Professional Documents
Culture Documents
منهجية
منهجية
-تنص المادة 71من القانون المدني الجزائري { :االتفاق الذي يعد له كال المتعاقدين أو أحدهما بإبرام
عقد معين في المستقبل ال يكون له أثر اال إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه ،والمدة
وإ ذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل يطبق أيضا على االتفاق المتضمن الوعد
بالتعاقد}.
-تنص المادة 72من القانون المدني الجزائري { :إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد
اآلخر طالبا تنفيذ الوعد ،وكانت الشروط الالزمة لتمام العقد وخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة ،قام
تقع المادتين 71و 72في األمر رقم 58-75المؤرخ في 20رمضان عام 1395الموافق 26سبتمبر سنة
و قد جاء في الكتاب الثاني وعنوانه اإللتزامات و العقود ،من الباب األول وعنوانه مصادر اإللتزام ،الفصل
-المادة 71عبارة عن نص قانوني تشريعي مأخوذ من القانون المدني تتألف من فقرتين . ،2
الفقرة األولى :تبدأ من " اإلتفاق الذي " وتنتهي عند " إبرامه فيها " ،
الفقرة الثانية :تبدأ من " و إذا إشترط " وتنتهي عند " الوعد بالتعاقد" .
-المادة 72عبارة عن نص قانوني تشريعي مأخوذ من القانون المدني تتألف من فقرة واحدة.
تبدأ من " إذا وعد " وتنتهي عند " مقام العقد " ،
استعمل المشرع الجزائري في نص المادتين 71و 72ق م مصطلحات قانونية بحتة و قد جاءت محملة
بمصطلحات قانونية تشير إلى موضوع الوعد بالبيع ،و كمثال على ذلك نشير إلى :
-1المادة " : 71اإلتفاق"" ، بإبرام عقد معين في المستقبل" " ،الوعد بالتعاقد " .
-2المادة " : 72إذا وعد شخص" " ، إبرام عقد" " ،طالبا تنفيذ الوعد" . ،
-نالحظ ان المادة 71ق م بدأت بعبارة " اإلتفاق الذي "وهنا أي يقصد اإلتفاق الذي يعد إلبرامه مستقبال ال
يكون له اثر إال إذا عينت جميع مساءله الجوهرية و تحديد مدة إبرامه كما إذا تطلب إبرام العقد شكل معين
-أما المادة 72ق م بدأت بعبارة " إذا وعد" وهنا يقصد قيام شخص بتقديم وعد لطرف آخر ثم إنقل لعبارة "
نكل" والتي تفيد التراجع عن فعل الشئ وعليه التراجع عن الوعد وكانت الشروط الالزمة لقيام العقد قائمة فيما
بينها الشروط الشكلية فإنه يقوم الحكم محل العقد ،في حالة رفض الواعد تنفيذ إلتزامه عينا بتحرير عقد البيع
النهائي ،بقوة القانون و ال يحتاج إلى استصدار حكم يقضي بقيام الحكم مقام العقد..
من خالل قراءة نص المادتين 71و 72ق م يتضح أن المشرع قد تطرق للوعد بالبيع وهو أن يبرم الواعد
مع الموعود له العقد إذا أظهر هذا األخير رغبته في إبرامه خالل المدة المحددة في الوعد,
أما إذا نكل الواعد بوعده فيمكن للموعود له استصدار حكم من المحكمة ،يقوم ذلك الحكم مقام العقد.
و بتحديد مضمون المادة 71و 72من القانون المدني يمكن طرح عدة تساؤالت نلخصها في اإلشكالية التالية
:
مقدمة
الخاتمــة
مقدمة
يعتبر الوعد بالبيع من أهم الصور الشائعة للعقود التمهيدية ،اذ يمثل أسلوبا عمليا مفيدا لتحقيق قدر من االرتباط
مستقبال ،عندما ال يكون بمقدور طرفيه ابرام عقد نهائي نظرا لظروف معينة ،أو عوامل مادية أو قانونية
تحول دون ذلك .فهو عقد تام تتالقى فيه ارادة الواعد والموعود له تمهيدا إلبرام عقد بيع نهائي ،يتضمن في
الغالب االتفاق على جميع المسائل الجوهرية المكونة للعقد الموعود به خالل مدة محددة ،كما يستوجب افراغه
الوعد بالبيع هو إرتباط تمهيدي و إتفاق إلبرام عقد بيع مستقبال يتكون كسائر العقود من محل وسبب ،إضافة
ويمثل المرحلة التي تمهد للعقد النهائي والتي يلتزم بمقتضاه أحد األطراف أو كل منهما نحو األخر ،بإبرام
العقد في المستقبل.
فالوعد بالبيع إذن هو العقد الذي يلتزم بمقتضاه الواعد أو شخص ببيع شيء معين عقارا أو منقوال أو حق ما
أو غيرها من الحقوق المالية األخرى لشخص آخر ويسمى موعود له إذا ما أبدى هذا األخير رغبته في الشراء
إن المشرع الجزائري لم يقم بسن نصوص خاصة للوعد بالبيع فقد اكتفى بوضع أسس الوعد بالتعاقد فاعتبر
الوعد بالبيع صورة له ،لذا فقد لعب الفقه دورا هاما في وضع المفاهيم األساسية للوعد بالبيع من خالل تحديد
هو تلك االتفاقيات التي تمهد للعقد النهائي سواء ينعقد أم ال ،وعليه فهو أوسع من الوعد بالبيع ألنه يشمل أيضا
الوعد بغيره من العقود كالوعد باإليجار و الوعد بالمقاولة والوعد بالعمل و غيره .
وأن يكون خاليا من عيوب الرضى ويجب توافرها وقت الوعد بالبيع للوعد ألنه ملزم من جانب واحد ويجب
أن يتناول أيضا جميع المسائل الجوهرية أي أن يعين المبيع أو يكون قابل للتعيين ويحدد ثمن البيع أ ,يتفق على
يالحظ ،في بعض القوانين المقارنة عدم إشتراط تعيينها في الوعد بالبيع ولكن نجد أنها شرط انقاد الوعد من
خالل تحديد المدة التي يبرم فيها العقد الموعود له فإذا لم تعين هذه المدة لم ينعقد هذا العقد أو .يقع باطل
بطالن مطلق وتحديد المدة ليس شرط أن يكون صريحا بل يمكن أن يكون ضمنيا كما أن الوعد بالبيع ال يخول
للموعود له حقا عينيا على المال الموعود له بيعه بل يخوله حقا شخصيا قبل الوعد .
إن كان الواعد بالبيع هو صاحب الشيء نكون أمام وعد بالبيع ،وإ ن كان الواعد يريد الشراء ،فهو وعد
من خالل هذه الصورة ينهدم صاحب الشيء بوعد بيع شيء معينا سوآءا منقول أو عقار لمتعاقد األخر ،إذا
رغب هذا أخير في شراء في المدة المحددة ،فيقع االلتزام على عاتق طرف واحد فقط بالبيع شيء وهو الواعد
بينما الموعود له فال يلتزم بشيء قط ،بل له الحق في أن يظهر رغبته في الشراء ،وان شاء أبداها وإ ن شاء
في هذه الصورة فاألمر ينعكس بالمقارنة بالصورة األولى (الوعد بالبيع) ،فللوعد بالشراء من جانب وأحد هو
أن يعد المتعاقد األخر صاحب الشيء أن يشتري منه هذا الشيء إذا رغب الموعود له ذلك في المدة المحدودة.
وهنا في الفترة التي تسبق إبداء الرغبة في إتمام البيع من قبل الموعود له .
فإن هذا األخير له حرية التصرف في الشيء كيفما شاء للغير ،ويعد هذا التصرف من قبل الموعود له رفضا
ضمنيا للبيع وال يسأل عن ذلك كون االلتزام في هذه الحالة يقع على الواعد فقط ،كما له كذلك سلطة االستعمال
واالستغالل ،أما التعبير عن الرغبة في البيع ينشئ عقد بيع صحيحا بتطابق إرادة األطراف ،ويسري أثوه من
إن أساس الوعد بالبيع يكون ملزم لجانب واحد إما وعد بالبيع أو الوعد بالشراء ،إال انه في حاالت استثنائية
يمكن أن يكون الوعد متبادال بالبيع والشراء أي ملزما لجانبين وهي حالة نادرة الوقوع في المعامالت اليومية
ألنها كثيرا ما تعتبر بيعا تاما ،وهناك من اعتبره عقد ابتدائي وإ ن يستعمل الطرفين اسم الوعد ،وذلك في حالة
ما يكون الوعد المتبادل بالبيع والشراء بدون أن يفصل وعدهما مدة زمنية مستقبلية ،فالوعد هنا ينقصه شرط
أساسي وهام أال وهو المدة طبقا للمادة 71من القانون المدني سابقة الذكر.
إال أنه في حالة ما إذا هناك وعد متبادل بالبيع والشراء في مدة معينة فهنا يلتزم كل طرف في إبداء الرغبة
على حدا خالل مدة المتفق عليها فكليهما واعد وموعود له في نفس الوقت فيعد الوعد متبادل بوعد بالبيع ملزم
لجائب وأحد (وعد بالبيع والوعد بالشراء في وقت واحد أي كل طرف ملزم على حدى) بتوفر الشروط
المطلوبة
اعتبر بعض الفقه أن الوعد بالتفضيل هو صورة خاصة للوعد بالبيع الملزم لجانب واحد ،ولقد عرف على انه:
" اتفاق تمهيدي أو تحضري « »contrat avantيدخل ضمن اتفاق المرحلة السابقة على التعاقد النهائي ،حيث
يلتزم بمقتضاه الواعد إذا ما قرر مستقبال إبرام عقد معين أن يختار الموعود له دون سواه في الحالة التي يقرر
كما عرف انه " :عقد بمقتضاه يتعهد أحد طرفيه بجعل األولوية للطرف األخر في الحالة التي يقرر فيها بيع
وفي هذه الصورة يلتزم الواعد إذا رغب في بيع العين محل الوعد أن يعرضها أوال على الموعود له تفضيال
ولقد أجمع الفقه على الطبيعة القانونية للوعد بالتفضيل على انه وعد معلق على شرط واقف ،وهو شرط
حصول البيع ،وإ ذ يرى مدى هذا االتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر أو بين الشريكين على الشيوع لعقار
واحد.
وتجدر المالحظة أن بعض فقهاء القانون المدني وعلى رأسهم الدكتور عبد الرزاق أحمد السنهوري يرى أن
بينما يرى األستاذ علي فياللي أن الوعد بالتفضيل ليس صورة خاصة للوعد بالبيع بل هو صورة من صور
ويتم الوعد بالتفصيل شأنه في ذلك شأن الوعد الملزم لجانب واحد ،باإلنفاق على المسائل الجوهرية في العقد
المراد إبرامه (الشيء محل الوعد ،مدة الوعد) إال أن الثمن ليس شرط ضروريا وقت الوعد بالتفضيل كما هو
الحال في الوعد بالبيع ،ذلك أن الواعد لم تكن لديه نية البيع وقت الوعد بالتفضيل ،حيث يبقى ثمن إلى حين
تقرير البيع.
والوعد بالتفضيل أمر شائع خاصة في عقد البيع فهو يقتصر على البيع دون سواه من المعامالت" ،فيلتزم فيه
الواعد بالبيع إذا رغب في البيع حسب الظروف باختيار الموعود له في البيع أن يفضله عن غيره بنفس الثمن
الذي يرضي به الغير ،إال انه يبقى حرا في أمر التفاوض إال في شخص المشتري الذي يتقيد بشخص الموعود
يعد الوعد بالبيع من الصور الوعد بالتعاقد " ،فلقد أشارت المادة 71من القانون المدني الجزائري السابقة الذكر
على أن الوعد بالتعاقد هو مجرد وعد بالتعاقد مستقبال ،فيعتبر بذلك اتفاقا مبدئيا ومؤقتا يحضر أو يمهد لعقد
آخر قد تنصرف إرادة أطراف إلى إبرامه نهائيا في المستقبل ،إذ الوعد عقد غير مقصود لذاته إنما تمهد
لرغبة أطرافها بطريقة محققة أو غير محققة إلى العقد النهائي المقصود ،بحيث يتم االتفاق على العناصر
الجوهرية التي تعد ركيزة الوعد بالتعاقد عموما والوعد بالبيع على وجه الخصوص.
عمال بمبدأ الرضائية في عقد البيع ،فان الوعد بالبيع فيه صور خاصة ،فإلى جانب البيع بالعربون ،البيع عن
طريق المزايدة والمناقصة ،البيع االلكتروني ،نجد الوعد بالبيع كصورة خاصة للرضائية في عقد البيع حيث ال
يقوم الوعد بالبيع إال عند ارتباط اإليجاب بالقبول بغض النظر عن وقت صدوره.
تكتسي هذه الخاصية أهمية كبيرة في المعامالت بين األطراف فهي أصل وأساس الوعد بالبيع ،فإن الوعد
الذي يتقيد بالبيع دون الشراء فإنه يندرج ضمن قائمة التصرفات القانونية الملزمة لجانب واحد بالتالي فهو
يختلف عن كل من تصرفات اإلرادة المنفردة ،إال أنه يمكن أن يكون العقد الملزم لجانبن كاستثناء كما هو
األمر بالنسبة الوعد بالبيع والشراء الذي تختلف أحكامه عن الوعد الذي يقتصر على البيع دون الشراء.
يوجد نوعان من العقود ،وهي العقود مسماة والعقود غير مسماة فالعقد المسمى يتولى تنظيم أحكامه القانون
المدني تحت اسم خاص كعقد اإليجار وعقد البيع ،أما العقد غير مسمى لم يتناول القانون المدني تنظيمه وإ نما
أتى نتيجة لتطور المعامالت وكثرتها بين األشخاص كما هو الحال في الوعد بالبيع.
المبحث الثاني :طرق انقضاء الوعد بالبيع
يعد الوعد بالبيع التزام يقع على عاتق الواعد فهو يرتب آثار ثم ينقضي ،إذ يمثل الرابطة القانونية بين
شخصين واعد والموعود له الذي يطالب بتنفيذ الوعد الذي يعد جوهر االلتزام ،إال أن هذا االلتزام مصيره
حتما االنقضاء بانقضاء مدة المتفق عليها من قبل الطرفين وفق ما نصت عميه المادة 71قانون مدني أو
ومنه فإن الوعد بالبيع ينقضي بطرق خاصة به كما ينقضي بأسباب عامة وهي أهم أسباب انقضاء االلتزام
بصفة عامة،
على غرار سائر العقود ينقضي الوعد بالبيع بطرق خاصة تستنبط من خالل المواد من 258 إلى 322من
فينقضي الوعد بالبيع بطريقين :الطريق االول يتمثل في انقضاء دون الوفاء به ،وذلك إذا لم يبد الموعود له
رغبته في الشراء بحلول المدة المتفق عليها ،واما أن ينقضي عن طريق الوفاء متى كان ممكنا ،أو عن طريق
قد تنتهي مدة الوعد بالبيع لكن الموعود له ال يبدي رغبته في الشراء ،أو كان قد صرح ضمنا أنو ليس راغبا
في الشراء خالل المدة المحددة لذلك وهنا يتحلل الواعد من وعده ،وينقضي بذلك الوعد بالبيع دون حاجة ألن
كما قد يحدث وأن يبدي الموعود له رغبة لكن خارج المدة المحددة ففي هذه الحالة فإن رغبة الموعود له ال
يعتد بها بعد أن يكون الواعد قد تحلل من التزامه ،و لو أن يتصرف في الشيء بعد ذلك كون العين قد أصبحت
ملكا له.
و الرغبة قد تكون صريحة أو ضمنية ،أو بحصول أمر معين ،هذا ما ذهبت إليه المحكمة العليا في القرار رقم
247607الصادر بتاريخ 23-05-2001
" أن قضاة الموضوع قد طبقوا المادة 71من قانون المدني تطبيقا سليما عندما اعتبروا الوعد بالبيع المحرر
بتاريخ ، 16-08-1995قد تم فيه تحديد أجل إبرام عقد البيع عندما ذكر أن البيع سيتم إثر تسوية وضعية
االموال العقارية للبائعة وحصولها على عقد قسمة نهائي ،وذلك أنه ليس بالضرورة ،تحديد المدة التي يجب
إبرام عقد البيع فيها أن يكون ذلك في تاريخ معين ،بل قد يكون االتفاق على هذه المدة اتفاقا ضمنيا أو حصول
الفرع الثاني :انقضاء الوعد بالبيع بإبداء الموعود له الرغبة في الشراء أو بالتعبير الضمني له
وهنا نميز بين حالتين ،حالة إمكانية التنفيذ الوعد والحالة الثانية عدم إمكانية تنفيذه أو استحالة التنفيذ.
إن الرغبة في شراء الشيء الموعود به من طرف الموعود له قد تظهر صراحة خالل المدة المتفق عليها ،كما
ففي هذه الحالة يتم البيع النهائي ،بمجرد ظهور الرغبة ويتم الوفاء في الوعد بالبيع عينا وينقضي الوعد بالبيع
بصفة الطبيعية أال و هي الوفاء ،إذ يمكن إن يكون من المدين أو من نائبه أو من أي شخص له مصلحة في
الوفاء ،وطبق ألحكام الوفاء المنصوص عليها في القانون المدني ال سيما أحكام المواد 258-284منه.
وطرفا الوفاء في الوعد بالبيع هما الواعد الذي يقوم بعرض الشيء ،والموعود له الذي يستقبل العرض وله
إبداء رغبته أو عدمها في األجل الذي يتفقان عليه ،ومنه إذا قبل الموعود له شراء الشيء محل الوعد ،انعقد
عقد البيع وأصبح الواعد بائعا ،والموعود له مشتريا ،فيتم الوفاء بإتباع قواعد البيع ،السيما القواعد المنصوص
فيلتزم الواعد )البائع( بنقل الملكية للمشتري إذا كان شيئا معينا بالذات كآلة أو سيارة ،وبالتسجيل إذا كان
عقارا ،وذلك طبقا لممادة 361من قانون المدني ،كما يلتزم البائع بضمان التعرض واالستحقاق وضمان
العيوب الخفية هذا من جهة .ومن جهة أخرى يلتزم المشتري بدفع الثمن طبقا لنص المادة 387قانون المدني
وفي نفس الوقت نجد المادة 258أعااله تحيلنا إلى المادة 170من نفس القانون في الوعد بالبيع نجد أن التزام
الواعد هو التزام بعمل وهو إبرام العقد النهائي عند إبداء الموعود له رغبته خالل األجل المحدد لكن نظرا
لطبيعة الوعد بالبيع وعقد البيع الذي يتمخض عنه ،فإن تنفيذ التزام الواعد المتمثل في تسليم المبيع ،أو في نقل
الملكية وفي ضمان العيوب الخفية ،ضمان التعرض وغيرها تجعل من تطبيق المادة 170السابق غير ممكنة
وبالتالي يمكن تطبيق المادة 72وهو استصدار حكم يحل محل العقد.
إذا استحال على المدين تنفيذ التزامه عينا ،أي ال يكون بإمكانه نقل ملكية الشيء الموعود به يمكن لمدائن )
الموعود له( اللجوء إلى طرق أخرى الستفاء حقه من الواعد ،فله أن ينفذ بطريق التعويض وفقا ألحكام المواد
من 176إلى 187من قانون المدني وعليه يجب على الدائن أن يثبت أن المدين هو الذي تسبب في استحالة
التنفيذ ،وفي الحالة العكسية ال يحكم له بالتعويض كأن يكون قد رتب رهنا على الشيء فاستنفذ ذلك الشيء في
والتنفيذ بمقابل ال يلجأ إله إال عند عدم إمكانية التنفيذ العيني لإللزام وله حاالت معينة هي
استحالة التنفيذ بفعل المدين ،إذا كان في التنفيذ العيني إرهاقا للمدين ،إذا كان التنفيذ العيني غير ممكن أو غير
مالئم ،إال إذا صدر من المدين ولم تجد الغرامة التهديدية في حمله على الوفاء ،و إذا كان التنفيذ العيني
ممكنا ،و لكن لم يطلبه الدائن ولم يعرفه المدين ،والتعويض قد يقدره القاضي طبقا ما نصت عليه المادة 177
من قانون المدني ،كما يجوز أن يتفق عليه االطراف إذ يضمونه في بند من بنود عقدهما ،إال أنه البد من
-إعذار المدين ،طبقا لممادتين 180و 181من القانون المدني سابقتي الذكر.
وهكذا ينقضي الوعد بالبيع في الظروف العادية إما ب الوفاء بو عينا أو عن طريق التعويض طبقا للقواعد
العامة
إذا كان الوعد بالبيع ينقضي بالطرق الخاصة والمتمثلة في عدم إبداء الرغبة من الموعود له أو بتنفيذه عينا ،
أو عن طريق التعويض ،فإن هناك أسباب عامة ينقضي بها الوعد بالبيع دون الوفاء به أال وهي :اتحاد الذمة
تتحد الذمة طبقا للمادة 304في فقرتها االولي من القانون وهنا يفترض أن يكون هناك دين واحد ،فيرث الدائن
المدين أو ورث المدين الدائن ،أو تحقق أي سبب قانوني آخر غير الميراث نقل إلى الدائن صفة المدين أو نقل
إلى المدين صفة الدائن ،فيجتمع في شخص واحد الصفتين معا ،ويستحيل هذا الشخص أن يمارس حقه ،بعد أن
أصبح دائنا ومدينا في نفس الوقت ،ويصبح ال يطالب نفسه بالدين ،ومنه ينقضي الدين.
وهنا يختلف اتحاد الذمة عن المقاصة ،فاتحاد الذمة يوجد دين واحد اجتمع في أحد طرفيه صفتا الدائن
والمدين ،إذ ال يوجد إال شخص واحد فقط يكون دائن ومدين في نفس الوقت ،
أما المقاصة فهي وجود دينان متقابالن وليس دين واحد فقط ،لكن الدائن في الدين االول هوالمدين في الدين
الثاني والدائن في الدين الثاني هو المدين في الدين االول ،فتتم المقاصة في الشخصين واتحاد الذمة في الوعد
- الميراث ،إذا توفى الواعد وورثه الموعود له ،أو عن طريق الوصية إذا كان الواعد أوصى للموعود له شيئا
من ملكه طبقا ألحكام الوصية ،ثم آل ذلك الشيء إلى حصة الموصي له الذي هو الموعود له في نفس
فإذا تحقق اتحاد الذمة في الشخص الموعود له ،انقضى الوعد بالبيع طبقا ألحكام اتحاد الذمة المنصوص عليها
في المادة 304فقرة " : 1إذا اجتمع في شخص واحد صفتا الدائن والمدين بالنسبة إلى دين واحد ،انقضى هذا
تنص المادة 307من قانون المدني على انه " :ينقضي االلتزام إذا أثبت المدين أن الوفاء به أصبح مستحال
من خالل هذا النص يتضح لنا أن استحالة تنفيذ االلتزام بسبب أجنبي ال يد للمدين فيه يؤدي إلى انقضاء
لكن بالرجوع إلى نفس المادة المذكورة أعاله ال بد من توافر شروط حتى تبرأ ذمة المدين أال وهي :
فإذا ظل الوفاء ممكنا حتى وان صار مرهقا ،فإنه ال ينقضي ،بل إذا كان مرهقا تطبق عليه أحكام الظروف
الطارئة ،طبقا ألحكام المادة 107فقرة 2من قانون المدني ،وهي رد إلتزام المرهق إلى الحد المعقول،
فإمكانية الوفاء هنا ال تزال قائمة .ويفترض في االستحالة أنها نشأت بعد نشوء االلتزام ال قبله.
وهنا يجب أن تكون إستحالة الوفاء بسبب أجنبي ،فإذا كانت اإلستحالة بخطأ المدين وجب تنفيذ اإللتزام عن
طريق التعويض ،كما سبق ذكره .والسبب االجنبي قد يكون الحدث المفاجئ أو القوة القاهرة ،أو خطأ الغير أو
خطأ الدائن.
و السبب األجنبي يجب إثباته من طرف المدين فإذا تعرض الشيء الموعود به إلى هالك ،كما لو كان محل
الوعد عقارا ثم تهدم بسبب حريق أو فيضان أو زلزال ،وأثبت الواعد أن سبب تهدم العقار كان سبب أجنبي ،
ينقضي الوعد بالبيع وتبرأ ذمته ،وال يطالب بالتعويض ألن اإلستحالة لم ترجع إلى فعله ،إال إذا كان اتفاق بينه
وبين الموعود له على أن يتحمل السبب األجنبي ،وذلك طبقا لما جاءت به المادة 178من القانون المدني .
واذا رتب الموعود له تأمينا علي الوعد بالبيع ،فإن بانقضائه ينقضي معه تلك التأمينات ،وينزل الواعد للموعود
له عما يكون لو من دعوى أو حق في التعويض على الشيء الهالك ،فإذا كان الشيء مؤمنا عليه ينتقل حقه إلى
مبلغ التأمين ،أما إذا هلك الشيء جزئيا فإن الواعد يلتزم بالجزء المتبقي من الشيء.
بالرغم من توافر شروط اإلستحالة إال أن في حاالت استثنائية معينة ال ترتب أثارها ،أال وهي:
الحالة األولي :
إذا نشأت اإلستحالة بعد إعذار المدين ،ال ينقضي التزامه ،بل يجب عليه التعويض ،ألن اإلعذار يضع الواعد
موضع المقصر عن تنفيذ التزامه ما يفيد أن الهالك كان بخطئه مما يستوجب مسؤوليته.
إذا كان الواعد قد قبل أن يتحمل تبعة الحدث المفاجئ أو القوة القاهرة ،طبقا للمادة 178 من القانون المدني.
وان استحالة التنفيذ تثير مسألة تحمل التبعة ،فمن يتحملها يا ترى؟ هل يتحمل الواعد الذي استحال عليه تنفيذ
التزامه؟ أم الموعود له الذي أدت استحالة التنفيذ إلى عدم حصوله على الشيء الموعود به ؟
لقد رتبت المادة 121من القانون المدني فسخ العقد بسبب استحالة التنفيذ وذلك بقوة القانون ،لكن بالنسبة
يسقط على الطرف اآلخر التزامه المقابل ويتحمل المدين الهالك ،ففي الوعد بالبيع إذا استحال تنفيذ التزام
البائع بالتسليم نظرا لهالك المبيع بسبب أجنبي ،انقضى إلتزام بدفع الثمن فالبائع هو الذي يتحمل تبعية الهالك.
وتجدر االشارة إلى أنه بعد انقضاء الوعد بالبيع في عقارات ألحد األسباب المذكورة أعاله ،فإنه يجب اللجوء
إلى المحافظة العقارية من أجل إلغاء شهر الوعد ،عن طريق شطب التأشير.
خالصة
إن الوعد بالبيع متى انعقد صحيحا فإنه يرتب آثاره القانونية عبر مرحلتين باعتبار أن الوعد بالبيع مرتبط
بالمدة المتفق عليها من قبل الطرفين ،فله آثار في المرحمة السابقة إلبداء الموعود له رغبته بالشراء من عدمه،
فيقع على الواعد إلتزامات ما دام التزامه هنا هو التزام بعمل إذا يلتزم في هذه المرحمة بالمحافظة على الشيء
إلى غاية حلول المدة إلبداء الرغبة ،بينما يبقى طوال تمك الفترة مالكا للشيء وله حرية التصرف في الشيء
كيفما شاء.
أما الموعود له فيكون له في هذه الفترة حق شخصي المتمثل في مطالبة الواعد بتنفيذ وعده ويمكن أن ينتقل
هذا الحق إلى ورثته ،كما لو أن يتنازل عنه بموجب حوالة الحق ،وله في سبيل المحافظة عمى حقه هذا أن
يطالب الواعد بأن يرتب عميو رىنا أو أي تأمين آخر كما لو أن يستعمل الدعوى غير المباشرة.
وأما في المرحلة الالحقة إلبداء الرغبة ،فإذا لم يبد الموعود له رغبته في الشراء انقضى الوعد بالبيع وتحلل
الواعد من التزامه ،وأما إذا أبدى رغبته بالشراء ،انعقد البيع من تاريخ إبداء الرغبة ،وتسري أحكام عقد البيع،
فيلتزم البائع بتسليم الشيء ،وضمان السالمة ،وضمان العيوب الخفية ويلتزم الموعود له بتسليم الثمن و المبيع.
-وأما إذا نكل الواعد بوعده فيمكن للموعود له استصدار حكم من المحكمة ،يقوم ذلك الحكم مقام العقد طبقا
للمادة 72من قانون المدني ،وأما إذا كان الشيء الموعود به عقارا يسجل ذلك الحكم ويشهر.
بأسباب خاصة ،تتمثل في :إما أن ال يرغب الموعود له بالشراء وهنا ينقضي الوعد بالبيع دون الوفاء به ،و
إما أن يبدي الموعود له رغبته في الشراء ،فينعقد العقد وتسري أحكام عقد البيع من تاريخ إبداء الرغبة من
طرف الموعود له ،أما إذا استحال تنفيذ الوعد بالبيع بعد إبداء الرغبة يمكن للموعود له اللجوء إلى تنفيذ عن
كما ينقضي الوعد بالبيع بأسباب عامة :تتمثل في اتحاد الذمة ،أن يصبح الموعود له دائنا ومدينا في نفس
الوقت كما لو ورث الموعود له الواعد ،أو أوصى الواعد لموعود له
وكان ذلك الشيء ضمن ما وصى به ،أو أن يهب الواعد الشيء محل الوعد للموعود له ،وينقضي كذلك الوعد
بالبيع بهالك الشيء محل الوعد بسبب أجنبي كزلزال ،أو حريق أو غيرها ،ويكون الهالك كليا.
خاتمة
إن طبيعة االلتزام بالوعد بالبيع ال تعدو أن تكون إال ذات طبيعة شخصية ،فالوعد بالبيع ال يتضمن سوى
التزامات شخصية ،ألن االلتزام الذي يترتب في ذمة الواعد هو إلتزام بعمل ،وهو أن يبرم الواعد مع الموعود
له العقد إذا أظهر هذا األخير رغبته في الشراء خالل المدة المحددة في الوعد ،وقبل ظهور الرغبة ال يرتب
عقد الوعد بالبيع أي التزام في جانب الموعود له ،بينما يرتب في جانب الواعد التزاما بعمل ،هو إبرام عقد بيع
نهائي عند ظهور الرغبة ،فإذن ال توجد إلتزامات متقابلة ،وال يلتزم الواعد بنقل الملكية طالما أن الموعود له
لم يظهر رغبته بعد .فحق الموعود له في هذه المرحلة ،أي قبل ظهور الرغبة هو حق شخصي وليس حقا
عقد البيع النهائي ،فإذا امتنع عن ذلك كان للموعود إجباره على تنفيذ هذا االلتزام برفع دعوى إللزامه بالتنفيذ
العيني باعتبار عقد الوعد بالبيع بيعا تاما .وهو ما نصت عليه المادة 72من القانون المدني الستصدار حكم
لم يكن المشرع الجزائـري يلزم بشهـر عقد الوعد بالبيع قبل سنة ،2004غير أنـه وبموجب المادة 10من
قانون المالية لسنة 2004تحدث عن شهر عقد الوعد بالبيع في إطار إحداث رسم اإلشهار العقاري .
المراجـع :
-1القوانين :
-2الكتب :
-د /علي فياللي" ،االلتزامات الفعل المستحق للتعويض" ،الطبعة الثانية ،موفر للنشر ،الجزائر.2007 ،
-شروخ صالح الدين ،الوجيز في المنهجية القانونية التطبيقية ،دار العلوم للنشر و التوزيع ،عنابة ،الجزائر،
.2010
-بوسعدية رؤوف ،محاضرات في منهجية العلوم القانونية ،جامعة محمد لمين دباغي ،سطيف ،2كلية
الحقوق2016 ،