Sporządzanie kosztorysów- Podstawy

Najważniejszą cechą na efektywne sposoby ustalania ceny to brak powtarzalności cyklu . Ważne jest
indywidualne i jednostkowe podejście do każdej budowy. Odnosi się to również do technologii
budowy. Mają na to wpływ również różne warunki atmosferyczne, gruntowe ,i regionalne cenny
towarów oraz ceny siły roboczej .

Kosztorys to dokument określający sumę wszystkich kosztów oraz wynagrodzenie wykonawcy w

określonej ofercie. Kosztorys nie służy tylko do ustalenia wynagrodzenia w składanej ofercie, ale tez
zakres prac bezpośrednich, oraz pośrednich oraz koszta ich podjęcia.

Przed podjęciem decyzji realizacji inwestor dokonuje najpierw wyboru koncepcji a potem biorąc pod
uwagę swoje możliwości finansowe, dokonuje wyboru optymalnej dla siebie opcji.

Dominującymi metodami sprzątania kosztorysów są kalkulacja szczegółowa i kalkulacja uproszczona.

Przedmiar robót wykonujemy gdy fizycznie nie istnieje obiekt Przygotowujemy go na podstawie
projektu.

Obmiar wykonujemy gdy budynek istnieje fizycznie i mamy możliwość dokonania fizycznego
pomiaru.

Kosztorys pełni różne funkcje w procesie inwestycyjnym dlatego w zależności od jego fazy wyróżnia
się kilka jego rodzajów

Kosztorys inwestorski sporządzamy na zamówienie inwestora w celu ustalenia

przewidywanego kosztu inwestycji .W przypadku kilku wariantów inwestycji pozwala na orientacyjne
porównanie przyszłych kosztów i wybranie wariantu optymalnego

We wstępnej fazie przygotowania inwestycji kosztorysy inwestorskie sporządza się wskaźnikowo –

orientacyjnie

Kosztorys ofertowy, przygotowany przez przedsiębiorstwo które chce wykonać ściśle określony
zakres prac. W tym celu składa ofertę cenową w postaci kosztorysu po przeprowadzeniu kalkulacji
własnych kosztów i ocenie możliwości realizacji(wielkość i wykształcenie kadry pracowniczej, oraz jej
rzeczywista zdolność, park maszynowy itd.).

Kosztorys powykonawczy ,jest końcowym rozliczeniem wykonawcy z inwestorem i jest

podstawą do wynagrodzenia za wykonane prace

1
Kosztorys zamienny, wykonany w sytuacji gdy inwestor dokonuje zmian w zakresie lub
sposobie wykonanych prac, względem pierwotnego projektu ,np. . zmiana towaru.

Kosztorys dodatkowy rzadziej spotykany, sporządza się na roboty ,których wcześniej nie
przewidziano w kosztorysie podstawowym.(najczęściej występuje podczas prac remontowych)

Podział kosztorysu ze względu na merytoryczny zakres;Ziemne ,Fundamentowe ,Ściany,Stropy.

Inne kryterium to branżowość

PYTANIA DO TEMATU

Jak rozumiesz pojecia kosztorysu

W jakim celu inwestor sporządza kosztorys

Omów role kosztorysu dla wykonawcy robót

Na czym polega metoda wskaźnikowa sporządzania kosztorysów

W procesie inwestycyjnym wyróżniamy kilka faz z każdym z nich jest związany pewien rodzaj
kosztorysów wyjaśnij te powiązania

2
METODY SPORZADZANIA KOSZTORYSÓW

KOSZTORYS BUDOWLANY SKŁADA SIĘ Z KILKUNASTU KILUDZIESIĘCIU A NAWET KILKUSET POZYCJI

Każda z tych pozycji to wycena jednej ściśle określonej pracy

Aby taką prace wycenić konieczne jest ustalenie ilości pracy ,np. murarzy i pomocników ilości
materiałów, oraz czasu pracy, transportu koniecznego do dostarczenia tych materiałów ,eksploatacji
sprzętu. Po określeniu tych wartości możemy wycenić i ustalić końcową ofertę cenową.

Ustalenie zakresu pracy, ilości materiałów, i pracy sprzętu nie mogą być dowolne, służą do tego
normy ujęte w katalogach. Natomiast ustalenie ilości robót do wykonania, wymaga sporządzenia
przedmiaru robot , lub obmiaru po ich wykonaniu

Ck=∑L*(m*c+Kpj+Zj)+Pv lub formuły kosztów bezpośrednich Ck=∑(L*n*c)

+Kp+z+pv gdzie
L- ustalona ilość jednostek przedmiarowych

Kp koszty pośrednie

Kpj koszty pośrednie na jednostkę przedmiarowa robót

Z zysk kalkulacyjny

Zj zysk kalkulacyjny na jednostkę przedmiarowa robót

Pv podatek od towarów i usług VAT

Natomiast n-c to koszty bezpośrednie na jedostkę przedmiarową obliczanie

według wzoru

Nc=∑ne*Cr+∑(nm*Cm+Mpj)+∑ns*Cs
Ne jednostkowe nakłady rzeczowe robocizny

Cr jednostka cena robocizny

Nm jednostkowe nakłady cenowe nakłady rzeczowe określonego materiału

Cm jednostkowa cena określonego materiału

Mpj koszty materiałów pomocniczych na jednostkę przedmiarową

Ns jednostkowe nakłady wykonawcy ,sprzętu, lub środka transportu technologicznego

Cs jednostkowa cena pracy sprzętu

3
Wartość Kosztorysową obliczamy według formuły

Ck=∑L*Cj+Pv
Ck-cena kosztorysowa robót budowlanych lub obiektów

L- liczba ustalonych jednostek przedmiarowych robót(lub elementów) dla przyjętego poziomu

agregacji

Cj- cena jednostkowa dla ustalonych jednostek przedmiarowych i przyjętego poziomu agregacji

Pv-podatek od towarów i usług Vat

-zasady obliczania zagregowanych jednostek przedmiarowych robót znajdują się w założeniach

wyjściowych do kosztorysowania, lub danych wyjściowych do kosztorysowania

-ceny jednostkowe robót stosowane w kalkulacji uproszczonej mogą być ustalone na podstawie
kalkulacji własnej wykonawcy robót, publikowanych danych rynkowych, lub w wyniku negocjacji
miedzy wykonawca a inwestorem.

Cj=Rj*Mnj*Sj*Kpj*Zj
Cj- cena kosztorysowa jednostkowa(na jednostkę przedmiarową)

Rj- wartość robocizny bezpośredniej na jednostkę przedmiarową

Mnj- wartość materiałów na jednostkę przedmiarową obliczona w cenach nabycia materiałów,

łącznie z kosztami zakupu

Sj- wartość pracy sprzętu oraz środków transportu technologicznego na jednostkę przedmiarową

Kpj- Koszty pośrednie na jednostkę przedmiarową

Zj-zysk kalkulacyjny na jednostke przedmiarową

Wartość Kosztorysowa robocizny na jednostkę przedmiarową(Rj) jest iloczynem średniej stawki za

robociznę(Cr)i jednostkowych nakładów robocizny(nr) przewidzianych normą na jej wykonanie

Rj=nr*Cr
Wartość kosztorysową materiałów budowlanych na jednostkę przedmiarową(Mj) oblicza się jako
sumę iloczynów jednostkowych nakładów materiałów (nm) i ich ceny nabycia(Cj) łącznie z kosztami
transportu na budowę oraz po odliczeniu wartości materiałów pomocniczych(Mpj), najczęściej
liczone jako % od wartości materiałów podstawowych

Mj=∑nm*Cm+Mpj
4
Wartość kosztorysową pracy sprzętu na jednostkę przedmiarową (Sj) ustala się jako sumę iloczynów
jednostkowych nakładów pracy sprzętu(ns) i stawek za maszynogodzinę jego pracy(Cs)

Sj=∑ns*Cs
Jednostkowe nakłady robocizny poszczególnych materiałów i pracy sprzętu uzyskuje się korzystając z
norm znajdujących się w odpowiednich katalogach

Jeżeli norm nie ma w katalogach, przedsiębiorca ustala własne, które nazywamy zakładowymi

Sume wartości robocizny (Rj) materiałów(Mj) i pracy sprzętu(Sj)nazywamy kosztami bezpośrednimi

ponieważ są ponoszone na bezpośrednią produkcje budowlaną

Koszty pośrednie(Kpj) SA to koszty związane z organizacją kierowaniem i ogólną obsługa produkcji na

budowie(koszty ogólne budowy) oraz organizacją całego przedsiębiorstwa(koszty zarządu)

Nakoszty budowy składa się;

Wynagrodzenie stałych pracowników(kierownik budowy i jego personel)

Koszty zagospodarowania terenu budowy- ponieważ większość obiektów tymczasowych takich jak
budynki biurowe, socjalne, wiaty i magazyny a także tymczasowe ogrodzenia na terenie budowy, jest
przewidziana do wielokrotnego użycia, w koszty ogólne budowy wlicza się tylko część ich kosztów w
postaci amortyzacji. Np.;

Gdy obiekt przewidziany jest do użycia przez 10 lat a dana budowa trwa rok to w koszty ogólne wlicza
się tylko 10% wartości tych obiektów

Natomiast koszty tymczasowych instalacji elektrycznych i wodociągów zasilających budowę są zwykle

jednorazowe i w całości stanowią koszty ogólne budowy

Koszty ochrony budowy

Koszty zużycia narzędzi będących własnością przedsiębiorstwa, oraz ekwiwalenty dla robotników
używających nacedzi własnych

Koszty związane z zapewnieniem bezpieczeństwa higieny pracy- dotyczą kosztów ubrań roboczych i
odzieży ochronnych, oraz innych środków ochrony osobistej robotników, a także urządzeń
higieniczno sanitarnych

Koszty zagospodarowania terenu budowy nie zawsze są kosztami ponoszonymi wyłącznie przez
przedsiębiorstwo wykonujące roboty

W umowie zawartej że inwestorem na wykonanie robót może być uzgodnione że część lub nawet
całość tych kosztów pokrywa inwestor

5
Koszty zarządu;

Wynagrodzenie pracowników zarządu przedsiębiorstwa

Koszty przejazdów i samochodów służbowych, pracowników zarządu

Koszty biurowe i utrzymania pomieszczeń biurowych zarządu przedsiębiorstwa

Koszty finansowe w tym prowizje bankowe i odsetki kredytów

Pozostale koszta zarządu takie jak obsługa prawna, koszty sondowe, ekspertyzy itd.

Zarówno koszty ogólne budowy jak i koszty zarządu można ustalić w każdym momencie(zwykle raz w
miesiącu)gdyż są ewidencjonowane w księgowości przedsiębiorstwa w sposób ciągły, w miarę
kolejnych wydatków ponoszonych na te cele

Ale ustalenie kosztów ogólnych budowy które stanowią istotną część kosztów pośrednich, przed jej
rozpoczęciem( w kosztorysie otwartym) w taki sposób nie jest możliwe .

Dlatego przedsiębiorca sporządzając kosztorys ofertowy, posługuje się wielkością kosztów pośrednich
wynikającą z dotychczasowej działalności przedsiębiorstwa

Jednak taki sposób ustalania jest bardzo pracochłonny, wymaga bowiem sporządzenia preliminarza
kosztów, czyli przewidywanych w okresie budowy wydatków

Dlatego powszechnie przyjętym sposobem liczenia tych kosztów jest stosowanie wskaźnika narzutu
kosztów pośrednich

Metoda wskaźnika polega na ustaleniu wielkości kosztów pośrednich w postaci narzutu określonego
procentowo w stosunku do całości(rzadziej) lub wybranych składników kosztów bezpośrednich-
najczęśćiej do wartości robocizny i czasu sprzętu

Wkp
Kpj=
100 % ( Rj+ Sj)¿
¿

Kpj-jjednostkowe koszty pośrednie

Wkp-wskaźnik kosztów pośrednich wyrażony w procentach

Rj-Wartość kosztorysowa robocizny

Sj-wartość kosztorysowa pracy sprzętu

6
Wskaźniki kosztów pośrednich rużnią się w zależności od rodzaju robót, przewidywanej organizacji
budowy, wewnętrznej organizacji przedsiębiorstwa

Ustalone w przedsiębiorstwie wskaźniki kosztów pośrednich są zwykle porównywane z

opublikowanymi w specjalnych wydawnictwach wskaźnikami zastosowanymi przez inne firmy

Pozwala to ocenić czy koszty te w firmie są wyższe czy niższe od średnich a więc ocenić jak ona
funkcjonuje, i jakie ma szanse w przetargach, gdy decydująca jest cena

Koszty pośrednie są bowiem ważnym składnikiem oferowanej ceny robót i stanowią około 20 do70%(
a niekiedy i więcej) sumy robocizny i pracy sprzętu

W podobny sposób jak wielkość kosztów pośrednich ustalana jest w przedsiębiorstwach

budowlanych wielkość zysku kalkulacyjnego

Na zysk kalkulacyjny składają się dwa elementy; ryzyko, i zysk właściwy

Takim szczególnym ryzykiem generującym dodatkowe koszty mogą być:

Zła pogoda, która może wpływać na przebieg procesu budowlanego(powodować jego przedłużenie,
konieczność stosowania dodatkowych urzadzeńnp. Nagrzewnic),podwyższony poziom wód
gruntowych, wywołany intensywnymi opadami, utrudniający roboty ziemne

Realizacja w nowych, nie wypróbowanych technologiach

Zwiększone koszty wynagrodzenia powstałe w wyniku żądań pracowników

Ryzyko może dotyczyć nie tylko budowy ale także całego przedsiębiorstwa

Czasem wiąże się z nieprzewidzianymi kosztami robót poprawkowych, gdy ujawniły się usterki w
wykonanych obiektach

Dotyczy także sytuacji gdy inwestor nie płaci w terminie za wykonane roboty(zachodzi konieczność
zaciągnięcia kredytu) a jeżeli firma jest ubezpieczona od takich sytuacji ,to koszt ubezpieczenia
podnosi koszty przedsiębiorstwa

Zysk właściwy stanowiący zwykle podstawowa część zysku kalkulacyjnego powinien zapewnić
przedsiębiorstwu własne środki na prowadzenie robót ,środki na rozwój przedsiębiorstwa a także
zapewnić dochód jego właścicielowi

Zysk kalkulacyjny w kosztorysie może być zapisany kwotowo ale najczęściej podobnie jak koszty
pośrednie jest naliczany procentowym wskaźnikiem od wartości robocizny pracy sprzętu i kosztów
pośrednich czyli

Wz( Rj + Sj+ Kpj )

Zj=
100 %

Wz-wskaźnik zysku

7
Wskaźniki kosztów pośrednich i zysku mogą być ustalane na podstawie kalkulacji własnej wykonawcy
robót, na podstawie danych rynkowych uzyskanych z publikacji cenowych lub wcześniej zawartych
umów albo dwustronnych uzgodnien miedzy inwestorem a wykonawcą

Wartość kosztów pośrednich może być również ustalana kwotowo na podstawie sporządzonego
przez wykonawcę preliminarza kosztów

W podobny sposób może być ustalana kwota zysku

Kalkulacja własna cen kosztorysowych ma zastosowanie głównie przy sporządzaniu kosztów

ofertowych.

Natomiast do sporządzenia kosztorysów inwestorskich w kalkulacji uproszczonej korzysta się z

odpowiednio skumulowanych cen rynkowych, znajdujących się w ogólnodostępnych publikacjach
cenowych

Wykonawca może również wykorzystać dane z wcześniej zawartych umów

W niektórych wypadkach kosztorysowe ceny jednostkowe (stawki robocizny,ustalanie kosztów

pośrednichi zysku)ustalane są w trakcie negocjacji miedzy zamawiającym a wykonawcą

Ten sposób ustalania cen ma zastosowanie głównie gdy w robotach remontowych, gdy zakres robót
jest określony tylko opisowo(w protokole typowania robót)

KOSZTORYS INWESTORSKI
Na etapie przygotowania inwestycji, sporządzane są dwa rodzaje kosztorysów; inwestorki i ofertowy

Kosztorys inwestorski jest sporządzany na zlecenie inwestora i zwykle stanowi część dokumentacji
projektowej. Celem jego przygotowania jest ustalenie orientacyjnej ceny jaką musi ponieść inwestor,
na planowanie roboty

Podstawą jego sporządzenia jest;

Dokumentacja projektowa- projekt architektoniczno budowlany, robót lub obiektu, w przypadku

robót lub obiektu; w przypadku robót remontowych może być zastapiony inwentaryzacją i
protokołem typowania robót.

Przedmiar robót

Specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót, jeżeli została opracowana

Założenia wyjściowe do kosztorysowania

Jednostkowe nakłady rzeczowe robocizny, materiałów i pracy sprzętu zawarte w katalogach lub
normach zakładowych albo ustalone przez kalkulacje indywidualne, ceny czynników produkcji, oraz
wskaźniki narzutu, kosztów pośrednich i zysku kalkulacyjnego

Kosztorys inwestorski może być opracowany metodą kalkulacji szczegółowej, gdyż jest tańsza, i
wystarczająca do ustalenia przewidywanych kosztów inwestycji

8
KOSZTORYS OFERTOWY
Sporządza wykonawca, czyli przedsiębiorstwo budowlane które bierze udział w przetargu na roboty
lub otrzymało od zamawiającego propozycję złożenia oferty na wykonanie określonych robót

Podstawą do sporządzenia takiego kosztorysu jest;

Dokumentacja projektowa lub w przypadku remontu protokół typowania robót, przedmiar robót

Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, jeżeli są opracowane założenia lub protokół
v5danych wyjściowych do koszotrysowania ,jednostkowe nakłady rzeczowe robocizny, materiałów
pracy sprzętu zawarte w katalogach lub normach zakładowych

Ceny jednostkowe czynników produkcji- robocizny materiałów i pracy sprzętu ustalona na podstawie
indywidualnej kalkulacji wykonawcy

Koszty pośrednie i zysk wskaźniki ustalone przez wykonawcę na podstawie własnej kalkulacji

Podatek od towarów i usług VAT przyjęty na podstawie obowiązujących przepisów

W kosztorysach ofertowych stosuje się metodę kalkulacji szczegółowej

Inwestor może jednak określić że jako oferta kosztorys sporządzony metoda kalkulacji uproszczonej i
nie wymagać kosztorysu szczegółowego

Po zakończeniu robót ich wykonawca przygotowuje kosztorys powykonawczy, który stanowi

podstawę rozliczenia finansowego między inwestorem a wykonawcom

Sporządza go na podstawie;

Dokumentacji projektowej budowy, a w przypadku robót remontowych- inwentaryzacji i protokołu

typowania robót

Książki obmiarów robót i zapisów w dzienniku budowy potwierdzonych przez przedstawiciela

inwestora(najczęściej inspektora nadzoru inwestorskiego)

Protokołu danych wyjściowych do kosztorysowania

Jednostkowych nakładów rzeczowych przyjętych w kosztorysie ofertowym

Cen czynników produkcji, wskaźników kosztów pośrednich i zysku w wysokościach ustalonych miedzy
wykonawcą a inwestorem w przyjętej ofercie lub wynegocjowanych w trakcie robót

Przepisów obowiązujących przy ustaleniu podatku od towarów i usług VAT

Cen czynników produkcji , wskaźników kosztów pośrednich i zysku w wysokościach ustalonych

miedzy wykonawcą a inwestorem w przyjętej ofercie lub wynegocjowanych w trakcie robót

Przepisów obowiązujących przy ustalaniu podatku VAT

9
Kosztorys powykonawczy wykonuje się taka samą metodą, jak był sporządzony kosztorys ofertowy,
zwykle metoda kalkulacji szczegółowej.

Inwestor w trakcie robót może sobie zażyczyć robót dodatkowych lub zmiennych

W takim przypadku opracowany jest kosztowych robót dodatkowych lub kosztorys zamienny na
podstawie;

Protokołu konieczności wykonania robót dodatkowych zamiennych

Książki obmiarów i dziennika budowy

Kosztorysu ofertowego w zakresie jednostkowych nakładów rzeczowych, cen jednostkowych

czynników produkcji i wskaźników kosztorysów pośrednich oraz zysku kalkulacyjnego

Obowiązujących przepisów VAT

Kosztorysy dodatkowe i zamienne sporządza się metoda kalkulacji szczegółowej

NAJWAŻNIEJSZE

Kosztorys to dokument określający wartość pieniężną planowanych lub wykonanych obiektów,

elementów lub robót budowlanych wyliczoną według ustalonych zasad

Są cztery podstawowe rodzaje kosztorysów; inwestorski, ofertowy, zamienny i powykonawczy. Tylko

inwestorski sporządza inwestor pozostałe- wykonawca robót

Kosztorysy wykonywane SA metodą wskaźnikową, za pomocą kalkulacji uproszczonej lub

szczegółowej, w zależności od potrzebnej dokładności wyliczenia ceny

Koszty pośrednie uwzględnia się w kosztorysach jako procentowy wskaźnik od wartości kosztów
bezpośrednich robocizny pracy sprzętu

Podstawę od sporządzenia kosztorysu inwestorskiego ofertowego stanowi przede wszystkim

dokumentacja projektowa inwestycji .

10
11