PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các
cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân
cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý
về đất đai và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Mặc dù Luật đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ, đặc
biệt là Luật Đất đai 2013 có nhiều quy định tiến bộ nhằm đảm bảo cho
việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong
quá trình thực hiện vẫn phát sinh những bất cập. Nguyên nhân được xác
định chủ yếu là do đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách đất đai thay
đổi qua nhiều thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất.
Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù
hợp với địa phương này nhưng không phù hợp với địa phương khác và
thường xuyên thay đổi, từ đó dẫn đến có một số trường hợp áp dụng pháp
luật một cách tùy tiện hoặc thiếu khách quan, không quan tâm đầy đủ đến
quyền lợi của người sử dụng đất, gây nên những bức xúc. Trong số những
nguyên nhân trên, thì nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp
quyền sử dụng đất là những quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định
pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và thực tế áp dụng, rút ra những hạn chế, bất cập để trên cơ sở đó đưa ra
những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp
dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn
chế tối đa những tranh chấp về quyền sử dụng đất là một yêu cầu bức
thiết.
Từ những lý do nêu trên, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về hợp
đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng” tại
thời điểm này là hết sức cần thiết cả về lý luận và thực tiễn, phù hợp với
lịch sử phát triển của đất nước, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng
đất của mỗi cá nhân, tổ chức và đảm bảo cho đất đai luôn là tài sản “vô
giá” và “thiêng liêng”
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn đã xác định các nhiệm
vụ nghiên cứu cụ thể sau:
Phân tích khái niệm, đặc điểm, lược sử, ý nghĩ, vai trò, điều kiện,
nguyên tắc,.. của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức
chuyển nhượng.
 Tìm hiểu nội dung các quy định về hợp đồng kinh doanh quyền sử
dụng đất theo hình thức chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2013 và những
vướng mắc, khó khăn phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về
chuyển nhượng sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013.
Đưa ra kiến nghị giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các
quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013.
3. Phạm vi, đối tượng nghiện cứu
3.1 Phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn dề rộng được điều chỉnh
bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai năm 2013 và luật kinh doanh bất
động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, trong
khuôn khổ của một bản luận văn chúng em giới hạn phạm vi nghiên cứu
và nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
3.2 Đối tượng nghiên cứu
Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới tạo nền tảng để nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát
triển theo hướng hiện đại.
Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh
tế theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế theo luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành ở nước ta.
Hệ thống lý thuyết về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói
chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức nói riêng.
4. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản
lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm
chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, chúng em có sự tổng hợp và kế thừa
để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân
tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong
nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp
luật về lĩnh vực này. Chúng em thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ
thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện
nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
 Để đạt được mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên
cứu đề tài được nghiên cứu dựa vào yêu cầu và tính chất của từng phần mà
chọn phương pháp nghiên cứu cho phù hợp. Trong đó, bao gồm những phương
pháp sau:
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết , thu thập thông tin trên cơ sở nghiên
cứu các văn bản, tài liệu đã có sau đó tổng hợp thành từng khía cạnh rồi bằng
các thao tác tư duy logic để rút ra kết luận khoa học cần thiết.
Phương pháp so sánh, từ các quy định, phân tích từ các quy định pháp
luật của Việt Nam đem so sánh với các hệ thống pháp luật ở các nước, hệ thống
pháp luật khác nhằm tìm ra sự tương đồng và khác biệt sau đó kết hợp với các
kiến thức về địa lý, lịch sử, tình hình kinh tế - xã hội để lý giải nguyên nhân,
rút ra giải pháp tối ưu.
Phương pháp quan sát khoa học, dựa vào sự quan sát việc thực thi và áp
dụng tại các cơ quan nhà nước cũng như các doanh nghiệp từ đó tổng hợp, đối
chiếu, rút ra được tính thực thi của các quy định pháp luật trong thực tiễn.
Phương pháp phân tích, tổng kết kinh nghiệm. trên cơ sở các chính sách
của nhà nước thông qua pháp luật về Đất đai, Dân sự,… cũng như thực tiễn áp
dụng các chính sách này nhằm rút ra được tính thực thi của pháp luật, vai trò
của các chính sách, phương hướng hoàn thiện.
Ngoài ra còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như phương
pháp thống kê, quy nạp, diễn giải, bình luận, nghiên cứu thực tế, đánh giá, tổng
hợp để đưa ra các nhìn nhận, quan điểm từ các tài liệu và số liệu sẵn có… để
đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 và
luật Dân sự 2015,…
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn được kết cấu 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất
theo hình thức chuyển nhượng
Chương 2: Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng
đất theo hình thức chuyển nhượng
Chương 3: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền
sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng và kiến nghị hoàn thiện
 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC CHUYỂN NHƯỢNG

Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng
đất theo hình thức chuyển nhượng
1.1 Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng
đất theo hình thức chuyển nhượng
1.1.1 Khái niệm về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo
hình thức chuyển nhượng
Hợp đồng dân sự là một trong những phương thức cơ bản để cá nhân,
pháp nhân hộ gia đình, tổ hợp xác lập chấm dứt quyền sở hữu tài sản đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, tiêu dùng trong xã hội . khi nói đến hợp đồng dân
sự là nói đến ý chí các bên, ý chí trong hợp đồng được thể hiện bằng hình thức
nhất định mà không nhất thiết phải thể hiện duy nhất một hình thức . Hình thức
hợp đồng có ý nghĩa vai trò rất quan trọng “sự an toàn về mặt pháp lý rất quan
trọng trong quan hệ hợp đồng cũng như để bảo toàn chứng cứ và bảo vệ trật tự
pháp luật, lợi ích xã hội, có những trường hợp hợp đồng giao kết phải tuân theo
những hình thức pháp luật quy định, nếu không các bên tham gia giao kết sẽ
phải gánh chịu những hậu quả bất lợi”1.
Như chúng ta biết luật dân sự và luật đất đai có môi quan hệ chặt chẽ với
nhau . Luật đất đai vừa là luật chuyên ngành vừa là luật độc lập. Bởi lẽ, trong
luật đất đai có những quy phạm dân sự , đồng thời cũng chứa những quy phạm
mang tính hành chính, phục vụ hoạt động nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất
đai. Tuy nhiên , trên phương diện thực hiện quyền của người sử dụng đất, thì
luật đất đai là luật chuyên ngành của luật dận sự. Do vậy , để đánh giá tính hợp
pháp của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải căn cứ vào quy định của bộ
luật dân sự ( Hình thức giao dịch, năng lực chủ thể ,…) đồng thời phải căn cứ
vào quy định của luật đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành.
Về hình thức : hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài những
quy định trong phần giao dịch và hợp đồng dân sự. Bộ luật Dân sự và luật đất
đai còn có những quy định riêng nhằm điều chỉnh giao dịch có đối tượng đặc
biệt là quyền sử dụng đất. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản theo hình thức phù hơp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất
đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2Trên thực tế việc chuyển
quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu.
Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của
chuyển quyền sử dụng đất.

1
Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu(2019), Khái niệm về hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ
thống pháp luật hợp đồng Việt Nam, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Nguồn:
http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=210246(14/06/2021)
2
Điều 502 BLDS 2015
 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền
sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
chế độ sở hữu nhà nước về đất đai
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toản dân về đất đai được
ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ
sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đhờ" hoặc “mua
bán, chuyển nhượng đất đai “ hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì
vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn
được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái
niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác
định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà
Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chi
được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các
chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử
dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp
pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục
đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để
thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà
nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập
một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận
chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất
nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất
đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về
đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất
chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện
theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:
+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước
đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy
phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển
nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản
tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng
đất với thứa đất đó nhưng để đàm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện
tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước
quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.
 + Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.
Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát
từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhin chung, điều kiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp có phần chặt chẽ hơn
so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với
quả trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu
và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu
nhập cả nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, người
nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định
của pháp luật.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đổng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng
đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật
quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có
nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng
(người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trà tiền
cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí
trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Đặc điểm về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo
hình thức chuyển nhượng
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức
chuyển nhượng đất đai khác.
- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền
sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử
dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.3
Mục đích của chuyển đồi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho
sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi
nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông
nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích
việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ
trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai
manh muốn, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa
đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông
nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt.
Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi
vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đưa tiến bộ
khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp.

3
Lưu Thanh Sang(2021), Chuyển đổi quyền sử dụng đất? hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất?
Nguồn: https://luatminhkhue.vn/chuyen-doi-quyen-su-dung-dat-la-gi---khai-niem-ve-chuyen-doi-
quyen-su-dung-dat.aspx(14/06/2021)
Vi vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi
ruộng đất “dồn điền, đổi thửa" theo kinh nghiệm của các địa phương.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng
đất là một hình hức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt
quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy
nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như
trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối là "đổi đất lấy tiền" và
việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên
chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho tượng của quan hệ bên nhận
chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thi trong quan hệ chuyển đối quyền sử
dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất", Trong quan hệ
chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau
để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng
là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó
là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá
trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà
họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử
dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều).
- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
hình thức thể chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền
sử dụng đất của mình đi thế chấp để bào đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. 4 Nghĩa
vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp
đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị
quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này
nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền dụng đất của
minh để bảo đám thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho minh một
khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh,
hoặc thỏn mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điềukiện kinh tế
trước mắt.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng
đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chi mang tính chất
tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp.
Khác với hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không
bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử
dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về
mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của
bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá
khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự
mà hai bên đã thỏa thuận.
Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp
quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có
điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc “chuyển quyền "
4
Nguyễn Quang Tuyến(2002), Thế chấp quyền sử dụng đất, Khoa Luật kinh tế, đại học Luật Hà Nội,
Nguồn: http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?(14/06/2021)
ở đây thực ra là chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thế
chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ "quyền sử dụng đất theo
danh nghĩa pháp lý" đó, còn “quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thế
chấp, và bên nhận thế chấp chi có quyền “định đoạt theo quy định của pháp
luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của
hợp đồng. Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không “rộng rãi" như bên
nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật “hạn chế" rất nhiều, theo quy định hiện
hành, chi có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có
quyền nhận thế chấp.
Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình
thức hợp đồng mua bán tài sản
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng chính của pháp
luật Dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ Dân sự của các bên đều được phát sinh
thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của
bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài
sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử
dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối
tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền
tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thi trong quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thừa đất chuyển nhượng vẫn
thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Với tư cách
là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sàn bằng việc bán
quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chỉ của người
khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chi là người có quyền sử dụng đất nên
khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở
hữu đổi với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước.
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bản
tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể và thường có hiệu lựce thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết),
trừ hợp đổng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải
được lập bằng văn bản, thi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép. ba, về nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như
trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải
thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi
mua bán một số loại tài sản bên mua phải đãăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí
trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng
phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp
thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định
của pháp luật.
1.2 Lượcsử về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo
hình thức chuyển nhượng
1.2.1 Một số nước trên thế giới
Khi nói tới sự ra đời của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất thì
chúng ta không thể không nhắc tới ngành Kinh doanh Bất động sản. Những hồ
sơ đầu tiên nghi nhận về nghề môi giới bất động sản bắt đầu từ Anh Quốc vào
cuối thế kỷ 18. Đây là những giao dịch tài sản là bất động sản có môi giới tham
gia. Tài sản bất động sản thời điểm này thường là trang trại, nông trại, lâu đài.
Đối tượng giao dịch là tầng lớp quý tộc, lãnh chúa và địa chủ. Có thể xem lịch
sử nghề môi giới bất động sản bắt đầu từ Anh Quốc.
Việc giao dịch bất động sản có liên quan đến người môi giới tại Anh
Quốc bắt đầu lan sang Hoa Kỳ vào đầu thế kỷ 19. Hai quốc gia Anh Quốc và
Hoa Kỳ được xem là hai cái nôi hình thành nên nghề môi giới. Vì là hai quốc
gia tư bản lớn mạnh và giàu có bậc nhất thế giới lúc bấy giờ. Đây là nguyên
nhân nghề này phát triển hưng thịnh tại hai quốc gia này.
Các quốc gia thuộc Châu Âu, Châu Úc và Châu Á học hỏi rất nhiều từ
Anh Quốc và Hoa Kỳ trong lĩnh vực bất động sản. Ngày nay bộ đạo đức nghề
nghiệp và tiêu chuẩn hành nghề của Hoa Kỳ được xem là tài liệu tham khảo
của rất nhiều quốc gia khác
Bất động sản là một tài sản lớn của tầng lớp có địa vị trong xã hội. Người
bán và người mua luôn nảy sinh mâu thuẫn về giá bán, điều khoản giao dịch,
thủ tục pháp lý. Để xử lý những bất đối xứng thông tin trong giao dịch cần một
người am hiểu để tư vấn. Người tư vấn này được gọi là nhà môi giới bất động
sản. Bằng kiến thức và kỹ năng chuyên môn nhà môi giới sẽ tư vấn để hai bên
đi đến những thống nhất chung trong một giao dịch
Chính sách về đất đai trong thị trường BĐS về mục đích nhằm tạo lập
khung pháp lý để đất đai chuyển hóa từ tài nguyên thành tài sản và tham gia
vào thị trường quyền sử dụng đất, thị trường BĐS. Khi nghiên cứu chính sách
đất đai trong thị trường BĐS, ngoài các vấn đề về sở hữu đất đai, đăng ký đất
đai cần quan tâm tới các vấn đề về hệ thống địa chính, quy hoạch và quy trình
thu hồi đất đai, đền bù và bồi thường. Quá trình cải cách và hiện đại hệ thống
địa chính của Cộng hòa Séc, Chính  phủ Séc chấp nhận quan điểm số hóa hệ
thống địa chính vào cuối năm 1993. “Theo quan điểm trên, trình tự ưu tiên
được xác định: Hoàn thành việc nối mạng máy tính tại tất cả các văn phòng địa
chính vào năm 1994. Số hóa các hồ sơ chủ sở hữu vào năm 1998. Hoàn thành
dữ liệu về chất lượng đất vào năm 1998. Hoàn thành các thông số xác định vào
năm 1998. Tăng dày các điểm khống chế trắc địa chi tiết. Số hóa các bản đồ địa
chính mới hơn vào năm 2000. Số hóa bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2880 vào năm
2006. Chuyển dần hệ thống địa chính lên mức độ cao hơn về công nghệ thông
tin. Đến nay, mọi người dân đều có quyền truy cập hệ thống, sao chép hoặc
trích thông tin địa chính” (Kim Chung, 2011). Công tác quy hoạch sử dụng đất
tại Singapore, Trung Quốc và Hàn Quốc. Ở Singapore, quy hoạch được xác
định là nội dung đặc biệt quan trọng  trong quản lý đất đai và BĐS. Quy hoạch
được được tiến hành theo từng bước: quy hoạch định hướng; quy hoạch tổng
thể; quy hoạch triển khai thực hiện dự án (chủ đầu tư lập từng dự án cụ thể phù
hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt). Quy hoạch tại Singapore đảm
bảo dân chủ, công khai: mọi người dân, cơ quan chức năng, các doanh nghiệp
được phép tham gia và có được thông tin quy hoạch đầy đủ trên các phương
tiện thông tin truyền thông. Ở Trung Quốc, có 5 cấp sử dụng hệ thống quy
hoạch: Toàn quốc, Tỉnh, Thành phố, Huyện, Hương (thôn, xã). Mục tiêu quy
hoạch sử dụng đất của Trung Quốc là bảo vệ đất canh tác (đến năm 2020 là 1,8
tỷ ha), kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm/lần ở các cấp. Ở Hàn Quốc, công
tác quy hoạch  hiện theo các cấp: quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ đô; cấp huyện,
vùng đô thị cơ bản và được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết; kỳ quy hoạch đối
với  mỗi cấp sẽ có thời gian khác nhau: cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, cấp
vùng đô thị cơ bản là 10 năm, sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho
phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường.5
Trong một giao dịch bất động sản. Hai bên mua và bán không phải lúc
nào cũng rành về thủ tục pháp lý. Việc mỗi bên lo lắng về quyền lợi của mình
và thiếu yếu tố chuyên môn, kinh nghiệm là cơ hội cho người môi giới. Nhà
môi giới với chuyên môn và kinh nghiệm của mình sẽ tư vấn, xử lý những vấn
đề phát sinh để hai bên an tâm giao dịch. Từ đấy cũng kéo theo sự ra đời của
cái gọi là Hợp đồng.
Từ đó, hợp đồng đã trở thành một công cụ pháp lý để xác lập quan hệ
của các chủ thể phát sinh từ các giao dịch dân sự, kinh tế. Hợp đồng có một vai
trò hết sức quan trọng, nó được thể hiện trong hầu hết các quan hệ của các bên
trong nhiều lĩnh vực. Hợp đồng là bản cam kết giữa các bên phải thực hiện
đúng những điều kiện bắt buộc đưa ra để hưởng một lợi ích nào đó. Dù ở lĩnh
vực hay ngành nghề nào, nếu không thực hiện đúng, đủ các điều khoản trong
hợp đồng thì xem như vi phạm hợp đồng và không được hưởng đầy đủ mọi
quyền lợi, đồng thời sẽ phải chịu bồi thường theo thỏa thuận trước đó.
1.2.2 Việt Nam
 Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới
được hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thực tế
việc chuyển dịch đất đai trong đó có mua bán, chuyển nhượng đất đai đã xuất
hiện từ xa xưa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về đất đai.
Ở thời kỳ Hùng Vương, toàn bộ đất đai trong phạm vi công xã đều thuộc
quyền sở hữu của công xã, ruộng đất được công xã phân chia cho các gia đình
sử dụng. Công xã có thể giữ một phần ruộng để cày cấy chung và sản phẩm thu
được được dùng vào cho những chi phí công cộng. Trong thời kỳ này, chế độ
công hữu về đất đai tồn tại một cách bền vững và dường như không có việc
mua bán, chuyển nhượng đất đai.
- Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm 179
TCN - 938 SCN) tồn tại hình thức sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai và sở
hữu tư nhân. Chính quyền đô hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất ở làng
xã và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố. Đối với loại ruộng đất này,
chính quyền đô hộ không cho phép những người sử dụng đất mua bán chuyển
nhượng ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân đã xuất hiện nhưng rất ít. Cho đến nay,
chưa thấy một tư liệu lịch sử nào cho biết có sự mua bán, chuyển nhượng ruộng
đất tư ở thời kỳ này.
- Thời kỳ phong kiến Đại Việt:
5
LWood Gate( Thế kỉ 18), Nguồn: https://jackby.com(15/6/2021)
 + Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do các công
xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất tư của một số chủ trang trại,
quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nước đối với ruộng đất công xã đã bước
đầu được xác lập. Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất như vậy, Nhà nước đưa
ra chính sách thực ấp, lập lại chế độ lạc hầu “ăn ruộng” có từ thời Hùng
Vương. Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hầu như không diễn
ra ở trong giai đoạn này.
+ Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai,
đó là sở hữu nhà nước về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng
xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu tư nhân về ruộng đất. Tuy nhiên, bao trùm lên
tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua. Với tư
cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước, Nhà vua có toàn quyền quản lý, thu
thuế hoặc phong cấp đất đai cho các vương hầu, quý tộc, nhà chùa nhưng
những người được phong không có quyền đem mua bán, trao đổi ruộng đất (chỉ
có quyền chiếm hữu và sử dụng ruộng đất chứ không có quyền định đoạt). Bên
cạnh đó, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chính thức được Nhà nước thừa
nhận và bảo vệ. Trong những đạo chiếu này, Nhà nước đã quy định một cách rõ
nét việc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn biện
pháp bảo đảm. Trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa,
có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng. Pháp luật giai đoạn này rất chú ý
điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng ruộng đất và thực tế đã phân biệt
được việc “bán đứt” (không được đòi chuộc lại) và việc “cầm đợ” (còn gọi là
“bán tạm”, được chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định)
Với sự bảo đảm và thậm chí có thể nói là khuyến khích của Nhà nước trong
việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, đến thế kỷ XIV thì ruộng đất tư hữu đã
phát triển một cách mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất công. Vì vậy, dần
dần chính quyền trung ương đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ
thể để hạn chế sự phát triển ruộng đất tư hữu như ban hành chính sách hạn điền
vào năm 1397. Theo đó, mỗi chủ chỉ có quyền sở hữu không quá 10 mẫu
ruộng. Điều này góp phần thúc đẩy quan hệ chuyển dịch đất đai từ người có
nhiều ruộng sang người có ít ruộng. Tuy nhiên, Nhà nước đã có những biện
pháp sung công ruộng đất của những điền chủ có ruộng đất vượt quá mức hạn
điền trên.
+ Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền được nhà Lê áp
dụng một cách triệt để. Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu được do
việc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc (lộc điền), đồng
thời can thiệp bằng việc ban hành các quy định về chia ruộng đất công ở các
làng xã cho dân cày (quân điền). Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu
của nhà vua, người được cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ
không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền. Chế độ quân điền quy định
cách phân phối và sử dụng ruộng đất ở làng, xã. Về nguyên tắc, mọi người
trong làng xã đều được chia ruộng đất nhưng không phải chia bình quân mà tùy
thuộc vào phẩm hàm, chức tước và thứ bậc xã hội. Đối với ruộng đất được chia
theo phép quân điền cũng không được mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên,
trong giai đoạn này, việc mua bán ruộng đất tư diễn ra khá phổ biến. Nhà nước
đã quy định rõ ràng cả hình thức, cách thức, thủ tục mua bán đất đai, xét xử các
kiện tụng về ruộng đất và mua bán ruộng đất. Chẳng hạn, năm 1466 vua Lê quy
định: “Những văn tự cầm bán ruộng đất từ thời Trần - Hồ đến thời giặc Ngô
đều không được chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận thiên thứ nhất trở đi thì cho
chuộc”, năm 1471 có quy định: “Những người làm văn khế mua bán ruộng đất,
nếu là người có quan chức biết chữ thì viết họ tên ký, người không biết thì
điểm chỉ. Văn khế phải được hương trưởng, quan viên hay quan sắc trên 30
tuổi làm chứng mới được phép thực hiện” Năm 1484, vua Lê ban hành sắc chỉ:
“Phàm làm chúc thư văn khế nhất thiết phải dùng thứ giấy tục lệ hạng trung,
còn hết thảy các giấy tờ khác phải dùng giấy quan hạng trung”. Đến năm 1505,
vua Lê quy định lại một lần nữa: “Chúc thư văn khế phải dùng giấy đại, không
được quen dùng giấy phương như trước,hạn cho một tháng phải theo lệnh mới.
Nếu quan viên và nhân dân làm chúc thư, văn khế mà còn dùng giấy phương
thì cho phép người họ và tộc trưởng tố giác, xét đúng thì xử là vô hiệu lực,
người bán mất phần của mình, người mua mất tiền bỏ ra, chúc thư văn khế đó
đều không dùng” (Đại Việt Sử ký toàn thư). Những quy định của Nhà nước
thời Lê sơ về ruộng đất đã được triều đại nhà Lê kế thừa, đưa vào xây dựng
thành chương Điền sản tại bộ Quốc triều hình luật (còn được gọi là Bộ luật
Hồng Đức). Lúc mới ban hành, chương Điền sản chỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ
sung có tất cả 59 điều. Trong chương này có nhiều quy định về sở hữu, quản lý
sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đai cũng như hình phạt khi vi phạm
những quy định đó. Quốc triều hình luật đã phản ánh rõ nét hai chế độ ruộng
đất trong xã hội phòng kiến. Ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước gọi là ruộng
công, ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân gọi là ruộng tư. Trong Luật này, nhà Lê
đã quy định khá chi tiết, tỉ mỉ về việc mua bán ruộng đất như: “Không được
bán ruộng đất của công cấp cho hay ruộng đất khẩu phần” 6; “Không được bán
ruộng đất hương hỏa”7; “ruộng đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không được
quyền đòi chuộc, trừ trường hợp là ruộng đất hương hỏa”; “Không được bán
ruộng đất không phải của mình”; “Nô tì mà bán trộm ruộng đất của chủ thì phạt
90 trượng, thích vào mặt 6 chữ, lưu đi châu gần, ruộng đất phải trả cho chủ và
trả tiền cho người mua”8; “Bán trộm ruộng đất của người khác thì xử tội biếm,
bán từ 10 mẫu trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả
thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua,
mỗi người một phần nửa; ruộng đất phải trả cho người chủ có. Nếu người biết
mà cứ mua thi xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua” 9; “Con cái không được
bán đất của cha mẹ. Chồng chết, con cái còn nhỏ, vợ không được bán ruộng
đất”10; “Những ruộng đất đã đem cầm cố chưa chuộc lại mà đem bán đứt cho
người khác bị pháp luật nghiêm cấm” 11, “Những người làm chúc thư văn khế
mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì bị phạt 80
trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế không có giá trị. Trường
hợp biết chữ tự viết lấy thì được pháp luật thừa nhận” 12. Bên cạnh đó, tập Quốc
6
Điều 342 Luật Hồng Đức(1470-1497)
7
Điều 400 Luật Hồng Đức(1470-1497)
8
Điều 386 Luật Hồng Đức(1470-1497)
9
Điều 382 Luật Hồng Đức(1470-1497)
10
Điều 378 Luật Hồng Đức(1470-1497)
11
Điều 383 Luật Hồng Đức(1470-1497)
12
Điều 366 Luật Hồng Đức(1470-1497)
triều thư khế của các nhà làm luật triều Lê đã nêu ra mẫu văn khế về mua bán,
cầm cố ruộng đất. Văn khế phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của một
quan viên trong làng xã mới được coi là hợp lệ.
Trong giai đoạn này, pháp luật quy định hai hình thức mua bán ruộng đất,
đó là hình thức đoản mại và hình thức điển mại. Trong đó, hình thức đoản mại
thể hiện đầy đủ tính chất của quan hệ mua bán ruộng đất, các nhà làm luật lúc
bấy giờ gọi hình thức đoản mại là “bán đứt”. Hình thức này được coi là hợp
pháp khi đủ hai điều kiện, đó là ruộng đất đem bán phải là của mình và không
có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia. Điểm đặc trưng của hình
thức đoản mại là người bán không có quyền chuộc lại. Hình thức điển mại về
mặt bản chất, vẫn nằm trong phạm vi của khế ước mua bán, nhưng có dự liệu
cho người bán được chuộc lại đất đai đã bán trong một thời hạn nhất định.
Điểm đặc trưng của khế ước điển mại (bán tạm) là người bán được quyền
chuộc lại ruộng đất nếu như quá hạn được ghi trong văn tự hoặc theo luật định.
Do ruộng đất đối với người nông dân là lẽ sống, là máu thịt nên dù phải bán
ruộng đất để giải quyết nhu cầu bức bách thì họ vẫn muốn có ngày được chuộc
lại, vì vậy, hình thức điển mại là hình thức được ưa chuộng nhất. Pháp luật quy
định chặt chẽ nghĩa vụ của người mua. Người mua có nghĩa vụ trả tiền mua và
họ không được mua ruộng đất đã được điển mại cho người khác mà chưa được
chuộc lại. Nếu họ ngay tình, khế ước sẽ bị tiêu hủy và họ sẽ được trả lại tiền
mua, ngược lại, nếu không ngay tình, tiền mua sẽ bị sung công và cả hai bên
mua, bán đều bị trị tội. Bên cạnh đó, pháp luật quy định không ai có quyền ép
buộc người khác trái với ý muốn của họ, việc mua bán chuyển nhượng đất đai
là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng. Mọi hành vi xâm hại quyền tự do định đoạt
đối với đất đai thuộc sở hữu cá nhân đều bị xử phạt nặng “người nào ức hiếp để
mua ruộng đất của người khác thì bị biếm 24 và cho lấy lại tiền mua” (Điều
355 Quốc triều hình luật).
Như vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai quy định trong
Quốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề cao các hình phạt, chú
trọng biện pháp trừng trị, nhưng các quy định đó đã bảo vệ nghiêm ngặt được
quyền sử dụng ruộng đất và điều chỉnh được mối quan hệ phát sinh trong lĩnh
vực mua bán, chuyển nhượng đất đai. Bộ luật này đã trở thành một công cụ
pháp lý hiệu nghiệm để các triều đại nhà Lê quản lý đất đai nói chung và quản
lý các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai nói riêng trong suốt quá trình
tồn tại hơn 350 năm của mình. Các triều đại phong kiến sau này cũng đã xem
các quy định pháp lý về đất đai, mua bán đất đai trong chương Điền sản của
Quốc triều hình luật như một chuẩn mực để xây dựng hệ thống luật lệ về đất
đai mình. Từ đó cho thấy, Quốc triều hình luật là một di sản quý giá của nước
ta. Việc nghiên cứu những quy định về đất đai trong Quốc triều hình luật là
điều hết sức cần thiết và có ý nghĩa lịch sử rất lớn. Qua đó, chúng ta rút ra được
những bài học kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các quan hệ mua bán, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, xây dựng và hoàn thiện các quy định
của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn
hiện nay.
+ Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3
hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã (công
điền, công thổ) và sở hữu tư nhân. Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã ban
hành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815 được in
thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyển, 396 điều, trong đó
có 14 điều về đất đai. Bộ luật này cho rằng, Nhà vua có quyền quản lý và thu
thuế cũng như can thiệp vào sự định đoạt của các hộ gia đình, cá nhân đang sở
hữu đất đai. Bộ luật đưa ra một số quy định trong việc mua bán đất đai như:
quy định về khế ước đoạn mại, trong đó ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở hữu
của mình thì không được chuộc lại; quy định trình tự và hình thức của việc lập
văn khế mua bán ruộng đất; quy định văn khế đã trao cho người mua nhưng
người mua chưa trả tiền thì quyền sở hữu ruộng đất không được coi là chuyển
dịch cho người mua. Ngoài việc ban hành một số quy định về đất đai trong bộ
luật trên, triều đình nhà Nguyễn còn tổ chức quản lý đất đai một cách chặt chẽ,
sự thành công nhất là triều đình nhà Nguyễn thiết lập một hệ thống địa bạ đồ
sộ, có quy mô toàn quốc và được các nước trên thế giới đánh giá cao. Trong
giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai đều được Nhà
nước quản lý một cách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ. Các quy định của
pháp luật đã bảo hộ được quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại
đều bị trừng trị, nhờ đó góp phần ổn định được các quan hệ mua bán, chuyển
nhượng đất đai diễn ra vốn rất phức tạp ở thời kỳ Lê Mạt trước đó.
Như vậy, trong các triều đại phong kiến Việt Nam, mặc dù quyền sở hữu
tối cao của Nhà nước đối với đất đai luôn ngự trị suốt quá trình lịch sử tồn tại,
nhưng bên cạnh đó vẫn tồn tại quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Quyền tư
hữu đối với đất đai ở Việt Nam là một thứ quyền không hoàn chỉnh, luôn bị chi
phối bởi quyền sở hữu tối cao của Nhà nước. Trong thời kỳ này, việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai trở thành một vấn đề khá phổ biến và được pháp luật
quy định cụ thể, cả về hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách nhiệm pháp lý.
- Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến:
Đến năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên tại Đà Nẵng đầu cho
cuộc xâm lược nước ta. Triều đình nhà Nguyễn đã nhượng bộ cắt 6 tình miền
Đông cho thực dân Pháp. Dần dần, thực dân Pháp xâm chiếm toàn bộ lãnh thổ
nước ta, đất nước chia ra làm 3 kỳ. Thực dân Pháp vừa kể thừa, vừa sửa lại,
làm mới hệ thống địa chính của triều đinh nhà Nguyễn trước đó, đã tiến hành
đo đạc lại bản đồ địa chính, chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng
khoán ở đô thị nhưng vẫn giữ nguyên hệ thống địa bạ ở nông thôn. Hệ thống
địa chính của Pháp đã lập xong ở Bắc bộ, Nam bộ và một phần ở Trung bộ.
Thực dân Pháp để ra chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công nhận
việc mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chủ yếu là bọn Pháp và tay sai nhằm
giúp chúng chiếm hữu ngày cảng nhiều đất đai để làm đồn điền với mục đích
khai thác bóc lột địa tô, sức lao động của nhân dân một cách triệt để.
- Thời kỳ nước ta giành được chính quyền về tay nhân dân: Đến Cách
mạng tháng Tám năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hỏa
ra đời, hầu hết các quy định về ruộng đất trước đây bị bãi bỏ, thay vào đó là
chính sách đất đai hoàn toàn mới mẻ, vì lợi ích của người dân lao động ở nước
ta. Năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và ra chi thị chia
ruộng đất, các đồn điền, các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo. Tuy nhiên,
nước ta lại phải bước vào cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách
của Nhà nước là tận dụng mọi quỹ đất để phát triển nông nghiệp, cứu đói, hỗ
trợ cho cuộc kháng chiến. Vi vậy, pháp luật chưa quy định rõ vấn để mua bán
ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân mà chi quy định không được cầm hoặc bán
công điền, công thổ tại sắc lệnh số 87/SL ngày 5/3/1952.
Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông qua
Luật Cải cách ruộng đất nhằm mục đích thực hiện khẩu hiệu “Người cày có
ruộng". Luật chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng
đất của người nông dân và sở hữu nhà nước. Nhà nước đã “thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân và đế quốc và xóa bỏ chế độ chiếm hữu
ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất do
chính quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất
không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào" (Điều 31
Luật Cài cách ruộng đất). Nhờ đó, người nông dân từ thân phận là người nô lệ,
làm thuê dưới phương thức sản xuất nửa thực dân, nửa phong kiến đã trở thành
người chủ sở hữu đối với tư liệu sản xuất quan trọng nhất của minh, đó là đất
đai, Cùng với việc thiết lập, thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu ruộng đất của
người nông dân, pháp luật thời kỳ này đã cho phép người nông dân được chia
ruộng đất có quyền bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên,
trên thực tế, việc mua bán, cầm cổ ruộng đất trong giai đoạn này diễn ra không
nhiều.
Đến năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ra đời đã quy định ba hình thức sở
hữu về đất đai bao gồm: sở hữu nhà nước; sở hữu tập thế (hợp tác xã) và sở
hữu tư nhân (của người lao động riêng lẻ, nhà tư sản dân tộc). Nhà nước chiêu
theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân. Năm 1960
phong trào hợp tác hóa nông nghiệp phát triển một cách rầm rộ trên quy mô
toàn miền Bắc, thu hút được gần 90% số hộ nông dân vào Hợp tác xã nên sở
hữu tư nhân về đất đai dần dần bị thu hẹp lại để thiết lập và mở rộng, phát triển
hình thức sở hữu tập thể. Các chuyển dịch đất đai trong thời kỷ này chủ yếu là
chuyển từ hình thức so hữu tư nhân về đất đai sang sở hữu tập thế. Cũng trong
giai đoạn này, Nhà nước có chính sách phát triển hinh thức sở hữu nhà nước
đối với đất nông nghiệp thông qua phát triển hệ thống nông trưởng quốc doanh.
Vì vậy, sự chuyển dịch đất đai mang tính tập trung và thống nhất theo chủ
trương khuyến khích các hộ cá thể vào hợp tác xã nông nghiệp hoặc nông
trường quốc doanh chứ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai giữa các hộ gia
đình, cá nhân diễn ra một cách buồn tẻ.
Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến pháp
năm 1980, Hiến pháp 1980 quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,
tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc
sở hữu toàn dân”13. Và “Nhà nước thống nhất quân lý đất đai theo quy hoạch
chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm" 14, những tập
thể cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao
động của mình theo quy định của pháp luật. Chế độ quản lý và sử dụng ruộng
đất thời kỳ ngày mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập
trung. Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội. Mọi thứ,
13
Điều 19 Hiến pháp 1980
14
Điều 20 Hiến pháp 1980
trong đó có đất đai đều được cấp phát. Nhà nước quản lý nền kinh tế theo chi
tiêu kế hoạch. Hiệu quả kinh tế trong sản xuất kinh doanh không phải là vấn đề
được coi trọng. Nhà nước cũng đàm bào chỗ ở cho nhân dân. Đất đai được coi
là một loại phúc lợi xã hội, một thứ của trời cho, tự nhiên mà có không cần
phải mất tiền mua. Kết quả là việc đầu tư cải tạo bổi bổ đất cũng bị sao nhãng,
tỷ lệ đất đai hoang hóa hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều. Việc chuyển
nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỷ này vì vậy hầu như
không xảy ra. Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành
chính. Do vậy có thể nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận. Những sự chuyển
quyền sử dụng đất (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyển
nhượng bất hợp pháp.
Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết đại
hội của thời kỳ đổi mới. Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động
hiệu quả hơn. Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận động
này.
Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua luật đất đai đầu tiên
của nước ta đảnh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chinh quan hệ đất
đai của Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn ban luật quy định cụ the, chỉ tiết về
chế độ quản lý, sử dụng quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhưng, dù
nghị quyết Đại hội lần thứ VI đã định hướng đường lối đổi mới theo cơ chế thị
trường như đã phân tích ở trên, các quy định của luật đất đai 1987 vẫn chưa bắt
nhịp được những định hướng mới. Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa
trên cách nhìn của cơ chế hoạch hóa tập trung. Đất đai được xác định là tài sản
của toàn dân. Người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng các
thành quả đầu tư trên đất, nhưmg lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất
đai. Chi có một điểm mới là thời hạn sử dụng đất được luật ghi nhận là ổn định
lâu dài. Điểm mới này đã góp phần cổ vũ, động viên người nông dân an tâm
hơn đối với đất đai sản xuất nông nghiệp khuyến khích họ đầu tư thâm canh
trên đồng ruộng của minh. Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp
luật thừa nhận đã hạn chế việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những
người có khả năng khai thác hiệu quà sử dụng đất. Điều này cũng đủ làm kim
hãm sự phát triển của các quan hệ chuyển dịch đất đai, làm tác động mạnh mẽ
đến nền sản xuất nông nghiệp của đất nước. Việc chuyển dịch quyền sử dụng
đất chỉ được luật quy định trong ba trường hợp sau: Khi người được giao đất
đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn
còn tiếp trục sử dụng đất đai đó. - Khi hộ nông dän vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sàn xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. - Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp và cá nhân đã thỏa thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sàn
xuất.
Như vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hóa được tinh thần đôi mới
của nghị quyết của Đại hội Đảng với việc áp dụng cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Đất đai vẫn chưa được coi là hàng hóa, vẫn chịu ành
hưởng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp. Mặt khác, ngay
trong văn bản này đã có nhiều điều mẫu thuẫn với nhau. Luật nghiệm cấm việc
chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng lại
“bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợc hợp pháp trên đất được
giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên
đất được giao khi không còn sử dụng đất" 15 và được phép thừa kế, "chuyển
nhượng, bán nhà ở"; “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất
ở có ngôi nhà đó"16. Như vậy, điều luật không cho phép mua, bán, nhương đất
đai nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hinh thức mua bán nhà ở rồi sở
hữu luôn phần đất đó. Cơ chế thị trưởng đã tạo điều kiện cho các quan hệ
chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủ
quan của Nhà nước. Điều này thể hiện sự mẫu thuẫn gay gắt và ngày càng trầm
trọng giữa quy định pháp luật và thực tiền của quan hệ mua bán, chuyển
nhượng đất đai ở giai đoạn này. Trước tình hinh đó, Nhà nước ta đã đánh giá
một cách nghiêm túc, khách quan về việc thực thi luật đất đai sau 5 năm áp
dụng đồng thời đưa ra giải pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc
xây dựng một văn bản mới thay thế cho luật đất đai năm 1987. Luật đất đai thứ
hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chinh quan hệ đất đai phù
hợp với cơ chế mới. Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích
nghi dần với cơ chế thị trườmg, xóa bỏ tỉnh trạng vô chú trong quan hệ sứ dụng
đất. Đặc biệt, luật đất đai mới đã thế hiện đuợc điểm ưu việt của việc điều
chinh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẩng định
quyền sử dụng đất lâu dài và ổn định, luật còn cho phép người sử dụng đất
được định đoạt quyền sử dụng đất của mình để làm sao khai thác tối đa được
giá trị của đất đai. Tại Điều 3 và Điều 73 Luật đất đai 1993 đã quy định các
quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy,
người được giao quyền sử dụng đất tuy không có quyền sở hữu đất đai nhưmg
pháp luật đã cho họ quyền tự “định đoạt" đất đai trong khuôn khổ được pháp
luật quy định trước, hay nói khác đi Nhà nước đã cho phép họ tiến gần tới
quyền sở hữu.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội,
các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã
khiến các quy định được dự liệu trong luật đất đai 1993 có những vấn đề không
còn phù hợp thực tiễn. Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương
sửa đổi một số quy định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn. kgày 02/
12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai sửa đổi bổ sung năm
1993 được Quốc hội khóa X kỷ họp thứ 4 thông qua. Luật này thường được gọi
là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hóa
các quyền năng của tổ chức, hộ gia đỉnh, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác
định rõ các hinh thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất đó.

15
Điều 3 Luật Đất đai 1987
16
Điều 17 Luật Đất đai 1987
 Luật đất đai năm 1993 còn được tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm
2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Các
bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất
trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và thể hiện sự đa dạng
trong áp dụng các hình thức sử dụng đất. Cho phép người sử dụng đất có nhiều
khả năng lựa chọn hơn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Cụ thể các quy
định này, Chính phủ đã ban hành một số nghị định về việc thủ tục chuyển
nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là nghị định
17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 và nghị định 79/2001/ NĐ-CP ngày
01/11/2001 sửa đổi một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP nỏi trên. Các
văn bản này đã góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai đã tạo được sự tăng
trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho
nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai trong thời gian qua cũng
như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy pháp luật của chúng ta có
tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn so với thực tiễn
và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy, việc xây dựng một luật đất đai
mới để thay thế cho Luật đất đai 1993 và các luật đất đai sửa là cần thiết. Buns
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX của ban chấp hành
trung ương Đảng đều khẳng định về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã xác
định rõ: Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý
đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước,
người đầu tư và người sử dụng đất, chủ động vững chắc thị trường bất động sản
(trọng tâm là các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của gia của nhiều thành phần
kinh tế trong đó kinh tế Nhà nước, với tham nước giữ vai trò chủ đạo; không
tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; chống
đầu cơ đất đai, Nhà nước quản lý giám sát các giao dịch chuyển quyền sử dụng
đất có quy định điều kiện chuyển quyền Sử dụng đất đối với những vùng miền
đặc thù có chính sách để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất để sản xuất.
Quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư
kết cấu hạ tầng để ngăn chặn đầu cơ trục lợi.Có quy định phù hợp về xây dựng
quản lý thị trường bất động sản và chính sách tài chính về đất đai.17
Để thể chế hỏa các quan điểm chi đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh
giá 10 năm thi hành Luật đất đai 1993, kế thừa và phát triển những nội dung
hợp lý của pháp luật đất đai hiện hành, Luật đất đai 2003 đã được quốc hội
khóa IX kỷ họp thứ 4 thông qua thay thế Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi đất đai
1998 và 2001. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung Buns hợp lý của
pháp luật đất đai hiện hành nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn.
Bên cạnh việc có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ tục quyền sử dụng đất đai, đơn
giản hóa thủ tục hành chính; giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành. Luật quy
định thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa tham gia vào thị trường
bất động sản, quy định các chính sách tài chính về đất đai và thị trưởng quyền
sử dụng đất...Tuy nhiên, qua gần 09 năm thi hành Luật đất đai 2003 đã bộc lộ
một số hạn chế cần được đánh giá tổng kết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
17
Nguyễn Hoài Nam(2013),Luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất-
Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Đại học luật quốc gia Hà Nội, tr 39.
 Cùng với sự điều chinh của các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, Bộ
luật dân sự 1995 ra đời đã đánh dấu bước phát triển vượt bậc,đồng thời khẳng
định vị trí quan trọng của pháp luật dân sự và đặc biệt là trong nền kinh tế thị
trường khi mà các quan hệ trao đổi lưu thông về việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày càng phức tạp hơn. Điều này càng được chứng minh một cách rõ
ràng hơn bởi các quy định tại những điều luật cụ thể ở chương 3 phần thứ 5 của
Bộ luật dân sự 1995 và tại chương 28 phần thứ 5 Bộ luật dân sự 2005. 18
Như vậy, nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, các
quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự
Việt Nam đến đến nay luôn phát triển không ngừng được hoàn thiện cho phù
hợp hơn với tình hình thực tiễn.
1.3 Ý nghĩa và vai trò của hợp đồng kinh doanh quyền sử
dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
1.3.1 Ý nghĩa của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức
chuyển nhượng

Việc ghi nhận hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức
chuyển nhượng có những ý nghĩa lớn về mặt lý luận và thực tiễn cũng như
khoa học pháp lý.
Ý nghĩa lý luận : Chế định hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ra đời
góp phần tích cực vào việc nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về
đất đai , bởi lẽ đây là hoạt động hết sức phức tạp . Chính vì vậy , việc thừa  
nhận các quan hệ về đất đai như chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất và
một số các hoạt động khác và ban hành các quy định pháp luật để điều chỉnh
chúng là một tất yếu , là việc hết sức cần thiết và có ý nghĩa . Góp phần thúc
đẩy kinh tế của đất nước. Giúp nhà nước dễ kiểm soát về các giao dịch đất đai
trong thị trường bất động sản.
Ý nghĩa thực tiễn: Trong công cuộc Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa ở nước
ta hiện nay thì nhu cầu chuyển dịch các quyền về đất đai là rất lớn , chính bởi
vậy , chế định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã từng bước đáp ứng nhu
cầu bức thiết của người dân , giúp dân phân phối lại QSDĐ , phù hợp với nhu
cầu SDĐ . Từ đó , giúp người SDĐ gắn bó hơn với diện tích đất mà họ được sử
dụng , góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất , kinh doanh với việc pháp luật
cho phép người SDD được chuyển nhượng QSDĐ thi QSDĐ lúc này đã vượt
qua khuôn khổ chật hẹp của quan niệm truyền thống là quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai , để tham gia vào các giao dịch về chuyển nhuong
QSDD. Chế định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng
để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai .
Mặt khác , việc ghi nhận chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất còn chấm dứt tình trạng manh mún , phát tán đất đai , sản xuất tự cấp , tự
túc ; góp phần vào việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất đai một
cách hợp lý , tạo cơ sở cho đất đai đến được với người có năng lực sản xuất , sử
dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.

18
Nguyễn Hoài Nam(2013),Luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất-
Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Đại học luật quốc gia Hà Nội, tr 40.
 HDKDQSDD theo hình thức chuyển nhượng góp phần làm tăng hiệu quả
sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch khá phổ biến
trên thị trường bất động sản. Hình thức giao dịch này đặc biệt có ý nghĩa đối
với những chủ thể không có nhu cầu hoặc không có điều kiện khai thác sử dụng
đất . Khi cho chủ thể khác mua lai quyền sử dụng đất của mình thi đất không
phải để hoang , chủ thể trực tiếp khai thác đất ở đây là bên nhận chuyển
nhượng. Bên chuyển nhượng  vẫn được thụ hưởng lợi ích từ đất thông qua tiền
từ hoạt động chuyển nhượng đất mà bên nhận chuyển nhượng trả cho.
Như vậy , từ quan hệ chuyển nhượng– nhận chuyển nhượng mà quyền sử dụng
đất được luân chuyển từ người không có nhu cầu sang người có nhu cầu sử
dụng đất làm tăng hiệu quả sử dụng đất .
Thứ hai , cho thuê quyền sử dụng đất góp phần làm giảm tỉnh độc quyền sở
hữu đất của Nhà nước , của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai . Cho thuê quyền
sử dụng đất là một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất . Khi người sử dụng
đất không được phép sở hữu đất đai thi đổi lại , họ được sở hữu quyền sử dụng
đất , được giao dịch quyền sử dụng đất . Quyền sở hữu đất đai hay quyền sử
dụng đất thuộc về ai không quan trọng mà quan trọng là quyền năng của các
chủ thể . So với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai , chủ sử hữu đất đai là các chủ
thể tư thi người sử dụng đất trong chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai cũng có
những quyển tương tự , chỉ khác về đối tượng sở hữu . Việc cho phép các chủ
thể sử dụng đất được giao dịch quyền sử dụng đất đã tạo nên thị trưởng quyền
sử dụng đất , cung cấp loại hàng hóa quan trọng để phát triển nền kinh tế thị
trường ở nước ta . Mặt khác , cho thuê quyền sử dụng đất giúp người sử dụng
đất được hưởng thụ lợi ích từ quyền sử dụng đất mà không phải bỏ công sức ra
để khai thác đất , tạo nên sự tương đồng giữa quyền sử dụng đất với các loại tài
sản khác làm cho chế độ sở hữu toàn dân về đất đai không bị “ cô lập " khỏi
nền kinh tế hàng hóa ” .
HDKDQSDD theo hình thức chuyển nhượng làm cho thị trưởng quyền sử
dụng đất nói riêng , thị trường bất động sản nói riêngl trở nên sôi động hơn .
Là một hình thức giao dịch , HDKDQSDD theo hình thức chuyển nhượng sẽ
cung cấp hàng hóa quyền sử dụng đất cho thị trường , đáp ứng nhu cầu ngày
một tăng đối với loại hàng hóa này.

Vai trò hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng 

Hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng  là
cơ sở để các bên thực hiện một cách chính xác nhất quyền và nghĩa vụ của
mình đối với đối tác . Bởi nó là văn bản ghi nhận sự thể hiện ý chí của các bên
khi tham gia vào  giao dịch  chuyển nhượng QSDD . Thông qua hợp đồng , các
bên có thể thể hiện mong muốn của mình một cách rõ ràng nhất để đảm bảo
cho việc thực hiện hợp đồng một cách chuẩn xác nhất . Thực tế cho thấy , các
điều khoản của hợp đồng càng chi tiết , căng thể hiện cụ thể những mong muốn
của các bên bao nhiêu thì khi thực hiện càng ít xảy ra tranh chấp bấy nhiêu19 . 

19
Nguyễn Thị Xuân(2014), Luận văn Thạc sỹ luật học, Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam, Đại học quốc gia Hà Nội, tr45
 Đối vói giao dịch về bất động sản nói chung và giao dịch về kinh doanh
QSDD theo hinh thuc chuyển nhượng nói riêng thì hợp đồng là công cụ pháp lý
ghi nhận một cách đầy đủ và công khai nhất mục đích , yêu cầu , quyền và
nghĩa vụ của các bên . Hợp đồng chính là cơ sở trực tiếp nhất để có thể giải
quyết các tranh chấp khi phát sinh mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng .
Việc giải quyết mâu thuẫn phát sinh tử hợp đồng kinh doanh bất động sản có
thể được các bên tự giải quyết với nhau hoặc thông qua bên thứ ba giải quyết ,
nhưng dù giải quyết theo con đường nào thì hợp đồng vẫn là cơ sở , là căn cứ ,
là chứng cứ đầu tiên để giải quyết tranh chấp .
Hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
càng thể hiện vai trò đặc biệt quan trọng của minh trong các giao dịch về kinh
doanh bất động sản . Bởi lĩnh vực kinh doanh bất động sản là lĩnh vực hứa hẹn
đem lại nhiều lợi ích và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Do sự nhạy cảm mà pháp luật
nước ta quy định tương đối chặt chẽ về hợp đồng kinh doanh bất động sản .
Những quy định này là chuẩn mực pháp lý bắt buộc thi hành đối với các chủ
thể khi muốn thiết lập một hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình
thức chuyển nhượng.
Thông qua hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển
nhượng, Nhà nước sẽ dễ dàng quản lý hơn đối với hoạt động của các chủ thể
trong thị trường bất động sản. Hợp đồng kinh doanh QSDD theo hình thức
chuyển nhượng là cơ sở để Nhà nước kiểm soát tốt hơn các giao dịch về bất
động sản trên thực tế , đồng thời , nó là căn cứ quan trọng để Nhà nước có thể
giải quyết tranh chấp phát sinh khi các bên tranh chấp có yêu cầu.
Nhìn chung , vì vai trò quan trọng của hợp đồng kinh doanh bất động sản
nên pháp luật nước ta quy định tương đối cụ thể về loại hợp đồng này . Thông
qua hợp đồng, Nhà nước ta có thể quản lý dễ dàng hơn các giao dịch về bất
động sản trên thị trường đồng thời có cơ sở rõ ràng hơn để giải quyết các tranh
chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản .
Hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng đã
góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế , đặc biệt là thị trường bất động
sản . Các chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong hoạt
động kinh doanh cũng góp phần tích cực vào việc phân phối tài nguyên đất
đai , góp phần không nhỏ vào việc quản lý sử dụng đất đai hợp lý , tiết kiệm
hiệu quả cao , đảm bảo lợi ích trước mắt và lâu dài , bảo vệ môi trường sinh
thái đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước . Hợp đồng kinh doanh
QSDĐ theo hình thức chuyển nhượng là một chế định quan trọng trong hệ
thống pháp luật về hợp đồng dân sự ở nước ta. Chế định này ra đời không
những đáp ứng được yêu cầu của thực tế khách quan mà còn góp phần hoàn
thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng
Hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng là
căn cứ pháp lý để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để
nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ; căn cứ pháp lý để xác
định người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ đó, sẽ
phát sinh các nghĩa vụ đối với các chủ sở hữu đất về bảo hộ quyền sử dụng đất
khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai cua minh; căn
cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội. giúp cho
các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.
Kết luận chương 1
Nội dung chính của chương mộ đã hệ thống hóa những cơ sở lý luận liên
quan đến hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Qua việc phân tích lược sử về hợp đồng kinh doanh
quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã cho
thấy, kể từ sau ngày thống nhất đất nước, luật đất đai, luật dân sự qua các thời
kỳ đều thống nhất quan điểm và khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý và quyền sử dụng đất
là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, do đó người có quyền sử dụng đất
(được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Trên cơ sở đó đã hình thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Trong chương này cũng đã trình bày các đặc điểm cơ bản của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc so sánh hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng
đấy, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức
thế chấp và so sanh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp
đồng mua bán tài sản. Đồng thời, chương 1 cũng đã đề cập và và làm rõ ý
nghĩa về lý luận và thực tiễn của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
như góp phần thúc đẩy kinh tế của đất nước. Giúp nhà nước dễ kiểm soát về
các giao dịch đất đai trong thị trường bất động sản, góp phần làm tăng hiệu quả
sử dụng đất. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đóng
vai trò vô cùng quan trọng là công cụ pháp lý ghi nhận một cách đầy đủ và
công khai nhất mục đích , yêu cầu , quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng.
Chương 2: Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh
quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
2.1 Chủ thể và điều kiện của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất
theo hình thức chuyển nhượng
2.1.1 Chủ thể của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức
chuyển nhượng
Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc
chuyển quyền sử dụng đẩt từ chủ thể này sang chủ thể khác.Các chủ thể trong
hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển
nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận
chuyển nhượng).
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bên chuyển đổi, bên chuyển
nhượng, bên tặng cho, bên thừa kế, bên góp vốn bằng QSDĐ, bên thế chấp, bên
cho thuê (bên cho thuê lại) QSDĐ (gọi chung là bên tiến hành giao dịch
QSDĐ) và bên nhận chuyển đổi, bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho,
bên nhận thừa kế, bên nhận góp vốn bằng QSDĐ, bên nhận thế chấp, bên thuê
(gọi chung là bên tham gia giao dịch) chỉ có quyền giao dịch và tiến hành giao
dịch khi đáp ứng các điều kiện sau:
Đối với bên tiến hành giao dịch
- Phải là chủ thể sử dụng đất
 Về nguyên tắc, để có quyền giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch, trước
hết, phải là chủ thể SDĐ20 và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác
nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, khi quy định về thời điểm,
điều kiện và tiến hành giao dịch QSDĐ, Luật Đất đai buộc bên tiến hành phải
có giấy chứng nhận QSDĐ21. Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép
người không phải là chủ thể SDĐ được phép tiến hành giao dịch. Những người
không phải là chủ thể SDĐ vẫn có quyền giao dịch bao gồm: người thuê lại đất
của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp,….Người không có QSDĐ tại Việt Nam, nhưng
được tặng cho, để thừa kế QSDĐ có quyền tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ.
Trường hợp này, do bên tiến hành giao dịch không phải là chủ thể SDĐ nên
không được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, các đối tượng này có quyền tiến
hành giao dịch mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp
người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế 22. Trong các
trường hợp vừa nêu, bên tiến hành giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận QSDĐ
mang tên bên tặng cho (đối với trường hợp tặng cho), giấy tờ chứng minh
quyền thừa kế (đối với trường hợp thừa kế). Trong các trường hợp khác, người
không phải là chủ thể SDĐ chỉ có quyền tiến hành giao dịch QSDĐ khi được
chủ sở hữu cho phép.
- Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch
Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thể được phép giao dịch QSDĐ
bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp
công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài. Các chủ thể này có quyền giao dịch khi SDĐ theo
các hình thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, mà không được miễn
tiền SDĐ, trừ trường hợp được miễn tiễn SDĐ để thực hiện dự án kinh doanh
nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được
miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án
kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn
thuê còn lại ít nhất là 5 năm; công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ
mà không được miễn tiền SDĐ; nhận chuyển QSDĐ.
Đối với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì
phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải SDĐ theo hình thức trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp bên cho thuê lại
trả tiền thuê đất hàng năm thì bên thuê lại ngoài điều kiện phải trả tiền thuê một
lần còn phải đáp ứng điều kiện: thuê lại đất trước ngày 01/7/2014 (trước ngày
Luật Đất đai có hiệu lực) và bên cho thuê lại (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong
các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền tặng cho trong các trường
hợp được Nhà nước giao đất; nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê lại QSDĐ của
chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế

20
Điều 5 Luật Đất đai năm 2013
21
Khoản 1 Điều 168 và Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013
22
Điểm e Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2103
xuất, khu công nghệ cao. Đối với giao dịch chuyển đổi QSDĐ, chỉ có hộ gia
đình, cá nhân trong nước mới có quyền này. Giao dịch thừa kế, đương nhiên,
chỉ có cá nhân (cá nhân trong nước, cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài) mới có quyền để thừa kế QSDĐ. Giao dịch chuyển đổi chỉ áp dụng cho
chủ thể SDĐ là hộ gia đình, cá nhân trong nước SDĐ theo, trừ trường hợp các
đối tượng này SDĐ theo hình thức thuê đất của Nhà nước.
Bằng phương pháp loại trừ, có thể nhận thấy, các chủ thể SDĐ không có
quyền giao dịch QSDĐ là các chủ thể SDĐ theo các hình thức: thuê đất trả tiền
hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít
hơn 5 năm; giao đất không thu tiền SDĐ; công nhận QSDĐ như giao đất không
thu tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước23; giao đất có thu tiền SDĐ
mà được miễn tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước và chủ đầu tư dự
án kinh doanh nhà ở. Đối với giao dịch tặng cho, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền tặng khi
QSDĐ được hình thành do thuê đất của Nhà nước, ngay cả khi đã trả tiền thuê
đất một lần và không được miễn tiền thuê đất. Riêng đối với doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh không có quyền tặng
cho ngay cả khi QSDĐ có được do Nhà nước giao đất có thu tiền và không
được miễn tiền SDĐ24.
- Không bị hạn chế quyền định đoạt
Để tiến hành giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng
các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt. Quyền định
đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật
quy định hoặc (và) do thỏa thuận. Theo quy định tại diểm c khoản 1 Điều 188,
Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt
bao gồm: các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án 25; hộ gia đình,
cá nhân SDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ26; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số
SDĐ do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước 27; bên tiến
hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng28.
Ngoài trường hợp này, tuy Luật Đất đai không đề cập đến, nhưng thực tiễn
xét xử cho thấy, chủ thể SDĐ còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quy định
chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể: trong
trường hợp QSDĐ bị thế chấp, mà không có thỏa thuận về việc chuyển quyền
hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp
QSDĐ29.
Bên tham gia giao dịch
- Phải là người được phép tham gia giao dịch

23
khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013
24
Khoản 4 Điều 174 và khoản 4 Điều 179 Luật Đất đai 2013
25
 Điểm c Khoản 1 Điều 188 luật Đất đai 2013
26
Khoản 1, 2 Điều 192 Luật Đất đai 2013
27
Khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013
28
Điều 194 Luật Đất đai năm 2013
29
Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015
 Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai, người được phép tham gia vào
giao dịch bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài. Tuy nhiên, trong các chủ thể này, chỉ có hộ gia đình, cá nhân trong
nước có quyền tham gia vào giao dịch nhận chuyển đổi QSDĐ, nhưng không
có quyền nhận góp vốn. Cộng đồng dân cư chỉ có quyền tham gia vào giao dịch
tặng cho và thừa kế QSDĐ. Quyền nhận thế chấp QSDĐ chỉ áp dụng cho tổ
chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước. Quyền nhận tặng cho
không áp dụng cho tổ chức kinh tế. Quyền nhận tặng cho, quyền nhận thừa kế
và quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ không áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu
công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch
Luật Đất đai quy định một số hạn chế đối với người có quyền tham gia vào
giao dịch. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ có quyền tham gia vào
giao dịch chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp và đất phải nằm trong cùng xã,
phường, thị trấn. Hộ gia đình, cá nhân trong nước không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, tổ chức kinh tế không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng, tổ chức kinh tế không có quyền nhận tặng cho, nhận
chuyển nhượng QSDĐ trong các khu vực này. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài chỉ có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở gắn liền với
nhà ở, trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở. Đối với các loại
đất khác thì chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức kinh tế
không phải là tổ chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ có quyền nhận thế chấp
QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong nước khác. Người không đủ điều kiện
nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có quyền giao dịch QSDĐ
trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các
giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô,
bán nền.
Ngoài các điều kiện nêu trên, mặc dù cũng không được Luật Đất đai đề cập
đến, nhưng bên tiến hành và bên tham gia giao dịch đương nhiên phải đáp ứng
các điều kiện về năng lực của chủ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự.
2.1.2 Điều kiện của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình
thức chuyển nhượng
Điều kiện chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất "30. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trưởng phát hành và cấp cho

30
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng
vì thiếu nó thi sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền
sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử
dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xày ra
tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các
phương diện như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng
của Nhà nước cho người sử dụng đất31
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền quan
trọng của người sử dụng đất32
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng
đất đuợc thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật33
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng
đất được nhà nước bối thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu
hồi đất34
+Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất là cơ sở pháp lý để khi có
tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết35
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất,
cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản
chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả
tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp
cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứmg đầu
các tổ chức nói trên.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Những thửa đất đang bị kế biên để đàm bảo thi hành án thi không
đưoc chuyến nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bào vệ quyền và
lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số
trường hợp cụ thể
- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để chuyển nhượng hoặc cho thuê:
Theo quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP được sửa
đổi, bổ sung theo khoan 8 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP điều kiện
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
31
Khoản 2 Điều 26 Luật Đất đai 2013.
32
Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai 2013.
33
Khoản 2 Điều 166 Luật Đất đai 2013.
34
Điều 86 Luật Đất đai 2013.
35
Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
 Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố,
thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành
phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưra xây dựng nhà ở. Chủ đầu
tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với
diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự
án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được
xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự
án đó.
Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định tại
điểm a khoản này, trường hợp có dự xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân
thi chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt
thi mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân".
Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực
hiện dự án thi Nhà nước thu hôi đất; phân còn lại của tiền sử dụng đất,
tiên thuê đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hổi
đất được giải quyết theo quy định tại Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-
CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện:
Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất điều kiện.
Luật đất đai năm 2013 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân đã được
Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử
dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần
thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được
miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản1
Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phù hưởng dẫn thi
hành Luật đất đai).
Ngoài trưởng hợp trên còn hai trường hợp nữa Nhà nước cũng quy
định chi được chuyển nhượng với các điều kiện chặt chẽ: Hộ gia đình
đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hổi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển
ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở,
đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản cho hộ gia đình, cả nhân sinh sống trong phân khu đó; hộ gia
đìinh, cá nhân đurọc Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực phòng hộ thì chi được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực phòng hộ đó (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).
- Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 100, Nghị định 181/2004/NÐ-CP quy định điều kiện nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu
tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân là phải phủ hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, đưoc ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác
định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng
đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo
quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng quyết
định xét duyệt dự mà án hoặc trong quyết định cho phép chuyễn mục đích
sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất
là năm mươi năm kế từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(theo Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật đất đai).
Những trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất:
-Tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ
gia đĩnh, cá nhân, trừ trường hợp dưoc chuyển mục đích sử dụng đất theo
quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lủa nước
- Hộ gia đình, cả nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

2.2 Nguyên tắc thiết lập và hình thức của hợp đồng kinh doanh
quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
2.2.1 Nguyên tắc thiết lập hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo
hình thức chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật
phức tạp chứa đựng trong đó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thầm quyền cho phép chuyền nhượng quyền
sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý. Các quy định này nằm
rài rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các
nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà
nước và các bênc chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Nguyên tắc thứ nhất “Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử
dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền
chuyển quyền sử dụng đất”. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất
phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử
dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên
chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng của mình xuất phát từ việc họ
không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu
được bằng tiền, bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền để trả
cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển
nhượng. Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng
họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng
đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình. Sự thống nhất ý
chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chi khi giải quyết thỏa đáng lợi
ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra một cách lành mạnh.
- Nguyên tắc thứ hai là việc chuyển nhượng quyền sứ dụng đất phải phù
hợp với quy định của pháp luật. “Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có
quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng
phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
- Nguyên tắc thứ ba “Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng
đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm
chuyển quyền sử dụng đất”. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được trong Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo
quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của
Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống
nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch
định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất làm căn cứ giao đất, cho thuê
đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa
quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kể hoạch sử dụng đất, do đỏ mục đích
sử dụng đất đã được Nhà nước xác định khác, khi giao đất, cho thuê đất hay
hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và
người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chi được sử
dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên
nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thừa đất chuyển
nhượng, đó là phải sử dụng dúng muc đích, thời hạn sử dụng đất tại địa phương
trong thời gian chuyển nhượng.
2.2.2 Hình thức của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình
thức chuyển nhượng
Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình
thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2015, pháp luật về đất đai và quy
định khác của pháp luật có liên quan.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công
chứng nơi có bất động sản hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã,
phường, thị trấn, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của
Luật kinh doanh bất động sản hiện hành.

Đối với các doanh nghiệp bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức
hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ cần lập bằng văn bản không bắt buộc
phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại
Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường hoặc các bên thỏa thuân công chứng hoặc
chứng thực theo yêu cầu của các bên đối với các loại hợp đồng cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn
liền với đất.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng bao gồm
Phòng công chứng và Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo
quy định của Luật công chứng năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật
khác có liên quan hoặc việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã là
cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương do hội đồng nhân dân cấp xã bầu là
cơ quan chấp hành của hội đồng nhân dân xã.36

 Khi các bên thực hiện ký kết các hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người
có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp
luật về dân sự ký tên.

Đối với các tài sản thuộc tài sản chung thì việc thực hiện ký kết hợp đồng,
văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải
được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo
quy định của pháp luật về dân sự là phải công chứng tại các tổ chức hành nghề
công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân, trừ trường hợp các chủ sở
hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư theo quy định của
pháp luật.
36
Điều 167 Luật đất đai năm 2013
 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập
nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình
phải được tất cả các thành viên có đù năng lực hành vi dân sự trong hộ
gia đinh đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bàn uỷ quyền theo quy định
của pháp luật về dân sự.

Hợp đồng chuyển nhuợng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng
chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong
nhóm thống nhất và ký tên hoặc văn quyền theo quy định của pháp luật
về dân sự. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn
bản và thực hiện thông qua hợp đồng. Phải làm thủ tục và nộp tại văn phòng
đãng kí quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình để giảm bớt khó khăn trong
việc đi lại cho những cá nhân sử dụng đất ở nông thôn, pháp luật tạo điều kiện
cho họ nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng
đăng kí quyền sử dụng đất.37
Riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh
bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên
mà không bạt buộc.38

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng kinh doanh quyền
sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong hợp đồng kinh
doanh quyền sử dụng đất
Trong quan hệ hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức
chuyển nhượng, mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khai
thác lợi ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai mang lại.
Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi
chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định
nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này thể hiện sự ràng
buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy
định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng
đất nằm trong một khuôn khổ nhất định. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện
hành chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Song,
do quyền sử dụng đất được xem như là một quyền tài sản và được tham gia vào
giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên
sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự.
* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014,
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau:
1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền
theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
37
Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
38
Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013
 2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo
đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt
hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của
người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển
nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy
định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời
có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi
bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như
đã cam kết trong hợp đồng.
Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch hợp đồng
chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và
quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa
hai loại quyền này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý
nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng
đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử
dụng đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các
khía cạnh sau:
Một là, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các
quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai;
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 2 quy định:
“Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân
chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải
thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.”
Đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
sử dụng thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất không phải là đất thuê sang thuê đất được quyền chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất.
Đối với tổ chức trong nước, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền
sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Còn tổ chức kinh tế sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thì được
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác
sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; tặng cho
quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng
dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng
cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt
Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế,
khu công nghệ cao thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất
thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt
Nam cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế có quyền chuyển nhượng, bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của
pháp luật.
* Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014,
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu
trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ
diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
 3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và
giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển
nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp
luật.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự về kinh doanh bất động sản đã
quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Để có cơ sở bảo vệ lợi
ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển
nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình
trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, người chuyển nhượng còn
phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận
chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển
nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời
tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này
để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba.
* Nhận xét:
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối
với đất đai. Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình không phải là
sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn
được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình.
Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng từ đó đến nay các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng
đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang
sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng này cũng là một trong
những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết
tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở Việt Nam
trong những năm đầu của thập niên 1980 và còn kéo dài đến nay. Quyền
chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất
không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền
lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của
pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho người khác. Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng
đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, bên có quyền sử dụng đất
(bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
bên được chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng).

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng
kinh doanh quyền sử dụng đất
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về
quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích,
đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại
do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên
chuyển nhượng.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí,
đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ
giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm
dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết
lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy,
pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn
bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước
để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo
quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho
phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử
dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp
luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử
dụng đất.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
 Theo quy định tại Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời
hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp
luật.
5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng
phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa
vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba
về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên
chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử
dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô
hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển
nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ
của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển
nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật
được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách
nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính
để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.
Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển
đổi quyền sử dụng đất… thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không
được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi
như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của
nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.
Như vậy, có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ,
nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của
bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự “chuyển
dịch quyền” có sự chuyển dịch nghĩa vụ của người sử dụng đất và phát sinh
nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể
tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà
Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn
chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ
được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật
về đất đai.
Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không
có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các
bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp
các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt
quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thậm chí các bên chuyển nhượng còn "mua bán" trao tay
không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế thu nhập, lệ phí trước
bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng
cho người khác dưới hình thức “mua bán” trao tay. Điều này dẫn đến tình trạng
Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế,
đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển
nhượng phải thực hiện nghĩa vụ.
* Nhận xét:
Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển
nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí
địa chính theo quy định của pháp luật.
Chương 3:
3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng
đất theo hình thức chuyển nhượng
Về khảo sát tình hình áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền
sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, người viết đã lấy dữ liệu từ các
nhân viên văn phòng công chứng chủ yếu tại TP.HCM (và một số tỉnh khác
thuộc miền Đông Nam Bộ) về thực trạng này.
3.1.1 Thực trạng áp dụng pháp luật về chủ thể và điều kiện của hợp đồng
kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
 Về thực trạng đối với chủ thể và điều kiện của hợp đồng, có một số vấn
đề như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của quyền sử dụng đất". Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử
dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ
pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là
vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các
phương diện như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của
Nhà nước cho người sử dụng đất (khoản 2, Điều 26 Luật đất đai năm 2013);
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền quan
trọng của người sử dụng đất (khoản 1, Điều 166 Luật đất đai năm 2013);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất
được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều
166 Luật đất đai năm 2013);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất
được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
(khoản 1&2, Điều 75 Luật đất đai năm 2013);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh
chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại
khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho
từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ
chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc
cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên.
Dưới đây, chúng tôi xin phân tích kỹ hơn thực trạng về điều kiện Có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 Ví dụ: Hộ gia đình bà C có một thửa đất rộng 45 m2. Tuy không có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng gia đình bà có giấy tờ thanh lý, hóa giá
nhà gắn liền với đất ở. Với loại giấy tờ kể trên, gia đình bà C có quyền chuyển
nhượng thửa đất 45 m2 không?
Từ tình huống này phát sinh một vấn đề cần làm rõ là: Có phải nhất thiết
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật
đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai
2013 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô
thị theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mới được
thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Trong thời gian chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong phạm vi cả nước người đang sử dụng đất chỉ cần có một trong
các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật đất đai năm
2013 là đã được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật
đất đai năm 2013 quy định các loại giấy tờ gì? Tại các khoản nói trên của Điều
100 Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận các loại giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước.
Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể
trên (quy định tại khoản 1 Điều 100) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,
kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có
liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được coi là có
giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được
tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành.
Ví dụ: Gia đình ông D đang sinh sống trên một thửa đất 65 m2 từ tháng
10/1990 đến nay. Do nhiều lý do khác nhau cho đến thời điểm hiện nay gia
đình ông D vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy,
gia đình ông D không có bất cứ một loại giấy tờ nào về quyền sử dụng thửa đất
65 m2. Hỏi: trong trường hợp này gia đình ông M có được chuyển nhượng diện
tích đất đang sử dụng không?
Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, trong
trường hợp này trước mắt gia đình ông D không đủ điều kiện để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp vì không có bất kỳ một loại giấy
tờ nào cả. Tuy nhiên, gia đình ông D hoàn toàn có quyền đi đăng ký để làm thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai
năm 2013 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy
định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai,
nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp,
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình ông
M hoàn toàn có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất
không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp
về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải
quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
 Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được
chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng
đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại
Điều 126 Luật đất đai 2013 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất
trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm
mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài.
Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở
sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu
tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin
giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu
tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-
xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là
không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc
của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín
năm.
- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
Theo quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật đất đai điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
như sau:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức bán nền mà chưa
xây dựng nhà ở.
 Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện
dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết
theo quy định tại Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật đất đai.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện.
Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng
đất điều kiện.
Ví dụ: Năm 1994 hộ gia đình ông K ở xã C, huyện M, tỉnh ĐL đã được
giao 3ha đất nông nghiệp để sản xuất. Tháng 6/2002 gia đình ông M đã bán 3
ha dất cho người khác. Ngày 20/3/2005 gia đình ông K được giao 2 ha đất nông
nghiệp để canh tác. Tháng 7/2006 gia đình ông K lại đi làm thủ tục chuyển
nhượng 2 ha đất mới được giao. ủy ban nhân dân xã C và Phòng Tài nguyên-
Môi trường huyện Mai đã không chấp nhận cho ông K được chuyển nhượng 2
ha đất. Hỏi việc không chấp nhận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có
đúng không?
Việc không chấp nhận cho ông K chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
UBND huyện M là đúng vì Luật đất đai năm 2003 có quy định: Hộ gia đình, cá
nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu
tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ
hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử
dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn
mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 Điều 104 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).
Ngoài trường hợp trên còn hai trường hợp nữa Nhà nước cũng quy định
chỉ được chuyển nhượng với các điều kiện chặt chẽ: Hộ gia đình đang sinh
sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì
chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân
sinh sống trong phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở,
đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực phòng hộ đó (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).
• Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân là
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt, được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc
xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị
định nói trên; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 và quy định của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng quyết định xét duyệt dự
án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định
thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là năm mươi năm kể từ ngày
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.
• Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo
Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật đất đai).
Những trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất;
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt;
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Các ví dụ trên đều được thu thập từ dữ liệu của các văn phòng công
chứng tại TP.HCM, và riêng về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhân viên các văn phòng cho biết từ năm 2019–
2020, đã có 79 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm và không
đảm bảo về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó gần như là vi
phạm một trong những điều đã nêu trên hoặc nhiều hơn. Nó cho thấy thực trạng
là người dân hiện nay vẫn chưa nắm rõ quy định pháp luật về chủ thể và điều
kiện để giao kết hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển
nhượng, và các văn phòng công chứng phải đóng vai trò tư vấn cho khách hàng
rất nhiều.
3.1.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về nguyên tắc thiết lập và hình thức của
hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
Hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
là một chế định pháp luật phức tạp chứa đựng trong nó các nguyên tắc, điều
kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm
pháp lý. Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật
khác nhau.
Khi kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, các
bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt
cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển
nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình
thức chuyển nhượng như sau:
- Nguyên tắc thứ nhất là việc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình
thức chuyển nhượng phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi
ích chính đáng của người sử dụng đất.
Trong quan hệ hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức
chuyển nhượng, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng của mình
xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện sử dụng để
hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra
một khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị quyền sử dụng
đất từ bên chuyển nhượng. Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục
đích riêng nhưng họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi
quyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình. Sự
thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết
thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành mạnh.
- Nguyên tắc thứ hai là việc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình
thức chuyển nhượng phải phù hợp với quy định của pháp luật.
Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội
dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại Chương XVI Mục 7 của Bộ luật
dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng
không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác.
- Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy
định.
 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết
định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp
luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc
quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm,
Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử
dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay
nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử
dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng
đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất
hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng
đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được
sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất,
bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất
chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù
hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển
nhượng.
Việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp
đồng giữa các chủ thể, trên thực tế hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất
theo hình thức chuyển nhượng cũng không nằm ngoài các quy định chung ấy.
Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo đảm được các điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân sự 2015) thì sẽ dẫn
đến hợp đồng bị vô hiệu.
Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp
đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị
nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xảy ra. Lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa
là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xảy ra. Trường hợp hợp đồng được giao
kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng
thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho
người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp
đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm
bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng không có
thiệt hại xảy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên
tham gia. Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối là do nguyên nhân bị lừa dối.
Theo số liệu thực tế tại các văn phòng công chứng trên địa bàn TP.HCM
và tỉnh Long An, trong những năm qua, từ năm 2019–2020, toàn thành phố có
những thống kê như sau về vi phạm nguyên tắc trong giao kết hợp đồng kinh
doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng: về vi phạm điều cấm
của luật, trái đạo đức xã hội thì không nhiều, chiếm chỉ có 2% số hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đưa tới các phòng công chứng; do giả
tạo thì chiếm nhiều hơn, vì đó là lừa dối, chiếm 16% số hợp đồng; do người
chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong
nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập,
thực hiện cũng chiếm rất ít, chỉ chiếm 3% số hợp đồng; do bị lừa dối, đe dọa,
cưỡng ép thì hầu như không có; do bị nhầm lẫn thì chiếm 17.5% số hợp đồng;
do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì khá
hiếm hoi, chỉ có 0.7%; do không tuân thủ quy định về hình thức thì chỉ có 8%.
Ví dụ như có trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không
ký trước mặt người chứng thực nên vô hiệu, là thuộc trường hợp về nhầm lẫn
và không tuân thủ quy định về hình thức, theo bản án số 133/2019/DS-PT ngày
9-5-2019 do Tòa án nhân dân tỉnh Long An giải quyết. Nguyên đơn là những
người thuộc hàng thừa kế của cụ Phạm Thị Anh (đã chết), bị đơn là bà Hồ Thị
Lệ và ông Bạch Văn Tư (ông T đã chết nên có liên quan đến hàng thừa kế của
ông). Nội dung vụ án là bà Phạm Thị Anh là người được cấp quyền sử dụng
các thửa số 631 và 632, tờ bản đồ số 3 và thửa số 17 tờ bản đồ số 4-20, đất tọa
lạc tại xã An Vĩnh Ng. Trong quá trình sử dụng đất, bà có cho phép ông Bạch
Văn Tư được canh tác trên một phần thửa 631 và hứa sẽ tặng cho ông Tư
quyền sử dụng đối với 6.000m2 đất đó. Khi bà An đến Ủy ban nhân dân xã An
Vĩnh Ng để làm thủ tục lập di chúc, định đoạt phần tài sản là quyền sử dụng
các thửa đất nói trên thì Ủy ban nhân dân xã cho biết ông Tư và bà Lệ đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với cả ba thửa đất nói trên, thông qua
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà và vợ chồng ông Tư,
bà Lệ. Bà Anh không ký và cũng không điểm chỉ vào hợp đồng tặng cho nói
trên, toàn bộ hồ sơ là do ông Tư, bà Lệ đã giả mạo. Do đó, bà Anh khởi kiện
yêu cầu Tòa án buộc ông Tư và bà Lệ trả lại phần đất đã chiếm dụng.
Những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của cụ Anh yêu cầu hủy
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 124 ngày 27/4/2007 và số 302 ngày
30/8/2007 được Ủy ban nhân dân xã An Vĩnh Ng chứng thực, cho rằng: chữ ký
của cụ Thu là giả mạo và không phải do cụ Anh lăn tay. Nhưng theo kết luận
giám định của Phòng Kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Long An thì không đủ cơ
sở để kết luận chữ ký trong các hợp đồng tặng cho không phải là chữ ký của cụ
Thu và dấu vân tay cũng không thể xác định có phải hay không phải của cụ
Anh. Do đó không thể căn cứ vào kết quả này để xác định cụ Thu và cụ Anh có
tự nguyện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông Tư và bà Lệ hay
không.
Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 75 của Chính phủ hướng dẫn về công
chứng chứng thực năm 2005 như sau: Chứng thực là việc Ủy ban nhân dân cấp
huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá
nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của họ theo
quy định của Nghị định này. Khoản 1 Điều 11 của Nghị định 75 cũng quy định:
Việc ký, điểm chỉ của người yêu cầu công chứng, chứng thực phải được thực
hiện trước mặt người thực hiện công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác. Đối chiếu với các quy định trên, hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất giữa cụ Thu, cụ Anh cho ông Tư, bà Lệ không tuân thủ quy
định của Chính phủ về trình tự, thủ tục công chứng, chứng thực. Do đó, phía
Tòa xét xử chỉ chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của những người kế
thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn, và chấp nhận một phần yêu
cầu phản tố của bị đơn. Bản hợp đồng vi phạm nguyên tắc và trình tự thủ tục
giao kết bị hủy bỏ.
3.1.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
Về thực trạng áp dụng pháp luật đối với quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng,
qua số liệu thống kê từ các văn phòng công chứng trên địa bàn TP.HCM năm
2019 – 2020 cho thấy kết quả, trong tổng số 401 hợp đồng kinh doanh quyền
sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng được thu thập từ công ty có ghi
quyền và nghĩa vụ của các bên, những nguyên tắc trong luật định được áp dụng
đối với quyền và nghĩa vụ của các hợp đồng đó như sau:
Bảng 3.1. Thống kê các quy định tại Điều 38 LKDBDS 2014 được áp dụng vào
hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tại
TP.HCM năm 2019–2020
Các quy 1 nguyên 2 nguyên 3 nguyên 4 nguyên 5 nguyên
định tại tắc tắc tắc tắc tắc
Điều 38
LKDBDS
2014
Áp dụng 9 28 56 231 77
hợp đồng
Tỷ lệ (%) 2.2 7.0 13.9 57.6 19.3
Tổng: 401 (100%)
(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Điều 38 LKDBDS năm 2014 có 5 khoản quy định về quyền của bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng được áp
dụng 4 điều khoản trong Điều 38 là cao nhất (chiếm 57,6%), tiếp theo là áp
dụng đủ 5 điều khoản trong Điều 38 chiếm 19,3%, áp dụng 1 nguyên tắc là
thấp nhất (2.2%). Điều đó cho thấy quyền lợi của bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được chú trọng và theo sát với luật định hơn khi giao kết hợp đồng
hiện nay.
Bảng 3.2. Thống kê các quy định tại Điều 39 LKDBDS 2014 được áp dụng vào
hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tại
TP.HCM năm 2019–2020
Các quy 1 nguyên 2 nguyên 3 nguyên 4 nguyên 5 nguyên 6 nguyên
định tại tắc tắc tắc tắc tắc tắc
Điều 39
LKDBDS
2014
Áp dụng 15 112 105 55 21 93
hợp đồng
Tỷ lệ (%) 3.7 27.9 26.2 13.7 5.2 23.3
Tổng: 401 (100%)
(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Điều 39 LKDBDS năm 2014 có 6 khoản quy định về nghĩa vụ của bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng được áp
dụng 2 điều khoản trong Điều 39 là cao nhất (chiếm 27,9%), tiếp theo là áp
dụng 3 điều khoản trong Điều 39 chiếm 26,2%, áp dụng đủ 6 nguyên tắc chiếm
23,3%, thấp nhất là áp dụng 1 nguyên tắc chiếm 3,7%. Điều đó cho thấy bên
chuyển nhượng trong hợp đồng dường như có vẻ nghiêng về áp dụng quyền lợi
với quy định pháp luật hơn là nghĩa vụ, việc áp dụng nghĩa vụ theo các 2, 3 và
6 nguyên tắc không chênh lệch bao nhiêu.
Bảng 3.3. Thống kê các quy định tại Điều 39 LKDBDS 2014 được áp dụng vào
hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tại
TP.HCM năm 2019–2020
Các quy 1 nguyên 2 nguyên 3 nguyên 4 nguyên 5 nguyên 6 nguyên
định tại tắc tắc tắc tắc tắc tắc
Điều 40
LKDBDS
2014
Áp dụng 13 67 38 83 137 63
hợp đồng
Tỷ lệ (%) 3.2 16.7 9.5 20.7 34.1 15.7
Tổng: 401 (100%)
(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Điều 40 LKDBDS năm 2014 có 6 khoản quy định về quyền của bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng
được áp dụng 5 điều khoản trong Điều 39 là cao nhất (chiếm 34,1%), tiếp theo
là áp dụng 4 điều khoản trong Điều 40 chiếm 20,7%, áp dụng đủ 6 nguyên tắc
chiếm 15,7%, thấp nhất là áp dụng 1 nguyên tắc chiếm 3,2%. Điều đó cho thấy
quyền của bên nhận chuyển nhượng cũng được bảo đảm áp dụng theo pháp
luật, 6 nguyên tắc của Điều 40 cũng dần dần được chú ý quy định đầy đủ, trong
đó có khoản 6 “Các quyền khác trong hợp đồng” nghĩa là các quy định về
quyền của bên nhận chuyển nhượng được gia tăng hơn.
Bảng 3.4. Thống kê các quy định tại Điều 41 LKDBDS 2014 được áp dụng vào
hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tại
TP.HCM năm 2019–2020
Các quy 1 nguyên 2 nguyên 3 nguyên 4 nguyên 5 nguyên
định tại tắc tắc tắc tắc tắc
Điều 41
LKDBDS
2014
Áp dụng 36 53 47 81 184
hợp đồng
Tỷ lệ (%) 9.0 13.2 11.7 20.2 26.6
Tổng: 401 (100%)
(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Điều 41 LKDBDS năm 2014 có 5 khoản quy định về quyền của bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng được áp
dụng đủ 5 điều khoản trong Điều 41 là cao nhất (chiếm 26,6%), tiếp theo là áp
dụng 4 điều khoản trong Điều 41 chiếm 20,2%, áp dụng 1 nguyên tắc là thấp
nhất (9,0%). Điều đó cho thấy nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trong hợp
đồng dần dần được chú ý quy định đầy đủ, trong đó có khoản 5 “Các nghĩa vụ
khác trong hợp đồng” nghĩa là các quy định về quyền của bên nhận chuyển
nhượng được gia tăng hơn.
Ví dụ về một mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Tại địa chỉ: Số 566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gò Vấp, TP.HCM
Hôm nay, ngày 19 tháng 03 năm 2019, tại Văn phòng công chứng
phường 5 quận Gò Vấp, chúng tôi gồm có:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A):
 Ông P.V.T, sinh năm: X, CMND số: X do Công an TP.HCM cấp
ngày ................. và vợ là bà Y, sinh năm: X, CMND số: X do Công an TPHCM
cấp ngày ................. Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số
………………..
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên B):
Ông N.T.D, sinh năm: ............., CMND số: ............. do Công
an ............... cấp ngày ................. và vợ là bà ........................., sinh
năm: ............, CMND số: ...... do Công an ……………. cấp ngày .................
Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số ……………….
Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất, với những
điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:
ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG
1.1. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ: Số
566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gò Vấp, TP.HCM thuộc quyền sở hữu và sử
dụng hợp pháp của Bên A theo "Giấy chứng nhận ....................." số: .............,
số vào sổ cấp GCNQSD đất/hồ sơ gốc số: .......... do UBND ................ cấp ngày
......................

1.2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý chuyển nhượng cho Bên B diện
tích quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận nói
trên với các đặc điểm sau:
a/ Nhà ở:
- Địa chỉ: Số 566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gò Vấp, TP.HCM
- Tổng diện tích sử dụng: ...................m2 (................................. mét
vuông)
- Diện tích xây dựng: ...................... m2 (................................... mét
vuông)
- Kết cấu nhà: ..................................
- Số tầng: .......................
b/ Đất ở:
- Thửa đất số: ...........................
- Tờ bản đồ số: ........................
 - Diện tích: ............................... m2 (.................................. mét vuông)
- Hình thức sử dụng:
+ Riêng: .............................. m2 (.............................................
mét vuông)
+ Chung: ................... m2 (.......................... mét vuông)
1.3. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng diện tích quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất mà Bên A đã thoả thuận chuyển nhượng cho Bên B như
hiện trạng, đồng thời Bên B chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo qui hoạch
của Nhà nước (nếu có) sau này đối với diện tích quyền sử dụng đất đã nhận
chuyển nhượng.
ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH
TOÁN
2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
nói trên hai bên thoả thuận là ……………. đồng (………………….. đồng) trả
bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.
2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền
mặt.
ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
3.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất đúng
như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất,
giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Bên B.
Việc giao nhận đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được lập thành Biên bản bàn giao nhà đất có sự chứng kiến và xác
nhận của các bên.
3.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định
của Pháp luật.
ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ
4.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm
nộp.
4.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ
quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.
ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
 Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các
bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của
nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền
khởi kiện để yêu cầu Toà án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của
Pháp luật.
ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau
đây:
a/ Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất
đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b/ Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của Pháp luật;
c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói trên thuộc quyền sở
hữu và sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện;
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bị ràng buộc dưới
bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho,
cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên
để đảm bảo thi hành án;
- Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất;
- Bản chính Giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất mà Bên A xuất trình trước công chứng viên tại thời
điểm ký hợp đồng này là bản thật và duy nhất.
d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối,
không bị ép buộc;
e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;
6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau
đây:
a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự
thật;
b/ Bên B đã tự xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất
đã nêu trong Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất;
 c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối,
không bị ép buộc;
d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;
6.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:
Đă ̣c điểm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển
nhượng nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiê ̣n trạng thực tế, nếu có sự khác
biê ̣t với thực tế thì Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách
nhiê ̣m trước pháp luâ ̣t, không khiếu nại hay yêu cầu bồi thường gì đối với công
chứng viên đã ký bản Hợp đồng này.
ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
7.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết. Mọi sửa
đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập
thành văn bản và chỉ được thực hiện khi Bên nhận chuyển nhượng chưa đăng
ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.
7.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những qui định của pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hiểu rõ quyền,
nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết
Hợp đồng này.
7.3. Hai Bên tự đọc lại/nghe đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này,
cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có điều gì
vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
(Bên A) (Bên B)
Trong bản hợp đồng này được lấy từ văn phòng công chứng quận Gò
Vấp TP.HCM, về quyền của bên chuyển nhượng thì chỉ áp dụng 3 nguyên tắc
từ khoản 1, 3 và 5 của Điều 38 LKDBDS 2014. Nghĩa vụ của bên chuyển
nhượng thì áp dụng 4 nguyên tắc từ khoản 1, 2, 3 và 6 của Điều 39 LKDBDS.
Quyền của bên nhận chuyển nhượng thì áp dụng 4 nguyên tắc từ khoản 1, 2, 3
và 5 của Điều 40 LKDBDS. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng thì áp
dụng 3 nguyên tắc từ khoản 1, 3 và 5 của Điều 41 LKDBDS. Qua mẫu hợp
đồng này có thể thấy một số bất cập về nội dung của nó khi chưa áp dụng đầy
đủ các quy định về pháp luật, chẳng hạn hợp đồng quy định tại khoản 6.3 “Đă ̣c
điểm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nêu tại
Hợp đồng này là đúng với hiê ̣n trạng thực tế, nếu có sự khác biê ̣t với thực tế thì
Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách nhiê ̣m trước pháp luâ ̣t,
không khiếu nại hay yêu cầu bồi thường gì đối với công chứng viên đã ký bản
Hợp đồng này.” Trong khi pháp luật quy định bên nhận chuyển nhượng có
quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên chuyển nhượng gây ra (khoản 4 Điều 40 LKDBDS 2014), việc
không quy định đúng theo điều khoản pháp luật như vậy dễ gây bất lợi cho bên
nhận chuyển nhượng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay trong hợp đồng kinh doanh
quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, về chủ thể và điều kiện, về
nguyên tắc, về quyền và nghĩa vụ của các bên đều cho thấy hiện nay vai trò của
các văn phòng công chứng và các tổ chức tư vấn pháp luật ngày càng quan
trọng trong việc giúp đỡ người dân giao kết hợp đồng phù hợp hơn với quy
định của pháp luật, cũng như vai trò xét xử của Tòa án đối với các vụ vi phạm
trong giao kết hợp đồng này. Việc giải quyết hợp đồng vô hiệu trong nhiều
trường hợp rất phức tạp. Qua thực tiễn áp dụng pháp luật và tranh chấp hợp
đồng cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng được giao kết các bên phát
hiện ngay ra vi phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng. Không ít các trường
hợp hợp đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần, các bên mới phát hiện
ra vi phạm và xin hủy hợp đồng. Thường là việc xin hủy hợp đồng không phải
hoàn toàn do các bên tự nguyện, mà bên có lợi xin hủy hợp đồng. Do đó vấn đề
giải quyết tranh chấp về hậu quả hợp đồng vô hiệu gặp nhiều khó khăn. Pháp
lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, Bộ luật dân sự đều có quy định về xử lý hậu
quả hợp đồng vô hiệu nhưng trong Bộ luật dân sự 2015 phần này được cụ thể
và hoàn thiện hơn. Dưới Luật Dân sự thì Bộ luật Đất đai 2013 và Luật Kinh
doanh Bất động sản 2014 đều là hai văn bản quy phạm pháp luật quan trọng
trong việc áp dụng khi giao kết hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo
hình thức chuyển nhượng và khi giải quyết các tranh chấp liên quan tới nó.
Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất
theo hình thức chuyển nhượng trong thực tế xét xử của tòa án là muôn hình
muôn vẻ. ở từng quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu hiện của vị phạm rất khác
nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phức tạp trong việc giải quyết các
tranh chấp này. Về nguyên tắc chúng ta có Bộ luật dân sự đã pháp điển hóa các
quy định pháp luật dân sự một cách thống nhất và đầy đủ. Việc xét xử của các
tòa án dân sự từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự đều phải dựa trên quy
định những nguyên tắc cơ bản được ghi nhận trong bộ luật. Tuy nhiên thực tiễn
vốn sinh động, luôn vận động, luôn biến đổi, do đó hoạt động xét xử của tòa án
trên cơ sở nguyên tắc pháp lý trong Bộ luật dân sự cũng cần xem xét đến những
đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong từng quan
hệ cụ thể để có thể đưa ra một phán quyết phù hợp với pháp luật và đạo đức xã
hội.