Professional Documents
Culture Documents
منازعات دواوين الترقية والتسيير العقاري
منازعات دواوين الترقية والتسيير العقاري
إﺷﺮاف اﻷﺳﺘﺎذة
: ﻣﻦ إﻋﺪاد اﻟﻄﺎﻟﺐ :
-د .ﻋﻮﻳﺴﺎت ﺗﻜﻠﻴﺖ vﺟﻔﺎل ﻣﻌﻤﺮ
vﺑﻦ ﻧﻌﺠﺔ أﻧﻮر
أﻋﻀﺎء ﻟﺠﻨﺔ اﻟﻤﻨﺎﻗﺸﺔ
د.أ/ﺑﻦ ﺻﺎدق أﺣﻤﺪ ......................رﺋﻴﺴﺎ
د .أ/ﻋﻮﻳﺴﺎت ﺗﻜﻠﻴﺖ ..............ﻣﺸﺮﻓﺎ وﻣﻘﺮرا
د .أ/ﻗﺮاﺷﺔ رﺷﻴﺪ ...................ﻋﻀﻮا وﻣﻨﺎﻗﺸﺎ
د .أ/ﺑﺮﻳﻜﻲ ﻣﺤﻤﺪ...................ﻋﻀﻮا وﻣﻨﺎﻗﺸﺎ
د .أ/اﻟﻌﻴﺪاﻧﻲ ﺳﻬﺎم....................ﻋﻀﻮا وﻣﻨﺎﻗﺸﺎ
اﻟﺴﻨﺔ اﻟﺠﺎﻣﻌﻴﺔ2018/2017
201
ﺑﺴﻢ اﷲ اﻟﺮﺣﻤﺎن اﻟﺮﺣﻴﻢ
اﳊﻤﺪ ﷲ اﻟﺬي أﻧﺎر ﺑﻨﻮرﻩ اﻟﺴﻤﻮات واﻷرض ،و وﻓﻘﲏ ﻹﲤﺎم ﻫﺬﻩ اﻟﺮﺳﺎﻟﺔ واﻟﺼﻼة واﻟﺴﻼم
ﻋﻠﻰ ﺳﻴﺪ اﳌﺮﺳﻠﲔ ﳏﻤﺪ وﻋﻠﻰ اﻟﻪ وﺻﺤﺒﻪ وﻣﻦ ﺳﺎر ﻋﻠﻰ درﺑﻪ إﱃ ﻳﻮم اﻟﺪﻳﻦ.
أﻣﺎ ﺑﻌﺪ ﻓﻬﺬا ﻣﻘﺎم ﻻ ﺑﺪ ﻓﻴﻪ ﻣﻦ أن ﻳﻌﱰف ﺑﺎﻟﻔﻀﻞ ﻷﻫﻠﻪ وﺗﻘﺪﱘ اﻟﺸﻜﺮ ﳍﻢ اﻣﺘﺜﺎﻻ
ﻟﻘﻮﻟﻪ ﺗﻌﺎﱃ » :وﻣﻦ ﺷﻜﺮ ﻓﺈﻧﻤﺎ ﻳﺸﻜﺮ ﻟﻨﻔﺴﻪ « ﺳﻮرة اﻟﻨﻤﻞ اﻵﻳﺔ .40
وﻟﺬﻟﻚ ﻓﺄﻧﻨﺎ ﻧﺘﻘﺪم ﲞﺎﻟﺺ اﻟﺸﻜﺮ واﻟﺘﻘﺪﻳﺮ واﻻﺣﱰام ﻟﻸﺳﺘﺎذة اﻟﻔﺎﺿﻠﺔ اﳌﺸﺮﻓﺔ اﻟﺪﻛﺘﻮرة
" ﻋﻮﺳﺎت ﺗﻜﻠﻴﺖ ".
ﻛﻤﺎ ﻧﺘﻘﺪم ﲞﺎﻟﺺ اﻟﺸﻜﺮ واﻟﺘﻘﺪﻳﺮ واﻻﺣﱰام ﻷﻋﻀﺎء ﳉﻨﺔ اﳌﻨﺎﻗﺸﺔ ﻋﻠﻰ ﻗﺒﻮﳍﻢ ﻣﻨﺎﻗﺸﺔ ﻫﺬﻩ
اﳌﺬﻛﺮة.
ﻛﻤﺎ ﻧﺘﻮﺟﻪ ﺑﺎﻟﺸﻜﺮ إﱃ ﻛﺎﻓﺔ أﺳﺎﺗﺬة ﻛﻠﻴﺔ اﳊﻘﻮق واﻟﻌﻠﻮم اﻟﺴﻴﺎﺳﻴﺔ ﲜﺎﻣﻌﺔ زﻳﺎن ﻋﺎﺷﻮر
ﺑﺎﳉﻠﻔﺔ ،واﻟﺸﻜﺮ ﻣﻮﺻﻮل إﱃ ﻛﻞ زﻣﻼء اﻟﺪراﺳﺔ.
وﺷﻜﺮا
ﺑﺴﻢ اﷲ اﻟﺮﺣﻤﺎن اﻟﺮﺣﻴﻢ
اﳍﻲ ﻻ ﻳﻄﻴﺐ اﻟﻠﻴﻞ إﻻ ﺑﺸﻜﺮك ،وﻻ ﻳﻄﻴﺐ اﻟﻨﻬﺎر إﻻ ﺑﻄﺎﻋﺘﻚ وﻻ ﺗﻄﻴﺐ اﻟﺪﻧﻴﺎ إﻻ
ﺑﺬﻛﺮك ،وﻻ ﺗﻄﻴﺐ اﻵﺧﺮة إﻻ ﺑﻌﻔﻮك إﱃ ﻣﻌﲎ اﳊﺐ واﳊﻨﺎن واﻷﻧﺲ واﻷﻣﺎن إﱃ ﺑﺴﻤﺔ
اﳊﻴﺎة وﺳﺮ اﻟﻮﺟﻮد إﱃ ﻣﻦ ﻛﺎن دﻋﺎؤﻫﺎ ﺳﺮ ﳒﺎﺣﻲ ،إﱃ اﻏﻠﺐ اﳊﺒﺎﻳﺐ
" أﻣﻲ.........أﻣﻲ " "
إﱃ ﺗﺎج راﺳﻲ وﻗﺮة ﻋﻴﲏ ،إﱃ ﺻﺎﺣﺐ اﻟﻔﻀﻞ اﳉﺰﻳﻞ واﻟﺪﻋﻢ اﳌﺘﻮاﺻﻞ إﱃ ﻣﻦ ﺧﻄﻰ ﱄ
اﳌﺒﺎدئ واﻷﺧﻼق ﻋﻠﻰ ﺻﻔﺤﺔ ﺑﻴﻀﺎء.
"أﺑﻲ اﻟﻌﺰﻳﺰ"
إﱃ ﻣﻦ ﻧﺸﺄت وﺗﺮﻋﺮﻋﺖ ﺑﻴﻨﻬﻢ إﺧﻮﺗﻲ وأﺧﻮاﺗﻲ ﺳﻨﺪي ﰲ اﳊﻴﺎة .
إﱃ ﲨﻴﻊ اﻷﺻﺪﻗﺎء واﻷﻫﻞ واﻷﺣﺒﺎب
إﱃ ﻣﻦ ﻫﻢ ﰲ ﻗﻠﱯ وﱂ ﻳﻜﺘﺒﻬﻢ ﻗﻠﻤﻲ
إﱃ ﻛﻞ ﻣﻦ وﺳﻌﺘﻬﻢ ذاﻛﺮﰐ وﱂ ﲢﻤﻠﻬﻢ ﻣﺬﻛﺮﰐ
إﱃ ﻛﻞ ﻣﻦ ﻳﺴﺎﻫﻢ ﰲ ﻧﺸﺮ رﺳﺎﻟﺔ اﻟﻌﻠﻢ واﻟﺪﻳﻦ ا
إﱃ ﻛﻞ ﻫﺆﻻء اﻫﺪي ﲦﺮة ﺟﻬﺪي .
ﻣﻌﻤﺮ
ﺑﺴﻢ اﷲ اﻟﺮﺣﻤﺎن اﻟﺮﺣﻴﻢ
اﳍﻲ ﻻ ﻳﻄﻴﺐ اﻟﻠﻴﻞ إﻻ ﺑﺸﻜﺮك ،وﻻ ﻳﻄﻴﺐ اﻟﻨﻬﺎر إﻻ ﺑﻄﺎﻋﺘﻚ وﻻ ﺗﻄﻴﺐ اﻟﺪﻧﻴﺎ إﻻ
ﺑﺬﻛﺮك ،وﻻ ﺗﻄﻴﺐ اﻵﺧﺮة إﻻ ﺑﻌﻔﻮك إﱃ ﻣﻌﲎ اﳊﺐ واﳊﻨﺎن واﻷﻧﺲ واﻷﻣﺎن إﱃ ﺑﺴﻤﺔ
اﳊﻴﺎة وﺳﺮ اﻟﻮﺟﻮد إﱃ ﻣﻦ ﻛﺎن دﻋﺎؤﻫﺎ ﺳﺮ ﳒﺎﺣﻲ ،إﱃ اﻏﻠﺐ اﳊﺒﺎﻳﺐ
" أﻣﻲ.........أﻣﻲ " "
إﱃ ﺗﺎج راﺳﻲ وﻗﺮة ﻋﻴﲏ ،إﱃ ﺻﺎﺣﺐ اﻟﻔﻀﻞ اﳉﺰﻳﻞ واﻟﺪﻋﻢ اﳌﺘﻮاﺻﻞ إﱃ ﻣﻦ ﺧﻄﻰ ﱄ
اﳌﺒﺎدئ واﻷﺧﻼق ﻋﻠﻰ ﺻﻔﺤﺔ ﺑﻴﻀﺎء.
"أﺑﻲ اﻟﻌﺰﻳﺰ"
إﱃ ﻣﻦ ﻧﺸﺄت وﺗﺮﻋﺮﻋﺖ ﺑﻴﻨﻬﻢ إﺧﻮﺗﻲ وأﺧﻮاﺗﻲ ﺳﻨﺪي ﰲ اﳊﻴﺎة .
إﱃ ﲨﻴﻊ اﻷﺻﺪﻗﺎء واﻷﻫﻞ واﻷﺣﺒﺎب
إﱃ ﻣﻦ ﻫﻢ ﰲ ﻗﻠﱯ وﱂ ﻳﻜﺘﺒﻬﻢ ﻗﻠﻤﻲ
إﱃ ﻛﻞ ﻣﻦ وﺳﻌﺘﻬﻢ ذاﻛﺮﰐ وﱂ ﲢﻤﻠﻬﻢ ﻣﺬﻛﺮﰐ
إﱃ ﻛﻞ ﻣﻦ ﻳﺴﺎﻫﻢ ﰲ ﻧﺸﺮ رﺳﺎﻟﺔ اﻟﻌﻠﻢ واﻟﺪﻳﻦ ا
إﱃ ﻛﻞ ﻫﺆﻻء اﻫﺪي ﲦﺮة ﺟﻬﺪي .
اﻧﻮر
ﻣﻘﺪﻣﺔ
ﻣﻘﺪﻣﺔ
ﻣﻘدﻣﺔ:
ﺗوﻟﻲ اﻟﺟزاﺋر ﻛﻐﯾرﻫﺎ ﻣن اﻟدول ،أﻫﻣﯾﺔ ﻛﺑرى ﻟﻘطﺎع اﻟﺳﻛن ،ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرﻩ أﻛﺛر اﻟﺣﺎﺟﺎت
اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﺣﺳﺎﺳﯾﺔ ،وأﺣد اﻟﻣﻛوﻧﺎت اﻷﺳﺎﺳﯾﺔ ﻟﻠﺗﻧﻣﯾﺔ اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ،ﻓﻛرﺳﺗﻪ
اﻟﺟزاﺋر ﻛﺣق دﺳﺗوري ﻓﻲ ﻣرﺣﻠﺔ ﺳﺎﺑﻘﺔ –ﻣن اﻻﺳﺗﻘﻼل إﻟﻰ ﻏﺎﯾﺔ ﻣﻧﺗﺻف اﻟﺛﻣﺎﻧﯾﻧﺎت -
وأﺧذت ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗﻘﻬﺎ ﻣﺳؤوﻟﯾﺔ إﻧﺗﺎج اﻟﺳﻛن و ﺗﻣوﯾﻠﻪ ،ﻋﻠﻰ أﺳﺎس ﻣﺑدأ "ﻻ ﻛراﻣﺔ ﻟﻠﻣواطن
ﺑدون ﺳﻛن ﻻﺋق".
و ذﻟك ﻣن ﺧﻼل ﺗﺟﻧﯾد ﻛل اﻟوﺳﺎﺋل اﻟﻣﺎدﯾﺔ و اﻟﺑﺷرﯾﺔ اﻟﻣﺗﺎﺣﺔ ،ﻟﺗﻠﺑﯾﺔ اﻟطﻠب اﻟﻣﺗزاﯾد ﻓﻲ
ﻣﺟﺎل اﻟﺳﻛن ،ﻓﻛﺎﻧت اﻟﺳﻠطﺎت اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ ﻫﻲ اﻟﻣﺗدﺧل اﻟوﺣﯾد ﻓﻲ ﺳوق اﻟﺳﻛﻧﺎت ،دون
ﻣﺷﺎرﻛﺔ ﺟﻬﺎت أﺧرى أو ﺣﺗﻰ اﻟﻣواطن ،ﻣﻣﺎ ﺧﻠق ﻟدى ﻫذا اﻷﺧﯾر ذﻫﻧﯾﺔ اﻟﺷﺧص اﻟذي
ﯾﺗﻠﻘﻰ اﻟﻣﺳﺎﻋدة ،و ﯾﻧﺗظر ﻣن اﻟدوﻟﺔ أن ﺗﺣل ﻟﻪ ﻣﺷﻛﻠﺔ اﻟﺳﻛن .و رﻏم اﻟﺟﻬود اﻟﻣﺎﻟﯾﺔ
ﻟﻠﺳﻠطﺎت اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ ،إﻻ أﻧﻬﺎ ﻟم ﺗﺗوﺻل إﻟﻰ اﻟوﻓﺎء ﺑﺎﺣﺗﯾﺎﺟﺎت اﻟﻣواطن ،ﻧﺗﯾﺟﺔ ﻣﺣدودﯾﺔ ﻣوارد
اﻟدوﻟﺔ ﻣن ﺟﻬﺔ ،و ﻣن ﺟﻬﺔ أﺧرى ﻟﺳوء اﻟﺗﺳﯾﯾر و ﻋدم اﻟدﻗﺔ ﻓﻲ اﺗﺧﺎذ اﻟﻘ اررات ،ﻟﻌدم وﺟود
رؤﯾﺔ و ﺳﯾﺎﺳﺔ واﺿﺣﺔ ﯾﻣﻛن إﺗﺑﺎﻋﻬﺎ ﻓﻲ ﻣﺟﺎل اﻟﺳﻛن .و أﻣﺎم ارﺗﻔﺎع ﻧﺳﺑﺔ اﻟﻧﻣو
اﻟدﯾﻣوﻏراﻓﻲ ﻟﻠﺳﻛﺎن و اﻟﻧزوح اﻟرﯾﻔﻲ اﻟذي ﺗزاﯾد ﻧﺗﯾﺟﺔ اﻧﻌدام اﻷﻣن ،ﻛل ﻫذﻩ اﻟﻌواﻣل
ﻣﺟﺗﻣﻌﺔ أدت إﻟﻰ ﺟﻌل ﻋرض اﻟﺳﻛن ﯾﻘل ﺑﻛﺛﯾر ﻋن اﻟطﻠب ﻋﻠﯾﻪ ،و ﻫو ﻣﺎ ﻫﯾﺄ ظرﻓﺎ
ﻣﻧﺎﺳﺑﺎ ﻟﺗوﻟد أزﻣﺔ اﻟﺳﻛن اﻟﺧﺎﻧﻘﺔ اﻟﺗﻲ ﻋرﻓﺗﻬﺎ اﻟﺟزاﺋر .ﻧﺗﯾﺟﺔ ﻟذﻟك ﺑﺎت ﻣن اﻟﺿروري
اﻟﻧﻬوض ﺑﻘطﺎع اﻟﺳﻛن ،ﻣن ﺧﻼل ﺳﯾﺎﺳﺔ ﻛﻔﯾﻠﺔ ﺑﺗﺣﻘﯾق ﻧﺗﺎﺋﺞ ﻓﻲ ﻣﺳﺗوى ﺗطﻠﻌﺎت ﺑراﻣﺞ
اﻟﺳﻛن اﻟﻣﺳطرة ،اﻟﺗﻲ ﯾﺟب أن ﺗﻛون ﻋﻠﻰ رأس ﻗﺎﺋﻣﺔ اﻷوﻟوﯾﺎت اﻟوطﻧﯾﺔ ﺑﻬدف اﻟﺗوﺻل إﻟﻰ
ﺗﺧﻔﯾض اﻟﻌﺟز اﻟذي ﺗﻌﺎﻧﻲ ﻣﻧﻪ اﻟﺟزاﺋر ﻓﻲ ﻣﺟﺎل اﻟﺳﻛن ،و ﺟﻌل اﻟﺣﺻول ﻋﻠﯾﻪ أﻣ ار
ﻣﻣﻛﻧﺎ ،دون إﺣداث اﺧﺗﻼل ﻓﻲ ﻣﯾزاﻧﯾﺔ اﻟدوﻟﺔ.
أ
ﻣﻘﺪﻣﺔ
و ﺗﺑدو أﻫﻣﯾﺔ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ أﯾﺿﺎ ،ﻓﻲ ﻛوﻧﻬﺎ ﺗﻔﺗﺢ اﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري أﻣﺎم ﺟﻣﯾﻊ اﻟﻣﺗدﺧﻠﯾن
اﻟﻌﻣوﻣﯾﯾن و اﻟﺧواص ،ﻹﻧﺟﺎز اﻟﺳﻛن و ﺗﻣوﯾﻠﻪ ،ﻣن ﺧﻼل ﺧﻠق ﻣﺣﯾط ﺗﻧﺎﻓﺳﻲ ﯾؤدي إﻟﻰ
ﺗﺣﺳﯾن ﻣﺳﺗوى اﻟﺳﻛﻧﺎت ،ﺳواء ﻣن ﺣﯾث اﻟﻛم أو ﻣن ﺣﯾث ﻧوﻋﯾﺔ اﻟﺑﻧﺎءات.
إﻟﻰ ﺟﺎﻧب ﻛل ذﻟك ﻓﺈن ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﯾﻘوم ﻋﻠﻰ ﺗوﺟﯾﻪ ﺗدﺧل اﻟدوﻟﺔ ،ﻧﺣو ﻛل ﻣن
اﻟﻔﺋﺎت اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ اﻟﻣﺣروﻣﺔ و اﻟﻣﺗوﺳطﺔ اﻟدﺧل ،ﺳواء ﺑﺎﻟﺗﻛﻔل اﻟﻛﺎﻣل ﺑﺈﻧﺟﺎز و ﺗﻣوﯾل
ﺑراﻣﺞ اﻟﺳﻛن اﻟﻣوﺟﻬﺔ ﻟﻠﻔﺋﺎت اﻷوﻟﻰ ،أو ﺑﺗﻘدﯾم ﻣﺳﺎﻋدات ﻣﺎﻟﯾﺔ ﻏﯾر ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺗﺳدﯾد ،ﻣﻊ
ﻓرض ﻣﺟﻣوﻋﺔ ﻣن اﻟﺗداﺑﯾر اﻟﺟﺑﺎﺋﯾﺔ ،اﻟﺗﻲ ﺗﺳﺎﻋد ﻋﻠﻰ ﺗﺧﻔﯾف اﻟﻌبء ﻋﻠﻰ اﻟﻔﺋﺎت اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ.
إن اﻟﻣﺷﺎﻛل اﻟﺗﻲ طرأت ﺑﺳﺑب أزﻣﺔ اﻟﺳﻛﻧﺎت ﻓرﺿت ﻋﻠﻰ اﻟدوﻟﺔ ﻣﻧذ اﻻﺳﺗﻘﻼل وﺿﻊ
ﺳﯾﺎﺳﺔ اﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻗﺻد ﺗوﻓﯾر ﺳﻛن ﻣﺣﺗرم ﻟﻠﻌﻣﺎل و ﻟﻔﺋﺎت اﻟﻣواطﻧﯾن اﻷﻛﺛر ﺣرﻣﺎﻧﺎً ،وان
اﻟﻬﯾﺋﺔ اﻟﻣﺧﺗﺻﺔ ﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ واﻟﺳﻛﻧﺎت ﻫﻲ دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري
ﺣﯾث ﯾﻧﺷﺄ ﻋن ﻫذا اﻟﻌﻘد اﻟﻣﺑرم ﻟﻺﯾﺟﺎر ﺑﻌض اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت وﻫﻲ أﺳﺎس ﺑﺣﺛﻧﺎ وﻋﻠﻲ ﻧطرح
اﻟﺗﺳﺎؤل اﻟرﺋﯾﺳﻲ اﻟﺗﺎﻟﻲ :
وﻟﻺﺟﺎﺑﺔ ﻋﻠﻰ ﻫذا اﻟﺗﺳﺎؤل ﻗﻣﻧﺎ ﺑﺈﻋداد اﻟﺧطﺔ اﻟﺗﺎﻟﯾﺔ ﺗﺣﺗوي ﻋﻠﻰ ﻓﺻﻠﯾن ﺣﯾث ﻋﻧوﻧﺎ
اﻟﻔﺻل اﻷول ﺑ ـ ﻣﺎﻫﯾﺔ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وﯾﺗﺿﻣن ﻣﺑﺣﺛﯾن ،اﻟﻣﺑﺣث اﻷول اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ .
وﻧﺟد ﻓﯾﻪ ﺛﻼﺛﺔ ﻣطﺎﻟب ،اﻟﻣطﻠب اﻷول :ﻣﻔﻬوم اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ و اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ :ﺗطور
اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﺟزاﺋر وﺗطرﻗﻧﺎ ﻓﻲ اﻟﻣﺑﺣث اﻟﺛﺎﻧﻲ ﺗﻘدﯾم دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎري وﻣﺎﻫﯾﺔ
ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر وﻓﯾﻪ ﻣطﺎﻟﺑﯾن ﺣﯾث اﻟﻣطﻠب اﻷول اﻟﻣطﻠب اﻷول :ﻋرض وﺗﻘدﯾم ﻟدﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎري و اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻣﺎﻫﯾﺔ ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ واﻟﺳﻛﻧﺎت اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ
و ﻓﻲ اﻟﻔﺻل اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻋﻧوﻧﺎﻩ ﺑ ـ دراﺳﺔ ﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ واﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري وﻓﯾﻪ ﻣﺑﺣﺛﯾن ﺣﯾث اﻟﻣﺑﺣث اﻷول إﻧﺗﻬـﺎء ﻋـﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﺑﺎﻧﻘﺿﺎء
ب
ﻣﻘﺪﻣﺔ
ﻣدﺗﻪ وﻓﯾﻪ ﺛﻼﺛﺔ ﻣطﺎﻟب ،اﻟﻣطﻠب اﻷول اﻧﺗﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم 147/76
واﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ اﻧﺗﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97وأﺧﯾ ار اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻟث
اﻧﺗﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﺑﺎﻧﺗﻘﺎل ﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر
أﻣﺎ اﻟﻣﺑﺣث اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻓﻌﻧوﻧﺎﻩ ﺑ ـ اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻧﺎﺷﺋﺔ ﻋن ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري وﻓﯾﻪ ﺛﻼﺛﺔ ﻣطﺎﻟب ﺣﯾث ﺗطرﻗﻧﺎ ﻓﻲ اﻟﻣطﻠب اﻷول أطراف اﻟدﻋوى
اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ ﻹﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري
و اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ اﻻﺧﺗﺻﺎص اﻟﻧوﻋﻲ و اﻟﻣﺣﻠﻲ وأﺧﯾ ار اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻟث اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﺗﻲ
ﺗطرح ﻋﻠﻰ ﻣﺳﺗوى اﻟﺟﻬﺎت اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ
ج
اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﺗﻣﻬﯾد:
ﻓﻲ ظل أزﻣﺔ اﻟﺳﻛن ﻟﺟﺄ اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﻓﻲ ﺳﺑﯾل اﻟﺣد ﻣﻧﻬﺎ أو ﻋﻠﻰ اﻷﻗل ﺗﺧﻔﯾﻔﻬﺎ إﻟﻰ
اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻛﺣل أﻣﺛل ،ﻓﻘد ﺳن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 86 -07اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،اﻟذي
أﻟﻐﻲ ﻓﯾﻣﺎ ﺑﻌد ﺑﺎﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري اﻟﺳﺎري اﻟﻣﻔﻌول
ﺣﺎﻟﯾﺎ ،و ﻗد ﺟﺎء ﻫذا اﻷﺧﯾر ﺑﻣﻔﻬوم ﺟدﯾد ﻟﻠﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،و اﺳﺗﺣدث ﺗﻘﻧﯾﺎت ﺟدﯾدة ﺗﺳﺎﻋد
ﻋﻠﻰ ﺗطور اﻟﻧﺷﺎط و اﻟوﺻول إﻟﻰ اﻟﺗﺧﻔﯾف اﻟﻔﻌﻠﻲ ﻣن أزﻣﺔ اﻟﺳﻛن.
5
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﻟم ﯾﻛن ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣﻧظﻣﺎ ﻗﺑل ﺳﻧﺔ ، 1986و ﻣﻊ ذﻟك ﻓﺈﻧﻪ ﻣﻧذ ذﻟك اﻟﺗﺎرﯾﺦ
ﺗﻌددت ﻣﻔﺎﻫﯾﻣﻪ ﺑﺗﻐﯾر اﻟظروف اﻟﺳﯾﺎﺳﯾﺔ و اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻟﻠﺟزاﺋر .ﻛﻣﺎ أن ﻫذا
اﻟﻧﺷﺎط و إن ﻛﺎن ﯾﻌﺗﺑر ﺣدﯾﺛﺎ ﻓﻲ اﻟﺟزاﺋر ،إﻻ أن ﻟﻪ ﺧﻠﻔﯾﺎت ﺗﺎرﯾﺧﯾﺔ ،ﻓﻘد ﻛﺎن ﯾﻣﺎرس ﻣن
ﻗﺑل رﻏم أﻧﻪ ﻟم ﯾﻛن ﻣﻧظﻣﺎ ﺻراﺣﺔ ﺑﻧص ﻗﺎﻧوﻧﻲ إﻟﻰ ﻏﺎﯾﺔ ﺳﻧﺔ . 1986
ﻟذﻟك ﻓﺈن ﺗﺑﯾﺎن ﻣﺎﻫﯾﺔ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﯾﻘﺗﺿﻲ ﺑﺎﻟﺿرورة اﻟﺗطرق إﻟﻰ ﻣﻔﻬوﻣﻬﺎ و اﻟﺗطور
اﻟﺗﺎرﯾﺧﻲ ﻟﻬﺎ ،ﺣﺗﻰ ﻧﻛون ﺻورة واﺿﺣﺔ ﻋن اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻋﻣوﻣﺎ ،و ذﻟك ﻣن ﺧﻼل
اﻟﺗﻘﺳﯾم اﻟﺗﺎﻟﻲ:
ﺑﻣﺎ أن اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣن اﻟﻣواﺿﯾﻊ اﻟﻣﺗﺷﻌﺑﺔ ،ﻓﺈن ﺗﺣدﯾد ﻣﻔﻬوﻣﻬﺎ ﯾﺗطﻠب اﻟﺗطرق إﻟﻰ
ﺗﻌرﯾﻔﻬﺎ ،وﺗﺣدﯾد ﻣوﺿوﻋﻬﺎ وﺑﯾﺎن أﻧواﻋﻬﺎ ،وﻟﯾﺗﺿﺢ ﻣﻔﻬوﻣﻬﺎ ﺑﺷﻛل أﻛﺑر ،ﯾﺟب اﻟﺗطرق
أﯾﺿﺎ إﻟﻰ أﺻﻧﺎف اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣﻧﺟزة ﻓﻲ إطﺎرﻫﺎ ،ﻟذﻟك ﻧﺗﻧﺎول ﻣﻔﻬوم اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣن ﺧﻼل
اﻟﺗﻘﺳﯾم اﻟﺗﺎﻟﻲ:
وﺑﺧﻼف اﻟﻌرف اﻟﺳﺎﺋد وﻫو ﺗﻔﺎدي اﻟﺗﺷرﯾﻊ اﻟﺧوض ﻓﻲ اﻟﺗﻌرﯾﻔﺎت ﺗﺎرﻛﺎ اﻷﻣر ﻟﻠﻔﻘﻪ ،ﻓﻘد
ﺗطرق اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﻟﺗﻌرﯾف اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﻣن ﺧﻼل ﻧﺻوص ﻛﻼ ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم
07-86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،واﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط
اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟذي أﻟﻐﻰ أﺣﻛﺎم اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺳﺎﺑق .1و ﺳﻧﺑرز أﻫم ﻧﻘﺎط اﻻﺧﺗﻼف ﺑﯾن ﻣﻔﻬوم اﻟﺗرﻗﯾﺔ
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ ظل اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86واﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم . 03-93ﻛﻣﺎ أن اﻟﺗﻌرﯾف
6
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻪ ﺣﺎﻟﯾﺎ ،وردت ﻋﻠﯾﻪ اﻟﻌدﯾد ﻣن اﻻﻧﺗﻘﺎدات ،ﻣﻣﺎ ﺟﻌل اﻟﺑﻌض ﯾﺟﺗﻬد ﻹﯾﺟﺎد ﺗﻌرﯾف
ﻣﻧﺎﺳب ﻟﻠﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ.
و ﻟﻺﺷﺎرة ﻓﻘد اﻗﺗﺻرت ﻓﻲ ﻫذﻩ اﻟﻣذﻛرة ﻋﻠﻰ إدراج اﻟﺗﻌرﯾف اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ دون اﻟﺗﻌرﯾﻔﺎت
اﻟﻔﻘﻬﯾﺔ و اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ ﻟﻠﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،و ذﻟك ﻧظ ار ﻟﻛون اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻟم ﺗﻠق اﻻﻫﺗﻣﺎم اﻟﻛﺎﻓﻲ
ﻣن طرف اﻟﻔﻘﻪ ﻓﻲ اﻟﺟزاﺋر ﻣن ﺟﻬﺔ ،وﻣن ﺟﻬﺔ أﺧرى ﻟم أﻋﺛر ﻋﻠﻰ أي ﻧص ﻗﺿﺎﺋﻲ ﯾﺗوﻟﻰ
ﺗﻌرﯾف اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ.
وﻣﻣﺎ ﺳﺑق ﺳﺄﺗطرق إﻟﻰ ﺗﻌرﯾف اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣن ﺧﻼل:اﻟﺗﻌرﯾف اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ)أوﻻ( ﻣن
ﺧﻼل ﻋرض اﻟﻧﺻوص اﻟﺗﻲ ﺗﻧﺎول ﻓﯾﻬﺎ اﻟﻣﺷرع ﺗﻌرﯾف اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ ﻛل ﻣن اﻟﻘﺎﻧون
رﻗم 07-86واﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم ، 03-93ﺛم اﻟﻧﺗﺎﺋﺞ اﻟﻣﺗرﺗﺑﺔ ﻋن ﺗﻌرﯾف اﻟﻣﺷرع ﻟﻠﺗرﻗﯾﺔ
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ)ﺛﺎﻧﯾﺎ( ،ﺑﻌدﻫﺎ ﻧﺗﻧﺎول اﻻﻧﺗﻘﺎدات اﻟﻣوﺟﻬﺔ ﻟﺗﻌرﯾف اﻟﻣﺷرع )ﺛﺎﻟﺛﺎ( ،ﻟﻧدرج ﺗﻌرﯾﻔﺎ ﻟﻠﺗرﻗﯾﺔ
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ اﻷﺧﯾر.
ﻋرف اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة 02ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86
اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ " :ﺗﺳﺗﻬدف اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺗطوﯾر اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ
اﻟوطﻧﯾﺔ.
و ﺗﺗﻣﺛل ﻫذﻩ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﺗﻛﯾف ﺣﺳب اﻟﺣﺎﺟﺎت اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻓﻲ ﻣﺟﺎل اﻟﺳﻛن ،ﻓﻲ
ﺑﻧﺎء ﻋﻣﺎرات أو ﻣﺟﻣوﻋﺎت ﺗﺳﺗﻌﻣل ﻟﻠﺳﻛن أﺳﺎﺳﺎ ،و ﺗﺷﺗﻣل ﺑﺻﻔﺔ ﺛﺎﻧوﯾﺔ ﻋﻠﻰ ﻣﺣﻼت ذات
طﺎﺑﻊ ﻣﻬﻧﻲ وﺗﺟﺎري ،ﺗﻘﺎم ﻋﻠﻰ أراض ﺧﺎﺻﺔ أو ﻣﻘﺗﻧﺎة ﻋﺎرﯾﺔ أو ﻣﻬﯾﺋﺔ أو واﻗﻌﺔ ﺿﻣن
اﻷﻧﺳﺟﺔ اﻟﺣﺿرﯾﺔ اﻟﻣوﺟودة ﻓﻲ إطﺎر إﻋﺎدة اﻟﻬﯾﻛﻠﺔ و اﻟﺗﺟدﯾد.
7
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
و ﯾﻣﻛن أن ﺗﺧﺻص اﻟﻌﻣﺎرات أو ﻣﺟﻣوﻋﺎت اﻟﻌﻣﺎرات اﻟﻣﺑﻧﯾﺔ ﻓﻲ ﻫذا اﻹطﺎر ،ﻟﺳد اﻟﺣﺎﺟﺎت
اﻟﻌﺎﺋﻠﯾﺔ اﻟذاﺗﯾﺔ ،أو ﻟﻠﺑﯾﻊ ،أو ﻟﻺﯾﺟﺎر ،و ذﻟك ﻓﻲ إطﺎر اﻟﻘواﻧﯾن و اﻟﺗﻧظﯾﻣﺎت اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻬﺎ و
أﺣﻛﺎم ﻫذا اﻟﻘﺎﻧون".
ﻏﯾر أن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،أﺻﺑﺢ ﻣﻠﻐﻰ ﺑﺻدور اﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري .ﺣﯾث ﺧﺻص اﻟﻣﺷرع اﻟﻔﺻل اﻷول ﻣﻧﻪ
ﻟﻠﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،و ﻋرﻓﻬﺎ ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة 02ﻣﻧﻪ ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ ":ﯾﺷﻣل اﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ﻋﻠﻰ
ﻣﺟﻣوع اﻷﻋﻣﺎل اﻟﺗﻲ ﺗﺳﺎﻫم ﻓﻲ إﻧﺟﺎز أو ﺗﺟدﯾد اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﺧﺻﺻﺔ ﻟﻠﺑﯾﻊ أو
اﻹﯾﺟﺎر أو ﺗﻠﺑﯾﺔ ﺣﺎﺟﺎت ﺧﺎﺻﺔ .2
ﯾﻣﻛن أن ﺗﻛون اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﻌﻧﯾﺔ ﻣﺣﺎل ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ أو ﻣﺣﺎل ﻣﺧﺻﺻﺔ
ﻹﯾواء ﻧﺷﺎط ﺣرﻓﻲ أو ﺻﻧﺎﻋﻲ أو ﺗﺟﺎري".
ﻣن ﺧﻼل ﺗﺣﻠﯾل اﻟﺗﻌرﯾﻔﯾن اﻟﺳﺎﺑﻘﯾن ﻧﺟد أن اﻟﻣﻔﻬوم اﻟﻌﺎم ﻟﻠﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻗد ﺗﻐﯾر ،وذﻟك
ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺟواﻧب اﻟﺗﺎﻟﯾﺔ:
-2ﯾﻼﺣظ ﻋﻠﻰ ﻧص اﻟﻣﺎدة 1/2ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم ، 03-93ﻫو أا ﺗﺧﺗﻠف ﻣن ﺣﯾث اﻟﺻﯾﻐﺔ ﺑﯾن اﻟﻧص اﻟﻌرﺑﻲ
و اﻟﻧص اﻟﻔرﻧﺳﻲ ،ﻓﺎﻟﻧص اﻟﻌرﺑﻲ ﯾﺗﻛﻠم ﻋن اﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ،أﻣﺎ اﻟﻧص اﻟﻔرﻧﺳﻲ ﯾﺗﻛﻠم ﻋن ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ
(l’activité de promotion immobilièreرﻏم ﻣﺎ ﯾوﺟد ﺑﯾن اﻻﺻطﻼﺣﯾن ﻣن اﺧﺗﻼف ﺟوﻫري .وﻓﻲ ﻣﻌرض اﻟﺗرﺟﯾﺢ
ﺑﯾن اﻟﻧﺻﯾن ﻓﺈن اﻟﻧص اﻟﻔرﻧﺳﻲ ﻫو اﻷﺻﺢ واﻷرﺟﺢ ،ﻷﻧﻪ ﯾﻧﺳﺟم ﻣﻊ إرادة اﻟﻣﺷرع ﺑﺎﻟﻧظر إﻟﻰ ﻣوﻗﻊ اﻟﻣﺎدة ﻓﻲ اﻟﻔﺻل
اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﻛﻣﺎ أن ﺑﻘﯾﺔ اﻟﻧص ﺗﻔﯾد ﺑﻣﺎ ﻻ ﯾدع ﻣﺟﺎﻻ ﻟﻠﺷك أن اﻟﻣﻘﺻود ﻫو )ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ( ﻣﺛﻠﻣﺎ
ورد ﻓﻲ اﻟﻧص اﻟﻔرﻧﺳﻲ و ﻟﯾس )اﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري.
8
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري أﺻﺑﺢ ﻟﻪ ﺑﻌدا اﻗﺗﺻﺎدﯾﺎ إﻟﻰ ﺟﺎﻧب اﻟﺑﻌد
اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﻲ ،و ﻫو ﻣﺎ ﯾﺳﺗﻛﺷف ﻣن ﻛﻠﻣﺔ ":اﻟﻧﺷﺎط" اﻟواردة ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة 2/2ﻣﻧﻪ .أي
اﻋﺗﺑﺎر اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻧﺷﺎطﺎ ﻋﻘﺎرﯾﺎ ﯾدﺧل ﻓﻲ اﻟﻧظﺎم اﻟﻌﺎم ﻟﻼﻗﺗﺻﺎد.3
-02ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻺﻧﺟﺎز:
ﻏﯾر أﻧﻪ ﺑﻌد ﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ،أﺻﺑﺢ
ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﯾﺷﻣل إﻧﺟﺎز اﻟﻣﺣﺎل ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ ،و ﻛذا اﻟﻣﺣﺎل ذات
اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺣرﻓﻲ أو اﻟﺻﻧﺎﻋﻲ أو اﻟﺗﺟﺎري ﻋﻠﻰ ﺣد اﻟﺳواء.
-03ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠﺗﺟدﯾد:
اﻟﻣﻼﺣظ أن ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺑﻌد ﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93ﻟم ﯾﻌد
ﻣﻧﺣﺻ ار ﻓﻲ إﻧﺟﺎز اﻟﻣﺑﺎﻧﻲ اﻟﺟدﯾدة ﻓﻘط ،ﺑل ﻛذﻟك ﯾﻧﺻب ﻋﻠﻰ ﺗﺟدﯾد اﻷﻣﻼك اﻟﻣﺑﻧﯾﺔ ﻣن
ﻗﺑل ،و إن ﻛﺎن ﻣن اﻟﻧﺎﺣﯾﺔ اﻟﻌﻣﻠﯾﺔ ﯾﺳﻠط اﻟﺿوء ﻋﻠﻰ ﻋﻣﻠﯾﺎت اﻹﻧﺟﺎز ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرﻫﺎ أﺳﺎس
ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ.
-3ﻣﻣﺛل و ازرة اﻟﺳﻛن ،اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،اﻟﻧدوة اﻟوطﻧﯾﺔ ﻟﻠﻘﺿﺎء اﻟﻌﻘﺎري ،ﯾوﻣﻲ 15و ، 1993-12-16زراﻟدة ،و ازرة اﻟﻌدل،
اﻟدﯾوان اﻟوطﻧﻲ ﻟﻸﺷﻐﺎل اﻟﺗرﺑوﯾﺔ ،ص1.
9
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﯾرى اﻟﺑﻌض أن ﻣﻔﻬوم اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93ﻟم ﯾﻌد
ﻣﻧﺣﺻ ار ﻓﻲ اﻹﻧﺟﺎز و اﻟﺑﯾﻊ ﻓﻘط ﺑل أﺻﺑﺢ ﯾﺷﻣل اﻟﺑﯾﻊ و اﻹﯾﺟﺎر ﻋﻠﻰ ﺣد اﻟﺳواء ،4ﻛﻣﺎ
أﻧﻪ أﺻﺑﺢ ﯾﺷﻣل ﻋﻣﻠﯾﺎت أداء اﻟﺧدﻣﺎت ﻓﻲ اﻟﻣﯾدان اﻟﻌﻘﺎري .5ﻏﯾر أﻧﻧﻲ أرى ﻣن اﻟﻧﺎﺣﯾﺔ
اﻟﻧظرﯾﺔ أن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة 3/2ﻣﻧﻪ ﺗﻛﻠم ﻋن اﻟﺑﯾﻊ و اﻹﯾﺟﺎر و ﻛذﻟك
اﻟﺧدﻣﺎت ،ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ ":ﯾﻣﻛن أن ﺗﺧﺻص اﻟﻌﻣﺎرات اﻟﻣﺑﻧﯾﺔ ﻓﻲ ﻫذا اﻹطﺎر ﻟﺳد اﻟﺣﺎﺟﺎت
اﻟﻌﺎﺋﻠﯾﺔ اﻟذاﺗﯾﺔ أو ﻟﻠﺑﯾﻊ أو ﻟﻺﯾﺟﺎر" ،و ﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ﻓﺎﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93ﻟم ﯾﺄت
ﺑﺟدﯾد ﺑﺷﺄن ﺷﻣول اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻟﻠﺑﯾﻊ و اﻹﯾﺟﺎر واﻟﺧدﻣﺎت ﻓﻲ اﻟﻣﯾدان اﻟﻌﻘﺎري .ﻏﯾر أﻧﻪ
ﻣﻊ ذﻟك ﺗوﺟد ﻓروﻗﺎت ﺑﯾن ﻣﺎ ﺟﺎء ﺑﻪ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾن ﻣن ﺣﯾث اﻟﺻﯾﻎ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﺗﻠك اﻟﻣﻌﺎﻣﻼت و
طرﯾﻘﺔ ﺗﻧظﯾﻣﻬﺎ ،و ﻛذﻟك ﻣن ﺣﯾث ﻣﺟﺎﻟﻬﺎ و ﻧطﺎﻗﻬﺎ ،ﺣﯾث أن ﻧﺻوص اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 86-07
ﻓﻲ ﻣﻌظﻣﻬﺎ ﺗﺗﻛﻠم ﻋن اﻹﻧﺟﺎز ﻣن أﺟل اﻟﺑﯾﻊ ،ﻛﻣﺎ أﻧﻪ ﻟم ﯾﺗم إﺻدار ﻧﺻوص ﺗطﺑﯾﻘﯾﺔ ﺗﻌﻣل
ﻋﻠﻰ ﺗﺑﯾﺎن و ﺗوﺿﯾﺢ طرﯾﻘﺔ اﻟﻌﻣل ﺑﻪ ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺗﻌﻠق ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر و اﻟﺧدﻣﺎت .ﻣﻣﺎ ﯾﺛﺑت اﻫﺗﻣﺎم
اﻟﻣﺷرع ﺑﺎﻹﻧﺟﺎز ﻣن أﺟل اﻟﺑﯾﻊ ﻋﻠﻰ ﺣﺳﺎب اﻹﯾﺟﺎر ﻣﻊ إﻫﻣﺎﻟﻪ ﻟﻠﺧدﻣﺎت .إﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ أن
اﻟدوﻟﺔ ﻛﺎﻧت ﺗدﻋم ﺑﺷﻛل ﺻرﯾﺢ ﻋﻣﻠﯾﺎت اﻹﻧﺟﺎز ﻣن أﺟل اﻟﺑﯾﻊ دون اﻹﯾﺟﺎر ،ﻓﻛﺎن اﻻﻛﺗﺗﺎب
ﻓﻲ إﺣدى ﻋﻣﻠﯾﺎت اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﺧﺻﺻﺔ ﻟﻠﺑﯾﻊ ﻓﻘط ﻫو اﻟذي ﯾﺧول ﻟﻠﻣﻛﺗﺗب اﻟﺣﺻول
ﻋﻠﻰ ﻣﺳﺎﻋدة ﻣﺎﻟﯾﺔ ،أﻣﺎ ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻌﻣﻠﯾﺎت اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﺧﺻﺻﺔ ﻟﻺﯾﺟﺎر ﻟم ﯾﻛن
اﻟﻣﻛﺗﺗب ﻓﯾﻬﺎ ﯾﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﺗﻠك اﻟﻣﺳﺎﻋدة اﻟﻣﺎﻟﯾﺔ .6و ذﻟك ﻋﻠﻰ ﺧﻼف اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم
03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري اﻟذي أﻋطﻰ أﻫﻣﯾﺔ ﻣﻌﺗﺑرة ﻟﻺﯾﺟﺎر ،و ﺑﻧﺎء ﻋﻠﯾﻪ ﺻدر
-4ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر، 2003 ،ص269.
-5ﻣﻣﺛل وزارة اﻟﺳﻛن ،ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق ،ص137.
-6ﻧص اﻟﻣﺎدة 1/22ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ.
10
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﺣﺳب ﻧص اﻟﻣﺎدة 1/2ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ﻓﺈن
ﻣوﺿوع اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﯾﺗﻣﺛل ﻓﻲ أﻋﻣﺎل اﻹﻧﺟﺎز أو اﻟﺗﺟدﯾد اﻟﺗﻲ ﺗﻧﺻب ﻋﻠﻰ اﻷﻣﻼك
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﺑﻬدف اﻟﺑﯾﻊ أو اﻹﯾﺟﺎر أو ﺗﻠﺑﯾﺔ ﺣﺎﺟﺎت ﺧﺎﺻﺔ أو ﺣﺎﺟﺎت اﻟﻣﺷﺎرﻛﯾن ﻓﻲ اﻟﺗرﻗﯾﺔ
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،و ﻫو ﻣﺎ ﺳﻧﺑﯾﻧﻪ ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
ﺣﺳب ﺗﻌرﯾف اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﻓﺈن ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﯾﻧﺻب ﻋﻠﻰ اﻹﻧﺟﺎز أو اﻟﺗﺟدﯾد
ﻟﻸﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،و ﯾرى "وﯾس ﻓﺗﺣﻲ" أن ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻻ ﯾﺷﻣل ﻓﻘط أﻋﻣﺎل اﻹﻧﺟﺎز
و اﻟﺗﺟدﯾد ،ﺑل ﯾﺷﻣل إﻟﻰ ﺟﺎﻧﺑﻬﺎ ﻛﻼ ﻣن أﻋﻣﺎل اﻟﺗﺷﯾﯾد و اﻟﺑﻧﺎء واﻟﺗوﺳﻌﺔ و اﻟﺗﻌﻠﯾﺔ و
اﻟﺻﯾﺎﻧﺔ و اﻟﺗرﻣﯾم ،ﺧﺎﺻﺔ إذا ﻛﺎﻧت ﻫذﻩ اﻷﻋﻣﺎل ﻛﺑﯾرة اﻟﻣﺻﺎرﯾف و ﺗرد ﻋﻠﻰ اﻷﺟزاء
اﻟﻣﻬﻣﺔ ﻓﻲ اﻟﺑﻧﺎﯾﺔ ﻋﻠﻰ أﺳﺎس أن ﺗﻠك اﻷﻋﻣﺎل ﻗد ﺗﻔوق ﻓﻲ أﻫﻣﯾﺗﻬﺎ وﺧطورﺗﻬﺎ أﻋﻣﺎل
اﻹﻧﺟﺎز واﻟﺗﺟدﯾد ﻓﻲ ﺣد ذاﺗﻬﺎ ،ﻛﻣﺎ أن أﺣﻛﺎم اﻟﺿﻣﺎن اﻟﻌﺷري -أﺣد أﻫم اﻟﻣﺳﺎﺋل ﻓﻲ اﻟﺗرﻗﯾﺔ
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ -ﻻ ﺗﻘﺗﺻر ﻋﻠﻰ اﻹﻧﺟﺎز و اﻟﺗﺟدﯾد ﺑل ﺗﺷﻣل ﻛذﻟك اﻷﻋﻣﺎل اﻷﺧرى .إﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ
-7اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي رﻗم ، 69-94اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﻣﺻﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻰ ﻧﻣوذج ﻋﻘد اﻻﯾﺟﺎر ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،ﻋدد ، 17ﻣؤرﺧﺔ
ﻓﻲ 1994-03-19
11
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
أن ﻟﻔظ "اﻟﺗﺟدﯾد" اﻟوارد ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﻟﻪ دﻻﻟﺔ واﺳﻌﺔ ،إذ أن ﺗﺟدﯾد اﻟﺑﻧﺎء ﻗد ﯾﻛون
ﺑﺗوﺳﻌﺗﻪ و ﺗﻌﻠﯾﺗﻪ ،ﻛﻣﺎ ﻗد ﯾﻛون ﺑﺻﯾﺎﻧﺗﻪ وﺗرﻣﯾﻣﻪ.8
ﻏﯾر أن ﻣﺎ ﻻﺣظﻧﺎﻩ ﻫو أن اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﻋﻧدﻣﺎ اﻋﺗﺑر أن ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﯾﺷﻣل
أﻋﻣﺎل اﻟﺗﺟدﯾد و اﻹﻧﺟﺎز ﻗد أﺧرج أﻋﻣﺎل اﻟﺗﻬﯾﺋﺔ ،و ﻛﺎن ﻣن اﻷﻓﺿل أن ﯾدرﺟﻬﺎ ﻛﻧوع ﻣن
أﻧواع اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻧظ ار ﻷﻫﻣﯾﺗﻬﺎ؛ إذ أن ﺗﻬﯾﺋﺔ أراﺿﻲ اﻟﺑﻧﺎء ﯾﻠﻌب دو ار ﻫﺎﻣﺎ ﻓﻲ ﺗﻧﺷﯾط
اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ و ﺗﺷﺟﯾﻌﻬﺎ ،ﻟذﻟك ﻛﺎن ﻣن اﻟﺿروري اﻟﻧص ﻋﻠﻰ إﺟراءات ﺗﺣﻔﯾزﯾﺔ ﻟﺗﺣﺳﯾن
ﻋرض أراﺿﻲ اﻟﺑﻧﺎء .و ﻓﻲ اﻟﺟزاﺋر ﺗﺗﻛﻔل اﻟﺟﻣﺎﻋﺎت اﻟﻣﺣﻠﯾﺔ ﺑﺗﻬﯾﺋﺔ أراﺿﻲ اﻟﺑﻧﺎء رﻏم ﻗﻠﺔ
اﻷدوات و اﻟوﺳﺎﺋل اﻟﺗﻲ ﺗﻣﻛﻧﻬﺎ ﻣن اﻟﻘﯾﺎم ﺑﻣﻬﺎﻣﻬﺎ ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرﻫﺎ اﻟﻣﻬﻲء اﻟﻌﻘﺎري ﻋﻠﻰ أﺣﺳن و
أﻛﻣل وﺟﻪ ،و ﻫو ﻣﺎ ﯾؤﺛر ﺳﻠﺑﺎ ﻋﻠﻰ ﺗطور اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﻛﻣﺎ أﻧﻪ ﯾؤدي إﻟﻰ ﺗﺛﺑﯾط
اﻟﻣﺧﺗﺻﯾن ﻓﻲ اﻟﺗﻬﯾﺋﺔ و ﺣﺗﻰ ﻓﻲ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺑﻣﻔﻬوﻣﻬﺎ اﻟوارد ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﻣن
9
اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم .03-93
و ﻧﻼﺣظ أﯾﺿﺎ أن اﻟﻣﺷرع ﺗﻛﻠم ﻋن أﻋﻣﺎل اﻟﺗﻬﯾﺋﺔ ،ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة 1/4ﻣﻧﻪ ﻋﻠﻰ أﻧﻬﺎ
ﺗﻌد أﻋﻣﺎﻻ ﺗﺟﺎرﯾﺔ ﺑﺣﻛم ﻏرﺿﻬﺎ .و اﻟﺳؤال اﻟﻣطروح ﻫو :ﻫل أن إدراج اﻟﻣﺷرع ﻫذا اﻟﻧص
)أي ﻧص اﻟﻣﺎدة ( 4ﺿﻣن اﻟﻔﺻل اﻷول اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﯾﻌﻧﻲ اﻋﺗﺑﺎرﻩ أن ﻧﺷﺎط
اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﯾﺷﻣل إﻟﻰ ﺟﺎﻧب ﻣﺎ ﻫو وارد ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ اﻷﻋﻣﺎل اﻟﻣذﻛورة ﻓﻲ
ﻧص اﻟﻣﺎدة 4ﺑﻣﺎ ﻓﯾﻬﺎ أﻋﻣﺎل اﻟﺗﻬﯾﺋﺔ ؟ .أم ﻛﺎن إدراج ﻧص اﻟﻣﺎدة ﻓﻲ ﻫذا اﻟﻔﺻل ﻓﻘط
ﻹﺿﻔﺎء اﻟﺻﻔﺔ اﻟﺗﺟﺎرﯾﺔ ﻋﻠﻰ اﻷﻋﻣﺎل اﻟﻣرﺗﺑطﺔ ﺑﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﻛﻧﺗﯾﺟﺔ ﺣﺗﻣﯾﺔ
ﻹﺿﻔﺎء ﺗﻠك اﻟﺻﻔﺔ ﻋﻠﻰ ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ؟ .و ﺑﺎﻟرﺟوع إﻟﻰ ﻣوﻗﻊ ﻧص اﻟﻣﺎدة 04ﺑﻌد
ﻧص اﻟﻣﺎدة 03اﻟﺗﻲ ﺗﺗﻛﻠم ﻋن اﻟﺻﻔﺔ اﻟﺗﺟﺎرﯾﺔ ﻟﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،وﻛذﻟك ﺑﺎﻟرﺟوع إﻟﻰ
-8ﻓﺗﺣﻲ وﯾس ،اﻟﻣﺳؤوﻟﯾﺔ اﻟﻣدﻧﯾﺔ واﻟﺿﻣﺎﻧﺎت اﻟﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻗﺑل اﻹﻧﺟﺎز ،رﺳﺎﻟﺔ ﻣﺎﺟﺳﺗﯾر ،ﺗﺧﺻص ﻗﺎﻧون
ﻋﻘﺎري ،ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﺑﻠﯾدة ،ﺑدون ﺳﻧﺔ ص..29.
-9ﺗﻘرﯾر اﻟﻣﺟﻠس اﻟوطﻧﻲ اﻻﻗﺗﺻﺎدي و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﻲ ،ﻣﺳﺎﻫﻣﺔ ﻓﻲ ﻣﺷروع اﻹﺳﺗراﺗﯾﺟﯾﺔ اﻟوطﻧﯾﺔ ﻟﻠﺳﻛن ،رﻗم ، 02أﻛﺗوﺑر
، 1995ص53.
12
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﻣﺣﺗوى ﻧص اﻟﻣﺎدة 04ﻛﺎﻣﻼ؛ ﯾﺗﺿﺢ أن اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﺗطرق إﻟﻰ اﻷﻋﻣﺎل اﻟﻣرﺗﺑطﺔ
ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﻹﺿﻔﺎء اﻟﺻﻔﺔ اﻟﺗﺟﺎرﯾﺔ ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﻘط ،ﺑﺎﻋﺗﺑﺎر أن ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ
أﺻﺑﺢ ﻋﻣﻼ ﺗﺟﺎرﯾﺎ ﺣﺳب ﻧص اﻟﻣﺎدة 2/3ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم ، 03- 93و ﻟم ﯾﻛن
ﺑﻬدف اﻋﺗﺑﺎر ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﯾﺷﻣل أﻋﻣﺎل ﺗﻬﯾﺋﺔ أراﺿﻲ اﻟﺑﻧﺎء .و ﺗﺗﻣﺛل اﻷﻋﻣﺎل اﻟﺗﻲ
ﻟﻬﺎ ﻋﻼﻗﺔ ﻣﺑﺎﺷرة ﺑﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ إﻟﻰ ﺟﺎﻧب اﻗﺗﻧﺎء و ﺗﻬﯾﺋﺔ اﻷوﻋﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻗﺻد
ﺑﯾﻌﻬﺎ أو ﺗﺄﺟﯾرﻫﺎ ﻓﻲ :ﻛل اﻟﻧﺷﺎطﺎت اﻟﺗوﺳطﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﻣﯾدان اﻟﻌﻘﺎري ﻻﺳﯾﻣﺎ ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ و ﺗﺄﺟﯾرﻫﺎ ،و ﻛل ﻧﺷﺎطﺎت اﻹدارة و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻟﺣﺳﺎب اﻟﻐﯾر.
ﯾﺷﻣل ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﺑﺻرﯾﺢ ﻧص اﻟﻣﺎدة 2/2ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 93-
03اﻟﺑﻧﺎءات اﻟﻣﺷﯾدة ،ﺳواء ﺑﻐرض اﻟﺳﻛن أو ﺑﻐرض ﻣﻣﺎرﺳﺔ ﻧﺷﺎط ﺗﺟﺎري أو ﺻﻧﺎﻋﻲ أو
ﺣرﻓﻲ ،و ﻗد ﻛﺎﻧت ﻓﻲ اﻟﺳﺎﺑق )أي ﻓﻲ ظل اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ(
ﺗﺷﻣل أﺳﺎﺳﺎ اﻟﺑﻧﺎءات اﻟﻣﺷﯾدة ﺑﻐرض اﻟﺳﻛن ،وﺛﺎﻧوﯾﺎ ﺗﻠك اﻟﻣﺷﯾدة ﺑﻐرض ﻣﻣﺎرﺳﺔ ﻧﺷﺎط
ﺗﺟﺎري أو ﺣرﻓﻲ أو ﺻﻧﺎﻋﻲ ،ذﻟك ﻷن اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺟﺎءت ﻟﺗﻐطﯾﺔ اﻟﻌﺟز ﻓﻲ ﻣﯾدان
اﻟﺳﻛن ﻛﺄﺻل.10
ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة 2/2ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93ﻋﻠﻰ :ﺷﻣل اﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ﻋﻠﻰ
ﻣﺟﻣوع اﻷﻋﻣﺎل اﻟﺗﻲ ﺗﺳﺎﻫم ﻓﻲ إﻧﺟﺎز أو ﺗﺟدﯾد اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﺧﺻﺻﺔ ﻟﻠﺑﯾﻊ أو
اﻹﯾﺟﺎر أو ﺗﻠﺑﯾﺔ ﺣﺎﺟﺎت ﺧﺎﺻﺔ " .ﻓﺈﻧﺟﺎز أو ﺗﺟدﯾد اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﯾﻛون ﻷﺣد اﻷﻫداف
اﻟﺛﻼﺛﺔ اﻟﺗﺎﻟﯾﺔ :اﻟﺑﯾﻊ ،اﻹﯾﺟﺎر ،ﺗﻠﺑﯾﺔ اﻟﺣﺎﺟﺎت اﻟﺧﺎﺻﺔ ،ﻧﺗﻧﺎوﻟﻬﺎ ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
-10ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة 2/2ﻣن ﻧﻔس اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ اﻟﺳﺎﺑق ﻋﻠﻰ ":ﯾﻣﻛن أن ﺗﻛون اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﻌﻧﯾﺔ ﻣﺣﺎل ذات
اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ أو ﻣﺣﺎل ﻣﺧﺻﺻﺔ ﻹﯾواء ﻧﺷﺎط ﺣرﻓﻲ أو ﺻﻧﺎﻋﻲ أو ﺗﺟﺎري".
13
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
-01اﻟﺑﯾﻊ:
ﻋرﻓت اﻟﻣﺎدة 351ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ اﻟﺟزاﺋري 11اﻟﺑﯾﻊ ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ ":اﻟﺑﯾﻊ ﻋﻘد ﯾﻠﺗزم
ﺑﻣﻘﺗﺿﺎﻩ اﻟﺑﺎﺋﻊ أن ﯾﻧﻘل ﻟﻠﻣﺷﺗري ﻣﻠﻛﯾﺔ ﺷﻲء أو ﺣﻘﺎ ﻣﺎﻟﯾﺎ آﺧر ﻓﻲ ﻣﻘﺎﺑل ﺛﻣن ﻧﻘدي".
و اﻟﺑﯾﻊ ﯾﻌﺗﺑر أﻫم اﻟﺗﺻرﻓﺎت اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﺑﺻﻔﺔ ﻋﺎﻣﺔ ،و أﻫم اﻟﺗﺻرﻓﺎت اﻟواردة ﻋﻠﻰ اﻷﻣﻼك
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ إطﺎر اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺑﺻﻔﺔ ﺧﺎﺻﺔ ،و ذﻟك ﺑﺎﻟﻧظر إﻟﻰ اﻟﺿﻣﺎﻧﺎت اﻟﻌﺎﻣﺔ و
اﻟﺧﺎﺻﺔ اﻟﺗﻲ ﯾوﻓرﻫﺎ اﻟﺑﯾﻊ ﻟﻠطرﻓﯾن .ﻛﻣﺎ ﯾﻌﺗﺑر اﻟﺑﯾﻊ أﻫم ﻫدف أو ﻏرض ﻟﻠﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣﻧذ
ﺑداﯾﺗﻬﺎ إذ أﻧﻪ ﯾﻌﺗﺑر أﻫم ﺗﻘﻧﯾﺎﺗﻬﺎ ،واﻟﻣﺷرع ﻓﻲ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻋﺗﻣد أﺷﻛﺎﻻ
ﺑﻧﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺗﺻﺎﻣﯾم ،و اﻟﺑﯾﻊ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر.
ﺟدﯾدة ﻟﻠﺑﯾﻊ ،ﻫﻲ اﻟﺑﯾﻊ ً
-02اﻻﯾﺟﺎر:
وﻓﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 1/2ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93ﻓﺈن اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺗﺷﻣل
أﯾﺿﺎ إﻧﺟﺎز أو ﺗﺟدﯾد اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣن أﺟل ﺗﺄﺟﯾرﻫﺎ ،ﺳواء ﻛﺎﻧت ﺗﻠك اﻷﻣﻼك ﻣﺧﺻﺻﺔ
ﻟﻠﺳﻛن أو ﻟﻣﻣﺎرﺳﺔ ﻧﺷﺎط ﺣرﻓﻲ أو ﺗﺟﺎري أو ﺻﻧﺎﻋﻲ .و ﻗد ﺣدد اﻟﻣﺷرع ﻧﻣوذج ﻋﻘد
اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺑرم ﻓﻲ إطﺎر اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وﻓﻘﺎ ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي رﻗم 69-94اﻟﻣﺗﺿﻣن
اﻟﻣﺻﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻰ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 21ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 03-93
.ﺣﯾث ﻧظم ﻓﯾﻪ اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﺗﻌﺎﻣل ﻓﻲ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺑﺻﻔﺗﻪ ﻣؤﺟ ار و ﻛذا اﻟﺗزاﻣﺎت
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر .و ﻣن أﺟل ﻓﺗﺢ ﻣﺟﺎل اﻹﯾﺟﺎر و ﺗﺷﺟﯾﻊ اﻟﻣﺗﻌﺎﻣﻠﯾن ﻓﻲ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻟﻠﺧوض
ﻓﯾﻪ؛ ﻗﺎم اﻟﻣﺷرع ﺑﺈﻟﻐﺎء اﻟﻘﯾود اﻟواردة ﻋﻠﻰ اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ وأﺣﺎطﻪ ﺑﺎﻟﻌدﯾد ﻣن
12
اﻟﺿﻣﺎﻧﺎت.
-11أﺣﻣد ﻟﻌور ،ﻧﺑﯾل ﺻﻘر ،اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ﻧﺻﺎ و ﺗطﺑﯾﻘﺎ طﺑﻘﺎ ﻷﺣدث اﻟﺗﻌدﯾﻼت ﺑﺎﻟﻘﺎﻧون ، 05- 07دار اﻟﻬدى ،ﻋﯾن
ﻣﻠﯾﻠﺔ.2007 ،
-12اﻟﻔﺻل اﻟﺛﺎﻟث ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ﺑﻌﻧوان :ﻋﻼﻗﺔ اﻟﻣؤﺟر ﺑﺎﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ،اﻟﻣواد
ﻣن 20إﻟﻰ .23
14
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
إﻻ أﻧﻪ ﻣﯾداﻧﯾﺎ ﻻ ﯾﻘﺑل اﻟﻣﺗﻌﺎﻣﻠون ﻓﻲ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺧواص ﻋﻠﻰ اﻹﯾﺟﺎر ،ﻷن ﻋﻣﻠﯾﺔ
اﻹﻧﺟﺎز ﻣن أﺟل اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ ﻧظر اﻟﻣﺗﻌﺎﻣﻠﯾن اﻟﺧواص طوﯾﻠﺔ و ﻏﯾر ﻣرﺑﺣﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻣدى
13
.ﻟذﻟك ﻓﺈن وﺟدت ﺑﻌض اﻟﺑراﻣﺞ اﻟﺗرﻗوﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﺗﻬدف إﻟﻰ اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻬﻲ ﺗرﺟﻊ إﻟﻰ ﻟﻘرﯾب
ﻣﺑﺎدرة اﻟﻣرﻗﯾن اﻟﻌﻣوﻣﯾﯾن ﺧﺎﺻﺔ دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ، (OPGIو ﻣؤﺳﺳﺎت ﺗرﻗﯾﺔ اﻟﺳﻛن
اﻟﻌﺎﺋﻠﻲ. (EPLF)14
و ﻟﻠﻣﻼﺣظﺔ ﻓﺈن اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﯾﻛون ﻫدﻓﻬﺎ إﻧﺟﺎز أو ﺗﺟدﯾد اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣن
أﺟل اﻟﺑﯾﻊ أو اﻹﯾﺟﺎر ،ﺗﻌﺗﺑر ﻋﻣﻼ ﺗﺟﺎرﯾﺎ ﺑﺣﻛم ﻏرﺿﻪ أﻣﺎ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﯾﻛون ﻫدﻓﻬﺎ
-13ﻧﺻﯾرة ﺗواﺗﻲ ،ﻧظﺎم اﻟﻣﺗﻌﺎﻣل ﻓﻲ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ )اﻟﻣﺗﻌﺎﻣل اﻟﺧﺎص( ،رﺳﺎﻟﺔ ﻣﺎﺟﺳﺗﯾر )ﻏﯾر ﻣﻧﺷورة( ،ﺗﺧﺻص ﻗﺎﻧون
اﻟﻣؤﺳﺳﺎت ،ﻛﻠﯾﺔ اﻟﺣﻘوق ،ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﺟزاﺋر، 2002-2001 ،ص.79.
-14ﻓﺗﺣﻲ وﯾس ،ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق ،ص.36
15
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
إﻧﺟﺎز أو ﺗﺟدﯾد اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺑﻬدف ﺗﻠﺑﯾﺔ ﺣﺎﺟﺎت ﺧﺎﺻﺔ أو ﺗﻠﺑﯾﺔ ﺣﺎﺟﺎت اﻟﻣﺷﺎرﻛﯾن
ﺗﻌﺗﺑر ﻋﻣﻼ ﻣدﻧﯾﺎ.15
ﻫﻧﺎك ﻣرﺣﻠﺗﺎن أﺳﺎﺳﯾﺗﺎن ﺗﻣﯾزان ﺗﺎرﯾﺦ اﻟﺳﯾﺎﺳﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﻌﺗﻣدة ﻓﻲ اﻟﺟزاﺋر إﻟﻰ ﺣد
اﻟﯾوم ،ﺗﺗﻣﺛل اﻷوﻟﻰ ﻓﻲ اﻟﺳﯾﺎﺳﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﻌﺗﻣدة ﻋﺑر اﻻﺣﺗﯾﺎطﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺑﻠدﯾﺔ اﻟﺗﻲ
ﻧص ﻋﻠﯾﻬﺎ اﻟﻘﺎﻧون ﻓﻲ ﺳﻧﺔ ، 1974و اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﺗﺗﻣﺛل ﻓﻲ اﻟﺳﯾﺎﺳﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﻌﺗﻣدة ﻣن
ﺧﻼل ﺗطﺑﯾق اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 25-90اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﺗوﺟﯾﻪ اﻟﻌﻘﺎري اﻟذي وﺿﻊ ﺣدا ﻟﻼﺣﺗﻛﺎر
اﻟﻣﻣﺎرس ﻣن ﻗﺑل اﻟﺑﻠدﯾﺎت ﻋﻠﻰ اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري وأﻧﺷﺄ ﻣﺎ ﯾﺳﻣﻰ ﺑﺎﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ.
ﻟذﻟك ﺳﻧﺗطرق إﻟﻰ ﺗطور اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣن ﺧﻼل ﻣرﺣﻠﺗﯾن أﺳﺎﺳﯾﺗﯾن ،ﻣرﺣﻠﺔ ﻣﺎ ﻗﺑل ﺻدور
اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري و ﻣرﺣﻠﺔ ﻣﺎ ﺑﻌد ﺻدورﻩ ،و ﻗد
اﺧﺗرﻧﺎ ﻫذا اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ ﻛﻔﺎﺻل ﺑﯾن اﻟﻣرﺣﻠﺗﯾن ﻋﻠﻰ اﻋﺗﺑﺎر أﻧﻪ ﺳﺎري اﻟﻣﻔﻌول ﺣﺎﻟﯾﺎ و
ﻫو اﻟذي ﺑدأ اﻟﻣرﺣﻠﺔ اﻟﺣﺎﻟﯾﺔ ،و ﻣﻧﻪ ﻧﻌﺗﻣد اﻟﺗﻘﺳﯾم اﻟﺗﺎﻟﻲ:
اﻟﻔرع اﻷول :ﻣرﺣﻠﺔ ﻣﺎ ﻗﺑل ﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03- 93
اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻧﻲ :ﻣرﺣﻠﺔ ﻣﺎ ﺑﻌد ﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03- 93
اﻟﻔرع اﻷول :ﻣرﺣﻠﺔ ﻣﺎ ﻗﺑل ﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03- 93
ﻗﺳﻣﻧﺎ ﻣرﺣﻠﺔ ﻣﺎ ﻗﺑل اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93إﻟﻰ ﻓﺗرﺗﯾن :ﻓﺗرة ﻣﺎ ﻗﺑل ﺻدور اﻟﻘﺎﻧون
رﻗم 06-86اﻟﻣﺗﺿﻣن ﻗﺎﻧون اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ )أوﻻ( ،و ﻓﺗرة ﻣﺎ ﺑﻌد ﺻدورﻩ )ﺛﺎﻧﯾﺎ( ﻧﺗﻧﺎوﻟﻬﺎ
ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
-15راﺟﻊ :ﻧص اﻟﻣﺎدة 3ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري.
16
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
طﯾﻠﺔ اﻟﻔﺗرة اﻟﻣﻣﺗدة ﻣن اﺳﺗﻘﻼل اﻟﺟزاﺋر ﻓﻲ ﺳﻧﺔ 1962إﻟﻰ ﻏﺎﯾﺔ ﺳﻧﺔ 1986ﻻ ﯾﻣﻛﻧﻧﺎ أن
ﻧﺗﻛﻠم ﻋن وﺟود اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﺟزاﺋر ،ﻓﻣﺟﻣل اﻟﻧﺻوص اﻟﺗﻲ ﺻدرت ﻓﻲ ﻫذﻩ اﻟﻔﺗرة
ﺗﻌطﻲ ﻟﻠدوﻟﺔ اﻟﺣق ﻓﻲ اﻟﻘﯾﺎم ﺑﻌﻣﻠﯾﺎت اﻟﺑﻧﺎء و اﻟﺗﺷﯾﯾد ﻟﺗﻠﺑﯾﺔ اﻟطﻠﺑﺎت اﻟﻣﺗزاﯾدة ﻋﻠﻰ
16
.و ﻗد أدى ذﻟك إﻟﻰ ﻓﺷل اﻟﺳﯾﺎﺳﺔ اﻟﺗﻲ اﻋﺗﻣدﺗﻬﺎ اﻟﺟزاﺋر ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺗﻌﻠق ﺑﻘطﺎع اﻟﺳﻛن. اﻟﺳﻛن
ﻟذﻟك ﺳﻧﺣﺎول ﺗﺑﯾﺎن اﻟﺳﯾﺎﺳﺔ اﻟﺗﻲ اﻋﺗﻣدﺗﻬﺎ اﻟﺟزاﺋر ﻓﻲ ﻫذﻩ اﻟﻔﺗرة ﻣن ﺧﻼل أﻫم اﻟﻧﺻوص
اﻟﺗﻲ ﺻدرت ،و ﺑﻌدﻫﺎ إﺑراز أﻫم أﺳﺑﺎب ﻓﺷﻠﻬﺎ ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
ﻻ ﯾﻣﻛن أن ﻧﺗﻌرف ﻋﻠﻰ اﻟﺳﯾﺎﺳﺔ اﻟﺗﻲ اﻋﺗﻣدﺗﻬﺎ اﻟﺟزاﺋر ﻓﻲ ﻓﺗرة ﻣﺎ ﻗﺑل ﺻدور اﻟﻘﺎﻧون رﻗم
07- 86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،إﻻ ﻣن ﺧﻼل ﻋرض ﻣﺎ ﺟﺎءت ﺑﻪ ﻣﺧﺗﻠف اﻟﻧﺻوص
اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﻛﺎﻧت ﺗﺗرﺟم اﻟﺗوﺟﻬﺎت اﻟﺳﯾﺎﺳﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ ﻟﻠﺟزاﺋر ،و ﻫو ﻣﺎ ﺳﻧوﺿﺣﻪ
ﺑﺈﯾﺟﺎز ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
أ -ﺳﻧﺔ 1974اﻋﺗﻣدت اﻟﺟزاﺋر ﺳﯾﺎﺳﺔ اﻻﺣﺗﯾﺎطﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻟﺻﺎﻟﺢ اﻟﺑﻠدﯾﺎت ،و ذﻟك
ﺑﺻدور اﻷﻣر رﻗم 26-74اﻟذي ﯾﻌطﻲ ﻟﻠﺑﻠدﯾﺎت اﺣﺗﻛﺎر اﻟﻣﻌﺎﻣﻼت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣن ﺧﻼل :
-اﺣﺗﻛﺎر اﻟﺑﻠدﯾﺎت ﺑﯾﻊ أراﺿﻲ اﻟﺑﻧﺎء .
-اﻟﺳﻣﺎح ﻟﻠﺑﻠدﯾﺎت ﺑﺗﺄﻣﯾم ﻣﻠﻛﯾﺎت ﻛﺑﯾرة .
-اﻟﺗﻧﺎزل ﻟﻠﺑﻠدﯾﺎت ﻋن ﻛل اﻷراﺿﻲ اﻟﺻﺎﻟﺣﺔ ﻟﻠﺑﻧﺎء اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟﻸﻣﻼك اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ .
-اﻟﺳﻣﺎح ﻟﻠﺑﻠدﯾﺔ ﺑﺑﯾﻊ أراﺿﻲ ﻏﯾر ﻣﻬﯾﺋﺔ دون أي اﻟﺗزام ﺑﺈﻧﺟﺎز أﻋﻣﺎل اﻟﺗﻬﯾﺋﺔ.
17
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
اﻟﻌﻣل اﻟذي ﯾﻣﻛن اﻟﺟﻣﺎﻋﺎت اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ ﻣن اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ أﻣﻼك ﻋﻘﺎرﯾﺔ ﺗوﺿﻊ ﻓﻲ اﻻﺣﺗﯾﺎط
ﻟﻠﻘﯾﺎم ﺑﻌﻣﻠﯾﺎت اﻟﺗﻬﯾﺋﺔ اﻟﻣﺑرﻣﺟﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻣدى اﻟﻣﺗوﺳط أو اﻟطوﯾل ) 5ﺳﻧوات ﻓﻣﺎ ﻓوق( ﻓﺎﻟﻣﺑدأ
ﻓﻲ ﻫذﻩ اﻟﺳﯾﺎﺳﺔ ﯾﻛﻣن ﻓﻲ اﻟﺗدﺧل ﻣﺑﻛ ار ﻟﻠﺟﻣﺎﻋﺎت اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﺳوق اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ )ﺳوق
اﻟﻌﻘﺎر اﻟﺣﺿري ﻏﯾر اﻟﻣﺑﻧﻲ( ﻟﺗﻔﺎدي اﻟﻣﺿﺎرﺑﺔ ﻓﻲ اﻷﺳﻌﺎر اﻟﺗﻲ ﺗﺑدأ ﺑﺎﻟظﻬور ﻣﻊ ظﻬور
ﻋﻣﻠﯾﺎت اﻟﺗﻌﻣﯾر.
أﻣﺎ ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻣﺟﺎل اﻟﺳﻛن ﻓﻘد ﻛﺎن ﺣﻛ ار ﻋﻠﻰ اﻟﻣؤﺳﺳﺎت اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ اﻟﻣؤﻫﻠﺔ و اﻟﻣﺗﻣﺛﻠﺔ ﻓﻲ
دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري) (OPGIو ﻣؤﺳﺳﺎت ﺗرﻗﯾﺔ اﻟﺳﻛن اﻟﻌﺎﺋﻠﻲ ،اﻟﺗﻲ ﻛﺎﻧت
ﺗﻣﺎرس ﻧﺷﺎطﻬﺎ ﺗﺣت إﺷراف اﻟﺟﻣﺎﻋﺎت اﻟﻣﺣﻠﯾﺔ ﻣﻘﺎوﻻت اﻟﺑﻧﺎء اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ .رﻏم ﻛون اﻹﺷراف
ﻫو ﺟوﻫر ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻛﻣﺎ ﺳﺑق و أن رأﯾﻧﺎ.
ب -ﺳﻧﺔ 1976ﺻدر اﻷﻣر رﻗم 92-76اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺗﻧظﯾم اﻟﺗﻌﺎون اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟذي ﻛﺎن
ﯾﻬدف إﻟﻰ اﻛﺗﺳﺎب ﻛل رب ﻋﺎﺋﻠﺔ ﻣﺳﻛﻧﻪ اﻟﺷﺧﺻﻲ ﻣﻠﻛﯾﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ .ﺣﯾث أﺻﺑﺢ ﯾﺳﻣﺢ
ﻟﻣﺟﻣوﻋﺔ أﺷﺧﺎص طﺑﯾﻌﯾﯾن إﻧﺷﺎء ﺷرﻛﺔ ﻣدﻧﯾﺔ ﺗﺳﻣﻰ "ﺗﻌﺎوﻧﯾﺔ ﻋﻘﺎرﯾﺔ" ﻫدﻓﻬﺎ اﻷﺳﺎﺳﻲ
ﻫو اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﺳﻛن اﻟﻌﺎﺋﻠﻲ ﻷﻋﺿﺎﺋﻬﺎ ،و ﺗﺧﺿﻊ ﻫذﻩ اﻟﺗﻌﺎوﻧﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ
ﻣرﻛزﻫﺎ.17 ﻟﻣراﻗﺑﺔ اﻟﻣﺟﻠس اﻟﺷﻌﺑﻲ اﻟﺑﻠدي اﻟذي ﯾﺗﺑﻌﻪ
و ﻟﺗﺳﻬﯾل اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻛﯾﺔ ﻣﺳﻛن ﺷﺧﺻﻲ وﻋﺎﺋﻠﻲ ﺗﺳﺎﻋد اﻟدوﻟﺔ ﻋﻠﻰ ﺗﻧﻣﯾﺔ ﻫذﻩ
اﻟﺗﻌﺎوﻧﯾﺎت ،ﻛﻣﺎ ﺗﺳﺗﻔﯾد ﻫذﻩ اﻷﺧﯾرة ﻣن ﺑﻌض اﻹﻋﻔﺎءات اﻟﺿرﯾﺑﯾﺔ ،و ﺗﺧﻔﯾﺿﺎت ﺟﺑﺎﺋﯾﺔ
ﻧوﻋﯾﺔ ﻧظ ار ﻟﻛون ﻫدﻓﻬﺎ اﻷﺳﺎﺳﻲ ﻟﯾس ﺗﺣﻘﯾق اﻟرﺑﺢ .18
ج -أﻣﺎ ﻓﻲ ﺳﻧﺔ 1981ﻓﻘد ﺻدر اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 01-81اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﺗﻧﺎزل ﻋﻠﻰ اﻷﻣﻼك
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ أو اﻟﻣﻬﻧﻲ أو اﻟﺗﺟﺎري أو اﻟﺣرﻓﻲ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟﻠدوﻟﺔ واﻟﺟﻣﺎﻋﺎت
18
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
19
. اﻟﻣﺣﻠﯾﺔ و ﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري و اﻟﻣؤﺳﺳﺎت و اﻟﻬﯾﺋﺎت و اﻷﺟﻬزة اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ
ﻏﯾر أن ﻫذا اﻟﻘﺎﻧون ﻟم ﯾﻛن ﯾرﺗﻛز ﻋﻠﻰ ﻋﻣﻠﯾﺎت اﻹﻧﺟﺎز ﺑل ﯾرﺗﻛز ﻓﻘط ﻋﻠﻰ ﺗﻧظﯾم اﻟﺗﻧﺎزل
ﻋن اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﻣﺑﻧﯾﺔ ﻣن ﻗﺑل.
و ﻣن ﺧﻼل اﻟﻘواﻧﯾن اﻟﺗﻲ ﺗم ﻋرﺿﻬﺎ ﯾﻣﻛن أن ﻧﺳﺗﻧﺗﺞ اﻟﺳﯾﺎﺳﺔ اﻟﻣﺗﺑﻌﺔ ﻓﻲ اﻟﺟزاﺋر ﻓﻲ ﻫذﻩ
اﻟﻔﺗرة أي ﻣﺎ ﻗﺑل ﺻدور اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ، 07-86ﻓﺈذا ﻣﺎ ﺗم اﺳﺗﺛﻧﺎء اﻟطﺎﺑﻊ اﻟﺗﻌﺎوﻧﻲ ﻟﺑﻌض
أﺷﻛﺎل اﻟﺗﻧظﯾم اﻟﺗﻲ ﺧﺿﻊ ﻟﻬﺎ اﻟﻣواطن ﻟﻛﻲ ﯾﺗﻣﻛن ﻣن ﺑﻧﺎء ﻣﺳﻛن ،ﻧﻼﺣظ أن اﻟﺗرﻗﯾﺔ
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ ﺗﻠك اﻟﻔﺗرة ظﻠت ﻣﺧﺻﺻﺔ ﻟﻸﺟﻬزة اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ اﻟﺗﻲ أﻧﺷﺋت ﻟﻬذا اﻟﻐرض و ﻫﻲ
دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري) (OPGIوﻣؤﺳﺳﺎت ﺗرﻗﯾﺔ اﻟﺳﻛن اﻟﻌﺎﺋﻠﻲ ).(EPLF
ﻓﻬدف اﻟدوﻟﺔ ﻓﻲ ذﻟك اﻟوﻗت ﻫو ﺗﻠﺑﯾﺔ اﻟطﻠب اﻟﻣﺗزاﯾد ﻋﻠﻰ اﻟﺳﻛن ،وﻣﺣﺎوﻟﺔ ﺳد اﻟﻌﺟز ﻣن
ﺧﻼل اﺗﺧﺎذ ﻋدة إﺟراءات أﻫﻣﻬﺎ:
-ﺗﺧﺻﯾص ﻣﺑﺎﻟﻎ ﻣﺎﻟﯾﺔ ﺿﺧﻣﺔ ﻹﻧﺟﺎز اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣطﻠوﺑﺔ ﺑﺈﺷراف اﻟﺟﻣﺎﻋﺎت اﻟﻣﺣﻠﯾﺔ
وﻣﻘﺎوﻻت اﻟﺑﻧﺎء اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ .
-اﺣﺗﻛﺎر اﻟدوﻟﺔ ﻟﻣﯾدان اﻟﺳﻛن ﻋن طرﯾق اﻟﻣؤﺳﺳﺎت اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ ﻹﻧﺟﺎز اﻟﺳﻛن .
-اﺣﺗﻛﺎر اﻟدوﻟﺔ ﻟﻣواد اﻟﺑﻧﺎء و ﻣﻠﺣﻘﺎﺗﻬﺎ و اﻹﺷراف ﻋﻠﻰ ﺗﺳوﯾﻘﻬﺎ .
20
-اﺣﺗﻛﺎر ﺗﻣوﯾن و ﺗوزﯾﻊ ﻣواد اﻟﺑﻧﺎء اﻟﻣﺳﺗوردة
-02أﺳﺑﺎب ﻓﺷل اﻟﺳﯾﺎﺳﺔ اﻟﻣﻌﺗﻣدة ﻓﻲ ﻓﺗرة ﻣﺎ ﻗﺑل ﺻدور اﻟﻘﺎﻧون رﻗم :07-86
ﺗﺗﻣﺛل اﻷﺳﺑﺎب اﻟرﺋﯾﺳﯾﺔ اﻟﺗﻲ أدت إﻟﻰ ﻓﺷل اﻟﺳﯾﺎﺳﺔ اﻟﺗﻲ اﻋﺗﻣدﺗﻬﺎ اﻟﺟزاﺋر ﻓﻲ اﻟﻔﺗرة اﻟﺗﻲ
ﯾﻠﻲ: ﺳﺑﻘت ﺻدور اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07- 86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﯾﻣﺎ
-19ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،ﻣﺟﻣﻊ اﻟﻧﺻوص اﻟﺗﺷرﯾﻌﯾﺔ و اﻟﺗﻧظﯾﻣﯾﺔ اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﻌﻘﺎر ،ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق ،ص643.
-20ﺗﻘرﯾر اﻟﻣﺟﻠس اﻟوطﻧﻲ اﻻﻗﺗﺻﺎدي و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﻲ ،ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق ،ص31 .
19
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
-اﺣﺗﻛﺎر اﻟدوﻟﺔ ﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻣﺷروﻋﺎت اﻟﻣوﺟﻬﺔ ﻟﻠﺳﻛن ،ﺗم ﻓﻲ وﻗت ﻟم ﺗﻛن اﻟدوﻟﺔ ﺗﻣﻠك
اﻟوﺳﺎﺋل اﻟﺗﻘﻧﯾﺔ واﻟﺗﻧظﯾﻣﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﺗﺳﻣﺢ ﻟﻬﺎ ﺑﺄداء اﻟﻣﻬﺎم اﻟﺿﺧﻣﺔ ﻟﻺﺷراف ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺷﺎرﯾﻊ
-ﺗوﻟﻲ اﻟدوﻟﺔ ﻣﻬﻣﺔ اﻹﺷراف ﻋﻠﻰ دراﺳﺔ اﻟﻣﺷﺎرﯾﻊ اﻟﻣﺑرﻣﺟﺔ أدى إﻟﻰ اﻟﻌدﯾد ﻣن اﻟﻧﺗﺎﺋﺞ
اﻟﺳﻠﺑﯾﺔ
-إﺣﺗﻛﺎر اﻟدوﻟﺔ ﻹﻧﺗﺎج و ﺗوزﯾﻊ ﻣواد اﻟﺑﻧﺎء و ﻣﻠﺣﻘﺎﺗﻬﺎ و إﺷراﻓﻬﺎ ﻋﻠﻰ ﺗﺳوﯾﻘﻬﺎ ،أدى إﻟﻰ
ﻋﺟز ﻣؤﺳﺳﺎت اﻹﻧﺗﺎج و اﻟﺗوزﯾﻊ ﻋن ﺗﻠﺑﯾﺔ اﻟطﻠب اﻟﻣﺗزاﯾد ،اﻟﺷﻲء اﻟذي ﺗﺳﺑب ﻓﻲ
اﻟﻛﺛﯾر ﻣن اﻷﺣﯾﺎن إﻟﻰ ظﻬور أزﻣﺎت ﻣﺗﻘطﻌﺔ و ﻧدرة ﻓﻲ ﻣواد اﻟﺑﻧﺎء ،و ﻗد ﻧﺗﺞ ﻋن ذﻟك
ﺗﻌطﯾل اﻟﻛﺛﯾر ﻣن اﻟﻣﺷﺎرﯾﻊ .إذ أن اﻻﺧﺗﻼل ﺑﯾن اﻟﻌرض و اﻟطﻠب ﻋﻠﻰ ﻣواد اﻟﺑﻧﺎء اﻟذي
ﻋرﻓﺗﻪ اﻟﺟزاﺋر ﻓﻲ ﺑداﯾﺔ ﻋﺷرﯾﺔ اﻟﺛﻣﺎﻧﯾﻧﯾﺎت ،ﻛﺎن ﻧﺗﯾﺟﺔ ﻋدم اﻟﺗﺣﻛم ﻓﻲ طرق اﻟﺗﺳوﯾق
21
واﻟﺗﺑذﯾر ﻓﻲ ﻛﺛﯾر ﻣن اﻷﺣﯾﺎن
-اﺣﺗﻛﺎر اﻟﺑﻠدﯾﺎت ﺑﯾﻊ أراﺿﻲ اﻟﺑﻧﺎء ،أﻣﺎم اﻧﻌدام اﻟوﺳﺎﺋل اﻟﻣﻼﺋﻣﺔ ،و اﻟﺳوء ﻓﻲ اﻟﺗﺄطﯾر
أدى إﻟﻰ ﺗﺳﯾر ﻋﻘﺎري ﻏﯾر ﻣﺣﻛم و ﻏﺎﻣض ،ﻣﻣﺎ ﻧﺗﺞ ﻋﻧﻪ ﻏﯾﺎب ﺳوق ﻋﻘﺎرﯾﺔ ﺷرﻋﯾﺔ،
ﻧظ ار ﻻﻧﺗﻘﺎل ﻣﻠﻛﯾﺔ اﻷراﺿﻲ ﺑطرﯾﻘﺔ ﻏﯾر ﺷرﻋﯾﺔ دون ﺗﺳﺟﯾل أو إﺷﻬﺎر ﻗﺎﻧوﻧﻲ ،و ﻫو ﻣﺎ
ﺧﻠق اﻟﻌدﯾد ﻣن اﻟﻧزاﻋﺎت .ﻛﻣﺎ أدى ذﻟك اﻻﺣﺗﻛﺎر إﻟﻰ ﺗﺑدﯾد أﻣﻼك ﻧﺎدرة و ﻏﯾر ﻗﺎﺑﻠﺔ
ﻟﻠﺗﺟدﯾد ﻧﺗﯾﺟﺔ ﺑﯾﻌﻬﺎ ﺑﺄﺳﻌﺎر ﺿﻌﯾﻔﺔ ﺟدا.22
ﺗﻧﺎول ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ ﻣﺿﻣون و أﺳﺑﺎب ﺻدور اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،ﺛم
ﻓﺷﻠﻪ: أﺳﺑﺎب
20
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
إذا ﻓﺎﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86ﯾﻌﺗﺑر ﻗﻔزة ﻧوﻋﯾﺔ ﻓﻲ ﻣﯾدان ﻓﺗﺢ اﻟﻣﺟﺎل أﻣﺎم اﻟﻣﺑﺎدرات اﻟﺧﺎﺻﺔ،
ﺗﻣﺎﺷﯾﺎ ﻣﻊ ﺳﻠﺳﻠﺔ اﻹﺻﻼﺣﺎت اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ اﻟﻣﻌﻠن ﻋﻧﻬﺎ ﻓﻲ ﺑداﯾﺔ اﻟﻧﺻف اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻣن
اﻟﺛﻣﺎﻧﯾﻧﺎت ﻓﻲ اﻟﺟزاﺋر .اﻟﻣﺗﻣﺛﻠﺔ أﺳﺎﺳﺎ ﻓﻲ ﺿرورة إﻋﺎدة ﺗﺣدﯾد دور اﻟدوﻟﺔ ،و وﺿﻊ ﺣد
23
.ﻓﺎﻋﺗﻣﺎد اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺗم ﻟﻬﯾﻣﻧﺗﻬﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﺳﺎﺣﺔ اﻟوطﻧﯾﺔ
ﻓﻲ ظرف اﻗﺗﺻﺎدي ﻣﺗﻣﯾز ﺑﺎﻧﺧﻔﺎض اﻟﻣوارد اﻟﻣﺎﻟﯾﺔ اﻹﺟﻣﺎﻟﯾﺔ ﻟﻠﺟزاﺋر ،و ﻫو ﻣﺎ اﻧﻌﻛس
ﺑدورﻩ ﻋﻠﻰ ﻣﯾزاﻧﯾﺔ ﻗطﺎع اﻟﺳﻛن .ﻓﻛﺎن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86ﯾﻬدف إﻟﻰ اﺳﺗﻐﻼل اﻟﺗوﻓﯾر
اﻟﻣﺎﻟﻲ ﻟﻠرأﺳﻣﺎل اﻟﺧﺎص ﻟﻠﻣواطﻧﯾن ﻣن أﺟل ﺗﻣوﯾل ﺑراﻣﺞ اﻟﺳﻛن ،و ﻛﺎن ﻫذا اﻟﺗﻔﺗﺢ ﻣﺷﻣوﻻ
و ﻣدﻋﻣﺎ ﺑﺈﺟراءات ﺧﺎﺻﺔ ﺷﻛﻠت ﻓﯾﻣﺎ ﺑﻌد ﻋﻘﺑﺎت ﺗﺣول دون ﺗطور اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ .
ﻓﺳرﻋﺎن ﻣﺎ اﺗﺿﺣت ﻣﺣدودﯾﺔ ﻣﺟﺎل ﺗطﺑﯾق اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86و ﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ﻣﺣدودﯾﺔ اﻟﻧﺗﺎﺋﺞ
اﻟﻣﺣﺻل ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻟﻠﺗﺧﻔﯾف ﻣن أزﻣﺔ اﻟﺳﻛن.
-23ﺳﻣﺎﻋﯾن ﺷﺎﻣﺔ ،اﻟﻧظﺎم اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ اﻟﺟزاﺋري ﻟﻠﺗوﺟﯾﻪ اﻟﻌﻘﺎري )دراﺳﺔ وﺻﻔﯾﺔ ﺗﺣﻠﯾﻠﯾﺔ( ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر2003 ،
،ص125.
21
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﯾﻣﻛن إﯾﺟﺎز اﻷﺳﺑﺎب اﻟﺗﻲ أدت إﻟﻰ ﻓﺷل اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07- 86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﯾﻣﺎ
ﯾﻠﻲ:
22
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
§ ﺣﯾث ﻧظم ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺑﻧﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺳﯾﺎﺳﺔ اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ اﻟﻣﻧﺗﻬﺟﺔ ﺑﺎﻟﺟزاﺋر ﻓﻲ
اﻟوﻗت اﻟذي ﺻدر ﻓﯾﻪ ،وﺑﺄﺣﻛﺎم ﻣﺧﺗﻠﻔﺔ ﺗﻌﺎﻟﺞ ﻣﺧﺗﻠف اﻟﺟواﻧب اﻟﺗﻲ أدت إﻟﻰ ﻓﺷل
اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86و ذﻟك ﻣن ﺧﻼل ﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
§ ﻓﺗﺢ ﻣﺟﺎل اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻋﻠﻰ أﺳﺎس اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ اﻟﺣرة ﺑﯾن اﻟﻘطﺎﻋﯾن اﻟﻌﺎم و اﻟﺧﺎص ﻋﻠﻰ
اﻟﺳواء.
§ ﺑﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93أدﻣﺞ ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﻧظﺎم اﻟﻌﺎم
26
ﻟﻼﻗﺗﺻﺎد
§ إﻟﻐﺎء ﻧظﺎم دﻓﺗر اﻟﺷروط اﻟﻣﻌد ﻣن طرف اﻟﺟﻣﺎﻋﺎت اﻟﻣﺣﻠﯾﺔ اﻟذي ﻛﺎن ﯾﺷﻛل ﻋﺎﺋﻘﺎ ﻣﺎدﯾﺎ
و ﺑﺳﯾﻛوﻟوﺟﯾﺎ أﻣﺎم اﻟﻣﺗﻌﺎﻣل ﻓﻲ اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،و ذﻟك ﺑﻬدف ﺗﺣرﯾر و ﺗﺷﺟﯾﻊ
اﻟﻣﺑﺎدرات اﻟﺧﺎﺻﺔ
-25ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق ،ص .268 .267.
-26ﻣﻣﺛل و ازرة اﻟﺳﻛن ،ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق ،ص137.
23
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
§ ﺗوﺳﯾﻊ ﻣﺟﺎل اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ و ﻋدم ﺣﺻرﻩ ﻓﻲ ﻣﺟﺎﻻت ﺿﯾﻘﺔ ﻣن ﺷﺄﻧﻬﺎ أن ﺗﺣد ﻣن
ﺗﻧﻣﯾﺗﻪ وﺗطورﻩ اﻟﻌﺎدي ﻛﻣﺎ ﻛﺎن ﻓﻲ اﻟﻣﺎﺿﻲ،
§ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03- 93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ﯾﻔﺗﺢ اﻟﻣﺟﺎل إﻟﻰ ﺑروز
اﻟﻣﻬﻧﯾﯾن ﻓﻲ ﻧﺷﺎط اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻣﻘﺎرﻧﺔ ﻣﻊ اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 07-86اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾﺔ
اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ
§ -إﻋطﺎء اﻷوﻟوﯾﺔ ﻟﻠﺑﯾﻊ ﺑﻧﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺗﺻﺎﻣﯾم أي ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻗﺑل اﻹﻧﺟﺎز ﻋﻛس اﻟﻘﺎﻧون
رﻗم 07-86اﻟذي ﻛﺎن ﯾﻌطﻰ اﻷوﻟوﯾﺔ ﻟﻠﺑﯾﻊ اﻟﻧﻬﺎﺋﻲ ﻟﻠﺳﻛﻧﺎت
§ ﻫذا ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻸﺣﻛﺎم اﻟﺗﻲ ﺗﺿﻣﻧﻬﺎ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03-93ﺑﺻﻔﺔ ﻋﺎﻣﺔ أﻣﺎ
ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠﺗﻔﺎﺻﯾل ﻓﺳﯾﺗم ﻋرﺿﻬﺎ ﻣن ﺧﻼل ﻫذﻩ اﻟﻣذﻛرة.
24
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﻣر إﻧﺷﺎء دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺣﺗﻰ أﺧذ اﻟﺷﻛل اﻟذي ﻫو ﻋﻠﯾﻪ اﻵن ﺑﻔﺗرات
ﻣﺧﺗﻠﻔﺔ ،ﻛل ﻓﺗرة ﺣﻛﻣﺗﻬﺎ ﻣراﺳﯾم وﻗواﻧﯾن ﻣﺣددة ﻣن أﺟل ﺗﺣﻘﯾق اﻷﻫداف واﻟﻣﻬﺎم اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ
واﻹﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ اﻟﻣوﻛﻠﺔ ﻟﻪ .ﻛﻣﺎ ﻋﻣﻠت ﻫذﻩ اﻟﻘواﻧﯾن واﻟﻣراﺳﯾم ﻋﻠﻰ ﺗﻘﯾﯾم ﺣﺎﻟﺔ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ
واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻣن ﺣﯾث اﻻﺳﺗﻘﻼﻟﯾﺔ اﻟﻣﺎﻟﯾﺔ .وﺗﺗﻠﺧص ﻣراﺣل ﺗطورﻫﺎ ﻣن ﺧﻼل اﻟﻔﺗ ارت
اﻟﻣﺧﺗﻠﻔﺔ اﻟﺗﺎﻟﯾﺔ:
-1اﻟﻔﺗرة :1976-1962
ﺑﻌد اﻹﺳﺗﻘﻼل ﺗم إﻟﻐﺎء ﺟﻣﯾﻊ اﻟﻘواﻧﯾن اﻟﻔرﻧﺳﯾﺔ وذﻟك ﻣن أﺟل ﺗﺟﺳﯾد اﻟﺳﯾﺎدة اﻟوطﻧﯾﺔ ،وﻓﻲ
ﻣﺟﺎل اﻹﺳﻛﺎن وﺿﻊ )اﻟﻘﺎﻧون 157/62ﻣن (31/12/1962اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺗﻧظﯾم اﻟﻣؤﺳﺳﺎت
اﻟﻌﺎﻣﺔ اﻟﻣﺳؤوﻟﺔ ﻋن ﺗطوﯾر اﻟﻌﻘﺎرات ،وﻛﺄول إﺟراء ﺗم إﻧﺷﺎء دواوﯾن ﻋﺎﻣﺔ ﻟﻺﺳﻛﺎن ذات
( اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻧﻣوذﺟﻲ Habitation’d Logement Modelé des Offices Public
OPHLMﻓﻲ اﻟﻌدﯾد ﻣن وﻻﯾﺎت اﻟﺑﻼد ،وﻓﻘﺎ ﻟﻠﻣرﺳوم رﻗم 27 53/68اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ )
و ﺧﻼل ﻫذﻩ اﻟﻔﺗرة ،ﻟم ﯾﻛن ﻟدى اﻟدواوﯾن اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻹﻟﺳﻛﺎن ﻗواﻧﯾن ﻣﺣددة ﻹدارﺗﻬﺎ ﺑﺻرف
اﻟﻧظر ﻋن ﺑﻌض أﺣﻛﺎم اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻔرﻧﺳﻲ اﻟﺧﺎص ﺑﺎﻟﺗﺧطﯾط اﻟﺣﺿري ،و ﻛﺎﻧت ﻫذﻩ اﻟدواوﯾن
اﻟﻌﺎﻣﺔ ذات طﺎﺑﻊ إداري ،و ﺗﺗﻣﯾز ﺑﺎﻹﺳﺗﻘﻼل اﻟﻣﺎﻟﻲ واﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ ،ﺗﺳﯾر ﻋن طرﯾق ﻣﺟﻠس
-27اﻟﻣرﺳوم رﻗم 53/68اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 03/05/1968اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺈﻧﺷﺎء دواوﯾن اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻹﻟﺳﻛﺎن ﻓﻲ ﺟﻣﯾﻊ اﻟوﻻﯾﺎت.
25
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
إداري ﻣﺳؤول ﻋن إدارة اﻟدﯾوان ﺑﺎﻟﺗﻌﺎون ﻣﻊ ﻣﺳﯾرﯾن ﻣﻌﯾﻧﯾن ﻋن طرﯾق ﻣرﺳوم ﻣن و ازرة
"اﻻﻟﺷﻐﺎل اﻟﻌﺎﻣﺔ واﻟﺑﻧﺎء.
-2اﻟﻔﺗرة :1982-1976
ﺧﻼل ﻫذﻩ اﻟﻔﺗرة ،ﻟم ﯾﻛن ﻫﻧﺎك أي ﺗﻐﯾر ﻣﻠﻣوس إﻟﻰ ﻏﺎﯾﺔ ﻋﺎم ، 1984ﺗم ﺗﻧﻔﯾذ ﻋﻣﻠﯾﺔ ﻧﻘل
اﻟﻣﻠﻛﯾﺔ إﻟﻰ دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري وﻓق ﻟﻠﻣرﺳوم رﻗم 207اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ
، 24/2/1984و اﻟﻧﻘل ﺗﻌﻠق ﻓﻘط ﺑﺈدارة ﻫذﻩ اﻷﺻول ،وأﺻﺑﺣت ﺑذﻟك دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ
واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺗﻌﻣل وﺗﻧﺷط ﻓﻲ إطﺎر ﻗﺎﻧوﻧﻲ ﻣﺣدد وﻣﻧظم ﺟﯾدا ،وأﻫم اﻟﻌواﻣل اﻟﻣﺣددة:
اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ،اﻟﺳﻠطﺎت واﻟﻣﺳؤوﻟﯾﺎت واﻟوظﺎﺋف.
ﻫذﻩ اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﺗﺳﺗﺧﻠص ﻣن اﻟﻘواﻋد و اﻟﺳﯾﺎﺳﺎت اﻟﺗﻲ إﻋﺗﻣدت ﺧﻼل ﺗﻠك اﻟﻔﺗرة،
ﻓﻛﺎﻧت اﻟﻣﻬﻣﺔ اﻟرﺋﯾﺳﯾﺔ ﺗﻠﺑﯾﺔ إﺣﺗﯾﺎﺟﺎت اﻟﻣﺟﺗﻣﻊ ﻣن اﻟﺳﻛن اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﻲ.
وﻗد وﺿﻊ اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﻧظﺎم أﺳﺎﺳﻲ إﺟﺗﻣﺎﻋﻲ ذو طﺎﺑﻊ إداري وﻓﻘﺎ ﻟﻸﻣر اﻹداري
93/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 23/11/1985اﻟذي وﺿﻊ اﻟﺷروط اﻟﻼزﻣﺔ ﻟﺗﻧظﯾم ٕواﻧﺷﺎء وﺗﺷﻐﯾل
دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري .
و ﻫذﻩ اﻟدواوﯾن ﺗﻣﺗﻊ ﺑﺎﻹﺳﺗﻘﻼل اﻟﻣﺎﻟﻲ ،واﻟﺷﺧﺻﯾﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ،وﻧطﺎق أﻋﻣﺎﻟﻬﺎ ﯾﻐطﻲ ﻛﺎﻣل
أراﺿﻲ اﻟوﻻﯾﺔ.
26
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
أول ﺗﻐﯾﯾر أدﺧل ﻋﻠﻰ اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠدواوﯾن ﺑﻌد 9ﺳﻧوات ﻣن إﻧﺷﺎﺋﻬﺎ ،ﻓﻘد ﻛﺎن ﻣن
اﻟﻣﻬم ﺗﻐﯾﯾر اﻟﻧظﺎم اﻟﻘدﯾم ،واﻷﺧذ ﺑﻧظﺎم ﺟدﯾد وذﻟك ﻟﻠﺗﻌدﯾل واﻟوﺻول إﻟﻰ ﻧﺗﺎﺋﺞ إﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و
اﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﺟدﯾدة وﻛﺎن اﻟﺗﻐﯾﯾر ﻣﺟﺳدا ﻓﻲ اﻟﻣرﺳوم 28 270/85اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 11/5/1985
اﻟﺧﺎص ﺑﻌﻣﻠﯾﺔ اﻟﺗﺣول إﻟﻰ ﻣؤﺳﺳﺎت دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،و ﺳﺎد ﻫذا اﻟوﺿﻊ
ﺣﺗﻰ ﻋﺎم .1991
إطﺎر اﻻﻧﻔﺗﺎح ﻋﻠﻰ إﻗﺗﺻﺎد اﻟﺳوق اﻟﻘﺎﺋم ﻋﻠﻰ اﻟﻣﻧﺎﻓﺳﺔ واﻟﺟودة ،ﻛﺎن ﻣن اﻟﻼزم ﻋﻠﻰ ﻓﻲ
دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري آداء اﻟﻣﻬﺎم اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ اﻷﺳﺎﺳﯾﺔ ،وﺗﻧﻔﯾذ ﺑراﻣﺞ
اﻹﺳﻛﺎن ،و ﻛﺎن اﻟﺑد ﻣن إﺟراء ﺗﺣول ﺟذري ﻓﻲ ﺟﻣﯾﻊ اﻟﻣﺟﺎﻻت وﺗم ذﻟك ﺑﻣوﺟب اﻟﻣرﺳوم
147/91اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 12/5/1991و اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺗﻐﯾﯾر اﻟوﺿﻊ اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ ﻟﻠدواوﯾن وﺗﺣدﯾد
ﺷروط ﺗﻧظﯾم وﺳﯾر ﻋﻣﻠﻬﺎ.
و ﻟﻘد إﻋﺗﻣد ﻋﻠﻰ ﻫذا اﻟﻣرﺳوم ﻓﻲ ﺳرد ﻛل اﻟﻣﻌﻠوﻣﺎت اﻟﻌﺎﻣﺔ اﻟﺗﺳﯾرﯾﺔ و اﻟﺗﻧظﯾﻣﯾﺔ اﻟﺧﺎﺻﺔ
ﺑﺎﻟﻣؤﺳﺳﺔ ﻣﺣل اﻟدراﺳﺔ وﻣن ﺧﻼل ﻫذا اﻟﻣرﺳوم أﺻﺑﺣت دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري
ﻣؤﺳﺳﺎت ﻋﺎﻣﺔ ذات طﺎﺑﻊ ﺻﻧﺎﻋﻲ وﺗﺟﺎري ،ﺗﺗﻣﺗﻊ ﺑﺎﻟﺷﺧﺻﯾﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ و اﻻﺳﺗﻘﻼل اﻟﻣﺎﻟﻲ
وﺗﺧﺿﻊ ﻟﻘواﻋد اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺗﺟﺎري.
-28اﻟﻣرﺳوم 270/85اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 11/5/1985اﻟﺧﺎص ﺑﻌﻣﻠﯾﺔ اﻟﺗﺣول إﻟﻰ ﻣؤﺳﺳﺎت دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري.
27
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
و ﯾدﯾر دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻣﺟﻠس إدارة وﯾﺷرف ﻋﻠﯾﻪ ﻣدﯾر ﻋﺎم ،ﯾﻌﯾن ﺑﻣرﺳوم
ﺗﻧﻔﯾذي ﺑﻧﺎء ﻋﻠﻰ إﻗﺗراح ﻣن اﻟوزﯾر اﻟﻣﻛﻠف ﺑﺎﻟﺳﻛن.
.و ﯾﺷﺎرك اﻟﻣدﯾر اﻟﻌﺎم ﻓﻲ إﺟﺗﻣﺎﻋﺎت ﻣﺟﻠس اﻹدارة ﺑﺻﻔﺔ إﺳﺗﺷﺎرﯾﺔ وﯾﺗوﻟﻰ أﯾﺿﺎ أﻣﺎﻧﺔ
اﻟﻣﺟﻠس
و ﯾﻣﻛن ﻟﻣﺟﻠس اﻹدارة أن ﯾﺳﺗﻌﯾن ﺑﻛل ﺷﺧص ﻟدﯾﻪ ﻛﻔﺎءة ﻣن ﺷﺄﻧﻪ أن ﯾﻔﯾد ﻓﻲ اﻟﻣﺳﺎﺋل
ﻣﻬﻣﺗﻪ. اﻟﻣدرﺟﺔ ﻓﻲ ﺟدول اﻷﻋﻣﺎل ،و ﯾﻧﺗﺧب رﺋﯾس ﻣﺟﻠس اﻹدارة ﻣن طرف ﻧظراﺋﻪ ﻟﻣدة
ﯾﻌﯾن أﻋﺿﺎء ﻣﺟﻠس اﻹدارة ﺑﻣﻘرر ﻣن اﻟوزﯾر اﻟﻣﻛﻠف ﺑﺎﻟﺳﻛن ﻟﻣدة ﺛﺎﻟث ) (03ﺳﻧوات ،وﻓﻲ
ﺣﺎﻟﺔ ﺗوﻗف أي ﻋﺿو ﻣن اﻷﻋﺿﺎء ﯾﻌوض ﺑﺎﻷﺷﻛﺎل ﻧﻔﺳﻬﺎ إﻟﻰ ﻏﺎﯾﺔ إﻧﺗﻬﺎء اﻟﻣﻬﻣﺔ ،و
ﯾﺗﻘﺎﺿﻰ أﻋﺿﺎء ﻣﺟﻠس اﻹدارة ﺗﻌوﯾﺿﺎت ﺣﺳب اﻟﺷروط اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﻲ اﻟﺗﻧظﯾم
اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻪ.
و ﯾﺗداول ﻣﺟﻠس اﻹدارة طﺑﻘﺎ ﻟﻠﻘواﻧﯾن واﻷﻧظﻣﺔ اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻬﺎ وﯾﺻﺎدق ﻋﻠﻰ:
28
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ ذﻟك ﯾﻌﯾن ﻣﺟﻠس اﻹدارة ﻣﺣﺎﻓظ ﻟﻠﺣﺳﺎﺑﺎت وﯾﺣدد ﻣرﺗﺑﻪ.
ﻛﻣﺎ ﯾﺟﺗﻣﻊ ﻣﺟﻠس اﻹدارة ﺑﺎﺳﺗدﻋﺎء ﻣن رﺋﯾﺳﻪ ﻛﻠﻣﺎ إﻗﺗﺿت ﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟدﯾوان ذﻟك ،أرﺑﻊ
) (04ﻣرات ﻓﻲ اﻟﺳﻧﺔ ﻋﻠﻰ اﻷﻗل ،ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﺎت اﻻﺳﺗﺛﻧﺎﺋﯾﺔ و ﯾﺗﻌﯾن ﻋﻠﻰ
اﻟرﺋﯾس دﻋوة اﻟﻣﺟﻠس ﻹﻧﻌﻘﺎد ﺑﻧﺎء ﻋﻠﻰ طﻠب ﻣن ﺛﻠﺛﻲ أﻋﺿﺎﺋﻪ ﻋﻠﻰ اﻷﻗل.
و ﻻ ﺗﺻﺢ ﻣداوﻻت ﻣﺟﻠس اﻹدارة ﻗﺎﻧوﻧﺎ إﻻ ﺑﺣﺿور ﺛﻠﺛﻲ أﻋﺿﺎﺋﻪ ﻋﻠﻰ اﻷﻗل ،و ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ
ﻋدم إﻛﺗﻣﺎل اﻟﻧﺻﺎب ،ﯾﻌﻘد إﺟﺗﻣﺎع آﺧر ﺑﻌد أﺟل ﺛﻣﺎﻧﯾﺔ ) (08أﯾﺎم وﯾﺗداول اﻟﻣﺟﻠس ﺣﯾﻧﺋذ
ﻗﺎﻧوﻧﺎ ﻣﻬﻣﺎ ﯾﻛن ﻋدد اﻷﻋﺿﺎء اﻟﺣﺎﺿرﯾن .
ﯾﺻوت ﻋﻠﻰ اﻟﻘ اررات ﺑﺄﻏﻠﺑﯾﺔ اﻷﻋﺿﺎء اﻟﺣﺎﺿرﯾن وﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﺗﻌﺎدل اﻷﺻوات ،ﯾرﺟﺢ ﺻوت
اﻟرﺋﯾس .
وﺗدون ﻣداوﻻت ﻣﺟﻠس اﻹدارة ﻓﻲ ﻣﺣﺎﺿر وﺗﺳﺟل ﻓﻲ ﺳﺟل ﺧﺎص ﯾوﻗﻊ ﻋﻠﯾﻪ رﺋﯾس
اﻟﻣﺟﻠس وﺗرﺳل ﻣﺣﺎﺿر اﻟﺟﻠﺳﺎت ﺧﻼل أﺟل ﻣدﺗﻪ ﺧﻣﺳﺔ ﻋﺷر ) (15ﯾوﻣﺎ إﻟﻰ اﻟوزﯾر
اﻟﻣﻛﻠف ﺑﺎﻟﺳﻛن وأﻋﺿﺎء ﻣﺟﻠس اﻹدارة.
29
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
-ﺗﻌرﯾف ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري.
-طﺑﯾﻌﺗﻪ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ.
ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،ﻫو ﻋﻘد ﻣن اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة ،ﻧظﻣﻪ اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ،
وﺑﻣوﺟب ﻧﺻوص ﻗﺎﻧوﻧﯾﺔ ﺧﺎﺻﺔ ،ﻣﻧﻬﺎ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 29 147/76وﯾﻌﺗﺑر ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر
ﻣن أﻫم اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة ﺑﻌد ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ ،ﺑﺣﯾث ﯾﺗﯾﺢ ﻟﻠﻣؤﺟر اﺳﺗﻐﻼل ﻣﻠﻛﻪ ،وﯾﺗﯾﺢ ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر
اﻻﻧﺗﻔﺎع ﺑﻣﺎ ﻻ ﯾﻣﻠك.
واﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﻟم ﯾﻌطﻲ ﺗﻌرﯾﻔﺎ ﻟﻌﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،واﻛﺗﻔﻰ ﺑﺎﻟﻧص ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 467ﻣن اﻟﻘﺎﻧون
اﻟﻣدﻧﻲ ﻋﻠﻰ ﺷروط إﺑرام اﻟﻌﻘد ﻛﻣﺎ ﺑﻠﻲ »:ﯾﻧﻌﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،ﺑﻣﻘﺗﺿﻰ ﻋﻘد ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر
واﻟﻣﺳﺗﺄﺟر.......».
وﻋرﻓﺗﻪ اﻟﺷرﯾﻌﺔ اﻹﺳﻼﻣﯾﺔ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ « ﺗﻣﻠﯾك اﻟﻣؤﺟر ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣﻧﻔﻌﺔ ﻣﻘﺻودة ﻣن اﻟﻌﯾن
اﻟﻣؤﺟرة ﻓﻲ اﻟﺷرع وﻧظر اﻟﻌﻘﻼء ﺑﻌوض ﯾﺻﻠﺢ أﺟر .
وﻋرﻓﻪ اﻟﻣﺷرع اﻟﻣﺻري ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 558ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ اﻟﻣﺻري ﻋﻠﻰ اﻧﻪ » :اﻹﯾﺟﺎر
ﻋﻘد ،ﯾﻠﺗزم اﻟﻣؤﺟر ﺑﻣﻘﺗﺿﺎﻩ أن ﯾﻣﻛن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣن اﻻﻧﺗﻔﺎع ﺑﺷﻲء ﻣﻌﯾن ﻣدة ﻣﻌﯾﻧﺔ ﻟﻘﺎء
أﺟر ﻣﻌﻠوم".
ﻣﻣﺎ ﺳﺑق ﯾﺗﺿﺢ ﻟﻧﺎ أن اﻹﯾﺟﺎر طﺑﻘﺎ ﻟﻠﻘواﻋد اﻟﻌﺎﻣﺔ ،ﯾﺗم ﺑﻣوﺟب ﻋﻘد ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر واﻟﻣﺳﺗﺄﺟر
و ﺑﺎﻟرﺟوع ﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ ،ﻧﺟد أن اﻟﻣﺷرع ﻗد ﺣدد ﻟﻬﺎ إﺟراءات
ﺧﺎﺻﺔ ،ﻧظ ار ﻟﻠطﺑﯾﻌﺔ اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻟﻬذﻩ اﻟﺳﻛﻧﺎت و ﻣﺎ ﯾﻣﯾز ﻫذا اﻟﻌﻘد ﻫو أن اﻟﻌﻼﻗﺔ
-29اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل
ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد .12
30
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﺗﻧظﻣﻪ ﺗﺧﺿﻊ ﻟﻧظﺎم ﺧﺎص ،و ﻫذا ﻣﺎ ﻧﺻت ﻋﻠﯾﻪ اﻟﻣﺎدة 25ﻣن اﻟﻣرﺳوم
454/91ﻛﻣﺎ 30ﯾﻠﻲ »:ﺗﺧﺿﻊ ﺷروط ﻣﻧﺢ اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ أو اﻟﻣﻬﻧﯾﺔ اﻟﺗﻲ آﻟت ﻣﻠﻛﯾﺗﻬﺎ
ﻟﻠدوﻟﺔ ﺑﻣوﺟب اﻷﻣر ....... 102/66ﻟﻠﻣرﺳوم 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 23أﻛﺗوﺑر ،«1976و
ﯾﺟب ﺗﺟﺳﯾد اﻟﻌﻘد ﻓﻲ ﺷﻛل ﻧﻣوذج ﻣﺣدد ﺳﻠﻔﺎ ﻧﺻت ﻋﻠﯾﻪ اﻟﻣﺎدة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﻣن اﻟﻣرﺳوم
147/76ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ »:ﺗﺑرم إﺟﺎرة اﻟﻣﻧﺎزل اﻟﻣﺷﺎر إﻟﯾﻬﺎ ﻓﻲ اﻟﻣـﺎدة اﻟﺳﺎﺑﻘﺔ ،ﺑﻣوﺟب ﻋﻘد طﺑﻘﺎ
ﻟﻸﺣﻛﺎم اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﯾﻣﺎ ﺑﻌد ،وﺣﺳب اﻟﻧﻣوذج اﻟﻣرﻓق ﺑﺎﻟﻣﻠﺣق».
ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺗﺗﻣﯾز ﻋن ﻏﯾرﻫﺎ ﻣن اﻟﻌﻘود
اﻷﺧرى ﺑﻣﺟﻣوﻋﺔ ﻣن اﻟﺧﺻﺎﺋص ﻓرﺿﻬﺎ اﻟﻣﺷرع ﻋﻠﻰ طرﻓﻲ اﻟﻌﻘد و ﻫذا راﺟﻊ ﻟﻠﻬدف
اﻟﻣﺳطر ﻣن ﻗﺑل اﻟدوﻟﺔ ﻓﻲ إﻧﺷﺎء ﻣﺛل ﻫذﻩ اﻟﺳﻛﻧﺎت و اﻟذي ﯾوﺣﻲ ﺑﺄﻧﻬﺎ ﻣﺧﺻﺻﺔ ﻟﺷرﯾﺣﺔ
ﻣن اﻟﻣﺟﺗﻣﻊ و ﻫﻲ اﻟﻌﺎﺋﻼت و اﻷﻓراد ذوي اﻟدﺧل اﻟﺿﻌﯾف ،و ﺗﺗﻣﺛل ﻣﺟﻣل ﻫذﻩ
اﻟﺧﺻﺎﺋص ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
طﺑﻘﺎ ﻟﻠﻣﺎدة 02ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 31» 147/76ﺗﺑرم إﺟﺎرة اﻟﻣﻧﺎزل اﻟﻣﺷﺎر إﻟﯾﻬﺎ ﻓﻲ
اﻟﻣﺎدة اﻟﺳﺎﺑﻘﺔ ﺑﻣوﺟب ﻋﻘد طﺑﻘﺎ ﻟﻸﺣﻛﺎم اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﯾﻣﺎ ﺑﻌد وﺣﺳب اﻟﻧﻣوذج اﻟﻣرﻓق
ﺑﺎﻟﻣﻠﺣق« وﻟﻘد ﺟﺎء اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي رﻗم 35/97وأﺧﺿﻊ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﺻﺎدر ﻋن دﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ إﻟﻰ اﻟﻧﻣوذج اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣرﺳوم 69/94ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻺﯾﺟﺎرات اﻟﺻﺎدرة ﺑﻌد
ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر 1992ﻓﻧﺻت اﻟﻣﺎدة اﻟﺛﺎﻟﺛﺔ ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺳﺎﺑق ﻋﻠﻰ ﻣﺎﯾﻠﻲ »:ﯾﻣﻛن دﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،ﻛل ﻣﻣن ﯾﺣوز ﻣﻘرر إﺳﺗﻔﺎدة اﻟذي ﺳﻠم ﻟﻪ ﻓﻲ إطﺎر اﻟﺗﻧظﯾم
اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻪ ﻣن إﯾﺟﺎر اﻷﻣﻼك اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻋﻠﻰ أﺳﺎس ﻋﻘد إﯾﺟﺎر« وﻋﻠﯾﻪ ﻛل ﻣن
ﯾﺳﺗﻧد إﻟﻰ ﺳﻧد ﻏﯾر ﻋﻘد اﻹﯾﺟـﺎر اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻧﻣـوذج اﻟﻣﻠﺣـق ﺑﺎﻟﻣرﺳــم 147/76
-30اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 454/91اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ،1991/10/23ﯾﺣدد ﺷروط إدارة اﻷﻣﻼك اﻟﺧﺎﺻﺔ واﻟﻌﺎﻣﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟﻠدوﻟﺔ
وﺗﺳﯾﯾرﻫﺎ وﺿﺑط ذﻟك ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،ﻋدد . 20
--31اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل
ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد .12
31
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻺﯾﺟﺎرات اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﻗﺑل ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر 1992أو إﻟﻰ ﻋﻘد ﻏﯾر اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ
اﻟﻣرﺳوم 69/94ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻺﯾﺟﺎرات اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر ،1992ﻓﺈن ﻫذا اﻟﻌﻘد ﻻ ﯾﻌد
ﺣﺟﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻣؤﺟر أي دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري.32
ﯾﻣﻛن ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن اﻟذﯾن ﯾﺷﻐﻠون اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ،ﺑﻣوﺟب ﻋﻘود ﻗﺎﻧوﻧﯾﺔ ،اﻟﻘﯾﺎم
ﺑﺗﺑﺎدل ﺳﻛﻧﺎﺗﻬم ،ﻋﻠﻰ أن ﯾﻛون ﻫذا اﻟﺗﺑﺎدل ﺑﻣﻌرﻓﺔ ﻣن اﻟﻣؤﺟر وﺑﻌد ﺗرﺧﯾص ﻣﻧﻪ ،وﯾﺑﻘﻰ
طرﻓﺎ اﻟﺗﺑﺎدل ﻣﺳؤوﻟﯾن ﺑﻣﺎ ﻋﻠﯾﻬم ﻣن إﻟﺗزاﻣﺎت إﺗﺟﺎﻩ اﻟﻣؤﺟر ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠﺳﻛن اﻟذﯾن ﻛﺎﻧوا
ﯾﺣﺗﻠوﻧﻪ ﻓﻧﺻت اﻟﻣﺎدة 15ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ » ﯾﺳﺗطﯾﻊ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟرون
اﻟﻣﻘﯾﻣون ﻓﻲ ﻧﻔس اﻟﻣﻧطﻘﺔ و اﻟﻣﺳﺗﻔﯾدون ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﺑﺎﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة أن ﯾﺗﺑﺎدﻟوا ﻣﺣﺎل
اﻟﺳﻛﻧﻰ اﻟﺗﻲ ﻛﺎﻧوا ﯾﺷﻐـﻠوﻧﻬﺎ ﻣن أﺟل إﺳﺗﻌﻣـﺎل أﻓﺿـل ﻟﻠﻌﺎﺋﻠـﺔ وﻋﻠﻰ ﻛل ﻣﺑﺎدل أن ﯾﺧطر
اﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟﻬﺎ ،وﻋﻠﻰ ﻫذﻩ اﻟﺟﻬﺔ أن ﺗﻌرض طﻠب اﻟﺗﺑدﯾل ﻋﻠﻰ اﻟﻠﺟﻧﺔ
اﻟﻣﺧﺗﺻﺔ إﻗﻠﯾﻣﯾﺎ ﺑﺗوزﯾﻊ اﻟﺳﻛن ،وﻻ ﺗﻘﺑل اﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة ﺑﻬذا اﻟﺗﺑدﯾل إﻻ ﺑﻌد ﺻدور
ﺗرﺧﯾص ﺻرﯾﺢ ﻣن اﻟﻠﺟﻧﺔ اﻟﻣذﻛورة ،وﯾﺿل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟذي ﻗﺎم ﺑﺎﻟﺗﺑدﯾل ،ﻣﻠزﻣﺎ اﺗﺟﺎﻩ
اﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة ﺑﺟﻣﯾﻊ اﻹﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﺗرﺗﺑﺔ ﻋﻠﻰ إﺳﺗﺄﺟﺎرﻩ ﻟﻣﻧزل ﻛﺎن ﯾﺷﻐﻠﻪ ﻗﺑل اﻟﺗﺑدﯾل «
33
وﺑﻌض اﻷﻓراد اﻟﻣﺗﺣﺻﻠﯾن ﺑﻣوﺟب ﻋﻘود إﯾﺟﺎر ﻋﻠﻰ ﺳﻛﻧﺎت ﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري ﯾﻘوﻣون ﺑﻌﻣﻠﯾﺔ ﺗﺑﺎدل ﺑﻬذﻩ اﻟﻣﺳﺎﻛن دون اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ إذن ﺻرﯾﺢ ﻣن ﻟﺟﻧـﺔ ﻣﻧـﺢ
اﻟﺳﻛن ،وﻛﺎن ﻣوﻗـف اﻟﻣﺣﻛﻣـﺔ اﻟﻌﻠﯾـﺎ ﻣن ﻫذﻩ اﻟﺗﺻرﻓﺎت ﻓﻲ اﻟﻘرار اﻟذي ﺟﺎء ﻓﯾﻪ »ﻣن
اﻟﻣﻘرر ﻗﺎﻧوﻧﯾﺎ ﻣن اﻟﻣرﺳوم رﻗم 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم
ﻋﻼﻗﺎت اﻹﯾﺟﺎر ﻣن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن أن اﻟﺗﺑﺎدل أو اﻟﺗﺧﻠﻲ ﻋن
اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﻣﻣﻠوﻛﺔ ﻟﻠدوﻟﺔ ﯾﺧﺿﻊ ﻟﻠﻣواﻓﻘﺔ اﻟﺻرﯾﺣﺔ ﻟﻠﻬﯾﺋﺔ اﻟﻣﺳﯾرة ،وﻣن ﺛم ﻓﺈن اﻟﺗﺧﻠﻲ ﻋن
اﻟﻘرار اﻟﻣطﻌون ﻓﯾﻪ ﺑﻣﺧﺎﻟﻔﺔ اﻟﻘﺎﻧون ﻏﯾر ﻣؤﺳس ،وﻟﻣﺎ ﻛﺎن ﻣن اﻟﺛﺎﺑت ﻓﻲ ﻗﺿﯾﺔ اﻟﺣﺎل أن
-32اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 69/94اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 19ﻣﺎرس ،1994اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺑﻣﺻﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻰ ﻧﻣوذج ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،اﻟﻣﻧﺻوص
ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 21ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 03/93اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد.17
-33آﯾت اﻟﺟودي ﺣﻛﯾﻣﺔ -اﻟﻧزاﻋﺎت اﻟﻧﺎﺗﺟﺔ ﻋن إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري -ﻣذﻛرة ﻧﻬﺎﯾﺔ
اﻟﺗﻛوﯾن اﻟﻣﺗﺧﺻص -اﻟﻣﻌﻬد اﻟوطﻧﻲ ﻟﻠﻘﺿﺎء -ﺳﻧﺔ .2001-2000
32
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﻋﻣﻠﯾﺔ اﻟﺗﺑﺎدل ﻟﻠﺳﻛﻧﯾـن اﻟﻣﻣﻠوﻛﯾن ﻟﻠدوﻟﺔ ﺗﻣت ﺑدون اﻟﻣواﻓﻘﺔ اﻟﺻرﯾﺣﺔ ﻟﻠﻬﯾﺋﺔ اﻟﻣﺳﯾرة وان
ﻗﺿﺎة اﻟﻣوﺿوع ﺑﻘرارﻫم اﻟراﻓض ﻟﻬذﻩ اﻟﻌﻣﻠﯾﺔ أﺻﺎﺑوا ﻓﻲ ﺗطﺑﯾق اﻟﻘﺎﻧون».
ﺛﺎﻟﺛﺎ :أن اﻟﻣﺷرع وﺿﻊ ﻗﯾودا ﻋﻠﻰ ﻛل ﻣن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻘﯾﺎم اﻟﻌﻼﻗﺔ اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ
ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻺﯾﺟﺎرات اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ،ﻓﺎﺷﺗرط اﻟﻣﺷرع ﻓﻲ اﻟﺷﺧص اﻟذي ﯾرﯾد اﻹﺳﺗﻔﺎدة
ﻣن ﺳﻛن إﺟﺗﻣﺎﻋﻲ أن ﺗﺗواﻓر ﻓﯾﻪ ﺟﻣﻠﺔ ﻣن اﻟﺷروط ﻧص ﻋﻠﯾﻬﺎ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي
رﻗم 42/98:اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1998/02/01اﻟﻣﻌدل ﺑﻣوﺟب
راﺑﻌﺎ :أن اﻟﻌﻼﻗﺔ اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ ﻗد ﺗﻘوم ﺑﻘوة اﻟﻘﺎﻧون ﻓﻲ ﺣﺎﻻت ﺟﺎء ﺑﻬﺎ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي
147/76ﻓﯾﻣﺎﯾﻠﻲ:
-1ﺣﺎﻟﺔ ﻏﯾﺎب أو وﻓﺎت أو ﺗﺧﻠﻲ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻷﺻﻠﻲ ﻋن ﻣﺣل إﻗﺎﻣﺗﻪ ،ﻓﺗؤول إﺳﺗﻔﺎدة
ﻫذا اﻟﻣﺳﻛن ﻷﻋﺿﺎء ﻋﺎﺋﻠﺗﻪ اﻟذﯾن ﻛﺎﻧوا ﯾﻌﯾﺷون ﻣﻌﻪ ﻣدة أﻛﺛر ﻣن ﺳﺗﺔ أﺷﻬر.
-2ﺣﺎﻟﺔ ﺗرﻣﯾم أو ﺗﺣﺳﯾن اﻟﻣﺳﻛن ﻣن ﻗﺑل اﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة ﻋﻠﻰ ﻫذﻩ اﻷﺧﯾرة أن
ﺗﻌوض اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﻣﻧزل آﺧر ﺻﺎﻟﺢ ﻟﻠﺳﻛن ﺧﻼل ﻓﺗرة اﻷﺷﻐﺎل.
ﺧﺎﻣﺳﺎ :أﺟﺎز اﻟﻣﺷرع ﻧﻘل ﺣق اﻹﯾﺟﺎر ،وﻓﻘﺎ ﻟﻣﺎ ﺟﺎء ﺑﻪ اﻟﻣرﺳوم ([21] ) 43/98ﻋﻠﻰ
أن ﺗﻛون ﻟﻠﻔروع ﻣن اﻟدرﺟﺔ اﻷوﻟﻰ اﻟذﯾن ﺗﺗواﻓر ﻓﯾﻬم ﺷـروط اﻟﺣﺻـول ﻋﻠﻰ ﺳﻛن إﺟﺗﻣﺎﻋﻲ
وﻛذا اﻷﺷﺧﺎص اﻟذﯾن ﺗﺗواﻓر ﻓﯾﻬم ﺷروط ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ ﻣﺳﺎﻛﻧﻬم وﻓﻘﺎ ﻟﻸﺣﻛﺎم اﻟﺗﺷرﯾﻌﯾﺔ
اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻬﺎ.
ﺳﺎدﺳﺎ :أن ﺑدل اﻹﯾﺟﺎر ﻣﺣدد ﺑﻣوﺟب ﻣراﺳﯾم و ﻻ ﯾﺣق ﻟﻠﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة أن ﺗﺣددﻩ
ﺑﻧﻔﺳﻬﺎ.
-34اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي رﻗم 334/04:اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 24أﻛﺗوﺑر ، 2004اﻟﻣﻌدل ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 42/89اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ
1998/02/01اﻟذي ﯾﺣدد ﺷروط اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ اﻻﯾﺟﺎرﯾﺔ ذات اﻟطﺎﺑﻊ اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﻲ و ﻛﯾﻔﯾﺎت ذﻟك.
33
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﺳﺎﺑﻌﺎ :ﻣن ﺧﺻوﺻﯾﺎت ﻫذا اﻟﻌﻘد ﻫو ﺣرﻣﺎن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣن اﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋدم
ﺷﻐﻠﻪ ﻟﻬﺎ ﺑﻧﻔﺳﻪ أو ﺑواﺳطﺔ أﻓراد ﻋﺎﺋﻠﺗﻪ ﻟﻣدة ﻻ ﺗﻘل ﻋن 08أﺷﻬر أﺛﻧﺎء اﻟﺳﻧﺔ اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ
ﺑﺎﺳﺗﺛﻧﺎء اﻧﺗﻘﺎل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر إﻟﻰ ﻣدﯾﻧﺔ أﺧرى ﺑﺣﻛم اﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ اﻟﻣﻬﻧﯾﺔ
ﺛﺎﻣﻧﺎ :ﻣﻣﺎرﺳﺔ ﺣق اﻟﺷﻔﻌﺔ طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 23ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ .03/93
ﻫذﻩ ﻣﺟـﻣل اﻟﺧﺻﺎﺋص اﻟﺗﻲ ﺗﻣﯾزﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و ﻣن ﺧﻼﻟﻬﺎ
ﯾﻣﻛن ﺗﺣدﯾد اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻬذا اﻟﻌﻘد و اﻟﺗﻲ ﺳﻧﺗﻧﺎوﻟﻬﺎ ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻟث :اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻌﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ:
ﯾﻣﻛن اﻟﻘول أن اﻟﻌﻘد اﻟﻣﺑرم ﺑﯾن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﯾس ﺑﻘرار إداري ﻷﻧﻪ ﯾﺻدر
ﺑﺗواﻓق إرادﺗﯾن اﺛﻧﺗﯾن وﻟﯾس ﺑﺈرادة اﻟدﯾوان وﺣدﻩ ،و ﻫذا ﻣﺎ ﺳﻧراﻩ ﻓﻲ اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻋﻧد
اﻟﺗطرق ﻹﺟراءات إﺑرام اﻟﻌﻘد ، ،ﻛﻣﺎ أن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻻ ﯾﺳﺗطﯾﻊ طرد اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺈرادﺗﻪ
اﻟﻣﻧﻔردة و دون اﻟﻠﺟوء ﻟﻠﻘﺿﺎء وﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ إﺧﻼل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺎﻟﺗزﻣﺎﺗﻪ ﯾﻠﺟﺄ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ
واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري إﻟﻰ اﻟﻘﺿﺎء ﻻﺳﺗﯾﻔﺎء ﺣﻘوﻗﻪ ﻣﻧﻪ ،ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ ﻛل ﻣﺎ ﺳﺑق ﻓﺈﻧﻧﺎ وﻋﻧد
اﻟﺗطرق ﻹﺟراءات إﺑرام ﻋﻘد اﻹﯾﺟـﺎر ﺳﻧﺟدﻩ ﯾﻣر ﺑﻣرﺣﻠﺗﯾـن اﺛﻧﺗﯾن اﻷوﻟﻰ ﺗﺗﻌﻠـق ﺑﺎﻟﺣﺻول
ﻋﻠﻰ ﻣﻘرر إﺳﺗﻔﺎدة ﻣن ﻟﺟﻧﺔ اﻟداﺋرة اﻟﻣﺧﺗﺻﺔ ﺛم ﯾﺗم إﺑرام ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻣﻊ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ
واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،ﻣﻣﺎ ﯾدﻓﻌﻧﺎ ﻟﻠﻘول ﺑﺄﻧﻪ ﻟو أراد اﻟﻣﺷرع أن ﯾﺗم اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ ﻫذﻩ اﻟﺳﻛﻧﺎت
ﺑﻣوﺟب ﻗرار إداري ،ﻟﺟﻌل اﻻﺳﺗﻔﺎدة ﻣن اﻟﻣﺣل اﻟﺳﻛﻧﻲ ﺗﺗوﻗف ﻋﻠﻰ ﺣﺻول اﻟﻣﺳﺗﻔﯾد ﻋﻠﻰ
ﻣﻘرر إﺳﺗﻔﺎدة ﻣن ﻟﺟﻧﺔ اﻟداﺋرة دون اﻟﻠﺟوء ﻹﺑرام ﻋﻘد ﺑﯾن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر واﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة.
ﻟﻛن اﻟﺳؤال اﻟﻣطروح ﻻ ﯾﻘف ﻋﻧد ﻫذا اﻟﺣد ،ﺑل ﯾﺗﻌداﻩ ﻟﺗﺣدﯾد اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻬذا اﻟﻌﻘد
ﻫل ﯾﻌد اﻟﻌﻘد اﻟﻣﺑرم ﺑﯾن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺈﻋﺗﺑﺎرﻫﺎ ﻣؤﺳﺳﺔ ﻋﻣوﻣﯾﺔ ذات طﺎﺑﻊ
ﺻﻧﺎﻋﻲ وﺗﺟﺎري وﺑﯾن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺈﻋﺗﺑﺎرﻩ ﺷﺧص طﺑﯾﻌﻲ و ﻓﻲ ﻏﺎﻟب اﻷﺣﯾﺎن ﯾﻧﺗﻣﻲ ﻟﻠطﺑﻘﺔ
35
اﻟﻣﺣروﻣﺔ ذات اﻟدﺧل اﻟﻣﺣدود ﻋﻘد إذﻋﺎن أم ﻻ؟
-35ﻣﺣﻣد ﯾﺣﯾﺎوي -إﺛﺑﺎت ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،ﺣﺳب أﻧظﻣﺔ اﻟﻣﻠﻛﯾﺔ -ﻣذﻛرة ﻧﻬﺎﯾﺔ اﻟﺗرﺑص -اﻟﻣﻌﻬد اﻟوطﻧﻲ ﻟﻠﻘﺿﺎء ،-اﻟدﻓﻌﺔ
اﻟﻌﺎﺷرة ،ﻟﺳﻧﺔ .2001-1999
34
ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول
ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 70ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻧص ﻋﻠﻰ أﻧﻪ » ﯾﺣﺻل اﻟﻘﺑول ﻓﻲ ﻋﻘد
اﻹذﻋﺎن ﺑﻣﺟرد اﻟﺗﺳﻠﯾم ﻟﺷروط ﻣﻘررة ﯾﺿﻌﻬﺎ اﻟﻣوﺟب و ﻻ ﯾﻘﺑل ﻣﻧﺎﻗﺷﺔ ﻓﯾﻬﺎ «36ﻣن ﺧﻼل
ﻧص ﻫذﻩ اﻟﻣﺎدة ﻧﺧﻠص ﻟﻠﻘول ﺑﺄن ﻣرﻛز اﻟﻣﺗﻌﺎﻗدﯾن ﻓﻲ ﻋﻘد اﻹذﻋﺎن ﻏﯾر ﻣﺗﺳﺎوي و أن
اﻟطرف اﻟﺿﻌﯾف ﯾﻛون ﻗﺑوﻟﻪ ﺑﻐﯾر ﻧﻘﺎش ﻟﻺﯾﺟﺎب اﻟﺻﺎدر ﻣن اﻟطرف اﻟﻘوي و اﻟذي ﻏﺎﻟﺑﺎ
ﻣﺎ ﯾﻛون ﻣوﺟﻪ ﻟﻠﺟﻣﯾﻊ دون ﺗﺣدﯾد ﺷﺧص ﻣﻌﯾن و ﻏﺎﻟﺑﺎ ﻣﺎ ﯾﻛون ﻋﻘد اﻹذﻋﺎن ﻓﻲ ﺷﻛل
ﻧﻣوذج ﻣﺣدد ﺳﻠﻔﺎ ﻣﺎ ﻋﻠﻰ اﻟطرف اﻟﻣﺗﻌﺎﻗد ﻣﻊ اﻹدارة إﻻ اﻟﻣواﻓﻘﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﺷروط اﻟﺗﻲ ﺟﺎءت
ﻓﯾﻪ.
ﻓﺈذا ﻗﻣﻧﺎ ﺑﻣﻘﺎرﻧﺔ ﺑﯾن ﺧﺻﺎﺋص ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري
وﺑﯾن ﻋﻘد اﻹذﻋﺎن ،ﻟوﺟدﻧﺎ ﻧﻘﺎط إﺗﻔﺎق وﻧﻘﺎط إﺧﺗﻼف ﺑﯾﻧـﻬﻣﺎ ،ﻓﺑـﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻌدم ﺗﺳﺎوي
اﻟﻣﺗﻌﺎﻗدﯾن ﻣن اﻟﻧﺎﺣﯾﺔ اﻹﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻓﺎﻟﻔرق واﺿﺢ ﺑﺈﻋﺗﺑﺎر أن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻫو
ﻣؤﺳﺳﺔ ﻋﻣوﻣﯾﺔ ذات طﺎﺑﻊ ﺻﻧﺎﻋﻲ وﺗﺟﺎري أﻣﺎ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻓﻬو ﺷﺧص طﺑﯾﻌﻲ ﻣن اﻟﻔﺋﺔ
ﺿﻌﯾﻔﺔ اﻟدﺧل ﻛذﻟك ﻧﺟد أن ﻧﻣوذج ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻣﺣدد ﺳﻠﻔﺎ ﻣن طرف اﻟﻣﺷرع وذﻟك ﺑﻣوﺟب
اﻟﻣرﺳوﻣﯾن 147/76و .69/94
ﻏﯾر أن ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﺧﺎص ﺑﺎﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻻ ﯾﺗدﺧل ﻓﯾﻪ ﻫذا اﻷﺧﯾر
ﺑﺈرادﺗﻪ اﻟﻣﻧﻔردة ﻓﻲ ﺗﺣدﯾد اﻟﺷﺧـص اﻟﻣﺗﻌﺎﻗد ﻣﻌﻪ ،وﻋـﻠﻰ ﻫذا اﻷﺳﺎس ﻻ ﯾﻣﻛن إﻋﺗﺑﺎر ﻋﻘد
اﻹﯾـﺟﺎر اﻟﻣﺑرم ﺑﯾن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻋﻘد إذﻋﺎن ﺑﻣﻌﻧﻰ اﻟﻛﻠﻣﺔ رﻏم أﻧﻪ ﯾﺣﻣل ﻓﻲ
طﯾﺎﺗﻪ ﺑﻌض ﻣﻣﯾزات ﻋﻘود اﻹذﻋﺎن ،ﻓﻬو ﻋﻘد ﻣن ﻧوع ﺧﺎص ﺑﯾن ﻋﻘد اﻹذﻋﺎن و اﻟﻌﻘود
اﻟﺧﺎﺻﺔ اﻟﻣﺑرﻣﺔ ﺑﯾن اﻷﺷﺧﺎص اﻟطﺑﯾﻌﯾﯾن.37
-36ﻗﺎﻧون 01/81اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 07ﻓﯾﻔري ،1981اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﺗﻧﺎزل ﻋن اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ أو
اﻟﻣﻬﻧﻲ أو اﻟﺗﺟﺎري أو اﻟﺣرﻓﻲ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدوﻟﺔ و اﻟﺟﻣﺎﻋﺎت اﻟﻣﺣﻠﯾﺔ و ﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ
اﻟﻌدد.06
-37ﻋﺑد اﻟﺳﻼم ذﯾب ،إﺛﺑﺎت اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ اﻷﻣﺎﻛن اﻟﻣﻌدة ﻟﻠﺳﻛن و ﻣﻣﺎرﺳﺔ ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻣن إﻟﻘﺎء ﻣﺳﺗﺷﺎر ﺑﺎﻟﻣﺣﻛﻣﺔ
اﻟﻌﻠﯾﺎ اﻟﻣﺟﻠﯾﺔ اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ ،اﻟﻌدد اﻟﺛﺎﻧﻲ ،طﺑﻌﺔ ﺳﻧﺔ .1993
35
اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﺗﻣﻬﯾد:
ﻗد ﺗﻧﺷﺄ اﻟﻣﻧﺎزﻋﺔ ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﻣﺟرد إﺑرام ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،ﻏﯾر أن أﻛﺑر ﻋدد
ﻣن اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت ﯾﺣدث أﺛﻧﺎء ﺗﻧﻔﯾذ اﻟﻌﻘد؛ ﻟﻌدم ﻗﯾـﺎم أﺣد اﻟطرﻓﯾن ﺑﺎﻟﺗ ازﻣـﺎﺗﻪ اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾـﺔ ﻛﻌدم
اﻟوﻓﺎء ﺑﺳﻌر اﻹﯾﺟﺎر ،أو اﻻﻣﺗﻧﺎع ﻋن اﻟﻘﯾﺎم ﺑﺎﻟﺗرﻣﯾﻣﺎت ،ﻛﻣﺎ ﻻ ﺗﺧﻠو ﻣرﺣﻠﺔ اﻧﻘﺿﺎء اﻟﻌﻘد
ﻣن أﺳﺑﺎب ﻟﻠﻣﻧﺎزﻋﺔ ،ﻋﻧد إﻧﺗﻘﺎل ﺣق اﻹﯾﺟﺎر و ﺣق اﻟﺑﻘﺎء و ﻏﯾرﻫﺎ ﻣن اﻟﻣﺳﺎﺋل اﻟﺗﻲ ﻗد
ﺗؤدي ﻟﻧﺷوب اﻟﻧزاع ﺑﯾن اﻟطرﻓﯾن.
ﯾﺗﺿﺢ أن اﻹﯾﺟﺎر طﺑﻘﺎ ﻟﻠﻘواﻋد اﻟﻌﺎﻣﺔ ،ﯾﺗم ﺑﻣوﺟب ﻋﻘد ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر واﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻛن
ﺑﺎﻟرﺟوع ﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻧﺟد أن اﻟﻣﺷرع ﻗد ﺣدد ﻟﻬﺎ
إﺟراءات ﺧﺎﺻﺔ ،ﻧظ ار ﻟﻠطﺑﯾﻌﺔ اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻟﻬذﻩ اﻟﻣﺳﺎﻛن ﺣﯾث أن ﻣﺎ ﯾﻣﯾز ﻫذا اﻟﻌﻘد ﻫو أن
اﻟﻌﻼﻗﺔ اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﺗﻧظﻣﻪ ﺗﺧﺿﻊ ﻟﻧظﺎم ﺧﺎص
37
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻋﻘود إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻻ ﯾﻣﻛن إﻧﻬﺎؤﻫﺎ إﻻ
ﺑﻌد ﺗوﺟﯾﻪ ﺗﻧﺑﯾﻪ ﺑﺎﻹﺧﻼء ﻓﻲ اﻵﺟﺎل اﻟﻣﺣددة ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 475ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرﻫﺎ
ﻋﻘود ﻏﯾر ﻣﺣددة اﻟﻣدة و ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﺣق ﻓﻲ اﻟﺗﻣﺳك ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،أﻣﺎ ﺑﻌد ﺻدور اﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03/93ﻓﺈن اﻟﻣﺎدة 22ﻣﻧﻪ ﻫﻲ اﻟواﺟﺑﺔ اﻟﺗطﺑﯾق ،و ﻛذا اﻟﻣﺎدة 06اﻟﻔﻘرة
اﻟﺳﺎدﺳﺔ ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 69/94اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﻣﺻﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻰ ﻧﻣوذج ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر.
و ﯾﻣﻛن اﻟﻘول أن ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،ﻗد ﻣر
ﺑﻣرﺣﻠﺗﯾن أﺳﺎﺳﯾﺗﯾن:1
اﻟﻣرﺣﻠﺔ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ :و ﻫﻲ ﻣرﺣﻠﺔ ﻣﺎ ﺑﻌد ﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97و اﻟذي ﻧص ﻓﻲ
ﻣﺎدﺗﻪ اﻟراﺑﻌﺔ ﻋﻠﻰ أن اﻹﯾﺟﺎر ﯾﻛون ﻟﻣدة أﻗﺻﺎﻫﺎ ﺛﻼث ﺳﻧوات ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺗﺟدﯾد اﻟﺻرﯾﺢ أو
اﻟﺿﻣﻧﻲ.
و ﻋﻠﯾﻪ ﺳﺗﻛون دراﺳﺔ ﻫذا اﻟﻣﺑﺣث ﻓﻲ ﻣطﻠﺑﯾن؛ ﻧﺑﯾن ﻓﻲ اﻷول إﻧﺗﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ ظل
اﻟﻣرﺳوم 147/76أﻣﺎ اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻧﺑﯾن ﻓﯾﻪ إﻧﺗﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97
ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ:2
-1ﺑن رﻗﯾﺔ ﺑن ﯾوﺳف ،أﻫم اﻟﻧﺻوص اﻟﺗﺷرﯾﻌﯾﺔ و اﻟﺗﻧظﯾﻣﯾﺔ اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣدﻧﻲ و اﻟﺗﺟﺎري اﺟﺗﻬﺎدات اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ
اﻟﻌﻠﯾﺎ ،اﻟدﯾوان اﻟوطﻧﻲ ﻟﻸﺷﻐﺎل اﻟﺗرﺑوﯾﺔ د .و أ .ت 200
-2ﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل
ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد .12
38
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺑرم ﻣن ﻗﺑل دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،ﯾﻣﻛن اﻋﺗﺑﺎرﻩ ﻋﻘد ﺷﺑﻪ أﺑدي
ﻷﻧﻪ ﻏﯾر ﻣﺣدد اﻟﻣدة ،إذا طﺑق ﻋﻠﯾﻪ ﻧﻣوذج اﻟﻌﻘد اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ ﻣﻠﺣق اﻟﻣرﺳوم
1،147/76و اﻟﻣطﺑق ﻋﻠﻰ اﻹﯾﺟﺎرات اﻟﻣﺑرﻣﺔ ﻗﺑل ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر 1992و ﻹﻧﻬﺎﺋﻪ ﻧﻌود إﻟﻰ
اﻟﻘواﻋد اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ﺑﺈرﺳﺎل ﺗﻧﺑﯾﻪ ﺑﺎﻹﺧﻼء ،ﺑﻧﺎءاً ﻋﻠﻰ اﻵﺟﺎل اﻟﻣﺣددة ﻓﻲ
اﻟﻣﺎدة 475ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،و اﻟﻣﺣددة ﺑﺳﺗﺔ أﺷﻬر ﻓﻲ دﯾﺎر اﻟﺳﻛﻧﻰ اﻟﻣﻧﻔﺻﻠﺔ و ﯾرد
اﻹﻧذار ﺑﺎﻟﺗﺧﻠﻲ ﻟزوﻣﺎً ﻓﻲ اﻵﺟﺎل اﻟﺗﺎﻟﯾﺔ 15:ﯾﻧﺎﯾر 15 ،اﺑرﯾل 15،ﯾوﻟﯾو 15،أﻛﺗوﺑر ،و إذا
ﻋﯾن اﻹﻧذار ﺑﺎﻟﺗﺧﻠﻲ ﻓﻲ أﺟل آﺧر ،ﻓﻼ ﯾﺟرى إﻻ اﺑﺗداءاً ﻣن اﻷﺟل اﻟذي ﯾﻠﯾﻪ ،و ﯾﺳﺗﻔﯾد
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 11ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻣن ﺣـق اﻟﺑﻘﺎء ﺑﺎﻷﻣﻛﻧﺔ ؛ ﺷرﯾطﺔ
ﻗﯾﺎﻣﻪ ﺑﺎﻟـوﻓﺎء ﺑﻛﺎﻓﺔ اﻻﻟﺗ ازﻣﺎت اﻟﻣﺗوﻟدة ﻋن ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر و ﻋﻠﯾﻪ ﻧﺧﻠص ﻣﻣﺎ ﺳﺑق أن ﻋﻘود
اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺑرﻣﺔ ﻗﺑل ﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ رﻗم 03/93ﻻ ﯾﺗرﺗب ﻋن اﻧﻘﺿﺎء ﻣدﺗﻬﺎ
ﺧروج اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣﻧﻬﺎ ،ﺑل ﯾﺑﻘﻰ ﯾﻧﺗﻔﻊ ﺑﺎﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ﻻﺳﺗﻔﺎدﺗﻪ ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،و ﻋﻠﯾﻪ
ﺳﻧﺗطرق ﻟﺗﺣدﯾد ﻣﻔﻬوم ﺣق اﻟﺑﻘﺎء و ﺷروط ﻣﻣﺎرﺳﺗﻪ و اﻵﺛﺎر اﻟﻣﺗرﺗﺑﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﺗﻣﺳك ﺑﺣق
اﻟﺑﻘﺎء و ذﻟك ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ:2
ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻫو ﻧﺗﯾﺟﺔ ﻟﺗطور اﻟﻘﺎﻧون و اﻻﺟﺗﻬﺎد اﻟﻔرﻧﺳﻲ طﯾﻠﺔ ﻓﺗرة داﻣت ﻣﺎ ﯾزﯾد ﻋن ﺛﻼﺛﯾن
ﺳﻧﺔ ﺣﯾث أن اﻟﻣﺷرع اﻟﻔرﻧﺳﻲ أدﺧل ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ ﻗﺎﻧوﻧﻪ اﻟﻣدﻧﻲ ﻷول ﻣرة ﺑﻣوﺟب ﻗﺎﻧون
01ﺳﺑﺗﻣﺑر 1948و ذﻟك ﻟﻠﺣد ﻣن اﻟﺗﻬدﯾد ﺑﺎﻟطرد اﻟذي ﻛﺎن ﯾﻣﺎرس ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻛﻠﻣﺎ
رﻓض دﻓﻊ اﻹﯾﺟﺎر ،و ﺗﺑﻧﻰ اﻟﻣﺷرع اﻟﺟزاﺋري ﻣﻔﻬوم ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻟﺣﻣﺎﯾﺔ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻓﻲ اﻟﻣواد
- -1اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل
ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد .12
-2اﻟﻣﺟﻠﺔ اﻟﺟزاﺋرﯾﺔ ﻟﻠﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ و اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻟﺳﯾﺎﺳﯾﺔ ،اﻟﻌدد ،02اﻟﺟزء 37ﻟﺳﻧﺔ .1999
39
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻣن 514إﻟﻰ 537ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،إﻻ أﻧﻪ ﺳرﻋﺎن ﻣﺎ ﺗدﺧل و ﻗﺎم ﺑﺈﻟﻐﺎء ﺗطﺑﯾق أﺣﻛﺎم
ﻫذﻩ اﻟﻣواد ﻋﻠﻰ ﻋﻘود اﻹﯾﺟﺎر ذات اﻹﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ اﻟﻣﺑرﻣﺔ ﺑﻌد ﺻدور اﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 03/93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ،ﻧظ ار ﻟﻛون اﻟﻣؤﺟرﯾن و ﺑﺳﺑب ﺣق اﻟﺑﻘﺎء أﺻﺑﺣوا
1
ﯾﻔﺿﻠون ﻏﻠق اﻟﻣﺳﺎﻛن و ﺗرﻛﻬﺎ ﺧﺎوﯾﺔ؛ ﺑدﻻ ﻣن إﯾﺟﺎرﻫﺎ.
إﻻ أﻧﻪ أﺑﻘﻰ ﻋﻠﻰ أﺣﻛﺎم ﺣق اﻟﺑﻘﺎء اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﻲ اﻟﻣرﺳوم ،147/76ﻓﻲ اﻟﻣواد
ﻣن 11إﻟﻰ 15ﻣﻧﻪ ،ﻷن ﻏﻠق اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻏﯾر
ﻣﺗوﻗﻊ و ﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ﯾﻘوم ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ ﻫذﻩ اﻷﻣﻛﻧﺔ ﺑﻘوة اﻟﻘﺎﻧون ،و ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 11
ﻣﻧﻪ ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻧص ﻋﻠﻰ أﻧﻪ " ﯾﺳﺗﻔﯾد اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﺑﺎﻷﻣﻛﻧﺔ ﺷرﯾطﺔ ﻗﯾﺎﻣﻪ ﺑﺎﻟوﻓﺎء
ﺑﻛﺎﻓﺔ اﻹﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﺗوﻟدة ﻋن ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر "....ﻓﺎﻟﻣﺷرع ﻫﻧﺎ ﻟم ﯾﻔرق ﺑﯾن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء و ﺣق
اﻹﯾﺟﺎر ﻷن اﻟﻣﺎدة أوردت ذﻛر اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر و ﻟﯾس اﻟﺷﺎﻏل و ﻛﺄن اﻟﻣﺷرع أراد أن ﯾﺟﻌل ﻣن
ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻫو اﻧﺗﻘﺎل ﻟﺣق اﻹﯾﺟﺎر ،ﻷﻧﻪ و ﺣﺳب اﻟﻣﺎدة 11اﻟﺳﺎﻟﻔﺔ
اﻟذﻛر ﻓﺎﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة ﻻ ﯾﻣﻛﻧﻬﺎ إﻧﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر إﻻ ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ إﺧﻼل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر
ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾﺔ ،و ﯾﺑﻘﻰ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﯾﺗﻣﺗﻊ ﺑﺻﻔﺔ ﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء و ﻫذا ﻣﺎ
أﻛدﻩ ﻗرار اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ" ﺣﯾث أﻧﻪ ﻓﻲ اﻟﻘﺿﯾﺔ اﻟراﻫﻧﺔ اﻟﺳﻛن اﻟﻣﻘﺻود ﻓﻲ ﻫذا اﻟﺷﺄن ،ﺗﺎﺑﻊ
ﻷﻣﻼك ﻣﻛﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﺎﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ،ﻻ
ﺗﺧﺿﻊ ﻷﺣﻛﺎم اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ و إﻧﻣﺎ ﺗﺧﺿﻊ ﻷﺣﻛﺎم اﻟﻣرﺳوم 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ
1976/10/23و ﻓﻲ ﻧﺻوص ﻫذا اﻟﻣرﺳوم ﻻ ﯾوﺟد أﺣﻛﺎم ﻣﺛل اﻟﺗﻲ ﯾﻘررﻫﺎ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ
ﺑل ﻫﻲ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻛس ﻻ ﯾوﺟد ﺗﻣﯾﯾز ﺑﯾن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر و اﻟﺷﺎﻏل اﻟﻣﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﻗﺎﻧون اﻹﯾﺟﺎر ،و
ﺣﺿور اﻟﻣﺳﺗﺄﺟرﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ ﻣﻔروض ﻣﻊ اﻟﻣﺎﻟك رﻏم إرادﺗﻪ ،ﺑﻌد ﻣﺿﻲ اﻟﻣدة اﻟﻣﻧﺻوص
ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﻲ اﻟﻌﻘد ،ﻋﻧد ﻧﻬﺎﯾﺔ اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺗﻔق ﻋﻠﯾﻪ ".2
-1اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 03/93اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 01ﻣﺎرس ،1993اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد.14
-2ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ﻋﻣر ،اﻟﻘﺿﺎء اﻟﻌﻘﺎري ،ﻓﻲ ﺿوء أﺣداث اﻟﻘرارت اﻟﺻﺎدرة ﻋن ﻣﺟﻠس اﻟدوﻟﺔ و اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ،دار ﻫوﻣﺔ
،طﺑﻌﺔ ﺳﻧﺔ ،2002ص.100
40
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
إﻻ أﻧﻧﺎ ﻧرى ﺑﺄن اﻷﺻﺢ ﻫو اﻟﺷﺎﻏل و ﻟﯾس اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ،ﻛﻣﺎ أﻧﻧﺎ ﻻ ﻧﺟد ﻓﻲ اﻟﻣرﺳوم
147/76ﻣﺎ ﯾدل ﻋﻠﻰ ﺣق اﻟﻣؤﺟر ﻓﻲ ﺗوﺟﯾﻪ اﻟﺗﻧﺑﯾﻪ ﺑﺎﻹﺧﻼء ،اﻟذي ﻧص ﻋﻠﯾﻪ اﻟﻘﺎﻧون
اﻟﻣدﻧﻲ ،ﻟﯾﺗﺣول اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر إﻟﻰ ﺷﺎﻏل ﻟﻸﻣﻛﻧﺔ .
-1إن اﻟﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻻ ﯾﺳﺗﻔﯾد ﻣﻧﻪ إﻻ ﻣن ﺣﺎز ﻋﻠﻰ ﻋﻘد إﯾﺟﺎر ،طﺑﻘﺎ ﻟﻠﻣرﺳوم .147/76
-2إن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻻ ﯾﺳﺗﻔﯾد ﻣﻧﻪ إﻻ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟذي وﻓﻰ ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾﺔ ،ﻛدﻓﻊ اﻷﺟرة،
واﻟﻣﺣﺎﻓظﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ،و ﻫذا ﻣﺎ ﺗؤﻛدﻩ اﻟﻣﺎدة 11ﻣن اﻟﻣرﺳوم .147/76
-3إن اﻟﺣق ﻓﻲ اﻟﺑﻘﺎء ﻻ ﯾﻘوم إﻻ ﺑﻌد ﺗوﺟﯾﻪ اﻟﺗﻧﺑﯾﻪ ﺑﺎﻹﺧﻼء و اﻧﺗﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر.
-4أن ﯾﺷﻐل اﻟﻣﺳﺗـﺄﺟر اﻷﻣﻛﻧﺔ ﺑﺻﻔﺔ ﺷﺧﺻﯾﺔ و ﻓﻌﻠﯾﺔ ﺧﻼل 08أﺷﻬر ﻣن اﻟﺳﻧﺔ
اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ ،ﺑﺎﺳﺗﺛﻧﺎء ﻣﺎ ﻧﺻت ﻋﻠﯾﻪ اﻟﻣﺎدة 13اﻟﻔﻘرة 3ﻣن ﻧﻔس اﻟﻣرﺳوم ،و اﻟﻣﺷرع ﻟم
ﯾوﺿﺢ ﻫل ﺗﻛون اﻟﻣدة ﻣﺗﺻﻠﺔ أو ﻣﻧﻔﺻﻠﺔ؟
ﻣن ﺧﻼل ﻣﺎ ﺳﺑق ﯾﺗﺿﺢ ﻟﻧﺎ أﻧﻪ ﻋﻧد اﻹﺧﻼل ﺑﺄﺣد اﻟﺷروط اﻟﺳﺎﺑﻘﺔ اﻟذﻛر ﻓﺈن اﻟﺷﺎﻏل أو
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺣﺳب ﻣﺎ ﺟﺎء ﻓﻲ اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻻ ﯾﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،و ﻣﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﻣؤﺟر
إﻻ رﻓﻊ دﻋوى إﻟﻐﺎء ﺣق اﻟﺑﻘﺎء أﻣﺎم ﻗﺎﺿﻲ اﻟﻣوﺿوع ،و ﺗؤﺳس دﻋوى اﻟﻣؤﺟر إﻣﺎ ﻋﻠﻰ
وﻗﺎﺋﻊ ﻣﺎدﯾﺔ ﻣﺛل ﻋدم ﺷﻐل اﻷﻣﻛﻧﺔ ،أو ﻋﻠﻰ وﻗﺎﺋﻊ ﻗﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻣﺛل ﻗرار اﻹﻋﻼن ﺑﺎﻟﺧطر اﻟوﺟود
ﺑﺎﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة.1
ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 13ﻣن اﻟﻣرﺳوم ،147/76ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻧص ﻋﻠﻰ أﻧﻪ ﻻ ﺣق ﻓﻲ اﻟﺑﻘﺎء
ﺑﺎﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن:
-1اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و
اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد .12
41
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
42
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
راﺑﻌﺎ :ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻫو ﺣق ﻟﺻﯾق ﺑﺎﻟﺷﺧص ﻻ ﯾﻣﻛن اﻟﺗﻧﺎزل ﻋﻧﻪ و ﻻ ﯾﻣﻛن ﻧﻘﻠﻪ ﻟﻠﻐﯾر إﻻ ﻣﺎ
ﻧﺻت ﻋﻠﯾﻪ اﻟﻣﺎدة 12ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76أﻧﻪ ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻏﯾﺎب أو وﻓﺎة اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر أو
ﺗﺧﻠﯾﻪ ﻋن ﻣﺣل إﻗﺎﻣﺗﻪ ﯾﺳﺗﻔﯾد أﻋﺿﺎء ﻋﺎﺋﻠﺗﻪ اﻟذﯾن ﻛﺎﻧوا ﯾﻌﯾﺷون ﻋﺎدة ﻣﻌﻪ ﻣﻧذ أﻛﺛر ﻣن
06أﺷﻬر ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﺑﺎﻷﻣﻛﻧﺔ و ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟطﻼق ﯾؤول ﺣق اﻹﯾﺟﺎر و ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﺑﺎﻟﻌﯾن
اﻟﻣؤﺟرة ﻟﻠزوج اﻟﻣﻌﯾن ﻣن ﻗﺑل اﻟﻘﺎﺿﻲ ،طﺑﻘﺎ ﻷﺣﻛﺎم اﻟﻣﺎدة 467ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲٕ ،وان
إﻓﺎدة أﻓراد اﻟﻌﺎﺋﻠﺔ اﻟذﯾن ﻛﺎﻧوا ﯾﻌﯾﺷون ﻣﻊ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻻ ﯾﻛون إﻻ ﻓﻲ ﺣﺎﻻت
ﻧص ﻋﻠﯾﻬﺎ اﻟﻣﺷرع ﺻراﺣﺔ و ﻫﻲ:1
.1ﺣﺎﻟﺔ وﻓﺎة اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر :ﯾﻘﺻد ﺑﻬﺎ اﻟوﻓﺎة اﻟطﺑﯾﻌﯾﺔ أو اﻟوﻓﺎة اﻟﺣﻛﻣﯾﺔ ،ﻓﻔﻲ ﺣﺎﻟﺔ وﻓﺎة
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺗﻛون إﻓﺎدة ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻷﻓراد ﻋﺎﺋﻠﺗﻪ اﻟذﯾن ﻛﺎﻧوا ﯾﻌﯾﺷون ﻣﻌﻪ ﻣﻧذ أﻛﺛر ﻣن ﺳﺗﺔ
أﺷﻬر دون ﻏﯾرﻫم ﻣن اﻟورﺛﺔ و ﻫﻧﺎك ﻗرار ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ) ( »...إن
اﻟﻣرﺳوم 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1976/10/23اﻟذي ﻫو ﻧص ﺧﺎص ﯾﻘﯾد اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻌﺎم،
ﯾﻧص ﻓﻲ ﻣﺎدﺗﻪ 12أن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ ﯾؤول ﻋﻧد وﻓﺎة اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر إﻟﻰ أﻓراد ﻋﺎﺋﻠﺗﻪ
اﻟﻌﺎﺋﺷﯾن ﻋﺎدة ﻣﻌﻪ ،و أن اﻟﻘرار اﻟﻣطﻌون ﻓﯾﻪ ﻟﻣﺎ ﻗﺿﻰ أن أﻓراد ﻋﺎﺋﻠﺔ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر و
اﻟﻌﺎﺋﺷون ﻋﺎدة ﻣﻌﻪ ،ﯾﺳﺗﻔﯾدون ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ ﻗد طﺑق ﻓﻲ اﻟﺣﻘﯾﻘﺔ ﻧص اﻟﻣﺎدة
2
12ﻣن اﻟﻣرﺳوم"147/76
و ﺗﺟدر اﻹﺷﺎرة إﻟﻰ أن اﻟﻣﺎدة 12ﻣن اﻟﻣرﺳوم أﻋﻼﻩ ذﻛرت أﻓراد اﻟﻌﺎﺋﻠﺔ و ﻟم ﺗذﻛر اﻟورﺛﺔ،
و ﻣﻔﻬوم اﻟﻌﺎﺋﻠﺔ أوﺳﻊ ﻣن اﻟورﺛﺔ ﻷﻧﻬﺎ ﺗﺟﻣﻊ ﻛل ذوي اﻟﻘرﺑﻰ ﻣﻣن ﯾﺟﻣﻌﻬم أﺻل واﺣد.
و ﻗﺑل اﻟﻘﺳﻣﺔ ﻓﺎﻟﺣق ﻫﻧﺎ؛ ﺣق ﻣﺷﺎع ،و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻔﻛرة اﻟﺷﯾﺎع ﺗوﺟد ﺣﺗﻰ ﻓﻲ اﻟﺣﻘوق
اﻟﺷﺧﺻﯾﺔ ،و إدارة اﻟﻣﺎل اﻟﺷﺎﺋﻊ و ﻧﺳب دﻓﻊ اﻹﯾﺟﺎر ﺗﻛون ﺣﺳب ﻧﺳﺑﺔ اﻟﻔرد ﻓﻲ اﻹرث،
-1ﺳﻠﯾﻣﺎن ﻣرﻗس ،اﻟواﻓﻲ ﻓﻲ ﺷرح اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻟث ،و ﻓﻲ اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة ،اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻧﻲ " ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر " ،ﺗوزﯾﻊ دار
ص..90 اﻟﻛﺗﺎب اﻟﺣدﯾث،.
-2اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و
اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد .12
43
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻟﻛن اﻹﺷﻛﺎل ﯾﺛور ﻋﻧد رﻓﻊ دﻋوى اﻟﻘﺳﻣﺔ ﻓﻛﯾف ﻧﻘوم ﺣق اﻹﯾﺟﺎر؟ ﻟﻛن ﻋﻣﻠﯾﺎ ﯾﺣل أﺣد
اﻟورﺛﺔ ﻣﺣل اﻵﺧرﯾن ﻓﻲ دﻓﻊ ﺑدل اﻹﯾﺟﺎر.
.2ﺣﺎﻟﺔ ﻏﯾﺎب اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر :ﻓﻔﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻏﯾﺎب اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﯾﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء اﻷﺷﺧﺎص
اﻟذﯾن ﺣددﺗﻬم اﻟﻣﺎدة 12ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76و ﻫﻧﺎك ﻣن ﯾرى ﺑﺄﻧﻪ ﯾﻌﺗﺑر ﻫﺟر ﻟﻠﻣﻧزل
ﺣﺳب ﻣﺎ ﺟﺎء ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 330ﻣن ﻗﺎﻧون اﻟﻌﻘوﺑﺎت و ذﻟك ﺑﺄن ﯾﻛون ﻓﺟﺎﺋﻲ و ﺑدون
ﻣﺑرر و ﯾﺟب اﻟﺣﻛم ﺑﺎﻹﻫﻣﺎل أو اﻟﻔﻘد.
.3ﺣﺎﻟﺔ ﺗﺧﻠﻲ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻋن ﻣﺣل إﻗﺎﻣﺗﻪ :ﻫذﻩ اﻟﺣﺎﻟﺔ ﺟﺎء ﺑﻬﺎ اﻟﻣﺷرع ﺧﻼﻓﺎ ﻟﻣﺎ ﻫو
ﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 515ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،ﺣﯾث أﺿﺎﻓت اﻟﻣﺎدة 12ﻣن
اﻟﻣرﺳوم 147/76ﺣﺎﻟﺔ اﻟﺗﺧﻠﻲ؛ و ﯾﻘﺻد ﺑﺎﻟﺗﺧﻠﻲ ﻋدم ﺗﺳدﯾد اﻷﺟرة ،ﻷﻧﻪ ﻓﻲ اﻟﺣﺎﻻت
اﻷﺧرى ﯾﻠﺗﺑس اﻟﺗﺧﻠﻲ ﻣﻊ اﻟﻐﯾﺎب ،و ﻫﻧﺎك ﻣن ﯾرى ﺑﺄن اﻟﺗﺧﻠﻲ ﻫو ﺗرك اﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة
ﻷﻓراد اﻟﻌﺎﺋﻠﺔ اﻟﻣﻘﯾﻣﯾن ﻓﯾﻬﺎ وﻗت اﻟﺗﺧﻠﻲ ﻣﻣن ﯾﺟوز ﻟﻬم اﻟﺗﻣﺳك ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،ﻓﺎﻟﻣﺗﺧﻠﻲ ﻗد
ﯾﺑﻘﻰ ﻓﻲ ﻧﻔس اﻟﻣﻧطﻘﺔ و ﻻ ﯾﺳدد إﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ ﻓﻲ ﺣﯾن ﻓﺈن اﻟﻐﺎﺋب ﻫو ﻣن ﯾﻬﺟر اﻟﻣﻛﺎن
إﻟﻰ ﻣﻛﺎن آﺧر.1
.4ﺣﺎﻟﺔ اﻟطﻼق :أﺿﺎف اﻟﻣﺷرع ﺣﺎﻟﺔ أﺧرى ﻟﻺﺳﺗﻔﺎدة ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء و ﻫﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟطﻼق و
ﺗرك ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ ﺳﻠطﺔ ﻓﻲ ﺗﺣدﯾد ﻣن ﯾﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،و اﻟﻔرق ﺑﯾن اﻟﻣﺎدة 12ﻣن
اﻟﻣرﺳوم 2 147/76و اﻟﻣﺎدة 467ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ﻫو أن اﻟﻣﺎدة 12أﺣﺎﻟت ﻋﻠﻰ
اﻟﻣﺎدة 467ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ اﻟﺗﻲ أﺟﺎزت ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ ﺗﻌﯾﯾن أي ﻣن اﻟزوﺟﯾن ﯾﻧﺗﻔﻊ ﺑﺣق
اﻹﯾﺟﺎر ،و ذﻟك ﻣن أﺟل ﺣﺿﺎﻧﺔ اﻷوﻻد ،ﻓﻲ ﺣﯾن أن اﻟﻣﺎدة 12ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76
ﺗﻛﻠﻣت ﻋﻠﻰ اﻧﺗﻘﺎل ﺣق اﻟﺑﻘﺎء و ﺣق اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟطﻼق ،و ﻓﻲ ﻫذا اﻟﺻدد ﺻدر
ﻗرار ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ" ﺣﯾث ﺑﻣوﺟب اﻟﺣﻛم اﻟﻘﺎﺿﻲ ﺑﺎﻟطﻼق ﻓﺈن ﺣﺿﺎﻧﺔ اﻷوﻻد
-1ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ﻋﻣر ،دراﺳﺎت ﻗﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻣﺧﺗﻠﻔﺔ ،ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،ﻣﻼﺣظﺎت ﺗطﺑﯾﻘﯾﺔ ﺣول اﻟﻌﻘود اﻟﺗوﺛﯾﻘﯾﺔ ﻧظرات ﺣول ﻋدم اﺳﺗﻘرار
اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﺑﺧﺻوص ﺑﻌض اﻟﻘﺿﺎﯾﺎ دار ﻫوﻣﺔ ،طﺑﻌﺔ ﺳﻧﺔ 2002
-2اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و
اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد 12
44
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
أﺳﻧدت إﻟﻰ واﻟدﺗﻬم و ﻛذﻟك ﺣﻘﻬﺎ ﻓﻲ اﻟﺑﻘﺎء ﺑﺎﻷﻣﻛﻧﺔ و أﻧﻪ ﺑﻣﻘﺗﺿﻰ اﻟﻣﺎدة 02/12ﻣن
اﻟﻣرﺳوم 147/76و اﺳﺗﻧﺎدا ﻟﻣﻘﺗﺿﯾﺎت اﻟﻣﺎدة 467ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ﻓﺈن اﻟﺑﻘﺎء
ﺑﺎﻷﻣﻛﻧﺔ ﻫﻲ ﻧﺗﯾﺟﺔ ﻟﺣق اﻹﯾﺟﺎر و أﻧﻪ ﻻ ﯾﺣق ﻟﺷﺧص اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ دون ﺗﻣﺗﻌﻪ
ﺑﺎﻟﺣق ﻓﻲ اﻹﯾﺟﺎر و أﻧﻪ ﻓﻲ ﻣﺛل ﻫذﻩ اﻟظروف ﻓﺈن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻟم ﯾﺧرق اﻟﻘﺎﻧون"1
و طﺑﻘﺎ ﻟﻠﻣﺎدة 52ﻣن ﻗﺎﻧون اﻷﺳرة ﻟﺳﻧﺔ 1984ﻓﺈن اﻟﻣطﻠﻘﺔ اﻟﺣﺎﺿﻧﺔ ﺗﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﺣق
اﻟﺑﻘﺎء أو ﺑﺣق اﻹﯾﺟﺎر ﻣﺎ ﻟم ﯾﻛن اﻟزوج ﯾﻣﺗﻠك ﺳﻛن وﺣﯾد و ﻟم ﯾﻛن ﻟﻬﺎ وﻟﻲ ﯾﻘﺑل إﯾواءﻫﺎ ،و
طﺑﻘﺎ ﻟﻸﻣر 02/05اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 2005/02/27اﻟﻣﻌدل ﻟﻘﺎﻧون اﻷﺳرة ﻓﺈﻧﻪ أﺷﺎر ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة
72ﻣﻧﻪ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ ﯾﺟب ﻋﻠﻰ اﻷب أن ﯾوﻓر ﻣﺳﻛن ﻣﻼﺋم ﻟﻣﻣﺎرﺳﺔ اﻟﺣﺿﺎﻧﺔ و إذا ﺗﻌذر ﻋﻠﯾﻪ
ذﻟك ﻓﻠﻪ دﻓﻊ ﺑدل اﻹﯾﺟﺎر و ﺗﺑﻘﻰ اﻟﺣﺎﺿﻧﺔ ﻓﻲ ﺑﯾت اﻟزوﺟﯾﺔ ﺣﺗﻰ ﺗﻧﻔﯾذ اﻷب ﻟﻠﺣﻛم اﻟﻘﺿﺎﺋﻲ
اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﺳﻛن.
ﻧﺳﺗﻧﺗﺞ ﻣﻣﺎ ﺳﺑق أن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻻ ﯾﻛون إﻻ ﻷﻓراد اﻟﻌﺎﺋﻠﺔ ﺣﺗﻰ ﻟو ﺗواﻓر ﻓﻲ ﺷﺧص آﺧر
ﺷرط اﻹﻗﺎﻣﺔ اﻟﺣﻘﯾﻘﺔ ،ﻓﺈﻧﻪ ﻻ ﯾﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء.
و ﻟﻘد ﺟﺎء ﻗرار ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ»....إن اﻟﻣﺳﻛن ﻣﺣل اﻟﻧزاع ﻛﺎن ﻣؤﺟر ﻣن ﻗﺑل دﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻟﻠﻣرﺣوم ) م .م( اﻟذي ﺗرك ﺑﻌد وﻓﺎﺗﻪ زوﺟﺗﻪ اﻟﺗﻲ أﺳﻛﻧت ﻣﻌﻬﺎ
اﻟﻣدﻋﻲ ،و اﻟذي ﺗﻛﻠف ﺑﻬﺎ و ﺗﺣﻣل دﻓﻊ اﻹﯾﺟﺎر ...إن اﻟﻘﺿﺎة اﻟﻣوﺿوع ﻟﻣﺎ اﻋﺗﺑروا أن
اﻟﻣدﻋﻲ اﻟذي ﻟم ﯾﺛﺑت ﺑﺄﻧﻪ ﻣن ﻋﺎﺋﻠﺔ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﺷرﻋﻲ ،ﻻ ﯾﺳﺗﻔﯾد ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،إﻧﻬم طﺑﻘوا
أﺣﻛﺎم اﻟﻣﺎدة 12ﻣن اﻟﻣرﺳوم147/76
-1اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و
اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد 12
45
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﯾﻣﻛن اﻟﺗﻧﺎزل ﻋن اﻟﺣق ﻓﻲ اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ إﻻ ﺑﻌد إﻧﻘﺿﺎء ﻣدة اﻹﯾﺟﺎر " ،و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﺈن
ﻛل اﺗﻔﺎق ﻣﺧﺎﻟف ﻟذﻟك ﯾﻌد ﺑﺎطﻼ و اﻟﻬدف ﻣن ذﻟك ﻫو ﺣﻣﺎﯾﺔ اﻟﺷﺎﻏل ﻣن ﻛل ﺗﺧﻠﻲ ﻣﺳﺑق
ﻋن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،و ﻗد أﺷﺎر اﻟﻘﺿﺎء ﻟذﻟك ﻓﻲ اﻟﻘ ار ٕارذ ﺟﺎء ﻓﯾﻪ " ...ﻻ ﯾﻣﻛن إﺑطﺎل ﺣق اﻟﺑﻘﺎء
اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 514ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧظﺎم اﻟﻌﺎم ، " ...ﻟﻛن ﺑﻌد
اﻧﺗﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻓﺎﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺣر ﻓﻲ اﻟﺗﺧﻠﻲ ﻋن ﻫذا اﻟﺣق ،و ﯾﺟب أن ﯾﻛون ﻫذا اﻟﺗﺧﻠﻲ
ﺑدون ﻣﻘﺎﺑل.1
و ﻫﻧﺎك ﻣن ﻻ ﯾﻌﺗﺑرﻩ ﻣن اﻟﻧظﺎم اﻟﻌﺎم إذ أﻧﻪ ﻻ ﯾﺟوز ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ أن ﯾﺛﯾر ﺗطﺑﯾﻘﻪ ﺗﻠﻘﺎﺋﯾﺎ ،و
اﻋﺗﺑرت اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ أﻧﻪ ﯾﻣﻛن اﻟﺣﻛم ﺑﺎﻟطرد ﺑﻌد اﻟﺗﻧﺑﯾﻪ ﺑﺎﻹﺧﻼء إذا ﻟم ﯾطﺎﻟب اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر
ﺑﺣﻘﻪ ﻓﻲ اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ.
ﺑﺎﻟرﺟوع إﻟﻰ ﻧص اﻟﻣﺎدة 04ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻧص ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ" ﯾﻛون
اﻹﯾﺟﺎر ﻟﻣدة أﻗﺻﺎﻫﺎ ﺛﻼث ﺳﻧوات ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺗﺟدﯾد إﻣﺎ ﺑﺎﺗﻔﺎق ﻣﺷﺗرك ﺑﯾن اﻟطرﻓﯾن أو ﺑﺗﺟدﯾد
ﺿﻣﻧﻲ وﻓﻘﺎ ﻷﺣﻛﺎم اﻟﺗﺷرﯾﻊ اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻪ" ،ﻗﺑل اﻟﺗطرق ﻟﻛﯾﻔﯾﺔ ﺗﺟدﯾد اﻟﻌﻘد ﻋﻧد اﻧﺗﻬﺎء ﻣدﺗﻪ
ﻛﻣﺎ ﺟﺎء ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة اﻟﺳﺎﻟﻔﺔ اﻟذﻛر ،ﺳﻧﺣﺎول ﻣﻌرﻓﺔ ﻣدى اﻟﺗﻣﺳك ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم
35/97و ذﻟك ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ:2
ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97ﻧﺟدﻩ ﻟم ﯾﻧص ﺻراﺣﺔ ﻋﻠﻰ إﻣﻛﺎﻧﯾﺔ اﻟﺗﻣﺳك ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء
ﻓﻲ اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر 1992و أﻣﺎم ﻫذا اﻟﺳﻛوت ﻧﺗﺳﺎءل ﻋن
-1ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر، 2003 ،ص.270.
-2اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 14ﺟﺎﻧﻔﻲ ، 1997اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﺣدﯾد ﺷروط و ﻛﯾﻔﯾﺎت ،ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ
و إﯾﺟﺎرﻫﺎ و ﺑﯾﻌﻬﺎ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر و ﺷروط ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺗﺟﺎري و اﻟﻣﻬﻧﻲ و ﻏﯾرﻫﺎ اﻟﺗﻲ اﻧﺟزﺗﻬﺎ دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺗﻣوﯾل ﻗﺎﺑل ﻟﻠﺗﺳدﯾد ﻣن ﺣﺳﺎﺑﺎت اﻟﺧزﯾﻧﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ أو ﺑﺗﺣوﯾل ﻣﺿﻣون ﻣﻧﻬﺎ و اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر ،1992اﻟﺟرﯾدة
اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد 04
46
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻣدى إﻣﻛﺎﻧﯾﺔ ﺗطﺑﯾق أﺣﻛﺎم ﺣق اﻟﺑﻘﺎء اﻟﻣﻧظﻣﺔ ﺑﻣوﺟب اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻋﻠﻰ اﻟﺳﻛﻧﺎت
اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد أﻛﺗوﺑر 1992؟.
ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 03ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻧص ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ" ...ﯾﺗم
إﻋداد ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر وﻓﻘﺎ ﻟﻠﻧﻣوذج اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي ... ".69/94
و ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 20ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 03/93اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ،ﻧﺟدﻫﺎ
ﻟم ﺗﺣدد ﻣﺎ ﻧوع اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﻻ ﯾطﺑق ﻋﻠﯾﻬﺎ ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،ﻟﻛﻧﻪ و ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص
اﻟﻣﺎدة 23ﻣن ﻧﻔس اﻟﻣرﺳوم ﻧﺟدﻩ ﯾﻧص ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ " إذا ﻗرر ﺷﺧص ﻣﻌﻧوي ﻣؤﺟر ﺑﯾﻊ
اﻟﺑﻧﺎﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﯾﻣﻠﻛﻬﺎ أﺟزاء ﯾﺳﺗﻔﯾد اﻟﺷﺎﻏل اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ ﻟﻠﺟزء اﻟﻣوﺿوع ﻟﻠﺑﯾﻊ ﻣن ﺣق اﻟﺷﻔﻌﺔ
1
ﻟﺷراﺋﻪ"
و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﺎﻟﻣﺎدة ﺗﻘﺻد دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻛﺷﺧص ﻣﻌﻧوي ،و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﺎﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 2 03/93ﻻ ﯾﻘﺗﺻر ﺗطﺑﯾﻘﻪ ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﻣﻣﻠوﻛﺔ ﻣﻠﻛﯾﺔ ﺧﺎﺻﺔ.
إﻻ أن ﻫﻧﺎك رأي آﺧر و اﻟذي ﯾﻘﺗﺻر ﻋﻠﻰ ﺣرﻓﯾﺔ ﻧص اﻟﻣﺎدة 20ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ
03/93و اﻟﺗﻲ ﻟم ﺗﻧص ﻋﻠﻰ ﻋدم ﺗطﺑﯾق اﻟﻧﺻوص اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ
ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و ﻣﻧﻪ ﺗﺑﻘﻰ اﻟﻣواد ﻣن 11إﻟﻰ 15ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76ﺳﺎرﯾﺔ اﻟﻣﻔﻌول،
ﻋﻠﻰ اﻋﺗﺑﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﺗﻣﻧﺢ ﺑﺷروط ﺧﺎﺻﺔ ،ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ أن اﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﻧﻔﯾذي 43/98اﻟذي ﻧص ﻋﻠﻰ ﻧﻘل ﺣق اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ
ﻟﻸﺷﺧﺎص اﻟذﯾن ﺗﺗواﻓر ﻓﯾﻬم ﺷروط ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ ،دون أن ﯾﻣﯾز ﺑﯾن ﻧوﻋﻲ
اﻟﺳﻛﻧﺎت.
-1اﻟﻣﺎدة 03ﻣن ﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 14ﺟﺎﻧﻔﻲ ، 1997اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﺣدﯾد ﺷروط و ﻛﯾﻔﯾﺎت ،ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك ذات
اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ و إﯾﺟﺎرﻫﺎ و ﺑﯾﻌﻬﺎ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر و ﺷروط ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺗﺟﺎري و اﻟﻣﻬﻧﻲ و ﻏﯾرﻫﺎ اﻟﺗﻲ اﻧﺟزﺗﻬﺎ دواوﯾن
اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺗﻣوﯾل ﻗﺎﺑل ﻟﻠﺗﺳدﯾد ﻣن ﺣﺳﺎﺑﺎت اﻟﺧزﯾﻧﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ أو ﺑﺗﺣوﯾل ﻣﺿﻣون ﻣﻧﻬﺎ و اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر
،1992اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد .04
-2اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 03/93اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 01ﻣﺎرس ،1993اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﻧﺷﺎط اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد.14
47
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
إﻻ أﻧﻧﺎ ﻧرى ﺑﺄن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ أﺻﺑﺢ ﻣرﻗﻲ ﻋﻘﺎري ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي ،35/97و
ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻬﻧﺎك ﻧوﻋﯾن ﻣن اﻟﺳﻛﻧﺎت: 1
.1ﺳﻛﻧﺎت إﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ،و ﻫﻲ اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﻗﺑل ﺷﻬر أﻛﺗوﯾر ،1992وﯾﻧطﺑق ﻋﻠﯾﻬﺎ اﻟﻣرﺳوم
،147/76و ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻓﯾﻬﺎ ﻏﯾر ﻣﺣدد اﻟﻣدة ،و ﯾﺧﺿﻊ ﻟﻠﻌﻘد اﻟﻧﻣوذﺟﻲ اﻟﻣﻧﺻوص
ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ ﻫذا اﻟﻣرﺳوم اﻷﺧﯾر.
.2ﺳﻛﻧﺎت ﺗرﻗوﯾﺔ ،و ﻫﻲ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر 1992و ﯾﻧطﺑق ﻋﻠﯾﻬﺎ
اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي ،35/97و ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻓﯾﻬﺎ ﻣﺣدد اﻟﻣدة ،و ﯾﺧﺿﻊ ﻟﻠﻌﻘد اﻟﻧﻣوذﺟﻲ
اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣرﺳوم .269/94
ﻣﻣﺎ ﯾﺟﻌﻠﻧﺎ ﻧﻘول ﺑﺄن ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻏﯾر وارد ﻓﻲ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗرﻗوﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ،و ﻫذا
ﻣﺎ ﺗم ﺗﺟﺳﯾدﻩ ﻋﻣﻠﯾﺎ ،ﺣﯾث أن ﻫﻧﺎك ﻣن دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻣن ﯾﻘوم ﺑﺈﺑرام
ﻋﻘود إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد أﻛﺗوﺑر 1992ﻟﻣدة 03ﺳﻧوات ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺗﺟدﯾد ﻣرة واﺣدة
ﻓﻘط ،و ﺑﺎﻧﺗﻬﺎء اﻟﻣدة ﯾﻐﺎدر اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻷﻣﻛﻧﺔ طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 22ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ
،03/93و ﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ﻻ ﯾﻣﻛن ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﺗﻣﺳك ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ ﻋﻣﻼ ﺑﻧص اﻟﻣﺎدة
20ﻣن ﻧﻔس اﻟﻣرﺳوم.
ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 04ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻧص " ﯾﻛون اﻹﯾﺟﺎر ﻟﻣدة
أﻗﺻﺎﻫﺎ ﺛﻼث ) (03ﺳﻧوات ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺗﺟدﯾد إﻣﺎ ﺑﺎﺗﻔﺎق ﻣﺷﺗرك ﺑﯾن اﻟطرﻓﯾن.... ".
و ﺣﺳب ﻫذﻩ اﻟﻣﺎدة ﻓﺈﻧﻪ ﯾﻣﻛن ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري أن ﯾؤﺟر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﻲ
ﺳﻠﻣﻬﺎ ﺑﻌد أﻛﺗوﺑر 1992ﻟﻣـدة ﺛﻼث ﺳﻧوات ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺗﺟدﯾد ﺑﺎﺗﻔﺎق ﻣﺷﺗرك ﺑﯾن اﻟطرﻓﯾن ،و
-1ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ﻋﻣر ،اﻟﻘﺿﺎء اﻟﻌﻘﺎري ،ﻓﻲ ﺿوء أﺣداث اﻟﻘرارت اﻟﺻﺎدرة ﻋن ﻣﺟﻠس اﻟدوﻟﺔ و اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ،دار ﻫوﻣﺔ ،طﺑﻌﺔ
ﺳﻧﺔ .2002
-2اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 69/94اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 19ﻣﺎرس ،1994اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺑﻣﺻﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻰ ﻧﻣوذج ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ
اﻟﻣﺎدة 21ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 03/93اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد17
48
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻫﻧﺎ ﻧﻛون أﻣﺎم ﻋﻘد إﯾﺟﺎر ﺟدﯾد؛ ﯾﺗم وﻓﻘﺎ ﻟﻠﺷروط و اﻟﻛﯾﻔﯾـﺎت اﻟﺗﻲ ﯾﺗﻔق ﻋﻠﯾﻬﺎ اﻟطرﻓﺎن ،و
ﺗﺳـري ﻋﻠﯾﻪ اﻟﻧﺻوص اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﺗﺣﻛم إﺑرام ﻋﻘد إﯾﺟﺎر ﺟدﯾد و ﻋﺎدة ﻣﺎ ﯾﻛون ﺑﻧﻔس
اﻟﻣدة اﻟﺳﺎﺑﻘﺔ.
و ﯾﻌﺗﺑر اﻟﺗﺟدﯾد اﻟﺻرﯾﺢ ﻟﻺﯾﺟﺎر اﻟﺻورة اﻟﻐﺎﻟﺑﺔ ﻟﺗﺟدﯾد ﻋﻘود إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ ،و ﺗﺟدد ﺑﺻﻔﺔ ﻣﺳﺗﻣرة و ﻻ ﯾﻣﻛن طرد اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻋﻧد اﻧﻘﺿﺎء اﻟﻣدة؛ إﻻ ﻋﻧد إﺧﻼل
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾﺔ.1
ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 04ﻣن ﻧﻔس اﻟﻣرﺳوم ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻧص " ...أو ﺑﺗﺟدﯾد ﺿﻣﻧﻲ وﻓﻘﺎ ﻷﺣﻛﺎم
اﻟﺗﺷرﯾﻊ اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻪ.
أﻣﺎ اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻟم ﯾﻧص ﻋﻠﻰ اﻟﺗﺟدﯾد اﻟﺿﻣﻧﻲ؛ ﻷن ﻋﻘود اﻹﯾﺟﺎر ﺣﺳﺑﻪ ﻏﯾر ﻣﺣددة
اﻟﻣدة ،ﻟذﻟك ﻧﻌود ﻟﻠﻘواﻋد اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،ﺣﯾث ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة 509ﻣﻧﻪ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ
"إذا اﻧﺗﻬﻰ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر و ﺑﻘﻲ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﯾﻧﺗﻔﻊ ﺑﺎﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ﻣﻊ ﻋﻠم اﻟﻣؤﺟر اﻋﺗﺑر
اﻹﯾﺟﺎر ﻗد ﺗﺟدد ﺑﺷروطﻪ اﻷوﻟﻰ و ﻟﻛن ﻟﻣدة ﻏﯾر ﻣﺣددة… " و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﺎﻟﺗﺟدﯾد اﻟﺿﻣﻧﻲ ﻫو
اﻣﺗداد ﻟﻺﯾﺟﺎر اﻷﺻﻠﻲ.2
اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻟث :اﻧﺗﻬﺎء ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﺑﺎﻧﺗﻘﺎل ﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر
إن إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،ﺗﻧﻘﺿﻲ ﺑﺈﻧﺗﻘﺎل ﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻌﯾن
اﻟﻣؤﺟرة ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر ،إﻣﺎ ﻋن طرﯾق اﻟﺗﻧﺎزل و ﻫذا ﺑﺎﻟﻧـﺳﺑﺔ ﻟﻠﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣﺳﺗﻐﻠﺔ ﻗﺑل ﺟﺎﻧﻔﻲ
، 1981و إﻣﺎ ﻋن طرﯾق اﻟﺑﯾـﻊ و ﻫذا ﺑﻣوﺟب اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 03/86اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 04
اﻓرﯾل 1986ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣﺳﺗﻐﻠﺔ ﺑﻌد 1981و ﻗﺑل أﻛﺗوﺑر 1992و إﻣﺎ ﺗﻧﺗﻘل
-1ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر، 2003 ،ص.270.
-2اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد
ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد 12
49
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻣﻠﻛﯾﺗﻬﺎ ﻋن طرﯾق اﻟﺑﯾﻊ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر و ﻫذا ﺑﻣوﺟب اﻟﻣرﺳوم رﻗم 35/97اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ
1997/01/14ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣﺳﺗﻐﻠﺔ ﺑﻌد أﻛﺗوﺑر ،1992و ﻋﻠﯾﻪ ﻗﺳﻣﻧﺎ ﻫذا اﻟﻣطﻠب
إﻟﻰ ﺛﻼﺛﺔ ﻓروع ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ:1
اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻧﻲ :إﻧﺗﻘﺎل اﻟﻣﻠﻛﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣﺳﺗﻐﻠﺔ ﺑﻌد 01ﺟﺎﻧﻔﻲ 1981و ﻗﺑل أﻛﺗوﺑر
1992
ﺑﺻدور اﻟﻘﺎﻧون رﻗم 03/86اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 04ﻓﺑراﯾر 1986اﻟﻣﻌدل و اﻟﻣﺗﻣم ﻟﻠﻘﺎﻧون رﻗم
01/81اﻟﺳﺎﺑق اﻟذﻛر ،ﺑدأت ﻋﻣﻠﯾﺎت ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻣﺷروع ﻓﻲ اﺳﺗﻐﻼﻟﻬﺎ ﺑﻌد 01
ﺟﺎﻧﻔﻲ ،1981و ﺗطﺑﯾﻘﺎ ﻟﻬذا اﻟﻘﺎﻧون ﺻدر اﻟﻣرﺳوم رﻗم 3 71/88اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 22ﻣﺎرس
-1ﻗﺎﻧون 03/86اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 04ﻓﺑراﯾر ، 1986اﻟﻣﻌدل و اﻟﻣﺗﻣم ﻟﻠﻘﺎﻧون رﻗم 01/81اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 07ﻓﺑراﯾر ، 1981و
اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﺗﻧﺎزل ﻋن اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ أو اﻟﻣﻬﻧﻲ أو اﻟﺗﺟﺎري أو اﻟﺣرﻓﻲ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدوﻟﺔ و اﻟﺟﻣﺎﻋﺎت
اﻟﻣﺣﻠﯾﺔ و ﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري و اﻟﻣؤﺳﺳﺎت و اﻟﻬﯾﺋﺎت و اﻷﺟﻬزة ،اﻟﻣﻌدل و اﻟﻣﺗﻣم.
-2ﻗﺎﻧون 01/81اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 07ﻓﯾﻔري ،1981اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﺗﻧﺎزل ﻋن اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ أو
اﻟﻣﻬﻧﻲ أو اﻟﺗﺟﺎري أو اﻟﺣرﻓﻲ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدوﻟﺔ و اﻟﺟﻣﺎﻋﺎت اﻟﻣﺣﻠﯾﺔ و ﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ
اﻟﻌدد06
-3اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 71/88اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 22ﻣﺎي 1988اﻟﻣﺣدد ﻟﻠﺷروط اﻟﺧﺎﺻﺔ اﻟﺗﻲ ﺗطﺑق ﻋﻠﻰ ﺑﯾﻊ اﻻﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ
اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﺗﺷرع ﻓﻲ اﺳﺗﻐﻼﻟﻬﺎ ﺑﻌد أول ﯾﻧﺎﯾر .1981
50
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
1988اﻟﻣﺣدد ﻟﻠﺷروط اﻟﺧﺎﺻﺔ اﻟﺗﻲ ﺗطﺑق ﻋﻠﻰ ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﺷرع
ﻓﻲ اﺳﺗﻐﻼﻟﻬﺎ ﺑﻌد 01ﺟﺎﻧﻔﻲ ،1981و ﯾﺗم اﻟﺑﯾﻊ ﺑﻣوﺟب ﻫذا اﻟﻣرﺳوم ﻟﻛل ﺷﺧص ﺛﺑﺗت
ﻓﯾﻪ ﺻﻔﺔ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ أو اﻟﻣﺳﺗﻔﯾد ،و ﯾﺗم اﻟﺑﯾﻊ ﻧﻘدا و ﺑﺎﻟﺗﻘﺳﯾط ﺧﻼل ﻣدة أﻗﺻﺎﻫﺎ
ﺛﻼﺛون ﺳﻧﺔ ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠﻣﺣﻼت ذات اﻹﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ.
إﺑﺗداء ﻣن أﻛﺗوﺑر 1992ﺷرع ﻓﻲ ﺗطﺑﯾق ﺳﯾﺎﺳﺔ ﺟدﯾدة؛ ﺑﺻدور ﻗﺎﻧون اﻟﻣﺎﻟﯾﺔ اﻟﺗﻛﻣﯾﻠﻲ ﻟﺳﻧﺔ
،1992اﻟذي أﻛد ﻓﻲ ﻣﺎدﺗﻪ 76ﻋﻠﻰ أن اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ اﻟﺣﺿرﯾﺔ اﻟﺟدﯾدة و اﻟﻣﺣﻼت
اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟﻠﻘطﺎع اﻹﯾﺟﺎري و اﻟﻣﻧﺟزة ﻣن ﻗﺑل دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﻣوﺿوﻋﺔ ﻟﻺﺳﺗﻐﻼل إﺑﺗداء ﻣن
أﻛﺗوﺑر 1992ﻏﯾر ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺗﻧﺎزل
ﺛم ﺻدر ﻗﺎﻧون اﻟﻣﺎﻟﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ 1996و أﺻﺑﺣت اﻷﻣﻼك اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟﻠدوﻟﺔ ذات اﻟطﺎﺑﻊ اﻟﺳﻛﻧﻲ
اﻟﻣﻧﺟزة ﺑﻌد أﻛﺗوﺑر 1992؛ ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﻠﺑﯾﻊ طﺑﻘﺎ ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي ،35/97و ﻧص ﻋﻠﻰ اﻟﺑﯾﻊ
ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر اﻟذي ﻣﻧﺢ ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر ﺣق ﺷراء اﻟﻣﺳﻛن اﻟﻣؤﺟر ﺑدﻓﻊ ﺛﻣﻧﻪ أﻗﺳﺎطﺎ ،و ﺑﺗﻣﺎم دﻓﻊ
اﻷﻗﺳﺎط اﻟواﺟﺑﺔ ﺗﻧﺗﻘل ﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻣﺳﻛن ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر.1
و اﻟﺑﯾﻊ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر ﻋرﻓﻪ اﻟﻣﺷرع ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة اﻟﺳﺎﺑﻌﺔ ﻣن اﻟﻣرﺳوم 35/97اﻟﺳﺎﻟف اﻟذﻛر ﺑﺄﻧﻪ
» ...ﻫو اﻟﻌﻘد اﻟذي ﯾﻠﺗزم ﺑﻣوﺟﺑﻪ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرﻩ اﻟﻣﺎﻟك اﻟﻣؤﺟر أن
ﯾﺣـول ﻣﻠﻛﺎً ﻋﻘﺎرﯾﺎً ذا إﺳﺗﻌﻣﺎل ﺳﻛﻧﻲ ﻷي ﻣﺷﺗري إﺛر ﻓﺗرة ﺗﺣدد ﺑﺈﺗﻔﺎق ﻣﺷﺗرك و ﺣﺳب
ﺷروط ﻫذا اﻟﻣرﺳوم و ﺧﻼل اﻟﻔﺗرة اﻟﻣﺗﻔق ﻋﻠﯾﻬﺎ ﯾﺣﺗﻔظ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري
ﺑﺻﻔﺗﻪ ﻣﺎﻟك اﻟﻌﻘﺎر ﺑﻛل ﺣﻘوﻗﻪ و اﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ أﻣﺎ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﻣﺷﺗري ﻓﯾﺣﺗﻔظ ﺑﻛل اﻻﻟﺗزاﻣﺎت
اﻟﻣرﺗﺑطﺔ ﺑﺎﻟﻣﺳﺗﺄﺟرﯾن ﻻ ﺳﯾﻣﺎ ﻓﻲ ﻣﺟﺎل اﻷﻋﺑﺎء اﻟﻣﺷﺗرﻛﺔ .
-1اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 14ﺟﺎﻧﻔﻲ ، 1997اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﺣدﯾد ﺷروط و ﻛﯾﻔﯾﺎت ،ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ و إﯾﺟﺎرﻫﺎ
و ﺑﯾﻌﻬﺎ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر و ﺷروط ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺗﺟﺎري و اﻟﻣﻬﻧﻲ و ﻏﯾرﻫﺎ اﻟﺗﻲ اﻧﺟزﺗﻬﺎ دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺗﻣوﯾل ﻗﺎﺑل
ﻟﻠﺗﺳدﯾد ﻣن ﺣﺳﺎﺑﺎت اﻟﺧزﯾﻧﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ أو ﺑﺗﺣوﯾل ﻣﺿﻣون ﻣﻧﻬﺎ و اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر ،1992اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد 04
51
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻓﺎﻟﺑﯾﻊ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر ﯾﻌﺗﺑرﻋﻘد ﻧﺎﻗل ﻟﻠﻣﻠﻛﯾﺔ و اﻟﻔﺗرة اﻟﺗﻲ ﯾﻠﺗزم ﻓﯾﻬﺎ اﻟﻣﺷﺗري ﺑدﻓﻊ أﻗﺳﺎط اﻟﺑﯾﻊ
ﯾﺣﺗﻔظ ﻓﯾﻬﺎ ﺑﺻﻔﺗﻪ ﻛﻣﺳﺗﺄﺟر و ﻫذا ﯾﻌﻧﻲ أﻧﻪ ﯾﻠﺗزم ﺑدﻓﻊ ﺛﻣن اﻹﯾﺟﺎر ﻣﻘﺎﺑل اﻧﺗﻔﺎﻋﻪ ﺑﺎﻟﻌﯾن
اﻟﻣؤﺟرة و ﻻ ﯾﺣق ﻟﻪ اﻟﺗﺻرف ﻓﯾﻬﺎ.
ﺛم ﺟﺎء اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 1 269/03و ﺣدد ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 04ﻣﻧﻪ ﻋﻠﻰ ﺷروط اﻟﺗﻧﺎزل ﻋﻠﻰ
اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ
أﻣﺎ ﻋن إﺟراءات اﻟﺗﻧﺎزل؛ ﻓﯾﺗم إﯾداع اﻟطﻠب ﻟدى ﻟﺟﻧﺔ اﻟداﺋرة اﻟﻣﺧﺗﺻﺔ اﻟﺗﻲ ﯾؤﺳﺳﻬﺎ اﻟواﻟﻲ
اﻟﻣﺧﺗص إﻗﻠﯾﻣﯾﺎ و ﯾرﻓق اﻟﻣﻠف ﺑﺎﻟﺳﻧد اﻟﺷرﻋﻲ ﻟﺷﻐل اﻟﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎري و وﺛﯾﻘﺔ ﺗﺛﺑت دﻓﻊ ﻛل
ﻣﺳﺗﺣﻘﺎت اﻹﯾﺟﺎر اﻟﺗﻲ ﺗﺻدر ﻋن اﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣﺳﯾرة و ﺷﻬﺎدة ﻣﯾﻼد اﻟﻣﻌﻧﻲ ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ
2
ﻧﺳﺧﺔ ﻣﺻﺎدق ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻣن ﺑطﺎﻗﺔ ﻫوﯾﺔ اﻟﻣﺷﺗري
و ﻋﻠﻰ اﻟﻠﺟﻧﺔ أن ﺗﻔﺻل ﻓﻲ اﻟطﻠب ﻓﻲ أﺟل ﺛﻼﺛﺔ أﺷﻬر ﻣن ﯾوم إﯾداع اﻟطﻠب ،و ﺗﺑﻠﻎ
اﻟﻣﻌﻧﻲ ﺑﻘرارﻫﺎ و ﺣﺎﻟﺔ اﻟﻣواﻓﻘﺔ ﺗﺑﻠﻐﻪ ﺑﺛﻣن اﻟﺗﻧﺎزل وﺑوﺛﯾﻘﺔ اﻻﻟﺗزام ﺑﺎﻟﺷراء و ﯾﺑرم ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ
ﺑﯾن اﻟﻣﻘﺑل ﻋﻠﻰ اﻟﺷراء و ﻣﺎﻟك اﻟﻌﻘﺎر ﻣوﺿوع اﻟﺗﻧﺎزل طﺑﻘﺎ ﻟﻠﺗﺷرﯾﻊ اﻟﻣﻌﻣول ﺑﻪ.
وﺣﺎﻟﺔ رﻓض اﻟطﻠب ﯾﺟب ﻋن اﻟﻠﺟﻧﺔ أن ﺗﻌﻠﻠﻪ و ﻛل طﻌن ﻓﻲ ﻗرار ﻟﺟﻧﺔ اﻟداﺋرة ﯾوﺟﻪ ﻟﻠﺟﻧﺔ
اﻟوﻻﺋﯾﺔ ﻓﻲ أﺟل ﺷﻬر ﻣن ﺗﺎرﯾﺦ اﺳﺗﻼم اﻟﺗﺑﻠﯾﻎ و ﻋﻠﻰ ﻫذﻩ اﻷﺧﯾرة اﻟﻔﺻل ﻓﻲ اﻟطﻌن ﺧﻼل
ﺷﻬر ﻣن ﺗﺎرﯾﺦ إﺧطﺎرﻫﺎ ﺛم ﺟﺎء اﻟﻘرار اﻟوزاري اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 27ﯾﻧﺎﯾر 2004ﻟﯾﺣدد ﻣﻌﺎﯾﯾر
ﺗﺣدﯾد اﻟﻘﯾﻣﺔ اﻟﺗﺟﺎرﯾﺔ ﻓﻲ إطﺎر اﻟﺗﻧﺎزل ﻋن اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟﻠدوﻟﺔ و ﻟدواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ
و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري و اﻟﻣوﺿوﻋﺔ ﺣﯾز اﻻﺳﺗﻐﻼل ﻗﺑل أول ﯾﻧﺎﯾر ، 2004ﺛم ﺟﺎء اﻟﻘرار
اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 25ﻓﺑراﯾر 2004ﻟﯾﺣدد ﻧﻣوذج وﺛﯾﻘﺔ اﻻﻟﺗزام ﻟﺷراء اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟﻠدوﻟﺔ
و ﻟدواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري.
-1اﻟﻣﺎدة 04ﻣن ﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 269/03اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 07أوت ،2003ﯾﺣدد ﺷروط اﻟﺣﺻول و ﻛﯾﻔﯾﺎت اﻟﺗﻧﺎزل ﻋن
اﻷﻣﻼك اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدوﻟﺔ اﻟﻣوﺿوﻋﺔ ﺣﯾز اﻻﺳﺗﻐﻼل ﻗﺑل أول ﯾﻧﺎﯾر . 2004
-2ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر، 2003 ،ص270.
52
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
اﻟﻣﺑﺣث اﻟﺛﺎﻧﻲ :اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻧﺎﺷﺋﺔ ﻋن ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت واﻟﻣﺣﻼت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎر
اﻟﻣطﻠب اﻷول :أطراف اﻟدﻋوى اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ ﻹﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت واﻟﻣﺣﻼت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ
واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري
-اﻟﻔرع اﻷول ﻧﺗطرق ﻓﯾﻪ اﻟﻰ اﻟﻣؤﺟر؛ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري.
إن اﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة ﻟﻠﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ،ﻫو دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري ﻓﻲ ﺣد ذاﺗﻪ و ﻋﻠﯾﻪ ﺳﻧﺗطرق إﻟﻰ ﺗﺣدﯾد ﻛﯾﻔﯾﺔ إﺛﺑﺎت ﺻﻔﺗﻪ ﻓﻲ اﻟﺗﻘﺎﺿﻲ ﻓﺎﻟﺻﻔﺔ ﺗﻌد
ﻣن اﻟﻧظﺎم اﻟﻌﺎم ﯾﺛﯾرﻫﺎ اﻟﻘﺎﺿﻲ ﻣن ﺗﻠﻘﺎء ﻧﻔﺳﻪ و ﻓﻲ ﺟﻣﯾﻊ ﻣراﺣل اﻟدﻋوى؛ ﺑﻣﺎ ﻓﯾﻬﺎ ﻣرﺣﻠﺔ
اﻟطـﻌن ﺑﺎﻟﻧﻘض طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 459ﻣن ق .إ .م ،و ﺑﺎﻋﺗﺑﺎر دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري ﺷﺧﺻﯾﺔ ﻣﻌﻧوﯾﺔ ﺗﺗﻣﺗﻊ ﺑﺎﻻﺳﺗﻘﻼل اﻟﻣﺎﻟﻲ و ﻫﻲ ﻣؤﺳﺳﺔ ﻋﻣوﻣﯾﺔ ذات طﺎﺑﻊ ﺻﻧﺎﻋﻲ
و ﺗﺟﺎري ،ﻓﺎﻟﻣدﯾر اﻟﻌﺎم ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻫو اﻟﻣﻣﺛل اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ ﻟﻪ ،ﺣﯾث ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة 16ﻣن
اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/91اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1995/12/05ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ »:ﯾﺗوﻟﻰ اﻟﻣدﯾر اﻟﻌﺎم
ﻣﺎ ﯾﻠﻲ :ﯾﻣﺛل اﻟدﯾوان إزاء اﻟﻐﯾر و ﯾﻣﻛﻧﻪ أن ﯾوﻗﻊ ﻋﻠﻰ ﺟﻣﯾﻊ اﻟوﺛﺎﺋق اﻟﺗﻲ ﺗﻠزم اﻟدﯾوان.1
-1اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/91اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 12ﻣﺎي ، 1991اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻐﯾﯾر اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠﻘواﻧﯾن اﻷﺳﺎﺳﯾﺔ ﻟدواوﯾن
اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري و ﺗﺣدﯾد ﻛﯾﻔﯾﺎت ﺗﻧظﯾﻣﻬﺎ و ﻋﻣﻠﻬﺎ ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد.25
53
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
وﻗد ﺻدر ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﻗرار ﯾؤﻛد أن رﻓﻊ اﻟدﻋﺎوى اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت
اﻟﺧﺎﺻﺔ ﺑﺎﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻣن ﺻﻼﺣﯾـﺎت اﻟدﯾوان ﻻ اﻟوﻻﯾـﺔ ﺣﯾث ﺟﺎء ﻓﯾﻪ:
»...ﺣﯾث أن اﻟطﺎﻋن ﯾﻌﯾب ﻋﻠﻰ اﻟﻘرار اﻟﻣطﻌون ﻓﯾﻪ ﻗﺑول اﻟدﻋوى اﻟﻣﻘﺎﻣﺔ ﻣن طرف واﻟﻲ
اﻟوﻻﯾﺔ رﻏم أﻧﻪ ﻟم ﯾﻛن طرﻓﺎ ﻓﻲ ﻋﻘد اﻻﯾﺟﺎر اﻟﻣﺑرم ﺑﯾﻧﻪ و ﺑﯾن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري ....ﺣﯾث أﻧﻪ ﺗﺑﯾن ﻓﻌﻼ ﻣن اﻻطﻼع ﻋﻠﻰ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟذي اﺳﺗﻔﺎد ﺑﻣوﺟﺑﻪ اﻟطﺎﻋن
ﺑﺎﻟﺳﻛن اﻟﻣﺗﻧﺎزع ﺣوﻟﻪ أﻧﻪ أﺑرم ﺑﯾﻧﻪ و ﺑﯾن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ وﻋﻠﻰ ﻫذا اﻷﺳﺎس ﻓﺈن اﻟواﻟﻲ ﯾﻌﺗﺑر
ﺧﺎرج ﻋن اﻟﻌﻘد اﻟﻣذﻛور و ﻻ ﯾﻣﻛﻧﻪ اﻟﺗﻘﺎﺿﻲ ﺑﺷﺄﻧﻪ ،و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻬذا اﻟوﺟﻪ ﻣؤﺳس و ﯾﺗرﺗب
ﻋﻧﻪ اﻟﻧﻘض.1
ﯾﻛون اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر إﻣﺎ ﺷﺧص ﻣﻌﻧوﯾﺎ أو طﺑﯾﻌﯾﺎ ﯾﺗﻘﺎﺿﻰ ﺑﺻﻔﺗﻪ ﻣﺳﺗﺄﺟ ار أﺻﻠﯾﺎ أو ﺷﺎﻏﻼ
ﻟﻸﻣﻛﻧﺔ أو ﻣﺳﺗﻔﯾد ﻣن اﻟﺗﻧﺎزل ﻋن اﻹﯾﺟﺎر أو ﻣﺳﺗﻔﯾد ﻣن اﻧﺗﻘﺎل ﺣق اﻟﺑﻘﺎء.
و ﯾﺛﺑت اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻠﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺻﻔﺗﻪ ﻓﻲ
اﻟﺗﻘﺎﺿﻲ ﻟﺣﻣﺎﯾﺔ ﺣﻘوﻗﻪ اﻟﻣﺗرﺗﺑﺔ ﻋن ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﺑوﺳﯾﻠﺔ وﺣﯾدة و ﻫﻲ ﻧﺳﺧﺔ ﻣن ﻋﻘد
اﻹﯾﺟﺎر ،و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﺈن ﺻﻔﺔ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺗﺛﺑت ﺑﻌﻘد إﯾﺟﺎر ﻣﺑرم ﻣﻊ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري ﻋﻣﻼ ﺑﺎﻟﻣﺎدة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1976/10/23
ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ اﻹﯾﺟﺎرات اﻟﺻﺎدرة ﻗﺑل أﻛﺗوﺑر ، 1992و ﺗﺛﺑت ﺻﻔﺔ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻺﯾﺟﺎرات
اﻟﺻﺎدرة ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر 1992طﺑﻘﺎ ﻟﻧﻣوذج اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣرﺳـوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي
69/94اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1994/03/19و ﻻ ﯾﻣﻛن اﻻﺣﺗﺟﺎج ﺑﺄﯾﺔ وﺛﯾﻘﺔ أﺧرى ﻣﻬﻣﺎ ﻛﺎﻧت
طﺑﯾﻌﺗﻬﺎ .ﻛﻣﺎ ﺳﺑق ﺗﻔﺻﯾﻠﻪ.2
-1ﺳﻠﯾﻣﺎن ﻣرﻗس ،اﻟواﻓﻲ ﻓﻲ ﺷرح اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻟث ،و ﻓﻲ اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة ،اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻧﻲ " ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر " ،
ﺗوزﯾﻊ دار اﻟﻛﺗﺎب اﻟﺣدﯾث ،ص.65
-2اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 69/94اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 19ﻣﺎرس ،1994اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺑﻣﺻﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻰ ﻧﻣوذج ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،اﻟﻣﻧﺻوص
ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 21ﻣن اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 03/93اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد.17
54
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻟﻘد ﻧص ﻗﺎﻧون اﻹﺟراءات اﻟﻣدﻧﯾﺔ ﻋﻠﻰ اﻻﺧﺗﺻﺎص اﻟﻧوﻋﻲ و اﻟﻣﺣﻠﻲ ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺧص اﻟﻣﻧزاﻋﺎت
اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر ،و ﺳﻧﺗﻌرض ﻟﻬﻣﺎ ﺑﺎﻟﺗرﻛﯾز ﻋﻠﻰ اﻹﺧﺗﺻﺎص اﻟﻧوﻋﻲ ﻷﻫﻣﯾﺗﻪ ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ:
اﻟﻔرع اﻷول :اﻻﺧﺗﺻﺎص اﻟﻣﺣﻠﻲ
ﯾﻛون اﻻﺧﺗﺻﺎص اﻟﻣﺣﻠﻲ ﻟﻠﺟﻬﺔ اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﯾﻘﻊ ﻓﻲ داﺋرﺗﻬﺎ اﻟﻌﻘﺎر ،ﺣﯾث ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة
اﻟﺛﺎﻣﻧﺔ ﻣن ﻗﺎﻧون اﻹﺟراءات اﻟﻣدﻧﯾﺔ ﻋﻠﻰ ﻣﺎﯾﻠﻲ ....»:و ﻣﻊ ذﻟك ،ﺗرﻓﻊ اﻟطﻠﺑﺎت اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ
ﺑﺎﻟﻣواد اﻟﻣذﻛورة أدﻧﺎﻩ أﻣﺎم اﻟﺟﻬﺎت اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ دون ﺳواﻫﺎ ﻋﻠﻰ اﻟوﺟﻪ اﻟﺗﺎﻟﻲ:
ﻓﻲ اﻟدﻋﺎوى اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ أو اﻷﺷﻐﺎل اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﻌﻘﺎر ،أو دﻋﺎوي اﻹﯾﺟﺎرات ﺑﻣﺎ ﻓﯾﻬﺎ اﻟﺗﺟﺎرﯾﺔ
اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﻌﻘﺎرات ،أﻣﺎم اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﺗﻲ ﯾﻘﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ داﺋرة إﺧﺗﺻﺎﺻﻬﺎ.......».
و ﻫذا ﻣﺎ ﺗؤﻛدﻩ ﻛذﻟك اﻟﻣﺎدة 33ﻣن ﻣﻠﺣق اﻟﻣرﺳوم رﻗم 147/76اﻟﺗﻲ ﺗﻧص ﻋﻠﻰ أن
اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﺗﻲ ﺗﻘﻊ ﻓﻲ داﺋرة إﺧﺗﺻﺎﺻﻬﺎ اﻟﻌﻣﺎرة اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﻣؤﺟرة ﺗﺧﺗص ﺑﺎﻟﻧظر ﻓﻲ اﻟﻧزاﻋﺎت
اﻟﻣﺣﺗﻣﻠﺔ و اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﻌﻘود إﺟﺎرة اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري.1
اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻧﻲ :اﻻﺧﺗﺻﺎص اﻟﻧوﻋﻲ
ﯾﺧﺗص ﻗﺎﺿﻲ اﻟﻣوﺿوع ﺑﺎﻟﺑت ﻓﻲ اﻟﻣﻧﺎزﻋﺔ اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑوﺟود اﻟﻌﻘد أو ﺷروط ﺻﺣﺗﻪ ﻛﻣﺎ
ﯾﺧﺗص ﺑﻣﺟﻣل اﻟﻣﺳﺎﺋل اﻟﻣﺗرﺗﺑﺔ ﻋن ﺗﻧﻔﯾذﻩ و ﻋن ﻓﺳﺧﻪ و إﻧﻬﺎﺋﻪ ،ﻓﺎﻟﻣﻧﺎزﻋﺔ ﺣول طﺑﯾﻌﺔ
ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر و ﻣﺣﻠﻪ و ﺳﺑﺑﻪ و إﺛﺑﺎﺗﻪ ،و ﺣول ﻣواﺻﻔﺎت اﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ﻫﻲ ﻣن اﻟدﻋﺎوى
اﻟﺗﻲ ﺗﻣس ﺑﺄﺻل اﻟﺣق و ﯾرﺟﻊ ﻓﯾﻬﺎ اﻻﺧﺗﺻﺎص ﻟﻘﺎﺿﻲ اﻟﻣوﺿوع و ﻓﻲ ذﻟك ﺻدر ﻗرار
ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﺟﺎء ﻓﯾﻪ" ﺣﯾث أﻧﻪ ﻻ ﯾﻣﻛن ﻟﻘﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل أن ﯾﺑت ﻓﻲ دﻋوى
اﻟﺣﺎل ذﻟك أن اﻷﻣر أﺻﺑﺢ ﺑﻌد اﺳﺗﻔﺎدة اﻟطﺎﻋن ﻣن ﻋﻘد إﯾﺟﺎر ﻣﻘﺎﺑل ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟذي
55
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﯾﺗﻣﻧﻊ ﺑﻪ اﻟﻣطﻌون ﺿدﻩ ،ﻓﺿﻼ ﻋﻠﻰ ﺻدور ﻗرار ﻗﺿﺎﺋﻲ ﯾﻘﺿﻲ ﻋﻠﻰ اﻟطﺎﻋن ﺑﺎﻟطرد ﻣن
ﻫذا اﻟﻣﺳﻛن ،ﯾﺗﻌﻠق ﺑﻣوﺿوع اﻟدﻋوى ،إذ ﯾﺗﻌﯾن ﻋﻠﻰ اﻟﻘﺎﺿﻲ أن ﯾﺣﺳم ﺑﯾن ﺳﻧدﯾن اﺛﻧﯾن
ﻟﯾﺑﯾن ﻣن ﻟﻪ اﻷﺣﻘﯾﺔ ﻓﻲ اﻹﯾﺟﺎر".
أﻣﺎ ﻋن اﻟﻔرع اﻟﻣﺧﺗص ﺑﺎﻟﻧظر ﻓﻲ ﻣﺛل ﻫذﻩ اﻟدﻋﺎوى؛ ﻓﺈﻧﻪ ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي
147/91اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1991/05/12ﻧص ﻓﻲ ﻣﺎدﺗﻪ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﻋﻠﻰ أن دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و
اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺗﺗﻣﺗﻊ ﺑﺎﻟﺷﺧﺻﯾﺔ اﻟﻣﻌﻧوﯾﺔ و اﻻﺳﺗﻘﻼل اﻟﻣﺎﻟﻲ ؛ و ﺗﻌد ﺗﺎﺟرة ﻓﻲ ﻋﻼﻗﺎﺗﻬﺎ
ﻣﻊ اﻟﻐﯾر و ﺗﺧﺿﻊ ﻟﻘواﻋد اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺗﺟﺎري ،وطﺑﻘﺎ ﻟذﻟك ﻓﻠﺗﺣدﯾد اﻟﻔرع اﻟﻣﺧﺗـص ﺑﻧظر
اﻟدﻋوى ،ﻧﻧظر ﻟﻪ ﻣن ﺟﻬﺔ اﻟﻣدﻋﻰ ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻧزاع ،ﻓﺈذا ﻛﺎن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣن ﯾرﻓﻊ اﻟدﻋوى
ﻓﺎﻟﻘﺳم اﻟﻣﺧﺗص ﻫو اﻟﻘﺳم اﻟﺗﺟﺎري ﺑﺎﻋﺗﺑﺎر أن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻫﻲ اﻟﻣدﻋﻰ
ﻋﻠﯾﻬﺎ أﻣﺎ إذا ﻛﺎن اﻟﻣدﻋﻲ ﻫو دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻓﺈن اﻟﻘﺳم اﻟﻣﺧﺗص ﻫو اﻟﻘﺳم
اﻟﻣدﻧﻲ ﻟﻛن ﻣن اﻟﻧﺎﺣﯾﺔ اﻟﻌﻣﻠﯾﺔ ﻓﺈن اﻟﻔرع اﻟﻣﺧﺗص ﺑﻧظر ﻣﺛل ﻫذﻩ اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت ﻫو ﻗﺳم
اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣدﻧﻲ.1
و ﺣدث ﻓﻲ اﻟﺳﺎﺑق أن ﺗﻣﺳك اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻹداري ﺑﺎﻟﺑت ﻓﻲ اﻟﻣﻧﺎزﻋﺔ اﻻﯾﺟﺎرﯾﺔ ﻋﻧدﻣﺎ ﯾﻛون
ﻣﻧﺢ اﻟﺳﻛن وﻗﻊ ﺑﻣوﺟب ﻣﻘرر إداري ،ﻷن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺑﻌد إﻧﺷﺎﺋﻪ
ﺑﻣوﺟب اﻷﻣر رﻗم 2 63/74اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 10ﯾوﻧﯾو 1974أﻋﺗﺑر ﻣؤﺳﺳﺔ ﻋﻣوﻣﯾﺔ ذات طﺎﺑﻊ
إداري وذﻟك ﺑﻣوﺟب اﻷﻣر 393/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1976/10/23و ﺧﺿﻊ ﻟوﺻﺎﯾﺔ اﻟواﻟﻲ
ﺗﺣت إﺷراف و ازرة اﻷﺷﻐﺎل اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ و اﻟﺑﻧﺎء و ﻣن اﻟﺑدﯾﻬﻲ أن ﻣراﻗﺑﺔ ﺷرﻋﯾﺔ ﻫذﻩ اﻟﻘ اررات
ﻻ ﯾﻣﻛن أن ﺗﺧول ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ اﻟﻌﺎدي ،ﻣﻊ اﻟﻌﻠم أن ﻫذا اﻟﺗﺷرﯾﻊ ﻟم ﯾﺑﻘﻰ ﺳﺎري اﻟﻣﻔﻌول.
-1اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/91اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 12ﻣﺎي ، 1991اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻐﯾﯾر اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠﻘواﻧﯾن اﻷﺳﺎﺳﯾﺔ ﻟدواوﯾن
اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري و ﺗﺣدﯾد ﻛﯾﻔﯾﺎت ﺗﻧظﯾﻣﻬﺎ و ﻋﻣﻠﻬﺎ ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد.25
-2اﻷﻣر 63/74اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 10ﯾوﻧﯾو ،1974اﻟﻣﺗﺿﻣن إﺣداث و ﺗﺟدﯾد اﻟﻘﺎﻧون اﻷﺳﺎﺳﻲ ﺑﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ.
-3اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 93/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 23أﻛﺗوﺑر 1976اﻟﻣﺗﺿﻣن إﻧﺷﺎء ﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري.
56
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﯾﺧﺗص ﻗﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل ﺑﺎﻟﺑت ﻓﻲ دﻋﺎوى اﻹﯾﺟﺎرﺣﺳب اﻟﻣﺎدة 183ﻣن ﻗﺎﻧون اﻹﺟراءات
اﻟﻣدﻧﯾﺔ ﺑﺗواﻓر ﻋﻧﺎﺻر اﻹﺳﺗﻌﺟﺎل و ﻋدم اﻟﻣﺳﺎس ﺑﺄﺻل اﻟﺣق ،و ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 17
ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻧص ﻋﻠﻰ اﺧﺗﺻﺎص اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﺑطرد اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر
ﻋﻧد إﺧﻼﻟﻪ ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ اﻟواردة ﻓﻲ ﻫذا اﻟﻣرﺳوم ﺑﻣوﺟب أﻣر ﻣﺳﺗﻌﺟل ،إﻻ أﻧﻧﺎ ﻧرى أﻧﻪ و ﻋﻧد
اﻹﺧﻼل ﺑﺎﻹﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾﺔ ،ﻋﻠﻰ اﻟﻘﺎﺿﻲ إﺟراء ﺗﺣﻘﯾق ﻓﻲ اﻟﻣوﺿوع ﻋن طرﯾق اﻟﻣﻌﺎﯾﻧﺔ
أو اﻟﺧﺑرة ،و ﻟﻪ ﻓﻲ ذﻟك ﺗﻘدﯾر اﻷدﻟﺔ ﺣﺗﻰ ﯾﺗﺄﻛد ﻣن وﺟود اﻹﺧﻼل ﺑﺎﻹﻟﺗزام ﻓﻌﻼ و ﻫذا ﻣن
اﺧﺗﺻﺎص اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻟﻌﺎدي أي ﻗﺎﺿﻲ اﻟﻣوﺿوع ﺑﺎﻋﺗﺑﺎر أن اﻟﻘﺿﺎء اﻻﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻫو ﺗدﺑﯾر
ﻣؤﻗت ﻻ ﯾﻣس ﺑﺄﺻل اﻟﺣق و ﻟﻘد ﻛرس إﺟﺗﻬﺎد اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﺑﻌض اﻟﻣﺑﺎدئ ﻟﺗﺣدﯾد
اﻟﺣﺎﻻت اﻟﺗﻲ ﯾﻛون ﻓﯾﻬﺎ ﻗﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل ﻣﺧﺗﺻﺎً ﻟﻠﺑت ﻓﻲ دﻋﺎوى اﻹﯾﺟﺎر.1
إن اﻟدﻋﺎوى اﻟﻣطروﺣﺔ أﻣﺎم اﻟﻘﺿﺎء ﺗﺧﺗﻠف ﺑﺎﺧﺗﻼف اﻟﺟﻬﺔ اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ اﻟﻣرﻓوﻋﺔ أﻣﺎﻣﻬﺎ ﻧوﻋﯾﺎ،
و ﺑﺎﺧﺗﻼف اﻟطرف اﻟذي ﯾﺑﺎدر ﺑرﻓﻌﻬﺎ ،و ﺗﺑﻌﺎ ﻟذﻟك ﻗﺳﻣﻧﺎ ﻫذا اﻟﻣﺑﺣث إﻟﻰ ﻣطﻠﺑﯾن،
ﺧﺻﺻﻧﺎ اﻷول ﻟﻠﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻣرﻓوﻋﺔ أﻣﺎم ﻗﺎﺿﻲ اﻟﻣوﺿوع ،و ﺧﺻﺻﻧﺎ اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ
ﻟﻠﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻣرﻓوﻋﺔ أﻣﺎم اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻛﻣﺎ ﯾﻠﻲ:2
-1اﻟﻣﺎدة 17اﻟﻣﺎدة 03ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد 12
-2ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر، 2003 ،ص275.
57
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻣﻌظم اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻧﺎﺗﺟﺔ ﻋن ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﯾﺧﺗص ﺑﻬﺎ ﻗﺎﺿﻲ اﻟﻣوﺿوع؛ ﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ
اﻹﺧﻼل ﺑﺎﻹﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﻔروﺿﺔ ﻋﻠﻰ ﻛل ﻣﺗﻌﺎﻗد ،ﻓﯾﻛون اﻟﻘﺎﺿﻲ ﻣﻠزم ﺑﺈﺟراء ﺗﺣﻘﯾق ﺳواء
ﺑﺎﻟﻣﻌﺎﯾﻧﺔ أو اﻟﺧﺑرة و ﻟﻪ ﺳﻠطﺔ ﺗﻘدﯾـر اﻷدﻟـﺔ ،وﻫذا ﺑﺧﻼف اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ اﻟذي ﯾﻠﺟﺄ
إﻟﻰ ﺗداﺑﯾر وﻗﺗﯾﺔ دون اﻟﻣﺳﺎس ﺑﺄﺻل اﻟﺣق و ﺳﺄﺗطرق ﻓﻲ ﻫذا اﻟﻣطﻠب إﻟﻰ أﻫم اﻟدﻋﺎوى
اﻟﺗﻲ ﯾﺑﺎدر ﺑرﻓﻌﻬﺎ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻓﻲ ﻓرع أول ،ﺛم ﻓﻲ اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻧﻲ؛ اﻟدﻋﺎوى اﻟﺗﻲ ﯾﺑﺎدر ﺑرﻓﻌﻬﺎ
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻛﺎﻵﺗﻲ:
إن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري و ﺑﺈﻋﺗﺑﺎرﻩ اﻟﻣﺻﻠﺣﺔ اﻟﻣؤﺟرة ﻟﻠﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ
ﻟﻪ ،أﺟﺎز ﻟﻪ اﻟﻣﺷرع و ﻋﻧد إﺧﻼل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ أن ﯾﺑﺎدر ﺑرﻓﻊ دﻋوى أﻣﺎم اﻟﺟﻬﺔ
اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ اﻟﻣﺧﺗﺻﺔ ،و ﻣن أﺑرزﻫﺎ:
ﯾﺳﺗﺣق دﻓﻊ ﺑدل اﻹﯾﺟﺎر و اﻷﻋﺑﺎء اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ ﻓﻲ أﺟل أﻗﺻﺎﻩ اﻟﯾوم اﻟﺧﺎﻣس ﻣن اﻟﺷﻬر
اﻟﺗﺎﻟﻲ ،و ﻛل ﺗﺄﺧﯾر ﻓﻲ اﻟوﻓﺎء ﺑﺎﻹﯾﺟﺎرات ﯾﺗﺟﺎوز ﺛﻼﺛﺔ أﺷﻬر ﯾﻌرض اﻟﻣﺧﺎﻟف ﻟﻠﻌﻘوﺑﺎت
اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 17ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76و ﻫذا ﻣﺎ أﻛدﺗﻪ اﻟﻣﺎدة 29ﻣن
ﻣﻠﺣق ﻧﻔس اﻟﻣرﺳوم ،و اﻟﻣﺗﻣﺛﻠﺔ ﻓﻲ ﻓﺳﺦ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر و اﻟذي ﯾﺟب أن ﯾﺗم أﻣﺎم اﻟﻘﺿﺎء و
ﻟﯾس ﺗﻠﻘﺎﺋﯾﺎ ﻛﻣﺎ ﻫو ﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻲ اﻟﻣواد اﻟﻣذﻛورة أﻋﻼﻩ ،ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠﺳﻛﻧﺎت اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ،
و ﯾﻣﻛن ﺗﺻور اﻟﻔﺳﺦ اﻟﺗﻠﻘﺎﺋﻲ ﻓﻲ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗرﻗوﯾﺔ .1
-1اﻟﻣﺎدة 17اﻟﻣﺎدة 03ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد 12
58
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻓﻘد ﺻدرت ﻋدة أﺣﻛﺎم ﺑﺧﺻوص طﻠب ﺗﺳدﯾد ﺑدﻻت اﻹﯾﺟﺎر و ذﻟك ﻋﻧد إﺧﻼل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر
ﺑﺎﻟﺗزاﻣﻪ ﻓﻲ اﻟوﻓﺎء ﺑﺎﻷﺟرة ﻓﻲ اﻟﻣﯾﻌﺎد اﻟﻣﺣدد ﻟﻬﺎ ﻣن ﺑﯾﻧﻬﺎ:
ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة 11ﻣن ﻣﻠﺣق اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻋﻠﻰ أﻧﻪ ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟﺗﻌدﯾل اﻟﻛﻠﻲ أو اﻟﺟزﺋﻲ
ﻟﻠﻌﻧﺎﺻر اﻟﺗﻲ اﺳﺗﺧدﻣـت أﺳﺎﺳﺎ ﻓﻲ ﺣﺳﺎب اﻹﯾـﺟﺎر و اﻷﻋﺑﺎء اﻟﻣﺷﺗرﻛﺔ ﺗطﺑق اﻷﺣﻛﺎم
اﻟﺟدﯾدة ﺑﺣﻛم اﻟﻘﺎﻧون ،و ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ رﻓض اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﻣراﺟﻌﺔ؛ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ رﻓﻊ دﻋوى أﻣﺎم
2
اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻟﻣدﻧﻲ ﻟﺗﻌﯾﯾن ﺧﺑﯾر ﻣﺧﺗص ﻓﻲ ﺗﻘدﯾر ﻧﺳﺑﺔ اﻟﻣراﺟﻌﺔ
59
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
وذﻟك ﺑﺧﺻوص اﻹﺧﻼل ﺑﺎﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺗﺳﯾﯾر اﻟﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻣﺷﺗرﻛﺔ ﻟﻠﻌﻣﺎرات اﻟﺟﻣﺎﻋﯾﺔ
اﻟﺗﻲ ﻧظﻣﻬﺎ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 666/83اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1983/11/12اﻟﻣﻌدل واﻟﻣﺗﻣم ﺑﺎﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﻧﻔﯾذي رﻗم 59/94اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ،1994/03/07و ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ رﻓض اﻟﺷرﻛﺎء ﺗﺳدﯾد اﻷﻋﺑﺎء؛
ﯾﻣﻛن رﻓﻊ دﻋوى ﻗﺿﺎﺋﯾﺔ ﻹﻟزاﻣﻬم ﺑﺎﻟﺗﻧﻔﯾذ اﻟﻌﯾﻧﻲ ،وﻗد ﺻدر ﺑﻬذا اﻟﺷﺄن ﺣﻛم ﻋن ﻣﺣﻛﻣﺔ
1
وﻫران ﻗﺳم اﻹﯾﺟﺎر
ﻣﻧﻊ اﻟﻣﺷرع ﻛل أﺻﻧﺎف اﻟﺗﺄﺟﯾر ﻣن اﻟﺑﺎطن ﻟﻠﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ،ﺣﺳب ﻧص
اﻟﻣﺎدة 5/4ﻣن اﻟﻣرﺳوم رﻗم 147/76و ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻗﯾﺎم اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺗﺄﺟﯾر اﻟﻣﺣل اﻟﺳﻛﻧﻲ ﻣن
اﻟﺑﺎطن ،ﺟﺎز ﻟﻠﻣؤﺟر رﻓﻊ دﻋوى ﻓﺳﺦ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 17ﻣن اﻟﻣرﺳوم
أﻋﻼﻩ ،و ﯾﺗرﺗب ﻋﻠﻰ اﻟﻣؤﺟر إﺛﺑﺎت اﻟﺗﺄﺟﯾر ﻣن اﻟﺑﺎطن ﺑﺎﺳﺗظﻬﺎر ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﺑﯾﻧﻪ و ﺑﯾن
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻷﺻﻠﻲ و ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ إﺛﺑﺎت اﻟﻣﺧﺎﻟﻔﺔ و ﻓﺳﺦ اﻟﻌﻘد ﯾﺟوز ﻟﻠﻣؤﺟر اﻟﻠﺟوء ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ
اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻣﺳﺗظﻬ ار ﻧﺳﺧﺔ ﻣن اﻟﺣﻛم ﻟطرد اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر و ﻛﺎﻓﺔ اﻟﺷﺎﻏﻠﯾن ﺑﺈذﻧﻪ ،ﻛﻣﺎ ﯾﺟوز ﻟﻪ
طﻠب اﻟﺗﻌوﯾض ﻋن اﻟﺿرر اﻟذي أﺻﺎﺑﻪ ﺟراء إﺧﻼل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺈﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ و ﻧﺟد اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ
اﻟﻌﻠﯾﺎ ﻓﻲ ﻗرارﻫﺎ) ( ﻗﺿت ﺑﺄن ﺗﺧﻠﻲ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻷﺻﻠﻲ ﻋن ﺳﻛن ﻓﻲ ﻋﻣﺎرة ﻫﻲ ﻣﻠك ﻟﻠدوﻟﺔ
ﻻ ﯾﺷﻛل ﺳﻧد إﯾﺟﺎر ﻟﺻﺎﻟﺢ اﻟﻣﺳﺗﻔﯾد ﻣن ﻫذا اﻟﺗﺧﻠﻲ و ﻻ ﯾﺧوﻟﻪ ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ ،ﻟﻛن
ﺑﺻدور اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 43/98ﻧﺟدﻩ ﻗد ﺳﻣﺢ ﺑﻧﻘل ﺣق اﻹﯾﺟﺎر ﺑﺷروط ﻣﻌﯾﻧﺔ و ﺣددﻫﺎ
ﻓﻲ ﻧص اﻟﻣﺎدة اﻷوﻟﻰ ﻣﻧﻪ ﻛﻣﺎ ﺳﺑق ﺗﺑﯾﺎﻧﻪ.
-1اﻟﻣرﺳوم ﻟﻠﺗﻧﻔﯾذي 666/83اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 12ﻧوﻓﻣﺑر 1983اﻟﻣﺗﺿﻣن اﻟﻘواﻋد اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻣﺷﺗرﻛﺔ و ﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻣﺎرات اﻟﺟﻣﺎﻋﯾﺔ ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻋدد.47
60
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
إﺛﺑﺎت ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ،ﻻ ﯾﻛون إﻻ ﺑﺎﻟﻛﺗﺎﺑﺔ ﺣﺳب اﻟﻧﻣوذﺟﯾن
اﻟﻣﺣددﯾن ﺑﺎﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﺷرﯾﻌﻲ 147/76و اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97اﻟﻣذﻛوران ﺳﺎﺑﻘﺎ و
ﯾﺗرﺗب ﻋﻧﻪ أﻧﻪ ﻣن ﯾﻣﻠك وﺳﯾﻠﺔ أﺧرى ﻣﻬﻣﺎ ﻛﺎن ﻧوﻋﻬﺎ ﯾﻌﺗﺑر ﺷﺎﻏل ﺑدون ﺳﻧد ﻗﺎﻧوﻧﻲ و
1
ﻟﻠﻣؤﺟر إﺳﺗﺻدار ﺣﻛم ﺑطردﻩ
ﻓﻲ ﻫذﻩ اﻟﺣﺎﻟﺔ ﻓﺈن ﺣق اﻹﯾﺟﺎر و ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﺣﺳب اﻟﻣﺎدة 02/12ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76
ﯾؤول ﻟﻠزوج اﻟﻣﻌﯾن ﻣن ﻗﺑل اﻟﻘﺎﺿﻲ ﺣﺳب اﻟﻣﺎدة 467ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،ﻓﺎﻟطرف اﻟذي
ﺑﯾدﻩ ﺳﻧد اﻹﯾﺟﺎر ﻟﻪ رﻓﻊ دﻋوى اﻟطرد ﺿد اﻟطرف اﻵﺧر و اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻟﻣﺧﺗص ﻛﻣﺎ ﺳﺑق
اﻹﺷﺎرة إﻟﯾﻪ ﻫو ﻗﺎﺿﻲ اﻷﺣوال اﻟﺷﺧﺻﯾﺔ ﺑﺎﻋﺗﺑﺎر أن ﻣﺳﻛن اﻟزوﺟﯾﺔ ﻣن ﺗواﺑﻊ اﻟﻌﺻﻣﺔ.
و ﻗد ﻓﺻﻠت اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﻓﻲ ﻗرار ﻟﻬﺎ) ( ﺟﺎء ﻓﯾﻪ » ﻣﺗﻰ ﻛﺎﻧت أﺣﻛﺎم اﻟﻣﺎدة 467ﻣن
اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ﺻرﯾﺣﺔ ﻓﻲ اﻟﻧص ﻋﻠﻰ إﺧﺗﺻﺎص اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻟذي ﯾﻔﺻل ﻓﻲ دﻋوى اﻟطﻼق
ﺑﺎﻟﻔﺻل ﻓﻲ ﻣوﺿوع ﺳﻛن اﻟﺣﺎﺿﻧﺔ و ﺗﻘرﯾر اﻹﻧﺗﻔﺎع ﺑﺣق اﻹﯾﺟﺎر ،و ﻧﺗﯾﺟﺔ ﻟذﻟك ﻓﺈﻧﻪ ﻟﯾس
ﻷي ﻗﺎض أن ﯾﺣﻛم ﻣن ﺟدﯾد ﺑﺗﻘرﯾر ﺣق اﻹﻧﺗﻔﺎع ﺑﺎﻟﺳﻛن.
و ﻗد ﺻدر ﻗرار ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺧص ﺣق اﻟﺑﻘﺎء" ﻣن اﻟﻣﻘرر ﻗﺎﻧوﻧﺎ و ﻗﺿﺎء أﻧﻪ ﻻ
ﯾﺣق ﻟﺷﺧص اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ دون ﺗﻣﺗﻌﻪ ﺑﺎﻟﺣق ﻓﻲ اﻹﯾﺟﺎر ...و ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟطﻼق ﯾﺟوز
ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ أن ﯾﻌﯾن ﻣن اﻟزوﺟﯾن ﻣن ﯾﻣﻛﻧﻪ أن ﯾﻧﺗﻔﻊ ﺑﺣق اﻹﯾﺟﺎر و ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ،و ﻣن ﺛﻣﺔ
-1اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد
ﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد 12و
14ﺟﺎﻧﻔﻲ ، 1997اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﺣدﯾد ﺷروط و ﻛﯾﻔﯾﺎت ،ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛﻧﻲ و إﯾﺟﺎرﻫﺎ و ﺑﯾﻌﻬﺎ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر و
ﺷروط ﺑﯾﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺗﺟﺎري و اﻟﻣﻬﻧﻲ و ﻏﯾرﻫﺎ اﻟﺗﻲ اﻧﺟزﺗﻬﺎ دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺗﻣوﯾل ﻗﺎﺑل
ﻟﻠﺗﺳدﯾد ﻣن ﺣﺳﺎﺑﺎت اﻟﺧزﯾﻧﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ أو ﺑﺗﺣوﯾل ﻣﺿﻣون ﻣﻧﻬﺎ و اﻟﻣﺳﻠﻣﺔ ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر ،1992اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ،اﻟﻌدد
04
61
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻓﺈن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟذي أﺳﻧد ﻋﻧد ﺗﺣرﯾر ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻋﻠﻰ اﻟﺣﻛم اﻟﻘﺿﺎﺋﻲ اﻟﻘﺎﺿﻲ ﺑﺈﺳﻧﺎد
ﺣﺿﺎﻧﺔ اﻷوﻻد إﻟﻰ اﻟﻣطﻠﻘﺔ ﻣﻊ اﻹﺣﺗﻔﺎظ ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﺈﻧﻪ ﺑذﻟك ﻟم ﯾﺧرق اﻟﻘﺎﻧون".
ﺳﺎدﺳﺎ :دﻋوى إﻋﺎدة اﻷﻣﻛﻧﺔ إﻟﻰ ﺣﺎﻟﺗﻬﺎ اﻷﺻﻠﯾﺔ
ﺗرﻓﻊ ﻫذﻩ اﻟدﻋوى ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ رﻓض اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﻘﯾﺎم ﺑﻬﺎ رﻏم إﻧذارﻩ و ﺑﻐض اﻟﻧظر ﻋن دﻋوى
اﻟطرد اﻟﺗﻲ ﺗﺗرﺗب ﻋن ذﻟك ،وﻗد ﺻدر ﺑﻬذا اﻟﺷﺄن ﺣﻛم ﻋن ﻣﺣﻛﻣﺔ ﺗﯾﺎرت ﻗﺳم اﻹﯾﺟﺎر،
ﻗﺿﯾﺔ رﻗم 05/171اﻟﻣؤرﺧﺔ ﻓﻲ 2005/06/29و ﺟﺎء ﻓﯾﻬﺎ ...» :ﺣﯾث أن ﻣوﺿوع
اﻟدﻋوى ﯾﺗﻌﻠق ﺑﺈرﺟـﺎع اﻟـﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة إﻟﻰ اﻟﺣﺎﻟﺔ اﻟﺗﻲ أﻋدت ﻟﻬﺎ و ﺣﯾث أن طرﻓﻲ اﻟدﻋوى
ﻣرﺗﺑطﯾن ﺑﻣوﺟب ﻋﻘد إﯾﺟﺎر ...و ﺣﯾث ﺟﺎء ﻓﻲ ﻫذا اﻟﻌﻘد أن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻻ ﯾﻣﻛﻧﻪ ﺗﻐﯾﯾر
اﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ...و ﺣﯾث أن اﻟﻣدﻋﻲ أﻋذر اﻟﻣدﻋﻰ ﻋﻠﯾﻪ ﺑﻬذا اﻟﺗﻐﯾﯾر و طﺎﻟﺑﻪ ﺑﺈرﺟﺎع
اﻟﺣﺎﻟﺔ إﻟﻰ ﻣﺎ ﻛﺎﻧت ﻋﻠﯾﻬﺎ ...ﺣﯾث أن ﺗﺻرف اﻟﻣدﻋﻰ ﻋﻠﯾﻪ ﯾﺳﺑب ﻣﻣﺎ ﻻ ﺷك ﻓﯾﻪ أﺿرار
ﺑﺎﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة ﻣﻣﺎ ﯾﺗﻌﯾن إﻟزاﻣﻪ ﺑﺎﻟﺗﻌوﯾض ﻣﻊ إرﺟﺎع اﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة إﻟﻰ اﻟﺣﺎﻟﺔ اﻟﺗﻲ ﻛﺎﻧت
ﻋﻠﯾﻬﺎ.
ﺳﺎﺑﻌﺎ :اﻟدﻋﺎوى اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ وﻓﺎة اﻟﺷﺎﻏل أو ﻏﯾﺎﺑﻪ أو ﺗﺧﻠﯾﻪ ﻋن ﻣﺣل
إﻗﺎﻣﺗﻪ
طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 12ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻋﻠﻰ أﻧﻪ ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻏﯾﺎب أو وﻓﺎة اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر أو
ﺗﺧﻠﯾﻪ ﻋن ﻣﺣل إﻗﺎﻣﺗﻪ ﯾﺳﺗﻔﯾد أﻋﺿﺎء ﻋﺎﺋﻠﺗﻪ اﻟذﯾن ﻛﺎﻧوا ﯾﻌﯾﺷون ﻣﻌﻪ ﻣﻧذ أﻛﺛر ﻣن 06
أﺷﻬر ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻷﻣﻛﻧﺔ.1
إذا أﺧل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺎﻟﺗزاﻣﻪ ﻓﻲ اﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺷﻲء اﻟﻣؤﺟر ﻓﯾﻣﺎ أﻋد ﻟﻪ ﻓﻠﻠﻣؤﺟر أن ﯾطﺎﻟب ﺑﺗﻧﻔﯾذ
ﻫذا اﻹﻟﺗزام ﻋﯾﻧﺎ و ذﻟك ﺑﺎﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﺳﻛن وﻓق اﻟﻐرض اﻟذي أﺟر ﻣن أﺟﻠﻪ و ﯾﻣﻛن ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ
-1اﻟﻣﺎدة 12ﻣن ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد .12
62
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﺷﻣل اﻟﺣﻛم ﺑﺎﻟﻐراﻣﺔ اﻟﺗﻬدﯾدﯾﺔ إذا طﻠب ذﻟك اﻟﻣؤﺟر و ﺗواﻓرت ﺷروطﻬﺎ طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة
147ﻣن اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ.
ﻗد ﯾﻘوم اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑرﻓﻊ دﻋﺎوى ﺿد دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻋﻧد إﺧﻼل ﻫذا اﻷﺧﯾر ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ و اﻟﺗﻲ
ﻣن ﺑﯾﻧﻬﺎ :1
وذﻟك ﻋﻧد رﻓض اﻟﻣؤﺟر اﻟﻘﯾﺎم ﺑﺗﺳﻠﯾم اﻟﻣﺣل اﻟﺳﻛﻧﻲ و ﻣﻠﺣﻘﺎﺗﻪ ﺗﺳﻠﯾﻣﺎ ﺻﺣﯾﺣﺎ ﻓﻠﻠﻣﺳﺗﺄﺟر
أﻣﺎ طﻠب اﻟﺗﻧﻔﯾذ اﻟﻌﯾﻧﻲ أو ﻓﺳﺦ اﻹﯾﺟﺎر ﻣﻊ طﻠب اﻟﺗﻌوﯾض ﻓﻲ ﻛﻠﺗﺎ اﻟﺣﺎﻟﺗﯾن.
ﺛﺎﻧﯾﺎ :دﻋوى ﻋدم اﻟﺗﻌرض
و ﯾﻘوم اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑرﻓﻊ ﻫذﻩ اﻟدﻋوى ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟﺗﻌرض اﻟﻣﺎدي أو اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ اﻟﺻﺎدر ﻣن طرف
اﻟﻣؤﺟر و ﺣﯾﻠوﻟﺗﻪ دون اﻧﺗﻔﺎﻋﻪ ﺑﺎﻟﻌﯾن اﻟﻣؤﺟرة.
و ﻫﻲ اﻟﺗرﻣﯾﻣﺎت اﻟﺗﻲ ﺗﻛون ﻣن طﺑﯾﻌﺗﻬﺎ ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗق اﻟﻣؤﺟر ﻛﻣﺎ ﺳﺑق ذﻛرﻩ ،ﻓﺈذا ﺗﺄﺧر
اﻟﻣؤﺟر ﺑﻌد إﻋذارﻩ ﻋن اﻟﻘﯾﺎم ﺑﻬذﻩ اﻟﺗرﻣﯾﻣﺎت ﺟﺎز ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر رﻓﻊ دﻋوى أﻣﺎم اﻟﻘﺿﺎء ﯾطﺎﻟب
ﻓﯾﻬﺎ اﻟﻣؤﺟر ﺑﺈﺟراء اﻟﺗرﻣﯾﻣﺎت اﻟﺿرورﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﻋﻧدﻣﺎ ﯾﺣﻛم ﺑﻬﺎ اﻟﻘﺎﺿﻲ ﺗﻠزم اﻟﻣؤﺟر و ﺣﺎل
ﺗﻘﺎﻋﺳﻪ ﺟﺎز ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر طﻠب ﺗرﺧﯾص ﻣن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ ﻹﺟراء اﻟﺗرﻣﯾم ﺑﻧﻔﺳﻪ ﻋﻠﻰ ﻧﻔﻘﺔ اﻟﻣؤﺟر،
ﻛﻣﺎ ﻟﻪ أن ﯾطﻠب ﻓﺳﺦ اﻟﻌﻘد.2
-1ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر، 2003 ،ص.246.
-2ﻟﯾﻠﻰ رزوﻗﻲ ،ﻧﻔس اﻟﻣرﺟﻊ ،ص.247
63
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
أﻣﺎ اﻟﺗرﻣﯾﻣﺎت اﻟﻣﺳﺗﻌﺟﻠﺔ ﻟﺣﻔظ اﻟﺷﻲء اﻟﻣؤﺟر ،ﯾﺟوز ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر ﺣﺎﻟﺔ ﻋدم اﻟﻘﯾﺎم ﺑﻬﺎ ﻣن
طرف دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﺑﻌد إﻋذارﻩ أن ﯾﻘوم ﺑﻬﺎ دون ﺗرﺧﯾص ﻣن اﻟﻘﺿﺎء ،ﻛﻣﺎ ﯾﺟوز ﻟﻪ طﻠب
ﻓﺳﺦ اﻟﻌﻘد ﻣﻊ طﻠب اﻟﺗﻌوﯾض ﻓﻲ ﻛﻠﺗﺎ اﻟﺣﺎﻟﺗﯾن.
ﯾﺧﺗص اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 183ﻣن ﻗﺎﻧون اﻹﺟراءات اﻟﻣدﻧﯾﺔ ﺑﻧظر
اﻟدﻋﺎوى اﻟﺗﻲ ﯾﺗواﻓر ﻓﯾﻬﺎ ﻋﻧﺻر اﻹﺳﺗﻌﺟﺎل و ﻋدم اﻟﻣﺳﺎس ﺑﺄﺻل اﻟﺣق ،و ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻠﻣﺎدة
17ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻧﺟدﻫﺎ ﺗﻣﻧﺢ اﻹﺧﺗﺻﺎص ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻟطرد اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر
ﻋﻧد إﺧﻼﻟﻪ ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ ،ﻛﻣﺎ ﯾﺣق ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﻠﺟوء إﻟﻰ اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻟرد
اﻹﻋﺗداء اﻟواﻗﻊ ﻣن طرف اﻟﻐﯾر أو ﻣن طرف دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ .و ﻫذا ﻣﺎ ﻧﺗﻧﺎوﻟﻪ ﻛﺎﻵﺗﻲ:1
اوﻻ :دﻋﺎوى دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﯾﺔ
ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76ﻓﻲ ﻣﺎدﺗﻪ اﻟﺳﺎﺑﻌﺔ ﻋﺷرة ﻧﺟدﻩ ﯾﻧص ﻋﻠﻰ أن ﻣﺧﺎﻟﻔﺔ
أﺣﻛﺎم ﻫذا اﻟﻣرﺳوم ﺗؤدي ﻟﻔﺳﺦ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﻓو اًر ،و ﺗﻌرض اﻟﻣﺗﺳﺑب ﻟﻠطرد اﻟﻔوري ﺑﻣوﺟب
أﻣر ﻣﺳﺗﻌﺟل ،و ﻗد ﺗوﺟﻪ اﺟﺗﻬﺎد اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ إﻟﻰ ﻣﻧﺢ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺣﻣﺎﯾﺔ اﻟﻘﺿﺎء؛ ﻋﻧد
زﻋم اﻟﻣؤﺟر ارﺗﻛﺎب ﻫذا اﻷﺧﯾر ﻣﺧﺎﻟﻔﺔ ﻟﻣﻘﺗﺿﯾﺎت اﻟﻣرﺳوم اﻟﻣذﻛور و اﻟﺗﻣﺳك ﺑﻔﺳﺦ اﻟﻌﻘد،
و ذﻟك ﺑﺎﻟﺗﺄﻛﯾد ﻋﻠﻰ ﺿرورة اﻟﻠﺟوء ﻟﻠﻘﺿﺎء ﻓﻲ ﻫذﻩ اﻟﺣﺎﻟﺔ ،ﻷن اﻟﻘﺎﺿﻲ ﻟوﺣدﻩ ﯾﺳﺗطﯾﻊ اﻟﺑت
ﻓﻲ ﺗواﻓر ﺷروط اﻟﻔﺳﺦ ﻣن ﻋدم ﺗواﻓرﻫﺎ و ﻟو ﻛﺎن ذﻟك ﻋن طـرﯾق اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل) ( و ﻫﻧﺎك
أﺳس وﺟود
ﻗرار ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﺟﺎء ﻓﯾﻪ »:و ﻟﻛن ﺣﯾث أن اﻟﻘرار اﻟﻣطﻌون ﻓﯾﻪ ّ
اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺎدة 17ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ،1976/10/23ﺗﻠك اﻟﻣﺎدة
-1اﻟﻣﺎدة 17ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر
ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد 12
64
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
اﻟﺗﻲ ﺗﻣﻧﺢ ﺻراﺣﺔ اﻻﺧﺗﺻﺎص ﻟﻘﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل ﻓﻲ اﻟدﻋﺎوى اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟطرد ﻣن اﻟﺳﻛﻧﺎت
اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻋﻧد ﻣﺧﺎﻟﻔﺔ اﻟﻣرﺳوم اﻟﻣذﻛور و إن إﺣﺗﻼل اﻟﺳﻛن اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ
ﺑدون إﺑرام ﻋﻘد إﯾﺟﺎر ﯾﻌﺗﺑر ﻣﺧﺎﻟﻔﺔ ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺳﺎﻟف اﻟذﻛر ،و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﺈن اﻻﺧﺗﺻﺎص ﯾﻛون
ﻟﻘﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل ﻣﻬﻣﺎ طﺎل اﻻﺣﺗﻼل ﻏﯾر اﻟﻣﺷروع".
و ﻫﻧﺎك ﻗرار آﺧر ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﺟﺎء ﻓﯾﻪ » و ﻟﻛن ﯾﺗﻌﯾن ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺗﻌﻠق ﺑﺄﻣﻼك دواوﯾن
اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟرﺟوع إﻟﻰ اﻟﻣرﺳوم 147/76اﻟذي ﻧص ﻣن ﺿﻣن ﻣﺎ ﻧص ﻋﻠﯾﻪ ﻋﻠﻰ اﻟﻘﺎﺿﻲ
اﻟﻣﺧﺗص ﻓﻲ اﻟﻧزاﻋﺎت اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﻬﺎ و ذﻛر ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 17ﻣﻧﻪ أن اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻟﻣﺧﺗص ﻟﻠﻔﺻل
ﻓﻲ اﻟﻣﺧﺎﻟﻔﺎت اﻟﻣرﺗﻛﺑﺔ ﻣن طرف اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻫو ﻗﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل و ﺣﯾث أن اﻟﺗﺻرف ﻓﻲ
اﻟﺳﻛن دون ﻋﻠم اﻟﻣؤﺟر ﻫو ﻣﺧﺎﻟﻔﺔ ﻟﻌﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﺑﻣﻌﻧﻰ ﻫذا اﻟﻣرﺳوم و ﻋﻠﯾﻪ ﻓﻘﺎﺿﻲ
اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل ﻣﺧﺗص ﺑﻘوة اﻟﻘﺎﻧون ﺑﻐض اﻟﻧظر ﻋﻣﺎ ﺟﺎء ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة 186ﻣن ﻗﺎﻧون اﻹﺟراءات
اﻟﻣدﻧﯾﺔ.1«....
و ذﻟك ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ إﺛﺑﺎت اﻟﻣﺧﺎﻟﻔﺔ ﻣن طرف اﻟﻣؤﺟر وﺗم ﻓﺳﺦ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ﯾﺟوز ﻟﻪ اﻟﻠﺟوء
ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻣﺳﺗظﻬ ار ﻧﺳﺧﺔ ﻣن اﻟﺣﻛم ﻟطرد اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر و ﻛﺎﻓﺔ اﻟﺷﺎﻏﻠﯾن طﺑﻘﺎ ﻟﻧص
اﻟﻣﺎدة 17ﻣن اﻟﻣرﺳوم 147/76وﻗد ﺻدر ﻗرار ﻋن ﻣﺣﻛﻣﺔ ﺗﯾﺎرت ،اﻟﻘﺳم اﻻﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ
رﻗم 2005/356اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ، 2005/11/29اﻟذي ﻗﺿﻰ ﺑـ....»:ﺣﯾث أﻧﻪ ﯾﺗﺟﻠﻰ ﻣن ﺧﻼل
ﻣﻠف اﻟﺗداﻋﻲ أن ﻓﺣوى ﻫذﻩ اﻟﻣﻧﺎزﻋﺔ ﯾﺗﻣﺣور ﺣول طرد اﻟﻣدﻋﻲ ﻣن اﻟﺳﻛن اﻟواﻗﻊ ﻓﻲ .....
و ﻛل ﻣن ﯾﺣل ﻣﻌﻪ ....ﺣﯾث أﻧﻪ و ﺑﻌد ﺗﻣﺣﯾص ﻣذﻛرة اﻟطرﻓﯾن ادﻋﺎءات و دﻓوﻋﺎ و ﺗطﺑﯾﻘﺎ
ﻷﺣﻛﺎم اﻟﻣﺎدة 183ﻣن ق .إ .م و اﻟﺗﻲ ﯾﺳﺗﺷف ﻣن ﺧﻼﻟﻬﺎ أن ﻋﻧﺎﺻر اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل
-1اﻟﻣﺎدة 17ﻟﻠﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ ، 1976/10/23اﻟﻣﺗﺿﻣن ﺗﻧظﯾم اﻟﻌﻼﻗﺎت ﺑﯾن اﻟﻣؤﺟر و اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر
ﻟﻣﺣل ﻣﻌد ﻟﻠﺳﻛن و اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟﻣﻛﺎﺗب اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ ، 1977اﻟﻌدد 12
65
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﻗﺎﺋﻣﺔ ....ﻻﺳﯾﻣﺎ ﻋﻧﺻر اﻹﺧﻼل ﺑﺎﻻﻟﺗزام اﻟﺗﻌﺎﻗدي اﻟذي ﻣﺑﻧﺎﻩ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر و اﻟﻣﻔرغ ﻓﯾﻪ
اﻟﺷرط اﻟﻔﺎﺳﺦ ﻣﻔروض ﻗﯾﺎﻣﻬﺎ ﻗﺎﻧوﻧﺎ ،«....و ﻫذا ﻣﺎ أﻛدﻩ ﻣوﻗف اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ.
إن اﻷﺷﺧﺎص اﻟذﯾن ﻻ ﯾﺣﻣﻠون ﺳﻧد اﻹﯾﺟﺎر ﺑﺎﻟﻣﻌﻧﻰ اﻟذي ﺑﯾﻧﺎﻩ ﺳﺎﺑﻘﺎ و رﻓض إﺧﻼء
اﻷﻣﻛﻧﺔ ﻓﻬو ﺑﻣﺛﺎﺑﺔ ﺗﻌدي ،ﯾﺟﻌل ﻣن اﻟﻘﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻣﺧﺗﺻﺎ ﻟﺟﻌل ﺣد ﻟﻪ و ﻓﻲ ذﻟك
ﺻدر ﻗرار) ( ﺟﺎء ﻓﯾﻪ » ﺣﯾث أن إﺧﺗﺻﺎص ﻗﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل ﻻ ﯾﻧﺣﺻر ﻓﻲ وﺟود ﺧطر
و ﻣرور زﻣن ﻗﺻﯾر ﻋﻠﻰ واﻗﻌﺔ اﻟﻣﻧﺎزﻋﺔ ﺑل ﯾﺗوﻓر اﻟرﻛن اﻻﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻣن ﺧﻼل طﺑﯾﻌﺔ
اﻻﺣﺗﻼل ﻟﻠﻣﺣﻼت اﻟﻣﻌدة ﻟﻠﺳﻛن ﻣﺛل اﻻﺣﺗﻼل ﺑدون ﺣق و ﻻ ﺳﻧد ﻟﻣﺎ ﯾﺗرﺗب ﻋن ذﻟك ﻣن
ﺿرر ﻻ ﯾﻌوض و ﺣﯾث أن ﻓﻲ دﻋوى اﻟﺣﺎل أﺛﺑت ﻗﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﺋﻧﺎف ﺑﺄن اﻟطﺎﻋﻧﺔ ﺷﺎﻏﻠﺔ
ﺑدون ﺳﻧد ،و ﻫذا ﯾﻛﻔﻲ ﻟﻣﻧﺢ اﻻﺧﺗﺻﺎص ﻟﻘﺎﺿﻲ اﻻﺳﺗﻌﺟﺎل« .ﺣﻛم ﻋن ﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﺑﻠﯾدة،
ﻗﺳم اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﻘﺿﯾﺔ رﻗم 02/211اﻟﻣؤرﺧﺔ ﻓﻲ .... » 2002/06/08ﺣﯾث أن اﻟﻣدﻋﻲ
) دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ( ﯾﻠﺗﻣس اﻟﺣﻛم ﺑﻔﺳﺦ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺑرم ﻣﺎ ﺑﯾن اﻟطرﻓﯾن و طرد اﻟﻣدﻋﻰ
ﻋﻠﯾﻪ و ﻛل ﺷﺎﻏل ﺑﺈذﻧﻪ ﻣن اﻟﺳﻛن اﻟﻣوﺟود ﺑـ ...و إﻟزاﻣﻪ ﺑﺗﺳدﯾد ﻣؤﺧرات اﻹﯾﺟﺎر اﺑﺗداء ﻣن
1991/10/01إﻟﻰ ﻏﺎﯾﺔ ﺻدور اﻟﺣﻛم و ﺗﻧﻔﯾذﻩ ﻋﻠﻰ أﺳﺎس ﻣﺑﻠﻎ ﺷﻬري ﻗدرﻩ 203.000
دج ٕواﻟزاﻣﻪ ﺑﺗﻌوﯾض ﻗدرﻩ 20.000دج ﺣﯾث أن اﻟﻣدﻋﻰ ﻋﻠﯾـﻪ ﻗد أﺧﻠﻰ ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ رﻏـم
اﻋذراﻩ ﻣن طرف اﻟﻣدﻋﻲ ﻣﻣﺎ ﯾﺗﻌﯾن ﻣﻌﻪ اﻻﺳﺗﺟﺎﺑﺔ ﻟطﻠب اﻟﻣدﻋﻲ و اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﻔﺳﺦ ﻋﻘد
اﻹﯾﺟﺎر ﻣﺎ ﺑﯾن اﻟطرﻓﯾن ،«....وﺻدر ﻋن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ﻗرار) ( ﯾؤﻛد ذﻟك.1
اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻟث :ﺣق اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻓﻲ اﻟﻠﺟوء إﻟﻰ اﻟﻘﺿﺎء اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ
ﯾﺟوز ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺎﻟﻣوازة ﻟﺣق اﻟﻣؤﺟر ﻓﻲ اﻟﻠﺟوء ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ،أن ﯾﺳﺗﻌﻣل ﺣﻘﻪ ﻫذا
و ذﻟك ﻋﻧد إﺧﻼل اﻟﻣؤﺟر ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﻪ ،ﻓﺎﻟﻣؤﺟر ﻋﻠﯾﻪ اﻟﺗزام ﺑﺗﻣﻛﯾن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻣن اﻻﻧﺗﻔﺎع
ﺑﺎﻟﺷﻲء اﻟﻣؤﺟر طﯾﻠﺔ ﻣدة ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،ﻓﺈذا اﻋﺗدي ﻋﻠﻰ ﻫذا اﻟﺣق ﺟﺎز ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﻠﺟوء
-1ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر، 2003 ،ص246.
66
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
إﻟﻰ اﻟﻘﺿﺎء اﻹﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻟرد اﻹﻋﺗداء .و ذﻟك ﻹﻋﺎدة اﻟﺣﺎﻟﺔ إﻟﻰ ﻣﺎ ﻛﺎﻧت ﻋﻠﯾﻬﺎ أو ﯾﺄﻣر
ﺑوﻗف اﻷﺷﻐﺎل و ﻫو إﺟراء إﺳﺗﻌﺟﺎﻟﻲ ﻻ ﯾﻣس ﺑﺄﺻل اﻟﺣق طﺑﻘﺎ ﻟﻧص اﻟﻣﺎدة 183ﻣن
ﻗﺎﻧون اﻹﺟراءات اﻟﻣدﻧﯾﺔ.
ﻫذﻩ ﻣﺟﻣل اﻟدراﺳﺔ ﺣول إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،ﺣﺎوﻟﻧﺎ
ﻣن ﺧﻼﻟﻬﺎ اﻹﻟﻣﺎم ﺑﺄﻫم اﻹﺷﻛﺎﻻت اﻟﺗﻲ ﻗد ﺗطرح ﺳواء ﻋﻧد اﻹﺑرام أو أﺛﻧﺎء اﻟﺗﻧﻔﯾذ و
اﻹﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺗﻲ ﻗد ﯾرﺗﺑﻬﺎ ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗق ﻛﻠﻰ اﻟطرﻓﯾن ،أو ﺣول ﻛﯾﻔﯾﺔ إﻧﺗﻬﺎء اﻹﯾﺟﺎر و ﺣﺎوﻟﻧﺎ
اﻟﺗرﻛﯾز ﻋﻠﻰ اﻟﺟﺎﻧب اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎﺗﻲ اﻟذي ﯾﻬم اﻟﻘﺎﺿﻲ .
ﻫذﻩ ﻣﺟﻣل اﻟﻧﺗﺎﺋﺞ اﻟﺗﻲ ﺗﻣت ﺣوﺻﻠﺗﻬﺎ ﻣن ﺧﻼل ﻫذا اﻟﺑﺣث ،و ﻣﺎ ﺗﺟدر اﻹﺷﺎرة إﻟﯾﻪ ﻫو
أن اﻟﻣﺷرع و ﻧﺗﯾﺟﺔ ﻟﻸﺳﺑﺎب اﻟﺗﻲ أدت ﻟﻠﺗﺄﺧر ﻓﻲ ﻋﻣﻠﯾﺔ ﺗوزﯾﻊ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻗﺎم
ﺑوﺿﻊ اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 334/04اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 2004/10/24اﻟذي ﯾﻌدل أﺣﻛﺎم اﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﻧﻔﯾذي 42/98اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1998/02/01اﻟذي ﯾﺣدد ﺷروط اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺳﺎﻛن
اﻟﻌﻣوﻣﯾﺔ اﻻﯾﺟﺎرﯾﺔ ذات طﺎﺑﻊ اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﻲ و ﻛﯾﻔﯾﺎت ذﻟك ،ﻓﻣن ﺧﻼل دراﺳﺔ ﺗﻔﺻﯾﻠﯾﺔ ﻟﻬذا
اﻟﻣرﺳوم ﯾﻣﻛن إﺑراز ﻣﺎ ﯾﻠﻲ :
أن اﻟﻣﺷرع أﻟزم اﻟﺷﺧص اﻟذي ﯾرﯾد اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ ﺳﻛن اﺟﺗﻣﺎﻋﻲ ﻣن إﯾداع طﻠﺑﻪ ﻟدى
اﻟداﺋرة اﻟﻣﺧﺗﺻﺔ ﺑدل إﯾداﻋﻬﺎ ﻟدى اﻟﺑﻠدﯾﺔ ،و ﯾﺗرأس ﻟﺟﻧﺔ اﻟطﻌن اﻟواﻟﻲ ﺷﺧﺻﯾﺎً ﺑدﻻً ﻣن
رﺋﯾس اﻟﻣﺟﻠس اﻟﺷﻌﺑﻲ اﻟوﻻﺋﻲ ،ﻣﻣﺎ ﯾﺟﻌﻠﻧﺎ ﻧﺧﻠص ﻟﻠﻘول ﺑﺄن اﻟﻣﺷرع وﺑﺳﺑب اﻟﺳﻠﺑﯾﺎت
اﻟﻌدﯾدة اﻟﺗﻲ ﻛﺎن ﯾﺗﻌرض ﻟﻬﺎ ﺗوزﯾﻊ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم 42/98اﻟﻣؤرخ
ﻓﻲ 1998/02/01ﺑﺳﺑب ﺳوء اﻟﺗﺳﯾﯾر ﻣن طرف اﻟﻣﺻﺎﻟﺢ اﻹدارﯾﺔ ﻋﻠﻰ وﺟﻪ اﻟﺧﺻوص؛
اﻟﻠﺟﺎن اﻟﺑﻠدﯾﺔ ﻓﻲ ﻋدم ﻣراﻋﺎﺗﻬﺎ ﻟﻠﻣواﻋﯾد اﻟﻣﻘررة ،ﻹﻋداد ﻗواﺋم اﻻﺳﺗﻔﺎدة أو أﻧﻪ ﺗم إﻋدادﻫﺎ و
ﻟم ﺗﻧﺷر ﺑﻌد ،و ﻫذا ﻣﺎ أﻛدﺗﻪ إﺣﺻﺎﺋﯾﺎت ﺷﻬر ﻣﺎرس ﻣن ﺳﻧﺔ 1999ﺣﺳب ﺟرﯾدة اﻟﺧﺑر
اﻟﺻﺎدرة ﺑﺗﺎرﯾﺦ 1999/05/23ﻓﺈن ﻫﻧﺎك 70أﻟف ﺳﻛن ﺟﺎﻫز ﻟم ﯾﺗم ﺗوزﯾﻌﻬﺎ و ﻫذا ﻣﺎ
ﻛﻠف ﺧﺳﺎرة ﻟﻠدوﻟﺔ ﻗﯾﻣﺗﻬﺎ 1.3ﻣﻠﯾﺎر دﯾﻧﺎر ﺟزاﺋري ،ذﻫﺑت ﻹﻋﺎدة إﺻﻼح ﻫذﻩ اﻟﺳﻛﻧﺎت و
ﻧﻔﻘﺎت دراﺳﺗﻬﺎ و اﻟﻣﺣﺎﻓظﺔ ﻋﻠﯾﻬﺎ أدى ﺑﺎﻟﻣﺷرع إﻟﻰ إﺳﻧﺎد ﻣﻬﻣﺔ ﺗوزﯾﻊ اﻟﺳﻛﻧﺎت إﻟﻰ ﻟﺟﺎن
67
دراﺳﺔ ﻣﻨﺎزﻋﺎت اﻟﻤﺤﻼت اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ واﻟﺴﻜﻨﺎت اﻟﺘﺎﺑﻌﺔ ﻟﺪﻳﻮان اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﻴﺮ اﻟﻌﻘـﺎري اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ
ﺗﺷﻛل ﻋﻠﻰ ﻣﺳﺗوى اﻟداﺋرة ،و ذﻟك ﻗﺻد ﺗدﻋﯾم اﻟرﻗﺎﺑﺔ اﻟﻣﺑﺎﺷرة ﻟﻠدوﻟﺔ ﻋﻠﻰ ﻣﺛل ﻫذﻩ
اﻟﺳﻛﻧﺎت.1
ورﻏم ﺗﺄﻛﯾد اﻟﻣﺳؤوﻟﯾن ﻟﻧﺎ ﻋﻠﻰ ﻣﺳﺗوى دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻟوﻻﯾﺔ ﺗﯾﺎرت ﻣن
ﺑروز ﺗﺣﺳن ﻣﻠﺣوظ ﻓﻲ ﻋﻣﻠﯾﺔ ﺗوزﯾﻊ ﻫذﻩ اﻟﺳﻛﻧﺎت ﺧﻼل ﺳﻧﺔ 2005-2004إﻻ أﻧﻪ ﯾﺑﻘﻰ
ﻏﯾر ﻛﺎف ﻧظ اَر ﻟﻠﺗﻛﺎﻣل اﻟذي ﯾﺟب أن ﯾﻛون ﺑﯾن اﻟﻣﺻﺎﻟﺢ اﻟﻣﺧﺗﺻﺔ ﺑﺈﻋداد ﻗﺎﺋﻣﺔ
اﻟﻣﺳﺗﻔﯾدﯾن و اﻟﻬﯾﺋﺔ اﻟﻣﺳؤوﻟﺔ ﻋن إﺑرام اﻟﻌﻘد أﻻ وﻫﻲ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،ﻓﻬذﻩ
اﻷﺧﯾرة ﺗﻌرض ﻓﻲ ﻏﺎﻟب اﻷﺣﯾﺎن اﻟﻣﺳﺎﻛن ﻟﻺﯾﺟﺎر و ذﻟك ﻗﺑل إﺗﻣﺎم إﻧﺟﺎزﻫﺎ ﻧﻬﺎﺋﯾﺎ ،ﻣﻣﺎ
ﯾؤﺛر ﺳﻠﺑﺎً ﻋﻠﻰ إﻟﺗزﻣﺎت اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر و ﯾﺧﻠق ﺑذﻟك ﻣﻧﺎزﻋﺎت.
ﻣؤﺧرا؛ ﻟﻣواﺟﻬﺔ
ً ﻟذا ﯾﺟب اﺗﺧﺎذ إﺟراءات ﺗﻛﻣﯾﻠﯾﺔ ﺗدﻋﯾﻣﺎ ﻟﻺﺟراءات اﻟﺗﻲ اﺗﺧذﻫﺎ اﻟﻣﺷرع
اﻟﻣﺷﺎﻛل اﻟﺗﻲ ﺗﻌﺗرض ﺗوزﯾﻊ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ اﻻﯾﺟﺎرﯾﺔ و ذﻟك ﺑﺿرورة اﻟﺗﻧﺳﯾق ﺑﯾن
ﻋﻣﻠﯾﺔ إﻧﻬﺎء اﻧﺟﺎز اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ و ﺑﯾن ﻋﻣﻠﯾﺔ إرﺳﺎل ﻗﺎﺋﻣﺔ اﻟﻣﺳﺗﻔﯾدﯾن اﻟﻧﻬﺎﺋﯾﺔ
ﻟﻠﻣﻌﻧﯾﯾن ﺣﺗﻰ ﻻ ﺗﺑﻘﻰ اﻟﻣﺳﺎﻛن ﻣﻐﻠﻘﺔ و ﺗرﺗﻔﻊ ﺑذﻟك ﺗﻛﺎﻟﯾف اﻟﻣﺣﺎﻓظﺔ ﻋﻠﯾﻬﺎ.
-1ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر، 2003 ،ص.250.
68
اﻟﺨﺎﺗﻤﺔ
ﺧﺎﺗﻤﺔ
ﺧﺎﺗﻣﺔ :
إن ﻣوﺿوع إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻣوﺿوع ﻣرﺗﺑط
ﺑﺎﻟﺳﯾﺎﺳﺔ ،ﺣﯾث أﺻدرت اﻟدوﻟﺔ ﻓﻲ ﻫذا اﻟﻣﺟﺎل ﻋدة ﻣراﺳﯾم ﻟﺗﻧظﯾﻣﻪ وﺟﻌﻠﻪ ﯾﺗﻣﺎﺷﻰ ﻣﻊ
اﻷوﺿﺎع اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ﻓﯾﻬـﺎ ،ورﻏـم ذﻟـك ﻓـﺈن اﻟﻣﻧﺎزﻋـﺎت اﻟﺗـﻲ ﺗﺛـﺎر ﺑﺷـﺄن ﻫـذا
اﻟﻌﻘـد ﺗﻌـد ﻛﺛﯾـرة و ﻣﺗﻧوﻋـﺔ و ﻫﻧـﺎ ﯾﺑـرز دور اﻟﻘﺎﺿـﻲ ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرﻩ اﻟﺣﻛم اﻟذي ﯾﻔﺻل ﻓﻲ
اﻟﺧﺻوﻣﺎت اﻟﻧﺎﺷﺋﺔ ﻋن ﻣﺛل ﻫـذا اﻟﻧـوع ﻣـن اﻹﯾﺟـﺎرات ﻟـذﻟك ﻋﻠـﻰ اﻟﻘﺎﺿـﻲ أن ﯾدرك ﺟﯾدا
اﻟﺧﺻﺎﺋص اﻟﺗﻲ ﯾﺗﻣﯾز ﺑﻬﺎ ﻫذا اﻟﻌﻘد ﻋن ﻏﯾرﻩ ﻣن ﻋﻘود اﻹﯾﺟﺎر اﻷﺧرى.
و ﻧﺳﺗطﯾﻊ اﻟﻘول أن ﻫذا ﻣوﺿوع ﻣرﺗﺑط ﺑﺎﻟﺳﯾﺎﺳﺔ ،ﻧظ اًر ﻟﻛون اﻟدوﻟﺔ و ﻓﻲ ﻣﺟﺎل إﯾﺟﺎر
اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري أﺻدرت ﻋدة ﻣراﺳﯾم ؛ ﻟﯾﺗﻣﺎﺷﻰ
إﯾـﺟﺎر ﻫذﻩ اﻟﺳﻛﻧﺎت ﻣﻊ اﻟﺳﯾﺎﺳﯾﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻓﻲ اﻟدوﻟﺔ و ﻣﻊ اﻷوﺿﺎع اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ
ﻓﯾﻬﺎ ،و ﻫﻧﺎ ﯾﺑرز دور اﻟﻘﺎﺿﻲ ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرﻩ اﻟﺣﻛم اﻟذي ﯾﻔﺻل ﻓﻲ اﻟﺧﺻوﻣﺎت اﻟﻧﺎﺷﺋﺔ ﻋن ﻣﺛل
ﻫذا اﻟﻧوع ﻣن اﻹﯾﺟﺎرات ﻟذﻟك ﻋﻠﻰ اﻟﻘﺎﺿﻲ أن ﯾدرك ﺧﺻﺎﺋص ﻫذا اﻟﻌﻘد اﻟذي ﯾﺗﻣﯾز ﺑﻬﺎ
ﻋن ﻏﯾرﻩ ﻣن ﻋﻘود اﻹﯾﺟﺎر اﻷﺧرى.
و ﻣن ﺧﻼل ﻛل ﻣﺎ ﺗم اﻟﺗطرق إﻟﯾﻪ ﻓﻲ ﻫذا اﻟﺑﺣث ﯾﻣﻛن أن ﻧﻘف ﻋﻠﻰ ﺟﻣﻠﺔ ﻣن
اﻹﺣﺻﺎﺋﯾﺎت و اﻟﻧﺗﺎﺋﺞ ﺗﺗﻣﺛل ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ :
-1أن ﻣوﺿوع اﻟﺳﻛن ﻫو ﻣن ﺑﯾن أﻫم اﻟﻣواﺿﯾﻊ ،اﻟﺗﻲ ﺳطرت ﻟﻬﺎ اﻟدوﻟﺔ ﺑرﻧﺎﻣﺟﺎً ﺳﯾﺎﺳﯾﺎً
ﻫﺎﻣﺎً ﺗﺟﺳد ﻓﻲ ﺧﻠق اﻟﻌدﯾد ﻣن اﻟﻣؤﺳﺳﺎت اﻟﺗﻲ ﺗﻌﻣل ﻋﻠﻰ ﺗوﻓﯾر اﻟﺳﻛن و ﻣن ﺑﯾﻧﻬﺎ دواوﯾن
اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ،اﻟﺗﻲ ﺗﻌد ﻣن أﻫم اﻟﻣؤﺳﺳﺎت اﻟﺗﻲ ﺗﻌﻣل ﻋﻠﻰ اﻟﺗﺧﻔﯾف ﻣن أزﻣﺔ
اﻟﺳﻛن ،و ﺗﺗﺄﻛد ﻫذﻩ اﻟﻧظرة أﻛﺛر ﻣن ﺧﻼل ﺗدﺧل اﻟﻣﺷرع ﺑوﺿﻊ أﺣﻛﺎم ﺧﺎﺻﺔ ،ﺗطﺑق ﻋﻠﻰ
اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ و اﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺎﻟرﻏم ﻣن أن اﻷﺣﻛﺎم اﻟواردة ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون
اﻟﻣدﻧﻲ ؛ ﯾطﺑق ﺟزء ﻣﻧﻬﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻼﻗﺔ اﻹﯾﺟﺎرﯾﺔ ﺑﯾن دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻛﻣﺻﻠﺣﺔ ﻣؤﺟرة و
اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر.
70
ﺧﺎﺗﻤﺔ
-2أﺗﻰ اﻟﻣﺷرع ﺑﺈﺟراءات ﺧﺎﺻﺔ ﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﺳﺎﻛن اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري
ﺑوﺿﻌﻪ ﻟﺷروط اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ اﻟﺳﻛن اﻹﯾﺟﺎري اﻹﺟﺗﻣﺎﻋﻲ اﻟﺗﺎﺑﻊ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ.
-3ﻗﺎم اﻟﻣﺷرع ﺑﺗﺣدﯾد ﺑدل اﻹﯾﺟﺎر ﺑﻣوﺟب ﻣراﺳﯾم ﺧﺎﺻﺔ ،ﻻ ﯾﻣﻛن ﻟﻠﻣﺗﻌﺎﻗدﯾن اﻟﺗﻔﺎوض
ﺑﺷﺄﻧﻬﺎ.
ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ ﻟذﻟك ﻓﺈن اﻟﻣﺷرع و طﺑﻘﺎ ﻟﻣرﺳوم 147/76اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1976/10/23و اﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﻧﻔﯾذي 69/94اﻟﻣؤرخ ﻓﻲ 1994/03/19ﻗﺎم ﺑوﺿﻊ ﻧﻣوذج ﻟﻌﻘد اﻹﯾﺟﺎراﻟذي ﯾرﺑط دﯾوان
اﻟﺗرﻗﯾﺔ ﻛﻣﺻﻠﺣﺔ ﻣؤﺟرة ﺑﺎﻟﻣﺳﺗﺄﺟر و ﺟﻌﻠﻪ ﻧﻣوذج وطﻧﻲ ﻣوﺣد ،ﻻ ﯾﻣﻛن اﻟﺧروج ﻋن
أﺣﻛﺎﻣﻪ.
-4أﻋطﻰ اﻟﻣﺷرع ﺿﻣﺎﻧﺎت ﻟﻠﻣﺳﺗﺄﺟر ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم 147/76ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺗﻌﻠق ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء
ﺑﺗواﻓر اﻟﺷروط اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﻲ اﻟﻣواد 11و 12و 13ﻣﻧﻪ ،ﻟﻛن ﺑﺻدور اﻟﻣرﺳوم
اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97ﻧﺟدﻩ ﻟم ﯾﺑق ﻋﻠﻰ ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﻣﻧﺟزة ﺑﻌد ﺷﻬر أﻛﺗوﺑر 1992
اﻟﺗوﺻﯾﺎت :
إن اﻟﻧﺗﺎﺋﺞ اﻟﺗﻲ أﺳﻔرت ﻋﻧﻬﺎ اﻟدراﺳﺔ ﻣن اﻷﻫﻣﯾﺔ ﻓﻲ ﺗﻘﯾﯾم ﻣﻧﺎزﻋﺎت دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺧص اﺳﺗﺄﺟﺎر اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ واﻟﺳﻛﻧﺎت ﻣﻣﺎ ارﺗﺄﯾﻧﺎ ﺗﻘدﯾم ﺑﻌض اﻻﻗﺗراﺣﺎت
اﻟﺗﻲ ظﻬرت ﺳﯾﻼ ﻣﻊ ﺗﺣرﯾر اﻟﻣوﺿوع واﻟﺗﻲ ﻧﻠﺧﺻﻬﺎ ﻓﯾﻣﺎ ﯾﻠﻲ :
-اﻷﺧذ ﺑﻌﯾن اﻻﻋﺗﺑﺎر اﻟدور اﻟﻛﺑﯾر اﻟذي ﯾﻠﻌﺑﻪ دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر اﻟﻌﻘﺎري ﻓﻲ
ﺗﺳﯾﯾر أزﻣﺔ اﻟﺳﻛن.
-اﻟﺗوﺳﻊ ﻓﻲ ﻣﺟﺎﻻت اﻟﺑﺣث ﻣﺛل ﻣﻌرﻓﺔ اﻹﺷﻛﺎﻻت اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻠﻣواطن ﻓﯾﻣﺎ ﯾﺧص اﻟﺳﻛن
ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠواﻗﻊ اﻟﻣﻌﯾﺷﻲ .
-اﻻطﻼع ﻋﻠﻰ ﺗﻌدﯾﻼت اﻟﻘواﻧﯾن واﻟﻣراﺳﯾم اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﻣﻧﺎزﻋﺎت دواوﯾن اﻟﺗرﻗﯾﺔ واﻟﺗﺳﯾﯾر
اﻟﻌﻘﺎري.
71
ﻗﺎﺋﻤﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ و اﻟﻤﺼﺎدر
ﻗـﺎﺋﻤﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ و اﻟﻤﺼﺎدر
-1أﺣﻣد ﻟﻌور ،ﻧﺑﯾل ﺻﻘر ،اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ﻧﺻﺎ و ﺗطﺑﯾﻘﺎ طﺑﻘﺎ ﻷﺣدث اﻟﺗﻌدﯾﻼت
ﺑﺎﻟﻘﺎﻧون ، 05- 07دار اﻟﻬدى ،ﻋﯾن ﻣﻠﯾﻠﺔ.2007 ،
-2ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ﻋﻣر ،اﻟﻘﺿﺎء اﻟﻌﻘﺎري ،ﻓﻲ ﺿوء أﺣداث اﻟﻘرارت اﻟﺻﺎدرة ﻋن ﻣﺟﻠس
اﻟدوﻟﺔ و اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ،دار ﻫوﻣﺔ ،طﺑﻌﺔ ﺳﻧﺔ .2002
-3ﺳﻣﺎﻋﯾن ﺷﺎﻣﺔ ،اﻟﻧظﺎم اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ اﻟﺟزاﺋري ﻟﻠﺗوﺟﯾﻪ اﻟﻌﻘﺎري )دراﺳﺔ وﺻﻔﯾﺔ ﺗﺣﻠﯾﻠﯾﺔ( ،دار
ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر. 2003 ،
-4ﺳﻠﯾﻣﺎن ﻣرﻗس ،اﻟواﻓﻲ ﻓﻲ ﺷرح اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ،اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻟث ،و ﻓﻲ اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة ،
اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻧﻲ " ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر " ،ﺗوزﯾﻊ دار اﻟﻛﺗﺎب اﻟﺣدﯾث.
-5ﻋﺑد اﻟﺳﻼم ذﯾب ،إﺛﺑﺎت اﻹﯾﺟﺎر ﻓﻲ اﻷﻣﺎﻛن اﻟﻣﻌدة ﻟﻠﺳﻛن و ﻣﻣﺎرﺳﺔ ﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻣن
إﻟﻘﺎء ﻣﺳﺗﺷﺎر ﺑﺎﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ اﻟﻣﺟﻠﯾﺔ اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ ،اﻟﻌدد اﻟﺛﺎﻧﻲ ،طﺑﻌﺔ ﺳﻧﺔ 1993
-6ﻟﯾﻠﻰ زروﻗﻲ ،ﻋﻣر ﺣﻣدي ﺑﺎﺷﺎ ،اﻟﻣﻧﺎزﻋﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ،دار ﻫوﻣﻪ ،اﻟﺟزاﺋر. 2003 ،
-7ﺑن رﻗﯾﺔ ﺑن ﯾوﺳف ،أﻫم اﻟﻧﺻوص اﻟﺗﺷرﯾﻌﯾﺔ و اﻟﺗﻧظﯾﻣﯾﺔ اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣدﻧﻲ و
اﻟﺗﺟﺎري اﺟﺗﻬﺎدات اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ ،اﻟدﯾوان اﻟوطﻧﻲ ﻟﻸﺷﻐﺎل اﻟﺗرﺑوﯾﺔ د .و أ .ت 200
73
ﻗـﺎﺋﻤﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ و اﻟﻤﺼﺎدر
.3ﻣﺣﻣد ﯾﺣﯾﺎوي -إﺛﺑﺎت ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر ،ﺣﺳب أﻧظﻣﺔ اﻟﻣﻠﻛﯾﺔ -ﻣذﻛرة ﻧﻬﺎﯾﺔ اﻟﺗرﺑص-
اﻟﻣﻌﻬد اﻟوطﻧﻲ ﻟﻠﻘﺿﺎء ،-اﻟدﻓﻌﺔ اﻟﻌﺎﺷرة ،ﻟﺳﻧﺔ .2001-1999
.4ﻓﺗﺣﻲ وﯾس ،اﻟﻣﺳؤوﻟﯾﺔ اﻟﻣدﻧﯾﺔ واﻟﺿﻣﺎﻧﺎت اﻟﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻗﺑل اﻹﻧﺟﺎز،
رﺳﺎﻟﺔ ﻣﺎﺟﺳﺗﯾر ،ﺗﺧﺻص ﻗﺎﻧون ﻋﻘﺎري ،ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﺑﻠﯾدة ،ﺑدون ﺳﻧﺔ.
74
ﻗـﺎﺋﻤﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ و اﻟﻤﺼﺎدر
75
ﻗـﺎﺋﻤﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ و اﻟﻤﺼﺎدر
76
ﻗـﺎﺋﻤﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ و اﻟﻤﺼﺎدر
77
ﻓﮭﺮس اﻟﻤﺤﺘﻮﯾﺎت
ﻓﻬﺮس اﻟﻤﺤﺘﻮﻳﺎت
ﻓﻬﺮس اﻟﻤﺤﺘﻮﻳﺎت
اﻟﺻﻔﺣﺔ اﻟﻌﻧوان
إھداء
اﻟﺷﻛر واﻟﺗﻘدﯾر
أ ﻣﻘدﻣﺔ
اﻟﻔﺼﻞ اﻷول :ﻣﺎﻫﻴﺔ اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘـﺎرﻳﺔ
05 ﺗﻣﻬﯾد
25 اﻟﻣﺑﺣث اﻟﺛﺎﻧﻲ :ﺗﻘدﯾم دﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎري وﻣﺎﻫﯾﺔ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر
25 اﻟﻣطﻠب اﻷول :ﻋرض وﺗﻘدﯾم ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎري
30 اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ:ﻣﺎﻫﯾﺔ ﻋﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﻣﺣﻼت اﻟﺳﻛﻧﯾﺔ واﻟﺳﻛﻧﺎت اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ
30 اﻟﻔرع اﻷول :ﺗﻌرﯾف ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر
31 اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻧﻲ :ﺧﺻﺎﺋص ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر
34 اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻟث :اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻌﻘد إﯾﺟﺎر اﻟﺳﻛﻧﺎت اﻟﺗﺎﺑﻌﺔ ﻟدﯾوان اﻟﺗرﻗﯾﺔ
46 اﻟﻔرع اﻷول :ﻣدى اﻟﺗﻣﺳك ﺑﺣق اﻟﺑﻘﺎء ﻓﻲ ظل اﻟﻣرﺳوم اﻟﺗﻧﻔﯾذي 35/97
48 اﻟﻔرع اﻟﺛﺎﻧﻲ :اﻟﺗﺟدﯾد اﻟﺻرﯾﺢ ﻟﻠﻌﻘد
70 ﺧﺎﺗﻣﺔ
73 ﻗﺎﺋﻤﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ
ﻓﻬﺮس اﻟﻤﺤﺘﻮﻳﺎت