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    6, BBO ek BD 0436 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA S SALA DE CASACION CIVIL. Magistreowy Féhente: Dr. Rafael Romero Slorra 568, ochenta y nueve{)der2. iocho (28) de Junio de mil novecientos Decldeserc rocersa de casadion, a intarpussto por et deman- dado contra fa sentencla de? co bidyo cz 2983; Ptoferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial dé Dogots op aste, Precasy Brain: gio de te - sociedad Conquistador S.A. contra JiazY Manuel t8poz Gonaitatdpcuyo ex- pediente destrufde en tos cohocides sucasos dol 6 y 7 destovtonirgrg 1985 se reconstruyd en audiencla-celebrada el 5 de Diciembre do 190% J - ANTECEDENTES 1.~ En demanda que por reparto correspandié al Juzgado - 4. Civil def Circuito de Bogoté, la sociedad Conquistador S.A. convecé a proceso ordinario 2 Juan Manuel Lépez Caballero para que se declarase que ",,..el contrato de promesa de venta que ha debide nacer a la vida jurldica, segiin carta de 19 de Mayo de 1978, entre CONQUISTADOR S.A. y JUAN - MANUEL LOPEZ se frustré y no pudo celebrarse por culpa exclusiva det - demandado JUAN. MANUEL LOPEZ CABALLERO®; y que, como secuela da - tal declaracién, se condenase al precitsdo demandado "..,.a pagar los per julclos materiales y morales, y a responder por el dafio emergente y el fu tro cesante, sufridos por CONQUISTADOR S.A., ya que al no celebrarse ef contrato por culpa del demandado, ta sociedad demandante ha sufrido - gravisimes perjuicios econémicos.....°. 2. La socledad actora apuntalé la precedente aspiractin en los hechos que a continuacién se compendian: a) Desde principtos de 1978 Juan Manuel Lépez Caballero, a la sazén miembro de la Junta Directiva de la compafifa demandante, le exterlorizé a esta el deseo de adquirir para tos sefiores Luls Carlos y Luls Fernando Lon dofio los apartamentos 201 y 202 del edificio denominado “carrera octave" Junto con los garajes y depésitos que a esos apartamentos correspondan; b) A partir de dicho momento, y como es usual en este género de - actividades civiles y mercantiles, se iniclaron entre tas partes de este plel- 0437 ae to una seric ds actos precontractuales que culminaron of 19 do Mayo de - 1978, fecha ca la qua el Gerente cncargade do la sociedad actora cnvid al Gemandado wna carta cn la cual conereta las bases y condiciones precon ~ tractuales del negecio de los aludides apartamentos, cuyos aspectos funda- mantales son tos siguicnte: "Valor do los apartamentos 1.- Apartaments 201 con Srea do 250.12 wl.2, por, valor do $ 5.678.640.00 Apartamento 202 con droa do 372.30 1.2, por vator’ds _ 5. 192.369.00 Total. seeseseeeeeeer: 913.671.099.090, 2,- Forma de pago: a) La suma de $2,000.000.co quo la soctsdad dzclara recibidos en calidad’ 2 arras dol promstiante compracor. b) La suma do $1.368.000.00 ef dia 15 do Junio do 1973. c) La suma do $1,699.000.co ef dia 15 do Julio do 1973, 4) EI saldo, doscontando Ia sudrogaciin don Davivionds ef dfa do a firaa de Ia escritura qua seré ol 15 do Agosto do 197. 3.- Colebrocién do promesa do compraventa La promesa da comprovonta se calebror§ una vez qua la Sugerintendencia - Banearla conceda a la Sectcdad permise do venta. 4.- Compraderes &s entundido quo la promosa y las eserituras quo perfeccionea la vanta de - fos aportamontes se correr$ a nombre ¢o Luis Fernando Londofio y Luts Cor~ fos Londoio®; c) La Junta Directiva do la firma domandante cn scsiin do 19 do Ju - nlo do 1978 ratified el precontrato relative 2 tos aportamentes materla del no- goclo, y of demandaco on cumpiimionte a la primora parts do dicho procon to, romitls a la sociedad comandanto las sigulontes suaas do aincra: 0438 3- $2.000.000.00 mayo 18 do 1978 1,388,000.co junio 19 de 1978 1.694.000.00 agosto 9 de 1978 $5.082.000.c0 d) EI dfa 21 de Agosto de 1978, el demandado remitlé al secretarlo de la socledad demandante una carta en la quo le manifestaba que, para subro- gerse en el crédito de Davivienda tomarfa para el apartamento 201 un présta mo por la suma de $1.997.000.00 y dejaba sin subrogacién on Davivienda el apartamento 201; e) En sesién de 12 de Septiembre de 1978 el Gerente de la socledad de mandante informé a ta Junta Directiva que fa Superintendencia Bancarla por - medio de resolucién No. 2.559 de 5 de Septiembre de ese mismo afio habla con cedido permiso de venta para enajenar fos inmuebles del odificio “carrera octa va" y obtuvo autorizaclén para firmar las promesas de compraventa y las es- crituras piblicas de venta de tales inmuebias; f) A partir del 14 de Septiembre de 1978, la Junta Directiva de la fir— ma actora se reunié casi permanentemente "....con el Gnico objeto de buscar una solucién a fos relterados Incumplimientos del Sr. Juan Manuel Lépez en - los compromisos con la sociedad, sobre los apartamentos dal segundo piso"; g) En reunién de 21 de septiembre de 1978 la Junta ".....acordé que todos los socios y terceros podrén pasarse a vivir a fos apartamentos a par- tir del 15 de Octubre pagando los saldos que deban a la socledad...." y - que ®.....l0 anterior no obstaba para que s! un apartamento estaba termina do antes de esa fecha y el comprador hubiere pagado los saldos, pudiera pa sarse a habitar su apartamento”; hh) E13 de Octubre ol Gerente de la compafifa demandante le dirigié a Juan Manuel Lépez una carta en la que le solicitaba que presentara una pro puesta "por escrito y concreta", en relacién con los pagos que debla efec - tuar por los dos apartamentos dal segundo piso, y se lo ponfa de presente que era necesarlo definir la situacién de los mismos respecto do la entrega; 1) El 11 de Octubre el Gerente de la sociedad actora Ie remite otra - carta a Juan Manuel Lépez para oxpresarle que por el negocio del segundo piso se recibié la suma de $5.054.000.00 y que esté deblondo el saldo, ag 0439 -ae gando quo "Nosotros ostamos IIstos a cumplir_con los trémites que faltan para Ja transferencia legal del dominio de estos dos apartamentos a los sefiores - Luls Fernando Londofio y Luis Carlos Londofio o a la sociedad que ellos Indi - guen pero para ello es Indispensabie el_pago del saldo del precio, pues repeti mos, los apartamentos estén listos para la entrega...."; (subrayas del texto) J) £118 de Octubre ef apoderado del demandado envié al Gerente de la fiema actora una carta en la que le solicita que proceda a la entrega del apar tamento distinguido con el nGmero 202, por cuanto considera que esté total - mente pagado; y el 23 se daba respuesta a dicha solicitud, destacando que °.....para obtener la entrega de estos apartamentos, que estén listos, - debe pagar esos saidos y nosotros estaremos listos a entregarlos y hacerles escrituras 2 los seflores Londofio a quienes é1 qulere transferir estos aparta mentos", manifestandole ademSs que mientras el demandado no pague lo de- bido por los apartamentos, la Sociedad demandante no procederé a entregar los; k) Tanto la carta enviada por el apoderado del demandado como la - respuesta mencionada, fueron lefdas y estudiadas en la reunién de Junta - Directiva del 27 de Octubre de 1978, a la cual asistié el sefior Juan Manuel L6pez, quien manifesté que 1 no desconocfa que debfa una suma de dinero a la sociedad. Se Ie solicité que definiera cémo y cudndo iba a pagar; 1) En la reunién de Junta Directiva del 31 de Octubre de 1978, se pu so 2 consideracién una proposicién que en unos apartes dice “En ningin ~ caso podré la gerencla hacer entrega de apartamentos a quien 0 a qulones figuren como deudores de ta Socledad......", ta cual no fue aprobada debi do a que ol demandado la objeté. En ia misma reunién se presants a conside racién de la Junta otra propuesta en [a cual dice que tenlendo en cuenta -- que al sefior Juan Manuel Lépez Caballero se fe han pasado varios oficios in dicando que los apartamentos estén listos para la entrega y hacléndole va - rios requerimientos para pagar el saldo y a estos Hamamientos no ha dado respuesta, "Resuelve conceder a Juan Manuel Lépez la Gitima prérroga pa- fa que pague el saldo a més tardar el 15 de Noviembre de 1978, y si llega- re-el dla indicado sin la cancelacién total por parte d2 Juan Manuel Lépez, la Gerencia deber proceder a considerar como incumplida la promesa de - compraventa por parte de Juan Manuel Lépez Caballero... 1l) La anterior propuesta no fue aprobada porque el demandado se - opuso a ella. Se lo solicité nuevamente al sefior Lépez que concrete la for- 0440 -5- mula de pago de los dineros que le debe a ia sociedad. m)., En la reynién de Junta Directiva del 6 de Noviembre de 1978, fue aprobada fa proposicién que dice “En ningtin caso: podré ta Gerencia hacer entrega de apartamentos a quien o a quienes figuren como deudores de ta sociedad conforme al cuadro qué.con la presente se aprueba.....". Asf misiio, se aprobé ‘que el Gerénté queda facultado para suscribir tas escrituras de Ven ta y las promésas de los apartamentos que ain no se han vendido. En desarrollo de lo acordado por la Junta Directiva de la Sociedad - demandante, de que a partir del 15 de Octubre de 1978 todos los socios y terceros debfan pagar mensualmente los Intereses correspondientes a la correc cién monetarla:de acuerdo con la subrogacién’ que vayan a tomar a Davivienda, at demandado se le formulé' ef dia 2 de’ Noviembre de.1978 una cuenta por los interesés del crédito dé subrogaclén. del 15 de Octubre al {5 de Noviembre - de 1978 sobre $1.997.000.00 por un total de $39.990.00. EI seflor Lépez Ca~ ballero remitié a fa Sociedad el valor de los intereses antes. enunciados, pe- ro la Junta Directiva en su sesién det 6 de Noviembre de esé mismo afio, - analizé ta situacién y consideré que no era jurfdico aceptar el pago de los in tereses de una subrogacién cuando todavia estaba en mora el demandado de cumplir lo. acordado. Esta determinaclén se le hizo conocer al sefior Lopez - por medio de carta de Noviembre 9 de 1978, n) En ta reunién de’ Junta Directiva del 23 de Enero de 1979, se estu diéta oferta de! sefior Juan Manuel Lépez Caballero de comprar todas las ac~ clones de la Socledad Conquistador S.A. Por medio de carta de 30 del mismo mes y afio, se transmité al demandado fo acordado por la Junta Directiva y 2 su vez se le formula una propuesta alterna que consiste en declarar resuelto el contrato refativo al apartamento 201, para lo cual la Sociedad le reconoceré la suma de un millén de pesos. Se fe manifiesta asf mismo que, en caso de - que por cualquier causa o circunstancia no pudiere o.no diére oportuno cum plimiento en el. plazo acordado, a las alternativas sugeridas, la Sociedad in- cuestionablemente deciarar4_resuelto el contrato relativo al apartamente 201, haciendo suyas las arras proporcionales. Por medio de carta de Febrero 6 de 1979 el demandado dié respuesta @ la que le envié la sociedad el 30 del mes anterior, en ia cual manifiesta - Que para ilegar a algéin arreglo con la sociedad, ésta tendré que entender- se con sus abogados. Asf mismo éste adjunté un memorando que [le ha - bla enviado al doctor German Sarmiento Palacio en el que reconoce que la 0441 carta de Mayo 19 de 1978 contieno las condiciones precontractuales del ne- gocio do los apartamentos 201 y 202. Dico toxtualmente of abogaco del do- mandada "la carta do 19 de ilayo do 1978 contlane los parémotros precon - trectuales dol negecto jurfdico. El sefior Lépez Caballero Insistentemente urglé a la soctedad demandan te para que hiclera entrega, al menos, del opartamento 202 el cual Iba a ser ocupado por el Dr. Luis Fernando Londofio. La sociedad para ayudar a bus- car una solucién a los incumplimientos del demandado, acordé que para po- der entregar al Dr. Londofio cl uso del apartanento 202, debfa éste y el se for Luis Carlos Londofio entregar a la sociedad letras de cambio por valor de $3.000.000.00; fue asf comorel 3 de Febrero de 1979 se entregoron a la sociedad actora letras firmadas por los Londofio por valor de $2.500,000.00 y una tetra de cemblo firmada por of Sr. Juan Manual L6pez Caballero por la suma de $500,000.00, Las letras de los Londofio fueron descontadas por la firma Profinanzas S.A., por lo cual fa sociedad dis por recibido la suma de $2.184.980.67 como producto neto de las letras descontadas, y como con- secuencla, procedié a entregar a titulo de uso, 0 meramento precario, ol - apartamento 202, 0) El 2 de Marzo de 1979 el apoderado del demandado envié al Geren te de la sociedad demandante un contrato de promesa de venta scbro los - apartamentos 201 y 202. Esta promesa no fue firmada ni aceptada por la - sociedad Conquistador debido a que cn olla se hacfan clertas Imputaciones de nogoclos difercates quo no estaban provistos en la carta da 19 de Mayo do 1978, es decir, que el scfior Lépez Caballoro protendfa que la sociedad aceptara como parte de pago de los apartamentos unos valores a los que - crefa tener derecho por negocios muy difercntes. El 7 de Marzo de 1979, la demandant2 dié respuesta mediante carta a fa que so adjuntaron las pro mosas de venta de los apartamentos mencionados, de conformidad con tas ~ condiciones de la carta de Mayo 19 de 1978 y so anoxé la Iiquidacién de los dineros qua estaba deblendo a fa sociedad, a: "\....ee.precto do la venta prometida.. ++ $ 13,871.000.00 Abonos hasta Julio 15 de 1978, hechos por Juan Manucl - Lopez Caballero.....ssessesssccctecessertessssteeeceeees 5.062,000,00 Avono hecho per Juan Manuol Lépez consistente en al ncto do letras do camblo descontadas a través de Profincnzas ~ (letras por valer nominal do $2.500.000.c0)......+.eseeee05 2.183.000.00 0442 Manos cuota de subrogacién Saldo adcudado ... +++_1,997.000.00 sees $ 91628,059,33 Dentro da esta misma carta el Gerente de la socledad demandante, dié como plazo las cinco de la tarde del 12 de Marzo de 1979 al demandado para que devolviera firmada la promesa de venta, manifasténdole que si para esa fe- cha no daba estricto cumplimionto, entendorfa relterada la negativa de fir - marla por parte del sefior Lépez Caballero y quo por tanto la socedad que daba en libertad de disponer las cosas como mojor convinlera a sus Interesa dos. En Marzo 9 de 1979 el apoderado det demandado envié al Gerente de la sociedad Conquistador S.A. la promesa de compraventa del apartamento 201 ¥ 202, pero agregéndole un “otro si* que modificaba lo pactado originalmon te. La sociedad, en carta de Marzo 18 de 1979 comunicé al apoderado del - Sr. Lépez Caballero que no aceptaba los camblos Introducidos a fa promesa de compraventa y que nuevamente daba como plazo hasta el viernes 16 do Marzo para que devolviera la promesa firmada tal y como 10 habia cnviado originatmente. p) Han sido inGtiles las gestiones que la empresa demandante ha rea lWzado para que el demandado celebre el contrato do promesa para coronar - la primera etapa, o etapa precontractual, del negocio definitive y para lo - cual se han sucedido como quedé expresado anterlormente, las medidas pre- paratorias do un negocio jurfdico no realizado por omisién de una de las par tes, el sofior Juan Manuel Lépez Caballoro, quien a pesar de sor la parte - sue ha incumplido con sus debcres relatives a los acuerdes previos, por me dlo cfe

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