TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE MOT SO VAN DE PHAP LY VE CONDOTEL O VIET NAM HIEN NAY Tom tat ‘Trong qué trinh thye hit xay dumg, cée dye din bat dng san va phat irién thi truémg nha 6 dua vio nhu céu eva xa ngi, Nha nude dai ban haul ubiéu chink sch, php lua di voi ese loai hinh kinh doanh khde nhau. Tuy nhién, qua trinh d6 thj héa, sy nang dong cia né kinh té cing phat sinh mét sé loai hinh kinh doanh trong linh vyc bat déng san ma cae van dé phap ly cing nhu quan tri cdc ri ro chua duge digu chinh kip thai. Condotel li mt vi du dign hinh, Bai viét “Mot s6 van 8 phap ly vé “condotel ” @ Vigt Nam hign nay” lam rd ngi ham, quy dinh phap luat, bat cép cia quy dinh cia phap luat vé hoat déng condotel & Vigt Nam hign nay va huéng dé xudt chinh hogt dng con¢otel tai Vigt Nam. cde quy dinh Tit khbaz Condotel, phap ly, can hd, du 1, Khai nigm va dic diém condotel TRAN VIET LONG* NGUYEN VAN TU Negay nhén bai: 04/02/2020 Ngay phan bién: 20/02/2020 Negay daing bai: 15/03/2020 Abstract: In the process of implementing. the provisions of laws related to construction, real estate projects and development of the housing market based on the needs of society, the State hay issued smany policies, legal provisions for different types of businesses. However, the process of urbanization and the dynamics of the economy also generated some types of business in real estate sector where legal issues as well as risk management have not been adjusted by the State timely. condotel is a prime example. The paper “Some legal problems about condotel in nam today” will clarify the contents, legal regulations, shortcomings in the legal framework to regulate condotel activities in Vietnam today and the direction to propose adjustments to operations of condotel in Vietnam today. Keywords Condotel, legal, apartment, travel. Theo Tir dién Bach khoa toan te Wikipedia, condotel la tir duge viét tit cia condo va hotel, cS ¥ nghia li khach san cain hé hay c&n ho khdch san. Vé hinh thite, 46 14 mot “Ts, © Luat sur Cong ty Ludt Cong Khénh ing vién Truong Dai hoc Lust, Bai hoe Hué; Email: tvlong@hul.edi.vn 52TAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 condominium (chung cu cao cp) nhung hoat dong nhu mgt khéch san. Condotel thudmg duge xy 6 cdc thanh phé Ion va cde khu vue nghi dudng ln, Condotel la sur két hgp gira cn hd chung cu va khach san. Khong giéng nhu khach san, mi cin hé trong condotel duge ban riéng 1é nh nhiing clin hé chung cw. Tuy nhién, cde cin hd condotel duge hudng nhimg co sé vat chat va dich vu nhur mot phong khdch san, Khi ngudsi mua cin hO condotel, cin hd sé duge ban quan ly cia khdch san cho thué nhu cdc phong khach san binh thug. Cin h9 condotel ¢6 thé duge dit trong chuong trinh cho thué ngan han ho§e dai han ciia céng ty quan ly. Tién cho thué can hd sé duge chia theo théa thudn giifa cng ty quan ly va chit cin hg! Theo TS. Pham Si Liém, Phé Chui tich Téng hoi Xay dyng Vigt Nam, condotel la sin pham kinh doanh. Dé phan bigt m6t toa nha chung cu va m6t toa condotel thi khac bigt co ban 14 chii sir dung cn h9 condotel khéng duge nhap ho khdu déi véi can ho cia minh, Khi da 1a condotel thi kém theo digu kign hién nhién li khong duge ai nhép hd khiu vao. Dusi géc d6 phap ly, phap Iugt Vigt Nam dé cp rat it khdi nigm vé condotel. Noi him ca condotel khéng phai 1a mGt nha 6 ma 1a m6t dang bat dong sin két hgp gidta can hd, nha nghi, khdch san, resort. Vi vay, né khéng thuge vao bit ky kidi nigm nha 6 nao duge giai thich tai Diéu 3 vé “Giai thich tir ngd”, Lugt Nha 6 nim 2014, gm “nha 6”, “nha 6 riéng 18”, “nha chung cu”, “nha 6 thuong mai”, “Nha & céng vu” hay “nha 6 xa hdi”, Nhu vay, theo tac gid, condotel 1a mét loai hinh bat déng sin két hop nhiéu céng ning (du lich, nghi dudng, dé 6...) duge xay dung trén dién tich phan dat khai thac khéng phai 1a at 6 nhim mye dich kinh doanh c6 loi nhuai Dac diém condotel: So véi can hd chung eu thong thudng hign nay, condotel c6 nhigu diém tuong ding ve hinh thite, két céu tuy nhién vé ban chat day 1a hai loai hinh khée nhau, condotel mang mét sé ac trumg dé phan biét véi c’n hd chung cu thong thug nhu sau: Thier nhat, vé muc dich sit dung: Condotel thung sit dung dé kinh doanh (cho thué, cho thué lai...) con edn hd chung cu duge sir dung véi mye dich chiah 1a dé 6. Thit hai, vé so hit: Condotel thuge sé hitu c4 nhan (sau khi mua tir chit du tu dy an) va c6 don vj thir ba quan ly, van hanh, bdo dudng riéng, chi phi chii sé hiru condotel phai chiu (gm: chi phi quan ly hang thang, tién thué thu nhép (néu cho thué Iai). Trong khi a6, cin h6 chung eu thude sé hitu ci nhn, cd nhan ty quan ly va bao dudng, ty tim kiém khach hang thué néu cho thué, chit sé hitu ty chiu chi phi bao tri, chim séc, kiém tra can hé thudng xuyén. " PGS.TS. Doan Hng Nhung, Va Thi Lign, “Mor sd vain dé vé ban chai phép beta condotel- Kink n thé gidi vd dink hung xdy deng hank lang phap li an toa cho bat dng sin condotelphat wién tai Vigt Nam", hitp:apehicongthuong, vn’bai-viewimot-so-van-le-ve-ban-chat-phap-ly-cua-condotel_-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va- dink-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-oan-cho-bat-dong-san-condotel -phat-rien-tai-vietnam-S7331.him, ep nat ngay 04/12/2019, 53TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE Thit ba, vé d6i tugng sir dung condotel: Cha yéu 1a Khiich du lich, cha sé hitu condotel khéng trye tiép quan ly tai san, khéng can tim khach thué. Trong khi 46, déi tugng sir dung can hé chung cu théng thurdng [a tat cd moi ngudi cd nhu cau nha G, chu so hitu true tiép quan 1y tai sin, ty tim kiém khdich thué lai néu ¢6 nhu edu cho thué Thié ue, vé thoi han sit dung: Condotel duge xay dung trén phan dign tich dat khai thc khéng phai dat 6 nhim myc dich kinh doanh cé Igi nhuan do dé thoi han sit dung cia condotel thug c6 thii han (Luat Dat Dai nim 2013, doanh nghigp trong va ngoai nude chi duge giao dat 50 nim dé kinh doanh). Déi véi can hd chung cv théng thuring duge xay dung trén phan dign tich dat 6 véi mye dich dé 6 do dé phap luat quy dinh thoi han sir dung nha chung cur duge chia thirh hai loai: nha chung eur sé hiu ¢6 théi han va nha chung eu sé itu lau dai (Digu 99 Lut Nha 6 2014, thoi han sir dung nha chung cur phy thude vao két ludn kiém dinh chat lugng chung cv cia co quan nha nude ¢6 thm quyén noi o6 nha chung cu tga lac). 2. Mét sé van dé phap ly vé condotel & Vigt Nam hign nay Bin chét etia codotel 1a bat dgng san két hgp gitta cain hg va hach sgn, hinh thanh nhiim mue dich dé kinh doanh, thu Igi nhuan. Do mang ban chat 1a mét bat dng sin nén theo quy dinh cia php lugt Vigt Nam, condotel phai chju sur diéu chinh chung cla Ludt Dat dai, Ludt Kinh doanh bat dng sin, Lugt Nha 6, Luat Du lich... Tuy nhién, vi day la loai hinh bat dng san “két hop” nén hién nay phap Iudt Viét Nam chua cé quy dinh nao diéu chinh cy thé, riéng vé condotel, ciing khéng c6 quy dinh nao quy dinh vé quy chuan, tiéu chudn, quy ché van hanh quan ly, chuyén nhugng, mua ban, edp ching nhan sé hitu cho condotel. H@ théng phap ludt Vigt Nam hign hanh khéng cé van ban quy dinh riéng, r rang cho condotel ma chi dimg lai & mét sé diéu Iudt mang tinh fn”, c6 lién quan dén loai hinh nay: MOt la, vé dinh danh, Luat Du lich nam 2017, Diéu 48 c6 quy dinh vé cdc logi hinh co sé luu tra du lich bao gdm: Bigt thie du lich, cin h6 du lich va nha 6 cb phong co khich du lich thué. V8 ban chat, theo Luat Du lich, bigt thie du lich, edin hé du lich hay nha 6 co phong c6 khvich du lich thué la mét khu chung cur, cin hé (cao cap hodc trung binh tity theo timg diéu kign hay hoan canh nhat dinh) va c6 cach thie hoat déng nhu mét khdch san. V6: céch dinh danh trén, mac dit cum tir condotel khOng xuat hign trong Lut Du lich nhung cdc loai hinh nay eting mang ban chat cua 01 condotel ding nghia. Nhu vay, Ludt Du lich khéng co khai niém condotel nhung fing da c6 thudt ngtr chi céc logi hinh bat dng sin du lich gin giéng nhur condotel.. Luat Kinh doanh bat dng sin, Lut Nha 6, Lugt Dat dai thi chura e6 dinh danh ho’ quy inh lign quan dén dinh danb loai hinh condotel.. Hai la, vé mua bén, cho thué, thué mua, ting, cho, déi, thé chap, gop von bang condotel. Tuy thuge vao déi tugng mua, ban, cho thué, thué mua, ting, cho, thé chap, g6p von ma vige mua ban, cho thué, thué mua, tng, cho, ddi, thé chap, gop von bat déng san dé ap dung ut Ludt Nha 6, Ludt Kinh doanh bat déng s in hay Luat Du lich diéu chinh cho ddi tuong 46. 54TAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 Hign nay, ba Ludt nay déu c6 nhimg quy dinh cu thé cho timg déi trong bat dgng sin trong vige mua, ban, cho thué, thué mua, ting, cho, thé chép, gép vén ma viée mua ban, cho thué, thué mua, ting, cho, ddi, thé chap, gop von (Ludt Nha 6 2014: Tir Diéu 117 dén Dieu 154; Lugt Kinh doanh bat déng san 2014: Tie Diéu 19 dén Dieu $3; Ludt Du lich 2017: Dieu 49). ‘Viée mua ban, cho thué, thué mua, ting, cho, déi, thé chap, g6p vén bing condotel hién nay chua duge quy dinh & bat ky luat nao. Ba la, vé bao lanh condotel hinh thank trong tong lai. Luat Kinh doanh bat d6ng sin 2014 tai Diéu 56 khoan 1 quy dinh vé Bao lanh trong ban, cho thué mua nha ¢ hinh thinh trong twong lai nhur sau: “Chi détu tw die dn bat déng san trade khi bén, cho thué mua nha & hinh thanh trong twong lai phai durge ngén hang theong mai c6 ai nang lee tee hign bao lanh nghia vu tai chinh cia chi dau te déi voi khich hang khi chi déu te khéng ban giao nha 6 theo dting tién 6 da cam két véi khvich hang...”. Vige ban condotel hinh thanh trong twang lai eé bit buge phai ¢é bio inh ngan hing theo quy dinh néu trén hay khéng thi php Iudt hign hinh van chua quy dinh, Trong thy té, ‘ge ban condotel tai mot s6 dur an trong nhing n&im qua d% dp dung “Bao lanh bin cin hd hinh thanh trong twong lai” nhu 461 véi vige mua ban nha 6 hinh thanh trong tuong lai. Bon la, vé déi twong nguoi née ngoai duoc mua, thué mua, thué condotel, Luat Nha 6 2014, Luat Kinh doanh bat dong san 2014 di quy dinh vé déi tong duge mua, thué, thué mua nha 6 1a ngudi Viét Nam dinh cu & nude ngoai va cé nhan, phap nhan nue ngoai. Cy thé nhu sau: Luit Nha 6 2014 Didu 159 khoan 2 quy dinh: “76 chitc, cd nhan made ngodi duge sé hitu nha 6 tai Viét Nam thong qua hinh thite sau ddy: a) Bau te xdy dung nhé 6 theo die én tai Viet Nam theo quy dinh cia Lugt Nha 6 va php ludt lién quan; b) Mua, thué mua, nhén tang cho, nhdn thita ké nha & thong mai nbao gém cain hé chung cw vat nha & riéng lé trong due dn dau te xdy dung nha 6, trie Khu vec dam bao quéc phong, an ninh theo quy dinh etia chink phir”. Luit Kinh doanh bat dng sin 2014 Diéu 14 kho’n 2 quy dinh: “Nguoi Viét Nam dink cu 6 mede ngodt va cé nhan, phap nhan nude ngodt dirgc mua, thué, thué mua nha 6 dé 6 theo quy dink cia Ludi Nha 6 va Ludt Kinh doanh bdt dong sin; dong thoi duege mua, thué mua nha (Khong phai li nha 6) va céng trink xdy dung khéc “dé sit dung lam van phéng lam viée, co so sin xudt, kink doanh, dich vu theo ding céng nding sit dung cia nha, cong trinh xdy dung d6””. ‘Trén thuc té, ngudi nude ngoai dén du lich 6 Viét Nam thich mua, thué mua hodc thué condotel, tuy nhién nhu da phan tich 6 phan trén, vi phép ludt hign hinh chua 6 bat ky quy dinh nao diéu chinh condotel va ngay tai Luat Nha o va Luat Kinh doanh bat dong san cing khong quy dinh déi tugng duge sé hiu condotel nén hign nay ngudi nude ngoai van chua ¢6 co so dé mua, thué, thué mua condotel 6 Viét Nam. Theo tac gia, ban chat ciia condotel la cfin 35TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE hd du lich két hop nhiéu cong ning nhim mye dich Igi nhugin do 46 phap ludt edn ghi nhdn condotel nhur mét dang edng trinh xy dymg khae (khOng phai fa nha 6) va cho phép cd nhan, phap nhan nude ngoai duge mua, thué mua condotel véi mye dich sit dung lim van phong lam vige, co sé san xudt, kinh doanh, dich vy. Vi viée quy dinh nh trén sé phi hgp véi quy inh tai khoan 2 Digu 14 Luat Kinh doanh bat dng san hign hanh, Nam la, vé phan chia quyén so hitu condotel. Condotel 1a su két hop gitta cn h6 va khach san. Trén thuc té, condotel duge xay dung theo két cdu giéng nhu mét khéch san hay mét chung cv gém nhiéu phong/ean h6. Vi la mt Téa nha théng rhat chia lam nhiéu phong/can hé nén sé co phan sé hitu chung va phan sé hitu riéng. Phap luat hign hanh co quy din chi ti so hau chung va phan so hau riéng déi v6i chung cur nhur sau: Lugt Nha 6 2014, Diéu 100 quy dinh vé sé hau chung, sé hitu riéng trong nha chung cu: “1. Phan s& hieu riéng trong nha chung cu bao gdm: Phin dién tich bén trong can ho bao gém cé dién tich ban céng, 16 gia giin lién in ho dé; phan dign tich khéc trong nha chung cw dwoc céng nhén la sit hitu riéng cho chi so hitu nha chung cu; hé thong trang thiét bj AF thudt sit dung riéng gan lién véi cain hé hode gan lién voi phan dién tich khdc thude sé hit riéng. 2. Phan so hitu chung cia nha chung ci ba gm: Phan dién tich con lai cia nha chung cw ngoai phan dién tich thugc so hitu riéng quy dinh tai khodn 1 Diéu nay, nha sinh hoat cong ong ctia chung cw; Khong gian va hé thong két edu chiu luc...” B6 luat Dan sy 2015, Diéu 214 quy dinh vé sé hitu chung trong nha chung cu: “1. Phan dién tich trang thiét bj va cdc tai sin khac ding chung trong nha chung cw theo quy dinh cia Ludt Nha 6 thuge so hitu chung hop nhdt ciia tdt ca chit s6 hitu cde cin ho trong nha dé va khéng phan chia, trit trudng hop ludt cb quy dink khéc hode tat cé cde chit 80 hitw e6 thoa thudin khéc. Mac di: phap ludt hién hanh cd quy dinh rat chi tiét vé phn sé hitu chung va phan sé hitu riéng trong nha chung cu nhu trén nhung vi condotel khéng duge quy dinh trong cae van ban trén, do d6 ciing khéng thé ap dung cée quy dinh cia Lugt Nha 6 hay Ludt din sy vé phan s6 hiru chung, s6 hitu rigng déi v6i condotel. Sau la, vé théi han so hitu. Phap ludt nuéc ta hign hanh can cit vio myc dich sir dung dat d& xée dinh thoi han so hitu, str dung d6i véi tai san, cong trinh trén dat. Theo 46, dat thuong mai dich vu la dat duge sir dung nhim myc dich xay dug céc co sé hoat dng kinh deanh thong mai, dich vu hose xay dung cae cong trinh Khéc nhim phye vy cho hoat dong kinh doanh, thuong mai, dich vu Do dé, céc c6ng trinh throng mai dich vy chi duge nha nude giao dat nhiim mue dich thuong mai, dich vu va fiao c6 thivi han, 56TAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 ‘Thi han sir dung dat theo quy dinh cia phip lust nude ta hign nay duuge phan thinh hai hinh thite la dat sit dung én dinh lau dai va dat e6 thai han, trong d6 dat thurong mai dich vu duge xde dinh li dat cé thai han str dung nhat dinh con dat 6 duge xac dinh li dat sir dung lau dai, Khoan 3 Diéu 126 Luat Dat dai 2013 quy dinh: “Dat thong mai dich vu duoe cae cd nhdn, hé gia dink, 16 chite sit dung do dtwoe Nha nude giao dat, cho thué dat hode duoc phé duyét dy dn dau te thi thi han sit dung dat khong qué 50 néim. Tuy nhién, céc die én déu te thong mai dich vu lén va qué trinh thu héi von chém hode cde die dn déu ue thong mai dich vu tai cdc khu vee ma cb diéu kign kink 16 - xa hi kho khdin, dae biét khé khan can thoi han dau tw dai hon thi thai han ste dung dat la khong qué 70 nim”. Khoan | Diéu 99 Lugi Nha 6 2014 quy dink: “1, Thai han ste dung nha chung cue dege xic dinh ciin cit vio cdip cong trinh xdy dung va két lugn kiém dinh chat long ctia co quan quan bf nha & cdp tinh noi cb nha chung cw theo quy dink tai khodn 2 Diéu nay. Uy han nhan dén edp tinh bo tri kink phi dé thee hién kiém dinh chat heong nh &”. Nhu vay, do cée chung cur théng thuing hign nay duge xéy dung v6i myc dich dé 6 nén thai han sir dung durge Nha muse giao dat thudng la lau dai Déi véi cin hd condotel, php ludt chura c6 quy dinh vé thai han sé hitu, sir dung tuy nhién nhu tae gid da phan tich, condotel La logi hinh bat déng san két hop gitta cin ho va Khdch san, hinh thanh nhim myc dich dé kinh doanh, thu lgi nhudn, do dé dat sir dung dé xy dung condotel cin phai duge xdc dinh 1a logi dat throng mai dich vy va php luat can quy dinh théng nhdt thi han so hitu, sir dung déi véi condotel 1a ¢6 thoi han (50 nim hoge 70 nim) dé phit hgp véi khoan 3 Dieu 126 Luat Dat dai 2013 vé dat throng mat Bay la, vé phéng chdy, chita chay céng trinh. Khoan 1 Digu 17 Luat Phong chay, chita chay 2001 da duge sita di, bd sung nim 2013 vé “Phong chay d6i véi nha 6 va khu dan cu” quy dinh: ich vu. “1. Nha & phai bé tri hé thong dién, bép dun nau, noi thet ciing bao dam an toan; cic chdt dé chéy, né phai dé xa nguén lita, nguén nhiét; chudn bj céc diéu kién, phuong tién dé san sing chita chay Dieu 27 Ludt Phong chay, chita chéy 2001 da duge stra d6:, bo sung nim 2013 vé “Phong chay déi v6i bénh vién, rng hoc, khdch san, nha nghi, v0 murdng, rap hat, rap chiéu phim va nhiing noi déng ngudi khéc” quy din: “Tai bénh vign, irvéng hoc, khich san, nha nghi, vit truréng, rap hat, rap chiéu phim va nhieng noi dong nguii khéc phai cé phueong dn thodt nan; c6 hee leong hueéng dan, tre gitp cho moi ngubi, dae bigt adi v6i nhing nguedi khong cé kha nding te thodt nan; eb phuong dn phéi hop véi cdc lee long khie dé chiva chy”. 57