QUÝ 2/2020

BÁO CÁO TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN

BẤT ĐỘNG SẢN
CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
 Nhân khẩu học
Tại thời điểm tháng 05/2020, dân số Việt Nam đạt 97,2 triệu ngƣời, đứng thứ 15 trên thế giới trong
bảng xếp hạng dân số các quốc gia và vùng lãnh thổ. Trong đó, 35,92% (tƣơng đƣơng gần 35 triệu
ngƣời) cƣ ngụ tại khu vực thành thị.
Dân số Việt Nam có cơ cấu dân số trẻ, với độ tuổi trung bình đạt 32,5 tuổi, với 55,3 triệu ngƣời
trong lực lƣợng lao động tại thời điểm quý 1/2020.

15
1,25 % Đứng thứ 15
Quốc gia & Vùng lãnh thổ
Dân số thế giới

97,2
triệu ngƣời
Dân số Việt Nam, T5/2020

35,92 % 55,3 triệu người

Dân thành thị Lực lƣợng lao động

32,5 tuổi

Tình hình phát triển Bất động sản

2 Công nghiệp Việt Nam - Quý II/2020
 CÁC KHU KINH TẾ CÓ KHU CÔNG NGHIỆP ĐÃ ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG

KKT Cửa Khẩu Móng Cái

SL: 2 KCN
Tổng diện tích: 842 ha
KKT Đình Vũ - Cát Hải
SL: 6 KCN
Tổng diện tích: 2471 ha
Quảng Ninh

Hải Phòng
KKT Thái Bình
SL: 1 KCN Thái Bình
Tổng diện tích: 466 ha KKT Ninh Cơ
Nam Định
SL: 1 KCN
Thanh Hóa Tổng diện tích: 520 ha
KKT Nghi Sơn
SL: 2 KCN
Tổng diện tích: 417 ha
KKT Vũng Áng
Hà Tĩnh SL: 1 KCN
Tổng diện tích: 200 ha

Quảng Bình QUẦN ĐẢO

KKT Hòn La HOÀNG SA
SL: 3 KCN
Tổng diện tích: 340 ha Quảng Trị

Thừa Thiên Huế

KKT - TM đặc biệt Lao Bảo
SL: 1 KCN KKT Chu Lai
Tổng diện tích: 23 ha SL: 4 KCN
Quảng Nam Tổng diện tích: 1274 ha

KKT Chân Mây - Lăng Cô

SL: 1 KCN
Tổng diện tích: 650 ha Bình Định
KKT Nhơn Hội
SL: 2 KCN
Tổng diện tích: 851 ha

Khánh Hòa

KKT Vân Phong

SL: 1 KCN
Tổng diện tích: 206,4 ha

QUẦN ĐẢO
TRƯỜNG SA

Tình hình phát triển Bất động sản

3 Công nghiệp Việt Nam - Quý II/2020
 III.
NHỮNG THÁCH T H ỨC VÀ CƠ HỘI MỚI
TRONG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
CÔNG NGHIỆP TẠI VIỆT NAM

Tình hình phát triển Bất động sản

4 Công nghiệp Việt Nam - Quý II/2020
 1/ Cơ hội

a. Chuyển dịch đầu tƣ từ Trung Quốc

Chiến tranh thƣơng mại Hoa Kỳ - Trung Quốc, kết hợp với đại dịch COVID
– 19 khiến các công ty đa quốc gia cân nhắc một cách nghiêm túc về việc
dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc, nhằm phân tán rủi ro về chuỗi
cung ứng do phụ thuộc vào một đối tác, đồng thời tận dụng cơ hội để để
giảm chi phí, tăng lợi thế cạnh tranh.
Theo phân tích của HOUSELINK, các nhà đầu tƣ đang và sẽ thực hiện việc
dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc có thể phân thành ba nhóm:

Nhóm Nhóm Nhóm

A B C

Nhóm các nhà đầu tƣ lớn
đến từ Hoa Kỳ, Nhật Bản,
Liên minh Châu Âu – những
công ty tốt nhất thuộc các
ngành công nghệ cao, các
ngành không cần nhiều
nhân công sẽ dịch chuyển
sang các nƣớc nhƣ:
Ma-lai-xi-a, Thái Lan,
Mê-xi-cô, Bra-xin,
In-đô-nê-xi-a.
Nhóm các nhà đầu tƣ tầm
trung đến từ Hoa Kỳ, Nhật
Bản, Liên minh Châu Âu, Đài
Loan – những công ty thuộc
các ngành gia công, lắp ráp,
chuỗi cung ứng đơn giản,
cần nhiều nhân công sẽ
dịch chuyển sang các nƣớc
nhƣ: In-đô-nê-xi-a, Việt Nam,
Mi-an-ma, Cam-pu-chia,
Ấn Độ.
Nhóm các nhà đầu tƣ cơ hội
đến từ Trung Quốc, Đài
Loan, Hồng Kông, những
công ty thuộc các ngành
nhƣ dệt may, điện tử, gỗ, nội
thất, hoá chất,... có công
nghệ thấp, cần nhiều nhân
công sẽ tìm cách dịch
chuyển chủ yếu sang các
nƣớc nhƣ Việt Nam,
In-đô-nê-xi-a, Cam-pu-chia.

Tình hình phát triển Bất động sản

5 Công nghiệp Việt Nam - Quý II/2020
 b. Nhiều hiệp định thƣơng mại
tự do (FTAs) thúc đẩy thƣơng mại
giữa Việt Nam và các nƣớc
Hiện nay, Việt Nam đã ký kết 13 Hiệp định tự * ASEAN đã ký kết hiệp định thƣơng mại đa phƣơng
do thƣơng mại, trong đó có hai Hiệp định với Ấn Độ, Hàn Quốc, Hồng Kông, Nhật Bản, Trung
thƣơng mại tự do thế hệ mới bao gồm CPTPP Quốc, Úc và New Zealand.
(Hiệp định Đối tác Xuyên Thái Bình Dƣơng) và
EVFTA (Hiệp định thƣơng mại tự do Việt Nam ** RCEP (Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu
– Liên minh Châu Âu EU), cũng nhƣ đang thực vực) là hiệp định giữa ASEAN và 5 đối tác đã có FTA
hiện đàm phán 3 hiệp định. với ASEAN (Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản,
Austrialia và New Zealand).
Những hiệp định song phƣơng và đa phƣơng
này thúc đẩy hoạt động thƣơng mại giữa Việt
Nam và các quốc gia tham gia Hiệp định. Đây
là một động lực thúc đẩy các nhà đầu tƣ dịch
chuyển sản xuất sang Việt Nam, để hƣởng ƣu
đãi thuế khi xuất khẩu sang những quốc gia
tham gia Hiệp định thƣơng mại.

Vietnam-Israel FTA

Israel
VIETNAM - EFTA

Kyrg yzs tan Kazakhstan Armenia Belarus

Iceland
**

Cambodia Philippines Indonesia Thailand Russia

Switzerland

VKFTA VCFTA

Liechtenstein Singapore Brunei

South Korea Laos Vietnam* Malaysia Chile Mexico

VJEPA

Norway
Myanmar Japan New Zealand Australia Peru Canada

India China Hong Kong

EVFTA
Chƣa ký kết Đã ký kết

Nguồn: VCCI, HOUSELINK tổng hợp

Tình hình phát triển Bất động sản

6 Công nghiệp Việt Nam - Quý II/2020
 c. Việt Nam sớm kiểm soát dịch
COVID-19 thành công

Tính đến thời điểm hiện tại: Việt Nam chứng Trong khi phần lớn các quốc gia trên thế giới
kiến hơn 60 ngày không có ca lây nhiễm đƣợc dự đoán có nền kinh tế tăng trƣởng âm
COVID – 19 nội địa nào, trong khi dịch bệnh trong năm 2020, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự
vẫn đang lây lan diện rộng trên toàn thế giới. đoán kinh tế Việt Nam tăng trƣởng với tốc độ
Điều này cho thấy nỗ lực của Chính phủ cũng 2,7% trong năm nay.
nhƣ ngƣời dân Việt Nam trong việc kiểm soát
dịch bệnh để ổn định xã hội và phát triển kinh
tế. Điều này có nghĩa các hoạt động sinh hoạt,
sản xuất sớm quay trở lại và phát triển bình
thƣờng.

Tăng trưởng kinh tế

tốt hơn

Kiểm soát đại dịch Kiểm soát đại dịch

kém hơn tốt hơn

Tăng trưởng kinh tế

kém hơn

Nguồn: IMF, Worldometer, Johns Hopkins University, POLITICO

Tình hình phát triển Bất động sản

7 Công nghiệp Việt Nam - Quý II/2020
 d. Chính sách tập trung vào thu hút đầu tƣ FDI

Trong những năm gần đây, Chính phủ thực hiện chính sách thu hút đầu tƣ
trực tiếp nƣớc ngoài, thông qua các ƣu đãi về; i) Ƣu đãi thuế thu nhập
doanh nghiệp; ii) Ƣu đãi thuế xuất – nhập khẩu; iii) Ƣu đãi về tài chính –
đất đai. Điều này phần nào tạo động lực thu hút các nhà đầu tƣ nƣớc
ngoài xây dựng và phát triển nhà máy tại Việt Nam, thúc đẩy tăng trƣởng
kinh tế, tạo công ăn – việc làm cũng nhƣ nguồn thu ngân sách.

Kết quả của việc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài có thể kể đến Bình Dƣơng. Là
một trong 14 tỉnh, thành phố đạt đƣợc kết quả nổi trội trong thu hút FDI,
Bình Dƣơng có cơ cấu nền kinh tế hiện đại, GDP khu vực năm 2018 gấp
đôi mức bình quân của cả nƣớc.

TỈNH QUẢNG NAM

THU NHẬP BÌNH QUÂN ĐẦU NGƢỜI TỐC ĐỘ TĂNG TRƢỞNG KINH TẾ BÌNH QUÂN TĂNG TRƢỞNG DÂN SỐ
KHU VỰC (ĐƠN VỊ: %) (ĐƠN VỊ: TRIỆU DÂN)

2.486.531
5.680
USD/ngƣời 14,5
%/Năm
779.000

2000 2018

Nguồn: HOUSELINK tổng hợp

Tình hình phát triển Bất động sản

8 Công nghiệp Việt Nam - Quý II/2020
 e. Hạ tầng, môi trƣờng kinh doanh
tại Việt Nam có nhiều cải thiện

Theo Diễn đàn kinh tế thế giới (World Econom- Điều này phần nào thể hiện những nỗ lực của
ic Forum – WEF), năm 2019 chỉ số năng lực Chính phủ Việt Nam trong việc cải thiện môi
cạnh tranh quốc gia của Việt Nam đứng thứ trƣờng kinh doanh, để các doanh nghiệp trong
67/141 quốc gia và vùng lãnh thổ đƣợc đánh và ngoài nƣớc có một môi trƣờng thuận lợi để
giá, tăng 10 bậc so với năm 2018, mức tăng phát triển kinh doanh.
cao nhất giữa các nƣớc ASEAN trong năm
qua.
Việt Nam có 10/12 trụ cột có điểm số tăng.
Trong đó, trụ cột về năng lực tiếp cận công
nghệ thông tin có thứ hạng cao nhất (41), tăng
54 bậc so với năm 2018. Điều này phần nào
thể hiện môi trƣờng kinh doanh tại Việt Nam
có nhiều cải thiện so với những năm trƣớc đó,
tạo điều kiện và môi trƣờng kinh doanh thuận
lợi hơn cho các doanh nghiệp.

Chỉ số năng lực cạnh tranh toàn cầu 2019, ASEAN

90 113 120
106
80
100
70
67 80
60 64
56
50 50 60
40
40 40
27
30
20
20 1
0
10
0 -20
Singapore Malaysia Thái Lan Indonesia Brunei Philippines Việt Nam Cambodia Lào

Điểm Xếp hạng Thăng hạng

Nguồn: Diễn đàn kinh tế thế giới (WEF), HOUSELINK tổng hợp

Tình hình phát triển Bất động sản

9 Công nghiệp quý II-2020
 g. Chi phí đầu tƣ, chi phí vận hành thấp so với
các nƣớc trong khu vực
Chi phí đầu tƣ phần nào đƣợc thể hiện qua chi phí xây dựng. Theo khảo
sát của Arcadis, chi phí xây dựng nhà xƣởng một tầng tại Việt Nam và
Indonesia thấp nhất giữa các quốc gia đƣợc khảo sát, với chi phí xây dựng
xấp xỉ 350 USD/m2.

Chi phí xây dựng nhà xưởng một tầng (USD/m2)

Jakarta 342
Hồ Chí Minh 353
Ấn Độ 365

Kuala Lumpur 375

Trùng Khánh/ Thành Đô 504

Quảng Châu/ Thâm Quyến 51

3
Manila 552

Bangkok 611

Singapore 845

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

Nguồn: ARCADIS, HOUSELINK tổng hợp

Ngoài ra, chi p hí vận hành tại Việt Nam có thể coi là thấp gần nhất trong
khu vực. Do số liệu về chi phí v ận hành của các dự án công nghiệp không
có sẵn, nên c hún tôi đã lấy số liệu về chi phí vận hành, bảo trì – bảo
dƣỡng của c g án văn òngph để tham khảo. Theo Khảo sát của
Arcadis, chi phíácvận hành, bảo trì bảo dƣỡng tại Việt Nam gần nhƣ thấp
nhất trong các dự
quốc gia đƣợc khảo sát. Trong đó những chi phí vận hành
này tại Việt Nam (Hồ Chí Minh) chỉ cao hơn Ấn Độ và Ma-lai-xi-a (Kuala
Lumpur).

Chi phí vận hành, bảo trì bảo dưỡng tòa nhà
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Điện Cơ khí Thang máy PCCC Thủy lực

Kuala Lumpur Bangkok Manila

Singapore Hồ Chí Minh Ấn Độ
Quảng Châu/ Thâm Quyến Trùng Khánh/ Thành Đô

Nguồn: ARCADIS, HOUSELINK tổng hợp

Tình hình phát triển Bất động sản
10 Công nghiệp quý II-2020
 h. Tiềm năng phát triển của thị trƣờng tiêu dùng
Việt Nam

Dân số trung lƣu tại Việt Nam có tốc độ tăng trƣởng nhanh nhất khu vực
Đông Nam Á. Theo Báo cáo phát triển Việt Nam 2019 (Ngân hàng Thế
giới), tỷ lệ dân cƣ thuộc tầng lớp trung lƣu tăng từ 7,7% lên 13,3% trong
giai đoạn 2010 – 2016. Hầu hết sự gia tăng này diễn ra trong giai đoạn
2014 – 2016, với khoảng 3 triệu ngƣời Việt Nam gia nhập tầng lớp trung
lƣu toàn cầu. Về mặt địa lý, tầng lớp trung lƣu tập trung nhiều ở khu vực
thành thị, với 89% dân cƣ thành thị đƣợc xếp hạng an toàn về kinh tế và
29% dân số khu vực này thuộc tầng lớp trung lƣu.

Với dân số hơn 97 triệu ngƣời và tầng lớp trung lƣu có tốc độ tăng trƣởng
nhanh, nhu cầu mua sắm của ngƣời tiêu dùng Việt Nam là cực kì lớn. Đó
cũng chính là một động lực lớn để các nhà đầu tƣ sản xuất, đặc biệt là các
nhà sản xuất các mặt hàng tiêu dùng phát triển nhà máy tại Việt Nam.

Dân cư phân theo tầng lớp kinh tế, 2010 - 2016 (%)

100
7,7 7,9 9,6 13,3
90
80
70 41,5
47,6
60 54,2
57,0
50
Tầng lớp trung lƣu
40
An toàn về kinh tế 32,0
30 28,9
Ngƣời dễ tổn thƣơng 24,4
về kinh tế 20 21,1
Ngƣời nghèo vừa phải 10 14,0 12,1 8,8
Ngƣời nghèo cùng cực 6,6
0
2010 2012 2014 2016

Nguồn: Ngân hàng Thế giới 2019, HOUSELINK tổng hợp

Tình hình phát triển Bất động sản

11 Công nghiệp quý II-2020