Giao Trinh Nltkno 2016 Update2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP.
HỒ CHÍ MINH
KHOA KIẾN TRÚC – BỘ MÔN NHÀ Ở
TÀI LIỆU HỌC PHẦN: 030004
NGUYÊN LÝ THIẾT KẾ NHÀ Ở
Biên soạn:
Ths.KTS Lê Hồng Quang
Ths.KTS Lê Trần Xuân Trang
NĂM 2016
Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ giảng dạy, học
tập tại Trường Đại học Kiến Trúc TP.Hồ Chí Minh.
Tuyệt đối không dùng vào mục đích thương mại

NGUYÊN LÝ THIẾT KẾ KIẾN TRÚC NHÀ Ở - Trang 1
MỤC LỤC
MỤC LỤC……………………………………………………………………………………….1
HƯỚNG DẪN.…………………………………………………………………………………7
Chương 1 :TỔNG QUAN VỀ KIẾN TRÚC NHÀ Ở ....................................... 10
1.1 KHÁI QUÁT VỀ NHU CẦU Ở: ............................................................. 10
1.1.1 Nhu cầu ở trong nhà: ............................................................. 10
1.1.2 Nhu cầu ở ngoài nhà:............................................................ 10
1.2 QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA KIẾN TRÚC NHÀ Ở: ................................... 12
1.3 KHÁI NIỆM NHÀ Ở VÀ CÁC THUẬT NGỮ LIÊN QUAN: ............................... 17
1.3.1 Khái niệm Nhà Ở : ................................................................ 17
1.3.2 Các thuật ngữ liên quan: [Nguồn :QCXDVN 01-2008] .............. 17
1.4 PHÂN LOẠI NHÀ Ở :......................................................................... 21
1.4.1 Phân loại theo chức năng và đối tượng sử dụng: [2] .................................... 21
1.4.2 Phân loại theo mặt bằng và hình thức kiến trúc: [2] ....................................... 21
1.4.3 Phân loại theo chiều cao : [2] [4] .................................................................. 22
1.4.4 Phân loại theo phương pháp xây dựng và vật liệu: [2]................................. 22
1.4.5 Phân loại theo điạ bàn cư trú: [4] ................................................................. 22
1.4.6 Phân loại nhà ở theo QCVN 03:2012 ....................................... 22
1.4.7 Các loại hình nhà ở đô thị theo UN-Habitat: ............................. 22
1.5 CÁC CHỨC NĂNG CƠ BẢN CỦA NHÀ Ở GIA ĐÌNH : .................................. 24
1.5.1 Bảo vệ và phát triển thành viên: ......................................................... 24
1.5.2 Tái tạo sức lao động: ............................................................ 25
1.5.3 Chức năng văn hoá giáo dục: ................................................. 25
1.5.4 Chức năng kinh tế: ............................................................... 26
1.6 YÊU CẦU CHUNG CỦA NHÀ Ở TRONG XÃ HỘI HIỆN ĐẠI: ........................ 28
1.6.1 Yêu cầu độc lập khép kín :..................................................... 28
1.6.2 Yêu cầu tiện nghi và đa dạng : ...................................................................... 28

1.6.3 Thỏa mãn đồng thời yêu cầu vật chất và tinh thần: .................. 29
1.6.3.1 Yêu cầu về tiện nghi vật chất ............................................................. 29
1.6.3.2 Yêu cầu về tiện ích tinh thần: ............................................................. 31
Chương 2 : CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN KIẾN TRÚC NHÀ Ở ................... 32
2.1 YẾU TỐ TỰ NHIÊN ............................................................................ 32
2.1.1 Khu đất xây dựng: ................................................................. 32
2.1.2 Điều kiện tự nhiên khí hậu ..................................................... 33
2.1.3 Cảnh quan và tầm nhìn ......................................................... 37
2.2 YẾU TỐ VĂN HOÁ XÃ HỘI ................................................................. 38
2.2.1 Văn hóa truyền thống, phong tục tập quán: ............................. 38
2.2.2 Nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả : ....................................... 39
2.2.3 Cấu trúc gia đình: ................................................................. 40
2.2.4 Đặc điểm về dân số: ............................................................. 42
2.2.5 Lối sống của các nhóm xã hội: ............................................... 43
2.3 YẾU TỐ MỸ QUAN ............................................................................. 44
2.3.1 Mỹ quan chung khu nhà ở : ........................................................................... 44
2.3.2 Những yêu cầu về mỹ quan đối với kiến trúc nhà ở. .................. 45
2.4 YẾU TỐ KINH TẾ KỸ THUẬT: ............................................................. 46
2.4.1 Sự phát triển của vật liệu và kỹ thuật xây dựng: ...................... 46
2.4.2 Hệ thống trang thiết bị trong nhà ở: ....................................... 48
2.4.3 Yếu tố kinh tế trong xây dựng nhà ở: ...................................... 49
Chương 3 : QUY HOẠCH KHU Ở VÀ CÁC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG
KIẾN TRÚC NHÀ Ở ........................................................................... 50
3.1 QUY HOẠCH KHU Ở : [ 1 ] ........................................................... 50
3.1.1 Các loại công trình và thành phần đất đai trong khu ở :.............. 50
3.1.2 Lựa chọn loại hình nhà ở trong quy hoạch : .................................................. 50
3.1.3 Cơ cấu quy hoạch và tổ chức không gian trong khu ở :.............. 51
3.1.3.1 Cơ cấu sử dụng đất : ......................................................................... 51

3.1.3.2 Tổ hợp nhà và nhóm nhà ở: .............................................................. 52
3.2 PHÂN KHU CHỨC NĂNG TRONG NHÀ Ở: ................................................. 57
3.2.1 Các khu chức năng trong nhà ở:............................................. 57
3.2.2 Mối liên hệ giữa các khu chức năng: ....................................... 58
3.2.3 CÁC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG NHÀ Ở: ....................... 59
3.2.3.1 Các không gian chính: ..................................................................... 59
3.2.3.2 Các không gian phụ : .................................................. 73
Chương 4 : TỔ CHỨC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ……………………………………………………………………………………81
4.1 ĐẶC ĐIỂM CHUNG : ..................................................................... 81
4.1.1 Khái niệm: .......................................................................... 81
4.1.2 Phân loại: ............................................................................ 81
4.2 NHÀ Ở NÔNG THÔN TRUYỀN THỐNG : ........................................ 81
4.2.1 Nhà ở nông thôn truyền thống vùng Bắc bộ: ............................ 82
4.2.2 Nhà ở nông thôn truyền thống vùng Trung bộ:......................... 83
4.2.3 Nhà ở nông thôn truyền thống vùng Nam bộ (chủ yếu là đồng
bằng sông Cửu Long): ............................................................................ 84
4.3 NHÀ LIÊN KẾ: .................................................................................. 85
4.3.1 Tổng quan về nhà liên kế: ..................................................... 85
4.3.1.1 Khái niệm: .................................................................................................. 85
4.3.1.2 Đặc điểm: ................................................................................................... 85
4.3.1.3 Phân loại: ................................................................................................... 86
4.3.2 Những vấn đề của nhà liên kế trong đô thị: ............................. 88
4.3.2.1 Hiệu quả kinh tế xã hội............................................................................... 88
4.3.2.2 Hiệu quả cảnh quan đô thị: ........................................................................ 88
4.3.2.3 Xu hướng và triển vọng: ............................................................................ 89
4.3.2.4 Một số hạn chế:......................................................................................... 89
4.3.3 Các yêu cầu chung khi thiết kế nhà liên kế .............................. 90
4.3.3.1 Hướng nhà : ............................................................................................... 90
4.3.3.2 Tổ hợp không gian ..................................................................................... 92
4.3.3.3 Không gian công cộng & cây xanh: ............................................................ 94
4.3.3.4 Không gian đệm ......................................................................................... 95
4.3.4 Các giải pháp thiết kế nhà liên kế : ......................................... 96
4.3.4.1 Cơ cấu nhà liên kế : ................................................................................... 96
4.3.4.2 Giải pháp mặt bằng: ................................................................................... 97
4.3.4.3 Giải pháp mặt đứng :.................................................................................. 99
4.4 NHÀ BIỆT THỰ: .............................................................................. 101
4.4.1. Tổng quan về nhà biệt thự : ..................................................................... 101
4.4.1.1 Khái niệm: ................................................................................................ 101
4.4.1.2 Đặc điểm chung: ...................................................................................... 101
4.4.1.3 Những ưu khuyết điểm của nhà biệt thự: ................................................. 102
4.4.1.4 Phân loại nhà biệt thự .............................................................................. 102
4.4.2 Các yêu cầu thiết kế nhà biệt thự ......................................... 104
4.4.2.1 Yêu cầu chung: ........................................................................................ 104
4.4.2.2 Cơ cấu tổ chức không gian nhà biệt thự : ................................................ 105
4.4.2.3 Phân loại các phòng chức năng trong biệt thự:........................................ 105
4.4.2.4. Biệt thự trệt : ( 1 tầng, có thể có tầng lửng ) .......................................... 106
4.4.2.5 Biệt thự lầu : ( 2 – 3 tầng cho 1 gia đình ) ................................................ 106
4.4.2.6 Biệt thự song lập : .................................................................................... 107
4.4.2.7 Biệt thự tứ lập :......................................................................................... 108
4.4.3 Các giải pháp thiết kế nhà biệt thự ....................................... 109
4.4.3.1 Giải pháp tổng mặt bằng ( hình 4.37 ) ....................................................... 109
4.4.3.2 Giải pháp mặt bằng : ................................................................................ 110
4.4.3.3 Tổ chức thiết kế sân vườn, hồ bơi, cổng, hàng rào ................................. 113
4.4.3.4 Giải pháp mặt đứng.................................................................................. 115

Chương 5 :TỔ CHỨC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG NHÀ CHUNG
CƯ………………………………………………………………………………………118
5.1 TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ THẤP TẦNG : ....................................... 118
5.1.1 Khái niệm : .................................................................................................. 118
5.1.2 Đặc điểm chung : ...................................................................................... 118
5.1.3 Phân loại : ................................................................................................... 118
5.2 QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG KHU NHÀ Ở CHUNG CƯ ................... 119
5.2.1 Cơ cấu không gian .............................................................. 119
5.2.2 Tổ chức không gian tổng mặt bằng :..................................... 120
5.2.2.1 Bố cục khối nhà ở chính........................................................................... 121
5.2.2.2 Giao thông, lối vào, bãi xe ........................................................................ 122
5.2.2.3 Cây xanh, sân chơi, sân TDTT : ............................................................. 123
5.2.2.4 Không gian sinh hoạt cộng đồng ............................................................. 124
5.2.3 Căn hộ trong chung cư thấp tầng ......................................... 124
5.2.3.1 Phân loại theo số phòng ngủ ........................................................... 124
5.2.3.2 Phân loại theo đặc điểm không gian và vị trí (Hình 5.9 ) ................. 126
5.2.3.3 Cơ cấu căn hộ : .............................................................................. 127
5.2.3.4 Thiết kế không gian trong căn hộ ................................ 127
5.3 HÌNH THỨC KIẾN TRÚC VÀ TỔ HỢP KHÔNG GIAN ......................... 130
5.3.1 Chung cư thấp tầng kiểu hành lang ...................................... 130
5.3.2 Chung cư hành lang bên: ( hình 5.15) ........................................................ 130
5.3.3 Chung cư hành lang giữa: ( hình 5.16) ....................................................... 131
5.3.4 Chung cư kiểu chồng tầng ................................................... 132
5.3.5 Chung cư kiểu đơn nguyên : ................................................. 133
5.4 YÊU CẦU CÁC HỆ THỐNG KỸ THUẬT : ............................................. 136
5.4.1 Yêu cầu về tổ chức giao thông : ............................................ 136
5.4.2 Yêu cầu về Phòng cháy chữa cháy ........................................ 138
5.4.3 Yêu cầu về hệ thống kết cấu :.............................................. 138

5.4.4 Yêu cầu về hệ thống thu rác : .............................................. 139
5.4.5 Yêu cầu về hệ thống cấp điện và thông tin liên lạc : ................ 140
5.4.6 Yêu cầu về hệ thống cấp và thoát nước : ............................... 140
5.5 TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ CAO TẦNG : ......................................... 140
5.5.1 Khái niệm : ........................................................................ 140
5.5.2 Phân loại : [4] .................................................................... 142
5.5.2.1 Phân loại theo số tầng hay độ cao: .......................................................... 142
5.5.2.2 Phân loại theo hình dáng bên ngoài : ....................................................... 142
5.5.2.3 Phân loại theo hình dạng mặt bằng :....................................................... 143
5.5.3 Đặc điểm và yêu cầu kiến trúc của chung cư cao tầng :........... 143
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 145
DANH MỤC CÁC TỪ TIẾNG ANH ................................................................. 148
PHỤ LỤC :
MỘT SỐ XU HƯỚNG THIẾT KẾ NHÀ Ở HƯỚNG TỚI PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
HƯỚNG DẪN
MÔ TẢ HỌC PHẦN
- Học phần NGUYÊN LÝ THIẾT KẾ NHÀ Ở cung cấp cho sinh viên các nguyên
tắc cơ bản về tổ chức không gian kiến trúc nhà ở, nội dung và yêu cầu của các
không gian chức năng trong các thể loại nhà ở khác nhau.
- Sau khi kết thúc học phần , sinh viên sẽ tích lũy được kiến thức chuyên sâu
về kiến trúc nhà ở và phát triển kỹ năng cần thiết : có khả năng phân tích đánh
giá các dữ liệu liên quan đến khu đất xây dựng, tối ưu hóa các tiềm năng của
khu đất, giảm thiểu tác động đến môi trường ; tìm hiểu nhu cầu của người sử
dụng, kết hợp các khái niệm và nguyên tắc thiết kế để tạo ra không gian cư trú
với đầy đủ công năng và thẩm mỹ cần thiết.
NỘI DUNG HỌC PHẦN :
− Chương 1 : Tổng quan về kiến trúc nhà ở
Chương đầu tiên giới thiệu về quá trình phát triển nhà ở , các cách phân loại
nhà ở. Cung cấp cho sinh viên kiến thức về chức năng cơ bản – yêu cầu chung
của kiến trúc nhà ở trong xã hội hiện đại , nắm vững các khái niệm , các thuật
ngữ liên quan đến thiết kế nhà ở,
− Chương 2: Các yếu tố tác động đến kiến trúc nhà ở
Qua chương này, sinh viên có khả năng nhận định và đánh giá các yếu tố tự
nhiên- văn hóa xã hội- kinh tế có ảnh hưởng và tác động đến quá trình thiết kế
công trình cư trú . Hiểu biết được cách ứng xử của người thiết kế trong quy
hoạch tổng thể khu nhà ở, thẩm mỹ , kỹ thuật …..làm cơ sở để vận dụng vào
thiết kế nhà ở . Nhận thức được vai trò của người thiết kế trong việc tạo lập môi
trường ở thích hợp.
− Chương 3: Quy hoạch tổng thể khu ở và các không gian chức năng
trong nhà ở
Chương này trình bày các nội dung chính:
+ Quy hoạch tổng thể khu ở : giới thiệu các thành phần đất đai và các loại
hình nhà ở ; cơ cấu quy hoạch và tổ chức không gian trong khu ở; nguyên
tắc lựa chọn các loại hình nhà ở, nguyên tắc tổ hợp nhà và nhóm nhà ở.
+ Phân khu chức năng trong nhà ở : giới thiệu hai khu chức năng chính trong
nhà ở, mối liên hệ giữa hai khu chức năng.
+ Các thành phần phòng ốc trong nhà ở : giới thiệu về vị trí, công năng, yêu
cầu qui mô của các không gian chức năng khác nhau trong nhà ở, giúp sinh
viên hiểu rõ vai trò, đặc điểm từng không gian cụ thể để phối hợp vận dụng
vào thiết kế.
− Chương 4: Thiết kế kiến trúc nhà ở riêng lẻ
Trong chương này sẽ giới thiệu khái niệm, đặc điểm, cách phân loại của nhà ở
kiểu căn hộ riêng lẻ ( Biệt thự, nhà liên kế) . Trình bày các nguyên tắc tổ chức
dây chuyền sử dụng, tổ chức không gian phòng ốc, giải pháp thiết kế mặt bằng,
mặt đứng, xử lý các yếu tố công năng thẩm mỹ - kỹ thuật của nhà ở kiểu Liên
kế và Biệt thự.
− Chương 5: Thiết kế kiến trúc nhà ở chung cư :
Nội dung chương này chủ yếu giới thiệu khái niệm, đặc điểm, cách phân loại
của nhà ở chung cư thấp tầng ( 5 – 9 tầng). Trình bày các nguyên tắc tổ chức
dây chuyền sử dụng, tổ chức không gian, giải pháp thiết kế tổng mặt bằng khu
nhà ở chung cư thấp tầng , giải pháp thiết kế mặt bằng và mặt đứng, phối hợp
xử lý các yếu tố công năng thẩm mỹ - kỹ thuật của nhà ở chung cư thấp tầng.
Các nội dung chi tiết về chung cư cao tầng ( ≥ 9 tầng ), sinh viên sẽ được học
trong chuyên đề kiến trúc : Nhà cao tầng. Tuy nhiên, học phần này sẽ giới thiệu
tổng quan về chung cư cao tầng : khái niệm, phân loại, đặc điểm và yêu cầu
thiết kế kiến trúc
KIẾN THỨC TIỀN ĐỀ
Học phần Nguyên lý thiết kế kiến trúc Nhà ở đòi hỏi sinh viên phải hoàn tất học
phần Kiến trúc nhập môn, có nền tảng kiến thức về Nguyên lý thiết kế kiến trúc
Dân dụng và Cấu tạo công trình dân dụng.
YÊU CẦU HỌC PHẦN
• Tham dự đầy đủ các giờ giảng lý thuyết.
• Hoàn thành bài tập nhóm hoặc thuyết trình do giáo viên phân công để đủ
điều kiện tham gia thi kết thúc học phần
• Tham dự và hoàn thành bài thi kết thúc học phần.

CÁCH TIẾP NHẬN NỘI DUNG HỌC PHẦN

Để nắm vững kiến thức của học phần này, ngoài bài đọc chính thức do
giáo viên cung cấp, sinh viên cần tham khảo các tài liệu do giáo viên yêu cầu,
tích cực trao đổi thảo luận trên lớp, trả lời các câu hỏi và làm đầy đủ bài tập (
cá nhân hoặc nhóm) ; Ngoài ra, sinh viên cần tự tìm hiểu thêm về thực trạng
kiến trúc nhà ở tại Việt nam và thế giới.
Đối với các buổi học, sinh viên cần đọc trước mục tiêu và nội dung từng
buổi học , tóm tắt bài học . Kết thúc mỗi chương, sinh viên nên trao đổi, thảo
luận hoặc đặt câu hỏi với giáo viên và các bạn về những vấn đề liên quan nội
dung bài học.
PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ HỌC PHẦN
Học phần được đánh giá gồm:
− Điểm bài tập: 30%. Hình thức và nội dung bài tập sẽ do giáo viên quyết
định, phù hợp với quy chế đào tạo và tình hình thực tế tại nơi tổ chức học
phần.
− Điểm thi kết thúc học phần : 70%. Hình thức và nội dung bài thi, thời gian
làm bài sẽ do giáo viên quyết định. Nội dung gồm các kiến thức từ chương 1
đến chương 5 , kết hợp các kiến thức mở rộng mà giáo viên đã đề cập trong
quá trình giảng dạy trên lớp, đặc biệt bài thi kết thúc học phần đòi hỏi người
học phải có sự suy luận, nhận xét đánh giá của riêng mình.
CHƯƠNG 1 :
TỔNG QUAN VỀ KIẾN TRÚC NHÀ Ở
1.1 KHÁI QUÁT VỀ NHU CẦU Ở:
Kiến trúc xuất phát từ nhu cầu cụ thể của con người. Nhu cầu ở là nhu cầu
xuất hiện rất sớm, có thể nói là đầu tiên trong lịch sử phát triển của nhân loại.
Để có thể tồn tại và phát triển, con người cần được bảo vệ trước sự khắc nghiệt
của thiên nhiên, cần có nơi chốn cho các hoạt động sống như ăn uống, nghỉ
ngơi, sinh sản, nuôi con….đôi khi kết hợp cả sản xuất và các hoạt động tâm linh.
Để đáp ứng nhu cầu cơ bản và thiết yếu này, kiến trúc nhà ở ra đời .
Khi thể chế xã hội xuất hiện, cũng là lúc con người hoạt động có tổ chức, có
sự kế thừa và phát triển tri thức, có nhu cầu cao hơn về các loại hoạt động. Từ
đó, kiến trúc phát triển hơn, phục vụ cho nhu cầu ngày càng đa dạng và càng
cao của con người.
Nhu cầu ở của con người có thể khái quát thành 2 loại hình cơ bản sau:
1.1.1 Nhu cầu ở trong nhà:
- Nhu cầu ở trong nhà thể hiện 3 mặt: sinh hoạt, sức khoẻ và tinh thần.
• Sinh hoạt gia đình : gồm các hoạt động như giao tiếp, làm việc, ăn uống,
giặt giũ, dọn dẹp, vệ sinh…
• Đảm bảo sức khoẻ: phục hồi lại năng lực lao động sau quá trình làm việc
thông qua việc nấu nướng, ăn uống, nghỉ, ngủ. Các không gian này cần đảm
bảo thông thoáng chiếu sáng và yên tĩnh…
• Hoạt động tinh thần: việc dạy dỗ con cái, học tập, nơi phát triển năng khiếu,
thưởng thức nghệ thuật, âm nhạc…
• Hoạt động kinh tế tại nhà: làm dịch vụ, kinh doanh , hành nghề chuyên môn
hoặc cho thuê mặt bằng …
Để phục vụ cho các nhu cầu ở trong nhà này đã hình thành nên Không
gian riêng tư. Đây là loại không gian ở riêng biệt cho mỗi hộ gia đình, cho các
cá thể và chính sự khác biệt của không gian này đã tạo nên các loại hình kiến
trúc nhà ở .
1.1.2 Nhu cầu ở ngoài nhà:

- Dựa vào tần suất xuất hiện của nhu cầu cư trú ngoài nhà mà có thể chia
nhu cầu cư trú ngoài nhà này làm 3 loại:
• Nhu cầu thường ngày : là những nhu cầu xuất hiện hàng ngày như làm việc,
học hành, mua sắm, ăn uống, ngủ nghỉ, vệ sinh thân thể..…
• Nhu cầu thường xuyên: xảy ra 1 hay 2 lần trong tuần, còn gọi là nhu cầu
hằng tuần như hoạt động TDTT, vui chơi ở khu giải trí, hoạt động ở CLB ….
• Nhu cầu không thường xuyên: xuất hiện 1 hay 2 lần trong tháng hoặc ít hơn
còn gọi là nhu cầu hàng tháng như đi xem kịch, xem phim, cắt tóc….
Để phục vụ cho các nhu cầu cư trú ngoài nhà này đã hình thành nên Không
gian công cộng. Đây là những không gian phục vụ cộng đồng do nhà nước hoặc
chủ đầu tư trực tiếp quản lý và trực tiếp đầu tư như : hệ thống giao thông
(đường phố, đường đi bộ), hệ thống hạ tầng kỹ thuật (vỉa hè, cấp điện, cấp
thoát nước, cây xanh), công viên, bến xe, các công trình văn hoá, giáo dục, y
tế, hành chánh….
Ngoài ra còn có không gian nửa công cộng nửa riêng tư hay còn được
gọi là Không gian chuyển tiếp . Trong chung cư , không gian chuyển tiếp là
các không gian phục vụ cho cư dân và được quản lý bởi chủ đầu tư như : lối vào
và sảnh chính khối căn hộ ; sảnh tầng - hành lang- cầu thang ( thang máy +
thang bộ thoát hiểm ) ; hàng lang bao quanh các khối nhà ở tầng trệt ; không
gian sinh hoạt cộng đồng , hiên chơi hoặc sân chơi chung tầng trệt ; sân vườn
trên các tầng cao ; hành lang nối giữa các khối nhà..v..v
Một môi trường ở hoàn chỉnh bao gồm các không gian Cá thể, không gian
Công cộng và không gian Chuyển tiếp để đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cư trú
trong nhà lẫn ngoài nhà.
Hẻm phía sau

(Alley)
Không gian riêng tư
(Private)
Không gian bán riêng tư
(Semi-private)
Không gian bán công cộng
(Semi-public)
Không gian công cộng
(Public)
Đường phố
(Street)
Hình 1.0: Minh họa cho không gian riêng tư và công cộng trong nhà ở
[ nguồn : Community Development Residential Design Guidelines,trang 14 ]
1.2 QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA KIẾN TRÚC NHÀ Ở:
Trước khi có được nhà cửa hiện đại như ngày nay , con người từ hàng nghìn
năm qua đã xây dựng tổ ấm từ thô sơ đến phức tạp. Quá trình đó đã trải qua
nhiều thời kỳ.
- Trong lịch sử phát triển nhà ở, chúng ta nhận thấy ngoài việc dựa
vào các rặng đá, hang động làm nơi cư trú trong giai đoạn tiền sử, con người
đã biết khai thác và sử dụng các loại vật liệu có trong tự nhiên cũng như sáng
tạo ra nhiều loại cấu trúc xây dựng nhà ở phong phú, do đó ngoài việc tìm
hiểu nhà ở theo tiến trình lịch sử chúng ta còn có thể tìm hiểu lịch sử nhà ở
theo cấu trúc và vật liệu xây dựng. Nếu phân loại nhà ở theo vật liệu xây dựng
sẽ có :
• Nhà ở làm từ da, xương, phân của động vật
Hình 1.1: Ở Kazaktan, các tấm bao che và mái nhà được làm
từ da của các loài vật nuôi như dê, cừu, ngựa -
Hình 1.2:Vách nhà được làm từ hỗn hợp đất + phân súc vật +
rơm được nén chặt thành từng khối – Đông bắc Ấn Độ
Hình 1.3: Nhà có khung làm từ

xương sườn và xương hàm, bao
che bằng da cá voi - Greenland
• Nhà ở làm từ đất và đất sét
Hình 1.4: Tường xây gạch đất sét được sản xuất
từ khuôn gỗ ( Adobe ) - Norfolk England
• Nhà ở làm từ tre, cỏ, lá, rơm

Hình 1.5 : Nhà được bao che bằng cỏ -
Zulu Indlu – Woven Grass House
Hình 1.6 : Nhà làm bằng một cây thân

mềm ở vùng Arizona
Hình 1.7 : Nhà ở làm từ dây leo và cây mây – Làng Mailu – New Guinea
• Nhà ở kiểu hang đá
Hình 1.8 : Nhà ở kiểu hang đá ở vùng YuXi – Bắc Trung Quốc
Hình 1.9 : Nhà có tường xây bằng đá và mái ngói cũng

bằng đá, vùng Dordogne và vùng Languedoc – Pháp
• Nhà ở làm từ vật liệu gỗ :
Hình 1.10 : Nhà ở bằng gỗ của một số nước châu Á
Hình 1.11 : Nhà ở bằng gỗ của một số nước châu Âu
Hình 1.12 : Cấu trúc nhà gỗ dân gian Việt Nam

Hình 1.13: Nhà ở tại phố cổ Hội An

1.3 KHÁI NIỆM NHÀ Ở VÀ CÁC THUẬT NGỮ LIÊN QUAN:
1.3.1 Khái niệm “Nhà Ở” :

Theo từ điển tiếng Việt, danh từ “ nhà “ được định nghĩa là công trình xây
dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở ; hoặc nhà là chỗ ở và sinh
hoạt của một gia đình. Động từ “ ở “được hiểu là sống đời sống riêng thường
ngày tại một nơi hay một chổ nào đó .
Theo Điều 1 - Luật Nhà ở của Việt Nam ban hành năm 2005 thì khái niệm
này được giải thích như sau: “ Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để
ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân “
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất. Đó là những không gian
kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình của con người. Đầu tiên, nhà
ở đơn thuần chỉ là một nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ con người chống lại
những bất lợi của điều kiện thiên nhiên như nắng, mưa, tuyết, gió, lũ, bão, thú
rừng… Theo thời gian, nhà ở tạo cho con người và gia đình của họ những điều
kiện để nghỉ ngơi tái tạo sức lao động, sinh con đẻ cái để duy trì nòi giống và
còn có thể làm kinh tế để sinh tồn và phát triển.
Trong xã hội hiện đại, nhà ở còn là những trung tâm tiêu thụ, nơi hưởng
thụ những thành tựu của nền khoa học kỹ thuật, với đầy đủ những tiện nghi
của văn minh đô thị. [4]
1.3.2 Các thuật ngữ liên quan: [Nguồn :QCXDVN 01-2008]

• Chỉ giới đường đỏ : là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để
xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công
trình kỹ thuật hạ tầng công cộng
• Chỉ giới xây dựng : là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công
trình trên lô đất.
• Khoảng lùi : là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy
thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều
rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định trong bảng
1.1
• Cốt xây dựng khống chế : là cao độ xây dựng tối thiểu bắt buộc phải
tuân thủ được lựa chọn phù hợp với quy chuẩn về quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật.
Hình 1.14 : Minh họa chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng đối với lô đất xây
dựng nhà ở riêng lẻ
Bảng 1.1: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng
lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình [QCXDVN 01-2008,trang 26]
Chiều cao xây dựng công trình(m)
Lộ giới
đường tiếp ≤ 16 19 22 25 ≥ 28
giáp với lô đất xây dựng
công trình (m)
< 19 0 0 3 4 6
19 ÷ < 22 0 0 0 3 6
22 ÷ < 25 0 0 0 0 6
≥ 25 0 0 0 0 6
Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên
( Vd: chung cư cao tầng) thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng
riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao
xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất tự nhiên (cao độ vỉa hè).
• Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng
Bảng 1.2: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng
[QCXDVN 01-2008,trang 31 ]
Chiều rộng lộ giới (m) Độ vươn ra tối đa Amax (m)

Dưới 7m 0
7÷12 0,9
>12÷15 1,2
>15 1,4
Lưu ý : Mọi bộ phận phần ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà (Vd: tầng hầm, bể tự
hoại) đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Mật độ xây dựng:

- Là diện tích sàn lớn nhất chia cho diện tích khu đất.
- Theo QCXDVN 01-2008 : Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của
các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm
diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân
thể thao ngòai trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và
chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).
+ Đối với công trình nhà ở: Mật độ xây dựng tối đa của lô đất xây dựng nhà
ở liên kế, riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong bảng 1.3 và 1.4
Bảng 1.3: Mật độ xây dựng tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở
riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự…)[ QCXDVN 01-2008,trang 27 ]
Diện tích lô đất
≤50 75 100 200 300 500 ≥1.000
(m2/căn nhà)
Mật độ xây dựng tối

100 90 80 70 60 50 40
đa (%)
Bảng 1.4: Mật độ xây dựng tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô
đất và chiều cao công trình [ QCXDVN 01-2008,trang 27 ]
Chiều cao xây Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô
dựng công trình đất
trên mặt đất (m) ≤3.000m2 10.000m2 18.000m2 ≥35.000m2
≤16 75 65 63 60
19 75 60 58 55
22 75 57 55 52
25 75 53 51 48
28 75 50 48 45
31 75 48 46 43
34 75 46 44 41
37 75 44 42 39
40 75 43 41 38
43 75 42 40 37
46 75 41 39 36
>46 75 40 38 35
• Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình
Trong các lô đất xây dựng công trình, phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tối
thiểu đất trồng cây xanh nêu trong bảng 1.5
Bảng 1.5: Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công
trình [ QCXDVN 01-2008, trang 29]
Trong lô đất xây dựng công trình Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cây xanh
(%)
1- Nhà ở:
- Đơn lập (nhà vườn, biệt thự) 20
- Nhóm nhà chung cư 20
2- Nhà công cộng:
- Nhà trẻ, trường học 30
- Bệnh viện 30
- Nhà văn hóa 30
3- Nhà máy: 20
- Xây dựng phân tán 20
- Trong khu, cụm công nghiệp tập trung 20
• Hệ số sử dụng đất: (áp dụng cho nhà cao tầng vì đối với nhà thấp tầng
thông thường chỉ quy định số tầng và chiều cao mỗi tầng)
Hệ số sử dụng đất được tính bằng tổng diện tích xây dựng của các sàn (trừ
sàn tầng hầm, tầng kỹ thuật, sân thượng, mái che buồng thang) chia cho diện
tích khu đất.
Ví dụ 1 : MĐXD cố định - HSSDĐ thay đổi Ví dụ 2 : HSSDĐ cố định- MĐXD

thay đổi
Lưu ý : Các chỉ tiêu nói trên được qui định trong các văn bản chính thức của
Bộ Xây Dựng và có thể thay đổi theo từng giai đoạn kinh tế xã hội, vì vậy người
thiết kế cần thường xuyên theo dõi để cập nhật.
1.4 PHÂN LOẠI NHÀ Ở :
Hiện nay có nhiều tiêu chí để phân loại nhà ở. Cách phân loại nhà ở
theo mỗi tác giả, mỗi quốc gia cũng có sự khác biệt .
1.4.1 Phân loại theo chức năng và đối tượng sử dụng: [2]
• Nhà ở gia đình: là loại nhà ở phổ biến nhất, gồm một số kiểu căn hộ
nhất định tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau. Những người sống
trong loại nhà này đa phần là có quan hệ huyết thống với nhau.
• Nhà ở phi gia đình : gồm có khách sạn, ký túc xá, nhà dưỡng lão, doanh
trại, cô nhi viện….. Người sử dụng loại nhà ở này chỉ lưu trú trong một
khoảng thời gian nhất định và những người này không có quan hệ huyết
thống với nhau. Họ là một nhóm đối tượng cùng sử dụng nhà ở như sinh
viên, công nhân, quân nhân, người già hưu trí… Loại nhà này quy mô mặt
bằng có thể lớn hơn nhưng đơn giản hơn so với nhà ở gia đình , các khu
tắm, vệ sinh có thể bố trí tập trung hay phân tán , thường có không gian
sinh hoạt chung cho nhiều người và các không gian phụ trợ khác
1.4.2 Phân loại theo mặt bằng và hình thức kiến trúc: [2]
• Nhà ở kiểu biệt thư.
• Nhà ở kiểu liên kế (nhà khối ghép)
• Nhà ở kiểu đơn nguyên (nhà chung cư)
Hình 1.15 a) Nhà ở kiểu biệt thự Hình 1.15 b) Nhà ở kiểu liên kế
Hình 1.15 c) Chung cư thấp Hình 1.15 d) Chung cư cao tầng

tầng
Hình 1.15 : Các thể loại nhà ở
1.4.3 Phân loại theo chiều cao : [2] [4]
• Nhà ở thấp tầng : từ 4 tầng trở xuống.
• Nhà ở nhiều tầng: 4-7 tầng (có thể có thang máy)
• Nhà ở cao tầng: từ 9 tầng trở lên (có thang máy).
1.4.4 Phân loại theo phương pháp xây dựng và vật liệu: [2]
• Nhà ở xây dựng toàn khối: nhà khung chịu lực và sàn bê tông
cốt thép đổ bê tông tại chổ , tường bao che xây gạch.
• Nhà xây dựng bằng phương pháp lắp ghép: nhà được xây
dựng bằng các cấu kiện đúc sẵn trong nhà máy sau đó tiến
hành lắp ghép và hoàn thiện mối nối. Nhà lắp ghép thường
có 3 loại:
- Nhà tấm nhỏ (nhà block): cấu kiện đúc sẵn được chia thành
những khối có độ lớn vừa phải và trọng lượng thường dướ
3 tấn.
- Nhà tấm lớn (nhà panen): chia làm 2 loại nhà panen không
khung (tấm tường chịu lực) và nhà khung panen (khung
cột và hệ dầm chịu lực, còn tấm tường chỉ là kết cấu ngăn
cách).
- Nhà đúc sẵn cả khối phòng (trọng lượng trên 5 tấn) hoặc
cả 2 phòng (trọng lượng 13 – 22 tấn).
1.4.5 Phân loại theo điạ bàn cư trú: [4]
• Nhà ở nông thôn
• Nhà ở đô thị
1.4.6 Phân loại nhà ở theo QCVN 03:2012
(Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công
trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị )
• Nhà chung cư : cao tầng , nhiều tầng , thấp tầng , chung cư
hỗn hợp
• Nhà riêng lẻ : biệt thự , liên kế , nhà mặt phố
Ngoài ra còn có thể phân loại nhà ở theo các tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật
khác như: Kinh tế (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại…), kết
cấu – kỹ thuật ( kết cấu vách cứng , khung, lõi cứng, kết cấu hộp…).
1.4.7 Các loại hình nhà ở đô thị theo UN-Habitat:
[ nguồn: Hồ sơ nhà ở Việt Nam, UN-Habitat - Chương trình Định

cư Con người Liên Hợp Quốc năm 2014 , trang 43 ]
Cách phân loại nhà ở theo điều tra dân số có những mặt hạn chế trong
việc phân tích các loại hình nhà ở đô thị. Ở đây, chúng tôi (UN-Habitat) cố
gắng đưa ra cách phân loại nhà ở theo loại hình vừa phù hợp các phân loại
của điều tra dân số, vừa có thể ước tính lượng tỷ lệ phần trăm mỗi loại
trong quỹ nhà ở đô thị, như thể hiện trong Bảng 1.6 dưới đây .
Bảng 1.6: Khái quát các loại hình nhà ở đô thị tại Việt Nam
A. Đơn vị nhà ở xây dựng “ kiên cố ” (41% quỹ nhà ở đô thị)
A1. Nhà ở kết hợp làm cửa hàng ( thường hẹp, chạy dài, diện tích thường là 4m x 25m,
xây hết 100% diện tích lô đất)
• Với những nhà xây đã lâu : tối đa G+1 tầng 1, mái ngói, tầng trệt thường làm nơi
bán hàng.
• Với những nhà mới xây : có thể lên đến G+6 tầng hoặc cao hơn, mái bằng, tầng
trệt có thể là nơi bán hàng
A2. Nhà chung cư cao tầng, diện tích xây dựng lớn, nhiều không gian mở
• Nhà ở xã hội được xây dựng từ những năm 1960 đến giữa những năm 1980, hầu
hết đã xuống cấp, trung bình G+7 tầng.
• Nhà chung cư chất lượng cao mới xây dựng do các nhà đầu tư lớn, trung bình
G+18 tầng.
• Nhà tái định cư và nhà ở xã hội mới xây (diện tích nhà nhỏ), trung bình G+5 tầng
đến G+12 tầng.
A3. Biệt thự
• Biệt thự thời thuộc địa cũ và các biệt thự ở trung tâm thành phố ( còn rất ít và
đang mất dần đi ).
• Biệt thự sang trọng mới trong các dự án nhà ở lớn.
A4. Nhà trong ngõ
• Diện tích xây dựng hẹp, diện tích xây dựng chiến gần 100% lô đất, cao nhất là
G+2 tầng, chủ yếu là ở các khu dân cư cũ.
B. Đơn vị nhà ở xây dựng “ bán kiên cố “ ( 53% quỹ nhà ở đô thị)
B1. Nhà ở 1 tầng có diện tích nhỏ hoặc cùng lắm là G+1 tầng.
• Thuộc nhóm nhà ở “ không chính thức”, chủ yếu ở khu vực ven đô.
• Trung bình 3m x 15m, lối vào nhỏ hoặc ngõ hẹp.
B2. Nhà mới có diện tích nhỏ, một tầng
• Thuộc nhóm “ không chính thức ”, chỉ gồm 1 phòng đơn để cho thuê, chủ yếu ở
các khu ven đô.
• Trung bình 3m x 20m
C. Nhà ở xây dựng “ thiếu kiên cố “ ( 3,3% quỹ nhà ở đô thị )
C1. Nhà kiểu nông thôn trước đây ở các vùng quê đang đô thị hóa thành các khu ngoại
vi
C2. Nhà tạm, lấn chiếm ở dọc các con kênh…
D. Nhà đơn sơ ( 2,6% quỹ nhà ở đô thị )
D1. Nhà kiểu nông thôn lâu đời ở các vùng quê đang đô thị hóa thành các khu ngoại vi.
D2. Nhà tạm, lấn chiếm ở dọc các con kênh…
1
G = Ground floor= tầng trệt [chú giải của người viết]
1.5 CÁC CHỨC NĂNG CƠ BẢN CỦA NHÀ Ở GIA ĐÌNH :
1.5.1 Bảo vệ và phát triển thành viên: (Hình 1.16)

Nhà ở là nơi bảo đảm cho gia đình chống chọi được những ảnh hưởng
trực tiếp có hại của môi trường khí hậu, sự bất ổn của môi trường xã hội. Nhà
ở phải là nơi tạo được những điều kiện để từng thành viên phát triển được đầy
đủ về các mặt thể chất cũng như tinh thần, được tổ chức cuộc sống riêng theo
sở thích của mình. Nhà ở còn là cơ sở để gia đình tồn tại và phát triển về mặt
nhân khẩu, tiếp tục duy trì và phát triển nòi giống của mình. Muốn vậy, nhà
ở cần phải độc lập, kín đáo, phải có không gian riêng tư cho từng thành viên
trong gia đình.
Hình 1.16 a : [ nguồn : Kts Võ Đình Diệp ]
Hình 1.16 b : Mặt bằng căn hộ linh hoạt theo sự biến động số lượng nhân khẩu
[ nguồn : WOHA Architects ]
1.5.2 Tái tạo sức lao động:

Con người ngoài thời gian đi lại và lao động ngoài xã hội, còn dành
khoảng 60% thời gian trong ngày cho sự sống riêng tư trong ngôi nhà riêng
của mình.Qũy thời gian đó là để tái tạo sức lao động, tiếp tục sống và làm
việc.Quá trình tái tạo sức lao động đó thông qua các không gian tương ứng
sau:
- Không gian ăn uống: bếp, phòng ăn ( Hình 1.17)
Hình 1.17 :
[ www.houzz.com ]
- Không gian ngủ, nghỉ ngơi (phòng ngủ) ( Hình 1.18)

- Không gian vệ sinh thân thể : (tắm rửa, xí tiểu) ( Hình 1.19)
Hình 1.18 : [ www.houzz.com ] Hình 1.19 : [ www.houzz.com ]
1.5.3 Chức năng văn hoá giáo dục:

Nhà ở là nơi giúp cho con người hoàn thiện mình về mọi mặt, tạo điều
kiện xây dựng nếp sống của văn hoá gia đình: không khí ấm cúng thân
thương, hòa thuận giữa các thành viên gia đình, sự ngăn nắp trật tự trong
tổ chức cuộc sống.
Nhà ở còn có những không gian sinh hoạt tâm linh, tưởng niệm là nơi
thờ cúng ông bà tổ tiên. Đây là không gian để những người lớn tuổi giáo
dục con cháu về truyền thống, về lối sống tốt đẹp.
Tạo điều kiện nâng cao trình độ chuyên môn, phát triển thể chất hài
hoà với tinh thần, tổ chức cuộc sống theo sở thích. (Hình 1.20)
Hình 1.20 :
Không gian
đọc sách và
làm việc trong
một biệt thự
Con người không thể sống tách rời xã hội và cộng đồng. Vì vậy, nhà ở
còn có chức năng giáo dục xã hội, cần tạo điều kiện để con người có mối
quan hệ với láng giềng, với những người trong thân tộc, tạo không khí thân
thương hòa thuận.
Gia đình là tế bào của xã hội, là nơi tiếp tục hoàn thiện tri thức và nhân
cách, lành mạnh hóa thể chất, tình cảm và sinh hoạt tâm linh
Cách tổ chức không gian hiên, sân vườn…tạo sự thân thiện và cơ hội
gặp gỡ giao tiếp với láng giềng. ( Hình 1.21 )
Hình 1.21 : Không gian giao tiếp cộng đồng. [ Nguồn ảnh: Lê Hồng Quang, 2010 ]
1.5.4 Chức năng kinh tế:

Ngôi nhà không chỉ đảm bảo chỗ ở cho gia đình, mà còn có thể có
những không gian làm kinh tế sinh lợi cho gia đình. Trước đây thì chức năng
kinh tế trong gia đình rất quan trọng, trường hợp nhà ở nông thôn được xem
là một đơn vị kinh tế độc lập, tự cung tự cấp. (Hình 1.22)
Hình 1.22 :
Nhà ở nông thôn
truyền thống là
một đơn vị kinh
tế gia đình tự
cung và tự cấp
Nhà ở thành thị là chỗ ở kết hợp với xưởng thủ công nhỏ hay cửa hàng
buôn bán nhỏ. Xã hội càng phát triển thì chức năng này càng giảm yếu, vì
con người cần phải làm việc tập thể cộng tác với nhiều người khác để tạo
nên hiệu quả làm việc cao, tổ chức sản xuất quy mô lớn.
Tuy nhiên trong nhà ở hiện đại vẫn tồn tại không gian phục vụ cho chức
năng kinh tế, đặc biệt trong những kiểu nhà liên kế thương mại, nằm trong
những khu phố buôn bán. (Hình 1.23)
Trong điều kiện công nghệ thông tin phát triển, nhà ở hiện đại cần tổ
chức thêm không gian làm việc thiên về các hoạt động tri thức, sáng tạo
mà không cần phải đến nơi làm việc .
Hình 1.23 :
Khu nhà phố liên
kế thương mại
Thuận Việt,
đường Lý
Thường Kiệt ,
TP.HCM
1.6 YÊU CẦU CHUNG CỦA NHÀ Ở TRONG XÃ HỘI HIỆN ĐẠI:
1.6.1 Yêu cầu độc lập khép kín :

Trong xã hội hiện đại, nhà ở là một nơi riêng tư, biệt lập của mỗi người.
Nơi đó tính cá thể được bộc lộ rõ nhất. Mỗi gia đình, mỗi cá nhân đều có
những nhu cầu sinh hoat riêng tư, không giống nhau, mà họ chỉ có thể thực
hiện ở nơi có tính độc lập khép kín nhất của họ. Đó chính là ngôi nhà của
họ.
Xã hội càng phát triển thì càng ra đời nhiều thiết bị, tiện nghi hiện đại
phục vụ cho đời sống của con người. Do đó thiết kế nhà ở cũng phải sử dụng
phù hợp những trang thiết bị kỹ thuật tiên tiến để đáp ứng được nhu cầu
hưởng thụ vật chất tinh thần ngày càng cao. Qua đó, con người sẽ được thư
giãn, tái tạo sức lao động để tiếp tục làm việc, cống hiến.
Ngôi nhà phải là nơi để chủ nhân bộc lộ hết cá tính, sở thích của mình
mà không ảnh hưởng tới những người xung quanh. Do đó yêu cầu độc lập
khép kín phải được đặt lên hàng đầu trong khi thiêt kế.
Cũng chính vì yêu cầu này mà nhà ở sẽ có đặc điểm kiến trúc khác
nhau, vì sở thích của các gia chủ không bao giờ giống nhau hoàn toàn. Nhà
ở cần đảm bảo sự khai thác sử dụng theo sở thích từng gia đình.
Ngoài ra cũng cần đáp ứng được mức sống, khả năng kinh tế của gia
đình và của xã hội đồng thời phù hợp với chính sách nhà ở.
1.6.2 Yêu cầu tiện nghi và đa dạng :
Tổ chức không gian nhà ở phải bảo vệ được gia đình và từng thành viên
trong gia đình phát triển an toàn, hài hoà, gắn bó được các thành viên với
nhau trong một mối quan hệ thuận hòa.
Nhà ở là một nơi trú ngụ riêng của gia đình, không chỉ chống lại những
bất lợi của thiên nhiên mà còn chống lại những bất lợi và nguy hiểm của xã
hội và nhất là để mọi người có điều kiện được nghỉ ngơi thư giãn sau những
giờ làm việc căng thẳng. Muốn vậy:
• Nhà ở phải đáp ứng được các hoạt động của chức năng gia đình,
phân biệt bởi quy mô nhân khẩu, lứa tuổi, giới tính, nghề nghiệp…
• Không gian chính và phụ trong nhà ở phải đáp ứng không chỉ về
diện tích cần thiết, mối quan hệ công năng hợp lý giữa các không
gian mà cả đặc điểm riêng của từng không gian.
• Phải phân khu rõ các hoạt động chung và riêng để tạo được không
khí ấm cúng cho gia đình và phát triển hài hòa cho từng cá nhân
thành viên.
Người thiết kế cần tìm hiểu nghề nghiệp, phong cách, lối sống, sở thích
của các thành viên để cố gắng đáp ứng được tới mức cao nhất những nhu
cầu của họ.
1.6.3 Thỏa mãn đồng thời yêu cầu vật chất và tinh thần:
Đáp ứng các yêu cầu vật chất cụ thể (diện tích, khối tích) của gia đình
và các thành viên. Ngôi nhà phải có diện tích, khối tích, không gian hợp lý
cho hoạt động vật chất cũng như tinh thần của con người.
1.6.3.1 Yêu cầu về tiện nghi vật chất
• Yêu cầu về khối tích và diện tích:
- Mặt bằng: là sự tổ hợp các phòng sinh hoạt, phòng ngủ, bếp, khu
vệ sinh…. thành một đơn vị ở thích hợp theo cơ cấu nhân khẩu 1 gia đình,
đảm bảo sử dụng hợp lý, mang tính đa năng và kinh tế.
- Không gian sử dụng: của từng căn hộ, từng phòng hợp lý, với trang
thiết bị và vật dụng đi kèm theo nhu cầu của mỗi hộ.
- Cần xác định các khối tích, diện tích sinh hoạt của các thành viên
trong gia đình và cả các khối tích, diện tích cần thiết của trang thiết bị để
thiết kế nội thất cho phù hợp.
- Người thiết kế phải vận dụng các quy chuẩn xây dựng lẫn các yêu
cầu đặc biệt của đối tượng ở để thiết kế.
• Yêu cầu về giao thông:
- Giao thông theo chiều ngang: hành lang hay lối di chuyển ngang
nối liền sự liên lạc giữa các phòng phải chọn phương án ngắn nhất. Đồng
thời dọc lối đi,hành lang có thể tận dụng không gian để bố trí tủ kệ, tranh
ảnh , cửa mở ra sân vườn…
Hình 1.24 : Các hình thức trang trí hành lang trong nhà ở
[ www.houzz.com]
- Giao thông theo chiều đứng: cầu thang bộ (thang máy) là lối di
chuyển theo phương thẳng đứng, tạo sự liên hệ giữa các tầng lầu. Thông
thường cầu thang được đặt ở nút giao thông, giao điểm của lối đi ngang,
trường hợp cầu thang được đặt trong phòng chung thì phải chú ý đến tính
thẩm mỹ của không gian nội thất.
Hình 1.25 : Cầu thang góp phần làm đẹp cho không gian nội thất.
[ www.houzz.com]
• Yêu cầu về chiếu sáng và thông gió :

i. Yêu cầu về chiếu sáng tự nhiên: ( hình 1.26 )
- Các phòng chính (khách, SHC, ngủ, ăn) nên nhận ánh sáng tự
nhiên trong một khoảng thời gian nhất định trong ngày và quanh năm.
- Nhà ở cần có các không gian mở như sân vườn (sân trước, sân
trong, sân sau), ban công, sân thượng…là nơi diễn ra các sinh hoạt ngoài
trời.
- Tường rào, bờ chậu, cây xanh…là lá chắn tự nhiên để ngăn khói
bụi và tiếng ồn, tạo tính riêng tư, nhà không bị ảnh hưởng bởi tầm nhìn
bên ngoài.
- Vị trí sân vườn phù hợp là hướng Nam, Đông Nam hoặc hướng
Tây.
Hình 1.26 : Các phòng chính (khách, SHC, bếp-ăn, ngủ) nên được thông gió tự nhiên.
Bố trí vật dụng nội thất không nên cản trở khả năng thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
ii. Yêu cầu về chiếu sáng nhân tạo:

Khi chiếu sáng nhân tạo phải thoả mãn các yêu cầu sau:
• Đủ sáng để thấy rõ mọi vật mà không cần cố gắng của thị lực.
• Phân phối ánh sáng đều không bị bóng tối bóng che.
• Không bị chói mắt, hay phản chiếu trên bế mặt kiếng…
1.6.3.2 Yêu cầu về tiện ích tinh thần:
Mỗi thành viên trong gia đình đều có những nhu cầu sinh hoạt biệt lập theo
sở thích rất cần thiết cho cho cuộc sống hài hoà và cân bằng sinh lý như không
gian thư giãn, không gian học tập, suy tư…
• Học tập làm việc: tùy theo nhu cầu của gia chủ và các thành viên trong
gia đình mà bố trí không gian học tập, làm việc riêng biệt hoặc kết hợp
với các phòng khác (thường là phòng ngủ), đảm bảo yên tĩnh, đầy đủ
chiếu sáng và thông gió tốt.
• Vui chơi - giải trí và nghỉ ngơi: không gian nghỉ ngơi cần yên tĩnh, bảo
đảm phục hồi sức khoẻ sau một ngày làm việc. Không gian vui chơi giải
trí bao gồm sân vườn, phòng giải trí, phòng tập thể dục, kể cả phòng
ngủ… cần thoáng đãng với bao cảnh thích hợp.
• Giao tiếp tưởng niệm: trong môi trường sống của con người, con người
còn có nhu cầu tâm linh, tưởng niệm… nên trong căn hộ thường có không
gian tưởng niệm thờ cúng trang nghiêm
Do vậy, trong nhà ở nói chung thường cần có những không gian không chỉ
đủ rộng, cao (định lượng) mà còn cần được phân khu, hợp nhóm hợp lý nhằm
đáp ứng những nhu cầu chất lượng (định tính).
CHƯƠNG 2 :
CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN KIẾN TRÚC NHÀ Ở
2.1 YẾU TỐ TỰ NHIÊN
Đây là nhân tố quyết định tới nội dung cũng như hình thức của kiến trúc
nhà ở, trong việc tạo nên những điều kiện sinh hoạt gia đình thoải mái, thích
dụng, khắc phục những bất lợi do điều kiện tự nhiên nơi đó gây ra.
2.1.1 Khu đất xây dựng:

• Địa điểm xây dựng :
Tùy địa điểm xây dựng, kích thước, hình dạng khu đất sẽ có những giải pháp
thiết kế phù hợp với cảnh quan, giao thông hay qui hoạch chung.
Phân lô khu đất cũng tùy theo qui hoạch của từng nơi mà các nhà thiết kế
phân lô các khu dân cư theo các lô đất như sau:
- Nhà liên kế : 80 m2 – 120 m2.
- Nhà ở biệt thự : 300 m2 – 500 m2.
- Chung cư thấp tầng: Mật độ xây dựng 35% - 40%.
- Chung cư cao tầng:
+ Mật độ xây dựng khối bệ : 40% - 45%.
+ Mật độ xây dựng khối tháp:25% - 30%.
• Địa hình, địa chất :

Hình thái và kích thước khu đất nếu được khảo sát kỹ có tác dụng gợi mở
hướng bố cục mặt bằng phù hợp với khu địa hình tự nhiên, tạo ra những không
gian và tạo hình đặc sắc cho cả khu vực.
Cốt cao độ và độ dốc của khu đất ảnh hưởng rất nhiều tới giải pháp kiến
trúc như: quyết định lối vào chính phụ, phân bố tầng nhà, tổ hợp hình khối,
hướng chính của công trình, tổ chức mạng lưới, đường cấp thoát nước, cách xử
lý chống ngập nước,….
Cấu tạo địa chất cùng khả năng chịu tải của đất có tác động trực tiếp tới
phương án xử lý móng.
Chính vì các lý do đó mà khi thiết kế, người kiến trúc sư cần có đầy đủ các
tài liệu như: bản đồ thể hiện đường đồng mức, các số liệu về địa chất, bản đồ
hiện trạng, quy hoạch định hướng,……mới tạo nên những công trình phù hợp với
địa hình, nhằm khai thác đặc điểm, điều kiện tự nhiên khu đất xây dựng.
Hình 2.1 : [ 5 ]
Khu đất có độ dốc từ
10% - 20% là địa hình lý
tưởng để xây dựng nhà
ở. (a)
Cùng một diện tích đất ,
cùng số lượng nhà, cùng
đường giao thông tiếp
cận nhưng với hai địa
hình khác nhau thì bố
cục nhà cửa phải bám
theo địa hình . ( b ) & (c )
[ Nguồn hình: Time-
Saver Standards for
Housing and Residential a)
Development, NXB Mc-
Graw-Hill, 1995 ] b) c)
2.1.2 Điều kiện tự nhiên khí hậu

• Các yếu tố khí hậu ngoài nhà: (hình 2.2)
Các yếu tố khí hậu (gió, nắng, mưa,dông,bão …) có ảnh hưởng nhiều tới giải
pháp kiến trúc, đặc biệt là đối với nhà ở. Mặt khác các yếu tố này lại ít biến đổi
lớn theo thời gian và quá trình sử dụng của ngôi nhà.
Nước ta thuộc vùng khí hậu nhiệt đới nóng ẩm, mà độ ẩm cao sẽ ảnh hưởng
đến tuổi thọ vật liệu xây dựng . Bên cạnh đó, độ ẩm và nhiệt độ còn chi phối quá
trình trao đổi nhiệt giữa cơ thể con người với môi trường xung quanh. Ví dụ như
khi nắng trực tiếp chiếu xuống công trình sẽ nung nóng khối không khí trong
nhà.
Do đó ta cần phải chống nóng trước hết cho khu vực trên mái, nơi bị nắng
chiếu nhiều nhất, và các mặt tường hướng Tây và Tây Nam. Song song với việc
đó, ta phải thông gió tích cực để thoát đi lượng không khí ẩm và nóng.
Ta có thể sử dụng biện pháp tự nhiên (phương pháp thụ động – Passive)
hoặc sử dụng kỹ thuật (phương pháp chủ động-Active) để đạt được mục đích,
nhưng cơ bản vẫn là chọn được hướng nhà thích hợp nhất để tận dụng những
yếu tố có lợi có sẵn, hạn chế những yếu tố bất lợi.
Hình 2.2:
[Nguồn hình:
Kts.Võ Đình Diệp
• Vi khí hậu :
Là khí hậu trong phạm vi nhỏ như khí hậu trong cụm dân cư, hay
hẹp hơn là trong căn hộ, trong phòng.Có thể dùng các giải pháp vật lý kiến
trúc, vật liệu xây dựng, chọn hướng công trình, khai thác cảnh quan..v..v
để cải tạo vi khí hậu tốt hơn.
+ Hướng công trình: Nhà có hướng tốt nhất là nhà có các không
gian sử dụng chính như phòng khách, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung,..
không bị nắng nóng chiếu trực tiếp, đón được gió tốt và hưởng thụ được
phong cảnh đẹp. Tuy nhiên, trong thực tế không có nhiều ngôi nhà mà mọi
phòng ốc đều đạt được những yêu cầu ấy. Do đó trong quá trình thiết kế
phải dùng biện pháp lựa chọn hướng ưu tiên của mỗi phòng, tùy theo mức
độ sử dụng quan trọng đối với chủ nhà.
+ Thông gió tự nhiên : Gió được tạo ra bởi sự chênh lệch áp suất
không khí. Gió tự nhiên có thể là gió trực tiếp (từ ngoài trời vào trong
phòng), hay gió gián tiếp (qua sân trong, hành lang, các phòng khác,…).
Gió nhân tạo có thể tạo ra bằng hệ thống quạt cơ điện . Tuy nhiên , trong
nhà ở người ta ưu tiên thông gió tự nhiên cho các phòng ở. Để đạt được
thông gió tự nhiên, cần chú ý trước tiên đến hướng nhà, hướng mở cửa đón
gió đúng hướng có gió tốt (thường là quay cửa đón gió cho phòng về hướng
Nam, Đông Nam, Tây Nam).Bên cạnh đó còn phải chú ý tạo khoảng cách
hợp lý cho 2 nhà (cách nhau khoảng 1-> 1.5 chiều cao nhà.)
( hình 2.3, 2.4 ).
Hình 2.3.a : hướng nhà Bắc - Nam là

có lợi nhất về bức xạ mặt trời, giảm
bớt chi phí cho kết cấu chống nóng,
chóng chói và nhà được chiếu sáng
tự nhiên rất tốt.
Hình 2.3.b : hướng nhà Tây Nam-

Đông Bắc và Đông Nam- Tây Bắc là
có lợi nhất về thông gió tự nhiên,
nhưng sẽ phải tốn thêm chi phí cho
kết cấu che nắng, chống mưa hắt.
Hình 2.4 :
Các giải pháp thông
gió cho nhà ở
[ Nguồn hình:
Kts.Võ Đình Diệp]
+ Chống nóng: yêu cầu cơ bản là chắn được nắng gắt từ ngoài vào
nhà bằng nhiều cách khác nhau : dùng các loại lam chắn nắng, mái hiên, ô
văng, cây xanh . Sử dụng hợp lý cây xanh, thảm cỏ, mặt nước để cải tạo vi
khí hậu .Tường nhà sơn màu trắng hoặc sáng để giảm mức hấp thụ nhiệt
lượng, tăng khả năng phản xạ nhiệt…v..v
Có thể tăng chiều dày của lớp kết cấu bao che, bổ sung lớp cách nhiệt
để tường, mái lâu bị nóng lên khi mặt trời chiếu vào. Tuy nhiên giải pháp
này không tối ưu vì sẽ tăng tải trọng kết cấu, và kết cấu sẽ giữ nhiệt lại lâu
sau khi nguồn nhiệt đã tắt.
Một giải pháp khác nữa là dùng đệm không khí giữa 2 lớp vật liệu như
tường 2 lớp, mái 2 lớp. Biện pháp này tương đối hiệu quả, đặc biệt khi lớp
đệm không khí này được đối lưu. Nhưng biện pháp này đòi hỏi thi công khá
phức tạp và tốn kém. ( hình 2.5: trích từ “ Sun-Wind & Light” )
Hình 2.5.a : dùng mái 2 lớp để chống nóng cho mái
Hình 2.5.b : Ví dụ về
chống nóng cho tường
Việc nghiên cứu quỹ đạo mặt trời và những thay đổi có tính chu kỳ
trong năm, các tia nắng chiếu theo giờ trong ngày, tháng, mùa giúp ta hoàn
chỉnh giải pháp chống nóng hợp lý và chính xác.
Hình 2.6 : Hệ thống mái

kết hợp lam được bố trí
nghiêng theo quỹ đạo
mặt trời của Kts. Ken
Yeang. [ Nguồn hình ;
Sun-Wind &Light ]
+ Chống gió lạnh: Miền Bắc nước ta có gió mùa Đông Bắc vào mùa
đông mang theo độ ẩm cao, nên đã rét lại còn gía buốt. Nên bố trí các
phòng hoạt động chính như phòng khách, phòng ngủ sao cho đón được gió
mát vào mùa hè, kết hợp cây xanh thân lớn, tán rộng để ngăn bớt gió lạnh
vào mùa đông
2.1.3 Cảnh quan và tầm nhìn

- Cảnh quan và tầm nhìn là một tiêu chí quan trọng khi đánh giá chất
lượng của một căn nhà. Cảnh quan và tầm nhìn xung quanh công trình sẽ
có vai trò quan trọng trong việc thỏa mãn nhu cầu thị giác cho người sử
dụng.
- Do đó, những căn nhà có cảnh quan và tầm nhìn tốt hơn sẽ được ưa
thích hơn, và đương nhiên sẽ có giá trị kinh tế cao hơn.
- Trong các chung cư cao tầng thì những căn hộ ở trên cao, đặc biệt căn
hộ penthouse ở tầng trên cùng lại có giá trị cao nhất về mặt cảnh quan vì
có tầm nhìn đẹp bao quát ra mọi hướng.
Cảnh quan gồm có cảnh quan tự nhiên(hình 2.7) và cảnh quan nhân tạo
(hình 2.8).
Hình 2.7 : Ngôi nhà hòa nhập với cảnh quan thiên nhiên xung quanh
Hình 2.8 : Khi xung quanh khu nhà ở không có cảnh quan tự nhiên, người thiết kế tạo ra
cảnh quan nhân tạo bằng hoa viên, sân vườn, đường dạo, hồ nước..v..v
2.2 YẾU TỐ VĂN HOÁ XÃ HỘI
Quá trình hình thành và phát triển nhà ở luôn chịu tác động của yếu tố xã hội,
do đó về mặt xã hội học trong nhà ở đặt ra nhiều vấn đề để nghiên cứu:
2.2.1 Văn hóa truyền thống, phong tục tập quán:
Do những đặc thù về điều kiện tự nhiên và văn hoá của từng vùng khác
nhau dẫn đến con người có những phong tục, tập quán và cách sinh hoạt cũng
khác nhau. Mỗi dân tộc, mỗi quốc gia đều có bản sắc văn hóa dân tộc riêng, vì
vậy khi thiết kế cần nắm được những đặc điểm riêng trong sinh hoạt lối sống gia
đình, trong quan hệ gia đình với cộng đồng để tổ chức không gian cư trú cho phù
hợp, có bản sắc riêng.
Ví dụ: Đối với nước Nhật, tập quán sinh hoạt truyền thống của họ là ngồi
xếp chân bằng, bàn thấp, nên phòng khách cuả họ phải phù hợp với module cơ
sở là chiếu ngồi Tatami. Trong những gia đình người Nhật, phòng khách của họ
thường có 2 loại, mỗi loại có chức năng đối nội, đối ngoại khác nhau, cách trang
tri nội thất cũng khác nhau: Kiểu hiện đại( phòng khách )-đối ngoại. Kiểu truyền
thống (phòng sum họp gia đình và cho khách thân) - đối nội.
Đối với văn hóa truyền thống Việt Nam thì do ảnh hưởng lâu đời của vũ trụ
quan Phương Đông (quan hệ hài hòa “Thiên- Địa- Nhân”, thuyết Âm dương ngũ
hành, thuật Phong thủy…) nên mọi hoạt động văn hóa, đời sống tâm linh đều bị
chi phối rõ rệt trong cách chọn nơi ở, tổ chức không gian cư trú. Cụ thể như:
- Chọn đất làm nhà, xem hướng đất, định kiểu nhà, hướng nhà theo thuật
Phong thủy.
- Ngôi nhà xây dựng nên dựa vào những vật liệu sẵn có, gần gũi xung
quanh.
- Kiến trúc hòa đồng với thiên nhiên, nương theo thiên nhiên :
+ Ngôi nhà thường trải dài,bám sát mặt đất hoặc bỏ trống tầng 1, tạo
sự thông thoáng nhẹ nhàng.
+ Cửa sổ thấp và dài để hạn chế ánh nắng chiếu vào nhà, đón gió mát.
+ Mái vươn dài, có hàng hiên rộng để tránh nắng trực tiếp, tránh mưa
tạt vào nhà.
+ Không gian mở, liên thông giữa các không gian, giữa bên trong với
bên ngoài. Ngăn cách không gian bằng các vách ngăn nhẹ, di động
linh hoạt để dễ dàng thay đổi khi cần.
+ Công trình ẩn dưới bóng cây xanh. Xen vào ngôi nhà là những mảng
cây xanh, thảm cỏ sân vườn để cải tạo vi khí hậu, và tạo ra những
góc nhì đẹp dễ chịu.
- Trong ngôi nhà, vị trí trang trọng nhất luôn đặt bàn thờ tổ tiên. Đây là
không gian tâm linh không thể thiếu trong ngôi nhà người Việt.
2.2.2 Nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả :
Tùy theo thu nhập của hộ gia đình mà mức sống và không gian ở cũng
thay đổi theo. Đó là lý do dẫn đến nhu cầu về tiện nghi ở và khả năng chi trả
khác nhau giữa 5 nhóm thu nhập hộ gia đình ( Bảng 2.1) .
Người thiết kế nên dựa vào hoàn cảnh kinh tế của hộ gia đình để xác định
mức độ tiện nghi, diện tích phòng ở, trang thiết bị nội thất… cho phù hợp nhu
cầu và khả năng tài chính của từng gia đình.
Bảng 2.1 : Thu nhập hộ gia đình đô thị theo 5 nhóm năm 2010 (Đơn vị tính:
triệu đồng) [ Nguồn: Hồ sơ Nhà ở Việt Nam, UN-Habitat , bảng 21, trang 63 ]
Lưu ý : Tổng thu nhập trong bảng trên đã bao gồm tất cả các nguồn chứ
không phải chỉ có tiền lương và cũng đã tính đến trường hợp trong một gia đình
có thể có nhiều hơn một suất lương. 2
Theo dự báo của UN-Habitat, tổng cộng 394.000 đơn vị nhà ở cần được cung
cấp hàng năm đến năm 2049. Điều này nghĩa là 1.079 đơn vị nhà ở được xây
dựng hàng ngày, hoặc 45 đơn vị nhà ở mỗi giờ, để thích ứng dự báo tăng trưởng
hiện nay. Có thể thấy rõ sự gia tăng số lượng nhà ở sẽ đem đến những lựa chọn
nhà ở khác nhau, các dịch vụ hổ trợ về tín dụng, quyền ưu tiên mua nhà….
2
Ví dụ về thu nhập của Bộ Xây Dựng ( 2011 : 18-19)
Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam hiện nay và khả năng chi trả được kết luận
như sau: khả năng chi trả đang là thách thức lớn tại đô thị Việt Nam và khó
khăn này có xu hướng ngày càng lớn hơn, do giá nhà tăng nhanh và quá trình
đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Nhà ở xã hội mà Chính phủ muốn phát triển trên
diện rộng chỉ phù hợp với khả năng chi trả khi có các trợ cấp khổng lồ và các
điều kiện ưu đãi khác. Trong tương lai không xa, hy vọng duy nhất đối với nhà
ở phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn cư dân đô thị là nhà ở “dân tự xây”
không chính thức . 3
2.2.3 Cấu trúc gia đình:

Đối tượng phục vụ của nhà ở chính là gia đình, nên các loại nhà ở phải đáp
ứng được những cấu trúc gia đình đa dạng.
Người thiết kế cần hiểu rằng các loại gia đình có sự khác biệt về quy mô,
thành phần, nghề nghiệp, học vấn của các thành viên, số lượng thành viên trong
gia đình, các lứa tuổi, thế hệ, tính chất đặc thù của mối quan hệ giữa các thành
viên trong gia đình..…Hiểu được vấn đề này, người thiết kế mới có thể dự tính
đuợc diện tích các không gian, số lượng phòng ốc, mối quan hệ hoạt động giữa
các phòng.
Gia đình là một nhóm xã hội cơ sở , do vậy trong tự bản thân nó tồn tại một
cấu trúc. Cấu trúc hiểu một cách chung nhất là “ toàn bộ những quan hệ bên
trong giữa các thành phần tạo nên chỉnh thể ”. Trong cấu trúc gia đình chúng ta
tập trung làm sáng tỏ các kiểu loại gia đình và qui mô gia đình.
Ta phải xác định quy mô nhân khẩu của gia đình trung bình tại nơi thiết kế
công trình. Biết được chỉ số này ta mới có thể tính toán được tiêu chuẩn diện tích
cho 1 đầu người và diện tích cư trú hợp lý cho các loại quy mô gia đình theo nhân
khẩu.
Ví dụ : ở Việt Nam vào những năm 90 của thế kỷ 20.
Miền Bắc : Thành phố : TB : 4-5 người / gia đình.
Nông thôn : TB : 6-6.5 người / gia đình.
Miền Nam : Thành phố : TB : 5-6 người / gia đình.
Nông thôn : TB : 6-7 người / gia đình.
• Tỷ lệ các loại gia đình theo mối quan hệ huyết thống.
Về mặt đặc thù phát triển nhân khẩu và quan hệ huyết thống giữa các thành
viên thì có thể chia thành các loại gia đình như sau:
- Gia đình hạt nhân gia đình đơn giản:
+ Gia đình hạt nhân 1 thế hệ: chỉ có hai vợ chồng, tức là hạt nhân của
gia đình.
3
Hồ sơ nhà ở Việt Nam, UN-Habitat 2014 , trang 69
+ Gia đình hạt nhân có 2 thế hệ: gồm có bố mẹ và con cái được xem
là gia đình đơn giản
- Gia đình phức tạp: là gia đình có thành viên thuộc trên 2 thế hệ.
- Gia đình phát triển: (khoảng 10-15 năm sau ngày cưới ) trải qua 2 giai
đoạn : Giai đoạn phát sinh ( tạo lập gia đình ), giai đoạn đang phát triển ( sinh
con đẻ cái ).
- Gia đình ổn định: ( khoảng 16-17 năm tiếp theo ) : Vợ sang tuổi 36 hoặc
chồng trên tuổi 60, các con chưa đến tuổi kết hôn.
- Gia đình tàn lụi : ( khoảng 10-12 năm kế tiếp ): bố mẹ bước sang tuổi thọ
trung bình là 65 với nam và 69 với nữ, con cái tới tuổi kết hôn 28 với nam và 23
với nữ.
• Cấu trúc nghề nghiệp của chủ hộ

Khi thiết kế, cần quan tâm đảm bảo chức năng nhà ở tương ứng với đặc
điểm nghề nghiệp của từng chủ hộ gia đình, ví dụ như :
+ Nhóm gia đình thuần công nhân.
+ Nhóm gia đình thuần viên chức.
+ Nhóm gia đình thuần trí thức.
+ Nhóm gia đình kinh doanh
+ Nhóm gia đình hưu trí.
Nghề nghiệp của chủ hộ ảnh hưởng rất nhiều tới nhu cầu không gian ở.
Ví dụ : đối với gia đình công nhân viên chức thì nhà ở bao gồm các
phòng chủ yếu phục vụ nghỉ ngơi, sinh hoạt gia đình. Trong khi đối nhà ở
của những người làm việc nghiên cứu, trí thức thì trong nhà thường có thêm
phòng làm việc riêng hoặc kết hợp chung với phòng ngủ, thư viện gia đình.
Đối với gia đình làm nghề buôn bán thì thường dành ra một phần hoặc cả
tầng trệt cho không gian buôn bán sinh lợi, không gian ở và sinh hoạt gia
đình nằm ở các tầng phía trên.
Bảng 2.2 : Cơ cấu gia đình ở TP.HCM (nguồn:PTS – Nguyễn Minh Hoà)
KIỂU GIA ĐÌNH SỐ HỘ TỶ LỆ %
1. Gia đình hạt nhân. 2735 54,71
2. Gia đình mở rộng. 1094 21,88
3. Gia đình cha hay mẹ độc thân. 764 15,28
4. Gia đình pha trộn. 118 2,36
5. Kiểu gia đình thiếu. 97 1,94
6. Hộ ông bà già cô đơn. 191 3,83

Bảng 2.3 : Ước tính đơn vị nhà ở mới cần thiết cho các hộ gia đình mới hình
thành trong một số năm cụ thể (đơn vị tính: triệu hộ )
[Nguồn: Hồ sơ Nhà ở Việt Nam, UN-Habitat , bảng 18-trang 62]
2.2.4 Đặc điểm về dân số:

Bất kỳ tính toán nào về nhu cầu ở trong tương lai của một quốc gia cũng
phải bắt đầu với các số liệu dự đoán về tăng trưởng dân số, đặc biệt là số hộ gia
đình dự kiến hình thành. Do vậy, tổng nhu cầu nhà ở được tính toán dựa trên
các tham số nhân khẩu học. Dân số độ thị gia tăng chủ yếu là do quá trình di
dân từ nông thôn ra thành thị. Tốc độ tăng trưởng dân số đô thị trung bình hằng
năm ở mức 3,5% từ năm 2000 cho thấy Việt Nam là một trong những quốc gia
đang trãi qua quá trình đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực. 4
Năm 2012, tổng dân số Việt Nam là 88,78 triệu người với tốc độ tăng trưởng
hằng năm là 1,04%. Sự gia tăng dân số trong 5 năm qua ở mức vừa phải – trên
dưới 1% mỗi năm. Cơ cấu tuổi dân số hiện nay là có lợi cho nền kinh tế của Việt
Nam : 70,8% tổng dân số trong độ tuổi 15-64. 5
Dân số đô thị Việt Nam ( cả chính thức và không chính thức) ước tính sẽ
tăng nhanh trong vòng 10-25 năm tới. Điều này có nghĩa hằng năm có ít nhất 1
triệu người sẽ được bổ sung vào vác khu vực đô thị Việt Nam. Bộ Xây Dựng dự
báo đến năm 2020, dân số đô thị sẽ chiếm khoảng 45% tổng dân số quốc gia (
bao gồm cả dân số không đăng ký cư trú ) 6
Bảng 2.4 : Dự báo dân số Việt Nam (đơn vị : triệu người)

[ Nguồn: Hồ sơ Nhà ở Việt Nam, UN-Habitat , bảng 1- trang 4]
4,5,6 : Hồ sơ Nhà ở Việt Nam, UN-Habitat 2014 : trang 4 - 6 - 60

Tháp tuổi phản ánh rõ nét hiện trạng kinh tế-xã hội và tiềm năng nhân lực
lao động của một đất nước. Thông qua tháp tuổi, ta thấy rõ được đặc thù dân
số, dự báo về kinh tế để có những tính toán về quỹ nhà ở cho thích hợp.
Ví dụ : tháp tuổi của nước ta cho thấy số người trong độ tuổi lao động
(15-59 tuổi) chiếm đa số. Do đó xã hội cần dự trù một số lượng lớn nhà ở gia
đình, chung cư, ký túc xá…..Có nghĩa là chính tháp tuổi đã phản ánh rõ loại hình
nhà ở nào có nhu cầu nhiều hay ít, qua đó ta có thể dự báo xây dựng các loại
nhà ở cần thiết.
Dân số gia tăng thực sự là vấn đề nan giải trên toàn thế giới, đặc biệt là
những nước có diện tích đất nhỏ hẹp và đang trong thời kỳ phát triển như Việt
Nam chúng ta. Sức ép về vấn đề dân số tăng nhanh đã tác động mạnh mẽ đến
đô thị về mọi mặt như mật độ ở, mức sống trung bình, các yêu cầu về phục vụ
dân sinh như nhà trẻ, trường học, bệnh viện…
Việtnam:
Hình 2.9 :Tháp tuổi dân số Việt Nam qua các năm [ nguồn: U.S Census Bureau, International
Data Base và Niên giám thống kê Y tế năm 2000 ]
2.2.5 Lối sống của các nhóm xã hội:

Hoạt động của con người ngoài ăn uống, nghỉ ngơi, làm việc, giải trí …. còn
có nhu cầu về tiện nghi tinh thần và nhận thức văn hoá , thẩm mỹ khác nhau
tùy theo nhóm đối tượng. Con người thường coi không gian ở như là các biểu
hiện cho ước mong và sự lựa chọn phong cách sống. Ngôi nhà hay căn hộ ở là
các biểu hiện năng lực kinh tế, vị trí xã hội và quan niệm về thẩm mỹ. Chính vì
vậy khi bàn về các loại mô hình ở, mô hình phát triển đô thị, chúng ta phải
nghiên cứu và hiểu rõ vế lối sống của các nhóm xã hội khác nhau để từ đó lý
giải những nhu cầu khát vọng và hành động trong quá trình tổ chức, thiết lập và
hoàn thiện môi trường ở của họ.
Ví dụ : nhà ở cho các đối tượng như nghệ sĩ, nhà văn, nhà thơ, bác sĩ…thì
tổ chức không gian làm việc cho các đối tượng này cần lưu ý những đặc thù riêng
phù hợp với hoạt động nghề nghiệp của họ .
Bảng 2.5: Thống kê sự phân tầng của các nhóm xã hội tại TP.HCM
[Nguồn: Đề tài nghiên cứu 11-12]
Mức sống Giàu có Tb - khá Trung Tb- kém Nghèo
Nhóm xã hội (%) (%) Bình(%) (%) Đói (%)
1. Thuần công nhân. 0 2,5 51,3 33,3 12,8

2. Thuần viên chức. 6,4 23,4 59,6 4,3 6,4
3. Thuần trí thức. 6,3 44,1 45,7 3,1 0,8
4. Quốc doanh. 1,9 23,3 62,3 10,7 1,9
5. Ngoài quốc doanh. 8,2 30,6 43,2 13,1 4,9
6. Khác 3,3 13,3 40,0 26,7 16,7
2.3 YẾU TỐ MỸ QUAN :
2.3.1 Mỹ quan chung khu nhà ở :

Nhà ở là loại hình kiến trúc được xây dựng nhiều nhất so với các thể loại
công trình khác trong đô thị. Do đó mỹ quan của nhà ở có tác động lớn đến mỹ
quan chung của đô thị . Thẩm mỹ trong thiết kế nhà ở gắn liền với thẩm mỹ
từng căn nhà, dãy phố và thẩm mỹ cả khu nhà ở được quy định trong các quy
định của quy hoạch chung. Để mỹ quan khu nhà ở hài hòa với quy hoạch chung,
với mỹ quan đô thị thì cần phải :
- Khi Quy hoạch khu nhà ở ,người thiết kế cần tôn trọng các cơ sở quy
hoạch chung, cần có sự gắn kết không gian khu ở với các tổ chức công
trình phúc lợi công cộng, hệ thống đường xá của khu ở, của khu vực đô
thị.
- Cần tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch chung về mật độ xây dựng, số tầng
cao, hệ số sử dụng đất….để không dẫn tới sự quá tải cho hệ thống giao
thông, hạ tầng kỹ thuật.
- Giao thông tiếp cận cùng với các hệ thống kỹ thuật hạ tầng (cấp điện,
cấp và thoát nước,…) và giao thông vùng đô thị là một trong các yếu
tố quyết định đến các giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng khu nhà ở ,
đến hình thức kiến trúc từng ngôi nhà .
- Quy định về màu sắc, chiều cao nhà, khoảng lùi, độ vươn của ban công
v…v.để tạo được sự thống nhất và hài hòa cho cả dãy phố, cho khu nhà
ở.
- Sân vườn trước và sau, giếng trời, thông hành điạ dịch ….cũng cần
được quy định cụ thể để tạo ra một môi trường sống cân bằng, xanh -
sạch - đẹp.
2.3.2 Những yêu cầu về mỹ quan đối với kiến trúc nhà ở.
Xã hội càng phát triển thì yêu cầu về cái đẹp trong xây dựng nhà ở càng
được nâng cao. Mỹ quan là một trong những yêu cầu quan trọng của nhà ở vì
thoả mãn yêu cầu sinh hoạt bao gồm cả mức độ tiện nghi và giá trị thẩm mỹ.
Tổ hợp kiến trúc ngôi nhà ở và hình thức kiến trúc bên ngoài còn được xác
định bởi bố cục mặt bằng, công năng sử dụng, giải pháp kết cấu và vật liệu xây
dựng.
Phương pháp xử lý tạo hình và tổ hợp của ban công, lô - gia, cửa sổ, cửa
đi, cầu thang… phải tuân theo các quy luật cơ bản của nghệ thuật tạo hình như
nhịp điệu, vần luật, tương phản….
Thẩm mỹ trong thiết kế nhà ở gắn liền với thẩm mỹ từng căn nhà, dãy phố
và thẩm mỹ cả khu nhà ở. Do đó, Bộ Xây Dựng quy định khá chặt chẽ về “
yêu cầu công tác hoàn thiện và cảnh quan đô thị “ như sau : [ Trích TCVN
9411-2012: Nhà ở liên kế-Tiêu chuẩn thiết kế ]
• Công tác hoàn thiện cần phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu thích dụng,
bền vững và mỹ quan.
• Không được xây dựng các kiến trúc bằng vật liệu tạm, thô sơ trong các
khu vực đô thị đã ổn định.
• Không được xây dựng các kiến trúc chắp vá tạm thời trên các kiến trúc
kiên cố
• Không nên sử dụng nhiều màu sắc và nhiều vật liệu trang trí lên bề
mặt ngôi nhà. Cần hoàn thiện ngoại thất cho từng ngôi nhà sao cho
hài hoà và đồng nhất cho toàn dãy nhà liên kế mặt phố .Khi hoàn thiện
phải thống nhất các chi tiết cụ thể, màu sắc và vật liệu xây dựng cho
tất cả các loại nhà.
• Mái nhà được lợp màu theo từng nhóm hoặc từng khu vực theo quy
hoạch quy định. Không được đặt tượng trang trí trên mái nhà. Không
cho phép gắn các loại hình tượng trang trí trên ban công.
• Cửa đi, cửa sổ phải được sử dụng chất liệu thống nhất cho một khu,
một tuyến đường phố hoặc một đoạn phố theo quy hoạch chi tiết hoặc
thiết kế đô thị khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Mặt tiền ngôi nhà không được dùng màu sắc có độ tương phản cao với
sọc ngang hoặc dọc trên khung cửa sổ và tường lửng. Không được sử
dụng các loại vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70 %.
• Chi tiết góc cạnh hoặc chi tiết trang trí của công trình không vượt quá
5 % diện tích bề mặt của công trình.
• Tường rào xây kín phải dùng chung màu với màu nhà hoặc màu trắng.
Các thanh sắt, thanh nhôm của hàng rào phải dùng màu phù hợp với
màu của ngôi nhà .
• Các loại cửa đi, cửa sổ, tủ quầy hàng hoặc bộ phận trang trí kiến trúc
ở độ cao 3,0 m trở xuống không được phép dùng kính tráng thuỷ ngân
phản xạ.
2.4 YẾU TỐ KINH TẾ KỸ THUẬT:
2.4.1 Sự phát triển của vật liệu và kỹ thuật xây dựng:

Sự phát triển của nhà ở thành phố cũng như nông thôn từ trước tới nay
thường dựa trên cơ sở vật liệu địa phương , kết cấu truyền thống như các loại
tre, nứa, gỗ, gạch, ngói, xi măng, bệ tông cốt thép, thép…. Gần đây người ta đã
kết hợp ứng dụng nhiều loại vật liệu mới, nhẹ như thép hợp kim, nhôm, bêtông
xốp, nhựa tổng hợp…
• Kết cấu theo vật liệu tre, nứa, lá gỗ, gạch, ngói, đất:
Phần lớn áp dụng cho nhà ở nông thôn nông nghiệp vì các loại vật liệu này
có ở khắp các địa phương trong nước và họ tự trồng tự cung tự cấp được, kết
cấu thường có khẩu độ 4-6m, bước cột 2-3m, thời gian sự dụng không lâu, phải
thường xuyên xây lại.
Nhà ở có kết cấu tre nứa, mái lá, mái tranh, tường đất thuộc những gia đình
có thu nhập thấp. Nhà ở có kết cấu bằng gỗ, có thể kết hợp với tre, mái ngói
hoặc fibrô ximăng thuộc người có thu nhập trung bình trở lên.
Hình 2.10 : Nhà tranh tre trên 102

năm tuổi ở huyện Điện Bàn,
Quảng Nam : bộ khung cột, kèo,
xiên,chính làm bằng gỗ mùn,
trong khi rui, mè, đòn tay…đều
bằng tre, mái lợp tranh, nền nhà
bằng đất sét đầm chặt, vách là
các tấm phên tre.
[ Nguồn : thanhnien.com.vn ]
Nhà xây gạch tường bố trí mái ngói hoặc tôn hay fibrô xi măng thường gọi
là nhà cấp IV một tầng được xây dựng và sử dụng ở các khu phố lao động ở
thành phố hoặc khu công nghiệp. Hệ kết cấu chịu lực là (3m x 4.5m) hoặc (3m
x 6m) cột gạch bổ trợ trụ 0.22m x 0.22m, xây thu hồi, mái dốc lợp bằng ngói
hoặc vật liệu có giá thành thấp khác. Ưu điểm là giá thành rẻ, nhân công xây
dựng không cần kỹ thuật cao, thi công nhanh, không cần thiết bị thi công hiện
đại.
Nhà gạch xây tường chịu lực thường được ứng dụng cho nhà 2-3 tầng, có
thể tối đa 4-5 tầng nếu xử lý nền móng tốt, sàn gỗ (2-3 tầng), tấm đan bê tông
cốt thép, panen hoặc xây gạch cuốn (4-5tầng) mái bằng hoặc mái dốc. Hệ chịu
lực chính là tường theo phương ngắn nhất nếu vượt các không gian lớn thường có
dầm kết hợp. Hệ sàn cũng truyển tải trọng ngang và tường chịu lực, tường biên
đôi khi xây thu hồi để tạo mái dốc lợp ngói, loại này đa số là mái bằng có sênô
thoát nước phía trong hoặc phía ngoài. Đây là loại nhà khá phổ biến trong thời kỳ
đây xây dựng nhà ở trong các khu vực chung cư, nhà tập thể vì nó có nhiều ưu
điểm là vật liệu đơn giản dễ sản xuất và cho phép xây dựng theo kiểu thủ công,
kỹ thuật xây dựng phổ thông.
• Nhà khung cột kết hợp tường chịu lực :
Loại này kết hợp chịu lực bằng tường gạch và khung cột thường dùng cho nhà
ít tầng (khoảng 3 tầng), thi công đơn giản và có thể xây dựng theo phương pháp
thủ công.
• Nhà khung sàn bêtông cốt thép đổ liền khối
Tường bao và ngăn chia xây bằng gạch, được xây dựng khá phổ biến ớ nước
ta hiện nay, nhất là ở những thành phố lớn. Loại kết cấu này chủ yếu dùng vật
liệu bê tông cốt thép, ứng dụng đa dạng cho các loại nhà từ ít tầng đến nhiều
tầng vì có rất nhiều ưu điểm như thi công đơn giản, quá trình xây dựng tương
đối nhanh nếu có hệ thống cốt pha đầy đủ và hoàn chỉnh. Toàn nhà có độ cứng
ổn định cao, có thể áp dụng công nghệ xây dựng truyền thống hoặc công nghệ
cao.
• Nhà lắp ghép bằng các khối nhỏ
Dùng các tấm bê tông cốt thép hoặc không cốt thép có kích thước nhỏ,
ghép vào các cột khung sườn nhỏ, mỗi bước cột có thể liên kết cột với móng
bằng các hốc chân cột chia thành nhiều khoảng nhỏ có khung sườn cứng, chồng
tầng liên kết bằng mũ các đầu cột. Nếu xây dựng 3-5 tầng thì cần chú ý bổ
sung hệ dầm nhằm bảo đảm lực ngang, làm cho nhà ổn định. Loại nhà này thi
công xây dựng phức tạp hơn và giá thành cũng cao hơn nhà xây gạch nên ít
phổ biến.
• Nhà tấm lắp ghép lớn

Loại nhà này được xây dựng hàng loạt theo công nghệ sản xuất sẵn tại các nhà
máy, ở trình độ cao của công nghệ hóa xây dựng. Ưu điểm là xây nhanh, gọn nhưng
rất cần sự đồng bộ về máy móc sản xuất cũng như trình độ thi công. Loại hình xây
dựng này chỉ phát triển khi có sự đầu tư thích đáng của nhà nước về công tác thiết
kế và thiết bị máy móc.
Hình 2.11 : Một chung cư gồm các căn hộ lắp

ghép ở NewYork [ Nguồn : www.bustler.net ]
2.4.2 Hệ thống trang thiết bị trong nhà ở:

Các hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị là yếu tố tác động trực tiếp đến không
gian ở và điều kiện tiện nghi ở. Khi phân tích về trang thiết bị trong nhà ở cần
phân tích rõ nhu cầu sử dụng, kích thước trang thiết bị và các hoạt động của con
người trong không gian căn hộ - chỉ số nhân trắc.
Chất lượng tiện nghi căn hộ được biểu hiện chủ yếu qua:
- Diện tích căn phòng
- Chất lượng trang thiết bị
- Mỹ quan nội thất
Cần phải dựa vào mức độ kinh tế của chủ hộ để có giải pháp thiết kế phù
hợp, lựa chọn các trang thiết bị tương ứng với khả năng kinh tế của từng gia
đình. Ví dụ:hệ thống quản lý nhà thông minh Smart home
Ngày nay khoa học kỹ thuật phát triển, nhờ đó các hệ thống kỹ thuật và
trang thiết bị cho nhà ở cũng thay đổi không ngừng, người thiết kế cần phải cập
nhật để có lựa chọn giải pháp phù hợp.
2.4.3 Yếu tố kinh tế trong xây dựng nhà ở:

Kinh tế trong nhà ở bao gồm hai yếu tố:
- Kinh tế trong đầu tư xây dựng nhà ở : bao gồm chi phí thiết kế và chi phí
thi công xây lắp , còn gọi là giá thành xây dựng nhà ở.
- Kinh tế trong sử dụng nhà ở: là giá trị sử dụng của ngôi nhà vì ngoài giá
thành xây lắp, cần quan tâm sự thoả mản nhu cầu sử dụng, chứ không phải là
giá trị kinh tế đơn thuần. Vì vậy khái niệm kinh tế trong xây dựng nhà ở là một
yếu tố động, có tác động qua lại giữa giá trị đầu tư và hiệu quả sử dụng ngôi
nhà.
Nói cách khác, nhà ở hay còn gọi là Bất động sản (BĐS) là hàng hoá đặc
biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Giá thành xây dựng được tính
bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng
nên ngôi nhà. Còn giá trị sử dụng của BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Ví dụ:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì
giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn
hơn những BĐS cùng loại nằm ở các vùng ven ngoại ô.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
CHƯƠNG 3 :
QUY HOẠCH KHU Ở VÀ CÁC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG
TRONG KIẾN TRÚC NHÀ Ở
3.1 QUY HOẠCH KHU Ở : [ 1 ]

3.1.1 Các loại công trình và thành phần đất đai trong khu ở :
• Trong khu ở có các loại công trình:
- Nhà ở: nhà ở biệt thự, nhà liên kế, nhà chung cư thấp tầng và cao
tầng, nhà ở đơn lẻ, theo khối, nhóm hoặc tổ hợp.
- Công trình công cộng - được chia theo các nhóm:
+ Công trình giáo dục: trường tiểu học, trung học cơ sở, nhà trẻ,
mẫu giáo
+ Công trình thương mại dịch vụ - phục vụ cho nhu cầu hàng ngày
của người dân: chợ, siêu thị, cửa hàng,…
+ Công trình hành chính: Uỷ ban nhân dân phường, công an phường
+ Trạm y tế , thư viện nhỏ hoặc câu lạc bộ
- Cây xanh, không gian mở, sân thể thao, sân chơi.
- Đường giao thông, bãi đỗ xe và các công trình hạ tầng kỹ thuật như
trạm điện, …
• Tuỳ theo tính chất của từng khu ở mà các loại công trình trên tương
ứng với các thành phần đất được chia theo 4 thành phần cơ bản:
+ Đất ở: Bao gồm đất xây dựng công trình nhà ở, đường đi (phục vụ
nội bộ cụm nhà, nhóm nhà) và sân vườn xung quanh.
+ Đất công trình công cộng: công trình giáo dục, y tế, hành chánh,
thương mại, dịch vụ (phục vụ nhu cầu hàng ngày của người dân)
+ Đất cây xanh, thể thao: gồm đất cây xanh sử dụng công cộng, mặt
nước (khi tính chỉ tiêu cây xanh, mặt nước được tính bằng 50% diện
tích cây xanh), vườn hoa nhỏ, sân thể thao.
+ Đất giao thông: đất xây dựng đường giao thông trong khu ở, không
kể đường, sân trong nội bộ nhóm nhà.
Đây là cách phân loại với 4 thành phần đất cơ bản nhất thường được sử
dụng để đối chiếu với các quy chuẩn hiện hành. Tuy nhiên hay gặp khó khăn khi
phân loại theo dạng này cho các công trình có chức năng hỗn hợp trên cùng một
lô đất.
3.1.2 Lựa chọn loại hình nhà ở trong quy hoạch :

Việc lựa chọn loại hình nhà ở trong quá trình quy hoạch cần tuân theo một
số nguyên tắc :
- Lựa chọn tỉ lệ các loại hình nhà ở, cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị
trường, theo các đối tượng mà dự án dự kiến đáp ứng. Nên có đa dạng loại hình
nhà ở, đáp ứng được đa dạng các đối tượng và nhu cầu. Cần có sự thống nhất
của chủ đầu tư.
Việc lựa chọn loại hình nhà ở quyết định sự thành công của các dự án
phát triển nhà ở. Những cơ sở để lựa chọn là :
+ Đối tượng phục vụ : là người có thu nhập cao, trung bình hay thấp,
từ đó quyết định tiêu các loại căn hộ và các loại nhà ở, quyết định tỉ lệ các loại
biệt thự, chung cư cao tầng – thấp tầng, nhà liên kế cũng như diện tích phân
lô tương ứng. Nếu phải di dời dân cư hiện hữu để giải phóng mặt bằng, đòi hỏi
phải có chính sách đền bù, có quỹ nhà ở để di dân và các công tác này cũng
tác động đến sự lựa chọn đối tượng phục vụ và tổng mức đầu tư của dự án.
+ Dạng đầu tư : chủ đầu tư quyết định các phương án về tỉ lệ nhà cho
thuê hay xây dựng để bán, tỉ lệ nhà biệt thự, chia lô hay chung cư theo chiến
lược kinh doanh của họ. Dạng đầu tư dự án đơn lẻ thường có loại hình nhà khác
với các dự án đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật kết hợp xây dựng nhà ở.
Loại hình nhà ở, hình dáng kiến trúc cơ bản phải được nghiên cứu kỹ
từ giai đoạn thiết kế mẫu nhà cho Quy hoạch chi tiết 1/500 , tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác thiết kế kiến trúc giai đoạn sau.
Loại hình nhà ở cũng phụ thuộc vào phương thức xây dựng có thể áp
dụng trong thi công. Ví dụ nếu sử dụng dạng nhà lắp ghép thì ngay trong quy
hoạch, các mẫu nhà lắp ghép phải được lựa chọn để áp dụng.
Mặc dù về nguyên tắc các hình thái nhà ở dùng trong quy hoạch chỉ là
để tham khảo khi thiết kế kiến trúc nhưng trong thực tế nó lại là những ràng
buộc rất lớn cho kiến trúc sư do những giới hạn về hình khối, đường nét, kích
thước tổng thể của ngôi nhà. Vì vậy cần cân nhắc kỹ khi lựa chọn mẫu nhà.
3.1.3 Cơ cấu quy hoạch và tổ chức không gian trong khu ở :

3.1.3.1 Cơ cấu sử dụng đất :
Cơ cấu sử dụng đất là tương quan về tỷ lệ giữa các thành phần đất
được sử dụng trong khu ở. Việc thiết lập một cơ cấu sử dụng đất hợp lý là một
yêu cầu quan trọng của công tác quy hoạch.
Một cơ cấu sử dụng đất hợp lý phải được nhìn nhận trên các khía cạnh 7:
7
Phạm Hùng Cường, Quy hoạch xây dựng đơn vị ở, NXB Xây Dựng, 2012
- Trước hết là quan điểm vì con người, vì môi trường sống chung của đô
thị. Tỷ lệ các thành phần tương quan với nhau đảm bảo cho chất lượng
môi trường sống, cho sự phát triển bền vững.
- Đảm bảo hiệu quả sử dụng đất trong đô thị, khai thác tận dụng được hết
các giá trị đất đai cũng như hạ tầng kỹ thuật.
- Cơ cấu đất phù hợp với khả năng đầu tư xây dựng và phương thức quản
lý hiện hành.
Trong quá trình tính toán, các thành phần đất công trình công cộng như
trường học, trạm y tế,.. đã được quy định khá cụ thể theo QCXD. Còn lại tương
quan quy mô giữa các công trình thương mại; cây xanh, khu thể thao, không
gian mở; đất ở thay đổi tuỳ theo mức sống, đối tượng phục vụ của khu ở. Ví dụ,
như khu ở với đối tượng có mức sống cao thường có diện tích cây xanh, mặt
nước lớn tương ứng với tỷ lệ đất ở thấp.
Rất khó có thể có một cơ cấu sử dụng đất tối ưu chung cho mọi loại hình
khu ở do những tham số về quy mô dân cư, mức sống, loại hình nhà ở, tầng
cao.…giữa các khu ở là khác biệt. Việc tính toán cần căn cứ vào đặc điểm từng
loại hình đất cụ thể. Cũng cần tính tới sự biến động của cơ cấu, sự mềm dẻo để
có thể đáp ứng sự phát triển và tồn tại lâu dài của khu ở.
Trong thực tế một số khu ở kề gần các khu dân cư lân cận khác, cụm nhà
ở riêng lẻ cần tăng quy mô của công trình dịch vụ công cộng bởi khả năng phục
vụ của các công trình dịch vụ này vượt ra khỏi phạm vi của riêng khu ở.
Bảng 3.1 : Tổng hợp các chỉ tiêu sử dụng đất trong khu ở theo Quy chuẩn
xây dựng
Chỉ tiêu đất (m2/ người)
Loại
Xây dựng Giao Công trình Cây
đô thị Cộng
nhà ở thông công cộng xanh
I – II 19 – 21 2 – 2,5 1,5 – 2 3–4 25 – 28
III – IV 28 – 35 2,5 –3 1,5 – 2 3–4 53 – 45
V 37 – 47 3 1,5 3–4 45 – 55
3.1.3.2 Tổ hợp nhà và nhóm nhà ở:
Việc tổ hợp nhà ở và nhóm nhà dựa trên các nguyên tắc sau:
a. Nguyên tắc phù hợp với điều kiện tự nhiên, tạo điều kiện tốt nhất cho môi trường ở.
Đây là nguyên tắc quan trọng nhất, quyết định lớn đến chất lượng cuộc
sống của người ở. Việc quy hoạch dân cư tại vùng nào phải căn cứ vào điều kiện
tự nhiên vùng đó. Bố trí hướng nhà nên theo nguyên tắc :
- Nhà ở đặt theo hướng có lợi nhất về gió và nắng: tránh nắng hướng
Tây trực tiếp chiếu vào nhà, giảm bớt bức xạ và sự truyền nhiệt vào
nhà; ngôi nhà có cửa đón gió tốt và tránh hướng gió xấu. Tạo điều kiện
cho gió xuyên phòng, tăng khả năng thông thoáng, giảm bớt tác hại
của khí hậu có độ ẩm cao.
- Hạn chế các ảnh hưởng xấu về bức xạ mặt trời tới ngôi nhà, sử dụng
cây xanh, mặt nước điều hoà vi khí hậu cho ngôi nhà. Tránh tạo các bề
mặt lớn như sân bê tông, mái tôn hắt nắng vào nhà.
- Hướng nhà nên bố trí thẳng góc hoặc lệch với hướng gió chính khoảng
10 – 15 độ. Những ngôi nhà quay hướng Tây nên tận dụng sự che chắn
của các ngôi nhà phía trước hay các khối cạnh lồi lõm có bóng đổ, hạn
chế phần diện tích chịu nắng trực tiếp. ( Hình 3.1)
Hình 3.1 : [ Nguồn :Quy hoạch xây dựng đơn vị ở ]
Trong các khu ở có nhiều loại hình nhà ở, cần tổ hợp các nhà ở và các không
gian trống hợp lý cho hướng gió tốt lưu thông trong khu ở. Chú ý tới sự ảnh
hưởng của các khối cao tầng tới nhà thấp tầng về việc che chắn gió và bức xạ.
Không sử dụng nhà cao tầng có chiều dài lớn sẽ như một bức tường chắn gió
hạn chế sự thông thoáng cho khu ở. ( Hình 3.2 )
b. Khoảng cách giữa các ngôi nhà đảm bảo yêu cầu thông thoáng gió và phòng hỏa :
Trên nguyên tắc các ngôi nhà không che chắn gió của nhau để đảm bảo sự
thông thoáng, các ngôi nhà phải được đặt cách nhau một khoảng cách nhất định,
khoảng cách đó phụ thuộc vào các yếu tố:
+ Chiều cao của ngôi nhà: nhà càng cao, khoảng cách giữa các ngôi nhà
cần càng lớn.
+ Chiều dài của ngôi nhà
+ Mức độ che chắn gió theo từng hình thức kiến trúc của ngôi nhà.
Hình 3.3 : Sơ đồ tương quan tỷ lệ chiều cao nhà và khoảng cách giữa các
ngôi nhà (theo QCXDVN) [ Nguồn :Quy hoạch xây dựng đơn vị ở ]
Số tầng nhà 1 5 10 15
Khoảng cách 5 20 30 45
L giữa các dãy (L = (L = (L = (L =
nhà (m) 1,5h) 1,3h) 1,0h) 1,0h)
Trong đó h là chiều cao của các dãy nhà.

Trong thực tế quy hoạch, có nhiều dạng công trình và cách thức bố trí khác
nhau, vì vậy theo những nguyên tắc cơ bản trên có thể điều chỉnh khoảng cách
giữa các ngôi nhà trong một số trường hợp.
+ Nhà dạng tháp cao trên 15 tầng, chiều rộng cạnh nhà dưới 25m: khả
năng che chắn gió theo phương ngang thấp hơn nhiều so với nhà có cùng
chiều cao ở dạng tấm. Khoảng cách giữa các nhà có thể nhỏ hơn theo quy
định.
+ Giảm khoảng cách nếu nhà dạng tấm có các khoảng trống tầng tạo được
tầm nhìn và thông gió cho các ngôi nhà phía sau.
+ Khoảng cách giữa các ngôi nhà không có cùng chiều cao được tính với
chiều cao của nhà ở đầu hướng gió.
+ Giảm khoảng cách nếu các khối nhà bố trí so le, hạn chế sự che chắn tầm
nhìn của nhà trước với nhà sau. ( Hình 3.4)
Hình 3.4 : Khoảng giữa

các ngôi nhà được giảm
bớt khi bố trí so le với
hướng gió. [ Nguồn
:Quy hoạch xây dựng
đơn vị ở ]
* Theo yêu cầu phòng hỏa: Khoảng cách giữa các ngôi nhà phải đảm bảo các
đám cháy từ nhà này không lan sang nhà khác, có tính đến điều kiện có gió và
vật liệu chịu lửa của ngôi nhà.
Theo QCXDVN 01 – 2008, khoảng cách giữa các công trình xây dựng riêng lẻ
hoặc dãy nhà liên kế ( gọi chung là các dãy nhà) quy định như sau: khoảng cách
giữa các cạnh dài của hai dãy nhà có chiều cao <46m phải đảm bảo ≥ ½ chiều
cao công trình và không được < 7m; các công trình có chiều cao ≥ 46m khoảng
cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà phải đảm bảo ≥ 25m.
Với nhà cao 15 – 25 tầng dạng tháp, khoảng cách giữa 2 nhà tối thiểu có thể
lấy theo yêu cầu PCCC bởi khả năng che chắn gió tới công trình khác thấp. Nên
lấy tối thiểu là 25m – 30m để đảm bảo chống cháy từ nhà này sang nhà kia, kể
cả khi có gió lớn. Với nhà dạng tấm, khoảng cách L lấy bằng 0,9 – 0,6H ( giảm
dần theo chiều cao nhà) là khoảng cách hợp lý tham khảo khi thiết kế
Như vậy phối hợp giữa các điều kiện tầm nhìn, thông thoáng gió và phòng
hoả sẽ quyết định được khoảng cách hợp lý giữa các toà nhà.
Thực tế mỗi nước có quy định khác nhau về khoảng cách nhà do các điều
kiện về tự nhiên khác nhau. Với điều kiện khí hậu nhiệt đới ẩm như Việt Nam, việc
bố trí nhà ở cần chọn hướng nhà sao cho tạo được thông thoáng và ít bị tác động
trực tiếp của nắng mùa hè.
c. Xây dựng nhà ở phù hợp với địa hình, chú ý những ảnh hưởng của vi khí hậu do tác
động của các yếu tố địa hình tới ngôi nhà.
Do yếu tố địa hình hướng gió khu vực có thể thay đổi so với hướng gió chủ
đạo trong vùng, cần khảo sát đánh giá cụ thể để có sự điều chỉnh về hướng
nhà cho phù hợp.
Nhà ở xây dựng vùng đồi núi cần dựa theo thế của địa hình để hạn chế san
lấp. (Hình 3.5a). Việc trồng cây xanh, bố trí các không gian công năng ngoài
nhà cần được bố trí với sự cân nhắc đối với các độ dốc khác nhau của khu đất.
(Hình 3.5b).
- Đường - Đường màn chắn
bằng cây
vườn cây lâu năm
Sảnhngoài
Kg làm việc/kho
Vườn đá
- bãi cỏ
Vườn cây thân
lớn
vườn rau
Hình 3.5 a : Hình 3.5 b :
[ Nguồn :Residential Landscape Architecture - Norman K. Booth & Jame E. Hiss ,2012 ]
d. Tổ chức nhóm nhà tạo điều kiện để tăng cường các quan hệ láng giềng thân thiện . .
(Hình 3.6)
Việc thiết lập các không gian chung như sân trong của nhóm nhà tạo điều
kiện cho các quan hệ giao tiếp của dân cư trong nhóm. Không gian sân vườn kế
cận toà nhà hoặc không gian sân trong với sự tập trung của các lối vào toà nhà
là nơi tạo điều kiện cho việc tăng cường khả năng gặp gỡ và giao tiếp.
e. Tổ hợp nhóm nhà theo yêu cầu về thẩm mỹ không gian

Việc đặt các dãy nhà theo một hướng có lợi về môi trường có thể tạo nên
đơn điệu trong không gian, vì vậy cần chú ý tới việc vừa tạo hướng nhà tốt vừa
có thể tổ chức không gian linh hoạt. Một số đơn nguyên có mặt nhà có thể quay
về hướng Tây, tuy nhiên ưu tiên bố trí hướng tốt cho các phòng ngủ. Số toà nhà
có căn hộ quay ra hướng xấu nên hạn chế, tối đa là 10%.
f Bố trí khoảng lùi hợp lý, hạn chế tiếng ồn của đường giao thông
Với nhà ở cạnh đường khu vực, khoảng cách từ mặt nhà tới chỉ giới đường
đỏ nên tối thiểu là 10m. Nhà ở gần tuyến đường giao thông chính thành phố cần
có dải cây xanh ngăn cách làm giảm tiếng ồn.(Hình 3. 7 )
Hình 3.7 : Cây xanh trồng cạnh

đường phố tạo hàng rào ngăn
cách tự nhiên cho ngôi nhà.
[ Nguồn :Residential Landscape
Architecture - Norman K. Booth &
Jame E. Hiss , 2012, trang 33]
3.2 PHÂN KHU CHỨC NĂNG TRONG NHÀ Ở:
3.2.1 Các khu chức năng trong nhà ở:

Việc phân khu chức năng cần được thực hiện khi phác thảo mặt bằng, thông
thường được phân chia làm hai khu chính: khu sinh hoạt chung – khu sinh hoạt
riêng, hay còn gọi là khu ban ngày – khu ban đêm, hoặc khu động – khu tĩnh
• Khu sinh hoạt chung:

Khu sinh hoạt chung (khu động) là những phòng ốc sử dụng chung và
thường tập trung đông người, có thể chấp nhận sự ồn ào, được khai thác sử
dụng vào ban ngày là chủ yếu. Nhóm này thường được gắn với sân vườn,
cổng ngõ, có mối quan hệ chặt chẽ, thuận tiện với xã hội bên ngoài. Gồm
những phòng:
Phòng khách.
Tiền phòng, sảnh,
Phòng ăn, Bếp
Phòng sum họp gia đình (cũng có thể đưa vào khu sinh hoạt đêm).
Chỗ để xe ô tô, khu vệ sinh, khu phơi…
• Khu sinh hoạt riêng:

Khu sinh hoạt riêng (khu tĩnh) yêu cầu phải yên tĩnh, kín đáo, riêng tư,
gắn với sân vườn, ban công, logia, gồm các phòng:
Các loại phòng ngủ.
Phòng làm việc, học tập, nghiên cứu, giải trí…
Các phòng vệ sinh riêng
Hình 3.8 : Sơ đồ khu

chung và riêng
- Khu vực chung bố trí
gần cửa vào nhà, dễ
tiếp cận với đường
phố, có thể ồn, không
đòi hỏi kín đáo cao
- Khu vực riêng cần
kín đáo, thoáng mát và
yên tĩnh [ Nguồn hình:
Kts.Võ Đình Diệp]
Hình 3.9 : Tổ hợp không

gian động - tĩnh
3.2.2 Mối liên hệ giữa các khu chức năng:

Vấn đề khó nhất trong bố cục không gian nhà ở là sự cân bằng giữa tính
riêng tư và tính cộng đồng, để cảm giác không bị xa cách giữa các thành viên
trong gia đình nhưng vẫn tạo được sự đầm ấm; để không tạo nên sự tách biệt
khỏi xã hội nhưng vẫn tạo được sự chan hòa láng giềng . Muốn vậy:
+ Phân khu các hoạt động chung và riêng để tạo sự thuận lợi trong sinh
họat, nhưng cần có sự tổ hợp với giao thông hợp lý không chồng chéo, nhằm
thỏa mãn sự liên hệ thuận lợi giữa các không gian chính như không gian
sinh hoạt chung, không gian cá thể, không gian phụ trợ.
+ Đảm bảo sự độc lập cần thiết giữa các phòng trong không gian cá
thể, nhưng vẫn có sự liên hệ với không gian sinh hoạt chung công cộng.
+ Không gian chính và phụ trong nhà ở phải đáp ứng không chỉ về diện
tích cần thiết, mối quan hệ công năng hợp lý mà cả cá tính riêng của từng
không gian đó. Khi bố trí các phòng chính phụ cần chú ý đến hướng nắng,
hướng gió.
+ Nhà ở phải đáp ứng được các hoạt động của chức năng gia đình,phân
biệt bởi quy mô nhân khẩu, lứa tuổi, giới tính, nghề nghiệp…
+ Ngoài ra để đáp ứng các sinh hoạt trên, trong nhà ở còn có các không
gian phụ trợ phục vụ khác như kho, phòng kỹ thuật, phòng giặt là…trong
trường hợp có thể.
Hình 3.10 :
3.3 CÁC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNGTRONG NHÀ Ở:

3.3.1 Các không gian chính:
• Phòng khách :
Là không gian sinh hoạt chung dành cho mọi thành viên, là nơi nghỉ nơi,
trao đổi, tiếp khách. Phòng khách thường liên hệ trực tiếp với tiền phòng và
gần với phòng ăn, bếp và phòng ngủ. Diện tích phòng khách thường lớn hơn
các phòng khác, diện tích biến thiên từ 16 m² đến 30 m².
Hình 3.11 : Các hoạt động chính trong phòng khách

Hình 3.12 :
Các dạng bố
trí không gian
phòng khách
với tâm điểm
là khu vực trò
chuyện
Tuy nhiên đã có những xu hướng muốn cách tân quan niệm về phòng này:
- Tạo một không gian mở, tự do, có thể chứa đựng các hoạt động lễ tân, thậm
chí gắn liền với sân vườn, nơi chiêu đãi tiệc ngoài sân. Điều này lại trùng hợp với
quan niệm truyền thống của người Việt.
- Tạo không gian lưu thông, gắn liền với các phòng ăn, sinh hoạt chung thành
một không gian đa chức năng.
Hình 3.13 :
Phòng khách mở rộng
ra sân vườn của một
biệt thự ở ngoại ô
Johannesburg, Nam
Phi. Thiết kế : SAOTA
& Antoni Associates
[www.homedsgn.com]
• Phòng sum họp gia đình ( sinh hoạt chung )
Là không gian lớn có tính chất sử dụng chung cho tập thể các thành viên gia
đình và khách thuộc diện thân, tin cậy. Nội dung hoạt động và trang thiết bị nội
thất tương đương như phòng khách, tuy nhiên có một số khía cạnh cần lưu ý là
gắn liền với khu sinh hoạt đêm (phòng ngủ) để tạo được sự kín đáo ấm cúng của
sinh hoạt nội bộ gia đình. Diện tích phòng sinh hoạt chung từ 16m² đến 20 m².
Phòng sinh hoạt chung ngày nay với sự xuất hiện của nhiều máy móc giải
trí có vẻ như đang tiến hóa dần thành phòng giải trí đa phương tiện (media
room). Vì vậy cần bố trí sao cho có một bức vách “đa phương tiện” (media wall)
có một tủ hay giá (kệ) bố trí các trang thiết bị nghe nhìn tại nhà như TV, Video,
VCD, dàn nhạc, loa…..
Nhiều phòng sinh hoạt chung hình thành khu riêng kiểu rạp hát ở nhà
(home theater) và khá phổ biến ở các biệt thự cao cấp.
Dĩ nhiên, như trên đã nói, phòng sinh hoạt chung gia đình nên gắn liền với
bếp để tiện ăn uống, khi giải trí hoặc nên có riêng một quầy bar trong phòng
(sinh hoạt chung).
Hình 3.14 : Phòng SHC gần các phòng ngủ ở tầng trên và phòng SHC có quầy bar
[ www.houzz.com ]
• Phòng ngủ:
Phòng ngủ là loại phòng cần ưu tiên về thông gió và chiếu sáng tự nhiên
trong nhà ở. Khi thiết kế phòng ngủ cần chú ý đến các khoảng cách thao
tác, kích thước vật dụng ( Hình 3.15 )
Hình 3.15 : Khoảng cách thao tác

và kích thước vật dụng trong phòng
Trong nhà ở, phòng ngủ bao gồm các loại sau:

• Phòng ngủ cá nhân. (Hình 3.16):
Đây là không gian riêng tư của các thành viên trong gia đình, người lớn
tuổi, con cái hoặc khách.
Hình 3.16 : Phòng ngủ cá nhân
Phòng ngủ tập thể: (Hình 3.17)
Hình 3.17 : Các dạng phòng ngủ tập

thể
• Phòng ngủ chính - Master bebroom.

Là không gian riêng tư của chủ nhà, thường dành riêng cho vợ chồng
gia chủ . Phòng ngủ loại này có diện tích rộng rãi kèm nhiều tiện ích
riêng như không gian làm việc, góc giải trí, phòng thay đồ và vệ
sinh riêng, ban công-logia hoặc sân vườn…
Hình 3.18 :
Phòng này được phân khu như sau:

+ Theo không gian: phòng ngủ / phòng vệ sinh + thay đồ
+ Theo chức năng:
Khu ngủ : Chỗ đặt giường ngủ nên yên tĩnh kín đáo, có bức tường
đặc để đưa đầu giường vào, có khỏang trống 2 bên để bố trí 2 bàn đầu
giường( table de nuit). Không nên kê giường sát cửa sổ, khó đóng mở cửa
và dễ bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các tác động bên ngoài (nắng mưa, tiếng
ồn…)
Khu ngồi chơi : Có 2 hay nhiều chỗ ngồi , có thể có salon, có tầm
nhìn ra bên ngoài. Có thể kèm theo một phòng thư giãn hoặc làm việc kế
bên phòng ngủ, kết hợp thư viện riêng. Có thể ngăn chia các khu bằng
các tủ kệ lửng, cửa trượt, màn kéo. Nên bố trí chỗ ngồi ở balcon nếu có
điều kiện.
Khu vệ sinh, thay đồ, trang điểm: thường có 02 lavabo (double

sinks) trên một mặt bàn đá dài chạy theo bức tường có gương soi , tắm
đứng và tắm nằm ( có thể là bể sục khí – jacuzzi). Cạnh phòng tắm là
phòng thay đồ rộng có thể đi vào được (walk-in closet:W.I.C), là nơi đặt
các tủ quần áo giầy dép, phụ kiện trang sức…vv..có băng ghế ở giữa. Các
căn hộ sang trọng hoặc biệt thự có tủ quần áo riêng cho "nàng" và "chàng"
(for Her and for Him). Bàn trang điểm có thể kết hợp trong phòng thay
đồ hoặc trong phòng ngủ.
Hình 3.19 : Master bathroom của một biệt thự .

[ nguồn hình : Californian Villas, Narendra Patel ]
Tủ kho: Các phòng ngủ không có tủ quần áo hay kho sẽ dễ làm

cho không gian trở nên bừa bộn hơn. Các tủ tường có vai trò vừa tạo
không gian cách ly tiếng ồn, vừa là nơi cất giữ quần áo đồ đạc , tạo sự
ngăn nắp cho nội thất phòng ngủ . Tủ tường nên sâu ≥ 600 để treo áo,
để valise. Các hình thức tủ gồm có: tủ rời , tủ âm tường, tủ kiểu kho hay
tủ đi vào trong được (W.I.C).
Hình 3.20 : Master bedroom với

các khu chức năng : giường ngủ
king size (2x2m), bàn làm việc kết
hợp kệ sách, sofa trước lò sưởi,
chổ đọc sách cạnh cửa sổ. Cạnh
bên là phòng vệ sinh và phòng
thay đồ ( walk-in closet) rộng rãi,
thông với phòng giặt.
Hệ thống các phòng ngủ này phụ thuộc vào các yếu tố:
- Số nhân khẩu gia đình
- Quan hệ giới tính và lứa tuổi của cấu trúc gia đình.
- Phong tục tập quán, đặc điểm mô hình văn hoá của gia đình và xã hội.
Các thành viên trong gia đình nên có phòng ngủ riêng, độc lập dựa trên nguyên
tắc:
- Nữ trên 13 tuổi và nam trên 17 tuổi phải có giường riêng.
- Trẻ em trên 7 tuổi phải tách khỏi giường hay phòng ngủ bố mẹ.
Từ những yêu cầu trên, các phòng ngủ được chia ra như sau:
- Phòng ngủ các nhân: diện tích tối thiểu 9m², chiều ngang tối thiểu 3m,
hệ số vật dụng không quá 0,5.
- Phòng ngủ 2 người: diện tích tối thiểu 12 m², hệ số vật dụng không quá
0,5.
- Phòng ngủ vợ chồng (master bedroom): diện tích từ 16 m² đến 24 m²,

có khu vệ sinh riêng. hệ số vật dụng không quá 0,45.
- Phòng ngủ tập thể: thường thiết kế cho khoảng 3 người trở lên, phổ biến
là phòng ba mẹ và con nhỏ dưới 3 tuổi, diện tích khoảng 16 m² đến 24
m².
• Phòng ăn:
Các đặc điểm yêu cầu phải có đối với một phòng ăn là:
- Có diện tích đủ để bộ bàn ăn, ít nhất là khoảng 15m², ngoài ra còn có

các bàn soạn ăn, tủ ly chén.
- Cần chú ý đến tầm nhìn của khách ở tư thế ngồi.
- Cần tránh các lối đi phải lượn quanh phòng ăn.
- Có các mảng tường đặc cần thiết để bố trí tủ buffet hay trình bày ly chén,
rượu, các dụng cụ ăn uống có tính thẩm mỹ, chỗ treo tranh trên tường.
- Phòng ăn thường dùng về ban chiều, ánh sáng của nó đóng góp phần
trang trí cho cảnh quan nhìn từ ngoài vào nhà.
- Cần có mối liên hệ giữa phòng ăn với bếp nhưng không nên quá xa.
Hình 3.21
• Khu bếp:
 Những thay đổi đáng kể trong quan điểm thiết kế Bếp :
 Bếp nên gắn liền hoặc gần với phòng sinh hoạt chung gia đình.
Việc gắn liền này có thể:
+ Trực tiếp: trong đó hai không gian này gắn liền nhau.
+ Gián tiếp:thường sử dụng sân trong (patio) làm trung gian.
 Bếp nên có bàn ăn ngay tại chỗ.

Phương Tây quan niệm đó là bàn ăn sáng. Trong khi các hoạt động xã hội
tăng lên thì sự đoàn tụ gia đình lại giảm xuống, bữa ăn ngày càng không nhất
thiết phải tề tựu đủ thành viên trong gia đình. Vì vậy một chỗ ăn gọn lại trở nên
đặc dụng.
Có hai cách bố trí chỗ ăn này:

+ Kiểu độc lập hay kiểu đảo (island) (Hình 3.22-a)
+ Kiểu bán đảo (peninsula) kiểu này được ưa thích hơn vì được gắn
liền với bếp làm cho việc dọn ăn dễ dàng hơn.(Hình3.22-b)
a) Hình 3.22 : [ www.houzz.com ] b)
Trên nguyên tắc, phòng ăn có thể kết hợp với bếp, nếu là một phòng ăn riêng
thì vị trí thích hợp nhất là gần bếp và liên hệ thuận tiện với phòng khách.
 Khối bếp và sinh hoạt chung thường được bố trí sao cho có thể từ đó kiểm
soát ngôi nhà từ bên ngoài và sân vườn.
Nếu kiểm soát được cả vườn trước lẫn vườn sau thì rất tốt vì như vậy sẽ kiểm
soát được lối ra vào nhà. Nhưng nếu tình hình an ninh bảo đảm thì việc quan
tâm nhiều về phía sân sau tạo sự riêng tư tốt hơn.
Hình 3.23 : Mối liên hệ của bếp và SHC trong mặt bằng nhà
 Chất lượng thẩm mỹ của bếp được đề cao
Bếp là thành phần khó thiết kế nhất trong ngôi nhà. Từ chỗ là một bộ phận
của khối phục vụ, bếp trở nên là một thành phần của khối sinh hoạt chung. Việc
thay đổi này khiến bếp không còn là nơi kín đáo với các tủ đựng thức ăn, chén
bát lỉnh kỉnh, mắm muối hôi hám mà trở nên là niềm tự hào của căn hộ. Một căn
nhà đẹp cần trình diễn (chứ không cần phải che chắn) vẻ duyên dáng của bếp
cho người trong và ngoài gia đình thưởng ngoạn.
 Bếp cần có quan hệ phức tạp với nhiều thành phần khác:
- Nơi ăn nhỏ, có thể gắn liền hay nằm trong bếp.
- Phòng sinh hoạt chung gia đình.
- Phòng ăn chính.
- Nơi ăn ngoài sân (terrace).
- Lối vào từ sân.
- Garage xe hơi
 Bếp cần có quan hệ với các yếu tố thuộc môi trường thiên nhiên như:
- Chiếu sáng.
- Thông gió.
Ngày nay các trang thiết bị tốt về chiếu sáng, hút khói (quạt, máy hút
khói…) đã cho phép bếp không nhất thiết phải trực tiếp với thiên nhiên bên ngoài
nhưng khi điều kiện cho phép, vẫn phải tận dụng tối đa mối quan hệ trực tiếp
với các yếu tố thiên nhiên, không chỉ vì nhu cầu sinh lý, vật chất mà còn là vấn
đề thẩm mỹ tâm lý. Tường và vật liệu làm mặt bàn bếp cần phải là vật liệu đẹp,
các thiết bị cũng phải có tính thẩm mỹ cao và sạch sẽ.
- Diện tích bếp từ 4 m² đến 7 m² và phụ thuộc vào những yếu tố sau:
+ Phương thức đun nấu.
+ Kích thước và cách sắp xếp trang thiết bị.
+ Số người trong gia đình.
Bếp hiện đại ở các nước có 3 loại sau:
- Bếp ngăn nhỏ: loại này dùng cho hộ ít người hoặc độc thân, cho những
nơi có điều kiện ăn uống công cộng, trong bếp chỉ có thiết bị tối thiểu.
Ngăn bếp này thường chỉ có chỗ nấu, chậu rửa, và một chỗ chuẩn bị thức
ăn nhẹ. (diện tích 1,5m x 2m)
- Bếp thông thường: loại này phổ biến nhất trong các loại bếp. Thiết bị làm
bếp tương đối đầy đủ, chiều rộng bếp từ 2m đến 2,4m và chiều dài
khoảng 3 m.
- Bếp kết hợp với chỗ ăn: loại này có diện tích lớn nhưng bố trí phải tùy
theo tập quán dân tộc, điều kiện khí hậu, và điều kiện sử dụng chất đốt.
 Bố cục không gian và thiết bị trong bếp:
- Việc bố trí các quầy trong bếp phải được chú ý sao cho khoảng cách
giữa các quầy cũng như khoảng cách giữa các thiết bị là hợp lý để tiện khai
thác cho ngưởi sử dụng cũng như để các thiết bị không ảnh hưởng nhau
(gồm có tủ lạnh, lò nấu, máy giặt, các ngăn kéo tủ chia thức ăn và dụng cụ
bát đĩa nồi niêu). Cách bố trí các quầy bếp có thể là kiểu hai bàn song song
,chữ L , chữ U hay chữ U hẹp. ( Hình 3.24)
- Các không gian cao thấp đều phải được tận dụng làm tủ bếp, dưới
gầm bàn, tủ treo, kho treo….thậm chí để cả máy giặt để người làm bếp tiện
vừa nấu ăn vừa giặt đồ.
- Tam giác làm việc: Bếp gồm 3 thành phần chính là Chậu rửa – Tủ
lạnh – Bếp lò. Chúng hình thành một tam giác làm việc (work triangle) các
cạnh tam giác này không nên quá lớn, ở các phòng bếp sang trọng và lớn,
tổng chiều dài các cạnh nói trên chỉ nên khoảng 3m.
- Cần giành ưu tiên cho đỉnh tam giác nơi có chậu rửa ở vị trí tường
ngoài có cửa sổ nhìn ra sân , còn 2 đỉnh kia (tủ lạnh và lò) có thể ở cạnh
tường trong. Khi dùng bàn bếp kiểu đảo (island) có thể xuất hiện tứ giác
làm việc thay cho tam giác. (Hình 3.25 )
Hình 3.24:
Hình 3.25:
Tam giác và tứ
giác làm việc
của bếp Bàn soạn ăn
 Bố trí các thiết bị chính: ( Hình 3.26)
 Chậu rửa : là vị trí quan trọng nhất ở bếp, được sử dụng trước khi
nấu, trong khi nấu, khi ăn cũng như dọn bàn sau khi ăn. Đó là nơi người nội trợ
dùng nhiều nhất trong bếp (ở đây không nhắc đến kích thước chiều cao, rộng
của quầy bếp vì đã có trong các sổ tay thiết kế )
Vì vậy vị trí người đứng trước chậu rửa là vị trí phải quan sát được những
không gian có quan hệ, nhất là bàn ăn (chú ý không được để các tủ treo che
khuất) và không gian bên ngoài theo một trong hai phương thức: trực tiếp hoặc
gián tiếp
Mặt khác , chậu rửa cần có quan hệ với các bộ phận liên quan bên trong
như tủ chén bát, giỏ rác, bếp nấu. Cần chú ý để cánh cửa các bộ phận này không
va vào nhau. Ngày nay giỏ rác không chỉ có một, có thể phải dùng nhiều giỏ rác
để phân chia ngay rác ướt, rác khô và loại rác có thể tái chế.
Ở các nhà có diện tích rộng rãi, người ta có thể bố trí riêng chậu rửa cho bộ
phận soạn ăn, tiếng Anh gọi là Salad sink.
 Tủ lạnh: Được một số tác giả coi là có tầm quan trọng thứ hai. Khi
bố trí một tủ lạnh, cần cân nhắc không gian cần thiết để tiếp cận tủ đồng thời
khi mở cánh tủ không bị vướng mắc . Tủ lạnh được dùng tới nhiều, trong khi
nấu, soan ăn, khi ăn, sau khi ăn cũng như dùng tới trong những lúc giải trí, nghỉ
ngơi khác. Vì vậy việc bố trí tủ lạnh cần phải được coi trọng.
Không gian bên ngoài còn rất cần thiết khi cần gia công thức ăn (rửa rau, làm
gà vịt cá) ở sân ướt phía sau.
 Bếp lò: Bếp gas được sử dụng phổ biến nhất. Ngoài ta còn có bếp
điện từ và lò vi sóng ngày càng được ưa dùng vì tính tiện lợi, an toàn và sạch
sẽ. Đối với bếp gas nên bố trí phía có tường đặc, kín gió để tránh các luồng gió
thổi bạt hay làm tắt lửa bếp.
Hình 3.26: Tương quan vị trÍ của các thiết
bị chính trong bếp. [ www.houzz.com ]
TỦ LẠNH
ĐẢO BẾP
LÒ NẤU
CHẬU RỬA
 Bàn ăn nội bộ gia đình: Ở các căn hộ nhỏ, đó chỉ là cái bàn (có khi chỉ
là bàn xếp) bố trí trong bếp. Nhưng ở các căn hộ lớn hơn, nên bố trí thành chỗ
ăn riêng nhưng vẫn liên hệ trực tiếp với bếp mà không bị cản trở.(Hình 3.27)
Có 3 giải pháp chính :
- Cần chú ý đến mối giao tiếp giữa bếp và bàn ăn nội bộ để người
đang nấu bếp và người đang ăn có thể nói chuyện với nhau. Các
thiết kế của phương Tây gần đây ưa dùng loại bàn ăn hay quầy
kiểu bán đảo (peninsula) tạo sự liên hệ gần gũi giữa người nấu và
người ăn.
- Mối liên hệ giao tiếp giữa bếp không gian bên ngoài: Bếp cần có
cửa ra sân để phục vụ các bữa ăn ngoài trời mà không phải đi qua
khu bàn ăn bên trong, đó là bàn ăn ngoài sân.
- Ở Việt Nam, do thức ăn tươi sống còn chiếm tỷ lệ cao, việc liên
hệ với sân nước là cần thiết để làm nơi gia công thô.
Hình 3.26:
Hình 3.27: Các kiểu bếp kết hợp góc ăn
3.3.2 Các không gian phụ :

• Tiền phòng:
Từ bậc lên ở ngoài nhà hoặc từ cầu thang và hành lang, trước khi
vào các phòng thường phải qua tiền phòng. Tiền phòng là nút giao thông
của nhà, là không gian chuyển tiếp giữa trong và ngoài nhà, từ đó phân phối
dòng người đi các phòng khác. Tiền phòng còn là không gian đệm giữa môi
trường bên trong và bên ngoài nhà.
Hình 3.28:
Vì vậy tiền phòng cũng là nơi mà khách, chủ đều cần có tầm nhìn đến
các bộ phận khác. Tuy nhiên những nơi lộn xộn (kho, garage) hay có tính
nội bộ như (bếp, sinh hoạt chung gia đình) không nên để thấy từ tiền phòng,
ngay một bộ phần gắn liền với tiền phòng là tủ treo áo và phòng vệ sinh cho
khách cũng cần một vị trí tế nhị.
• Phòng thờ:
- Bàn thờ là nơi thể hiện lòng thành kính của con cháu đối với tổ tiên, nên
bàn thờ trong nhà ở gia đình truyền thống thường được lập ở giữa gian chính
của ngôi nhà - là vị trí trang trọng nhất.
- Tuy nhiên, với những căn nhà có kiến trúc
hiện đại, nhà lô phố hiện nay thì cách bố trí
bàn thờ và các đồ thờ cũng có nhiều thay đổi
để phù hợp hơn với cấu trúc và diện tích của
ngôi nhà nhưng vẫn giữ được sự tôn nghiêm
nơi thờ cúng. Không gian này nên đặt ở vị trí
yên tĩnh nhưng phải tiện cho việc dọn dẹp,
nhang khói…
Hình 3.29: Một góc thờ cúng đơn giản

nhưng trang trọng trong ngôi nhà hiện đại
• Phòng làm việc:
Thường gặp ở thể loại nhà ở biệt thự hoặc căn hộ penthouse, cần đặt khu
yên tĩnh, đủ rộng và tiện sắp xếp sách vở, máy tính, dụng cụ văn phòng.
Diện tích khoảng 9 m² đến 12 m².( Hình 3.30)
Hình 3.30 :
a) Bố trí không gian làm
việc ở một góc nhà
Hình 3.30:
b) Vị trí phòng
làm việc trên
tổng mặt bằng
• Khu vệ sinh:
Những yêu cầu cơ bản đối với khối vệ sinh là:
- Phân rõ khu vực khô và khu vực ướt
- Sử dụng thuận tiện, bố trí nên kết hợp chung với đường ống kỹ thuật.
- Bảo đảm hợp lý về chiếu sáng, thông thóang.
- Nên đặt cuối hướng gió, có biện pháp tránh ẩm ướt, dễ lau chùi cọ rửa.
.
Hình 3.31: Các kiểu phòng tắm thông dụng
Khối vệ sinh trong nhà gồm chổ tắm, rửa, xí và tiểu, có 2 dạng tổ chức các thiết bị:
- Khối vệ sinh kết hợp: phòng vệ sinh có diện tích từ 4m² đến 12m², tổ
chức đầy đủ các thiết bị tắm rửa cá nhân, đại tiểu tiện… dạng này thường
gặp trong phòng ngủ cá nhân hoặc phòng ngủ vợ chồng ( Master
bedroom)
- Khối vệ sinh tách biệt: chủ yếu phục vụ cho khu sinh hoạt chung hoặc
gắn liền với các phòng ngủ.
• Kho và tủ tường:
- Trong nhà ở có tủ tường và kho sẽ giải phóng được một số không gian
đáng kể. Tủ tường thường dùng để những đồ dùng như vật dụng quần
áo, dày dép, đồ dùng hàng ngày…
- Kho cũng có tác dụng tốt như tủ tường bởi nó có thể dùng để chứa thực
phẩm, chất đốt, vật dụng nột thất…. Kho có thể tận dụng dưới gầm cầu
thang quanh khu vực bếp.
- Tủ đi vào được (W.I.C ): khu vực để quần áo và thay đồ gắn liền với
khu vệ sinh riêng trong phòng ngủ master.
- Tổng diện tích kho và tủ tường trong một căn hộ có thể từ 4% đến 5%
tổng diện tích sàn và thường lấy từ 1m² đến 6m² tùy theo quy mô căn
hộ.
Hình 3.32:
• Nhà xe (garage) và khu giặt ủi:
- Tùy theo từng thể loại nhà ở mà chúng ta có các loại nhà xe khác nhau.
Đối với nhà biệt thự, thường nhà xe chứa từ 1 đến 2 ôtô con, còn nhà chung cư
thì tuỳ theo qui mô số căn hộ mà chúng ta có thể tính toán diện tích cho nhà
xe.
- Vị trí nhà xe nên nằm gần nhà chính hay trong nhà , tốt nhất là gần lối
vào chính để xe ra vào dễ dàng. Có lối đi trực tiếp từ nhà xe đến tiền sảnh ,
hành lang trong nhà hoặc có lối đi phụ nối với bếp.
- Khu giặt ủi có thể cạnh garage hoặc gần phòng gia nhân
Hình 3.33:
Hình 3.34: Vị trí phòng giặt và các kiểu bố trí phòng giặt
• Ban công, lôgia, giếng trời, sân thượng
- Ban công (balcon hay balcony): đây là không gian hở hay nửa kín nửa
hở, gắn liền với nhà ở hay căn hộ, là nơi tiếp cận với thiên nhiên của các
phòng ở trong gia đình.
- Lôgia (loggia): là những mặt sàn nằm thụt vào trong mặt nhà với ba
phía là tường còn một phía là hở. Lôgia có hai loại chính một là loại để
nghỉ ngơi giải trí, ngắm cảnh. Loại còn lại là là để phục vụ nội trợ gắn liền
với bếp và khối vệ sinh.
- Sân thượng và giếng trời (patio hay atrium): sân thượng là không gian
sử dụng cao nhất trong nhà nhờ tận dụng một phầng mái bằng , là nơi
trồng cây ngắm cảnh, thư giãn…..bên trên không có mái che nhưng có
thể có giàn dây leo. Còn giếng trời (patio) là những khoảng sân trống
nằm ở giữa không gian ở, không có mái che với diện tích 6m² đến 12 m²
Hình 3.35: Giếng trời trong nhà phố
• Sân vườn, cổng, hàng rào :

- Những cảnh quan thiên nhiên như vườn tược , cây cối; làm thành một
vách ngăn tự nhiên đối với tiếng ồn, bụi, nắng và gió; thiết kế những vị
trí trồng cây trong nhà làm cho cảm giác rộng ra và không khí tươi mát;
nên tạo những bể cảnh hoặc hồ nhỏ, non bộ kết hợp với bố cục vườn và
công trình làm tăng mỹ quan, gây cảm giác hưng phấn, mát mẻ, nhẹ
nhàng cho công trình.
- Cổng và hàng rào của nhà là một bộ phận rất quan trọng để tạo nên vẻ
đẹp cũng như tính độc đáo của ngôi nhà. Cổng và hàng rào không chỉ
bảo vệ ngôi nhà mà còn tránh cho ngôi nhà không bị những ánh mắt tò
mò của người qua đường.
- Hàng rào phải bảo đảm sự thông thoáng với bên ngoài, an toàn cho bên
trong.
Hình 3.36: Các hình thức hàng rào : đặc - cao , thấp và thưa hoặc dùng cây xanh
ngăn cách tự nhiên [ Nguồn : www.houzz.com ]
CHƯƠNG 4 :
TỔ CHỨC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ
Trong chương này, chủ yếu tập trung giới thiệu các loại hình nhà ở riêng lẻ
phổ biến tại các đô thị lớn, phần nhà ở nông thôn sinh viên tự đọc thêm
4.1 ĐẶC ĐIỂM CHUNG :

4.1.1 Khái niệm:
Nhà ở riêng lẻ, thường là nhà thấp tầng, là loại nhà ở độc lập phục vụ
cho một gia đình, có ngôi nhà chính từ 1- 4 tầng. Mỗi gia đình sở hữu một
khuôn viên được khai thác sử dụng từ tầng trệt đến các tầng trên. Ở thành
phố loại nhà này chiếm khoảng 30% đến 40% , còn ở nông thôn loại nhà
này chiếm từ 80 % đến 90%. [4]
Theo QCVN 03-2012, nhà ở riệng lẻ là công trình được xây dựng trong
khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy
định của pháp luật, kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.
Nhà ở riêng lẻ bao gồm : [ Phụ lục A, trang 19,QCVN 03-2012 ]

- Biệt thự : biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự
du lịch .
- Nhà ở liên kế: nhà liên kế mặt phố (nhà phố), nhà liên kế có sân vườn.
- Nhà ở nông thôn truyền thống
4.1.2 Phân loại:
Căn cứ vào lối sống, cách tổ chức mặt bằng , vị trí xây dựng, cũng như
mức thu nhập kinh tế của từng gia đình người ta có thể phân loại như sau:
- Nhà ở nông thôn : nhà vườn, trang trại , biệt thự …v..v
- Nhà ở đô thị : nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, chung cư.
4.2 NHÀ Ở NÔNG THÔN TRUYỀN THỐNG :

Đây là loại nhà ở phục vụ cho các gia đình nông dân, mỗi gia đình tiểu nông
thường sống trên một khuôn viên độc lập khép kín, được tổ chức với kiến trúc
từ 1 đến 2 tầng, gồm nhiều bộ phận kiến trúc nhỏ như: nhà chính, nhà ngang,
chuồng trại, sân phơi…
- Các phòng sinh hoạt chung: là nơi tiếp khách, chỗ để bàn thờ, thường có
1 gian hoặc 3 gian.
- Phòng ngủ: tập quán không ngăn thành các phòng riêng trong ngôi nhà
ở nông thôn (tập quán này cần phải xem xét lại)
-
- Bộ phận bếp và kho: bộ phận này gồm bếp và kho, bên cạnh đó là giếng
nước hoặc bể nước sinh hoạt. Nhà bếp và kho thường bố trí ở khối nhà
ngang.
- Bộ phận chuồng trại vệ sinh: gồm chuồng gà, vịt, trâu, bò, hố xí hai
ngăn. Bộ phận này có thể kết hợp với bếp hoặc tách riêng.
- Sân vườn: tác dụng của sân vườn rất quan trọng, dùng làm nơi phơi thóc,
ngũ cốc, rơm rạ…sân vườn, ao cá không những đem lại sản phẩm cho
người nông dân, mà còn góp phần cải tạo vi khí hậu.
Hình 4.1:
4.2.1 Nhà ở nông thôn truyền thống vùng Bắc bộ:

Mỗi nhà có rào dậu, cổng ngỏ riêng không xâm phạm đất đai của nhau.
Nhìn chung nhà ở dân gian đồng bằng Bắc bộ là một quần thể gồm có ngôi nhà
chính được sắp xếp theo hướng chính là nam hay đông - nam, xung quanh là
những công trình phụ có quan hệ mật thiết hữu cơ với nhau theo một nguyên
tắc nhất định (chữ nhất, chữ nhị, chữ đinh L, chữ nôm U ) mối quan hệ này thông
qua 1 sân rộng là trung tâm bố cục. Cổng nhà luôn đặt sang bên nách nhà để
tạo sự kín đáo. Trong trường hợp cổng nhìn thẳng vào nhà chính gian giữa phải
được sử lý khéo léo bằng bức bình phong, hay hòn non bộ mặt nước…
Chỗ làm gạo, sản xuất, bếp và chuồng súc vật được bố trí nay tại các nhà
ngang (nhà phụ).
Thường hạn chế mở cửa ở phía bắc (phía sau nhà), cửa đi chính thường
mở về phía sân trước (phía nam hay đông – nam), cửa làm theo lối cửa bức bàn,
mở suốt cả gian nhà bằng nhiều cánh.
Mái chủ yếu làm bằng ngói, ít khi làm bằng lá, rơm. Nền nhà cao từ 45cm
– 60cm. Chân cột chịu lực kê trên tảng đá hay ximăng.
Hình 4.2:
4.2.2 Nhà ở nông thôn truyền thống vùng Trung bộ:

Nhà ở đồng bằng miền Trung có nhiều nét tương đồng với nhà ở ở đồng
bằng Bắc bộ. Nhưng khí hậu của miền Trung thì khác hẳn, gió lào về mùa
hạ đã ảnh hưởng lớn đến không khí, tạo nên khí hậu nóng khô, mưa bão
nhiều. Nhà ở truyền thống miền Trung rất đa dạng và phong phú trong
phạm vi học phần, chúng ta tham khảo nhà ở truyền thống Huế.
Nhà ở truyền thống Huế thường có bố cục theo hình chữ U, nhà giữa
thường là nơi thờ tổ tiên, tiếp khách và cũng là nơi ngủ của ông chủ. Cánh
phía đông dành cho đàn bà và cánh phía tây dành cho đàn ông. Nhà chính
có cửa mở rộng ra sân qua hàng hiên. Nhà phụ thường đặt tách biệt có kho
bếp, nơi ở của người giúp việc. Bố cục nhà chịu ảnh hưởng của thuyết phong
thủy.
Hình 4.3 a:
Tổ chức mặt bằng
nhà ở truyền thống
ở Huế.
[ Nguồn : Kts. Võ
Đình Diệp ]
Hình 4.3 b: Kiến trúc nhà vườn Huế . [ Nguồn : tác giả sưu tầm ]
4.2.3 Nhà ở nông thôn truyền thống vùng Nam bộ (chủ yếu là
đồng bằng sông Cửu Long):
Đồng bằng sông Cửu Long là vùng thường bị ngập nước định kỳ. Các
điểm dân cư nằm trong khu vực xung quanh là kênh rạch chằng chịt. Vì thế
nhà thường được xây dựng theo các xóm nhỏ hoặc rải theo các đường giao
thông và kênh rạch sông ngòi. (Hình 4.4 a).
Nhà ở được xây dựng ít kiên cố, mặt bằng bố cục theo hình đơn giản,
tập trung các sinh hoạt vào một nhà như kiểu nhà chữ đinh, nhà ba gian,
nhà bát dần, nhà mái nối(nối đội), nhà thảo bạt. (Hình 4.4 b)
Hình 4.4 a : Phân lô đất xây dựng nhà Hình 4.4 b: Các dạng kiến trúc nhà ở truyền thống
vườn nông thôn Tây Nam bộ nông thôn Nam bộ [ Nguồn:Kts. Võ Đình Diệp ]
Kết cấu nhà bằng khung gỗ đơn giản, một số nơi là nhà sàn và chiều
cao phục thuộc vào mực nước lũ của địa phương.
Cách bố cục không gian bên trong có những nét độc đáo: Phòng khách
có bàn thờ tổ tiên ở chính giữa , tiếp sau là các phòng ngủ, chỗ ăn, kho
thóc, bếp thường đặt ở nhà sau ( nhà sau thường nằm kế bên và nhỏ hơn
nhà trước ), có mái thấp hơn nhà trước. (Hình 4.5 )
Hình 4.5 : [ nguồn : Nhà ở nông thôn

Nam bộ - Võ Đình Diệp, 1984 ]
4.3 NHÀ LIÊN KẾ:
4.3.1 Tổng quan về nhà liên kế:

4.3.1.1 Khái niệm:
Nhà liên kế là một trong các thể loại kiến trúc nhà ở thấp tầng. Đây là
loại nhà mà các căn hộ được đặt cạnh nhau, vách liền vách với nhà bên cạnh,
tạo thành dãy nhà liên tục và được xây dựng hàng loạt , có chung hình thức
kiến trúc mặt bằng và mặt đứng cho từng dãy nhà hoặc cụm nhà, có mặt
tiền tiếp xúc trực tiếp với lối đi công cộng.
4.3.1.2 Đặc điểm:
- Nhà liên kế thường được xây dựng trên các lô đất có cùng kích thước, diện
tích mỗi lô khoảng 60 m² (4mx15m) – 120 m² (6mx20m), có vườn trước và
sân sau, mặt tiền hẹp ( phổ biến nhất là từ 4m đến 6m) để tiết kiệm đường
ống kỹ thuật hạ tầng đô thị, tạo khả năng tiếp cận với không gian đường phố
và các tiện nghi đô thị.
- Kích thước chiều ngang lô đất có xu hướng giảm dần khi nhà liên kế được
xây dựng tiến dần vào trung tâm thành phố, nhưng không được nhỏ hơn
3,5m.
- Mật độ xây dựng loại nhà này cho phép từ 60 –80 %
- Vì các ngôi nhà ghép liền sát nhau, vai kề vai, lưng kề lưng nên chỉ tiếp
xúc với thiên nhiên ở một hoặc hai mặt nhà .
- Mỗi gia đình được khai thác sử dụng toàn bộ không gian trong phạm vi lô
đất của mình
- Tùy theo hướng gió, địa hình, kết cấu … mà có những cách hợp khối khác
nhau: xếp thẳng hàng, xếp chéo, xếp so le, xếp giật cấp hoặc chồng lên
nhau…
- Cứ 6-10 căn hộ tạo thành một dãy nhà có chung mái và tường ngăn giữa
các ngôi nhà . Số tầng của các dãy nhà thường từ 2 – 4 tầng.
- Tùy theo điều kiện cảnh quan, quy hoạch phân lô và địa hình mà một dãy
nhà có số căn hộ nhiều hay ít (dao động từ 4 - 16 căn hộ / dãy). Nếu số
lượng căn hộ trong dãy nhà liên kế quá nhiều sẽ gây cảm giác buồn tẻ, đơn
điệu cho cảnh quan khu ở.
- Loại nhà này thích hợp cho các gia đình thị dân trung lưu hoặc khá giả ở các
thị trấn, thành phố nhỏ và đô thị lớn. Chức năng chính của nhà liên kế là để
ở , hoặc có thể vừa ở vừa kết hợp kinh doanh, buôn bán, làm kinh tế.
Hình 4.6:
Nhà liên kế
3 tầng có
sân trước
4.3.1.3 Phân loại:
- Nhà liên kế chỉ có chức năng ở ( mặt nhà rộng 3.5m – 5m)
Hình 4.7 : Khu nhà liên kế tại quận 9, TP.HCM
- Nhà liên kế ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ (mặt mhà rộng 4 m – 6m)
Hình 4.8 : Nhà liên kế kết

hợp thương mại (shop
house) , dự án The Manor
Central Park, Hànội
Thiết kế :Cty Kiến trúc Kume
Sekkei (Nhật Bản)
[ nguồn: themanorcentralpark
.vn ]
- Nhà liên kế có sân vườn ( mặt nhà rộng 6m - 8m)
Hình 4.9 : Nhà liên kế

sân vườn , dự án
Foshan Times Fantasy
[ nguồn: Endless Dwelling ]
4.3.2 Những vấn đề của nhà liên kế trong đô thị:

4.3.2.1 Hiệu quả kinh tế xã hội
- Đóng góp cho đô thị một quỹ nhà ở lớn với tiêu chuẩn nhà từ trung
bình, khá đến cao cấp.
- Nhà liên kế có tính xã hội hóa cao, kết hợp giữa ở với làm ăn sinh sống
và có thể tự phát triển ở mức độ cho phép. Thu nhập của phần lớn cư
dân ở các đô thị chưa cao lắm trong khi nhu cầu cuộc sống và giá cả
thị trường ngày càng tăng. Vì thế giải pháp nhà mặt phố, nhà liên kế
vẫn còn phù hợp với hiện trạng kinh tế quốc dân.
- So với chung cư cao cấp, biệt thự thì nhà liên kế có chi phí dịch vụ thấp
hơn, phù hợp với với thu nhập của người lao động. Do đó trong quy
hoạch các khu đô thị mới, người ta thường bố trí nhà liên kế bám theo
trục đường chính để có thể buôn bán hay làm dịch vụ tăng thu nhập,
cải thiện mức sống.
- Trong quá trình đô thị hóa, cấu trúc và quy mô gia đình rất đa dạng.
Theo điều tra xã hội học thì hiện nay ở các thành phố lớn có trên 6 kiểu
gia đình khác nhau và quy mô gia đình có sự chênh lệch rất lớn.
Do đó nhu cầu về diện tích, không gian chức năng trong nhà ở cũng khác nhau
và không ngừng thay đổi.
• Chỉ có nhà mặt phố trong đó bao gồm nhà phố riêng lẻ và nhà liên
kế là có thể phát triển theo “chiều thứ ba”, tức là phát triển theo
chiều cao nhằm tăng diện tích ở, tạo ra các không gian sinh hoạt
cho từng cá nhân và phần nào đáp ứng được chu kỳ phát triển của
gia đình.
Chính các yếu tố trên là ưu điểm rất lớn về mặt kinh tế -xã hội, mang tính
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loại hình nhà mặt phố.
4.3.2.2 Hiệu quả cảnh quan đô thị:

- Các nguyên tắc tổ chức kiến trúc nhà liên kế trong đô thị góp phần
cho việc phát triển môi trường đô thị tốt, mang lại lợi ích công cộng ,
sự tiện nghi, môi trường sống trong lành.
- Nhà liên kế với hình thức kiến trúc đồng bộ sẽ góp phần làm phong
phú hơn cho không gian đô thị về thẩm mỹ kiến trúc, sinh động trong
nhịp điệu mặt đứng và tạo hình thể đa dạng của các ô phố trong khu
nhà ở.
- Do được xây dựng đồng loạt, thống nhất về kiểu dáng và cao độ cho
từng cụm nhà, kiến trúc nhà liên kế sẽ tạo ra các dãy phố mới, trật tự
và hài hòa trong không gian tổng thể của khu đô thị mới.
Hình 4.10 : Kiến trúc đồng bộ, nhất quán tạo ra nét
hài hòa và ngăn nắp cho cảnh quan khu nhà ở .
4.3.2.3 Xu hướng và triển vọng:

- Nhờ có khả năng tổ chức không gian linh hoạt nên nhà liên kế dễ đáp ứng
các nhu cầu phát sinh của gia đình. Độc lập và cơ động lại có khả năng sinh
lợi giúp cho loại hình nhà ở này luôn ứng phó kịp thời sự phát triển kinh tế
xã hội, nhất là xã hội Á Đông - lấy gia đình làm tế bào cơ bản như nước ta
- thì về lâu dài khó có loại hình nhà ở khác thay thế hoàn toàn cho nó.
- Xu hướng kết hợp từ 2 đến 3 căn liên kế hoặc tăng chiều rộng lên 5m -
8m /căn sẽ đáp ứng nhu cầu mỡ rộng không gian mua bán.
- Về mặt công năng, vẫn có thể kết hợp không gian ở (tầng lầu) với không
gian kinh doanh - dịch vụ (tầng trệt ), hoặc tăng thêm diện tích cho không
gian kinh doanh - dịch vụ ( trệt và tầng lửng).
- Nhà liên kế có thể được xem là loại “nhà ở sinh lợi”, phát triển bám theo
các trục giao thông trong đô thị, là một hiện thực khách quan và cũng là lối
sống thực dụng tại đô thị các nước đang phát triển như Việt Nam.
4.3.2.4 Một số hạn chế:

- Mật độ xây dựng khá cao từ 70% - 80%, trong khi đó mật độ cư trú
lại thấp sẽ gây lãng phí cho quỹ đất đô thị (250 – 300 người/ha so với 350 –
400 người/ha của chung cư thấp tầng).
- Do các khu nhà liên kế thường được quy hoạch bám sát mạng lưới
đường giao thông để mỗi nhà đều có lối ra vào riêng nên diện tích mặt đường
của khu nhà liên kế thường lớn hơn 40% - 50% so với khu chung cư .
- Nhà liên kế kết hợp kinh doanh sẽ tạo nên các dãy phố với nhiều cửa
hàng liên tiếp , xuất hiện nhiều chỗ ra vào trên đường phố gây cản trở giao
thông , đặc biệt là đối với các khu vực đông dân cư có lưu lượng giao thông
lớn.
- Nhà liên kế khó có thể tạo ra một môi trường sống riêng biệt yên
tĩnh, xa tiếng ồn và tránh bụi bặm. Thiếu cây xanh, tổ chức thông thoáng
chiếu sáng cho căn hộ còn hạn chế (do bố trí lưng kề lưng), thiếu không khí
trong lành… dẫn đến chất lượng môi trường ở kém. Diện tích sàn xây dựng
vượt quá nhu cầu ở cũng gây lãng phí.
- Sự pha trộn, lai tạp trong phong cách kiến trúc sẽ làm giảm giá trị căn
nhà, sự đơn điệu của mặt tiền dãy phố làm giảm tính đa dạng của cảnh quan
đô thị, ảnh hưởng không tốt đến thị hiếu thẩm mỹ trong xây dựng nhà ở.
Hình 4.11 : Sự đơn điệu trong hình khối, chi tiết và màu sắc của dãy nhà liên kế
4.3.3 Các yêu cầu chung khi thiết kế nhà liên kế

4.3.3.1 Hướng nhà :
- Hướng nhà là một tiêu chí quan trọng trong thiết kế vì có ảnh hưởng lớn
đến chế độ nhiệt và không khí trong nhà. Việc chọn hướng nhà phải được
nghiên cứu trước trên mặt bằng quy hoạch khu nhà ở, dựa vào bức xạ mặt
trời và chế độ gió tại địa phương.
- Hướng nhà sẽ là tối ưu khi nó đem lại một lượng bức xạ mặt trời tối thiểu
vào mùa hè, cải thiện vi khí hậu trong nhà. Muốn vậy, khi chọn hướng nhà
cần đảm bảo 2 yêu cầu cơ bản sau:
+ Hạn chế tối đa bức xạ mặt trời lên các bề mặt nhà và chiếu nắng vào
các phòng trong mùa nóng
+ Đảm bảo thông gió tự nhiên cho phần lớn các phòng, đặc biệt là phòng
ngủ vào mùa nóng.
- Xác định hướng nhà không chỉ theo yêu cầu chống nhiệt mà còn phải tính
đến hướng gió chủ đạo tại địa phương, đảm bảo thông gió tốt về mùa nóng.
Nhà có mặt đứng vuông góc với hướng gió sẽ tiếp nhận một cách đầy đủ vận
tốc và áp lực gió, còn khi tạo với hướng gió một góc 45° thì chỉ tiếp nhận 50%
áp lực. Do đó, góc giữa hướng gió chủ đạo và hướng nhà chỉ nên thay đổi
trong giới hạn ± 30° .
Hình 4.12 : Khu nhà ở Duren- Đức ( 1997)- Kts Herman Hertzberger :phần lớn các ngôi
nhà được bố trí theo hướng Bắc – Nam [ Nguồn: Urban Housing Form – JingminZhou]
- Trong điều kiện khí hậu nóng ẩm mưa nhiều tại miền Nam ( mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 11 ứng với gió Tây Nam, mùa khô từ tháng 12 đến tháng
4 năm sau ứng với gió Đông Nam ) thì hướng nhà Nam – Bắc và Bắc - Nam
là hướng lợi nhất về bức xạ mặt trời, giảm bớt chi phí cho kết cấu chống
nắng, chống chói và chiếu sáng tự nhin. Còn hướng nhà Tây Nam – Đông
Bắc và Đông Nam – Tây Bắc là hướng lợi nhất về thông gió tự nhiên, nhưng
sẽ chịu những phí tổn cao hơn cho kết cấu che nắng, chống mưa hắt.
- Trong nhà liên kế chỉ có một hoặc hai mặt tường tiếp giáp với không gian
bên ngoài ( mặt tiền và mặt hậu), do đó giải pháp che nắng và cách nhiệt
chủ yếu tập trung vào mái nhà và hai mặt tường trước và sau nhà.
+ Đối với mặt trước và sau nhà : yêu cầu che nắng và che mưa tạt là
chủ yếu. Điều này phụ thuộc vào định vị hướng nhà so với hướng nắng
tới và hướng gió chủ đạo. Kết cấu che nắng kết hợp che mưa nếu được
nghiên cứu phối hợp tốt cũng góp phần tạo thẩm mỹ cho mặt đứng
công trình, tạo các đường nét thống nhất hài hòa cho cả khu nhà liên
kế.
+ Đối với mái nhà : Nhà mái dốc đóng trần nên mỡ cửa mái nhằm đưa
gió vào, giảm mạnh lượng nhiệt truyền vào nhà. Nhà mái bằng tạo tầng
thông gió bằng lớp đan cách nhiệt phía trên lớp chống thấm ( sàn gạch
bộng )
Hình 4.13 : Hướng

nhà trong đô thị đề
nghị cho các vùng
khí hậu khác nhau.
[Nguồn:
Sun,Wind&Light –
Architectural
Design Strategies ]
4.3.3.2 Tổ hợp không gian

Qua thực tế kiến trúc nhà ở riêng lẻ tại các đô thị Việt Nam, một ngôi
nhà tốt cần có những yêu cầu về không gian như sau:
- Kết hợp 3 loại không gian kín, hở và nửa kín nửa hở. Lối vào nhà nên tạo
một không gian chuyển tiếp có mái che sẽ phù hợp hơn với khí hậu nắng gắt
mưa nhiều.
- Giữa không gian bên trong nhà và bên ngoài nhà cần có mối liên hệ hữu cơ
thông qua các không gian nửa kín nửa hở như ban công, lôgia, giếng trời,
hàng hiên, giàn hoa, lối vào…
- Có sự phân chia không gian giữa khu động (không gian sinh hoạt) với khu
tĩnh (không gian nghỉ ngơi). Trong khu phụ như bếp, vệ sinh cũng cần phân
ra khu vực khô và khu vực ướt.
- Ngoài yêu cầu thông gió xuyên phòng, cần chú ý tổ chức thông gió thẳng
đứng hay thông gió xuyên mái qua các không gian giao thông theo chiều
ngang, giao thông theo chiều đứng trong mỗi căn hộ.
- Trong nhà có thể áp dụng một số biện pháp tạo khoảng trống như hiên đón,
lôgia sâu, tường hoa, vách ngăn nhẹ, vườn trên mái bằng và bố trí cây xanh,
bồn hoa, bể nước ngoài nhà….. đều là những biện pháp cải tạo vi khí hậu hiệu
quả. Sự thông thoáng trong căn hộ sẽ gia tăng khi các khoảng trống này được
mỡ rộng nhờ liên kết các sân trước, sân trong (patio) của các nhà kế cận
nhau, hoặc tổ chức sân sau liên hoàn thành một hành lang kỹ thuật (cấp thoát
nước).
Hình 4.14
- Tổ chức, bố cục phòng ốc trong căn hộ sao cho sự liên hệ đi lại ngắn gọn
hợp lý và không chồng chéo nhau.
- Phân chia không gian căn hộ nên mang tính linh hoạt cao, dùng vách ngăn
di động, tủ kệ hoặc thay đổi cao độ giữa các khu chức năng khác nhau để
phân chia không gian một cách ước lệ, một không gian sử dụng không nhất
thiết phải được xác định bởi các bức tường ( trừ phòng ngủ và vệ sinh).
Hình 4.15 : Phần trước nhà ( tiển sảnh- khách- không gian uống
trà) và phần sau nhà ( ăn- bếp - wc) được ngăn cách ước lệ bởi
hồ nước giữa giếng trời [ nhà liên kế số 55 Blair road , Singapore
– Thiết kế : Ong&Ong, 2009 ]
Một trong những xu hướng phổ biến trên thế giới hiện nay là thiết kế nhà ở
với các phòng đa năng. Thiết kế nhà ở không chỉ được đánh giá bằng chỉ tiêu số
lượng phòng mà còn phụ thuộc vào chất lượng không gian và mức độ tiện nghi.
Một yêu cầu quan trọng không thể bỏ qua là thẩm mỹ của kiến trúc nhà ở,
vì thõa mãn nhu cầu sinh hoạt không chỉ phụ thuộc mức độ tiện nghi mà còn
phụ thuộc vào giá trị thẩm mỹ.
4.3.3.3 Không gian công cộng & cây xanh:

- Tổ chức khu dân cư mới không chỉ là vấn đề nhà ở và hạ tầng kỹ thuật,
đồng thời phải tổ chức các không gian công cộng phục vụ cho nhu cầu vận động
hít thở, phơi nắng, hóng mát, trò chuyện, giao tiếp… Nhờ có không gian
ngoài nhà này mà con người sẽ có cảm giác bình yên, hứng khởi và thân thiện
hơn.
- Khi mà đời sống xã hội đổi thay theo chiều hướng ngày càng đi lên thì tiện
ích công cộng tại khu ở cũng đòi hỏi cao hơn. Đi bộ thư giãn, tập luyện thể thao,
mấy chậu cây cảnh, đôi chiếc lồng chim, chỗ cho trẻ con nô đùa..v..v ..Để đáp
ứng tất cả những nhu cầu đó, dù ít hay nhiều, cũng cần có một diện tích tối thiểu
, cần một không gian lộ thiên hoặc bán lộ thiên. Tính đa dạng phong phú của
khu ở chính là ở không gian công cộng này.
Hình 4.16 : Không gian công cộng phía sau khu nhà liên kế
- Trong môi trường đô thị, con người ít có điều kiện tiếp xúc với thiên nhiên
trong lành. Do đó trong mặt bằng quy hoạch khu ở nên dành một phần diện tích
cho cây xanh. Ngoài tác dụng tạo bóng mát, cải thiện vi khí
hậu, cây xanh còn có tác dụng giảm tiếng ồn từ phía đường giao thông ngoại vi,
tạo sự yên tĩnh cần thiết cho khu nhà ở.
- Những không gian trống xung quanh hoặc liền kề nhà ở, nếu khai thác tốt
bằng dãi cây xanh, bồn hoa, hồ nước….sẽ đóng góp rất nhiều cho việc tạo lập
môi trường ở trong lành .
Hình 4.17: Tổ chức cây xanh trên các không gian trống xung quanh khu nhà liên kế
góp phần tạo nên một môi trường ở trong lành
4.3.3.4 Không gian đệm
- Không gian đệm là nơi che mưa nắng cho khách bộ hành đi mua sắm dọc
theo dãy phố, được ngăn cách với đường phố qua hàng cột hiên. Nhờ không gian
này mà vĩa hè không bị lấn chiếm, loại bỏ các hình thức mái che cao thấp lộn
xộn của các cửa hàng.
Hình 4.18: Cách tổ chức không gian bán riêng tư (semi private)
của đô thị Phú Mỹ Hưng
- Giải pháp này phù hợp với khí hậu nhiệt đới, tạo ra không gian đi bộ lý
tưởng, giảm sự chênh lệch nhiệt độ giữa bên trong các cửa tiệm có sử dụng máy
điều hòa và không khí nóng bên ngoài đường phố, đảm bảo sức khoẻ cho khách
bộ hành.
- Thoạt nhìn thì không gian đệm trước dãy nhà liên kế có vẽ gây lãng phí
về diện tích sử dụng , tuy nhiên nó tạo ra lợi ích nhiều mặt cho bản thân ngôi
nhà, cộng đồng cư dân và làm tăng mỹ quan cho cả dãy phố thương mại.
- Về mặt tâm lý, nó gợi nhớ không gian hàng hiên trong nhà ở truyền thống,
tạo ra một không gian giao tiếp ấm cúng và gần gũi thân thuộc với con người.
- Về mặt kỹ thuật, có thể đi đường dây cấp điện, thông tin liên lạc….dưới
không gian đệm này hoặc đặt các quảng cáo, chỉ dẫn cho cửa hàng phía trong.
4.3.4 Các giải pháp thiết kế nhà liên kế :

4.3.4.1 Cơ cấu nhà liên kế :
Theo vị trí của từng lô phố trong mặt bằng quy hoạch chi tiết, nhà liên
kế được chia ra 2 loại cơ bản sau :
• Nhà với chức năng ở là chính : nằm ở các trục đường nhỏ, lộ giới
từ 10m (lề 2m - lòng đường 6m - lề 2m) đến 14m (lề 3m - lòng đường 8m
- lề 3m).
Tính từ vỉa hè, các phòng chức năng phân bố như sau :
- Tầng trệt: có sân phía trước, lối vào (có thể kết hợp hiên đón),
phòng khách rộng tiện nghi
kết hợp cầu thang trang trí,
khu vệ sinh, bếp và ăn kết hợp
sân trong với cây xanh nhỏ và
sân sau vừa lấy ánh sáng cho
bếp, vừa là sàn nước.
- Tầng lửng: gồm 1 phòng ngủ
nối tiếp với ban công lô gia,
khu vệ sinh và phòng sinh
hoạt chung.
- Lầu 1: bố trí 2 phòng ngủ
với 1 hoặc 2 phòng vệ sinh,
một không gian chung
dành cho học tập làm việc.
- Lầu 2: gồm sân thượng,
phòng thờ hoặc phòng đa năng,
Hình 4.19
cầu thang, sân phơi.
[Nguồn: Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 8/2004,trang 51]
Không gian trong nhà bố cục
linh hoạt, đa dạng, không theo nguyên tắc liên hệ xuyên phòng truyền thống
mà chỉ là một không gian chung có sự chuyển tiếp ước lệ giữa các công năng
khác nhau.
• Nhà ở kết hợp khai thác kinh doanh : là các lô phố tiếp giáp trục
giao thông ngoại vi, lộ giới từ 20m (lề 4m - lòng đường 12m - lề 4m) đến 26m
(lề 6m - lòng đường 14m - lề 6m) hoặc các lô phố cạnh khu trung tâm, cạnh
chợ….
- Trong dạng nhà này,không

gian dành cho thương mại
độc lập với không gian ở và
được phân cách theo tầng
cao.
- Mặt tiền các dãy phố thương

mại và các dãy phố nằm gần
trung tâm thành phố cần tạo ra
một không gian đi bộ xuyên
suốt có mái che.
- Không gian này là không

gian đệm, rộng từ 2m đến 3m,
cao từ 1 tầng đến 1 tầng rưỡi.
Nếu tính từ trục đường thì thứ Hình 4.20 :
[ Nguồn: Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 8/2004,
tự là: lòng đường-vỉa hè- trang 51 ]
không gian đệm - mặt nhà.
4.3.4.2 Giải pháp mặt bằng:
• Yêu cầu chung :

- Bố trí phòng ốc hợp lý, đảm bảo độc lập khép kín, không gian
kiến trúc trong và ngòai nhà hài hòa.
- Có khả năng chuyển đổi linh họat, thích ứng các nhu cầu sử dụng
khác nhau
- Bố cục không gian rộng thóang để tăng hiệu quả nội thất
- Đảm bảo thông thóang chiếu sáng tự nhiên.
- Cấu trúc an tòan hợp lý , đảm bảo độ bền vững công trình
• Phân khu và tổ hợp không gian :(Hình 4.21)
- Có sự phân chia không gian giữa khu động (không gian sinh
hoạt) với khu tĩnh (không gian nghỉ ngơi). Cách thuận
tiện nhất để phân khu động-tĩnh này là phân chia phòng ốc theo
các tầng .
MẶT BẰNG TRỆT
MẶT BẰNG LỬNG
MẶT BẰNG LẦU 1
MẶT BẰNG LẦU 2
Hình 4.21: Phân khu động ( màu đỏ) – tĩnh (màu xanh) theo các tầng, từ đó xác
định nút giao thông chính cho toàn nhà
- Kết hợp 3 loại không gian kín, mở và nửa kín nửa mở.
- Trong khu phụ như bếp, vệ sinh cũng cần phân ra khu vực khô
và khu vực ướt.
- Tổ chức, bố cục phòng ốc trong nhà sao cho liên hệ đi lại ngắn
gọn hợp lý và không chồng chéo nhau.
4.3.4.3 Giải pháp mặt đứng :

- Chiều cao của vách mặt tiền nhà được tính toán trên cơ sở chiều rộng
của trục đường. Chiều cao này nên chọn từ 0.5 đến 1,5 lần chiều rộng đường
và không vượt quá chiều cao cho phép trong quy hoạch định hướng phát triển
không gian. Khi xác định được chiều cao của vách mặt tiền sẽ xác định được
chiều cao của ngôi nhà và từ đó xác định chiều cao của từng tầng.
Ví dụ: nhà liên kế trên trục đường rộng 8m, vỉa hè mỗi bên 3m thì chiều
cao tối đa của nhà là : 8m x 1,5 lần= 12m. Nhà liên kế có 4 tầng, như vậy ta
xác định được chiều cao tối đa của mỗi tầng là 3m
- Cần đặc biệt lưu ý tính thống nhất và biến hóa trong giải pháp mặt
đứng nhà liên kế để tránh sự hỗn tạp nếu cứ mỗi căn hộ có một kiểu mặt
đứng, và tránh sự đơn điệu nếu mặt tiền các căn hộ đều giống nhau, lặp lại
nhiều lần.
- Mặt đứng nhà liên kế nên sử dụng các khối kỷ hà có chú ý xử lý đặc
rỗng, kết hợp vật liệu hoàn thiện và màu sắc của các chi tiết trên mặt tiền
nhà theo nguyên tắc : đường nét hình khối chân phương – vật liệu màu sắc
đa dạng.
Hình 4.22 : Mặt đứng dãy nhà được tổ hợp từ các thanh-bản-khối và được xử lý đặc rỗng
bằng vách kính và tường đá [ The Trevose House,Singapore.Thiết kế :Bedmar&Shi ]
- Những thành phần chính để tổ hợp mặt đứng nhà ở là : các nhóm cửa
sổ cửa đi, ban công, lôgia và cầu thang. Xử lý các thành phần này một cách
khéo léo, sáng tạo và có quy luật thì mới đem lại mỹ quan cho ngôi nhà.
- Kích thước cửa sổ phụ thuộc vào yêu cầu chiếu sáng, giải pháp kết cấu
và tổ chức nội thất. Đối với nhà hướng Bắc-Nam thì cửa sổ có thể mở rộng,
nhà hướng Tây Nam-Đông Bắc thì cửa sổ không mở quá lớn và nên kết hợp
giải pháp bao che bằng ôvăng, lam đứng-lam ngang, mái đua…v..v
- Ban công và lôgia có một phần rỗng hoặc toàn bộ rỗng, được điểm
xuyết bởi bồn hoa cây xanh sẽ làm cho mặt đứng nhà thêm duyên dáng và
tươi mát. Hiệu quả bóng đổ của chúng cũng làm tăng vẽ đẹp của ngôi nhà.
Khi thiết kế ban công và lôgia nên chú ý hình thức của lan can. Lan can có
thể là thanh đứng kết hợp thanh ngang, hoặc được uốn-dập tạo hình nhưng
tránh rườm rà hóa, cầu kỳ hóa hình thức lan can.
- Những mãng tường đặc hoặc những phần có lôgia ăn sâu vào khối nhà
sẽ đối chọi với nhau. Trên mặt đứng, hai thành phần này không nên có kích
thước bằng nhau vì sẽ tạo nên sự so sánh nhất định. Nói cách khác là người
thiết kế cần chú ý đến tỷ lệ và hình thức mãng đặc rỗng trên mặt nhà.
Hình 4.23: Cách xử lý tỉ lệ

bancông, lôgia lệch nhau, kết
hợp dùng khối đặc nhấn mạnh
lối vào , sẽ tránh được mặt
đứng phẳng lì cho cả dãy nhà.
[Nguồn hình:Endless Dwelling]
- Về chất liệu, khi xử lý phân vị cũng như xử lý chi tiết mặt nhà, dùng
vật liệu thô hay mịn cũng cần đúng chỗ, không nên dùng trang trí giả như kẻ
vữa XM giả đá, đúc BT giả gỗ….để đảm bảo tính chân thực của vật liệu. Có thể
kết hợp sử dụng vật liệu thiên nhiên ( gỗ, đá) với vật liệu nhân tạo ( kính,
thép, chất dẽo…)
Hình 4.24: Mặt đứng dãy nhà được phối kết bởi hình khối kỷ hà, không chi tiết trang trí ,
chủ yếu dùng màu sắc và chất liệu của vật liệu hoàn thiện. [Nguồn hình:Endless Dwelling]
4.4 NHÀ BIỆT THỰ:
4.4.1. Tổng quan về nhà biệt thự : [3]

4.4.1.1 Khái niệm:
Đây là loại nhà ở riêng lẻ tiêu chuẩn cao. Mỗi căn nhà có một khuôn
viên riêng cho một gia đình độc lập. Biệt thự có sân vườn bao bọc xung
quanh và tiếp cận với thiên nhiên ở nhiều hướng, có phòng khách lớn, nhiều
phòng ngủ, có không gian phục vụ giải trí như phòng nghe và chơi nhạc,
phòng chiếu phim, thư viện, có nhà ăn lớn… Ngoài ra còn các phòng phụ để
ô tô (gara), kho, phòng giặt ủi,… Biệt thự sang trọng còn có chỗ hoạt động
thể thao (hồ bơi, sân tennis) hay ăn uống, thư giãn nghỉ ngơi ngoài trời.
Hình 4.25: Ngoài các

phòng ốc chính trong
nhà, biệt thự còn có các
không gian sinh hoạt ,
ăn uống, nghỉ ngơi thư
giãn ngoài nhà được
bao bọc bởi mặt nước ,
thảm cỏ, hoa lá…
[Nguồn hình:Californian
Villas,Narendra Patel ]
4.4.1.2 Đặc điểm chung:

- Nhà biệt thự dành cho những gia đình có thu nhập cao, có nhu cầu và
có điều kiện tạo lập môi trường ở với đầy đủ tiện nghi. Vì vậy từ nội dung không
gian, diện tích sử dụng , trang trí nội thất cho đến hình thức bên ngoài ngôi nhà
đều có các yêu cầu rất cao.
- Lô đất của biệt thự thường từ 300-800m² nhưng chỉ được phép xây
dựng với mất độ nhỏ hơn hoặc bằng 35%.
- Do có nhiều khả năng đóng góp vẻ đẹp mỹ quan cho đô thị, cho đường phố,
biệt thự thường được xây dựng ở những khu vực đẹp của thành phố và cũng có
thể ở ngoại vi các đô thị hoặc xen kẽ lẫn trong các khu nhà ở xa trung tâm, ở
những nơi có phong cảnh đẹp, có điều kiện khí hậu thích hợp cho việc nghỉ ngơi
yên tĩnh, gần gũi thiên nhiên. Nhiều quốc gia hiện nay đã coi nhà ở biệt thự
không còn là loại nhà chính của khu trung tâm thành phố nữa, mà chúng chỉ
được xây dựng ở ngoại ô hoặc những khu nghỉ mát.
- Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội
ngoại thất. Dựa vào hình thức và chất lượng biệt thự có thể đánh giá đời sống
của một gia đình về các mặt tinh thần, vật chất và văn hoá . Nhà ở biệt thự
hơn bất cứ loại hình nhà ở nào khác là nó có thể thể hiện được thị hiếu thẩm
mỹ của chủ nhân nhiều nhất.
- Biệt thự có không gian nội thất các phòng chính như phòng khách,
phòng ăn, sinh hoạt chung, phòng ngủ …thống nhất ,hài hoà từ tổng thể đến
chi tiết. Ngoài ra mỗi phòng ốc thường có một màu sắc , một bố cục nội thất
riêng, đáp ứng sở thích và cá tính của người sử dụng.
4.4.1.3 Những ưu khuyết điểm của nhà biệt thự:
- Biệt lập, yên tĩnh và tiếp xúc tốt với thiên nhiên ở nhiều mặt . Bảo đảm
điều kiện sinh hoạt, tiện nghi ở mức độ cao .
- Yêu cầu hệ kết cấu không quá phức tạp, tuy nhiên đòi hỏi vật liệu hoàn
thiện và vật liệu trang trí tốt để bảo đảm mỹ quan.
- Do biệt lập và yên tĩnh nên rất phù hợp cho người già và trẻ con.
- Kết hợp tốt với cảnh quan xung quanh.
Những hạn chế của loại nhà này:
- Về qui hoạch, khu biệt thự thuộc dạng bố cục phân tán, chiếm nhiều
đất , hạ tầng kỹ thuật kéo dài gây tốn kém…
- Đối với loại nhà này thường có thêm một số không gian phụ như kho,
nhà xe, tầng hầm, phòng giặt ủi, phòng ngủ gia nhân…
- Giá thành xây dựng cao
4.4.1.4 Phân loại nhà biệt thự
+ Theo diện tích khu đất xây dựng :
- Biệt thự lớn (Diệt tích khu đất >= 800m²)
- Biệt thự trung bình (Diện tích khu đất từ 400-700m²)
- Biệt thự nhỏ (Diện tích khu đất từ 250-400m²)
+ Theo tầng cao :

Biệt thự có thể là nhà một tầng (trệt), hai tầng, ba tầng. Trường hợp
biệt thự có tầng lầu: 1 hộ gia đình chiếm trọn 2 tầng hay 3 tầng. Loại này
thích hợp với diện tích ở lớn, nhiều phòng ốc. Có thể chia ra làm nhiều
loại như: Biệt thự lầu mái dốc hay mái bằng, biệt thự lầu không hoàn
toàn 1 phần lầu và 1 phần trệt, biệt thự lầu có tầng áp mái…v..v
Hình 4.26 : Biệt thự 02 tầng : một trệt - một lầu [ 3 ]
+ Theo cách ghép khối :
- Biệt thự đơn lập: Là loại nhà ở kiểu sân vườn , một căn nhà độc lập
dành riêng một hộ gia đình cư trú..
- Biệt thự song lập: gồm hai căn nhà kề liền nhau, mỗi căn dùng cho
một hộ gia đình xây trên hai khu đất độc lập có tường chung ở một
cạnh ( thường là cạnh dài )
- Ngoài ra còn có cụm biệt thự từ 4 căn (tứ lập) hoặc nhiều hơn, nhưng
ở nước ta không phát triển bởi vì không đảm bảo tính riêng tư, diện
tích sân vườn hạn chế và một số căn sẽ không có hướng gió tốt .
+ Theo địa điểm xây dựng :
- Biệt thự ngoại ô có điều kiện sân vườn rộng rãi , thường xung quanh
khu đất xây dựng có phong cảnh đẹp ( kênh rạch, sông hồ, công
viên…). Nghệ thuật kiến trúc cảnh quan được vận dụng vào sân vườn
của biệt thự.
Biệt thự nội đô có sân vườn vừa đủ cho yêu cầu cách ly thư giãn, bố
cục nội thất đầy đủ số phòng cần cho gia đình. Đó là xu thế của kiến
trúc biệt thự trên thế giới từ thế kỷ XVI đến thế kỷ XIX.
- Biệt thự xây dựng ở những vị trí đặc biệt như trên sườn núi nhìn ra
biển, trên đỉnh đồi, ven suối hoặc thác nước, dưới thung lũng, ven hồ
rộng, giữa sa mạc..v..v
a) b)
Hình 4.27: Biệt thự : a) trong rừng thông ; b) trên thác ; c) ven bờ suối
c)
4.4.2 Các yêu cầu thiết kế nhà biệt thự

4.4.2.1 Yêu cầu chung:
Ngoài những yêu cầu chung của nhà ở như giải quyết mối quan hệ
giữa điều kiện sống với khí hậu bên ngoài, đảm bảo chống nóng, thông
thoáng, chiếu sáng, cách âm, chống ẩm... thì nhà ở kiểu biệt thự cần thoả
mãn các yêu cầu sau:
- Bảo đảm điều kiện sinh hoạt và tiện nghi ở mức độ cao, phù hợp
với điều kiện sống của chủ nhà. Đảm bảo cách ly, yên tĩnh, tiếp
xúc tốt với thiên nhiên, không khí trong lành, có sân vườn rộng
rãi, có thể bố trí một hoặc hai lối vào.
- Bố trí phòng ốc hợp lý nhằm thoả mãn sự liên hệ giữa không gian
sinh hoạt chung ( khu động), không gian cá thể ( khu tĩnh), không
gian phụ trợ. Bảo đảm sự độc lập cần thiết giữa các phòng của cá
nhân nhưng vẫn có sự liên hệ thuận tiện với không gian sinh hoạt
chung gia đình.
- Do diện tích chiếm đất lớn , có nhiều đường ống kỹ thuật và thiết
bị cục bộ như máy phát điện, máy bơm, xử lý nước thải, điều hòa
không khí trung tâm…v..v nên cần có một số không gian phụ như
kho, khu kỹ thuật ở tầng hầm , tầng áp mái trong trường hợp có
thể.
- Không gian sảnh, hiên trong biệt thự đóng vai trò là nút giao
thông toàn nhà. Tuy nhiên, với điều kiện khí hậu nhiệt đới nóng
ẩm như nước ta không nên ngăn cách một cách khiên cưỡng các
không gian này mà chỉ tạo sự phân chia một cách ước lệ, đảm bảo
thông thoáng và tạo cảm giác rộng rãi về cảm thụ không gian.
4.4.2.2 Cơ cấu tổ chức không gian nhà biệt thự :
Nhà biệt thự thường có những bộ phận sau: Tiền phòng, phòng sinh
hoạt chung, phòng ăn, phòng ngủ, bếp, cầu thang, vệ sinh, nhà xe, khu
phụ. Đôi khi phòng khách và phòng sinh hoạt chung được kết hợp chung. (
Hình 4.28)
4.4.2.3 Phân loại các phòng chức năng trong biệt thự:
Các phòng chức năng được chia làm 3 loại:
• Các phòng sinh hoạt chung: Tiền phòng, phòng khách và sinh hoạt
chung, phòng ăn, bếp. Trong biệt thự lớn sang trọng, khu sinh hoạt
chung được chia thành :
+ Khu sinh hoạt đối ngoại tiếp khách gồm phòng khách, phòng
ăn chính.
+ Khu sinh hoạt đối nội gồm phòng sinh hoạt chung gia đình,
phòng ăn phụ thường gắn liền với bếp
• Các phòng sử dụng riêng tư: gồm phòng ngủ các thành viên, phòng
làm việc riêng, phòng ngủ khách, phòng gia nhân.
• Các phòng phục vụ: với một biệt thự hoàn chỉnh, các phòng này gồm
nhà xe, phòng giặt ủi, phòng kỹ thuật của toàn nhà.
Hình
4.4.2.4. Biệt thự trệt : ( 1 tầng, có thể có tầng lửng )
Biệt thự trệt thường có từ 4 đến 6 phòng. Tiền sảnh và phòng sinh hoạt
chung là không gian liên hệ chính giữa các phòng. Loại nhà này có từ 2 đến
3 lối vào nhà, không gian bên trong và bên ngoài cần có mối liên hệ với
nhau. Sơ đồ tổ chức biệt thự 1 tầng thường có các dạng như :
Phòng chung
Hình 4.29: CÁC DẠNG SƠ ĐỒ BIỆT THỰ TRỆT
Hình 4.30 : Mặt bằng biệt thự trệt : Khách + SHC và 4 phòng ngủ [ 3 ]
4.4.2.5 Biệt thự lầu : ( 2 – 3 tầng cho 1 gia đình )

Loại này thích hợp với diện tích ở lớn, nhiều phòng, có thể chia ra làm
nhiều loại như: Biệt thự lầu mái dốc hay mái bằng, biệt thự lầu không hoàn
toàn 1 phần lầu và 1 phần trệt, biệt thự lầu có tầng áp mái. Sơ đồ tổ chức
nhà biệt thự 2 tầng thường có dạng sơ đồ sau:
Hình 4.31
Hình 4.32 : Biệt thự 02 tầng mái dốc
4.4.2.6 Biệt thự song lập :
Là loại nhà ở kiểu sân vườn từ 2 đến 3 tầng , gồm 02 căn ghép đối xứng
nhau qua một cạnh, dành cho 2 gia đình, mỗi gia đình có khuôn viên sân
vườn độc lập dù nằm cạnh nhau.
Hình 4.33 : Sơ đồ biệt thự song lập

Hình 4.34 : Biệt thự song lập 3 tầng

[ nguồn : namlongvn.com. ]
4.4.2.7 Biệt thự tứ lập :
Là loại nhà ở kiểu sân vườn, từ 2 đến 3 tầng, gồm bốn căn hộ giáp với
nhau ở hai cạnh và xung quanh là sân vườn, dành cho 4 gia đình độc lập.
Hình 4.35 : Các kiểu mặt bằng biệt thự tứ lập

Hình 4.36 :
Một biệt thự tứ
lập với lối vào
riêng cho cả 4
căn ở hai trục
đường
4.4.3 Các giải pháp thiết kế nhà biệt thự
4.4.3.1 Giải pháp tổng mặt bằng ( hình 4.37 )

Biệt thự là loại nhà ở dùng để ở và hưởng thụ những tiện nghi chất lượng
cao trong môi trường tự nhiên trong lành. Mặt tiền lô đất rộng tối thiểu
12m, bề sâu tối thiểu là 15-20m. Trên đó người ta bố trí :
- Ngôi nhà chính thường đặt lùi vào hàng rào khoảng 5-6m, để và
tạo sự riêng tư kín đáo, tránh được ồn ào, bụi bặm từ đường phố nhưng
vẫn bảo đảm hình khối kiến trúc đóng góp với mỹ quan chung khu nhà ở.
- Trong các ngôi nhà phụ (từ 1-2 tầng) thường được bố trí gara để xe
ôtô (18 ÷24m2), kho chứa dụng cụ làm vườn, dụng cụ thể thao và phòng
ở cho người giúp việc , tài xế. Thông thường nhà phụ được bố trí ở hướng
xấu của lô đất để ngăn cản các yếu tố có hại như tiếng ồn, nắng gắt, gió
xấu. Các nhà phụ thường được đặt theo hai giải pháp
+ Đặt nhà xe ở phía sau, có thể ghép sát nhà chính. Nếu nhà xe
đặt lùi sâu vào bên trong thì nên tổ chức lối vào xe thuận tiện, đường
rộng tối thiểu 3m.
+ Đặt ở phía trước hay lệch một bên để làm nhà xe, giáp với đường
phố, ôtô ra vào thuận tiện và nhanh chóng.
- Ngôi nhà chính thường cao từ 1-4 tầng dành cho chủ nhân. Trong
trường hợp đất chật hẹp thì người ta có thể tổ chức khu phụ nằm ở tầng
trệt, tạo thành một tầng bệ nhà cao khoảng 2,4m -2,7m và chủ nhân sẽ ở
từ lầu một trở lên. Khi ấy thông thường từ phía cổng và vườn trước có một
cầu thang ngoài trời dẫn lên sảnh chính ở lầu một
- Gara có thể tổ chức theo cách sau:
+ Đặt trong nhà phụ ở phía sau tách rời khỏi nhà chính (có
hoặc không có hành lang nối với nhà chính)
+ Đặt trong nhà phụ gắn liền với nhà chính ở phía trước và lệch về
một bên nhà chính.
+ Đặt trong khối kiến trúc chính (tầng hầm, tầng trệt hay tầng bệ
nhà)
+ Đặt ngoài vườn có mái che, hoặc giàn hoa bên trên...
- Để có thể lấy ánh sáng và thông gió tốt cho các buồng phòng thì
mặt bên của nhà nên cách tường rào tối thiểu 2m. Nếu cách dưới 2m thì nhà
chính chỉ có thể mở được cửa sổ phụ (lỗ cửa nhỏ, trên cao).
- Phía sau nhà thường là các sân phụ trợ , chỗ giặt phơi và vườn cây
bóng mát kết hợp nơi nghỉ ngơi thư giãn của gia đình: bể bơi, sân nướng thịt
( grill terrace ), sân quần vợt , chòi nghỉ...
- Phía không gian trước nhà và hai bên hông nhà chính thường bố trí
các tiểu cảnh trang trí hoặc các bụi cây thấp, bồn hoa, hồ nước hay những
cây cảnh có tán lá thưa nhằm làm không gian thoáng mát. Không che chắn
nhiều mặt đứng, hình khối cũng như đường phố.
- Khi bố trí các phòng chính - phụ cần phải chú ý đến hướng gió và
hướng nắng. Các phòng phụ như gara, cầu thang, bếp, khối vệ sinh, hành
lang, lôgia... nên đặt về phía Tây hay Tây Bắc của ngôi nhà nhằm tạo nên
một khu vực đệm để tránh ảnh hưởng của nắng chiều , dành hẳn phía Nam
và Đông Nam để tổ chức khu vực ở (phòng chính). Đặc biệt là các phòng
ngủ cần có khả năng thông gió xuyên phòng trực tiếp và nên tránh được
các luồng gió lạnh của mùa đông.
- Vị trí sân vườn tốt nhất thường là hướng Nam, Đông Nam hoặc hướng
Tây.
Hình 4.37 : Phân khu chức năng trên mặt bằng tổng thể nhà biệt thự trệt
4.4.3.2 Giải pháp mặt bằng :
Kiến trúc nhà biệt thự nhằm phục vụ sinh hoạt ở là chính và dành cho các
gia đình có điều kiện sống cao. Vì vậy số buồng phòng cụ thể trong từng gia đình
rất khác nhau và không phụ thuộc vào số nhân khẩu mà chủ yếu theo yêu cầu
của từng gia đình. Vì vậy ta có thể thấy đầy đủ các loại hình phòng ở trong một
biệt thự . Việc tổ chức không gian, diện tích nội thất của biệt thự tuỳ thuộc trước
tiên vào ngôi nhà chính được thiết kế một tầng hay nhiều tầng.
 Giải pháp kiến trúc đối với nhà một tầng, việc phân khu ngày - đêm
được thể hiện rất rõ
Khu ngày (có gara, bếp ăn, tiếp Dễ tiếp cận với đường phố. Sử dụng
khách...) ----> mang tính tập thể, ồn ào, năng động...
Khu đêm (Phòng ngủ, WC, Yêu cầu yên tĩnh, riêng tư, gắn với sân
---->
kho, chỗ nghiên cứu, làm việc) vườn, ban công, lôgia…
 Đối với biệt thự nhiều tầng, thông thường tầng trệt dành cho khu
sinh hoạt ngày, đòi hỏi tổ chức không gian gắn bó với sân vườn. Khu vực
sinh hoạt đêm cần yên tĩnh, kín đáo, nên thường được bố trí ở các tầng trên
với sự kết hợp ban công, lôgia, sân thượng để tạo điều kiện tiếp cận với
thiên nhiên .
Tổ chức không gian nhà biệt thự có hai giải pháp chính :
 Dùng sảnh chính kết hợp cầu thang làm đầu mút giao thông ở vị trí trung
tâm bố cục của toàn nhà.
Dùng tiền phòng, tiền sảnh làm đầu nút giao thông đặt giữa hai khu vực
động-tĩnh. Kiểu này có các ưu khuyết điểm như riêng tư, kín đáo; cách
biệt, yên tĩnh; đề cao lối sống tự do cá nhân.
Sơ đồ mối quan hệ các không gian trong nhà ở 2-3 tầng lấy sảnh, thang làm trung tâm
Hình 4.38 : Ví dụ về giải pháp tổ hợp các không gian quanh sảnh thang
 Dùng phòng khách làm nút giao thông trung tâm (có thể có thêm thang
phụ phía sau)
Dùng phòng khách ( hay phòng sinh hoạt chung) làm đầu nút giao
thông . Kiểu này có các ưu điểm như : tạo không gian ấm cúng, đề cao lối
sống chan hoà, tạo kiểu bố cục không gian liên tục.
Về nhược điểm: phòng khách luôn bị quấy nhiễu bởi người qua lại,
lãng phí diện tích giao thông. Tuy có thiếu sự yên tĩnh, kín đáo, riêng tư,
các phòng vẫn bị ảnh hưởng lẫn nhau nhưng có thể khắc phục bằng các
biện pháp như vách ngăn chia không gian đóng mở linh hoạt, vách trượt
hay các biện pháp kỹ thuật hay cấu tạo khác.
Sơ đồ mối quan hệ các

không gian trong nhà ở
2-3 tầng lấy phòng
khách làm trung tâm
Hình 4.39 : Ví dụ về giải pháp dùng

phòng khách và sinh hoạt chung (great room)
làm nút giao thông chính
4.4.3.3 Tổ chức thiết kế sân vườn, hồ bơi, cổng, hàng rào

 Sân vườn:
- Sân riêng, vườn kết hợp bể cảnh, đài phun nước đóng vai trò quan trọng
trong biệt thự .
- Những cảnh quan thiên nhiên như vườn, cây cối làm thành một vách
ngăn tự nhiên đối với tiếng ồn, bụi, nắng và gió.
- Chọn vị trí trồng cây, loại cây sẽ cho cảm giác không gian rộng rãi và
không khí tươi mát .
- Nên tạo những bể cảnh hoặc hồ nhỏ, non bộ kết hợp với bố cục vườn.
- Các yếu tố bố cục vườn biệt thự gồm có :
∗ Mặt nước
∗ Địa hình (cao, thấp)
∗ Cây cối
∗ Cỏ, hoa
∗ Sân
∗ Lối đi
∗ Một số tiểu phẩm như điêu khắc, non bộ, đài phun nước
Hình 4.40 : Sân vườn biệt thự theo phong cách Pháp ( French style garden) và
Địa Trung Hải ( Mediterranean style garden )
 Hồ bơi:
- Một hồ bơi, dù to hay nhỏ, dù được đặt ở đâu cũng tạo ra cho ngôi nhà
một nét chấm phá trong kiến trúc cảnh quan. Tốt nhất hãy thiết kế hồ
bơi gần nhà chính để tiện cho việc sử dụng và chăm sóc, bảo trì.
- Nên trồng cây lớn xung quanh hồ bơi, phía tiếp giáp với nhà hàng xóm
để tránh tầm nhìn quá thoáng , trống trải gây cảm giác không tự nhiên,
yên tâm khi bơi.
- Bố trí hồ bơi gần khu vực tắm và vệ sinh để thuận tiện cho việc thay
đồ tắ rửa khi có khách đến chơi.
Hình 4.41 : Hồ bơi có hình dáng tự do hoặc hình chữ nhật

 Sổng và hàng rào
- Kiến trúc cổng vào của biệt thự rất đa dạng, thông thường có cổng lớn cho
xe con với bề rộng trên 2,5m và cổng nhỏ cho khách bộ hành với bề rộng
1,2-1,4m. Cổng có thể là những trụ gạch kết hợp với đèn bảo vệ, hay cũng
có thể kết hợp với những bộ phận có mái che hoặc những giàn cây leo trên
trụ.
- Hàng rào của nhà không nên cao quá. Phía quay ra đường phố nên thoáng
mát và trang trí kiến trúc nhẹ nhàng.
- Hàng rào này thường có phía dưới đặc (cao 40-60cm), có thể trang trí
bằng đá tự nhiên hay ốp các vật liệu quý; phía trên là những song hoa sắt
hay những tường hoa bêtông gạch rỗng , hoặc dùng những rặng cây xén
làm tường rào.
- Phong cách kiến trúc hàng rào : Hiện đại , Tân cổ điển ( nổi bật là các dinh
thự kiểu Pháp), Art Déco ( dùng sắt uốn tạo nhịp điệu, hoa văn)…
Hình 4.42 : Hàng rào có thể kết hợp cây xanh hoặc sắt uốn trên tường thấp.
4.4.3.4 Giải pháp mặt đứng

- Biệt thự có hình khối kiến trúc không lớn, nhưng có thể tạo nên vẻ đẹp
phong phú của tổng thể một khu dân cư và góp phần vào mỹ quan chung
của đô thị , vì mỗi biệt thự đều có phong cách riêng của nó, gắn liền với
thị hiếu của từng chủ nhân.
- Mặt khác, chủ nhân của các ngôi biệt thự vốn có điều kiện kinh tế dồi
dào nên có thể phần nào góp phần xây dựng tạo ra những vẻ đẹp sang
trọng cầu kỳ đầy hấp dẫn.
- Có thể nói trước tiên kiến trúc biệt thự cần phải hoà nhập nhiều nhất
vào thiên nhiên xung quanh. Do đó khi thiết kế biệt thự thì người kiến trúc
sư phải không chỉ tạo nên vẻ đẹp kiến trúc ở trong nội thất mà cần chú ý
cả hình khối mặt đứng của công trình và các không gian kế cận với nó .
Hình 4.43 : Các biệt thự ở Đà Lạt hòa quyện vào không gian rừng thông và địa hình
- Hình tượng kiến trúc chịu sự chi phối của hai yếu tố: Lôgic công năng
và lôgic kết cấu . Hai yếu tố này có tác động quan trọng, nhưng đồng thời
cũng có những quy luật tạo hình riêng của nó để tạo nên sức truyền cảm
nghệ thuật :
+ Tạo nên sự gắng bó hài hoà giữa ngôi nhà và thiên nhiên (cây xanh,
thảm cỏ, hoa lá, mặt nước...)
+ Tạo giải pháp tổ hợp tốt cho hình khối kiến trúc và mặt đứng biệt
thự
+ Chú ý đến sự phong phú của mái dốc hoặc mái bằng trên hình khối
xinh xắn, tỷ lệ hợp lý.
+ Tạo phong cách nghệ thuật từ các thành phần đặc trưng của một
số phong cách biệt thự có nguồn gốc lịch sử và thường chú ý đến vẻ
đẹp của bộ mái dốc .
Hình 4.44 : Biệt thự có phong cách kiến trúc địa phương ở Pháp và biệt thự kiểu Pháp tại Đà Lạt
+ Tạo nên sự đa dạng về chất liệu trên mặt đứng (ốp đá tự nhiên,
ốp gỗ, kính, gạch ceramic, gạch trần không trát vữa...), màu sắc của
vật liệu hoàn thiện , tạo nên sự gắn kết giữa mặt đứng và môi trường
tự nhiên .
+ Tạo nên sự phong phú về hình thức và chi tiết nhờ sử dụng các
hình thức đặc trưng của cửa, ban công, logia (loggia), lan can... và
cả ôvăng (auvent). Các bộ phần này cần được nghiên cứu kỹ lưỡng
để kết hợp cùng với kiểu dáng chung tạo ra một thể thống nhất hài
hoà với khung cảnh.
+ Các hình thức cửa sổ góc, cửa sổ sinh đôi, bồn hoa bậu cửa, cầu
ngoài trời là các thủ pháp hay được khai thác.
+ Chú ý tạo ra sự độc đáo của mái hiên, của lối đi vào sảnh. Tại đó
cần kết hợp với bồn cây xanh, giàn hoa pergola, các bức tượng nhỏ, bể
cảnh cùng với đài phun nước.
Hình 4.45 : bồn hoa kết hợp với cửa đi và cửa sổ trên mặt đứng biệt thự cổ Đà Lạt
Hình 4.46 : Các biệt

thự ĐàLạt tạo điểm
nhấn trên mặt đứng
với mái che lối vào
chính hoặc cửa sổ,
cầu thang ngoài
trời….
CHƯƠNG 5 :
TỔ CHỨC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG NHÀ CHUNG CƯ
5.1 TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ THẤP TẦNG :
5.1.1 Khái niệm :
- Theo QCVN 03:2012, nhà chung cư bao gồm các loại sau: chung cư cao
tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mi ni [ Phụ
lục A, trang 19, QCVN 03:2012/BXD ]
- Chung cư thấp tầng là loại nhà ở có từ 4 – 7 tầng , dành cho nhiều hộ

gia đình cùng sinh sống trong một khối nhà, dùng chung hành lang, cầu
thang và có một số không gian phục vụ chung như : nhà xe, sinh hoạt
cộng đồng, sân chơi, dịch vụ …[4]
5.1.2 Đặc điểm chung : [4]

- Nhà chung cư được thiết kế dựa trên thành phần cơ bản của nó là căn
hộ. Mỗi căn hộ chứa đựng tất cả các không gian phục vụ đời sống sinh
hoạt độc lập khép kín của một gia đình. Các căn hộ này được bố trí trên
cùng một tầng hay ở các tầng khác nhau, nhưng ngăn cách với nhau
bởi các vách, tường, sàn.
- Tiêu chuẩn diện tích ở, các tiện nghi phục vụ được nghiên cứu sao cho
đáp ứng được điều kiện kinh tế xã hội, tiêu chuẩn XD hiện hành, và phù
hợp các tầng lớp dân cư khác nhau
- Trang thiết bị kỹ thuật của nhà chung cư thấp tầng được bố trí trong
các không gian ở tầng hầm hay trệt, tầng kỹ thuật trên cùng. Hệ thống
ống gen (gain) kỹ thuật điện, nước, PCCC, thông tin, an ninh, thu rác…
phải được thiết kế đồng bộ với giải pháp kiến trúc.
- Hệ thống giao thông theo chiều đứng của nhà chung cư thấp tầng là các
thang bộ và thang thoát hiểm. Trong nhiều trường hợp vẫn có thể có
thang máy và việc bố trí hệ thống thang máy có ảnh hưởng rất lớn đến
bố cục mặt bằng của nhà chung cư .
- Giải pháp kết cấu có ảnh hưởng lớn đến giải pháp kiến trúc. Các hệ kết
cấu phổ biến của chung cư thấp tầng : kết cấu BTCT, kết cấu thép hình
kết hợp với BTCT dự ứng lực, kết cấu hỗn hợp…
5.1.3 Phân loại :

Gồm các loại :
- Chung cư kiểu đơn nguyên (đơn nguyên ghép hoặc đơn nguyên đôc lập )
- Chung cư kiểu hành lang bên
- Chung cư kiểu hành lang giữa.
CHUNG CƯ KIỂU GHÉP ĐƠN NGUYÊN CHUNG CƯ KIỂU ĐƠN NGUYÊN

ĐỘC LẬP
Hình 5.1 : Sơ đồ mặt bằng các loại nhà chung cư
CHUNG CƯ KIỂU HÀNH LANG GIỮA CHUNG CƯ KIỂU HÀNH LANG BÊN
Ngoài ra còn có loại chung cư kiểu hành lang giữa và bên kết hợp.
5.2 QUY HOẠCH TỔNG mặt bằng KHU NHÀ Ở CHUNG CƯ
5.2.1 Cơ cấu không gian

Hệ thống không gian khu nhà ở chung cư gồm các loại không gian sau:
• Không gian riêng tư:
Đây là không gian quan trọng nhất trong khu nhà ở, là không gian của
các căn hộ gia đình riêng biệt được tổ hợp với nhau. Trong chung cư hay trong
khu ở, các căn hộ cần đảm bảo tính độc lập và mối quan hệ bên trong, nhưng
đồng thời vẫn có sự liên hệ với cộng đồng bên ngoài. Đảm bảo sự riêng tư của
các căn hộ, nhà nọ không làm phiền nhà kia, các khu sảnh, hành lang giao
thông công cộng, lối vào các căn hộ cũng không làm phiền đến sự yên tĩnh,
riêng tư của từng gia đình
Cơ cấu căn hộ ở được hình thành để giải quyết diện tích ở, mật độ nhân
khẩu, thiết lập các nhu cầu tiện nghi tối thiểu và giải quyết các vấn đề kỹ thuật
có liên quan.
• Không gian nửa riêng tư, nửa công cộng:
Không gian nửa riêng tư, nửa công cộng là không gian chuyển tiếp giữa
không gian riêng tư và không gian công cộng. Ví dụ : tiền sảnh trong căn hộ,
sảnh tại lối vào chính các đơn nguyên, sảnh tầng, hành lang…
Cấu trúc không gian chuyển tiếp được tạo nên bởi cơ cấu không gian
cá thể và được chuyển hóa và hình thành hệ thống tầng bậc trong không gian,
được liên kết từ nhỏ đến lớn, đơn giản đến phức tạp, nâng cao giá trị môi trường
ở, tạo điều kiện tiện nghi cho khu ở.
• Không gian công cộng:
Là các không gian phục vụ chung cho cộng đồng dân cư trong khu ở,
gồm các công trình thương mại dịch vụ, nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng,
đường đi dạo, công viên ,hồ bơi, sân thể thao… Qua hệ thống không gian giao
tiếp, không gian công cộng để phục vụ cho không gian riêng tư.
Toàn bộ hệ thống ba không gian trên được hình thành theo nguyên tắc
tổ hợp liên kết không gian từ thấp đến cao, gắn bó và có quan hệ chặt chẽ với
nhau tạo thành đơn vị ở. Trong đó không gian riêng tư mang tính chất công
trình, còn không gian nửa riêng tư - nửa công cộng và không gian công cộng
mang tính chất xã hội, cảnh quan, môi trường.
` Không gian
riêng tư
Không gian
nửa riêng tư-
nửa công cộng
Không gian
công cộng
Hình 5.1 : Cơ cấu ba loại không gian trong mặt bằng tổng thể khu chung cư
Scenic Valley – Phú Mỹ Hưng. [ nguồn : www.phumyhung.com.vn ]
5.2.2 Tổ chức không gian tổng mặt bằng :

Khi tổ chức quy hoạch tổng mặt bằng khu nhà ở chung cư cần chú ý
các vần đề cơ bản sau:
- Vị trí khu đất , đặc điểm hiện trạng và mạng lưới giao thông khu vực.
- Hướng nhà và cảnh quan xung quanh .
- Hợp lý về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc : mật độ xây dựng , hệ số
xử dụng đất , khỏang lùi công trình, mật độ cây xanh, diện tích bãi đậu
xe, dân số..v….v
- Tổ chúc hợp lý các hình thức giao thông trong khu ở gồm :
+ Giao thông khu vực .
+ Giao thông tiếp cận .
+ Giao thông nội bộ.
Kiến trúc nhà cao tầng và nhiều tầng có ảnh hưởng rất lớn tới mỹ quan
và tính hiện đại cho khu ở và đô thị, quy hoạch tổng mặt bằng nên kết hợp với
các loại nhà ở khác để tạo thành những không gian ở tiện nghi , hợp lý về mặt
công năng sử dụng, giao thông thuận tiện, mỹ quan và vệ sinh môi trường.
Trong khu đất xây dựng ngoài quỹ đất dành cho nhà ở, còn có các loại
đất dành cho giao thông, cây xanh, sân chơi, TDTT và các công trình dịch vụ
công cộng.
5.2.2.1 Bố cục khối nhà ở chính
- Bố cục và hướng khối nhà ở chính phải đảm bảo các yêu cầu về tầm
nhìn từ căn hộ ra ngoài, chiếu sáng, thông gió, phòng cháy chữa cháy,
chống ồn, khoảng cách ly vệ sinh, đồng thời phù hợp những yêu cầu
dưới đây:
a) Giải quyết tốt mối quan hệ giữa việc xây dựng hiện tại và dự
kiến phát triển tương lai, giữa công trình xây dựng kiên cố với công
trình xây dựng tạm thời;
b) Tận dụng thông gió tự nhiên mát về mùa hè, hạn chế gió lạnh
về mùa đông, tránh tạo thành vùng áp lực gió;
c) Thuận tiện cho việc thiết kế đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
cung cấp điện, nước, thoát nước, trang thiết bị kỹ thuật, thông tin
liên lạc, cấp khí đốt (gaz), giao thông, sân vườn, cổng và tường
rào.
- Nên lựa chọn giải pháp tổ chức mặt bằng và hình khối nhằm đảm bảo
tăng độ cứng công trình.
- Tuỳ thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công
trình và chiều rộng của lộ giới, khoảng lùi tối thiểu của nhà chung cư
không được nhỏ hơn 6m.
- Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà chung cư độc lập
phải đảm bảo điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, không cháy lan
khi có sự cố và không được nhỏ hơn 25m.
Hình 5.2 : Habour Isle apartmen-Copenhagen, Denmark -Thiết kế : Lundgaard & Tranberg Arkitekter.
[ nguồn : The Architecture of Apartment design in the world ]
5.2.2.2 Giao thông, lối vào, bãi xe

Khi xây dựng nhà chung cư phải bố trí chỗ để xe. Chỗ để xe có thể đặt
trong công trình (hầm hoặc trệt), hoặc ngoài công trình. Diện tích chỗ để xe
được tính như sau:
- Chỗ để xe ô tô:
+ Khối căn hộ : tính từ 4 hộ đến 6 hộ có 1 chỗ để xe với tiêu
chuẩn diện tích 25m²/xe [theo TCXDVN 323-2004]; hoặc mỗi
100 m² sàn căn hộ cần có 20 m² đậu xe (kể cả đường nội bộ
trong nhà xe). [ theo QĐ 1254/BXD-KHCN v/v Hướng dẫn áp
dụng chỉ tiêu kiến trúc cho nhà ở cao tầng ]
+ Khối thương mại dịch vụ : từ 100 m² đến 200 m² sàn cần
có 1 chổ đậu ôtô
- Chỗ để xe máy, xe đạp: tính 2 xe máy/hộ với tiêu chuẩn diện tích
từ 2,5m²/xe đến 3,0m²/xe ; và 1 xe đạp/hộ với tiêu chuẩn diện
tích: 0,9m²/xe.
Đối với căn hộ dành cho người tàn tật cần tham khảo TCXDVN 264:
2002 “ Nhà ở-Hướng dẫn xây dựng công trình đảm bảo người tàn tật tiếp cận
sử dụng”.
Để đảm bảo khoảng cách an toàn phòng chống cháy trong khu nhà
chung cư, đường dành cho xe chữa cháy phải có chiều rộng thông thuỷ không
nhỏ hơn 3,5m và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 4,25m. Cuối đường cụt
phải có khoảng trống để quay xe. Kích thước chỗ quay xe không nhỏ hơn 15m
x 15m.
Ngoài ra cần chú ý buồng thu rác phải có lối vào riêng và có cửa mở ra
ngoài ở tầng trệt. Cửa buồng thu rác được cách ly với lối vào nhà bằng tường
đặc hoặc tường chống cháy.
5.2.2.3 Cây xanh, sân chơi, sân TDTT :
Trong khu ở, hệ thống cây xanh vườn hoa công viên nhằm phục vụ cho vấn đề
vui chơi, giao lưu, giải trí, TDTT của trẻ em và người lớn. Cây xanh
thường được tổ chức gắn liền với hệ thống giao thông nội khu, sân bãi, vườn trẻ
… có thể đồng thời là hệ thống cây xanh cách ly.
Trên nền hình khối không gian và mặt đứng các toà nhà thì cây xanh là
yếu tố quan trọng để tạo cảnh quan cho khu vực quanh nhà ở. Cây xanh cần kết
hợp hài hòa với mặt nước, quảng trường, sân bãi,… để tạo hiệu quả cao về mỹ
quan, đảm bảo vệ sinh môi trường ở.
Yêu cầu diện tích cây xanh trong khu ở phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật
về quy hoạch và thiết kế cây xanh đô thị, và phù hợp với điều kiện tự hiên, khí
hậu cũng như tính chất của khu ở. Cụ thể, dự kiến thành phố sẽ ban hành quy
chế ràng buộc các chủ đầu tư các dự án khu dân cư, khu đô thị mới phải đảm
bảo diện tích mảng xanh theo đúng quy chuẩn 2 m²/người; diện tích các sân
chơi 0,6m²/người.
Ngày nay với xu hướng “ kiến trúc xanh “, thì việc tổ chức quy hoạch cây
xanh trong khu ở càng được quan tâm, nhằm tạo ra những môi trường sống cân
bằng và có bản sắc riêng.
Hình 5.3 : Không gian

cây xanh, sân chơi và
TDTT của dự án The
Bridge View – quận
7, Tp.HCM.
[nguồn:www.namlong
vn.com]
5.2.2.4 Không gian sinh hoạt cộng đồng

Tổ chức không gian công cộng trong khu ở không chỉ để đảm bảo các nhu
cầu giao tiếp cộng đồng, vui chơi giải trí cho mọi lứa tuổi cư dân, thỏa mãn các
nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần của sinh hoạt đời sống… mà còn có khả
năng tạo bản sắc, cái hồn riêng cho khung cảnh sống, nơi chốn ở.
Không gian này còn gọi là không gian giao tiếp, gồm các không gian sau:
+ Sảnh chính vào nhà chung cư phải dễ dàng nhận biết. Sảnh cần
được bố trí thêm các chức năng công cộng như thường trực, bảo
vệ, chỗ ngồi đợi cho khách, hòm thư báo của các gia đình v.v...
+ Trong nhà ở chung cư cần bố trí phòng đa năng ở tầng trệt hay
tầng lững, kết hợp với sảnh hoặc có thể bố trí ở trên mái hoặc trong
tầng phục vụ công cộng, được dùng vào các mục đích sinh hoạt hội
họp của các tổ chức, đoàn thể, câu lạc bộ hoặc phục vụ các nhu
cầu thể thao văn hoá của cộng đồng sống trong tòa nhà.
Tiêu chuẩn được tính từ 0,8m²/chỗ ngồi đến 1,0m²/ chỗ ngồi với
diện tích không nhỏ hơn 36m².
+ Sảnh tầng nên có diện tích tối thiểu là 9m² và được chiếu sáng để
phù hợp với các hoạt động giao tiếp hàng ngày.
Ngoài ra trong khu ở còn có thư viện, phòng giữ trẻ, phòng tập Gym, hồ bơi
cho trẻ em và người lớn, nhà hàng, quán café, cửa hàng tiện ích…
Hình 5.4 : Các hoạt động giao tiếp ngoài nhà của người dân
[ nguồn : The Architecture of Apartment design in the world ]
5.2.3 Căn hộ trong chung cư thấp tầng

5.2.3.1 Phân loại theo số phòng ngủ
- Căn hộ 1 phòng ngủ (45 – 55 m2)
- Căn hộ có 4-6 phòng ngủ (>110 m²)
Hình 5.5 : Căn hộ 1 phòng ngủ dạng

Studio : không ngăn phòng mà
kết hợp khách, ngủ , bếp ăn, làm việc
trong cùng một không gian
Hình 5.6 : Căn hộ 2 phòng ngủ
Hình 5.7 : Căn hộ 3 phòng ngủ

Hình 5.8 : Căn hộ 4 phòng ngủ - một tầng và hai tầng
5.2.3.2 Phân loại theo đặc điểm không gian và vị trí (Hình 5.9 )
- Căn hộ tiêu chuẩn: có các phòng cùng cao độ trong một mặt bằng sàn
- Căn hộ có gác lửng (Loft) [ hình 5.9:a ]
- Căn hộ trệt có lối ra sân vườn phía trước [ hình 5.9:b]
- Căn hộ vượt tầng hoặc chồng tầng (duplex): có các phòng trên hai tầng.
- Căn hộ cao cấp (Penthouse) thường ở các tầng trên cùng hoặc trên đỉnh tòa
nhà, có sân vườn, có tầm nhìn đẹp bao quát. [ hình 5.9:c]
Hình 5.9: a)
Căn hộ có
gác lửng
Hình 5.9: b) Chung cư Mỹ Tú 1 - căn hộ trệt có lối ra sân vườn phía trước
và phía sau [ nguồn : www.phumyhung.com.vn ]
Hình 5.9: c) Căn hộ cao cấp (Penthouse)
5.2.3.3 Cơ cấu căn hộ :

Tỷ lệ phần trăm các loại căn hộ khác nhau là cơ sở quan trọng
để tổ hợp mặt bằng kiến trúc chung cư. Thông thường các loại căn hộ
được bố trí theo tỷ lệ sau :
- Căn hộ 1 phòng ngủ (45 – 55 m²) chiếm 15% - 20%
- Căn hộ Penthouse : 4-6 phòng ngủ(>110 m²) chiếm 5%
5.2.3.4 Thiết kế không gian trong căn hộ
Căn hộ trong nhà chung cư cũng được phân thành 2 khu sinh hoạt
chung và khu sinh hoạt riêng
 Khu sinh hoạt chung : là các không gian tập trung đông người và có tần suất
sử dụng cao, ưu tiên thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên gồm phòng khách,
sinh hoạt chung, phòng ăn và bếp.
• Phòng khách thường có diện tích 14 m² đến 24 m², tùy theo số

người sống trong căn hộ. Có thể kết hợp phòng khách với phòng
sinh hoạt chung.
Hình 5.10 : Khu sinh

hoạt chung cần có tầm
nhìn ra bên ngoài,
nên gắn liền bancông -
lôgia , kết hợp trồng
cây xanh
- Phòng ăn trong căn hộ thường không lớn nhưng vẫn bảo đảm việc
ăn uống diễn ra thoải mái, diện tích từ 7m² đến 12 m². Phòng ăn
nên kề liền với bếp để tiện tiếp thực. Có thể dùng bàn ăn kiểu bán
đảo cho bữa ăn đơn giản.
- Bếp: là nơi chế biến, nấu nướng và chuẩn bị thức ăn, rửa sạch nồi,
chén dĩa…thường có 6 cách bố trí mặt bằng bếp: 1 dãy, hai dãy,
hình chũ U; hình chũ L; có đảo; bán đảo. Tam giác liên hệ giữa
tủ lạnh, bếp và chậu rửa nên có tổng chiều dài cạnh ngắn nhất.
Hình 5.11 : Mặt bằng 6 kiểu bố trí bếp
 Khu sinh hoạt riêng tư : Không gian này gồm các phòng ngủ, làm việc riêng
của các thành viên trong gia đình, với phòng vệ sinh tắm kèm theo…Khu
này cần bảo đảm tính kín đáo, yên tĩnh.
• Phòng ngủ: là không gian riêng tư yên tĩnh, diện tích phòng ngủ
có thể từ 12 m² đến 16 m². Phòng ngủ cần được nghiên cứu sao
cho có chỗ kê vật dụng và khoảng trống mở cửa. Phòng ngủ chủ
hộ (master bedroom) thường có phòng vệ sinh – tủ quần áo riêng
( master bathroom).
Ba nhân tố quan trọng tạo sự thoải mái cho phòng ngủ là:
+ Có đủ chiều dài tường để kê đồ đạc và đủ chiều rộng để
bố trí giường ngủ (phòng ngủ 2 người phải có chiều rộng tối
thiểu 2,9m).
+ Lối đi lại trong phòng vừa đơn giản vừa thuận tiện.
+ Bảo đảm quan hệ hợp lý giữa 3 vị trí: Ngủ - Vệ sinh, tắm
– Làm việc riêng.
- Phòng vệ sinh - tắm : có thể phục vụ chung cho các không gian
chung hoặc riêng cho từng phòng ngủ . Nên phân rõ khu khô và khu
ướt để phòng vệ sinh luôn khô thoáng sạch sẽ. Vệ sinh phòng ngủ
chính có thể bố trí 2 chậu rửa cho chồng và vợ dùng riêng. Phải cố
gắng bố trí khu vệ sinh gần ống Gain kỹ thuật nước.
- Kho chứa và tủ tường: căn hộ cần có các loại kho và tủ tường,
nên dùng các không gian thừa hoặc vị trí bất lợi để bố trí kho. Tủ
quần áo phòng ngủ chính (walkin-closet) có thể đi vào được
 Phối hợp không gian trong căn hộ : Phần lớn các căn hộ có diện tích cho
phép hạn hẹp, nên việc bố cục không gian phải chặt chẽ .Các nguyên tắc
thường được áp dụng là:
- Tạo khoảng không gian trung tâm căn hộ rộng rãi để bố trí các
không gian sinh hoạt chung như : Phòng khách, phòng ăn, sinh hoạt
chung… ( hình 5.12 )
- Đẩy khối ướt ra biên căn hộ, sát hành lang công cộng.
Khối ướt gồm: bếp, tắm -vệ sinh, nơi giặt phơi…cần tiếp cận hệ thống
kỹ thuật, nhất là ống gain cấp thoát nước. Ống gain này là trung tâm
giữa các bộ phận thuộc khối ướt, nên bố trí sát hành lang công cộng
hay sát tường ngoài nhà để dễ tiếp cận sửa chữa, không phải vào
trong căn hộ khác. ( hình 5.13)
Hình 5.13: Khối ướt bố trí giáp hành lang

Hình 5.12 : Khu SHC rộng rãi trong căn hộ
- Ưu tiên cho chiếu sáng và thông thoáng gió tự nhiên.

Bố trí sao cho các không gian chính tiếp xúc tốt với bên ngoài nhà,
nhất là về phía có hướng gió, nắng tốt. Nên bố trí các thành phần kỹ
thuật vào phía trong căn hộ để không cản trở việc mở rộng các cửa
sổ tiếp xúc với ngoài trời.
Hình 5.14:
Avalon Appartment -
đường Nguyễn Thị Minh
Khai,Q.1 : đa số các
phòng chính trong căn
hộ được chiếu sáng và
thông thoáng tự nhiên
5.3 HÌNH THỨC KIẾN TRÚC VÀ TỔ HỢP KHÔNG GIAN
5.3.1 Chung cư thấp tầng kiểu hành lang

Là loại nhà ở có các căn hộ đặt dọc theo một bên hoặc hai bên hành lang,
các căn hộ sử dụng hành lang làm lối đi chung, chiều rộng hành lang từ 1,6m
đến 2m, khoảng cách căn hộ đến thang bộ không quá 25m.
 Ưu điểm:
- Dễ tổ chức các căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 45 m²–70 m²).
- Tiết kiệm cầu thang bộ vì 1 thang bộ có thể phục vụ 1 đoạn nhà đến
25m.
- Do đó thường áp dụng cho nhà chung cư phục vụ người có thu nhập

thấp.
 Khuyết điểm:
- Chiều ngang nhà bị mỏng, không có lợi về chịu lực.
- Kiến trúc mặt đứng đơn điệu.
- Tính kín đáo yên tĩnh của căn hộ kém vì việc đi lại trên hành lang, cầu
thang sẽ gây bất tiện cho sinh hoạt gia đình về tiếng ồn, bị nhòm ngó,
vệ sinh hàng lang chung không đảm bảo.
- Tốn diện tích giao thông do hành lang công cộng dài.
Chung cư thấp tầng kiểu hành lang phổ biến nhất là các loại sau :
5.3.2 Chung cư hành lang bên: ( hình 5.15)
Loại chung cư này có hành lang tiếp xúc trực tiếp với bên ngoài, các
căn hộ được bố trí về một phía của hành lang. Chung cư hành lang bên
đảm bảo thông gió xuyên phòng và chiếu sáng tốt, kết cấu đơn giản dễ
thi công, nhưng mức độ ảnh hưởng lẫn nhau giữa các gia đình khá lớn,
khả năng cách ly, tiếng ồn kém.
Loại nhà này có các dạng sau:
- Chung cư hành lang bên có cầu thang ngoài. (hình 5.15-a)
- Chung cư hành lang bên có cầu thang giữa. (hình 5.15-b)
- Chung cư hành lang bên có hình dáng tự do. .(hình 5.15-c)

b)
Hình 5.15:
Các dạng mặt
bằng của chung cư
hành lang bên
a) c)
5.3.3 Chung cư hành lang giữa: ( hình 5.16)

Trong loại nhà này, các căn hộ đặt dọc hai bên hành lang. Nhà có thể
có 1, 2 hay nhiều hành lang.
* Ưu điểm: giá thành xây dựng tương đối rẻ do bố trí được nhiều
căn hộ trong 1 tầng, không cần nhiều thang bộ, thang máy, kết cấu đơn
giản và dễ thi công.
* Khuyết điểm: Hướng nhà không có lợi đối với một trong hai dãy,
khả năng thông gió xuyên phòng kém. Các hộ ảnh hưởng lẫn nhau về
mặt cách ly và riêng tư, cách âm chống tiếng ồn.
Loại nhà này có các dạng mặt bằng sau:
• Hình chữ nhật. (hình 5.16-a)
• Các hình chữ nhật xếp lệch nhau. (hình 5.16-b)
• Hình dáng tự do. (hình 5.16-c)
a)
c)
b)
Hình 5.16: Các dạng mặt bằng chung cư hành lang giữa
5.3.4 Chung cư kiểu chồng tầng

Loại nhà ở này là một hình thức phát triển của kiểu chung cư hành
lang giữa hoặc chung cư hành lang bên. Ngoài những hành lang và cầu
thang chung dành cho toàn khối chung cư, mỗi căn hộ được bố trí 2 tầng
có cầu thang nội bộ bên trong để liên hệ giữa tầng dưới và tầng trên.
* Ưu điểm:
- Tiết kiệm được diện tích giao thông.
- Bảo đảm tính linh hoạt trong việc tổ chức các loại căn hộ, có thể
phối hợp các căn hộ ít phòng và nhiều phòng dễ dàng.
- Bảo đảm sự cách ly và tính riêng tư của từng căn hộ, cách ly tiếng
ồn tốt.
* Khuyết điểm:
- Kết cấu và thi công phức tạp, khó công nghiệp hoá , mặt bằng
các tầng khác nhau nên giải quyết đường ống kỹ thuật khó khăn.
Hình 5.17 : Chung cư Marseilles - Đơn vị ở (Unité

d’Habitation) -– Kts Le Corbusier
5.3.5 Chung cư kiểu đơn nguyên :

Chung cư kiểu đơn nguyên hay kiểu phân đoạn là loại nhà xây dựng
rất phổ biến. Đơn nguyên là một tập hợp nhiều căn hộ bô trí quanh một
lõi thang, thông thường mỗi đơn vị đơn nguyên có từ 2 đến 6 căn hộ.
Thông thường người ta lắp ghép nhiều đơn nguyên (thường từ 3 đến 5
đơn nguyên) theo chiều ngang, chiều dọc hoặc ghép tự do.
Khi thiết kế nhà chung cư kiểu đơn nguyên thì việc chủ yếu là chọn
giải pháp hợp lý cho đơn nguyên điển hình. Đơn nguyên có thể phân làm
3 loại: đơn nguyên đầu hồi, đơn nguyên giưã và đơn nguyên góc.
Hình 5.18 : Các dạng đơn nguyên điển hình
Chung cư dạng đơn nguyên có nhiều ưu điểm hơn so với các loại nhà
ở khác: bảo đảm tiện nghi, cách ly tốt, thích hợp với nhiều loại khí hậu, kinh
tế… khuyết điểm là khó khăn trong việc tổ chức thông gió trực tiếp và
thường có mặt bằng hình chữ nhật đơn giản.
 Phương pháp tổ chức mặt bằng một đơn nguyên
- Mối quan hệ giữa các phòng ở : đó là sự sắp xếp tương quan giữa phòng
sinh hoạt chung, phòng ngủ, và lối vào. Tổ chức mặt bằng căn hộ có hai
cách giải quyết: tiền phòng là trung tâm của căn hộ hay phòng chung
(khách-SHC) là không gian liên hệ chính của căn hộ (phải qua phòng chung
để vào phòng ngủ và các phòng khác).
- Tương quan vị trí của bếp và khối vệ sinh trong căn hộ: vị trí của bếp và
khối vệ sinh trong căn hộ ảnh hưởng lớn đến chất lượng sử dụng, sao cho
vấn đề đi lại thuận tiện, sử dụng diện tích tiết kiệm, đảm bảo thông gió,
chiếu sáng tốt…
 Các kiểu phân đoạn chính

+ Đơn nguyên 2 căn hộ: mặt bằng mỗi tầng có 2 căn hộ đối xứng
(hoặc không đối xứng) nhau qua cầu thang. Đây là loại nhà ở có tiêu
chuẩn khá cao, chất lượng sử dụng tốt vì đảm bảo mức độ yên tĩnh, cách
ly cao, thông gió chiếu sáng tốt . Loại này có nhược điểm là giá thành
cao.
Hình 5.19:
Chung cư Mỹ Tú 1- Phú
Mỹ Hưng : qui mô 1
hầm + 5 tầng có thang
máy. Mỗi căn hộ có hai
tầng (kiểu duplex) và đối
xứng qua cầu thang.
Thang máy chỉ có hai
điểm dừng ở tầng 1 và
tầng 3.
[www.phumyhung.com.
vn]
Caên hoä C4 Caên hoä C3
Hình 5.20: Đơn nguyên 2 căn hộ không đối xứng qua cầu thang – Dự án Panorama,
Phú Mỹ Hưng [ www.phumyhung.com.vn ]
+ Đơn nguyên 3 căn hộ: mặt bằng đơn nguyên có 3 căn hộ thường
không đối xứng qua cầu thang.
Hình 5.21:. Garden Plaza 2 – MB tầng 4 - đơn nguyên 3 căn hộ
[ www.phumyhung.com.vn]
+ Đơn nguyên 4 - 6 căn hộ: mặt bằng đơn nguyên lọai này thường
có hình chữ nhật, có thể đối xứng hoặc không đối xứng qua thang. Loại
nhà này có chiều dầy lớn, hiệu quả kinh tế cao vì 1 nút giao thông đứng
cho số hộ lớn hơn , đảm bảo cách ly, yên tĩnh tốt nên được phát triển
rộng rãi.
a) Mặt bằng điển hình- chung cư Cảnh Viên 1
b) Mặt bằng điển hình- chung cư Mỹ Khánh
Hình 5.22 : Mặt bằng đơn nguyên 4 và 6 căn hộ đối xứng qua sảnh thang
[www.phumyhung.com.vn ]
5.4 YÊU CẦU CÁC HỆ THỐNG KỸ THUẬT :
Các yều cầu về kỹ thuật của nhà chung cư nói chung thể hiện trong
việc điều hợp giữa giải pháp kiến trúc và các hệ thống kỹ thuật như thông
tin liên lạc, an ninh quản lý tòa nhà.
Những hệ thống có ảnh hưởng hoặc có thể làm thay đổi giải pháp
kiến trúc là: Hệ thống giao thông; hệ thống kết cấu ; hệ thống PCCC -
cứu nạn, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thu rác.
5.4.1 Yêu cầu về tổ chức giao thông :
• Hệ thống giao thông theo phương đứng trong nhà chung cư
quyết định đến giải pháp bố trí mặt bằng và chất lượng sử dụng cho nên
khi thiết kế cần quan tâm đặc biệt . Nút giao thông đứng gồm những thành
phần sau: thang máy, thang bộ, phòng kỹ thuật, hệ thống gen kỹ thuật :
+ Thang máy : nên bố trí ở lõi cứng (thường ở trung tâm mặt
bằng công trình) để thuận lợi cho giải pháp kết cấu, việc vận
chuyển khách và thiết kế đường ống kỹ thuật. Để đạt hiệu suất
sử dụng tốt, thang máy nên bố trí theo cụm và không quá xa
nhau, nên gần thang bộ để việc sử dụng được linh hoạt và kinh
tế.
Hình 5.23:. Sơ đồ bố trí nhóm thang máy
[ Ken Yeang, Service Cores –Detail in
Building, Wiley-Academy, Italy, 2000 ]
+ Thang bộ: có thể phân thành các loại: cầu thang chiếu sáng tự
nhiên, cầu thang kín (giữa nhà), cầu thang ngoài trời. Số lượng,
kích thước, vị trí thang phụ thuộc vào giải pháp mặt bằng, số
tầng của tòa nhà, số người , giải pháp thoát người. Nhưng chiều
rộng (thông thủy) của 1 vế thang công cộng được nhiều nước qui
định ít nhất là 1,2m và do đó chiều rộng buồng thang ít nhất là
2,4 m. Chiếu nghỉ và chiếu tới không hẹp hơn 1,2m.
Hình 5.24:. Mặt bằng điển hình của một chung cư cho người thu nhập thấp tại khu vực
đô thị .[ Nguồn : kienviet.net ]
• Hệ thống giao thông theo phương ngang gồm: lối vào chính, sảnh
tòa nhà nơi bố trí hộp thư của các căn hộ, quầy tiếp tân, bảo vệ… Sảnh và
hành lang chung ở các tầng. Khoảng cách từ cửa thang máy đến tường đối
diện không nên nhỏ hơn 2,1m. Hành lang có chiều rộng theo tính toán
thoát người khi có sự cố, không hẹp hơn 1,2m
Hình 5.25:.
Mặt bằng trệt
tổ chức giao thông
thoát hiểm tách
biệt cho :
Thang bộ
từ trên xuống và
Thang bộ từ
dưới hầm lên
5.4.2 Yêu cầu về Phòng cháy chữa cháy

Tổ chức PCCC trong chung cư cần chú ý các điều cơ bản sau :
- Phải đảm bảo khoảng cách an toàn để thoát hiểm từ cửa căn hộ
xa nhất đến lối thoát nạn gần nhất không được lớn hơn 25m.
- Thang thoát hiểm: tùy qui mô mặt bằng đơn nguyên, có thể là 1
hoặc 2 thang. Trường hợp mặt bằng có 2 thang, nên thiết kế có 1 thang
tiếp giáp với bên ngoài.
- Lối thoát nạn được coi là an toàn khi đảm bảo một trong các điều
kiện sau:
+ Đi từ các căn hộ tầng trệt trực tiếp ra ngoài hay qua tiền sảnh
ra ngoài;
+ Đi từ căn hộ ở bất kỳ tầng nào (trừ tầng trệt) ra hành lang có
lối thoát.
- Cầu thang , phòng đệm hoặc hành lang thoát hiểm phải đảm bảo
các yêu cầu sau:
+ Có thông gió điều áp và không bị tụ khói ở buồng thang;
+ Có đèn chiếu sáng sự cố chạy bằng nguồn điện riêng.
Hình 5.26:. Mặt bằng điển hình 8 căn hộ với 02 thang thoát hiểm : một thang kín,
một thang hở
5.4.3 Yêu cầu về hệ thống kết cấu :

Với nhà thấp tầng, ngoại trừ một số công trình có yêu cầu đặc biệt,
hiện nay phần lớn các dự án chung cư chủ yếu vẫn dùng các giải pháp kết
cấu thông dụng như :
- Vách cứng có ưu điểm là kích

thước dẹp hơn cột không ảnh hưởng
trang trí nội thất nên vách cứng
thường được đặt vào vị trí tường ngăn
giữa các căn hộ.
- Trong thực tế, các dự án thường

áp dụng giải pháp kết hợp giữa 2 hệ
kết cấu trên.(hình 5.27b)
a) b)
- Vật liệu kết cấu thông thường là
BTCT, BTCT dự ứng lực hoặc thép
hình.
Hình 5.27: a) Khung chịu lực + lõi cứng, b) Vách cứng chịu lực + lõi cứng
5.4.4 Yêu cầu về hệ thống thu rác :

Đối với chung cư thấp tầng và nhiều tầng, thường bố trí các ống thu
rác dạng gain thẳng đứng : mỗi tầng có các cửa thu rác đổ xuống tầng hầm
hay sân nơi có các xe hay bồn nhận rác.
Việc bố trí các cửa thu rác phải hết sức cẩn thận để đảm bảo vệ sinh,
mỹ quan, tiện dụng và hết sức đề phòng hỏa hoạn vì các loại khí sinh ra từ
rác
MỞ RA
MỞ RA
PHÒNG ĐỂ
ỐNG THU RÁC
Hình 5.28:. Mặt bằng bố trí gain thu rác với minh họa cho hệ thống thu rác, cửa đổ rác.
5.4.5 Yêu cầu về hệ thống cấp điện và thông tin liên lạc :
Hệ thống cấp điện cho nhà chung cư ngoài nguồn điện chính từ lưới
điện thành phố ( nguồn động lực) còn có nguồn điện dự phòng từ máy phát
điện. Nguồn điện dự phòng thường sử dụng khi phải ngắt nguồn chính để :
- kiểm tra, bảo trì, sửa chữa khắc phục sự cố của nguồn điện động
lực
- khi có sự cố cháy nổ , nguồn động lực sẽ ngưng hoạt động do bị

tự động ngắt điện bởi các thiết bị bảo vệ. Hệ thống sẽ tự động
chuyển sang dùng nguồn điện dự phòng cho chiếu sáng thoát hiểm,
vận hành thang máy cứu hỏa.
Ngoài ra còn có hệ thống viễn thông và thông tin liên lạc bao gồm :
mạng điện thoại – tổng đài điện thoại, cáp truyền hình, thiết bị thu phát tín
hiệu vệ tinh (chảo parabol) , mạng internet-wifi ; hệ thống âm thanh công
cộng (Public Alrm); hệ thống báo cháy trung tâm; hệ thống quản lý và điều
khiển tòa nhà (BMS-Building Management System ); hệ thống kiểm soát ra
vào ( ACS- Access Control System )
5.4.6 Yêu cầu về hệ thống cấp và thoát nước :

Để đảm bảo nước sinh hoạt và PCCC đủ áp lực lên đến các tầng cao
cần bố trí bể chứa nước và máy bơm áp lực cao ở tầng hầm hoặc khu kỹ
thuật ở tầng trệt. Trên mái hoặc sân thượng cũng cần có bể chứa nước để
phân phối cho các tầng bên dưới theo hệ thống ống trục đứng và ngang của
các tầng.
Hệ thống thoát nước bao gồm máy bơm nước bẩn từ bể xử lý nước thải
và máy bơm thoát nước mưa, nước rửa sàn tầng hầm. Ngoài ra còn có máy
bơm chữa cháy.
5.5 TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ CAO TẦNG :
5.5.1 Khái niệm :

Chung cư cao tầng là loại nhà ở được hình thành từ nhiều căn hộ
có không gian khép kín riêng biệt, bố trí liền kề nhau trên cùng một tầng
của một tòa nhà có nhiều tầng (>=9 tầng ), phương tiện đi lại chủ yếu
bằng thang máy, sử dụng chung một số không gian và dịch vụ công cộng,
tạo nên một cộng đồng dân cư .
Theo TCXDVN 323-2004 “ Nhà ở cao tầng –Tiêu chuẩn thiết kế “ , nhà
ở cao tầng là loại nhà ở kiểu căn hộ có chiều cao từ 9 tầng đến 40 tầng. Thiết
kế căn hộ trong nhà ở cao tầng cần đáp ứng hai yêu cầu chính :
Đa dạng về quy mô căn hộ,đáp ứng nhu cầu ở và phù hợp xu thế phát triển
xã hội, thuận tiện sử dụng và quản lý công trình.
Đảm bảo điều kiện về tầm nhìn cảnh quan và vệ sinh môi trường, đảm
bảo tính độc lập khép kín, tiện nghi an toàn sử dụng.
Nguyên nhân sự phát triển nhanh chóng nhà ở cao tầng trong đô thị là
do sự bùng nổ dân số và tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, dẫn đến tập trung
dân cư lớn ở các đô thị và nhu cầu nhà ở luôn tăng cao , trong khi quỹ đất
xây dựng đô thị ngày càng thu hẹp. Do đó giải pháp phát triển xây dựng nhà
ở cao tầng là một sự lựa chọn tất yếu.
Có thể nói chung cư cao tầng là sản phẩm của quá trình đô thị hóa,
công nghiệp hóa và loại hình nhà ở này cũng có những ưu nhược điểm riêng:
Ưu điểm :
+ Tiết kiệm đất xây dựng trong đô thị , tăng diện tích sàn nhà ở, giảm chi
phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật đô thị như hệ thống giao thông, hệ thống điện
nước, cây xanh, chiếu sáng đô thị.
+ Hệ số sử dụng đất cao, mật độ cư trú cao hơn so với các loại hình nhà ở
khác, hiệu quả đầu tư quỹ nhà ở cao.
+ Giải phóng không gian mặt đất, tạo sự thông thoáng và tầm nhìn cho
người đi bộ, tăng diện tích cây xanh mặt nước, sân bãi.
+ Tăng tiện nghi cho cuộc sống người dân nhờ có khu thương mại dịch vụ
tập trung, tiết kiệm thời gian đi lại, giảm bớt căng thẳng cho giao thông đô
thị, nâng cao hiệu suất sinh hoạt , làm lợi cho việc khai thác sử dụng hạ tầng
kỹ thuật , cho công tác quản lý đô thị .
+ Làm hiện đại phong phú thêm bộ mặt đô thị vì bản thân kiến trúc cao
tầng sẽ là các điểm nhấn trong thiết kế quy hoạch cảnh quan đô thị. Từ mái
nhà cao tầng có thể tổ chức những điểm nhìn toàn cảnh thành phố, kết hợp
các loại hình dịch vụ, giải trí, tham quan…
Nhược điểm :
+ Yêu cầu thiết kế và xây dựng với kỹ thuật công nghệ cao, chi phí đầu tư
xây dựng cao, thời gian thi công kéo dài.
+ Hệ thống thang máy và kỹ thuật phức tạp, đòi hỏi bảo dưỡng định kỳ,
chi phí quản lý và vận hành cao.
+ Con người sống xa mặt đất trong điều kiện không khí loãng sẽ ảnh hưởng
đến sức khỏe, hoạt động của người già và trẻ em không thuận tiện, ít có thời
gian giao tiếp với láng giềng.
+ Đòi hỏi người dân phải làm quen với văn hóa và lối sống trong nhà cao
tầng, biết cách sử dụng thang máy, cách ra vào các cổng có kiểm soát và
quản lý, khi có sự cố phải biết cách thoát hiểm từ trên cao xuống và từ dưới
hầm lên mặt đất …
5.5.2 Phân loại : [4]

5.5.2.1 Phân loại theo số tầng hay độ cao:
Hiện nay, tùy theo số tầng mà người ta chia nhà ở cao tầng thành các nhóm :
- Nhóm nhà có độ cao thấp: từ 9 tầng - 16 tầng (chiều cao dưới 55m) .
- Nhóm nhà có độ cao trung bình: từ 17 tầng-25 tầng (chiều cao dưới 85 m).
- Nhóm nhà có độ cao lớn 26 tầng - 40 tầng (chiều cao dưới 120m).
- Nhà ở siêu cao tầng : trên 40 tầng (chiều cao trên 120 m)
5.5.2.2 Phân loại theo hình dáng bên ngoài :
- Nhà dạng tấm ( Barre ) : các khối hình chữ nhật mỏng, kéo dài với những
biến thể của nó với một hướng hay nhiều hướng, trực giao hay gãy khúc.
- Nhà dạng điểm hay tháp ( Tour ) : các khối nhà có mặt bằng gọn, vươn theo
chiều cao cùng hình thức mặt bằng vuông, chữ nhật, tròn, đa giác, chữ thập,
chữ Y, mặt bằng tự do.
- Nhà dạng tổ hợp giật cấp: các khối vươn cao theo một hướng, hai hướng hay
nhiều hướng…có thể tạo giếng trời, sân trong kết hợp không gian phục vụ
công cộng ở phía dưới ngôi nhà , hay chen giữa các tầng cao.
5.5.2.3 Phân loại theo hình dạng mặt bằng :
- Dạng hành lang
- Dạng đơn nguyên độc lập
- Dạng ghép đơn nguyên
- Dạng kết hợp đơn nguyên và hành lang
5.5.3 Đặc điểm và yêu cầu kiến trúc của chung cư cao tầng :
Nhà ở cao tầng có một số đặc điểm và yêu cầu quy hoạch-thiết
kế kiến trúc khác biệt so với nhà ở thấp tầng và nhiều tầng :
- Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc : mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,
tổng số căn hộ, dân số cư trú, diện tích bãi đậu xe, diện tích thương
mại dịch vụ - cây xanh- thể dục thể thao, quy mô nhà trẻ… phải được
tính toán kỹ ngay trong giai đoạn bắt đầu quy hoạch tổng mặt bằng
và thiết kế đơn nguyên.
- Hình khối lớn: chung cư cao tầng là một tổng thể với số lượng lớn các
căn hộ chồng lên nhau theo chiều cao, hình khối công trình lớn nên
yêu cầu khi thiết kế phải xử lý hình khối bên ngoài tốt, đường nét kiến
trúc, chi tiết trang trí , vật liệu hoàn thiện… có cân nhắc chọn lọc , để
hình khối mặt ngoài của công trình góp phần cho mỹ quan đô thị.
- Thang máy : là phương tiện giao thông thẳng đứng chủ yếu . Vị trí và
số lượng thang máy có ảnh hưởng lớn đến bố cục mặt bằng đơn
nguyên và tổ hợp không gian kiến trúc, đến hiệu quả và an toàn trong
sử dụng, đến giải pháp kết cấu, hệ thống cấp điện, phòng cháy chữa
cháy và cứu nạn.
- Tầng hầm : chủ yếu là bãi đậu xe cho các căn hộ và bố trí các phòng
kỹ thuật như : máy phát điện, bể nước ( sinh hoạt và PCCC) , trạm
bơm riêng cho nước sạch và nước bẩn, bể tự hoại, bể xử lý nước thải,
điều hòa không khí trung tâm…..
- Tầng kỹ thuật : do khối bệ hoặc tầng trệt là không gian thương mại
dịch vụ, do các trang thiết bị kỹ thuật có yêu cầu đặc biệt riêng, yêu
cầu cấp thoát nước , yêu cầu phòng cháy chữa cháy… nên cần thiết
phải bố trí tầng kỹ thuật ở tầng dưới cùng khối tháp. Đặc biệt tầng
trên cùng ( sân thượng) có phòng thang máy, bể chứa nước, quạt hút
điều áp buồng thang bộ, kim chống sét….
- Lựa chọn giải pháp kết cấu : cho hệ cọc-móng, vách tầng hầm, khối
bệ, khối tháp cần lưu ý đến chi phí và tiến độ thi công , tính hiệu quả
của không gian và hình khối kiến trúc, sự phối hợp đồng bộ với các
hệ thống kỹ thuật và các trang thiết bị khác của tòa nhà.
- Giải quyết các vấn đề của căn hộ : số lượng căn hộ trên một tầng,
diện tích sàn hữu dụng của từng căn và của tầng điển hình, chổ đổ
rác, xử lý khử mùi thoát khói cho khu phụ trong căn hộ, tạo thông gió
và chiếu sáng tự nhiên cho căn hộ.
- Giải quyết các nhu cầu sinh hoạt cộng đồng : khu thương mại tập
trung, các dịch vụ tiện ích cho cư dân , hồ bơi , sân bãi thể thao, công
viên cây xanh, đường đi dạo, sân chơi trẻ em…
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu chính :
1. Phạm Hùng Cường- Lâm Quang Cường- Đặng Thái Hoàng – Phạm Thúy Loan
– Đàm Thu Trang ( 2012 ). Quy hoạch xây dựng đơn vị ở, NXB Xây Dựng
2. Đặng Thái Hoàng (2000). Kiến trúc Nhà ở, NXB Xây dựng
3. Trần Văn Khải (2014). Thiết kế môi trường ở, Đại học Kiến trúc TP.HCM
4. Nguyễn Đức Thiềm (2006). Nguyên lý thiết kế kiến trúc Nhà ở, NXB Xây Dựng.
5. Joseph de Chiara – Julius Panero-Martin Zelnik (1995).Time-Saver Standards
for Housing and Residential Development, NXB Mc-Graw-Hill.
6. Maureen Mitto – Courtney Nystuen (2007). Residential Interior Design-A guide
to planning space , John Wiley & Son, Inc.
7. Quentin Pickard (2006). Cẩm nang Kiến Trúc sư (The Architects’Handbook),
NXB Xây Dựng.
Tài liệu đọc thêm :
8. Các tiêu chuẩn quy phạm Việt Nam :

- QCXDVN 01: 2008/BXD : Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam - Quy hoạch xây
dựng
- QCVN 04 – 1 : 2015/Bộ Xây Dựng : : Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà
ở và công trình Công cộng – Phần 1 : Nhà Ở
- QCVN 06 : 2010/BXD : Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho
nhà và công trình
- TCVN 4451-2012 : Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế
- TCVN 9258-2012 : Chống nóng cho nhà ở - hướng dẫn thiết kế
- TCVN 9411 - 2012 : Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế
- TCXDVN 266 -2002: Nhà ở - Hướng dẫn xây dựng công trình để đảm bảo
người khuyết tật tiếp cận sử dụng.
9. Các mẫu nhà giới thiệu trong các tạp chí chuyên ngành như :Kiến trúc VN,
Kiến trúc - Hội KTS VN, Kiến trúc và Đời sống, Nhà đẹp, Nội thất.
10. Các website : http://kientrucvietnam.org.vn, www.archdaily.com,
www.contemporist.com, www.freshome.com, www.acrchi.mag.com,
www.aasarchitecture.com ; www.homeadore.com
DANH MỤC CÁC TỪ TIẾNG ANH
A/C ( Air Condition) : Điều hòa không khí

Ballcony : Ban công
Bath : Phòng tắm
Circulation zone : Vùng lưu thông
Cold / cool : Lạnh / mát
Dining : (Phòng) Ăn
Driveway : Đường xe chạy
Entrance : Lối vào
Entree bloc A : Lối đi vào khối A
Foyer : Tiền sảnh
Frist floor plan : Mặt bằng lầu 1
Front yard : Sân trước
Galley kitchen : Nhà bếp dạng hành lang
Garage : Nhà để xe
Ground floor plan : Mặt bằng tầng trệt
Hallway : Hành lang
Hot – Arid : Nóng khô
Island feature : Nhà bếp ốc đảo
Laundry /sewing : (Phòng) giặt ủi / may vá
Lawn : Bãi cỏ
Living : (Phòng) Sinh hoạt
Long facades shade : Mặt tiền dài đổ bóng
Maid room : Phòng người giúp việc
Master bedroom : Phòng ngủ chính
Narrow for shade : Thu hẹp cho bóng râm
Optimum : Tối ưu
Outdoor foyer : Tiền sảnh ngoài nhà
Patio : Giếng trời
Peremial garden : Vườn cây lâu năm
Place – setting zone : Khu vực chuẩn bị
Plan : Phương án / mặt bằng
Porch : Hiên có mái che ( trước lối vào nhà)
Primary wind : Gió chính

Promenade : Đường đi dạo
Veranda : Hàng hiên
Rock garden : Vườn đá
Rotate for street shade : Xoay tạo bóng mát đường phố
Screen : Tấm chắn / Bình phong
Secondary wind : Gió thứ cấp
Shared access zone : Vùng dùng chung
Single wall kitchen : Nhà bếp tường đơn
Sitting zone : Khu vực ngồi
Store : Kho
Street : Đường phố
Street section : Mặt cắt đường phố
Table diameter : Đường kính bàn
Temperate : Khí hậu ôn hoà
Terrace : Sân thượng
Tripical – Humid : Nhiệt đới ẩm
U-shaped kitchen : Nhà bếp hình chữ U
Vegetable garden : Vườn rau
Vertical plane : Cây cao
Wardrobe : Tủ quần áo
Wet /dry Kitchen : Nhà bếp ướt / khô
Wide street : Đường phố rộng
Winter / Summer wind : Gió mùa đông / mùa hè
Winter solar orientation : Hướng mặt trời mùa đông
Woodland garden : Vườn trồng cây (cây lớn)

Giao Trinh Nltkno 2016 Update2020

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Giao Trinh Nltkno 2016 Update2020

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Giao Trinh Nltkno 2016 Update2020

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP.

TÀI LIỆU HỌC PHẦN: 030004

NGUYÊN LÝ THIẾT KẾ NHÀ Ở

Tuyệt đối không dùng vào mục đích thương mại

Chương 1 :TỔNG QUAN VỀ KIẾN TRÚC NHÀ Ở ....................................... 10

1.1 KHÁI QUÁT VỀ NHU CẦU Ở: ............................................................. 10

1.1.1 Nhu cầu ở trong nhà: ............................................................. 10

1.1.2 Nhu cầu ở ngoài nhà:............................................................ 10

1.3.1 Khái niệm Nhà Ở : ................................................................ 17

1.4 PHÂN LOẠI NHÀ Ở :......................................................................... 21

1.4.3 Phân loại theo chiều cao : [2] [4] .................................................................. 22

1.4.5 Phân loại theo điạ bàn cư trú: [4] ................................................................. 22

1.4.6 Phân loại nhà ở theo QCVN 03:2012 ....................................... 22

1.4.7 Các loại hình nhà ở đô thị theo UN-Habitat: ............................. 22

1.5.1 Bảo vệ và phát triển thành viên: ......................................................... 24

1.5.2 Tái tạo sức lao động: ............................................................ 25

1.5.3 Chức năng văn hoá giáo dục: ................................................. 25

1.5.4 Chức năng kinh tế: ............................................................... 26

1.6.1 Yêu cầu độc lập khép kín :..................................................... 28

1.6.2 Yêu cầu tiện nghi và đa dạng : ...................................................................... 28

1.6.3.1 Yêu cầu về tiện nghi vật chất ............................................................. 29

1.6.3.2 Yêu cầu về tiện ích tinh thần: ............................................................. 31

2.1 YẾU TỐ TỰ NHIÊN ............................................................................ 32

2.1.1 Khu đất xây dựng: ................................................................. 32

2.1.2 Điều kiện tự nhiên khí hậu ..................................................... 33

2.1.3 Cảnh quan và tầm nhìn ......................................................... 37

2.2 YẾU TỐ VĂN HOÁ XÃ HỘI ................................................................. 38

2.2.2 Nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả : ....................................... 39

2.2.3 Cấu trúc gia đình: ................................................................. 40

2.2.4 Đặc điểm về dân số: ............................................................. 42

2.2.5 Lối sống của các nhóm xã hội: ............................................... 43

2.3 YẾU TỐ MỸ QUAN ............................................................................. 44

2.3.1 Mỹ quan chung khu nhà ở : ........................................................................... 44

2.4 YẾU TỐ KINH TẾ KỸ THUẬT: ............................................................. 46

2.4.2 Hệ thống trang thiết bị trong nhà ở: ....................................... 48

2.4.3 Yếu tố kinh tế trong xây dựng nhà ở: ...................................... 49

3.1 QUY HOẠCH KHU Ở : [ 1 ] ........................................................... 50

3.1.3.1 Cơ cấu sử dụng đất : ......................................................................... 51

3.1.3.2 Tổ hợp nhà và nhóm nhà ở: .............................................................. 52

3.2 PHÂN KHU CHỨC NĂNG TRONG NHÀ Ở: ................................................. 57

3.2.1 Các khu chức năng trong nhà ở:............................................. 57

3.2.2 Mối liên hệ giữa các khu chức năng: ....................................... 58

3.2.3 CÁC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG NHÀ Ở: ....................... 59

3.2.3.1 Các không gian chính: ..................................................................... 59

3.2.3.2 Các không gian phụ : .................................................. 73

Chương 4 : TỔ CHỨC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG NHÀ Ở

4.1 ĐẶC ĐIỂM CHUNG : ..................................................................... 81

4.1.1 Khái niệm: .......................................................................... 81

4.1.2 Phân loại: ............................................................................ 81

4.2 NHÀ Ở NÔNG THÔN TRUYỀN THỐNG : ........................................ 81

4.2.2 Nhà ở nông thôn truyền thống vùng Trung bộ:......................... 83

4.3 NHÀ LIÊN KẾ: .................................................................................. 85

4.3.1 Tổng quan về nhà liên kế: ..................................................... 85

4.3.1.1 Khái niệm: .................................................................................................. 85

4.3.1.2 Đặc điểm: ................................................................................................... 85

4.3.1.3 Phân loại: ................................................................................................... 86

4.3.2 Những vấn đề của nhà liên kế trong đô thị: ............................. 88

4.3.2.1 Hiệu quả kinh tế xã hội............................................................................... 88

4.3.2.2 Hiệu quả cảnh quan đô thị: ........................................................................ 88