‫تحليل نص المادة ‪ 71‬و ‪ 72‬من القانون‬

‫المدني الجزائري الوعد بالبيع‬

‫أوال التحليل الشكلي لنص المادة ‪ 71‬و ‪ 72‬ق م‬

‫ثانيا التحليل الموضوعي لنص المادة ‪ 71‬و ‪ 72‬ق م‬

‫أوال التحليل الشكلي ‪:‬‬

‫طبيعة النص ‪:‬‬

‫المادتين محل التعليق هما‪  ‬نصين تشريعيين‬

‫‪ -‬تنص المادة ‪ 71‬من القانون المدني الجزائري ‪ { :‬االتفاق الذي يعد له كال‪ ‬المتعاقدين أو أحدهما بإبرام‬

‫عقد معين في المستقبل ال يكون له أثر اال إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه‪ ،‬والمدة‬

‫التي يجب إبرامه فيها‪.‬‬

‫وإ ذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل يطبق أيضا على االتفاق المتضمن الوعد‬

‫بالتعاقد‪}.‬‬

‫‪ -‬تنص المادة ‪ 72‬من القانون المدني الجزائري ‪ { :‬إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد‬

‫اآلخر طالبا تنفيذ الوعد‪ ،‬وكانت الشروط الالزمة لتمام العقد وخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة‪ ،‬قام‬

‫الحكم مقام العقد‪} .‬‬

‫موقع النص القانوني ‪:‬‬

‫تقع المادتين ‪ 71‬و ‪  72‬في األمر رقم ‪ 58-75‬المؤرخ في ‪ 20‬رمضان عام ‪ 1395‬الموافق ‪ 26‬سبتمبر سنة‬

‫‪ ،1975‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬المعدل والمتمم ‪.‬‬

‫و قد جاء في الكتاب الثاني وعنوانه اإللتزامات و العقود ‪ ،‬من الباب األول وعنوانه مصادر اإللتزام ‪،‬الفصل‬

‫الثاني و عنوانه‪  ‬العقد‪ ، ‬القسم الثاني شروط العقد‪.‬‬

 ‫البناء المطبعي ‪:‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 71‬عبارة عن نص قانوني تشريعي مأخوذ من القانون المدني تتألف من فقرتين ‪.  ،2‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬تبدأ من " اإلتفاق الذي " وتنتهي عند " إبرامه فيها " ‪،‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬تبدأ من " و إذا إشترط "‪  ‬وتنتهي عند " الوعد بالتعاقد" ‪.‬‬

‫‪ -‬المادة ‪ 72‬عبارة عن نص قانوني تشريعي مأخوذ من القانون المدني تتألف من فقرة واحدة‪.  ‬‬

‫تبدأ من " إذا وعد " وتنتهي عند " مقام العقد " ‪،‬‬

‫البناء اللغوي والنحوي ‪:‬‬

‫استعمل المشرع الجزائري في نص المادتين ‪ 71‬و ‪ 72‬ق م مصطلحات قانونية بحتة و قد جاءت محملة‬

‫بمصطلحات قانونية تشير إلى موضوع الوعد بالبيع ‪،‬و كمثال على ذلك نشير إلى ‪:‬‬

‫‪ -1‬المادة ‪ " : 71‬اإلتفاق"‪" ، ‬بإبرام عقد معين في المستقبل" ‪ " ،‬الوعد بالتعاقد " ‪.‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ " : 72‬إذا وعد شخص"‪ " ، ‬إبرام عقد" ‪" ،‬طالبا تنفيذ الوعد" ‪. ،‬‬

‫البناء المنطقي ‪:‬‬

‫‪ -‬نالحظ ان المادة ‪ 71‬ق م بدأت بعبارة " اإلتفاق الذي "وهنا أي يقصد اإلتفاق الذي يعد إلبرامه مستقبال ال‬

‫يكون له اثر إال إذا عينت جميع مساءله الجوهرية و تحديد مدة إبرامه كما إذا تطلب إبرام العقد شكل معين‬

‫فيجب إفراغه في الشكل المقرر قانونا‪.‬‬

‫نالحظ أن المادة اعتمدت أسلوبا إخباريا ‪.‬‬

‫‪ -‬أما المادة ‪ 72‬ق م بدأت بعبارة " إذا وعد" وهنا يقصد قيام شخص بتقديم وعد لطرف آخر ثم إنقل لعبارة "‬

‫نكل" والتي تفيد التراجع عن فعل الشئ وعليه التراجع عن الوعد وكانت الشروط الالزمة لقيام العقد قائمة فيما‬

‫بينها الشروط الشكلية فإنه يقوم الحكم محل العقد‪ ،‬في حالة رفض الواعد تنفيذ إلتزامه عينا بتحرير عقد البيع‬

‫النهائي‪ ،‬بقوة القانون و ال يحتاج إلى استصدار حكم يقضي بقيام الحكم مقام العقد‪..‬‬

‫نالحظ أن المادة اعتمدت أسلوبا شرطيا‪.‬‬

 ‫ثانيا التحليل الموضوعي ‪:‬‬

‫تحليل مضمون النص ‪:‬‬

‫من خالل قراءة نص المادتين ‪ 71‬و ‪  72‬ق م يتضح أن المشرع قد تطرق للوعد بالبيع وهو أن يبرم الواعد‬

‫مع الموعود له العقد إذا أظهر هذا األخير رغبته في إبرامه خالل المدة المحددة في الوعد‪,‬‬

‫أما إذا نكل الواعد بوعده فيمكن للموعود له استصدار حكم من المحكمة‪ ،‬يقوم ذلك الحكم مقام العقد‪.‬‬

‫تحديد اإلشكالية ‪:‬‬

‫و بتحديد مضمون المادة ‪ 71‬و ‪ 72‬من القانون المدني يمكن‪  ‬طرح عدة تساؤالت نلخصها في اإلشكالية التالية‬

‫‪:‬‬

‫ما هو مفهوم الوعد بالبيع ؟ وماهي طرق إنقضاءه ؟‬

‫التصريح بخطة البحث ‪:‬‬

‫مقدمة‬

‫المبحث األول ‪ :‬مفهوم الوعد بالبيع‬

‫المطلب األول ‪ :‬تعريف و أركان الوعد بالبيع‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬صور وخصائص الوعد بالبيع‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬طرق انقضاء الوعد بالبيع‬

‫المطلب االول ‪ :‬الطرق الخاصة النقضاء الوعد بالبيع‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬الطرق العامة إلنقضاء الوعد بالبيع‬

‫الخاتمــة‬

‫مقدمة‬

‫يعتبر الوعد بالبيع من أهم الصور الشائعة للعقود التمهيدية‪ ،‬اذ يمثل أسلوبا عمليا مفيدا لتحقيق قدر من االرتباط‬
 ‫مستقبال‪ ،‬عندما ال يكون بمقدور طرفيه ابرام عقد نهائي نظرا لظروف معينة‪ ،‬أو عوامل مادية أو قانونية‬

‫تحول دون ذلك‪ .‬فهو عقد تام تتالقى فيه ارادة الواعد والموعود له تمهيدا إلبرام عقد بيع نهائي‪ ،‬يتضمن في‬

‫الغالب االتفاق على جميع المسائل الجوهرية المكونة للعقد الموعود به خالل مدة محددة‪ ،‬كما يستوجب افراغه‬

‫في الشكل الذي تطلبه القانون لذلك‪.‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬مفهوم الوعد بالبيع‬

‫المطلب األول ‪ :‬تعريف و أركان الوعد بالبيع‬

‫الفرع األول ‪ :‬تعريف الوعد بالبيع‬

‫الوعد بالبيع هو إرتباط تمهيدي و إتفاق إلبرام عقد بيع مستقبال يتكون كسائر العقود من محل وسبب‪ ،‬إضافة‬

‫إلى الشكلية إذا كان العقد الموعود به يستلزم شكلية معينة‪.‬‬

‫ويمثل المرحلة التي تمهد للعقد النهائي والتي يلتزم بمقتضاه أحد األطراف أو كل منهما نحو األخر ‪ ،‬بإبرام‬

‫العقد في المستقبل‪.‬‬

‫فالوعد بالبيع إذن هو العقد الذي يلتزم بمقتضاه الواعد أو شخص ببيع شيء معين عقارا أو منقوال أو حق ما‬

‫أو غيرها من الحقوق المالية األخرى لشخص آخر ويسمى موعود له إذا ما أبدى هذا األخير رغبته في الشراء‬

‫ضمن مدة معينة‪.‬‬

‫إن المشرع الجزائري لم يقم بسن نصوص خاصة للوعد بالبيع فقد اكتفى بوضع أسس الوعد بالتعاقد فاعتبر‬

‫الوعد بالبيع صورة له‪ ،‬لذا فقد لعب الفقه دورا هاما في وضع المفاهيم األساسية للوعد بالبيع من خالل تحديد‬

‫خصائصه وصوره وكذا مدى ارتباطه بالوعد بالتعاقد‪.‬‬

‫هو تلك االتفاقيات التي تمهد للعقد النهائي سواء ينعقد أم ال‪ ،‬وعليه فهو أوسع من الوعد بالبيع ألنه يشمل أيضا‬

‫الوعد بغيره من العقود كالوعد باإليجار و الوعد بالمقاولة ‪ ‬والوعد بالعمل و غيره ‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬أركان الوعد بالبيع ‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬اإلتفاق على طبيعة الوعد‬

 ‫يجب أن يكون الشيء الموعود به محددا وأن تتوافر كل من اإليجاب والقبول وأن يكون صادرا من ذي أهلية‬

‫وأن يكون خاليا من عيوب الرضى ويجب توافرها وقت الوعد بالبيع للوعد ألنه ملزم من جانب واحد ويجب‬

‫أن يتناول أيضا جميع المسائل الجوهرية أي أن يعين المبيع أو يكون قابل للتعيين ويحدد ثمن البيع أ‪ ,‬يتفق على‬

‫األسس التي بمقتضاها يحدد الثمن ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬المدة ‪:‬‬

‫يالحظ‪ ،‬في بعض القوانين المقارنة عدم إشتراط تعيينها في الوعد بالبيع ولكن نجد أنها شرط انقاد الوعد من‬

‫خالل تحديد المدة التي يبرم فيها العقد الموعود له فإذا لم تعين هذه المدة لم ينعقد هذا العقد أو‪ .‬يقع باطل‬

‫بطالن مطلق وتحديد المدة ليس شرط أن يكون صريحا بل يمكن أن يكون ضمنيا كما أن الوعد بالبيع ال يخول‬

‫للموعود له حقا عينيا على المال الموعود له بيعه بل يخوله حقا شخصيا قبل الوعد ‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬صور وخصائص الوعد بالبيع‬

‫الفرع األول ‪ :‬صور الوعد بالبيع‬

‫يأخذ الوعد بالبيع ثالث صور ‪:‬‬

‫الصورة األولي ‪ :‬الوعد بالبيع من جانب واحد ‪:‬‬

‫إن كان الواعد بالبيع هو صاحب الشيء نكون أمام وعد بالبيع‪ ،‬وإ ن كان الواعد يريد الشراء‪ ،‬فهو وعد‬

‫بالشراء ‪ ،‬وهذا ما سوف نتولى شرحه كاألتـي‪:‬‬

‫أ‪ -‬الوعد بالبيع ‪   unilatrale promesse de vente :‬‬

‫من خالل هذه الصورة ينهدم صاحب الشيء بوعد بيع شيء معينا سوآءا منقول أو عقار لمتعاقد األخر ‪،‬إذا‬

‫رغب هذا أخير في شراء في المدة المحددة ‪ ،‬فيقع االلتزام على عاتق طرف واحد فقط بالبيع شيء وهو الواعد‬

‫متى اظهر الموعود له رغبته في الشراء‪.‬‬

‫بينما الموعود له فال يلتزم بشيء قط‪ ،‬بل له الحق في أن يظهر رغبته في الشراء‪ ،‬وان شاء أبداها وإ ن شاء‬

‫امتنع عنها وهنا يسقط البيع ‪.‬‬

 ‫ب‪ -‬الوعد بالشراء‪  promesse d'achat :‬‬

‫في هذه الصورة فاألمر ينعكس بالمقارنة بالصورة األولى (الوعد بالبيع)‪ ،‬فللوعد بالشراء من جانب وأحد هو‬

‫أن يعد المتعاقد األخر صاحب الشيء أن يشتري منه هذا الشيء إذا رغب الموعود له ذلك في المدة المحدودة‪.‬‬

‫وهنا في الفترة التي تسبق إبداء الرغبة في إتمام البيع من قبل الموعود له ‪.‬‬

‫فإن هذا األخير له حرية التصرف في الشيء كيفما شاء للغير‪ ،‬ويعد هذا التصرف من قبل الموعود له رفضا‬

‫ضمنيا للبيع وال يسأل عن ذلك كون االلتزام في هذه الحالة يقع على الواعد فقط‪ ،‬كما له كذلك سلطة االستعمال‬

‫واالستغالل‪ ،‬أما التعبير عن الرغبة في البيع ينشئ عقد بيع صحيحا بتطابق إرادة األطراف‪ ،‬ويسري أثوه من‬

‫وقت إبداء الرغبة ‪.‬‬

‫الصورة الثانية ‪ :‬الوعد بالبيع المتبادل ‪:‬‬

‫إن أساس الوعد بالبيع يكون ملزم لجانب واحد إما وعد بالبيع أو الوعد بالشراء‪ ،‬إال انه في حاالت استثنائية‬

‫يمكن أن يكون الوعد متبادال بالبيع والشراء أي ملزما لجانبين وهي حالة نادرة الوقوع في المعامالت اليومية‬

‫ألنها كثيرا ما تعتبر بيعا تاما‪ ،‬وهناك من اعتبره عقد ابتدائي وإ ن يستعمل الطرفين اسم الوعد‪ ،‬وذلك في حالة‬

‫ما يكون الوعد المتبادل بالبيع والشراء بدون أن يفصل وعدهما مدة زمنية مستقبلية‪ ،‬فالوعد هنا ينقصه شرط‬

‫أساسي وهام أال وهو المدة طبقا للمادة ‪ 71‬من القانون المدني سابقة الذكر‪.‬‬

‫إال أنه في حالة ما إذا هناك وعد متبادل بالبيع والشراء في مدة معينة فهنا يلتزم كل طرف في إبداء الرغبة‬

‫على حدا خالل مدة المتفق عليها فكليهما واعد وموعود له في نفس الوقت فيعد الوعد متبادل بوعد بالبيع ملزم‬

‫لجائب وأحد (وعد بالبيع والوعد بالشراء في وقت واحد أي كل طرف ملزم على حدى) بتوفر الشروط‬

‫المطلوبة‬

‫الصورة الثالثة ‪ :‬الوعد بالتفضيل ‪ préférences les pactes des‬‬

‫اعتبر بعض الفقه أن الوعد بالتفضيل هو صورة خاصة للوعد بالبيع الملزم لجانب واحد‪ ،‬ولقد عرف على انه‪:‬‬

‫" اتفاق تمهيدي أو تحضري «‪ »contrat avant‬يدخل ضمن اتفاق المرحلة السابقة على التعاقد النهائي‪ ،‬حيث‬
‫يلتزم بمقتضاه الواعد إذا ما قرر مستقبال إبرام عقد معين أن يختار الموعود له دون سواه في الحالة التي يقرر‬

‫فيها فعليا التعاقد ‪.‬‬

‫كما عرف انه ‪ " :‬عقد بمقتضاه يتعهد أحد طرفيه بجعل األولوية للطرف األخر في الحالة التي يقرر فيها بيع‬

‫الشيء المملوك له "‪.‬‬

‫وفي هذه الصورة يلتزم الواعد إذا رغب في بيع العين محل الوعد أن يعرضها أوال على الموعود له تفضيال‬

‫له عن غيره‪ ،‬وإ ذا قبل الموعود له ذلك تم البيع‪.‬‬

‫ولقد أجمع الفقه على الطبيعة القانونية للوعد بالتفضيل على انه وعد معلق على شرط واقف ‪ ،‬وهو شرط‬

‫حصول البيع‪ ،‬وإ ذ يرى مدى هذا االتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر أو بين الشريكين على الشيوع لعقار‬

‫واحد‪.‬‬

‫وتجدر المالحظة أن بعض فقهاء القانون المدني وعلى رأسهم الدكتور عبد الرزاق أحمد السنهوري يرى أن‬

‫الوعد بالتفضيل هو صورة خاصة للوعد بالبيع‪.‬‬

‫بينما يرى األستاذ علي فياللي أن الوعد بالتفضيل ليس صورة خاصة للوعد بالبيع بل هو صورة من صور‬

‫الوعد بالبيع كباقي الصور‪.‬‬

‫ويتم الوعد بالتفصيل شأنه في ذلك شأن الوعد الملزم لجانب واحد ‪ ،‬باإلنفاق على المسائل الجوهرية في العقد‬

‫المراد إبرامه (الشيء محل الوعد‪ ،‬مدة الوعد) إال أن الثمن ليس شرط ضروريا وقت الوعد بالتفضيل كما هو‬

‫الحال في الوعد بالبيع‪ ،‬ذلك أن الواعد لم تكن لديه نية البيع وقت الوعد بالتفضيل‪ ،‬حيث يبقى ثمن إلى حين‬

‫تقرير البيع‪.‬‬

‫والوعد بالتفضيل أمر شائع خاصة في عقد البيع فهو يقتصر على البيع دون سواه من المعامالت"‪ ،‬فيلتزم فيه‬

‫الواعد بالبيع إذا رغب في البيع حسب الظروف باختيار الموعود له في البيع أن يفضله عن غيره بنفس الثمن‬

‫الذي يرضي به الغير‪ ،‬إال انه يبقى حرا في أمر التفاوض إال في شخص المشتري الذي يتقيد بشخص الموعود‬

‫له فقط دون سواه‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬خصائص الوعد بالبيع‬

 ‫الوعد بالبيع من العقود التمهيدية التي تصنف ضمن العقود الغير مسماة لطابعه الخاص وما مدى تأثره على‬

‫الرضا المتعاقدين في البيع‪ ،‬فمن خصائص الوعد بالبيع ما يلي ‪:‬‬

‫أ‪ -‬الوعد بالبيع عقد تمهيدي‪: ‬‬

‫يعد الوعد بالبيع من الصور الوعد بالتعاقد "‪ ،‬فلقد أشارت المادة ‪ 71‬من القانون المدني الجزائري السابقة الذكر‬

‫على أن الوعد بالتعاقد هو مجرد وعد بالتعاقد مستقبال‪ ،‬فيعتبر بذلك اتفاقا مبدئيا ومؤقتا يحضر أو يمهد لعقد‬

‫آخر قد تنصرف إرادة أطراف إلى إبرامه نهائيا في المستقبل ‪ ،‬إذ الوعد عقد غير مقصود لذاته إنما تمهد‬

‫لرغبة أطرافها بطريقة محققة أو غير محققة إلى العقد النهائي المقصود ‪ ،‬بحيث يتم االتفاق على العناصر‬

‫الجوهرية التي تعد ركيزة الوعد بالتعاقد عموما والوعد بالبيع على وجه الخصوص‪.‬‬

‫ب‪ -‬الوعد بالبيع صورة خاصة للتراضي‪: ‬‬

‫عمال بمبدأ الرضائية في عقد البيع‪ ،‬فان الوعد بالبيع فيه صور خاصة‪ ،‬فإلى جانب البيع بالعربون‪ ،‬البيع عن‬

‫طريق المزايدة والمناقصة‪ ،‬البيع االلكتروني‪ ،‬نجد الوعد بالبيع كصورة خاصة للرضائية في عقد البيع حيث ال‬

‫يقوم الوعد بالبيع إال عند ارتباط اإليجاب بالقبول بغض النظر عن وقت صدوره‪.‬‬

‫ج‪ -‬الوعد بالبيع عقد ملزم لجانب واحد‪: ‬‬

‫تكتسي هذه الخاصية أهمية كبيرة في المعامالت بين األطراف فهي أصل وأساس الوعد بالبيع ‪ ،‬فإن الوعد‬

‫الذي يتقيد بالبيع دون الشراء فإنه يندرج ضمن قائمة التصرفات القانونية الملزمة لجانب واحد بالتالي فهو‬

‫يختلف عن كل من تصرفات اإلرادة المنفردة ‪ ،‬إال أنه يمكن أن يكون العقد الملزم لجانبن كاستثناء كما هو‬

‫األمر بالنسبة الوعد بالبيع والشراء الذي تختلف أحكامه عن الوعد الذي يقتصر على البيع دون الشراء‪.‬‬

‫د‪ -‬الوعد بالبيع عقد غير مسمي‬

‫يوجد نوعان من العقود‪ ،‬وهي العقود مسماة والعقود غير مسماة فالعقد المسمى يتولى تنظيم أحكامه القانون‬

‫المدني تحت اسم خاص كعقد اإليجار وعقد البيع‪ ،‬أما العقد غير مسمى لم يتناول القانون المدني تنظيمه وإ نما‬

‫أتى نتيجة لتطور المعامالت وكثرتها بين األشخاص كما هو الحال في الوعد بالبيع‪.‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪ :‬طرق انقضاء الوعد بالبيع‬

‫يعد الوعد بالبيع التزام يقع على عاتق الواعد فهو يرتب آثار ثم ينقضي‪ ،‬إذ يمثل الرابطة القانونية بين‬

‫شخصين واعد والموعود له الذي يطالب بتنفيذ الوعد الذي يعد جوهر االلتزام‪ ،‬إال أن هذا االلتزام مصيره‬

‫حتما االنقضاء بانقضاء مدة المتفق عليها من قبل الطرفين وفق ما نصت عميه المادة ‪ 71‬قانون مدني أو‬

‫بأسباب أخرى تنهي هذه العالقة‪.‬‬

‫ومنه فإن الوعد بالبيع ينقضي بطرق خاصة به كما ينقضي بأسباب عامة وهي أهم أسباب انقضاء االلتزام‬

‫بصفة عامة‪،‬‬

‫المطلب االول‪ :‬الطرق الخاصة النقضاء الوعد بالبيع‬

‫على غرار سائر العقود ينقضي الوعد بالبيع بطرق خاصة تستنبط من خالل المواد من ‪ 258 ‬إلى ‪ 322‬من‬

‫القانون المدني‪ ،‬التي تنص عمى انقضاء االلتزام بصفة عامة‪.‬‬

‫فينقضي الوعد بالبيع بطريقين‪ :‬الطريق االول يتمثل في انقضاء دون الوفاء به‪ ،‬وذلك إذا لم يبد الموعود له‬

‫رغبته في الشراء بحلول المدة المتفق عليها ‪،‬واما أن ينقضي عن طريق الوفاء متى كان ممكنا‪ ،‬أو عن طريق‬

‫التعويض في حالة ما إذا لم يتمكن الموعود لو من استيفاء حقه عينا‪.‬‬

‫الفرع االول ‪ :‬انقضاء الوعد بالبيع بانقضاء مدته‬

‫قد تنتهي مدة الوعد بالبيع لكن الموعود له ال يبدي رغبته في الشراء‪ ،‬أو كان قد صرح ضمنا أنو ليس راغبا‬

‫في الشراء خالل المدة المحددة لذلك وهنا يتحلل الواعد من وعده‪ ،‬وينقضي بذلك الوعد بالبيع دون حاجة ألن‬

‫يعذر الموعود له الواعد‪.‬‬

‫كما قد يحدث وأن يبدي الموعود له رغبة لكن خارج المدة المحددة ففي هذه الحالة فإن رغبة الموعود له ال‬

‫يعتد بها بعد أن يكون الواعد قد تحلل من التزامه‪ ،‬و لو أن يتصرف في الشيء بعد ذلك كون العين قد أصبحت‬

‫ملكا له‪.‬‬

‫و الرغبة قد تكون صريحة أو ضمنية‪ ،‬أو بحصول أمر معين‪ ،‬هذا ما ذهبت إليه المحكمة العليا في القرار رقم‬
 ‫‪ 247607‬الصادر بتاريخ ‪23-05-2001‬‬

‫" أن قضاة الموضوع قد طبقوا المادة ‪ 71‬من قانون المدني تطبيقا سليما عندما اعتبروا الوعد بالبيع المحرر‬

‫بتاريخ ‪ ، 16-08-1995‬قد تم فيه تحديد أجل إبرام عقد البيع عندما ذكر أن البيع سيتم إثر تسوية وضعية‬

‫االموال العقارية للبائعة وحصولها على عقد قسمة نهائي‪ ،‬وذلك أنه ليس بالضرورة‪ ،‬تحديد المدة التي يجب‬

‫إبرام عقد البيع فيها أن يكون ذلك في تاريخ معين‪ ،‬بل قد يكون االتفاق على هذه المدة اتفاقا ضمنيا أو حصول‬

‫أمر معين‪ ،‬كما هو الشأن في دعوى الحال"‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬انقضاء الوعد بالبيع بإبداء الموعود له الرغبة في الشراء أو بالتعبير الضمني له‬

‫وهنا نميز بين حالتين‪ ،‬حالة إمكانية التنفيذ الوعد والحالة الثانية عدم إمكانية تنفيذه أو استحالة التنفيذ‪.‬‬

‫اوال ‪ :‬حالة إمكانية التنفيذ ‪:‬‬

‫إن الرغبة في شراء الشيء الموعود به من طرف الموعود له قد تظهر صراحة خالل المدة المتفق عليها‪ ،‬كما‬

‫قد تظهر ضمنا‪ ،‬كما سبق لنا القول‪.‬‬

‫ففي هذه الحالة يتم البيع النهائي‪ ،‬بمجرد ظهور الرغبة ويتم الوفاء في الوعد بالبيع عينا وينقضي الوعد بالبيع‬

‫بصفة الطبيعية ‪  ‬أال و هي الوفاء ‪،‬إذ يمكن إن يكون من المدين أو من نائبه أو من أي شخص له مصلحة في‬

‫الوفاء‪ ،‬وطبق ألحكام الوفاء المنصوص عليها في القانون المدني ال سيما أحكام المواد ‪ 258-284‬منه‪.‬‬

‫وطرفا الوفاء في الوعد بالبيع هما الواعد الذي يقوم بعرض الشيء‪ ،‬والموعود له الذي يستقبل العرض وله‬

‫إبداء رغبته أو عدمها في األجل الذي يتفقان عليه ‪ ،‬ومنه إذا قبل الموعود له شراء الشيء محل الوعد‪ ،‬انعقد‬

‫عقد البيع وأصبح الواعد بائعا‪ ،‬والموعود له مشتريا‪ ،‬فيتم الوفاء بإتباع قواعد البيع‪ ،‬السيما القواعد المنصوص‬

‫عليا في المواد ‪ 351‬إلى ‪ 412 ‬من قانون المدني‪.‬‬

‫فيلتزم الواعد )البائع( بنقل الملكية ‪  ‬للمشتري إذا كان شيئا معينا بالذات كآلة أو سيارة‪ ،‬وبالتسجيل إذا كان‬

‫عقارا‪ ،‬وذلك طبقا لممادة ‪ 361‬من قانون المدني‪ ،‬كما يلتزم البائع بضمان التعرض ‪ ‬واالستحقاق وضمان‬

‫العيوب الخفية هذا من جهة ‪.‬ومن جهة أخرى يلتزم المشتري بدفع الثمن طبقا لنص المادة ‪ 387‬قانون المدني‬

‫في فقرتها االولي ‪ ،‬كما يلتزم باستالم المبيع‬

 ‫ووفقا للمادة ‪ 258‬من القانون المدني‪ ،‬فإن الوفاء يصح من المدين أو من نائبه ‪ ‬أو من أي شخص لو مصلحة‬

‫في الوفاء‪ ،‬فقد يكون من له مصلحة في الوفاء من الخلف العام مثال‪.‬‬

‫وفي نفس الوقت نجد المادة ‪ 258‬أعااله تحيلنا إلى المادة ‪ 170‬من نفس القانون في الوعد بالبيع نجد أن التزام‬

‫الواعد هو التزام بعمل وهو إبرام العقد النهائي عند إبداء الموعود له رغبته خالل األجل المحدد لكن نظرا‬

‫لطبيعة الوعد بالبيع وعقد البيع الذي يتمخض عنه‪ ،‬فإن تنفيذ التزام الواعد المتمثل في تسليم المبيع‪ ،‬أو في نقل‬

‫الملكية وفي ضمان العيوب الخفية‪ ،‬ضمان التعرض وغيرها تجعل من تطبيق المادة ‪ 170‬السابق غير ممكنة‬

‫وبالتالي يمكن تطبيق المادة ‪ 72‬وهو استصدار حكم يحل محل العقد‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬حالة عدم إمكانية التنفيذ ‪:‬‬

‫إذا استحال على المدين تنفيذ التزامه عينا‪ ،‬أي ال يكون بإمكانه نقل ملكية الشيء الموعود به يمكن لمدائن )‬

‫الموعود له( اللجوء إلى طرق أخرى الستفاء حقه من الواعد‪ ،‬فله أن ينفذ بطريق التعويض وفقا ألحكام المواد‬

‫من ‪ 176‬إلى ‪ 187‬من قانون المدني وعليه يجب على الدائن أن يثبت أن المدين هو الذي تسبب في استحالة‬

‫التنفيذ‪ ،‬وفي الحالة العكسية ال يحكم له بالتعويض كأن يكون قد رتب رهنا على الشيء فاستنفذ ذلك الشيء في‬

‫الوفاء بالدين أو أن يكون قد تصرف فيه لشخص آخر‪.‬‬

‫والتنفيذ بمقابل ال يلجأ إله إال عند عدم إمكانية التنفيذ العيني ‪ ‬لإللزام وله حاالت معينة هي‬

‫استحالة التنفيذ بفعل المدين‪ ،‬إذا كان في التنفيذ العيني إرهاقا للمدين ‪،‬إذا كان التنفيذ العيني غير ممكن أو غير‬

‫مالئم ‪ ،‬إال إذا صدر من المدين ولم تجد الغرامة التهديدية في حمله على الوفاء ‪ ،‬و إذا كان التنفيذ العيني‬

‫ممكنا‪ ،‬و لكن لم يطلبه الدائن ولم يعرفه المدين ‪ ،‬والتعويض قد يقدره القاضي طبقا ما نصت عليه المادة ‪177‬‬

‫من قانون المدني‪ ،‬كما يجوز أن يتفق عليه االطراف إذ يضمونه في بند من بنود عقدهما ‪ ،‬إال أنه البد من‬

‫توافر شروط الحكم بالتعويض وهي ‪:‬‬

‫‪- ‬استحالة التنفيذ أو عسره على المدين‬

‫‪ -‬توافر أركان المسؤولية العقدية‬

‫‪ -‬إعذار المدين ‪،‬طبقا لممادتين ‪ 180‬و‪ 181‬من القانون المدني سابقتي الذكر‪.‬‬
 ‫وهكذا ينقضي الوعد بالبيع في الظروف العادية إما ب الوفاء بو عينا أو عن طريق التعويض طبقا للقواعد‬

‫العامة‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الطرق العامة إلنقضاء الوعد بالبيع‬

‫إذا كان الوعد بالبيع ينقضي بالطرق الخاصة والمتمثلة في عدم إبداء الرغبة من الموعود له أو بتنفيذه عينا ‪،‬‬

‫أو عن طريق التعويض‪ ،‬فإن هناك أسباب عامة ينقضي بها ‪  ‬الوعد بالبيع دون الوفاء به أال وهي ‪ :‬اتحاد الذمة‬

‫واستحالة الوفاء ‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬اتحاد الذمة‬

‫تتحد الذمة طبقا للمادة ‪ 304‬في فقرتها االولي من القانون وهنا يفترض أن يكون هناك دين واحد‪ ،‬فيرث الدائن‬

‫المدين أو ورث المدين الدائن‪ ،‬أو تحقق أي سبب قانوني آخر غير الميراث نقل إلى الدائن صفة المدين أو نقل‬

‫إلى المدين صفة الدائن‪ ،‬فيجتمع في شخص واحد الصفتين معا‪ ،‬ويستحيل هذا الشخص أن يمارس حقه‪ ،‬بعد أن‬

‫أصبح دائنا ومدينا في نفس الوقت‪ ،‬ويصبح ال يطالب نفسه بالدين‪ ،‬ومنه ينقضي الدين‪.‬‬

‫وهنا يختلف اتحاد الذمة عن المقاصة ‪ ،‬فاتحاد الذمة يوجد دين واحد اجتمع في أحد طرفيه صفتا الدائن‬

‫والمدين ‪ ،‬إذ ال يوجد إال شخص واحد فقط يكون دائن ومدين في نفس الوقت ‪،‬‬

‫أما المقاصة فهي وجود دينان متقابالن وليس دين واحد فقط‪ ،‬لكن الدائن في الدين االول هوالمدين في الدين‬

‫الثاني والدائن في الدين الثاني هو المدين في الدين االول‪ ،‬فتتم المقاصة في الشخصين واتحاد الذمة في الوعد‬

‫بالبيع له عدة حاالت ‪:‬‬

‫‪- ‬الميراث ‪ ،‬إذا توفى الواعد وورثه الموعود له‪ ،‬أو عن طريق الوصية إذا كان الواعد أوصى للموعود له شيئا‬

‫من ملكه طبقا ألحكام الوصية‪ ،‬ثم آل ذلك الشيء إلى حصة الموصي له الذي هو الموعود له في نفس‬

‫الوقت ‪.‬كما قد تتحقق بالتصرف القانوني بين األحياء ‪ ،‬كالهبة مثال‪.‬‬

‫فإذا تحقق اتحاد الذمة في الشخص الموعود له‪ ،‬انقضى الوعد بالبيع طبقا ألحكام اتحاد الذمة المنصوص عليها‬

‫في المادة ‪ 304‬فقرة ‪ " : 1‬إذا اجتمع في شخص واحد صفتا الدائن والمدين بالنسبة إلى دين واحد‪ ،‬انقضى هذا‬

‫الدين الذي أتحدت فيه الذمة‪".‬‬

 ‫الفرع الثاني ‪ :‬استحالة الوفاء‬

‫تنص المادة ‪ 307‬من قانون المدني على انه‪ " :‬ينقضي االلتزام إذا أثبت المدين أن الوفاء به أصبح مستحال‬

‫عليه لسبب أجنبي عن إرادته "‬

‫من خالل هذا النص يتضح ‪  ‬لنا أن استحالة تنفيذ االلتزام بسبب أجنبي ال يد للمدين فيه يؤدي إلى انقضاء‬

‫التزامه و ابراء ذمته‪.‬‬

‫لكن بالرجوع إلى نفس المادة المذكورة أعاله ال بد من توافر شروط حتى تبرأ ذمة المدين أال وهي ‪:‬‬

‫أوال‪ -‬يجب أن يكون االلتزام مستحيال وليس مرهقا ‪:‬‬

‫فإذا ظل الوفاء ممكنا حتى وان صار مرهقا‪ ،‬فإنه ال ينقضي‪ ،‬بل إذا كان مرهقا ‪ ‬تطبق عليه أحكام الظروف‬

‫الطارئة‪ ،‬طبقا ألحكام المادة ‪ 107‬فقرة ‪ 2‬من قانون المدني‪ ،‬وهي رد إلتزام المرهق إلى الحد المعقول‪،‬‬

‫فإمكانية الوفاء هنا ال تزال قائمة‪ .‬ويفترض في االستحالة أنها نشأت بعد نشوء االلتزام ال قبله‪.‬‬

‫ثانيا‪-‬أن تكون االستحالة بسبب أجنبي ال يد للمدين فيه ‪:‬‬

‫وهنا يجب أن تكون إستحالة الوفاء بسبب أجنبي‪ ،‬فإذا كانت اإلستحالة بخطأ المدين ‪ ‬وجب تنفيذ اإللتزام عن‬

‫طريق التعويض‪ ،‬كما سبق ذكره‪ .‬والسبب االجنبي قد يكون الحدث المفاجئ أو القوة القاهرة‪ ،‬أو خطأ الغير أو‬

‫خطأ الدائن‪.‬‬

‫و السبب األجنبي يجب إثباته من طرف المدين فإذا تعرض الشيء الموعود به إلى هالك‪ ،‬كما لو كان محل‬

‫الوعد عقارا ثم تهدم بسبب حريق أو فيضان أو زلزال‪ ،‬وأثبت الواعد أن سبب تهدم العقار كان سبب أجنبي ‪،‬‬

‫ينقضي الوعد بالبيع وتبرأ ذمته‪ ،‬وال يطالب بالتعويض ألن اإلستحالة لم ترجع إلى فعله‪ ،‬إال إذا كان اتفاق بينه‬

‫وبين الموعود له على أن يتحمل السبب األجنبي‪ ،‬وذلك طبقا لما جاءت به المادة ‪ 178‬من القانون المدني ‪.‬‬

‫واذا رتب الموعود له تأمينا علي الوعد بالبيع‪ ،‬فإن بانقضائه ينقضي معه تلك التأمينات‪ ،‬وينزل الواعد للموعود‬

‫له عما يكون لو من دعوى أو حق في التعويض على الشيء الهالك‪ ،‬فإذا كان الشيء مؤمنا عليه ينتقل حقه إلى‬

‫مبلغ التأمين‪ ،‬أما إذا هلك الشيء جزئيا فإن الواعد يلتزم بالجزء المتبقي من الشيء‪.‬‬

‫بالرغم من توافر شروط اإلستحالة إال أن في حاالت استثنائية معينة ال ترتب أثارها‪ ،‬أال وهي‪:‬‬
 ‫الحالة األولي ‪:‬‬

‫‪  ‬إذا نشأت اإلستحالة بعد إعذار المدين‪ ،‬ال ينقضي التزامه‪ ،‬بل يجب عليه التعويض‪ ،‬ألن اإلعذار يضع الواعد‬

‫موضع المقصر عن تنفيذ التزامه ما يفيد أن الهالك كان بخطئه مما يستوجب مسؤوليته‪.‬‬

‫الحالة الثانية ‪:‬‬

‫إذا كان الواعد قد قبل أن يتحمل تبعة الحدث المفاجئ أو القوة القاهرة ‪ ،‬طبقا للمادة ‪ 178 ‬من القانون المدني‪.‬‬

‫وان استحالة التنفيذ تثير مسألة تحمل التبعة‪ ،‬فمن يتحملها يا ترى؟ هل يتحمل الواعد الذي استحال عليه تنفيذ‬

‫التزامه؟ أم الموعود له الذي أدت استحالة التنفيذ إلى عدم حصوله على الشيء الموعود به ؟‬

‫لقد رتبت المادة ‪ 121‬من القانون المدني فسخ العقد بسبب استحالة التنفيذ وذلك بقوة القانون‪ ،‬لكن بالنسبة‬

‫للعقود الملزمة لجانبين ‪.‬‬

‫يسقط على الطرف اآلخر التزامه المقابل ‪  ‬ويتحمل المدين الهالك‪ ،‬ففي الوعد بالبيع إذا استحال تنفيذ التزام‬

‫البائع بالتسليم نظرا لهالك المبيع بسبب أجنبي‪ ،‬انقضى إلتزام بدفع الثمن فالبائع هو الذي يتحمل تبعية الهالك‪.‬‬

‫وتجدر االشارة إلى أنه بعد انقضاء الوعد بالبيع في عقارات ألحد األسباب المذكورة أعاله‪ ،‬فإنه يجب اللجوء‬

‫إلى المحافظة العقارية من أجل إلغاء شهر الوعد‪ ،‬عن طريق شطب التأشير‪.‬‬

‫خالصة‬

‫إن الوعد بالبيع متى انعقد صحيحا فإنه يرتب آثاره القانونية عبر مرحلتين باعتبار أن الوعد بالبيع مرتبط‬

‫بالمدة المتفق عليها من قبل الطرفين‪ ،‬فله آثار في المرحمة السابقة إلبداء الموعود له رغبته بالشراء من عدمه‪،‬‬

‫فيقع على الواعد إلتزامات ما دام التزامه هنا هو التزام بعمل إذا يلتزم في هذه المرحمة بالمحافظة على الشيء‬

‫إلى غاية حلول المدة إلبداء الرغبة‪ ،‬بينما يبقى طوال تمك الفترة مالكا للشيء وله حرية التصرف في الشيء‬

‫كيفما شاء‪.‬‬

‫‪  ‬أما الموعود له فيكون له في هذه الفترة حق شخصي المتمثل في مطالبة الواعد بتنفيذ وعده ويمكن أن ينتقل‬

‫هذا الحق إلى ورثته‪ ،‬كما لو أن يتنازل عنه بموجب حوالة الحق‪ ،‬وله في سبيل المحافظة عمى حقه هذا أن‬

‫يطالب الواعد بأن يرتب عميو رىنا أو أي تأمين آخر كما لو أن يستعمل الدعوى غير المباشرة‪.‬‬
 ‫وأما في المرحلة الالحقة إلبداء الرغبة‪ ،‬فإذا لم يبد الموعود له رغبته في الشراء انقضى الوعد بالبيع وتحلل‬

‫الواعد من التزامه‪ ،‬وأما إذا أبدى رغبته بالشراء‪ ،‬انعقد البيع من تاريخ إبداء الرغبة‪ ،‬وتسري أحكام عقد البيع‪،‬‬

‫فيلتزم البائع بتسليم الشيء‪ ،‬وضمان السالمة‪ ،‬وضمان العيوب الخفية ويلتزم الموعود له بتسليم الثمن و المبيع‪.‬‬

‫‪ -‬وأما إذا نكل الواعد بوعده فيمكن للموعود له استصدار حكم من المحكمة‪ ،‬يقوم ذلك الحكم مقام العقد طبقا‬

‫للمادة ‪ 72‬من قانون المدني‪ ،‬وأما إذا كان الشيء الموعود به عقارا يسجل ذلك الحكم ويشهر‪.‬‬

‫ونجد الوعد بالبيع كسائر العقود ينقضي‪: ‬‬

‫بأسباب خاصة‪ ،‬تتمثل في ‪ :‬إما أن ال يرغب الموعود له بالشراء وهنا ينقضي الوعد بالبيع دون الوفاء به‪ ،‬و‬

‫إما أن يبدي الموعود له رغبته في الشراء‪ ،‬فينعقد العقد وتسري أحكام عقد البيع من تاريخ إبداء الرغبة من‬

‫طرف الموعود له‪ ،‬أما إذا استحال تنفيذ الوعد بالبيع بعد إبداء الرغبة يمكن للموعود له اللجوء إلى تنفيذ عن‬

‫طريق التعويض متى أثبت أن استحالة الوفاء كانت بسبب الواعد‪.‬‬

‫كما ينقضي الوعد بالبيع بأسباب عامة ‪ :‬تتمثل في اتحاد الذمة‪ ،‬أن يصبح الموعود له دائنا ومدينا في نفس‬

‫الوقت كما لو ورث الموعود له الواعد‪ ،‬أو أوصى الواعد لموعود له‬

‫وكان ذلك الشيء ضمن ما وصى به‪ ،‬أو أن يهب الواعد الشيء محل الوعد للموعود له‪ ،‬وينقضي كذلك الوعد‬

‫بالبيع بهالك الشيء محل الوعد بسبب أجنبي كزلزال‪ ،‬أو حريق أو غيرها‪ ،‬ويكون الهالك كليا‪.‬‬

‫خاتمة‬

‫إن طبيعة االلتزام بالوعد بالبيع ال تعدو أن تكون إال ذات طبيعة شخصية‪ ،‬فالوعد بالبيع ال يتضمن سوى‬

‫التزامات شخصية‪ ،‬ألن االلتزام الذي يترتب في ذمة الواعد هو إلتزام بعمل‪ ،‬وهو أن يبرم الواعد مع الموعود‬

‫له العقد إذا أظهر هذا األخير رغبته في الشراء خالل المدة المحددة في الوعد‪ ،‬وقبل ظهور الرغبة ال يرتب‬

‫عقد الوعد بالبيع أي التزام في جانب الموعود له‪ ،‬بينما يرتب في جانب الواعد التزاما بعمل‪ ،‬هو إبرام عقد بيع‬

‫نهائي عند ظهور الرغبة‪ ،‬فإذن ال توجد إلتزامات متقابلة‪ ،‬وال يلتزم الواعد بنقل الملكية طالما أن الموعود له‬
 ‫لم يظهر رغبته بعد‪ .‬فحق الموعود له في هذه المرحلة‪ ،‬أي قبل ظهور الرغبة هو حق شخصي وليس حقا‬

‫بات‪ ،‬والتزم الواعد بإبرام‬

‫عينيا‪ .‬فإذا أظهر الموعود له رغبته خالل األجل المحدد تحول الوعد بالبيع إلى بيع َ‬

‫عقد البيع النهائي‪ ،‬فإذا امتنع عن ذلك كان للموعود إجباره على تنفيذ هذا االلتزام برفع دعوى إللزامه بالتنفيذ‬

‫العيني باعتبار عقد الوعد بالبيع بيعا تاما ‪ .‬وهو ما نصت عليه المادة ‪ 72‬من القانون المدني الستصدار حكم‬

‫قضائي يقوم مقام العقد‪.‬‬

‫لم يكن المشرع الجزائـري يلزم بشهـر عقد الوعد بالبيع قبل سنة ‪ ،2004‬غير أنـه وبموجب المادة ‪ 10‬من‬

‫قانون المالية لسنة ‪ 2004‬تحدث عن شهر عقد الوعد بالبيع في إطار إحداث رسم اإلشهار العقاري ‪.‬‬

‫المراجـع ‪:‬‬

‫‪ -1‬القوانين ‪:‬‬

‫األمر رقم‪ 58-75 ‬المؤرخ في‪ 20 ‬رمضان عام‪ 1395 ‬الموافق‪ 26 ‬سبتمبر سنة‪ ،1975 ‬المتضمن القانون‬

‫المدني المعدل و المتمم‪.‬‬

‫‪ -2‬الكتب ‪:‬‬

‫‪ -‬د‪ /‬علي فياللي‪" ،‬االلتزامات الفعل المستحق للتعويض"‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬موفر للنشر‪ ،‬الجزائر‪.2007 ،‬‬

‫‪ -‬شروخ صالح الدين‪ ،‬الوجيز في المنهجية القانونية التطبيقية‪ ،‬دار العلوم للنشر و التوزيع‪ ،‬عنابة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬

‫‪.2010‬‬

‫‪ -‬بوسعدية رؤوف‪ ،‬محاضرات في منهجية العلوم القانونية‪ ،‬جامعة محمد لمين دباغي‪ ،‬سطيف‪ ،2‬كلية‬

‫الحقوق‪2016 ،‬‬