TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE MOT SO VAN DE PHAP LY VE CONDOTEL O VIET NAM HIEN NAY Tom tat ‘Trong qué trinh thye hit xay dumg, cée dye din bat dng san va phat irién thi truémg nha 6 dua vio nhu céu eva xa ngi, Nha nude dai ban haul ubiéu chink sch, php lua di voi ese loai hinh kinh doanh khde nhau. Tuy nhién, qua trinh d6 thj héa, sy nang dong cia né kinh té cing phat sinh mét sé loai hinh kinh doanh trong linh vyc bat déng san ma cae van dé phap ly cing nhu quan tri cdc ri ro chua duge digu chinh kip thai. Condotel li mt vi du dign hinh, Bai viét “Mot s6 van 8 phap ly vé “condotel ” @ Vigt Nam hign nay” lam rd ngi ham, quy dinh phap luat, bat cép cia quy dinh cia phap luat vé hoat déng condotel & Vigt Nam hign nay va huéng dé xudt chinh hogt dng con¢otel tai Vigt Nam. cde quy dinh Tit khbaz Condotel, phap ly, can hd, du 1, Khai nigm va dic diém condotel TRAN VIET LONG* NGUYEN VAN TU Negay nhén bai: 04/02/2020 Ngay phan bién: 20/02/2020 Negay daing bai: 15/03/2020 Abstract: In the process of implementing. the provisions of laws related to construction, real estate projects and development of the housing market based on the needs of society, the State hay issued smany policies, legal provisions for different types of businesses. However, the process of urbanization and the dynamics of the economy also generated some types of business in real estate sector where legal issues as well as risk management have not been adjusted by the State timely. condotel is a prime example. The paper “Some legal problems about condotel in nam today” will clarify the contents, legal regulations, shortcomings in the legal framework to regulate condotel activities in Vietnam today and the direction to propose adjustments to operations of condotel in Vietnam today. Keywords Condotel, legal, apartment, travel. Theo Tir dién Bach khoa toan te Wikipedia, condotel la tir duge viét tit cia condo va hotel, cS ¥ nghia li khach san cain hé hay c&n ho khdch san. Vé hinh thite, 46 14 mot “Ts, © Luat sur Cong ty Ludt Cong Khénh ing vién Truong Dai hoc Lust, Bai hoe Hué; Email: tvlong@hul.edi.vn 52TAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 condominium (chung cu cao cp) nhung hoat dong nhu mgt khéch san. Condotel thudmg duge xy 6 cdc thanh phé Ion va cde khu vue nghi dudng ln, Condotel la sur két hgp gira cn hd chung cu va khach san. Khong giéng nhu khach san, mi cin hé trong condotel duge ban riéng 1é nh nhiing clin hé chung cw. Tuy nhién, cde cin hd condotel duge hudng nhimg co sé vat chat va dich vu nhur mot phong khdch san, Khi ngudsi mua cin hO condotel, cin hd sé duge ban quan ly cia khdch san cho thué nhu cdc phong khach san binh thug. Cin h9 condotel ¢6 thé duge dit trong chuong trinh cho thué ngan han ho§e dai han ciia céng ty quan ly. Tién cho thué can hd sé duge chia theo théa thudn giifa cng ty quan ly va chit cin hg! Theo TS. Pham Si Liém, Phé Chui tich Téng hoi Xay dyng Vigt Nam, condotel la sin pham kinh doanh. Dé phan bigt m6t toa nha chung cu va m6t toa condotel thi khac bigt co ban 14 chii sir dung cn h9 condotel khéng duge nhap ho khdu déi véi can ho cia minh, Khi da 1a condotel thi kém theo digu kign hién nhién li khong duge ai nhép hd khiu vao. Dusi géc d6 phap ly, phap Iugt Vigt Nam dé cp rat it khdi nigm vé condotel. Noi him ca condotel khéng phai 1a mGt nha 6 ma 1a m6t dang bat dong sin két hgp gidta can hd, nha nghi, khdch san, resort. Vi vay, né khéng thuge vao bit ky kidi nigm nha 6 nao duge giai thich tai Diéu 3 vé “Giai thich tir ngd”, Lugt Nha 6 nim 2014, gm “nha 6”, “nha 6 riéng 18”, “nha chung cu”, “nha 6 thuong mai”, “Nha & céng vu” hay “nha 6 xa hdi”, Nhu vay, theo tac gid, condotel 1a mét loai hinh bat déng sin két hop nhiéu céng ning (du lich, nghi dudng, dé 6...) duge xay dung trén dién tich phan dat khai thac khéng phai 1a at 6 nhim mye dich kinh doanh c6 loi nhuai Dac diém condotel: So véi can hd chung eu thong thudng hign nay, condotel c6 nhigu diém tuong ding ve hinh thite, két céu tuy nhién vé ban chat day 1a hai loai hinh khée nhau, condotel mang mét sé ac trumg dé phan biét véi c’n hd chung cu thong thug nhu sau: Thier nhat, vé muc dich sit dung: Condotel thung sit dung dé kinh doanh (cho thué, cho thué lai...) con edn hd chung cu duge sir dung véi mye dich chiah 1a dé 6. Thit hai, vé so hit: Condotel thuge sé hitu c4 nhan (sau khi mua tir chit du tu dy an) va c6 don vj thir ba quan ly, van hanh, bdo dudng riéng, chi phi chii sé hiru condotel phai chiu (gm: chi phi quan ly hang thang, tién thué thu nhép (néu cho thué Iai). Trong khi a6, cin h6 chung eu thude sé hitu ci nhn, cd nhan ty quan ly va bao dudng, ty tim kiém khach hang thué néu cho thué, chit sé hitu ty chiu chi phi bao tri, chim séc, kiém tra can hé thudng xuyén. " PGS.TS. Doan Hng Nhung, Va Thi Lign, “Mor sd vain dé vé ban chai phép beta condotel- Kink n thé gidi vd dink hung xdy deng hank lang phap li an toa cho bat dng sin condotelphat wién tai Vigt Nam", hitp:apehicongthuong, vn’bai-viewimot-so-van-le-ve-ban-chat-phap-ly-cua-condotel_-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va- dink-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-oan-cho-bat-dong-san-condotel -phat-rien-tai-vietnam-S7331.him, ep nat ngay 04/12/2019, 53TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE Thit ba, vé d6i tugng sir dung condotel: Cha yéu 1a Khiich du lich, cha sé hitu condotel khéng trye tiép quan ly tai san, khéng can tim khach thué. Trong khi 46, déi tugng sir dung can hé chung cu théng thurdng [a tat cd moi ngudi cd nhu cau nha G, chu so hitu true tiép quan 1y tai sin, ty tim kiém khdich thué lai néu ¢6 nhu edu cho thué Thié ue, vé thoi han sit dung: Condotel duge xay dung trén phan dign tich dat khai thc khéng phai dat 6 nhim myc dich kinh doanh cé Igi nhuan do dé thoi han sit dung cia condotel thug c6 thii han (Luat Dat Dai nim 2013, doanh nghigp trong va ngoai nude chi duge giao dat 50 nim dé kinh doanh). Déi véi can hd chung cv théng thuring duge xay dung trén phan dign tich dat 6 véi mye dich dé 6 do dé phap luat quy dinh thoi han sir dung nha chung cur duge chia thirh hai loai: nha chung eur sé hiu ¢6 théi han va nha chung eu sé itu lau dai (Digu 99 Lut Nha 6 2014, thoi han sir dung nha chung cur phy thude vao két ludn kiém dinh chat lugng chung cv cia co quan nha nude ¢6 thm quyén noi o6 nha chung cu tga lac). 2. Mét sé van dé phap ly vé condotel & Vigt Nam hign nay Bin chét etia codotel 1a bat dgng san két hgp gitta cain hg va hach sgn, hinh thanh nhiim mue dich dé kinh doanh, thu Igi nhuan. Do mang ban chat 1a mét bat dng sin nén theo quy dinh cia php lugt Vigt Nam, condotel phai chju sur diéu chinh chung cla Ludt Dat dai, Ludt Kinh doanh bat dng sin, Lugt Nha 6, Luat Du lich... Tuy nhién, vi day la loai hinh bat dng san “két hop” nén hién nay phap Iudt Viét Nam chua cé quy dinh nao diéu chinh cy thé, riéng vé condotel, ciing khéng c6 quy dinh nao quy dinh vé quy chuan, tiéu chudn, quy ché van hanh quan ly, chuyén nhugng, mua ban, edp ching nhan sé hitu cho condotel. H@ théng phap ludt Vigt Nam hign hanh khéng cé van ban quy dinh riéng, r rang cho condotel ma chi dimg lai & mét sé diéu Iudt mang tinh fn”, c6 lién quan dén loai hinh nay: MOt la, vé dinh danh, Luat Du lich nam 2017, Diéu 48 c6 quy dinh vé cdc logi hinh co sé luu tra du lich bao gdm: Bigt thie du lich, cin h6 du lich va nha 6 cb phong co khich du lich thué. V8 ban chat, theo Luat Du lich, bigt thie du lich, edin hé du lich hay nha 6 co phong c6 khvich du lich thué la mét khu chung cur, cin hé (cao cap hodc trung binh tity theo timg diéu kign hay hoan canh nhat dinh) va c6 cach thie hoat déng nhu mét khdch san. V6: céch dinh danh trén, mac dit cum tir condotel khOng xuat hign trong Lut Du lich nhung cdc loai hinh nay eting mang ban chat cua 01 condotel ding nghia. Nhu vay, Ludt Du lich khéng co khai niém condotel nhung fing da c6 thudt ngtr chi céc logi hinh bat dng sin du lich gin giéng nhur condotel.. Luat Kinh doanh bat dng sin, Lut Nha 6, Lugt Dat dai thi chura e6 dinh danh ho’ quy inh lign quan dén dinh danb loai hinh condotel.. Hai la, vé mua bén, cho thué, thué mua, ting, cho, déi, thé chap, gop von bang condotel. Tuy thuge vao déi tugng mua, ban, cho thué, thué mua, ting, cho, thé chap, g6p von ma vige mua ban, cho thué, thué mua, tng, cho, ddi, thé chap, gop von bat déng san dé ap dung ut Ludt Nha 6, Ludt Kinh doanh bat déng s in hay Luat Du lich diéu chinh cho ddi tuong 46. 54TAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 Hign nay, ba Ludt nay déu c6 nhimg quy dinh cu thé cho timg déi trong bat dgng sin trong vige mua, ban, cho thué, thué mua, ting, cho, thé chép, gép vén ma viée mua ban, cho thué, thué mua, ting, cho, ddi, thé chap, gop von (Ludt Nha 6 2014: Tir Diéu 117 dén Dieu 154; Lugt Kinh doanh bat déng san 2014: Tie Diéu 19 dén Dieu $3; Ludt Du lich 2017: Dieu 49). ‘Viée mua ban, cho thué, thué mua, ting, cho, déi, thé chap, g6p vén bing condotel hién nay chua duge quy dinh & bat ky luat nao. Ba la, vé bao lanh condotel hinh thank trong tong lai. Luat Kinh doanh bat d6ng sin 2014 tai Diéu 56 khoan 1 quy dinh vé Bao lanh trong ban, cho thué mua nha ¢ hinh thinh trong twong lai nhur sau: “Chi détu tw die dn bat déng san trade khi bén, cho thué mua nha & hinh thanh trong twong lai phai durge ngén hang theong mai c6 ai nang lee tee hign bao lanh nghia vu tai chinh cia chi dau te déi voi khich hang khi chi déu te khéng ban giao nha 6 theo dting tién 6 da cam két véi khvich hang...”. Vige ban condotel hinh thanh trong twang lai eé bit buge phai ¢é bio inh ngan hing theo quy dinh néu trén hay khéng thi php Iudt hign hinh van chua quy dinh, Trong thy té, ‘ge ban condotel tai mot s6 dur an trong nhing n&im qua d% dp dung “Bao lanh bin cin hd hinh thanh trong twong lai” nhu 461 véi vige mua ban nha 6 hinh thanh trong tuong lai. Bon la, vé déi twong nguoi née ngoai duoc mua, thué mua, thué condotel, Luat Nha 6 2014, Luat Kinh doanh bat dong san 2014 di quy dinh vé déi tong duge mua, thué, thué mua nha 6 1a ngudi Viét Nam dinh cu & nude ngoai va cé nhan, phap nhan nue ngoai. Cy thé nhu sau: Luit Nha 6 2014 Didu 159 khoan 2 quy dinh: “76 chitc, cd nhan made ngodi duge sé hitu nha 6 tai Viét Nam thong qua hinh thite sau ddy: a) Bau te xdy dung nhé 6 theo die én tai Viet Nam theo quy dinh cia Lugt Nha 6 va php ludt lién quan; b) Mua, thué mua, nhén tang cho, nhdn thita ké nha & thong mai nbao gém cain hé chung cw vat nha & riéng lé trong due dn dau te xdy dung nha 6, trie Khu vec dam bao quéc phong, an ninh theo quy dinh etia chink phir”. Luit Kinh doanh bat dng sin 2014 Diéu 14 kho’n 2 quy dinh: “Nguoi Viét Nam dink cu 6 mede ngodt va cé nhan, phap nhan nude ngodt dirgc mua, thué, thué mua nha 6 dé 6 theo quy dink cia Ludi Nha 6 va Ludt Kinh doanh bdt dong sin; dong thoi duege mua, thué mua nha (Khong phai li nha 6) va céng trink xdy dung khéc “dé sit dung lam van phéng lam viée, co so sin xudt, kink doanh, dich vu theo ding céng nding sit dung cia nha, cong trinh xdy dung d6””. ‘Trén thuc té, ngudi nude ngoai dén du lich 6 Viét Nam thich mua, thué mua hodc thué condotel, tuy nhién nhu da phan tich 6 phan trén, vi phép ludt hign hinh chua 6 bat ky quy dinh nao diéu chinh condotel va ngay tai Luat Nha o va Luat Kinh doanh bat dong san cing khong quy dinh déi tugng duge sé hiu condotel nén hign nay ngudi nude ngoai van chua ¢6 co so dé mua, thué, thué mua condotel 6 Viét Nam. Theo tac gia, ban chat ciia condotel la cfin 35TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE hd du lich két hop nhiéu cong ning nhim mye dich Igi nhugin do 46 phap ludt edn ghi nhdn condotel nhur mét dang edng trinh xy dymg khae (khOng phai fa nha 6) va cho phép cd nhan, phap nhan nude ngoai duge mua, thué mua condotel véi mye dich sit dung lim van phong lam vige, co sé san xudt, kinh doanh, dich vy. Vi viée quy dinh nh trén sé phi hgp véi quy inh tai khoan 2 Digu 14 Luat Kinh doanh bat dng san hign hanh, Nam la, vé phan chia quyén so hitu condotel. Condotel 1a su két hop gitta cn h6 va khach san. Trén thuc té, condotel duge xay dung theo két cdu giéng nhu mét khéch san hay mét chung cv gém nhiéu phong/ean h6. Vi la mt Téa nha théng rhat chia lam nhiéu phong/can hé nén sé co phan sé hitu chung va phan sé hitu riéng. Phap luat hign hanh co quy din chi ti so hau chung va phan so hau riéng déi v6i chung cur nhur sau: Lugt Nha 6 2014, Diéu 100 quy dinh vé sé hau chung, sé hitu riéng trong nha chung cu: “1. Phan s& hieu riéng trong nha chung cu bao gdm: Phin dién tich bén trong can ho bao gém cé dién tich ban céng, 16 gia giin lién in ho dé; phan dign tich khéc trong nha chung cw dwoc céng nhén la sit hitu riéng cho chi so hitu nha chung cu; hé thong trang thiét bj AF thudt sit dung riéng gan lién véi cain hé hode gan lién voi phan dién tich khdc thude sé hit riéng. 2. Phan so hitu chung cia nha chung ci ba gm: Phan dién tich con lai cia nha chung cw ngoai phan dién tich thugc so hitu riéng quy dinh tai khodn 1 Diéu nay, nha sinh hoat cong ong ctia chung cw; Khong gian va hé thong két edu chiu luc...” B6 luat Dan sy 2015, Diéu 214 quy dinh vé sé hitu chung trong nha chung cu: “1. Phan dién tich trang thiét bj va cdc tai sin khac ding chung trong nha chung cw theo quy dinh cia Ludt Nha 6 thuge so hitu chung hop nhdt ciia tdt ca chit s6 hitu cde cin ho trong nha dé va khéng phan chia, trit trudng hop ludt cb quy dink khéc hode tat cé cde chit 80 hitw e6 thoa thudin khéc. Mac di: phap ludt hién hanh cd quy dinh rat chi tiét vé phn sé hitu chung va phan sé hitu riéng trong nha chung cu nhu trén nhung vi condotel khéng duge quy dinh trong cae van ban trén, do d6 ciing khéng thé ap dung cée quy dinh cia Lugt Nha 6 hay Ludt din sy vé phan s6 hiru chung, s6 hitu rigng déi v6i condotel. Sau la, vé théi han so hitu. Phap ludt nuéc ta hign hanh can cit vio myc dich sir dung dat d& xée dinh thoi han so hitu, str dung d6i véi tai san, cong trinh trén dat. Theo 46, dat thuong mai dich vu la dat duge sir dung nhim myc dich xay dug céc co sé hoat dng kinh deanh thong mai, dich vu hose xay dung cae cong trinh Khéc nhim phye vy cho hoat dong kinh doanh, thuong mai, dich vu Do dé, céc c6ng trinh throng mai dich vy chi duge nha nude giao dat nhiim mue dich thuong mai, dich vu va fiao c6 thivi han, 56TAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 ‘Thi han sir dung dat theo quy dinh cia phip lust nude ta hign nay duuge phan thinh hai hinh thite la dat sit dung én dinh lau dai va dat e6 thai han, trong d6 dat thurong mai dich vu duge xde dinh li dat cé thai han str dung nhat dinh con dat 6 duge xac dinh li dat sir dung lau dai, Khoan 3 Diéu 126 Luat Dat dai 2013 quy dinh: “Dat thong mai dich vu duoe cae cd nhdn, hé gia dink, 16 chite sit dung do dtwoe Nha nude giao dat, cho thué dat hode duoc phé duyét dy dn dau te thi thi han sit dung dat khong qué 50 néim. Tuy nhién, céc die én déu te thong mai dich vu lén va qué trinh thu héi von chém hode cde die dn déu ue thong mai dich vu tai cdc khu vee ma cb diéu kign kink 16 - xa hi kho khdin, dae biét khé khan can thoi han dau tw dai hon thi thai han ste dung dat la khong qué 70 nim”. Khoan | Diéu 99 Lugi Nha 6 2014 quy dink: “1, Thai han ste dung nha chung cue dege xic dinh ciin cit vio cdip cong trinh xdy dung va két lugn kiém dinh chat long ctia co quan quan bf nha & cdp tinh noi cb nha chung cw theo quy dink tai khodn 2 Diéu nay. Uy han nhan dén edp tinh bo tri kink phi dé thee hién kiém dinh chat heong nh &”. Nhu vay, do cée chung cur théng thuing hign nay duge xéy dung v6i myc dich dé 6 nén thai han sir dung durge Nha muse giao dat thudng la lau dai Déi véi cin hd condotel, php ludt chura c6 quy dinh vé thai han sé hitu, sir dung tuy nhién nhu tae gid da phan tich, condotel La logi hinh bat déng san két hop gitta cin ho va Khdch san, hinh thanh nhim myc dich dé kinh doanh, thu lgi nhudn, do dé dat sir dung dé xy dung condotel cin phai duge xdc dinh 1a logi dat throng mai dich vy va php luat can quy dinh théng nhdt thi han so hitu, sir dung déi véi condotel 1a ¢6 thoi han (50 nim hoge 70 nim) dé phit hgp véi khoan 3 Dieu 126 Luat Dat dai 2013 vé dat throng mat Bay la, vé phéng chdy, chita chay céng trinh. Khoan 1 Digu 17 Luat Phong chay, chita chay 2001 da duge sita di, bd sung nim 2013 vé “Phong chay d6i véi nha 6 va khu dan cu” quy dinh: ich vu. “1. Nha & phai bé tri hé thong dién, bép dun nau, noi thet ciing bao dam an toan; cic chdt dé chéy, né phai dé xa nguén lita, nguén nhiét; chudn bj céc diéu kién, phuong tién dé san sing chita chay Dieu 27 Ludt Phong chay, chita chéy 2001 da duge stra d6:, bo sung nim 2013 vé “Phong chay déi v6i bénh vién, rng hoc, khdch san, nha nghi, v0 murdng, rap hat, rap chiéu phim va nhiing noi déng ngudi khéc” quy din: “Tai bénh vign, irvéng hoc, khich san, nha nghi, vit truréng, rap hat, rap chiéu phim va nhieng noi dong nguii khéc phai cé phueong dn thodt nan; c6 hee leong hueéng dan, tre gitp cho moi ngubi, dae bigt adi v6i nhing nguedi khong cé kha nding te thodt nan; eb phuong dn phéi hop véi cdc lee long khie dé chiva chy”. 57TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE Phap ludt hign hanh di quy dinh vé phing chay, chiia chay ey thé cho nha 6, khich san. Riéng déi véi condotel, theo tac gid, condotel o6 két cau, hinh thite nhu mot khiich san nén vige ap dung quy dinh phng chay, chita chy theo Diéu 27 néu trén dug nhu da tigm va c6 phin phit hyp vai loai hinh bat dng sin mdi nay. Nhu vay, condotel li két hgp gitta cin hé va khach san, day li logi hinh bat dong san méi nén phap luat Vigt Nam hign hanh chua diéu chinh cu thé vé loai hinh bat d6ng san nay mi chi dimg lai 6 ede digu ludt mang tinh lign quan tai Ludt Du lich, Ludt Dat dai, Ludt Kinh doanh bat déng san, Luat Nha 6, Lugt Dan sw. Trong béi canh “nén kinh té chia sé” va dudi sy tac déng manh mé ciia cuge cach mang cong nghiép 4.0, muc dich cua cée chit diu tur 1a xy dung én mot phite hop khach san, c&n h6 vira dé nghi dudéng vira dé cho thué trong khoang thi gian khéng nghi dudng (tire 1a hie nhan réi). Condotel xuai hign tai Viét Nam va phi: hop voi nén “kinh té chia sé” 46, bai 1 condotel Ia syt két hgp giita c’in hd va khdch san, ban than mét cin hd condotel nhung mang nhiéu chire nang, cong dung 6 timg thdi diém khée nhau. Condotel 1a so hitu ciia chi dau tu nhung chi dau tu thir ep lai sé hitu tryc tiép can hd. Cae Nha dau tu thir cdp mua cn hé al ac thué, duéi sur quan ly, diéu hanh chung cita Chi dau tu dé dat duge muc dich mét bat dong sin nhung mang lai nhiéu céng nang. Hign php nim 2013, Lugt Du tr va Lugt Doanh nghigp nim 2014, BO luat Dan sy nam 2015 da quy dinh theo hudng cd nhén va doanh nghiép duge lam tét ca nhimg gi ma php luat khéng cdm cing véi viée van dung chii trong cia Ding, Nha nude vé phat trién du lich Vigt Nam thinh ngin mai nhon, Céc Cho dau tur thinh Ip condotel théng qua hinh thtie 48 nghi chp thudn chit trong dau tw xay dung dy én du lich nghi dudng. Sau khi xin duge chi truong, gidy phép thyc hién Dy dn, dya trén cde quy dinh chung va theo nguyén tic, ngudi dan va doanh nghigp duge quyén dau tu, kinh doanh, giao dich khi Cha dau tu théng qua hop déng mua ban cin hé va cam két gitta cdc bén vé lo n dé giao két Hop déng mua ban can hé khdch san véi nha dau tw thir cap. luat khéng cm, nhugin tit dur Tom lai, phap luat Vigt Nam khéng 6 diéu khodn cm déi véi hinh thire dau tu kinh doanh nay, tuy nhién hinh thite nay van chua duge php luat thia nhan, 3. Mt s6 bat cp trong khung phap ly diéu chinh hoat d6ng condotel & Viét Nam hién nay va huéng dé xuat 3.1. Tinh hinh hoge dong condotel & Vigt Nam hign nay Trong nhimg nam gin day, khach san cin ho hay bigt thy du lich (goi chung 1a condotel) dang phat trién nhanh va tré thanh cha dé néng cua thi trudng bat dng s ‘Nam, Nhin chung, cée condotel tai Vigt Nam c6 chat lwgng cao véi nhiéu dich vy cao cap di kem nhu 18 tan, dich vy kim phong, giat la, nha hang, bar, bé boi, dich vy chim séc sie dep, san golf nhé va ca trung tm thé thao duéi nude. Mie di xu é 58 n mugn hon so véi thiTAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 nhung thi trudng condotel tai Vigt Nam dang phat trién véi tée dO nhanh do nhu edu déu tr bat déng san cia cée nha dau tu ca nhan, nhu cau nghi dudng tai condotel ctia chinh nhiing nha dau tu thir cp cing nhw nhu cau ngay cang tang cua khach du lich trong va ngoai nude. Theo Higp hi Bat dong san thanh phé Hé Chi Minh, tir khodng nim 2014 dén nay, trén pham vi ca nude da xuat hién con sét dau tu phat trién mét loai hinh san pham bat déng san h méi & muse ta, dé 1a cdc dy dn cin ho khch san, biét thy, nha phé trong cic khu du lich nghi dudng (condotel), tap trung phat trién tai cde khu vye ven bién, hai dio nhu Van Don, Ha Long, Dé Son, Sam Son, Cita Lo, Ba Ning, Quy Nhon, Nha Trang, Mai Né, Ving Tau, Phi Quéc, va tai Lam Dong, Dong Nai... Trong dé, Nha Trang, Da Ning, Phi Quéc 1a 3 dia bin dang phat trién néng. ‘Theo s6 ligu thong ké cua 16 tinh, thanh phé tryc thuge Trung uong thi chi riéng céc Khu du lich nghi duéng quy mé Idn (tir 50 ha tro [én) d& c6 77 dur ain, voi ting dién tich 18.019 ha; 16.537 phing khach san, 12.056 cn hé condotel, 11.174 biét thy nghi dudng. Neoiii a, edn e6 hem 120 due fin Khu di lich nehi dusting any méi vita va nhd, e6 dign tieh dui 50 ha/khu. Sé ligu tir Bd Xay dung cho thay, trong khoang thi gian tir nam 2015 dén nay, mot sé dia phuong, nhat la cdc dia phuong ven bin di cho phép mot sé doanh nghigp dau tr kinh doanh ede dir én du lich nghi dudng c6 céng trinh condotel”, Tinh dén thoi diém nay ca nude c6 khong 30.000 can hd condotel’ Dé hoat déng condotel tai Viét Nam, cde Chui dau tw thydng tién hanh xin chit truong cua Uy ban nhan dan cée tinh, thanh dé dau tr dy an khu du lich nghi dudng thong qua 01 trong hai dang cap phép: (1) Déi véi cdc dy dn, céng trinh condotel ma cdc cn hé ngoai sir dung dé kinh doanh cho thué lun tr ngdn han edn e6 thé sir dung vao mye dich 6 dn dinh, Kau dai va hinh thinh don vi 6 thi phai dap tg quy dinh, tiéu chun, quy chuin vé ha ting ky thudt, ha ting xa hdi (trudng hoc, sinh hoat cng dong...) nhur di véi nha & chung cu; (2) Ddi véi cae dyn, céng trink condotel ma cde cin hd chi sir dung dé kinh doanh cho thué uu tra ngin hn va khéng hinh thanh don vi 6 thi ap dung quy dinh, tang chung nhu d6i véi céng trinh khach san. chudn, quy chuan vé ha Theo bio cdo cla Higp hoi Bat déng sin Viét Nam, tai Khanh Hoa, cde cn condotel cao cp 06 mite gid tir 36 - 65 trigu ddng/m?, ndi that 4 - 5 sao. San phdm condotel durge chao ban trong quy 1/2018 chi yéu 1a cdc dot ké tiép cua hing dy an cd’ nhur: Swissthouches La Luna Resort Nha Trang (2000 can), The Scenia Bay (700 can), AB Nha Trang Central Square (300 can)... Phan khic condotel cao cap chiém ty trong 35% trén tong lugng giao dich cin h6 2 TS. Doin Manh Cuong, Vy Dio tao, BO Van héa, Thé thao va Du lich, “Quan If kink doanh khich san du lich, bigt de du lich”, https:l/www.talkvietnam.org/2019/07/quan-ly-kinh-doanh-khach-san-can-ho-va-biet-thu-du- lich-phan-1/. Truy ep ngiy 06/12/2019. * Nhur Quynh - N, Manh, BG Nay dug lén tiéng vé thee trang condotel’vi iran", bips:/idantei.com.vn/bat-dong- san/bo-xay-dung-len-tieng-ve-thue-trang-condotel-vo-tran-201912021645385S2,htm, Truy ep ngay 06/12/2019. 59TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE tai Nha Trang, Khanh Hoa. Tuy nhién, condotel e6 téc d6 giao dich chi dimg lai 6 Fi (giao dich Lin thir nhat - cha diu tu va nguéi mua). Tai Da Ning cé thém 901 can condotel duge chio bin méi chit yéu 6 phin khite trung va cao cp, Mite gid phin khite villa hang sang, giém khoang 5% so v ing ky nim trude. in hO condotel tir 25 triguw/m?, higt thy c6 gid khodng hon 8 ty in dign tich 110m? bao gdm xy thé mat ngoai. Tuy nhién, trong quy 1/2018, tai Ha Long khéng cé sin phim mdi nio chao bin nén Iugng giao dich loai sin phim condotel tai diy la khong dang ke. Ce san phim condotel va villa tai Phi Quéc van chi yéu tir cde dur an thude cée chi dau tu 1én nh CEO, MIK, Vingroup, Sun Group... Mite gia cua loai hinh nay khdng c6 gi bién dong nhiéu, gid c6 ting nhung cham*. Nhu vay, vé thyc tién thi logi hinh condotel phat trién rat manh mé 6 Viét Nam, dae biét 1a cdc thanh phé lén cé nhu cau vé du lich, nghi dudng. 2.2. Mar sd hdt cap v3 php Inge didu chink hagt djing condatel & Vigt Nam hign nay Thit nhat, vé ngi him condotel. Hign nay, chua ¢6 khdi nigm cu thé vé cn hd condotel. Vi vay, qué trinh thy hign cée quy dinh lién quan dén ché 6 sit dung dat, céng nhan quyén sé hitu, quan ly van hanh, cdc giao dich vé condotel trén thyc té gap rit nhigu khé khan. Thye té, 6 cdc tinh thanh nhu Da Ning, Khanh Hoa, Pha Quée, Binh Dinh xudt hign nhigu dy én cin hd condotel duge Uy ban nhan dan cép tinh/thinh phé ty van dung dé cp phép véi thoi han str dung dat cho cde dy én hoan toan khde nhau: 6 tinh cap phép dy an v6i thoi han la 50 nam, kh6ng hinh thanh don vj 6 nhung cé tinh lai edp phép dur én voi thai han lau dai, Thit hai, iy ching nhdn quyén so hitu va thai han ste dung condotel. Phap luat chua cé quy dinh rd rang vé viée cp gidy chimg nhjn quyén so hitu voi loai nguyén tic cp gidy chimg nhan quyén sir dung dat quyén sé hu nha 6 va tai sin gan lién véi dat theo quy dinh tai khoan 2 Diéu 98 Luat Dat dai hay khéng? Do chua quy dinh c1 trinh thim tra, cp phép hofe lim cde thi tue phap ly vé condotel bat cp yan quan ly, cha dau tu va khach hang. Mt khdc, tir viée chua quy dinh lién quan dén viée cp gidy chimg nhan quyén sé hitu nha nén kéo theo sy khé khin trong thy hién mét s6 tha tuc phap ly hay cdc giao dich nhw chuyén nhugng, thira ké tai san ciia minh, thé chp... Phap ludt vé kinh doanh bat dong san méi chi quy dinh chi tiét déi voi truéng hgp chuyén nhugng hyp déng mua ban, thué mua nha ma chua c6 quy dinh vé viée chuyén nhugng hop déng mua ban cng trinh xy dung (khéng phai li nha 6) hinh thinh trong twong la thé nén cor + Hoa Lam, “condotelvis hai ving mc phip If can tim lt gid”, hups:ivov-vn/kinh-teldia-oc/condotel -va- hai-vuong-mac-phap-ly-can-tim-li-gia-749759.vov. Truy cap ngiy 24/02/2020. Gia Bao, Lan Nh “Ln da ten 4g cimg ngot bin vé phap I cn hé condoned ",hps:icafevm/big-storytruc tiep-lanlau-tien-bon-bo-cung han-ve-phap-ly-can-ho-condatel -20180316145307815.chn. Tuy edp ngiy 24/02/2020. 60TAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 Condotel 14 bit dng sin két hgp gitta cin h9 va khiich sen. Mye dich eiia logi hinh nay a vita c6 thé dé 6, vita c6 thé kinh doanh, Do 46, loai hinh bat déng sin nay mang nhiéu cong ning. Tuy nhién, phép lujt dat dai hign hanb thi cn ctr vao mye dich sit dung dat dé phan logi dat: dit 6; dat throng mai, dich vy dé Nha nude quyét dinh giao dat, cho thué dat c6 thoi han hay sit dung dn dinh lau dai. Diéu 10 Luat Dat dai quy dinh vé phan loai dat gom: nhom dat néng nghigp; nhom dat phi ndng nghigp (trong dé c6 dit thong mai, dich vy); nhém dat chua sir dung. Khoan 3 Diéu 126 Luat Dat dai quy dinh thoi han giao dit, cho thué dat déi véi cdc 16 chic dé thye hign cae dyn dau tw 1 khéng qué 50 nam, trudng hp dic bigt khéng qua 70 nm va duge gia han thém, nhan & bal ky van ban luat nao, phap luat cing chua quy dink inh lau dai, Vige Condotel chua duye vige giao dat, cho thué dat déi véi condotel 1a co théi han hay str dung én chua cho khung phap ly rd ring nhu trén dan dén viée trén thuc té mét sé tinh, thanh can ctr vao myc dich Dy an iia ede Cha dau tr dé giao dat, cho thué dat lau dai hoe c6 thai han ((1) Dai véi cdc dy n, cng trinh condotel ma cae cin hd ngoai sir dung dé kinh doanh cho thué lu tri ngin han eda e6 thé str dung vao myc dich 6 én dinh, lau dai va hinh thanh don vj @ thi giao dat 6 dn dinh lau dai; (2) Déi véi cde dy én, cng triah condotel ma ede cin hG chi sir dung dé kinh doanh cho thué Iuu tré ngan han va khéng hiah thanh don vj 6 thi giao dit it c6 thai han), hoi cho thué Thic ba, vé quy chudn xdy dung, quan lf, sie dung condotel va giao dich lién quan dén condotel. Phép Iuat hién hanh cé quy dinh vé quy ché quan ly, sir dung chung cu (chung cur thuong mai, chung cur xi hdi...). Theo dd, cdc chung cur thuong mai sé phai tuin theo Quy ché quan ly, sir dung nhi chung eu: sé hitu chung - riéng; n6i quy, van hanh, bio tri chung cw duge quy dinh tai Théng tr sé 02/2016/TT-BXD ngay 15/02/2016, Condotel ciing gin giéng hd chung cu, uhuny quan Ly van hank dhi ngudi chi sé hdu lai dy quyén cho nha dau tu van hanh. Viéc bio tri cac cin hé condotel thé nao, quan ly ra sao, mé hinh chia sé loi nhun,... déu chua cé quy dinh cia Nha nude. lién quan dén condotel ciing chura duge quy “ae Chit dau tu Hop déng mua ban, iy quyer 10 rang dan dén viée trong thye té khi giao dich véi cdc nha dau tu thir cap, thudng soan Hop dng miu, nhung ede Hop dng miu nay thug e6 ede diéu Khoan 6 Toi cho Chui dau tu, nha dau tw khi tham gia giao djch phai tua theo hop ding méu nay, khi c6 tanh chap phat sinh thi rai ro phap ly hau nhu thude vé nha dau tu thir edp. Ngoai ra, phap ludt hién hanh chua quy dinh vé quyén va trch nhiém ctia chi dau tu, nha dau tur va ngudi str dung trong suét qué trinh hinh thanh, t5n tai, Khai thae dén xéa bd mot sin phim condotel. Déng thi, chua c6 co ché minh bach, kha thi va higu qua xit ly xung d6t loi ich gitta cae bén liér. quan, nhu quyén sé hiru (chung, riéng), quyén sir dung, quyén cho thué, cho thué Iai vi quyén thué. 61TRUONG DAI HQC LUAT, DAL HQC HUE 3.3, Mot sb dé xudt nhiim xay dung khung phép lj diéu chinh hogt dong condotel tai Vigt Nam jinh danh” cho logi hinh bat déng sin condotel. Vige dinh danh cho loai hinh bit déng sin nay cin phai thodt ra khéi cach tu duy truyén théng 1a phan loai dat dua vao mye dich str dung dai, dat nong nghiép chi str dung, cho néng nghiép, dat 6 chi sir dung cho dat 6, dat thuong mai dich vu chi str dung dé kinh doanh vi nhu da phan tich 6 trén, condotel la m6t dang bat dng san két hop nhiéu céng nang (vira 6 thé 6, vita e6 thé kinh doanh khdch san, kim van phong, biét thy du lich...). Do 46, néu cif cn ett vao myc dich sir dung dat dé phan loai cho condotel thi rét khé dinh danh. Theo 6, sau khi nghién ciru cde van dé phap ly cu thé, nén chang cin quy dinh thém mét loai dat goi la “dat két hop nhiéu céng nang” trong Luat Dat dai stra adi dé tao hanh lang phdp ly gop phan thye thi phap ludt va quan ly logi hinh condotel, Thi nhdt, Luat Dat dai can c6 quy dinh theo huéng Thié hai, vé gidy chimg nhan quyén sé hitu va thoi han str dung condotel. Bat cp Ién nhat vé viée cAp gidy chimg nh4n sé hitu condotel la viéc Co quan Nha nude khong xée dinh duoc muc dich sit dung dat cia cde condorel dé auyét dinh dén viée giao dat sir dung 6n dinh hay giao dat, cho thué dat c6 théi han bai |€ ban chat cua condotel La két hop nhiéu céng ning (dé 6, lam vin phong cho thué, kim biét thy, khich san...), do dé edn sira d6i Luat Kinh doanh Bat déng sin 2014 theo huéng thira nign va quan ly kinh doanh cée bat dong san da c% dinh cu thé vé ché d6 sir dung dat déi vi cdc bat d6ng san da céng nang. Trong dé, cho phép chi dau tu du an duge quyén Iva chon muc dich sir dung dat chinh. Viée Ia chon mue dich sir dung dat ctia cde Chu dau tu bj tac déng, can nhac bai di k’m 1a cde quy dinh vé viée ap thué. Cha dau tu muén str dung dat én dinh lau dai thi gid dat cao; thué dat cé thoi han 50 nam thi gid dat thap hon. Viée cho phép cdc Cha dau tu ty Iva chon mue dich sir dung dat gop phan giai quyét duge meng muén truyén théng ctia cde nha dau tu & Viét Nam, béi 18 cée Nha dau tu Vigt Nam khi mua condotel luén mudn duge sé hitu condotel dai han, sir dung condotel dé kinh doanh da chic ning, dng théi sau nay cé thé thira ké cho con, chéu mai mii. nang vao mye dich du lich va si d6i Ludi Dat dai 2013 theo hudng quy Thit ba, vé quan ly, six dung condotel. Hign tai, Luat Xay dug, Ludt Nha 6, Luat Kinh doanh bat déng san, Luat Quy hoach 6 thj vi cde Van ban huéng din thi hinh da e6 quy dinh vé Quy ché quin IY, str dung nha chung cur hét sire rd rang, cu thé; tuy nhién, quy ché quan Ly, sir dung déi véi condotel van chua duge quy dinh, Do 46, thai gian t6i Co quan Nha nude can quy dinh vé quy ché quan ly, kinh doanh logi hinh condotel tai cée dy dn Luat stia déi, bG sung mot sé diéu cua Ludt Xay dung, Luat Nha 6, Ludt Kinh doanh bat d9ng san va Ludt Quy hoach dé thi nhim hoin thign khung phip ly vé quin ly, sit dung loai hinh bat dng sin nay theo huéng tp trung vao cic quy dinh vé: thiét ké, dign tich, quyén so hitu chung, quyén sé hitu riéng, vn hanh, bao tri Thit tw, vé cae giao dich lién quan dén condotel. Condotel Li logi hinh bat dng san méi tai Vigt Nam, Vige mua bin, cho thué, thué mua, 62TAP CHi PHAP LUAT VA THVC TIEN - SO 42/2020 ting, cho, ddi, thé chap, gop vin bing condotel la céc giao dich hét site méi mé, phite tap, tiém dn nhiéu ri ro do 46 bén canh quy dinh khung phap ly che condotel, dé bio vé quyén Igi cia nha dau tu thir cap (cha yéu la ca nhan), co quan Nha nude cé tham quyén cin quy dinh thém vé Hop déng mau ddi véi céc giao dich mua ban, cho thué, thué mua, ting, cho, ddi, thé chap, gp vén bang condotel. Vigc ban hanh hg» déng mau gitta cha dau tw va nha dau tw thir cdp condotel la can thiét, boi di cé hop dérg mua ban nha, hop déng mua ban nha trong twong lai, nhung hop dng mua ban c6ng trinh xay dymg hinh thanh trong twong lai, trong 46 e6 condotel, thi chura €6, Ben can d6, condotel khong thud tiy linha 6, n6 e6 thé via 6 vita Lam van phong, gin gidng nhu officetel, cho nén codotel, cin h6 dich vy, officetel phai c6 mau hop ding. Vig ban hinh miu hop déng lién quan dén céc giao dich condotel g6p phan gidm thiéu ri ro cho nha dau tu thir cp va gép phan han ché cde tranh chap lién quan dén condotel 6 Vigt Nam. 4, Két lun Condotel 14 logi hinh bat d§ng san két hgp gitta c&n h6 va khach san, khde véi cde bat dGng san khac, condotel la bat déng sin két hop nhiéu céng néng (vita dé &, lam van phéng, lam khéch san, kim bigt thy...), hay néi cach khae condotel Li sin phim bat dng sin méi trong “nén kinh té chia sé” hién nay, Mae di d& xudt hién nhiéu nam tai Viét Nam, tuy nhién khung phap ly diéu chinh vé condotel van chua thyc sy ré rang, cy thé. Qua bai viét, tac gia da nghién cttu, tim higu va lam 19 céc khai nigm, dic diém vé condotel; tinh hinh hoat dong ciia condotel & Vigt Nam hign nay; mét sé bat cp vé phap Ivat diéu chinh condotel 6 Vigt Nam, tir d6 dua ra mét sé dé xudt nhim xay dung khung phip ly digu chinh condotel mét cach rd ring, cy thé, minh bach trong thi gian tdi tai Viét Nam. DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO. 1. Ludt Dat dai nam 2013. 2. Luat Kinh doanh bat dng san nim 2014. 3. Lujit Nha 6 nam 2014. 4, Ludt Du lich 2017, 5. BO luat Dan sy 2015. 6. Chau Thanh, “Sp cé bé tiéu chudn thiét condotel, officetel, shophouse, resort”, https://thuvienphapluat.vn/tintue/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/26072/sap-co-bo-tieu-chuan- thiet-ke-ve-condotel-officetel-shophouse-resort, cp nhat ngay (5/12/2019. 7. Ninh Nhi, “S@ ban hinh van ban phap I vé condotel trong nam 2019”, hitps:l/baoxay dung.com.vn/se-ban-hank-van-ban-phap-ly-ve-condotel-trong-nam-2019-234677 html, cap nhit ngay 06/12/2019. 63