რომ რეგისტრაცია წარმოებს რეგისტრაციის
შესახებ გადაწყვეტილების მიღებით. სხვა სამართლებრივ შედეგებთან ერთად, საკუთრების
უფლების წარმოშობა შეცვლა და შეწყვეტა სწორედ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას -
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 10/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
უფლების წარმოშობა, შეცვლა და შეწყვეტა სწორედ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას -
რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებას უკავშირდება. რეგისტრაციას პრეიუდიციული
მნიშვნელობა აქვს, ის არის უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების რეალიზაციის პირობა,
რეგისტრაცია არის უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის, შეცვლის სახელმწიფოს მხრიდან
დადასტურების იურიდიული აქტი, რითაც რეგისტრაციის განმახორციელებელი კისრულობს
უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სამართალურთიერთობათა კომპლექსის დაცვის
ვალდებულებას, სახელმწიფო რეგისტრაცია მოწოდებულია მთლიანობაში სამოქალაქო ბრუნვის
სტაბილურობა განამტკიცოს, პირის უფლებების სახელმწიფო დაცვის ფორმალური პირობა.
"საჯარო რეესტრის შესახებ" საქართველოს კანონის 11.5 მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთზე
საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის აუცილებელია მათი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.
საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 15.01.2010წ. N4 ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო
რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის“ 18.1 მუხლის თანახმად, სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას
რეგისტრაციის (მოთხოვნის დაკმაყოფილების) შესახებ, თუ არ არსებობს რეგისტრაციაზე უარის
თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის საფუძვლები. სარეგისტრაციო
წარმოების შეჩერების, შეწყვეტისა და რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძვლები დადგენილია
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 21-ე, 22-ე და 23-ე მუხლებით. სადავო
გადაწყვეტილების მიღებისას, არც ერთ აღნიშნულ საფუძველს ადგილი არ ჰქონია.

კასატორი მიუთითებს საქართველოს კონსტიტუციის 21.1 მუხლზე, „ადამიანის უფლებათა

საყოველთაო დეკლარაციის" მე-17 მუხლზე, ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა
ევროპის კონვენციის პირველი დამატებითი ოქმის პირველ მუხლზე და განმარტავს, რომ
საკუთრების უფლება არ განეკუთვნება აბსოლუტურ კონსტიტუციურ უფლებას, თუმცა მისი
შეზღუდვის შეფასების საზომი ძალიან მაღალია. კანონმდებლობა იცავს როგორც მოსარჩელის, ისე
სხვა პირის, საკუთრების უფლებას და კანონიერ ინტერესს, შესაბამისად, ისეთი აღმჭურველი
ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობის მოთხოვნის
შემთხვევაში, რომლებიც სხვის საკუთრების უფლებას შეეხება, სულ მცირე, მათი გაუქმების
მიმართ მოსარჩელეების კანონიერი ინტერესი უდავოდ უნდა დასტურდებოდეს, სადავო აქტები
პირდაპირ და უშუალო გავლენას უნდა ახდენდეს მასზე. გარდა ამისა, არსებითად განხილვის
შემთხვევაშიც კი, ზემოაღნიშნული უფლებების შეპირისპირებისას დაცული უნდა იყოს
თანაზომიერების პრინციპი. მოცემულ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ და
შესაბამისმა ტერიტორიულმა სამსახურებმა შეასრულეს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-
ე, 53-ე მუხლებით დაკისრებული ვალდებულება, ადმინისტრაციული წარმოების პროცესში
საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოების გამოკვლევის, შეფასებისა და
ურთიერთშეჯერების თაობაზე, დაცულ იქნა რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების მიღების
დროისათვის მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნები. შესაბამისად, გასაჩივრებული
გადაწყვეტილებები კანონიერია. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული
გადაწყვეტილება სრულ წინააღმდეგობაშია ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსისა და
სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის ნორმებით განსაზღვრულ სამართალწარმოების პრინციპებთან,
საპროცესო წესებთან და ზოგადად, მართლმსაჯულების სტანდარტებთან.

კასატორის მოსაზრებით, თბილისის სააპელაციო სასამართლომ არასწორი შეფასება მისცა საქმის

მასალებს, დაარღვია საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლის მოთხოვნები.
დადგენილია, რომ მარეგისტრირებელმა ორგანომ, სადავო გადაწყვეტილებების მიღებისას
სრულად შეისწავლა როგორც დაინტერესებული პირის მიერ წარდგენილი, ისე უძრავ ნივთებზე
უფლებათა რეესტრში დაცული დოკუმენტაცია. შესაბამისად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების
მიღებისას საჯარო რეესტრმა მის ხელთ არსებული რესურსის ფარგლებში, სრულყოფილად
გამოიკვლია საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებები და არ დაურღვევია საქალაქო
სასამართლოს მიერ მითითებული ნორმები.

კასატორი მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს Nბს-351-336(კ-09)

გადაწყვეტილებაზე, რომლის თანახმად, „ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32.4. მუხლით
მინიჭებული უფლებამოსილება სასამართლომ უნდა გამოიყენოს იმ ვითარებაში, როცა
სასამართლო წესით ვერ ხერხდება ფაქტობრივი გარემოებების დადგენა და შეფასება. შესაბამისად,
შეუძლებელი ხდება სადავო ადმინისტრაციული აქტების მატერიალური კანონიერების შეფასება,
წინააღმდეგ შემთხვევაში ეს დავის არსებით გადაწყვეტაზე ანუ მართლმსაჯულების ფუნქციაზე
უარის ტოლფასია. აღნიშნული პროცესუალური შესაძლებლობა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, როცა
ადმინისტრაციულ ორგანოს საერთოდ არ მოუხდენია ფაქტობრივი გარემოებების დადგენა -
შეფასება ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაში კი შეუძლებელი ხდება მათი გამოკვლევა".
კასატორის მოსაზრებით, განსახილველ შემთხვევაში, სადავო გადაწყვეტილებების მიღებისას
სააგენტომ და შესაბამისმა ტერიტორიულმა სამსახურებმა გამოიკვლიეს საქმისათვის
მნიშვნელოვანი ყველა ფაქტობრივი გარემოება. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის
105.2 მუხლის თანახმად, სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით,
რომელიც უნდა ემყარებოდეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც
მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის
შესახებ. ამავე კოდექსის 394-ე მუხლის „ე" და „ე1” ქვეპუნქტების თანახმად, გადაწყვეტილება
(განჩინება) ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილება
იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული და გადაწყვეტილების (განჩინების)
დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 11/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება
შეუძლებელია. ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, კასატორი მიიჩნევს, რომ სააპელაციო
სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, ასევე არასწორად გამოიყენა და
არასწორად განმარტა კანონი, რასაც არასწორი, დაუსაბუთებელი გადაწყვეტილების გამოტანა
მოჰყვა შედეგად.

კასატორები - შპს „ს...ი“ და ა .ს-ი ითხოვენ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 02.11.2018წ.

გადაწყვეტილების გაუქმებას და ახალი გადაწყვეტილების მიღებას, რომლითაც ნ. შ-ის სარჩელი არ
დაკმაყოფილდება. კასატორების მოსაზრებით, თბილისის სააპელაციო სასამართლომ არასწორად
დაადგინა, რომ ნ. შ-ის მხრიდან სადავო მიწის ნაკვეთის 1990 წლიდან ფლობის ფაქტი
დადასტურებულია შპს „ს...ის“ და ა .ს-ის მიერ პირველი ინსტანციის სასამართლოში წარდგენილი
სამოქალაქო სარჩელით "უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვასთან დაკავშირებით".
სააპელაციო სასამართლოს მიერ მითითებული ეს ფაქტობრივი გარემოება არ შეესაბამება
სიმართლეს, ვინაიდან სამოქალაქო საქმეზე წარდგენილი სარჩელი სიტყვა-სიტყვით ასახავს
შემდეგს: "ნ. შ-ე, მისივე განმარტებით, სადავო მიწის ნაკვეთს ფლობს 1990 წლიდან". სწორედ ამ
მოცემულობით არის მითითება შპს „ს...ის“ და ა .ს-ის მიერ წარდგენილ სამოქალაქო სარჩელში და
არა იმ მოცემულობით, თითქოს აღნიშნული პირები აღიარებენ ნ. შ-ის მიერ სადავო მიწის ნაკვეთის
1990 წლიდან ფლობას და სარგებლობას. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად მიიჩნია
დადგენილად შპს „ს...ის“, ა .ს-ისა და ნ. შ-ის საკუთრების უფლებების პარალელიზმი, რის
საფუძველზეც დააკმაყოფილა ნ. შ-ის მოთხოვნა. შპს „ს...ის“ და ა .ს-ის საკუთრების უფლების
საფუძველს წარმოადგენს ნასყიდობის ხელშეკრულება. არც ერთი მათგანის კეთილსინდისიერი
შემძენის სტატუსი დღეის მდგომარეობით სადავო არ გამხდარა, შესაბამისად, საჯარო რეესტრის
ეროვნულმა სააგენტომ რა მხრივაც არ უნდა შეისწავლოს ნ. შ-ის მოთხოვნის დასაბუთებულობა,
მისი მიწის ნაკვეთით დაკმაყოფილება მაინც ვერ მოხდება.

კასატორი ნ. შ-ე ითხოვს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმებას იმ ნაწილში,

რომლითაც საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს დაევალა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე
გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ, კანონით დადგენილ ვადაში, ახალი
ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ სამართლებრივი აქტის გამოცემა. კასატორის მოსაზრებით,
ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, მისი სარჩელი სრულად უნდა დაკმაყოფილდეს. სასამართლომ
არასწორად გამოიყენა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილი.

კასატორი მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაადგინა ფაქტობრივი

გარემოებები, სასამართლომ თავად მიუთითა, რომ ნ. შ-ის სადავო მიწის ნაკვეთით ფლობისა და
სარგებლობის ფაქტი დადასტურებულია სააპელაციო სასამართლოში მხარეთა მიერ გაკეთებული
ახსნა-განმარტებებით. გარდა ამისა, საქმეში წარმოდგენილია შპს "ს...ისა" და ა .ს-ის მიერ პირველი
ინსტანციის სასამართლოში შეტანილი სარჩელის ასლი მოპასუხეების - ნ. შ-ის, ტ. ნ-ის და ი. ა-ის
მიმართ, უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვისა და ხელშეშლის აღკვეთის მოთხოვნით.
წარდგენილ სარჩელში ა .ს-ი მიუთითებს იმ გარემოებაზე, რომ შპს "ს...ის" საკუთრებად
რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს 1990 წლიდან თვითნებურად ფლობს და სარგებლობს ნ. შ-ე.
სასამართლომ რეალურად დაადგინა ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ მესამე პირთა სახელზე
რეგისტრირებული უძრავი ქონება, ნ. შ-ის სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ქონების
იდენტურია, შესაბამისად, აღარ არსებობდა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის
მე-4 ნაწილის გამოყენების სამართლებრივი წინაპირობა. საქართველოს უზენაეს სასამართლოს
განმარტებული აქვს, რომ ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილის
გამოყენება სასამართლოს შეუძლია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც ინდივიდუალური
ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი გამოცემულია საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის
მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების გარეშე და ეს გარემოებები იმდენად არსებითი
მნიშვნელობისაა, რომ მათი შემოწმება და შეფასება სასამართლოსათვის შეუძლებელია.
ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილით რეგლამენტირებული
საპროცესო ნორმის გამოყენებისას სასამართლომ უნდა დაასაბუთოს, თუ რატომ არის მისთვის
შეუძლებელი საქმის გარემოებების გამოკვლევა და სადავო საკითხის არსებითად გადაწყვეტა, ასევე
ის გარემოება, რომ კონკრეტული გარემოებების გამოკვლევა და შეფასება შესაბამისი
ადმინისტრაციული ორგანოს დისკრეციულ უფლებამოსილებას წარმოადგენს, რის გამოც
სასამართლო მოკლებულია შესაძლებლობას, გამოიკვლიოს და სათანადოდ შეაფასოს საქმის
გარემოებები, რომ აღნიშნულით იგი შესაძლებელია შეიჭრას მოპასუხე ადმინისტრაციული
ორგანოს დისკრეციულ უფლებამოსილებაში (სუს 22.07.2010წ. Nბს-534-514(კ-10) გადაწყვეტილება).
გარდა ამისა, კასატორის მითითებით, საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ არაერთგზის
განმარტა, რომ იმ ვითარებაში, როდესაც ამოწურულია დავის ადმინისტრაციულ ორგანოში
განხილვის ყველა ეტაპი, ამასთან დავა ადმინისტრაციულ ორგანოში განხილულია არსებითად,
იმავე ორგანოში საქმის დაბრუნება საკითხის ხელახალი განხილვისათვის ხშირ შემთხვევაში
მოკლებულია შესაძლო შედეგს, მაგრამ აღნიშნული მითითება გულისხმობს სწორედ სასამართლოს
ვალდებულებას, ასეთ პირობებში თავად იმსჯელოს სარჩელზე და მოტივირებული
გადაწყვეტილებით უარყოს ან დაადასტუროს სარჩელის საფუძვლიანობა. საქართველოს უზენაესი
სასამართლოს დადგენილი პრაქტიკა ცალსახად ადასტურებს იმ გარემოებას, რომ სასამართლომ
ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 32-ე მუხლის მე-4 ნაწილი არ უნდა გამოიყენოს იმ
შემთხვევაში, როდესაც საქმის ფაქტობრივი გარემოებები დადგენილია და გადაწყვეტილების
მიღებით იგი არ იჭრება ადმინისტრაციული ორგანოს დისკრეციულ უფლებამოსილებაში.
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 12/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
მოცემულ საქმეში სწორედ აღნიშნულ გარემოებასთან გვქონდა საქმე. სასამართლომ რეალურად
დაადგინა ნ. შ-ის მიწის ნაკვეთის ზედდების არსებობა მესამე პირთა მიწის ნაკვეთზე, შესაბამისად,
სასამართლოს 32.1 მუხლის გამოყენებით პირდაპირ ბათილად უნდა ეცნო სადავო
ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები. ნ. შ-ის საკუთრების უფლება
სადავო მიწის ნაკვეთზე წარმოშობილია ბევრად ადრე, ამასთანავე, ნ. შ-ეს აქვს უფლების დამდგენი
დოკუმენტი - ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან. საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ თავისი
11.04.2008წ. N... გადაწყვეტილებით საკუთრება წაართვა ნ. შ-ეს და დაურეგისტრირა მესამე პირებს,
რაც ყოვლად დაუშვებელია და გაუმართლებლად ხელყოფს მოქალაქის კონსტიტუციით
გარანტირებულ საკუთრების უფლებას. საჯარო რეესტრი ვალდებული იყო, შპს ...ის“ მიმართვის
შემდეგ, სრულყოფილად და დეტალურად შეესწავლა უძრავი ქონების უფლების დამდგენი
დოკუმენტები, გამოევლინა, ხომ არ იყო ეს ქონება უკვე სხვა პირის საკუთრებაში და მხოლოდ ამის
შემდეგ განეხორციელებინა შპს ...ის“ სახელზე ქონების რეგისტრაცია.

კასატორი მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 08.10.2015წ. Nბს-259-255(კ-15),

22.09.2016წ. Nბს-671-657(კ-12) გადაწყვეტილებებზე, რომლებიც საქმის გარემოებათა
ყოველმხრივად გამოკვლევის ვალდებულებასთან დაკავშირებულ განმარტებებს შეიცავენ.
კასატორი ასევე მიუთითებს სუს 28.02.2013წ. Nბს-367-363(კ-12) გადაწყვეტილებაზე, რომლითაც
საკასაციო სასამართლომ განმარტა, რომ „..ფიქციაა არა ის ქონება, რომელსაც პირი რეგისტრაციის
საფუძველზე ფლობს, არამედ ფიქციაა თავად რეგისტრირებული მონაცემების უტყუარობა,
შესაბამისად დაუშვებელია სარეგისტრაციო მონაცემის და ნამდვილი მდგომარეობის შეუსაბამობა,
არ დაიშვება რეგისტრირებულ მონაცემებს შორის კონკურენციის არსებობის შესაძლებლობა..“.
„..საგანთა ნამდვილი მდგომარეობა და რეგისტრირებული მონაცემები უნდა იყოს თანხვედრაში,
ხოლო დუბლირების და პარალელიზმის გამოვლენის შემთხვევაში უნდა გაირკვეს საკითხი იმის
შესახებ, თუ რომელს გააჩნია უკეთესი სამართლებრივი საფუძველი..“. „..მხედველობაშია მისაღები
აგრეთვე რეგისტრირებულ უფლებათა რიგითობა..“. „..სახეზეა ერთი და იგივე ობიექტზე ორი
ჩანაწერის კონკურენცია, რომლის პირობებშიც უპირატესობა უნდა მიენიჭოს იმ უფლებას,
რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრე არის რეგისტრირებული, ვინაიდან წინმსწრები
რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის კანონიერებას. „საჯარო
რეესტრის შესახებ“ კანონის 12.1 მუხლის შესაბამისად, თუ სარეგისტრაციო ობიექტზე
მოთხოვნილია რამდენიმე ისეთი უფლების რეგისტრაცია, რომლებიც თავიანთი შინაარსით
გამორიცხავს ერთმანეთს, მაშინ რეგისტრირდება მხოლოდ ის უფლება ან უფლებები, რომელიც
(რომლებიც) სხვა უფლებაზე ან უფლებებზე ადრე იქნა წარდგენილი სარეგისტრაციოდ..“.
კასატორის მოსაზრებით, აღნიშნული გადაწყვეტილებების შინაარსი ადასტურებს, თუ რამდენად
მნიშვნელოვანია ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლი. ადმინისტრაციულ ორგანოს
აქვს ვალდებულება, საქმე გამოიკვლიოს ყოველმხრივ, სრულად და ობიექტურად. ამასთან,
ადმინისტრაციულმა ორგანომ ისე უნდა განახორციელოს საკუთარი უფლებამოსილება, რომ არ
შელახოს სხვა პირის საკუთრების უფლება. აღნიშნული ვალდებულება გამომდინარეობს არა
მხოლოდ ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლიდან, არამედ კონსტიტუციური
პრინციპებიდან.

კასატორი მიუთითებს, რომ ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 601.4 მუხლის თანახმად,

დაუშვებელია კანონსაწინააღმდეგო აღმჭურველი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის
ბათილად ცნობა, თუ დაინტერესებულ მხარეს კანონიერი ნდობა აქვს ადმინისტრაციულ
სამართლებრივი აქტის მიმართ, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ადმინისტრაციულ
სამართლებრივი აქტი არსებითად არღვევს სახელმწიფო, საზოგადოებრივ ან სხვა პირის კანონიერ
უფლებებს ან ინტერესებს. ამდენად, აღნიშნული მუხლი კრძალავს კანონსაწინააღმდეგო
აღმჭურველი აქტის ბათილად ცნობას, როდესაც დადგენილია დაინტერესებული მხარის
კანონიერი ნდობის უფლების არსებობა. კასატორმა მიუთითა სუს Nბს-259-255(კ-15)
გადაწყვეტილებაზე, რომლითაც საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ „..დაუშვებელია
აღმჭურველი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა მაშინაც კი, თუ იგი
კანონსაწინააღმდეგოა. აღმჭურველი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა
შეიძლება მოხდეს მხოლოდ მაშინ, თუ იგი არსებითად არღვევს სახელმწიფო, საზოგადოებრივ ან
სხვა პირის კანონიერ უფლებებს ან ინტერესებს. „..კანონიერი ნდობის უფლებით აქტის ადრესატი
დაცულია იმ ვითარებაში, როცა მისი ნდობის უფლება კონფლიქტშია მხოლოდ კანონიერების
პრინციპთან, მაგრამ თუ ამავდროულად უკანონო აქტი მესამე პირის კანონიერ უფლებებს და
ინტერესებს არსებითად არღვევს, შეუძლებელია პრიორიტეტულად იქნეს განხილული აქტის
ადრესატის კანონიერი ნდობის უფლება სხვა მესამე პირთა კანონიერი უფლებებისა და
ინტერესების უგულვებელყოფის ხარჯზე..“. კასატორის მოსაზრებით, „საჯარო რეესტრის შესახებ“
კანონის 23-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტიდან გამომდინარე, სადავო რეგისტრაციის განხორციელებამდე,
სარეგისტრაციო სამსახური ვალდებული იყო, გამოერკვია ნაკვეთზე სხვისი უფლების
რეგისტრაციის არსებობა. დაუზუსტებელი სახით მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცია არ ნიშნავს, რომ
ასეთი სახით რეგისტრირებული უფლება არ არსებობს და წარმოადგენს უფლების ფიქციას.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანო უფლებამოსილია,
კონკრეტულ შემთხვევაში დამატებით მოითხოვოს სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებული
ნებისმიერი დოკუმენტის ან ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია განაცხადით
მოთხოვნილ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად. ის არგუმენტი, რომ ადმინისტრაციული
ორგანო ხელმძღვანელობს მხოლოდ პირის მიერ წარდგენილი დოკუმენტებისა და რეესტრში
ნ რმ ს ს ძ ზ წ ნ მ ბ რ რ ზ ს 96 მ ხ ს ს ს რ
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 13/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
დაცული ინფორმაციის საფუძველზე, ეწინააღმდეგება როგორც ზაკ-ის 96-ე მუხლს, ისე „საჯარო
რეესტრის შესახებ“ კანონის 7.3 მუხლს. საქმის გარემოებების სრულად გამოკვლევის
ვალდებულების შესრულებით საჯარო რეესტრმა უხეშად არ უნდა ხელყოს სხვათა უფლებები.
„საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 12.1 მუხლის შესაბამისად, თუ სარეგისტრაციო ობიექტზე
მოთხოვნილია რამდენიმე ისეთი უფლების რეგისტრაცია, რომლებიც თავიანთი შინაარსით
გამორიცხავს ერთმანეთს, მაშინ რეგისტრირდება მხოლოდ ის უფლება ან უფლებები, რომლებიც
სხვა უფლებაზე ან უფლებებზე ადრე იქნა წარდგენილი სარეგისტრაციოდ. კასატორის
მოსაზრებით, არ იკვეთება სადავო რეგისტრაციის ფაქტობრივი ან სამართლებრივი საფუძვლის
არსებობა. საქმეში არსებული ექსპერტიზის დასკვნის მიხედვით, ვერ დგინდება მიწის ნაკვეთის
ადგილმდებარეობა, თუმცა სასამართლოს არ გამოუკვლევია, რა მტკიცებულებების გამოყენებით
ატარებდნენ ექსპერტები ექსპერტიზას და სხვა გარემოებების შემოწმებისას შეეძლოთ თუ არა მიწის
ადგილმდებარეობის დადგენა. არ მომხდარა პირთა გამოკითხვა, რომლებიც სადავო მიწის
მომიჯნავედ ცხოვრობენ. აღნიშნული პირები დაადასტურებდნენ მიწის ნაკვეთის მოსარჩელის
მიერ ფლობის ფაქტს, რაც ერთ-ერთი მტკიცებულება იქნებოდა მიწის ნაკვეთის კოორდინატების
დასადგენად. სადავო ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტებით ზიანი
ადგება მოსარჩელის საკუთრების უფლებას, ვინაიდან მას აქვს უფლება ფაქტის გარეშე, ანუ
მოსარჩელეს აქვს უფლება, ჰქონდეს მიწის ნაკვეთი, თუმცა ამ უფლების შესაბამისი ობიექტი არ
გააჩნია, რაც ეწინააღმდეგება საკუთრების უფლების არსს. სასამართლო პრაქტიკაც ადასტურებს,
რომ არ არსებობს ცალკე უფლება, რომელსაც შესაბამისი ობიექტი არ შეესაბამება. ქართული
კანონმდებლობა არ ემყარება აბსტრაქციის პრინციპს, რაც გულისხმობს, რომ უფლება ფაქტის
გარეშე და პირიქით ფაქტი უფლების გარეშე ვერ წარმოშობს საკუთრებას. ადმინისტრაციულმა
ორგანომ არასწორად შეაფასა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, დაარღვია ზაკ-ის 96-ე მუხლის
მოთხოვნა.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 24.02.2020წ.,

13.03.2020წ., 18.03.2020წ. განჩინებებით საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-
ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული ნ.
შ-ის, შპს ...ის“, ნ. წ-ის, შპს „ს...ის“, ა .ს-ის და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საკასაციო
საჩივრები.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 20.05.2020წ.

განჩინებით ნ. შ-ის, შპს ...ის“, ნ. წ-ის, შპს „ს...ის“, ა .ს-ის და საჯარო რეესტრის ეროვნული
სააგენტოს საკასაციო საჩივრები მიჩნეულ იქნა დასაშვებად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის,

წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრების საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული
გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ
საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ და საქმე
ხელახალი განხილვისათვისდაუბრუნდეს სააპელაციო სასამართლოს. საკასაციო პალატის
მოსაზრებით, მოცემული დავის ფარგლებში სააპელაციო სასამართლოს არ
დაუდგენია გარემოებები, რომელთაც არსებითი მნიშვნელობა ჰქონდათ საქმის
გადაწყვეტისათვის, სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა და
გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა, სააპელაციო სასამართლოს განჩინება
დაუსაბუთებელია, რაც საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე მუხლისა და 394-ე
მუხლის „ე“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, მისი გაუქმების აბსოლუტურ საფუძველს ქმნის.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმესთან დაკავშირებულ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:

სოფელი ...ის საკრებულოს 23.03.1992წ. დადგენილების საფუძველზე, ნ. შ-ის სახელზე 1998 წლის
დეკემბერში გაცემულია № ... მიღება-ჩაბარების აქტი, რომლის თანახმად, ნ. შ-ეს
„...ის“ ტერიტორიაზე გამოეყო 0,15 ჰა სახნავი მიწის ნაკვეთი (სიგრძე ორივე გვერდზე მეტრებში
50/50; სიგანე ორივე გვერდზე მეტრებში: 30/30). 05.04.2006წ. ნ. შ-ემ № ... განცხადებით მიმართა
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურს და წარდგენილი
1998 წლის დეკემბრის მიღება-ჩაბარების № ... აქტის საფუძველზე, უძრავ ქონებაზე საკუთრების
უფლების რეგისტრაცია მოითხოვა. მიწის (უძრავი ქონების) 05.04.2006წ. სააღრიცხვო ბარათის
მიხედვით, ნ. შ-ე, 1998 წლის დეკემბერში გაცემული № ... მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე,
აღრიცხულია შემდეგი უძრავი ქონების მესაკუთრედ: სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი -..., სექტორი
-..., კოდი -..., კვარტალი -..., ნაკვეთი -..., დაუზუსტებელი ფართობი - 0,15 ჰექტარი.

14.05.2014წ. ნ. შ-ემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის

სარეგისტრაციო სამსახურს და წარდგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, უძრავ
ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია მოითხოვა (ზონა -..., სექტორი -
...). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 19.05.2014წ. №...
გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა ვინაიდან სარეგისტრაციოდ წარდგენილ
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 14/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა, ვინაიდან სარეგისტრაციოდ წარდგენილ
და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უძრავი ნივთის საკადასტრო მონაცემებს შორის
არსებობდა ინსტრუქციით განსაზღვრული ზედდება, კერძოდ, განცხადებაზე თანდართული
საკადასტრო აზომვითი ნახაზის მიხედვით, წარდგენილი მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემები
არ შეესაბამებოდა მომიჯნავე ..., ... და ... მიწის ნაკვეთების საკადასტრო მონაცემებს, მიწის ნაკვეთის
საზღვრები იჭრებოდა მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის საზღვრებში, წარსადგენი იყო კორექტირებული
საკადასტრო აზომვითი ნახაზი. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო
სამსახურის 19.06.2014წ. № ... გადაწყვეტილებით, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს
კანონის 22-ე მუხლის საფუძველზე, შეწყდა სარეგისტრაციო წარმოება ნ. შ-ის 14.05.2014წ.
განცხადებაზე, ვინაიდან სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ვადაში არ იქნა წარდგენილი
შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი მტკიცებულება. საჯარო რეესტრის
ეროვნულ სააგენტოს 14.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილებით ნ. შ-ეს უარი ეთქვა ადმინისტრაციული
საჩივრის განხილვაზე, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ 19.05.2014წ. № ...
გადაწყვეტილების გაუქმების მოთხოვნის ნაწილში, იმ საფუძვლით, რომ გასული იყო
გადაწყვეტილების გასაჩივრებისათვის კანონით დადგენილი ვადა. ამავე გადაწყვეტილებით არ
დაკმაყოფილდა ნ. შ-ის ადმინისტრაციული საჩივარი, სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის
შესახებ 19.06.2014წ. №... გადაწყვეტილების გაუქმების მოთხოვნის ნაწილში.

09.10.2014წ. ნ. შ-ემ № ... ადმინისტრაციული საჩივრით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ

სააგენტოს და მოითხოვა რეგისტრაციის შესახებ მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 11.04.2008წ.
№ ..., 09.06.2008წ. № ..., 05.08.2014წ. № ..., 06.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა.
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 17.10.2014წ. № ... გადაწყვეტილებით ნ. შ-ეს უარი ეთქვა
ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე, იმ საფუძვლით, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“
კანონის 29.3 მუხლის შესაბამისად, მარეგისტრირებელი ორგანოს გადაწყვეტილება უფლების
რეგისტრაციის, ასევე მოძრავ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლების
რეგისტრაციაზე უარის თქმის, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების ან შეწყვეტის შესახებ,
საჩივრდება სასამართლო წესით.

ქ. თბილისის საკრებულოს მიერ 28.03.2008წ. გაცემული № ... საკუთრების უფლების მოწმობით

დგინდება, რომ შპს „...ს“ საკუთრებაში გადაეცა თბილისში, „...ის" დასახლებაში მდებარე ... კვ.მ
არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს
მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 11.04.2008წ. N... გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა შპს ...ის“
წარმომადგენლის მოთხოვნა და მცხეთაში, ...ში მდებარე უძრავ ქონებაზე (სარეგისტრაციო ზონა
-..., კოდი -..., სექტორი -..., კოდი - ..., კვარტალი -..., ნაკვეთი -..., დაზუსტებული ფართობი - ... კვ.მ.)
ქ. თბილისის საკრებულოს მიერ 28.03.2008წ. გაცემული № ... საკუთრების უფლების მოწმობის
საფუძველზე, დარეგისტრირდა შპს ...ის“ საკუთრების უფლება.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 09.06.2008წ. № ...

გადაწყვეტილებით, ნ. წ-სა და შპს ...ს“ შორის გაფორმებული 03.06.2008წ. ნასყიდობის
ხელშეკრულების საფუძველზე, ნ. წ-ი დარეგისტრირდა თბილისში, ...ში, „...ში" მდებარე ...0 კვ.მ
დაზუსტებული ფართის (ს/კ ...) მესაკუთრედ (უძრავი ქონების მახასიათებლები: სარეგისტრაციო
ზონა - მცხეთა, კოდი- ..., სექტორი-..., კოდი-..., კვარტალი- ..., ნაკვეთის N..., უფლება - საკუთრება,
ნაკვეთის ფუნქცია - არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი - ...კვ.მ). 22.11.2011წ. ნ. წ-
მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო
სამსახურს და უძრავი ნივთის დაყოფის საფუძველზე, მოითხოვა საკუთრების უფლების
რეგისტრაცია, თბილისში, „...ში" მდებარე 6000 კვ.მ ფართის უძრავ ქონებაზე (ზონა -..., სექტორი
-...). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურმა 25.11.2011წ.
გადაწყვეტილებით განახორციელა N... საკადასტრო ერთეულის დაყოფა სამ საკადასტრო
ერთეულად (..., ..., ...).

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 01.12.2011წ. N...

გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ა .ს-ის განცხადება და წარდგენილი 25.11.2011წ. ნასყიდობის
ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდა მისი საკუთრების
უფლება (სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი - ..., სექტორი..., კოდი - ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი - ...,
დაზუსტებული ფართობი -...კვ.მ).

30.05.2012წ. ა .ს-მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის

სარეგისტრაციო სამსახურს და წარდგენილი მიწის ნაკვეთების საკადასტრო აზომვითი ნახაზების
შესაბამისად, უძრავი ნივთის (N...) დაყოფის საფუძველზე, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია
მოითხოვა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
09.12.2013წ. N... გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ა .ს-ის მოთხოვნა: უძრავი ნივთის დაყოფის
შედეგად, N...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ..., ... საკადასტრო კოდების მქონე მიწის ნაკვეთებზე
დარეგისტრირდა ა .ს-ის საკუთრების უფლება.

საჯარო რეესტრიდან 09.12.2013წ. ამონაწერით დგინდება, რომ 25.11.2011წ. ნასყიდობის

ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი ქონების მესაკუთრედ რეგისტრირებულია ა .ს-ი
(სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი - ..., სექტორი - ..., კოდი - ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი - ...,
დაზუსტებული ფართობი - ... კვ.მ). ასევე, საჯარო რეესტრიდან 09.12.2013წ. ამონაწერით დგინდება,
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 15/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების
დ უ ტე ულ ფ კვ ევე ჯ საძიებო ეე სისტემა
ტ დ წ წე დგ დე
რომ 25.11.2011წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი ქონების მესაკუთრედ
რეგისტრირებულია ა .ს-ი (სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი - ..., სექტორი - ..., კოდი - ..., კვარტალი
- ..., ნაკვეთი - ..., დაზუსტებული ფართობი - ...კვ.მ).

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 05.08.2014წ. № ...

გადაწყვეტილებით, 21.07.2014წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი ნივთის
(სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი - ..., სექტორი - ..., კოდი - ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი - ...,
დაზუსტებული ფართობი - ... კვ.მ) მესაკუთრედ დარეგისტრირდა შპს „ს...ი“ და ამავე თარიღით
გაცემულ იქნა შესაბამისი ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 06.08.2014წ. № ...

გადაწყვეტილებით, 21.07.2014წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი
ნივთის (სარეგისტრაციო ზონა - ..., კოდი - ..., სექტორი - ..., კოდი - ..., კვარტალი - ..., ნაკვეთი - ...,
დაზუსტებული ფართობი - ...კვ.მ) მესაკუთრედ დარეგისტრირდა შპს „ს...ი“ და ამავე თარიღით
გაცემულ იქნა შესაბამისი ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან.

04.08.2014წ. ნ. წ-მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის

სარეგისტრაციო სამსახურს და N... უძრავი ნივთის დაყოფის საფუძველზე, თბილისში, ...ში, „...ის"
დასახლებაში მდებარე უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია მოითხოვა (ზონა -...,
სექტორი - ...). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
04.12.2014წ. № ... გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ნ. წ-ის 04.08.2014წ. განცხადება და
წარდგენილი მიწის ნაკვეთების საკადასტრო აზომვითი ნახაზების საფუძველზე, თბილისში, ...ში,
„...ში" მდებარე N... უძრავი ქონების დაყოფის შედეგად, ნ. წ-ზე დარეგისტრირდა სამი საკადასტრო
კოდის მქონე მიწის ნაკვეთი (..., ..., ...). საჯარო რეესტრიდან 04.12.2014წ. ამონაწერებით დგინდება,
რომ 03.06.2008წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, თბილისში, ...ში, „...ში" მდებარე
306.00 კვ.მ ფართის უძრავ ქონებაზე (ს/კ ...), 15376.00 კვ.მ ფართის უძრავ ქონებაზე (ს/კ ...) და
2500.00 კვ.მ ფართის უძრავ ქონებაზე (ს/კ ...) რეგისტრირებულია ნ. წ-ის საკუთრების უფლება
(ნაკვეთების წინა ნომერი: ...).

საქმის მასალებით დადგენილია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ განახორციელა

საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა საბჭოს კაბინეტის 16.01.1993წ. N39 დადგენილებით
ქალაქ თბილისის მცხოვრებთათვის მცხეთის რაიონის ...ის ...ნაკვეთ „...ში“ გამოყოფილი
საკარმიდამო ნაკვეთების გეგმის რეფერენსირება, მისი ადგილმდებარეობის შესაბამისად. შედეგად,
დადგინდა, რომ N... განცხადებით ნ. შ-ის მიერ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი მიწის ნაკვეთი არ
მდებარეობს იმ ტერიტორიაზე, სადაც იდენტიფიცირებულია ზემოაღნიშნული გეგმა და მასზე
წარდგენილი მიწის ნაკვეთების ადგილმდებარეობა.

საქმეზე წარმოდგენილია საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 16.01.1993წ. N39

დადგენილებით ქალაქ თბილისის მცხოვრებთათვის მცხეთის რაიონის ...ის ...ნაკვეთ „...ში“
გამოყოფილი საკარმიდამო მიწის ნაკვეთების გეგმა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ
23.01.2020წ. მომზადებული სიტუაციური ნახაზის მიხედვით, ნ. შ-ის მიერ N... სარეგისტრაციო
განცხადებით წარდგენილი მიწის ნაკვეთი არ არის განლაგებული საქართველოს რესპუბლიკის
მინისტრთა კაბინეტის 16.01.1993წ. N39 დადგენილების შესაბამისად მოქცეული მიწის ნაკვეთების
განაწილების გეგმის არეალში.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 16.11.2016წ. № ... წერილის თანახმად, საჯარო რეესტრის
ეროვნული სააგენტოს არქივში დაცულია გეგმა, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას ქალაქ თბილისის
მცხოვრებთათვის მცხეთის რაიონის ...ის ...ნაკვეთ „...ში“ საკარმიდამო ნაკვეთების გამოყოფის
შესახებ, თუმცა აღნიშნულ გეგმაზე თანდართული მესაკუთრეთა სია არ შეიცავს ინფორმაციას,
ნაკვეთებისათვის მინიჭებული ნუმერაციის თითოეულ მესაკუთრესთან შესაბამისობის თაობაზე
(საქმეს ერთვის „...ის სია“, რომელშიც მითითებული 524 პირი და მათთვის რეფორმის შედეგად
გამოყოფილი ფართების ოდენობები).

თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 04.04.2016წ. №3/3984-14

განჩინებით, სარეგისტრაციოდ მოთხოვნილი სადავო მიწის ნაკვეთის იდენტიფიცირების მიზნით,
საქმეზე დაინიშნა საინჟინრო-ტექნიკური ექსპერტიზა. ექსპერტიზის წინაშე გამოსაკვლევად
დასმული შეკითხვების შესაბამისად, უნდა განსაზღვრულიყო ნ. შ-ის სახელზე 05.04.2006წ.
რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მდებარეობა, ასევე უნდა დადგენილიყო აღნიშნული მიწის
ნაკვეთის ადგილმდებარეობისა და კონფიგურაციის შესაბამისობა ნ. შ-ის მიერ 14.05.2014წ. საჯარო
რეესტრში წარდგენილ ნაკვეთის ელექტრონულ ვერსიასთან. ექსპერტიზას უნდა დაედგინა,
ემთხვეოდა თუ არა ნ. შ-ის სახელზე რეგისტრირებული უძრავი ნივთის ადგილმდებარეობა
11.04.2008წ. შპს ...ის“ სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის
მდებარეობას და დადებით შემთხვევაში, რა მოცულობით ფიქსირდებოდა ზედდება. ამავე
განჩინების შესაბამისად, საქმეში არსებული მასალების საფუძველზე, ექსპერტიზას უნდა
დაედგინა, სად მდებარეობდა ნ. შ-ის უფლების დამდგენ დოკუმენტში (მიღება-ჩაბარების აქტში)
მითითებული მიწის ნაკვეთი. ამასთან, უნდა განხორციელებულიყო საქართველოს რესპუბლიკის
მინისტრთა კაბინეტის 16.01.1993წ. N39 დადგენილებით ნაკვეთ „...ში“ განაწილებული მიწის
ნ ბ ს მ ს რ რ ნს რ ბ მ ს მ ბ რ ბ ს შ ს ბ მ ს ნ
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 16/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
ნაკვეთების გეგმის რეფერენსირება მისი ადგილმდებარეობის შესაბამისად და უნდა
დადგენილიყო, მდებარეობს თუ არა ნ. შ-ის მიერ სარეგისტრაციოდ მოთხოვნილი მიწის ნაკვეთი
ზემოაღნიშნული გეგმის შესაბამისად განაწილებულ ტერიტორიაზე. ექსპერტიზას, მითითებული
16.01.1993წ. N39 დადგენილებით ნაკვეთ „...ში“ გამოყოფილი საკარმიდამო ნაკვეთების
განაწილების რუკისა და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 15.12.2015წ. სიტუაციური
ნახაზის მიხედვით, უნდა დაედგინა, სად მდებარეობდა ნ. შ-ისათვის გამოყოფილი მიწის ნაკვეთი
და მდებარეობდა თუ არა აღნიშნული მიწის ნაკვეთი შპს ...ის“ სახელზე საჯარო რეესტრში
რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საზღვრებში. ამასთან, უნდა დადგენილიყო, რა მანძილით არის
დაშორებული ნ. შ-ისათვის გამოყოფილი მიწის ნაკვეთი შპს ...ის“ სახელზე რეგისტრირებული
მიწის ნაკვეთიდან.

სსიპ ლევან სამხარაულის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 30.12.2016წ. №5007237216

წერილის თანახმად, განჩინებაში დასმულ კითხვაზე პასუხის გასაცემად, საჭიროა საქმის
მასალებში არსებულ განაწილების გეგმაზე თანდართული სიის წარდგენა, რომელიც ასახავს
მესაკუთრეების ვინაობას ნაკვეთების ნუმერაციის მიხედვით. აღნიშნული წერილით, განჩინებაში
დასმულ კითხვებზე სრულფასოვანი პასუხის გაცემის შეუძლებლობის გამო, საქმე
შეუსრულებლად დაუბრუნდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა
კოლეგიას.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ მოსარჩელის ინტერესი, გასაჩივრებული 11.04.2008წ. №...,

09.06.2008წ. №..., 05.08.2014წ. №..., 06.08.2014წ. №..., 17.10.2014წ. №... გადაწყვეტილებების ბათილად
ცნობასთან მიმართებაში, უკავშირდება საჯარო რეესტრში უძრავ ნივთზე დაზუსტებული
რეგისტრაციის განხორციელების მიზნით, მის მიერ 14.05.2014წ. განცხადების
წარდგენისას გამოვლენილ გარემოებას - სარეგისტრაციო უძრავი ნივთის საკადასტრო
მონაცემების ზედდებას ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილებებით რეგისტრირებული N..., N... და N...
მიწის ნაკვეთების საკადასტრო მონაცემებთან. მოსარჩელე მოთხოვნას ამყარებს იმ გარემოებაზე,
რომ სადავო უძრავ ქონებაზე მან უფლება მოიპოვა ჯერ კიდევ 2006 წელს, როდესაც
დაუზუსტებელი სახით დარეგისტრირდა მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში, თუმცა დაზუსტებული
რეგისტრაციის მიზნით წარდგენილი, მიწის ნაკვეთის მდგომარეობის ამსახველი ნახაზის
მონაცემები წინააღმდეგობაშია ზემოაღნიშნული უძრავი ნივთების რეგისტრირებულ
მონაცემებთან, ფიქსირდება გადაფარვა 1500 კვ.მ ფართის (მოსარჩელისათვის ინტერესის მქონე
ნაკვეთის ფართი) ნაწილში.

საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ

დავებში რამდენიმე დაინტერესებული მხარის უფლების დაპირისპირების მიზეზი შეიძლება
გახდეს ერთ-ერთი უფლების ხარვეზით რეგისტრაცია, რაც მეტწილად განპირობებულია უძრავი
ქონების კადასტრული მონაცემების სხვადასხვა სისტემაში აღრიცხვით. „..რიგ შემთხვევებში
ადგილი აქვს უფლების დუბლირებას, რის გამოც სამართალურთიერთობა ექცევა სასამართლო
კონტროლის ფარგლებში...სასამართლოს მხრიდან მაქსიმალური სიფრთხილითა და
მტკიცებულებათა ზედმიწევნითი გადამოწმებით უნდა მოხდეს საქმის გარემოებების გამოკვლევა,
რათა გამოვლინდეს დაცვის ღირსი უფლება და უზრუნველყოფილ იქნეს მისი რეალიზაცია..“(სუს
24.09.2015წ. Nბს-193-189(2კ-15) განჩინება). საქმის საკასაციო ინსტანციაში განხილვის ეტაპზე
სასამართლოს არ გააჩნია ფაქტობრივი გარემოებების დადგენის იურისდიქცია, ამდენად, საკასაციო
პალატამ უნდა შეამოწმოს, რამდენად სწორად განახორციელა აღნიშნული პროცესი სააპელაციო
სასამართლომ.

საკასაციო სასამართლო სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105.2 მუხლის საფუძველზე განმარტავს,

რომ სასამართლომ თითოეული საქმის განხილვისას უნდა მოიპოვოს მტკიცებულებები,
სარწმუნოდ დაადგინოს საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, მისცეს მათ სამართლებრივი შეფასება
და გამოიტანოს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან
არარსებობის შესახებ. საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, სადავო საკითხის გადაწყვეტისას
სააპელაციო სასამართლოს უპირველესად უნდა გამოეკვლია და დაედგინა საქმის
გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები და ამის შემდეგ უნდა მოეხდინა
მათი შესაბამისი სამართლებრივი შეფასება. მოცემული დავის გადაწყვეტისას სააპელაციო
სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ დადგენილი
პრაქტიკით (სუს 28.02.2013წ. Nბს-367-363(კ-12) გადაწყვეტილება), თუმცა არ შეაფასა, სახეზე იყო
თუ არა გამოყენებულ გადაწყვეტილებაში ასახული და არსებული დავის ფაქტობრივ გარემოებათა
იდენტურობა. მნიშვნელოვანია, რომ სასამართლო პრაქტიკის სახით მითითებული
გადაწყვეტილება არ შეეხება ისეთ სამართალურთიერთობას, როდესაც სადავო უძრავ ქონებაზე
უფლების გადასვლა მოხდა რამდენიმე პირზე და კანონიერ ძალაშია მათი უფლების დამდგენი
დოკუმენტები.

საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, გასაჩივრებული 11.04.2008წ. № ..., გადაწყვეტილების

ბათილად ცნობის შესახებ მოთხოვნის ნაწილში დავის სწორად გადაწყვეტისათვის სააპელაციო
სასამართლოს უნდა შეეფასებინა დოკუმენტაცია, რომლებიც არსებობდა შესაბამის ტერიტორიაზე
სადავო უძრავ ნივთზე პირველადი რეგისტრაციის განხორციელებისას.

საქმის მასალებით დადგენილია რომ 12 04 1990წ ქ თბილისის სახალხო დეპუტატთა საქალაქო

prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 17/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
საქმის მასალებით დადგენილია, რომ 12.04.1990წ. ქ. თბილისის სახალხო დეპუტატთა საქალაქო
საბჭოს აღმასრულებელი კომიტეტის გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა „კ...ის“ თხოვნა და
საწარმოთა გაერთიანებას დამატებით გამოეყო მიწის ნაკვეთი, მდებარე თბილისში, ...ის
დასახლებაში, ...ის ქუჩის აღმოსავლეთით, „თ...ის“ ...სა და „თბ...ისათვის“ გამოყოფილ მიწის
ნაკვეთებს შორის, დაახლოებით 2 ჰა ფართობით. შპს ...ი“ წარმოადგენს სამეცნიერო საწარმოო
გაერთიანების „კ...ის“ ბაზაზე შექმნილ საწარმოს. ზემოაღნიშნული 12.04.1990წ. გადაწყვეტილების
საფუძველზე, „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში
(სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ” კანონის
შესაბამისად, შპს ...ის“ სახელზე, თბილისში, „...ის" დასახლებაში მდებარე ... კვ.მ არასასოფლო-
სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე აღიარებულ იქნა საკუთრების უფლება და შედეგად,
გაცემულ იქნა ქ. თბილისის საკრებულოს 28.03.2008წ. №... საკუთრების უფლების მოწმობა. საჯარო
რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ 04.04.2019წ. მომზადებული სიტუაციური ნახაზის
მიხედვით, შპს ...ის“ მიერ N... საკადასტრო კოდის მქონე ... კვ.მ. ფართის უძრავი ქონების
რეგისტრაციის მიზნით, N... განცხადებით წარდგენილი ელექტრონული ვერსია შეესაბამებოდა
საკუთრების მოწმობაზე თანდართული, დამოწმებული აზომვითი ნახაზის ქაღალდის ვერსიას.

რაც შეეხება მოსარჩელის სახელზე საკუთრების უფლების აღრიცხვის საფუძველს, დადგენილია,

რომ 2006 წელს საჯარო რეესტრში უძრავი ქონების დაუზუსტებელი მონაცემებით აღრიცხვის
საფუძველი გახდა სოფელი ...ის საკრებულოს 23.03.1992წ. დადგენილების შესაბამისად, 1998 წლის
დეკემბერში გაცემული № ... მიღება-ჩაბარების აქტი, რომლითაც ნ. შ-ეს „...ის“ ტერიტორიაზე
გამოეყო 0,15 ჰა სახნავი მიწის ნაკვეთი. საყურადღებოა, რომ 1998 წლის დეკემბერში
გაცემული № ...მიღება-ჩაბარების აქტი არ შეიცავს ინფორმაციას მომიჯნავედ მდებარე მიწის
ნაკვეთების შესახებ. სარეგისტრაციოდ მოთხოვნილი სადავო მიწის ნაკვეთის
იდენტიფიცირებისთვის, თბილისის საქალაქო სასამართლომ 04.04.2016წ. № 3/3984-14 საქმეზე
დანიშნა საინჟინრო-ტექნიკური ექსპერტიზა, თუმცა სსიპ ლევან სამხარაულის სასამართლო
ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 30.12.2016წ. № 5007237216 წერილით, განჩინებაში დასმულ
კითხვებზე სრულფასოვანი პასუხის გაცემის შეუძლებლობის გამო, საქმე შეუსრულებლად
დაუბრუნდა სასამართლოს. საქალაქო სასამართლოს სხდომაზე მიწვეულმა ექსპერტებმა
დაადასტურეს, რომ საქმეში არსებული დოკუმენტაციით, მათ შორის, მიწის ნაკვეთის მიღება-
ჩაბარების № ... აქტით ვერ დგინდება სადავო მიწის ნაკვეთის მდებარეობა (მათ შორის, გზებთან
მიმართებით) და მომიჯნავე მიწის ნაკვეთები. გარდა ამისა, საქმეში არსებული, საქართველოს
რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 16.01.1993წ. №39 დადგენილების საფუძველზე ნაკვეთ „...ში“
განაწილებული მიწის ნაკვეთის გეგმა არ შეიცავს ინფორმაციას, რომლითაც შესაძლებელი იქნება
მიწის ნაკვეთების მესაკუთრეთა იდენტიფიცირება. საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ
განახორციელა ზემოაღნიშნული გეგმის რეფერენსირება, მისი ადგილმდებარეობის შესაბამისად.
შედეგად, დადგინდა, რომ N... განცხადებით ნ. შ-ის მიერ წარდგენილი მიწის ნაკვეთი არ
მდებარეობს იმ ტერიტორიაზე, სადაც იდენტიფიცირებულია გეგმა და მასზე წარდგენილი მიწის
ნაკვეთების ადგილმდებარეობა.

ამდენად, უდავოა, რომ 11.04.2008წ. შპს ...ის“ სახელზე საკუთრების უფლების დაზუსტებულ
რეგისტრაციას საფუძვლად დაედო კანონით გათვალისწინებული დოკუმენტი. მოსარჩელის
სახელზე გაცემული მიწის მიღება-ჩაბარების აქტი ასევე წარმოადგენს მისთვის საკუთრების
უფლების დამდგენ დოკუმენტს, თუმცა იგი არ იძლევა მიწის ნაკვეთის იდენტიფიცირების
საშუალებას, ამასთან, საქმეში არსებული სხვა მასალები არ იძლევა იმ გარემოების დადასტურების
შესაძლებლობას, რომ სწორედ მოსარჩელისათვის მიღება-ჩაბარების აქტით საკუთრების უფლებით
გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე განხორციელდა მესამე პირების საკუთრების უფლების რეგისტრაცია,
1500 კვ.მ ფართის ნაწილში.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ დაუზუსტებელი სახით მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცია არ

ნიშნავს ასეთი საკუთრების უფლების არარსებობას. სადავო არ არის მოსარჩელის საკუთრების
უფლება, მიუხედავად იმისა, რომ იგი დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით აღირიცხა
საჯარო რეესტრში 2006 წელს. მოსარჩელის სახელზე საკუთრების უფლების აღრიცხვის დროს
მოქმედი რედაქციის „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონი
ითვალისწინებდა უძრავი ნივთის სააღრიცხვო ბარათში დაზუსტებული ან დაუზუსტებელი
ფართობის მითითებას (8.3. მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტი).

„საქართველოს რესპუბლიკის მოქალაქეთათვის სარგებლობაში გადაცემულ მიწის ნაკვეთებზე

დოკუმენტაციის გაფორმების რეგულირების შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა
კაბინეტის 28.06.1993წ. N503 დადგენილების მეორე პუნქტის შესაბამისად, მიწის მიღება-ჩაბარების
აქტი წარმოადგენდა მიწათსარგებლობის უფლების დამადასტურებელი სახელმწიფო აქტის
გაცემისა და საცხოვრებელი სახლის დაპროექტება-მშენებლობის ერთადერთ საფუძველს. ამასთან,
„სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაციის
გადაუდებელ ღონისძიებათა და საქართველოს მოქალაქეთათვის სარეგისტრაციო მოწმობების
გაცემის შესახებ“ საქართველოს პრეზიდენტის 16.05.1999წ. №327 ბრძანებულების მე-4 პუნქტის „ა“
ქვეპუნქტისა და მე-5 პუნქტის შესაბამისად, მიწის მიღება-ჩაბარების აქტი წარმოადგენდა
სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწებზე საკუთრების უფლების პირველადი
რეგისტრაციისათვის, საკუთრების უფლების დამადასტურებელი სარეგისტრაციო მოწმობის
მომზადებისა და გაცემისათვის საკმარის დოკუმენტს, თუმცა რეგისტრირებული მონაცემები
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 18/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების
დე დ გ ცე ვ კ დსაძიებო
კუ ე სისტემა
ტ უ ც ეგ ტ ე ულ ცე ე
ექვემდებარებოდა შემდგომ აუცილებელ დაზუსტებას მიწის აგეგმვის შედეგად შედგენილი
საგეგმო-კარტოგრაფიული მასალების საფუძველზე. ამდენად, სასოფლო-სამეურნეო მიწების
განაწილებისას გაცემული მიღება-ჩაბარების აქტი, მესაკუთრისა და მიწის მიახლოებით
მდებარეობაზე ინფორმაციას მოიცავდა. იმ პერიოდისთვის არ არსებობდა საკადასტრო აზომვა,
საქართველოს პრეზიდენტის 16.05.1999წ. № 327 ბრძანებულება არ ითვალისწინებდა საკადასტრო
აზომვითი ნახაზის შედგენას ელექტრონულ კოორდინატთა სისტემაში. ამასთან, უნდა აღინიშნოს,
რომ აშშ-ს განვითარების სააგენტოს (USAID) პროექტის ფარგლებში ჩატარებული საკადასტრო
სამუშაოების საფუძველზე, სისტემური რეგისტრაციის მიზნით, არაერთხელ განხორციელდა
სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწების პირველადი რეგისტრაციის (საკადასტრო
სამუშაოები, რეგისტრაცია, საკუთრების დამადასტურებელი სერტიფიკატების გაცემა)
უზრუნველყოფა და შესაბამისი შედეგების ასახვა გრაფიკულ მონაცემებში (გეგმები, რუკები),
საკვლევი ობიექტური სინამდვილის გადმოცემა რუკის მეშვეობით. საქართველოში 1998 წლიდან
მოქმედებს „გეოდეზიური და კარტოგრაფიული საქმიანობის შესახებ” კანონი, რომლის მიზანია
სახელმწიფოს, ფიზიკური და იურიდიული პირების მოთხოვნილებათა დაკმაყოფილება
გეოდეზიურ მონაცემებსა და კარტოგრაფიულ პროდუქციაზე. აღნიშნული კანონის 3.1 მუხლის „ბ“
ქვეპუნქტის თანახმად, გეოდეზიური და კარტოგრაფიული საქმიანობა მოიცავს სახელმწიფო
ტოპოგრაფიული რუკებისა და გეგმების გრაფიკული (მყარ საფუძველზე), ციფრული და სხვა
ფორმით შექმნას, განახლებას და გამოცემას, ხოლო 5.3 მუხლის შესაბამისად, საქართველოს
იუსტიციის სამინისტრო გეოდეზიური და კარტოგრაფიული საქმიანობის სფეროში თავის
საქმიანობას ახორციელებს საჯარო სამართლის იურიდიული პირის - საჯარო რეესტრის
ეროვნული სააგენტოს მეშვეობით. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ მართალია, მოცემულ
შემთხვევაში, მიღება-ჩაბარების აქტით შეუძლებელია მოსარჩელის სახელზე გამოყოფილი მიწის
ნაკვეთის იდენტიფიკაცია, თუმცა დოკუმენტი ადასტურებს შესაბამისი ფართობის მიწის ნაკვეთის
ნამდვილად გამოყოფას მოსარჩელისათვის. აღნიშნული არ გამორიცხავს საჯარო რეესტრში უძრავ
ნივთთან დაკავშირებული, სისტემური რეგისტრაციის ამსახველი დოკუმენტაციის არსებობას და
სააპელაციო სასამართლოს ინიციატივით, საჯარო რეესტრიდან შესაბამისი მასალების გამოთხოვის
შესაძლებლობას. საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლომ „გეოდეზიური
და კარტოგრაფიული საქმიანობის შესახებ“ კანონის მოთხოვნებიდან გამომდინარე, საჯარო
რეესტრიდან უნდა გამოითხოვოს დოკუმენტაცია, რომლითაც შეიძლება დადასტურდეს
თბილისში, ...ში, „...ში“ მდებარე სადავო უძრავ ნივთზე და მის მიმდებარე ტერიტორიაზე მიწის
ნაკვეთის სარეგისტრაციო ნომრის, საზღვრების, გეოგრაფიული ადგილმდებარეობის, საზღვრების
დადგენისათვის აუცილებელი სიტუაციური და გეოდეზიურ-ტოპოგრაფიული მაჩვენებლების
შემცველი „ყვითელი ფენის“ არსებობა. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ აღნიშნული
დოკუმენტაციის მოძიებისა და წარმოდგენის შემთხვევაში, თუ დადასტურდება, რომ მოსარჩელის
ინტერესში შემავალი უძრავი ნივთის მდებარეობას კავშირი აქვს შპს ...ის“ სახელზე
დარეგისტრირებული უძრავი ნივთის მდებარეობასთან და მოსარჩელის ნაკვეთი ექცევა შპს ...ის“
უძრავი ნივთის ფარგლებში, სააპელაციო სასამართლოს შეუძლია იმსჯელოს 11.04.2008წ.
განხორციელებული პირველადი რეგისტრაციის კანონიერებაზე.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ ასკ-ის 32.4 მუხლით მინიჭებულ უფლებამოსილებას

სასამართლო იყენებს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც სასამართლო წარმოების ფარგლებში ვერ
ხერხდება სადავო ფაქტობრივი გარემოებების დადგენა და შეფასება, რაც, თავის მხრივ,
შეუძლებელს ხდის სადავო ადმინისტრაციული აქტების კანონიერებაზე მსჯელობას. საკასაციო
პალატის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლომ ვერ დაასაბუთა მოცემულ შემთხვევაში
ფაქტობრივი გარემოებების სასამართლო წარმოების ფარგლებში დადგენის შეუძლებლობა სადავო
09.06.2008წ. № ..., 05.08.2014წ. № ..., 06.08.2014წ. № ... აქტებთან მიმართებაში. სააპელაციო
სასამართლოს გადაწყვეტილება არ შეიცავს მსჯელობას, აღნიშნული გადაწყვეტილებების 32.4
მუხლის საფუძველზე ბათილად ცნობის შესაძლებლობაზე.

საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ წინა რეგისტრაციის უკანონობა თავისთავად არ იწვევს

შემდგომი რეგისტრაციების ბათილობას, შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლების კანონიერების
გადასინჯვის გარეშე. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312.1 მუხლის თანახმად, რეესტრის
მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის
ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. “საჯარო რეესტრის
შესახებ“ კანონის 26.1 მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, რეგისტრაციის გაუქმების ერთ-ერთ
საფუძველს წარმოადგენს რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული უფლების დამადასტურებელი
დოკუმენტის ძალადაკარგულად, ბათილად ცნობა ან არარად აღიარება. ამდენად, დაუშვებელია
რეგისტრაციის გაუქმება მისი საფუძვლის ძალაში ყოფნის პირობებში. საქართველოს უზენაესმა
სასამართლომ არაერთხელ გააკეთა განმარტება იმასთან დაკავშირებით, რომ „..უფლებას მხოლოდ
რეგისტრაცია არ წარმოშობს. რეგისტრაცია წარმოებს სარეგისტრაციო დოკუმენტის საფუძველზე,
რომელსაც „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად, განეკუთვნება
სამართლებრივი აქტი, რომელიც უშუალოდ წარმოშობს რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლებას.
მითითებული კანონის მე-9 მუხლის 1-ლი პუნქტის დანაწესიდან გამომდინარე, დაუშვებელია
რეგისტრაციის გაბათილება მისი საფუძვლის ძალაში არსებობის პირობებში.." (სუს 30.04.2015წ.
№ბს-585-572(4კ-14) განჩინება, 02.07.2015წ. Nბს-30-30(2კ-15) გადაწყვეტილება და სხვ.)

საქმის მასალებით დადგენილია, რომ გასაჩივრებული 09.06.2008წ. № ..., 05.08.2014წ. № ...,

06 08 2014წ № წ ბ ბ ნ წზ შპს ს ზ “ ს რ ბ ს ბ სრ ს რ
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 19/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
06.08.2014წ. №... გადაწყვეტილებებით ნ. წ-ზე და შპს „ს...ზე“ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია
განხორციელდა ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე. მითითებული რეგისტრაციების
განხორციელების საფუძვლები ძალაში არსებული დოკუმენტებია და მხარეებს სადავოდ არ
გაუხდიათ. ამდენად, გაურკვეველია, რა სამართლებრივი შედეგის მომტანია აღნიშნული აქტების
ნაწილში სააპელაციო სასამართლოს მიერ სადავო საკითხის ასკ-ის 32.4 მუხლით გადაწყვეტა.
სააპელაციო სასამართლომ არ იმსჯელა იმ გარემოებაზე, რომ 09.06.2008წ. № ..., 05.08.2014წ. № ...,
06.08.2014წ. № ... რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობამ შეიძლება
გამოიწვიოს უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერ შემძენთა უფლებების შელახვა, ვინაიდან მათ
საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების კოორდინატების ცვლილება გამოიწვევს ნაკვეთის
ფართის შემცირებას. სააპელაციო სასამართლომ მესამე პირების საკუთრების უფლების
რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებების სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად ცნობის
შესახებ გადაწყვეტილება მიიღო მათი ინტერესების გათვალისწინების გარეშე, იმ პირობებში,
როდესაც მესამე პირთა საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტები ძალაშია.

საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 31.12.2019წ. N487

ბრძანებით დამტკიცებული „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციის 23.1 მუხლის თანახმად, თუ
სასამართლო ან ადმინისტრაციული აქტით ბათილად იქნება ცნობილი ან არარად იქნება
აღიარებული რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება, საჯარო რეესტრში დაუყოვნებლივ აღდგება
ბათილად ცნობილი/არარად აღიარებული აქტით რეგისტრაციამდე არსებული სამართლებრივი
მდგომარეობა. ამდენად, იმ პირობებში, როდესაც 09.06.2008წ. №..., 05.08.2014წ. №..., 06.08.2014წ. №...
გადაწყვეტილებები ასკ-ის 32.4 მუხლის საფუძველზე იქნა ბათილად ცნობილი, სადავო საკითხის
ხელახლა შეფასების შემდეგ ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ აღნიშნული ადმინისტრაციულ-
სამართლებრივი აქტების ბათილად ცნობის შესახებ გადაწყვეტილების მიღება გამოიწვევს
რეგისტრაციამდე არსებული სამართლებრივი მდგომარეობის აღდგენას. საკასაციო პალატა
საყურადღებოდ მიიჩნევს, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილ, მოსარჩელისათვის ინტერესის
მქონე მიწის ნაკვეთთან დაფიქსირდა N..., N... და N... საკადასტრო კოდების მქონე მიწის ნაკვეთების
ნაწილების ზედდება. აღნიშნული მიწის ნაკვეთები, შპს ...თან“ გაფორმებული 03.06.2008წ.
ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, თავდაპირველად სრულად იყო რეგისტრირებული ნ.
წ-ის სახელზე (საჯარო რეესტრის 09.06.2008წ. № ... გადაწყვეტილება, ...0 კვ.მ დაზუსტებული
ფართი, ს/კ ...). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის
25.11.2011წ. გადაწყვეტილებით განხორციელდა N... საკადასტრო ერთეულის დაყოფა სამ
საკადასტრო ერთეულად (..., ..., 72.13.42.207). აღნიშნული დაყოფის შემდეგ, ნ. წ-თან გაფორმებული
25.11.2011წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, N... მიწის ნაკვეთის შემძენი გახდა ა .ს-ი,
რომლის საკუთრების უფლებაც საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა 01.12.2011წ. N...
გადაწყვეტილებით. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო
სამსახურის 09.12.2013წ. N... გადაწყვეტილებით განხორციელდა N... მიწის ნაკვეთის დაყოფა 10
საკადასტრო ერთეულად და შედეგად, N...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ..., ... საკადასტრო კოდების
მქონე მიწის ნაკვეთებზე დარეგისტრირდა ა .ს-ის საკუთრების უფლება. საჯარო რეესტრის
ეროვნული სააგენტოს მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 05.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილებით,
21.07.2014წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი ნივთის მესაკუთრედ
დარეგისტრირდა შპს „ს...ი“. ამავე სამსახურის 06.08.2014წ. № ... გადაწყვეტილებით, 21.07.2014წ.
ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, N... უძრავი ნივთის მესაკუთრედ
დარეგისტრირდა შპს „ს...ი“.

საკასაციო პალატის მოსაზრებით, თუ სააპელაციო სასამართლო ჩათვლის, რომ სახეზეა

გასაჩივრებული 09.06.2008წ. №..., 05.08.2014წ. №..., 06.08.2014წ. №... გადაწყვეტილებების ბათილად
ცნობის წინაპირობები, აუცილებელია დავის საგნის დაზუსტება. საკასაციო სასამართლო
მიუთითებს, რომ საქმეში ასკ-ის 16.2 მუხლის საფუძველზე, მესამე პირად ჩართულია ა .ს-ი, რაც
ადასტურებს ამ უკანასკნელის სახელზე რეგისტრირებული საკადასტრო მონაცემების მიმართ
პრეტენზიის არსებობას, თუმცა სააპელაციო სასამართლოს არ გაუმახვილებია ყურადღება იმ
გარემოებაზე, რომ მოსარჩელე სადავოდ არ ხდის საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს
მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურის 25.11.2011წ. გადაწყვეტილებას, რომლითაც განხორციელდა
N... საკადასტრო ერთეულის დაყოფა სამ საკადასტრო ერთეულად (..., ..., ...). საქმეზე დავის საგანს
ასევე არ წარმოადგენს აღნიშნული დაყოფის შემდეგ, საჯარო რეესტრის 01.12.2011წ. N...
გადაწყვეტილებით N... მიწის ნაკვეთზე ა .ს-ის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია და 09.12.2013წ.
N... გადაწყვეტილებით N... მიწის ნაკვეთის 10 საკადასტრო ერთეულად დაყოფის შესახებ
რეგისტრაცია, რომლის შედეგად, N...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ..., ... საკადასტრო კოდების მქონე მიწის
ნაკვეთებზე დარეგისტრირდა ა .ს-ის საკუთრების უფლება. საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით,
გაურკვეველია, რა სამართლებრივი შედეგის მომტანი იქნება მოსარჩელისათვის შპს „ს...ის“
საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ მიღებული 05.08.2014წ. № ... და 06.08.2014წ. № ...
გადაწყვეტილებების ასკ-ის 32.4 მუხლის საფუძველზე ბათილად ცნობა, რამდენადაც მათი
ბათილად ცნობით აღდგება შპს „ს...ის“ რეგისტრაციამდე არსებული სამართლებრივი
მდგომარეობა და ძალაში დარჩება საჯარო რეესტრის 25.11.2011წ. გადაწყვეტილება ნ. წ-ის
საკუთრებაში არსებული N... მიწის ნაკვეთის სამ საკადასტრო ერთეულად დაყოფის შესახებ (..., ...,
...), ასევე, შესაბამის სამართლებრივ საფუძვლებთან ერთად, ძალაში დარჩება N... მიწის ნაკვეთის ა
.ს-ის სახელზე რეგისტრაციის შესახებ 01.12.2011წ. N... გადაწყვეტილება და N... მიწის ნაკვეთის 10
საკადასტრო ერთეულად დაყოფის შესახებ საჯარო რეესტრის 09.12.2013წ. N... გადაწყვეტილება
(დაყოფილ მიწის ნაკვეთებს შორის არის და მიწის ნაკვეთები რომლებიც შემდგომში
prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 20/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა
(დაყოფილ მიწის ნაკვეთებს შორის არის ... და ... მიწის ნაკვეთები, რომლებიც შემდგომში
დარეგისტრირდა შპს „ს...ის“ საკუთრებად).

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ მოსარჩელის

ინტერესის დაკმაყოფილება სადავო უძრავ ნივთთან დაკავშირებული ყველა დაზუსტებული
რეგისტრაციის გადაფარვის ნაწილში ბათილად ცნობის პირობებშია შესაძლებელი. საკასაციო
პალატა მიუთითებს, რომ ასკ-ის 281 მუხლის თანახმად, სასამართლო არ არის უფლებამოსილი
გასცდეს სასარჩელო მოთხოვნის ფარგლებს, მაგრამ იგი არ არის შებოჭილი სასარჩელო მოთხოვნის
ფორმულირებით, პროცესის დაჩქარების მიზნით მოსამართლეს შეუძლია დაეხმაროს მხარეს
მოთხოვნის ტრანსფორმირებაში. საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, მოცემულ შემთხვევაში,
ქვედა ინსტანციის სასამართლოს მიერ ასკ-ის 281 მუხლის გამოყენება, არა მოთხოვნის გაზრდად,
არამედ დაზუსტებად ჩაითვლება, რამდენადაც სარჩელის მიზნის მიღწევა შესაძლებელია
არამხოლოდ შპს ...ის“, ნ. წ-ისა და შპს „ს...ის“ სახელზე განხორციელებული დაზუსტებული
რეგისტრაციების, არამედ ა .ს-ის სახელზე დაზუსტებული რეგისტრაციის შესახებ
გადაწყვეტილებების გაუქმებითაც.

გარდა ზემოაღნიშნულისა, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ქვედა ინსტანციის

სასამართლომ გადაწყვეტილების მიღებისას არ გაამახვილა ყურადღება სასარჩელო მოთხოვნის
ფარგლებზე. უდავოა, რომ მოსარჩელის ინტერესს რეალურად წარმოადგენს გასაჩივრებული
რეგისტრაციების ბათილად ცნობა არა მთლიანად, არამედ ნაწილობრივ, მხოლოდ გადაფარვის
კოორდინატების ფარგლებში. სააპელაციო სასამართლომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილებები
ბათილად ცნო რეგისტრირებული ფართების სრული მოცულობის გათვალისწინებით, თუმცა ნ. შ-
ის ინტერესში შემავალი უძრავი ქონება, მესამე პირების სახელზე რეგისტრირებული ქონებების
მხოლოდ ნაწილს წარმოადგენს. ამდენად, სახეზეა მოთხოვნის დაზუსტების საჭიროება.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო

სასამართლომ, დავის საგნის დაზუსტების, სარჩელის ტრანსფორმირებისა და ასკ-ის მე-4, მე-19
მუხლებით მისთვის მინიჭებული უფლებამოსილების გამოყენების შედეგად, უნდა იმსჯელოს
სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობაზე და საკასაციო სასამართლოს მითითებების
გათვალისწინებით უნდა მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება. ამდენად, საკასაციო
საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის
412-ე მუხლის საფუძველზე უნდა გაუქმდეს გასაჩივრებული თბილისის სააპელაციო
სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2018 წლის 2 ნოემბრის გადაწყვეტილება და
საქმე ხელახალი განხილვის მიზნით დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

სარეზოლუციო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის

პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 257-ე და 412-ე
მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ნ. შ-ის, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, შპს ...ის“, ნ. წ-ის, შპს „ს...ისა“ და ა .ს-
ისსაკასაციო საჩივრები დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2018 წლის

2 ნოემბრის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახალი განხილვის მიზნით დაუბრუნდეს იმავე
სასამართლოს;

3. მხარეთათვის სახელმწიფო ბაჟის დაკისრების საკითხი გადაწყდეს საქმეზე საბოლოო

გადაწყვეტილების მიღებისას;

4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე: ნ. ქადაგიძე

prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 21/22
4/14/2021 გადაწყვეტილებების საძიებო სისტემა

მოსამართლეები: ქ. ცინცაძე

ნ. სხირტლაძე

<< უკან «წინა შემდეგი»

prg.supremecourt.ge/DetailViewAdmin.aspx 22/22