Bis erti . | Trik Cepat Mendapatkan Penjual | _ Tips Membeli Prope Tanpa Uang Muka _ Tips Menjual Tinggi Properti gan hak cipta |77 RAHASIA CEPAT UNTUNG BISNIS PROPERTI Penyusun: Hermawan Wijaya Penyunting: Nurjannah Intan Perancang Sampul: Trinity Perncang Isi: Trinity Hak Cipta Dilindungi Undang-Undang Cetakan |, 2009 Penerbit Pustaka Ghratama (Anggota Ikapi) Gedung Galangpress Center Jin, Mawar Tengah/72 Baciro Yogyakarta 55225 Tip. (0274) 554985, 545609 Faks. (0274) 556086 email: pustakagrhatama @galangpress.com www.galangpress.com Perpustakaan Nasional RI: Katalog Dalam Terbitan (KDT) Wijaya, Hermawan. 77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti Yogyakarta; Pustaka Grhatama; Cet |, 2009; 150 x 230 mm; 160 halaman ISBN; 978-979-19491-6-3 |. Peluang Usaha UI. Judul IIL Intan, Nurjannah Dicetak oleh: PERCETAKAN GALANGPRESS Jin. Mawar Tengah/72 Baciro Yogyakarta 55225, Tip. (0274) 554985, 545609 Faks, (0274) 556086 email: pustakagrhatama @galangpress.com www.galangpress.com Distributor tunggal: PT BUKU KITA Jin, Kelapa Hijau No. 22, RT 006/RW 02 Kel. Jagakarsa, Kec. Jagakarsa, Jakarta Selatan 12620 Telp. (021) 7888 1850 Faks. (021) 7888 1860KATA PENGANTAR Semua orang ingin usahanya cepat menghasilkan. Semua orang mau berinvestasi asalkan keuntungan yang diraih berlipat dan dalam tem- po singkat. Sulitkah itu? Jawabannya tidak. Tidak sulit bagi Anda yang bersungguh-sunguh. Tidak sulit bagi Anda yang memiliki spekulasi tepat. Tidak sulit bagi Anda yang mau belajar dari pengalaman. Anda tinggal memilih bisnis yang sesuai dengan kegemaran dan latar belakang Anda. Perhatikan pula persaingan dan simulasi keun- tungan yang nantinya akan diperoleh. Dari semua bisnis yang ada, Anda lebih baik menyasar bisnis yang menjual “trinitas kebutuhan pokok manusia”, yakni sandang, pangan, papan. Menerjuni bisnis makanan, pembeli selalu ada tapi margin keuntungan kecil, berbisnis pakaian harus jeli terhadap kemauan konsumen dan tren yang terus berubah. Sekarang tinggal kebutuhan pakok akan papan alias rumah. Bisnis rumah atau tanah memang bernilai besar dan tentunya hasil- nya akan sangat menguntungkan. Perhatikan saja keberadaan lahan yang semakin menjadi rebutan belakangan ini. Manusia terus bertam- bah, sementara area lahan tetap. Bisa dipastikan harganya akan naik dari tahun ke tahun.77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti Di antara semua bisnis yang pernah ada, bisa dikatakan bahwa bisnis properti mampu memberikan keuntungan besar dalam satu kali transaksi. Kondisinya begini, uang investor properti seluruhnya digunakan untuk membeli properti seperti tanah, bangunan rumah maupun ruko, ditambah sebagian kecil untuk merenovasi. Biaya lain atau biaya operasional sangat kecil. Kemungkinan kerugian pada bis- nis ini kecil, dari hasil penjualan properti, investor sudah bisa balik modal. Perlu diingat, tren harga tanah dan bangunan selalu naik se- tiap tahun. Keuntungan bisnis properti tentu lebih baik dibandingkan dengan bisnis biasa atau bisnis waralaba. Bisnis ini juga tidak akan menyita waktu investor, karena tidak akan terlibat dalam kegiatan harian, day to day operational. Hingga saat ini, dibenak masyarakat awam beredar pemahaman bahwa bisnis properti sulit untuk dijalankan karena memerlukan bi- aya yang sangat besar. Tapi menariknya, dengan resiko yang besar tersebut, keuntungan yang akan Anda peroleh justru lebih besar. Lisa Kurass, Presiden Federasi Real estate international (FIABCI) menge- mukakan bahwa pasar properti global kembali bangkit mulai semes- ter ll tahun 2009. Hal itu disebabkan banyak negara telah menempuh kebijakan yang spesifik di sektor keuangan untuk memulihkan kon- disi perekonomian. Resesi ekonomi tak selamanya merugikan. Akibat guncangan ekonomi yang melanda dunia beberapa waktu ini, harga-harga mengalami stagnansi yang berkepanjangan, salah satunya adalah harga properti. Jika tahun lalu sebuah rumah berharga Rp 100 juta, tahun ini harga rumah tersebut tidak mengalami kenaikan. Nah /ho, sebenarrnya menguntungkan bukan? Beli saja properti untuk in- vestasi, jika perekonomian mulai pulih jual kembali dengan harga yang telah naik. Buku ini mencoba mengajak Anda untuk memasuki dunia baru yang penuh tantangan dan tentunya, menguntungkan! Seperti pa-77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti paran di atas bahwa setiap bisnis memerlukan strategi yang matang agar eksis di dunia persaingan, buku ini mernaparkan berbagai strate- gi agar Anda sukses menjadi Investor properti. Pada bab | dan I!, Anda akan diajak untuk mengenali seluk-beluk bisnis properti dan rasa manis bila berhasil mengecap keuntungan di bisnis ini. Tak hanya itu, Anda akan mengetahui trik-trik rahasia dalam menjalankan bisnis ini supaya tidak kalah dari para investor berpengalaman. Pernah membayangkan membeli properti tanpa uang muka dan malah dapat untung? Silakan beranjak ke halaman 39 dan temukan sendiri rahasianya. Buku ini menyajikan proses lengkap apa saja yang harus dilaku- kan oleh seorang pebisnis properti, mulai dari pemahaman bisnis, tips membeli properti hingga menjualnya kembali, tips mendapatkan jaringan, dan terakhir disajikan 21 tanya jawab yang berhubungan dengan bisnis properti. Akhir kata, selamat membaca dan jadilah investor properti yang sukses. PenulisBahan dengan hak ciptaDAFTAR ISI KATA PENGANTAR— 5 DAETAR |si — 9 BAB 1_Segarnya Mereguk Bisnis Properti —11 BAB2__11 Langkah Tepat Memulai Bisnis Properti — 17 BAB 3_8 Langkah Jadi Pelaku Properti Sukses — 25 BAB4 7 Trik Cepat Mendapatkan Penjual — 35 BABS 6 Tips Membeli Properti Tanpa Uang Muka — 39 BAB 6 _7 Tips Menjual Tinggi Properti — 45 BAB7__36 Tips untuk Pelaku Properti — 53 BAB 8 Tanya Jawab Seputar Properti ~ 61 LAMPIRAN — 87 Perjanjian Jual Beli Tanah Peraturan Memperindag Tentang Perusahaan Perantara Properti— 92 Form Permohonan Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti — 115 Alamat Kantor-Kantor Agen Properti di Indonesia — 127 REF! — 157Bahan dengan hak ciptaBAB 1 SEGARNYA MEREGUK BISNIS PROPERTI ‘enapa bisnis properti merupakan bisnis yang menguntungkan? Alasannya cukup jelas. Rumah, tanah, gedung, toko, dan ban- gunan-bangunan lainnya selalu mengalami kenaikan harga tiap ta- hun. Berbeda dengan emas atau saham yang nilainya bisa turun naik sewaktu-waktu. Anda tentu tak ingin terkena serangan jantung se- tiap hari karena fluktuasi harga yang tidak bisa diprediksi. Coba Anda perhatikan, setiap hari jumlah penduduk di dunia bertambah. Nah mereka tentu membutuhkan tanah atau rumah untuk tempat tinggal mereka kelak. Lalu, apakah tanah juga bertambah. Tentu saja tidak, yang ada hanya pemanfaatan lahan sempit atau penggusuran lahan- Jahan pertanian untuk pemukiman penduduk, Seorang ibu rumah tangga bernama Hana membeli rumah de- ngan tipe 36 di daerah Yogyakarta pada tahun 2004 seharga 100 juta. Hana membeli rumah tersebut untuk ditempati anaknya sela- ma menuntut ilmu di perguruan tinggi. Hana berpikir, dibanding me- ngeluarkan uang setiap bulannya untuk kos, lebih baik Hana mem- beli rumah dan nanti dijual kembali ketika anaknya lulus dan ingin kembali ke Jakarta.Segarnya Mereguk Bisnis Properti 77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti Pada tahun 2009, Hana kembali ke Yogyakarta untuk menjemput anaknya yang telah selesai diwisuda. Dalam jangka waktu lima ta- hun, rumah tersebut telah beberapa kali mengalami renovasi ringan seperti pemlituran pintu dan jendela, pengecatan ulang, sampai penambahan taman di halaman depan. Menariknya, daerah utara Yogyakarta selama lima tahun belakangan telah mengalami perkem- bangan pesat. Minimarket telah dibangun di beberapa tempat, be- gitu pula layanan hotspot dan kolam renang. Akhirnya, Hana berhasil melepas rumah tersebut dengan harga 300 juta. Menguntungkan bukan, sudah dapat tempat tinggal, tidak keluar biaya sewa, saat akan dijual malah mendapat untung berlipat. Kisah menarik lain datang dari Ciputra, sang maestro properti di Indonesia. Selepas menamatkan kuliahnya di Institut Teknologi Bandung pada 1960, Ciputra nekat mengajak dua temannya, Budi Brasali dan Islamil Sofyan untuk merantau ke Jakarta. Seperti layak- nya anak muda lainnya, mereka bertiga menganggap Jakarta sebagai lahan rejeki. Mereka kemudian mendirikan PT Perentjaja Djaja dan berencana membangun pusat perbelanjaan di kawasan Senen. Cipu- tra pun akhirnya berhasil mengajukan proposal proyeknya ke Guber- nur Jakarta pada waktu itu, R. Soemarno. Proyek besar ini rupanya juga disetujui oleh Presden Soekarno. Jadilah nama Ciputra melesat setelah pusat perbelanjaan Senen selesai diresmikan. Pekerjaan be- sar Ciputra yang masih fenomenal sampai saat ini adalah Taman Im- pian Jaya Ancol. Contoh lain lagi datang dari Fauzi Saleh. Setelah berhasil me- ngumpulkan tabungan sejumlah Rp 30 juta dari hasil kerja serabu- tan selama bertahun-tahun, Fauzi pun membeli tanah seluas 6 x 15 meter di daerah Jatipadang, Jakarta Selatan. la berniat membangun rumah sehingga menyiapkan dana tambahan sebesar Rp 10 juta. Se- lesai dibangun, rumah itu kemudian dijual kembali dengan harga Rp 51 juta. Tak berhenti sampai di situ, uang hasil penjualan rumah di- gunakan untuk membeli tanah dan dibangunkan rumah lagi di atas- 1277 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti nya. Usaha membeli tanah kemudian dirombak untuk dijual kembali tersebut ternyata membuahkan hasil. Pada 1992, Fauzi mulai mem- bangun 470 unit rumah mewah Pesona Depok 1 dan dilanjutkan dengan 360 unit rumah Pesona Depok 2. Selanjutnya dibangun pula Pesona Khayangan yang juga di Depok. Kini telah dibangun Pesona Khayangan 1 sebanyak 500 unit rumah dan Pesona Khayangan 2 sebanyak 1100 unit rumah. Sedangkan Pesona Khayangan 3 dan 4 masih dalam tahap pematangan tanah. Harga rumah Pesona Group milik Fauzi tersebut antara 200 juta hingga 600 juta per unit. Menggiurkan bukan kisah-kisah mereka? Kisah Hana menunjuk- kan bahwa siapa saja bisa memulai bisnis properti. Bahkan tanpa pertimbangan apapun sudah mendapat keuntungan berlipat. Kisah Ciputra mengajarkan perlunya kenekatan dan koneksi yang matang. Ciputra tak tanggung-tangggung meneguk proyek senilai milyaran rupiah. Dia berprinsip, risiko yang besar akan menghasilkan keun- tungan yang lebih besar. Kisah ketiga datang dari Fauzi. Dari usaha- nya tersebut kita bisa melihat bahwa bisnis properti tak pernah mati. Bahkan bisa terus diputar modalnya sehingga menghasilkan sesuatu yang besar. Dari sebidang tanah ukuran 6 x 15 meter, Fauzi sukses mengelola beberapa komplek perumahan. Sudah mulai tergiur? Lalu, apakah melakukan bisnis properti hanya sesederhana membeli sebidang tanah atau bangunan? Eits, tunggu dulu, Anda perlu tahu bagaimana seluk beluk bisnis properti ini. Nilai Tanah Selalu Naik Masih ingat dengan pelajaran ekonomi yang Anda pelajari saat di bangku sekolah menengah. Kebutuhan pokok manusia terdiri atas tiga jenis; primer, sekunder, dan tersier. Tentunya Anda sekalian per- caya bahwa kebutuhan primerlah yang pertama kali harus dipenuhi. Sementara kebutuhan primer itu sendiriterdiri atas sandang, pangan, 13 Segarnya Mereguk Bisnis Properti77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti dan papan. Rumah merupakan kebutuhan primer yang dibutuhkan oleh siapa pun juga. Di Indonesia, kebutuhan akan lahan mening- kat terus menerus. Pertambahan jumlah penduduk yang tentunya membutuhkan tempat tinggal serta perkembangan kegiatan ekono- _ mi yang membutuhkan pembangunan gedung-gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan tempat rekreasi. Nah alasan tersebut tentu- nya cukup untuk meyakinkan Anda bahwa nilai properti setiap tahun pasti akan terus naik. Namun tunggu dulu, meski trennya cenderung naik, Anda juga perlu mempertimbangkan masalah fluktuasi. Di lokasi-lokasi ter- tentu, harga properti bisa saja turun jika tingkat perekonomian di wilayah tersebut turun. Tingkat ketergantungan para pembeli rumah saat ini tergantung dengan suku bunga kredit kepemilikan rumah. Semakin tinggi tingkat suku bunga yang ditawarakan, semakin tinggi besarnya dana yang harus Anda bayarkan untuk kredit tersebut se- tiap bulannya. Begitu pula dengan menurunnya kemampuan ma- syarakat untuk membeli rumah saat itu. Untuk alasan ini, harga properti cenderung akan turun di saat tingkat suku bunga meningkat demikian juga sebaliknya. Waktu Pekerjaan Fleksibel Ada lagi yang menarik dari peluang usaha properti. Jika Anda hobi berpergian atau malah hobi nonton sinetron, punya keharusan meng- antar dan menjemput anak pergi dan pulang sekolah setiap hari, ha- rus menyiapkan makan siang keluarga dan ingin selalu ada untuk anak saat ia sakit, maka bisnis ini paling pas untuk Anda. Anda tahu? Bisnis ini tidak terikat waktu. Anda tinggal mengatur waktu pribadi dengan urusan temu prospek (pembeli dan properti) tanpa ada batasan wak- tu kantoran. Anda tidak perlu datang setiap hari ke kantor, berada di belakang meja dan menunggu ada perintah, baru bekerja. Hidup dan penghasilan bisa Anda tentukan sendiri, Produktivitas dalam men- cari prospek properti dan pembeli adalah yang terpenting. 1477 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti Meskipun demikian, Anda tetap harus jeli dalam melihat pelu- ang, terlebih ketika Anda ingin membeli tanah atau rumah. Waktu Anda yang tidak terikat jam kantor bisa Anda manfaatkan untuk menggali informasi sebanyak-banyaknya. Anda bisa mengikuti milis’ jual beli properti di internet dan terus mengamati halaman iklan di koran-koran harian. Relasi Luas Seandainya Anda adalah seorang yang sangat suka bergaul dan bersosialisasi, bisnis ini menanti untuk Anda garap. Inti kesuksesan seorang pebisnis properti dipengaruhi oleh jaringan atau relasi yang ia punya. Relasi yang luas akan menciptakan peluang yang makin banyak dalam mendapatkan prospek pembeli dan properti. Bukan tidak mungkin Anda akan menemukan prospek dari seorang broker properti kenalan Anda. Kalau sudah begini keuntungan bisa dibagi dua. Jika dilihat dari alurnya, dalam kasus ini Anda sudah memotong jalur yang merepotkan, yaitu pencarian prospek. Risiko Terkendali Bicara masalah risiko memang akan menyurutkan nyali. Tapi sepan- jang Anda melakukan prosedur dan etika berbisnis yang benar maka Anda akan mampu mengurangi risiko yang ada. Di antara risiko-risiko yang ada, yang sulit dikendalikan adalah persaingan yang tidak sehat di lapangan. Risiko yang besar namun masih bisa dikendalikan adalah dari sisi properti. Properti yang bermasalah seperti sengketa atau kua- litas bangunan yang jelek, akan membawa risiko bisnis yang besar pula. Sulitnya penjualan bangunan yang bermasalah pun, jika bisa di- tangani dengan baik pasti akan menghasilkan komisi yang tinggi pula. Maka, yang penting adalah menjunjung ketelitian dan etika dalam bergerak. 1577 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti Segarnya p a e Mereguk Bisnis Properti NAIK TURUNNYA HARGA PROPERTI DIPENGARUHI OLEH * Kenaikan tingkat populasi * Pertumbuhan ekonomi * Kenaikan penghasilan per kapita/ per keluarga * Tingkat suku bunga * Ketersediaan lahan serta perumahan yang dibangun oleh developerBAB 2 11 LANGKAH TEPAT MEMULAI BISNIS PROPERTI udah tahu kan asyiknya berkecimpung di bisnis properti? Nah, See benar-benar kecebur, Anda perlu mengetahui seluk be- luk cara membeli properti yang tepat sekaligus pemasarannya. Jika tidak, yang akan Anda lakukan hanyalah spekulasi asal-asalan yang tidak akan menambah keuntungan Anda malah justru memperbesar kerugian Anda. Sebelumnya, Anda harus meyakinkan diri Anda bah- wa properti yang akan Anda beli merupakan sarana investasi, bukan untuk didiami. Jika Anda membeli rumah dengan bayangan bahwa rumah tersebut akan ditinggali oleh keluarga Anda, maka Anda akan cenderung mengabaikan beberapa faktor yang bisa menurunkan harga beli kembali rumah tersebut. Camkan dalam pikiran Anda bahwa Anda membeli properti untuk Anda jual kembali. Anda pun akan benar-benar bisa mencermati spesifikasi properti yang akan Anda beli dengan secermat-cermatnya. Berikut ini merupakan tips- tips khusus supaya Anda tidak tergelincir membeli properti yang asal murah.(1 Langkah Tepat Memulai Bisnis Properti 77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti A. Mencermati Nilai Jual Lokasi merupakan faktor penting dalam menentukan harga properti yang ingin dibeli. Dalam memilih tempat tinggal, lokasi menjadi pri- oritas penting selain harga. Anda terlebih dahulu harus mengenal karakter pembeli yang akan Anda sasar. Harga properti mengikuti keberadaan lokasi. Semakin strategis lokasinya, maka semakin ma- hal harganya. Di Jakarta, pembangunan perumahan lebih menitik- beratkan di daerah luar Jakarta yang memiliki akses jalan alternatif yang cukup baik. Lokasi yang strategis plus akses terhadap fasilitas yang memadai, akan membuat harga rumah tersebut semakin naik. Hal tersebut merupakan investasi jangka panjang. Lokasi strategis mencerminkan kehidupan perekonomian yang stabil, sehingga orang akan berbondong-bondong memilih rumah di lokasi yang demikian. Namun saat ini, developer mencoba mengembangkan konsep baru agar tidak terpaku pada pembangunan di kawasan padat manu- sia. Developer tidak membangun di lokasi yang strategis, tetapi mem- bangun perumahan dengan konsep kawasan. Mereka membangun perumahan di luar atau di perbatasan Jakarta dengan tambahan fasilitas berupa rumah sakit, sekolah, mall, supermarket dan lain-lain di sekitar perumahan. Perumahan ini biasa disebut dengan peruma- han satelit. Kedua jenis properti tersebut, rumah dilokasi yang strate- gis dan rumah dengan akses fasilitas yang memadai, sama-sama me- miliki nilai jual yang tinggi. Hukum Investasi Properti menyebutkan bahwa terdapat tiga hal paling utama dalam memilih dan membeli properti. Pertama, lokasi. Kedua, lokasi. Ketiga, lokasi. Penekanan yang berulang ini meru- pakan pertanda bahwa, setiap orang pada umumnya menekankan keberadaan “lokasi” sebelum memutuskan untuk membeli properti tersebut. tetapi pada dasarnya, terdapat beberapa pertimbangan lain selain lokasi yang perlu Anda cermati pula. 18