ẤN PHẨM DÀNH CHO KHÁCH HÀNG

NHỮNG RỦI RO TRONG

GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ MÔI GIỚI NÊN BIẾT
 Trong các giao dịch bất động sản, các nhà môi giới vừa là
người chào bán sản phẩm vừa là người nhận sản phẩm từ
phía chủ sở hữu. Do đóng vai trò là trung gian nên không
phải lúc nào cũng có thể chủ động trong giao dịch. Vì vậy,
các nhà môi giới cần nắm chắc các kiến thức về luật để có
thể nhận diện và xử lý được những rủi ro thường gặp trong
quá trình mua bán.

Dưới đây là những rủi ro nhà môi giới cần tránh khi giao
dịch bất động sản:

01
NHỮNG RỦI RO TRONG QUÁ
TRÌNH THU THẬP THÔNG TIN,
PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN

1. PHÂN PHỐI Đây là một trong những lỗi thường gặp của các nhà môi
giới khi phân phối dự án tới khách hàng. Ở trường hợp này,
NHẦM DỰ ÁN
các nhà môi giới cần nắm rõ kiến thức về luật để kiểm tra
CHƯA HOÀN các dự án, xem xét khả năng hoàn thiện pháp lý, ra sổ của
THIỆN PHÁP LÝ dự án trong tương lai.

CÁC NHÀ MÔI GIỚI CẦN KIỂM TRA CÁC GIẤY TỜ SAU ĐỂ
TRÁNH ĐƯỢC NHỮNG RỦI RO VỀ MẶT PHÁP LÝ:

Giấy phép kinh Giấy chứng nhận

doanh của chủ quyền sử dụng
đầu tư dự án đất (hay sổ hồng
quỹ đất)
Trong giấy tờ này phải
có lĩnh vực kinh doanh Giấy tờ này phải do
của chủ đầu tư dự án chủ đầu tư dự án
BĐS và xây dựng. đứng tên.

E-B OOK
 Biên bản nghiệm Giấy phép xây
thu hoàn thiện dựng hợp pháp
kết cấu móng do Sở Xây dựng
công trình cấp

Theo pháp luật, dự án Trong giấy tờ này tại

phải hoàn thiện phần khoản 3 sẽ có tóm tắt
móng trước khi được căn cứ pháp luật và
bán sản phẩm trên thị nội dung xây dựng.
trường.

Giấy chứng Giấy tờ này giúp đảm bảo việc chủ đầu
nhận bảo tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính
với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi
lãnh của ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu
ngân hàng trách nhiệm này với khách mua.

2. VƯỚNG PHẢI Dự án ma có thể hiểu đơn giản là dự án bất động sản

không có thực, không có hồ sơ pháp lý rõ ràng, theo đó
DỰ ÁN MA, DỰ những dự án này hoàn toàn không nhận được sự phê duyệt
ÁN TREO của Chính phủ hay Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Dự án treo là các dự án đã được phê duyệt sử dụng đất

nhưng triển khai chậm tiến độ hoặc không triển khai thì
được gọi là các dự án treo.

E-BOO K
CÁCH NHẬN BIẾT
CÁC DỰ ÁN MA,
DỰ ÁN TREO

Cơ sở hạ tầng chưa ổn định

Đây là dấu hiệu rất dễ dàng để kiểm tra, bởi theo quy định
để được Pháp luật chấp thuận mở bán các lô đất, dự án
cần đảm bảo có hệ thống hạ tầng chung đã ở mức tối
thiểu, tức là đã phải có sẵn các dịch vụ thiết yếu như cấp,
thoát nước, cấp điện, thu gom rác thải. Trong khi đó,
thường thì các dự án ma chỉ tiến hành trải sỏi cho đường đi
ở mức từ 4-6m nhằm qua mắt những khách hàng, môi giới
ít kinh nghiệm.

Hồ sơ pháp lý không rõ ràng

Do đây là những dự án ma nên hoàn toàn không có giấy
phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Thay vào đó, chỉ là
những mảnh đất được phân lô, tách thửa để bán không có
tính pháp lý rõ ràng. Một số tổ chức có thể làm giả sổ đỏ
để tạo dựng niềm tin. Vì vậy nếu gặp trường hợp này, các
nhà môi giới cần tỉnh táo đưa các giấy tờ cho cơ quan chức
năng kiểm tra để tránh rủi ro.

Giá bán quá rẻ trong khi lợi nhuận cao bất ngờ
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, giá trị
thực tế của từng khu đất sẽ khác nhau, nhưng vẫn không
thể có sự chênh lệch quá nhiều so với mặt bằng chung thị
trường. Thêm một điểm nữa, bạn cần lưu ý là thường
những dự án ma sẽ có những cam kết lợi nhuận tăng
trưởng bất ngờ, có thể cao gấp 2-3 lần trong thời gian
ngắn.

Chủ đầu tư không uy tín

Thông thường một chủ đầu tư uy tín sẽ cung cấp đến

khách hàng những dự án xây dựng đúng tiến độ, cũng như
cam kết về việc thi công nhà và các tiện ích của dự án… Do
đó, nếu các chủ đầu tư không rõ ràng về thông tin hoặc
từng vi phạm pháp luật, các nhà môi giới nên kiểm tra kỹ
và cân nhắc thêm về dự án.

E-B OOK
3. PHÂN PHỐI Để tránh giao dịch nhầm sản phẩm có sổ đỏ giả, giấy tờ
giả, các nhà môi giới có thể kiểm tra bằng các cách như
SẢN PHẨM CÓ
sau:
SỔ ĐỎ GIẢ, GIẤY
TỜ GIẢ
Kiểm tra trực tiếp Sổ đỏ

Căn cứ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, các nhà môi giới có

thể kiểm tra thông qua các thông tin trên Giấy chứng
nhận, đặc biệt là mã vạch được in tại cuối trang 4 của Giấy
chứng nhận.

• Mục đích của mã vạch:

Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy
chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

• Thông tin mã vạch:

Theo khoản 2 Điều 15 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, mã
vạch có cấu trúc dưới dạng MX.MN.ST, trong đó:

MX là mã ơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa ất. Để kiểm tra

hãy ối chiếu mã ơn vị hành chính của xã, phường, thị trấn nơi
có ất với mã trên Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Trường hợp UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ
chức thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau
cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận. Ví dụ: 19 nghĩa là Giấy
chứng nhận ược cấp năm 2019.

ST

7 9 2 7 1 0 9 1 6 0 1 6 0 8 4
MX MN ST

E-B OOK
1 Quốc huy
2 Nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen
3 Thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà - in màu đen
4 Số seri gồm 2 chữ cái và 6 chữ số, dấu nối của BTNMT

Kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai

Để kiểm tra thông tin về Giấy chứng nhận thì hộ gia đình,
cá nhân có thể gửi yêu cầu tới các Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh. Thông thường, các cơ quan sẽ trả lời yêu cầu trong
vòng 1 ngày.

Lưu ý: Nếu người mua không tự kiểm tra hoặc không kiểm tra tại

hay giả.

E-B OOK
02
NHỮNG RỦI RO TRONG QUÁ
TRÌNH KÝ KẾT, GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN

1. GIAO DỊCH KHI Nhà môi giới nếu không thật sự biết được bên có quyền
quyết định với tài sản được mang ra giao dịch là ai thì sẽ
KHÔNG BIẾT RÕ
dễ khiến rủi ro của thương vụ trở nên cao hơn. Để tránh
TÀI SẢN CHÍNH nguy cơ này, cần xác định rõ đích danh người sở hữu, người
CHỦ, CHÍNH có tính chính danh giao dịch dựa trên các văn bản pháp
luật đã ký, nắm rõ các khái niệm về ủy quyền và trách
DANH
nhiệm trong các hợp đồng ký kết giao dịch nhà đất.

Lưu ý: Để xác ịnh chủ ất hợp pháp, cần căn cứ theo quy
ịnh tại iều 167 Luật Đất ai năm 2013, người ứng tên trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng ất sẽ có quyền trên ất, cụ
thể:

Tips
Các nhà môi giới,
chủ sở hữu bất
động sản không
nên đăng tải các
hình ảnh về giấy
tờ, sổ đỏ lên
mạng xã hội để
tránh bị kẻ gian
lợi dụng, đánh
cắp thông tin.

E-BOO K
2. GIAO DỊCH Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là việc thường xuyên
diễn ra, rất nhiều giao dịch bất động sản bế tắc chỉ vì
SẢN PHẨM vướng kiện tụng trong tranh chấp quyền sở hữu tài sản
ĐANG GẶP giao dịch. Cũng không thiếu các chiêu khách hàng lừa đảo
VƯỚNG MẮC VỀ môi giới bằng hình thức này nhằm kết thúc giao dịch mà
không cần phải trả phí môi giới.
QUYỀN SỞ HỮU
TÀI SẢN Để đảm bảo quyền của mình, các nhà môi giới có thể
mang các quyền lợi về thực hiện giao dịch đã được luật quy
định để đối chất với khách hàng, tránh thiệt thòi.

Lưu ý: Một số quyền sở hữu tài sản mà các nhà môi giới cần nắm:

Theo quy ịnh của Bộ Luật Dân sự

Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015

Quyền chiếm hữu

Quyền sử dụng
Là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Như vậy, chủ sở hữu tài sản có quyền sử dụng tài sản theo ý
mình nhưng không ược gây thiệt hại, hoặc làm ảnh hưởng ến
lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp
pháp của người khác.

Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu,

tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.
Như vậy, quyền ịnh oạt thể hiện khi chủ sở hữu có quyền bán,
trao ổi, tặng, cho, cho vay, ể thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu
dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức ịnh oạt khác phù
hợp với quy ịnh của pháp luật ối với tài sản.

E-B OOK
3. TRANH CÃI, Dù các yếu tố này thường đã được đàm phán từ trước khi
tham gia giao dịch nhưng cũng có những biến thiên nhất
TRANH CHẤP
định do tác nhân thị trường hay thay đổi cơ chế. Vì vậy, các
GIÁ CẢ, THUẾ nhà môi giới cần nắm rõ được các loại phí, lệ phí và thuế
PHÍ, CHI PHÍ phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản để tránh xảy ra
những tranh chấp không đáng có.

Một số loại thuế, phí bắt buộc phải nộp khi chuyển nhượng
bất động sản gồm có: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước
bạ và một số loại lệ phí khác (lệ phí công chứng, lệ phí địa
chính, lệ phí thẩm định). Tuy nhiên, loại phí mà nhà môi
giới cần nắm nhất chính là phí môi giới.

HIỆN NAY, PHÍ MÔI GIỚI THƯỜNG ĐƯỢC CHIA LÀM 2

LOẠI:

Hoa hồng môi giới Với tỷ lệ % dựa theo giá trị bất
động sản mà hai bên giao dịch. Phí môi giới nhà đất này sẽ
do người thuê dịch vụ môi giới thanh toán. Do đó, tùy từng
trường hợp, người thanh toán có thể là người bán/cho
thuê hoặc người mua/thuê. Mức phí này sẽ là chi phí thỏa
thuận cụ thể giữa hai bên trước khi thực hiện giao dịch.
Thông thường khoản phí này sẽ rơi vào khoảng từ 1% đến
2% giá trị hợp đồng mua bán. Hoặc phí sẽ là 1 tháng tiền
thuê nhà nếu là giao dịch cho thuê từ 1 năm. Nếu là căn hộ
hay dự án mới từ chính các chủ đầu tư, phí môi giới từ
khoảng 2% đến 3% giá trị sản phẩm.

Chi phí thù lao hoặc dịch vụ khác mà bạn cần trả cho
môi giới kể cả khi giao dịch không thành công.

ĐỂ HẠN CHẾ NHỮNG RỦI RO NHƯ BÙNG TIỀN

HOA HỒNG, PHÍ KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN,
CÁC NHÀ MÔI GIỚI NÊN:

• Tìm hiểu kỹ các điều khoản, điều luật liên quan tới
môi giới
• Soạn thảo kỹ các nội dung trong hợp đồng
• Ký hợp đồng trước khi thực hiện giao dịch

E-B OOK
4. KHÔNG RÕ Các nhà môi giới cần kiểm tra chủ đầu tư có đem dự án thế
chấp tại các tổ chức tín dụng hay không? Điều này giúp
RÀNG VỀ BẢO
nhà môi giới tránh được rủi ro phân phối những sản phẩm
LÃNH, THẾ CHẤP đang bị sở hữu chéo (thế chấp nhiều nơi).

Việc thế chấp này có thể kiểm tra thông tin trong văn bản
cho phép huy động vốn của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Trong trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế
chấp thì các nhà môi giới cần theo dõi và giám sát chặt
chẽ dự án, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ
thực hiện dự án, cũng như tiến độ giải chấp các tài sản trên
trước thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua.

Trong quá trình giao dịch, phân phối các sản phẩm bất động sản luôn tiềm
ẩn nhiều rủi ro khiến các nhà môi giới người mua hoặc người bán phải chịu
thiệt thòi. Do đó, các nhà môi giới trước khi bước vào giao dịch hay phân
phối các sản phẩm bất động sản cần nắm chắc kiến thức về pháp luật, tìm
hiểu kỹ về các dự án để tránh được những rủi ro không đáng có và trở thành
một nhà tư vấn đáng tin cậy cho khách hàng.

Chúc các nhà môi giới luôn thành công trong các giao dịch trong tương lai!

E-B OOK