The Lazarus Effect  

An Exploration of the Economics of Heritage

Development in Ontario

The Heritage Resource Centre and Architectural Conservancy of Ontario

 
 

THE LAZARUS EFFECT

An Exploration of the Economics of Heritage Development in Ontario
Prepared for
The Architectural Conservancy of Ontario
By
Robert Shipley
Michael Parsons
Stephen Utz
of the
The Heritage Resources Centre
University of Waterloo

Generous support provided by the Ontario Trillium Foundation

January 2006
 
 
 
TITLE  
 
  The Lazarus Effect 
   
  The Christian Bible contains a well know story of how Jesus brings a man 
  named Lazarus back from the deadÖ  in Western literature this story is often 
  a reference when someone or something thought lost is resurrected.  
  Jesus, once more deeply moved, came to the tomb. It was a cave with a stone 
  laid across the entranceÖ  "Take away the stone," he saidÖ  When he had 
  said this, Jesus called in a loud voice, "Lazarus, come out!" The dead man 
  came outÖ  
  Bible, New International Version by the International Bible Society Copyright © 1973, 1978, 1984, (John 11, 
  selection from verses 38 to 44)
  Woodcut  by  Julius  Schnoor  von  Carolsfeld,  originally 
printed in Das Buch der B¸ cher in Bilden. 
 
  World Missions Collection Clip Art -- Volume 1, Part C 
www.wels.net/wmc/ Downloads/202.gif 
   
 
 
COVER 
 
  c (left c ) The Independent Rubber Co. in Merritton (now part of St. Catharines) c.1900; 
 
  (centre d) The old mill as it appeared c.1995; 
  e (right e) The KEG Restaurant in 2005 
 
 
d  

 
Foreword  
 
 
Suite 204, 10 Adelaide St. E.  
 
Toronto, ON M5C 1J3   
 
416.367.8075   
 
aco@on.aibn.com  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
surprising and humbling reality. Our developer friends are 
Lazarus Effect, the title for this research paper, is apropos in  indeed our friends, and we must work very hard to bring about 
so many ways that the analogies flow freely. Since becoming  professional alliances where we can work collectively to set the 
interested in both the plight of heritage preservation in the  bar a little higher for conservation of built heritage in this 
province and the success of many building renovation projects,  province. 
I have often been outraged by the stock phrase of those 
opposing historic conservation, that it simply is ì too expensive  This research is the second paper that Dr. Shipley has prepared 
an endeavour to be taken seriously.î  I am probably no less  for the Architectural Conservancy of Ontario through the 
outraged than most of the interested parties who will read this  generous support of the Trillium Foundation. This research is 
report. Most of the collective response from conservationists  vital to our cause, and I encourage its wide distribution to aid 
has always been ëhogwash!í Unfortunately, the people heritage  in the dissemination of the fact we all instinctively know ñ that 
proponents must convince, a group that represents the largest  conservation and adaptive re-use of our built environment re-
faction of built heritage owners, are not amused by hearsay, or  energizes our communities and our lives within them. 
by merely touring through local successful renovation projects,   
intriguing as they might be.    
 
Dr. Shipley and his team provide thorough evidence and   
solid research in this document to prove, conclusively, that in   
its major centres and even in rural Ontario, preservation of  Scott Valens 
built heritage can be, and is, economically competitive. The  President  
evidence and the research does, however, come up with a   Architectural Conservancy of Ontario 
   
 

 
 
NOTE:   On April 18, 2005, a few days after the research for this report was completed, the Legislature at Queenís Park passed Bill 
60, which amended the Ontario Heritage Act. Among the new provisions under the heritage legislation is the power that will 
enable municipalities to permanently prevent the demolition of designated structures. This will make the subject and findings 
of this report even more significant. There will now be a measure of stability for investors and building owners. They will 
know that certain buildings must be maintained. This should provide more opportunity for genuine heritage development.  
Acknowledgements  
   
municipalities of Kingston, Ottawa, Markham, and Niagara-on-
This project was carried out under the direction of Professor  the-Lake, are worthy of special credit for the contact lists that 
Robert Shipley, the Director of the Heritage Resources Centre  they provided. This project could not have proceeded as 
(HRC) at the University of Waterloo (UW). Much of the  smoothly without their assistance. 
research and writing were accomplished by Michael Parsons, 
an undergraduate student, and Stephen Utz a masterís student ñ  Furthermore, the writers would like to thank all of those 
both in the UW School of Planning Program.  individuals who took the time to complete either the 
questionnaires or an interview, from which the bulk of the 
This research endeavour represented a joint project  research was derived. Further recognition for these important 
between the Heritage Resources Centre and the Architectural  individuals is noted in the list of Study Participants (Appendix 
Conservancy of Ontario (ACO). The HRC staff members are  B) at the conclusion of this report. 
particularly grateful to ACO Manager Rollo Myers, President 
Scott Valens, Vice-President Catherine Naismith, Past- We would be remiss if we did not make mention of the 
President Chris Borgal, and former President Patricia Malicki  special contribution of Mark Ravelle, Professional Quantity 
for all of their time and effort to fund and, in other manners  Surveyor and Principal of the BTY Group of St. Catharines, 
further assist this undertaking. In addition, thanks are owed to  Ontario. Mark provided us with our primary costing numbers 
the eleven ACO Branch Presidents for enlisting their members  for new build construction, used throughout the report for the 
to identify heritage development projects throughout the  purposes of comparison. 
province.  Our most sincere appreciation is owed to Dolly Coelho and 
This said, we are especially indebted to Marg Rowell and  Selena Santi at the University of Waterloo for their 
other members of the North Waterloo Region Branch of the  administrative support throughout the course of this project. 
ACO for their help in preparing the Ontario Trillium  Recognition is deserved as well for Dr. Susan Sykes, 
Foundation grant application.  Director, and Susanne Santi, Manager of the Office for 
Considerable gratitude is owed to Community Heritage  Research Ethics at the University of Waterloo for their 
Ontario (CHO) and Heather Thomson, liaison to the CHO from  thorough and timely approval of our research design. 
the Ministry of Culture, for their support in recruiting members  Finally, special recognition must go to Nart Stas, a School 
of this organization to identify projects and developers for our  of Planning masterís student who did much work to help 
purposes.  prepare the interview guide. 
Additionally, Marcus Letourneau, Stuart Lazear, Michael   
Seaman and Leah Wallace, Heritage Planners for the    
Executive Summary  
   
There is a wide range of heritage development  • What was clear, however, was that even when 
projects around the province.  the cost was greater, developers were generally 
• Heritage development means the renovation for  rewarded with a high rate of return on investment 
continued use or adaptive reuse of older   
buildings (generally 50 years or older)  Findings 
• A sample of 132 projects was identified with the  Building Type  Small  Medium  Large 
New Residential  Projects often  $155  $130 
help of volunteers  private & too 
•  Only some are capital ì Hî  heritage properties  Reuse Residential  numerous  $144  $231 
 (i.e. designated under the Ontario heritage Act)  New Commercial  $95  $155  $165 
  Reuse Commercial  $111  $169  $102 
Gathering financial data on any development is  New Institutional  $195  $195  Insufficient 
challenging  Reuse Institutional  $212  $200  data 
• Calculations had to be based on a small sample    Total cost per square foot to bring property to market. 
of 23 projects     
• Some of the projects are at the high end of the  Barriers to success can be enumerated 
market, but by no means all  • Uncertainty in financing and difficulty in 
• Each project is unique but there is a growing  borrowing from banks 
cadre of developers specializing in the field  • Contradictions between different government 
• Some developers said they could complete  departments ñ lack of reason in applying the 
heritage development projects for less money  building code, and unreasonableness in fire and 
than new build  other regulations 
• On average, however, heritage development  • Skilled labour shortages 
projects were slightly more expensive, but only  • Community heritage proponents with no 
slightly more  appreciation for practical building concerns 
   
   
The characteristics of success were made clear  • Much of the work falls outside the formal 
• Having a competent team of specialized  heritage process of identification and designation 
professionals, architects, engineers and skilled  • Improving the formal heritage process in order to 
trades is vital  provide a measure of certainty, protection and 
• Municipalities that are supportive of heritage  financial incentives would help stabilize the field 
development are having better success  • Heritage advocates do not always recognize their 
• Grants, tax relief, tax deferral, waiving of fees,  allies in the development world 
relaxing of requirements and other incentives are  • Municipalities receive excellent compensation 
part of the model for success in many cases, but  for incentives or tax relief granted to heritage 
not all  developments; this comes in the form of 
• Incentives are significant in small and medium  increases in property value and local tax 
sized cities, but less so in metropolitan  assessments 
environments   
• Long term tenants provide developers with  Recommendations 
income certainty  • Municipalities that want to promote smart 
• Flexibility in the use of space can also make  growth, re-urbanization, intensification and 
renovation viable  dynamic places should adopt coherent policies 
• The existence of dynamic, risk taking, creative  that promote heritage development 
developers with a passion for beautiful old  • Municipalities should make the rules clear, some 
buildings is probably the single most important  buildings should be preserved and people who 
element  redevelop them must be supported and their 
  investment protected  
Conclusions  • Building inspection and other regulatory 
• Most of the buildings that are being given new  functions should be reasonable, flexible, creative 
life in Ontario are private sector projects  and better coordinated 
• There is a healthy and growing business in  • Heritage advocates should find and support the 
heritage development  developers who love older buildings and are 
prepared to spend money on them 
 
   

Table of Contents  
 
 
1.0. Introduction            1  5.0. Conclusions & Recommendations    23 
1.1. The Story of a Building        1  5.1. Conclusions         23 
1.2. Birth            1  5.2. Recommendations        25 
1.3. Near Death            1  •  Bibliography          27 
1.4. New Life             2 
1.5. This Report           3  •  Appendices             
A. List of Identified Projects      31 
2.0. Background            5  B. Study Participants        35 
2.1. Need for Study          5  C. Questionnaire        37 
2.2. Purpose            5  D. Excerpts from Provincial Statutes 
2.3. Legal Precedents          5  Relating to Municipal Financial Aid  39 
2.4. Existing Literature          6  E. Catalogue of Renovated Buildings    43 
2.5. Funding and Administration      6   
3.0. Methods              7  •  List of Tables and Figures        
3.1. Data Gathering          7  Table 1.  Adaptive Reuse and Renovation 
3.2. Data Analysis          7  Projects Identified    7 
3.3. Research Challenges         8  Table 2.  Cost of New Construction    8 
Table 3.  Cost Per Square Foot of Renovation 
4.0. Interview & Survey Findings        9 
Reported in this Survey  12 
4.1. Benefits of Older Buildings        9 
Table 4.  Cost Difference Between Renovation 
4.1.1. Special Character        9 
and New Building  12 
4.1.2. Building Location & Site Advantages  10 
Table 5.  Available Incentives  13 
4.1.3. Return on Investment (new build)  11 
4.1.4. Government Incentives     13       
4.2. Constraints of Older Building Reuse    15   
4.2.1. Uncertainty & Site Remediation  15   
4.2.2. Building Code and Parking     17   
4.2.3. Heritage Design Requirements   18   
4.2.4. Professional Experience and Skills  20 
 

 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   

 
1.0 Introduction drove the shafts and belts that drove the 
machines for a range of manufacturing.  
shifted and a new industry occupied the 
site. The Independent Rubber Company 
 
Merritton, named after the  manufactured boots and a boiler and a 
1.1. The Story of a Building  
mastermind behind the building of the  tall chimney were added to the 
Perhaps the best way to introduce the  canal, was a village at the base of the  facilities. By the 1940ís, conditions had 
concept of heritage development,  Niagara Escarpment, ideally located to  changed once more and paper 
which involves building renovation and  prosper in that era of opportunity.  manufacturing replaced rubber. 
adaptive reuse, is to follow the  Another former cotton mill on an 
  adjacent site became home to the 
adventures of a specific building 
  Domtar Paper Company, and the 
through the story of its life.  
  former Independent Rubber mill 
This is the story of the Merritton    became a storage facility. 
Cotton Mill in what is now part of St.     
Catharines. In an almost mythic tale,    1.3. Near Death  
the origins of the factory are said to   
have involved capital from the  It was while being used as a warehouse 
 
Confederate States during the  that disaster struck the complex in the 
 
American Civil War and plots to      early 1960ís. Locals who remember 
circumvent the U.S. blockade.     that night recount that it was youngsters 
Before the great fire of the 1960s  smoking in the building who set off the 
The truth that is more certain is that   destroyed the larger part  fire. By the time the professional 
the completion of the first Welland  of the mill  firefighters arrived from St. Catharines, 
Canal in the 1820ís provided the two    many local residents had already 
elements necessary for industrial  1.2. Birth  gathered. Among them were members 
growth. The canal itself allowed the  of the old Merritton volunteer fire 
cheap movement of raw materials and  It is uncertain what the first generation 
brigade. This department had recently 
finished goods - not only around the  of buildings on the  
been disbanded when the independent 
Great Lakes but indeed to the wider  St. Catharines site looked like, but in 
town of Merritton was amalgamated 
world. At the same time, the pond  1884 a stunning set of red sandstone 
into the larger City of St. Catharines. 
system and water supply, required to  structures rose beside the canal. The 
While many of these men knew the 
operate the canal, provided hydraulic  largest section of this textile mill was a 
buildings well and had worked in them, 
power as a side benefit. The constant  four storey block with impressive 
they are said to have refused to help the 
water supply drove the turbines that  central towers. Beside it was a smaller, 
professional firemen since their 
two-storey structure. By the turn of the 
services had been rejected by the 
20th century, market conditions had 

1 
enlarged city. Fact or tall tale, the result  Other factors were at work as well.  to protect the mill from the wreckerís 
was that by morning only a  A group known as the Welland Canals  ball. At one stage the company actually 
smouldering shell remained of the once  Preservation Association had been  hired the construction crew of the 
beautiful four storey part of the old  formed by some energetic citizens who  Welland Canals Preservation 
mill. The smaller section had survived.  had the dream of developing the old  Association, who were building the 
  abandoned canal lands as a linear parks  nearby hiking trail, to replace part of 
system and historic site. A hiking and  the buildingís roof.  
  biking trail along the old canal passed 
  close to the old mill and made more  1.4. New Life 
 
and more people aware of the beautiful,  All of these things conspired to save 
if run down, old structure. The old mill  the old Independent Rubber Company 
  was soon included on inventories of  building until the day came that Domtar 
  historic buildings and several times  decided to cease papermaking 
became the subject of innovative  operations in  
 
design proposals.  St. Catharines. The old building may 
 
  have then entered its most dangerous 
Reconstruction begins about 2001  phase. There was a buyer eager to 
 
What began then was a long, slow  acquire the site, flatten the building and 
  put in a plaza. 
decline as the buildingís maintenance 
was neglected and time began to show.    But a local entrepreneur with 
Nevertheless, the building survived for    experience in both building restoration 
a number of interesting reasons. For  and the restaurant business was also 
 
one thing, the Domtar Paper Company  eyeing the site. His promise was to try 
was well aware that their industrial    his best to keep the building and 
 
process was not without impact on the    develop it. The City of St. Catharines 
neighbourhood. Papermaking is not  was also now responding to years of 
A new roof and repairs to the chimney 
without its unpleasant environmental  citizen calls for respecting heritage and 
side effects. It was in Domtarís interest  Like many old treasures that  seeing the cultural as well as economic 
to keep the old building on the property  survive, however, there are hidden  value of older structures.  
as a kind of buffer zone between the  stories. It is known to only a few that a 
plant and the surrounding residential  couple of Domtarís local employees  A coalition of interested parties 
area. Several times they refused to sell  were lovers of old buildings and behind  came together to pursue ideas for the 
the property for re-development.  the scenes they may have done things  siteís potential reuse. Domtar Paper 

2 
was anxious to leave the city with a    structures are also properties that have 
good reputation. The business  an economic as well as cultural 
 
development office understood that this  dimension.  
one interesting building might provide   
This report will explore the nature, 
a model for the redevelopment of other    trends and details about heritage 
sites. Those interested in heritage 
  development as it is unfolding in 
conservation were delighted that they  Ontario today. We will look at many 
were finally being taken seriously. The    successes but, of course, building reuse 
Mayor worked with all the parties and 
  does not always work. The old Preston 
eventually the project got off the 
Hotel in Cambridge has languished for 
ground.    years after several false starts.  
There is nothing easy about this   
The KEG in 2005  We will look at the economic 
kind of venture. There was ground 
realities that exist and consider the 
contamination from the various former  From the start, the buildingís  prospects for the future of our past. 
industries that had dumped waste into  developer had had his eye on the ideal 
the old canals. There were questions of  occupant for such a landmark. He   
fire safety and structural soundness  persisted and eventually he persuaded   
relating to the building itself. But  The KEG Restaurant to become the   
slowly the old mill emerged from  tenant. Today, the restaurant is the top   
dereliction and decay ñ and reasserted  grossing member of the chain in the   
itself as the beautiful red sandstone  country and both the tenant and the   
monument that it is. People could  building owner are making a handsome   
hardly believe the lustre of the old  profit. The cost of bringing the building   
stone once it was cleaned. When the  into productive use was less than it   
 
years of refuse and brush was cleared  would have cost to build new. 
 
from around the walls the building   
 
literally came back to life. That is the  The Preston Hotel has yet to be completed 
image that gives this report its title ñ  1.5. This Report  after several attempts at redevelopment 
Lazarus ñ the Biblical figure brought  Saving and giving new life to the older  .
back to life.   buildings that give character and 
The transformation, however, was  continuity to our communities has 
not just architectural. Any building  immeasurable social and cultural value. 
must have a life and earn its keep.  That goes without saying. But these 

3 
 

4 
2.0 Background premises of choice for the most 
dynamic businesses. 
issue. As such, the specific purposes of 
this report are: 
Found primarily in the downtowns of  2.1. Need for Study  •  To determine as far as possible 
our urban centres, older buildings  what the characteristics of 
This is an important debate for a 
represent an important aesthetic,  successful renovation projects are 
number of reasons. Recently, 
cultural and economic resource ñ as  in terms of factors such as building 
researchers and policy makers have 
well as a non-renewable one.  type, architectural and marketing 
recognized the necessity of having 
Yet dozens, and perhaps even  more residents in downtowns as a  approach, financing and the 
hundreds, of historic buildings have  catalyst for central business district  regulatory environment; 
been demolished in Ontario over the  revitalization (Bunting 2000).  •  To analyze and present the findings 
past decades because owners, bankers  Similarly, the recently adopted concept  in a form that will be useful in 
and developers have argued that the  of Smart Growth has done much to  informing debate and decision-
costs of renovating and adapting these  spur the redevelopment of brownfield  making on specific development 
buildings for new uses is too high.  sites (Ontario Government, 2005).  opportunities and proposals; and 
Demolition of the existing buildings  •  To make recommendations on 
It is difficult to balance the desire to  future research, public policy and 
and replacement with new structures, 
preserve older buildings for historical  effective citizen involvement. 
the story goes, is the only way for 
and aesthetic reasons, the need for 
investors to make a reasonable profit  But perhaps the greatest driving 
regeneration and the legitimate 
from the use of the subject land. Some  factor of all is that Municipal Councils, 
requirement of owners and developers 
even go as far as asserting that new- the Ontario Municipal Board and other 
to make their properties economically 
build is always more economical,  decision makers are generally presented 
viable. Further complicating the matter 
renovation universally more expensive.  only with the owner/developer/lenderís 
is the fact that sometimes these aims 
At the same time, a number of  are incompatible, while sometimes they  cost analysis and are therefore unable 
reputable developers, architects and  are complementary.  to make truly informed judgments. This 
investors in Ontario seem to be able to  report will attempt to more fairly 
complete exciting and profitable  2.2. Purpose  balance the arguments on both sides. 
projects which feature innovative  The need for this study to examine the 
building renovation. Many older  2.3. Legal Precedents 
costs of heritage development, which 
buildings are not only suitable for new  consists of building renovation or  Developers and municipalities are not 
uses but often become key sites in  adaptive reuse, stems from the fact that  alone in reaching varying opinions on 
renewal schemes and can become the  a cacophony of information clouds this  heritage development. From a legal 
standpoint, as George Rust-DíEye 

5 
(2004) explains, the Courts and the  Preservation states, ì the idea that  business of adaptive reuse and 
Ontario Municipal Board have It is  adaptive reuse is universally cost  renovation.  
alternated between a stance favouring  prohibitive is one of the single greatest  The excellent review of literature 
preservation and supporting demolition.  myths in the development world today  on the economics of historic restoration 
(2002, 7-8).î   
As Friends of Eden Mills Inc. v.  prepared by Randal Mason for 
Eramosa (Township) (1998) found, the    Brookings Institution in Washington 
argument for demolition of the townís  Historic preservation is typically judged to  D.C., however, lists 272 works but 
be a sound investment. By most accounts, it 
 
bowstring bridge was greater in the  appeared after this report was 
is more efficient and profitable to preserve a 
divisional courtís mind than the case to  historic building than to construct a new one. 
completed. Mason lists only two 
preserve it. Central to this case was the    Canadian studies (Shipley, 2002; 
Designating a landmark or district as 
conclusion that failure to consult with  historical typically maintains if not boosts  Ashcroft 2002). He concludes that 
the local heritage committee (LACAC)    much more research needs to be done. 
the value of the property, and as an economic 
and to follow specific steps found in  development tool, historic preservation has   It is hoped that this list of readings will 
 
the Ontario Heritage Act did not render  proved its worth. Nearly any way the effects 
be helpful to those interested in the 
the demolition decision null and void.  are measured, be they direct or indirect, 
  field but it is evident that more 
historic preservation tends to yield 
Conversely, in Toronto College  significant benefits to the economy.  Canadian work on the practical matters 
Street Centre Ltd. and City of Toronto    of heritage development is needed. 
 
et al. (1986), the Court of Appeal held  Mason, R., (2005). Economics and Historic 
that the reasons for designating the   
Preservation, Washington D.C.: Brookings  2.5. Administration and Funding 
interior of the building under the  Institution A review of 272 studies. 
  This investigation into the myths and 
Ontario Heritage Act were plain to see  facts surrounding heritage development 
and that the Act allowed for a broad  What is unfortunate is that architectural  represents a joint project between the 
interpretation of a heritage designation.  conservation groups such as the ACO  Heritage Resources Centre (HRC) at 
This success story led years later to the  seldom have the financial resources to  the University of Waterloo and the 
opening of the Carlu Centre.  hire lawyers to contest decisions about  Architectural Conservancy of Ontario 
It is interesting to note that in each  building demolition.   (ACO). 
case which appeared before a judicial  Funding for the project was 
body, the developer has put forward an  2.4. Existing Literature 
provided through an Ontario Trillium 
economic argument to support  The bibliography at the end of this  Foundation grant awarded in November 
demolition even though this concept  report lists 41 books and articles that  2004 to the ACO. Dr. Robert Shipley, 
has repeatedly been refuted. As the US  relate to heritage development. Only 12  Director of the HRC, was assisted by 
National Trust for Historic  are Canadian. Only a few explore the  students and volunteers.  

6 
.3.0 Methods project and then sent a questionnaire to 
Table 1: Projects Identified 
be filled out at the respondentsí 
convenience. In some cases  Medium: 
3.1. Data Gathering  Small:   Large:  
respondents received follow-up calls.  18000-
  <18000  >50000 
50000 
In evaluating the cost of adaptive reuse  Approximately 60 questionnaires  sq.ft. 
sq.ft. 
sq.ft. 
in Ontario, volunteers from across the  were distributed and, in the end, we 
province were recruited to assist in the  received 24 completed surveys; a 
Residential     17  9 
collection of data. The volunteers were 
recruited through the partner 
response rate of roughly 40%. The  Commercial 8  19  4 
questionnaire was two pages in length 
organizations; the Architectural  and consisted of 14 questions (see  Institutional  10  8    
Conservancy of Ontario and  Appendix C).  
Community Heritage Ontario, through   
municipal planning departments, and  Over the course of the research, 16 
people were interviewed. Seven of the  3.2. Data Analysis 
through personal contacts. The 
volunteers were asked to provide lists  interviews were conducted in person  For the purposes of analyzing the data, 
of adaptive reuse projects with the  while the rest were conducted by  each project was categorized by its size 
associated contact information of the  telephone. Most of the in-person  in square feet. The difference between 
developer or owner of the projects.  interviews were conducted on the  small and medium size categories was 
heritage development sites, allowing  determined by applying the provisions 
Over the course of the research, 132  the interviewee to describe the projects  of the Ontario Building Code (18,000 
projects were identified. For 75 of  in detail and provide insight into the  sq. ft.). The Large category (greater 
these, information about size and  key aspects and challenges.  than 50,000 sq. ft.) was arrived at in 
building type was available (Table 1).  consultation with architects. The 
A sub-set of 23 of these examples had  Each person interviewed for the 
research is a player in this emerging  information was then placed in a 9 cell 
floor space, building type and cost data  matrix indicating residential, 
available for analysis. Because some of  heritage development market. Our list 
of candidates was not exclusive, and  commercial and institutional type 
those providing data requested that we  properties in each of the three 
maintain anonymity, we are not able to  the criteria for conducting an interview 
generally came down to that of time  categories, small, medium and large 
identify specific sources.   (Table 3). Two of the cells, small 
availability and willingness to be 
The research team contacted  interviewed.  residential and large institutional, 
individual developers to describe the  remain blank since in the first case 

7 
 most projects are private and too  3.3. Research Challenges   skilled labour and other factors vary 
numerous while in the latter there was  widely even within a single jurisdiction 
It was not difficult to find examples of 
insufficient data to report.   such as Ontario.  
heritage development projects from 
To the best of our ability we have  across Ontario. It was, nevertheless,  Notwithstanding these limiting 
tried to express the financial data  difficult to find people willing to share  factors, this study has undertaken to 
provided in a common form  the detailed financial information that  gather as much hard data as possible 
representing the total cost per square  we wanted in order to compare these  within Ontario ñ and to present it in a 
foot to complete a project and bring it  projects with other property  standardized form, in order to allow as 
to market. That includes purchase as  investments. We are not alone in facing  fair a comparison as possible. 
well as hard and soft costs and takes  this problem. In his analysis of almost  Because each of the projects 
into account any incentives, such as the  300 studies relating to the economics of  surveyed are unique we have 
waiving of fees. The average costs per  historic preservation, Mason found that,  concentrated much of our interpretation 
square foot for new development were  ì the methods of determining the value  on the interviews with developers 
provided by Mark Ravelle, a  of historic preservation vary widely,  which were rich in opinion and 
Professional Quantity Surveyor  and several challenges persist in  informed by a great deal of experience. 
working in St. Catharines. They are  applying economic methods to the field 
estimates for the whole province.  (2005).î   
Table 2: Cost of New Construction  While it is agreed that heritage  What is adaptive reuse? 
development has economic value, it is 
Medium:   Old buildings often outlive their 
Small:  Large:   more difficult to determine whether the 
18000- original purposes. Adaptive Reuse, or 
 <18000  >50000  preservation or adaptive reuse of a 
50000 
sq.ft.  sq.ft.  particular property is more beneficial  Re-use, is a process that adapts 
   sq.ft. 
than an alternative use. Because these  buildings for new uses while retaining 
their historic features. An old factory 
Residential     $155  $130 issues are subject to many local 
may become an apartment building. A 
conditions, studies from other 
jurisdictions can be interesting and  rundown church may find new life as a 
Commercial  $95  $155  $165 instructive ñ but their conclusions  restaurant... And a restaurant may 
cannot simply be applied in another  become a church.  
Institutional  $195  $195     location. Similarly, the market 
conditions, land values, availability of  About.com, Architecture Glossary ñ What is 
Adaptive Reuse?, March 2005 

8 
4.0 Interview & Often the potential for heritage 
development comes from some unique 
to accommodate new uses by simply 
moving partitions and replacing 
Survey Findings quality in the style, construction or  entrances. 
  character of the structure itself. When 
A particular advantage of 
4.1. Benefits of Older Buildings  Toronto developer Harry Stinson had 
renovating existing buildings that was 
  the chance to purchase a building site 
explained to us is sequential 
near the corner of King and Yonge 
4.1.1. Special Character  redevelopment. Tenants can be 
Streets in downtown Toronto, a site 
accommodated in one part of a 
 ì Fundamentally, builders love  that provided the opportunity for multi-
building, providing ongoing income, 
buildings.î   story tower, he looked at what was next 
while other parts of the structure are 
door. The former Dominion Bank 
- Harry Stinson, March 16, 2005  being remodelled. As well, there can be 
headquarters not only had room for 
a sequential upgrading of facilities and 
Developers interviewed as part of this  about 200 condo suites but the grand 
the resulting increases in rent. An open 
research told us that it is the building  old banking halls on the ground floors 
space suitable for tenants such as a 
itself that usually catches their interest  would provide a spectacular entrance to 
dance studio or gym, for example, 
first.    a luxury hotel.  
might subsequently be divided into 
The process of heritage  Not all unique heritage features that  separate offices. 
development, the refurbishment of  might provide character, sales appeal or 
As long as the building fabric is 
older buildings or their adaptation to  convenience need to be so spectacular. 
solid and the essentials are there, older 
new uses, often begins somewhat  Many existing warehouse-type 
buildings can become new assets ñ if 
differently than other projects. Real  buildings simply provide big, open, 
there is a good location and potential 
estate development usually involves a  flexible spaces that can be used in a 
occupants. The soundness of the 
use in search of a site. In the case of  variety of ways. This is the case with 
structures as well as their unique and 
heritage development the situation is  the old Carpet Factory buildings near 
interesting features was something we 
almost always a site in search of a use.  King and Dufferin Streets in the east 
heard about often from people in the 
end of Toronto. Scott Valens, an 
ì You have to have the vision. The  field. ì You just canít find buildings 
architect and tenant in one of these 
ability to see the opportunity where  today that are built as well and as 
York Heritage Properties buildings, 
others do not,î  suggested Margie  beautifully as a place like the former 
points out how easy and relatively 
Zeidler of Urban Space in Toronto.  Victoria and Grey Canada Trust 
inexpensive it has been for the owners 
building,î  said Muky Pundaky, 

9 
manager of the landmark on Londonís  developers tend to engage in these  section of this report, is a great 
main downtown street. ì It is largely  types of development projects because  example. In spite of its apparent 
modeled after the Empire State  they are passionate about buildings and  advanced state of decay, the building 
Building in New York.î   the opportunities that they present.  featured an old chimney that was in 
clear view of the major north/south 
Principally, those we interviewed   
highway that cuts across the Niagara 
suggested that they took great pride in    Peninsula. Developer Nino Donatelli, 
achieving sound heritage development 
  with his background in restaurant 
projects in spite of the hurdles before 
them. As Paul de Haas, developer of   
operation, could see the marketing 
the Bridgeport Lofts in Waterloo  potential of the site. The chimney now 
  sports the characteristic illuminated red 
explained, ì Pride is an important factor 
ñ to think of what it looked like then    sign of The KEG restaurant chain. 
and what it looks like now. We assist    Marketing is not the only location 
with the municipal vision by taking an   
advantage that a potential heritage 
eyesore and turning it into gold.î  Other    development site might have. Often an 
developers and architects noted that    existing building, by virtue of its 
heritage development provided a   The Lofts on Mansion project, Kitchener  construction having pre-dated current 
special opportunity to make a statement  zoning, might present a density 
 
and also to employ a set of skills that  opportunity. The Lofts on Mansion 
4.1.2. Building Location & Site 
are far from universal. Their personal  building in Kitchener has four floors, 
Advantages  
drive and commitment to achieve their  but is located in a neighbourhood of 
vision trumped other considerations.  ì We found out as time went by that the  single-family residences with good 
market value was higher than  access to transit and amenities. The 
This is not to suggest that these 
expected.î   building offered developer Paul 
individuals fail to pursue financial gain. 
Quite the contrary, some projects are  - Ed Newton, February 23, 2005  DeHaas and his partners a chance to 
selected almost exclusively because a  create an exciting project. It has been 
As with other real estate ventures the  possible to add a floor and develop 30 
tremendous profit could be realized  old adage - location, location, location, 
and/or because the value of the on-site  new units without disrupting the 
- often applies to heritage development.  surrounding neighbourhood since the 
materials alone negated some of the  The former Merritton Cotton Mill in St. 
financial risk. Nevertheless, heritage  building was already there.  
Catharines, described in the first 

10 
 In fact, the neighbourhood itself can  motivating factor in taking on an  scale, a developer told us of earning a 
be a key component in the decision to  adaptive reuse project is the return that  22% return on an investment of 
redevelop an older building. Alex  can be made on the investment. Due to  $1,300,000, which equated to 
Speigel, principal architect for the  the level of risk involved in the real  approximately $300,000 over an eight 
condominium conversions of the  estate market, the expected return on  month period. 
Loretto College and Tip Top Tailor  investment (ROI) is significantly higher  Overall, the figures we gathered 
buildings in Toronto, says ì They are in  than that expected from paper 
and interview responses indicate that 
established, desirable neighbourhoods.  investments such as mutual funds, 
the business of adaptive reuse seems to 
They pre-sold in a week.î   bonds, and stocks. 
be very lucrative, if not always 
Other respondents echoed these   Yet with the limited information  immediately. Margie Zeidler of Urban 
points, citing location, historical faÁades  we received, it proved difficult to reach  Space, discussed the risks involved in 
and the right combination of market  a single, precise conclusion of the  adaptive reuse, ì Our pro forma 
and demand as equating to success.  return on investment anticipated by  indicated that 401 Richmond would 
However, each older building is, in  developers. Some developers suggested  have made more money as a parking 
fact, unique. There are very few rules,  that a 20% to 30% ROI is the industry  lot. We had to believe that the use for 
very few easy answers when it comes  standard when investing in real estate.  the building was there.î  
to either refurbishing them for a  However, a small group of other 
Comparing the costs of heritage 
continuation of their former use or  developers suggested that 10% to15%  development to new build represented 
adapting them for new purposes.   is the expectation.  
one of the most interesting aspects of 
  There is, of course, a continuum  this investigation. The range of 
that ranges from loss to bonanza. One  responses from those interviewed 
4.1.3. Return on Investment  
developer interviewed forecast an ROI  varied greatly. While some developers 
ì Within ten minutes, I can figure out if  of 60% at the beginning of the project.  focus only on heritage development, 
the project will make sense  As the project progressed, the forecast  others make comparisons constantly in 
financially.î   ROI was reduced to 20%, and in the  preparation to approach banks and 
- Ed Newton, February 23, 2005  end, the developer claims to have made  others for project backing.  
only a 10% ROI. The reason for the 
While it was not easy to get developers  Some claim that ROI is enhanced 
lower return was that the project ran 
to share the financial details of their  because of the savings involved in 
three years over the original time 
projects, it appears that a central  reusing existing buildings. Shawky 
projection. At the other end of the  Fahel, who has worked in Kitchener, 

11 
 Waterloo and Brantford, claims that  On the other hand, it was reported  to the purchaser are higher, all of those 
reusing existing buildings generally  that some conversions can cost as much  we spoke to had confidence that the 
represents a savings of between 10%  as twice that of new build scenarios.  market would bear the elevated costs. 
and 12% over building new. Carlos  The estimated total cost to convert The  The top end of this market is found in 
Ventin, one of Canadaís leading  Lofts on Mansion in Kitchener was  Torontoís 1 King West project where 
restoration architects, was quoted by  estimated to be $7.9M, as compared to  Harry Stinson has spent up to $300 per 
the London Free Press saying that  approximately $4M for a brand new  square foot to bring condo units on line 
ì using existing buildings can cut  building of the same size. However, as  but has sold most of them for over $500 
construction costs by as much as 22%  project manager Carl Dawson stated,  per square foot. At the other end, we 
because you already have walls and a  ì The retail value of loft units is already  might find the Bridgeport Lofts in 
roof and floors. (June 31, 2004)î   higher than conventional units and  Waterloo that were built for university 
Toronto architect Scott Valens points  rising further still.î  Margie Zeidler,  students and less than $400 covers a 
out that if any of the existing building  commenting on the renovations of 401  monthís rent. Yet both were profitable. 
systems (hot water heating, plumbing,  Richmond and 215 Spadina in Toronto,  This is not to conclude that profits 
etc.) can be reused, it can result in  said ì Heritage buildings are less  from heritage development are 
considerable savings.  efficient, but not so much so as to  automatic. Heritage development
prevent the business plan from 
Table 3: Cost Per Square Foot of  working.î  
Renovation Reported in this Survey  Table 4: Cost Difference Between  
The numbers we collected echo  Renovation and New Building 
Medium:  
Small:  Large:   the comment of Ms. Zeidler that, even  Medium: 
18,000- Small:  Large:  
 <18,000  >50,000  when the costs of conversion are  18,000-
50,000  <18,000  >50,000 
sq.ft.  sq.ft.  somewhat higher, there is not much  50,000 
  sq.ft.  sq.ft.  sq.ft. 
Too  difference (see Tables 3 & 4). In fact,    sq.ft. 
Residential  numerous  $144  $231  the average figures show that in two 
Residential     -8% +44%
categories reuse cost less, while in 
Commercial  $111  $169  $102  three other categories the difference 
was eight percent or less.  Commercial +15% +8% -38%
Institutional  $212  $200  Little data So even in the cases where the 
conversion costs for redevelopment 
Institutional  +8%  +2%   
 
and, therefore, the price passed along 

12 
projects in Ontario range dramatically  redevelopments are the ones that  Table 5: Available Incentive  
in scope. While major loft conversions  benefit most and have been most active  Government Level  Value 
and prestige offices come immediately  in assisting potential investors. There 
to mind, our surveying found that the  are provisions in the Planning Act, the  Federal 
total project costs can range from as  Municipal Act and the Development  Infrastructure Canada   $40,000+ 
little as $12,000 to $25,000,000.  Charges Act that facilitate incentives 
including the Heritage Property Tax  Industry Canada (FedNor)  Materials 
4.1.4. Government Incentives   Rebates, provisions for brownfield  Millennium Fund  $95,000 
ì The Seagram Lofts was the most  development and fee waivers (Table 5 
challenging project  we had ever been  & Appendix D).  Canada Parks   TBD 
involved in. We wouldnít have gone  With Seagram Lofts, the City of  Provincial 
near it unless there had been a huge  Waterloo waived development charges, 
endorsement by the municipality both  SuperBUILD   TBD 
which would have amounted to 
at the Council level and the staff levelî   approximately $700,000. Prior to the  Northern Ontario Heritage Fund 
TBD 
- Andrew Lambden, November 20, 2004  adaptive reuse, the site was taxed as a  Corporation 
vacant lot.  The site now contains 
Municipalities can be very helpful in  Ontario Heritage Foundation  $150,000 
approximately $24,000,000 of real 
providing encouragement through  estate and is generating approximately  Trillium Funding   $75,000+ 
incentives for adaptive reuse projects  $270,000 a year in tax revenue ñ a 
that are mutually beneficial to both the  Municipal 
significant increase from prior income. 
city and the developer. Incentives can  Waived Development Fees  $20,000 - 
act as a kind of loss-leader ñ The City of Brantford, in its efforts  Municipal Act Section 365.(1)  $700,000 
encouraging development that has been  to encourage downtown revitalization, 
Property Tax Rebates  $103,760 
shown to more than recoup its value for  granted developer Shawky Fahel 25%  Municipal Act Section 365.2(1) 
the local government through increased  of total development costs for Lawyerís 
Grants and Funding  $150,000 -
property values and corresponding tax  Hall under the Downtown Business  Ontario Heritage Act Sections 39.  $317,000 
revenues (Barber 2003).  Performance Grants Program. Along  (1) & 22 
with that direct grant of $317,000, the  Planning Act Part IV Community 
Cities faced with the challenges of  City of Brantford also waived their  Improvement  Section 28.(1) (7) 
intensification, downtown  usual development charges.  Development Charges Act Section 
improvement, and brownfield  5, subsections (1)(10) and (6)(3) 

13 
 Incentive programs are not offered  often unavailable in Toronto, so the  urban redevelopment. Ed Newton, 
in every municipality. Shmuel Farhi, a  City must look to other means if they  project co-ordinator for the Seagram 
major owner of older properties in  want to assist developers. Height and  Lofts, stated that ì The City of Waterloo 
London, wishes that city would take a  density bonusing under Section 37 of  was on side, mostly because we had 
position similar to other places on the  the Planning Act is an option. In that  such a positive attitude going into this 
matter of incentives.  arrangement a developer is allowed to  project. They saw that we were going 
build a taller building on some other  to finish the project and that they would 
 
site in return for saving an existing  be thrilled with the results.î  Shawky 
  building.  Fahel echoed the same sentiment in 
  Table 5 indicates some of the  describing his interaction with the City 
of Brantford, where he says the Cityís 
  incentives available at the municipal 
level but shows that Federal and  co-operative attitude made all the 
  Provincial funds are also a growing  difference in the success of his 
factor in the financing of restoration  renovation of the Lawyers Hall. 
 
and reuse.   
 
One of the ways that governments   
  can become involved in reuse projects 
   
  is as tenants. When this works, such as 
 
Waterloo School of Architecture, Cambridge  
the case of the old Waterloo County 
Gaol in Kitchener ñ where provincial   
   
court functions are the long term 
We have found that incentives are  tenants ñ it can ensure success. In the   
mainly offered in secondary markets  case of the Elgin County Court House   
such as Brantford, Hamilton, and  in St. Thomas, however, refusal of the 
Kitchener. Primary markets are faced 
   
Province to sign a long term lease may   
with similar challenges, though, as  jeopardize the project.   The Carpet Factory in Toronto 
Toronto developer Harry Stinson said, 
ì tax or grant incentives are  Committed developers represent 
insignificant for projects of the  some of the strongest allies for 
magnitude of 1 King West.î  They are  municipalities and collaboration with 
them can be a very powerful force in 

14 
4.2. Constraints of Older  Beck II Power Generating Station ñ  the banks justified in their reluctance to 
Building Reuse  where the owner (Ontario Power  readily support heritage development? 
Generation) is able to entirely finance 
  Developers we spoke to made it 
the project. Typically, private  clear that there are always unexpected 
4.2.1. Uncertainty & Site 
developments require bank loans.   costs that pinch their carefully 
Remediation 
Banks are particularly hesitant to  conducted pro formas. In some cases, 
Fundamentally, all development 
finance adaptive reuse projects because  such as the Seagram Lofts in Waterloo, 
projects have to show the promise of 
they believe the level of risk is higher  unanticipated costs and delays reduced 
making money ñ otherwise they will 
than other real estate investments or  the bottom line to the extent that the 
not proceed. Similar to other 
development. Often, banks will place  project became only marginally 
development types, our interviewees 
conditions on the financing and this can  profitable. This project was saved only 
indicated that there is a range of 
pose a challenge, as was the case for Ed  by the fact that the market valued the 
profitability attached to adaptive reuse 
Newton of the Seagram Lofts. ì Before  converted lofts more highly than had 
but usually a greater degree of 
the bank would approve the loan, 65%  been expected. 
uncertainty. There are a number of 
of the units had to be pre-sold,î  he  Many heritage developments do in 
reasons for this, including unforeseen 
explained. To reduce their level of risk,  fact involve certain cost premiums. In 
costs and site contamination ñ but the 
banks will often issue demand loans, a  some cases, these additional expenses 
result is often difficulty in securing 
type of loan with no established  arise from the inefficiencies of the 
financial backing. 
maturity period that can be repayable  building shape. As Harold Ensslen, 
Three sources for financing heritage  on the demand of the lender at any  chief architect for the Ontario Power 
development were identified by the  time. At the very least, banks usually  Generation (OPG) office building 
interviewees: personal equity, private  require the developer to have available  conversion in Niagara Falls said, 
investment, and bank loans. A fourth  a minimum of 25% of the total project  ì Heritage buildings are not purpose 
source was noted by about a third of the  cost.  built.î  Therefore, inefficiencies become 
survey respondents as part of their 
Some developers of adaptive reuse  virtually unavoidable when the required 
fiscal plan - the availability of federal 
projects have a limited track record in  amount of floor area is spread out over 
or provincial financing and/or 
this type of real estate investment ñ but  more storeys. Costs can rise by 10% or 
municipal government incentives. 
even with experienced practitioners, the  more in these cases for hallways and 
There are very few instances ñ like  banks can be difficult to convince. Are  washrooms. 
the adaptive reuse of the Sir Adam 

15 
 In the case of the Bridgeport Lofts,  faced with an unforeseen site  In three major renovations in 
one of the main challenges was dealing  remediation problem. The site was  Toronto, Alex Speigel has seen his 
with the foundation and faÁade. The  formerly home to the Merritton Cotton  share of site remediation costs. 
service bay, where trucks used to load  Mill and the Independent Rubber  ì Environmental issues are the most 
and unload goods during the buildingís  Company. The factory was surrounded  common,î  he says. ì PCBs and 
previous incarnation, was located on  by reservoir ponds for the locks system  asbestos, or lead based paint on the 
the front of the building. The prior  of the former Welland Canal. The plant  walls. The trouble is that you have to 
configuration of the building obstructed  discharged effluent into the ponds  budget for this type of stuff.î  
the aesthetic appeal and hampered  during its operation and when the old 
Because of the difficulties in 
transformation to residential use. To  Canal was diverted, the reservoir ponds  securing bank loans, developers 
overcome the challenges in changing  were filled with waste and debris. The 
sometimes seek private financing for 
uses, the development team decided  nature of the disposed material was 
their projects to avoid restrictions and 
that they would cover up the service  discovered in the soil during 
time limitations on project 
bay with recycled stone and bricks, at a  construction and the developer was  management. We found this to be the 
cost of approximately $400,000.  faced with the cleanup of these ponds, 
case more often in the smaller and 
at a cost of nearly $200,000. 
From the 24 questionnaire  medium sized markets but even in 
respondents, we learned that the    Torontoís 1 King West project the 
adaptive reuse of buildings required a    financing was primarily private. 
complete gutting of the interior in eight 
  Nonetheless, those involved in this 
cases and major interior work in 
type of development found demand 
another four. While exterior work was    significant enough that the market 
less frequently required, where 
  would bear the additional costs that 
applicable it involved one or more of:  arose from uncertainty. No project 
brick cleaning, structural repairs,    investigated failed to report moderate 
foundation improvements and 
    to high income generation and many 
landscaping. 
developers feel that bank reluctance to 
 
One of the largest costs that can  recognize the value of heritage and 
Bridgeport Lofts 
loom over many adaptive reuse projects  adaptive reuse projects, especially 
 
is site contamination. In the case of The  where experienced project management 
KEG restaurant, the developer was   

16 
is involved, is unjustified and fails to  also separate fire regulations and  KEG Restaurant in St. Catharines, not 
recognize good business opportunities.  planning considerations such as site  only was fire separation between the 
plan approval and zoning. In the  floors a critical component of Code 
 
opinion of many developers the  compliance, it was also necessary to 
4.2.2. Building Code and Parking  necessity of complying with the Code  add fire-rated windows adjacent to the 
  and other regulatory requirements  fire escapes.  
ì The code is problematic; it should be  frequently results in major expenditures  While unusual circumstances and 
handled case by case and not by fitting  that could not have been foreseen at  the timing of inspection were 
the project in to a very general  earlier stages of projects.   mentioned by some of the people we 
category.î  
In the case of the Seagram Lofts,  spoke with, nothing was touched upon 
- Ed Newton, February 23, 2005  the original plan called for using timber  more frequently than the lack of 
  to support mezzanine floors.  coordination between inspectors and 
Ontarioís Building Code is a set of  Unfortunately, the Code was  the various enforcement agencies. 
regulations guiding almost all  interpreted as requiring that beams be  Harry Stinson, developer of I King 
construction in this province under the  constructed out of steel ñ in spite of  West, as well as many other Toronto 
enabling legislation of the Building  research that shows timber beams are  projects, suggested that, in some 
Code Act. The Act, and by extension  just as fire resistant. The same  aspects of the project, he found the 
the Code, are meant to create certain  inspector then required that the  inspectors to be too lax in not requiring 
standards for safety, but are also  mezzanines be fire separated ñ the  structural and safety aspects that he 
designed to be sufficiently flexible so  same way continuous floors are even  installed anyway. At other times, he 
as to permit the adaptive reuse of  though they were open at one end and  found them unduly restrictive. Time 
buildings.   could not have stopped a fire going  delays from the lack of coordination 
To this end, it is Section 11 of the  from level to level.  represent part of the reason why costs 
Code that is most critical to heritage  escalate. 
In other cases, fire exits proved to 
developers because of the discretion  be the greatest problem. For the  In the end, perhaps it was Shawky 
that it allows the individual building  Ontario Power Generation building in  Fahel who best reflected the overall 
inspectors to accept variations in  Niagara Falls, the exceptionally small  mood of the interviewees in stating that 
standards when faced with existing  building footprint made it difficult to  ì Building development agencies need 
structures and inherent constraints.  provide the requisite number of  to be a friendly partner.î  
Along with the Building Code there are  emergency exits. Similarly, for The 

17 
 Over and over again, we heard  People in Toronto, where there is  4.2.3. Heritage Design Requirement  
developers talk about the matter of  extensive public transit, are beginning  ì The current Ontario Heritage Act has 
parking. Even when people want to  to see they can get along without cars  led to a culture of compromise.î  
live, work and shop in the middle of  but except for student accommodation 
cities, they seem to be unable to free  such as the Bridgeport Lofts in  -Catherine Nasmith, March 14, 2005 
themselves from their auto dependence.  Waterloo and Lawyers Hall in  Generally speaking, developers and 
This means that even if municipalities  Brantford, this is not the case in most  architects working on adaptive reuse 
are willing to waive parking  other parts of the Province. Creative  and restoration undertakings do not 
requirements, many potential buyers or  solutions need to be found for this  have to contend with any heritage 
renters insist on parking spaces.  dilemma. Municipal parking structures,  requirements since only a few of the 
London developer Joe Carapella says,  in which developers can buy spaces to  buildings they are working on are 
ì itís very naÔve to suggest youíre going  meet their requirements, are one  designated under the Ontario Heritage 
to have a building you can renovate and  alternative.  Act. However, they are loath to 
rent out without parking available.  Handicap accessibility is a further  adversely affect a buildingís 
Thatís a non-starter. (London Free  barrier to the success of many potential  appearance and/or structure. It is in 
Press, June 31, 2004)î    renovation projects. If a space is going  their interest to preserve the aesthetic 
  to be rented or leased to a public  quality of their buildings, since it is 
agency then wheelchair accessibility  those details and character elements 
  that attracted them in the first place and 
will be a requirement. That can impact 
  a building in at least two ways. There  which will be integral to the market 
are aesthetic considerations regarding  value of the finished product.  
 
how ramps alter the appearance of a  In cases where the buildings being 
  structure. Secondly, there are also cost  refurbished are designated there are 
  implications if, for example, an  few problems. The transformation of 
elevator is mandatory. However, like  the Old Waterloo County Gaol in 
  other challenges, these considerations  Kitchener, owned by the Region of 
  can be accounted for through a  Waterloo and converted into court 
Post House in Branford is now part of 
combination of innovative design and  facilities for the Provincial Attorney 
Wilfred Laurier University  flexible enforcement of regulations.   Generalís Department, was marked by 
   

18 
cooperation and good will between the  All that meant that compromises about  which clear heritage legislation might 
Region and local heritage advocates.  the details of renovation were often  be of help to them, while heritage 
made in a way which pleased no one.  advocates did not seem to appreciate 
That situation is not always 
the passion and commitment to 
repeated. Part of the problem lies with  With the passage of important 
architecture demonstrated by many 
Ontario Heritage Act. Because, in the  amendments to the Ontario Heritage 
developers. An example of this was 
past, it provided for the recognition of  Act in April 2005, a much greater 
seen in London where Shmuel Farhi 
buildings as historically valuable to the  degree of clarity around what can and 
complained that he could be ì thrown in 
community but did not prevent their  cannot be done to recognized heritage 
jailî  under provisions of the revised 
demolition, it led to a measure of  buildings will go a long way to 
Heritage Act requiring proper building 
uncertainty that was not conducive to  stabilizing the situation and providing 
maintenance. But, next door to his 
either architectural conservation or  the certainty heritage developers need 
beautifully restored Scott Building on 
good business. Toronto architect  in making business decisions. While 
Londonís Dundas Street was a derelict 
Catherine Nasmith says ì the old  this still impacts only some heritage 
and dangerous building. It was pointed 
Ontario Heritage Act led to culture of  developments where properties are 
out that, should the street become a 
compromise.î   Proposed changes to  designated, those buildings will serve 
heritage district, the provisions of the 
officially designated buildings had to  as demonstrations projects in the 
Heritage Act were aimed not at him but 
be reviewed by Municipal Heritage  industry. There is also the opportunity 
at the building owner next door. Mr. 
Committees and approved by  to forge new working relationships 
Farhi began to see the potential 
Municipal Councils; but when owners  between heritage advocates and 
advantages. The derelict building was 
or developers became frustrated by the  developers. 
clearly diminishing the value of his 
process, the Act only allowed  In our interviews, we found that  property. Heritage developers were also 
municipalities to postpone demolition.  many developers were antagonistic  generally unaware of the ways in which 
Developers did not want to face delays  toward local heritage committees and  strong heritage legislation had proven 
and heritage experts knew that, in the  historical preservation groups. At the  advantageous to building owners in 
end, their Councils could not prevent  same time, it is not uncommon for  places like New York City where 
the loss of the structures. In fact, a 2003  members of the heritage groups to be  developers seek architectural listing.  
study found that over 400 designated or  suspicious of those in the land 
listed buildings in 22 Ontario  development industry.  
Many developers related bad 
communities had been demolished over  experiences in dealing with some 
a 15-year period (Shipley & Reyburn).  What was clear was that developers  members of the heritage community. 
were often unaware of the ways in 

19 
Londonís Joe Carapella says that  called ì tweedy academics,î  argued for  the obstacles to be overcome for 
worthwhile buildings have ì got to have  a year with him, and amongst  heritage development projects are all 
an architectural style, from a certain  themselves, about the proper way to  the more acute. As a consequence it is 
period in the cityís history, or a famous  proceed. Not only did this cost him  often difficult to find adequately skilled 
person attached to it. Just because itís  money in lost time but, in the end, the  and experienced people all the way 
been there a long time doesnít make it a  outcome was to demolish the building,  from architects and engineers to 
heritage building. (London Free Press,  dump the broken fabric into Lake  appropriate trade workers.  
June 31, 2004)î   Ontario and put up a plaque.   
But heritage proponents and  The Historical Board may have a   
developers do not simply disagree  different story but the point is that no 
about what makes a building  common ground was found between   
worthwhile saving. Sometimes  those who see themselves as defenders   
confrontations over design elements  of heritage and someone who was 
can seriously jeopardise entire projects.  prepared to spend his money to   
Sometimes site plan control protects  accomplish at least a measure of   
the exterior shell of the building and, in  conservation. The clarity of the revised 
the words of Alex Speigel, ì it can be a  Heritage Act which allows for   
challenge to deal with the heritage  demolition control will hopefully bring   
preservation people. Sometimes they  a new spirit of cooperation. 
 
are very inflexible and our experience 
is that flexibility is design.î   4.2.4. Professional Experience and  Process of demolition- construction in the 
Skills   case of the Seagram Lofts 
More alarmingly, developer Harry 
Stinson still bristled telling about a  ì Had no work been completed, the  One architect recalled a project he 
debate with the Toronto Historical  building would not likely be standing  had taken over part way through 
Board over the treatment he proposed  today.î   completion. Due to lack of knowledge 
for a downtown storefront years after  about heritage buildings, the previous 
- Ed Dreidger, February 4, 2005 
the ordeal. His plan was to reconstruct  architect had advised the owners that 
the faÁade set back from the street and  Challenges can surface in any  they needed to replace all of the 102 
enclosed in a glass atrium. He says  profession at any time. However, in the  windows in the building with metal 
Historical Board members, whom he  opinion of those with whom we spoke,  ones costing $600 each. Our 

20 
interviewee was able, in the end, to  other detailed construction work. There  point, employing those who do not 
repair the existing windows at a cost of  is such a critical shortage of these  have such familiarity. To continue the 
$200 each.   workers - the average age of  sports metaphor ñ everyone has to start 
bricklayers in Canada is 58 ñ that a  as a rookie. 
Adapting buildings for new uses is 
special task force on the subject has 
a very challenging and complex  It was not just the skill and 
been organized by the federal 
process. Compared to new  experience of people working within 
governmentís Human Resources 
development where construction begins  the development industry that was 
Development Canada (HRDC). 
from the ground up, adaptive reuse  addressed in our interviews. 
Developers we spoke to valued their 
projects are unique and, therefore,  Undoubtedly, the most significant 
skilled craftsmen highly and were 
require a creative process in  comment that we heard regarding the 
anxious to find and, if necessary, train 
overcoming building challenges.   value of experience came with respect 
more skilled workers.   to the banking industry. Here 
In the case of the Seagram Lofts, 
The analogy was made, and  experience seemed to mattered little 
the faÁades of the two warehouse 
confirmed by the majority of those  because the banksí set pro formas did 
buildings were to be left intact. The 
interviewed, that building a successful  not allow the lenders to see the 
conventional method for reinforcing 
heritage development team evolves in  advantages of heritage development ñ 
faÁades during construction is in the 
the same approach as creating a good  even for projects directly parallel with 
use of shoring with steel support 
sports franchise. As one developer put  those successfully (and profitably) 
beams, where the interior can then be 
it, ì we have a pretty good group and  completed. 
completely gutted prior to construction. 
everyone has a specific role.î  In this 
The development team created a    
type of environment, with daily 
process of demolition followed by   
challenges and unanticipated problems, 
construction in a series of phases,   
it is generally held that experience is of 
which eliminated the need for shoring. 
benefit through transference of skills    
This creative process saved the 
and knowledge. Naturally, this leads to 
developers approximately $500,000.   
an unavoidable conundrum. It is 
Just as important as architects,  impossible to have the experienced   
engineers and project supervisors are  professionals and trade workers that   
the skilled trades that undertake the  many consider to be a necessary 
carpentry, brickwork, plastering and  component of success without, at some 

21 
22 
5.0 Conclusions & look like and they value that. The 
heritage developer sees what the 
for regulatory approvals and scolding 
municipal governments for not 
Recommendations place might look like in the future.  providing relief from taxes and fees, 
  The hard-nosed business sense 
are all parts of the marketplace 
5.1 Conclusions  haggling behaviour that occupies 
required of successful developers can 
much of developersí time and energy 
The existence of dynamic, risk-  be a bit frightening. One of our 
ñ and these habits are hard to 
taking and creative investors, with a  interviewees told a story about how 
abandon when being interviewed. 
passion for beautiful older buildings,  he asked two roofing contractors to 
is probably the most important single  show up at the building site. When  What is clear, however, is that 
element in the heritage development  they were both there with their crews,  there is a healthy and growing 
industry. We found most of these  he negotiated the best price. Is this  business in heritage development and 
entrepreneurs to be a volatile mix of  business practice at the edge of  the people we talked to are in the 
vision, hard-nosed business practice,  ethics? Perhaps yes but, in some  vanguard of that business. According 
and bravado.  cases, it may be what is required to  to the numbers of projects identified 
get the job done.  in different building type categories, 
Vision is the ability and perhaps,  the bulk of the action seems to be in 
more importantly, the inclination to  Bravado is probably a common 
trait amongst many successful  medium and large residential projects 
see what a project will look like when  (medium 18,000 sq. ft., to 50,000 sq. 
it is completed. Many people are  business people across the economic 
spectrum. One has to be confident,  ft.,  and large, over 50,000 sq. ft.), 
impressed with renovated older  medium sized commercial and small 
buildings when they visit them in  forceful, and daring to survive when 
taking chances and risking ones own  institutional (Table 1).  
other cities or even other countries, 
but the same people will look at  money and reputation are daily  In terms of cost comparison with 
derelict or rundown premises in their  occurrences. Part of the reason it  new build, the numbers prove 
own neighbourhood and think they  proved difficult for us, in the course  interesting (Tables 6). In the medium 
should be torn down. The heritage  of this research, to collect actual costs  residential category, reuse actually 
developer sees past the current state  of various aspects of development  comes out to be a lower cost than 
of the building and can imagine its  projects was that our interviewees  new build. To some extent, that 
potential. This is somewhat similar to  often gave contradictory information.  reflects projects such as the student 
many heritage advocates but they  Lamenting the high price of labour,  housing developed in Waterloo and 
tend to see what the building used to  complaining about the length of time  Brantford. 

23 
    however, the reviews are mixed. 
Table 6: Findings 
Some developers and architects, in 
   
Building Type  Small  Medium  Large  the cases involving public sector 
  New Residential  Projects often   
$155  $130  projects, have enjoyed good working 
  Reuse Residential  private & too    relationships and have been able to 
numerous  $144  $231  cooperate around issues of proper, 
    highly authentic restoration. Quite 
New Commercial  $95  $155  $165 
    often, there are additional funding 
Reuse Commercial  $111  $169  $102  sources to deal with such things as 
    the restoration of the paintings in 
New Institutional  $195  $195 
    Insufficient data  Castle Killbride, a 19th century 
Reuse Institutional  $212  $200  mansion which became part of the 
   
Wilmot Township Administrative 
In the case of large residential, the  The majority of buildings that are  Complex in Baden near Waterloo.  
cost in our sample is considerably  being given new life in Ontario are 
On the negative side, a number of 
higher on average for reuse projects.  private sector projects. As well, many 
developers have had bad experiences 
But here we found that mainly loft  of the buildings are not formally 
with work on designated buildings. 
style condos were bringing a much  recognized as ì heritageî  properties 
These ranged from delays caused by 
higher rate of return in spite of (or  through designation under the 
the time required for reviews of plans 
perhaps because of) the larger  Ontario Heritage Act. This is not 
by committees to squabbles over 
investment. The same seems to be  particularly surprising, since the great 
design. Developers also complain, 
true in the medium sized commercial  majority of designated properties are 
not about the Building Code as such, 
projects ñ where a slightly higher cost  private homes which have been left 
but about applications of the code and 
is generally rewarded by high rent,  out of this study, while many of the 
other regulations that are inflexible 
lease or sale prices. The number for  adaptive reuse projects involve 
and unresponsive to the situation. 
large commercial is somewhat  former industrial buildings which 
skewed by the small sample size,  have often been left out of the  With regard to incentives, there is 
while for large institutional projects  designation process.  very good evidence from the United 
there was only one example and so no  States and British Columbia that 
Where designated buildings are 
calculation of average cost was  municipalities receive excellent 
the subject of heritage development, 
possible.  return for tax relief and other 

24 
financial measures designed to  5.2. Recommendations  Building inspection for code 
stimulate building renovation and    compliance, fire inspection and other 
reuse (U.S. national Trust; Barber,  Municipalities that want to promote  regulatory functions should be 
2003, Mason 2005). These gains are  re-urbanization, smart growth,  coordinated in a way that encourages 
realized largely through increases in  intensification and dynamic place  safe and functional structures. This 
assessment and, therefore, in tax  making should appreciate the role  should be performance-based rather 
revenues. Of course, this benefit  that can be played by heritage  than rule-based. There should be a 
comes in addition to the primary  development. Instead of adding to the  commitment on the part of 
aspect of building reuse, the  current trends that are promising to  municipalities to provide these 
maintenance of cultural integrity,  remake cities in a better way, many  inspections in a timely way.  
livability of urban spaces and  planners and political leaders see  Heritage advocates should find 
aesthetic continuity.  heritage - the valuing of existing  and support the developers who love 
We concluded that heritage  structures - as an impediment.  older buildings as they do ñ and are 
advocates do not always seem to  Heritage considerations are not  prepared to find new uses for them, 
recognize that they have very  attempts to freeze urban change but  bring their development skills to bear 
dynamic and creative allies in the  only to direct it in constructive and  on them, and spend money on them.  
development world. Heritage  rational ways. Municipalities should 
adopt coherent policies that promote   
developers do not pretend to be 
building reuse as an integral part of   
"The preservation movement has one great 
cultural experts. Their interest in  curiosity.  There is never retrospective 
older buildings is more instinctive,  their smart growth strategies. 
controversy or regret.  Preservationists are 
but they see value in these structures  Municipalities should make the  the only people in the world who are 
as much as the heritage community.  rules for heritage development clear.  invariably confirmed in their wisdom after 
They see it in a different way ñ often  Some buildings should be preserved.  the fact." 
perhaps, more like the original  Some neighbourhoods and districts   
builders themselves. We would not  should be subject to design guidelines  J. K.Galbraith, Canadian born economist 
advocate that developers always have  that protect the character of the area  and writer, quoted in 1999 by Richard 
their way in the realm of urban  and, therefore, protect the investment  Moe, President of the US  National Trust 
planning and city building. But what  of those who have maintained or  for Historic Preservation. 
they do, they do well and they are  renovated properties.  
awesome to watch when in full flight. 

25 
26 
Bibliography
 
 
 
Ascroft, S. (2002). Preservation Pays: The Economics of  Bunting, T.E. (2000). Housing Strategies for Downtown 
Heritage Conservation. Ottawa: The Heritage Canada  Revitalization in Mid-Size Cities: A City of Kitchener 
Foundation.  Feasibility Study. Canadian Journal of Urban Research 9 
(2). Pp 45-175. 
Austin, L.R. (1988). Adaptive Reuse: Issues and Case Studies 
in Building Preservation. New York: Van Nostrand  Chen, K. (1996). Dollars and Sense of Historic Preservation. 
Reinhold Company.   The Importance of Historic Preservation in Downtown 
Richmond. Washington, D.C: National Trust for Historic 
Ball, R.M. (1995). Charting the uncharted; vacant industrial  Preservation. 
premises and the local industrial property arena. Policy and 
Economic Development. Routledge, London.  City of Kitchener (2003). The Edge: Encouraging 
Development for Growth Efficiency. Department of 
Braber, S. (2003). Municipal Tax Incentives in Victoria, British  Economic Development, City of Kitchener, Kitchener, 
Columbia ñ A Case Study Plan Canada. 43:2, pp 20-22.  Ontario. 
 

Bartsch, C. (1996). Paying for our industrial past. Commentary,  Clarke, A. (2000). Economic Benefits of Historic Preservation 
1996 Winter, pp 14-23.  in Georgia, A Study of Three Communities. In Dollars & 
Bartsch, C. and Collaton, E, (1996). Coming Clean for  Sense. National Trust For Historic Preservation Press. 
Economic Development. Washington, DC: Northeast  Coulson, N. and Lahr, M. (2005). Gracing the Lands of Elvis 
Midwest Institute.  and Beale Street: Historic Designation and Property Values 
Bartsch, C. C., Andress, C., Seitzman, J. and Cooney, D.  in Memphis, Real Estate Economics. 33 pp 487-507. 
(1991). New life for old buildings: confronting  CMHC (1997a). Conventional and Alternative Development 
environmental and economic barriers to industrial reuse.  Patterns-Phase 1: Infrastructure Costs report prepared by 
Washington. DC: Northeast- Midwest Institute.  Essiambre-Phillips-Desjardins Associates.  
Blackburn, L. (1983). What Developers Think of Historic  CMHC (1997b). Conventional and Alternative Development 
Preservation. Urban Land. November 1983, pp 8-11.  Patterns-Phase 2: Municipal Revenues report prepared by 
Brown, F. (1983). Historic Preservation Promotes Profits,  Hemson Consulting.   
Widespread Rehabilitation. Journal of Housing.  October 
1980, pp 513-517. 

27 
Delafons, J. (1997). Politics and Preservation: A Policy  Mason, R. (2005). Economics and Historic Preservation: A 
History of the Built Heritage 1882-1996. London:  Guide and Review of the Literature. A Discussion Paper 
Chapman & Hall.  Prepared for the Brookings Institution Metropolitan Policy 
Program, Washington D.C.: Brookings Institution. 
De Sousa, C. (2002). Measuring the public costs and benefits 
of brownfield versus Greenfield development in the Greater   
Toronto area. Environment and Planning B. Vol 29. pp 
 
251-280. 
 
De Sousa, C. (2001). Contaminated Sites: The Canadian 
Situation in an International Context. Journal of   
Environmental Management, 62, pp 131-154.   
De Sousa, C. (2000). Brownfield Redevelopment versus   
Greenfield Development: A Private Sector Perspective on 
the Costs and Risks Associated with Brownfield   
Redevelopment in the Greater Toronto Area. Journal of   
Environmental Planning and Management. 43(6). pp 831-
853.   

Friedman, D. Oppenheimer, N. (1997). The design of   
Renovations. NY, NY: W.W. Norton & Company.   
Howland, M. (2003). Private Initiative and Public   
Responsibility or the Redevelopment of Industrial 
 
Brownfields: Three Baltimore Case Studies. Economic 
Development Quarterly, 17(4), November 2003. pp 367-  
381.   
Kincaid, D. (2002). Adapting Buildings for Changing Uses:   
Guidelines for Change of Use Refurbishment. London, 
UK.: Son Press.   
Professor Masonís review of the literature concerned with the 
  economics of historic preservation is probably the most complete 
work on the subject to have appeared recently.

28 
Meyer, P. and Lyons, T.S. (2000). Lessons from Private Sector  Rypkema, D. (1994). The Economics of Historic Preservation: 
Brownfield Redevelopers. Journal of the American  A Community Leader Guide. Washington D.C: National 
Planning Association, 66, pp46-57.  Trust for Historic Preservation. 
National Trust for Historic Preservation (2002). Appraising  Rypkema D, Wiehagen K, (2000). Dollars and Sense of 
Historic Properties. Report by: Judith Reyholds.  Historic Preservation. The Economic Benefits of 
Washington D.C: National Trust for Historic Preservation.  Preserving Philadelphiaís Past. Washington D.C: National 
Trust for Historic Preservation. 
Ontario Government, (2005) Places to Grow Act (Bill 136). 
http://www.pir.gov.on.ca/userfiles/HTML/cma_4_40890_1 Sanderson, E. (1994). Economic Effects of Historic 
.html  Preservation in Rhode Island. Historic Preservation Forum. 
9(1). 
Persky, J. and Wiewel, W. (1996). Central City and Suburban 
Development: Who Pays and Who Benefits? Great Cities  Shipley, R. (2000). The Impact of Heritage Designation on 
Institute, University of Illinois at Chicago, Chicago, IL.  Property Values. International Journal of Heritage Studies. 
6(1), pp 83-100. 
Persky, J. and Wiewel, W. (1995). Brownfields, Greenfields: 
the Costs and Benefits of Metropolitan Employment  Shipley, R. and Reyburn, K. (2003). Lost Heritage: a survey of 
Decentralization. Chicago, University of Illinois at  historic building demolitions in Ontario, Canada. 
Chicago, Great Cities Institute.  International Journal of Heritage Studies. 9(2), pp 151-168. 
Persky,  J., Daniel, F. and Wiewel, W. (1994). A Methodology  Sigworth, E.M. and Wilkinson, R.K. (1976). Rebuilding or 
for Measuring the Benefits and Costs of Economic  Renovation? Urban Studies, 4 (2), pp 399-404. 
Development Programs. Chicago: University of Illinois at  US National Trust for Historic Preservation 
Chicago Centre for Urban Economic Development.  http://www.preservationbooks.org/ 
Powell, K. (1999). Architecture Reborn: Converting Old  Walljes, I. and Ball, R. (1997). Exploring the realities of the 
Buildings for New Uses. New York: Rizzoli.  sustainable city through the use and reuse of vacant 
Rabun, J.S. (2000). Structural Analysis of Historic Buildings.  industrial buildings. European Environment. Vol. 7, pp 
New York: John Wiley & Sons, Inc.   194-202. 
Rust DíEye, G. (2004). See Heritage Resources Centre  Wood, E.B. (1997). The Economics of Rehabilitation. 
Website: www.fes.uwaterloo.ca/research/hrc/  Preservation. Washington D.C: National Trust for Historic 
Preservation. 

29 
 
 

30 
Appendix A – List of Identified Projects
   
Municipality  Project  Municipality  Project 
       
Alliston  The Gibson Cultural Centre  London  Idlewyld Inn 
Alton  Alton Mill  London  Sterling Place 
Brampton  Carnegie Library Building  London  Victoria & Gray Trust Building 
Brantford  Holstein Building  London  Scott Building 
Brantford  Lawyersí Hall  Markham  Village Train Station 
Brantford  Odeon Theatre  Milford  Mount Tabor Church 
Brantford  Old Post Office  New Tecumseth  Museum Facility  
Brantford  Old Shoe Factory  Niagara Falls  Ontario Power Generation Offices 
Cambridge  Langdon Hall  Niagara Falls  Whirlpool Golf Course Club  
Cambridge  School of Architecture  North Bay  Train Station  
Cambridge  Stone Cottage  Ottawa  Aberdeen Pavilion 
Clinton  Tavern to Senior Centre  Ottawa  Canalside Townhomes 30 Driveway  
Guelph  Mill Lofts  Ottawa  Centre de Jour Guigues 
Hamilton  Rousseau House  Ottawa  Centretown Infill ñ Flora & Somerset 
Kingston  Artillery Park Barrack House  Ottawa  Dalhousie (281) Infill 
Kingston  Belvedere Hotel  Ottawa  Dominion Chalmers 
Kingston  The Woolen Mill  Ottawa  Glebe Community Centre Rehab 
Kingston  Victoria Public School  Ottawa  National Research Council Building 
Kingston   Wellington Street Brewery   Ottawa  Plant Bath & Rehab 
Kingston  Whig-Standard Building  Ottawa  Real Lofts 
Kitchener  Arrow Lofts Project  Ottawa  Royal College of Physicians 
Kitchener  Berlin Interior Hardwood  Ottawa  St. Charles School Lofts 
Kitchener  Gaol and Governors House  Ottawa  Sandy Hill Infill 
Kitchener  Kaufman Lofts Project  Ottawa  The Loft Tradition   
Kitchener  Mansion Lofts Project  Ottawa  The Stables Rideau Hall 
  Ottawa  Wallis House 

31 
Appendix A – Identified Projects (continued)  
   
Municipality  Project  Municipality  Project 
       
Paris  Arlington Hotel  Toronto  200 Clinton 
Paris  Art Gallery  Toronto  289 Sumach 
Picton  Merrill House  Toronto  Candy Factory 
Picton  Quaker Meeting House  Toronto  Carpet Factory 
Picton  Ross McMullen House  Toronto  Cathedral Square 
Picton  Warring House  Toronto  Claremont Hall 
Queenston  Willowbank  Toronto  Hepbourne Hall 
Richmond Hill  Lloyd Centre  Toronto  Imperial Lofts 
St. Catherines  Keg Restaurant ñ Merritton Cotton Mill  Toronto  Kensington Lofts 
St. Catharines  Lincoln County Courthouse  Toronto  Leadlay Building 
St. Catherines  Lybster Mill  Toronto  Liberty Lofts 
St. Catharines  Merritton Town Hall  Toronto   Liberty Village  
St. Thomas   Elgin County Court House  Toronto  Market Block Building 
Stratford  Avon Theatre  Toronto  Noble Court 
Thorold  Maplehurst  Toronto  One Columbus Ave. 
Thorold  The Flour Mill  Toronto  Richmond Mews 
Tillsonburg  Livingston Centre  Toronto  Roncarelli Residence 
Toronto  1 King W  Toronto  Sears Building 
Toronto  5 King W  Toronto  The Soho 
Toronto  6 Bratlett Ave.  Toronto  Studio One 
Toronto  8-16 Croft St.  Toronto  The Brewery 
Toronto  10 Sword  Toronto  The Creed Building 
Toronto  20 Brockton St.  Toronto  The Flatiron Building 
Toronto  41 Shanly  Toronto  The Gladstone Hotel  
Toronto  47 Colborne St.  Toronto  The Industrial Revolution I 
Toronto  115 Manning  Toronto  The Industrial Revolution II 

32 
Appendix A – Identified Projects (continued)   
   
Municipality  Project  Municipality  Project 
       
Toronto  The Knitting Mill  Windsor  Duff Baby House 
Toronto  The Lofts on Frederick St.  Windsor  Edith Cavell School 
Toronto  The Lofts on Sorauren  Windsor  First Church of Christian Science 
Toronto   The Loretto  Windsor   La Maison Francois Baby 
Toronto  The Merchandise Building  Windsor  St. Genevieve School 
Toronto  The Monarch Building  Windsor  St. Paul's Anglican Church 
Toronto  The Movie House  Windsor  Walkerville Town Hall 
Toronto  The Old Spaghetti Factory Restaurant   Wingham  Railway Station 
Toronto  The Oxford on Markham   
Toronto  The Peanut Factory 
Toronto  The Victorian 
Toronto  The Wrigley Building 
Toronto   Tip Top Lofts 
Toronto  West 833 
Toronto  Yorkland School 
Unionville  Eckardt/McKay House 
Waterloo  Alexandra School - 35 Alexandra Ave. 
Waterloo  Bridgeport Lofts - 12 Bridgeport Rd. E 
Waterloo  Button Factory - 25 Regina St. S 
Waterloo  Seagram Lofts 
Waterloo  Snyder - Seagram House - 50 Albert St. 
Waterloo  Train Station - 20 Regina St. S 
Waterloo  Waterloo Hotel - 4 King St. N 
 
 
 

33 
 
 

34 
Appendix B - Study Participants
       
Survey Respondents       Andrew Lambden 
  Jeremy Grant  Interviewees  Seagram Lofts  
Monica Alyea  The Alton Mill    Waterloo 
Mt. Tabor Community  Alton  Brian Bechtel  Catherine Nasmith 
Theatre  Ted Handy  Gaol and Governorís  Architect 
Milford   Gibson Centre  House  Toronto 
Kitchener  
Marvin Barnett  Alliston   Ed Newton 
Gowlings Building  Mac Lewis  Carl Dawson  Seagram Lofts  
Hamilton   Clock Tower Inn  The Lofts on Mansion  Waterloo 
Kitchener 
Rachelle Clayton  Newmarket   Muky Pundaky  
McDonald House  William Metz  Paul DeHaas  Former Victoria and 
Museum on the Boyne  The REAL Lofts  Bridgeport Lofts  Grey Canada Trust 
Alliston  Ottawa  Waterloo   London 
Betty Lou Clark  Elizabeth Plashkes  Nino Donatelli   Alex Speigel 
371 Waterloo Ave.  Markham Village Train Station  The KEG   Loretto College  
River Walk Condo  Markham  St. Catharines  Toronto 
Guelph  
Spriet Investments Inc.   Harold Ensslin  Harry Stinson  
Hank Doornekamp  Sterling Place  OPG   1 King West  
The Woollen Mill  London  Niagara Falls  Toronto  
Kingston  
Dr. Wyshinski  Shawky Fahel  Scott Valens 
Ed Driedger  Cosmetic Surgery Clinic  Lawyerís Hall   Architect 
CPR Station  Waterloo   Brantford   Toronto 
North Bay 
Ted Taylor  Shmuel Farhi  Margie Zeidler 
John Edgar  Royal Canadian Legion  Elgin County Court House  401 Richmond  
Artist Studio  Picton  St. Thomas  Toronto 
Paris  

35 
 
 
 

36 
 Small: <18000 ft2  Medium: 18,000ñ50,000 ft2  Large: >50,000 ft2 
Appendix C - Questionnaire  
 (<1672 m2)  (1672-4645 m2)  (>4645 m2) 
H E R I T A G E R E S O U R C E S C E N T R E Residential       
Commercial       
Institutional       
 

10) Please answer the following questions concerning the subject property 
1)    Name:  __________________________________________________ 
Building type: ___________________________________________ 
Address:  __________________________________________________ 
Building size (ft2 or m2): ___________________________________ 
E-mail:  __________________________________________________ 
Number of units (if applicable): _____________________________ 
Phone:  __________________________________________________ 
Building Height (stories): __________________________________ 
 
Occupancy before renovation:  ______________________________ 
2) Please indicate if you would prefer that the information concerning the specific name and 
location of the building remain confidential. (If confidentiality is preferred, the costs provided  Occupancy after renovation: ________________________________ 
will be used in a general way to determine trends and patterns)  
Name of Building: ________________________________________ 
 
 Remain Confidential    Not of Concern 
 

  11) Please indicate the development costs of the project. 
3) What is (was) your involvement in the adaptive reuse of the subject property?  Land Acquisition ($):   ___________________________________ 
 Developer        Investor  Hard Costs ($/ft2 or %):  ___________________________________ 
 Architect       Contractor  Soft Costs ($ or %): 
 Owner       Other __________________    Consultant Fees    _______________________________________ 
    Development Fees    _______________________________________ 
4) Location of Renovated Building     Insurance and Bonding  _______________________________________ 
Address:  ______________________________________    Building Permits    _______________________________________ 
City:   ______________________________________  Total ($):        _______________________________________ 
Postal Code:    _____________________________   

  12) Please provide a short description of the renovation that took place 
5) Is the building     Designated   Listed      Other 
____________________________________________________________________________
 
____________________________________________________________________________ 
6) Approximate age of the building:   
  13) Were there incentives offered by government for the adaptive reuse of the subject 
_____________________  property?  Please indicate the level of government which provided the incentive(s) and a short 
  description of the incentive(s) 
7) Please provide a short description of the building prior to renovation 
 

____________________________________________________________________________ 
____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 
____________________________________________________________________________   

14) What were the conditions/characteristics for the successful adaptive reuse of your project? 
 
8) Please provide a short description of the zoning change required and any minor variance(s)  ____________________________________________________________________________
required for the adaptive reuse of the subject property?  ____________________________________________________________________________ 
____________________________________________________________________________
p.2 
____________________________________________________________________________ 
          p.1 
  
9) Place a check in the most appropriate cell that corresponds with the new use of the building. 

37 
  
 
 
 
 
 
 
 

38 
Appendix D – Excerpts from Provincial Statutes Relating to Municipal Financial Aid 
   
Ontario Heritage Act   
  Grants or loans 
Part IV Conservation of Property of Cultural Heritage Value or  (7) For the purpose of carrying out a community improvement 
Interest  plan that has come into effect, the municipality may make 
  grants or loans to registered owners, assessed owners and 
Grants and loans  tenants of lands and buildings within the community 
39.(1) The council of a municipality may pass by-laws providing  improvement project area, and to any person to whom such an 
for the making of a grant or loan to the owner of a property  owner or tenant has assigned the right to receive a grant or 
designated under this Part for the purpose of paying for the  loan, to pay for the whole or any part of the cost of 
whole or any part of the cost of alteration of such designated  rehabilitating such lands and buildings in conformity with the 
property on such terms and conditions as the council may  community improvement plan.  2001, c. 17, s. 7 (7). 
prescribe.    
Section 22  Municipal Act 
Idem   
(2) Where an easement or covenant is registered against real  Cancellation, reduction or refund of taxes 
property under subsection (1), such easement or covenant shall  365.  (1)  The council of a local municipality may, in any 
run with the real property and the Foundation may enforce such  year, pass a by-law to provide for the cancellation, 
easement or covenant, whether positive or negative in nature,  reduction or refund of taxes levied for local municipal 
against the owner or any subsequent owners of the real 
and school purposes in the year by the council in respect 
propertyÖ  
  of an eligible property of any person who makes an 
Planning Act  application in that year to the municipality for that relief 
  and whose taxes are considered by the council to be 
Part IV Community Improvement  unduly burdensome, as defined in the by-law.  2001, 
28. (1)In this section,  c. 25, s. 365 (1). 
ì community improvementî  means the planning or replanning,   
design or redesign, resubdivision, clearance, development or  Definitions 
redevelopment, reconstruction and rehabilitation, or any of  365.1(1)  In this section, 
them, of a community improvement project area, and the  ì community improvement planî  and ì community 
provision of such residential, commercial, industrial, public,  improvement project areaî  have the same meanings as in 
recreational, institutional, religious, charitable or other uses,  subsection 28 (1) of the Planning Act; 
buildings, works, improvements or facilities, or spaces 
therefore, as may be appropriate or necessary; (ì amÈliorations   
communautairesî )   
   
   
 
 

39 
 
Appendix D – Excerpts from Provincial Statutes Relating to Municipal Financial Aid (continued)
   
Municipal Act  (a) the building or structure or portion of the building or structure 
  that is the eligible heritage property; and 
Heritage Tax Rebate Program  (b) the land used in connection with the eligible heritage property, 
365.2 (1) Despite section 106, a local municipality may  as determined by the local municipality.  2002, c. 17, 
establish a program to provide tax reductions or refunds in  Sched. A, s. 69. 
respect of eligible heritage property.  2002, c. 17, Sched. A,  Notice to Minister of Finance 
s. 69.  (5) A local municipality shall deliver a copy of a by-law under this 
Definition  section to the Minister of Finance within 30 days after the by-
(2) In this section,  law is passed.  2002, c. 17, Sched. A, s. 69. 
ì eligible heritage propertyî  means a property or portion of a  Notice to upper-tier municipality 
property,  (6) A lower-tier municipality that passes a by-law under this section 
(a) that is designated under Part IV of the Ontario Heritage Act or  shall notify the upper-tier municipality of the amount of taxes 
is part of a heritage conservation district under Part V of the  to be reduced or refunded for lower-tier purposes under the by-
Ontario Heritage Act,  law.  2002, c. 17, Sched. A, s. 69. 
(b) that is subject to,  Criteria: 
(i)   an easement agreement with the local municipality in which  To be eligibable for the tax refund, the property has the meet the 
it is located, under section 37 of the Ontario Heritage Act,  following minimum criteria: 
(ii)  an easement agreement with the Ontario Heritage  Designated under the Ontario Heritage Act (Part IV or Part 
Foundation, under section 22 of the Ontario Heritage Act, or  V) 
(iii) an agreement with the local municipality in which it is  Subject to an agreement respecting the long term 
located respecting the preservation and maintenance of the  preservation and maintenance of the property (i.e., Heritage 
property, and  Conservation Easement Agreement) 
(c) that complies with any additional eligibility criteria set out in  On January 1, 2003, Bill 177 amended the Municipal Act.  
the by-law passed under this section by the local municipality  Under the amended Municipal Act, owners can now get a 
in which it is located.  2002, c. 17, Sched. A, s. 69.  minimum of 10% to a maximum of 40% of the city share of 
Amount of tax reduction  taxes levied on the eligible portion of their heritage property. 
 (3) The amount of the tax reduction or refund provided by a local  Province refunds the taxes levied by the municipality for 
municipality in respect of an eligible heritage property must be  educational purposes at the same percentages established by 
between 10 and 40 per cent of the taxes for municipal and  the city. 
school purposes levied on the property that are attributable to,   

40 
Appendix D – Excerpts from Provincial Statutes Relating to Municipal Financial Aid (continued)
 

Development Charges Act 

5.  (1)  The following is the method that must be used, in developing 
a development charge by-law, to determine the development charges 
that may be imposed: 

10.  The  rules  may  provide  for  full  or  partial  exemptions  for 
types  of  development  and  for  the  phasing  in  of  development 
charges.  The  rules  may  also  provide  for  the  indexing  of 
development  charges  based  on  the  prescribed  index.  1997, 
c. 27, s. 5 (1). 

6.  A development charge by-law must set out the following: 

2.  An  express  statement  indicating  how,  if  at  all,  the  rules 
provide  for  exemptions,  for  the  phasing  in  of  development 
charges and for the indexing of development charges. 

3.  How  the  rules  referred  to  in  paragraph  1  apply  to  the 
redevelopment of land. 

41 
42 
 Appendix D – Catalogue of Renovated Buildings
   
Introduction Name: The Alton Mill  Name: Langdon Hall 
Address:  1402 Queen St., Caledon  Address:  1 Langdon Dr., Cambridge 
   

This section contains information 
about specific adaptive reuse and 
building restoration projects. For the 
most part this information was 
collected during the early part of 2005 
from web sites advertising the sale or 
lease of the properties in question.  
The majority of the projects are   
located in Toronto but there is a   
   
The house, with its sweeping vistas 
sampling from other municipalities  Built in 1881, The Alton Mill is 
and meadows, was designed and built as a 
across Ontario including Cambridge,  nestled on the banks of Shawís Creek in 
summer house for the granddaughter of 
Waterloo, Kingston, and the Niagara  the Village of Alton, Town of Caledon. 
John Jacob Astor of New York City. In 
Region.  The Alton Mill is in the progress of being 
1987, William Bennett and May Beaton 
converted into a regional arts and heritage 
purchased Langdon Hall. In order to share 
What is intended here is to give the  centre which will become the centre piece 
with others its unique tranquility and 
reader a good idea of the range of  of this quaint village. The Alton Mill was 
luxury, it seemed quite natural for Langdon 
building types, sites and uses of  originally a woollen mill and until 1982 
Hall to become a country house hotel. 
adaptive reuse and renovation projects.  was used for the manufacture of rubber 
Langdon Hall is elegant and comfortable 
These might be visited and viewed as  products. The renovation of this significant 
and provides guests with a home away 
models for heritage development. As  heritage property will result in the creation 
from home. The country house atmosphere 
of a mix of art studios, workshops, offices 
well, in many cases there is contact  is characterized by peaceful reading rooms 
for creative professionals, heritage 
information for the developers  and intimate paneled lounges and bar. All 
exhibits, special events space and a 
involved.  53 rooms and suites at Langdon Hall are 
restaurant overlooking the millpond. The 
carefully furnished; each different from the 
Projects are listed alphabetically by  millpond will undergo an environmental 
other, with most of the sitting areas 
the name of the municipality where  rehabilitation to create a healthy ecosystem 
warmed by open wood-burning fireplaces. 
they are located and by building name  for fish and plants and a public park 
Indoors, there are billiard and card rooms, 
including trails and an interpretative 
or address within cities with multiple  and recreational facilities, which include 
boardwalk. Phase 1 of the mill renovation 
examples. whirlpools, saunas and an exercise room. 
is complete and seven professional artists 
Outdoors, there is a tennis court, croquet 
and crafts people have taken studio space. 
lawn, and heated swimming pool. Langdon 
The completion of the project is expected 
Hall is situated on 200 acres of lawns, 
to occur until 2007.  
gardens and woodlands.  
www.thehillsofheadwaters.com 

43 
    
Name: School of Architecture  Name: Post House  Name: Whig-Standard Building 
Address:  7 Melville St. S., Cambridge  Address:  41 George St., Brantford  Address:  302-310 King St., Kingston 
     

 
 
   
The University of Waterloo School of   
 

Architecture is located in a splendid  This 1880 landmark sat empty for 20  The British Whig Building is a 

historic building ñ the former Riverside  years until Wilfrid Laurier University,  remarkable heritage building which forms 
Silk Mill ñ located in the heart of the old  along with Cianfrone Architect Inc. from  a streetscape wall on the north side of the 
Galt neighbourhood of Cambridge.  Hamilton and Vicano Construction from  Market Square. Built in 1895, by architect 
Situated along the Grand River, the former  Brantford, developed a scheme that  Joseph Power, ì The Whigî  was designed 
industrial building provides spaces for  sympathetically converted the post office  as ì an asymmetrical blend of heavy, 
design studios, labs, and classrooms. It also  to the needs of the university. Brantford  rounded arches and roughly textured stone 
includes a superb design library, exhibition  City Council supported the universityís  with classical pilasters and cornicesî . In 
galleries, public auditorium, and cafÈ. As  initiative with a $1.5 million forgivable  the late 1990ís The Whig Standard left its 
part of the historic downtown core of Galt,  loan. The renovated three-storey brick and  downtown premises and the property was 
set within the larger City of Cambridge, the  stone building, located at the corner of  purchased by Kincore Holdings Ltd. who 
location is extremely attractive for a  George and Dalhousie Streets., became  held a design competition in 1998 for its 
School of Architecture. The urban  home to 58 students in September 2003.  restoration - won by Alexander Wilson 
landscape in the surrounding community is  During renovations, the architect and  Architect Inc. The design challenge was to 
one of the most beautiful in Ontario. There  contractor were careful to maintain the  restore the faÁade and to renovate the 
is a marvellous stock of heritage buildings  original appearance of the building while  interior for a mixed use retail/office/ 
nearby and the Grand River is a powerful  adding to the building. In the spirit of  residential facility. The faÁade restoration 
presence. A Cambridge-based group of  preservation, earlier changes and additions  required the co-operation of a variety of 
business owners and friends approached  to the post office were respected rather  trades and artisans, including the design 
the University with the idea of providing a  than replaced. The building was painted  and fabrication of custom copper friezes, 
new home for the School. The Cambridge  many years ago, probably to conceal  cornices, and urns, new solid oak 
Consortium spearheaded the fundraising  alterations and brick repair. It was decided  storefronts and single hung windows, new 
drive to cover a portion of the $27 million  not to remove the paint to restore the brick  stain glass elements, and new Credit 
cost of creating the new school.   because of the mismatched brick repairs  Valley sandstone base elements including 
www.uwaterloo.ca  that would probably be uncovered.   soffits and arch elements.  
www.cityofkingston.ca  

44 
Name: Idlewyld Inn  Name: Willowbank Estate  Name: Maplehurst 
Address: 36 Grand Ave., London  Address: 14487 Niagara Pkwy, Queenston  Address: 14 St. David St. W., Thorold 
     

   
 
   
The Idlewyld mansion was built in  The stone mansion, sitting atop a hill 
 

1878 as a private home for Charles Smith  Built by Hugh Keefer in 1887, 
facing the Niagara River, was built in 1834 by  Maplehurst is a regional landmark. Second 
Hymna, successful businessman, Mayor of  the Sheriff of Niagara, Alexander Hamilton. 
London, Cabinet Minister in the  only to the home of William Hamilton 
Regarded as one of the finest examples of  Merritt, it is the most important residence 
government of Prime Minister Wilfrid  colonial architecture in North America, it is 
Laurier, captain of Canadaís most  connected to the development of the 
one of only three surviving Greek Revival  Welland Canal. Designated under the 
successful national cricket team and seven- houses designed by renowned architect John 
time Canadian Menís Singles Tennis  Ontario Heritage Act, Maplehurst is 
Latshaw. The Willowbank School will provide  located in a dramatic setting with 
champion. The Idlewyld was sold in the  a comprehensive restoration arts curriculum, 
1930ís to Ernest Moore, who transformed  commanding views of downtown Thorold 
aided in part by a $150,000 grant from the  and the Welland Canal. The house is built 
the mansion into luxury apartments.  Ontario Trillium Foundation. Course offerings 
Another conversion, during the 1960ís,  of red stone in the Richardson Romanesque 
will include two- and three-year  style. Notable features include: 9,000 sq. 
was to a nursing home. The Idlewyld was  apprenticeship programs and hands-on 
sold in 1985 and underwent 6 months of  ft., grand staircase, 8 fireplaces, and 12 
workshops in restoring or reproducing heritage  foot ceilings. Scheduled to open in 2005, 
extensive refurbishment. The Idlewyld Inn  objects. The school will teach internal and 
officially opened as a luxury  the site is being transformed into a 
external renovation techniques as well as  Heritage Inn, with fine dinning.  
accommodation in July 1986. The original  restoration of furniture, books, textiles and   
house included a formal parlour, a dining  landscaping; a Saturday morning lecture series 
room with original Linsrusts-Walton wall  is already underway for anyone interested in 
coverings, an informal parlour for the lady  heritage preservation. Given the provinceís 
of the house, a library with a private study,  wealth of historic homes, and the rarity of 
and a ballroom. The master bedroom was  such programs, Willowbank will be the only 
once directly attached to a sunroom, which  school of its kind in Ontario. The opening of 
is now the second floor landing of the main  this centre of excellence is good news for the 
staircase. The third floor would have been  heritage community.  
used as servantsí quarters.  www.trilliumfoundation.org   
www.idlewyldinn.com   www.keeferdevelopments.com  

45 
Name: 1 King West  Name: 6 Bartlett Ave.  Name: 8-16 Croft St. 
Address:  1 King W., Toronto  Address: 6 Bartlett Ave., Toronto  Address: 8-16 Croft St., Toronto 
     

   
 
 
One of the first loft style condominium  Located near Little Italy, just east of 
buildings in Toronto, 6 Bartlett Avenue is  Bathurst and College St., Croft is a 
located just north of Bloor Street and east  freehold development of 5 townhouse style 
of Dufferin Street. The building was  lofts completed in 1989 by architects 
completed in 1985 by Allan D. Gordon  Littlewood Hess. This former armory is 
Associates. In fact, it won the Ontario  located on a very interesting back alley 
Renews Awards in 1985 for its successful  lane, giving the homes a decidedly 
conversion to residential housing. The  forbidden yet trendy feel about them. The 
  multi story 2000 sq. ft homes have the 
  complex houses 13 units ranging from 
Developer Harry Stinson is converting  1300 to 1600 sq. ft., and prices start at  flexibility for a home office or separate 
the landmark 1912 Dominion Bank  $300,000 rising to over $400,000.  apartment, typically living areas and a 
headquarters at 1 King West to residential  Condominium fees are the same for all  large bedroom are located on level 2. Level 
apartment units. The project features 200  units and are very reasonable ( utilities  3 consists of a den between two large 
apartment units in the former bank  extra ). Every suite comes with one  terrace/decks. High ceilings, exposed 
headquarters, and an additional penthouse  separate exterior garage space. Typical  brick, industrial design features and 
level with 8 townhouse residences. A 6- characteristics of this complex are low  vaulted ceilings make for spectacular 
storey interior garden atrium is integrated  condominium fees, large cedar roof decks,  living. Prices start at $475,000. Croft is 
along with a private restaurant and lounge  fireplaces and three levels of living space.  right from the pages of Architectural 
on the 12th and 13th floors. Along with the  Security is provided through an  Digest. 
conversion, a 51-storey tower rising 578  Enterphone System. 6 Bartlett Avenue 
feet with 362 apartment units is being  enjoys very little natural window light, as it 
developed along side the former bank.   is located on two lot lines. However, a 30 
foot atrium with skylights brings tons of 
light throughout the space.  
 
 
 
 
46 
Name: 10 Sword  Name: 20 Brockton St.  Name: 41 Shanly 
Address:10 Sword St. Toronto  Address: 20 Brockton St., Toronto  Address: 41 Shanly St., Toronto 
     

 
   
 
 
 
Built in 1985 by Jackson Goad 
Completed by Peachtree Properties in  Formerly a machine shop, it was 
Architects, 20 Brockton is truly one of the 
1997, 10 Sword Street is located in south  converted into 10 loft units in 1983. 
more interesting loft developments in 
Cabbagetown (north of Gerrard Street  Located north of Bloor Street West and 
Toronto. Literally situated off a back alley, 
East and east of Parliament Street). The  just west off Dovercourt, 41 Shanly Street 
the building houses 18 suites, all with 
building consists of 11 suites ranging from  was one of Torontoís first condominium 
separate entrances. Lying between Queen 
725 sq. ft. to 1800 sq. ft. Surrounded by  loft conversions. Units range in price from 
Street West and Dundas Street West and 
single family homes in a residential  $240,000 for an 800 sq. ft. one bedroom, to 
east of Brock Street, 20 Brockton is 
neighbourhood, 10 Sword Street is  $600,000 for an 1800 sq. ft. multi-bedroom 
conveniently located near the TTC 
conspicuous due to its size and industrial  suite. Some units have private garage 
streetcar line. All units are multiple-storey 
warehouse architecture. The suites have  parking while others have outdoor spaces. 
with very open concept designs. Ceilings 
12 foot ceilings, raw concrete features  Due to the site constraints, overhead 
are typically more than 10 feet in height. 
(columns and ceilings) and access to either  skylights and atriums typically provide the 
Many units have terraces or patios and 
private patios, private decks or shared  light. Every suite has a private roof deck 
fireplaces, and most do not have air-
decks. There are 8 indoor parking spaces.  and fireplace. Ceiling heights are also very 
conditioning. All suites have outdoor 
Condominium fees are very low but do  high ñ up to 16 feet. Condominium fees are 
parking spaces. The lofts range in size 
not include heat/air conditioning, hydro or  low for all suites (approximately $350) and 
from 1100 sq. ft. to over 1600 sq. ft., and 
water. Many suites do have fireplaces and  include water, parking, building insurance 
prices start at $270,000. All units have the 
hardwood floors. 10 Sword Street is a  and common elements (heat, hydro and air-
same incredibly reasonable condominium 
infill-type loft building that offers great  conditioning are extra). 41 Shanly Street is 
fee that does not include utilities. Brockton 
space for approximately $260 per sq. ft.  an interesting condominium alternative and 
represents excellent value for the money in 
typically sells very well. 
west side Toronto. 

47 
Name: 47 Colborne St  Name: 115 Manning  Name: 200 Clinton 
Address:  47 Colborne St., Toronto  Address: 115 Manning St., Toronto  Address: 200 Clinton St., Toronto 
     

   
 
 
Just 6 lofts are housed in this   
 
interesting converted warehouse.  It is hard to imagine a location better 
Developed by Hans Monvik in 1986, most  for lofts than being just a few steps from 
of the original building was lost in a fire  the ultra hip & trendy College / Clinton 
thus the building is largely new. All the  intersection in Little Italy. Just 13 units are 
lofts have outdoor spaces ( patios or roof  housed in this mews style development. 
decks / terraces ), however only 4 units  Essentially, the building consists of two- 
have parking spaces. Ceilings vary from 9  and three-storey townhouse lofts with 
  to 12 feet in height. The units range from a  ceilings that typically range from 9-1/2 feet 
 
900 sq. ft. one-bedroom to 1650 sq. ft. two- to 11feet in height. Most units have private 
bedroom. Fireplaces and open concept  outdoor space like patios or decks, and 
living is the marquee of 115 Manning  some offer vaulted double height ceilings. 
Avenue. Due to its back alley location and  Formerly a warehouse, architects Jackson 
small size, most people are not aware of  Goad managed to preserve some of the 
115 Manning Avenue. Located, literally, a  original industrial features like wood 
couple of blocks from Queen Street West  beams, exposed brick and authentic 
and Bathurst Street, the location is terrific.  hardwood floors. Prices at the development 
Condo fees are very reasonable and do not  start at    $300 per sq. ft. and units range 
include utilities. Prices start at $250 per sq.  from 1300 ñ 2400 sq. ft. Condo fees are 
ft.  reasonable and do not cover utilities.  
 

48 
Name: 289 Sumach  Name: Candy Factory  Name: Carpet Factory 
Address: 289 Sumach St., Toronto  Address: 993 Queen St. W., Toronto  Address:  77 Mowat Ave., Toronto 
     

 
 
   
289 Sumach Street is located just north   
 

of Gerrard Street East and west of  Film and video companies, post-
Developed and finished by the Metro 
Parliament, in the south part of  production firms, marketing and 
Ontario Group in 1999/2000, The Candy 
Cabbagetown. Ten suites are housed in this  communication agencies, software 
Factory is perhaps Torontoís most 
former Ontario Medical College for  developers, architects, boutique law firms 
notorious condominium development. This 
Women. Completed in 1984, most of the  are the core of a highly creative 
building is graced with spectacular natural 
original 1890 facade has been maintained.  community at the southeast quadrant of 
loft qualities and classic industrial 
Ceilings are very high (up to 15 feet).  King and Dufferin Streets, an area 
architecture. The Candy Factory is a 
Layouts range from single-storey to multi- affectionately known as Liberty Village. At 
massive century old warehouse 
storey lofts and sizes range from an 800 sq.  the centre of this community is the Toronto 
encompassing an entire city block at Queen 
ft. one-bedroom to 2000 sq. ft. for multi- Carpet Factory, a 310,000 sq. ft. complex 
Street West and Shaw Street, that was once 
bedroom suites. Prices start at $240,000  of eight buildings, on a four acre, one city 
the Ceda Candy Co. factory. 121 large lofts 
and rise to the $600,000 range.  block site, housing over 150 businesses. 
are housed over six stories, ranging from 
Maintenance fees are low ñ typically $200  A centre of creativity, a full city block in 
800 sq. ft. to almost 4000 sq. ft. Typically, 
per month with air-conditioning, heat and  size, it was originally built as a carpet 
ceiling heights are a lofty 12 feet high. 
hydro billed as an extra. There is no  manufacturing facility between 1899 and 
Most penthouses feature 2 levels and large 
concierge. Many units have private  the 1920ís. An historically listed, turn-of- 
terraces off the second level. Other features 
terrace/decks and some have skylights,  the century office complex featuring 
of The Candy Factory include real 
exposed wood ceilings, beams and brick.   several buildings clustered around internal 
hardwood strip flooring, some exposed 
courtyards and laneways. They feature 
brick, mezzanine bedrooms, exposed fir 
high ceilings, exposed brick and beams 
columns and beams, exposed wood 
with large, operable and secure windows, 
ceilings, floating spiral ductwork and 
and economical internet connectivity. 
granite counters just to name but a few. 
Companies in the Carpet Factory maintain 
Many suites feature gas fireplaces and 
that the nature and quality of the office 
kitchens. Prices range from $270,000 to 
accommodation has enhanced their ability 
$1,200,000 ($270 ñ $325 per sq. ft.). 
to recruit and retain employees.  
www.torontocarpetfactory.com/  

49 
Name: Cathedral Square  Name: Claremont Hall  Name: Hepbourne Hall 
Address:  105-109 King St. E., Toronto  Address: 34 Claremont St., Toronto  Address: 110 Hepbourne St., Toronto 
     

 
 
The buildings that occupy the corner     
   
of King and Church Streets in Torontoís  Hepbourne Hall is located just west of 
Completed in 1995 by the prolific loft 
Flatiron District are believed to be the  Dovercourt and just south of Bloor Street 
developer Bob Mitchell, with partners, 
oldest remaining structures in the city.  West. It was converted from a church 
Claremount Hall is located west of 
Built in 1841 by William Thomas, these  manse by Bob Mitchell in 1992. Only 20 
Bathurst, just north of Queen Street West. 
buildings survived the Great Fire of 1849  units are housed in this Gothic structure. 
Only 13 units exist in this former church 
and witnessed the return of our soldiers  Suites range from a 550 sq. ft. studio to a 
hall. All suites face south and have some 
from World War II. The mid- to late-19th  form of outdoor patio or deck. Ceiling  2200+ sq. ft., multi-level, multi-bedroom 
century was the hey-day of King Street  loft. Prices range from $300 per sq. ft. to 
heights range from 8 to 14 feet and all 
East as THE street of Toronto and these  well over $325 per sq. ft. for the more 
units have fireplaces. Parking is located 
buildings shared in the glory. But the end  interesting units. Parking is underground 
underground with each unit having access 
was just around the corner as bigger and  and many suites have open decks or patios. 
to one space. Typical of Mitchell 
more lavish shopping emporiums were  developments, the heating system is  Ceiling heights are typically 12 feet and 
beginning to sprout further along King  hardwood floors are a common feature. 
forced-air gas and central air-conditioning 
Street towards Yonge Street. In 1938, Oak  Maintenance fees are low (typically well 
was optional. Units range from 600 to 1200 
Hall was demolished to make way for a  below $200 per month); however, as with 
sq. ft. and prices start at $225,000 and rise 
parking lot and for the next 50 years 107,  most small loft properties, facilities and 
to $370,000. There is one condominium 
109 and 111 King Street East became a  fee for all units and the fees are very low  concierge do not exist.  
series of second hand clothing outlets, 
(utilities are extra ).  
warehouses and, finally, empty store 
fronts. In the early 1960ís, over 200 
buildings were demolished in the blocks 
surrounding Jarvis, King, and Yonge and 
Front Streets. Either by divine intervention 
or momentary sanity by the City Council, 
this little corner was saved.  
 
 
 
50 
Name: Imperial Lofts  Name: Kensington Lofts  Name: Leadlay Building 
Address: 80/90 Sherbourne St., Toronto  Address: 160 Baldwin St., Toronto  Address: 87 Front St. E, Toronto 
     

   
   
 
  Developed by Context Developments 
Imperial Lofts is the reincarnation of  The building is known as the The 
at what was formerly The Provincial 
the Imperial Optical Warehouse and  Edward Leadley Company Building, which 
Institute of Trades and then George Brown 
Offices, located on the northwest corner of  was constructed by Mr. Leadley in 1848 as 
College, Kensington Lofts sits in the 
Sherbourne Street and Adelaide Street  a hide and wool warehouse. Mr. Leadley 
middle of the Kensington Market. 
East. Developed by Plaza Corporation and  subsequently altered the building in 1871 
Completed in late 1999, this project 
Gottdenker & Associates in 1997, the  with the addition of a Second Empire slate-
consists of 3 different buildings ñ two on 
building consists of a 6-storey authentic  finished roof with dormer windows and a 
Nassau Street, and one on Baldwin Street. 
loft building and a 3-storey art deco  four-storey warehouse at the rear. The 
Ceiling heights range from 10 feet to an 
building. Sixty suites are housed in the  property underwent an extensive 
astounding 20 feet. 145 lofts are housed in 
complex. The 6-storey mill-style structure  renovation process in the early 1970ís, and 
this complex, many with large balconies or 
features exposed wood beams and brick  again in the 1980ís. In 1998, Tippin 
terraces. Suites start at 600 sq. ft. and get 
walls as well as 10-1/2 foot ceilings. The  Corporation completed a restoration of the 
as large as 2000 sq. ft. Prices typically start 
3-storey building features 10 foot ceilings,  buildingís exterior, which restored the 
in the $300 per sq. ft. range. Interior 
concrete ceilings and columns. Parking is  buildingís many historic architectural 
finishes include cork, bamboo or hardwood 
available for residents of the building.  features. The interior units have retained 
floors, kitchens are large and open, and 
Views of the city and surrounding area are  much of their original character, while 
many units have mezzanines. Facilities 
actually quite good. Suite sizes vary from  successfully incorporating modern 
include a party meeting room. Condo fees 
780 sq. ft. to 1300 sq. ft., and pricing  amenities and services. One hundred and 
are a reasonable $0.25 per sq. ft. plus 
ranges from $280 - $300 per sq. ft. (prices  thirty four years since its original 
hydro.  
are higher in the mill-style building).  construction, 87 Front St. E. remains a 
Condominium fees are very low (hydro  notable landmark address in the St. 
extra). There is no concierge and few  Lawrence Market neighbourhood. Under 
facilities.   the attentive management of Tippin 
Corporation, this property will soon enter 
its third century with renewed splendour 
and beauty.  
 
 
51 
Name: Liberty Lofts  Name: Market Block Building  Name: Noble Court 
Address: 383 Adelaide St. E., Toronto  Address:  65 Front St. E., Toronto  Address: 24 Noble St., Toronto 
     

   
 
 
   
Liberty Lofts is situated just east of  Located just off Queen Street West, in 
 
Sherbourne on Adelaide Street East. It is  Parkdale (at Brock Street), 24 Noble Street 
This historical building forms an 
truly a rare occurrence to find such a 
integral part of the group of 19th Century  houses lofts from 460 sq.ft. to 1200 sq.ft. 
handsome warehouse so close to the  Prices generally run at $260 per sq. ft. It is 
buildings along the south side of Front St. 
financial core. In a former life, the building  still possible to buy a loft at 24 Noble 
E. The Market Block Building was built in 
was a Gillette Razor factory before it fell  Street for under $130,000. Ceiling heights 
1872 for warehousing purposes and is 
into vacant disrepair in the 1990's. Core  are a healthy 10-1/2 feet. Building features 
listed on the City of Torontoís Inventory of 
Architects did a magnificent job on this 46  include; exposed brick, hardwood floors, 
Heritage Properties. The building was 
unit real loft conversion. It is actually two  massive timber columns and beams. 
extensively renovated in 1999 by Tippin 
warehouses in one, a turn of the century  Architecturally this building is superb, a 
Corporation. The building has retained its 
brick post and beam structure and a 1920's  real mill style loft. Renovated in 1989 as 
original character, while successfully 
fluted concrete column structure. The  an office/industrial studio conversion by 
incorporating modern amenities and 
architect preserved the interior courtyard  Greenwin Properties, it was rezoned in the 
services. Located in Canadaís financial 
by adding a skylit atrium. The elevator  mid-90ís as live/work lofts. Maintenance 
centre within the historic St. Lawrence 
rises through the atrium with a window  fees are in the $0.30 per sq. ft. range plus 
Market neighborhood in downtown 
looking into the spectacular open space. 36  utilities. The complex has limited first 
Toronto, 65 Front Street East is home to 
one-bedroom and 10 two-bedroom two  come first serve parking (20 spaces) and no 
professional firms seeking convenient, 
level penthouses (with decks) are housed in  facilities.  
affordable, and fashionable commercial 
Liberty Lofts. Only penthouses have 
workspace. The Market Block Building  
parking (interior spaces at grade). Ceiling 
offers the combination of an interesting 
heights are a lofty 11-13 feet. Sizes range 
history, architectural charm, natural 
from 585 sq. ft. up to 1360 sq. ft. Prices 
environment, and modern commercial 
range from $180,000 up to $400,000.  
amenities sought by todayís urban 
professional. www.tippin.net 
 
 
 
52 
Name: One Columbus Avenue  Name: Richmond Mews  Name: Soho 
Address: One Columbus Ave., Toronto  Address: 287 Richmond St. E., Toronto  Address: 188 Eglinton Ave. E., Toronto 
     

 
   
Located off Sorauren Avenue, south of 
 
 
Developed in 1997 by Alan Gordon,   
Dundas Street West in Parkdale, One  this loft conversion houses just 15 suites in   
Columbus Avenue was completed in 1996.  a 5 storey warehouse located just east of  Located on the Yonge and Eglinton 
Built by Jackson Goad Architects, the 5  Sherbourne Street on Richmond Street East  strip, The Soho is very popular, selling at 
story building is truly an authentic loft.  (formerly an Instrument Factory). Ground  prices in the $300 per sq. ft. It is one of the 
Formerly the Rawlings Baseball Glove  floor units feature walkouts to private west  only loft alternatives in the area. 
factory, its features include 10 foot  patios, and penthouses feature large west  Completed in 1998 by developer Bruce 
ceilings, exposed brick, wood beams and  roof terraces. As the original structure was  Greenberg, it was once a 1950ís style 
columns. Just 10 lofts are housed in the  an industrial warehouse ceiling heights are  office building with high ceilings. As a 
building, ranging in size from 1300 sq. ft.  a soaring 11 feet. All suites feature  modern loft conversion, it works very well. 
to over 2000 sq. ft. Many lofts have private  hardwood floors in living, dining/kitchen  Large, multi-paned windows, hardwood or 
elevator access to their units. Due to the  areas. Windows are large multipaned  concrete floors, 11 foot ceilings and 
small building size, there are no facilities.  panels of glass that allow for bright spaces.  excellent interior design features make The 
Prices run from $250 per sq. ft. and condo  Units vary from an 800 sq. ft. single level  Soho an excellent loft alternative. Suites 
fees are very low (hydro extra).   one-bedroom to 1300 sq. ft. two-storey two  range from a 600 sq. ft. one-bedroom to 
bedroom. Prices start at $260 per sq. ft.  1100 sq. ft. two bedroom. Just 60 suites are 
Condo fees are less than $200 per month  housed in the building. Parking is available 
(utilities extra) and parking is located  for lease below the building, facilities 
outdoors.   include a party room and a fitness room. 
Condo fees are a reasonable $0.25 per sq. 
ft. (utilities extra). 

53 
Name: Studio One  Name: The Brewery  Name: The Creed Building 
Address: 121 Prescott Ave., Toronto  Address: 90 Sumach St., Toronto  Address: 295 Davenport Rd., Toronto 
     

 
   
 
 
 
The Brewery is a massive six story 
This 27-unit authentic loft building was   
former CBC prop warehouse located a few 
developed in 1996 by Ontonio Gottdenker.  The Creed Building houses 19 loft- 
steps north of Queen Street East. Just over 
Located very close to St. Clair Street West  style units and sits at the intersection of 
100 lofts are housed in this fantastic 
and Dufferin Street, suites range from 500  Bedford Road and Davenport Road, 
development. Completed in 1998 by the 
to 1000 sq. ft. They start at $120,000.00  literally straddling the Bloor Annex and 
Sorbara Group, The Brewery is one of the 
and run to $235,000.00. Ceilings are a 11  Yorkville. Developed in 1998 by Brian 
cities best conversions. Ceiling heights are 
feet high, and all exterior walls have lovely  Timmons, Michael Hatch and Nari 
14 feet high. New windows were cut into 
original exposed brick. Other loft features  Thadani, the building was formerly the 
the original faÁade offering huge panes of 
include exposed wood columns and beams,  Creedís fur storage facility. Lofts range in 
glass. Most penthouses have roof terraces 
hardwood floors and very open concept  size from 800 sq. ft. to 2100 sq. ft. 
and many other suites opted for optional 
studio layouts. Maintenance fees are  Typically multi-storey, ceiling heights run 
balconies. As the building is so large, the 
currently less than $0.20 per sq. ft., utilities  from 8 feet to 13 feet Some of the features 
units are necessarily deep, generally 
included. Central air conditioning was not  of this 3-storey Art Deco loft building are; 
offering a window only at one end. Most 
provided, but all units do have one exterior  terraces, patios, skylights, atrium, 
suites feature concrete floors and ceilings 
parking spot. Some select suites have  hardwood floors, gas fireplaces and open 
with huge concrete mushroom columns. As 
balconies.   concept kitchens. Prices start at $300 per 
an assortment of upgrading was available, 
sq. ft., condo fees are reasonable (utilities 
many original purchasers have literally 
extra) and once again due to its small size 
painted their own canvas to create 
there are no facilities. If youíre looking for 
magnificent authentic lofts. Suites range 
a loft in Yorkville, this is currently the only 
from 750 sq. ft. to over 3000 sq. ft. Prices 
show in town. 
start at $220,000 and can rise to more than 
$1,000,000. 

54 
Name: The Flatiron Building  Name: The Gladstone Hotel  Name: The Industrial Revolution I 
Address:  49 Wellington St. E., Toronto  Address: 1214 Queen St. W., Toronto  Address: 676 Richmond St. W., Toronto 
     

 
 
The Gooderham Flatiron Building is a   
Toronto landmark. It is one of the most 
 
 
Affordable, artful accommodations,   
famous and photographed buildings in  hotel rooms and suites, short-term studio   
Canada and is widely recognized as a  spaces, exhibition space, and event venues  Located on a quiet residential section 
symbol of Torontoís prosperity. Designed  in a landmark hotel. The Gladstone Hotel  of Richmond Street West, 676 Richmond 
by architect David Roberts for the  is the oldest continuously operating hotel  Street West is probably the best located 
Gooderham familyís head office in 1892,  in Toronto. Susanna Robinson  loft complex in Toronto. Originally a 
The Flatiron building is named for its  commissioned architect George Miller,  knitting mill, the building was converted to 
unique shape. The Gothic-Romanesque  who also designed Massey Hall, to build  house 20 condominiums in 1997 by 
structure was designated as a historical  the Gladstone in 1889. The hotel is  Mitchell and Associates. Suites range from 
landmark in 1975 and has retained much of  gradually being restored to reflect the  a 750 sq. ft. one bedroom to 2000+ sq. ft. 
its original character and craftsmanship.  buildingís architectural history and looks  multi-level suites. Virtually every unit has 
The sandstone faÁade and green copper  forward to opening its newly renovated  a patio or a terrace. Prices start at $240,000 
roof flashings remain intact, while the  rooms to guests in May/June 2005. The  and rise to $700,000. All units come with 
interior spaces feature pine and oak  Gladstone has three bars: The Melody bar  an underground parking space, fireplace, 
finishes with lofty 12 foot ceilings. The  (voted ì Best Karaoke Barî  four years  high ceilings (10-16 feet) and hardwood 
lobbyís brass fittings and chandelier, pine  running by Now magazine readers), the Art  floors. Separations between suites consist 
baseboards, and wainscoting have been  Bar, and the Gladstone Ballroom. The  of concrete blocks, insulation and drywall 
restored to their original lustre. Torontoís  Gladstone hosts events for a vast range of  (uncommonly good for a conversion). All 
first manual electric elevator, with oak  artists and community groups.   suites are air-conditioned and most have 
paneling, mirrored ceilings, stained glass  huge windows. Many units have two 
www.gladstonehotel.com/ 
and decorative iron grill, is still in full  storeys. Condominium fees are typically in 
operation. The Flatiron Building  the low $100ís per month (hydro, heat, 
demonstrates quite profoundly that the old  water and air-conditioning are extra). Due 
and the new can coexist peacefully and  to the small size of the building, there is no 
beautifully.   concierge. Lofts sell very fast at 676 
Richmond Street West. 

55 
Name: The Industrial Revolution II  Name: The Lofts on Frederick St.  Name: The Lofts on Sorauren 
Address: 670 Richmond St. W., Toronto  Address: 180 Frederick St., Toronto  Address: 347 Sorauren Ave., Toronto 
     

   
     
The second phase of Bob Mitchellís   
Located in North Parkdale in a 
successful 676 Richmond Street West, this  Located at the corner of King Street 
pleasant residential neighborhood, 347 
12-unit loft building was completed in  East and Frederick Street (east of Jarvis), 
Sorauren was initially a ball bearing 
1997, literally carved from the former  literally steps to the St. Lawrence Market, 
factory. It is actually a composite of the 
Decca Records warehouse. All of the lofts  is 180 Frederick Street. Housed in a former 
initial mill style warehouse with two new 
are multi-storey units. Lower lofts have a  four story commercial building, just 12 
additions. The first level generally features 
small section below grade and a large  suites are located on the top 2 floors (3rd 
15 foot ceilings, massive timber columns 
section above (south units feature patios at  and 4th) of the building. Completed in 
and beams. Some of the first floor lofts 
grade), upper loft units feature 3 levels and  1998, 180 Frederick has seen virtually 
actually have private patios fronting on to a 
a terrace. The lofts range in size from 700  nothing resold, however the suites should 
new park. The second level is a steel 
sq. ft. to approx 2000 sq. ft. Ceiling heights  resell in the $300 per sq. ft. area. Lofts 
framed structure offering exposed steel 
range from 12 feet to over 20 feet high.  range from 760 sq. ft. to 1050 sq. ft. and all 
joists and steep pan ceilings soaring to 12 
Most lofts feature hardwood floors, huge  are one-bedroom units. Ceiling heights are 
feet. The building houses 48 lofts, and 70% 
warehouse windows, skylights, multi ñ  a lofty 11 feet high. Other features include 
of the floor area is on the first floor. 
level atriums, exposed steel joints and real  hardwood floors, open concept maple 
Fabulous gothic features were enhanced by 
fireplaces. Typical of Mitchell  kitchens and large windows. Condo fees 
architect Jeff Kendall and developer Mel 
Developments, there is one low condo fee  are very reasonable. Parking is available in 
Brown. Prices range from $150,000 - 
for all the units (utilities are extra) and no  the building on a monthly rental basis. Due 
$450,000 ($180 per sq. ft.). Condo fees are 
common facilities. All suites have one  to the small number of units in the building 
very low (utilities extra). Completed in 
underground parking space. Prices start at  there is no concierge. 180 Frederick is 
2000, Sorauren is part of an amazing 
$300 per sq. ft.  currently the only loft complex in the St. 
residential transformation to this former 
Lawrence Market area.   
industrial area. 

56 
Name: The Loretto  Name: The Merchandise Building  glass partitioned bathrooms, elevated 
Address: 387 Brunswick Ave., Toronto  Address: 155 Dalhousie St., Toronto  bedrooms, granite open concept 
    kitchens and huge solid maple sliding 
doors are some of the key features. 
Lofts range from 450 sq. ft. to 2500 + 
sq. ft. Two-storey penthouses feature 
huge terraces, and some atrium style 
lofts have balconies. Prices start at 
$280 per sq. ft. This complex is huge 
and literally crammed with facilities; 
24 hour concierge, outdoor pool, 
  party room, basketball court, fitness 
 
Loretto Abbey, designed by architect  facilities, guest suites, common 
Neil G. Beggs, was completed in 1914.  terraces but to name a few. Condo 
  fees are a reasonable $0.30 per sq. ft. 
The structure incorporates numerous   
Formerly the Sears warehouse,  (hydro extra). The Merchandise 
Beaux-Arts Design principals popular at 
the Merchandise building is  Building is located at Dundas St. E 
the time. The building is listed on the City 
Torontoís largest loft development. A  and Church St., just steps to the 
of Toronto Inventory of Heritage 
total of 4 phases and over 450 suites  Eaton Centre and Ryerson 
Properties. It is a landmark in the popular 
exist in this huge development.  Universtiy. This awesome 
Annex neighbourhood of Toronto. Loretto 
Literally encompassing an entire city  development literally changed the 
Abbey is being renovated to house a 
block, this loft complex features 12  development industry in Toronto by 
heritage collection of condominium 
foot ceilings, exposed concrete  showcasing the insatiable demand for 
residences and exclusive town homes. 
ceilings, polished concrete or  lofts. 
Restoration of this heritage building will be 
hardwood floors, and massive   
one of the most significant design and 
mushroom columns so reminiscent of 
construction undertakings in the city. The 
the era when this wonderful building 
existing building will be maintained and 
was erected (1930ís). Designers 
restored in keeping with its historic 
Norma King, Cicconi Simone, and 
relevance and beauty. The Loretto will be 
Brian Goldstein, have literally 
comprised of a one-of-a-kind collection of 
become city celebrities due to their 
elegant condominium residences that 
ground breaking loft designs. Hats 
reflect the historic charm and high ceilings 
off to developer Cresford and 
of the heritage building. The overall 
architect Paul Northgrave for their 
complex will be centred on an interior   
great work in this oh so important 
landscaped courtyard and amenities 
development. Due to the depth of the 
pavilion with most condominium 
original building; many of the lofts 
residences and town homes including 
have a bowling alley look on paper; 
private terraces and balconies.  
however great design has virtually 
www.context.ca  
eliminated this problem as the lofts 
are nothing short of spectacular. Sexy 
57 
Name: The Monarch Building  Name: The Movie House  Name: The Oxford on Markham 
Address: 436 Wellington St. W., Toronto  Address: 394 Euclid Ave., Toronto  Address: 75 Markham St., Toronto 
     

 
     
   
Another Bob Mitchell development, 75 
  The Movie House is so named because  Markham Street was completed in 1986 
The Worx was completed in 1998 by  it was at one time a Movie House.  and sits just northwest of Queen Street 
Waterloo Capital, John Berman and  Developed in 1998, it is located on the  West and Bathurst Street. Just 16 suites are 
Matthew Rosenblatt. The building  north-east corner of College Street and  housed in this former picture frame 
contains 34 suites and is located just west  Euclid Avenue. Just 18 units exist in the  factory. Most suites are multi-level and 
of Spadina Avenue on Wellington Street  building and there are no parking facilities.  some have as many as four levels. 
West. This is an authentic loft-style  The suites are of a multi-storey townhouse  Condominium fees are all typically less 
complex with 10-1/2 to 11 foot ceilings,  style, with the top level units having roof  than $200 per month, plus utilities. All 
exposed wood columns and ceilings,  terraces. The living room/dining areas  units have a fireplace and many have 
exposed brick and large windows. The  usually have 16 foot ceilings with a  exposed brick and hardwood floors. 
building features one- and two-storey  mezzanine overlooking the area below.  Ceiling heights run between 10 to 12 feet. 
lofts ranging from 980 sq. ft. to 1800 sq.  Unit sizes range from a 730 sq. ft. one  Other loft features include timber columns 
ft., selling at $300 per sq. ft. The top two  bedroom on one level, to a 1300 sq. ft. two  and steel joists. Many units have creative 
levels (fifth and sixth floors) are two- bedroom on three levels. Pricing will  spaces and private roof decks or patios, as 
storey penthouse units with terraces that  typically be in the $300 per sq. ft. range.  well as skylights. All units have 
would sell in the $350 per sq. ft. range.  Maintenance fees are approximately $0.30  underground parking spaces. Prices start at 
Condominium fees are a reasonably low  per sq. ft. (excluding heat, air-conditioning  $300 per sq. ft.  
$0.20 per sq. ft. (hydro extra).   and hydro). The original facade of this 
complex was saved in the renovation and it 
is quite lovely.  
 
 
 
 
 
 
 

58 
 Name: The Peanut Factory  Name: The Wrigley Building  Name: Tip Top Lofts 
Address: 306 Sackville St., Toronto  Address: 245 Carlaw Ave., Toronto  Address:  637 Lakeshore Bl. W., Toronto 
     

   
 
 
The Peanut Factory is so named   
  The Tip Top Tailor Building has been 
because it was at one time a peanut  Originally a gum factory, The Wrigley  a distinctive art deco landmark on 
warehouse and processing plant located in  Building, a 6-strorey building, dates back  Torontoís waterfront for over seven 
the heart of Cabbagetown. It was re- to 1916. Freight elevators complement the  decades. Completed in 1929, it housed the 
developed in 1988 by Trivest. It is now 9  industrial motif, and if you're lucky, a few  manufacturing, warehousing, retail and 
loft-style condominium townhomes. Most  units have a freight elevator that enters  office operations of Tip Top Tailors Ltd., a 
suites have two bedrooms, although one is  right into the loft! Naturally, the ceilings  menswear firm founded in 1910. The five-
a one-bedroom with den. The main level is  are superbly high, and property taxes and  storey U-shaped structure designed by Roy 
a storage/utility area and a two-piece  maintenance fees are incredibly low. Units  Bishop featured expansive windows to 
washroom. The second floor has 8 foot  have increased in value, as many have been  bring natural light into the working areas 
ceilings, two bedrooms, two washrooms  upgraded and restored beyond what they  of the factory. The stretch of blank faÁade 
and the laundry room. The third floor has  were originally sold as. The Wrigley  above the fifth storey, initially built to 
12 foot ceilings and a gigantic warehouse  Building is located in the burgeoning area  support the rooftop sign, was completely 
window at one end. The fourth level is the  of Leslieville, a part of the city you'll see  enclosed as a sixth story in 1951. The Tip 
private roof deck, accessed by a beautiful  develop more and more as it attracts a  Top Tailors Building was listed on the City 
floating steel staircase. Suites range from  greater number of loft-owners, who  of Toronto Inventory of Heritage 
1400-2000 sq. ft. and sell for  typically keep pulse with contemporary  Properties in 1973. It was the most elegant 
approximately $250 per sq. ft. All suites  style.  industrial structure built in Toronto in the 
have real fireplaces and typically feel light    1920ís. It incorporates all the key elements 
and bright. Maintenance fees are a  Brad J. Lamb Condominiums  of the Art Deco genre, including a 
Loft Magazine  symmetrical faÁade, strong vertical lines, 
reasonable $200 to $250 per month (plus  http://www.torontocondos.com 
air-conditioning, heat and hydro).  Retrieved: March 3, 2005  multiple wall planes at the corners, an 
  elegant two-storey front entrance with 
articulated brass doors, and numerous 
examples of geometric and figurative 
decoration.  
www.context.ca 

59 
Name: West 833  Name: Alexander School  Name: Bridgeport Lofts 
Address: 833 King St. W., Toronto  Address:  Alexandra St., Waterloo  Address: 12 Bridgeport Rd. E., Waterloo 
     

   
 
 
West 833 is located west of Bathurst   
  The ì Boot and Shoe Factoryî  had 
Street, just east of Stanley Park. It was    remained empty and derelict for 10 
built by Triloft in 1998. It is comprised of  This former school has 30-inch  years when a Toronto development 
an original art deco building (a 3-level  exterior walls, 24-inch concrete floors,  company purchased it for conversion to 
former 1930ís perfumery), along with a  and interior walls thick enough to allow  rental housing for students. Built 
new seven storey loft-style concrete and  for built-in customized woodwork and  around a central courtyard, this turn of 
brick structure. Suites range from 645 sq. 
optimal soundproofing. Eleven foot  the century building boasts 24 
ft. to 1614 sq. ft, ceiling heights run from 
10 feet in the original building to 18 feet in  ceilings, 8 foot high windows, original  innovative loft units possessing modern 
the new structure. (Two-storey penthouses  birdís-eye maple hardwood floors and  design features. Six of the units are on 
have 18 foot ceilings in the living/dining  large, solid oak doors and banisters  one floor while the other eighteen 
areas and 9 feet in other areas.) Prices start  have been restored throughout, as have  occupy two floors of living space. Each 
at $225,000 for a 1 Bedroom suite and run  the original terrazzo floors in the 12- unit is equipped with a modern kitchen 
to the mid-$400,000 area for a large  foot-wide corridors that still retain the  and appliances, matching kitchen table 
penthouse. Fifty-two suites are housed in  school drinking fountains. The suites,  and chairs, a desk in every bedroom, 
this beige brick complex, along with fifty- which are all different, range in price  separate internet, phone and cable 
two indoor parking stalls and three visitor  from $169,000 to $219,000 and in size  access in every bedroom if desired. 
parking spaces. Condominium fees are  from 950 sq. ft. to 1402 sq. ft.  The  Building amenities include central 
reasonable and include all utilities. 
units feature maple cherrywood  courtyard, laundry facilities, billiard 
Facilities include a conference room and a 
common roof park/terrace. There is no  cabinets, maple framed silk window  room, bicycle room, security cameras 
concierge. West 833 is a good example of  treatments, glass-block interior walls,  and a full-time live in superintendent. 
the inventive new loft inspired housing  extensive architectural millwork,  Due to the demand for student rental 
recently completed in Toronto.  granite counters and accents, gas  accommodation, the 24 units are 
fireplaces, six-foot whirlpool tubs and  designed with a total of 105 bedrooms.  
stainless steel sinks.   www.pdhco.ca/ 
www.jggroup.on.ca/alex/    
   
60 
Name: Button Factory   Name: Seagram Lofts  Name: Snyder-Seagram House 
Address: 25 Regina St. S., Waterloo  Address: Father David Bauer Dr., Waterloo  Address: 50 Albert St., Waterloo 
     

 
 
 
Seagram Lofts is an adaptive reuse of a   

  brownfield site, which created residential   
 
property in the heart of Waterlooís  The Snyder-Seagram House was 
  designed by an American architect for 
downtown core from two heritage  whisky-
The Button Factory was erected in  Herbert Snyder, the owner of Snyder Bros. 
barrel warehouses. As part of downtown 
1886 to house the business founded by  Furniture. It was built in 1903 by Charles 
Waterlooís revitalization, the project was 
Richard Roschman in 1878. The building,  Moogk, the Engineer for the Town of 
the subject of much public interest. The 
a fine example of typical late 19th century  Waterloo. The impressive Edwardian 
project created 103 loft-style condominium 
industrial architecture, retains many of its  house is interesting primarily because of its 
units with high ceilings and large windows. 
original features. Its utilitarian design is  poured concrete construction. Other 
Complementing these features are original 
softened by a gable roof with corbelled  characteristics include the Palladian 
brick walls and barrel-wood, evoking the 
bricks under the eaves and segmentally  window located in a large dormer in the 
old warehouse feel. Seagram Lofts suites 
arched windows. The windows themselves  faÁade, a collection of bay windows and 
range in size from 935 sq. ft. to penthouses 
are purposely large, providing as much  the curved verandah. The Snyder-Seagram 
as large as 2500 sq. ft. Residents say that 
natural light as possible to the interior. In  house is designated a Heritage Landmark 
the costs were not high, considering the 
1982, the building was designated by the  because of its historical and architectural 
prime downtown location, accessibility to 
City of Waterloo LACAC as a significant  significance. It is currently the office of Dr. 
almost every need, aesthetic appeal and 
historical and architectural landmark. In  Peter Wyshynski, a renowned cosmetic 
general convenience. The units initially 
1993, the Waterloo Community Arts  surgeon.  
started at $150,000 and averaged $216,777, 
Centre made the Button Factory its home.   
although resident-approved upgrades and 
  design features were incorporated at  www.city.waterloo.on.ca 
www.city.waterloo.on.ca  additional cost. 
 
CMHC Report 
 
 
 
 

61 
Name: Waterloo Hotel  Name: The Railway Station    
Address: 2 King St. N., Waterloo  Address: 20 Regina St. S., Waterloo   
   

 
 
The railway station is defined as a 
ì second class stationî  in a style typical of 
 
  Grand Trunk Railway stations. This 
Enjoy elegant accommodation in an  Romanesque building has some significant 
1890 historically-designated hotel. The  characteristics, such as the sweeping 
Waterloo Hotel offers 14 deluxe rooms  hipped roof with flared eaves, the ticket 
with fireplaces and fine antique  office window that extends up and above 
furnishings. Each room is different with its  the roof line, and a buff brick exterior with 
own theme.   cut stone trim around the windows, doors 
  and at the corners of the building. The 
buildingís architectural drawings are quite 
well documented in the archives in Ottawa 
and were useful in restoring the exterior of 
the building, which the City undertook 
with the aid of an infrastructure grant in 
1994. Today, the railway station is home to 
Paul Punchers, a menís formal clothing 
retailer. 
 
www.city.waterloo.on.ca 
 
 
www.countryinns.org 

62