BỘ TÀI CHÍNH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

----------

GIÁO TRÌNH

NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Mã số: GT-04-19

Chủ biên: TS. Nguyễn Thanh Nhã

Thành viên tham gia thực hiện
ThS. Nguyễn Thị Thanh Châu
ThS. Đặng Hòa Kính
ThS. Lê Minh Phương Mai
ThS. Mai Thị Thanh Trà
ThS. Võ Thị Hoàng Vi
ThS. Phan Thị Sao Vi
CN. Nguyễn Chí Nguyên

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020

 LỜI MỞ ĐẦU

Thẩm định giá đã ra đời và phát triển từ rất sớm tại các quốc gia có nền kinh tế
phát triển. Tại Việt Nam, ngành thẩm định giá chỉ mới hình thành, phát triển trong những
năm gần đây. Tên gọi “Thẩm định giá” chính thức được công nhận tại Pháp lệnh giá vào
năm 2002, đã mở ra một chặng đường mới cho hoạt động thẩm định giá phát triển trong
nền kinh tế thị trường. Hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá được xây dựng
với các nghị định, thông tư, tiêu chuẩn thẩm định giá; kỳ thi thẩm định viên về giá được
tổ chức lần đầu tiên vào năm 2005, từ đó số lượng thẩm định viên ngày càng tăng thông
qua các kỳ thi thẩm định viên về giá được Bộ Tài chính tổ chức hàng năm và số lượng
công ty thẩm định giá cũng ngày càng tăng. Hội Thẩm định giá Việt Nam được thành
lập vào năm 2005, Việt Nam là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá các nước Đông
Nam Á (Asean Valuers Association) và Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế cho thấy xu
hướng hội nhập với các nước trong khu vực và quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá
ngày càng sâu rộng. Sự phát triển của hoạt động thẩm định giá càng được khẳng định rõ
nét hơn với sự ra đời của Luật giá năm 2012, đánh dấu sự trưởng thành sau 10 năm kể
từ khi Pháp lệnh giá năm 2002 được ban hành. Sự ra đời của Luật giá đã tạo điều kiện
cho hoạt động thẩm định giá ngày càng phát triển. Với những thành tựu đạt được đã
khẳng định sự thành công của ngành thẩm định giá trong chặng đường 34 năm phát
triển, từ năm 1986 đến nay.

Theo khung chương trình đào tạo của trường Đại học Tài chính – Marketing, học
phần Nguyên lý thẩm định giá được tổ chức thực hiện với thời gian đào tạo là 3 tín chỉ,
được giảng dạy cho sinh viên của các chuyên ngành, thuộc ngành Tài chính – Ngân
hàng và là học phần tự chọn cho sinh viên thuộc một số ngành khác. Lần đầu tiên tập
thể giảng viên khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản, trường Đại học Tài chính
– Marketing biên soạn Giáo trình Nguyên lý thẩm định giá nhằm đáp ứng nhu cầu học
tập cho sinh viên.

Nội dung của giáo trình được biên soạn gồm có 7 chương:

− Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá

− Chương 2: Cơ sở giá trị của thẩm định giá
− Chương 3: Các nguyên tắc thẩm định giá
 − Chương 4: Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường
− Chương 5: Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ chi phí
− Chương 6: Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập
− Chương 7: Quy trình và báo cáo thẩm định giá

Tập thể tác giả chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, Phòng Quản lý khoa học trường Đại
học Tài chính – Marketing đã tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành giáo trình này. Trong
quá trình biên soạn, tập thể tác giả tuy đã rất cố gắng nhưng không thể tránh khỏi thiếu
sót, kính mong nhận được ý kiến đóng góp của Quý Thầy/Cô đồng nghiệp, quý bạn đọc
để giúp giáo trình được hoàn thiện hơn.
 MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ............................................ 1
1.1 Thẩm định giá ...................................................................................................... 1
1.1.1 Khái niệm thẩm định giá ......................................................................... 1
1.1.2 Đối tượng của thẩm định giá .................................................................. 2
1.1.3 Mục đích của thẩm định giá .................................................................. 10
1.1.4 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường ........................ 11
1.2 Hoạt động thẩm định giá trên thế giới và tại Việt Nam ..................................... 12
1.2.1 Hoạt động thẩm định giá trên thế giới .................................................. 12
1.2.2 Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam ................................................. 19
1.2.3 Quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá ..................................... 23
1.3 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam .................................................................. 27
1.4 Đạo đức hành nghề thẩm định giá ..................................................................... 29
1.4.1 Độc lập .................................................................................................. 29
1.4.2 Chính trực ............................................................................................. 30
1.4.3 Khách quan ........................................................................................... 30
1.4.4 Bảo mật ................................................................................................. 30
1.4.5 Công khai, minh bạch ........................................................................... 31
1.4.6 Năng lực chuyên môn và tính thận trọng .............................................. 32
1.4.7 Tư cách nghề nghiệp ............................................................................. 33
1.4.8 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn .......................................................... 33
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ........ 39
2.1 Một số khái niệm ............................................................................................... 39
2.1.1 Giá trị .................................................................................................... 39
2.1.2 Thị trường ............................................................................................. 45
2.1.3 Giá cả .................................................................................................... 48
2.1.4 Chi phí ................................................................................................... 51
2.1.5 Thu nhập ............................................................................................... 55
2.2 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá .................................................. 55
2.2.1 Khái niệm .............................................................................................. 55
2.2.2 Căn cứ xác định giá trị thị trường ......................................................... 57

i
2.3 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá ............................................ 58
2.3.1 Khái niệm .............................................................................................. 58
2.3.2 Các giao dịch không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trường59
2.3.3 Các loại giá trị phi thị trường ................................................................ 59
CHƯƠNG 3: NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ .............................................. 64
3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất ................................................... 64
3.2 Nguyên tắc cung - cầu........................................................................................ 68
3.3 Nguyên tắc thay đổi ........................................................................................... 72
3.4 Nguyên tắc thay thế ........................................................................................... 74
3.5 Nguyên tắc cân bằng .......................................................................................... 75
3.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm ................................................................. 76
3.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập ......................................................................... 77
3.8 Nguyên tắc đóng góp ......................................................................................... 79
3.9 Nguyên tắc phù hợp ........................................................................................... 80
3.10 Nguyên tắc cạnh tranh ................................................................................... 81
3.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai .............................................................. 82
CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH GIÁ THEO CÁCH TIẾP CẬN TỪ THỊ TRƯỜNG . 92
4.1 Cách tiếp cận từ thị trường trong thẩm định giá tài sản ..................................... 92
4.1.1 Khái niệm .............................................................................................. 92
4.1.2 Cơ sở của cách tiếp cận từ thị trường ................................................... 93
4.1.3 Cơ sở giá trị của cách tiếp cận từ thị trường ......................................... 93
4.2 Phương pháp so sánh ......................................................................................... 94
4.2.1 Khái niệm .............................................................................................. 94
4.2.2 Phạm vi áp dụng ................................................................................... 94
4.2.3 Công thức tính....................................................................................... 94
4.2.4 Các bước thực hiện ............................................................................... 95
4.2.5 Ưu – nhược điểm ................................................................................ 105
4.2.6 Ví dụ.................................................................................................... 105
CHƯƠNG 5: THẨM ĐỊNH GIÁ THEO CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ ... 122
5.1 Cách tiếp cận từ chi phí trong thẩm định giá tài sản........................................ 122
5.2 Phương pháp chi phí ........................................................................................ 123

ii
 5.2.1 Khái niệm ............................................................................................ 123
5.2.2 Các phương pháp ước tính chi phí thay thế, chi phí tái tạo ................ 125
5.2.3 Hao mòn của tài sản ............................................................................ 130
5.2.4 Các bước thực hiện ............................................................................. 142
5.2.5 Phạm vi áp dụng ................................................................................. 143
5.2.6 Ưu - nhược điểm ................................................................................. 143
5.2.7 Ví dụ.................................................................................................... 143
CHƯƠNG 6: THẨM ĐỊNH GIÁ THEO CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP... 167
6.1 Tiếp cận từ thu nhập trong thẩm định giá tài sản............................................. 167
6.1.1 Khái niệm ............................................................................................ 167
6.1.2 Cơ sở lý luận của thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập ........ 168
6.1.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập .......... 169
6.2 Phương pháp vốn hóa trực tiếp ........................................................................ 169
6.2.1 Khái niệm ............................................................................................ 169
6.2.2 Phạm vi áp dụng ................................................................................. 170
6.2.3 Công thức ............................................................................................ 170
6.2.4 Các bước thực hiện ............................................................................. 170
6.2.5 Ưu - nhược điểm của phương pháp .................................................... 177
6.2.6 Ví dụ.................................................................................................... 177
6.3 Phương pháp dòng tiền chiết khấu ................................................................... 178
6.3.1 Khái niệm ............................................................................................ 178
6.3.2 Phạm vi áp dụng ................................................................................. 179
6.3.3 Công thức ............................................................................................ 179
6.3.4 Các bước thực hiện ............................................................................. 180
6.3.5 Ưu - nhược điểm ................................................................................. 187
6.3.6 Ví dụ.................................................................................................... 187
CHƯƠNG 7: QUY TRÌNH VÀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ ..................... 194
7.1 Quy trình thẩm định giá ................................................................................... 194
7.1.1 Khái niệm ............................................................................................ 195
7.1.2 Các bước thực hiện của quy trình thẩm định giá ................................ 195
7.2 Báo cáo thẩm định giá...................................................................................... 208

iii
 7.2.1 Khái niệm ............................................................................................ 208
7.2.2 Nội dung của báo cáo thẩm định giá .................................................. 208
7.3 Chứng thư thẩm định giá ................................................................................. 218
7.3.1 Khái niệm ............................................................................................ 218
7.3.2 Giá trị của chứng thư thẩm định giá ................................................... 218
7.3.3 Nội dung của chứng thư thẩm định giá............................................... 219
7.4 Hồ sơ thẩm định giá ......................................................................................... 220
7.4.1 Khái niệm ............................................................................................ 220
7.4.2 Vai trò của việc lưu trữ hồ sơ thẩm định giá ...................................... 220
7.4.3 Phân loại hồ sơ thẩm định giá ............................................................. 220
7.4.4 Thời gian lưu trữ của hồ sơ thẩm định giá theo quy định pháp luật ... 220
7.4.5 Tài liệu cơ bản của hồ sơ thẩm định giá ............................................. 221

iv
 DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Nhà ở ................................................................................................................5

Hình 1.2 Công trình thương mại và dịch vụ ....................................................................5

Hình 1.3 Công trình công nghiệp ....................................................................................6

Hình 1.4 Dây chuyền sản xuất .........................................................................................7

Hình 5.1 Minh họa tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế, tuổi đời vật lý ...................... 134

Hình 5.2 Sơ đồ phân loại hao mòn và phương pháp xác định giá trị hao mòn tài sản ...... 141

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 So sánh điều kiện thi cấp chứng chỉ hành nghề thẩm định viên về giá của các
quốc gia trên thế giới ...................................................................................20

Bảng 4.1 Bảng xác định giá trị tài sản thẩm định giá ................................................ 103

Bảng 4.2 Xác định giá trị xe đầu kéo Mỹ nhãn hiệu Freightliner .............................. 109

Bảng 5.1 Tính giá trị quyền sử dụng đất của các tài sản so sánh ............................... 145

Bảng 5.2 Xác định giá trị quyền sử dụng đất của tài sản thẩm định giá .................... 146

v
 DANH MỤC VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH TIẾNG VIỆT

API Australian Property Institute Viện bất động sản Úc

Association of Southeast
ASEAN Hiệp hội các nước Đông Nam Á
Asian Nations

Hiệp hội thẩm định viên Đông

AVA ASEAN Valuers Association
Nam Á

Australia Valuation Văn phòng thẩm định giá

AVO
Organization Australia

Hội đồng các nhà định giá, nhà

Board of Valuers Appraisers
BVAEA thẩm định giá và đại lý kinh
and Estate Agents
doanh bất động sản

Chứng nhận hành nghề thẩm

CPV Certified Practising Valuer
định giá

CTXD Công trình xây dựng

Cơ quan về thuế và hải quan,

HMRC HM Revenue & Customs
Vương quốc Anh

Institution of Viện các nhà giám định

ISM
Surveyors, Malaysia Malaysia

IVS International Valuation Standard Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

International Valuation Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá

IVSC
Standard Committee quốc tế

International Valuation Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá

IVSC
Standard Council quốc tế

Jabatan Penilaian dan Cục thẩm định giá và dịch vụ bất

JPPH
Perkhidmatan Harta động sản

PVB Bureau of Property Valuation Cục thẩm định giá tài sản

vi
 Singapore Institute of Viện các nhà thẩm định giá và
SISV
Surveyors and Valuers giám định Singapore

QSDĐ Quyền sử dụng đất

The European Group of

TEGoVA Hội thẩm định viên Châu Âu
Valuers' Associations

Thuế GTGT Thuế giá trị gia tăng

Thuế TNCN Thuế thu nhập cá nhân

Thuế TNDN Thuế thu nhập doanh nghiệp

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

Hiệp hội các công ty thẩm định giá

TVA Thai Valuers Association
Thái Lan

UBND Ủy ban nhân dân

Union of Pan American

UPAV Hội thẩm định viên Bắc Mỹ
Valuation's Associations

Union of Pan American Hiệp hội các nhà thẩm định giá
VAT
Valuation's Associations Thái Lan

VOA Valuation Office Agency Văn phòng thẩm định giá

World Association of
WAVO Hội thẩm định giá quốc tế
Valuation Organisations

vii
 1CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

Mục tiêu chương 1

Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và
phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan, nghĩa là khi nền
kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định.

Thẩm định giá là một nghề độc lập, có vị thế ngang tầm với các ngành nghề khác
trong nền kinh tế. Ngoài yêu cầu về kiến thức chuyên sâu, kỹ năng nghiệp vụ, khả năng
phân tích các tài sản đa dạng trên thực tế, người thẩm định giá cần phải có đạo đức nghề
nghiệp, am hiểu và tuân thủ quy định pháp luật. Cùng với xu thế toàn cầu hóa hiện nay,
nghề nghiệp thẩm định giá ngày càng đòi hỏi tính cạnh tranh, tính chuyên nghiệp cao,
thẩm định viên về giá không chỉ đạt yêu cầu quốc gia mà còn phải đáp ứng tiêu chuẩn
quốc tế.

Với mục tiêu khái quát được các vấn đề chung về thẩm định giá, chương 1 của
giáo trình sẽ tập trung làm rõ những khái niệm và thuật ngữ cơ bản về thẩm định giá;
vai trò và tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá trên thế giới, trong khu vực và
tại Việt Nam; những điều kiện hoạt động và sự quản lý của Nhà nước về thẩm định giá;
qua đó, sinh viên hiểu được tính chất và tầm quan trọng của nghề thẩm định giá trong
nền kinh tế thị trường.

1.1 Thẩm định giá

1.1.1 Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá được biết đến dưới tên gọi bằng tiếng Anh là “Valuation” hoặc
“Appraisal”. “Valuation” xuất hiện vào năm 1529, còn “Appraisal” từ năm 1817. Cả hai
thuật ngữ này đều có nguồn gốc từ tiếng Pháp, đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính,
đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm
nhất định. Xuất phát từ hai thuật ngữ đó, khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên

1
cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau để làm rõ hoạt động
thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường hiện nay.

Theo từ điển Oxford, “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,
của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

Tại Việt Nam1 , “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định
giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù
hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.

Hộp 1.1 – Làm rõ khái niệm thẩm định giá

Các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
các doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá được cấp phép hành nghề. Trong những
trường hợp cụ thể như mua, bán các tài sản nhà nước, một số tài sản đặc biệt, tài sản bí mật quốc gia
hoặc những tài sản nhất thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan có thẩm quyền thì cơ quan nhà
nước tiến hành lập hội đồng thẩm định giá. Ngoài ra, việc thẩm định giá trên thị trường đa số đều do
các doanh nghiệp được cấp phép thẩm định giá tiến hành.
Tài sản thẩm định giá theo quy định là tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá
hoặc tài sản mà Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản
nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan. Và thông thường thẩm định giá tài sản luôn là
một công việc ý nghĩa, mang tính tư vấn cao khi nó luôn gắn với một mục đích nhất định của những
cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Điển hình, chúng ta có thể thấy rất nhiều trường hợp việc thẩm định giá
trị đất đai, nhà cửa cho việc chuyển nhượng, đầu tư, thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước,...
đang diễn ra hàng ngày trên thị trường. Ở mỗi địa điểm khác nhau, thời điểm khác nhau luôn có mức
giá khác nhau cho từng tài sản được thẩm định giá. Bởi nó không nằm ngoài các quy luật giá trị của
nền kinh tế thị trường và góp phần đưa ra các quyết định nhằm thúc đẩy thị trường tài sản ngày càng
phát triển.

1.1.2 Đối tượng của thẩm định giá

Đối tượng của thẩm định giá là những tài sản hợp pháp. Tại Việt Nam, các tài sản
hợp pháp này được quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 và Tiêu chuẩn TĐGVN 072 về
phân loại tài sản. Song song đó, trong một số trường hợp đặc biệt, pháp luật có quy định
khác, chẳng hạn trong trường hợp hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp pháp của tài sản
bị mất, bị cháy, bị hủy hoại do địch họa hoặc lý do bất khả kháng khác thì dựa trên khai

1
Theo khoản 15, Điều 4, Luật giá số: 11/2012/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XIII kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 06 năm 2012.
2
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 07 (ký hiệu: TĐGVN 07) – Phân loại tài sản trong thẩm định giá, ban
hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.
2
báo, cam kết, xác nhận của khách hàng (hoặc người chủ tài sản) hoặc dựa trên danh mục
tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để tiến hành thẩm định giá.

Trong hoạt động thẩm định giá, thẩm định viên cần phải quan tâm đến khía cạnh
pháp lý của tài sản, đó là quyền tài sản. Quyền tài sản là khái niệm pháp lý bao gồm tất
cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu; bao gồm quyền sở
hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi
làm chủ tài sản đó3.

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền theo quy định của pháp luật. Quyền
tài sản bao gồm quyền sở hữu trí tuệ và các quyền tài sản khác . Quyền tài sản là một
khái niệm pháp lý, nó bao gồm tất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu hoặc người sử dụng tài sản được hưởng một
cách hợp pháp.

Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng được xác lập bởi pháp luật
cho người chủ sở hữu tài sản. Mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và
chuyển giao trong giao dịch dân sự. Quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nếu có các quyền năng được xác lập cho cùng
một tài sản khác nhau thì khoản thu nhập có được từ tài sản đó cũng khác nhau. Càng
có nhiều quyền năng thì khả năng thu được từ thu nhập do tài sản mang lại càng cao và
giá trị tài sản càng cao. Người sở hữu tài sản được hưởng tất cả các quyền gắn với tài
sản cũng như tất cả các khoản thu nhập do tài sản mang lại theo quy định của pháp luật.

1.1.2.1 Bất động sản

Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố
định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm: đất đai; công
trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác theo quy định của pháp
luật4. Thuộc tính của bất động sản là tài sản không di dời được và gắn liền với đất, vì
thế bất động sản còn thể hiện tính lãnh thổ và tính chủ quyền của một quốc gia, một dân

3
International Valuation Standards 2020, IVS 400 Real Property Interests.
4
Theo điều 107, Bộ Luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015.
3
tộc. Ở một số nước trên thế giới, một số tài sản khác cũng được coi là bất động sản,
chẳng hạn như tàu biển và máy bay. Tuy nhiên các tài sản này không phải là đối tượng
thẩm định giá bất động sản.

Bất động sản là tài sản thuộc đối tượng của thẩm định giá, cho nên việc nhận biết
tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng. Để nhận biết tính hợp pháp của bất động
sản, chúng ta cần dựa vào những chứng cứ được pháp luật thừa nhận. Đối với đất đai,
cần căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai. Đối với công trình xây dựng, cần căn cứ vào Giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà
ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, chẳng hạn như: giấy phép
xây dựng; giấy tờ thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận; bản án, quyết định của Tòa
án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở.

Đất đai

Ðất đai là tài sản quốc gia, loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Căn cứ vào mục
đích sử dụng, đất được phân thành các nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông
nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất phục vụ trong sản xuất nông nghiệp.

Nhóm đất phi nông nghiệp là các loại đất sử dụng ngoài mục đích sản xuất nông
nghiệp, bao gồm: các loại đất cho mục đích dân dụng như đất ở (gồm đất ở tại nông
thôn, đất ở tại đô thị), các loại đất cho mục đích sản xuất kinh doanh, các loại đất cho
quốc phòng an ninh, tôn giáo, tín ngưỡng và các loại đất khác.

Nhóm đất chưa sử dụng có thể kể như: đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử
dụng; núi đá không có rừng cây.

Công trình xây dựng

Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,
vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể
bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt
4
nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng được phân thành nhiều loại:
công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình nông
nghiệp và phát triển nông thôn, và các công trình khác

Công trình dân dụng

Công trình dân dụng bao gồm nhà ở và các công trình công cộng. Nhà ở bao gồm
nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Các công trình công cộng bao gồm công trình giáo dục,
công trình y tế, công trình văn hóa, công trình thể thao, công trình thương mại, dịch vụ,
... (1) Nhà ở riêng lẻ gồm có: biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt
thự du lịch; nhà ở liền kề mặt phố (nhà phố); nhà liền kề có sân vườn; nhà ở nông thôn
truyền thống; (2) Nhà chung cư gồm có: chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung
cư thấp tầng, chung cư mi ni; chung cư hỗn hợp bao gồm chức năng ở kết hợp với văn
phòng và các dịch vụ công cộng khác.

Hình 1.1 Nhà ở

Hình 1.2 Công trình thương mại và dịch vụ

5
 Ngoài ra, công trình dân dụng còn bao gồm nhà đa năng, khách sạn, ký túc xá, nhà
khách, nhà nghỉ.

Công trình công nghiệp

Công trình công nghiệp là nơi mà trong đó diễn ra các quá trình sản xuất công
nghiệp và phục vụ sản xuất, nằm trong các nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, bao
gồm có nhà (xưởng) sản xuất; nhà điều hành sản xuất; công trình phục vụ sản xuất (y
tế, ăn uống, sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí, học tập, văn hóa, dịch vụ, kho tàng, giao
thông…) và công trình kỹ thuật (điện, cấp - thoát nước, thông gió, xử lý chất thải, phòng
cháy chữa cháy...).

Hình 1.3 Công trình công nghiệp

Công trình giao thông

Công trình giao thông là các công trình xây dựng phục vụ mục đích giao thông đi
lại phục vụ đời sống, bao gồm: đường bộ, đường sắt, đường thủy, sân bay, cầu, hầm.

Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn

Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn là những công trình xây dựng phục
vụ sản xuất nông nghiệp, bao gồm công trình thủy lợi, công trình lâm nghiệp, diêm
nghiệp, thủy sản, chăn nuôi.

Công trình hạ tầng kỹ thuật

Công trình hạ tầng kỹ thuật là các cơ sở hạ tầng dành cho dịch vụ công cộng. Ở
Việt Nam, chúng còn có tên gọi thông dụng là cơ sở hạ tầng hoặc tên gọi dân dã là điện,
6
đường, trường, trạm. Các công trình này thường do các tập đoàn của chính phủ hoặc của
tư nhân, thuộc sở hữu tư nhân hoặc sở hữu công đầu tư xây dựng. Các công trình hạ
tầng kĩ thuật có thể liệt kê như: công trình cấp nước, công trình thoát nước, công trình
xử lý rác thải, công trình khác thuộc công trình hạ tầng kỹ thuật.

Các công trình xây dựng khác

Công trình khác theo quy định của pháp luật Việt Nam là những công trình không
phải là nhà ở riêng lẻ; không phải công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế
– kỹ thuật xây dựng công trình hay công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Các công trình khác có thể là hàng rào, nhà bếp… hay các công trình xây dựng
nhà hàng, khách sạn, nhà xưởng, nhà nghỉ thuộc vốn của tư nhân…

Các tài sản gắn liền với đất đai khác

Các tài sản gắn liền với đất đai khác được coi là bất động sản bao gồm: vườn cây
lâu năm, vườn cây ăn quả; mùa màng chưa thu hoạch.

1.1.2.2 Động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có đặc điểm là
không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ:
máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ. Thuộc tính của động sản
là tài sản có tính di dời, tính đồng nhất, tính phổ biến kém bền vững. Việc nhận biết tính
hợp pháp của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán,
chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản.

Hình 1.4 Dây chuyền sản xuất

7
1.1.2.3 Doanh nghiệp

Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký
thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh5. Theo tiêu chuẩn
TĐGVN 126, dựa theo đặc điểm hoạt động của doanh nghiệp trong tình trạng liên tục,
có thời hạn hay thanh lý mà việc xác định giá trị doanh nghiệp được phân thành nhiều
loại riêng biệt. Giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục là giá trị doanh nghiệp đang hoạt
động với giả thiết doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động sau thời điểm thẩm định giá. Giá
trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả
thiết tuổi đời của doanh nghiệp là hữu hạn do doanh nghiệp buộc phải chấm dứt hoạt
động sau một thời điểm được xác định trong tương lai. Giá trị doanh nghiệp thanh lý là
giá trị doanh nghiệp với giả thiết các tài sản của doanh nghiệp sẽ được bán riêng lẻ và
doanh nghiệp sẽ sớm chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.

Tài sản của doanh nghiệp được phân loại theo các cách khác nhau như: khả năng di
dời, đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị hoặc các cách phân loại khác theo quy
định của pháp luật. Đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp được căn cứ vào các giấy tờ như
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan khác được pháp luật quy định.

1.1.2.4 Tài sản tài chính

Tài sản tài chính là những tài sản có giá trị không dựa vào nội dung vật chất của
nó (giống như bất động sản gồm nhà cửa, đất đai) mà dựa vào các quan hệ trên thị
trường. Tài sản tài chính7 bao gồm: tiền mặt; công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác,
trong đó công cụ vốn chủ sở hữu là hợp đồng chứng tỏ được những lợi ích còn lại về tài
sản của đơn vị sau khi trừ đi toàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó; quyền theo hợp đồng để
nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác, hoặc để trao đổi các tài sản tài
chính hoặc nợ phải trả tài chính với đơn vị khác theo các điều kiện có thể có lợi cho đơn

5
Theo khoản 7, Điều 4, Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2014.
6
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 – Thẩm định giá doanh nghiệp (ký hiệu TĐGVN 12), ban hành kèm
theo Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính .
7
Theo khoản c, Mục 4, Phần II, Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 – Phân loại tài sản trong thẩm định giá (ký hiệu:
TĐGVN 07), ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.
8
vị; hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu của đơn
vị. Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công
ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản
cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các
giấy tờ có giá khác.

1.1.2.5 Các khoản nợ phi tài chính

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 20208, các khoản nợ phi tài chính được định
nghĩa là các khoản nợ yêu cầu phải có nghĩa vụ thực hiện phi tiền mặt như: doanh thu
hoặc nợ hợp đồng hoãn lại, bảo lãnh, các khoản nợ về môi trường, nghĩa vụ dự phòng,
một số khoản bồi thường và bảo lãnh nhất định,...

1.1.2.6 Tài sản vô hình

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các
quyền, lợi ích kinh tế9. Tài sản vô hình là đối tượng của thẩm định giá khi thỏa mãn
đồng thời các điều kiện sau: (1) Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô
hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật
chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình; (2) Có thể nhận biết được và có bằng
chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy
chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác; (3)
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu; (4) Giá trị của tài sản vô hình có
thể định lượng được.

Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây: tài sản trí tuệ, ví dụ: tác phẩm
văn học, nghệ thuật, khoa học, ý tưởng; chương trình biểu diễn, bản ghi âm, chương
trình phát sóng; sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, chỉ dẫn địa lý, nhãn hiệu, tên thương
mại; bí quyết kinh doanh, công thức pha chế; giống cây trồng mới, phầm mềm máy
tính…; quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ, ví dụ: quyền
tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,...; quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên
được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật, ví dụ: quyền

8
International Valuation Standards 2020, IVS 220 Non-Financial Liabilities.
9
Theo Mục 3.1, Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 - Thẩm định giá tài sản vô hình (Ký hiệu: TĐGVN 13), ban
hành kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
9
khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được;
các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với
khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở
dữ liệu; và các tài sản vô hình khác.

1.1.3 Mục đích của thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá trên thị trường được thực hiện cho nhiều mục đích khác
nhau, tùy thuộc vào yêu cầu của khách hàng mà thẩm định viên xác định mục đích thẩm
định giá tương ứng và đưa ra ý kiến về giá trị tài sản mục tiêu theo mục đích đã được
xác định trước đó.

Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng giá trị tài sản cho một
công việc nhất định. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho
chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường,
mục đích của thẩm định giá tài sản rất đa dạng.

Trước tiên, thẩm định giá xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu.
Điều này giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, người mua quyết
định giá mua và thiết lập cơ sở trao đổi tài sản này với tài sản khác. Thứ hai, thẩm định
giá xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng trong việc sử dụng tài sản
cho cầm cố, thế chấp, xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản. Thứ ba, thẩm định giá
cho mục đích xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư, thực hiện so sánh với các
cơ hội đầu tư khác, quyết định khả năng đầu tư. Thứ tư, thẩm định giá để xác định giá
trị tài sản trong doanh nghiệp, bao gồm: xác định giá thị trường của vốn đầu tư; xác định
giá trị doanh nghiệp; mua bán, sáp nhập doanh nghiệp; mua sắm mới, thanh lý các tài
sản của doanh nghiệp; có phương án xử lý sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Thứ năm, thẩm định giá xác định giá trị tài sản nhằm phục vụ các yêu cầu, thực hiện các
nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, ví dụ: tìm ra giá trị tính thuế hàng năm; xác định giá
trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản; tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để
thừa kế; để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử; xác định giá trần phục vụ
đấu thầu, đấu giá tài sản công; xác định giá sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu,
xung công quỹ.

10
 Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng quyết
định tới việc xác định các cơ sở, tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phương pháp thẩm định
giá thích hợp. Chính vì vậy, thẩm định viên cần phải xác định và thỏa thuận với khách
hàng ngay từ đầu về mục đích của việc định giá, trước khi xét đến các yếu tố có tính
khách quan tác động đến giá trị tài sản mục tiêu. Mỗi loại tài sản khác nhau, hoạt động
trong những lĩnh vực khác nhau sẽ có những yêu cầu khác nhau trong việc xác định giá
trị tài sản, do đó, có thể thẩm định giá nhiều loại tài sản khác nhau với mục đích như
nhau và có thể thẩm định giá với nhiều mục đích khác nhau cho cùng một loại tài sản.

1.1.4 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

Thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường có những đặc trưng rất riêng biệt. Khi
nền kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu xác định giá trị tài sản cho nhiều mục đích
khác nhau ngày càng cao. Từ đó, có thể thấy thẩm định giá ra đời là sản phẩm tất yếu
của kinh tế thị trường và như một bộ phận hợp thành của cơ chế kinh tế thị trường. Thẩm
định giá là sự ước tính về giá trị của tài sản (quyền tài sản) nên thẩm định giá vừa là một
nghệ thuật, vừa là một khoa học. Đối tượng của thẩm định giá giới hạn trong phạm vi
“quyền - tài sản”. Kết quả của thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích và tính chất của
việc ước tính giá trị tài sản.

Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích
kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý, đầu
tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm
thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản là khác nhau. Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ
được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau, ví dụ như: làm căn cứ
để khách hàng tiến hành mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính
thuế, đền bù, cho thuê,… tài sản; làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp
nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh
nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà
nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,… ; làm
căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp; để thực hiện các án
lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và
quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định, nghiên cứu thị trường, phân tích

11
khả thi, phân tích lợi nhuận, xác định giá trị chứng khoán, lập báo cáo tài chính, lập kế
hoạch làm việc, khiếu nại, yêu cầu giảm thuế...; làm cơ sở để đấu giá công khai.

Qua đó, chúng ta thấy rằng thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền
kinh tế thị trường. Việc đưa ra kết quả tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể
tài sản, các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến
việc mua – bán, đầu tư, cầm cố - cho vay tài sản. Việc xác định đúng giá trị thị trường
của các nguồn lực, góp phần giúp thị trường phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh
tế đạt hiệu quả tối ưu. Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự
phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên thế giới, tạo điều kiện thuận lợi
cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế.

1.2 Hoạt động thẩm định giá trên thế giới và tại Việt Nam

1.2.1 Hoạt động thẩm định giá trên thế giới

Hoạt động thẩm định giá tại các nước trên thế giới có sự phát triển không đồng
đều. Tại Anh, hoạt động thẩm định giá đã có hơn 200 năm tồn tại và phát triển, tại
Australia là khoảng 100 năm, và Mỹ là khoảng 70 năm. Tại các nước trong khu vực
thuộc khối ASEAN, ngoại trừ Singapore, các nước còn lại đa phần là phát triển hoạt
động thẩm định giá trong vài thập niên gần đây. Điều này khiến cho hoạt động thẩm
định giá trên thế giới gặp phải những khó khăn nhất định.

Nhằm tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá phát triển, Hội đồng (trước đây
gọi là Ủy ban) Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (International Valuation Standard
Council - IVSC) được thành lập vào năm 1981, do hai cơ quan về thẩm định giá uy tín
sáng lập, đó là Hội thẩm định giá Hoàng gia Anh và đại diện tổ chức thẩm định giá Hoa
Kỳ, với mục tiêu phát triển các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn các phương pháp
thẩm định giá nhất quán xuyên quốc gia, tiến tới thống nhất tiêu chuẩn quốc tế về thẩm
định giá.

Bên cạnh đó, định chế thẩm định giá luôn được xem là một trong những nội dung
quan trọng để Chính phủ mỗi quốc gia điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn
giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh lành mạnh, thực hiện công bằng thương mại
và bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng. Cụ thể, các nội dung quy định về hoạt động cung

12
cấp dịch vụ thẩm định giá, việc thành lập các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức
nghề nghiệp về thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá và tiêu chuẩn thẩm định viên
đều được Chính phủ các nước chú trọng xây dựng và phát triển tương thích với tình hình
kinh tế - xã hội ở mỗi nước.

Hộp 1.2 - Lược sử hình thành IVSC 1981 - 2019

Năm Tên gọi – Các tổ chức thành viên

1981 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (International
Assets Valuation Standards Committee - TIAVSC)
Các thành viên sáng lập là một số viện nghiên cứu chuyên nghiệp
chủ yếu liên quan đến thẩm định giá bất động sản

1990s Đã bắt đầu bao gồm các tổ chức thành viên liên quan đến việc thẩm
định giá tài sản không phải là bất động sản.

1994 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation
Standards Committee - IVSC)

2008 Hội đồng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation
Standards Council - IVSC)

2019 Hơn 120 tổ chức thành viên khắp nơi trên thế giới.
Các tổ chức công nhận thành viên và điều chỉnh hành vi của những
người thẩm định giá nhiều loại tài sản và nợ khác nhau, như lợi ích
kinh doanh, bất động sản, tài sản vô hình, thiết bị vốn và công cụ
tài chính.

Nguồn: Hội đồng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC)

Hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá

Tại nhiều nước trên thế giới, thẩm định giá được chia làm hai lĩnh vực: thẩm định
giá công và thẩm định giá tư, căn cứ vào mục đích và đối tượng khách hàng của dịch vụ
thẩm định giá. Hoạt động này được thực hiện bởi các thẩm định viên độc lập, phục vụ
các mục đích: mua bán, thế chấp, cho vay, xây dựng hoặc đầu tư; phục vụ cho việc xây
dựng Báo cáo tài chính hoặc mục đích phát hành cổ phiếu lần đầu; Tư vấn cho người sở
hữu đất bị Nhà nước thu hồi hoặc đánh thuế và cho người không đồng tình với những
đánh giá của các thẩm định viên công trong các vụ kiện. Trong một số trường hợp, các
13
thẩm định viên khu vực tư cũng có thể được Chính phủ hoặc cơ quan có thẩm quyền
thuê để thực hiện công việc thẩm định giá của khối công.

Cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá

Chính phủ các nước đều quan tâm, xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều
hành hoạt động thẩm định giá. Tại Vương quốc Anh, văn phòng thẩm định giá
(Valuation Office Agency - VOA) là đơn vị thực thi của Cơ quan về thuế và hải quan
(HM Revenue & Customs - HMRC). Cơ quan này có nhiệm vụ lên danh sách và duy trì
danh sách các thẩm định viên về giá cho mục đích tính thuế; thực hiện thẩm định giá bất
động sản cho mục đích thuế do Cơ quan Thuế và Hải quan phụ trách và cho các mục
đích khác theo quy định của pháp luật; tư vấn chính sách cho Bộ trưởng về các vấn đề
thẩm định giá bất động sản. Ngoài ra, VOA còn chịu trách nhiệm thực hiện việc đánh
giá giá trị để tính thuế của các bất động sản kinh doanh hoặc phí nội địa tại Anh và xứ Wales.

Tại Australia, mỗi một bang có một Văn phòng Tổng Thẩm định viên. Tổng Thẩm
định viên có trách nhiệm pháp lý về việc cung cấp thẩm định giá đất công bằng và chính
xác nhằm mục đích đánh thuế hoặc thu phí, nhằm xác định mức đền bù đất bị thu hồi,
nhằm cung cấp thẩm định giá đặc biệt và tư vấn về đất đai cho chính phủ. Theo Luật
Thẩm định giá đất năm 1916, Tổng Thẩm định viên được yêu cầu thẩm định tất cả đất
đai và quản lý giá đất đăng ký nhằm mục đích đánh thuế. Văn phòng thẩm định giá
Australia (Australia Valuation Organization - AVO) là cơ quan lớn nhất nước Australia,
cố vấn về giá cả một cách độc lập và chuyên nghiệp cho Chính phủ Liên bang và ngày
càng mở rộng ra các chính quyền tiểu bang, lãnh thổ và địa phương, các tổ chức và cơ
quan, và cả khu vực tư nhân.

Tại Malaysia, cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về định giá bất động
sản có tên gọi là Cục thẩm định giá và dịch vụ bất động sản (viết tắt theo tiếng Malaysia
là JPPH10). JPPH trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia. Tổng Giám đốc của JPPH do Bộ
trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm. Malaysia có 13 bang, mỗi bang có một chi nhánh của
JPPH gọi là Cơ quan định giá cấp bang. Giám đốc cơ quan định giá cấp bang do Tổng
Giám đốc JPPH bổ nhiệm. Các cơ quan này chịu trách nhiệm định giá bất động sản ban

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta – viết tắt là JPPH, tên tiếng Anh là Valuation and Property Services
10

Department.
14
đầu, điều chỉnh tăng giảm hàng năm, định giá bất động sản định kỳ (5 năm/ một lần)
nhằm mục đích thu hồi đất, tín dụng nhà ở, bảo hiểm bất động sản, hỗ trợ Bộ Tài chính
thực hiện chính sách thuế quốc gia…

Tương tự, tại Thái Lan, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá
tài sản là Cục thẩm định giá tài sản (viết tắt là PVB11) thuộc Kho Bạc Nhà nước - Bộ
Tài chính. PVB có 02 chức năng chính là quản lý nhà nước về công tác thẩm định giá
bất động sản trên phạm vi cả nước và xây dựng văn bản, chế độ về thẩm định giá bất
động sản. PVB có các nhiệm vụ chính như định giá bất động sản, tạo cơ sở để tính thuế,
để tính giá đền bù thu hồi đất, hoàn thiện các tiêu chuẩn về thẩm định giá bất động sản;
xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, giá nhà và bản đồ giá trị bất động sản phục vụ công tác
quản lý Nhà nước về thẩm định giá bất động sản.

Tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá

Hầu hết các nước, các khu vực trên thế giới đều có tổ chức nghề nghiệp thẩm định
giá dưới nhiều hình thức và tên gọi khác nhau. Hội là một tổ chức nghề nghiệp độc lập
và phi chính phủ, là hình thức tổ chức được các nước ưa chuộng, không chỉ trong phạm
vi quốc gia mà còn phát triển trên phạm vi khu vực và thế giới. Trong phạm vi khu vực
có Hội thẩm định viên Châu Âu (The European Group of Valuers' Associations -
TEGoVA), Hội thẩm định viên Bắc Mỹ (Union of Pan American Valuation's
Associations - UPAV), Hội thẩm định viên ASEAN (ASEAN Valuers Association -
AVA)... Trên phạm vi thế giới có Hội đồng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC),
và gần đây nhất là Hội Thẩm định giá quốc tế (World Association of Valuation
Organisations - WAVO). Mục đích của Hội là nhằm thiết lập tiêu chuẩn của ngành, tạo
sự thống nhất trong phạm vi khu vực và toàn cầu để trao đổi thông tin, phương pháp và
kinh nghiệm thẩm định, nâng cao năng lực và trình độ các thẩm định viên, hỗ trợ giữa
các nước với nhau để phát triển công nghệ thẩm định giá, là công nghệ khá mới mẻ ở
nhiều nước hiện nay.

Tại khu vực Đông Nam Á, Hiệp hội các nước Đông Nam Á (Association of
Southeast Asian Nations - ASEAN) cũng đã thành lập Hiệp hội thẩm định viên ASEAN
(Asean Valuer Association - AVA). Đây là một tổ chức phi chính phủ được thành lập

11
Bureau of Property Valuation - PVB
15
năm 1981, văn phòng đặt tại thành phố Kualar Lumpur, Malaysia. Hội nghị Thẩm định
viên ASEAN được tổ chức luân phiên hai năm một lần tại các nước thành viên. Mục
tiêu hoạt động của Hiệp hội là nhằm củng cố quan hệ hợp tác giữa các thẩm định viên
của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai và thúc đẩy sự phát triển nghề
thẩm định giá trong khu vực, trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công tác thẩm
định giá ở mỗi nước trong khu vực.

Tại Singapore, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá có tên gọi là Viện các nhà thẩm
định giá và khảo sát Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers - SISV).
Viện gồm 3 chi hội: Chi hội khảo sát đất đai; chi hội khảo sát, thiết kế và chi hội thực
hành thẩm định giá chung. Về hội viên, Viện có hai cấp hội viên chính là: Hội viên và
Hội viên danh dự, căn cứ theo kinh nghiệm chuyên môn. Ngoài ra, còn có hội viên sinh
viên, hội viên cao đẳng và tập sự viên. Mọi hội viên mới đều phải trải qua giai đoạn tập
sự, sau khi đạt ít nhất 2 năm thực hành mới được coi là hội viên chính thức. Hội viên
chính thức sau khi có nhiều kinh nghiệm sẽ có quyền đăng ký để trở thành hội viên danh dự.

Malaysia có Viện các nhà giám định Malaysia (Institution of Surveyors, Malaysia
- ISM) và Hiệp hội các nhà thẩm định giá khu vực tư nhân (PEPS). Viện các nhà giám
định Malaysia có chức năng cơ bản là tham gia ý kiến với các cơ quan hoạch định chính
sách; xây dựng các tiêu chuẩn hành nghề; tổ chức các kỳ thi thẩm định viên; đại diện
cho các thẩm định viên Malaysia tham gia các hiệp hội quốc tế. Hội viên của Viện gồm
các công ty thẩm định giá và các thẩm định viên khu vực tư nhân. Trong khi đó, Hiệp
hội các nhà thẩm định giá khu vực tư nhân được thành lập nhằm bảo vệ lợi ích kinh
doanh của các thẩm định viên khu vực tư nhân và tất cả các các thẩm định viên đều có
quyền tham gia Hiệp hội.

Thái Lan có Hiệp hội các nhà thẩm định giá Thái Lan (Valuers Association
Thailand - VAT) do Tổng cục trưởng Tổng Cục địa chính làm Chủ tịch với 11 phó chủ
tịch. Chức năng của Hiệp hội là xây dựng các tiêu chuẩn thẩm định giá; hợp tác quốc tế
trong lĩnh vực thẩm định giá; tổ chức hội thảo, tập huấn về thẩm định giá. Ngoài ra, Thái
Lan còn có Hiệp hội các công ty thẩm định giá Thái Lan (Thai Valuers Association -
TVA), có chức năng cơ bản là cập nhật giá thành xây dựng phục vụ cho việc thẩm định
giá theo phương pháp chi phí, đưa ra báo cáo chuẩn thẩm định giá và mức phí chuẩn.

16
 Tại Australia, Viện Bất động sản Australia (Australian Property Institute - API) là
tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá. Viện có chức năng xây dựng những tiêu chuẩn hành
nghề thẩm định giá; đào tạo về chuyên môn và cấp chứng chỉ CPV12 cho các thẩm định
viên thỏa mãn các yêu cầu về bằng cấp và năm kinh nghiệm. Hiện nay, Viện có hơn
7.500 thành viên là các nhà thẩm định giá bất động sản, máy móc, nhà xưởng.

Hàn Quốc có Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hàn Quốc, được Bộ Giao thông Vận
tải, Đất đai và Hàng hải trao quyền quản lý hoạt động thẩm định giá tại Hàn Quốc theo
pháp luật, bao gồm cả việc quản lý doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên vể
giá, đào tạo và tổ chức thi… Thành viên Hiệp hội là tất cả các thẩm định viên và doanh
nghiệp thẩm định giá Hàn Quốc.

Tiêu chuẩn thẩm định giá

Hiện nay trên thế giới đã có Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS13) do Hội đồng
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) xây dựng. IVS cung cấp một hệ thống các
nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá tài sản và được công nhận rộng rãi tại nhiều
nước. Việt Nam hiện đã là thành viên chính thức của IVSC.

Trải qua gần 40 năm thành lập đến nay, IVSC đã có hơn 120 thành viên được công
nhận từ nhiều quốc gia và nhất quán ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc
tế ứng dụng cho nhiều quốc gia, nhiều tổ chức nghề nghiệp tại các nước và vận dụng
được với nhiều tài sản đa dạng như hiện nay. IVS 2017 và mới nhất là IVS 2020 đã có
những điều chỉnh và phát triển phù hợp với xu thế của nền kinh tế trên thế giới.

Tiêu chuẩn thẩm định viên

Hầu hết các nước trên thế giới đều quy định tiêu chuẩn đối với thẩm định viên về
giá, bao gồm các yêu cầu về chuyên môn, bằng cấp, chứng chỉ và kinh nghiệm làm việc.

Đối với yêu cầu về chuyên môn bằng cấp, đa số các nước đều quy định thí sinh dự
thi để được cấp thẻ thẩm định viên phải có bằng tốt nghiệp đại học về những chuyên
ngành phù hợp tại các trường đại học được công nhận (Malaysia, Australia…). Một số
nước quy định cụ thể thí sinh dự thi phải tốt nghiệp chuyên ngành bất động sản hoặc

12
Chứng chỉ hành nghề thẩm định giá - Certified Practising Valuer (CPV)
13
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - International Valuation Standard (IVS)
17
quản lý bất động sản (Singapore) hoặc tốt nghiệp chuyên ngành thẩm định giá và bất
động sản (New Zealand). Cá biệt có Hàn Quốc không có quy định nội dung này trong
các văn bản pháp luật liên quan.

Đối với yêu cầu về số năm kinh nghiệm, Singapore và Malaysia quy định thí sinh
dự thi kỳ thi thẻ thẩm định viên về giá phải có tối thiểu 2 năm thực hành sau khi tốt
nghiệp (Singapore) hoặc tối thiểu 2 năm kinh nghiệm công tác làm việc cho một thẩm
định viên đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký thẩm định viên (Malaysia). New
Zealand quy định thời gian nói trên là 3 năm dưới sự hướng dẫn của một thẩm định viên.
Australia lại quy định thí sinh dự thi phải chứng minh được là có kinh nghiệm về chuyên
ngành bất động sản thông qua một báo cáo theo mẫu của Viện thẩm định giá. Trong khi
đó, Hàn Quốc không có yêu cầu về số năm kinh nghiệm của thí sinh dự thi mà thay vào
đó, các trường hợp ngoại lệ được áp dụng đối với: (i) cá nhân có tối thiểu 5 năm kinh
nghiệm trong lĩnh vực liên quan tính đến ngày thi chính thức; (ii) cá nhân làm việc cho
các tổ chức liên quan đến thẩm định giá, bất động sản và thuế. Kỳ thi vòng 1 được miễn
đối với những thí sinh thuộc diện nêu trên.

Đối với yêu cầu về kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên, Singapore và Malaysia quy định
thí sinh dự thi phải tham dự và đạt kỳ thi về năng lực chuyên môn. Kỳ thi tại Singapore
bao gồm cả các câu hỏi vấn đáp về kiến thức và tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Kỳ thi
tại Malaysia do Hội đồng các nhà định giá, nhà thẩm định giá và đại lý kinh doanh bất
động sản (Board of Valuers Appraisers and Estate Agents - BVAEA) tổ chức. Tại
Australia, thí sinh dự thi sẽ được phỏng vấn bởi đại diện của Viện Thẩm định giá. Tại
New Zealand, thí sinh dự thi phải có sản phẩm về thẩm định giá trình bầy với Hội đồng,
đồng thời phải đăng ký hành nghề với Hội đồng đăng ký hành nghề để thi hành nghề
(Hội đồng đăng ký hành nghề thẩm định viên do cơ quan quản lý của Chính phủ thành
lập và xét duyệt đăng ký hành nghề). Tại Hàn Quốc, để được cấp thẻ thẩm định viên về
giá, thí sinh phải vượt qua 2 kỳ thi thẩm định giá được tổ chức mỗi năm 1 lần. Nội dung
của kỳ thi vòng 1 bao gồm các luật pháp chung và cơ bản liên quan trong lĩnh vực thẩm
định giá, kế toán và tiếng Anh. Nội dung của kỳ thi thứ 2 đi sâu hơn vào đánh giá các
kỹ năng chuyên ngành thẩm định giá của thí sinh, đồng thời vẫn có nội dung thi chuyên
sâu về pháp luật thẩm định giá. Ngoài ra, thí sinh phải hoàn thành 1 năm thực tập bao

18
gồm 6 tháng đầu đào tạo tại Hội các nhà thẩm định giá Hàn Quốc và 6 tháng sau thực
tập tại một doanh nghiệp thẩm định giá dưới sự giám sát và hướng dẫn của một thẩm
định viên có kinh nghiệm. Trong toàn bộ thời gian 1 năm này, Hội các nhà thẩm định
giá Hàn Quốc cũng chịu trách nhiệm theo dõi và đánh giá các ứng viên. Hiệp hội các
nhà thẩm định giá Hàn Quốc được ủy quyền bởi Bộ Giao thông Vận tải, Đất đai và Hàng
hải Hàn Quốc trong toàn bộ quá trình đào tạo và tổ chức kỳ thi nêu trên. Kết quả 2 kỳ
thi nêu trên có thể được bảo lưu tới lần thi của năm liền sau.

1.2.2 Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam

Tại Việt Nam, thẩm định giá cũng đã tồn tại khách quan trong đời sống xã hội từ
rất lâu, nhưng thể hiện đặc biệt rõ nét từ sau khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn đổi
mới là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Việt Nam là thành viên của Hiệp hội thẩm định viên ASEAN từ ngày 08/06/1997
và đã tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) ngày 01/06/1998 với
tư cách là hội viên thông tấn.

Tháng 5/2006, Hội thẩm định giá Việt Nam, tổ chức nghề nghiệp của các doanh
nghiệp và thẩm định viên về giá ở Việt Nam đã được thành lập nhằm tập hợp, đoàn kết
hội viên; đại diện cho quyền lợi và lợi ích chính đáng, hợp pháp của hội viên; phối hợp,
liên kết hỗ trợ hoạt động của các hội viên; vận động khuyến khích hội viên nghiêm túc
chấp hành pháp luật về định giá và thẩm định giá, giữ gìn đạo đức nghề nghiệp, nâng
cao chất lượng dịch vụ, mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức có cùng lĩnh vực hoạt
động ở các nước trong khu vực và trên thế giới, góp phần vào sự phát triển của hoạt
động và nghề nghiệp thẩm định giá ở nước ta.

Việt Nam đã học tập những kiến thức lý luận và thực tiễn về thẩm định giá của các
nước khu vực như Malaysia, Singapore và đặc biệt là Thái Lan và Trung Quốc. Việt
Nam là nước đang phát triển, có nhiều đặc điểm tương tự Trung Quốc và Thái Lan về
điều kiện phát triển kinh tế; nên việc học tập và vận dụng thực tiễn hoạt động thẩm định
giá của Thái Lan và Trung Quốc vào thực tế nước ta sẽ nhanh chóng và hiệu quả. Tiếp
thu kinh nghiệm của các nước là rất cần thiết, nó giúp chúng ta có thể rút ngắn được
khoảng cách về trình độ phát triển. Đây là cách thức mà chúng ta đã triển khai trong
nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội, lĩnh vực quản lý nhà nước về thẩm định giá cũng
19
không nằm ngoài quy luật này. Tuy nhiên, việc vận dụng kinh nghiệm của nước ngoài
vào một lĩnh vực ngành nghề cụ thể phải xem xét đến những yếu tố đặc thù của ngành
nghề đó. Song gần như có tính nguyên tắc chung khi thực hiện công việc này mà các cơ
quan quản lý nhà nước phải chú ý đến, đó là: phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội
ở nước ta; phải phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành; phải phù hợp với
năng lực của cơ quan, tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao nhiệm vụ.

Nhà nước chỉ định giá một số ít sản phẩm quan trọng, còn giá cả của hầu hết hàng
hoá dịch vụ khác do người mua và người bán thoả thuận trên cơ sở những tín hiệu khách
quan của thị trường. Từ đó, thẩm định giá thể hiện rõ nét với tư cách là một trong những
nội dung quản lý Nhà nước về giá cả; đồng thời là công cụ quan trọng góp phần vào
việc nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn
chế thất thoát, tiêu cực và nâng cao khả năng cạnh tranh... Từ những năm đầu thập niên
90 của thế kỷ XX, hoạt động thẩm định giá nước ta đã thể hiện rõ chức năng quan trọng
của nó. Thẩm định giá giúp cho việc sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn của ngân sách
Nhà nước và đáp ứng nhiều yêu cầu khác nhau của nền kinh tế thị trường. Kết quả thẩm
định giá làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư
công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự
toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách Nhà nước, vay nợ của Chính
phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,… và đã góp phần tránh thất thoát
nguồn vốn ngân sách nhà nước.

Bảng 1.1. So sánh điều kiện thi cấp chứng chỉ hành nghề thẩm định viên về
giá của các quốc gia trên thế giới

Bằng cấp Kinh nghiệm Hình thức thi Sau khi công nhận
thẩm định viên
Singapore
Bằng tốt nghiệp 2 năm thực hành Phải vượt qua một kỳ thi Thẩm định viên vẫn
chuyên ngành bất sau khi tốt nghiệp đánh giá năng lực chuyên tiếp tục phải tham
động sản hoặc môn, trong đó có các câu hỏi gia các lớp tập huấn
quản lý bất động vấn đáp về kiến thức và tiêu nâng cao kiến thức
sản do Trường Đại chuẩn đạo đức nghề nghiệp. hàng năm.
học quốc gia
Singapore cấp,
hoặc các trường
đại học nước
20
 Bằng cấp Kinh nghiệm
ngoài được công
nhận
Malaysia
Bằng tốt nghiệp Tối thiểu hai năm
đại học về những kinh nghiệm công
chuyên ngành phù tác làm việc cho
hợp tại các trường một thẩm định
đại học mà đã viên đã được cấp
được Hội đồng giấy chứng nhận
công nhận đăng ký thẩm định
viên
Australia
Bằng tốt nghiệp về Chứng minh được Phỏng vấn bởi đại diện của Tuân thủ theo quy
những chuyên là có kinh nghiệm Viện Thẩm định giá
ngành phù hợp tại về chuyên ngành
các trường đã bất động sản thông
được công nhận qua một báo cáo
theo mẫu của Viện
thẩm định giá
New Zealand
Tốt nghiệp Đại Có kinh nghiệm
học (3 - 5 năm), thực tiễn ba năm
chuyên ngành dưới sự hướng dẫn
thẩm định giá và của một thẩm định
bất động sản viên
Hàn Quốc
Không quy định - Không yêu cầu
trong Luật pháp về số năm kinh
liên quan. nghiệm của thí
sinh dự thi.
- Thay vào đó, các
trường hợp ngoại
lệ được áp dụng
đối với (i) cá nhân
có tối thiểu 5 năm
kinh nghiệm trong
Hình thức thi Sau khi công nhận
thẩm định viên
Tham dự và đạt kỳ thi về
năng lực chuyên môn do
Hội đồng các nhà định giá,
nhà thẩm định giá và đại lý
kinh doanh bất động sản
(BVAEA) tổ chức
định hàng năm phải
có tư vấn chuyên
môn bắt buộc về giá
bất động sản.
- Có sản phẩm về thẩm định Thẩm định viên
giá trình bầy với Hội đồng được gia hạn hành
- Đăng ký hành nghề với nghề hàng năm trên
Hội đồng đăng ký hành nghề cơ sở nộp Hội phí
để thi hành nghề (Hội đồng đầy đủ và tham gia
đăng ký hành nghề thẩm các khóa bồi dưỡng
định viên do cơ quan quản lý kiến thức hàng năm
của Chính phủ thành lập và theo hình thức bắt
xét duyệt đăng ký hành buộc tối thiểu 20
nghề). giờ/năm (có bao
gồm hình thức Hội
thảo).
Để được cấp thẻ thẩm định Thẩm định viên
viên về giá, thí sinh phải được gia hạn hoạt
- (i) vượt qua 2 kỳ thi thẩm động sau mỗi 5
định giá được tổ chức mỗi năm. Việc này cũng
năm 1 lần. Nội dung của kỳ được tổ chức, thực
thi vòng 1 bao gồm các luật hiện bởi Hội các
pháp chung và cơ ban liên nhà thẩm định giá
quan trong lĩnh vực thẩm Hàn Quốc.
định giá, kế toán và tiếng
Anh. Nội dung của kỳ thi
21
 Bằng cấp Kinh nghiệm Hình thức thi Sau khi công nhận
thẩm định viên
lĩnh vực liên quan thứ 2 đi sâu hơn vào đánh
tính đến ngày thi giá các kỹ năng chuyên
chính thức, (ii) cá ngành thẩm định giá của thí
nhân làm việc cho sinh, đồng thời, vẫn có nội
các tổ chức liên dung thi chuyên sâu về pháp
quan đến thẩm luật thẩm định giá.
định giá, bất động - và (ii) hoàn thành 1 năm
sản và thuế. Kỳ thi thực tập bao gồm 6 tháng
vòng 1 được miễn đầu đào tạo tại Hội các nhà
đối với những thí thẩm định giá Hàn Quốc, và
sinh thuộc diện 6 tháng sau thực tập tại một
nêu trên. doanh nghiệp thẩm định giá
dưới sự giám sát và hướng
dẫn của một thẩm định viên
có kinh nghiệp. Trong toàn
bộ thời gian 1 năm này, Hội
các nhà thẩm định giá Hàn
Quốc cũng chịu trách nhiệm
theo dõi và đánh giá các ứng
viên.
Hội các nhà thẩm định giá
Hàn Quốc được uỷ quyền
bởi Bộ Giao thông vận tải,
Đất đai và Hàng hải Hàn
Quốc trong toàn bộ chu trình
đào tạo và tổ chức kỳ thi nêu
trên. Kết quả 2 kỳ thi nêu
trên có thể được bảo lưu tới
lần thi của năm liền sau.
Việt Nam
Bằng tốt nghiệp - 3 năm sau khi tốt Phải vượt qua một kỳ thi tập Thẩm định viên
đại học chuyên nghiệp cử nhân trung để đánh giá năng lực phải tham gia ít nhất
ngành thẩm định thẩm định giá chuyên môn, bao gồm 6 1 lớp cập nhật kiến
giá và các bằng tốt - 5 năm sau khi tốt môn thi theo quy định của thức thẩm định viên
nghiệp các chuyên nghiệp cử nhân Cục Quản lý giá (thẩm định trong năm do Cục
ngành phù hợp các chuyên ngành giá bất động sản, thẩm định Quản lý giá hoặc
được công nhận phù hợp được giá doanh nghiệp, thẩm định Hội Thẩm định giá
như: kinh tế, kỹ công nhận giá máy thiết bị, nguyên lý Việt Nam tổ chức.
thuật, xây dựng, hình thành giá và thẩm định
luật,… giá, pháp luật và môn Tiếng
Anh)
Nguồn: Tổng hợp của tác giả

22
1.2.3 Quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
Thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở
hữu khác nhau muốn được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đảm bảo đạt
một số tiêu chuẩn nhất định do Luật pháp quốc gia đó quy định.
Đối với các thẩm định viên chuyên
nghiệp, do đặc điểm của hoạt động thẩm
định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của
các thành phần kinh tế chủ thể kinh
doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên
nếu muốn được xã hội thừa nhận tất yếu
đòi hỏi người làm thẩm định giá phải đạt
một số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định
khi hoạt động dịch vụ này, đó là: có bằng
cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo
và phải trải qua một số năm hoạt động về
thẩm định giá nhất định; là người có kinh
nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm
định giá; phải tuân thủ quy tắc hành nghề
thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ
chức nghề nghiệp quy định. Phải có đạo
đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự
công bằng, đảm bảo bí mật và không gây
ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng;
phải có giấy phép hành nghề; các thẩm
định viên, các cơ quan quản lý Nhà nước,
các Hiệp hội ngành nghề, các tổ chức
hành nghề thẩm định giá của từng nước
luôn chú trọng nâng cao năng lực chuyên
môn của người hành nghề thẩm định giá
bằng nhiều biện pháp thông qua sự phân
Hộp 1.3. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên
về giá hành nghề
1. Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật
này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;
c) Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên
quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện
thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
d) Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy
không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá;
đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá
trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp
luật;
e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá
theo quy định của Luật này và quy định khác của
pháp luật có liên quan;
b) Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định
giá;
c) Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm
định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước
người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc
Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả
thẩm định giá;
d) Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do
mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc
bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải
là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp
đồng thẩm định giá khi có yêu cầu;
đ) Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức
được phép tổ chức;
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Nguồn: Điều 37, Luật Giá số 11/2012/QH13
23
chia cấp độ thẩm định viên (người tập sự, thẩm định viên, thẩm định viên cao cấp…) để
tiêu chuẩn hoá lực lượng này.

Đối với các công ty thẩm định giá, tại Việt Nam, các quy định về điều kiện thành
lập doanh nghiệp thẩm định giá được ghi nhận tại Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày
6/8/2013 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về Thẩm
định giá, Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá. Hình thức của Doanh nghiệp
thẩm định giá gồm: Công ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn (một thành viên, hai
thành viên trở lên); Công ty hợp danh; Doanh nghiệp tư nhân. Các doanh nghiệp thẩm
định giá tổ chức, hoạt động theo quy định của pháp luật doanh nghiệp phù hợp với từng
loại hình.

Thứ nhất, về thẩm quyền quản lý nhà nước, theo quy định tại Nghị định số
89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Giá về thẩm định giá, thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá được
thực hiện như sau: (i) Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định
giá; (ii) Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý
nhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây: xây dựng, trình Chính phủ
quyết định chiến lược và kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam; xây dựng,
trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật
về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; tổ chức triển khai thực hiện chiến
lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm
định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; quy định điều kiện dự thi, việc tổ chức
thi và điều kiện để cấp Thẻ thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định
viên về giá; quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá; bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề;
quy định về tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, đào tạo, bồi dưỡng cho
cán bộ, công chức về thẩm định giá; quy định mẫu, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ
điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; quy định về đăng ký và quản lý hành nghề
thẩm định giá; công khai danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các

24
doanh nghiệp thẩm định giá trong cả nước; quy định về mua bảo hiểm trách nhiệm nghề
nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp đối
với doanh nghiệp thẩm định giá; quản lý nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá đối với
doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp
luật; thực hiện hợp tác quốc tế về thẩm định giá; thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu
nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá; tổng kết, đánh giá về hoạt động
thẩm định giá; quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp
hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá; thực hiện việc thẩm định giá hoặc
chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu của
Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; quy định chế độ báo cáo, thu thập, tổng hợp thông tin
để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cung cấp thông tin và quản lý nhà nước về thẩm định
giá. (iii) Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ có nhiệm vụ, quyền hạn
sau: thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc phạm vi nhiệm vụ,
quyền hạn của mình; phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước
thuộc Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ quản lý theo quy định về phân
cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quy định về phân cấp quản lý ngân sách nhà nước
và quy định của pháp luật có liên quan; thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo
và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý. (iv) Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có nhiệm vụ, quyền hạn sau: thực hiện quản
lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương; phân
công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước thuộc địa phương quản lý theo
quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, phân cấp quản lý ngân sách
nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan; thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu
nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương.

Hộp 1.4. Hành vi bị cấm trong lĩnh vực giá

“…3. Đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá:
a) Tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc, thông đồng
với khách hàng và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác; thông tin không chính xác về
trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp
thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;
b) Thông đồng với khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá
làm sai lệch kết quả thẩm định giá;

25
 c) Nhận hoặc yêu cầu bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích khác từ khách hàng thẩm định giá
ngoài mức giá dịch vụ đã được thoả thuận trong hợp đồng;
d) Giả mạo, cho thuê, cho mượn; sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của pháp
luật về giá;
đ) Tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá, trừ trường
hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật cho phép;
e) Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm
định giá khi họ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật.
4. Đối với thẩm định viên về giá hành nghề, ngoài các quy định tại khoản 3 Điều này, không
được thực hiện các hành vi sau:
a) Hành nghề thẩm định giá với tư cách cá nhân;
b) Đăng ký hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian cho từ hai doanh nghiệp thẩm
định giá trở lên;
c) Thực hiện thẩm định giá cho đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có quan hệ
về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu hoặc có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành
viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá.
5. Đối với tổ chức, cá nhân có tài sản được thẩm định giá và tổ chức, cá nhân liên quan đến
việc sử dụng kết quả thẩm định giá:
a) Chọn tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá để ký hợp đồng thẩm
định giá;
b) Cung cấp không chính xác, không trung thực, không đầy đủ, không kịp thời thông tin, tài liệu
liên quan đến tài sản cần thẩm định giá;
c) Mua chuộc, hối lộ, thông đồng với thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá để làm
sai lệch kết quả thẩm định giá.”
Nguồn: Khoản 3, Khoản 4, Điều 10, Luật Giá số 11/2012/QH13

Thứ hai, về tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định
giá là tổ chức xã hội - nghề nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật trên cơ
sở tham gia tự nguyện của các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và
các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trong lĩnh vực thẩm định giá. Tổ chức nghề
nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội
và quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Hội Thẩm định giá Việt Nam được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến
thức nghiệp vụ về thẩm định giá, cấp giấy chứng nhận cập nhật kiến thức thẩm định
viên về giá và thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động về thẩm định giá sau:
(i) Nghiên cứu, cập nhật tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để đề xuất với Bộ Tài chính
xem xét ban hành hoặc bổ sung sửa đổi Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho phù
26
hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam và thông lệ quốc tế; (ii) Phối hợp với Bộ Tài
chính tổ chức thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá; (iii) Phối hợp với Bộ Tài chính thực
hiện kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy
định của Nhà nước về thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá là hội viên;
(iv) Cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về hoạt động của hội viên để phục vụ công tác
quản lý nhà nước về thẩm định giá; (v) Tổ chức công tác thông tin, tuyên truyền về hoạt
động thẩm định giá; phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện công tác tuyên truyền về cơ
chế, chính sách quản lý điều hành của Nhà nước trong lĩnh vực giá; (vi) Tham gia hoạt
động hợp tác quốc tế về thẩm định giá theo quy định của pháp luật về hội.

Hội là đại diện cho quyền và lợi ích hợp pháp của cộng đồng các pháp nhân và thể
nhân thuộc các thành phần kinh tế hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá trên phạm vi
cả nước nhằm phối hợp, liên kết hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá, các cá
nhân hành nghề thẩm định giá, các nhà quản lý về hoạt động thẩm định giá, tổ chức và
cá nhân ở trong nước và ngoài nước quan tâm đóng góp, tạo điều kiện phát triển sự
nghiệp thẩm định giá Việt Nam; vận động, tập hợp, động viên khuyến khích hội viên
nghiêm túc chấp hành pháp luật về thẩm định giá, nâng cao kiến thức, nghiên cứu, đề
xuất các giải pháp xử lý những vướng mắc trong lĩnh vực thẩm định giá, hỗ trợ nhau có
hiệu quả, tạo điều kiện cho các hội viên phát triển bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của các hội viên; thúc đẩy tạo ra sự cạnh tranh công bằng, bình đẳng, đúng
đắn giữa các đơn vị hội viên bằng uy tín và chất lượng thẩm định giá.

1.3 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là những quy định về kiến thức chuyên môn,
nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp thực hành thẩm định giá dùng làm chuẩn mực để phục
vụ hoạt động thẩm định giá tài sản, kiểm tra, đánh giá kết quả và chất lượng hoạt động
thẩm định giá tại Việt Nam. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm các tiêu
chuẩn hướng dẫn về những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản; những
nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản; giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản; phân loại tài sản; quy trình thẩm định
giá tài sản; báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản; các
cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản. Bộ Tài chính là cơ quan quản lý,

27
ban hành và hướng dẫn thực hiện Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để áp dụng trong
hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam.

Từ năm 200214 đến nay, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được xây
dựng, điều chỉnh nhằm phù hợp với pháp luật của Việt Nam và Tiêu chuẩn thẩm định
giá quốc tế. Hiện nay, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm có 13 tiêu
chuẩn15 , cụ thể như sau:

− TĐGVN 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề Thẩm định giá

− TĐGVN 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

− TĐGVN 03 – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

− TĐGVN 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá

− TĐGVN 05 – Quy trình thẩm định giá

− TĐGVN 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ
thẩm định giá

− TĐGVN 07 – Phân loại tài sản trong thẩm định giá

− TĐGVN 08 – Cách tiếp cận từ thị trường

− TĐGVN 09 – Cách tiếp cận từ chi phí

− TĐGVN 10 – Cách tiếp cận từ thu nhập

− TĐGVN 11 – Thẩm định giá bất động sản

− TĐGVN 12 – Thẩm định giá doanh nghiệp

− TĐGVN 13 – Thẩm định giá trị tài sản vô hình

14
Ngày 2/4/2002, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 được Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 10 ban hành
và được thay thế bới Luật giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội khóa 13 ban hành ngày 20/6/2012.
15
TĐGVN 01-04: Được Bộ Tài chính ban hành theo thông tư số 158/2014/TT-BTC, ngày 27/10/2014
TĐGVN 05-07: Được Bộ Tài chính ban hành theo thông tư số 28/2015/TT-BTC, ngày 6/3/2015
TĐGVN 08-10: Được Bộ Tài chính ban hành theo thông tư số 126/2015/TT-BTC, ngày 20/8/2015
TĐGVN 11: Được Bộ Tài chính ban hành theo thông tư số 145/2016/TT-BTC, ngày 6/10/2016
TĐGVN 12: Được Bộ Tài chính ban hành theo thông tư số 122/2017/TT-BTC, ngày 15/11/2017
TĐGVN 13: Được Bộ Tài chính ban hành theo thông tư số 06/2014/TT-BTC, ngày 7/1/2017
28
1.4 Đạo đức hành nghề thẩm định giá

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và
chấp hành đúng quy định của nhà nước trong quá trình hành nghề. Theo đó, thẩm định
viên phải là người hội đủ đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết
để tiến hành thẩm định giá tài sản. Nếu không, việc thất thoát tài sản nhà nước, giá cả
thị trường bất ổn hay thị trường có thể rơi vào tình trạng khủng hoảng là hệ quả của việc
không tuân thủ đạo đức hành nghề.

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu
chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá sau:

1.4.1 Độc lập

Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm
định viên. Trong quá trình thẩm định giá, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm
định viên phải bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, thực sự không bị chi
phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến
sự trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá. Thẩm
định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được nhận thẩm định giá đối với các
trường hợp không được thực hiện thẩm định giá theo quy định tại Luật Giá và các văn
bản hướng dẫn. Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức,
cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho
vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp
đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá. Thẩm định viên không được nhận thẩm
định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang
giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài
chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá.

Trong quá trình thẩm định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh
nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này.
Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải
nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả thẩm định những mối quan hệ mang tính tập thể
hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng
của nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng.
29
Đối với báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác, thẩm định viên
phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất
với một phần hay toàn bộ nội dung của báo cáo đó.

1.4.2 Chính trực

Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng khi thực hiện
thẩm định giá. Thẩm định viên phải trung thực về trình độ, kinh nghiệm và năng lực
chuyên môn của mình; phải bảo đảm bản thân và các trợ lý, nhân viên dưới quyền của
mình tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật về thẩm định giá và hệ thống Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam khi thực hiện thẩm định giá. Thẩm định viên phải từ chối
thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không có đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá
hoặc nếu bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.

1.4.3 Khách quan

Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên
vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi
thẩm định giá. Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được tiến hành công
việc thẩm định giá khi những ý kiến, kết luận thẩm định và kết quả thẩm định giá đã
được đề ra có chủ ý từ trước. Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thẩm
tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay
không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ
liệu bị hạn chế thì thẩm định viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định
giá, chứng thư thẩm định giá. Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được
tiến hành thẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết mà không có biện luận
chặt chẽ, khả thi, xác đáng.

1.4.4 Bảo mật

Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được tiết lộ thông tin về hồ
sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá khi không được sự đồng ý
của khách hàng thẩm định giá hoặc không được pháp luật cho phép. Thông tin về hồ sơ,
khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá là các thông tin chưa được công
bố rộng rãi liên quan đến khách hàng và tài sản thẩm định giá của khách hàng do khách

30
hàng cung cấp, do doanh nghiệp thẩm định giá thu thập được trong quá trình thẩm định
giá. Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm yêu cầu những cá nhân
khác tham gia vào quá trình thẩm định giá và lưu trữ hồ sơ thẩm định giá cũng tôn trọng
nguyên tắc bảo mật.

1.4.5 Công khai, minh bạch

Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và thể hiện kết
quả thẩm định giá phải được trình bày đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định
giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc,
phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên. Thẩm định
viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều
kiện khắc phục theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định
giá với khách hàng thẩm định giá trên cơ sở các căn cứ do Luật Giá và các văn bản
hướng dẫn quy định và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá; trường hợp đấu thầu
dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu đối với gói
thầu dịch vụ tư vấn. Doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu
giá dịch vụ thẩm định giá.

Hộp 1.5 - Tình huống thảo luận

Phù phép tài sản trôi nổi, nâng giá gấp 1.300 lần
Công ty thẩm định giá: V
Đơn vị yêu cầu thẩm định giá: Z
Tài sản thẩm định giá: Thiết bị lặn Tinro2 do Liên Xô sản xuất
Mục đích thẩm định giá: Mua bán, cho thuê tài chính
Thời điểm thẩm định giá: Tháng 7 – 2007
Tóm tắt tình huống:
Công ty cổ phần Z có một thiết bị lặn Tinro2 do Liên Xô sản xuất dùng để khảo sát, thăm dò đáy
biển nhằm phát hiện, khai thác cổ vật và san hô đỏ. Thiết bị này do một người Nhật Bản mang sang làm
ăn tại Việt Nam chuyển cho ông T và được đưa vào Công ty Z dưới hình thức vốn góp. Do thiết bị này
là hàng trôi nổi, để có thể ký hợp đồng mua bán, cho thuê tài chính với Công ty A nhằm rút tiền sử dụng
mục đích cá nhân, các cá nhân có chức vụ quyền hạn đã lập mưu mang thiết bị này ra cảng Hải Phòng
để bị hải quan bắt, thu giữ, bán thanh lý và mua lại.
Cụ thể, tháng 6-2007, đội kiểm soát Hải quan Hải Phòng kiểm tra tàu biển từ TP.HCM ra phát
hiện lô hàng thiết bị Tinro2 nhưng chủ hàng là ông T không xuất trình được giấy tờ. Sau đó, ông T, đã
31
 bị phạt hành chính 10 triệu đồng, thiết bị này bị tích thu. Tang vật được chuyển sang Sở Tài chính Hải
Phòng để bán theo quy định.
Tháng 7-2007, Sở Tài chính và Hải quan Hải Phòng có biên bản khảo sát thiết bị lặn trên thị trường
và đưa ra giá khởi điểm 70 triệu đồng. Sau đó, ngày 30-7-2007, chủ tịch hội đồng bán đấu giá tài sản
sung quỹ nhà nước TP. Hải Phòng quyết định điều chỉnh mức giá lên 100 triệu đồng và ra quyết định
bán luôn trong ngày cho Công ty cổ phần Z.
Sau khi hợp pháp hóa nguồn gốc thiết bị lặn Tinro2, ông H, giám đốc Công ty Z, đã thuê Công ty
V thẩm định giá thiết bị lặn. Giám đốc công ty V, thẩm định viên về giá, đã chỉ đạo ông D – nhân viên
công ty V lập khống biên bản giám định hiện trường, không kiểm tra thực tế thiết bị, lập chứng thư thẩm
định ghi giá 130 tỉ đồng theo yêu cầu của ông T – chủ thiết bị, ông H, bà M – Giám đốc và kế toán trưởng
Công ty Z.
Có chứng thư thẩm định, các cá nhân lạm dụng chức quyền chỉ đạo làm hồ sơ để Công ty Z ký
hợp đồng thuê tài chính, hợp đồng mua bán với Công ty A nhằm giải ngân mua đất trạm dừng chân Miền
Tây đứng tên Công ty Z và thanh toán nợ xấu cho công ty sân sau của mình theo đúng ý đồ ban đầu.
Minh Quang, trích Báo Tuổi Trẻ, 24/10/2013
Thảo luận:
1. Nhận định “việc thẩm định giá của công ty V là hành vi sai phạm quy tắc đạo đức hành
nghề thẩm định giá” là đúng hay sai? Nêu các quy tắc bị vi phạm trong tình huống trên.
2. Phân tích những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá bị vi phạm trong tình huống này
của những cá nhân có liên quan của công ty V?
3. Nếu tuân thủ đúng quy tắc hành nghề thẩm định giá trong tình huống trên thì cần làm thế
nào?

1.4.6 Năng lực chuyên môn và tính thận trọng

Thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên
môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, thận trọng, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu
thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với Tổng giám đốc, Giám đốc doanh
nghiệp thẩm định giá. Thẩm định viên phải không ngừng nâng cao kiến thức và nghiệp
vụ chuyên môn cũng như kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp
lý. Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về
thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức.

Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạo điều kiện cho
thẩm định viên tham gia bồi dưỡng kiến thức và nghiệp vụ chuyên môn theo quy định,
đồng thời ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật để thẩm định viên đáp ứng yêu cầu công việc
thẩm định giá, đảm bảo cung cấp dịch vụ thẩm định giá tốt nhất cho khách hàng. Doanh
nghiệp thẩm định giá cần thực hiện các biện pháp để bảo đảm những người làm công
tác chuyên môn tại doanh nghiệp phải được đào tạo, bồi dưỡng và giám sát thích hợp.

32
Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối
với hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá.

1.4.7 Tư cách nghề nghiệp

Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên phải trau dồi và bảo vệ uy tín nghề
nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá, tranh
giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc và các hành vi
cạnh tranh không lành mạnh khác. Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên có
quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và nước ngoài về thẩm định giá theo
quy định của pháp luật.

1.4.8 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn

Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thực hiện công việc thẩm định
giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định khác của pháp luật có liên quan hiện
hành. Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền thuê các tổ chức, cá nhân
tư vấn có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành để thực hiện tư vấn và
đưa ra các kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạt động thẩm định giá.

Hộp 1.6 - Tình huống thảo luận

Những sai phạm tại dự án Bệnh viện X
Công ty thẩm định giá: P
Đơn vị yêu cầu thẩm định giá: Bệnh viện X
Tài sản thẩm định giá: Trang thiết bị y tế của bệnh viện X
Mục đích thẩm định giá: Mua sắm mới
Thời điểm thẩm định giá: 3 đợt (4/2016, 5/2016, 8/2017)
Tóm tắt tình huống:
Dự án Bệnh viện X được đánh giá là bệnh viện hiện đại nhất Đông Nam Á, nhưng từ khi mới bán hồ
sơ mời thầu đến khi đấu thầu, thi công, hoàn thiện đã liên tục bị khiếu nại lên các cấp về những sai
phạm trong hồ sơ mời thầu, đấu thầu, lập cấu hình trang thiết bị... Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã
làm việc và có kết luận thanh tra như sau:
Sai phạm tư vấn thẩm định giá trang thiết bị y tế
Theo kết luận của TTCP, Công ty thẩm định giá P được chủ đầu tư là Ban Quản lý đầu tư xây
dựng các công trình thuộc Sở Y tế TP.HCM (Ban QLDA) chỉ định thầu tư vấn thẩm định giá trang
thiết bị y tế (TTBYT). Công ty P thực hiện 3 đợt phát hành chứng thư thẩm định giá và bàn giao cho

33
Ban QLDA vào các ngày 12.4.2016, 20.5.2016 và 19.8.2017. Việc thực hiện hợp đồng bị chậm so
với yêu cầu hợp đồng là 2 năm 9 tháng.
Theo TTCP, trên cơ sở cấu hình TTBYT do Ban QLDA cung cấp, Công ty P tiến hành thẩm
định giá sử dụng phương pháp so sánh giá trực tiếp dựa trên báo giá của các đơn vị kinh doanh
TTBYT.
Kết quả thanh tra cho thấy các công ty chưa cung cấp đầy đủ giấy ủy quyền bán hàng của nhà
sản xuất. Công ty P đã sử dụng các báo giá TTBYT, trong đó có một số cùng cấu hình, model, xuất
xứ… để làm cơ sở so sánh và xác định “giá trị thị trường” của hàng hóa là không đáp ứng yêu cầu về
một giao dịch khách quan, độc lập, đầy đủ thông tin.
Theo TTCP, căn cứ vào ý kiến thẩm định cấu hình, tính năng kỹ thuật TTBYT của Bộ Y tế;
chứng thư thẩm định giá của Công ty P, Sở Y tế trình UBND TP phê duyệt cấu hình, tính năng kỹ
thuật, dự toán TTBYT, dẫn đến giá trị thẩm định giá chưa sát với giá thị trường. Điều này cho thấy
công tác quản lý dự án chưa chặt chẽ, là một trong những nguyên nhân dẫn đến gói thầu TTBYT cao
so với giá trị nhập khẩu của thiết bị.
Sai phạm về tư vấn, đánh giá hồ sơ mời thầu...
Theo kết luận của TTCP, liên danh đánh giá hồ sơ đề xuất của nhà thầu là Công ty P của gói
thầu tư vấn thẩm định TTBYT đã không phát hiện được năng lực kinh nghiệm, năng lực kinh nghiệm
thẩm định viên về giá không đáp ứng yêu cầu tối thiểu theo quy định hồ sơ yêu cầu, đã đánh giá nhà
thầu đạt điều kiện về năng lực kinh nghiệm.
Với dự án bệnh viện thì TTBYT rất quan trọng nên nhiều lần UBND TP chỉ đạo phải mua thiết
bị có xuất xứ từ nhóm các nước G7. Thế nhưng, nhiều tiêu chuẩn G7 (Pháp, Ý, Đức, Nhật, Anh, Mỹ
và Canada), CE (châu Âu), FDA (Mỹ)... đã bị loại ra ngoài hồ sơ mời thầu mà theo TTCP, việc lập,
phê duyệt, yêu cầu kỹ thuật tại HSMT cấu hình chi tiết của trang thiết bị (TTB) có một số tiêu chuẩn
quản lý chất lượng y tế như CE, FDA, ISO 13485... chưa được nêu tại yêu cầu kỹ thuật của một số
danh mục TTB, không có thuyết minh. Đây là lý do dẫn đến qua đấu thầu nhiều đơn vị cung cấp hàng
hóa, sản xuất tại Trung Quốc, Pakistan, Thổ Nhĩ Kỳ, VN và một một số nước… trúng thầu, tỷ lệ
32,06%.
Có 266/361 (chiếm 74%) hàng hóa nhập khẩu trong HSDT không có giấy phép bán hàng của
nhà sản xuất (chỉ có giấy ủy quyền của nhà phân phối), nhưng tổ chuyên gia không xem xét vấn đề
này trong báo cáo đánh giá HSDT, chưa đúng với yêu cầu của hồ sơ mời thầu. Đặc biệt, có 19/24 gói
thầu có danh sách nhân sự tham gia không đáp ứng yêu cầu hồ sơ mời thầu, nhân sự tham gia gói
thầu không phải là nhân sự của nhà thầu.
Việc sai phạm của Công ty P còn có sự “góp sức” của Trung tâm tư vấn đấu thầu Y - đơn vị
được chỉ định thầu tư vấn thẩm định hồ sơ mời thầu của Ban QLDA. Theo TTCP, khi thẩm định kết
quả chỉ định thầu đối với gói thầu tư vấn thẩm định giá TTBYT, Trung tâm đã không phát hiện được
Công ty P có năng lực kinh nghiệm, năng lực kinh nghiệm thẩm định viên về giá không đáp ứng yêu
cầu tối thiểu theo quy định của hồ sơ yêu cầu, đã thẩm định và đề nghị Công ty P trúng thầu.
Duy Tính, Thái Sơn, trích Báo Thanh niên, ngày 05/12/2018
Thảo luận:
1. Phân tích tình huống và xác định sai phạm trong quy tắc đạo đức hành nghề của thẩm định
viên và đơn vị thẩm định giá?
2. Phân tích và làm rõ các vi phạm trong tình huống trên?
3. Nếu tuân thủ đúng quy tắc đạo đức hành nghề thì cần làm thế nào trước tình huống trên?

34
TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá
trị bằng tiền của các loại tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Khi tiến hành
thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ đối tượng thẩm định giá, mục đích thẩm
định giá nhằm vận dụng các tiêu chuẩn phù hợp.

Đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp, và có thể phân loại thành
nhiều cách. Theo khả năng di dời, tài sản được chia thành bất động sản và động sản.
Theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành tài sản hữu
hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính và các khoản nợ phi tài chính.

Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích
kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý, đầu
tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm
thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản là khác nhau. Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ
được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau.

Hoạt động thẩm định giá xuất hiện là kết quả tất yếu của quá trình vận hành và
phát triển của nền kinh tế thị trường. Kết quả thẩm định giá làm căn cứ quan trọng giúp
chính phủ và các bên có liên quan đưa ra các quyết định hợp lý, liên quan đến mục đích
sử dụng tài sản trong nền kinh tế thị trường.

Thẩm định giá là nghề nghiệp hoạt động có sự quản lý của Nhà nước. Trên thế
giới, trong khu vực và tại Việt Nam đều có cơ quan Nhà nước quản lý hoạt động thẩm
định giá trực thuộc Chính phủ mỗi nước, đều có Hiệp hội ngành nghề và Hệ thống tiêu
chuẩn thẩm định giá để quản lý, kiểm soát hoạt động. Cá nhân hay tổ chức hoạt động
thẩm định giá đều phải có tư cách nghề nghiệp, đạt trình độ, tiêu chuẩn chuyên môn
nhất định và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp khắc khe.

35
KHÁI NIỆM THEN CHỐT

Tiếng Việt Tiếng Anh

Thẩm định giá Valuation
Đối tượng thẩm định giá Subjects of Valuation
Vai trò của thẩm định giá Roles of Valuation
Tiêu chuẩn thẩm định giá Valuation Standards
Đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá Professional ethics of valuation
Hiệp hội Thẩm định giá Valuation Association

CÂU HỎI ÔN TẬP

Câu 1: Thẩm định giá là gì? Trình bày và phân tích khái niệm thẩm định giá theo Luật
Giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội Việt Nam ban hành ngày 13/7/2012.

Câu 2: Trình bày và phân tích khái niệm quyền tài sản trong hoạt động thẩm định giá?
Phân tích các loại quyền tài sản và quyền tài sản phổ biến trên thị trường và trong ngành
thẩm định giá hiện nay?

Câu 3: Trình bày những điều kiện để trở thành thẩm định viên về giá tại Việt Nam.

Câu 4: Trình bày tầm quan trọng của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành?

Câu 5: Trình bày ý nghĩa hoạt động của các tổ chức Hiệp hội thẩm định giá trên thế giới?

Câu 6: Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Việt Nam hiện
nay không? Hãy đưa ra 03 lý do/ luận điểm bảo vệ ý kiến trên của anh chị.

CÂU HỎI THẢO LUẬN

Câu 1: Phân biệt các mục đích thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường và thảo luận
về ý nghĩa của công việc thẩm định giá cho từng mục đích đã phân tích ở trên với một
trường hợp thực tế cụ thể.

Câu 2: Thảo luận về tầm quan trọng của các quy tắc đạo đức hành nghề của thẩm định
viên, doanh nghiệp, tổ chức hành nghề thẩm định giá? Quy tắc đạo đức nào quan trọng
nhất? Vì sao?
36
Câu 3: Thảo luận và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá của
thẩm định viên, doanh nghiệp, tổ chức hành nghề thẩm định giá tại Việt Nam?

Câu 4: Thảo luận về sự quản lý Nhà nước về hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam từ
sau quá trình đổi mới, chuyển đổi nền kinh tế từ kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh
tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa từ năm 1986
đến nay.

TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG 1

Tiếng Việt

1. Quốc hội (2012), Luật Giá số 11/2012/QH13, ban hành ngày 13/7/2012.

2. Chính phủ (2013), Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 về Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về Thẩm định giá.

3. Bộ Tài chính (2017), Báo cáo kinh nghiệm quốc tế về quản lý giá.

4. Bộ Tài chính (2015), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm
định giá, quyển 1 - Chuyên đề Nguyên lý căn bản về thẩm định giá. NXB Tài chính

5. Bộ Tài chính (2014), Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (Ký hiệu: TĐGVN 01) –
Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá, ban hành kèm theo thông tư số
158/2014/TT-BTC, ngày 27/10/2014.

6. Bộ Tài chính (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 (Ký hiệu: TĐGVN 07) –
Phân loại tài sản trong thẩm định giá, ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-
BTC, ngày 6/3/2015

7. Hay Sinh, Trần Bích Vân (2012), Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng
hợp TP.HCM.

Tiếng Anh

8. International Valuation Standards Council (2020), International Valuation

Standards.

9. Ph.D. Tran Dinh Thang, Pham Que Sung (2017), International experience of the
governmental management in valuation, Công Thương Industry And Trade Magazine.

37
Tài liệu điện tử

10. Duy Tính, Thái Sơn (2018). Những sai phạm tại dự án Bệnh viện Nhi đồng
TP.HCM, <https://thanhnien.vn/suc-khoe/nhung-sai-pham-tai-benh-vien-nhi-
dong-tphcm-1030043.html>

11. Minh Quang (2013). Phù phép tài sản trôi nổi, nâng giá gấp 1.300 lần,
<https://tuoitre.vn/phu-phep-tai-san-troi-noi-nang-gia-gap-1300-lan-
576117.htm>

38
 2CHƯƠNG 2

CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ

Mục tiêu chương 2

Cơ sở giá trị cho hoạt động thẩm định giá gồm có giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường. Xác định cơ sở giá trị có ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động thẩm định
giá vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá. Để sinh viên có thể lựa chọn
được cơ sở giá trị phù hợp cho hoạt động thẩm định giá tài sản cụ thể, chương 2 sẽ làm
rõ các nội dung liên quan đến giá trị tài sản, chi tiết từ thị trường đến giá trị, giá cả, chi
phí và thu nhập; Thông qua đó làm rõ phạm trù giá trị thị trường và giá trị phi thị trường,
làm cơ sở giá trị cho hoạt động thẩm định giá.

2.1 Một số khái niệm

2.1.1 Giá trị

2.1.1.1 Khái niệm

Các học thuyết về giá trị được phát triển từ thế kỷ XV với nhiều tư tưởng và trường
phái khác nhau, nhưng tựu chung lại có thể hiểu giá trị theo hai hướng tiếp cận khác
nhau, tiếp cận từ phía cung theo các học thuyết kinh tế coi lao động là nguồn gốc của
giá trị và tiếp cận từ phía cầu theo học thuyết hữu dụng cận biên.

Các học thuyết kinh tế coi lao động là nguồn gốc của giá trị nổi bật có học thuyết
kinh tế chính trị tư sản cổ điển Anh, học thuyết kinh tế tiểu tư sản và học thuyết giá trị
- lao động của Karl Marx. Đầu tiên, theo quan điểm của học thuyết kinh tế chính trị tư
sản cổ điển Anh và học thuyết kinh tế tiểu tư sản16, sản xuất hàng hóa trong mỗi hình
thái kinh tế xã hội khác nhau sẽ có bản chất khác nhau nhưng hàng hóa đều có hai thuộc
tính là giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là công dụng của sản phẩm nhằm thỏa
mãn nhu cầu của con người. Giá trị sử dụng của hàng hóa là công dụng cho người khác,
cho xã hội thông qua hoạt động trao đổi, mua bán. Vậy nên, trong kinh tế hàng hóa, giá

16
Những học thuyết này được đại diện bởi: William Petty (1623-1687), Adam Simith (1723 – 1790), David
Ricardo (1772 - 1823), Sismondi (1773-1842), Pierre-Joseph Proudhon (1809-1865).
39
trị sử dụng là vật mang giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là quan hệ tỷ lệ về lượng mà giá
trị sử dụng này đổi lấy giá trị sử dụng kia. Hai sản phẩm khác nhau có thể trao đổi với
nhau khi giữa chúng có một cơ sở nào đó là chung. Cơ sở ấy chính là lao động. Lao
động hao phí tạo nên hàng hóa là cơ sở để hàng hóa có thể so sánh được với nhau khi
trao đổi, đó là cơ sở của giá trị. Và khi tiền tệ xuất hiện thì giá trị của hàng hóa được đo
bằng tiền. Tiếp đến, trong học thuyết giá trị - lao động, Karl Marx cho rằng hàng hóa là
sự thống nhất biện chứng giữa giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là công dụng
của hàng hóa để thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Một hàng hóa có thể có một
hoặc nhiều công dụng, chính công dụng của nó tạo nên giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng
này không dành cho người trực tiếp tạo nên hàng hóa mà là cho xã hội, thông qua hoạt
động trao đổi. Giá trị sử dụng là vật mang giá trị trao đổi. Cơ sở chung cho việc trao đổi
và tạo lập nên giá trị chính là lao động hao phí tạo ra hàng hóa. Giá trị của hàng hóa là
lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa đó. Như vậy, hướng
tiếp cận từ phía cung cho rằng chi phí cung ứng trong dài hạn hay số tiền trả cho các
nhân tố sản xuất tạo thành giá trị hàng hóa.

Theo học thuyết hữu dụng cận biên17, giá trị được xác định bởi yếu tố chủ quan là
hữu dụng (hay cầu) do sản phẩm đem lại hơn là yếu tố khách quan (chi phí sản xuất hay
cung). Giá trị của sản phẩm xuất phát từ sự thỏa mãn nhu cầu của con người. Hữu dụng
là đặc tính cụ thể của sản phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu của con người. Mức độ thỏa
mãn nhu cầu càng tăng lên thì tính hữu dụng càng giảm đi. Và hữu dụng của sản phẩm
cuối cùng thỏa mãn nhu cầu chính là mức hữu dụng cận biên. Sản phẩm có mức hữu
dụng nhỏ nhất sẽ quyết định mức hữu dụng của các sản phẩm khác. Số đơn vị sản phẩm
càng ít thì mức hữu dụng cận biên càng lớn. Khi tiêu dùng sản phẩm tăng lên thì tổng
hữu dụng tăng lên nhưng mức hữu dụng cận biên giảm, và nếu tiêu dùng tiếp tục tăng
thì mức hữu dụng cận biên sẽ tiến tới không. Như vậy, với cách tiếp cận từ phía cầu, giá
trị của hàng hóa được quyết định bởi mức hữu dụng cận biên, nghĩa là sự đánh giá chủ
quan về hữu dụng của một đơn vị hàng hóa được tiêu dùng thêm, tức là hữu dụng trong

17
Học thuyết này được đại diện bởi: Carl Menger (1840-1921), Bohm Bawerk (1851-1914), Won Wieser (1851-
1926).
40
quan hệ với nhu cầu của người tiêu dùng (hữu dụng chủ quan) quyết định. Giá trị hàng
hóa phụ thuộc vào hữu dụng chủ quan và sự khan hiếm của hàng hóa.

Trong hoạt động thẩm định giá, giá trị của tài sản được biểu hiện bằng tiền về
những quyền và lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể tại một thời điểm, địa điểm
nhất định. Chủ thể có thể nhận được lợi ích bằng tiền hoặc nhận được giá trị của tài sản
nhưng không nhất thiết phải thông qua trao đổi, mua bán tài sản đó. Thí dụ, thương hiệu
tốt sẽ giúp doanh nghiệp bán được nhiều sản phẩm hơn, thu được nhiều lợi nhuận vượt
trội trong quá trình kinh doanh. Khi đó, thương hiệu với tư cách là tài sản vô hình của
doanh nghiệp, có giá trị (giá trị thương hiệu) nhưng giá trị của thương hiệu lúc này
không được hình thành thông qua hoạt động mua bán thương hiệu.

2.1.1.2 Đặc điểm của giá trị

Có thể hiểu giá trị với những hướng tiếp cận khác nhau nhưng tựu chung lại, giá
trị có những đặc điểm cơ bản sau: Một là, biểu hiện của giá trị tài sản trong nền kinh tế
thị trường là số tiền ước tính của tài sản tại một thời điểm trên một thị trường nhất định,
nghĩa là giá trị của tài sản được xác định bằng tiền và có thể thay đổi theo thời điểm, địa
điểm. Hai là, giá trị của tài sản được duy trì bởi bốn điều kiện cơ bản, gồm: tính hữu
ích, nhu cầu (phía cầu) và tính khan hiếm, khả năng chuyển giao (phía cung). Giá trị của
tài sản để tiêu dùng cao hoặc thấp phụ thuộc chủ yếu vào tính hữu ích hoặc công dụng
vốn có của tài sản đó. Giá trị của tài sản để đầu tư cao hoặc thấp phụ thuộc vào khoản
thu nhập mà nhà đầu tư nhập được. Giá trị của tài sản của những chủ thể khác nhau có
thể khác nhau. Ba là, giá trị có thể mang tính chủ quan hoặc mang tính khách quan tùy
thuộc vào quan điểm đánh giá.

Giá trị chủ quan chủ yếu liên quan đến tác động từ bên trong của tài sản, tài sản đó
có giá trị như thế nào đối với người đang sử dụng hoặc đang sở hữu, đó là giá trị đang
sử dụng. Tính chủ quan thể hiện ở chỗ cùng một tài sản nhưng với những người sử dụng
khác nhau thì khả năng khai thác lợi ích, công dụng của tài sản đó sẽ ở những mức độ
khác nhau, điều này phụ thuộc vào khả năng, sở thích của người sử dụng. Do đó, giá trị
của tài sản sẽ được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng. Vì vậy, để phản
ánh đầy đủ và xác định chính xác những ý nghĩa giá trị này, trong thẩm định giá nêu lên
các khái niệm cụ thể về giá trị như giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư,…
41
Như vậy, ý nghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá mang tính chủ quan của mỗi
người về giá trị của tài sản.

Giá trị khách quan liên quan đến tác động lên tài sản từ bên ngoài, tài sản đó có trị
giá là bao nhiêu đối với số đông mọi người. Ví dụ, một ngôi nhà có thể rất đáng giá với
một gia đình nọ do họ có nhiều kỷ niệm gắn bó với nó, đó là giá trị chủ quan. Nhưng
trên thị trường, ngôi nhà đó có thể có giá trị thấp hơn nhiều, đó là giá trị thị trường, giá
trị khách quan. Tính khách quan của giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của số
đông về giá trị tài sản, không phải là ý kiến của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản,
đó chính là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản

Sự phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng để lựa
chọn cơ sở giá trị cũng như các phương pháp phù hợp trong việc thẩm định giá tài sản.
Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở giá trị để thẩm định giá tài sản là cơ sở giá trị
phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường). Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở
giá trị để thẩm định giá tài sản là cơ sở giá trị thị trường.

2.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị

Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản và kết quả thẩm định giá thường
được xem là ý kiến tư vấn cho các bên có liên quan đến tài sản. Để nâng cao độ tin cậy
đối với kết quả thẩm định giá, khi thẩm định giá cần xem xét và phân tích kỹ các yếu tố
có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Tài sản khác nhau sẽ có các yếu tố tác động đến
giá trị cũng như mức độ tác động sẽ khác nhau, trong đó mục đích thẩm định giá là yếu
tố có tác động đến giá trị của tài sản và hiện diện đối với tất cả các loại tài sản là đối
tượng của thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá được quyết định xuất phát từ mục đích
sử dụng tài sản. Khi đó, giá trị của tài sản phải phản ảnh được những yêu cầu về mặt lợi
ích mà tài sản cần tạo ra cho các chủ thể trong mỗi công việc hoặc trong giao dịch mà
họ mong muốn. Như vậy, mục đích thẩm định giá là yếu tố khách quan, có ảnh hưởng
đến quyết định chọn lựa các cơ sở giá trị cho thẩm định giá.

Bên cạnh mục đích thẩm định giá, để kết quả thẩm định giá đạt được mục tiêu tư
vấn hữu ích và hiệu quả cho khách hàng, người làm công tác thẩm định giá cần phải
nhận dạng cụ thể và rõ ràng từng yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Theo tính

42
chất ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, có thể phân chia các yếu tố này thành những
nhóm sau:

Nhóm yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của chủ thể
đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng, quyền khai thác
các thuộc tính của tài sản càng nhiều thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại. Các
quyền này phải được pháp luật bảo hộ và thừa nhận, như quyền khai thác, quyền sử
dụng, quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho tặng, thừa kế,… Do đó, để xác
định đúng giá trị của tài sản cần phải nắm rõ những quy định pháp lý về quyền của các
chủ thể, từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá. Thông tin
chính xác là các văn bản pháp luật hiện hành, các giấy tờ bằng chứng của tài sản, các tài
liệu do các cơ quan kiểm toán uy tín cấp. Đối với bất động sản, những yếu tố pháp lý có
ảnh hưởng đến giá trị của tài sản có thể là tình trạng pháp lý của bất động sản (bất động
sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, bất động sản có được sử dụng
phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không), quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động
sản (bất động sản có vi phạm quy hoạch hay không), các quy định về quyền, lợi ích liên
quan sử dụng tài sản. Đối với máy, thiết bị, những yếu tố này có thể là tình trạng pháp
lý, hợp đồng mua bán, chứng nhận đăng kiểm phương tiện vận tải,… Đối với tài sản vô
hình (tài sản trí tuệ), yếu tố pháp lý có thể là giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu hàng
hóa, kiểu dáng công nghiệp, thương hiệu, quyền tác giả.

Nhóm yếu tố vật chất: Đây là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự
nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng, có thể là vị trí, diện tích,
kích thước, khả năng cải tạo, sửa chữa,… đối với bất động sản; đối với máy, thiết bị có
thể là các tính năng kỹ thuật, công dụng, độ bền, khả năng duy tu, bảo dưỡng,…Tài sản
có giá trị càng cao khi tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao. Tuy nhiên,
giá trị của tài sản chỉ được đánh giá cao khi những hữu ích, công dụng của tài sản được
khai thác. Và ngoài ra, các yếu tố phản ảnh tính hữu ích, công dụng của tài sản của mỗi
người cũng khác nhau, tùy thuộc vào nhiều quan điểm khác nhau. Ví dụ như bất động
sản có vị trí tiếp giáp mặt tiền đường, do có khả năng tạo ra thu nhập nên thường có giá
trị cao hơn bất động sản tọa lạc trong hẻm, tuy nhiên, nếu chỉ sử dụng để ở và thích yên
tĩnh thì những bất động sản trong hẻm lại được đánh giá cao hơn. Vì vậy, khi thẩm định

43
giá, cần phải xem xét đến mục tiêu và quan điểm về giá trị của khách hàng để có cơ sở
tư vấn, chọn lựa loại giá trị phù hợp.

Nhóm yếu tố kinh tế: Tính kinh tế của giá trị tài sản được tạo ra từ quan hệ cung
cầu trên thị trường. Giá trị của tài sản sẽ được đánh giá cao khi cung khan hiếm, nhu
cầu và sức mua cao, ngược lại giá trị của tài sản sẽ được đánh giá thấp khi cung dồi dào,
nhu cầu và sức mua sụt giảm. Đánh giá các yếu tố tác động đến cung, cầu là đánh giá
độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch
mua bán, dự báo các sự thay đổi trong tương lai và cơ sở của các dự báo đó. Như vậy,
để có thể xác định giá trị của tài sản và làm tốt công tác tư vấn, giảm thiểu rủi ro trong
hoạt động thẩm định giá cần phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến
giao dịch mua bán tài sản, trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích biến động
của thị trường, phân tích sự biến động giá cả thị trường. Ví dụ, đối với bất động sản, khả
năng mang lại thu nhập từ tài sản cũng như những tiện nghi gắn liền với tài sản như
cảnh quan, môi trường sống, hệ thống điện nước, điều hòa, vệ sinh, thông tin liên lạc,…
là những yếu tố góp phần làm tăng nhu cầu đối với bất động sản, qua đó giúp làm tăng
giá trị của bất động sản. Đối với máy, thiết bị, chi phí lắp đặt, chi phí vận hành, hệ số
hao hụt nguyên liệu,…là những yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, theo đó giá
trị của máy, thiết bị sẽ tăng lên khi những chi phí này thấp, và ngược lại.

Nhóm yếu tố vĩ mô: Các chính sách của Chính phủ tác động đến tăng trưởng kinh
tế hằng năm, tác động đến thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng, tác động đến cung, cầu bất động sản, máy, thiết bị,… đều góp phần làm tăng hoặc
giảm giá trị của tài sản. Như Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội khóa 12 ban
hành ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã có tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Nhóm yếu tố tâm lý xã hội: Ngoài những yếu tố trên thì tập quán dân cư, tâm lý
tiêu dùng cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của tài sản, ví dụ như tâm lý xem trọng
phong thủy, tuổi,… để chọn hướng nhà, ngày khởi công hoặc các bạn trẻ có tâm lý muốn
được thể hiện bản thân nên nhu cầu tiêu dùng sản phẩm công nghệ hiện đại trong giới
trẻ tăng cao. Vậy nên, cần phải có sự am hiểu nhất định về các tập quán dân cư cũng

44
như phân tích tâm lý trong không gian văn hóa cụ thể để có thể xác định giá trị tài sản
được hợp lý, chính xác và giảm thiểu rủi ro.

2.1.2 Thị trường

2.1.2.1 Khái niệm

Thị trường xuất hiện đồng thời với sự ra đời của sản xuất và trao đổi hàng hoá. Tất
cả những gì có thể trao đổi đều có thị trường riêng của nó. Cùng với sự phát triển của
sản xuất hàng hoá, khái niệm thị trường ngày càng trở nên phong phú và đa dạng.

Hiểu một cách đơn giản, thị trường là địa điểm mà tại đó người bán và người mua
gặp gỡ nhau để tiến hành các hoạt động mua bán, trao đổi hàng hoá. Có thể hình dung
thị trường là chợ, là nơi người bán có thể bày bán tất cả các loại hàng hóa mà họ muốn
bán, là nơi người mua có thể tìm kiếm loại hàng hóa phù hợp để mua. Tuy nhiên, nhìn
nhận như vậy về thị trường là chưa đầy đủ, vì nó chỉ quan tâm đến tính chất địa lý của
thị trường và chỉ thích hợp với những nơi mà các quan hệ thị trường chưa phát triển.

Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, các giao dịch mua bán hàng hóa có thể diễn
ra mà không cần gắn với một địa điểm địa lý cụ thể. Các thỏa thuận về mua bán hàng
hóa có thể được tiến hành thông qua điện thoại, fax hay thư điện tử mà người bán và
người mua không cần gặp nhau tại một địa điểm cụ thể. Hàng hóa có thể được vận
chuyển từ nơi này đến nơi khác mà không có chợ làm trung gian. Các thỏa thuận về
hàng hóa, các luồng vận động của tiền tệ có thể độc lập với các luồng vận động của hàng
hóa trên những thị trường kỳ hạn. Thị trường có thể tồn tại thông qua các thiết bị điện
tử như trường hợp của một số loại tài sản và dịch vụ tài chính có thể thực hiện trao đổi
qua máy vi tính. Thị trường có thể tập trung như thị trường chứng khoán và cũng có thể
phi tập trung như thị trường bất động sản. Như thế, nói đến thị trường, cần chú ý đến
hoạt động kinh tế mà nó biểu thị chứ không phải hình dung nó như một nơi mà những
hoạt động này diễn ra.

Như vậy, thị trường là tập hợp các điều kiện và thỏa thuận mà thông qua đó người
mua và người bán tiến hành trao đổi hàng hóa với nhau. Sự trao đổi này chỉ được diễn
ra trong những điều kiện cụ thể, thông qua những ràng buộc, thỏa thuận cụ thể mà những
người tham gia phải tuân thủ. Có những điều kiện chung ràng buộc mọi thị trường. Song

45
cũng có những điều kiện riêng chỉ liên quan đến những nhóm thị trường cụ thể. Vì thế,
ở một số thị trường, người ta vẫn trực tiếp gặp nhau để mua, bán hàng hóa. Ở một số thị
trường khác, sự mua bán hàng hóa chỉ diễn ra thông qua những người môi giới, hay
trung gian (như ở thị trường chứng khoán). Tại một số thị trường, người mua và người
bán thương lượng với nhau về giá cả của từng loại hàng hóa, ở một số thị trường khác,
điều này lại không diễn ra. Như một tiến trình, dù thực hiện dưới phương thức nào, trên
thị trường, người mua và người bán cũng luôn luôn tác động lẫn nhau để xác định giá
cả và số lượng hàng hóa được trao đổi. Quá trình đó cũng là nội dung thực chất của thị
trường.

Một cách đầy đủ, có thể hiểu thị trường là một quá trình mà thông qua đó các quyết
định của các tổ chức, đơn vị kinh tế về tiêu dùng các mặt hàng nào, các quyết định của
các doanh nghiệp về sản xuất cái gì, sản xuất như thế nào và quyết định của người lao
động về việc làm là bao lâu, làm việc cho ai đều được quyết định bằng giá cả. Thị trường
là trung tâm của hoạt động kinh tế. Trên thị trường, người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau để xác định giá cả hàng hóa. Khái niệm thị trường chỉ ra rằng hàng hoá
và dịch vụ có thể được trao đổi giữa người bán và người mua mà không có bất kỳ sự
hạn chế nào trong hoạt động cuả mình.

2.1.2.2 Phân loại thị trường

Hộp 2.1 - Một vài địa điểm mua – bán nổi tiếng trên thế giới
Ngày nay, trên thế giới vẫn còn tồn tại nhiệu loại chợ quan trọng mà tại đó người bán và người mua
tụ họp lại ở một địa điểm duy nhất để trao đổi, như là:
1. Sở Thương mại Chicago (Chicago Board of Trade): Mua bán lúa mì và ngô
2. Sở Chứng khoán Thương mại New York (New York Mercantile Exchange): Mua bán xăng
dầu và bạch kim
3. Quận Kim cương (Diamond District) của thành phố New York: Mua bán đá quý
Nguồn: Nguyễn Minh Điện (2010).

Phân loại thị trường là chia thị trường theo những tiêu thức khác nhau nhằm dễ
dàng tiếp cận và hiểu rõ những đặc điểm chủ yếu của từng loại thị trường. Mỗi cách
phân loại có ý nghĩa riêng đối với quá trình kinh doanh và sau đây là một số cách phân
loại thị trường chủ yếu:

46
 Nếu theo quan điểm Marketing, thị trường có thể được phân loại dựa vào khách
hàng, dựa vào sản phẩm hoặc dựa vào khu vực.

Dựa vào khách hàng, thị trường được chia thành hai nhóm, gồm thị trường khách
hàng công nghiệp và thị trường khách hàng tiêu dùng cuối cùng. Thị trường khách hàng
công nghiệp là thị trường mà khách hàng là những người sử dụng trung gian như các
doanh nghiệp, các tổ chức. Họ mua hàng hóa để phục vụ cho quá trình hoạt động sản
xuất kinh doanh của mình. Cầu của họ phụ thuộc vào cầu đối với các sản phẩm đầu ra
của họ. Thị trường khách hàng tiêu dùng cuối cùng là thị trường mà khách hàng là những
người tiêu dùng cuối, là những người mua sản phẩm nhằm tiêu dùng cho cá nhân hoặc
cho gia đình. Cầu đối với sản phẩm chính là nhu cầu của họ đối với sản phẩm đó.

Dựa vào đặc điểm của sản phẩm, thị trường được chia thành thị trường hàng hóa,
thị trường sức lao động, thị trường vốn,... Thị trường hàng hóa là thị trường có quy mô
lớn, phức tạp. Trong thị trường này các hoạt động mua bán hàng hóa được diễn ra nhằm
mục đích thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng. Thị trường hàng hóa có thể tiếp tục được phân
thành thị trường bất động sản, thị trường hàng may mặc, thị trường giày da,... Thị trường
sức lao động thể hiện mối tương quan giữa người lao động và người sử dụng lao động
thông qua cơ chế tiền lương hoặc tiền công. Thị trường này gắn liền với nhu cầu, tâm lý
và tính cách của con người. Thị trường vốn là nơi trao đổi quyền sử dụng vốn giữa người
cho vay và người đi vay thông qua một tỷ lệ lãi suất.

Dựa vào khu vực diễn ra hoạt động trao đổi hàng hóa, thị trường được chia thành
thị trường thế giới, thị trường khu vực, thị trường quốc gia, thị trường vùng hoặc thị
trường địa phương. Tuy nhiên, cách phân loại này thường được kết hợp theo nội dung
hàng hóa cụ thể để xem xét một thị trường cụ thể tại một khu vực cụ thể. Chẳng hạn như
thay vì đề cập đến thị trường Việt Nam một cách chung chung thì nó thường được đi
kèm với một loại hàng hóa cụ thể, ví dụ thị trường gạo Việt Nam, thị trường cao su thế
giới. Đối với những loại hàng hóa có chi phí vận chuyển tương đối thấp so với giá trị
của hàng hóa thì thị trường thường mang tính chất thế giới, giá cả của hàng hóa này
không có sự khác biệt đáng kể tại các điểm giao dịch khác nhau trên thế giới, ví dụ như
thị trường vàng. Ngược lại, đối với những loại hàng hóa có chi phí vận chuyển tương
đối cao so với giá trị của hàng hóa thì thị trường thường mang tính chất địa phương, giá

47
cả của hàng hóa này có sự khác biệt đáng kể tại các điểm giao dịch khác nhau, ví dụ như
thị trường vật liệu xây dựng.

Nếu theo quan điểm kinh tế, thị trường được phân thành thị trường cạnh tranh hoàn
toàn và thị trường cạnh tranh không hoàn toàn.

Thị trường cạnh tranh hoàn toàn là thị trường có vô số người bán, người mua cùng
được tự do tham gia vào thị trường để trao đổi hàng hóa “đồng nhất” với nhau với mức
giá do thị trường quyết định. Thông tin trên thị trường mang tính công khai, các chủ thể
tham gia trên thị trường này dễ dàng có đầy đủ thông tin về sản phẩm, giá cả, điều kiện
giao dịch,…

Thị trường cạnh tranh không hoàn toàn gồm có thị trường cạnh tranh độc quyền,
thị trường thiểu số độc quyền và thị trường độc quyền. Trong đó, thị trường cạnh tranh
độc quyền là thị trường tồn tại nhiều người cùng bán sản phẩm có khả năng thay thế cho
nhau nhưng có sự khác biệt nhỏ, có thể là kiểu dáng bao bì, nhãn hiệu,…Đây là lý do
khiến người tiêu dùng thích sản phẩm này hơn sản phẩm khác và là yếu tố chi phối đến
khả năng kiểm soát giá một phần của người bán. Thị trường thiểu số độc quyền là thị
trường tồn tại một số lượng nhỏ nhà cung cấp một loại sản phẩm nhất định, và khi đó
họ nâng khả năng kiểm soát giá hàng hóa trên thị trường. Thị trường độc quyền là thị
trường chỉ tồn tại duy nhất một nhà cung cấp loại sản phẩm không có khả năng thay thế,
khi đó người bán hoàn toàn chi phối về giá của hàng hóa.

Trong hoạt động thẩm định giá, việc phân loại thị trường là rất quan trọng. Đây là
cơ sở cho thẩm định viên xác định tính đồng nhất, công khai trong các giao dịch được
dùng làm chứng cứ thị trường, cũng như xác định mức độ cạnh tranh của các tài sản so
sánh với tài sản thẩm định giá trong thị trường tài sản.

2.1.3 Giá cả

2.1.3.1 Khái niệm

Giá cả là một phạm trù kinh tế, xuất hiện trong quan hệ trao đổi sau sự ra đời của
tiền tệ. Sự phát triển của phạm trù giá cả gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế hàng
hóa và sự hoàn thiện của Nhà nước.

48
 Nếu xem xét giá cả với tư cách là một phạm trù kinh tế khách quan, có thể hiểu
giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa18, giá cả là sự biểu hiện bằng tiền
giá trị xã hội của một hàng hóa nhất định19, giá cả biểu thị một cách tổng hợp các mối
quan hệ trong nền kinh tế20. Có thể hiểu mối quan hệ giữa giá cả và giá trị là mối quan
hệ giữa hình thức và nội dung. Trong mối quan hệ này giá cả vừa chịu sự chi phối của
giá trị, vừa chịu sự chi phối của các mối quan hệ khác, do đó giá cả có thể tách rời giá trị.

Nếu xem xét giá cả theo góc độ thị trường, người bán và người mua, có thể hiểu
giá cả thể hiện mối tương quan trao đổi trên thị trường. Đối với người mua, giá cả là
tổng số tiền phải chi ra để có được quyền sở hữu và quyền sử dụng một lượng hàng hóa
nhất định. Đối với người bán, giá cả là tổng số tiền nhận được khi tiêu thụ được một
lượng hàng hóa nhất định. Giá cả đã phản ảnh mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa người
mua và người bán. Giá cả biểu hiện sự thừa nhận của thị trường về hàng hóa thông qua
quyết định của người mua.

Giá cả thị trường là hiện tượng kinh tế xuất hiện trong hoạt động trao đổi hàng
hóa, do sự thỏa thuận trực tiếp giữa người mua và người bán trên cơ sở nhận thức đầy
đủ điều kiện cụ thể của thị trường. Giá cả thị trường được hình thành và vận động chịu
sự chi phối của các quy luật kinh tế của thị trường, gồm quy luật giá trị, quy luật cạnh
tranh và quy luật cung - cầu. Quy luật giá trị là quy luật cơ bản của sản xuất hàng hoá,
yêu cầu sản xuất - trao đổi hàng hoá trên cơ sở giá trị và được biểu hiện thông qua giá
cả thị trường. Quy luật cung - cầu về hàng hoá làm cho giá cả tách rời giá trị. Quy luật
cung - cầu được biểu hiện thành quan hệ kinh tế lớn nhất của thị trường, vận động theo
quy luật: khi cung lớn hơn cầu thì giá giảm, khi cầu lớn hơn cung thì giá tăng. Tuy nhiên,
sự tăng lên hay giảm xuống của giá cả là có giới hạn, giới hạn trên là nhu cầu có khả
năng thanh toán của người mua, giới hạn dưới là chi phí của người sản xuất. Quy luật
cạnh tranh là cơ chế vận động của thị trường, được biểu hiện thông qua sự cạnh tranh
giữa người bán với người bán, giữa người mua với người mua và giữa người mua với
người bán. Các doanh nghiệp cạnh tranh không chỉ vì sự tồn tại, vì lợi ích kinh tế của
doanh nghiệp mà còn vì lợi ích của người tiêu dùng và vì sự tiến bộ phát triển của kinh

18
Theo quan điểm của các nhà kinh tế học cổ điển
19
Theo quan điểm của Karl Marx
20
Theo quan điểm của các nhà kinh tế thị trường hiện đại
49
tế xã hội. Ba quy luật kinh tế trên có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, trong đó quy luật
giá trị thống nhất với quy luật cạnh tranh và là cơ sở của quy luật cạnh tranh, sự tách rời
giữa giá cả và giá trị, sự không nhất trí giữa cung và cầu là cơ sở của cạnh tranh.

Giá cả trên thị trường trong nước trong chỉ phản ánh các quan hệ kinh tế ở trong
nước mà còn chịu sự tác động lớn của giá cả trên thị trường thế giới.

2.1.3.2 Đặc điểm của giá cả

Giá cả và giá trị hàng hóa có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, vì vậy để làm tốt công
tác thẩm định giá cần phải hiểu rõ những đặc điểm sau của giá cả:

Một là, giá cả giao dịch là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai hoặc được
giữ bí mật trên thị trường.

Hai là, giá cả thay đổi mọi lúc, mọi nơi do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội.
Các yếu tố vĩ mô như chính sách phát triển kinh tế xã hội, chính sách tín dụng,... có thể
gây ra thay đổi về mức giá và liên quan đến sức mua của đồng tiền. Các yếu tố vi mô
như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ,... có thể khiến cung và cầu dịch chuyển, qua
đó có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá.

Ba là, giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Tuy nhiên, tùy thuộc vào khả năng
tài chính, mục đích hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua, người bán nhất định
mà giá cả của hàng hoá có thể có liên quan đến giá trị hoặc có thể không có liên quan
đến giá trị, được người mua hoặc người bán khác gán vào hàng hoá đó. Giá cả của một
hàng hoá có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị của nó. Do đó, thẩm định viên về
giá phải xem xét cẩn trọng các điểm sau: (1) Mối liên hệ giữa bên mua và bên bán trong
giao dịch: Mối liên hệ này nhằm thể hiện giá phổ biến trên thị trường, quan hệ bên mua
và bên bán là khách quan, độc lập, không phụ thuộc; trong đó mỗi bên đều hành động
lý trí, khôn ngoan, tối đa hóa lợi ích bản thân trên cơ sở có thể tiếp cận các thông tin về
tài sản và thị trường tài sản một cách đầy đủ, ngang nhau. (2) Các điều khoản giao dịch:
Các điều khoản giao dịch khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, thẩm định
viên phải xem xét kỹ các điều khoản giao dịch, thanh toán, cần phù hợp với thị trường
tại thời điểm thẩm định giá.

50
 Bốn là, khi xem giá cả như là chỉ dẫn của giá trị, thẩm định viên phải chú ý xác
định thị trường hoạt động trong điều kiện bình thường, có nghĩa là cung và cầu của thị
trường cân bằng, không có sự đột biến giá quá thấp (do cung quá mức), giá quá cao (do
cầu quá mức) trên thị trường.

2.1.4 Chi phí

2.1.4.1 Khái niệm

Chi phí là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá. Nó có thể là giá
mua hoặc số tiền được chi ra để mua đất, xây dựng công trình trên đất và đưa nó vào sử
dụng. Đối với người mua, chi phí là mức giá được trả cho hàng hoá đó. Đối với người
bán, chi phí là những hao phí vật tư, lao động, chi phí giám sát, quản lý,... để tạo ra hoặc
sản xuất ra sự hữu ích của hàng hóa. Khi quá trình sản xuất hoàn tất thì chi phí của hàng
hóa trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc.

Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản, là cơ sở
của giá trị. Trong một số điều kiện, chi phí có thể là cách tiếp cận phù hợp để xác định
giá trị của tài sản. Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi tài sản đó được
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, chi phí phát sinh phải là những chi phí hợp lý và được
thị trường hoặc xã hội thừa nhận (chi phí xã hội cần thiết). Bởi vì trong thực tế có những
chi phí không góp phần tạo nên giá trị của tài sản, như chi phí hao tốn do thời gian thi
công kéo dài không cần thiết, chi phí hao tốn do sai sót trong thiết kế hoặc thi công.

Hộp 2.2 - Chi phí không góp phần tạo nên giá trị của tài sản
ĐÌNH CHỈ HOẠT ĐỘNG TÒA NHÀ SỐ 51 NGUYỄN CHÍ THANH
UBND TPHCM vừa yêu cầu UBND quận 5 phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan thực
hiện đình chỉ hoạt động kinh doanh, cho thuê nhà ở tại tòa nhà số 51 đường Nguyễn Chí Thanh,
phường 9.
Đồng thời cấm đưa người và phương tiện sinh hoạt vào tòa nhà cho đến khi công trình được
hoàn tất các thủ tục pháp lý, đảm bảo công trình nghiệm thu đưa vào sử dụng đúng quy định và chấp
hành đầy đủ các quyết định xử lý của cơ quan chức năng; đồng thời tạm đình chỉ cung cấp điện nước
tại công trình này.
Trước đó, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan đã chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên
quan cắt điện, nước và đình chỉ hoạt động tại tòa nhà 51 Nguyễn Chí Thanh. Lý do, Công ty TNHH
Kinh doanh Bất động sản H (Công ty H), Công ty TNHH Xây dựng D (đơn vị quản lý tòa nhà) không
chấp hành các quyết định xử phạt của cơ quan chức năng.

51
 Năm 2009, dự án Cao ốc Văn phòng làm việc số 51 Nguyễn Chí Thanh, do Công ty H làm chủ
đầu tư được phép xây 7 tầng nổi, nhưng chủ đầu tư xây đến 12 tầng. Năm 2018, UBND TPHCM đã
ra quyết định xử phạt chủ đầu tư công trình gần 1 tỷ đồng và yêu cầu tháo dỡ các tầng xây lố cũng
như các hạng mục xây dựng sai phép với tổng diện tích hơn 1.850m². Đồng thời, tước quyền sử dụng
giấy phép xây dựng do UBND quận 5 cấp cho công trình này trong vòng 12 tháng.
Trước đó, tháng 5-2013, UBND phường 9, quận 5 đã lập biên bản công trình xây dựng sai
phép. Tháng 6-2016, UBND phường 9 lại lập biên bản vi phạm và xác định công trình này đã vượt
tầng so với giấy phép. Nhưng, công trình sai phạm này vẫn tồn tại đến nay.
Trà Giang, trích Báo Đầu tư tài chính, ngày 1/10/2019
Thảo luận:
Chi phí hình thành nên tòa nhà 51 Nguyễn Chí Thanh có tạo nên giá trị của tòa nhà hay
không? Và hãy phân tích rõ tại sao?

Tuy nhiên, trong thực tế cũng có những công trình xây dựng, tuy không đúng theo
quy định của pháp luật nhưng có thể được xem xét, công nhận. Và khi đó, chi phí hình
thành nên công trình xây dựng là một trong những cơ sở để xác định giá trị của tài sản.

Hộp 2.3 - Những trường hợp xây dựng không phép, trái phép được cấp giấy phép xây dựng
hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt

Căn cứ Hành vi vi phạm Điều kiện không bị phá dỡ

- Công trình xây dựng theo quy định 1. Xảy ra sau ngày 04/01/2008
của pháp luật phải có giấy phép xây mà đã kết thúc trước ngày
dựng mà không có giấy phép xây 15/01/2018;
dựng. 2. Không vi phạm chỉ giới xây
- Công trình xây dựng sai nội dung dựng;
1. Khoản 2 Điều 79 giấy phép xây dựng được cơ quan có 3. Không gây ảnh hưởng các
Nghị định thẩm quyền cấp. công trình lân cận;
139/2017/NĐ-CP. - Công trình xây dựng sai thiết kế được 4. Không có tranh chấp;
cấp có thẩm quyền thẩm định, phê 5. Xây dựng trên đất thuộc
duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng quyền sử dụng hợp pháp;
tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền 6. Nay phù hợp với quy hoạch
phê duyệt (đối với công trình xây dựng xây dựng được cơ quan có thẩm
được miễn giấy phép xây dựng). quyền phê duyệt.
- Hành vi tổ chức thi công xây dựng
1. Hành vi vi phạm kết thúc
công trình sai giấy phép xây dựng
trước ngày 15/01/2018;
được cấp đối với trường hợp cấp phép
sửa chữa, cải tạo. 2. Không vi phạm chỉ giới xây
2. Khoản 3 Điều 79 dựng;
Nghị định - Tổ chức thi công xây dựng công trình 3. Không gây ảnh hưởng các
139/2017/NĐ-CP. sai nội dung giấy phép xây dựng được công trình lân cận;
cấp đối với trường hợp cấp phép xây
4. Không có tranh chấp;
dựng mới.

52
 - Tổ chức thi công xây dựng công trình 5. Xây dựng trên đất thuộc
không có giấy phép xây dựng mà theo quyền sử dụng hợp pháp;
quy định phải có giấy phép xây dựng. 6. Nay phù hợp với quy hoạch
xây dựng được cơ quan có thẩm
- Xây dựng công trình sai thiết kế được
quyền phê duyệt.
phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây
dựng hoặc thiết kế đô thị đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt đối với công
trình xây dựng được miễn giấy phép
xây dựng.
- Hành vi xây dựng không phép, xây
dựng sai phép, xây dựng sai thiết kế
được phê duyệt theo quy định của
Nghị định 23/2009/NĐ-CP mà đã ban
hành quyết định cưỡng chế phá dỡ,
nhưng đến ngày 30/11/2013 vẫn chưa
thực hiện.

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính thì còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng:
- 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ;
- 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy
hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc
công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình.
Kết luận:
1. Không phải tất cả các trường hợp xây dựng không phép, trái phép nộp phạt sẽ được phép tồn tại
mà chỉ những trường hợp quy định tại khoản 2, 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP được trình
bày tại bảng trên sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng (không bị phá dỡ).
2. Những trường hợp xây dựng không phép, trái phép kể từ ngày 15/01/2018 trở về sau thì không
được nộp phạt để tránh bị phá dỡ dù có đủ điều kiện. Do vậy, hiện nay trước khi khởi công xây
dựng công trình thì phải có giấy phép (trừ được hợp được miễn) và phải thi công theo đúng giấy
phép để tránh bị phá dỡ.
Khắc Niệm, Báo LuatVietnam, ngày 9/10/2019
Thảo luận:
Trong những trường hợp này, chi phí đầu tư, hình thành nên công trình xây dựng gồm có
những khoản mục nào ?

2.1.4.2 Phương pháp xác định chi phí

Chi phí có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị và giá cả của hàng hóa,
vì vậy khi thẩm định giá tài sản theo hướng tiếp cận từ chi phí, thẩm định viên cần phải
xác định được chi phí hợp lý tạo lập nên tài sản và được thị trường thừa nhận. Và khi

53
đó, thẩm định viên cần tuân thủ một vài nguyên tắc chung trong xác định chi phí và vận
dụng phương pháp xác định chi phí phù hợp.

Nguyên tắc chung trong xác định chi phí: Khi xác định chi phí tạo lập nên một tài
sản, thẩm định viên cần tuân thủ những nguyên tắc sau: Một là, đối tượng xác định chi
phí phải phù hợp với đối tượng cần thẩm định giá. Hai là, chi phí tạo lập nên tài sản
phải được xác định riêng cho từng loại tài sản cụ thể. Ba là, chi phí hợp lý, được thị thị
trường thừa nhận phải thể hiện được yêu cầu về giá trị thị trường theo quy luật giá trị.
Bốn là, chi phí được xác định cho từng giai đoạn, gắn liền với quá trình tạo lập và trao đổi.

Phương pháp xác định chi phí: Để xác định chi phí tạo lập nên một tài sản, thẩm
định viên có thể vận dụng theo phương pháp trực tiếp hoặc phương pháp gián tiếp.

Theo phương pháp trực tiếp, chi phí tạo lập nên tài sản sẽ được xác định dựa vào
ba nhóm chi phí, gồm nhóm chi phí vật chất, nhóm chi phí tiền lương và nhóm chi phí
khác. Thẩm định viên có thể dựa vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, đơn giá bình
quân của các yếu tố đầu vào,... để xác định chi phí thuộc nhóm chi phí vật chất. Đối với
nhóm chi phí tiền lương, ví dụ như lương của lao động trực tiếp sản xuất, lương của
quản đốc,... có thể được xác định dựa vào đơn giá của một ngày công lao động theo từng
vị trí công việc, năng suất lao động bình quân của ngành/lĩnh vực. Những chi phí khác
như chi phí bảo trì, chi phí máy thi công,... là những chi phí thuộc nhóm chi phí khác,
có thể được xác định theo định mức tuyệt đối hoặc theo tỷ lệ tính toán nào đó so với hai
nhóm chi phí trên.

Theo phương pháp gián tiếp, chi phí tạo lập nên tài sản có thể được xác định bằng
cách lấy bình quân chi phí (cá biệt) của một nhà sản xuất nào đó trong ngành/lĩnh vực
trừ đi cho các chi phí không hợp lý, không được thị trường thừa nhận.

Hộp 2.4 - Phân biệt giá cả, chi phí và giá trị
1. Giống nhau: Giá trị, giá cả và chi phí đều được biểu hiện bằng tiền và đều có thể đo lường tính
hữu ích của hàng hóa.
2. Khác nhau:
- Giá cả phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa trên thị thị trường. Giá cả được xem
là chứng cứ của giá trị thị trường khi các bên tham gia giao dịch và điều kiện giao dịch thỏa
mãn các định nghĩa về giá trị thị trường.

54
 - Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả, là một cách gọi khác của giá cả được người mua
dùng cho các yếu tố đầu vào, phản ảnh hao phí cho việc tạo lập ra hoặc sản xuất ra hàng
hóa.
- Giá trị không nhất thiết được hình thành thông qua hoạt động trao đổi; có khi giá trị chỉ thể
hiện số tiền ước tính, mang tính giả thiết; giá trị có thể tách rời giá cả..

2.1.5 Thu nhập

2.1.5.1 Khái niệm

Thu nhập là số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư hoặc
khai thác tài sản sau khi trừ đi các chi phí liên quan đến việc đầu tư hoặc khai thác tài
sản đó.

Trong thực tế, tùy theo đối tượng tài sản và tính chất của khoản thu nhập mà thu
nhập có những tên gọi khác nhau, có thể là tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức…Một bất
động sản được sử dụng để cho thuê làm văn phòng công ty, khoản thu nhập mà chủ sở
hữu nhận được hằng tháng chính là tiền cho thuê. Thu nhập của một doanh nghiệp nhận
được qua quá trình hoạt động kinh doanh được gọi là lợi nhuận. Thu nhập mà cổ đông
nhận được từ việc đầu tư vốn vào công ty chính là cổ tức.

2.1.5.2 Đặc điểm của thu nhập

Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và tất cả các khoản chi phí phát
sinh tương ứng. Đối với tài sản đầu tư hoặc tài sản cho thuê, thu nhập là một cơ sở quan
trọng để ước tính giá trị tài sản. Giá trị của tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ
tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại.

2.2 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

2.2.1 Khái niệm

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 202021: Giá trị thị trường là số tiền ước tính
của tài sản có thể trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua với một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập,

21
International Valuation Standards 2020, IVS 104 Bases of Value.
“IVS-Defined Basis of Value – Market Value: Market Value is the estimated amount for which an asset or liability
should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’slength transaction,
after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion”.
55
sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu
biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.

Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa Kỳ: Giá trị thị trường là mức giá có khả
năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới
những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẵn
sàng mua và người bán sẵn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng, am tường
và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như
không bị ép buộc.

Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN: Giá trị thị trường là số tiền ước tính
mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người sẵn sàng
mua và một người sẵn sàng bán trong một doanh vụ vô tư sau khi có sự tiếp thị đúng
đắn trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan và không bị ép
buộc.

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 0222: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản
tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông
tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Khái niệm giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tuy có không giống nhau
giữa các khu vực, tổ chức, nhưng tất cả đều dựa trên những giả thiết chung sau đây: Một
là, giao dịch tài sản là phổ biến, có đông người mua và đông người bán. Hai là, mức giá
có khả năng xảy ra nhất. Ba là, là số tiền ước tính lớn nhất mà một tài sản có khả năng
đem lại khi bán trên một thị trường cạnh tranh. Bốn là, tài sản được tiếp thị trong một
thời gian hợp lý, trên thị trường công khai. Năm là, các khoản thanh toán, chi trả được
thực hiện bằng tiền mặt hoặc vật ngang giá tương đương với những điều kiện, phương
thức thanh toán phổ biến trên thị trường, tại thời điểm thẩm định giá. Sáu là, bên mua
và bên bán hành động tin cậy, có kiến thức cơ bản về tài sản và thị trường tài sản, giá cả
không bị quá cao hoặc quá thấp bởi các hành động thái quá hoặc phi pháp. Bảy là, những

22
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02, ban hành kèm theo thông tư số 158/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính,
ban hành ngày 27/10/2014.
56
dữ liệu giao dịch trên thị trường diễn ra trong điều kiện thương mại bình thường. Tám
là, giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.

Tóm lại, khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt
động chung trên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế
thị trường. Giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán cụ thể tại thời
điểm thẩm định giá. Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bên mua và bên bán
đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân nhắc các
cơ hội. Tính đa dạng, thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó thẩm định viên
phải cẩn trọng khi xác định giá trị thị trường.

2.2.2 Căn cứ xác định giá trị thị trường

Để xác định chính xác giá trị thị trường, thẩm định viên cần phải dựa vào những
căn cứ sau đây: Một là, dựa vào những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp
lý của tài sản; giá giao dịch của tài sản trong thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
Hai là, dựa vào mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản nhằm giúp tài sản
đạt được giá trị cao nhất. Việc đánh giá này cần phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan
đến tài sản trên thị trường. Và ba là, dựa vào kết quả khảo sát thực tế.

Trong trường hợp thông tin, dữ liệu trên thị trường bị hạn chế, ví dụ như thông
tin, dữ liệu liên quan đến loại máy, thiết bị chuyên dùng, thẩm định viên cần nêu rõ thực
trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hoặc không ảnh hưởng đến kết quả thẩm
định giá do có sự hạn chế về thông tin, dữ liệu đó.

Thẩm định viên phải cẩn trọng trong phân tích và phản ảnh trạng thái của thị
trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của
mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường biến động bất thường,
tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp.

Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu đã sử dụng làm căn cứ để
xác định giá trị thị trường, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý của các thông
số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho kết quả thẩm định giá.

57
 Hộp 2.5 - Làm rõ nội dung Tiêu chuẩn TĐGVN 02
Nội dung về giá trị thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN 02 được hiểu cụ thể như sau:
− “Thời điểm, địa điểm thẩm định giá” là thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian,
không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định viên xác định gắn với những
yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.
− “Người mua sẵn sàng mua” là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản với mức
giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
− “Người bán sẵn sàng bán” là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốn bán tài sản với
mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
− “Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin” là giao dịch giữa các bên không có mối quan
hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các bên tham gia có đủ thời gian cần
thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị
thích hợp. Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản bao gồm:
+ Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột;
+ Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng và những người trong mối quan hệ bố, mẹ, con, anh,
chị, em ruột và những người khác chịu sự phụ thuộc về kinh tế;
+ Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu sự kiểm soát, quyền sở hữu hoặc quản lý
chung của một công ty hoặc bất cứ tổ chức nào mà bên thứ ba dễ dàng kết luận được đó là
một phần của công ty trong phạm vi quốc gia hoặc quốc tế, như công ty mẹ, công ty, chi
nhánh, văn phòng đại diện;
+ Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
− “Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” là khi tham gia giao dịch
các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho
mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một
cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứ
sức ép nào buộc phải bán hoặc mua để có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên.
Nguồn: Tiêu chuẩn TĐGVN 02

2.3 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

2.3.1 Khái niệm

Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường. Những loại tài
sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường, mục đích thẩm định giá
riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh
tế, kỹ thuật, các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của
tài sản đó; hoặc trong trường hợp thị trường tài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ,
hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị
thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Do vậy, thẩm định viên và người
sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và
58
giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử dụng kết
quả này được khách quan. Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau:

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 0323: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của
một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà
căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích
mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt,
giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định
giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác”.

Trên cơ sở giá trị phi thị trường, việc đánh giá giá trị của tài sản được căn cứ chủ
yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào
khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.

Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần nêu tên của loại giá trị
phi thị trường cụ thể được áp dụng và đưa ra các căn cứ, lập luận cụ thể làm rõ cho việc
áp dụng loại giá trị đó, bao gồm: Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán,
đặc điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá; người mua, nhà đầu tư đặc biệt; giá trị theo
những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế.

2.3.2 Các giao dịch không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trường

Một tài sản trong quá trình giao dịch bị vi phạm một trong những nguyên tắc sau
đây sẽ không còn đủ cơ sở để xác định giá trị thị trường, gồm: Hoạt động mua, bán chịu
sức ép từ bên ngoài, bên mua là bên sở hữu chung/đồng sở hữu tài sản, các bên mua bán
là thành viên trong một gia đình, các giao dịch mua bán trong cùng một công ty, các
giao dịch mang tính chất đầu cơ, hoạt động mua bán diễn ra khi tài sản đang bị người
khác chiếm giữ, tài sản được giao dịch đang thuộc sở hữu chung.

2.3.3 Các loại giá trị phi thị trường

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện
thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực

23
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03, ban hành kèm theo thông tư số 158/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính,
ban hành ngày 27/10/2014.
59
hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán
không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường.

Giá trị đặc biệt

Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút sự quan
tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt. Giá trị đặc biệt có thể
được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý và các
yếu tố đặc biệt khác của tài sản. Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng và giá trị
đặc biệt khác.

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét
từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt, do đó không
liên quan đến thị trường. Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên
tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một
dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp, hoặc một tài sản khác không xét đến khía cạnh
giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó
trên thị trường.

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do
những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản
này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan trọng cần phân
biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai
mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian
hơn so với những tài sản khác.

Giá trị đầu tư

Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu tư theo những mục tiêu đầu
tư đã xác định. Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản
cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác
định. Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của một tài sản là động lực để
nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

60
Giá trị để tính thuế

Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc
đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

Hiểu rõ và lựa chọn đúng cơ sở giá trị sẽ giúp thẩm định viên đưa ra kết quả thẩm
định giá phù hợp. Chương 2 đã trình bày chi tiết những nội dung liên quan đến giá trị,
từ thị trường đến giá trị, giá cả, chi phí và thu nhập; qua đó giúp cho người đọc hiểu rõ
hơn về giá trị của tài sản, giá trị của tài sản được hình thành như thế nào, có những đặc
điểm gì và chịu ảnh hưởng của những yếu tố nào,…Từ đó, người học có thể lựa chọn
được cơ sở giá trị phù hợp cho hoạt động thẩm định giá từng loại tài sản cụ thể. Cơ sở
giá trị cho hoạt động thẩm định giá gồm có giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Phần lớn hoạt động thẩm định giá trong thực tiễn là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị
trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một
bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao
dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu
biết, thận trọng và không bị ép buộc. Tuy nhiên, với những loại tài sản không được giao
dịch phổ biến trên thị trường thì giá trị phi thị trường là cơ sở giá trị phù hợp để thẩm
định giá. Lúc này, việc xác định giá trị của tài sản chủ yếu dựa vào công dụng kinh tế,
kỹ thuật hoặc các chức năng riêng của tài sản. Giá trị phi thị trường gồm giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.

KHÁI NIỆM THEN CHỐT

Tiếng Việt Tiếng Anh

Giá trị Value
Giá cả Price
Chi phí Cost
Thu nhập Revenue
Thị trường Market

61
 Giá trị thị trường Market Value
Giá trị phi thị trường Other than Market Value
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán Forced Sale Value
Giá trị đặc biệt Special Value
Giá trị để đầu tư Investment Value
Giá trị tính thuế Taxable Value

CÂU HỎI ÔN TẬP

1. Trình bày các khái niệm: thị trường, giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập trong thẩm
định giá.

2. Giải thích khái niệm giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá theo Tiêu chuẩn
TĐGVN Số 02 (2014). Giá trị thị trường được dùng trong những trường hợp nào?

3. Giải thích khái niệm giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá theo Tiêu
chuẩn TĐGVN Số 03 (2014). Cho ví dụ và giải thích.

CÂU HỎI THẢO LUẬN

1. Theo anh chị, ai là người xác định cơ sở giá trị cho thẩm định giá. Để xác định
được cơ sở giá trị của thẩm định giá cần những thông tin gì? Thông tin đó lấy từ đâu?

2. Theo anh chị, khi tiếp cận giá trị tài sản từ giá cả, chi phí và thu nhập, hướng tiếp
cận có ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ sở giá trị hay không?

3. Công ty A là doanh nghiệp ngành dệt may, hiện đang sở hữu 01 dây chuyền máy
thiết bị dệt may. Theo anh chị, nếu công ty A yêu cầu thẩm định giá dây chuyền
dệt may trên cho mục đích bán dây chuyền (do không còn sử dụng) và thẩm định
giá dây chuyền cho cho mục đích góp vốn liên doanh với 01 đơn vị khác thì cơ sở
giá trị của thẩm định giá trong 02 tình huống có khác nhau hay không?

4. Anh chi hãy mô tả 02 tình huống mà theo anh chị sẽ sử dụng cơ sở giá trị phi thị
trường để thẩm định giá và nêu rõ lý do tại sao lại sử dụng cơ sở đó?

62
TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG 2

Tiếng Việt

1. Bộ Tài chính (2014). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (Ký hiệu: TĐGVN
02) - Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá, ban hành kèm theo Thông tư
số 158/2014/TT-BTC ngày27/10/2014.

2. Bộ Tài chính (2014). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 (Ký hiệu: TĐGVN
03) - Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá, ban hành kèm theo Thông
tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014.

3. Bộ Tài chính (2015). Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm
định giá, quyển 1 - Chuyên đề Nguyên lý căn bản về thẩm định giá. NXB Tài
chính.

4. Nguyễn Minh Điện (2010). Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp. NXB Thống Kê.

5. TS. Hay Sinh và ThS. Trần Bích Vân (2012). Giáo trình Nguyên lý thẩm định giá
– Chương III. NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh.

Tiếng Anh

6. International Valuation Standards Council (2020). International Valuation

Standards.

Tài liệu điện tử

7. Trà Giang (2019). Đình chỉ hoạt động toàn nhà số 51 Nguyễn Chí Thanh. Báo Đầu
tư tài chính. https://saigondautu.com.vn/bat-dong-san/dinh-chi-hoat-dong-toa-
nha-so-51-nguyen-chi-thanh-72780.html.

8. Khắc Niệm (2019). 8 trường hợp xây dựng không phép, trái phép không bị phá dỡ.
Báo LuatVietnam. https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/8-truong-hop-xay-dung-
trai-phep-khong-bi-pha-do-567-22482-article.html.

63
 3CHƯƠNG 3

CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ

Mục tiêu chương 3

Nguyên tắc thẩm định giá là những điều cơ bản định ra, nhất thiết phải tuân theo
trong quá trình thực hiện công tác thẩm định giá. Bản chất của hoạt động thẩm định giá
tài sản là sự phân tích những yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị, theo đó
tiền đề để xác định cách thức vận dụng phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên nội
hàm của các nguyên tắc thẩm định giá. Hiện nay nguyên tắc thẩm định giá hầu hết được
xây dựng dựa trên các nguyên tắc kinh tế học phổ biến. Sau khi học xong chương 3,
sinh viên có thể vận dụng được các nguyên tắc thẩm định giá trong hoạt động thực tiễn.
Với mục tiêu này, bên cạnh việc làm rõ những nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá,
chương 3 còn tập trung phân tích khả năng vận dụng những nguyên tắc này trong hoạt
động thẩm định giá đối với từng loại tài sản cụ thể.

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 0424: “Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản
là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài
chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất
cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó”.

Một tài sản được xác định là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là khi vận dụng
được các đặc tính kinh tế kỹ thuật phù hợp với đặc điểm pháp lý của tài sản cũng như
tương thích với yếu tố tài chính, từ đó sẽ mang lại phần giá trị lợi tức khi khai thác tài
sản là tối đa. Một lưu ý cho nguyên tắc này là các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, pháp lý, tài
chính của tài sản phải phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội tại thời điểm thẩm định giá,
tức phải đáp ứng nhu cầu thị trường về sản phẩm đầu ra của tài sản, hài hòa với hành

24
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04, ban hành kèm theo thông tư số 158/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính,
ban hành ngày 27/10/2014.
64
lang pháp lý đã quy định, tương ứng với mục tiêu phát triển của doanh nghiệp khai thác
tài sản....

Hộp 3.1 Ví dụ minh họa

Bất động sản A tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.
Có diện tích đất được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 10.000m2. Quy hoạch
sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai cho phép sử dụng khu đất này theo mục đích đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp (xây dựng trung tâm thương mại kết hợp văn phòng cho thuê), với tổng số
tầng cao công trình là 20 tầng, mật độ sử dụng đất 50%, hệ số sử dụng đất là 9. Công trình xây dựng
hiện hữu của khu đất này tại thời điểm định giá là nhà xưởng, với tổng diện tích sàn xây dựng 8.000m2,
công trình đã xây dựng hơn 15 năm, chất lượng còn lại công trình theo đánh giá của chuyên gia xây
dựng là 55%, mục đích sử dụng hiện tại cho thuê làm kho lưu trữ hàng hóa. Giá cho thuê đất hiện tại
là 70.000 đồng/m2/tháng (0,7 tỷ đồng/tháng, tương đương 8,4 tỷ đồng/năm).
Trong trường hợp này để xác định giá trị tài sản đạt được mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất, cần phân tích yếu tố pháp lý cao nhất của tài sản là gì, đặc điểm kỹ thuật của công trình hiện
hữu có thể khai thác ổn định trong nhiều năm hay không; hiệu quả tài chính của phương án cho thuê
nhà xưởng và phương án xây dựng mới trung tâm thương mại kết hợp văn phòng cho thuê, giá trị nào
mang lại thu nhập ròng lớn nhất. Cụ thể như sau:
1. Về pháp lý: Pháp lý của tài sản thẩm định giá theo quy định pháp luật có thể xây khu thương
mại kết hợp với văn phòng cho thuê (đất thương mại) cao hơn mục đích sử dụng đất hiện hữu sử dụng
làm nhà xưởng cho thuê (đất sản xuất kinh doanh).
2. Về đặc điểm kỹ thuật: Tài sản có công trình xây dựng hiện hữu là nhà xưởng, với chất lượng
còn lại của công trình là 55%, theo đánh giá chuyên gia còn sử dụng được 5 năm, hàng năm phải tốn
chi phí bảo trì công trình là 100 triệu đồng. Nếu xây mới theo quy hoạch, công trình thuộc đặc điểm
nhà cao tầng, thời gian khai thác tài sản là 50 năm, phí bảo trì công trình hàng năm là 2%/giá trị xây
dựng công trình.
3. Về tài chính: Để xác định thu nhập ròng của hai phương án, cần thiết lập dòng doanh thu,
chi phí phát sinh theo từng phương án, lợi nhuận mục tiêu của chủ đầu tư, tỷ suất chiết khấu của dự
án...
Từ những phân tích chi tiết nêu trên, thẩm định viên sẽ tổng hợp và xác định được phương án
nào sẽ mang lại giá trị tài sản đạt được mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Mỗi tài sản có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, khi tài sản thỏa
mãn các quy định pháp luật, khả thi về mặt tài chính, tại một thời điểm nhất định sẽ dẫn
đến giá trị tài sản đạt mức tốt nhất và hiệu quả nhất.

Giá trị thị trường của tài sản được xác định dựa trên cơ sở sử dụng hợp lý nguồn
lực của tài sản để tạo ra hiệu quả sử dụng cao nhất và tốt nhất. Việc ước tính giá trị tài
sản cần tính đến các yếu tố đặc trưng liên quan tác động đến người chủ sở hữu tài sản,
như các ưu đãi về thuế, giá trị tăng thêm do sử dụng kết hợp tài sản cần thẩm định giá

65
với tài sản khác cùng thuộc sở hữu của một chủ sở hữu...từ đó hình thành cơ sở xác định
giá trị sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.

Giá trị sử dụng và việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản: Tài sản có
giá trị sử dụng nhưng lại không được pháp luật cho phép hoặc không khả thi về tài chính
thì không thể xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Thẩm định viên cần thu thập tài
liệu minh chứng khẳng định việc sử dụng tài sản là hợp lý, phù hợp quy định và khả thi
về tài chính để xác định giá trị cao nhất cho tài sản cần thẩm định giá.

Hộp 3.2 Ví dụ minh họa

Xe gắn máy được nhập từ nguồn buôn lậu qua biên giới, xét về giá trị sử dụng, loại xe này vẫn
có thể giúp người tiêu dùng lưu thông, vận chuyển hàng hóa. Tuy nhiên về mặt pháp lý, nhà nước
cấm tiêu thụ và sử dụng loại xe buôn lậu, không rõ nguồn gốc nên việc sử dụng dòng xe nêu trên là
phạm pháp và bị xử lý theo quy định của pháp luật. Như vậy, mặc dù xe vẫn có giá trị sử dụng, nhưng
khi bị hạn chế về yếu tố pháp lý thì không được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Mục đích sử dụng và việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản: Do đặc
điểm tài sản có nhiều mục đích sử dụng, chủ sở hữu cần cân nhắc chi phí cơ hội cho
từng loại mục đích, từ đó xác định giá trị sử dụng cuối cùng đạt mức hữu dụng tối đa,
tương đương với việc loại bỏ cơ hội đầu tư tài sản cho các mục đích còn lại. Một số tài
sản có thể giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự nhau, nhưng có thể khác nhau đáng
kể trong quá trình sử dụng. Ví dụ như một thửa đất mặt tiền đường Hàm Nghi, quận 1,
TP.HCM sử dụng làm trung tâm thương mại đồng nghĩa với việc không thể cùng sử
dụng khu đất này làm văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn...

Quá trình phân tích giá trị thị trường của tài sản, bên cạnh đánh giá pháp lý của tài
sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần căn cứ vào pháp lý hiện hành do cơ quan
quản lý nhà nước điều tiết tài sản đang thẩm định giá. Tổng hợp tình hình kinh tế vi mô,
vĩ mô, các chứng cứ thị trường chứng minh mục đích sử dụng tài sản tại thời điểm thẩm
định giá là tối ưu nhất và thỏa mãn kỳ vọng của nhà đầu tư.

Sử dụng tài sản một cách hiệu quả đồng nghĩa với việc mang lại thu nhập ròng cao
nhất cho tài sản. Đối với bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, hai phần tài sản này không thể tách rời nhau khi giao dịch mà phải kết hợp
với nhau để tạo nên giá trị cao nhất cho bất động sản. Hoặc trường hợp dây chuyền máy
thiết bị được vận hành khi kết hợp tất cả các chi tiết máy nhỏ lẻ phối hợp với nhau để
66
tạo nên nhiều loại thành phẩm cho nhà sản xuất. Giá trị doanh nghiệp đạt được mức hữu
dụng tối đa trong điều kiện doanh nghiệp đang hoạt động trên thị trường.

Đối với tài sản thuộc sở hữu chung, trong quá trình thẩm định, thẩm định viên
không thể sử dụng lợi thế kinh doanh của từng mục đích sử dụng riêng lẻ để áp đặt cho
các mục đích sử dụng còn lại. Như đối với loại hình nhà phố nhiều hộ nhiều tầng tọa lạc
tại mặt tiền đường thuận tiện cho việc kinh doanh, chỉ tính riêng diện tích sử dụng ở vị
trí trệt mới có lợi thế kinh doanh, các tầng trên còn lại chỉ có giá trị sử dụng để ở không
thể kinh doanh như tầng trệt. Như vậy, Thẩm định viên không thể lấy giá trị thu nhập
ròng do vị trí tầng trệt mang lại suy luận cho lợi thế thu nhập cho các tầng trên của căn nhà.

Thời gian sử dụng hiệu quả nhất phải dựa trên kết quả phân tích, dự báo trong
một khoảng thời gian nhất định phù hợp, nhiều khả năng việc sử dụng tối ưu tài sản sẽ
thay đổi theo thời gian. Diễn giải cho phần phân tích này có thể lấy ví dụ một căn nhà
phố đang tọa lạc tại mặt tiền đường Ba Tháng Hai, đoạn từ ngã tư Nguyễn Tri Phương
- Ba Tháng Hai đến ngã ba Ngô Quyền - Ba Tháng Hai quận 10, thành phố Hồ Chí
Minh. Theo kế hoạch về nâng cấp đô thị của Ủy ban nhân dân quận 10 nhằm giảm lưu
lượng xe giờ cao điểm tại các nút thắt giao thông trọng điểm của quận, trong năm tiếp
theo quận sẽ xây dựng cầu vượt tại ngã tư Nguyễn Tri Phương - Ba Tháng Hai. Điều
này đồng nghĩa với việc những bất động sản nằm gần ngã tư Nguyễn Tri Phương - Ba
Tháng Hai sẽ chuyển từ vị trí mặt tiền đường sang vị trí nhà bên hông cầu vượt, gây bất
tiện cho việc di chuyển, tăng tiếng ồn và lợi thế kinh doanh của mặt bằng bị giảm sút.
Trường hợp này, thẩm định viên khi thẩm định những bất động sản tại vị trí nêu trên,
cần xác định mức sinh lời tối ưu cho từng giai đoạn tương ứng với sự thay đổi của chính
sách quản lý đô thị tại khu vực.

Khi xác định khoảng thời gian sử dụng tài sản hiệu quả, thẩm định viên cần căn
cứ vào: loại hình đầu tư, mục tiêu đầu tư, kỳ vọng của chủ đầu tư, điều kiện thị trường
thời điểm thẩm định giá, chính sách kinh tế vi mô, vĩ mô, văn bản pháp lý liên quan lĩnh
vực thẩm định giá do cơ quan quản lý nhà nước đã ban hành hoặc dự kiến ban hành. Cụ
thể như cần thẩm định giá một lô đất 1.000m2 tọa lạc tại đường Nguyễn Trãi, quận 1,
TP.HCM. Căn cứ chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc do Sở Quy hoạch – Kiến trúc ban hành
tương ứng với mục tiêu của chủ đầu tư đã xin cơ quan quản lý quy hoạch trước đó, khu

67
đất được dự kiến xây dựng trung tâm thương mại kết hợp với văn phòng cho thuê. Với
tình huống nêu trên, thẩm định viên cần xác định thời gian xây dựng công trình tương
tự trong khu vực, thời gian khai thác đưa tài sản vào khai thác phù hợp với đặc điểm
công trình và kỳ vọng của chủ đầu tư. Tất cả các khoảng thời gian này được xem là
“khoảng thời gian ước tính có thể chấp nhận”.

Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất yêu cầu thẩm định viên phải xem xét
và phân tích tài sản ở cả bốn khía cạnh:

Một là khía cạnh về đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tài sản được sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất khi nó có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.

Hai là khía cạnh về pháp lý, tài sản sử dụng phải đảm bảo đúng quy định pháp
luật, được cơ quan quản lý nhà nước công nhận và bảo hộ.

Ba là khía cạnh về giá trị sử dụng, tài sản có thể mang lại thu nhập ròng trong
tương lai là giá trị lớn nhất cho chủ đầu tư khi khai thác.

Bốn là khía cạnh về thời gian, tài sản có thể mang lại thu nhập ròng lâu nhất có thể.

Hộp 3.3 - Vận dụng Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Các căn nhà liên kế cùng khu vực có vị trí, kết cấu xây dựng giống nhau, trong đó có nhà sử
dụng cho thuê để ở, có nhà cho thuê sử dụng làm khách sạn, điều này sẽ dẫn đến sự khác biệt về thu
nhập ròng giữa các bất động sản và kết quả là giá trị của từng bất động sản sẽ có sự khác nhau nhất
định khi hiện giá các khoảng thu nhập ròng về thời điểm thẩm định.
Một bất động sản có hiện trạng là đất trống, không có nghĩa bất động sản này trong tương lai
cũng để trống, không sử dụng. Trong trường hợp này, thẩm định viên về giá cần xem xét về pháp
lý, quy hoạch của bất động sản, các thông số quy hoạch cụ thể, mục đích sử dụng, ... để từ đó xác
định giá trị bất động sản gắn với những khoản thu nhập sẽ nhận được trong tương lai từ việc khai
thác bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối với máy thiết bị có thể có sự giống nhau về mặt kỹ thuật, pháp lý, nhưng chỉ thỏa mãn
nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất khi máy, thiết bị đó phát huy công suất tối đa khi đưa vào
sử dụng và có chế độ bảo trì, bão dưỡng định kỳ hợp lý.

3.2 Nguyên tắc cung - cầu

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối
quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng

68
tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ
lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội
khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung -
cầu và giá trị tài sản”.

Để làm rõ quy định về nguyên tắc cung cầu nêu trên, tiến hành phân tích chi tiết
nội dung của nguyên tắc như sau:

Thứ nhất, “giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về
tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản”. Khi một tài sản được hình thành sau quá trình tìm tòi, nghiên cứu và
đưa vào sản xuất, để xác lập được mức giá bán dự kiến bán sản phẩm trên thị trường,
bên cạnh việc xác định chi phí sản xuất thành phẩm, lợi nhuận mong đợi của nhà sản
xuất, mức độ cung ứng sản phẩm của đối thủ cạnh tranh, biên độ rủi ro…người bán còn
phải tìm hiểu và ước lượng mức sẵn lòng chi trả và có khả năng thanh toán đối với sản
phẩm họ dự kiến bán.

Hộp 3.4 Ví dụ minh họa

Ví dụ, dòng xe máy điện Vinfast do tập đoàn Vingroup sản xuất. Để xác định được mức giá
bán sản phẩm trên thị trường, ngoài việc thống kê các khoản chi phí cố định, chi phí biến đổi, lợi
nhuận mong muốn, nhà sản xuất còn phải cân nhắc giá cả các dòng sản phẩm thay thế, xác định thị
trường mục tiêu, cũng như thăm dò mức độ sẵn lòng chi trả của khách hàng đối với dòng sản phẩm
mới này.

Thứ hai, “giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung
về tài sản”, theo quy luật cung - cầu trong cơ chế thị trường:

Cầu là khối lượng hàng hoá và dịch vụ mà người tiêu dùng mua trong một thời kỳ
tương ứng với giá cả, thu nhập và các chỉ số kinh tế xác định. Người tiêu dùng ở đây
bao gồm dân cư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tiêu dùng bao gồm cả tiêu dùng
sản xuất và tiêu dùng cá nhân. Lượng cầu phụ thuộc vào các yếu tố chủ yếu như: thu
nhập, sức mua của tiền tệ, giá cả hàng hoá, lãi suất, thị hiếu của người tiêu dùng. Trong
đó, giá cả hàng hoá là nhân tố tác động trực tiếp và tỷ lệ nghịch với lượng cầu, giá cả
càng cao thì cầu về hàng hoá đó thấp, ngược lại giá cả hàng hoá thấp, lượng cầu sẽ cao.

Cung là khối lượng hàng hoá và dịch vụ mà chủ thể kinh tế đem bán ra thị trường
trong một thời kỳ nhất định, tương ứng với mức giá cả, khả năng sản xuất, chi phí sản
69
xuất xác định. Lượng cung phụ thuộc vào khả năng sản xuất, số lượng và chất lượng các
nguồn lực sản xuất được sử dụng, năng suất lao động và chi phí sản xuất. Giá cả của
hàng hoá và dịch vụ trên thị trường là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng tới lượng cung về hàng
hoá, dịch vụ đó. Cung tỷ lệ thuận với giá. Giá cả cao thì cung lớn và ngược lại, giá cả
thấp thì cung giảm.

Quan hệ cung cầu là quan hệ giữa người bán và người mua, giữa nhà sản xuất và
người tiêu dùng; là những quan hệ có vai trò quan trọng trong nền kinh tế hàng hoá.
Không phải chỉ có giá cả ảnh hưởng tới cung cầu mà quan hệ cung cầu ảnh hưởng tới
việc xác định giá cả trên thị trường.
Khi cung lớn hơn cầu, người bán phải giảm giá, giá cả có thể thấp hơn giá trị hàng
hoá. Khi cung nhỏ hơn cầu, người bán có thể tăng giá, giá cả có thể cao hơn giá trị hàng
hóa. Khi cung bằng cầu, người bán sẽ bán hàng hoá theo đúng giá trị, lúc này giá cả
bằng giá trị. Trường hợp này cân bằng thị trường xuất hiện tại mức giá mà tại đó lượng
cung và cầu bằng nhau. Mức giá đó gọi là giá cân bằng, sản lượng đó gọi là sản lượng
cân bằng.

Hộp 3.5 - Ví dụ minh họa

Căn cứ điểm b, khoản 5, Điều 12, Nghị định 126/2017/NĐ-CP do Chính phủ ban hành
ngày 16/11/2017 về chuyển doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành
viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần, theo đó các tổ
chức tư vấn trong nước cung cấp dịch vụ tư vấn để xác định giá trị doanh nghiệp phải có ít nhất
05 năm kinh nghiệm (60 tháng hoạt động liên tục tính đến thời điểm nộp hồ sơ đăng ký cung cấp
dịch vụ tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp), mới có chức năng thẩm định giá trị doanh nghiệp,
tư vấn cổ phần hóa. Như vậy, đối với các doanh nghiệp thẩm định giá mới thành lập hoặc thời
gian thành lập chưa đủ năm năm sẽ không được tham gia thẩm định giá tài sản là doanh nghiệp
và như vậy doanh nghiệp này sẽ không có khoản thu nhập đến từ hoạt động thẩm định giá doanh
nghiệp phục vụ cho công tác cổ phần hóa. Khi nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng mạnh, nhu cầu
thẩm định giá ngày một gia tăng trong khi các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực này còn hạn chế, điều
này sẽ thúc đẩy nhu cầu thành lập công ty thẩm định giá tăng mạnh nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường
(cầu lớn hơn cung). Với điều kiện này sẽ làm giá trị của doanh nghiệp thẩm định giá tăng lên. Đặc
biệt, doanh nghiệp thẩm định giá nào có thâm niên hoạt động trên năm năm giá trị sẽ cao hơn rất
nhiều so với doanh nghiệp có thời gian hoạt động dưới năm năm và ngược lại.

Thứ ba, "các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với
những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị
tài sản”. Về luận điểm này có thể phân tích đối tượng tài sản là bất động sản như sau:
Do thuộc tính bất động sản là tính bất động, không đồng nhất, khang hiếm và bền vững,
70
tại vị trí thủ đô và thành phố lớn của các quốc gia trên thế giới, là nơi thu hút lượng lớn
dân nhập cư trong và ngoài nước đến sinh sống, học tập và làm việc, điều này tương
ứng với nhu cầu sử dụng đất để kinh doanh, sản xuất và cư trú tăng lên rất cao, trong
khi quỹ đất tại các vị trí này lại có giới hạn (tính khan hiếm), dẫn đến tình trạng cầu bất
động sản vượt quá cung. Giá đất tại các thành phố và thủ đô của các nước luôn cao hơn
rất nhiều lần so với các tỉnh lân cận. Hơn nữa, bất động sản thuộc loại hàng hóa đặc biệt,
trong ngắn hạn khi cầu về một loại hình bất động sản nào đó tăng cao thì cung bất động
sản không thể mở rộng để đáp ứng kịp thời nhu cầu về loại bất động sản đó bởi các đặc
tính như thời gian để xây dựng công trình lâu, pháp lý bất động sản phức tạp, thời gian
để bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm có quỹ đất sạch để khai thác theo mục đích sử
dụng mới dài và nhiêu khê, điều này tạo nên các cơn sốt về giá đất…

Điểm cân bằng thị trường là điểm lý tưởng mà tại đó lượng cung và lượng cầu
hàng hóa bằng nhau, người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán với mức giá
cân bằng. Trên thị trường cạnh tranh, có nhiều người mua, nhiều người bán, đồng thời
không có sự can thiệp của nhà nước, trong ngắn hạn cung, cầu tài sản dao động khỏi giá
cân bằng và sẽ có xu hướng hội tụ về điểm cân bằng cung cầu trong dài hạn.

Nguyên tắc cung - cầu thường được vận dụng khi phân tích đặc tính khan hiếm
của tài sản. Đối với các điểm nằm bên trái mức giá cân bằng, biểu hiện trạng thái cung
tài sản khan hiếm, có một vài nhà sản xuất tham gia trên thị trường, đồng thời nhu cầu
về hàng hóa rất cao, một số ít khách hàng sẵn sàng trả giá rất cao để có thể sở hữu được
tài sản. Khi giá cả hàng hóa tăng cao tạo động lực thúc đẩy nhiều nhà sản xuất đã tham
gia vào thị trường, lúc này lượng hàng hóa cung cấp sẽ tăng lên nhanh chóng, trong khi
nhu cầu về tài sản sau khi xác lập cân bằng sẽ qua giai đoạn giảm sút. Với tình huống
này những người có nhu cầu mua tài sản chỉ giao dịch khi giá mua rẻ hơn mức giá cân
bằng, quá trình giảm giá hàng hóa bắt đầu diễn ra.

Đối với bất động sản đây là loại hàng hóa đặc biệt, thời gian tạo lập bất động sản
dài, điều này tương ứng với việc cung bất động sản mất nhiều thời gian mới có thể đáp
ứng nhu cầu thị trường. Do vậy, trong ngắn hạn nếu cầu bất động sản tăng lên trong khi
cung có giới hạn không thể tăng ngay để đáp ứng nhu cầu sẽ làm tăng giá bất động sản.

71
 Thẩm định viên cần phải phân tích và đánh giá đầy đủ sự tác động của các lực lượng
cung và lực lượng cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh cần thiết. Trong đó
cần chú ý đặc biệt đến sức mua của tài sản, tình hình đầu tư kinh doanh tài sản, chủ trương,
chính sách của Nhà nước đối với thị trường tài sản bao hàm chính sách pháp lý và các chính
sách tài chính dành riêng cho từng lĩnh vực

Yêu cầu của nguyên tắc

Giá trị thị trường của tài sản chịu sự tác động của lực lượng cung và lực lượng cầu
trên thị trường. Do đó, thẩm định viên cần phân tích các yếu tố cung, cầu trên thị trường,
trong đó chú trọng các yếu tố sức mua, điều kiện và môi trường kinh doanh tại thời điểm
thẩm định giá.

Hộp 3.6 - Vận dụng nguyên tắc cung - cầu

Giá trị thị trường của máy, thiết bị chịu sự tác động của cung và cầu trên thị trường máy, thiết
bị vào thời điểm thẩm định giá. Do vậy khi thẩm định giá máy, thiết bị thẩm định viên cần phân tích
tình hình cung ứng và tiêu thụ, nhu cầu của xã hội, các sản phẩm thay thế, sự tiến bộ hoặc lạc hậu về
mặt tính năng kỹ thuật, đặc tính được ưa chuộng từ người tiêu dùng…của loại thành phẩm do máy,
thiết bị thẩm định giá sản xuất.

3.3 Nguyên tắc thay đổi

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của
những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình
thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay
đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân
quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất”.

Giá trị của tài sản được hình thành từ giá trị của các yếu tố cấu thành nên tài sản
đó. Khi các yếu tố này thay đổi sẽ khiến tổng giá trị của tài sản thay đổi. Nói cách khác,
giá trị của tài sản sẽ chịu sự tác động trực tiếp của những yếu tố tạo lập tài sản. Các yếu
tố này luôn trong thay đổi liên tục, nên trong hoạt động thẩm định giá tài sản, thẩm định
viên cần phải phân tích một cách chi tiết các yếu tố tác động đến giá trị tài sản. Giá trị
thị trường của tài sản không bao giờ là cố định bởi sự tác động của các yếu tố khách

72
quan như: chính sách pháp luật nhà nước; sự thay đổi kinh tế; nhu cầu, thị hiếu người
tiêu dùng thay đổi; sự thay đổi văn hóa xã hội...

Khi thành tố tạo lập tài sản thay đổi sẽ dẫn đến thay đổi giá trị tài sản. Như một
bất động sản trước đó có vị trí tiếp giáp hẻm, sau đó quy hoạch tại địa phương mở rộng
đường, giải tỏa những căn nhà mặt tiền ngay khu vực bất động sản hẻm tọa lạc, lúc này
bất động sản từ vị trí hẻm được chuyển sang tiếp giáp mặt tiền đường lớn, dẫn đến giá
trị bất động sản này tăng đáng kể so với thời điểm tiếp giáp hẻm. Hay một bất động sản
để trống thời gian dài, sẽ tác động đến công trình xây dựng trên đất bị giảm giá trị do
không có sự bảo trì, bảo dưỡng nhà dẫn đến giảm nhanh chất lượng còn lại công trình,
từ đó giảm giá trị tổng thể bất động sản. Tóm lại có rất nhiều yếu tố bên trong và bên
ngoài hình thành nên giá trị bất động sản, các yếu tố này thay đổi thường xuyên nên
Thẩm định viên cần phân tích kỹ các yếu tố này, nhằm lượng hóa hợp lý giá trị tài sản
cần thẩm định giá.

Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên cần phân tích, dự báo tình hình kinh tế vĩ mô có khả năng tác động
đến giá trị tài sản (chủ trương chính sách pháp luật nhà nước, tình hình kinh tế); các yếu
tố kinh tế vi mô (các tài sản so sánh, đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá) tại
thời điểm thẩm định giá.

Hộp 3.7 - Vận dụng nguyên tắc thay đổi

Cần định giá một bất động sản tọa lạc tại hẻm 2m, đường Trần Phú, quận 5, thành phố Hồ Chí
Minh. Theo chỉ tiêu quy hoạch mới của quận 5, tại vị trí tài sản thẩm định giá sẽ được mở rộng hẻm
và hẻm tài sản sẽ tăng từ 2m lên 5m, rất thuận lợi cho việc lưu thông trong tương lai. Như vậy trường
hợp này đặc điểm vị trí của tài sản thẩm định giá sẽ thay đổi sẽ tác động trực tiếp làm tăng giá trị bất
động sản thẩm định giá.
Thẩm định giá cần dự báo đầy đủ những thay đổi trong chính sách quản lý kinh tế vĩ mô của
Nhà nước như chính sách thuế đối với máy, thiết bị xuất, nhập khẩu trong tương lai; các chính sách
đầu tư trong và ngoài nước đối với loại sản phẩm sản xuất, xu hướng thay đổi công nghệ trong chế
tạo máy, thiết bị,…tất cả sẽ tác động đến giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá.
Thẩm định giá trị doanh nghiệp, tài sản vô hình thẩm định viên cần chú ý dự báo khả năng thay
đổi môi trường kinh doanh tác động đến giá trị doanh nghiệp; đặc biệt là các yếu tố về chủ trương,
chính sách kinh tế, đầu tư, chính sách thuế, xuất nhập khẩu của Nhà nước; biến động của thị trường,
động thái của đối thủ cạnh tranh.

73
3.4 Nguyên tắc thay thế

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể
thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định
bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích
như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản
thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh
hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua
một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm”.

Mức giá tối đa có thể đạt được của một tài sản được xác định bằng chi phí để giao
dịch một tài sản khác tương đương, với điều kiện là việc trao đổi tài sản thay thế không
quá chậm trễ tác động đến giá trị tài sản. Khi tài sản thẩm định giá có đặc điểm phổ biến
trên thị trường, dễ dàng tìm kiếm các tài sản thay thế tương tự, lúc này giá trị của tài sản
thẩm định giá sẽ được xác định dựa trên cơ sở giá trị của các tài sản thay thế tương
đương trong cùng thị trường và cùng thời điểm định giá.

Giá trị tài sản có thể được đo lường thông qua một tài sản so sánh khác có vị trí,
pháp lý, đặc điểm kỹ thuật tương đương tài sản thẩm định giá trong điều kiện giao dịch
bình thường. Như vậy, trong quá trình thẩm định giá, nếu tại khu vực thẩm định có nhiều
tài sản tương đồng với tài sản thẩm định giá và tài sản thẩm định giá cũng thuộc loại
phổ biến trên thị trường, giá trị tài sản cần thẩm định giá sẽ không cao hơn chi phí để có
được tài sản tương đồng.

Quyết định đầu tư vào tài sản có thể bị thay đổi bởi các loại hình đầu tư thay thế
có khả năng thu hút vốn và tạo thu nhập ròng cao hơn hoặc mức độ rủi ro trong đầu tư
thấp hơn.

Yêu cầu của nguyên tắc

Thứ nhất, đối với cách tiếp cận thị trường, thẩm định viên cần lựa chọn các tài sản
so sánh thay thế tương đồng với tài sản thẩm định giá về các yếu tố kinh tế - kỹ thuật
của tài sản, đặc điểm pháp lý, điều kiện giao dịch...

74
 Thứ hai, đối với cách tiếp cận chi phí, thẩm định viên cần lựa chọn các tài sản thay
thế tương đương tài sản thẩm định giá về mức độ hao mòn, loại hình tài sản, kết cấu chi
phí hình thành tài sản...

Thứ ba, đối với cách tiếp cận thu nhập, thẩm định viên cần lựa chọn các tài sản
thay thế tương tự tài sản thẩm định giá về đặc điểm thu nhập ròng, loại hình đầu tư kinh
doanh, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu...

Hộp 3.8 - Vận dụng nguyên tắc thay thế

Cần thẩm định giá một chiếc xe đào bánh xích hiệu Kobelco đã qua sử dụng. Thị trường xe đào
bánh xích thời điểm thẩm định giá có rất nhiều xe đào bánh xích cùng và khác hiệu Kobelco trên thị
trường đã và đang giao dịch trên thị trường. Như vậy, thẩm định viên có thể sử dụng các tài sản tương
tự này đã hoặc đang giao dịch trên thị trường làm cơ sở cho việc phân tích và điều chỉnh về đặc điểm
tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định.

3.5 Nguyên tắc cân bằng

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự
cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó,
để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự
cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá”.

Nói cách khác giá trị của tài sản sẽ đạt mức cao nhất khi phát huy hết tính hữu
dụng của tài sản, thông qua việc sử dụng tài sản một cách cân bằng giữa môi trường
xung quanh (điều kiện tự nhiên, môi trường kinh doanh và các quy định pháp luật hiện
hành) với nội hàm các yếu tố hình thành tài sản. Để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất của tài sản, thẩm định viên cần phải phân tích sự cân bằng giữa các yếu
tố cấu thành tài sản bên trong với nhau; sự cân bằng giữa các nhân tố tác động bên ngoài
đến tài sản cần thẩm định giá; cuối cùng là sự cân bằng giữa các nhân tố bên trong và
môi trường bên ngoài tài sản.

Riêng đối với loại hình tài sản là bất động sản, thành tố cấu thành nên giá trị tài
sản gồm bốn yếu tố: lao động, đất đai, vốn, quản lý. Sẽ làm giảm giá trị tài sản khi một
trong bốn yếu tố có mức độ đóng góp quá nhiều hoặc quá ít tạo nên sự mất cân đối trong
quá trình tạo lập bất động sản. Hoặc để tạo nên giá trị bất động sản của một khu vực,
hoặc vùng miền nhất định là tối đa khi đó cơ cấu sử dụng đất của địa phương phải là
hợp lý.
75
Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên cần thu thập và phân tích kỹ các thông tin liên quan đến việc xác lập
nên giá trị tài sản bao gồm các yếu tố vĩ mô và vi mô của tài sản.

Hộp 3.9 - Vận dụng nguyên tắc cân bằng

Thẩm định giá một bất động sản tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường Kinh Dương Vương, Quận
Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Tại thời điểm thẩm định giá, khu vực đường Kinh Dương Vương
được chính quyền địa phương chi ngân sách để nâng cấp đường nhằm giảm bớt tình trạng ngập nước
trong khu vực vào các thời điểm triều cương và mùa mưa. Mặc dù, việc nâng cấp đường này mang
lại lợi ích là giảm thiểu vấn nạn ngập nước, tuy nhiên do nền nhà tài sản thẩm định giá quá thấp, khi
nhà nước nâng cấp đường, sàn nhà bất động sản này thấp hơn 1m so với mặt đường mới nâng cấp.
Điều này đồng nghĩa với việc tài sản thẩm định giá muốn đạt được sự cân bằng với môi trường xung
quanh bắt buộc phải mất khoản chi phí nhất định để cải tạo nâng cấp sàn nhà của công trình này (giá
trị hao mòn ngoại biên), từ đó mới đạt được giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.
Để giá trị bất động sản tại một khu đô thị mới đạt mức tối đa, đòi hỏi chính quyền địa phương
phải có cơ cấu sử dụng đất hợp lý. Cụ thể như trong khu vực bên cạnh hoàn chỉnh phần cơ sở hạ tầng
như đường xá, cầu, cống thoát nước, điện, nước, viễn thông, cần bố trí phát triển các công trình công
cộng phục vụ dân cư như bệnh viện, trường học, công viên cây xanh, khu vui chơi giải trí, trạm xe
lửa, xây dựng chính sách quản lý nhà nước linh hoạt, mềm dẻo nhằm thu hút đầu tư phát triển các
khu công nghiệp, các trung tâm kinh tế...

3.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng
liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập
tăng thêm đó sẽ giảm dần”.

Cụ thể thu nhập của một tài sản sẽ tăng liên tục khi tài sản mới được đưa vào thị
trường để khai thác. Giá trị thu nhập sẽ tăng đến giai đoạn nhu cầu về tài sản bão hòa,
lúc này thu nhập sẽ giảm dần cho dù chủ sở hữu tài sản có bỏ vốn để đầu tư nâng cấp,
cải tiến tài sản. Nguyên tắc này sẽ tác động trực tiếp đến việc dự báo dòng thu nhập của
tài sản phát sinh trong tương lai, từ đó sẽ thay đổi giá trị của tài sản cần thẩm định
giá.Trong quá trình ước tính dòng thu nhập phát sinh trong tương lai của các tài sản đầu
tư, thẩm định viên cần cân nhắc và vận dụng chu kỳ tăng giảm thu nhập của loại tài sản
thẩm định giá đã phát sinh trong thực tiễn để ước lượng giá trị thị trường của tài sản
thẩm định giá.

Yêu cầu của nguyên tắc

76
 Thứ nhất, nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên phải am tường đặc điểm thị trường
của loại tài sản cần thẩm định giá để thiết lập dòng thu nhập hợp lý.

Thứ hai, nguyên tắc này sử dụng kết hợp nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc đóng góp,
nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

Hộp 3.10 - Vận dụng nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Thẩm định giá một bất động sản là một tòa cao ốc văn phòng cho thuê tại mặt tiền đường Nguyễn
Thị Minh Khai, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh. Khi hoàn thành công trình xây dựng cao ốc này, do
đặc điểm công trình mới xây và mới đưa vào vận hành chất lượng công trình còn mới, mang lại sự thỏa
mãn cho khách hàng thuê văn phòng nên dòng doanh thu cho thuê trong những năm đầu sẽ tăng nhanh
và đạt được mức lợi nhuận ròng cao cho cho chủ đầu tư. Đến khoảng thời gian nhất định, công trình qua
nhiều năm sử dụng sẽ có sự xuống cấp do yếu tố hao mòn vật lý, hao mòn chức năng gây ra, lúc này
doanh thu từ khai thác cho thuê sẽ giảm sút và lợi nhuận thu được sẽ giảm hơn rất nhiều so với thời
điểm mới đưa vào khai thác. Như vậy, thẩm định viên cần thu thập các bất động sản thuộc loại hình cho
thuê văn phòng trong khu vực thẩm định giá để xác định công suất khai thác của tài sản thẩm định giá
phù hợp với thực tiễn vận hành các công trình tương tự, từ đó xây dựng dòng doanh thu và chi phí hợp
lý cho các phương pháp thu nhập, thặng dư hoặc lợi nhuận.

3.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá
trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này.
Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai”.

Nói cách khác, tổng thu nhập nhận được là kết quả của quá trình khai thác tài sản, bằng
việc kết hợp của tất cả thành tố đầu vào cấu thành nên tài sản. Thu nhập được phân phối cho
các yếu tố hình thành tài sản, trong đó giá trị tài sản là một khoản mục chi phí đầu tư và cũng
là nhân tố tạo lập tài sản. Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản sẽ là phần thu nhập còn lại sau
khi đã phân phối thu nhập cho các thành tố tạo nên tài sản còn lại.

Giá trị tài sản là kết quả của việc loại trừ giá trị các yếu tố như chi phí đầu tư, chi
phí lao động, chi phí quản lý, lợi nhuận nhà đầu tư (được xem là chi phí đầu tư tài sản)
từ tổng giá trị dự án đầu tư. Tóm lại, giá trị tài sản là giá trị còn lại sau khi đã phân phối
thu nhập cho các thành tố khác cấu thành nên tài sản.

Yêu cầu của nguyên tắc

Thứ nhất, thẩm định viên phải có kiến thức về đặc điểm loại hình kinh doanh của
tài sản thẩm định giá; thông thạo chuyên môn tài chính, kế toán.
77
 Thứ hai, nguyên tắc này sử dụng kết hợp nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc đóng góp,
nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

Hộp 3.11 - Vận dụng nguyên tắc phân phối thu nhập
Cần định giá một bất động sản với chỉ tiêu quy hoạch trong tương lai là xây dựng trung tâm thương
mại nhằm mục đích cho thuê. Lúc này giá trị khu đất thẩm định giá là giá trị còn lại sau khi lấy doanh thu
dự kiến khai thác của trung tâm thương mại, trừ tất cả các khoản chi phí phát sinh cần thiết để đạt được
dòng thu nhập mong muốn như: chi phí xây dựng công trình, chi phí thiết kế cơ sở, chi phí lãi vay, chi phí
marketing, chi phí bảo trì sửa chữa, lợi nhuận cho nhà đầu tư...chưa bao gồm chi phí nộp tiền sử dụng đất,
tất cả doanh thu và chi phí dự án được chiết khấu về thời điểm thẩm định giá.
Ví dụ ước tính giá trị của một khu đất có diện tích đất khuôn viên là 6.000m2, tọa lạc tại mặt tiền
đường Kinh Dương Vương, Quận Bình Tân, TP.HCM, công trình xây dựng trên đất hiện hữu là nhà xưởng
bị hư hỏng nặng, thẩm định giá tại thời điểm tháng 02/20xx với các thông tin thị trường được thu thập như
sau:
• Mục đích phát triển: đầu tư khu nhà liên kế để bán có diện tích đất: 120m2/căn, diện tích sàn xây
dựng: 150m2/căn.
• Mật độ quy hoạch khu đất: 60%
• Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân: 0,2 triệu đồng/m2
• Chi phí xây dựng nhà mới: 1,2 triệu đồng/m2
• Chi phí qui hoạch: 100 triệu đồng.
• Chi phí tháo dỡ nhà cũ: 100 triệu đồng.
• Chi phí marketing: 100 triệu đồng.
• Vay ngân hàng toàn bộ chi phí trên, lãi suất 0,5%/tháng, thời hạn 1 năm.
• Giá bán 1 căn nhà: 600 triệu đồng.
• Lợi nhuận cho nhà đầu tư 10%/doanh thu
Xác định giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá: xây dựng nhà liên
kế bán, với mật độ xây dựng cho phép là 60% diện tích đất.
Giá trị khu đất thẩm định giá là kết quả của việc loại trừ giá trị các yếu tố như chi phí đầu tư,
chi phí lao động, chi phí quản lý, lợi nhuận nhà đầu tư (được xem là chi phí đầu tư tài sản) từ tổng
giá trị dự án đầu tư. Cụ thể:
1. Doanh thu phát triển của dự án
• Diện tích xây dựng: 6.000m2 x 60% = 3.600m2
• Số căn nhà được xây: 3.600 m2 / 120 m2 = 30 căn nhà
• Doanh thu phát triển của dự án: 600 triệu đồng/căn x 30 căn nhà = 18 tỷ đồng
2. Chi phí phát triển của dự án:
• Cơ sở hạ tầng: 200.000 x 6.000m2: 1.200 triệu đồng
• Chi phí xây dựng nhà: 1,2tr/m2 x 150m2 x 30 căn: 5.400 triệu đồng
• Chi phí quy hoạch: 100 triệu đồng
• Chi phí phá dỡ nhà cũ: 100 triệu đồng

78
 • Chi phí bán: 100 triệu đồng
• Tổng chi phí phải vay ngân hàng: 6.900 triệu đồng
• Lãi vay ngân hàng: 6,9 tỷ đồng x 6%: 414 triệu đồng
• Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 18 tỷ đồng x 10%: 1.800 triệu đồng
• Tổng chi phí: 9.114 triệu đồng
Giá trị thặng dư quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá:
18.000 triệu đồng – 9.114 triệu đồng = 8.886 triệu đồng

3.8 Nguyên tắc đóng góp

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào
tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một
tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác
nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó
đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm
định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể. Nguyên tắc này là
nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi
thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất”.

Nguyên tắc này có thể hiểu như sau: Giá trị của một tài sản được thiết lập thông
qua sự đóng góp công dụng, chức năng của tất cả các bộ phận, các tác nhân cấu thành
nên tài sản. Do đó, khi xem xét tổng thể giá trị của tài sản cần xác định tài sản này có
đầy đủ các nhân tố tạo lập tài sản hay chưa, thiếu hụt bất kỳ một bộ phận nào cũng đều
làm giảm tổng giá trị tài sản. Trường hợp kiểm tra giá trị của các bộ phận chi tiết, thẩm
định viên phải đặt bộ phận này trong tình trạng đang gắn kết hoạt động với tất cả các
chi tiết còn lại trong tổng thể tài sản.

Giá trị tài sản sẽ là sự tổng hòa giá trị của tất cả các yếu tố như pháp lý, vị trí, đặc
điểm kinh tế - kỹ thuật bất động sản, môi trường xung quanh, tiện ích xung quanh, tình
trạng cơ sở hạ tầng…Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành
điều chỉnh giá trị của các tài sản so sánh để ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Vì
vậy, nguyên tắc đóng góp sẽ điều chỉnh tăng giá trị tài sản so sánh khi một yếu tố tạo
lập thuận lợi hơn hoặc ngược lại, điều chỉnh giảm giá trị tài sản so sánh, khi tài sản này
có một bộ phận kém thuận lợi hơn bất động sản thẩm định giá.

79
 Nguyên tắc đóng góp là cơ sở để thực hiện phương pháp thu nhập trong cách tiếp
cận thu nhập, hoặc phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế trong cách
tiếp cận chi phí.

Yêu cầu của nguyên tắc

Tổng thể các bộ phận cấu thành tài sản là một thể thống nhất, mỗi bộ phận có vai
trò, chức năng và mức độ đóng góp nhất định tạo nên tổng giá trị tài sản. Thẩm định
viên cần nhận thức tập hợp các chi tiết riêng lẽ của tài sản là tổng tài sản.

Hộp 3.12 - Vận dụng nguyên tắc đóng góp

Thẩm định giá một bất động sản nhà phố mặt tiền đường Hưng Phú, quận 8, TP.HCM. Bất động
sản này có diện tích đất 60m2, nhà được xây có cấu trúc 1 trệt và 6 lầu, không có phần diện tích đặt
thang máy. Do cấu trúc nhà xây dựng quá cao, nên việc nhà không có thang máy làm giảm giá trị sử
dụng của công trình, người sử dụng bất động sản không thuận lợi cho việc di chuyển lên và xuống nhà.
Trường hợp này việc thiết kế thiếu vắng diện tích đặt thang máy làm giảm giá trị công trình sử dụng của
tài sản thẩm định giá.
Hoặc, cùng loại máy in laser trắng đen, in khổ giấy A4 của hãng Canon, máy in một mặt giấy là
3.100.000 đồng/chiếc, nhưng cũng các đặc điểm máy tương tự và cùng hãng sản xuất chỉ khác yếu tố
máy in được hai mặt giấy, giá thành máy lúc này đã tăng lên 4.100.000 đồng. Có thể thấy, chỉ đóng góp
tính năng in từ một mặt giấy lên hai mặt giấy đã làm giá thành máy in thay đổi đáng kể.

3.9 Nguyên tắc phù hợp

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó
nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên
phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất”.

Một tài sản để đạt được mức sinh lời tối đa hay mức hữu dụng tốt nhất có thể đòi
hỏi tài sản đó phải được sử dụng phù hợp với môi trường xung quanh và tương thích với
đặc điểm kỹ thuật, pháp lý của tài sản. Như vậy, bên cạnh việc xác định giá trị tài sản
dựa vào đặc tính của tài sản, thẩm định viên cần xem xét mức độ tương thích khi đưa
tài sản vào sử dụng với môi trường xung quanh, từ đó mới có đầy đủ cơ sở nhằm đánh
giá mức độ thỏa mãn nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản.

Riêng đối với bất động sản, do là tài sản đặc biệt, có thể sử dụng cho nhiều mục
đích khác nhau, tương ứng giá trị bất động sản là khác nhau cho các mục đích. Cụ thể
như cùng tài sản sử dụng để ở, hoặc để kinh doanh, thu nhập ròng từ tài sản thu về sẽ

80
khác nhau cho từng mục đích. Do vậy, cùng một tài sản sẽ có nhiều giá trị khác nhau
khi thay đổi mục đích sử dụng. Sự phù hợp thể hiện ở việc nhất quán giữa mục đích sử
dụng đất và công trình xây dựng trên đất. Ví dụ như bất động sản là mặt tiền nhà phố,
sử dụng để kinh doanh khách sạn (mục đích sử dụng đất). Như vậy, để khai thác thu
nhập ròng từ khách sạn, đòi hỏi nhà đầu tư phải xây dựng công trình có nhiều tầng,
nhiều phòng để bố trí phòng ngủ, phòng ăn, phòng lễ tân, bếp...

Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên phải căn cứ vào mục đích sử dụng tài sản được pháp luật thừa nhận,
làm cơ sở cho công tác thẩm định giá. Khi phát sinh mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng
hiện hữu và mục đích sử dụng tài sản cũ trước đó, ưu tiên chọn mục đích cuối cùng được
cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hộp 3.13 - Vận dụng nguyên tắc phù hợp

Thẩm định giá một bất động sản tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường Soái Kình Lâm, quận 5, TP.HCM.
Hiện mặt bằng đang cho thuê để mở cửa hiệu thời trang cho trẻ em và không mang lại lợi nhuận tốt cho
người thuê nhà. Xung quanh khu vực thẩm định giá hầu hết các mặt bằng được sử dụng để kinh doanh
cửa hàng vải vóc. Trường hợp này người sử dụng tài sản chưa sử dụng tương thích với loại hình kinh
doanh trong khu vực là kinh doanh vải vóc nên không mang lại giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
cho tài sản thẩm định giá. Để đạt được mức hữu dụng tối đa cho tài sản thẩm định giá, cần chuyển loại
hình kinh doanh của mặt bằng này sang kinh doanh vải để đạt mức hữu dụng tối đa và phù hợp với môi
trường xung quanh của tài sản.

3.10 Nguyên tắc cạnh tranh

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh,
đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn
lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản
với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định
viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc
biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản”

Giá trị của tài sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi
trong tương lai của tài sản đó. Đặc biệt đối với tài sản đầu tư, mức sinh lợi trong tương
lai từ tài sản thông thường sẽ cao hơn rất nhiều so với việc khai thác thực tại. Do vậy,
đối với tài sản có khả năng thu được lợi nhuận trong tương lai, thẩm định viên cần dự
tính các khoản doanh thu, chi phí, thu nhập kỳ vọng nhận được này kết hợp với việc tiên
81
đoán các biến động của thị trường trong tương lai, từ đó lượng hóa thành giá trị của tài
sản tại thời điểm thẩm định giá. Đồng thời, để dự báo các dòng doanh thu, chi phí của
tài sản dự kiến phát sinh trong tương lai, thẩm định viên cần phân tích kỹ mức độ cạnh
tranh tại phân khúc thị trường của tài sản thẩm định giá.

Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên cần phân tích và dự báo các xu thế đầu tư đối với tài sản thẩm định
giá cho mục đích đầu tư; phân tích mức độ cạnh tranh tác động đến hiệu quả kinh doanh,
vận hành và khai thác tải sản.

Hộp 3.14 - Vận dụng nguyên tắc cạnh tranh

Cần thẩm định giá một chiếc xe tải mui bạt 2,1 tấn, bên cạnh việc tìm kiếm các tài sản so sánh
tương tự tài sản thẩm định giá đã hoặc đang giao dịch trên thị trường, thẩm định viên cần xác định mức
độ cạnh tranh (nguyên tắc cạnh tranh) giữa các thương hiệu xe khác nhau, hoặc giữa dòng xe cũ và xe
mới. Từ đó thẩm định viên tiến hành xây dựng các hệ số điều chỉnh giá xe do yếu tố cạnh tranh thương
hiệu hoặc loại xe đã qua sử dụng và xe mới phù hợp đặc điểm thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

3.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc
dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc
dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính
trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn
luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản
của người mua”.

Phân tích chi tiết nội hàm nguyên tắc như sau: các khoản sinh lợi có thể nhận được
trong tương lai thông qua việc đầu tư và khai thác tài sản sẽ chuyển hóa thành giá trị tài
sản. Giá trị thị trường của tài sản chịu tác động trực tiếp từ những thay đổi trong tương
lai về mặt pháp lý, về thị phần, chiến lược kinh doanh, các chỉ số kinh tế... Do vậy, thẩm
định viên cần phải căn cứ vào sự thay đổi về lợi ích dự kiến thu được từ tài sản trong
tương lai để lượng hóa giá trị của tài sản tại thời điểm định giá.

Giá trị của tài sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi
trong tương lai của tài sản đó. Đặc biệt đối với tài sản đầu tư, mức sinh lợi trong tương
lai từ tài sản thông thường sẽ cao hơn rất nhiều so với việc khai thác thực tại. Do vậy,
đối với tài sản có khả năng thu được lợi nhuận trong tương lai, thẩm định viên cần dự
tính các khoản doanh thu, chi phí, thu nhập kỳ vọng nhận được này kết hợp với việc tiên
82
đoán các biến động của thị trường trong tương lai, từ đó lượng hóa thành giá trị của tài
sản tại thời điểm thẩm định giá.

Yêu cầu của nguyên tắc

Việc dự báo tương lai luôn chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro. Do đó khi thẩm định giá,
thẩm định viên lựa chọn tỷ suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa cần thể hiện các yếu tố
như giá trị theo thời gian của tiền tệ, chi phí cơ hội và những rủi ro khác (nếu có).

Hộp 3.15 - Vận dụng nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Một mảnh đất trống có diện tích 10.000m2, tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường Phan Văn Hớn,
quận 12, TP.HCM. Mục đích sử dụng hiện tại của khu đất của đơn vị X được sử dụng làm bãi giữ xe.
Theo văn bản của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho phép chuyển mục đích sử dụng khu đất
trên sang xây dựng khu chung cư để ở kết hợp với trung tâm thương mại ở khối đế của tòa nhà. UBND
thành phố cũng đã chấp thuận chủ trương cho đơn vị X chuyển đổi công năng khu đất từ mục đích
đất nhà xưởng sang xây dựng chung cư kết hợp trung tâm thương mại trong tương lai. Như vậy, khi
thẩm định giá mảnh đất này, thẩm định viên cần dự kiến các khoản thu nhập trong tương lai từ việc
khai thác mục đích sử dụng mới của tài sản để xác định giá trị mảnh đất cần thẩm định.
Gia đình anh An quyết định mua một căn nhà phố có vị trí hẻm hiện hữu trước nhà là 2m tại
đường Lâm Văn Bền, quận 7, TP.HCM vào tháng 1/20xx. Theo quy hoạch chi tiết của UBND quận
7, vào tháng 2/20xx, tại vị trí căn nhà của gia đình anh An sẽ được mở rộng hẻm từ 2m lên 5m. Như
vậy, giá trị tương lai của bất động sản do anh An mua sẽ thay đổi theo chiều hướng tăng, do đặc điểm
điều kiện lưu thông trong tương lai sẽ thuận lợi hơn thời điểm hiện tại.

Hộp 3.16 – Phân tích mối liên hệ giữa các nguyên tắc thẩm định giá
Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04, nguyên tắc thẩm định giá tại Việt Nam hiện nay được chi tiết
hóa thành mười một (11) nguyên tắc, gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc
cung cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thu nhập tăng
hoặc giảm, nguyên tắc phân phối thu nhập, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc
cạnh tranh, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai. Các nguyên tắc này đều có mối quan hệ chặt chẽ với
nhau nhằm hỗ trợ thực hiện công tác thẩm định giá tài sản.
Các nguyên tắc này có thể được phân định theo các yếu tố sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
của tài sản, theo quan điểm của người sử dụng tài sản, theo quá trình khai thác, sử dụng tài sản và
theo đặc điểm của thị trường tài sản. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan
trọng nhất, ảnh hưởng đến tất cả các nguyên tắc còn lại, đòi hỏi thẩm định viên luôn phải đặt tài sản
cần thẩm định giá trong điều kiện được sử dụng tốt nhất về mặt pháp lý, kinh tế, kỹ thuật, hiệu quả
nhất ở góc độ tài chính từ đó mang lại cho tài sản giá trị sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Theo
quan điểm của người sử dụng tài sản, nguyên tắc thay thế và nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
được căn cứ vào mục tiêu, kỳ vọng của đối tượng sử dụng tài sản và yếu tố người tiêu dùng khôn
ngoan. Theo quá trình khai thác, sử dụng tài sản, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc đóng góp, nguyên
tắc thu nhập tăng hoặc giảm và nguyên tắc phân phối thu nhập xác định giá trị của tài sản phụ thuộc
vào mức độ đóng góp của các phần tử cấu thành nên tài sản, sự cân bằng giữa yếu tố vĩ mô và đặc

83
 điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá. Thông qua việc cân bằng các yếu tố bên trong và
bên ngoài của tài sản, kết hợp với mức đóng góp của các bộ phận hình thành nên tài sản, cùng với
chu kỳ kinh tế của chuỗi thu nhập giúp thẩm định viên xác định giá trị của tài sản thẩm định sau khi
loại trừ giá trị của yếu tố còn lại hình thành nên tài sản. Và cuối cùng, khi xác định giá trị của tài sản
cần thẩm định giá, thẩm định viên cần phải xem xét đến đặc điểm của thị trường tài sản. Thẩm định
viên phải vận dụng nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc phù
hợp để phân tích các biến động kinh tế, biến động thị trường như cung, cầu, mức độ cạnh tranh, thị
hiếu người tiêu dùng, văn hóa xã hội tác động đến giá trị của tài sản. Sự thích nghi của tài sản thẩm
định giá trước các tác động nội biên và ngoại biên, các thành tố tạo lập tài sản thay đổi sẽ dẫn đến
thay đổi giá trị tài sản.
Các nguyên tắc thẩm định giá có vai trò rất quan trọng trong công tác thẩm định giá. Trong đó
có một số nguyên tắc thẩm định giá đóng vai trò chủ đạo, định hướng cho việc lựa chọn cách tiếp cận
phù hợp khi tiến hành thẩm định giá tài sản. Một là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất,
nguyên tắc này là điều kiện tiền đề cho việc xác định hướng tiếp cận cũng như phương pháp thẩm
định giá tài sản. Hoạt động thẩm định giá luôn yêu cầu thẩm định viên phải lượng hóa được giá trị
của tài sản trong tình trạng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho dù hiện trạng sử dụng thực tế của
tài sản chưa phát huy tối đa công năng hay hiệu suất hoạt động. Hai là nguyên tắc thay thế, nguyên
tắc này là cơ sở cho việc vận dụng cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và là tiền đề
để xác định các khoản mục doanh thu, chi phí, tỷ suất vốn hóa trong cách tiếp cận từ thu nhập. Đây
là một trong những nguyên tắc quan trọng trong thẩm định giá. Ba là nguyên tắc dự kiến lợi ích tương
lai, đây là nguyên tắc thiết yếu để xác định giá trị kỳ vọng đạt được của tài sản thẩm định giá trong
tương lai thông qua cách tiếp cận từ thu nhập. Khi tiến hành thẩm định giá, bên cạnh việc xem xét
giá trị sử dụng hiện hữu của tài sản, để đánh giá đầy đủ giá trị của tài sản đạt mức tốt nhất và hiệu
quả nhất, thẩm định viên phải ước lượng lợi ích tương lai của tài sản thẩm định giá dự kiến có thể thu
được, từ đó chuyển hóa dòng thu nhập ròng trong tương lai về giá trị hiện tại thông qua công thức
vốn hóa thu nhập hoặc dòng tiền chiết khấu. Cuối cùng là nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc này được
xem là nguyên tắc chủ đạo trong việc đo lường giá trị của các yếu tố cấu thành nên tài sản, từ đó tổng
hợp nên giá trị tài sản. Thông qua nguyên tắc này, thẩm định viên điều chỉnh tăng, giảm hoặc không
điều chỉnh mức giá các bộ phận chính của tài sản, các thông số doanh thu, chi phí liên quan tài sản
thẩm định giá. Có thể nói, đây là nội dung được thực hiện trong cả 3 cách tiếp cận khi thẩm định giá,
gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

TÓM TẮT CHƯƠNG 3

Các nguyên tắc thẩm định giá là một cơ sở lý luận quan trọng, là tiền đề cho việc
lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với đặc điểm của tài sản thẩm định
giá. Nguyên tắc thẩm định giá được vận dụng một cách khác nhau đối với những loại
tài sản khác nhau. Vì vậy, thẩm định viên về giá cần phải dựa vào các nguyên tắc thẩm
định giá, đánh giá một cách đầy đủ nhất mối quan hệ giữa đặc điểm của tài sản, các yếu
tố khác có liên quan và giá trị của tài sản, từ đó đảm bảo cho việc xác định giá trị tài sản
được đầy đủ và hoàn thiện.

84
KHÁI NIỆM THEN CHỐT

Tiếng Việt Tiếng Anh

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu Principle of Highest and Best Use
quả nhất
Nguyên tắc thay thế Principle of Substitution
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Principle of Anticipation of Future Benefits
Nguyên tắc cân bằng Principle of Balance
Nguyên tắc đóng góp Principle of Contribution
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Principle of Increasing and Decreasing Returns
Nguyên tắc phân phối thu nhập Principles of Income Distribution
Nguyên tắc cung cầu Principle of Supply and Demand
Nguyên tắc cạnh tranh Principle of Competition
Nguyên tắc thay đổi Principle of Change
Nguyên tắc phù hợp Principle of Conformity

CÂU HỎI ÔN TẬP

1. Trình bày nguyên tắc thẩm định giá tốt nhất và hiệu quả nhất? Anh chị hãy nêu ví
dụ minh họa nguyên tắc này?

2. Liệt kê các nguyên tắc thẩm định giá liên quan đến quá trình sử dụng tài sản? Nêu
ví dụ minh họa cho từng nguyên tắc?

3. Liệt kê các nguyên tắc thẩm định giá gắn liền với thị trường? Nêu ví dụ minh họa
cho từng nguyên tắc?

4. Trình bày nội dung các nguyên tắc thẩm định giá? Với mỗi nguyên tắc, hãy đưa ra
một ví dụ phù hợp?

5. Theo quan điểm cá nhân, nguyên tắc thẩm định giá nào là quan trọng nhất? Tại
sao?

85
CÂU HỎI THẢO LUẬN

1. Giả sử cần thẩm định giá một dây chuyền máy sản xuất gạo để bán thanh lý, dây
chuyền máy này đã sử dụng được 10 năm, thời hạn sử dụng còn lại của máy là 5
năm, trên thị trường hiện không có model nào đang rao bán hoặc đã bán tương
thích với loại cần thẩm định giá. Như vậy, thẩm định viên cần vận dụng nguyên
tắc thẩm định giá nào và nêu rõ lý do vận dụng?

2. Một doanh nghiệp X đang hoạt động trong lĩnh vực may mặc có thị phần trên thị
trường Việt Nam khá lớn. Có một đối tác nước ngoài cùng lĩnh vực với doanh
nghiệp X có kế hoạch mua lại cổ phần của doanh nghiệp này để mở rộng thị trường;
ngành hàng này không chỉ ở Việt Nam mà còn phát triển mạnh hơn trong khu vực
Đông Nam Á. Trường hợp này, khi định giá trị doanh nghiệp X để xác định giá trị
cổ phần, thẩm định viên cần áp dụng những nguyên tắc thẩm định giá nào và tại sao?

3. Khách hàng yêu cầu định giá một khu đất trống, có diện tích 10.000m2, mặt tiền
đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP.HCM nhằm mục
đích nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lâu năm sang
mục đích đất ở kết hợp đất thương mại dịch vụ. Được biết khu đất có quy hoạch
mới do Sở Quy hoạch Kiến trúc xác định là xây dựng khu phức hợp gồm chung
cư kết hợp khu thương mại, dịch vụ, có chiều cao công trình 20 tầng, mật độ xây
dựng 40%, hệ số sử dụng đất 7,5. Với tình huống này thẩm định viên sẽ áp dụng
những nguyên tắc thẩm định giá nào và nêu lý do áp dụng là gì?

4. Thông tin về hồ sơ thẩm định giá thu thập được như sau:

Tên khách hàng : Sở X

Địa chỉ : Số 15 Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé, quận 1,
TP. HCM
Tài sản định giá : Giá trị quyền sử dụng đất.
Địa điểm định giá : Số 02 Trương Quốc Dung, quận Phú Nhuận,
TP.HCM.
Mục đích định giá : Làm cơ sở để tham khảo trình Hội đồng Thẩm
định giá đất Thành phố thẩm định trước khi trình
UBND Thành phố phê duyệt để đơn vị sử dụng

86
 đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
theo quy định.
Thời điểm định giá : Tháng 12 năm 2019
[1.] Các căn cứ và pháp lý để định giá:
a. Các căn cứ pháp lý để định giá:
− Căn cứ Luật giá 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội nước Cộng hòa Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam;
− Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về thẩm định giá;
− Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về định giá đất;
− Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
− Căn cứ Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 của Bộ Tài chính về Hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
− Căn cứ Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
− Căn cứ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
− Căn cứ Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
− Căn cứ Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07;
− Căn cứ Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài Chính về việc
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08,09 và 10;
− Căn cứ Quyết định số 56/2012/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 của Ủy ban nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh về việc Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục xác định
nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất tại
Thành phố Hồ Chí Minh;
87
− Căn cứ Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân dân
thành phố về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP. HCM;
− Căn cứ Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 09/HĐ-SX ngày 20/12/2019 giữa Sở X
và Công ty A;
− Căn cứ Biên bản khảo sát hiện trạng ngày 24/12/2019.
b. Pháp lý tài sản định giá:

Số Loại văn Cơ quan cấp, xác

Nội dung
TT bản nhận
Về chấp thuận đầu tư dự án Cao ốc văn phòng-
thương mại-dịch vụ officetel và căn hộ tại số 02
Uỷ ban nhân dân
1 Quyết định đường Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú
TP.HCM
Nhuận do Công ty Trách nhiệm hữu hạn N làm
chủ đầu tư.
Về chuyển mục đích sử dụng đất tại số 02 đường
Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận Uỷ ban nhân dân
2 Quyết định
để xây Cao ốc văn phòng, thương mại dịch vụ, TP.HCM
officetel và căn hộ.
Về công nhận Công ty TNHH N làm chủ đầu tư
dự án cao ốc văn phòng-thương mại-dịch vụ Uỷ ban nhân dân
3 Công văn
officetel và căn hộ tại số 02 đường Trương Quốc TP.HCM
Dung, phường 8, quận Phú Nhuận
Về việc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng –
phương án kiến trúc công trình Cao ốc văn Sở Quy hoạch
4 Công văn phòng-thương mại-dịch vụ officetel và căn hộ tại Kiến trúc
số 02 đường Trương Quốc Dung, phường 8, TP.HCM
quận Phú Nhuận
Sở Xây Dựng
5 Giấy phép Giấy phép xây dựng
TP.HCM
Giấy chứng Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Sở Kế hoạch và
6
nhận Trách nhiệm Hữu hạn hai thành viên trở lên Đầu tư TP.HCM
Về việc thông báo kết quả thẩm định TKCS
công trình Cao ốc văn phòng, thương mại dịch
7 Công văn Bộ Xây dựng
vụ, officetel và căn hộ tại quận Phú Nhuận,
TP.HCM.
Sở Tài nguyên và
8 Bản đồ Bản đồ hiện trạng vị trí Môi trường
TP.HCM.
Thiết kế Kỹ Thuật hạng mục kiến trúc Công Công ty Trách
Thuyết trình Khu Thương mại, dịch vụ, officetel và căn nhiệm hữu hạn N
9
minh hộ tại số 02 đường Trương Quốc Dung, phường Kiến trúc sư N
8, quận Phú Nhuận TP.HCM

[2.] Đặc điểm tài sản định giá:

88
 a. Đặc điểm:
Căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về chuyển mục
đích sử dụng đất tại số 02, đường Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận để
xây dựng Cao ốc văn phòng, thương mại, dịch vụ, Officetel và căn hộ, trong đó có nội dung:
Chấp thuận cho chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh, diện tích
5.400,8m2 đất tại số 02, đường Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận do công
ty Trách nhiệm hữu hạn N đang thuê thực hiện dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng,
thương mại, dịch vụ, officetel và căn hộ.
Hình thức sử dụng đất: Nhà nước giao đất, có thu tiền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai.
Thời hạn sử dụng đất: 50 năm kể từ ngày Ủy ban nhân dân thành phố ký quyết
định. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài
theo quy định tại khoản 3, điều 126, Luật Đất đai.
b. Vị trí:
Bất động sản định giá tọa lạc tại số 02 đường Trương Quốc Dung, phường 8, quận
Phú Nhuận, TP. HCM, khu đất có vị trí tiếp giáp hai mặt tiền đường Trương Quốc Dung
(đoạn từ đường Hoàng Văn Thụ đến đường Hoàng Diệu) và đường Nguyễn Trọng
Tuyển, thuộc khu vực dân cư hiện hữu, giao thông thuận lợi, kinh doanh mua bán sầm
uất, thích hợp để xây dựng dự án nhà ở, kinh doanh buôn bán.
c. Quyền sử dụng đất :
Diện tích khuôn viên là: 5.600,8 m2, trong đó:
− Diện tích ngoài lộ giới: 5.400,8m2
− Diện tích trong lộ giới: 200m2
(Căn cứ Bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm Kiểm định bản đồ và Tư vấn tài
nguyên môi trường lập, được Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM kiểm duyệt).
d. Tiêu chí quy hoạch:
Căn cứ Công văn của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, chỉ tiêu quy hoạch như sau:
− Diện tích khu đất: 5.400,8 m2 (sau khi trừ lộ giới đường Trương Quốc Dung và
đường Nguyễn Trọng Tuyển), trong đó:
• Đất xây dựng công trình: 3.510,52m2, chiếm tỷ lệ 65%
• Đất cây xanh, thảm cỏ: 810,12m2, chiếm tỷ lệ 15%
89
 • Đất giao thông và sân bãi: 1.080,16m2, chiếm tỷ lệ 20%
− Mật độ xây dựng:
• Khối đế: tối đa 60%
• Khối tháp: tối đa 55%
− Hệ số sử dụng đất: tối đa 8, trong đó:
• Chức năng dịch vụ - thương mại – văn phòng: 1,5
• Chức năng officetel25: 1,5
• Chức năng ở: 5
− Tầng cao tối đa: 18 tầng, trong đó:
• Khối đế: 04 tầng
• Khối tháp: 14 tầng
− Khối lượng căn hộ: 110 căn
Tuy nhiên, theo hồ sơ thiết kế kỹ thuật đã được Bộ Xây dựng duyệt:
− Tổng diện tích sàn xây dựng: 48.406,4m2, trong đó:
• Diện tích sàn thương mại - dịch vụ, văn phòng: 4.800,7 m2.
• Diện tích sàn officetel: 4.800,7 m2.
• Diện tích sàn căn hộ: 33.605 m2.
• Diện tích tầng hầm: 5.000 m2, trong đó:
o Diện tích để xe hầm 1: 2.000m2
o Diện tích để xe hầm 2: 2.000m2
o Diện tích kỹ thuật: 1.000m2
• Diện tích tầng kỹ thuật, tầng mái: 200m2
[3.] Cơ sở giá trị thẩm định giá: Cơ sở giá trị thị trường.

Yêu cầu: Với tình huống thực tế nêu trên, anh chị hãy xác định nguyên tắc thẩm
định giá được áp dụng cho công tác thẩm định giá? Và nêu lý do áp dụng nguyên tắc đó?

25
Officetel là từ ghép có nguồn gốc từ office (văn phòng) và hotel (khách sạn). Đây là căn hộ kết hợp hai hình
thức văn phòng và nơi nghỉ ngơi. Căn hộ Officetel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng,
đảm bảo các quyền về sở hữu tài sản như: định đoạt, cho thuê, cầm cố, thế chấp. Khi sở hữu căn hộ Officetel
không được nhập hộ khẩu, nghĩa là chỉ lưu trú (ở có thời hạn và phải đăng ký). Căn hộ này chỉ sở hữu có thời hạn,
tối đa là 50 năm không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài như căn hộ chung cư.
90
TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG 3

Tiếng Việt

1. Bộ Tài chính. (2014). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 (Ký hiệu: TĐGVN
04) - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá, ban hành kèm
theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014.

2. Bộ Tài chính. (2015). Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm
định giá, quyển 1 - Chuyên đề Nguyên lý căn bản về thẩm định giá. NXB Tài chính.

3. Nguyễn Thế Phượng. (2011). Giáo trình Thẩm định giá Bất động sản, NXB
Phương Đông.

Tiếng Anh

4. International Valuation Standard Committee. (2003). International Valuation

Guidance Note No. 1 General Valuation Concepts and Principles. International
Valuation Standards, Sixth Edition, London.
5. International Valuation Standards Council. (2020). International Valuation
Standards.

91
 4CHƯƠNG 4

THẨM ĐỊNH GIÁ THEO CÁCH TIẾP CẬN TỪ THỊ TRƯỜNG

Mục tiêu chương 4

Trong hoạt động thẩm định giá, có thể xác định giá trị của tài sản theo nhiều hướng
tiếp cận khác nhau, trong đó cách tiếp cận từ thị trường được xem là cách tiếp cận phổ
biến nhất. Cách tiếp cận từ thị trường dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của
một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản tương đồng đã hoặc đang
được giao dịch trước đó trong điều kiện thương mại bình thường. Tùy thuộc vào bản
chất của tài sản cần được ước tính giá trị, thẩm định viên có thể cân nhắc các đặc điểm
với các tài sản so sánh như: điều kiện thanh toán bằng tiền mặt một phần, thanh toán
qua ngân hàng một phần, hoặc thanh toán bằng vật ngang giá tương đương… trong điều
kiện thị trường giao dịch bình thường, công khai, minh bạch.

Mục tiêu chương 4 hướng đến việc khái quát lý thuyết về cách tiếp cận từ thị
trường, qua đó, giúp người học vận dụng được kỹ năng, phương pháp để ước tính giá trị
các tài sản thông qua việc phân tích chính xác giá trị thị trường tài sản tại thời điểm thẩm
định giá. Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên vẫn tuân thủ theo đạo đức nghề
nghiệp và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế.

4.1 Cách tiếp cận từ thị trường trong thẩm định giá tài sản

4.1.1 Khái niệm

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã
hoặc đang được giao dịch giá trên thị trường.

Để ước tính giá trị tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường, các thẩm định viên
phải tìm kiếm các tài sản so sánh có cùng điều kiện giao dịch (tính pháp lý của tài sản,
tính chất giao dịch, các điều khoản về tài chính, chi phí hình thành sau khi mua bán tài
sản, các khoản chi phí cấu thành nên giá trị tài sản…) hoặc đặc điểm của tài sản (cùng

92
loại tài sản, vị trí, khu vực, công suất, thiết kế kỹ thuật, động cơ…) đang giao dịch hoặc
đã giao dịch thành trên thị trường.

4.1.2 Cơ sở của cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường được sử dụng phổ biến khi giá trị của tài sản có thể
được ước tính bằng cách so sánh tài sản thẩm định với các tài sản tương tự về điều kiện
giao dịch và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

Các giao dịch thể hiện được điều kiện giao dịch của các bên liên quan một cách
khách quan, không chịu tác động bởi các yếu tố chủ quan (như động cơ giao dịch không
rõ ràng hay mang yếu tố chủ quan từ bên bán hoặc bên mua; khi đó, giá trị giao dịch của
các tài sản so sánh tương tự với tài sản thẩm định giá điều chỉnh quá cao hoặc quá thấp
không theo xu hướng thị trường điều tiết).

4.1.3 Cơ sở giá trị của cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm
định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

Để xác định giá trị tài sản trên cơ sở giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận
từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của đa số đối tượng tham gia vào thị trường
tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã
điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. Giá trị của tài sản thẩm
định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của khách hàng yêu cầu tài
sản thẩm định giá tài sản, không dựa trên các đặc điểm riêng chỉ có giá trị đối với số
lượng khách hàng thiểu số, không mang tính đặc trưng cho thị trường.

Để xác định giá trị tài sản trên cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác
định giá trị tài sản thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá,
nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt
đó của tài sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm
đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư)
cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá.

93
4.2 Phương pháp so sánh

4.2.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản
cần thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản được chọn làm tài
sản so sánh với tài sản thẩm định giá, nhằm để ước tính hoặc xác định giá trị của tài sản
thẩm định giá. Phương pháp so sánh được xây dựng trên cơ sở cách tiếp cận từ thị trường.

4.2.2 Phạm vi áp dụng

Hộp 4.1 – Thông tin về tài sản so sánh
Tài sản so sánh là những tài sản cùng loại, giống hệt hoặc tương đồng với tài sản thẩm định giá
về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm
về kinh tế - kỹ thuật chủ yếu như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng,... Các tài
sản này đã giao dịch thành công hoặc đang được chào mua, chào bán trên thị trường tương tự với tài
sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá.
Bên cạnh đó, các giao dịch của các tài sản so sánh phải được xác nhận có ít nhất 3 giao dịch
hiện nay trên thị trường, điều này thể hiện được các giao dịch được tiến hành công khai trên thị trường.
Ngoài ra, thẩm định viên có thể thu thập tài sản so sánh đã được giao dịch thành công, các bên tham
gia thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính trong giao dịch.
Khi lựa chọn tài sản so sánh, thẩm định viên lưu ý lựa chọn các yếu tố so sánh phù hợp như
các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao
dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính...) và các đặc điểm khác có liên quan
(điều kiện kinh tế kỹ thuật của tài sản, tình trạng sử dụng tài sản, tài sản khác bán kèm theo...) có ảnh
hưởng lớn đến giá trị tài sản. Bên cạnh đó, cần xác định đơn vị so sánh chuẩn cho từng loại tài sản
cùng đặc điểm và bản chất với nhau nhằm xây dựng cơ sở so sánh và đánh giá giá trị tài sản.

Thẩm định giá tài sản theo phương pháp so sánh có thể áp dụng đối với tất cả
những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài chính tài chính,…) thỏa mãn
các yêu cầu như tài sản có tính đồng nhất cao; tài sản có giao dịch phổ biến trên thị
trường; tài sản có thị trường ổn định.

4.2.3 Công thức tính

Thẩm định giá tài sản theo phương pháp so sánh không có công thức hay mô hình
cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường.

94
4.2.4 Các bước thực hiện

4.2.4.1 Khảo sát thực tế và thu thập thông tin

Xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường hoặc theo phương pháp so
sánh, chứng cứ thị trường và dữ liệu thị trường rất quan trọng, vì vậy thẩm định viên
cần phải khảo sát thực tế tài sản (bao gồm tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh) và
thu thập thông tin liên quan đến tài sản, thị trường tài sản một cách thận trọng.

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho hoạt động thẩm định giá bao gồm: thông
tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch
mua bán tài sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương,
trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản
thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản,
chỉ tiêu liên quan đến đặc điểm tài sản thẩm định giá.

Thông tin mà thẩm định viên cần phải thu thập gồm các thông tin liên quan đến
tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách
thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu
có); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động
thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm
tài sản cụ thể (nếu có).

Hộp 4.2 - Những thông tin liên quan đến tài sản

• Đặc điểm pháp lý của tài sản •Đặc điểm pháp lý của tài sản
Đối với tài sản thẩm định là bất động

Đối với tài sản thẩm định giá là máy

thiết bị, thẩm định viên cần thu thập

(mục đích sử dụng đất, thời (mục đích sử dụng, thời hạn
sản, thẩm định viên cần thu thập

hạn giao đất, thời hạn cho thuê, cho thuê, thời hạn góp
thời hạn thuê, mức độ hoàn vốn,…);
những thông tin về

những thông tin về

chỉnh về pháp lý, quy •Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật

hoạch,…); của tài sản (nguyên lý, cấu
•Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tạo máy, công suất, nhà sản
tài sản (vị trí, kích thước, quy xuất, năm sản xuất,…);
mô, hình dáng, công trình xây •Đặc điểm của giao dịch (giá,
dựng trên đất,…); điều kiện giao dịch, thời
• Đặc điểm của giao dịch (giá, điểm giao dịch, chính sách
điều kiện giao dịch, thời điểm thuế, đặc điểm của thị
giao dịch, chính sách thuế, đặc trường,…).
điểm của thị trường,…).
95
Một số lưu ý khi tiến hành thu thập thông tin

Thời gian thu thập thông tin

Thông tin về tài sản phải là những thông tin được thu thập khi tài sản đã giao dịch
thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần
với thời điểm thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.

Trường hợp không thu thập được thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định
giá thì có thể thu thập thông tin những tài sản đã được giao dịch thời gian trước đó nhưng
không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp giá trị thị trường tài sản có sự biến động từ thời điểm giao dịch thành
công đến thời điểm thẩm định giá, trước khi thực hiện điều chỉnh mức giá của tài sản
cần phải điều chỉnh tăng hoặc giảm điều kiện giao dịch theo chỉ số biến động giá cùng
loại tài sản đó, do các cơ quan có chức năng công bố, hoặc căn cứ theo các minh chứng
thẩm định viên điều tra trên thị trường.

Điều kiện thu thập thông tin

Thông tin phải được thu thập từ các kết quả giao dịch thành công trên thị trường.
Trong đó, bên bán và bên mua có khả năng tiếp cận thông tin tài sản như nhau, thỏa
thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện và không chịu bất cứ
áp lực nào.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan, đúng thực tế giao dịch tài sản, đồng
thời dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành
công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm
định giá. Tùy vào tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập chứng
cứ của thị trường thông qua việc lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn như: hợp đồng, hóa
đơn, chứng từ mua bán, kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch, các phương
tiện thông tin đại chúng, các văn bản pháp quy của cơ quan Nhà nước ban hành, hay do
các doanh nghiệp sản xuất – kinh doanh thiết lập chứng cứ. Đối với các thông tin về giá
tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông tin qua phỏng vấn, qua
điện thoại, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, internet thì
thẩm định viên cần thẩm định, xem xét, thẩm tra, kiểm chứng một cách thận trọng nhằm

96
đảm bảo những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đem vào phân tích, tính toán.
Đối với các thông tin về giá tài sản chưa giao dịch thành công trên thị trường, nếu là
các tài sản đang chào bán, thẩm định viên cần thu thập thông tin so sánh giữa các mức
giá chào bán (thường cao hơn mức giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có
sự điều chỉnh hợp lý, xác định được mức giá phù hợp trước khi sử dụng so sánh mức
giá; nếu là các tài sản đang chào mua thẩm định viên cần thu thập thông tin so sánh giữa
các mức giá chào mua (thường thấp hơn mức giá phổ biến trên thị trường) với giá thị
trường để có sự điều chỉnh giá trị giao dịch hợp lý trước khi đưa vào cơ sở so sánh giá.

Thẩm định viên phải lưu trữ các bằng chứng về giá của tài sản đã giao dịch thành
công, tài sản đang chào mua hoặc chào bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá,
các chứng cứ xây dựng hệ số điều chỉnh giá, ... trong hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo
yêu cầu thanh kiểm tra của các cơ quan quản lý Nhà nước hoặc phục vụ cho công tác giải
quyết tranh chấp khiếu nại về giá (nếu có phát sinh).

Điều kiện và tính chất giao dịch

Các điều kiện và tính chất của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Các
điều khoản giao dịch có thể là phương thức thanh toán, thời gian thuê, điều kiện thế
chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, phí môi giới, thời hạn bàn giao tài sản, các điều
khoản về trách nhiệm bảo trì, sửa chữa công trình...

Điều kiện của bối cảnh giao dịch

Đặc điểm của thị trường, tình trạng cung cầu, hình thức quảng cáo và điều kiện
giao dịch... có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản.

4.2.4.2 Phân tích thông tin

Từ những thông tin thu thập được, thẩm định viên sẽ tiến hành phân tích thông tin.
Đây là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin đã thu thập được, có liên quan đến tài sản
thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm
định giá cuối cùng. Cụ thể, thẩm định viên sẽ tiến hành như sau:

Một là, phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật).

97
 Hai là, phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung-
cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các
yếu tố khác;

Ba là, phân tích hình thức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.

Quá trình phân tích thông tin có thể được thực hiện dựa trên 2 hình thức, gồm phân
tích định lượng và phân tích định tính. Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng)
bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí,….
nhằm tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%). Phân tích định tính
(phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng
và phỏng vấn các bên liên quan.

Như vậy, sau quá trình phân tích, thẩm định viên sẽ kết luận được những đặc điểm
tương tự và khác biệt, các yếu tố lợi thế và kém lợi thế giữa tài sản thẩm định giá và tài sản
so sánh; đó là cơ sở cho những điều chỉnh, xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh và
xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.

4.2.4.3 Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá

Để xác định được giá trị của tài sản cần thẩm định giá theo phương pháp so sánh,
trước tiên thẩm định viên cần phải xác định được mức giá chỉ dẫn của các tài sản so
sánh đã được thu thập và phân tích.

Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của
các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh giá trị chênh lệch do sự khác biệt về các yếu tố
so sánh.

Do đó, trước tiên thẩm định viên cần phải xác định “mức giá của các tài sản so
sánh”. Giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán của tài sản so sánh
trên thị trường (sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị
trường) được quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn được gọi là mức giá của các tài sản so
sánh. Đó cũng chính là đối tượng điều chỉnh khi thẩm định viên thực hiện điều chỉnh
giá trị chênh lệch do có sự khác biệt về các yếu tố so sánh giữa tài sản so sánh và tài sản

98
thẩm định giá. Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản cũng như đặc tính của địa phương
mà giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn cũng có nhiều dạng khác nhau.

Lưu ý: Nếu giá của tài sản so sánh có biến động trong khoảng thời gian từ thời
điểm thu thập thông tin đến thời điểm thẩm định giá, trước khi thực hiện điều chỉnh mức
giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, thẩm định viên cần phải điều chỉnh (tăng
hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do
các cơ quan quản lý nhà nước công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê, xây dựng
các hệ số điều chỉnh giá phù hợp với biến động của thị trường.

Hộp 4.3 - Một số loại giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
− Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,...
− Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2,...
− Kho hàng: giá/m3, giá/m2,...
− Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha,...
− Bệnh viện: giá/giường bệnh,...
− Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi, ...
− Máy thiết bị: giá/đơn vị công suất, giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,...
Đối với một số đơn vị đo lường do mang đặc tính địa phương như “sào”, “thước”, “mét dài”, “mét
ngang”, ... thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi
chú “sào”, “thước”, ... tương đương với bao nhiêu mét vuông. Đây là nội dung có thể làm sai lệch kết
quả thẩm định giá.

Tiếp đến, thẩm định viên thực hiện “điều chỉnh giá trị chênh lệch do sự khác biệt
về các yếu tố so sánh”

Trước khi điều chỉnh, thẩm định viên sẽ căn cứ vào chênh lệch về các yếu tố so
sánh giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá, như khả năng sinh lợi, tình trạng pháp
lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan,
môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, hệ số sử dụng đất, quy định về chiều cao công
trình, công suất, năng suất, chỉ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,.... để làm căn cứ điều
chỉnh.

Trong quá trình điều chỉnh, thẩm định viên cần thực hiện điều chỉnh theo một trình
tự nhất định, trước tiên là tiến hành điều chỉnh nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch
của tài sản, kế đến là điều chỉnh nhóm các yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật - kinh
tế) của tài sản. Trong đó, nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm tình
trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau
99
khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch sẽ được điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối.
Tiếp đó, thẩm định viên sẽ sử dụng mức giá sau khi điều chỉnh nhóm các yếu tố liên
quan đến giao dịch để tiếp tục điều chỉnh cho nhóm các yếu tố đặc điểm của tài sản theo
giá trị tương đối. Như vậy, khi thực hiện điều chỉnh giá trị tài sản so sánh theo từng
nhóm các yếu tố trên thì thẩm định viên điều chỉnh các yếu tố so sánh theo giá trị tuyệt
đối trước, điều chỉnh các yếu tố so sánh theo tỷ lệ phần trăm sau.

Quá trình điều chỉnh, thẩm định viên cần phải tuân theo nguyên tắc điều chỉnh.
Thẩm định viên sẽ xác định tài sản thẩm định giá làm chuẩn từ đó điều chỉnh giá của tài
sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá. Khi điều chỉnh giá theo sự khác
biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (tạm coi như giống
nhau). Nếu những yếu tố ở tài sản so sánh kém thuận lợi hơn so với tài sản thẩm định
giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn. Nếu những yếu
tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm (trừ)
giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn. Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm
(điều chỉnh giá trị tương đối), nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn thì trừ
đi, còn nếu kém hơn thì cộng vào một tỷ lệ % giá của tài sản so sánh. Nếu những yếu tố
ở tài sản so sánh giống (tương đồng) với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá
của tài sản so sánh (không điều chỉnh). Với mỗi một sự điều chỉnh như trên, thẩm định
viên phải căn cứ vào dữ liệu thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng
yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

Hộp 4.4 - Điều chỉnh về đặc điểm pháp lý

Tài sản thẩm định giá là lô đất trống tại TP.HCM, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là loại đất ở. Trong số các tài sản so sánh được lựa chọn tại khu vực lân cận có bất động sản A là đất ở có
diện tích 100m2, được giao dịch gần thời điểm thẩm định giá với giá 50.000.000 đồng/m2. Tại thời điểm
giao dịch, thửa đất của bất động sản A được sử dụng ổn định từ năm 1994, chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật, bất động sản A có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm thẩm định giá căn cứ theo khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành tại vị trí thẩm định giá là 30.000.000 đồng/m2, hạn mức đất ở theo quy định là 100m2.
Sau khi điều tra, nghiên cứu, thẩm định viên xác định các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp bất động sản A đối với diện tích đất trong hạn mức)
bao gồm:
− Tiền sử dụng đất: 30.000.000 đồng/m2 x 100m2 x 50% = 1.500.000.000 đồng

100
(Căn cứ vào nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và thông
tư hướng dẫn số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014)
− Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: 4.000.000 đồng.
− Lệ phí địa chính: 150.000 đồng.
Như vậy, chi phí cho việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:
1.500.000.000 đ + 4.000.000 đ + 150.000 đ = 1.504.150.000 đồng.
Bất động sản so sánh A cần phải điều chỉnh chênh lệch về pháp lý tăng 1.504.150.000 đồng khi so sánh với
tài sản thẩm định giá.

Hộp 4.5 - Điều chỉnh về điều khoản thanh toán

a) Tình huống 1:
Một bất động sản so sánh được bán với giá 3.000.000.000 đồng, trong đó ngân hàng X hỗ trợ
cho người mua một khoản vay 2.100.000.000 đồng với mức lãi suất 8% trong khi lãi suất trên thị
trường là 10%, thời hạn của hợp đồng vay thế chấp là 15 năm.
Số tiền phải trả hàng năm theo lãi suất 8%:
0,08
2.100.000.000 đ x [0,08+(1+0,08)15 −1] = 245.341.950 đồng

Giá trị hiện tại của số tiền phải trả hàng năm nếu quy đổi theo lãi suât cho vay thị trường 10%
với thời hạn 15 năm sẽ là:
0,1
245.341.950 đ / [0,1+(1+0,1)15 −1] = 1.866.091.469 đồng

Vậy giá trị thực của thương vụ bán này là:

(3.000.000.000 đ – 2.100.000.000 đ) + 1.866.091.469 đ = 2.766.091.469 đồng
b) Tình huống 2:
Thẩm định viên cần xác định giá trị thị trường của một căn hộ chung cư 80m2, điều kiện thanh
toán phổ biến tại thời điểm thẩm định giá là trả ngay 100% giá trị căn hộ do công trình đã hoàn thành
và đang đưa vào sử dụng. Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư tương tự với diện tích 80m2 và
được giao dịch với giá 30.000.000 đồng/m2 có điều kiện thanh toán là trả tiền 2 lần, 40% lúc ký hợp
đồng và 60% sau 1 năm. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến tại thời điểm thẩm định giá là 10%/năm.
Như vậy, giá trị hiện tại của khoản tiền trả sau 1 năm là:
(30.000.000 đ/m2 x 80 m2) x 60%  (1+0,1) = 1.309.090.910 đồng
Mức giá của tài sản so sánh sau khi điều chỉnh yếu tố điều kiện thanh toán là:
(30.000.000 đ/m2 x 80 m2) x 40% + 1.309.090.910 đ = 2.269.090.910 đồng

101
 Hộp 4.6 - Điều chỉnh biến động thị trường
do khác biệt thời gian giao dịch giữa tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh
Giao dịch 1 - Bất động sản A có diện tích 200 m2 thuộc loại đất ở, tại huyện X, TP.HCM mua vào tháng
9/2018 với giá 2.700.000.000 đồng; bán lại vào tháng 7/2019 với giá 2.800.000.000 đồng: tăng
3,7%/năm, tức là khoảng 0,37%/tháng.
Giao dịch 2 - Bất động sản B có diện tích 200 m2 thuộc loại đất ở, tại huyện X, TP.HCM mua vào tháng
4/2018 với giá 2.500.000.000 đồng; bán lại vào tháng 2/2019 với giá 2.620.000.000 đồng: tăng
4,8%/năm, tức là khoảng 0,48%/tháng.
Giao dịch 3 - Bất động sản C có diện tích 200 m2 thuộc loại đất ở, tại huyện X, TP.HCM mua vào tháng
10/2018 với giá 2.420.000.000 đồng; bán lại vào tháng 8/2019 với giá 2.550.000.000 đồng: tăng
5,4%/năm, tức là khoảng 0,54%/tháng.
Tài sản thẩm định giá là bất động sản D có diện tích 200 m2 thuộc loại đất ở, tại huyện X, TP.HCM mua
vào tháng 12/2018 với giá 2.200.000.000 đồng; dự kiến bán lại vào tháng 10/2019.
Như vậy, do các bất động sản A, B, C tương đồng với tài sản thẩm định giá về loại hình bất động
sản, mục đích sử dụng, vị trí, quy mô,... Căn cứ mức độ biến động giá trên thị trường của các bất động
sản A, B, C qua từng giai đoạn, thẩm định viên có thể ước tính được mức độ biến động giá thị trường
của bất động sản D dao động trong khoảng 0,37% – 0,54%/tháng và có xu hướng tương tự với mức biến
động giá của bất động sản C là mức 0,54% do có nhiều điểm tương đồng về giai đoạn nghiên cứu.

Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính
trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức
độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh. Mức điều chỉnh có thể được xác
định thông qua kỹ thuật như: Hoặc là phân tích các cặp tài sản tương tự, đã được điều
chỉnh các yếu tố so sánh để chỉ ra sự khác biệt về một (01) yếu tố so sánh duy nhất, từ đó
xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp
không tìm được cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về một (01) yếu tố so sánh duy nhất,
thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của các tài sản tương tự để chỉ
còn khác biệt về một (01) yếu tố so sánh duy nhất. Từ đó, xác định mức chênh lệch giá tài
sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Hoặc là sử dụng kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị
để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.

Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá

Sau khi xác định được mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên xác
định giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn; từ đó xác định mức độ chênh lệch của giá
trị trung bình của mức giá chỉ dẫn so với mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh. Và thẩm
định viên cần phải tuân theo nguyên tắc khống chế, nghĩa là cần phải bảo đảm chênh
lệch giữa các mức giá của tài sản so sánh với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (xem bảng
102
4.1) không quá cao và phù hợp với các chứng cứ thị trường. Cụ thể, mỗi mức giá chỉ
dẫn của tài sản so sánh với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn thì thẩm định
viên cần phải đảm bảo chênh lệch không quá 15%.

Kế đến, thẩm định viên tổng hợp tất cả các số liệu đã thực hiện điều chỉnh đối với
tài sản so sánh, gồm xác định tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng số lần điều chỉnh, biên
độ điều chỉnh và tổng giá trị điều chỉnh thuần.

Cuối cùng, trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, để xác định giá trị
ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá, thẩm định viên có thể thực hiện theo nhiều
cách khác nhau. Hoặc là thẩm định viên sẽ tính trung bình các mức giá chỉ dẫn (với
trọng số là khả năng giao dịch của các tài sản so sánh trên thị trường); Hoặc là thẩm
định viên có thể sẽ phân tích, đánh giá chất lượng thông tin của các tài sản so sánh (một
lần nữa), sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau đây. Một là, ưu tiên chọn tài
sản so sánh có số lần điều chỉnh ít nhất. Nếu các tài sản so sánh có số lần điều chỉnh tương
đương nhau, thì thẩm định viên sẽ chọn tài sản so sánh có tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ
nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Hai là, biên độ điều chỉnh
(nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.

Bảng 4.1 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản

Đơn vị
TT Yếu tố so sánh thẩm so sánh so sánh so sánh
tính
định giá 1 2 3
Đơn giá của tài sản trước
A
điều chỉnh
Điều chỉnh các yếu tố so
B
sánh
Yếu tố so sánh 1
Tỷ lệ tương quan %
B1 Tỷ lệ điều chỉnh %
Mức điều chỉnh Đồng
Giá sau điều chỉnh 1 Đồng
B2 Yếu tố so sánh 2

103
 Tỷ lệ tương quan %
Tỷ lệ điều chỉnh %
Mức điều chỉnh Đồng
Giá sau điều chỉnh 2 Đồng
Yếu tố so sánh 3
Tỷ lệ tương quan %
B3 Tỷ lệ điều chỉnh %
Mức điều chỉnh Đồng
Giá sau điều chỉnh 3 Đồng
C Mức giá chỉ dẫn Đồng
Giá trị trung bình của mức
C1 Đồng
giá chỉ dẫn
Mức độ chênh lệch với giá
C2 trị trung bình của các mức %
giá chỉ dẫn
Tổng hợp các số liệu điều
D
chỉnh tại mục B
D1 Tổng giá trị điều chỉnh gộp Đồng
D2 Tổng số lần điều chỉnh Lần
D3 Biên độ điều chỉnh %
Tổng giá trị điều chỉnh
D4 Đồng
thuần
Xác định đơn giá của tài sản
E
thẩm định giá

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Hộp 4.7 – Làm rõ một số nội dung bảng 4.1

Mức giá chỉ dẫn (C): là mức giá của tài sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các
yếu tố so sánh với tài sản thẩm định giá.
Gía trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn (C1): là trung bình cộng các mức giá chỉ dẫn (dòng C).
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn (C2) của từng tài sản được tính bằng:
(mức giá chỉ dẫn của tài sản tương ứng - Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn)/ Giá trị trung bình của
mức giá chỉ dẫn)
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (D1): là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối.

104
 Biên độ điều chỉnh (D3 ): là tổng giá trị tuỵệt đối của các tỷ lệ điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh thuần (D4): là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm
(điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng).

4.2.5 Ưu – nhược điểm

Ưu điểm: Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường đơn giản, dễ áp
dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.

Nhược điểm: Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường bắt buộc phải
có thông tin. Tuy nhiên, thông tin thu thập được có khá nhiều hạn chế, do các dữ liệu
mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể
tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản
thẩm định giá; và do chất lượng thông tin thu thập được.

4.2.6 Ví dụ

Thẩm định giá xe đầu kéo Mỹ nhãn hiệu Freightliner đã qua sử dụng vào tháng
10/20XX cho mục đích góp vốn liên doanh. Cho biết các thông tin về xe như sau:

Pháp lý Đủ giấy tờ
Nhãn hiệu Freightliner- Classic XL-FLD120
Nước sản xuất Mỹ
Năm sản xuất 2017
Công suất 415 HP
Tốc độ tối đa 95 km/h
Thể tích làm việc của động cơ (cc) 12.700
Kích thước 8360 mm x 2500 mm x 3950 mm
Số khung 1FUJBBCG13LG26061
Số máy 06R0681342-6067 MK60

Thông tin về các xe đầu kéo so sánh như sau:

Yếu tố Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3
Pháp lý Đủ giấy tờ Chưa đủ giấy tờ Đủ giấy tờ
Hãng sản xuất Freightliner Freightliner Freightliner
Columbia Columbia Classic XL-
Model
CL120064ST CL120064ST FLD120
Nước sản xuất Mỹ Mỹ Mỹ

105
 Năm sản xuất 2016 2017 2018
Động cơ Detroit Detroit Detroit
Công suất (HP) 415 430 430
Tốc độ tối đa (km/h) 120 95 95
Thể tích làm việc (cc) 12.700 12.700 12.700
Lốp xe R22,5 R22,5 R22,5
Tỷ lệ chất lượng còn lại
65 70 80
(%)
Giá bán (triệu đồng) 498,126 420 562
Tài sản so sánh 1 được bán với điều kiện trả góp, mỗi lần trả cách nhau 1 năm, trả
ngay lần đầu là 220.000.000 đồng, lần hai là 118.000.000 đồng, lần cuối là 160.126.000
đồng, lãi suất là 18%/năm.

Chi phí hợp thức hóa giấy tờ pháp lý của tài sản so sánh 2 là 40 triệu đồng.
Theo điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được mối tương quan về đơn giá
bán xe đầu kéo trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng và quy mô diện tích như sau:

a) Năm sản xuất: b) Công suất:

− 2016: 100% − 415 HP: 100%
− 2017: 102% − 430 HP: 103%
− 2018: 107%
c) Tốc độ tối đa: d) Model:
− 95 km/h: 100% − Columbia CL120064ST: 100%
− 120 km/h: 113% − Classic XL-FLD120: 103,50%
e) Tỷ lệ chất lượng còn lại:
− 65%: 81,25%
− 70%: 87,50%
− 75%: 93,75%
− 80%: 100%

Thẩm định viên tiến hành thẩm định giá xe đầu kéo nhãn hiệu Freightliner như sau:
1. Xác định đặc điểm tài sản thẩm định giá

− Tài sản thẩm định giá: xe đầu kéo Mỹ nhãn hiệu Freightliner đã qua sử dụng
− Số lượng: 01 xe
− Đặc điểm tài sản:
106
 + Công suất: 415 HP
+ Model: Classic XL-FLD120
+ Tốc độ tối đa: 95 km/h
+ Chất lượng còn lại: 75%
+ Năm sản xuất: 2017
2. Phân tích các yếu tố điều chỉnh giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh

Tài sản thẩm Tài sản Tài sản Tài sản

Yếu tố so sánh
định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
Pháp lý Đủ giấy tờ Đủ giấy tờ Chưa đủ giấy tờ Đủ giấy tờ
Năm sản xuất 2017 2016 2017 2018
Tỷ lệ chất
lượng còn lại 75 65 70 80
(%)
Classic XL- Columbia Columbia Classic XL-
Model
FLD120 CL120064ST CL120064ST FLD120
Công suất
415 415 430 430
(HP)
Tốc độ tối đa
95 120 95 95
(km/h)
Điều kiện
Trả ngay Trả góp Trả ngay Trả ngay
thanh toán

Giá bán
Cần xác định 498,126 420 562
(triệu đồng)

a. Điều kiện pháp lý

Tài sản so sánh 1 và tài sản so sánh 3 tương đồng với tài sản thẩm định giá về yếu tố
pháp lý.

Tài sản so sánh 2 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về pháp lý, nên điều chỉnh tăng
đơn giá bán của tài sản so sánh 2 tăng 40 triệu đồng.

b. Điều kiện thanh toán

Qua bảng tổng hợp, thẩm định viên thấy được sự khác biệt về điều kiện thanh toán giữa
tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh 1. Do đó, thẩm định viên tiến hành điều chỉnh
điều kiện thanh toán của tài sản so sánh 1.

107
Mức giá của tài sản so sánh 1 với điều kiện thành toán hiện nay là

118.000.000 đ 160.126.000 đ
220.000.000 đ + + = 435.000.000 đ
1 + 18% (1 + 18%)2

Mức điều chỉnh điều kiện thanh toán là: 435.000.000 đ – 498.126.000 đ = - 63.126.000 đ

c. Năm sản xuất

Tài sản so sánh 1 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về năm sản xuất, nên điều chỉnh
tăng đơn giá bán của tài sản so sánh 1 khoảng: (102% - 100%) / 100% = 2%

Tài sản so sánh 2 tương đồng với tài sản thẩm định giá về năm sản xuất.

Tài sản so sánh 3 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về năm sản xuất, nên điều chỉnh giảm
đơn giá bán của tài sản so sánh 3 khoảng: (102% - 107%) / 107% = - 4,67%

d. Tỷ lệ chất lượng còn lại

Tài sản so sánh 1 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về tỷ lệ chất lượng còn lại, nên
điều chỉnh tăng đơn giá bán của tài sản so sánh 1 khoảng:

(93,75% - 81,25%) / 81,25% = 15,38%

Tài sản so sánh 2 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về tỷ lệ chất lượng còn lại, nên
điều chỉnh tăng đơn giá bán của tài sản so sánh 2 khoảng:

(93,75% - 87,50%) / 87,50% = 7,14%

Tài sản so sánh 3 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về tỷ lệ chất lượng còn lại, nên điều
chỉnh giảm đơn giá bán của tài sản so sánh 3 khoảng:

(93,75% - 100%) / 100% = - 6,25%

e. Model

Tài sản so sánh 1 và tài sản so sánh 2 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về model,
nên điều chỉnh tăng giá bán tài sản so sánh 1 và tài sản so sánh 2 khoảng

(103,50% - 100%) / 100% = 3,5%

Tài sản so sánh 3 tương đồng với tài sản thẩm định giá về model, nên không cần điều
chỉnh giá bán tài sản so sánh 3.

f. Công suất
108
Tài sản so sánh 1 tương đồng với tài sản thẩm định giá về công suất, nên không cần điều
chỉnh giá bán tài sản so sánh 1.

Tài sản so sánh 2 và tài sản so sánh 3 lợi thế hơn với tài sản thẩm định giá về công suất,
nên điều chỉnh giảm giá bán tài sản so sánh 2 và tài sản so sánh 3 khoảng

(100% - 103%) / 103% = - 2,91%

g. Tốc độ tối đa

Tài sản so sánh 1 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về tốc độ tối đa, nên điều chỉnh giảm
đơn giá bán của tài sản so sánh 1 khoảng: (100% - 113%) / 113% = - 11,50%

Tài sản so sánh 2 và tài sản so sánh 3 tương đồng với tài sản thẩm định giá về tốc độ tối
đa, nên không cần điều chỉnh giá bán tài sản so sánh 2 và tài sản so sánh 3.

Bảng 4.2: Xác định giá trị xe đầu kéo Mỹ nhãn hiệu Freightliner

Tài sản
Đơn vị Tài sản so Tài sản so Tài sản so
TT Yếu tố so sánh thẩm
tính sánh 1 sánh 2 sánh 3
định giá
Đơn giá của tài
Triệu
A sản trước điều ? 498,126 420 562
đồng/xe
chỉnh
Điều kiện pháp Đủ giấy Chưa đủ giấy
Đủ giấy tờ Đủ giấy tờ
lý tờ tờ
Tỷ lệ tương
quan
B1 Tỷ lệ điều chỉnh
Triệu
Mức điều chỉnh - + 40 -
đồng/xe
Giá sau điều Triệu
498,126 460 562
chỉnh đồng/xe
Điều kiện
Trả ngay Trả góp Trả ngay Trả ngay
thanh toán
Tỷ lệ điều chỉnh
B2 Triệu
Mức điều chỉnh -63,126 - -
đồng/xe
Giá sau điều Triệu
435 460 562
chỉnh đồng/xe
B3 Năm sản xuất 2017 2016 2017 2018

109
 Hệ số tương quan 102% 100% 102% 107%
Tỷ lệ điều chỉnh % 2% - -4,67%
Triệu
Mức điều chỉnh 8,7 - -26,25
đồng/xe
Giá sau điều Triệu
443,7 460 535,75
chỉnh đồng/xe
Tỷ lệ chất
% 75% 65% 70% 80%
lượng còn lại
Hệ số tương quan % 93,75% 81,25% 87,5% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh % 15,38% 7,14% -6,25%
B4
Triệu
Mức điều chỉnh 66,92 32,84 -35,13
đồng/xe
Giá sau điều Triệu
510,62 492,86 500,61
chỉnh đồng/xe
Classic Classic
Columbia Columbia
Model XL- XL-
CL120064ST CL120064ST
FLD120 FLD120
Hệ số tương quan % 103,5% 100% 100% 103,5%
B5 Tỷ lệ điều chỉnh % 3,5% 3,5% -
Triệu
Mức điều chỉnh 15,23 16,10 -
đồng/xe
Giá sau điều Triệu
525,85 508,96 500,61
chỉnh đồng/xe
Công suất HP 415 415 430 430
Hệ số tương quan % 100% 100% 103% 103%
Tỷ lệ điều chỉnh % - -2,91% -2,91%
B6 Triệu
Mức điều chỉnh - -13,40 -16,37
đồng/xe
Giá sau điều Triệu
525,85 495,56 484,24
chỉnh đồng/xe
Tốc độ tối đa km/h 95 120 95 95
Hệ số tương quan 100% 100% 113% 100% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh % -11,5% - -
B7 Triệu
Mức điều chỉnh -50,04 - -
đồng/xe
Giá sau điều Triệu
475,80 495,56 484,24
chỉnh đồng/xe
Mức giá chỉ Triệu
C 475,80 495,56 484,24
dẫn đồng/xe
110
 Giá trị trung
Triệu
C1 bình của mức 485,20
đồng/xe
giá chỉ dẫn
Mức độ chênh
lệch với giá trị
C2 trung bình của % -1,94% 2,13% -0,20%
các mức giá chỉ
dẫn
D Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C
Tổng giá trị điều Triệu
D1 90,85 48.96 61.39
chỉnh gộp đồng/xe
Tổng số lần điều
D2 Lần 5 4 3
chỉnh
Biên độ điều
D3 % 32,39% 13,56% 13,84%
chỉnh
Tổng giá trị điều Triệu
D4 -22,32 75,56 -77,76
chỉnh thuần đồng/xe
Xác định mức Triệu
E giá của tài sản đồng/xe 485,20
thẩm định giá

Nguồn: Theo tính toán của tác giả

Như vậy:

Về nguyên tắc khống chế: Chênh lệch giữa mức giá trung bình của các mức giá chỉ
dẫn chỉ nằm trong khoảng từ -1,94% đến 2,13% (dòng C2), vì vậy đảm bảo không vượt
quá 15%.

Về thống nhất mức giá chỉ dẫn: Thẩm định viên đánh giá chất lượng thông tin thu
thập về các tài sản so sánh là tương đương nhau. Các mức giá có khả năng giao dịch
thành công là như nhau nên giá thị trường của tài sản thẩm định được ước tính bằng
bình quân gia quyền của mức giá chỉ dẫn của 3 tài sản so sánh, bằng 485,20 triệu đồng.

Giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá là 485.200.000 đồng (Bằng chữ bốn trăm
tám mười năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn).

TÓM TẮT CHƯƠNG 4

111
 Nội dung của chương 4 gồm những nội dung liên quan đến cách tiếp cận thị trường
và phương pháp so sánh trong thẩm định giá, trong đó đặc biệt tập trung vào các bước
tiến hành khi áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tài sản cụ thể. Qua đó,
người học có thể dễ dàng vận dụng phương pháp này trong hoạt động thực tiễn.

KHÁI NIỆM THEN CHỐT

Tiếng Việt Tiếng Anh

Cách tiếp cận từ thị trường The market approach
Phương pháp so sánh Comparable transaction approach
Tài sản tương tự Similar asset

CÂU HỎI ÔN TẬP

1. Điều kiện để sử dụng tiếp cận thị trường trong thẩm định giá tài sản là gì? Anh/chị
sẽ tìm kiếm các tài sản so sánh ở đâu?

2. Trình bày việc sử dụng cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường đối với
cách tiếp cận thị trường

3. Trình bày khái niệm, các bước tiến hành, công thức, phạm vi áp dụng, ưu nhược điểm
của phương pháp so sánh trong thẩm định giá.

4. Khi sử dụng phương pháp so sánh, thẩm định viên thường gặp các yếu tố so sánh
nào? Hãy phân tích đặc điểm của các yếu tố đó.

BÀI TẬP

Bài tập 1:

Tài sản thẩm định có diện tích 80m2. Được biết gần vị trí tài sản thẩm định có một tài
sản được bán với giá 15 trđ/m2. Trong đó:

− Pháp lý tài sản thẩm định và tài sản so sánh như nhau.

− Vị trí tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định: 5%

− Điều kiện kinh doanh tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định: 10%

112
 − Quy mô hình dáng của tài sản so sánh kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định: 7%

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá cho mục đích mua bán?

Bài tập 2:

Tài sản thẩm định là 1 căn nhà gồm 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm, 1 phòng khách và 1 sân
tennis. Những căn nhà tại khu vực lân cận được bán như sau:

− Tài sản 1: gồm 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, 1 phòng khách và 1 sân tennis được
bán với giá 4.800.000.000 đ.

− Tài sản 2: gồm 5 phòng ngủ, 3 phòng tắm, 2 phòng khách, 1 sân tennis được
bán với giá 6.250.000.000 đ.

− Tài sản 3: gồm 4 phòng ngủ, 3 phòng tắm, không phòng khách và sân tennis
và 1 hồ bơi được bán với giá 4.700.000.000
Được biết giá trị thị trường của những công trình có đặc điểm tương tự như sau:

− Phòng ngủ: 100.000.000 đ

− Phòng tắm: 70.000.000 đ

− Phòng khách: 80.000.000 đ

− Sân tennis: 120.000.000 đ

− Hồ bơi: 150.000.000 đ
Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá cho mục đích mua bán?

Bài tập 3:

Lô đất cần thẩm định giá có diện tích: 64m2 (4m x 16m) nằm trên mặt tiền đường X cho
mục đích chuyển nhượng vào năm 20xx (với 20xx là năm hiện tại để tính toán).

Cho biết thông tin về các tài sản so sánh trên mặt tiền đường X thu thập được trên thị
trường vào năm 20xx như sau:

− Bất động sản 1: 96m2 (6m x 16m), đơn giá quyền sử dụng đất: 14,2 triệu/m2

− Bất động sản 2: 60m2 (3m x 20m), đơn giá quyền sử dụng đất: 13 triệu/m2

− Bất động sản 3: 72m2 (4m x 18m), đơn giá quyền sử dụng đất: 12,8 triệu/m2

113
 Theo điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được mối tương quan về đơn giá quyền
sử dụng đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng và quy mô diện tích như sau:

− Chiều rộng: − Quy mô diện tích:

o Từ 3m đến 3,8m: 95% o Từ 60m2 đến 80m2: 100%
o Trên 3,8m đến 4m: 100% o Trên 80m2 đến 100m2: 95%
o Trên 4m đến 6m: 105%

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá cho mục đích mua bán?

Bài tập 4:

Tài sản thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 55 m2 tại
phường A, thành phố X.

Qua thu thập thông tin trong vòng 3 tháng so với ngày thẩm định giá thuộc khu vực này
(thuộc phường A và các phường lân cận), có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các
yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:

Thửa đất cần Thửa đất so Thửa đất so Thửa đất so

Yếu tố so sánh
thẩm định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3
Chưa biết, cần
Giá bán (triệu đồng) 1.400 1.375 1.275
thẩm định giá
Thửa đất cần Thửa đất so Thửa đất so Thửa đất so
Yếu tố so sánh
thẩm định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3
Diện tích đất (m2) 55 50 55 50
Giá bán/m2 Chưa biết, cần
28 25 25,5
(triệu đồng/m2) thẩm định giá
Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Chưa cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ
Giáp 2 mặt hẻm
Lợi thế kinh doanh Hẻm 5m Hẻm 5m Hẻm 4m
4m
Điện ổn định, Điện ổn định, Điện ổn định,
Điện ổn định, cấp nước tốt; cấp nước tốt; cấp nước tốt;
Cơ sở hạ tầng cấp và thoát thoát nước kém, thoát nước kém, thoát nước kém,
nước tốt hay bị ngập khi hay bị ngập khi hay bị ngập khi
mưa to mưa to mưa to
Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc
Nhìn ra khu Nhìn ra công Nhìn ra khu Nhìn ra khu
Cảnh quan
đông dân cư viên đông dân cư đông dân cư
Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay Trả ngay
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin sau:
114
 Lợi thế kinh doanh: Hướng:
− Hẻm 4m: 95% − Bắc: 97%
− Hẻm 5m: 100% − Tây: 100%
− Hai mặt hẻm 4m: 105% − Đông Nam: 105%
− Đông: 106%
Cơ sở hạ tầng: Cảnh quan:
− Khu vực thoát nước kém: 93% − Nhìn ra khu đông dân cư: 100%
− Khu vực thoát nước tốt: 100% − Nhìn ra công viên: 110%

Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất là 1,5 triệu đồng/m2

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá cho mục đích mua bán?

Bài tập 5:

Bất động sản cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 66m2 nằm ở tầng 3 của một
chung cư 6 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 3
năm.

Qua thu thập thông tin trong vòng 3 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có
5 bất động sản giao dịch thành như sau:

− Bất động sản 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và trang
trí nội thất tốt hơn bất động sản cần thẩm định giá 30 triệu đồng, được bán với
giá 792 triệu đồng.

− Bất động sản 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung
cư này cũng là chung cư 6 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 3 năm, nhưng vị trí
thuận lợi hơn, có diện tích 78m2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn bất động
sản cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 560 triệu đồng.

− Bất động sản 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với bất động sản 2 có diện tích
88m2 trang trí nội thất tốt hơn bất động sản cần thẩm định giá 30 triệu đồng, được
bán với giá 917,2 triệu đồng.

− Bất động sản 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá
150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 6 tầng và đưa vào sử dụng cách

115
 đây 3 năm có diện tích 52m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động
sản cần thẩm định giá, được bán với giá 389 triệu đồng.

− Bất động sản 5 nằm ngay tầng trệt của bất động sản 4 có diện tích 75m2, trang trí
nội thất tương tự bất động sản 4 được bán với giá 725 triệu đồng.

Qua so sánh cho thấy các bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định giá có các
yếu tố khác nhau cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá ở trên cho mục đích mua bán.

Bài tập 6

Thẩm định giá thang máy cho mục đích mua bán vào tháng 10/20XY (với 20XY là năm
hiện tại). Cho biết:
Thông tin về tài sản thẩm định và các tài sản so sánh như sau:
Yếu tố Tài sản thẩm Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh
định giá 1 2 3
Linh kiện nhập Biên Hòa Biên Hòa Biên Hòa Biên Hòa
khẩu, lắp đặt
Việt Nam
Năm sản xuất 20XX 20XX 20XX 20XX
Tải trọng 630 kg 750 kg 630 kg 750 kg
Tốc độ 1m/s 1m/s 1m/s 1m/s
Số điểm dừng 5 4 4 5
Điều khiển tốc VVVF – VVVF – VVVF – VVVF –
độ Mitsubishi – Mitsubishi – Mitsubishi – Mitsubishi –
Nhật Nhật Nhật Nhật
Động cơ kéo Mitsubishi – Mitsubishi – Mitsubishi – Mitsubishi –
Taiwan 7.5 kW Taiwan 7.5 kW Taiwan 7.5 kW Taiwan 7.5 kW
Kích thước 1400 x 1100 x 1400x 1100 x 1400 x 1100 x 1400 x 1100 x
cabin 2350 2350 2300 2350
Tỷ lệ chất lượng 80% 100% 100% 100%
còn lại
Giá bán 270 triệu 255 triệu 290 triệu
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được các thông tin sau:

116
 − Số điểm dừng: − Tải trọng:
• 4 điểm dừng: 100% • 630 kg: 100%
• 5 điểm dừng: 112% • 750 kg: 108%

− Tỷ lệ chất lượng còn lại:

• 80%: 70%
• 100%: 100%

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá ở trên cho mục đích mua bán?

TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG 4

Tiếng Việt

1. Bộ Tài chính (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (Ký hiệu: TĐGVN
08) - Cách tiếp cận từ thị trường, ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-
BTC ngày 20/8/2015.

2. Nguyễn Ngọc Tuấn, Nguyễn Duy Thiện (2011). Thẩm định giá bất động sản. Hà
Nội: Nhà xuất bản Tài chính.

3. Nguyễn Thế Phượng (2011). Thẩm định giá bất động sản. Nhà xuất bản Phương
Đông.

Tiếng Anh

4. International Valuation Standards Council (2020), International Valuation

Standards.

5. Whipple, RTM (2009), Property Valuations and Analysis, United States: Lawbook
Co.

117
PHỤ LỤC CHƯƠNG 4
Phụ lục 1: phiếu thu thập thông tin bất động sản

Bất động sản khảo sát: ........................................................................................... 26

Địa điểm của bất động sản: .......................................................................................

I. Văn bản pháp lý bất động sản:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản □
khác gắn liền với đất
2 Giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được □
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất)
a Quyết định giao, cấp đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng □
đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
b Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị. □
c Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được cơ □
quan có thẩm quyền giao đất làm nhà bán.
d Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp. □
e Khác □
3 Trường hợp chủ bất động sản có các giấy tờ kể trên nhưng không □
đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo chứng
minh
a Giấy tờ mua bán nhà □
b Giấy tờ thừa kế, chia, tặng bất động sản □
c Khác □
4 Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (nếu có) □
5 Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất □
động sản và các bản vẽ khác (bản sao).
6 Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc □
của văn phòng quy hoạch đô thị (bản sao) (nếu có).
7 Văn bản khác về mua bán, chuyển nhượng, giao tài sản, thừa kế, □
tặng cho bất động sản
II. Thông tin chung về Bất động sản

1. Thửa đất số: .................Tờ bản đồ số.....................; Năm lập:

26
Nêu loại bất động sản tiến hành khảo sát: căn hộ chung cư, biệt thự đơn lập, nhà ở liền kề mặt phố, cửa hàng
hoặc các loại bất động sản khác

118
 2. Mục đích sử dụng: .......... ............................................. .......................................
3. Thời hạn sử dụng: ........... ............................................. .......................................
4. Diện tích Bất động sản theo văn bản pháp lý / theo thực tế
- Diện tích sử dụng riêng:.............................................................................. 27
- Diện tích sử dụng chung: ............................................................................ 28
5. Hình dạng thửa đất:.............................................................................................
- Kích thước mặt tiền: ......................................................................................
- Kích thước chiều sâu: ....................................................................................
6. Thông tin về tranh chấp bất động sản
III. Thông tin chi tiết Bất động sản:
1. Thông tin thửa đất:
- Vị trí: ..............................................................................................................
a. Mặt tiền: Số lượng mặt tiền:.........................................................................
Mặt tiền thứ nhất:
1 Tên đường:..... □
2 Chiều rộng mặt đường .....
3 Loại đường:.....
Quốc lộ □
Tỉnh lộ □
Huyện lộ □
Xã lộ □
Loại khác (ngõ, chuyên dùng...).............................. □
Mặt tiền thứ hai:
1 Tên đường:..... □
2 Chiều rộng mặt đường .....
3 Loại đường:.....
Quốc lộ □
Tỉnh lộ □

27
áp dụng cho Bất động sản là căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê là các loại hình khác tương tự
28
áp dụng cho Bất động sản là căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê là các loại hình khác tương tự
119
 Huyện lộ □
Xã lộ □
Loại khác (ngõ, chuyên dùng...).............................. □
Tương tự các mặt tiền còn lại (nếu có)

b. Tiếp giáp
- Hướng Đông giáp khu vực ............................................................................
- Hướng Tây giáp khu vực ...............................................................................
- Hướng Nam giáp khu vực..............................................................................
- Hướng Bắc giáp khu vực ...............................................................................
c. Cách trung tâm thương mại.....................; địa điểm giao thông công
cộng:.................; cửa hàng ........, trường học........., bệnh viện.............. ..........
2. Công trình xây dựng trên đất
- Miêu tả: .........................................................................................................
- Loại nhà....., cấp nhà....., hạng nhà ................................................................
- Mục đích sử dụng:
- Năm xây dựng:..............., thời gian đưa vào sử dụng....................................
- Diện tích xây dựng........... ; diện tích sử dụng .................................... ..........
- Kết cấu: ......................................................................................................... .
- Móng (loại/tình trạng)................sàn (loại/tình trạng).......................... .........
tường (loại/tình trạng).............mái (loại/tình trạng)......................................
- Cầu thang (loại:gỗ, đá, inox.../tình trạng):.......................................... ......... .
- Số phòng (ngủ, bếp, vệ sinh.../tình trạng)............................ ...................... ...
- Diện tích sử dụng từng phòng........................................................................
- Các trang thiết bị (Điều hòa nhiệt độ, bàn ghế, tủ.....) ...................................
- Hệ thống điện........, hệ thống cấp và thoát nước ...........................................
- Hệ thống internet......, cáp truyền hình ..........................................................
- Tình trạng sửa chữa và bảo trì .......................................................................
- Chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời) .............................................................
120
 3. Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật:
- Đặc điểm địa hình: .........................................................................................
- Giao thông: ....................................................................................................
- Cấp điện: ........................................................................................................
- Cấp nước: .......................................................................................................
- Cấp gas:..........................................................................................................
- Thoát nước: ....................................................................................................
- Tình trạng ngập lụt: .......................................................................................
- Thông tin liên lạc: ..........................................................................................
- Đặc điểm khác ..............................................................................................
4. Môi trường sống
- Cảnh quan: .....................................................................................................
- Tiếng ồn/ bụi/ kẹt xe/khác: ............................................................................
- An ninh: .........................................................................................................
- Dân trí: ...........................................................................................................
IV. Thông tin thị trường bất động sản của khu vực bất động sản khảo sát
1. Nhu cầu về bất động sản, khả năng cung cấp bất động sản thuộc khu vực
2. Thông tin khác

CHỦ SỞ HỮU TRỢ LÝ THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ

THẨM ĐỊNH VIÊN HÀNH NGHỀ

(nếu có)

<chữ ký> <chữ ký> <chữ ký>

Họ tên Họ tên Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá

121
 5CHƯƠNG 5

THẨM ĐỊNH GIÁ THEO CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ

Mục tiêu chương 5

Sau khi học xong chương 5, sinh viên có thể phân biệt được các cách tiếp cận và
lựa chọn được phương pháp thẩm định giá phù hợp, cụ thể ở đây là cách tiếp cận từ chi
phí và phương pháp chi phí. Cách tiếp cận từ chi phí là cách tiếp cận phù hợp với các
tài sản chuyên dụng ít được mua bán trên thị trường, hoặc không có mua bán phổ biến,
tài sản đã qua sử dụng, tài sản không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh. Thẩm
định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí dựa vào chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
để tạo ra tài sản tương tự hoặc giống tài sản cần thẩm định giá. Cách tiếp cận này cung
cấp công thức, số liệu rõ ràng nên dễ thực hiện. Chương 5 sẽ tập trung làm rõ chi phi tái
tạo và chi phí thay thế, qua đó giúp người học vận dụng tốt cách tiếp cận từ chi phí trong
việc xác định giá trị của tài sản. Như vậy, sau khi học xong chương 5, người học có khả
năng vận dụng phương pháp chi phí trong hoạt động thẩm định giá, đồng thời có kỹ
năng thu thập, chọn lọc và phân tích thông tin thị trường, đặc điểm kỹ thuật, đặc điểm
pháp lý, kỹ năng thực hiện thẩm định giá tài sản bằng phương pháp chi phí, rèn luyện
thái độ tích cực, tôn trọng nghề nghiệp thẩm định giá.

5.1 Cách tiếp cận từ chi phí trong thẩm định giá tài sản

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự
tài sản thẩm định giá và có hao mòn giống tài sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi
phí có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị
trường hoặc giá trị phi thị trường.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ chi phí cần phản ánh
được quan điểm của đa số người tham gia vào thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể:
chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn của tài
sản… cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu và

122
tình hình tài chính của những người tham gia thị trường. Thẩm định viên cũng cần xác
định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ chi phí cần phản
ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc
tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: trong trường hợp xác định
giá trị tài sản đối với người chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi
phí trên cơ sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả năng tài chính,… của người chủ sở
hữu.

Khi thực hiện thẩm định giá theo cách tiếp cận từ chi phí, các nguyên tắc được
tuân thủ là nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên
tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc phù hợp.

5.2 Phương pháp chi phí

5.2.1 Khái niệm

Chi phí là mức giá được trả cho hàng hóa, dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để
tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá, dịch vụ. Tùy thuộc vào mục đích thẩm định giá, thông
tin thu thập mà thẩm định viên quyết định sử dụng chi phí tái tạo hay chi phí thay thế,
với ý nghĩa tạo ra một bản sao nguyên bản với tài sản hiện hành hay tạo ra một phiên
bản có cùng công năng tương đương với tài sản hiện hành.

5.2.1.1 Phương pháp chi phí tái tạo

Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản
xuất hay tạo lập nên tài sản giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm
tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài
sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo nên tài sản giống
hệt với tài sản cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài
sản cần thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo được hình thành trên cơ sở cách tiếp
cận từ chi phí.

Về mặt lý luận, xác định giá trị của tài sản thông qua chi phí tái tạo sẽ chính xác
hơn, nhưng thẩm định giá tài sản theo phương pháp chi phí tái tạo không thể thực hiện
123
được đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, công trình xây dựng đã quá lâu, rất khó tìm
các định mức chi phí cho những công việc tái tạo lại những điểm không hiệu quả và đã
lỗi thời.

5.2.1.2 Phương pháp chi phí thay thế

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản
xuất hay chế tạo nên tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản cần thẩm
định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, và có tính đến tiến bộ khoa học,
công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra tài sản thay thế có tính năng ưu việt
hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Tài sản thay thế là tài sản được thiết kế, chế tạo
hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn nhưng có chức năng
tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của
tài sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo nên tài
sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, có cùng chức năng và tính hữu dụng theo giá
thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp chi
phí thay thế được hình thành trên cơ sở cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo nên tài sản thay thế, tương tự
với tài sản cần thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo
hoặc xây dựng mới với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường,
tài sản thay thế thường có chi phí thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận
hành cũng không bị cao hơn so với mức chi phí phổ biến trên thị trường tại thời điểm
thẩm định giá. Vì vậy, tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do
chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

5.2.1.3 Áp dụng phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế trong
thẩm định giá tài sản

Chi phí tái tạo và chi phí thay thế bao gồm tất cả các chi phí có thể phát sinh khi
tạo lập tài sản mang lại chức năng, công dụng tương tự, gắn với loại cơ sở giá trị thị
trường hoặc phi thị trường cần xác định và các giả thiết kèm theo. Chi phí tái tạo và chi
phí thay thế bao gồm các loại chi phí như: vật liệu, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi

124
phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi công xây dựng,
thuế không hoàn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, lợi nhuận nhà sản
xuất/nhà đầu tư và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật…Khi áp
dụng phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo, việc tính toán các
loại chi phí phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên vật liệu, các quy định
của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế, kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên,
nhiên, vật liệu và các hướng dẫn về việc xác lập đơn giá xây dựng, chế tạo tại thời điểm
thẩm định giá.

Trường hợp không thể tìm được vật liệu, máy móc kỹ thuật để tạo nên tài sản giống
hệt với tài sản thẩm định giá, thẩm định viên cần cân nhắc áp dụng loại vật liệu hoặc
máy móc kỹ thuật tương tự với tài sản thẩm định giá. Để xác định chi phí thay thế, thẩm
định viên cần xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và công
dụng của tài sản thẩm định giá. Sau đó xác định chi phí để tạo lập hoặc mua tài sản thay
thế.

5.2.2 Các phương pháp ước tính chi phí thay thế, chi phí tái tạo

5.2.2.1 Ước tính chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với công trình xây dựng

Công trình xây dựng được thực hiện sẽ phát sinh rất nhiều nội dung chi phí, gồm
các chi phí liên quan đến việc xây dựng công trình như: chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân
công, máy xây dựng,..), chi phí gián tiếp (chi phí quản lý công trường, chi phí quản lý
doanh nghiệp, chi phí phục vụ thi công, ...), chi phí lãi vay ngân hàng, thuế. Tùy thuộc
vào loại hình công trình xây dựng, thông tin thu thập được mà thẩm định viên có thể
ước tính chi phí của công trình xây dựng theo một trong các phương pháp sau: phương
pháp so sánh theo đơn vị, phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình,
phương pháp khảo sát số lượng.

Phương pháp so sánh theo đơn vị: Đây là phương pháp xác định tổng chi phí công
trình xây dựng trên cơ sở tổng chi phí xây dựng của công trình tương tự. Thông qua việc
so sánh các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật với công trình cần thẩm định, tài sản so sánh phải
có kết cấu, chất lượng và mức đầu tư tương tự tài sản thẩm định (tính tương đồng về
công dụng, chức năng; các đặc điểm vật lý; năm xây dựng...).

125
 Hộp 5.1 – Ước tính chi phí thay thế, chi phí tái tạo bằng phương pháp so sánh theo đơn vị
Cần tính chi phí xây dựng mới của bất động sản là nhà phố biết:
• Tổng diện tích sàn xây dựng 200m2
• Chi phí xây dựng của công trình tương tự trên thị trường là 3,2 triệu đồng/m2.
Vậy chi phí xây dựng mới (thay thế mới) của bất động sản trên là:
200m2 *3,2 triệu đồng/m2 = 719,04 triệu đồng.

Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình xây dựng (hay còn gọi
thống kê chi tiết của nhà xây dựng): Đây là phương pháp xác định tổng chi phí của công
trình bằng cách cộng chi phí thành phần của tất cả các hạng mục công trình, trong đó
chi phí từng hạng mục công trình được tính theo tổng chi phí trực tiếp và chi phí gián
tiếp tính trên khối lượng của từng thành phần cấu tạo nên công trình nhân với khối lượng
của thành phần đó. Phương pháp này được sử dụng để ước tính chi phí xây dựng của
các công trình lớn, đảm bảo tiến độ kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Ước tính chi
phí theo phương pháp này cho kết quả chính xác nhưng có nhược điểm là tiêu tốn nhiều
thời gian, công sức.

Hộp 5.2 –Uớc tính chi phí thay thế, chi phí tái tạo theo hạng mục công trình xây dựng
Công ty TNHH DDGROUP Việt Nam ước tính chi phí xây dựng trọn gói của Công trình biệt thự
Nine South như sau:
ĐVT: VNĐ
STT HẠNG MỤC GIÁ TRỊ GHI CHÚ
I FIT .OUT
1 Xây dựng 246.702.000 Tuynel Đồng Nai, Xi Măng Hà Tiên
2 Cung cấp gạch ceramic 115.470.000 Vietceramic
3 Thạch cao 54.864.000 Vĩnh Tường
4 Sơn nước 75.141.000 ICI
5 Kính vách tắm đứng 13.514.000 Thái Lan-VVP
Hạng mục khác ( đá, khung sắt
6 37.628.000
lavabol..)
II M.E.P
1 Hệ thống điện 129.229.426 Cadivi-Amp-Thăng Long
2 Hệ thống điện nhẹ 12.410.000
3 Hệ thống điện lạnh 49.305.000 Thái Lan/Cadivi/BìnhMinh
4 Hệ thống cấp-thoát nước 58.483.000 Bình Minh
CẦU THANG - CỬA ĐI - SÀN GỖ
III
- RÈM
Tay vịn và bậc bằng gỗ OAK, lan
1 Hoàn thiện cầu thang 135.055.000
can kính 12mm cường lực
2 Hệ cửa đi phòng - cửa WC - cửa kho 59.150.000 Solid OAK/HDF Veneer OAK
3 Sàn gỗ 198.963.000 Engineered White OAK
4 Rèm cửa 28.927.000 Hàn Quốc

126
 IV THIẾT BỊ NHÀ BẾP
TEKA 169,741,000 GIẢM GIÁ
1 Thiết bị nhà bếp 144.279.000
15%
KOHLER 228,566,000 GIẢM GIÁ
2 Thiết bị vệ sinh 182.852.800
20%
3 Thiết bị điện 56.804.000 Legrand dòng Mallia
4 Thiết bị điện nhẹ 9.915.000
DaiKin: Tầng trệt máy lạnh âm trần,
5 Máy lạnh 129.500.000 lầu 01 và 02 máy lạnh treo tường
inverter
6 Phụ kiện khóa cửa 19.934.000 Hafele
7 Phụ kiện vách tắm đứng 16.404.000
8 Máy-thiết bị khác 32.950.000
V FUNITURE
Funiture Fix tường bao gồm: Tủ Bếp,
1 703.785.522 Vải/gỗ Sồi/MDF Veneer Sồi
Tủ áo, Tủ Lavabo, Tủ sách
VI CÔNG TÁC VỆ SINH-BÀN GIAO
1 Công tác bao che 15.000.000
2 Xà bần 6.000.000
3 Vệ sinh bàn giao 11.500.000
PHÍ QUẢN LÝ ( Bãi xe, bảo vệ,
VI 30.000.000
nhân sự quản lý )
TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG 2.573.765.748

LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU TƯ 257.376.574,8 10% *Chi phí xây dựng

TỔNG GIÁ TRỊ 2.831.142.322,8

TỔNG GIÁ TRỊ LÀM TRÒN 2.831.142.000

Nguồn: Công ty TNHH DDGROUP Việt Nam

Phương pháp khảo sát số lượng: Đây là phương pháp ước tính chi phí của công
trình xây dựng dựa trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công và bảng dự toán thiết kết được
sử dụng trong công trình thẩm định giá. Phương pháp này thường được kiến trúc sư
dùng để tính kết cấu nhà ở, công trình. Các hạng mục công trình được chia nhỏ thành
các bộ phận và số lượng mỗi phần nguyên vật liệu đã được thống kê, tính toán theo giá
phổ biến trên thị trường. Số lượng vật tư, nguyên liệu, sử dụng máy thiết bị trong chi
phí xây dựng được tính theo mức chuẩn của định mức xây dựng. Ước tính chi phí theo
phương pháp này đơn giản, cho kết quả nhanh chóng nhưng đòi hỏi người thực hiện
phải có kiến thức nhất định về kỹ thuật xây dựng.

127
 Hộp 5.3 – Ước tính chi phí thay thế, chi phí tái tạo theo phương pháp khảo sát số lượng
Công ty TNHH Thiết kế Xây dựng Song Phát ước tính chi phí xây dựng nhà xưởng theo
phương pháp khảo sát số lượng như sau:
ĐƠN KHỐI THÀNH TIỀN
STT TÊN CẤU KIỆN ĐƠN GIÁ
VỊ LƯỢNG (VND)
I CÔNG TÁC CỌC
1 Cung cấp & Ép cọc ống D300, L11m m 1.672,00 390.200 652.414.400
2 Thử cọc PDA PC 3 20.000.000 60.000.000
I CÔNG TÁC ĐẤT - -
1 Đào đất móng m3 506,17 45.000 22.777.524
2 Lấp đất, đầm chặt móng m3 437,84 50.000 21.892.080
3 Vận chuyển đất thừa m3 68,33 50.000 3.416.280
4 Đá 0x4 nền, dày 400 m3 4.154,98 441.000 1.832.344.416
III CÔNG TÁC BÊ TÔNG - -
1 Bê tông lót đá 40x60, M100 dày m3
14,12 1.450.000 20.471.535
100mm
2 Bê tông móng đá 1x2, M250 m3 68,33 1.570.000 107.271.192
3 Bê tông nền đá 1x2, M250 dày m3
1.224,72 1.570.000 1.922.810.400
150mm
4 Bơm bê tông m3 1.364,44 140.000 191.021.502
5 Xoa nền, lớp Hardener màu xám m2
7.776,00 41.000 318.816.000
4kg/m2
IV CÔNG TÁC VÁN KHUÔN - -
1 Lắp dựng ván khuôn móng m2 280,62 155.000 43.496.565
2 Lắp dựng ván khuôn cột m2 280,96 155.000 43.548.645
3 Lắp dựng ván khuôn đà kiềng m2 448,56 155.000 69.526.800
V CÔNG TÁC CỐT THÉP - -
1 Gia công, lắp đặt cốt thép móng kg 3.039,59 19.500 59.271.911
2 Gia công, lắp đặt cốt thép cột kg 4.361,09 19.500 85.041.253
3 Gia công, lắp đặt cốt thép đà kiềng kg 7.171,62 19.500 139.846.572
VII CÔNG TÁC KẾT CẤU THÉP,
- -
MÁI
1 Lắp đặt bulong neo M30, L900 bộ 392 117.000 45.864.000
2 Sản xuất kết cấu thép kg 89.957,90 20.000 1.799.158.327
3 Lợp tôn vách dày 0.45mm m2 3.279,80 137.000 449.329.860
4 Sơn kết cấu thép m2 3.293,10 40.000 131.725.726
5 Úp nóc khổ rộng 600 m 142,8 106.000 15.136.800
6 Máng xối inox khổ 300x600, dày m
243,6 932.000 227.035.200
0.8mm
7 Ống thoát nước mưa uPVC Ø160, m
199,5 205.950 41.087.025
dày 4.7mm
8 Lắp dựng khung kèo m2 7.776,00 35.000 272.160.000
9 Lam gió tôn mạ màu m2 288 620.000 178.560.000
VIII CÔNG TÁC XÂY, TÔ VÀ HOÀN
- -
THIỆN

128
 1 Xây tường gạch ống dày 200, vữa m2
543,9 290.000 157.731.000
M75
2 Tô tường dày 15, Vữa M75 m2 1.087,80 85.000 92.463.000
4 Gia công, lắp dựng cửa đi pano thép m2 336 1.450.000 487.200.000
5 Sơn nước m2 1.087,80 60.000 65.268.000
TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG 9.556.686.013
LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU TƯ 10% 955,668,601,3
TỔNG GIÁ TRỊ 10.512.354.614,3
TỔNG GIÁ TRỊ LÀM TRÒN 10.512.354.000
Nguồn: Công ty TNHH Thiết kế Xây dựng Song Phát

5.2.2.2 Ước tính chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với máy thiết bị

Chi phí tái tạo, chi phí thay thế tạo nên máy thiết bị được ước tính theo phương
pháp chi phí chi tiết. Theo đó, chi phí hình thành nên máy thiết bị cần thẩm định giá
được ghi chép thành từng khoản mục chi phí chi tiết, sau đó tổng cộng của các khoản
mục này sẽ phản ảnh toàn bộ chi phí của tài sản. Các chi phí này bao gồm chi phí trực
tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà đầu tư, nhà sản xuất. Ước tính chi phí tái tạo
là chi phí hiện hành phát sinh từ việc chế tạo ra một máy thiết bị giống hệt như máy thiết
bị cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời. Ước tính chi phí thay thế là
chi phí hiện hành khi sản xuất một máy thiết bị có giá trị sử dụng tương đương với máy
thiết bị cần thẩm định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế, cấu tạo hiện hành.

Hộp 5.4 - Ước tính chi phí thay thế, chi phí tái tạo đối với máy thiết bị
Cần xác định chi phí thay thế cũng là chi phí tái tạo (máy thiết bị là mới 100%) của một trạm trộn
bê tông ướt (di động) do công ty X đang sử dụng, được nhập khẩu và lắp ráp bởi công ty ABB với
các thông tin sau:
− Nguồn gốc xuất xứ thiết bị:
+ Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí,
thiết bị điện động lực do công ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.
+ Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống
nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hoà nhiệt độ...) do ABB thiết kế và sản xuất.
− Tính năng kỹ thuật:
+ Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn.
+ Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít . Công suất 60m3/giờ.
+ Tuổi đời kinh tế 30 năm.
− Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường, ước tính chi
phí cần bỏ ra để nhập khẩu, lắp ráp và đưa trạm trộn bê tông ướt di động (mới 100%) trên vào
hoạt động hòan chỉnh tại công ty X như sau:

129
 TT Khoản mục Thành tiền
Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu đo cân
điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi 516.000.000 đồng
1
lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại
(thuế suất thuế nhập khẩu thiết bị 0%)
310.000 USD x 16.500đ/USD
1.1 Giá nhập CIF:
= 511.000.000 đ
1.2 Chi phí vận chuyển: 5.000.000đ
Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo phần thiết
2 800.000.000đ
bị trong nước), trong đó:
2.1 Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 370.000.000đ
2.2 Chi phí máy, thiết bị 220.000.000đ
2.3 Chi phí nhân công 310.000.000đ
3 Chi phí quản lý phân xưởng 120.000.000đ
4 Chi phí quản lý xí nghiệp 130.000.000đ
5 Giá thành sản xuất (1+ 2 + 3 + 4) 1.566.000.000đ
6 Lợi nhuận (10% giá thành) 156.000.000đ
7 Chi phí vận chuyển, lắp đặt 23.000.000đ
8 Gía bán tại nhà máy 1.745.000.000đ
Vậy chi phí tái tạo / thay thế đối với MTB trên là: 1.745 triệu đồng

5.2.3 Hao mòn của tài sản

5.2.3.1 Khái niệm và phân loại hao mòn

Hao mòn là sự giảm giá trị của tài sản vào thời điểm thẩm định giá. Hao mòn
thường được tính theo đơn vị phần trăm, biểu hiện bằng tiền của hao mòn là sự giảm giá
của tài sản. Ước tính giá trị hao mòn là một trong những bước để xác định giá trị của tài
sản thẩm định giá. Tùy theo nguyên nhân gây ra sự giảm giá của tài sản mà hao mòn
được chia thành ba loại: hao mòn vật lý, hao mòn chức năng, hao mòn ngoại biên.

Hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản
do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác
động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường. Nguyên nhân gây ra hao mòn vật
lý là do cường độ sử dụng, thời gian sử dụng, bị mối mọt phá hủy, độ ẩm, hóa chất, bảo
lũ, ngoài ra bị hư hỏng do không biết cách sử dụng, bảo dưỡng và quản lý kém, phá
130
hoại. Hao mòn vật lý bao gồm: hư hỏng có thể sửa chữa được (ví dụ: hư ống nước, điện,
thông gió..) và hư hỏng không sửa chữa được (ví dụ: rạn nứt móng, sai kết cấu..) hoặc
nếu có sửa chữa được thì sẽ tốn kém và không hiệu quả.

Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài
sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như khi sử dụng tài sản thay thế.
Nguyên nhân gây ra hao mòn chức năng có thể là do sai sót trong thiết kế (như trần quá
cao hoặc quá thấp, phòng tắm không thích hợp...), hoặc do thiếu sót trong kết cấu (như
tường không đủ cách âm, thiếu thông gió..), hoặc do thừa quá mức các kết cấu (như
nhiều đèn quá sáng, nhiều phòng tắm..), hoặc do các thiết bị lỗi thời (như điều hòa không
có điều khiển tự động, thang máy không có hệ thống chống rung...). Hao mòn chức năng
được phân thành hao mòn chức năng có thể sửa chữa được và hao mòn chức năng không
thể sửa chữa được. Trong đó, hao mòn chức năng có thể sữa chữa được có thể hiểu là
những giảm sút về tính hữu dụng của tài sản mà nếu xét về mặt kinh tế thì có thể sửa
được, như thiết bị điện lạc hậu, mái nhà yếu, thiếu thông gió,... Hao mòn chức năng
không sửa chữa được là những giảm sút về tính hữu dụng của tài sản mà nếu sửa chữa
thì chi phí phát sinh sẽ lớn, không đạt hiệu quả kinh tế hoặc làm thay đổi toàn bộ cấu
trúc, hiện trạng của tài sản, như trần thấp, chất lượng vật liệu kém, cột quá nhỏ hoặc quá lớn.

Hao mòn ngoại biên là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài
sản do lỗi thời về kinh tế hoặc do yếu tố khu vực bên ngoài tác động đến tài sản. Hao
mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí (như thay đổi thủ tục cấp
phép xây dựng, chứng nhận sử dụng đất, tiền thuê, khu quy hoạch chưa công khai...).
Hao mòn kinh tế là tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài, đặc biệt là các nhân tố
liên quan đến sự thay đổi về cung và cầu đối với sản phẩm do tài sản tạo ra, dẫn tới giảm
giá trị tài sản. Giảm giá do vị trí thường áp đụng đối với tài sản là bất động sản. Đó là
sự giảm giá của bất động sản do có sự tác động tiêu cực của môi trường xung quanh đến
bất động sản (như tình trạng ô nhiễm môi trường: khói bụi, tiếng ồn, ngập nước.., vị trí
giao thông không thuận lợi: xa chợ, xa trường học, phương tiện công cộng chưa có...).

Tổng giá trị hao mòn của tài sản (giá trị hao mòn lũy kế của tài sản) là tổng mức
giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên gây nên tại
thời điểm thẩm định giá.

131
 Giá trị hao mòn của tài sản có thể xác định dựa trên một hoặc nhiều phương pháp
sau: Phương pháp so sánh, phương pháp tuổi đời, phương pháp tổng cộng.

5.2.3.2 Xác định giá trị hao mòn của tài sản theo phương pháp so sánh (phương pháp
chiết trừ)

Tính hao mòn theo phương pháp so sánh là cách xác định giá trị hao mòn của tài
sản thông qua giá trị hao mòn của các tài sản so sánh khác được giao dịch trên thị trường.
Cách xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh không tách hao mòn vật lý, hao mòn
chức năng hay hao mòn ngoại biên mà xem các loại hao mòn này là một. Xác định giá
trị hao mòn của tài sản theo phương pháp so sánh được tiến hành theo trình tự như sau:

Bước 1: Thu thập thông tin và lựa chọn ít nhất hai tài sản tương tự với tài sản thẩm
định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường
tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 2: Trên cơ sở đánh giá một số yếu tố so sánh cơ bản (như điều kiện bán hàng,
điều khoản về tài chính), thẩm định viên điều chỉnh giá giao dịch của tài sản tương tự
để được mức giá chỉ dẫn của tài sản tương tự phản ánh các đặc điểm của tài sản thẩm
định giá. Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê
đất (nếu có) của các tài sản so sánh cần được chiết trừ để phản ánh giá trị thị trường của
tài sản trên đất.

Bước 3: Xác định chi phí tạo ra tài sản tương tự mới tại thời điểm giao dịch của
các tài sản tương tự (hoặc của tài sản trên đất đối với trường hợp là bất động sản), chưa
có hao mòn, lỗi thời nhưng đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất (sản xuất mới 100%)

Bước 4: Lấy kết quả của bước 3 trừ đi kết quả của bước 2 để xác định giá trị hao
mòn của các tài sản so sánh.

Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn của các tài sản so sánh bằng cách lấy giá trị hao
mòn chia cho chi phí tạo ra tài sản so sánh mới. Trên cơ sở đó, thẩm định viên xác định
tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Bước 6: Xác định chi phí tạo ra tài sản thẩm định giá mới, sau đó nhân với tỷ lệ
hao mòn đã xác định được ở Bước 4 để xác định tổng giá trị hao mòn.

132
 Hộp 5.5 – Xác định giá trị hao mòn bằng phương pháp so sánh (phương pháp chiết trừ)

Tài sản thẩm định giá cần tính tỷ lệ hao mòn nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh. Trên thị
trường có 2 tài sản so sánh tương tự với tài sản thẩm định về độ khấu hao.
Tài sản so sánh 1 bán với giá 4,5 tỷ đồng, chi phí xây dựng mới tương tự của tài sản so sánh 1 là 2,65
tỷ đồng. Giá trị quyền sử dụng đất của tài sản so sánh 1 ước tính là 2,4 tỷ đồng.
Tài sản so sánh 2 được rao bán với giá 3,7 tỷ đồng, chi phí xây dựng mới tài sản tương tự như tài sản
so sánh 2 là 1,8 tỷ đồng. Giá trị quyền sử dụng đất của tài sản so sánh 2 ước tính là 2,05 tỷ đồng. Giả
định giá bán sẽ giảm 15% so với giá rao bán.
Tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá được xác định như sau:
Giá trị nhà của tài sản so sánh 1: 4,5 − 2,4 = 2,1 (tỷ đồng)
Giá bán tài sản so sánh 2: 3,7 𝑥 (100% − 15%) = 3,145 (tỷ đồng)
Giá trị nhà của tài sản so sánh 2: 3,145 – 2,05 = 1,095 (tỷ đồng)
2,65− 2,1
Tỷ lệ hao mòn của tài sản so sánh 1: = 20,75%
2,65
1,8− 1,095
Tỷ lệ hao mòn của tài sản so sánh 2: 1,8
= 39,17%

Do tài sản so sánh tương tự với tài sản thẩm định về độ khấu hao nên tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm
20,75%+39.17%
định có thể được tính bằng trung bình của tỷ lệ khấu hao 2 tài sản so sánh 2
= 29,69%

5.2.3.3 Xác định giá trị hao mòn của tài sản theo phương pháp tuổi đời

Phương pháp tuổi đời là phương pháp xác định giá trị hao mòn của tài sản bằng
cách tính tổng hao mòn theo tỷ số giữa tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của tài sản.
Xác định giá trị hao mòn của tài sản theo phương pháp tuổi đời khá đơn giản và thường
được sử dụng.
Tuổi đời hiệu quả
Tỷ lệ hao mòn = x 100%
Tuổi đời kinh tế

Trong đó: Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại.

Tổng mức hao mòn = tỷ lệ hao mòn x chi phí tái tạo (hoặc chi phí thay thế)

133
 Hình 5.1 Minh họa tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế, tuổi đời vật lý

Trên cơ sở điều tra thông tin trên thị trường và đánh giá chất lượng còn lại của tài
sản thẩm định giá, thẩm định viên ước lượng tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế của tài
sản thẩm định giá. Độ chính xác của phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm
và khả năng đánh giá thị trường của thẩm định viên. Thẩm định viên cần xem xét đến
tác động của việc đại tu, sửa chữa của tài sản… đến giá trị còn lại của tài sản. Việc ước
tính tuổi đời kinh tế có thể được tính toán thông qua tỷ lệ hao mòn trung bình hàng năm
của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công trên thị trường.
Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá được xác định tỉ lệ nghịch của tỉ lệ hao mòn
trung bình hàng năm nêu trên. Phương pháp này tương đối đơn giản, nhưng không phân
biệt được các yếu tố hao mòn nào làm giảm giá trị công trình vì chúng được gộp lại với
nhau. Nhược điểm của phương pháp này là các khoản mục đã được sửa chữa không
được tính đến, không xem xét hao mòn chức năng, hao mòn vật lý. Ngoài ra, phương
pháp này cũng không tính đến những bộ phận có thời gian sử dụng ngắn so với tuổi đời
vật lý của công trình.

Hộp 5.6 – Xác định giá trị hao mòn theo phương pháp tuổi đời
Xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời thực tế, tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế còn lại, và tỷ lệ hao mòn
theo phương pháp tuổi đời của một bất động sản xây dựng năm 2005. Theo thông số kỹ thuật thiết kế
ngôi nhà tồn tại 50 năm (đến năm 2055). Kỹ sư thiết kế cho biết, giá trị ngôi nhà đến năm 2050 sẽ
bằng 0, những năm sau đó chi phí sữa chữa lớn hơn giá trị bất động sản mang lại nên giá trị đóng góp
âm. Trong thời gian sử dụng, chủ nhà có sửa chữa vào năm 2015 giúp tuổi thọ kinh tế của bất động
sản tăng thêm 5 năm. Thời điểm thẩm định giá vào năm 2019.
Tính toán:

134
 Tuổi đời kinh tế là tổng thời gian tối đa (tuổi đời kỳ vọng tối đa của tài sản) sử dụng tài sản đáp ứng
được hiệu quả kinh tế. Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm kiến trúc trên đất đóng góp làm
tăng giá trị của toàn bộ bất động sản29
Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định = 2050 − 2005 = 50 (năm)
Tuổi đời thực tế là số năm tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa
vào sử dụng đến thời điểm thẩm định giá
Tuổi đời thực tế của tài sản thẩm định = 2019 − 2005 = 14 (năm)
Tuổi đời hiệu quả là số năm thể hiện thực trạng của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá
Tuổi đời hiệu quả của tài sản thẩm định = (2019 − 2005) − 5 = 9 (năm)
Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian từ khi tài sản được sửa chữa nâng cấp đến thời điểm tài sản không
còn giá trị sử dụng
Tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định = 50 − 9 = 41 (năm)
Tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định theo phương pháp tuổi đời
𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả 9
𝑇ỷ 𝑙ệ ℎ𝑎𝑜 𝑚ò𝑛 = 𝑥 100 = 𝑥100 = 18%
𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế 50

5.2.3.4 Xác định giá trị hao mòn của tài sản theo phương pháp tổng cộng

Ước tính hao mòn của tài sản theo phương pháp tổng cộng là cách tính hao mòn
bằng cách chia hao mòn của tài sản thành các loại dựa theo các nguyên nhân gây ra hao
mòn, sau đó tính tổng chi phí khắc phục các loại hao mòn đó. Hao mòn có 3 loại là hao
mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại biên thì tổng giá trị hao mòn của tài
sản có thể được xác định thông qua tổng giá trị các loại hao mòn vật lý, hao mòn chức
năng và hao mòn kinh tế của tài sản.

Để tính hao mòn theo phương pháp tổng cộng thì hao mòn được chia thành 2 nhóm:
hao mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục. Hao mòn được coi là có
thể khắc phục nếu như (1) Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ
hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục. (2) Chi phí để khắc phục
những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục;
tuy nhiên, việc khắc phục này là cần thiết để duy trì giá trị của các bộ phận khác của tài
sản thẩm định giá.

29
Đối với máy thiết bị, tuổi đời kinh tế là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất kinh doanh
theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản và đáp
ứng được hiệu quả kinh tế của việc sử dụng tài sản.
135
 Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng được gây ra bởi những nguyên nhân có thể
khắc phục được và những nguyên nhân không thể khắc phục được. Hao mòn vật lý do
hư hỏng một bộ phận cấu thành tài sản cũng được coi là có thể khắc phục được nếu việc
khắc phục này sẽ đảm bảo giữ được giá trị cho các bộ phận khác của tài sản. Hao mòn
ngoại biên gây ra bởi các nguyên nhân bên ngoài, thường là không thể khắc phục được.

Giá trị phần hao mòn vật lý có thể khắc phục được đo bằng chi phí để khắc phục,
sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời của tài sản. Chi phí này bao gồm tổng các chi phí
như chi phí mua các bộ phận mới, chi phí tháo dỡ các bộ phận cũ, ... sau khi khấu trừ
phần thu nhập có được từ việc bán thanh lý các bộ phận cũ bị tháo dỡ (nếu có). Đối với
trường hợp hao mòn không thể khắc phục thì tổng giá trị hao mòn không thể khắc phục
được có thể được ước tính trên cơ sở phương pháp tuổi đời hoặc phương pháp vốn hóa
khoản thu nhập bị tổn thất, vốn hóa chi phí tăng cao,...

Trong trường hợp tài sản có cả hao mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể
khắc phục thì hao mòn có thể khắc phục sẽ được tính toán trước, sau đó là hao mòn
không thể khắc phục được. Trường hợp thẩm định viên xác định giá trị từng loại hao
mòn (vật lý, chức năng, ngoại biên) một cách riêng rẽ, thì cần xác định theo thứ tự ưu
tiên sau: hao mòn vật lý, hao mòn chức năng, hao mòn ngoại biên.

Theo phương pháp tổng cộng, tổng giá trị hao mòn của tài sản có thể được xác
định thông qua tổng giá trị các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên của tài sản,
cụ thể như sau:

Ước tính giá trị hao mòn vật lý

Giá trị hao mòn vật lý được xác định thông qua các phương pháp sau: phương pháp
tỷ lệ sử dụng, phương pháp tuổi đời và phương pháp chuyên gia.

Phương pháp tỉ lệ sử dụng

Phương pháp tỉ lệ sử dụng dựa vào việc phân tích giá trị sử dụng của tài sản tại
thời điểm so sánh để ước tính hao mòn vật lý và ước tính theo tỉ lệ sau:

𝑀ứ𝑐 độ đã 𝑠ử 𝑑ụ𝑛𝑔
𝑇ỷ 𝑙ệ ℎ𝑎𝑜 𝑚ò𝑛 𝑣ậ𝑡 𝑙ý = 𝑥100%
𝑀ứ𝑐 độ 𝑠ử 𝑠ụ𝑛𝑔 𝑡ℎự𝑐 𝑡ế

136
 Hộp 5.7 - Ước tính tỷ lệ hao mòn vật lý
Một thiết bị được thiết kế để hoạt động tốt được trong vòng 100.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định
giá, thiết bị đó đã chạy được 10.000 giờ, như vậy tỷ lệ hao mòn vật lý của thiết bị đó là 10% .

Phương pháp tuổi đời

Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn vật lý thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu
quả và tuổi đời vật lý của tài sản thẩm định giá. Trong đó, tuổi đời vật lý là số năm tài
sản có thể sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng
hoặc hao mòn vì các nguyên nhân vật lý, chưa tính đến những lỗi thời về chức năng
hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.

Công thức:

𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả

𝑇ỷ 𝑙ệ ℎ𝑎𝑜 𝑚ò𝑛 𝑣ậ𝑡 𝑙ý = 𝑥100%
𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 𝑣ậ𝑡 𝑙ý

Trong đó, tuổi đời vật lý có thể được xác định thông qua các thông số kỹ thuật của
nhà sản xuất, đặc điểm cấu tạo của tài sản,... Tuổi đời vật lý còn có thể được xác định
một cách chính xác hơn thông qua công thức:

Tuổi đời vật lý = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời vật lý còn lại.

Trong đó tuổi đời vật lý còn lại là thời gian ước tính còn lại mà tài sản có thể tiếp
tục được sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng
hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lý, không tính đến khả năng chấm dứt sử dụng tài
sản sớm hơn do lỗi thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.

Hộp 5.8 – Ước tính giá trị hao mòn vật lý bằng phương pháp tuổi đời đối với bất động sản

Công trình xây dựng có tuổi đời hiệu quả 10 năm, tuổi đời kinh tế còn lại 40 năm. Xác định giá trị
hao mòn của công trình, biết rằng chi phí xây dựng mới tài sản là 1,5 tỷ đồng.
Tính toán:
Tuổi đời kinh tế của công trình 10 + 40 = 50 (năm)
𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả 10
Tỷ lệ hao mòn = 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế
𝑥100% = 50 𝑥100% = 20%

Giá trị hao mòn tích lũy = 20% 𝑥 1,5 𝑡ỷ đồ𝑛𝑔 = 0,3 𝑡ỷ đồ𝑛𝑔

137
 Hộp 5.9 - Ước tính tỷ lệ hao mòn vật lý bằng phương pháp tuổi đời đối với máy thiết bị

Xác định tỷ lệ hao mòn của xe cẩu có sức nâng 25 tấn, tuổi đời kinh tế là 18 năm, tính đến thời điểm
thẩm định giá đã sử dụng được 10 năm
Tính toán:
𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả 10
Tỷ lệ hao mòn = 𝑥100% = 𝑥100% = 55,56%
𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế 18

Phương pháp chuyên gia (căn cứ vào sự hao mòn của các kết cấu chính)

Đối với phương pháp chuyên gia, các thẩm định viên cần sử dụng ý kiến chuyên
gia có kinh nghiệm làm việc lâu năm liên quan đến tài sản thẩm định giá, trên cơ sở các
thông tin, khảo sát tài sản thẩm định giá để đánh giá mức độ hư hỏng, chất lượng còn
lại của tài sản thẩm định giá; từ đó, ước lượng tỷ lệ phần trăm giá trị hao mòn của tài
sản thẩm định giá.

Trong trường hợp căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu của tài sản
thẩm định giá để tính giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên dựa vào
kinh nghiệm thực tế của các chuyên gia để đưa ra mức tỷ trọng hao mòn của tài sản thẩm
định giá cho phù hợp.
n

H ki xTki
Công thức tính như sau: H =
i =1
n

Ti =1
ki

Trong đó: i = 1…n: là số kết cấu của tài sản thẩm định giá
H: là hao mòn của tài sản TĐG tính theo tỷ lệ %
Hki: là hao mòn của kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %
Tki: là tỷ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá kết cấu của tài sản TĐG

138
 Hộp 5.10 - Ước tính tỷ lệ hao mòn bằng phương pháp chuyên gia đối với bất động sản

Xác định hao mòn của bất động sản với thông số khảo sát như sau:

Kết cấu chính Mô tả Tki Hki Tki x Hki

Móng Móng đúc 10% 20% 2%
Tường Tường gạch xây 20cm, sơn nước 16% 25% 4%
Nền, sàn Sàn đúc bê tông, nên lát gạch bông 10% 25% 2,5%
Đỡ mái Đỡ mái bằng thép 3% 25% 0,75%
Mái Mái bê tông 26% 30% 7,8%
Tổng cộng 65% 17,05%
Tỷ lệ hao mòn của bất động sản
17,05%
𝑥100% = 26,23%
65%
−

Hộp 5.11 - Ước tính tỷ lệ hao mòn bằng phương pháp chuyên gia đối với máy thiết bị

Xác định tỷ lệ hao mòn ô tô với thông số kỹ thuật như sau:

Bộ phận Tki Hki Tki x Hki

Động cơ 20% 45% 9%
Khung gầm 15% 20% 3%
Hệ thống điện 5% 25% 1,25%
Hệ thống khác 5% 10 % 5%
Tổng cộng 100% 18,25%
Tỷ lệ hao mòn của ô tô
18,25%
𝑥100% = 18,25%
100%

Ước lượng giá trị hao mòn chức năng

Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của tài sản bị giảm
đi do thiết bị không phù hợp hay thiết kế, thi công bị lỗi dẫn đến việc sử dụng tài sản
không đáp ứng yêu cầu sử dụng tốt nhất. Hao mòn chức năng bao gồm các loại sau: hao
mòn chức năng do thiếu - khuyết, hao mòn chức năng do chi phí vốn cao và hao mòn
chức năng do chi phí vận hành cao. Bên cạnh đó, hao mòn chức năng cũng có thể phân
loại thành hao mòn chức năng có thể khắc phục được và hao mòn chức năng không thể
khắc phục được. Đối với hao mòn chức năng có thể khắc phục được thì giá trị hao mòn
139
chức năng được tính bằng tổng chi phí khắc phục sau khi giảm trừ phần thu nhập (nếu
có) từ việc bán thanh lý các bộ phận bị tháo dỡ, thay thế (nếu có).

Hao mòn chức năng do thiếu khuyết là trường hợp tài sản thiếu một bộ phận hay
thiết bị nào đó mà các tài sản tương tự có cùng chức năng trên thị trường có, hoặc trường
hợp tài sản có một bộ phận hay thiết bị nào đó cần phải được thay thế hoặc hiện đại hóa
để tài sản có thể hoạt động một cách bình thường hoặc đáp ứng được yêu cầu của thị
trường. Hao mòn chức năng do thiếu khuyết không thể khắc phục được có thể được tính
bằng cách vốn hóa các tổn thất do thiếu khuyết này gây ra. Các tổn thất này có thể là
tổn thất về doanh thu và/hoặc các tổn thất khác.

Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, nguyên
liệu sản xuất hoặc sử dụng công nghệ mới dẫn tới việc tạo ra tài sản thay thế có công
năng tương tự nhưng với chi phí đầu tư thấp hơn tài sản thẩm định giá. Hao mòn chức
năng do chi phí vốn cao không thể khắc phục được ước lượng thông qua chênh lệch giữa
chi phí tái tạo và chi phí thay thế của tài sản trong trường hợp chi phí tái tạo thường cao
hơn chi phí thay thế của cùng một tài sản.

Hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao là trường hợp thay đổi về thiết kế,
công nghệ hoặc năng suất vượt trội dẫn tới việc tạo ra những tài sản thay thế có chi phí
vận hành, sản xuất thấp hơn tài sản thẩm định giá.

Khi xác định và ước tính các loại giá trị hao mòn chức năng, thẩm định viên cần
phân tích, lập luận chặt chẽ để tránh việc tính bị trùng lặp, dẫn tới làm sai lệch kết quả.

Hộp 5.12 - Ước tính giá trị hao mòn chức năng

Bất động sản là nhà ở có thiết kế không hợp lý về hệ thống thông gió, hệ thống bếp. Chi phí khắc
phục sửa chữa: lắp hệ thống thông gió 500 triệu đồng, thay hệ thống bếp 200 triệu đồng, trang bị máy
hút mùi 20 triệu đồng. Biết rằng nếu thiết kế chuẩn từ ban đầu cho hệ thống thông gió và hệ thống
bếp thì tốn 495 triệu đồng. Xác định hao mòn chức năng của tài sản này.
Tính toán:
Tổng chi phí khắc phục sửa chữa do lạc hậu chức năng
500 + 200 + 20 = 720 (𝑡𝑟𝑖ệ𝑢 đồ𝑛𝑔)
Giá trị hao mòn chức năng: 720 − 495 = 225 (𝑡𝑟𝑖ệ𝑢 đồ𝑛𝑔)

Ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên (hao mòn ngoại vi)

140
 Hao mòn ngoại biên là những hao mòn do yếu tố phát sinh bên ngoài tài sản gây
ra mà không thể khắc phục được. Hao mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế và giảm
giá do vị trí. Hao mòn kinh tế là những hao mòn của tài sản do cung trên thị trường vượt
xa cầu trong một thời điểm nhất định làm cho giá trị tài sản bị giảm sút, điều này ảnh
hưởng tới giá trị các doanh nghiệp sản xuất sử dụng các nguyên liệu trên. Giảm giá vị trí
là do vị trí tọa lạc của tài sản làm giảm giá trị của tài sản, thường là bất động sản.

Hộp 5.13 - Ước tính hao mòn ngoại biên

Một khách sạn được xây dựng bên cạnh một dòng sông đẹp giữa thành phố. Cùng với thời gian, dòng
sông bị ô nhiễm nghiêm trọng và có mùi khó chịu tỏa ra xung quanh. Khi đó, khách sạn cũng bị giảm
giá trị do tác động bên ngoài này.

Thẩm định viên có thể ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên thông qua việc phân
tích thông tin từ thị trường, vốn hóa trực tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại
biên, hoặc áp dụng phương pháp chiết trừ phần giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức
năng ra khỏi tổng giá trị hao mòn của tài sản. Giá trị hao mòn ngoại biên thường được
ước lượng sau khi ước lượng giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng do hao mòn
ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào tài sản thẩm định giá.

Phân loại

Xác định giá trị

Hình 5.2. Sơ đồ phân loại hao mòn và phương pháp xác định giá trị hao mòn tài sản
141
5.2.4 Các bước thực hiện

Trình tự tiến hành xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí phụ thuộc
đối tượng thẩm định giá, có thể là bất động sản, máy thiết bị, doanh nghiệp, tài sản vô
hình…Nội dung giáo trình chỉ trình bày các bước tiến hành cho 2 loại tài sản là bất động
sản và máy thiết bị vì tính phổ biến và tính phù hợp khi ứng dụng cách tiếp cận từ chi
phí cho hai loại tài sản này.

5.2.4.1 Đối với bất động sản

Việc ước tính giá trị tài sản là bất động sản cần thực hiện qua 05 bước, cụ thể như sau:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của
lô đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, có tính
đến mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện
tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành nên bất
động sản thẩm định giá.

Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn tích lũy của công trình
xây dựng hiện có.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây
dựng công trình (bước 2) trừ (-) giá trị hao mòn tích lũy đã tính ở Bước 3.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách lấy giá trị
của đất (bước 1) cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng (bước 4).

Công thức:

Giá trị bất động sản Giá trị lô đất trống + chi phí thay thế hoặc chi phí tái
=
cần thẩm định giá tạo công trình xây dựng – giá trị hao mòn tích lũy

5.2.4.2 Đối với máy thiết bị

Việc ước tính giá trị tài sản là máy thiết bị cần thực hiện qua 03 bước, cụ thể như sau:

Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của máy, thiết bị

142
 Bước 2: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của máy, thiết bị thẩm
định giá

Bước 3: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 1 trừ (-) kết
quả bước 2.

Công thức:

Giá trị máy thiết bị Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của
=
cần thẩm định giá máy thiết bị – giá trị hao mòn tích lũy

5.2.5 Phạm vi áp dụng

Phương pháp chi phí được áp dụng trong các trường hợp: (1) Thẩm định giá tài
sản chuyên dùng, đơn chiếc, ít hoặc không có giao dịch, không có đủ thông tin trên thị
trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập; (2) Có dự
định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc
tài sản mới được chế tạo; (3) Kiểm tra kết quả thẩm định giá từ các cách tiếp cận khác.

5.2.6 Ưu - nhược điểm

Ưu điểm: Cách tiếp cận từ chi phí áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở
để so sánh trên thị trường do tài sản được sử dụng cho những mục đích riêng biệt.

Nhược điểm: Khi sử dụng cách tiếp cận từ chi phí có một số nhược điểm như sau:
chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị, phải có dữ liệu từ thị trường; giá trị thị
trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; khấu hao mang tính chủ
quan; thẩm định viên phải có kinh nghiệm.

5.2.7 Ví dụ

Tài sản cần thẩm định giá cho mục đích mua bán là một bất động sản nằm trên mặt
tiền đường Z tại thời điểm tháng 04/20XX có diện tích thửa đất 100m2 (4mx25m), hình
dáng vuông vức, nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép; nền lát
gạch ceramic; diện tích sàn xây dựng 150m2. Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự:
4.500.000 đồng/m2. Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng 30%,
tường 40%, sàn 35%, mái 45%. Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
móng 30%, tường 10%, sàn 20%, mái 15%.
143
 Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận
cùng nằm trên mặt tiền đường Z vừa giao dịch thành công như sau:

- Bất động sản 1 có đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m2 (3m x 20m), hình dáng
tóp hậu, diện tích sàn xây dựng 170m2, nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông
cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch ceramic, chất lượng còn lại
nhà 85%, vừa được bán với giá 2.000.000.000 đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà
tương tự là 8.000.000 đồng/m2.

- Bất động sản 2 có đặc điểm: diện tích thửa đất 90m2 (5m x 18m), hình dáng
vuông vức, diện tích sàn xây dựng 180m2, nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông,
sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng nhà còn lại 90%,
vừa bán được với giá 2.500.000.000 đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự:
7.200.000 đồng/m2.

- Bất động sản 3 có đặc điểm: diện tích thửa đất 100m2 (5m x 20m), hình dáng
tóp hậu, diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông
cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, chất
lượng còn lại 95%, vừa được bán với giá 2.967.000.000 đồng. Đơn giá xây dựng
mới nhà tương tự là 8.500.000 đồng/m2.

Điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được tương quan giá đất trên thị trường
tại khu vực lân cận về các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:

- Chiều rộng:
o Từ 3m đến 3,8m: 95%
o Trên 3,8m đến 4m: 100%
o Trên 4m đến 6m: 105%
- Quy mô diện tích:
o Từ 60m2 đến 90m2: 100%
o Trên 90m2 đến 100m2: 90%
- Hình dáng:
o Vuông vức: 100%
o Tóp hậu: 95%

144
Thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản như sau:

Xác định tổng quát

− Tài sản thẩm định: Bất động sản cần thẩm định giá nằm trên mặt tiền đường Z
− Thời điểm thẩm định: Tháng 04/20XX
− Mục đích thẩm định: Chuyển nhượng
− Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí
− Đặc điểm tài sản: diện tích thửa đất 100m2 (4m x 25m), hình dáng vuông vức,
nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic;
diện tích sàn xây dựng 150m2

Bảng 5.1 - Tính giá trị quyền sử dụng đất của các tài sản so sánh

Đơn Tài sản so Tài sản so

Tài sản thẩm Tài sản so
STT Yếu tố vị sánh 2 sánh 3
định sánh 1
tính
Đất
1 Chiều rộng m 4 3 5 5
2 Chiều dài m 25 20 18 20
3 DT đất m2 100 60 90 100
4 Hình dáng Vuông vức Tóp hậu Vuông vức Tóp hậu
Công trình xây
dựng
3 tầng,
2 tầng,
khung sàn
2 tầng, khung sàn
2 tầng, bê tông cốt
khung, sàn, bê tông cốt
khung, sàn, thép, mái
mái bê tông thép, mái
5 Kết cấu mái bê tông ngói, tường
cốt thép, nền ngói, tường
cốt thép, nền gạch, nền
gạch gạch, nền
gạch ceramic granite, trệt
ceramic gạch granite,
lát gạch
cầu thang gỗ
ceramic
Diện tích sàn xây
6 m2 150 170 180 200
dựng
Đơn giá sàn xây Trđ/
7 4,5 8 7,2 8,5
dựng m2
8 Chất lượng còn lại 64,33% 85% 90% 95%

9 Giá bán BĐS Trđ 2.000 2.500 2.967

145
 Giá trị CTXD
10 Trđ 434,23 1156,00 1166,40 1615,00
(10) = (6) * (7) * (8)
Giá trị QSDĐ
11 Trđ 844,00 1333,60 1352,00
(11) = (9) - (10)
Đơn giá QSDĐ Trđ/
12 14,07 14,82 13,52
(12) = (11) / (3) m2
Nguồn: Theo tính toán của tác giả
Phân tích thông tin
Chiều rộng:
- Tài sản so sánh 1 có chiều rộng 3 m; kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định nên
điều chỉnh tăng
100% − 95%
= 5, 26%
95%
- Tài sản so sánh 2 và so sánh 3 có chiều rộng 5 m; thuận lợi hơn tài sản thẩm định
nên điều chỉnh giảm
100% − 105%
= −4, 76%
105%

Diện tích
- Tài sản so sánh 1, so sánh 2 có diện tích thuận lợi hơn tài sản thẩm định nên tiến
hành điều chỉnh giảm
90% − 100%
= −10%
100%

Hình dáng
- Tài sản so sánh 1, so sánh 3 có hình dáng kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định
nên tiến hành điều chỉnh tăng
100% − 95%
= 5, 26%
95%

Bảng 5.2 - Xác định giá trị quyền sử dụng đất của tài sản thẩm định giá

Tài sản
Tài sản so Tài sản so Tài sản so
STT Yếu tố Đơn vị thẩm
sánh 1 sánh 2 sánh 3
định
Đơn giá trước điều Triệu
A 14,07 14,82 13,52
chỉnh đồng/m2
Điều chỉnh các yếu
B
tố so sánh

146
 Chiều rộng m 4 3 5 5
Hệ số tương quan 100% 95% 105% 105%
Tỷ lệ điều chỉnh 5.26% -4.76% -4.76%
B1 Triệu
Mức điều chỉnh 0,74 -0,71 -0,64
đồng/m2
Triệu
Giá sau điều chỉnh 1 14,81 14,11 12,88
đồng/m2
Diện tích m 100 60 90 100
Hệ số tương quan 90% 100% 100% 90%
Tỷ lệ điều chỉnh -10,00% -10,00% 0,00%
B2 Triệu
Mức điều chỉnh đồng/m2 -1,41 -1,48 0,00
Triệu
Giá sau điều chỉnh 2 đồng/m2 13,40 12,63 12,88
Hình dáng Vuông Tóp Vuông Tóp
Hệ số tương quan 100% 95% 100% 95%
Tỷ lệ điều chỉnh 5,26% 0,00% 5,26%
B3 Triệu
Mức điều chỉnh 0,74 0,00 0,71
đồng/m2
Triệu
Giá sau điều chỉnh 3 14,14 12,63 13,59
đồng/m2
Mức giá chỉ dẫn Triệu
C 14,14 12.63 13,59
(sau điều chỉnh) đồng/m2
Giá trị trung bình của Triệu
C1 13,45
mức giá chỉ dẫn đồng/m2
Mức độ chênh lệch
với giá trị trung bình
C2 5,11% -6,11% 1,00%
của các mức giá chỉ
dẫn
D Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C
Tổng giá trị điều
D1 2,89 2,19 1,36
chỉnh gộp
Tổng số lần điều
D2 Lần 3 2 3
chỉnh
D3 Biên độ điều chỉnh 20,53% 14,76% 10,03%
Tổng giá trị điều
D4 0,07 -2,19 0,07
chỉnh thuần
Xác định đơn giá
triệu
E QSDĐ của tài sản 13,45
đồng/m2
thẩm định giá
Trọng số 33,33% 33,33% 33,33%

Nguồn: Theo tính toán của tác giả

147
 Về nguyên tắc khống chế, theo mục C2, mức độ chênh lệch với giá trị trung bình
của các mức giá chỉ dẫn chỉ nằm trong khoảng từ -6,11% đến 5,11%, vì vậy đảm bảo
không quá 15%,

Về thống nhất mức giá chỉ dẫn, các mức giá có khả năng giao dịch thành công là
như nhau nên giá thị trường của tài sản thẩm định được ước tính bằng bình quân gia
quyền của mức giá chỉ dẫn của 3 tài sản so sánh, bằng (14,14 + 12, 63 + 13, 59)/3= 13,
45 (triệu đồng).

Giá trị quyền sử dụng đất: 13, 45 triệu đồng/m2 x 100 m2 = 1.345 (triệu đồng)

Chất lượng còn lại của CTXD trên đất của tài sản thẩm định giá tính theo phương
pháp chuyên gia

30%𝑥30% + 40%𝑥10% + 35%𝑥20% + 45%𝑥15%

100% − [ 𝑥100%] = 64,33%
30% + 10% + 20% + 15%

Giá trị CTXD trên đất: 150 m2 x 64,33% x 4,5 triệu đồng/m2 = 434,23 (triệu đồng)

Giá trị tài sản thẩm định giá: 1. 345 + 434,23 = 1. 779,52 (triệu đồng)

Kết luận: Giá trị tài sản cần thẩm định giá là 1.779,52 triệu đồng

TÓM TẮT CHƯƠNG 5

Nội dung chương 5 bao gồm các khái niệm có liên quan đến cách tiếp cận từ chi
phí, cơ sở giá trị thị trường và phi thị trường, các nguyên tắc áp dụng, chi tiết các bước
tiến hành của phương pháp chi phí cho hai loại tài sản là bất động sản và máy thiết bị.
Bên cạnh đó, nội dung về chi phí tái tạo và chi phí thay thế được phân biệt rõ với mục
đích tạo ra tài sản tương tự hay tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá. Thế nào là
hao mòn, các loại hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại biên được đề
cập đến và hướng dẫn cách xác định giá trị hao mòn theo phương pháp so sánh, phương
pháp tuổi đời và phương pháp tổng cộng.

KHÁI NIỆM THEN CHỐT

Tiếng Việt Tiếng Anh

Cách tiếp cận chi phí Cost approach

148
 Khấu hao Depreciation
Phương pháp tuổi đời Age-life method
Tuổi đời hiệu quả Useful life
Tuổi đời kinh tế Economic life
Chi phí tái tạo Reproduction cost
Chi phí thay thế Replacement cost

CÂU HỎI ÔN TẬP

1. Phân biệt chi phí thay thế và chi phí tái tạo?

2. Trình bày phương tính hao mòn của tài sản? Hãy làm rõ sự khác biệt giữa các
phương pháp?

3. Cho ví dụ từng loại hao mòn đối với máy thiết bị, bất động sản

4. Trong các bước tiến hành thẩm định giá theo cách tiếp cận từ chi phí thì bước nào
là quan trọng nhất? Vì sao?

BÀI TẬP

Bài tập 1

Bất động sản cần thẩm định giá nằm trên mặt tiền đường Z có thông tin như sau:

− Diện tích đất: 120m2 (6m x 20m), diện tích xây dựng: 96m2, nhà 1 trệt, 1 lầu.

− Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic.

− Nhà xây dựng năm 2010. Tuổi thọ nhà: 50 năm.

− Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000 đồng/m2

Tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên thu thập được các thông tin về tài sản
so sánh như sau:

− Bất động sản 1: vừa được chuyển nhượng với giá 4.500 triệu đồng, có đặc điểm sau:

o Diện tích đất: 70m2 (3,5m x 20m), diện tích xây dựng: 63m2, nhà 1 trệt, 3 lầu.

o Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic.
149
 o Nhà xây dựng năm 2005. Tuổi thọ nhà: 50 năm.

o Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000 đồng/m2

− Bất động sản 2: giá chào bán 4.550 triệu đồng, giá thương lượng: 4.200 triệu đồng

o Diện tích đất: 68m2 (4m x 17m), diện tích xây dựng: 60m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.

o Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic.

o Nhà xây dựng năm 2008. Tuổi thọ nhà: 50 năm

o Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4.300.000 đồng/m2

− Bất động sản 3: giá thương lượng 5.520 triệu đồng, giá thực bán: 5.370 triệu đồng

o Diện tích đất: 90m2 (6m x 15m), diện tích xây dựng 72m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.

o Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic

o Nhà xây dựng năm 2006. Tuổi thọ nhà: 50 năm

o Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4.400.000 đồng/m2

Tương quan về đơn giá quyền sử dụng đất trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá như sau:

− Chiều rộng:

Từ 3m đến 4m 95%
Trên 4m đến 5m 100%
Trên 5m đến 6m 105%

− Chiều dài:

Từ 12m đến 15m 95%

Trên 15m đến 20m 100%

− Quy mô diện tích:

Từ 60m2 đến 80m2 97%

Trên 80m2 đến 100m2 100%
Trên 100m2 đến 120m2 95%

150
 Yêu cầu: Hãy xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá cho mục đích
chuyển nhượng tại thời điểm tháng 6/20XX. (thay XX là năm hiện tại để tính toán)

Chú ý: Làm tròn số lẻ với 2 chữ số thập phân (ví dụ: 4,136% làm tròn 4,14%; 5,732 trđ
làm tròn 5,73 trđ)

Bài tập 2

Hãy thẩm định giá bất động sản nằm ở mặt tiền số 70 đường ZZ, mặt chính giáp
mặt tiền đường, mặt bên giáp hẻm 4m, có diện tích đất 64m2 (4m x 16m). Nhà cấp 3 có
2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; diện tích
sàn xây dựng là 150m2, tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng tại thời điểm thẩm dịnh
theo đánh giá của thẩm định viên là 40%.

Thời điểm thẩm định vào tháng 01/20XX (thế XX là năm hiện tại để thực hiện)

Qua khảo sát thu thập được thông tin thị trường như sau:

− Bất động sản 1: nằm tại địa chỉ 78/9 đường ZZ vừa được bán với giá 5.922.800.000
đồng, có diện tích đất 53,2m2 (3,8m x 14m). Nhà cấp 3, một trệt một lầu, diện tích
sàn xây dựng là 106,4m2, được xây dựng năm 2008, cách tài sản thẩm định 30m về
phía trong hẻm 4m.

− Bất động sản 2: địa chỉ 21/11 đường ZZ nằm trong hẻm 4m được rao bán vào thời
điểm thẩm định với giá 7.920.000.000 đồng, có diện tích đất 60,9m2 (4,2m x 14,5m).
Nhà cấp 2, mới xây dựng cách thời điểm thẩm định 2 năm, gồm một trệt hai lầu bê
tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng là 182,7m2, cách tài sản thẩm định khoảng
300m, giá thương lượng giảm 5%.

− Bất động sản 3: địa chỉ 37 ZZ được rao bán vào thời điểm thẩm định giá với giá
11.125.000.000 đồng, có diện tích đất 68,4m2 (3,8m x 18m). Nhà cấp 2, xây dựng
năm 2006 gồm một trệt một lầu, mật độ xây dựng là 100%, cách tài sản thẩm định
giá khoảng 250m, giá thương lượng giảm 10%.

Thông tin thị trường về đơn giá xây dựng và tỷ lệ tương quan về đơn giá quyền sử
dụng đất như sau:

− Cấp nhà

151
 Cấp nhà Tuổi đời kinh tế Đơn giá xây dựng
1 90 năm 8.000.000 đ
2 70 năm 7.500.000 đ
3 50 năm 6.800.000 đ
4 30 năm 6.000.000 đ
− Tương quan về vị trí:

• Mặt tiền : 100%

• Mặt tiền + hẻm : 105%

• Hai mặt tiền : 135%

• Trong hẻm 4m : 90%

− Tương quan về chiều rộng:

• Trên 6m :105%

• Từ 4m – 6m :100%

• Dưới 4m :95%

Bài tập 3

Tháng 2/20XX (thế XX là năm hiện tại để tính toán), cần thẩm định giá một bất
động sản nằm ở mặt tiền đường Y có diện tích 170 m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt tiền
8,6m, chiều rộng mặt sau 8,4m; chiều dài 20m), diện tích xây dựng 100m2, có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp lệ. Công trình nhà cấp 2, gồm
một trệt, 1,5 lầu, được xây dựng năm 2000, có tuổi đời kinh tế 50 năm. Đơn giá chi phí
xây dựng mới được xác định như sau: Chi phí trực tiếp 2.500.000 đ/m2, chi phí gián tiếp
bằng 40% chi phí trực tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng bằng [25% x (chi phí trực tiếp
+ chi phí gián tiếp)].

Khảo sát thị trường tại khu vực thẩm định giá, thẩm định viên thu thập được 03
tài sản so sánh như sau:

− Bất động sản 1: nằm ở mặt tiền đường, chưa hoàn thiện về mặt pháp lý, có diện tích
đất 80m2 (chiều rộng 4m; chiều dài 20m). Nhà có diện tích sàn xây dựng 220m2,
khung sàn bê tông cốt thép mái tôn, nền lát gạch men. Nhà được xây dựng năm 2003,

152
 trong thời gian sử dụng có sửa chữa làm tuổi đời hiệu quả của tài sản giảm 2 năm so
với tuổi đời thực tế, tuổi đời kinh tế của nhà là 40 năm. Giá thương lượng 3.900 triệu
đồng.

− Bất động sản 2: nằm ở hẻm 8m, pháp lý đầy đủ, có diện tích đất 177m2 (chiều rộng
mặt tiền 6,2m; chiều rộng mặt sau là 5,6m; chiều dài 30m). Nhà có diện tích sàn xây
dựng 200m2, khung sàn bê tông cốt thép, tường đôi, mái ngói, nền lát đá granite. Nhà
được xây dựng năm 2014. Tuổi đời kinh tế là 50 năm. Được bán với giá 7.050 triệu
đồng.

− Bất động sản 3: nằm ở mặt tiền đường, pháp lý đầy đủ có diện tích đất 88m2 (chiều
rộng tiếp giáp mặt hẻm 4,4m chiều dài 20m). Nhà có diện tích sàn xây dựng 206m2
khung sàn bê tông cốt thép, mái ngói, nền lát gạch men. Nhà được xây dựng năm
2009, do bảo dưỡng không tốt nên tuổi đời hiệu quả cao hơn 3 năm so với tuổi đời
thực tế, tuổi đời kinh tế của nhà là 30 năm. Vừa được thế chấp ở ngân hàng và vay
được 3.890 triệu đồng, tỷ lệ thế chấp là 80%.

Thông tin thu thập được như sau:

− Đơn giá xây dựng mới:

• Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái ngói, nền đá granite: 6 triệu đồng/m2

• Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái ngói, nền gạch men: 4,5 triệu đồng/m2

• Nhà khung sàn bê tông cốt thép mái tôn, nền gạch men: 3,7 triệu đồng/m2

− Thông tin tương quan thị trường về đơn giá quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
− Chiều rộng lô đất:

o Từ 3,8 – 4m : 100%;

o Trên 4m – 6m : 105%;

o Trên 6m – 12m : 110%;

− Quy mô diện tích

o Từ 60 m2 – 100m2 : 100%;

o Trên 100m2 – 200m2 : 95%;

153
− Hình dáng:

o Vuông vức : 100%;

o Tóp hậu : 95%

− Vị trí: Hẻm 8m giá đất bằng 80% giá đất mặt tiền

− Chi phí hoàn thiện pháp lý của tài sản so sánh 1 là 440.000.000 đồng

Yêu cầu: Ước tính giá trị tài sản cho mục đích mua bán tại thời điểm tháng 2/20XX.
Hãy cho biết phương pháp áp dụng, giải thích lý do tại sao chọn phương pháp đó.

Biết rằng chi phí xây dựng mới trên m2 được tính theo công thức Chi phí xây dựng
mới = Chi phí trực tiếp + Chi phí gián tiếp + Lợi nhuận nhà thầu.

Bài tập 4

Thông tin về trạm trộn bê tông ướt (di động) do công ty ABB nhập khẩu linh kiện
và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam như sau.

Nguồn gốc thiết bị:

− Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén
khí, thiết bị điện động lực do công ty ABB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.

− Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công nghiệp, kết cấu, ca bin điều khiển được chống
nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hòa nhiệt độ…) do ABB thiết kế và sản xuất.

Tính năng kỹ thuật:

− Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn

− Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít.

− Công suất 60m3/giờ

− Tuổi đời kinh tế 30 năm.

Thông tin thu thập từ hồ sơ thiết bị như sau:

− Giá vốn nhập khẩu (giá CIF) đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí,
xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực: 310.000 USD.

− Thuế suất thuế nhập khẩu thiết bị: 0%.

154
− Tỷ giá VND/USD: 21.500

− Chi phí vận chuyển từ cảng về kho 10.000.000 đồng.

− Chi phí trực tiếp cho khâu thiết kế và sản xuất các bộ phận trong nước gồm:

• Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu : 630.000.000 đồng /sản phẩm

• Chi phí máy, thiết bị : 480.000.000 đồng / sản phẩm

• Chi phí nhân công : 580.000.000 đồng /sản phẩm

− Chi phí sản xuất chung gồm:

• Chi phí quản lý phân xưởng : 1.200.000.000 đồng /năm

• Chi phí quản lý xí nghiệp : 1.300.000.000 đồng /năm.

− Trung bình 01 năm ABB sản xuất được 10 thiết bị.

− Lợi nhuận trung bình của thị trường là 10% giá thành sản xuất.

− Chi phí lắp đặt, hướng dẫn sử dụng: 23.500.000 đồng.

Yêu cầu:

1/ Ước tính giá bán của thiết bị trên thị trường (gồm thuế GTGT). Biết thuế suất
thuế GTGT với thiết bị này là 5%.

2/ Công ty X mua thiết bị trên và đưa vào sử dụng từ 2010. Tới năm 2016 phát
sinh nhu cầu bán. Qua kiểm tra thực tế, tuổi đời hiệu quả của tài sản thấp hơn tuổi đời
thực tế 02 năm do máy ít vận hành và được duy tu bảo dưỡng tốt. Ước tính giá bán thiết
bị trên cho công ty X.

Bài tập 5

Hãy thẩm định giá bất động sản trên mặt tiền đường Z cho mục đích chuyển
nhượng vào tháng 09/20XX (thế XX là năm hiện tại để tính toán)

− Diện tích đất: 60m2 (4m x 15m),

− Diện tích xây dựng: 60m2, nhà 1 trệt, 2 lầu. Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái
bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic.

155
− Khảo sát hiện trạng nhà tại thời điểm thẩm định giá có tỷ lệ hao mòn các kết cấu
chính như sau: móng khung cột 20%, tường 15%, nền sàn 18%, kết cấu đỡ mái 15%,
mái 18%.

− Tỷ trọng các kết cấu chính trong căn nhà: móng khung cột 10%, tường 18%, nền sàn
13%, kết cấu đỡ mái 7%, mái 16%.

− Chi phí xây dựng 1m2 nhà mới tương tự như sau:

• Chi phí trực tiếp: 3 triệu đồng/m2

• Chi phí gián tiếp: bằng 50% chi phí trực tiếp

• Lợi nhuận nhà thầu: bằng 20% tổng chi phí.

Biết: đơn giá xây dựng 1m2 sàn = chi phí trực tiếp + chi phí gián tiếp + lợi nhuận
nhà thầu.
Cho biết thông tin về các tài sản giao dịch trên đường Z thu thập được trên thị trường
vào tháng 09/20XX như sau:

− Bất động sản 1: vừa chuyển nhượng với giá 1.220 triệu đồng, có đặc điểm sau:

• Nằm ở hẻm 820 đường Z

• Diện tích đất: 80m2 (4m x 20m),

• Diện tích xây dựng: 50m2, nhà 1 trệt, 3 lầu. Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê
tông cốt thép, nền gạch ceramic.

• Nhà xây dựng năm 2000. Tuổi thọ kinh tế là 40 năm. Năm 2005 có sửa chữa lớn
làm tuổi đời hiệu quả giảm 4 năm.

• Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 5 triệu đồng/m2

− Bất động sản 2: giá chào bán 980 triệu đồng, giá thương lượng: 950 triệu đồng

• Mặt tiền đường Z

• Diện tích đất: 64,6m2 (3,8m x 17m),

• Diện tích xây dựng: 55m2, nhà 1 trệt, 1,5 lầu. Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê
tông cốt thép, nền gạch ceramic.

• Nhà xây dựng năm 2004. Tuổi thọ kinh tế: 50 năm

• Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4,6 triệu đồng/m2
156
− Bất động sản 3: giá chào bán 1.300 triệu đồng, thương lượng chủ nhà đồng ý giảm 5%

• Nằm ở hẻm 220 đường Z

• Diện tích đất: 100m2 (4m x 25m),

• Diện tích xây dựng: 64m2, nhà 1 trệt, 2 lầu. Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê
tông cốt thép, nền gạch ceramic,

• Nhà xây dựng năm 2006. Tuổi thọ kinh tế: 55 năm. Do điều kiện bảo dưỡng
không tốt làm tuổi đời hiệu quả của nhà tăng thêm 3 năm.

• Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4,8 triệu đồng/m2
Theo điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được mối tương quan về đơn giá
quyền sử dụng đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, vị trí và diện tích đất như sau:

− Vị trí

• Tài sản nằm trong hẻm 820 có đơn giá bằng 80% đơn giá tài sản ở mặt tiền.

• Tài sản nằm trong hẻm 220 có đơn giá bằng 90% đơn giá tài sản ở hẻm 820

− Chiều rộng:

• Dưới 4m : 90%

• Từ 4m trở lên : 100%

− Quy mô diện tích:

• Từ 60m2 đến dưới 80m2 : 100%

• Từ 80m2 đến 100m2 : 95%

TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG 5

1. Bộ Tài chính (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (Ký hiệu TĐGVN
09) - Cách tiếp cận từ chi phí, ban hành kèm theo thông tư số 126/2015/TT-BTC
ngày 20/08/2015.
2. Nguyễn Minh Điện (2010). Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp, NXB Thống
kê.
3. Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012). Giáo trình thẩm định giá trị bất
động sản, NXB Lao động xã hội.

157
 PHỤ LỤC CHƯƠNG 5
Phụ lục 5.1. Biên bản khảo sát hiện trạng bất động sản

158
159
160
161
Phụ lục 5.2. Phiếu giám định chất lượng xe cơ giới

162
163
Phụ lục 5.3. Biên bản thẩm định hiện trường tài sản (động sản)

164
165
Phụ lục 5.4. Biên bản giám định khối lượng qua mớn nước sà lan

166
 6CHƯƠNG 6

THẨM ĐỊNH GIÁ THEO CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP

Mục tiêu chương 6

Chương 6 cung cấp cho người học kiến thức tổng quan về cách tiếp cận từ thu
nhập trong thẩm định giá tài sản và các tình huống phổ biến tiếp cận từ thu nhập trong
thẩm định giá. Cơ sở cơ bản của tiếp cận từ thu nhập là tài sản có giá trị vì nó có khả
năng tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu, trong trường hợp các yếu tố khác không đổi thì tài
sản tạo ra thu nhập càng cao càng có giá trị.

Nội dung chương 6 giới thiệu tổng quan về cách xác định thu nhập do tài sản mang
lại, cách xác định tỷ suất vốn hóa hay tỷ suất chiết khấu trong tiếp cận từ thu nhập và
những nội dung liên quan đến phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chiết khấu
dòng tiền thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Kết thúc chương, người học nắm được các
bước để ước tính thu nhập thuần từ tài sản tạo ra, các phương pháp phổ biến để ước tính
tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu.

6.1 Tiếp cận từ thu nhập trong thẩm định giá tài sản

6.1.1 Khái niệm

Theo tiêu chuẩn TĐGVN 0930, thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập là cách
thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được
từ tài sản về giá trị hiện tại. Theo cách tiếp cận này, giá trị của một tài sản có thể được
xác định thông qua giá trị thu nhập, dòng tiền hoặc chi phí tiết kiệm được do sử dụng
tài sản mang lại. Tiếp cận từ thu nhập trong thẩm định giá tài sản có thể thực hiện theo
phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng trong trường hợp
thẩm định giá tài sản cho mục đích đầu tư, góp vốn liên doanh, thẩm định giá tài sản có
phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được hình thành trong tương lai (tài sản có
quy hoạch thay đổi hoặc thay đổi phương án khai thác). Bên cạnh đó, thẩm định giá theo

30
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09, ban hành kèm theo thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015
167
cách tiếp cận từ thu nhập cũng có thể đóng vai trò là phương pháp kiểm tra, đối chiếu
đối với các tình huống thẩm định giá sử dụng cách tiếp cận từ thị trường hoặc từ chi phí.

Áp dụng thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập trong thẩm định giá tài sản
phụ thuộc vào khả năng dự báo chính xác thu nhập do tài sản tạo ra trong tương lai và
mức độ rủi ro liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó. Ngoài ra, tuổi đời kinh tế còn lại
của tài sản, ước tính giá trị thu hồi vào cuối kỳ cũng là những yếu tố tác động đến giá
trị tài sản thẩm định giá.

6.1.2 Cơ sở lý luận của thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập

Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị
vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc
sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu
nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Bên
cạnh đó, thu nhập do đầu tư vào tài sản mang lại cũng phản ánh mức độ rủi ro của khoản
đầu tư. Mức độ rủi ro trong đầu tư càng thấp thì nhà đầu tư càng sẵn lòng bỏ nhiều tiền
để đầu tư cho một tài sản tạo ra một khoản thu nhập nhất định.

Tiếp cận từ thu nhập trong thẩm định giá thường được sử dụng là phương pháp
thẩm định giá chính trong các trường hợp: (1) khả năng tạo ra thu nhập của tài sản là
yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản đối với chủ thể sử dụng tài sản; (2) chủ
thể sử dụng tài sản có thể xác định được thu nhập cũng như thời gian phát sinh thu nhập
trong tương lai với độ tin cậy cao.

Tiếp cận từ thu nhập trong thẩm định giá có thể được sử dụng là phương pháp
kiểm tra trong các trường hợp: (1) khả năng tạo ra thu nhập của tài sản chỉ là một trong
số các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản đối với chủ thể sử dụng; (2) việc dự báo thu
nhập và thời gian tạo ra thu nhập trong tương lai hàm chứa những yếu tố không chắc
chắn; (3) thẩm định viên gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin liên quan đến thu
nhập của tài sản (ví dụ như thông tin về thu nhập thực tế của tài sản trong quá khứ do
một chủ thể khác nắm giữ,...); (4) tài sản mới chỉ ở giai đoạn dự kiến sẽ tạo ra thu nhập
nhưng chưa thực sự tạo ra thu nhập ở thời điểm thẩm định giá.

168
6.1.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thu nhập

Tùy theo mục đích thẩm định giá, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định
và điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định giá, việc thực hiện thẩm định giá trị tài
sản trên cơ sở tiếp cận từ thu nhập có thể thực hiện để ước tính giá trị thị trường hoặc
giá trị phi thị trường của tài sản.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập cần phản ánh
được quan điểm của nhiều nhà đầu tư đối với tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh.
Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ
liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của
tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển
của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến việc dự báo. Bên
cạnh đó, cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập cần phản
ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng
đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết
khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được dựa vào những đặc điểm khác biệt của tài
sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.

6.2 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

6.2.1 Khái niệm

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được
từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản
là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời
gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc
vĩnh viễn.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự
kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.
169
6.2.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp vốn hóa trực tiếp áp dụng trong trường hợp tài sản thẩm định giá có
thể hoặc được giả định có thể tạo ra thu nhập tương đối ổn định hàng năm (không đổi
hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại của
tài sản hoặc vĩnh viễn.

6.2.3 Công thức

I
V = [6.1]
R
Trong đó: V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
I : Thu nhập hoạt động thuần;
R : Tỷ suất vốn hoá.
6.2.4 Các bước thực hiện

Việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá bằng phương pháp vốn hoá trực tiếp
sẽ được thực hiện qua 03 bước, gồm bước 1 là ước tính thu nhập hoạt động thuần, bước
2 là xác định tỷ suất vốn hoá và bước 3 là xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá
(bằng cách áp dụng công thức [6.1]). Nội dung các bước được trình bày cụ thể dưới đây:

6.2.4.1 Ước tính thu nhập hoạt động thuần (I)

Để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa trực
tiếp, thẩm định viên cần ước tính thu nhập hoạt động thuần của tài sản. Đây là khoản
thu nhập dự kiến có được từ khai thác tài sản sau khi trừ đi các khoản chi phí hoạt động
để tạo ra thu nhập đó. Thu nhập hoạt động thuần được ước tính trên cơ sở thu nhập tiềm
năng, các khoản thất thu và chi phí hoạt động của tài sản, theo công thức [6.2] và [6.3].

Thu nhập hoạt Tổng thu nhập Chi phí hoạt

= - [6.2]
động thuần thực tế động

Trong đó:

Thất thu do tài sản không

Thu Tổng thu
được thuê hết 100% công
nhập = nhập tiềm - [6.3]
suất và do rủi ro thanh
thực tế năng
toán

170
 Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản thu nhập dự kiến có được hàng năm
từ việc khai thác 100% công suất tài sản. Ví dụ: Đối với một tòa nhà văn phòng cho
thuê, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho thuê văn phòng, kho bãi,
trông giữ xe và các khoản thu nhập tiềm năng khác. Đối với một thiết bị cụ thể, các
khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc bán các sản phẩm được tạo ra từ thiết
bị đó.

Thu nhập tiềm năng được ước tính dựa trên khối lượng hoặc số lượng sản phẩm
do tài sản tạo ra khi hoạt động với 100% công suất nhân với đơn giá trung bình một sản
phẩm tính theo giá thị trường tham khảo tại thời điểm thẩm định giá. Việc ước tính số
lượng hoặc khối lượng sản phẩm do tài sản tạo ra có thể được xác định căn cứ vào đặc
điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định.

Hộp 6.1 – Ước tính tổng thu nhập tiềm năng

Một chung cư X gồm có :
- 20 căn hộ, mỗi căn hộ có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 8.000.000 đồng/tháng/căn hộ;
- 20 căn hộ, mỗi căn hộ có 02 phòng ngủ, được cho thuê với giá 12.000.000 đồng/tháng/căn hộ.
- Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là:

Thu nhập thực tế là tổng thu nhập dự kiến thu được trong năm sau khi trừ đi các
khoản thất thu do tài sản không khai thác hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán.

Vì nhiều lý do, tài sản có thể không được khai thác hết 100% công suất (sự hoạt
động kém hiệu quả của đơn vị quản lý bất động sản, giới hạn khả năng tiêu thụ sản phẩm
trên thị trường hoặc giới hạn khả năng vật lý của người vận hành máy thiết bị,...) và
không phải tất cả sản phẩm sản xuất ra đều có thể tiêu thụ hết trên thị trường (khách
thuê không thanh toán tiền, hàng hóa sản xuất ra gửi bán không được thanh toán,...). Giá

171
trị thất thu do các nguyên nhân trên thường được tính từ phân tích thị trường đối với các
tài sản tương tự và rút ra tỷ lệ thất thu phổ biến trên tổng thu nhập tiềm năng.

Tỷ lệ thất thu phổ biến được tính bằng trung bình cộng tỷ lệ thất thu trên tổng thu
nhập tiềm năng của các tài sản tương tự đang khai thác trên thị trường.

Hộp 6.2 – Ước tính tổng thu nhập thực tế

Tiếp tục ví dụ minh họa trong hộp 6.1.
Qua điều tra thị trường có 03 chung cư có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau:

Số căn hộ
Số căn hộ Tỷ lệ trống
Chung cư Số căn hộ có khách
bỏ trống (%)
thuê
A 32 29 3 9,4
B 35 31 3 8,6
C 22 20 2 9,1

Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là: (9,4% + 8,6% + 9,1%) / 3 = 9,0%
Tương tự như trên, điều tra thị trường có tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là 1,0%
Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần thẩm định giá là:
4.800.000.000 – (4.800.000.000 x 10%) = 4.320.000.000 (đồng)

Chi phí hoạt động là những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu
nhập từ tài sản, bao gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu
nhập từ tài sản, chi phí phải trả tùy thuộc mức độ thu nhập nhận được và một số chi phí
khác. Theo TĐGVN 09, chi phí hoạt động không bao gồm các khoản hoàn trả tiền vay
(vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Đối với bất động sản, các khoản chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí về thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp; chi phí về bảo hiểm nhà cửa; chi phí quản lý; chi phí điện,
nước, gas, dọn vệ sinh; chi phí duy tu; chi phí trông coi; khoản phí bảo dưỡng định kỳ;
chi phí hoạt động khác. Đối với máy, thiết bị, các khoản chi phí hoạt động có thể bao
gồm chi phí nguyên nhiên vật liệu, chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, chi phí gián
tiếp khác, chi phí tiền thuê, chi phí bảo hiểm.

Nhìn chung, việc xác định tổng thu nhập tiềm năng, giá trị thất thu, chi phí hoạt
động của tài sản có thể thực hiện thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường
của các tài sản tương tự tài sản thẩm định giá. Bênh cạnh đó, có thể tham khảo thu nhập
và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định (ít nhất ba năm liên tiếp) để
172
ước tính thu nhập và chi phí trong tương lai của tài sản đó. Ngoài ra, trong quá trình ước
tính thu nhập hoạt động thuần trong tương lai của tài sản cần xem xét tình hình cung –
cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác có thể ảnh
hưởng đến tiềm năng khai thác trong tương lai của tài sản thẩm định giá.

Hộp 6.3 – Ước tính thu nhập hoạt động thuần

Tiếp tục ví dụ minh họa trong hộp 6.1.

Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí hoạt động như sau
ường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau:

Thu nhập thuần từ hoạt động cho thuê chung cư là:

4.320.000.000 – 1.520.640.000 = 2.799.360.000 (đồng)

6.2.4.2 Xác định tỷ suất vốn hóa (R)

Tỷ suất vốn hóa có thể được xác định thông qua 03 phương pháp: phương pháp so
sánh và phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư, phương pháp phân tích khả năng
thanh toán nợ.

Phương pháp 1 - Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định
giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị
trường.

Để áp dụng phương pháp này, cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất ba
tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng,
điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm người mua, thu
nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỷ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất
và do rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác. Trong trường hợp các tài sản so

173
sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các
yếu tố khác biệt này.

Trong quá trình áp dụng phương pháp này, cách tính thu nhập hoạt động thuần,
chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng
với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện
thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm
định giá.

Đơn giản nhất, tỷ suất vốn hóa (R) được xác định dựa trên cơ sở thu nhập hoạt
động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh như sau:

Tỷ suất vốn hóa Thu nhập hoạt động thuần

= [6.4]
(R) Giá bán

Hộp 6.4 - Xác định tỷ suất vốn hóa (R) bằng phương pháp so sánh

Tiếp tục ví dụ minh họa trong hộp 6.1.

Giả sử có 03 tài sản tương đồng nhau và tương đồng với tài sản thẩm định, có cùng cách tính thu
nhập hoạt động thuần, các điều khoản tài chính và điều khoản thị trường không ảnh hưởng đến
giá cả của các tài sản so sánh. Dữ liệu thu thập cho mỗi tài sản cụ thể như sau:

Với các điều kiện ở giả thiết, tỷ suất vốn hóa trung bình thị trường là:

(0,1842 + 0,1875 + 0,1857) : 3 = 0,1858

Phương pháp 2 - Phương pháp phân tích vốn vay – vốn chủ sở hữu

Phương pháp phân tích vốn vay – vốn chủ sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ
vào bình quân gia quyền của tỷ suất vốn hóa tiền vay Rm và tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở
hữu Re, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ nguồn vốn vay và vốn chủ sở hữu để
đầu tư vào tài sản.

174
 Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu
và nguồn vốn vay. Trong phương pháp này, cần thu thập được những thông tin liên quan
đến hai nguồn này bao gồm: tỷ lệ vốn chủ sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số
kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn
đầu tư và các yếu tố khác liên quan. Theo đó, tỷ suất vốn hóa được tính theo công thức:

R = M x Rm + (1-M) x Re [6.5]

Trong đó: R : tỷ suất vốn hóa;

M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng giá trị tài sản;
(1-M): tỷ lệ % vốn chủ sở hữu trên tổng giá trị tài sản;
Rm: tỷ suất vốn hóa tiền vay;
Re: tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu.
Tỷ suất vốn hóa tiền vay Rm được tính bằng tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm
(bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn gốc. Tỷ suất vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân
khoản thanh toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm
và chia cho số tổng số tiền vay gốc.

Giá trị các khoản thanh toán trả nợ trong năm

Rm = [6.6]
Tổng nợ vay

Trường hợp vốn và lãi vay được trả đều hàng kỳ thì số tiền trả đều hàng kỳ được
tính theo công thức:

i
PMT = PV* [6.7]
1 – (1 + i) -n

Trong đó: PMT: khoản trả đều vào cuối mỗi kỳ trong tương lai;

PV: là tổng nợ vay;

i: lãi suất cố định;

n: số kỳ thanh toán.

Tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu Re là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở
hữu. Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu

175
hàng năm chia cho tổng số vốn sở hữu. Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu thường
được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh.

Thu nhập của vốn chủ sở hữu hàng năm

Re = [6.8]
Giá trị vốn chủ sở hữu

Phương pháp 3 - Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ

Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ
vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư (M), hệ số tiền vay Rm và tỷ lệ khả năng hoàn
trả nợ DCR.

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu
và nguồn vốn vay, cần thu thập được các thông tin liên quan đến khả năng thanh toán
của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ
thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.

Tỷ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR [6.9]

Hộp 6.5 - Xác định tỷ suất vốn hóa bằng phương pháp phân tích vốn vay – vốn chủ sở hữu

Một bất động sản có giá trị 1.000 triệu đồng được đầu tư bằng 40% vốn vay, thời hạn vay con lại là
10 năm, lãi suất cố định 12%/năm trả theo hình thức trả đều hàng năm. Qua điều tra thị trường, tỷ
suất vốn hóa vốn chủ sở hữu bình quân thị trường là 13,2%. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản trên
được tính như sau:

- Giá trị nợ vay: 40% * 1.000 triệu = 400 triệu đồng

- Khoản trả hàng năm: PMT = 400 * {(12%/[1-(1+12%)^(-10)]} = 70,794 triệu đồng
- Tỷ suất vốn hóa nợ vay: Rm = 70,794 triệu / 400 triệu = 17,7%
- Tỷ suất vốn hóa chung của bất động sản: 40% * 17,7% + 60%*13,2% = 15%

Trong đó, DCR là tỷ số khả năng thanh toán nợ hàng năm được tính theo công thức:
𝑇ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 ℎ𝑜ạ𝑡 độ𝑛𝑔 𝑡ℎ𝑢ầ𝑛
𝐷𝐶𝑅 = [6.10]
𝐾ℎ𝑜ả𝑛 𝑡ℎ𝑎𝑛ℎ 𝑡𝑜á𝑛 𝑛ợ ℎà𝑛𝑔 𝑛ă𝑚

Khoản
Khoản thanh toán Số kỳ phải thanh toán
= thanh toán × [6.11]
nợ hàng năm trong năm
mỗi kỳ

176
 Khoản thanh toán mỗi kỳ bao gồm cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kỳ.

Hộp 6.6 - Xác định tỷ suất vốn hóa bằng phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ

Một bất động sản có thu nhập thuần 01 năm là 1.000 triệu đồng. Bất động sản được đầu tư bằng vốn
chủ sở hữu và vốn vay. Mỗi năm khoản trả gốc và nợ vay đều là 500 triệu đồng. Tỷ suất vốn hóa
tiền vay Rm là 12%. Tỷ lệ nợ vay (M) là 50%. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản trên được tính như sau:

- Khoản thanh toán nợ hàng năm: 500 triệu đồng.

- Khả năng thanh toán nợ: DCR = 1.000 triệu đồng / 500 triệu đồng = 2.
- Tỷ suất vốn hóa của bất động sản là: 50% * 12% * 2 = 12%.

6.2.4.3 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Sau khi ước tính được thu nhập hoạt động thuần cũng như xác định được tỷ suất
vốn hóa phù hợp với dữ liệu thị trường, thẩm định viên tiến hành xác định giá trị của tài
sản cần thẩm định giá theo công thức [6.1].

6.2.5 Ưu - nhược điểm của phương pháp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp có ưu điểm là công thức đơn giản, dễ sử dụng, có
độ chính xác và tin cậy cao. Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm là việc xác
định tỷ lệ vốn hoá đối với từng tài sản cụ thể là tương đối khó khăn do hạn chế dữ liệu
thị trường về các giao dịch tài sản tương tự và phương pháp này không vận dụng được
trong trường hợp dòng thu nhập dự báo không ổn định.

6.2.6 Ví dụ

Cần thẩm định giá trị thị trường 01 lô đất ở mặt tiền đường X. Hiện chủ sở hữu
đang cho thuê toàn bộ lô đất được thu nhập 360 triệu đồng/năm. Chi phí thuế thu nhập
cá nhân là 10%. Tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường là 12%/năm. Khi đó với giả
định lô đất có thời hạn sử dụng lâu dài và giá cho thuê không thay đổi suốt thời gian còn
lại, thì giá trị lô đất được xác định như sau:

Lô đất mang lại thu nhập là 360 triệu đồng/năm, các khoản chi phí tạo ra thu nhập
gồm chi phí thuế thu nhập cá nhân tương đương 10% thu nhập là 36 triệu đồng/năm;
vậy thu nhập thuần từ tài sản là 324 triệu đồng/năm. Với tỷ suất vốn hóa 12%/năm, áp
dụng công thức vốn hóa trực tiếp trong tính toán (324 triệu/12%) ta được giá trị lô đất
tham chiếu là: 2.700 triệu đồng.
177
6.3 Phương pháp dòng tiền chiết khấu

6.3.1 Khái niệm

Phương pháp chiết khấu dòng tiền là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị
tài sản thẩm định dựa trên cơ sở quy đổi dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ
tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.. Phương
pháp chiết khấu dòng tiền được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi
qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp
vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong
tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của
tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc
giai đoạn dự báo chiết khấu dòng tiền (vào thời điểm cuối kỳ phân tích chiết khấu dòng
tiền). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của
tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.

So với phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp chiết khấu dòng tiền phức tạp
hơn về kỹ thuật tính toán, đòi hỏi nhiều thông số đầu vào hơn, việc dự báo thu nhập
trong tương lai diễn ra trong nhiều năm nên hàm chứa nhiều rủi ro hơn, tuy nhiên,
phương pháp này có thể áp dụng để thẩm định giá những tài sản tạo ra thu nhập không
ổn định trong tương lai.

Khi thực hiện phương pháp chiết khấu dòng tiền, cần lựa chọn loại dòng tiền phù
hợp với tính chất của tài sản và tỷ suất chiết khấu phải được xác định phù hợp với loại
dòng tiền đó. Việc lựa chọn dòng tiền cần xem xét một số các yếu tố sau:

Một là, dòng tiền do toàn bộ tài sản tạo ra hay chỉ là một phần lợi nhuận: thông
thường dòng tiền do toàn bộ tài sản tạo ra hay được sử dụng nhất. Tuy nhiên, trong một
số trường hợp có thể xem xét sử dụng các dòng tiền khác như: dòng tiền vốn chủ sở
hữu, cổ tức (trong trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp). Dòng tiền do toàn bộ tài
sản tạo ra hay được sử dụng nhất vì về mặt lý thuyết, một tài sản nên có giá trị độc lập

178
với cách nó được tài trợ (tài sản có giá trị không đổi dù nó được tài trợ bằng vốn chủ sở
hữu hay vốn vay).

Hai là, dòng tiền có thể là dòng tiền gồm thuế hoặc không gồm thuế. Nếu dòng
tiền được sử dụng là dòng tiền gồm thuế thì thuế suất được sử dụng phải phù hợp với cơ
sở giá trị.

Ba là, dòng tiền danh nghĩa hay dòng tiền thực tế: dòng tiền thực tế không xem
xét đến lạm phát trong khi dòng tiền danh nghĩa bao gồm các kỳ vọng liên quan đến lạm
phát. Nếu dòng tiền dự báo có xem xét đến tỷ lệ lạm phát dự kiến thì tỷ suất chiết khấu
cũng phải bao gồm tỷ lệ lạm phát tương tự.

Bốn là, đơn vị tiền tệ: việc lựa chọn đơn vị tiền tệ trong đo lường (Việt Nam đồng
hay Đô la Mỹ,...) có bao hàm các yếu tố lạm phát và rủi ro liên quan. Bên cạnh đó, phải
đặc biệt lưu ý trong trường hợp loại tiền tệ sử dụng trong đầu tư có sự khác biệt so với
loại tiền tệ do thu nhập từ tài sản tạo ra.

Ngoài ra, việc lựa chọn loại dòng tiền phải phù hợp với chủ thể sử dụng hoặc
khai thác. Ví dụ, dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu cho bất động sản thường được xem xét
trên cơ sở không bao gồm thuế trong khi dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu trong thẩm định
giá doanh nghiệp thường được xem xét trên cơ sở sau thuế vì đặc thù của đầu tư kinh
doanh bất động sản khác với đầu tư vào chứng khoán doanh nghiệp.

6.3.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng để thẩm định giá các tài sản tạo
ra khoản thu nhập biến đổi qua các giai đoạn khác nhau.

6.3.3 Công thức

n
CFt Vn
V = CF0 +  + [6.12]
t =1 (1 + r )t (1 + r )n
Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản;
CFt : Dòng tiền năm thứ t;
CF0: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo
dòng tiền. Tại thời điểm này có thể thể chưa phát sinh thu
nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu;
179
 Vn : Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo;
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
r: Tỷ suất chiết khấu;
t: Năm dự báo.
6.3.4 Các bước thực hiện

Việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá bằng phương pháp dòng tiền chiết
khấu sẽ được thực hiện qua 05 bước, gồm bước 1 là xác định giai đoạn dự báo dòng tiền
trong tương lai, bước 2 là ước tính dòng tiền thuần hàng năm, bước 3 là ước tính giá trị
của tài sản vào cuối kỳ dự báo, bước 4 là ước tính tỷ suất chiết khấu, bước 5 là xác định
giá trị của tài sản cần thẩm định giá (bằng cách áp dụng công thức [6.12]). Nội dung các
bước được trình bày cụ thể dưới đây:

6.3.4.1 Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thẩm định viên xác định dựa trên
cơ sở cân nhắc các yếu tố sau:

Thứ nhất, trong trường hợp dòng tiền biến động không ổn định, giai đoạn dự báo
dòng tiền trong tương lai không nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các
biến động của dòng tiền.

Thứ hai, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp
hoặc tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.

Thứ ba, tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.

Thứ tư, giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá.

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn cứ vào mục đích
thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở
giá trị của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác
định giá trị đầu tư của tài sản thì giai đoạn dự định nắm giữ tài sản là căn cứ được ưu
tiên khi xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh
tế còn lại của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì giai đoạn dự báo dòng tiền có
thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá.

180
 Thông thường, dòng tiền do tài sản tạo ra có thể chia thành hai giai đoạn: giai đoạn
tăng trưởng hoặc giai đoạn có thu nhập không ổn định và giai đoạn tăng trưởng hoặc có
thu nhập ổn định. Tùy theo phương án khai thác tài sản cũng như điều kiện thị trường,
giai đoạn có thu nhập không ổn định thường kéo dài 3 – 5 năm. Vượt quá thời gian trên,
việc dự kiến dòng tiền ròng trong từng năm của tài sản sẽ gặp phải những hạn chế nhất
định do độ biến động của thị trường. Sau giai đoạn trên, tài sản được giả định tạo ra
nguồn thu nhập ổn định.

6.3.4.2 Ước tính dòng tiền thuần hàng năm

Thu nhập từ tài sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào
tài sản. Việc ước tính doanh thu được thực hiện dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật của tài sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định hoặc thu nhập
của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc
dự báo tổng thu nhập.

Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiết cho
việc duy trì doanh thu từ việc khai thác tài sản. Việc ước tính chi phí này được dựa trên
cơ sở: đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định; chi phí trong quá khứ của tài
sản thẩm định hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu
tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.

Thông tin thu thập được để xác định dòng tiền có thể là thu nhập hoạt động thuần,
tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu
thập được.

Việc ước tính dòng tiền ròng hàng năm của tài sản tương tự như ước tính thu nhập
thuần hàng năm trong phương pháp vốn hóa trực tiếp. Tuy nhiên, khi ước tính dòng tiền
ròng các năm trong giai đoạn tài sản tạo ra thu nhập không ổn định cần lưu ý một vài
điểm sau:

Thứ nhất, tiềm năng khai thác tài sản có thể thay đổi trong tương lai. Đối với những
năm đầu, do điều kiện thâm nhập thị trường mới ở mức sơ khởi, mức độ chuyên nghiệp
chưa cao nên việc tối ưu hóa khai thác tài sản có thể chưa thể đạt được ngay từ năm đầu
mà cần có sự cải thiện dần qua từng năm.

181
 Thứ hai, giá cả sản phẩm do tài sản sản xuất ra chịu tác động bởi thị trường: lạm
phát, cạnh tranh, sự phát triển của khoa học kỹ thuật,... nên có thể thay đổi theo từng năm.

Thứ ba, đối với hoạt động khai thác tài sản chi phí hợp lý cần tương xứng với các
khoản thu nhập do tài sản tạo ra.

Thứ tư, cần xem xét đầy đủ giá trị thu hồi vào cuối kỳ khai thác tài sản.

Thứ năm, trong trường hợp tài sản thẩm định giá được sử dụng bởi doanh nghiệp
thì dòng tiền ròng là dòng tiền trước khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong
trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên
cơ sở dòng thu nhập sau thuế.

Cuối cùng, khi thẩm định giá trên cơ sở giá trị thị trường, nếu tài sản được tài trợ
bằng cả vốn vay và vốn chủ sở hữu thì có thể cân nhắc ước tính dòng tiền có xem xét
đến lãi vay hoặc không. Tuy nhiên, cần thống nhất trong quá trình phân tích, tính toán
dòng tiền của tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá. Nếu dòng tiền của tài sản thẩm
định giá được ước tính không bao gồm chi phí lãi vay, thì khi phân tích dòng tiền của
các tài sản so sánh cũng phải thực hiện tương tự và ngược lại.

6.3.4.3 Ước tính giá trị của tài sản vào cuối kỳ dự báo

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được tiếp tục sử dụng hoặc doanh nghiệp
được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động sau khi kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo),
cần xác định phần giá trị tại thời điểm này của tài sản hoặc doanh nghiệp. Giá trị cuối
kỳ dự báo có thể coi là giá trị thị trường của tài sản hoặc của doanh nghiệp tại thời điểm
cuối kỳ dự báo. Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá
trị còn lại đối với nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo.

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm cuối kỳ
dự báo; trong trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm
cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng cách sử dụng tỷ suất
vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ
suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự
báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời điểm đó.

Khi xem xét giá trị cuối kỳ dự báo cần cân nhắc các yếu tố sau:
182
 Một là, mức độ hao mòn của tài sản theo thời gian hoặc tuổi đời của tài sản là hữu
hạn hay vô hạn.

Hai là, ngoài giai đoạn dự báo, thu nhập do tài sản tạo ra có tiềm năng tiếp tục tăng
trưởng hay không.

Ba là, mức độ chắc chắn có được một khoản thu hồi nhất định vào cuối kỳ dự báo
(quỹ khấu hao,...).

Bốn là, có thể dự báo được mức độ rủi ro của tài sản vào cuối kỳ dự báo .

Năm là, dòng thu nhập do tài sản tạo ra có tính chu kỳ hay không.

Có 3 phương pháp phổ biến để tính giá trị thu hồi cuối kỳ là: (1) mô hình tăng
trưởng Gordon (thích hợp cho tài sản có tuổi đời vô hạn), (2) tiếp cận thị trường đối với
giá trị tài sản cuối kỳ dự báo (thích hợp cho cả tài sản có tuổi đời hữu hạn và vô hạn),
(3) giá trị thu hồi (thích hợp để ước tính đối với tài sản có tuổi đời hữu hạn và bị hao mòn).

Tuy nhiên, đối với một số tài sản cụ thể có thể trường hợp giá trị tài sản cuối kỳ
dự báo có ít hoặc không có mối liên hệ với dòng tiền trước thời điểm cuối kỳ dự báo, ví
dụ một giếng dầu sau khi hết giai đoạn khai thác có thể không còn hoặc có rất ít giá trị
sử dụng

6.3.4.4 Ước tính tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và
các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng
tài sản thẩm định giá.

Việc xác định tỷ lệ chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá trị, loại tài sản thẩm định
giá và các dòng tiền được xem xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất
chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối với những đối tượng tham gia thị trường. Tỷ suất
chiết khấu được ước lượng thông qua các thông tin từ thị trường của các tài sản tương
tự, đó có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trên thị trường theo
phương pháp thống kê. Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ lệ chiết khấu cần
phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư cụ thể và rủi ro của khoản đầu tư này.

183
 Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua các thông tin thị trường của các tài
sản tương tự, có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trên thị trường
theo phương pháp thống kê.

Một vài phương pháp thích hợp để ước tính tỷ suất chiết khấu, gồm: (1) mô hình
định giá tài sản vốn (CAPM), (2) chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC),
(3) tỷ lệ hoàn vốn nội bộ.

Ước tính tỷ suất chiết khấu thông qua mô hình định giá tài sản vốn (CAPM)

Mô hình định giá tài sản vốn (Capital Asset Pricing Model – CAPM) là mô hình
mô tả mối quan hệ giữa rủi ro (tỷ suất chiết khấu) và lợi nhuận kỳ vọng. Trong mô hình
này, lợi nhuận kỳ vọng của một chứng khoán bằng lợi nhuận không rủi ro (risk-free)
cộng với một khoản bù đắp rủi ro dựa trên cơ sở rủi ro toàn hệ thống của chứng khoán
đó. Còn rủi ro không toàn hệ thống không được xem xét trong mô hình này do nhà đầu
tư có thể xây dựng danh mục đầu tư đa dạng hoá để loại bỏ loại rủi ro này.

Trong thẩm định giá doanh nghiệp, tỷ suất chiết khấu có thể được xác định thông
qua tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư thông qua mô hình định giá tài sản vốn
(Capital Asset Pricing Model - CAPM) như sau:

R = Rf + (Rm - Rf ) * βi [6.13]
Trong đó:

• Rf là lợi nhuận không rủi ro, có thể được xác định ngang bằng lãi suất trái
phiếu chính phủ

• Rm lợi nhuận kỳ vọng của thị trường

• i là hệ số beta của cổ phiếu doanh nghiệp i.

i đo lường rủi ro của chứng khoán i. Hệ số i được định nghĩa là hệ số đo lường

mức độ biến động lợi nhuận cổ phiếu cá biệt so với mức độ biến động lợi nhuận danh
mục cổ phiếu thị trường.

• i = 0: Lợi nhuận kỳ vọng có β bằng 0 chính là lợi nhuận không rủi ro (Rf)

• i = 1: Lợi nhuận kỳ vọng có β bằng 1 chính là lợi nhuận thị trường (Rm)

184
 Hộp 6.7 - Ước tính tỷ suất chiết khấu thông bằng mô hình định giá tài sản vốn
Giả sử cổ phiếu A đang giao dịch trên thị trường Việt Nam có:
- Lãi suất trái phiếu chính phủ tương đương với lợi nhuận không rủi ro (Rf) là 7%
- Lợi nhuận kỳ vọng thị trường (Rm) là 13,4%
- Beta của cổ phiếu doanh nghiệp A là 1,5 lần.
Thì tỷ suất chiết khấu đối với cổ phiếu của doanh nghiệp A là:
RA= Rf + (Rm – Rf) * A = 7% + (13,4% - 7%) * 1,5 = 16,6%.

Ước tính tỷ suất chiết khấu thông qua chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền
(WACC)

Chi phí sử sụng vốn bình quân gia quyền (Weighted Average Cost of Capital) được
viết tắt là WACC. WACC thể hiện chi phí sử dụng vốn ở toàn bộ các nguồn, nó bao
gồm cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi và nợ. Trong trường hợp tài sản thẩm định giá
được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp thì có thể cân nhắc sử dụng chi phí
sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu.
WACC được tính theo công thức sau:

Trong đó:
• WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền
• E: tỷ lệ vốn chủ sở hữu
• D: tỷ lệ vốn vay
• Re: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu
• Rd: chi phí sử dụng vốn vay
• Tc: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Hộp 6.8 - Ước tính tỷ suất chiết khấu thông qua chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền
Giả sử một tài sản đang được quản lý và khai thác bởi công ty A có cơ cấu vốn như sau:
- Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (E): 60%
- Tỷ lệ vốn vay (D): 40%
- Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (Re): 15%
- Chi phí sử dụng vốn vay (Rd): 11%
- Thuế suất thuế TNDN (Tc): 20%.
Thì có thể sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp A làm tỷ suất chiết
khấu khi thẩm định giá tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu được tính như
sau:
185
 WACC = [E / (E + D) * Re ] + [D / (E + D) * Rd * (1 - Tc)]
= [60% * 15%] + [40% * 11% * (1 - 20%)]
= 12,52%

Ước tính tỷ suất chiết khấu thông qua sử dụng tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)

IRR là viết tắt của tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return). Đây là tỷ lệ
chiết khấu khiến cho giá trị hiện tại ròng (NPV) của tất cả các dòng tiền bao gồm cả âm
và dương trong một đầu tư hoặc dự án cụ thể bằng không. Nói một cách đơn giản hơn,
khoản đầu tư ban đầu chính bằng giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai. IRR
thường được sử dụng để đánh giá mức độ sinh lời của một khoản đầu tư. Trường hợp
IRR lớn hơn hoặc bằng chi phí vốn thì dự án sẽ được đánh giá là một khoản đầu tư tiềm
năng. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của một dự án càng cao thì mong muốn thực hiện dự án
càng tăng lên.

Trong một số trường hợp tỷ suất chiết khấu áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá có
thể được ước tính bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu của các tài sản
tương tự trên thị trường. Trong trường hợp này, tỷ suất chiết khấu được xác định tương
tự tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) giữa giá bán của tài sản và thu nhập do tài sản đó tạo
ra trong tương lai.

Hộp 6.9 - Ước tính tỷ suất chiết khấu thông qua tỷ lệ hoàn vốn nội bộ
Qua điều tra thị trường, có máy thiết X mới được giao dịch thành công với giá 1.000 triệu
đồng. Ước tính thời gian hoạt động còn lại của máy là 5 năm; dự kiến dòng tiền ròng thu được từ
năm 1 đến năm thứ 5 lần lượt là: 220 triệu, 240 triệu, 260 triệu, 280 triệu, 300 triệu. Hãy ước tính tỷ
suất chiết khấu của máy thiết bị trên.
Ta có thể sử dụng hàm IRR trong excel hoặc phương pháp nội suy để tính toán tỷ suất chiết
khấu của máy thiết bị X. Cụ thể như sau.
- Giả sử, với tỷ suất chiết khấu r1 = 8%, hiện giá V1 của dòng tiền ròng trong tương lai là:
1.025,845 triệu đồng.
- Với tỷ suất chiết khấu r2 = 9%, hiện giá V2 của dòng tiền ròng trong tương lai là: 997,994 triệu đồng.
- Áp dụng công thức nội suy ta có tỷ suất chiết khấu ứng với giá bán V0=1.000 triệu của máy
máy thiết bị X là:
IRR = r1 + Δr = r1 + (V1-V0) * |{ (r1-r2) /(V1-V2)}|
= 8% + (1.025,845 – 1.000) * |{ (8% - 9%) /(1.025,845 – 997,994)}|
= 8% + 25,845 * 0,0358% = 8,93%
Vậy tỷ suất chiết khấu đối với hoạt động khai thác máy thiết bị trên là 8,93%.

186
6.3.4.5 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Sau khi xác định được giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai, ước tính được
dòng tiền thuần hàng năm, ước tính được giá trị của tài sản vào cuối kỳ dự báo, cũng
như ước tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp, thẩm định viên tiến hành xác định giá trị
của tài sản cần thẩm định giá theo công thức [6.12].

6.3.5 Ưu - nhược điểm

Phương pháp dòng tiền chiết khấu có ưu điểm khắc phục nhược điểm của phương
pháp vốn hoá thu nhập trực tiếp (chưa tính yếu tố lạm phát và dòng thu nhập ổn định);
áp dụng cho dòng thu nhập không ổn định; hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng
để ra quyết định. Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên
cần nhiều thông tin để phân tích; Phương pháp rất phức tạp.

6.3.6 Ví dụ

Giả sử cần xác định giá trị quyền thuê một cửa hàng thương mại có diện tích sàn
xây dựng 2.000 m2. Diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê
1.100.000 đồng/m2/tháng (gồm thuế GTGT). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ
đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng/năm. Thuế suất thuế GTGT là 10%. Thời
hạn cho thuê còn 4 năm nữa. Tỷ suất chiết khấu đối với tài sản tương tự là 12%/năm.
Như vậy, với thời hạn thuê còn 4 năm nữa thì giai đoạn khai thác trong tương lai
của tài sản được xác định là 4 năm.
Dựa vào hợp đồng đã ký và diện tích cho thuê, xác định được thu nhập từ cho thuê
mặt bằng là: 2.000 m2 x 80% * 1 triệu đồng/m2/tháng * 12 tháng = 19,2 tỷ đồng/năm
(đơn giá cho thuê và thu nhập đều không bao gồm thuế GTGT).
Chi phí để tạo ra thu nhập trên mỗi năm là 4 tỷ đồng (gồm 3 tỷ đồng chi phí khấu
hao, tu sửa, bảo dưỡng và 1 tỷ đồng chi phí quản lý).
Vậy thu nhập thuần có được từ khai thác tài sản là: 19,2 - 4 = 16,2 tỷ đồng/năm.

Khi hết thời hạn thuê, tài sản không có giá trị thanh lý hoặc thu hồi cuối kỳ.
Vậy dòng thu nhập do tài sản tạo ra trong tương lai gồm 4 kỳ, mỗi kỳ phát sinh
vào cuối mỗi năm và thu nhập thuần phát sinh là 16,2 tỷ đồng. Áp dụng công thức dòng
tiền chiết khấu như trên, có giá trị quyền thuê cửa hàng thương mại là:

187
 16,2 16,2 16,2 16,2
+ + + = 49,2 tỷ đồng
(1 + 12%)1 (1 + 12%)2 (1 + 12%)3 (1 + 12%)4

TÓM TẮT CHƯƠNG 6

Chương 6 cung cấp kiến thức về thẩm định giá trị tài sản theo cách tiếp cận từ thu
nhập, gồm phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.

KHÁI NIỆM THEN CHỐT

Tiếng Việt Tiếng Anh

Thông tin tài chính tiềm năng (thu nhập Prospective financial information (PFI)
dự báo, dòng tiền vào và dòng tiền ra)
Phương pháp dòng tiền chiết khấu Discounted Cash Flow (DCF) Method
Thu nhập tiềm năng Potential gross income (PGI)
Tổng thu nhập thực Effective gross incom (EGI)
Thu nhập hoạt động thuần Net income (NI)

CÂU HỎI ÔN TẬP

1. Trình bày khái niệm, các bước tiến hành, công thức, phạm vi áp dụng, ưu nhược
điểm của phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá.

2. Trình bày khái niệm, các bước tiến hành, công thức, phạm vi áp dụng, ưu nhược
điểm của phương pháp vốn chiết khấu dòng tiền trong thẩm định giá

3. Có bao nhiêu phương pháp tính tỷ suất vốn hóa? Trong mỗi phương pháp có bao
nhiêu kỹ thuật tính? Hãy lập sơ đồ cây về các phương pháp tính tỷ suất vốn hóa.

4. Sự khác biệt cơ bản giữa phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền
chiết khấu?

BÀI TẬP

188
Bài tập 1

Xác định giá trị của một lô đất có diện tích 1.000 m2 biết rằng hiện tại bất động
sản đang cho thuê với hợp đồng thời hạn 5 năm. Giá thuê năm đầu tiên là 100.000
đồng/m2/năm. Giá thuê mỗi năm tăng 10%.Từ năm thứ 6 trở đi, dự kiến tài sản có thể
cho thuê tạo ra thu nhập ổn định là 160 triệu đồng/năm. Thuế suất thuế TNCN là 10%.
Tỷ suất vốn hóa của giai đoạn từ năm thứ 6 trở đi ước tính là 9%. Tỷ suất chiết khấu
giai đoạn từ năm thứ 1 – 5 ước tính là 12%.

Bài tập 2

Yêu cầu: Ứớc tính giá trị của một cửa hàng thương mại với các thông tin sau:

− Diện tích sàn xây dựng : 4.200 m2

− Diện tích có thể cho thuê : 85% diện tích sàn xây dựng

− Giá thuê hiện tại: 0,3 triệu đồng/ m2/ tháng (bao gồm thuế GTGT)

− Chi phí lương, bảo trì, bảo dưỡng hiện tại: 2.000 triệu đồng/năm

− Chi phí quản lý hiện tại : 1.650 triệu đồng

− Các thông số dự báo thu thập được từ thị trường như sau: Giá thuê tăng 10%/năm
trong 5 năm đầu. Năm thứ 6 giá thuê tăng 8%/năm so với năm 5 và ổn định các
năm sau. Chi phí tăng 10%/năm trong 5 năm đầu. Năm thứ 6 chi phí tăng 8% so
với năm 5 và ổn định các năm sau.

− Thuế suất thuế GTGT: 10%

− Tỷ suất chiết khấu: 10% cho 5 năm đầu và 8% từ năm 6 trở đi.

Bài tập 3

Ứớc tính giá trị của một tòa nhà văn phòng với các thông tin sau:

1 Diện tích lô đất (m2) 1.200

2 Tỉ lệ xây dựng (%) 40%
3 Tầng cao được phép xây (tầng) 11
4 Tỉ lệ diện tích hữu dụng (có thể cho thuê) (%) 85%
5 Đơn giá cho thuê trên thị trường dự kiến (gồm thuế GTGT)
5.1 - Tầng trệt (đồng/m2/tháng) 400.000
189
 5.2 - Từ lầu 1 đến lầu 5 (%/tầng trệt) 80%
5.3 - Từ lầu 6 đến lầu 10 (%/tầng trệt) 70%
6 Tỉ lệ thất thu do không cho thuê hết mặt bằng (%/doanhthu/năm) 10%
7 Chi phí điện, nước, máy lạnh,… (%/thu nhập thực tế) 10%
8 Chi phí quản lý (%/thu nhập thực tế) 10%
9 Thuế suất thuế GTGT 10%
10 Tỷ suất vốn hóa 12%
Bài tập 5

Hãy thẩm định giá bất động sản là một chung cư gồm 30 phòng, trong đó: 15 phòng
loại 1 được cho thuê với giá 4 triệu đồng/phòng/tháng, 15 phòng loại 2 được cho thuê
với giá 3 triệu đồng/phòng/tháng.

Qua điều tra thị trường khu vực lân cận, có các thông tin sau:

Có 3 chung cư tương tự với chung cư nói trên với số lượng phòng và số khách thuê
như sau:

Chung cư Tổng số phòng Tổng số phòng có khách thuê

A 34 31
B 30 27
C 28 25
Cũng từ 3 chung cư nói trên, thẩm định viên thu thập được thông tin về chi phí
vận hành, duy tu, bảo dưỡng và tổng thu nhập thực tế 1 năm như sau:

Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng Tổng thu nhập thực tế 1
Chung cư
(triệu đồng) (triệu đồng)
A 435,6 1210
B 374,5 1070
C 340 1000
Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa là 5,15%. Tỷ suất vốn hóa của loại chung cư
nói trên là 20%.

Bài tập 6

Thẩm định giá trị thị trường của 1 khách sạn 4 sao, 10 tầng, tọa lạc tại đường mặt
tiền đường Nguyễn Trãi, quận 5 vào cuối năm 2019. Thông tin về tài sản thẩm định giá
như sau:
190
 Khách sạn có tổng cộng 30 phòng ngủ, 1 phòng tổ chức hội nghị, 1 nhà hàng. Riêng
phòng ngủ chia làm 2 loại: loại 1 phòng ngủ là 15 phòng, loại 2 phòng ngủ 15 phòng.

Thông tin về đơn giá thuê phòng nghỉ tại khu vực thẩm định giá, tương ứng khách
sạn 4 sao được thu thập như sau:

ĐVT: USD/phòng
Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so
Khoản mục 1 2 sánh 3
Loại 1 phòng ngủ 28 29 27
Loại 2 phòng ngủ 35 34 36
Thông tin về giá thuê phòng hội nghị trên thị trường là 300 USD/ngày. Được biết
xác suất không có khách thuê phòng hội nghị trong năm là 40%.

Thông tin ước tính thu nhập thực tế từ hoạt động nhà hàng, phục vụ tại khách sạn
thẩm định giá, được sử dụng số liệu từ sổ sách kế toán 3 năm liền kề gần thời điểm thẩm
định như sau:

ĐVT: USD
Tài sản so sánh
Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Khoản mục
Thu nhập thực tế nhà hàng 1.900 15.250 16.400 16.780
Chi phí hoạt động 2.000 9.500 10.500 10.700
Trong đó, năm 2015 nhà hàng ngưng sửa chữa lớn gần 9 tháng. Thông tin về tỷ
lệ tổn thất do phòng trống và khách không thanh toán nợ: Thị trường lân cận có 03 khách
sạn tương tự có các tỷ lệ phòng nghỉ có khách thuê, thống kê bình quân trong năm như sau:

ĐVT: Phòng
Tài sản so
Tài sản so sánh Tài sản so Tài sản so
sánh
4 sánh 5 sánh 6
Khoản mục
Tổng số phòng nghỉ 35 32 30
Số phòng có khách thuê 31 28 26
Thông tin về các khoản mục chi phí hoạt động khối phòng nghỉ và hội nghị như
sau: Chi phí duy tu, vận hành sửa chữa: thị trường lân cận có 03 khách sạn tương tự có
các tỷ lệ chi phí duy tu vận hành, sửa chữa hàng tháng như sau:

191
 ĐVT: USD
Khoản mục Thu nhập thực tế
Chi phí
Tài sản so sánh (Thu nhập hiệu quả)
Tài sản so sánh 1 300 1.800
Tài sản so sánh 2 350 2.100
Tài sản so sánh 3 280 1.850
Chi phí Quản lý: 5%/thu nhập thực tế. Chi phí Khấu hao công trình, máy thiết bị:
15%/thu nhập tiềm năng; chi phí nguyên, nhiên liệu, nhân công phục vụ 25%/thu nhập
thực tế.

Thu thập trên thị trường có 04 tài sản cùng đặc điểm khách sạn 4 sao, có cùng
cách tính tổng thu nhập hiệu quả (thu nhập thực tế), chi phí hoạt động, các điều khoản
tài chính cụ thể như sau:

ĐVT: USD
Tài sản so sánh Tài sản so Tài sản so Tài sản so Tài sản so
Khoản mục sánh 7 sánh 8 sánh 9 sánh 10
Đặc điểm khách sạn Có nhà Có nhà hàng, Có nhà hàng, Có nhà
hàng, hội hội nghị, hội nghị, hàng, hội
nghị, phòng phòng nghỉ, phòng nghỉ, nghị, phòng
nghỉ, toạ lạc toạ lạc tại toạ lạc tại nghỉ, toạ lạc
tại quận 5 quận 3 quận 5 tại quận 5
Giá bán bất động sản 87.000 150.000 76.000 65.000
Thu nhập hoạt động
14.500 45.000 12.400 10.500
thuần
Được biết tỷ giá USD/VNĐ vào thời điểm thẩm định giá: 23.000, hãy ước tính giá trị
khách sạn theo giá thị trường làm cơ sở để mua bán?

Bài tập 7
Khách hàng yêu cầu thẩm định giá máy thiết bị A cho mục đích nhận góp vốn liên doanh
cung cấp các thông tin như sau:

− Thời gian sử dụng còn lại của máy là 5 năm

− Doanh thu ước tính từ việc bán sản phẩm trong các năm tiếp theo lần lượt là: 500
triệu đồng, 550 triệu đồng, 600 triệu đồng, 650 triệu đồng và 700 triệu đồng
(không gồm thuế GTGT).

192
 − Chi phí cố định cho việc khai thác máy hàng năm là 80 triệu đồng

− Chi phí biến đổi bằng 50% doanh thu.

− Giá trị thu hồi cuối kỳ dự kiến là 30 triệu đồng

Qua điều tra thị trường, có các tài sản so sánh có thể tham chiếu như sau:

− Máy thiết bị X: đã sử dụng 3 năm: thu nhập thuần các năm lần lượt là: 220 triệu
đồng, 230 triệu đồng, 240 triệu đồng, dự kiến còn sử dụng được 1 năm nữa, dự
kiến tạo ra thu nhập: 250 triệu đồng. Giá mua theo sổ sách là 500 triệu đồng.

− Máy thiết bị Y: có thời gian sử dụng còn lại là 3 năm, thu nhập thuần hàng năm
dự kiến lần lượt là 180 triệu đồng, 200 triệu đồng và 220 triệu đồng. Vừa được
bán với giá 450 triệu đồng.

− Máy thiết bị Z: Có giá mua theo sổ sách năm 2013 là 620 triệu đồng, thu nhập
thuần năm 2014 là 240 triệu đồng, năm 2015 là 230 triệu đồng, năm 2015 bán
thanh lý được 50 triệu đồng.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá và ước tính giá trị máy thiết bị A.

TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG 6

1. Bộ tài chính. (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 05 (Ký hiệu TĐGVN
05): Quy trình thẩm định giá, ban hành kèm theo thông tư số 28/2015/TT-BTC
ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính.
2. Bộ tài chính. (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 06 (Ký hiệu TĐGVN
06) - Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, hồ sơ thẩm định
giá, ban hành kèm theo thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài
chính.
3. Bộ tài chính. (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 10 (Ký hiệu TĐGVN
10) - Cách tiếp cận từ thu nhập, ban hành kèm theo thông tư số 126/2015/TT-BTC
ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính.

193
 7 CHƯƠNG 7

QUY TRÌNH VÀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Mục tiêu chương 7

Thẩm định giá là dịch vụ cung cấp và tư vấn kết quả giá trị của một hoặc nhiều tài
sản theo mục đích, yêu cầu thẩm định giá của khách hàng. Công việc đòi hỏi thẩm định
viên cần tuân thủ quy trình thống nhất, hợp lý để kết quả thẩm định giá đáng tin cậy.
Toàn bộ kết quả của hoạt động thẩm định giá sẽ được ghi nhận trong hồ sơ, báo cáo kết
quả và chứng thư thẩm định giá. Tại Việt Nam, cũng như các nơi trên thế giới có nghề
thẩm định giá phát triển, thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức
và cá nhân khác thực hiện hoạt động dịch vụ thẩm định giá đều phải tuân thủ các quy
định của pháp luật, các tiêu chuẩn của các tổ chức nghề nghiệp trong quá trình thực hiện
và trình bày báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, hồ sơ thẩm định
giá theo quy định.

Sau khi học xong chương 7, sinh viên có thể vận dụng được quy trình thẩm định
giá cho hoạt động thẩm định giá tài sản cụ thể và lập được báo cáo thẩm định giá cơ bản
theo quy định của Tiêu chuẩn TĐGVN 0631. Với mục tiêu này, chương 7 sẽ tập trung
phân tích chi tiết các bước của quy trình thẩm định giá; đồng thời giới thiệu thể thức
trình bày, nội dung, yêu cầu cần thiết của báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm
định giá và hồ sơ thẩm định giá theo quy định hiện hành.

7.1 Quy trình thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp, rất cần thiết nhằm giúp
cho quá trình vận hành của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, nhằm xác định giá trị của tài
sản, hoạt động thẩm định giá cần có một quy trình hợp lý và khoa học.

31
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (Ký hiệu TĐGVN 06) - Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư
thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá, ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ
Tài chính.
194
7.1.1 Khái niệm

Để kết quả ước tính giá trị tài sản đủ khả năng thuyết phục, đòi hỏi thẩm định viên
phải trải qua quá trình nghiên cứu, thu thập thông tin, phân tích tài sản và nhiều phần
công việc khác. Sắp xếp các công việc này sao cho phù hợp để thẩm định giá tài sản một
cách chính xác và nhanh chóng chính là mục tiêu và yêu cầu của quy trình thẩm định giá.

Theo tiêu chuẩn TĐGVN 0532, quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ
thống, trình tự nhằm giúp các thẩm định viên hành động minh bạch và phù hợp với các
quy định và nguyên tắc thẩm định giá. Quy trình thẩm định giá cũng được hiểu là một
kế hoạch hành động có trật tự, chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các nguyên tắc thẩm
định giá, giúp thẩm định viên đạt được kết luận một cách vững chắc hoặc sự ước tính
có cơ sở và có thể đảm bảo được.

7.1.2 Các bước thực hiện của quy trình thẩm định giá

Mặc dù các tài sản khác nhau có những đặc điểm, tính chất rất khác nhau nhưng
giá trị của các loại tài sản nói chung đều có thể được xác định thông qua việc áp dụng
có hệ thống quy trình thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, các vấn đề được
xác định, các công việc cần thiết được lên kế hoạch để giải quyết, các dữ liệu liên quan
được thu thập, xác minh và phân tích để hình thành ý kiến về giá trị.

Quy trình thẩm định giá chỉ ra cụ thể các bước thực hiện, từ việc nghiên cứu thị
trường và phân tích dữ liệu, áp dụng các phương pháp thẩm định và tổng hợp kết quả
của các hoạt động phân tích này để kết luận giá trị của tài sản. Tùy thuộc quy định của
từng tổ chức thẩm định giá mà quy trình thẩm định giá cũng có một số khác biệt về số
lượng các bước thực hiện, hoặc khác biệt trong cách thức thực hiện giữa tài sản là bất
động sản và doanh nghiệp. Trong khi quy định của Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ, quy
trình thẩm định giá bất động sản gồm có tám (8) bước, theo Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm
dịnh giá Quốc tế quy trình thẩm định giá có bảy (7) bước thì tại Việt Nam , quy trình
thẩm định giá bao gồm sáu (06) bước (được trình bày tại hộp 7.3).

32
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (Kí hiệu TĐGVN 05) - Quy trình thẩm định giá, ban hành kèm theo
Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính
195
 Hộp 7.1: Quy trình thẩm định giá bất động sản của Hoa Kỳ
BƯỚC 1 XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ

Khách Những điều kiện/giả thiết

liên quan đến quá trình
hàng và Cơ sở giá
những Mục đích Ngày có thẩm định
trị của Xác định những
người sử sử dụng hiệu lực
thẩm định đặc điểm phù
dụng kết thẩm định của ý kiến Những
giá được hợp của tài sản
quả thẩm giá thẩm định giả thiết Những điều
giao
định giá bất kiện giả thiết
thường

BƯỚC 2 XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU CÔNG VIỆC

BƯỚC 3 THU THẬP SỐ LIỆU VÀ MÔ TẢ TÀI SẢN

Số liệu về thị trường tài sản
trong khu vực
Những đặc điểm chủ yếu của
thị trường tài sản thành phố,
khu vực, vùng, miền lân cận
Số liệu về tài sản cần thẩm định
Những đặc điểm chủ yếu của tài
sản cần thẩm định giá về sử
dụng đất, công trình trên đất, tài
sản cá nhân, tài sản kinh doanh
vv.
Số liệu về những tài sản có thể so
sánh
Giá bán, giá niêm yết, giá chào,
tình trạng thuê mướn, chi phí và
khấu hao, thu nhập và trang trải, tỷ
lệ vốn hóa v.v

BƯỚC 4 PHÂN TÍCH SỐ LIỆU

Phân tích thị trường Phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu
Cầu Sử dụng tối ưu đất (coi như đất trống)
Phát triển ý tưởng xây dựng công trình gì trên đất
Cung
Sử dụng tối ưu công trình hiện có trên đất
Khả năng kết nối cung và cầu

BƯỚC 5 ĐƯA RA Ý KIẾN SƠ BỘ VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT

BƯỚC 6 ÁP DỤNG CÁC CÁCH TIẾP CẬN TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

Cách tiếp cận từ chi phí Cách tiếp cận từ thị trường Cách tiếp cận từ thu nhập

Thống nhất các kết quả về các mức giá (chỉ dẫn) khác nhau để đi đến một mức giá cuối
BƯỚC 7
cùng nêu trong báo cáo thẩm định giá

BƯỚC 8 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Nguồn: Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ

196
 Hộp 7.2: Quy trình thẩm định giá bất động sản của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
BƯỚC 1 XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ

Nhận diện Nhận diện Những điều

bất động Mục đích Cơ sở giá Phạm vi
quyền sở Ngày thẩm định kiện hạn chế
sản sử dụng trị thẩm định
hữu khác

BƯỚC 2 PHÂN TÍCH SƠ BỘ DỮ LIỆU LỰA CHỌN VÀ TẬP HỢP

CHUNG (khu vực, thành phố, CỤ THỂ CUNG VÀ CẦU CẠNH TRANH
vùng lân cận)
(chủ thể và dữ liệu so sánh) (Thị trường chính)
XÃ HỘI
CHI PHÍ VÀ KHẤU HAO Danh mục tài sản cạnh tranh
KINH TẾ
THU NHẬP VÀ CHI PHÍ Hàng bán và bảng kê những chỗ
CHÍNH QUYỀN trống và việc chào hàng
TỶ LỆ VỐN HÓA
MÔI TRƯỜNG Nghiên cứu nhu cầu tỷ lệ thu hút
NGUỒN GỐC SỞ HỮU
đầu tư
VIỆC SỬ DỤNG TÀI SẢN

BƯỚC 3 SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT

Đất trống
Tài sản và công trình trên đất đã được cải tạo
Cụ thể về việc sử dụng, thời gian và các bên tham gia thị trường

BƯỚC 4 ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT

BƯỚC 5 XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ

Phương pháp so sánh Phương pháp vốn hóa thu nhập Phương pháp chi phí

BƯỚC 6 TỔNG HỢP VÀ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CUỐI CÙNG

BƯỚC 7 BÁO CÁO GIÁ TRỊ ĐÃ XÁC ĐỊNH

Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005

197
 Hộp 7.3 - Quy trình thẩm định giá Việt Nam
XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT VỀ TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CƠ SỞ
BƯỚC 1
GIÁ TRỊ CHO HOẠT ĐỘNG ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ

BƯỚC 2 LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ

BƯỚC 3 KHẢO SÁT THỰC TẾ VÀ THU THẬP THÔNG TIN

BƯỚC 4 PHÂN TÍCH THÔNG TIN

BƯỚC 5 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ

BƯỚC 6 LẬP BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ, CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Nguồn: Tiêu chuẩn TĐGVN 05

Quy trình thẩm định giá Việt Nam được ban hành để áp dụng cho các loại tài sản
nói chung. Các bước trong quy trình thẩm định giá Việt Nam nhìn chung không có sự
khác biệt lớn so với quy trình thẩm định giá quốc tế hay quy trình của Viện Thẩm định
giá Hoa Kỳ. Nội dung cụ thể của từng bước được trình bày chi tiết ở các phần kế tiếp.

7.1.2.1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và cơ sở giá trị cho hoạt động
thẩm định giá

Đây là bước đầu tiên của quy trình thẩm định giá, khởi sự hình thành các thỏa
thuận, đàm phán và xây dựng các điều khoản trong hợp đồng thẩm định giá được rõ
ràng, cụ thể là căn cứ chi tiết hóa các nội dung trong kế hoạch thẩm định giá. Để đạt
được mục tiêu trên cần xác định rõ các nội dung sau đây:

Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, đặc tính vật chất của tài sản

Các đặc điểm pháp lý của tài sản: Bao gồm các quyền tài sản hoặc quyền lợi cụ
thể được thẩm định giá. Khi thẩm định giá, thẩm định viên cần phân nhóm các quyền
lợi được đánh giá như: quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy
phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng... Để đưa ra các nhận biết cơ bản
về tính hợp pháp của tài sản, thẩm định viên cần yêu cầu khách hàng cung cấp các hồ
sơ pháp lý liên quan.

198
 Các đặc điểm vật chất của tài sản: Bao gồm vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc
điểm vật chất, đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định... Đặc điểm vật chất
đối với bất động sản bao gồm kiểu cách các công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng
mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể, kế hoạch chi tiết vùng,...). Đối với
động sản, thẩm định viên cần nhận biết nơi sản xuất, năm nhập khẩu, năm đưa vào sản xuất,
đặc điểm dây chuyền công nghệ, chỉ tiêu kĩ thuật, chất lượng vật tư hàng hóa...

Hộp 7.4 - Hồ sơ pháp lý, đặc tính vật chất máy thiết bị, phương tiện vận tải

Đối với máy thiết bị cần có các giấy tờ sau:

• Hoá đơn mua bán (đối với hàng hoá mua trong nước);
• Tờ khai, invoice/packing list (đối với hàng nhập khẩu);
• Bảng theo dõi khấu hao tài sản tính đến thời điểm thẩm định giá;
• Bảng tổng hợp chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì, nâng cấp… (nếu có);
• Hợp đồng thuê, cho thuê tài chính (nếu có);
• Các hợp đồng mua bán, thuê hoặc cho thuê (nếu có);
• Các giấy tờ có liên quan khác (nếu có);
Đối với tài sản là phương tiện vận tải thì cần bổ sung thêm các giấy tờ sau:
• Giấy phép sử dụng phương tiện;
• Hồ sơ đăng kiểm chất lượng phương tiện;
• Tờ khai thuế trước bạ (nếu có).

Hộp 7.5 - Hồ sơ pháp lý, đặc tính vật chất bất động sản
Tài sản là đất đai (quyền sử dụng đất):
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Các quyết định giao đất, cho thuê/cho thuê lại đất …;
• Tờ khai thuế trước bạ (nếu có);
• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng … (nếu có);
• Hợp đồng thuê, cho thuê lại (nếu có);
• Giấy tờ liên quan khác (nếu có).
Tài sản là nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất:
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (trường hợp tài sản đầu tư trên đất thuê);
• Bản vẽ hoàn công (nếu công trình đã hoàn tất đưa vào sử dụng);
• Tờ khai thuế trước bạ (nếu có);
• Hồ sơ quyết toán công trình (nếu có);
Đối với các công trình xây dựng dở dang cần bổ sung:
• Giấy phép xây dựng;
• Các hợp đồng tư vấn, thiết kế, thi công xây lắp công trình;
• Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công và dự toán xây dựng công trình (nếu có);
• Các biên bản kiểm tra, nghiệm thu giai đọan (nếu có);
• Các văn bản, biên bản xử lý phát sinh, thay đổi trong quá trình thi công (nếu có).
• Các giấy tờ có liên quan khác (nếu có).

199
 Việc làm rõ các yếu tố về đặc điểm pháp lý và đặc điểm vật chất cần cho công tác
thẩm định giá, vì các yếu tố này có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong
báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá

Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ
ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết. Khách
hàng có thể là cá nhân hoặc tổ chức có giao kết với thẩm định viên về dịch vụ thẩm định
giá thông qua hợp đồng thẩm định giá. Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá là tổ
chức hoặc cá nhân sử dụng toàn bộ hoặc một phần báo cáo kết quả thẩm định giá thông
qua khách hàng. Các thông tin về khách hàng hoặc bên thứ ba cần được tìm hiểu để đảm
bảo việc thẩm định giá được tiến hành phù hợp với mục đích thẩm định giá.

Xác định mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng
thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Thẩm định viên phải xác định mục đích
thẩm định giá tại thời điểm nhận nhiệm vụ và mục đích này cần được nêu rõ trong báo
cáo thẩm định giá.

Mục đích thẩm định giá ảnh hưởng đến cơ sở giá trị, cách thức thu thập và phân
tích thông tin cũng như việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Cùng
một tài sản, tại cùng một thời điểm thẩm định giá nhưng được thẩm định cho những mục
đích khác nhau thì giá trị có thể khác nhau.

Tùy theo các đối tượng tài sản mà có những mục đích thẩm định giá riêng biệt.
Đối với động sản, mục đích thẩm định giá có thể là: bảo hiểm, mua bán, cầm cố, thanh
lý, góp vốn, đầu tư,... Đối với bất động sản có thể thẩm định giá cho mục đích mua bán,
chuyển nhượng, tính tiền nộp ngân sách, tính thuế, hạch toán sổ sách tài chính, thế
chấp,...Đối với doanh nghiệp, thẩm định giá làm cơ sở cho các hoạt động như sáp nhập,
mua lại, hợp nhất, giải thể, thanh lý tài sản, thành lập liên doanh, cổ phần hóa hoặc làm
cơ sở ra quyết định đầu tư,...

200
Thời điểm thẩm định giá

Tương tự như mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá cũng được xác
định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.

Thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo
kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá do các yếu tố tác động đến giá trị tài
sản luôn vận động và thay đổi dẫn đến giá trị tài sản có thể thay đổi tùy thuộc thời điểm
thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm tài sản, mục đích cần thẩm định giá,
đặc điểm thị trường, mức độ phổ biến của thông tin, thẩm định viên xác định loại giá trị
làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Việc xác định cơ sở giá trị phải phù hợp với những
quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền ban hành. Cụ thể, Tiêu chuẩn TĐGVN 02 - giá trị thị trường làm
cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn TĐGVN 03 - giá trị phi thị trường làm cơ sở cho
thẩm định giá.

Việc lựa chọn giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho hoạt động
thẩm định giá phải được phân tích dựa trên các thông tin, dữ liệu gắn liền với tài sản và
cuộc thẩm định giá theo quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá.

Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Xác định giả thiết, thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết và những điều kiện bị hạn
chế đối với yêu cầu, mục đích thẩm định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc
ảnh hưởng đến giá trị tài sản, những giới hạn về tính pháp lý, nguồn dữ liệu, công dụng
của tài sản và việc sử dụng kết quả.

Xác định giả thiết đặc biệt, theo Tiêu chuẩn TĐGVN 05, giả thiết đặc biệt là giả
thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên cần
được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví
dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt
là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một
201
doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng
yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt
động tại thời điểm thẩm định giá.

Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích
thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của
khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

7.1.2.2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Lập kế hoạch thẩm định giá là bước thứ hai của quy trình thẩm định giá nhằm xác
định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến
độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá. Nội dung kế hoạch thẩm định phải thể hiện
các công việc cơ bản sau:

Một là, xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.

Hai là, xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.

Ba là, xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập
về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

Bốn là, xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng: nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.

Năm là, xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

Sáu là, xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân
công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của
khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm
định giá của doanh nghiệp.

Cuối cùng, xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

Thực hiện bước này dần cụ thể hóa các phần công việc thực hiện cho công tác
thẩm định giá. Đồng thời gắn liền với phân công nhiệm vụ cho từng đối tượng chịu trách
nhiệm cụ thể và tiến trình phối hợp thực hiện những phần nội dung đã được đề ra, và

202
thời hạn hoàn thành. Thông qua đây doanh nghiệp xác định được quy mô, kinh phí và
phân bổ thời gian thực hiện theo hợp đồng đã kí kết.

7.1.2.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Khảo sát thực tế, thu thập thông tin là bước thứ ba của quy trình thẩm định giá. Độ
tin cậy của kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào chất lượng và số lượng thông tin được
sử dụng. Nếu nguồn thông tin không chính xác và kém chất lượng thì thẩm định viên
rất khó đưa ra kết quả thẩm định giá chính xác và thuyết phục. Do đó, việc khảo sát thực
tế và thu thập thông tin là bước quan trọng để thẩm định viên có được những thông tin
đáng tin cậy.

Khảo sát thực tế

Thẩm định viên cần trực tiếp khảo sát hiện trường để thu thập số liệu của tài sản
cần thẩm định giá. Các số liệu được ghi nhận trong biên bản khảo sát hiện trường tài
sản; đồng thời, thẩm định viên cần chụp hình tài sản toàn cảnh và chi tiết để làm chứng
cứ cho việc thẩm định.

Đối với máy thiết bị, thẩm định viên cần khảo sát và thu thập số liệu về tính năng
kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng), vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, hiện
trạng sử dụng, độ mới cũ của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh.

Đối với bất động sản, thẩm định viên cần khảo sát và thu thập số liệu về vị trí
thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ địa chính, diện tích thực tế của tài sản
so với diện tích ghi trên giấy tờ pháp lý. Các chi tiết của công trình xây dựng gắn liền
với đất cần được xem xét tỉ mỉ để nhận biết kiểu công trình, loại kết cấu, hiện trạng sử
dụng, tuổi đời, tình trạng sử dụng, bảo dưỡng, sửa chữa, nâng cấp, chất lượng còn lại.
Thẩm định viên cũng cần đưa ra những nhận định về cảnh quang, môi trường, các bất
động sản lân cận, tình hình quy hoạch, cơ sở hạ tầng cấp thoát nước, giao thông vận tải,
tình hình an ninh của khu vực.

Đối với doanh nghiệp, tùy thuộc vào phương pháp thẩm định giá mà thẩm định
viên lựa chọn những cách khảo sát hiện trạng khác nhau. Ví dụ, thẩm định giá doanh
nghiệp theo phương pháp tài sản, thẩm định viên cần tiến hành phân loại, kiểm đếm,
đánh giá hiện trạng sử dụng tài sản mà doanh nghiệp sở hữu hoặc đang sử dụng theo

203
biên bản kiểm kê tài sản. Thẩm định viên có thể phân loại các tài sản thành các nhóm
như tài sản là hiện vật, tài sản là tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, giấy tờ có giá, nợ phải
thu, chi phí dở dang, xây dựng cơ bản, tài sản ký quỹ, ký cược ngắn và dài hạn, tài sản
vô hình và quyền sử dụng đất...

Thu thập thông tin

Bên cạnh các thông tin thu thập được từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên cần
thu thập thêm các thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản tương tự trên thị trường (ví
dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao
dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền
thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền;
thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính
kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có
liên quan đến tài sản. Cụ thể: (1) thông tin về kinh tế, xã hội, môi trường, những yếu tố
tác động đến giá trị tài sản; (2) thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh
hưởng đến mục đích sử dụng tài sản; (3) tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm
tài sản cụ thể (nếu có) (4) thông tin về cung – cầu, các lực lượng tham gia thị trường,
động thái người mua - bán tiềm năng; (5) các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán,
lãi suất, thu nhập, chính sách thuế, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và
tài sản so sánh (nếu có);...

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy. Đối
với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không
hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách
hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ. Đối với các số liệu còn lại, thẩm định viên
cần nêu rõ nguồn thông tin thu thập.

7.1.2.4 Phân tích thông tin

Phân tích thông tin là bước thứ tư của quy trình thẩm định giá. Thẩm định viên
tiến hành phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định
giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá
cuối cùng, bao gồm: (1) phân tích những thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ
thuật của tài sản; (2) phân tích thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá; (3) phân
204
tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất. Ba nội dung phân tích này có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau, việc phân tích đặc điểm tài sản và phân tích thị trường giúp
chỉ ra hình thức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là hợp pháp trong việc
sử dụng, hợp lý về mặt vật chất, kỹ thuật trong điều kiện cho phép và khả thi về mặt tài
chính, mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phản ánh
một giả định cơ bản về hành vi thị trường mà tại đó người mua và người bán thống nhất
giá trị của tài sản dựa trên kết luận của chính họ về việc sử dụng tài sản có lợi nhất. Sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại
của tài sản. Thẩm định viên cần phân tích các đặc điểm pháp lý, kinh tế kĩ thuật, thị
trường tài sản và trình bày các khả năng sử dụng tài sản để xác định mục đích sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá. Trong đó, thẩm định viên cần
đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:

Thứ nhất, về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng. Đối với bất động sản
các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch.
Trong thẩm định giá bất động sản, đất luôn xem là đất trống và được sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất.

Hộp 7.6 – Tính hợp pháp trong phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một
tài sản, do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê việc sử dụng tài sản có thể bị giới hạn bởi
hợp đồng cho thuê.
Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, môi
trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục
đích sử dụng của tài sản.
Nguồn: Tiêu chuẩn TĐGVN 05

Thứ hai, sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản. Việc
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vật chất,
kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên và các yếu tố
vật chất, kỹ thuật khác. Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất định khác. Trong trường hợp này, các thẩm

205
định viên phải xác định tính khả thi và khả năng kết hợp với một số tài sản nhất định đó
để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

Thứ ba, khả thi về tài chính là phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong
việc tạo ra thu nhập, có xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong
tương lai, chi phí phá bỏ, giá trị thu hồi của tài sản, chi phí hoạt động, lãi suất, rủi ro,
tiềm năng phát triển thị trường tài sản, đặc điểm cung cầu…

Hộp 7.7 –Tính thích hợp về mặt vật chất trong phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Kích thước, hình dạng, địa hình, nguy cơ thảm họa thiên nhiên như lũ lụt, sạt lở và khả năng
tiếp cận với các tiện ích kinh tế - xã hội cũng ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất có thể đạt được
đối với bất động sản. Giá trị của một lô đất có thể phụ thuộc vào hình dạng (vuông vức, nở hậu, tóp
hậu, đa giác…). Các lô đất có hình dạng bất thường có thể tốn nhiều chi phí hơn để phát triển và sau
khi phát triển, có thể có giá trị thấp hơn so với các lô đất vuông vức cùng kích thước.

Hộp 7.8 –Tính khả thi tài chính trong phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Giá trị thương hiệu được ước tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng thu nhập thuần được
phát triển bởi thương hiệu trong tất cả các phân khúc thị trường mà nó tham gia, có cân nhắc đến
các yếu tố về cung cầu, hành vi người tiêu dùng, thị trường tài sản, chi phí sử dụng vốn, tiềm năng
phát triển của ngành và các rủi ro có liên quan đến thương hiệu.

Mọi kế hoạch sử dụng tạo ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính.
Tuy nhiên, trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì mục đích sử dụng
tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành nhất thì đó là mục đích
sử dụng cao nhất và tốt nhất.

7.1.2.5 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Xác định giá trị tài sản thẩm định giá là bước thứ năm của quy trình thẩm định giá.
Tại đây, thẩm định viên xác định giá trị của tài sản thẩm định giá bằng việc áp dụng các
cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh), cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp
chi phí thay thế, phương pháp chi phí táo tạo) và cách tiếp cận từ thu nhập (phương pháp
vốn hóa thu nhập, dòng tiền chiết khấu). Thẩm định viên phải nêu rõ phương pháp được
áp dụng và phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá
được sử dụng, dựa trên đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản, mục đích thẩm định giá,
và mức độ sẵn có của các dữ liệu theo quy định của pháp luật.

206
 Theo quy định của Tiêu chuẩn TĐGVN 05, thẩm định viên áp dụng từ hai phương
pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết
luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác
của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định
viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định
giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó
phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.

Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các
trường hợp: thứ nhất là áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều hơn hai giao dịch
của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá. Trường hợp chỉ có
hai tài sản so sánh, thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng
để kiểm tra, đối chiếu. Thứ hai là không có đủ thông tin để áp dụng hai phương pháp
thẩm định giá trở lên. Trường hợp này, thẩm định viên cần đưa ra những căn cứ thực tế để
chứng minh.

Cả ba cách tiếp cận trong thẩm định giá đều sử dụng dữ liệu thị trường. Về lý
thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, cả ba cách tiếp cận đều phải cho cùng một
kết quả giá trị cho một đối tượng thẩm định giá. Tuy nhiên, thị trường tài sản không hẳn
là hoàn hảo, cung cầu không phải lúc nào cũng cân bằng, đồng thời phụ thuộc vào ý chí
chủ quan của thẩm định viên khi đánh giá thị trường tài sản, rủi ro hoặc lượng hóa các
yếu tố tác động đến giá trị tài sản mà các kết quả thẩm định giá có thể khác nhau. Vì
vậy, đòi hỏi thẩm định viên cần thống nhất các kết quả và xác định mức giá chỉ dẫn phù
hợp nhất cho tài sản thẩm định.

7.1.2.6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá

Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá là bước cuối cùng của
sáu bước trong quy trình thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư
thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định. Báo cáo thẩm
định giá được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân
tích, các tiến trình, kết quả và kết luận đạt được của thẩm định viên. Báo cáo kết quả
thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá
hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp
207
luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có)
theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.

7.2 Báo cáo thẩm định giá

7.2.1 Khái niệm

Bước cuối cùng của quy trình thẩm định giá đó là lập báo cáo kết quả thẩm định
giá (gọi tắt là báo cáo thẩm định giá). Báo cáo thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp
hoặc đơn vị có chức năng thẩm định giá lập nhằm trả lời cho khách hàng về giá trị của
tài sản cần thẩm định giá phù hợp với mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Báo cáo thẩm định giá ghi nhận lại toàn bộ quá trình tiếp nhận thông tin về tài sản
thẩm định giá, thông tin về đơn vị thẩm định giá, cũng như quá trình mà thẩm định viên
thu thập và xử lý thông tin để ước tính ra giá trị tài sản cần thẩm định.

Như vậy, ta có thể hiểu báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ
công việc thẩm định giá, trong đó nêu rõ ý kiến chính thức của thẩm định viên cũng như
doanh nghiệp thẩm định giá về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện
bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.

7.2.2 Nội dung của báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là căn cứ để doanh nghiệp thẩm định giá phát hành chứng
thư thẩm định giá cho khách hàng. Do đó, nội dung của báo cáo thẩm định giá phải được
trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ việc mô tả thông tin về tài sản thẩm định
giá, đưa ra bằng chứng về những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản một cách trung
thực, khách quan, theo đúng thực tế; cho đến việc phân tích, lập luận để xử lý các những
dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá cũng phải tuân thủ
nghiêm ngặt theo các tiêu chuẩn thẩm định giá, cũng như các quy định của pháp luật
hiện hành.

Nội dung chi tiết của báo cáo thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm
định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy
nhiên, theo Tiêu chuẩn TĐGVN 06, một báo cáo thẩm định giá phải bao gồm các nội
dung cơ bản sau:

Thứ nhất, thông tin về đơn vị thẩm định giá;

208
 Thứ hai, thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá;

Thứ ba, thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch
của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá;

Thứ tư, thông tin về tài sản thẩm định giá;

Thứ năm, cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá;

Thứ sáu, các giả thiết và giả thiết đặc biệt;

Thứ bảy, áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá;

Thứ tám, kết quả thẩm định giá;

Thứ chín, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá;

Thứ mười, những điều kiện loại trừ và hạn chế;

Mười một, thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại điện theo pháp luật
của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu
có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá;

Mười hai, phụ lục kèm theo (nếu có).

7.2.2.1 Thông tin về đơn vị thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là văn bản được lập bởi một đơn vị có chức năng thẩm định
giá, các đơn vị này có thể là một doanh nghiệp thẩm định giá độc lập hoặc bộ phận định
giá trực thuộc ngân hàng... Vì vậy, nội dung đầu tiên mà báo cáo thẩm định giá đề cập
đến là các thông tin về đơn vị thẩm định giá như tên, địa chỉ của doanh nghiệp, người
đại diện pháp luật của doanh nghiệp; ngoài ra, tùy theo đơn vị thẩm định giá, trong báo
cáo còn có thông tin về tổ thẩm định giá như thẩm định viên về giá phụ trách hồ sơ, các
chuyên viên hỗ trợ công tác thẩm định giá... Các thông tin này phải phù hợp với Hồ sơ
năng lực mà đơn vị thẩm định giá đã nộp cho cơ quan quản lý về thẩm định giá của Bộ
Tài chính.

Như vậy, mỗi công ty khác nhau sẽ có cách trình bày, cũng như chọn lọc thông tin
của đơn vị mình đưa vào báo cáo thẩm định giá là khác nhau.

209
7.2.2.2 Các thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá.

Nội dung tiếp theo trong báo cáo thẩm định giá đề cập đến đó là các yêu cầu thẩm
định giá của khách hàng như thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, tên (loại)
tài sản thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, mục đích thẩm định giá. các thông tin
này được ghi nhận trong văn bản đề nghị yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, hoặc
được các chuyên viên tư vấn thẩm định giá ghi nhận lại trong quá trình trao đổi với
khách hàng. Các thông tin về yêu cầu thẩm định giá của khách hàng rất quan trọng, là
căn cứ và cơ sở cho các bước tiếp theo trong việc lựa chọn cơ sở giá trị, phương pháp
thẩm định giá.

Ngoài các thông tin trên, trong mục này, thẩm định viên hoặc người tiến hành công
việc thẩm định giá còn trình bày các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm
định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó; cũng như các căn cứ
pháp lý để thẩm định giá, gồm những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, các
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc thẩm định giá, các văn
bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở trung ương hoặc
địa phương ban hành liên quan tới yêu cầu thẩm định giá, các giấy tờ pháp lý liên quan
tới tài sản thẩm định giá... để làm căn cứ cho các bước phân tích, đánh giá và ước tính
giá trị tài sản tiếp theo.

7.2.2.3 Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của
nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.

Trong mục này, thẩm định viên trình bày và phân tích các thông tin về thị trường
tài sản như: thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá;
phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh; thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội,
và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá...

7.2.2.4 Thông tin về tài sản thẩm định giá

Thông tin về tài sản thẩm định giá là một nội dung quan trọng không thể thiếu
trong báo cáo thẩm định giá. Thẩm định viên cần mô chi tiết đặc điểm của tài sản thẩm
định giá như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của
tài sản đó.

210
 Tùy vào đối tượng thẩm định giá (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương
tiện vận tải, vật tư, hàng hoá; bất động sản; hay doanh nghiệp...) mà nội dung mô tả đặc
điểm tài sản về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật cũng sẽ khác nhau.

7.2.2.5 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Trong thẩm định giá, việc ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định được thực hiện
dựa trên một trong hai cơ sở giá trị, đó là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Vì
vậy, thẩm định viên cần đưa ra được căn cứ, lập luận để xác định loại cơ sở giá trị khi
thẩm định giá tài sản.

7.2.2.6 Giả thiết và giả thiết đặc biệt

Trong một số trường hợp đặc biệt, thẩm định viên có thể đưa ra các giả thiết, giả
thiết đặc biệt để phục vụ cho việc thẩm định giá trong báo cáo thẩm định giá. Việc đưa
ra các giả thiết này phải được xem xét dựa trên cơ sở đặc điểm thị trường, các nhân tố
tác động đến giá trị thị trường của tài sản.

Ngoài ra, thẩm định viên cũng cần trình bày ý kiến, nhận định của mình về việc
nếu không đưa ra những giả thiết thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định
giá như thế nào.

7.2.2.7 Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được lựa
chọn áp dụng để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá trong báo cáo; cũng như
căn cứ khi quyết định lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đó.

Trong báo cáo thẩm định giá, tùy vào đặc điểm của tài sản thẩm định giá, cũng
như độ tin cậy của các nguồn thông tin, hoặc yêu cầu của khách hàng thẩm định giá,
thẩm định viên có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp (cách tiếp cận) khác nhau
để ước tính giá trị của tài sản. Khi áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định
giá, thẩm định viên cần thể hiện trong báo cáo những lập luận, phân tích, chứng cứ, số
liệu, bảng tính và các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình
thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng trong báo cáo cần phải được trích dẫn
nguồn cụ thể.

211
 Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương pháp thẩm
định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được
sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng
về kết quả thẩm định giá. Và trường hợp chỉ áp dụng được một phương pháp thẩm định
giá, thẩm định viên phải nêu rõ lý do của hạn chế.

7.2.2.8 Kết quả thẩm định giá

Thẩm định viên trình bày kết luận về mức giá trị của tài sản thẩm định giá tính
được từ các cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn tại mục 7 của
báo cáo

Thẩm định viên cần so sánh, phân tích các mức giá trị tài sản thẩm định tính được
từ các phương pháp thẩm định giá khác nhau và đưa ra kết luận mức giá trị cuối cùng
của tài sản thẩm định thể hiện giá trị thị trường của tài sản.

7.2.2.9 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

Giá trị của tài sản được ghi nhận trong báo cáo thẩm định giá chỉ là sự ước tính
xuất phát từ sự phân tích các dữ liệu thị trường. Và các yếu tố trên thị trường thì luôn
thay đổi, biến động theo thời điểm, nên kết quả thẩm định giá cũng mang tính chất thời
điểm. Vì vậy, trong báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định
giá cần xác định rõ thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá cũng như thời hạn hiệu
lực của chứng thư thẩm định giá cho khách hàng hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm
định giá (nếu có) được biết rõ.

Thông thường, thời hạn có hiệu lực của kết quả và chứng thư thẩm định giá được
xác định từ thời điểm mà doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp báo cáo, chứng thư thẩm
định giá cho khách hàng. Và thời hạn này do doanh nghiệp thẩm định giá quyết định (có
thể từ ba đến sáu tháng), tùy thuộc vào diễn biến thị trường của loại tài sản thẩm định giá.

7.2.2.10 Những điều khoản loại trừ và hạn chế

Thẩm định viên căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị
thẩm định giá, loại tài sản, đặc điểm của cuộc thẩm định giá để đưa ra điều khoản loại
trừ và hạn chế cho phù hợp với việc sử dụng kết quả thẩm định giá cho khách hàng.

212
 Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc về công
việc, giới hạn về phạm vi công việc và các điều kiện hạn chế khác. Ví dụ: sự không rõ
ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu
thập, ...

Thẩm định viên cần có đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các hạn chế nêu trên
đến mức giá của tài sản thẩm định; đồng thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với
các hạn chế đó trong quá trình thẩm định giá.

Thẩm định viên cần nêu rõ những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) liên quan đến
tài sản thẩm định giá, những xung đột lợi ích có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện
thẩm định giá.

7.2.2.11 Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại điện theo pháp luật của
doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá
(nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định
giá

Cuối báo cáo thẩm định giá là phần xác nhận của thẩm định viên – người được
giao chịu trách nhiệm thực hiện hồ sơ thẩm định giá phù hợp với đăng ký hành nghề tại
doanh nghiệp thẩm định giá – và người đại diện theo pháp luật của đơn vị thẩm định
giá, bao gồm: họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên; họ tên, số thẻ và chữ ký của
người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá đối với trường hợp phát hành báo cáo tại chi nhánh doanh nghiệp
thẩm định giá được phép phát hành chứng thư thẩm định giá theo ủy quyền của doanh
nghiệp thẩm định giá.

7.2.2.12 Các phụ lục kèm theo

Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả thẩm định
giá. Đối với từng đối tượng thẩm định giá khác nhau thì phụ lục đính kèm sẽ khác nhau.
Chẳng hạn như phụ lục đính kèm theo đối tượng thẩm định giá là bất động sản sẽ khác
phụ lục đính kèm theo đối tượng thẩm định giá là máy, thiết bị, vật tư, hàng hoá khác
hoặc doanh nghiệp.

213
 Về cơ bản, phụ lục kèm theo có thể bao gồm các tài liệu sau: danh sách tất cả các
tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm định giá; tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc
điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; kết quả khảo sát thực tế của tài sản
thẩm định giá; các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có); ngoài ra,
thẩm định viên cần dẫn chiếu nguồn tin đối với tất cả các thông tin, số liệu trong báo cáo.

Hộp 7.9 - Mẫu báo cáo kết quả thẩm định giá đối với bất động sản (nhà phố)

STT TÊN MỤC NỘI DUNG TRÌNH BÀY

- Tên Công ty:

- Địa chỉ:
Thông tin về doanh
I - Số điện thoại: Fax:
nghiệp thẩm định giá
- Website: Email:
- Người đại diện: Chức vụ:
1. Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản
- Khách hàng :
- Địa chỉ :
- Số hợp đồng :
2. Thông tin về tài sản:
- Tên tài sản :
- Vị trí tọa lạc :
- Thời điểm :
- Mục đích :
3. Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm
Thông tin cơ bản về định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin
II
cuộc thẩm định giá đó:
Các thông tin sử dụng trong báo cáo được tổ thẩm định
thu thập trong quá trình kiểm tra hiện trạng tài sản thẩm định
và qua các phương tiện truyền thông (báo mua bán, các website
bất động sản,…) kết hợp kiểm tra thông tin trực tiếp hoặc qua
điện thoại.
4. Căn cứ pháp lý thẩm định giá:
- Các Bộ Luật và Luật,
- Các văn bản hướng dẫn thi hành luật,
- Các văn bản qui phạm pháp luật của địa phương
- Pháp lý về năng lực của Công ty TNHH Thẩm định giá
NOVA.

214
 Thông tin tổng quan
III về thị trường bất
động sản

1. Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá: Bao gồm các
giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản, cũng
như ghi nhận các đặc điểm về pháp lý của tài sản cần thẩm định
giá như
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Bản vẽ sơ đồ nhà đất.
- Bản đồ hiện trạng vị trí.
- Các giấy tờ pháp lý khác tùy theo nguồn gốc của tài sản như
Quyết định thi hành án theo yêu cầu; Quyết định về việc cưỡng
chế kê biên, xử lý tài sản; Biên bản kê biên, xử lý tài sản... (nếu
có)
2. Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
2.1. Quyền sử dụng đất
- Vị trí địa chính: Số thửa ... Số tờ bản đồ ....
- Vị trí hành chính: Số nhà
Thông tin về tài sản
IV - Vị trí địa lý:
thẩm định giá
- Thời hạn / mục đích sử dụng đất:
- Diện tích:
- Hình dáng / Kích thước:
- Hiện trạng khu đất:
- Khả năng tiếp cận:
- Cơ sở hạ tầng:
- Kinh tế, văn hóa, an ninh:
2.2. Công trình xây dựng trên đất
- Diện tích xây dựng:
- Diện tích sử dụng:
- Cấp loại, số tầng:
- Kết cấu chung:
- Hiện trạng:
- Các tiện ích khác:
- Thông tin sử dụng

Cơ sở giá trị của tài

V Chọn lựa cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường.
sản thẩm định giá

1. Giả thiết:
NOVA không kiểm tra sự phù hợp giữa bản chính và bản chụp
Giả thiết và Giả thiết
VI hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp. Báo cáo thẩm định giá này dựa
đặc biệt
trên giả định, hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp là trung thực và
đúng với hiện trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.
215
 Qua đo đạc kiểm tra thực tế, có sự khác biệt giữa diện tích đất
phù hợp quy hoạch đang sử dụng và diện tích đất phù hợp quy
hoạch theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số ...... Theo yêu
cầu của khách hàng, NOVA ước tính giá trị tài sản trên diện tích
đất đo vẽ thực tế.
Đối với phần diện tích đất không phù hợp quy hoạch được
công nhận, NOVA ước tính giá trị trên cơ sở giá đất do Nhà nước
ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày
31/12/2014 về Giá các loại đất trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh áp
dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 với giả định phần
diện tích này sẽ được bồi thường theo giá trên khi nhà nước thu hồi
đất.
2. Giả thiết đặc biệt: Không xem xét.
1. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:
Căn cứ mục đích thẩm định giá, căn cứ đặc điểm pháp lý,
kinh tế, kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, căn cứ đặc điểm thị
trường của tài sản thẩm định giá, Tổ thẩm định giá NOVA
thống nhất nhận định Phương pháp Chi phí thay thế thuộc cách
tiếp cận từ Chi phí là phương pháp thẩm định giá phù hợp và
duy nhất đối với tài sản thẩm định giá. Bên cạnh đó, tổ thẩm
định giá của NOVA sử dụng Phương pháp so sánh thuộc cách
tiếp cận từ thị trường để ước tính đơn giá quyền sử dụng đất
tham chiếu đối với tài sản thẩm định giá.
Phương pháp so sảnh là phương pháp thẩm định giá, xác
định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
Cách tiếp cận, mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị
VII phương pháp thẩm cùa tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp
định giá cận từ thị trường.
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định
giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở
chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự
tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá
thị trường hiện hành, giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
2. Kết quả thu thập thông tin thị trường.
2.1. Thông tin giao dịch bất động sản
2.2. Thông tin giá thị trường xây dựng
3. Ước tính giá trị tài sản thẩm định theo các bước của
phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn
1. Kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định Căn cứ đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật và hiện trạng tài
VIII
giá sản thẩm định giá; trên cơ sở khảo sát tình hình giao dịch thị trường
bất động sản khu vực; áp dụng phương pháp thẩm định giá như

216
 trên; công ty TNHH Thẩm định giá NOVA thông báo kết quả ước
tính giá trị tài sản như sau:
(Giá trị của tài sản thẩm đinh giá)
* Kết quả thẩm định giá có hiệu lực trong vòng sáu (06) tháng kể
từ ngày cấp chứng thư./.
2. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm
định giá
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thị trường cho
tài sản thẩm định có đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật và hiện trạng được mô tả chi tiết tại thời điểm thẩm định
được ghi trong báo cáo thẩm định giá này.
- Kết quả thẩm định giá phải được sử dụng đúng đối tượng và
mục đích đã ghi trong báo cáo này. NOVA không chịu trách
nhiệm trong mọi trường hợp khách hàng hoặc bên thứ ba
không đúng đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá sai mục
đích.
- Về pháp lý tài sản thẩm định giá: Khách hàng cung cấp các tài
liệu, chứng từ, hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định
giá như trên bằng bản sao (bản photo). Khách hàng chịu trách
nhiệm về tính chính xác của hồ sơ đã cung cấp
- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá hoặc người hướng dẫn thẩm
định viên thực hiện thẩm định hiện trạng tài sản phải chịu hoàn
toàn trách nhiệm về thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế -
kỹ thuật, tính năng và tính pháp lý của tài sản thẩm định giá đã
cung cấp cho NOVA tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá.
- Kết quả thẩm định giá được tính toán trong điều kiện thị trường
bình thường tại thời điểm thẩm định giá. Những biến động bất
thường của thị trường hay chính sách ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản không được xem xét trong báo cáo này.
- Tình trạng của tài sản đã có trước thời điểm thẩm định giá.
Thẩm định viên không chịu trách nhiệm nếu có phát sinh các
hư hỏng, phá bỏ, thay đổi kết cấu hiện trạng của nó hay thay
đổi chủ sở hữu trong quá trình sử dụng sau thời điểm thẩm định
giá.
Thẩm định viên và những người tham gia trực tiếp không có quan
hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay
hoặc vay vốn từ khách hàng, không là cổ đông chi phối của khách
hàng hoặc ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng
hóa và không có xảy ra bất kỳ xung đột lợi ích nào.
- Phụ lục 01: Hình ảnh minh họa tài sản thẩm định giá.
Danh mục phụ lục
IX - Phục lục 02: Sơ đồ tài sản thẩm định và tài sản so sánh
kèm theo
- Hồ sơ pháp lý tài sản thẩm định

217
 Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành 03 bản chính Tiếng
Việt, kèm theo Chứng thư thẩm định giá số .......... ngày ........ tại
Công ty TNHH Thẩm định giá NOVA.

Xác nhận của Doanh TRỢ LÝ THẨM ĐỊNH VIÊN THẨM ĐỊNH VIÊN
nghiệp thẩm định giá, (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
thẩm định viên về giá
X
và chuyên viên thực
hiện thẩm định giá trị TỔNG GIÁM ĐỐC
tài sản (Ký, ghi rõ họ tên)

Nguồn: Công ty TNHH Thẩm định giá NOVA

Nhìn chung, mẫu báo cáo kết quả thẩm định giá của công ty TNHH Thẩm định giá NOVA tuân
thủ đầy đủ các nội dung cần có của một báo cáo thẩm định giá theo Tiêu chuẩn TĐGVN 06. Tuy
nhiên, tùy theo mục đích của đơn vị mà các nội dung được sắp xếp theo một trình tự nhất định.

7.3 Chứng thư thẩm định giá

7.3.1 Khái niệm

Theo tiêu chuẩn TĐGVN số 06, “Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh
nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về
những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản”. Hay nói cách khác,
chứng thư thẩm định giá là văn bản mà doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp cho khách
hàng hoặc bên thứ ba nhằm mục đích thông báo cho khách hàng và các bên liên quan
những kết luận cuối cùng về giá trị của tài sản thẩm định giá được ghi nhận cụ thể trong
báo cáo thẩm định giá.

7.3.2 Giá trị của chứng thư thẩm định giá

Về mặt pháp lý, chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị đối với tài sản thẩm định
giá tại thời điểm thẩm định giá; có giá trị đối với tổ chức, cá nhân được cấp chứng thư
thẩm định giá để thực hiện mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá; có giá trị ràng
buộc trách nhiệm đối với doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá và kết
luận trong chứng thư thẩm định giá.

Theo quy định của pháp luật, chứng thư thẩm định giá được lập thành ba (03) bản,
có giá trị pháp lý như nhau, hai (02) bản giao khách hàng, một (01) bản lưu tại hồ sơ
thẩm định giá của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá.

218
7.3.3 Nội dung của chứng thư thẩm định giá

Về mặt nội dung, chứng thư thẩm định giá cũng bao gồm các nội dung tương tự
như báo cáo thẩm định giá, nhưng được trình bày một cách đơn giản và ngắn gọn hơn.
Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:

Một là, các căn cứ pháp lý để tiến hành công tác thẩm định giá, ví dự như hợp
đồng thẩm định giá, văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá của khách hàng cá nhân
hoặc của khách hàng doanh nghiệp, hoặc của cơ quan, tổ chức Nhà nước;

Hai là, thông tin về khách hàng thẩm định giá;

Ba là, thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm
về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật);

Bốn là, mục đích thẩm định giá;

Năm là, thời điểm thẩm định giá;

Sáu là, căn cứ pháp lý;

Bảy là, cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá;

Tám là, giả thiết và giả thiết đặc biệt;

Chín là, cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá;

Mười là, những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá;

Mười một là, kết quả thẩm định giá cuối cùng;

Mười hai là, họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách
nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký báo cáo. Và họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại
điện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực
thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm
định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Hoặc họ tên,
số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của
chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá;

Mười ba là, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

219
7.4 Hồ sơ thẩm định giá

7.4.1 Khái niệm

Hồ sơ thẩm định giá là toàn bộ các văn bản, tài liệu, thông tin mà đơn vị thẩm định
giá đã thu thập và xử lý để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo
đúng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định của pháp luật về giá có
liên quan.

Hồ sơ thẩm định giá phải đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện tử kể từ ngày
đơn vị thẩm định giá phát hành Chứng thư thẩm định giá.

7.4.2 Vai trò của việc lưu trữ hồ sơ thẩm định giá

Việc lưu trữ hồ sơ thẩm định giá có vai trò quan trọng đối với thẩm định viên và
doanh nghiệp thẩm định giá. Nó trợ giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định
giá; trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc thẩm định giá.
Ngoài ra, trong hoặc sau quá trình thẩm định giá nếu giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba)
với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá xảy ra những tranh chấp, khiếu kiện thì hồ sơ
thẩm định giá là căn cứ và cơ sở để các cơ quan quản lý xem xét và giải quyết khiếu kiện.

7.4.3 Phân loại hồ sơ thẩm định giá

Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá phải được phân loại, sắp xếp theo trình tự thời
gian và được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định
của pháp luật hiện hành. Thành phần của từng hồ sơ thẩm định giá có thể khác biệt căn
cứ vào mục đích thẩm định giá và loại tài sản cần thẩm định giá.

7.4.4 Thời gian lưu trữ của hồ sơ thẩm định giá theo quy định pháp luật

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định pháp luật có liên quan,
hồ sơ thẩm định giá phải được lưu trữ dưới hai hình thức là lưu trữ bằng giấy (thời gian
lưu trữ tối thiểu là mười năm) và dữ liệu điện tử (thời gian lưu trữ là vĩnh viễn). Thời
gian lưu trữ được bắt đầu kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá tại doanh
nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành Chứng thư
thẩm định giá.

220
 Doanh nghiệp thẩm định giá phải có biện pháp để duy trì tính bảo mật, an toàn,
toàn vẹn, có khả năng tiếp cận và phục hồi được của hồ sơ thẩm định giá trong thời hạn
lưu trữ. Đối với hồ sơ thẩm định giá đã hết thời hạn lưu trữ, được tiêu hủy theo quy định
của Pháp luật.

7.4.5 Tài liệu cơ bản của hồ sơ thẩm định giá

Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện tử phải có hệ thống,
được phân loại, sắp xếp thành từng bộ hồ sơ riêng theo thứ tự thời gian phát sinh và theo
từng hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu, đề nghị thẩm định giá. Theo đó, hồ
sơ thẩm định giá phải có đủ các thông tin, tài liệu cơ bản như sau

Đối với hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ bằng giấy cần có:

Một là, tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ

Hai là, những thông tin cơ bản và địa chỉ liên hệ của khách hàng thẩm định giá.

Ba là, những thông tin cơ bản của thẩm định viên và toàn bộ các cán bộ khác của
doanh nghiệp thẩm định giá được giao tham gia cuộc thẩm định giá tài sản.

Bốn là, bản gốc hoặc sao y bản chính hợp đồng thẩm định giá và biên bản thanh
lý hợp đồng thẩm định giá (nếu có), hoặc bản gốc văn bản đề nghị/yêu cầu thẩm
định giá.

Năm là, thông tin, tài liệu về đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản
thẩm định giá, hoặc doanh nghiệp cần thẩm định giá/xác định giá trị doanh nghiệp
và các tài sản so sánh (nếu có).

Sáu là, báo cáo của chuyên gia được mời cung cấp ý kiến chuyên môn (nếu có).
Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính
năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả
thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư
vấn.

Bảy là, biên bản khảo sát kèm nhận định và chữ ký xác nhận của thẩm định viên
khảo sát thực tế. Trong biên bản khảo sát cần nêu rõ mục đích, thời gian, tên những

221
 người tham gia khảo sát thực tế, kết quả thu được từ khảo sát thực tế, chênh lệch
(nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ pháp lý và lý do có sự chênh lệch đó.

Tám là, toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh chụp thực tế, và
các tài liệu, thông tin cần thiết khác để hình thành kết quả thẩm định giá.

Chín là, những tài liệu phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề
thẩm định giá liên quan.

Mười là, bản gốc báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và các
phụ lục kèm theo.

Đối với hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ điện tử cần có:

Một là, tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

Hai là, những thông tin cơ bản của thẩm định viên chịu trách nhiệm chính và các
cán bộ khác tham gia thực hiện thẩm định giá.

Ba là, nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá,
các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu có).

Bốn là, nguồn của từng thông tin thu thập liên quan.

TÓM TẮT CHƯƠNG 7

Chương 7 phân tích chi tiết sáu bước về quy trình thẩm định giá và các nội dung
về báo cáo, chứng thư và hồ sơ thẩm định giá. Để ước tính giá trị của tài sản, thẩm định
viên cần thực hiện các bước từ (1) xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và
xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, (2) lập kế hoạch
thẩm định giá, (3) khảo sát thực tế, thu thập thông tin, (4) phân tích thông tin, (5) xác
định giá trị tài sản cần thẩm định giá và cuối cùng lập báo cáo kết quả thẩm định giá,
chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Báo cáo, chứng thư và hồ sơ thẩm định giá được xem là các văn bản, tài liệu quan
trọng không thể thiếu trong quá trình thực hiện thẩm định giá tài sản, được dùng để minh
chứng cho khách hàng, cũng như cơ quan quản lý có thẩm quyền về việc thẩm định viên
và doanh nghiệp thẩm định giá đã thực hiện việc đánh giá và ước tính giá trị của tài sản
cần thẩm định giá theo đúng quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cũng như
222
các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Thành phần, nội dung cụ thể của hồ sơ, báo
cáo, chứng thư thẩm định giá có thể khác biệt căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc
điểm của loại tài sản cần thẩm định giá. Tuy nhiên, nó phải bao gồm các nội dung cơ
bản đã được trình bày tại mục 7.2, mục 7.3 và mục 7.4.

KHÁI NIỆM THEN CHỐT

Tiếng Việt Tiếng Anh

Quy trình thẩm định giá Valuation process
Báo cáo thẩm định giá Valuation report
Chứng thư thẩm định giá Valuation certificate
Hồ sơ thẩm định giá Valuation records

CÂU HỎI ÔN TẬP

1. Anh (chị) hãy nêu sáu bước cơ bản của quy trình thẩm định giá tài sản theo
TĐGVN05, ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của
Bộ Tài chính?Theo anh/chị bước nào là quan trọng nhất, tại sao?

2. Thẩm định viên cần phân tích những thông tin quan trọng gì khi thẩm định giá tài sản?

3. Trường hợp nào, thẩm định viên chỉ sử dụng một phương pháp để xác định giá trị
tài sản thẩm định giá?

4. Trình bày khái niệm và các nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá.

5. Trình bày khái niệm và các nội dung cơ bản của chứng thư thẩm định giá.

6. Anh (chị) hãy cho biết Báo cáo thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá là gì?
Theo anh (chị), Báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá có sự khác biệt
như thế nào?

7. Trình bày khái niệm, vai trò của hồ sơ thẩm định giá. Theo anh (chị), có nhất thiết
phải lưu trữ thêm các văn bản tài liệu khác ngoài báo cáo và chứng thư thẩm định
giá hay không?

8. Trình bày danh mục các tài liệu, văn bản cần lưu trữ trong hồ sơ thẩm định giá
dưới dạng file giấy và file điện tử.
223
CÂU HỎI THẢO LUẬN

Câu 1: Vào tháng 12/20XX, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần bánh kẹo BIBICA cần
thẩm định giá giá trị doanh nghiệp này cho mục đích tham khảo nội bộ làm cơ sở xác
định vị thế doanh nghiệp và nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường trong thời gian
gian tới.

Một số thông tin về doanh nghiệp này như sau:

Công ty Cổ phần BIBICA (tên tiếng Anh là BIBICA CORPORATION, tên giao
dịch BIBICA) được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số:
3600363970 đăng ký lần đầu ngày 05/07/2008, đăng ký thay đổi lần thứ 5 ngày
25/06/2015 do Phòng đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai cấp
ngày 16/01/1999 do ông Trương Phú Chiến làm đại diện pháp luật. Công ty có mức vốn
điều lệ là 154.207.820.000 đồng.

BIBICA đăng kí lĩnh vực hoạt động gồm sản xuất chế biến bánh - kẹo – mạch nha.
Đầu tư và phát triển sản xuất nhóm sản phẩm mới: bột ngũ cốc, bột dinh dưỡng, bột giải
khát, kẹo viên nén. Trong đó, Sản xuất chế biến bánh – kẹo – mạch nha, chiếm tỷ trọng
lớn trong tổng doanh thu của công ty với trên 200 dòng sản phẩm bánh kẹo.

Trong ngắn hạn, công ty dự định tiếp tục đầu tư dây chuyền sản xuất kẹo mềm
hoàn chỉnh, nâng công suất dây chuyền Bánh Solite Swissroll tăng 50%, dây chuyền
bánh trung thu tại nhà máy Biên Hòa lên 50%, và tăng năng suất sản xuất Hura Deli lên
20%, mục tiêu đến năm 20XX+5 trở thành công ty bánh kẹo hàng đầu Việt Nam; đầu
tư mở rộng sản xuất tại Nhà máy Long An và Nhà máy Bibica tại Hưng Yên;

Hãy phân tích bước 1 và 2 quy trình thẩm định giá cho tình huống nêu trên.

224
Câu 2: Cho quy trình thẩm định giá của công ty TNHH Thẩm định giá Đại Việt,

Hộp 7.10 – Quy trình thẩm định giá công ty TNHH Thẩm định giá Đại Việt

Nguồn: Công ty TNHH Thẩm định giá Đại Việt

Hãy phân tích sự giống và khác nhau giữa quy trình thẩm định giá tại doanh nghiệp và
quy trình thẩm định giá theo quy định của tiêu chuẩn TĐGVN 05?

Câu 3: Ngân hàng X cần thẩm định giá lô đất số ABC Lũy Bán Bích, Phường Hòa
Thạnh, quận Tân Phú của Công ty CP Xuất Nhập Khẩu D cho mục đích làm cơ sở cho
vay vốn vào năm 20XX. Thông tin về tài sản thẩm định giá như sau:

Về vị trí khu đất:

225
 Khu đất có diện tích 2.715,5 m2, tọa lạc tại số 251/4 đường Lũy Bán Bích, phường
Hòa Thạnh, quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh, hiện trạng hẻm rộng khoảng 6m,
cách mặt tiền đường Lũy Bán Bích khoảng 120m, cách giao lộ giữa đường Lũy Bán
Bích và đường Hòa Bình khoảng 200m. Phía Bắc giáp hẻm 220 đường Lũy Bán Bích;
phía Tây, Đông tiếp giáp thửa đất khác, phía Nam giáp dự án chung cư cao tầng
Packsimex.

Về thông tin quy hoạch:

− Chức năng: Chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ.

− Quy hoạch giao thông liên quan đến khu đất: (1) Đường giao thông dự kiến mở
rộng (Hẻm 220 đường Lũy Bán Bích) phía Bắc khu đất lộ giới 16m; (2) Đường
giao thông nội bộ bề rộng từ 6m đến 13m.

− Mật độ xây dựng: (1) Khối đế ≤ 37,4%; (2) Khối tháp ≤ 33,3%.

− Tầng cao tối đa: 18 tầng (không kể hai tầng hầm, tầng lững tại tầng trệt (nếu có),
một tầng kỹ thuật và mái che cầu thang trên sân thượng).

− Chiều cao công trình: Tối đa 73m.

− Hệ số sử dụng đất: Tối đa 6,1. Trong đó, hệ số sử dụng đất cho chức năng ở là
5,5 và hệ số sử dụng đất cho chức năng thương mại dịch vụ là 0,6.

Về pháp lý tài sản:

− Quyết định giao đất số 6580/QĐ-UBND ngày 30/12/2004 của UBND TP.HCM.

− Bản đồ hiện trạng vị trí số 58663-3/CN-TNMT ngày 28/07/2018 của Trung tâm
Kiểm định Bản đồ và Tư vấn Tài nguyên Môi trường;

− Công văn số 925/SQHKT/QHKV2 ngảy 14/04/2018 của Sở quy hoạch kiến trúc
thành phố Hồ Chí Minh.

Hãy phân tích bước 1 và 2 quy trình thẩm định giá cho tình huống nêu trên.

Câu 4: Có ý kiến cho rằng việc trình bày chi tiết cách thức thu thập thông tin, nguồn
thu thập thông tin và kết quả thu thập thông tin thị trường trong báo cáo là không cần
thiết và có thể ảnh hưởng đến các nguồn cung cấp thông tin cho thẩm định viên. Ý kiến
của anh chị về vấn đề này thế nào? Vui lòng cho biết lý do.
226
Câu 5: Có ý kiến cho rằng Chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị trong thời hạn đã ghi
trên chứng thư nên việc lưu trữ hồ sơ thẩm định giá theo quy định hiện nay (tối thiểu 10
năm đối với dữ liệu bằng giấy và vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử) là quá dài, không
cần thiết. Anh (chị) đồng ý hay không đồng ý đối với ý kiến trên? Vì sao?

Câu 6: Công ty cổ phần Hoàng Minh ký hợp đồng thuê công ty trách nhiệm hữu hạn
thẩm định giá tài sản An Hoà thực hiện thẩm định giá trị tài sản để phục vụ nhu cầu
công việc của mình với mức phí thẩm định là 20 triệu đồng. Hai tuần sau khi nhận được
Chứng thư thẩm định giá mà công ty An Hòa đã cung cấp, công ty Hoàng Minh đã gửi
yêu cầu hủy kết quả chứng thư thẩm định giá mà công ty An Hòa đã cấp với lý do Ngân
hàng đã không chấp nhận giá trị tài sản được thẩm định giá trong chứng thư để cho công
ty Hoàng Minh vay vốn. Và đề nghị công ty An Hòa phải hoàn trả lại phí thẩm định 20
triệu đồng và bồi thường thiệt hại 20 triệu đồng cho công ty Hoàng Minh.

Theo anh (chị), công ty An Hòa có phải hủy chứng thư Thẩm định giá và bồi
thường thiệt hại cho công ty Hoàng Minh không? Tại sao?

TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG 7

Tiếng Việt

1. Bộ Tài chính (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 5 (Ký hiệu: TĐGVN
05) – Quy trình thẩm định giá, ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC
ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.

2. Bộ Tài chính (2015). Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 6 (Ký hiệu: TĐGVN
06) - Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định
giá, ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài
chính.

3. Bộ Tài chính (2015). Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm
định giá, quyển 1 - Chuyên đề Nguyên lý căn bản về thẩm định giá. NXB Tài chính.

4. Hay Sinh, Trần Bích Vân (2012). Giáo trình nguyên lý thẩm định giá. NXB Tổng
hợp TP.HCM.

227
5. Nguyễn Ngọc Tuấn, Nguyễn Duy Thiện (2011). Thẩm định giá bất động sản. Hà
Nội: Nhà xuất bản Tài chính.

6. Nguyễn Minh Điện (2010). Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp. Hà Nội: NXB
Thống kê.

7. Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012). Giáo trình thẩm định giá bất
động sản. NXB Lao động - Xã hội.

8. Trường Đại học Bán công Marketing. (2006). Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2005 biên dịch. NXB Tài chính.

Tiếng Anh

9. International Valuation Standards Council (2020), International Valuation

Standards.

228