ZADANIE

do wykonania projektu przejściowego z przedmiotu eksploatacja

infrastruktury
Temat projektu:
PROJEKT INSTRUKCJI EKSPLOATACJI
OBIEKTU BUDOWLANEGO

Projekt powinien zawierać co najmniej:

1. Opis obiektu eksploatacji (ze szczególnym uwzględnieniem stosowanych

rozwiązań architektonicznych, konstrukcyjnych i materiałowych).
2. Opis stanu eksploatacyjnego obiektu budowlanego na dzień 01.01.2020r.
a) opis użytkowania obiektu z uwzględnieniem oddziaływania
czynników środowiska i obiektu na środowisko.
b) opis zasilania (woda, prąd, gaz i inne) odpowiedniego do funkcji
i zasad użytkowania wskazanego obiektu budowlanego.
c) opis obsługiwania (utrzymania) analizowanego obiektu
budowlanego.
d) opis zarządzania eksploatacją wskazanego obiektu budowlanego.
3. Opis szczegółowych zasad eksploatacyjnych (jakie i kiedy powinny być
wykonywane przeglądy, konserwacje, remonty)w stosunku do
poszczególnych elementów konstrukcji budynku.
4. Opis szczegółowych zasad eksploatacyjnych wszystkich instalacji
technicznych zastosowanych w analizowanym budynku.
5. Propozycje modernizacyjne poprawiające efektywność eksploatacji aby
zapewnić bezpieczne użytkowanie przez cały pożądany cykl życia
obiektu.

Instrukcja eksploatacji powinna zawierać niezbędne do zilustrowania

omawianej problematyki schematy, szkice, zdjęcia, wykresy itp.
Analiza celów opracowania
Zadaniem instrukcji jest przybliżenie Właścicielowi mieszkania oraz Zarządcy Nieruchomości
właściwego sposobu obsługi i eksploatacji zespołu budynków mieszkalnych pod adresem Bielecka
48A i B w Konstancinie Jeziorna. W instrukcji zostały omówione wybrane elementy obiektu z
podaniem zasadniczych zaleceń i przeciwwskazań z uwagi na jego użytkowanie. Niniejsza instrukcja
nie zastępuje specjalistycznych informacji nt. eksploatacji zawartych w dokumentacji powykonawczej
oraz instrukcji w zakresie obsługi i eksploatacji obiektu (instalacji, urządzeń i systemów w tym w
zakresie bezpieczeństwa pożarowego) stanowiących załączniki do dokumentacji powykonawczej.

1. Opis obiektu eksploatacji (ze szczególnym uwzględnieniem stosowanych

rozwiązań architektonicznych, konstrukcyjnych i materiałowych).

Lokalizacja obiektów:

Konstancin-Jeziorna to miasto położone w województwie mazowieckim, w powiecie

piaseczyńskim 20 km na południe od Warszawy.
Nieruchomość położona jest przy jednej z głównych ulic miasta w odległości około 800 m od Centrum
miasta w pobliżu rzeki Jeziorka oraz torów kolejowych.
Dla analizowanego obszaru nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowanie
przestrzennego. Prace nad w/w planem są w trakcie projektów.

Działka ewidencyjna nr 86/5 z obrębu 01-16 o powierzchni 14130m 2

Pomiędzy ulicą Bielawską a Paproci.
Od wschodu graniczy z terenem ochrony wału przeciwpowodziowego i terenami krajobrazu
chronionego, od południa terenem osiedla mieszkaniowego i zabudowy jednorodzinnej,
od zachodu z terenem przy ul. Bielawskiej.

Nieruchomość jest ogrodzona siatką z prętów ocynkowanych na słupkach, a od strony południowej w

rejonie sąsiadującym z istniejącą zabudowa jednorodzinną – ogrodzenie pełne, stanowiące
jednocześnie ochronę akustyczną zabudowy.

Dojazd jest bardzo dogodny, ponieważ jadąc wzdłuż Wisły drogą numer 724 dotrzemy tu szybko z
centrum Warszawy. Możemy również dojechać autobusami ZTM o numerze 700, 710 oraz 724.
Kursuje również linia nocna N50. Można również dotrzeć do lokalizacji liniami PKS nr 139 oraz 725.

Poniżej zamieszczam mapę oraz zdjęcia ze źródeł:

https://www.google.com/maps/@52.096832,21.1250581,335m/data=!3m1!1e3
https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html?gpmap=gp0
Zespół budynków zbudowano w 2008 roku w którego skład wchodzą budynki 5-cio kondygnacyjne z
garażami usytuowanymi w suterenie budynku, część rekreacyjna zawierająca basen w podwórzu,
pomieszczenie administracyjne obiektu i ochrony.

Zespół mieszkaniowy mieści:

-175 mieszkań
-176 stanowisk postojowych
- 15 komórek lokatorskich
-2 lokale niemieszkalne

W skład wyżej wspomnianego zespół wchodzą dwa budynki. Pierwszy pod adresem Bielawska 48A
oraz drugi pod adresem Bielawska 48B. Parametry obydwu obiektów zamieszczam w tabeli.

Opis konstrukcji:

Budynki wykonane w technologii tradycyjnej, która stanowi układ ścian poprzecznych żelbetonowych
i ścian zewnętrznych osłonowych ceramicznych. Budynki mają układ korytarzowy

żelbetonowe, na palach wierconych o średnicy 60 cm, długości 10 m do 13 m

Fundamenty
pod częściami mieszkalnymi i basenem

słupowo płytowe i we fragmentach ścienn- płytowe żelbetonowe, nad ostatnią

Stropy kondygnacją ocieplone wełną mineralną, wylewane na budowie o rozpiętości
270cm, 480 cm, o grubości 24cm

konstrukcja drewniana, dwuspadowa. Pokrycie blachą o kolorze czerwonym o

Dach
nachyleniu 25 stopni z korytarzami odwadniającymi ukrytymi za tremplami.

Elewacja technologia lekka mokra w kolorze żółtym

wewnętrzne: żelbetonowe monolityczne dwubiegowe wykończone płytkami

Klatki schodowe
gresowymi, zewnętrzne w podcieniu żelbetonowe monolityczne

   
płyta denna żelbetonowa wylewana o wysokości 80 cm
ściany sutenery żelbetonowe wylewane o grubości 25 cm

Ściany osłonowe na
Pustak o maksymalnej grubości 19 cm ocieplone styropianem 10 cm
parterach
 Ściany zewnętrzne
pomieszczeń
Z cegły kratówki o grubości 25 cm ocieplone wełną mineralną 8 cm
ogrzewanych w
kondygnacji garażu

Ściany pomiędzy
Pustak o grubości 12 cm, pustak 5 cm , płyta pilśniowa, pustak 6,5 cm lub cegła
mieszkaniami i
dziurawka
komunikacją ogólną

Ściany pomiędzy
mieszkaniami i 2x pustak grubości 12 cm z pustką 5 cm
komunikacją ogólną

Ścianki działowe w
Z cegły dziurawki o grubości 6,5 cm i 12 cm lub pustaków
mieszkaniach

Ściany garażu z betonu konstrukcyjnego oraz z cegły

Piony sanitarne Omurowane cegłą pełną grubości 6,5 cm
Kanały wentylacji Z bloczków ceramicznych 19x19 cm, 2 kanały w kuchni i 1 kanał w łazience

okna drewniane lub z tworzyw sztucznych, szklenie podwójne, rozwieralno-

Stolarka okienna
uchylne lub rozwierane z regulowanym nawiewem

wewnętrzne: drewniane, wejściowe do kotłowni i węzła cieplnego: stalowe

dwuskrzydłowe, do garażu: stalowe wejściowe do budynku w przedsionkach:
Stolarka drzwiowa
aluminiowe powlekane, szkolne szkłem bezpiecznym, zaopatrzone w
samozamykacze i elektrozamki

Balustrady balkonów i z rur stalowych metalowanych proszkowo, częściowo żelbetonowe o grubości

loggii 15 cm

Kraty w oknach stalowe metalowane

Tynki gipsowe bądź cementowo-wapienne

2. Opis stanu eksploatacyjnego obiektu budowlanego na dzień 01.01.2020r.

Budynek został wybudowany i oddany do użytkowania stosunkowo niedawno

dlatego też jego stan techniczny jest określany jako bardzo dobry. Deweloper w
ramach gwarancji:
- usprawniał systemy odpływów wody z balkonów
- osuszał ściany w garażach
- montował odpadającą terakotę
 - usprawniał wentylację
- usuwał rysy
- malował ściany
- wykonywał drobne poprawki
a) opis użytkowania obiektu z uwzględnieniem oddziaływania
czynników środowiska i obiektu na środowisko.

Należy systematycznie wietrzyć mieszkania

Przy braku systematycznego otwierania okien może nastąpić:
- wzrost wilgotności powietrza w pomieszczeniach, możliwość wykraplania się wilgoci
a co za tym idzie powstanie pleśni, a nawet grzyba;
- pogorszenie się jakości powietrza w pomieszczeniach, powstanie nieprzyjemnych
zapachów i oparów;
- wzrost stężenia dwutlenku węgla.
Zaleca się wietrzenie pomieszczeń kilka razy dziennie przez 10-15 minut przy zamkniętych
zaworach termostatycznych a takie czyszczenie kratek wentylacyjnych. Otwarcie okien na
krótki czas nie powoduje wyziębienia ścian i przedmiotów w pomieszczeniach a zapewnia
skuteczną wymianę powietrza.

Instalacja kanalizacji sanitarnej została wykonana z rur PCV. Aby instalacja kanalizacyjna w
mieszkaniu działała prawidłowo należy przestrzegać następujących zasad:
- nie wolno wprowadzać do instalacji stałych odpadków gospodarstwa domowego, ciał
stałych, śmieci, gruzu, gazet itp.;
- nie wylewać ścieków o temperaturze pow.60°C;
-nie wylewać środków chemicznych takich jak: aceton, benzen, tri, farby i lakiery;
- nie umieszczać w pobliżu przewodów silnych źródeł ciepła.
Całość instalacji kanalizacji sanitarnej została wykonana zgodnie z obowiązującymi
normami. Jakiekolwiek przeróbki i zmiany w kanalizacji sanitarnej są niedopuszczalne.
Remont i przeróbka kanalizacji sanitarnej mogą być przeprowadzone przez uprawnione do
tego osoby po uzgodnieniu z administracją.

b) opis zasilania (woda, prąd, gaz i inne) odpowiedniego do funkcji

i zasad użytkowania wskazanego obiektu budowlanego.

Pomieszczenia w budynku mieszkalnym zostały wyposażone w grzejniki płytowo konwektorowe,

natomiast łazienki w grzejniki drabinkowe. Grzejniki malowane są proszkowo na kolor biały.
Nie należy wykonywać żadnych czynności konserwacyjnych (smarowanie, wiercenie, malowanie). Do
mycia grzejnika stosować łagodne środki myjące, bez zawartości środków żrących, rozpuszczalników,
chloru.
Niedopuszczalne są wszelkie zmiany w instalacji c.o., w tym również demontaż istniejących
grzejników lub rozbudowa instalacji o nowe grzejniki. W przypadku konieczności demontażu i
ponownego montażu istniejących grzejników, przed rozpoczęciem prac bezwzględnie należy
zawiadomić administratora budynku o przedmiocie planowanych prac.

Część instalacji sanitarnych w lokalu rozprowadzana jest w warstwach podłogowych. Nie wolno
dokonywać jakichkolwiek przebić i wierceń ze względu na możliwość uszkodzeń przedmiotowych
instalacji. Instalacja wodociągowa w mieszkaniach została zakończona bateriami, które służą jako
punkty poboru wody.
Baterie wannowe i natryskowe mocowane są bezpośrednio na ścianie, natomiast baterie
umywalkowe i zlewozmywakowe połączone są z instalacją za pomocą wężyków elastycznych,
odcięcie instalacji następuje za pomocą zaworków kulowych zamontowanych pod urządzeniami.
Baterie zamontowane w poszczególnych lokalach są chromowane jednouchwytowe z mieszaczem,
nie wymagają żadnych czynności konserwacyjnych (smarowanie, wiercenie, malowanie). Do mycia
stosować łagodne środki myjące, bez zawartości środków żrących, rozpuszczalników, chloru. Również
pozostałe urządzenia i przybory sanitarne (kompakty WC, umywalki, zlewozmywaki, wanny i brodziki
nie wymagają żadnych czynności konserwacyjnych (smarowanie, wiercenie, malowanie). Do mycia
stosować łagodne środki myjące, bez zawartości środków żrących, rozpuszczalników, chloru.

Opomiarowanie zużytej ciepłej i zimnej wody dokonywane jest poprzez wodomierze zamontowane w
szachtach na klatkach schodowych. Instalacja kanalizacji sanitarnej wewnętrznej wykonana została z
rur polipropylenowych, wszystkie poziomy i podejścia zostały wykonane w odpowiednich średnicach i
z odpowiednimi spadkami, co eliminuje możliwość samoczynnego zapchania instalacji kanalizacyjnej
przy normalnym użytkowaniu. Zabrania się wlewania bądź wsypywania do instalacji kanalizacyjnej
rzeczy które nie są ściekami bytowymi(resztki pokarmowe, środki higieny( podpaski, bandaże,
plastry)). Dotyczy to w szczególności resztek farb, zapraw budowlanych oraz innych substancji
pozostających po remontach czy urządzaniach mieszkań.

Właściciel lub użytkownik lokalu zobowiązany jest do udostępniania lokalu w celu dokonywania
przeglądów i konserwacji elementów instalacji budynku przebiegających przez lokal (np. piony lub
poziomy instalacyjne) oraz w celu dokonywania niezbędnych czynności pomiarowych. Zawory do
instalacji c.w.u., z.w.u., c.o. znajdują się w szachtach instalacyjnych na klatkach schodowych.

c) opis obsługiwania (utrzymania) analizowanego obiektu

budowlanego.

1. Ściany wewnętrzne i zewnętrzne:

1.1. Ściany zewnętrzne :
W okresie eksploatacji budynku należy przestrzegać nast. warunków:
- użytkować pomieszczenia budynku zgodnie z ich przeznaczeniem wraz z zachowaniem
prawidłowych warunków eksploatacji i konserwacji – wentylacja, przedział temp 18 - 22° C,
wilgotność w pomieszczeniach w zakresie 45 – 55%)
- zakaz wykuwania nowych otworów drzwiowych i okiennych w ścianach zewnętrznych
- zakaz wykonywania przebić elementów ścian zewnętrznych oraz bruzd pionowych i
poziomych dla ukrycia przewodów instalacyjnych
- zakaz montażu antywłamaniowych żaluzji wewnętrznych bez uzyskania zgody administracji
osiedla
- zakaz montażu elementów zewnętrznych takich jak uchwyt bądź haki, które mogą
uszkodzić elewacje zewnętrzną
1.2. Ściany wewnętrzne
- użytkowanie pomieszczeń zgodnie z przeznaczeniem pomieszczeń
- utrzymywać optymalny poziom wilgotności (45- 55%) w przypadku prania, bądź suszenia
odzieży – wietrzyć dane pomieszczenie
- w okresie zimowym utrzymać temperaturę 18 – 22 °C ( 20 – najbardziej korzystna
temperatura)
- w pomieszczeniach sanitarnych i miejscach przebiegu instalacji wod-kan, centralnego
ogrzewania oraz kanalizacji deszczowej chronić ściany przed zawilgoceniem
-zakaz wykuwania nowych otworów drzwiowych i okiennych w ścianach nośnych i
samonośnych
- zakaz usuwania ścian nośnych, kontrola rys w momencie mocowania na ścianach
konstrukcyjnych budynku haków lub wkrętów z kołkami osadzonymi w wywierconymi w
ścianach otworach

2. Ściany piwnic i komórki lokatorskie

Ściany piwnic i pomieszczenia techniczne należy wykorzystywać zgodnie z ich
przeznaczeniem
- zakaz przechowywania materiałów trujących, łatwopalnych i wybuchowych
- zakaz wykonywania przebić bądź otworów w ścianach konstrukcyjnych
Należy zapewnić drożność instalacji wentylacyjnej poprzez zachowanie właściwego stanu
kratek wentylacyjnych. Częściej przeprowadzać próby jej szczelności. W okresie letnim
okresowo wietrzyć piwnice przez otwory okienne.
3. Stropy
Podstawowym warunkiem eksploatacji stropów jest niedopuszczanie do ich przeciążenia. W
czasie eksploatacji budynku należy przestrzegać następujących warunków:
•zabrania się wprowadzania zmian w układzie ścianek działowych oraz wykonywania
podziałów pomieszczeń bez uzgodnienia z administracją;
•niedopuszczalne jest przeciąganie stropu ponad obciążenie użytkowe 150 kg/m2;
•niedopuszczalne jest wykonywanie dodatkowych otworów i przebić przez stropy i
podcinanie konstrukcji;
•należy chronić stropy przed zawilgoceniem, szczególnie w pomieszczeniach sanitarnych, jak
łazienka, kuchnia, wc. (izolacja przeciwwodna)
Na stykach płyt stropowych mogą wystąpić drobne włoskowate zarysowania, które są
normalnym zjawiskiem przy eksploatacji stropu i nie mają wpływu na bezpieczeństwo
konstrukcji.
4. Stolarka okienna i drzwiowa
Stolarkę okresowo poddawać czyszczeniu i procesom konserwacji ze względu na warunki
atmosferyczne. Zabezpieczyć się odpowiednimi preparatami przeznaczonymi do tego. Unikać
nadmiernego zawilgocenia, nie uszkadzać mechanicznie i nie obciążać nadmiernie skrzydeł.
W okresie gwarancji zakaz montażu żaluzji bądź rolet. Wprowadzenie jakiejkolwiek zmiany
spowoduje utratę gwarancji. Okna wyposażone są w nawiewniki, służące do optymalnego
napływu strumienia powietrza.
5. Podłoga i podłoża
Podłoża posadzki w wykonano w postaci wylewek betonowych. Posadzki betonowe w
piwnicach nie są odporne na uszkodzenia mechaniczne – generacja drobnych pęknięć nie
wpływające na wartość użytkową tej posadzki
Podłogi z PVC (rulonowe) wykazują brak odporności na działanie kwasów i mocnych zasad
oraz na rozpuszczalniki organiczne (aceton, toluen, benzen). Brak odporności termicznej na
temperatury większe niż 60°C. Konserwacja takiej podłogi nie jest skomplikowana czy
kosztowna – polega na zmyciu jej ciepłą wodą z dodatkiem środków myjących do podłóg. Po
wyschnięciu należy pokryć ją cienką warstwą pasty do podłóg lub odpowiednim środkiem do
konserwacji podłóg z PVC. Mieć na uwadze to aby nie przesuwać ciężkich przedmiotów po
posadzce w celu uniknięcia jej zarysowania, których usunięcie nie jest możliwe.
Podłogi z wykładzin dywanowych należy konserwować poprzez czyszczenie chemiczne,
odkurzanie. Przy większych zabrudzeniach użyć środków piorących. Zakaz używania do
czyszczenia wykładzin dywanowych środków żrących i rozpuszczalników.
Podłogi z płytek terakotowych należy umyć ciepłą wodą wraz z dodatkiem środków
myjących.
6. Ścianki działowe
Ścianki działowe w budynku zostały wykonane z cegły. Okresowo w miejscach styku ścianek
działowych ze stropem lub ścianami konstrukcyjnymi mogą wystąpić drobne rysy
spowodowane zmianą wilgotności i temperatury w pomieszczeniach. Usuwanie ich leży po
stronie najemców, w ramach konserwacji i okresowego malowania zajmowanych lokali.
Mocowanie elementów na ściankach działowych może odbywać się za pomocą haków
mocowanych w kolkach rozporowych umieszczonych w ścianach w wywierconych otworach.
Przy ich wierceniu należy zachować uwagę na przebieg instalacji elektrycznej.
7. Tynki i okładziny ścienne
Tynki : W budynku wykonano tynki kat. III. Naroża zostały wzmocnione narożnikami
wypukłymi. Drobne rysy występujące na tynkach należy usuwać w czasie malowania. –
odpowiada za te prace najemca.
Glazura : Płytki z glazury oczyszczać mechanicznie ciepłą wodą z dodatkiem środka myjącego.
Nie zaleca się stosowania roztworów kwasów o 5% stężeniu – może to doprowadzić do
wypłukania fug.
Powłoki malarskie: Powłoki malarskie z farb emulsyjnych i akrylowych są stosowane jako
wykończenie ścian i sufitów. Powłoki z nich wykonane nie są odporne na zabrudzenia.
Proponuje się usunięcie zabrudzeń na czysto, a później na mokro z dodatkami środków do
mycia powłok malarskich. Naprawy uszkodzonych powłok dokonuje się poprzez oczyszczenie
z zabrudzeń, usunięcie się złuszczeń i położenie nowej powłoki malarskiej. Za konserwację
powłok odpowiada najemca
8. Wentylacja grawitacyjna
Istniejąca w budynku wentylacja grawitacyjna wspomagana jest poprzez nawiewniki
zamontowane w stolarce okiennej.
Nieprawidłowe jej działanie może być spowodowane rzadkim wietrzeniem pomieszczeń,
zamknięte okna, nawietrzniki lub zasłonięte kratki wentylacyjne. Technologia wykonania
okien, a zwłaszcza polepszenie ich izolacyjności znacznie ograniczają funkcję wentylacyjną.
Przy braku systematycznego otwierania może nastąpić:
- pogorszenie się jakości powietrza w pomieszczeniach – powstanie nieprzyjemnych
zapachów lub oparów
- wzrost stężenia dwutlenku węgla
- wzrost wilgotności powietrza w pomieszczeniach – możliwość skraplania się pary wodnej z
powietrza – rozwój pleśni czy grzyba
Zaleca się wietrzenie pomieszczeń kilka razy dziennie przez 10-15 min przy zamkniętych
zaworach termostatycznych, a także zapewnienie drożności kratek wentylacyjnych. Otwarcie
okien na krótki czas nie powoduje wyziębienia ścian i przedmiotów w pomieszczeniach,
zapewnia również skuteczną wymianę powietrza
9. Instalacje gazowe, ogrzewania, wody zimnej i ciepłej
Instalacje głównie chronić przed uszkodzeniami mechanicznymi. Niedopuszczalne jest
niszczenie instalacji poprzez wykonywanie w niej otworów (wiercenie /wbijanie gwoździ).
Rozprowadzenie instalacji wykonano po stropie pod podłogą. Zastosowano grzejniki
panelowe. Osprzęt w postaci baterii umywalkowych i zlewozmywakowych należy użytkować
zgodnie z przeznaczeniem. Uszkodzenia mechaniczne nie podlegają gwarancji. Kuchenki
gazowe należy obsługiwać zgodnie z przeznaczeniem. Instalacja gazowa została wykonana
zgodnie z obowiązującymi normami. Jakiekolwiek zmiany bądź przeróbki gazowej w instalacji
są niedopuszczalne. Remont i przeróbka mogą być przeprowadzone przez uprawnione do
tego osoby po uzgodnieniu z administracją. Przeprowadzać okresowe próby szczelności,
zamontować detektory CO w celu zapobiegnięcia tragedii. Sprawdzać sprawność urządzenia
okresowo.
10. Instalacja kanalizacji sanitarnej
Instalacja kanalizacji sanitarnej została wykonana z rut PVC. Aby instalacja kanalizacyjna w
mieszkaniu działała prawidłowo należy przestrzegać nast. zasad :
- nie umieszczać w pobliżu przewodów silnych źródeł ciepła
- nie wylewać silnych środków chemicznych takich jak aceton, benzen
- nie wylewać ścieków o temperaturze powyżej 60°C
- zakaz wprowadzania do instalacji stałych odpadów gospodarstwa domowego, ciał stałych,
śmieci, gruzu, gazet itp.
Całość instalacji kanalizacji sanitarnej została wykonana zgodnie z obowiązującymi normami i
przepisami. Zabronione są jakiekolwiek przeróbki i zmiany kanalizacji sanitarnej. Remont i
przeróbka kanalizacji sanitarnej mogą być przeprowadzone przez osoby posiadające
odpowiednie uprawnienia po uzyskaniu zgody administracji

11. Instalacja elektryczna

Całość instalacji elektrycznej została wykonana zgodnie z obowiązującymi normami. Brak
zgody na jakiekolwiek modyfikacje instalacji elektrycznej. Remont i przeróbka instalacji
elektrycznej mogą być przeprowadzone przez uprawnione do tego osoby po uzgodnieniu z
administracją

Wszelkie zmiany wprowadzające nowe rozwiązania czy materiały powinny zostać

uzasadnione projektami, deklaracjami właściwości użytkowych, certyfikatami jakości,
atestami higienicznymi i stosownymi obliczeniami. Dokumenty powinny zawierać
odniesienie do aktualnych norm (szczególną uwagę należy zwrócić na normy
zharmonizowane). Materiały budowlane stosować zgodnie z ich przeznaczeniem.
Kontrolować datę ważności materiałów i ich dokumentów (atest higieniczny). Zabrania się
stosowania rozwiązań materiałów nieznanego pochodzenia lub wycofanych z obrotu.

d) opis zarządzania eksploatacją wskazanego obiektu budowlanego.

Zarządca obiektu zobowiązany jest do utrzymania powierzonego obiektu we właściwym

stanie technicznym i sanitarno-porządkowym umożliwiającym realizację w nim zadań
dydaktycznych, naukowo-badawczych oraz administracyjnych poprzez:
1) zapewnienie właściwego stanu technicznego obiektu – zlecenie służbom technicznym
remontów w pierwszej kolejności wynikających z zaleceń komisji bhp i przeglądów
technicznych oraz zaleceń sanitarnych, jak również dostosowanie obiektu do obowiązujących
przepisów p.poż. i osób z niepełnosprawnością,
2) zapewnienie obsługi budynku w zakresie jego prawidłowej eksploatacji poprzez zlecenie
prac konserwacyjnych służbom administracyjnym lub technicznym uczelni,
3) zapewnienie czystości i właściwych warunków sanitarnych zgodnie z obowiązującymi
przepisami wewnętrznymi i zewnętrznymi poprzez zlecenie tych prac służbom
administracyjnym lub technicznym uczelni,
4) zapewnienie odpowiedniej gospodarki materiałami niebezpiecznymi zgromadzonymi w
budynku.

3. Opis szczegółowych zasad eksploatacyjnych (jakie i kiedy powinny być

wykonywane przeglądy, konserwacje, remonty)w stosunku do
poszczególnych elementów konstrukcji budynku.
Kontrola okresowa wykonywana raz w roku

Co najmniej raz w roku należy przeprowadzać okresowe kontrole polegające na sprawdzeniu stanu
technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b)
instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także c) instalacji gazowych oraz przewodów
kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)

Kontrola elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne

W toku kontroli szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

 zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian
zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
 urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
 elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
 pokryć dachowych,
 instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
 urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
 elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
 przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku

Kontrole instalacji gazowych oraz przewodów kominowych

Ocena stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych,

spalinowych i wentylacyjnych), powinna obejmować m.in. sprawdzenie:

 wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,

 zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub
zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
 drożności przewodów kominowych,
 siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego
zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych,
wentylacyjnych,
 występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów,
ław kominowych, nasad kominowych itp.,
 posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i
wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np.
trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o. itp.),
 częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych,
 dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów
kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
 występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących
spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.
Osoba dokonująca przeglądu przewodów kominowych jest zobowiązana sporządzić protokół, który
będzie załącznikiem do książki obiektu budowlanego

Kontrole instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska

Przepisy prawa budowlanego nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem instalacji i urządzeń
służących ochronie środowiska, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy. Mając jednak na
uwadze przepisy dotyczące ochrony środowiska, należy przyjąć, że są to instalacje i urządzenia, które
przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie
ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania
ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Takimi
urządzeniami są np. urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także
służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, urządzenia filtrujące czy wygłuszające.
Obowiązek kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, o którym mowa w art. 62 ust.
1 pkt 1 lit. b ustawy, nie został w żaden sposób ograniczony ani co do rodzaju obiektu budowlanego,
ani podmiotu zobowiązanego do takiej kontroli okresowej.

Kontrola okresowa wykonywana raz na pięć lat

Co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzać kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu

technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego
oraz jego otoczenia. Kontrolą powinno być również objęte badanie instalacji elektrycznej i
piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony
od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów

Kontrola okresowa dla obiektów wielkopowierzchniowych, wykonywana co najmniej dwa razy w

roku

Obowiązkiem tym zostały objęte budynki, które posiadają określoną powierzchnię zabudowy, tzn.
przekraczającą 2000 m², bez względu na powierzchnię dachu oraz inne niż budynki obiekty
budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 . Zarówno powierzchnia zabudowy
budynku, jak i powierzchnia dachu, określona w przepisie, odnoszą się do samodzielnego
konstrukcyjnie obiektu budowlanego. Tym samym, jeżeli np. budynek ma powierzchnię zabudowy
ponad 2000 m², ale jest podzielony na części dylatacjami przebiegającymi od fundamentu po dach, i
każda z tych samodzielnych konstrukcyjnie części stanowi samodzielny budynek oraz posiada
powierzchnię zabudowy nieprzekraczającą 2000 m², wówczas nie podlega kontroli okresowej, o
której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy, ale wyłącznie okresowej kontroli przeprowadzanej co
najmniej raz w roku. Obiekty wielkopowierzchniowe powinny być poddane kontroli stanu
technicznego co najmniej dwa razy w roku. Kontrole te należy przeprowadzać przed i po okresie
zimowym w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Natomiast zwrot „co najmniej” wskazuje, że
w stosunku do obiektów wielkopowierzchniowych kontrole okresowe mogą być przeprowadzane
częściej niż dwa razy w roku. Zakres tej kontroli obejmuje zakres kontroli rocznej, o której mowa w
art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy. Osoba dokonująca kontroli ma obowiązek bezzwłocznie pisemnie
zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli

Kontrola bezpiecznego użytkowania

Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu należy przeprowadzać każdorazowo w przypadku

wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka
lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne
opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i
zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu
budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie
życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Dotyczy to więc nie tylko sytuacji
uszkodzenia obiektu, ale również wystąpienia bezpośredniego zagrożenia takim uszkodzeniem.
Dodatkowo niezbędną przesłanką jest zaistnienie zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa
mienia lub środowiska.

4. Opis szczegółowych zasad eksploatacyjnych wszystkich instalacji

technicznych zastosowanych w analizowanym budynku.

Instalacja centralnego ogrzewania

1. Instalacja centralnego ogrzewania wykonana jest z rur stalowych spawanych a ciepło
wytwarzane jest w wymiennikowni ciepła
2. Głowice termostatyczne dostarczane są osobno dla każdego mieszkania. Należy zwrócić
uwagę na wartość nastawy na głowicy w celu weryfikacji temperatury w pomieszczeniu.
3. W razie awarii (wyciek wody z grzejnika) odciąć dopływ wody za pomocą zaworów
znajdujących się w zamykanej szafce na klatce schodowej.
4. W przypadku zapowietrzenia grzejnika - odpowietrzyć za pomocą odpowietrznika
znajdującego się w górnym rogu grzejnika.
5. Z uwagi na rozprowadzenie instalacji w podłodze nie wolno naruszać struktury wylewki,
należy przez to rozumieć także zakaz wiercenia czy naruszania progów wejściowych i
wewnętrznych w miejscach wskazanych na dokumentacji fotograficznej
6. W przypadku konieczności demontażu grzejników należy poinformować o tym
administratora. W przypadku samodzielnego demontażu grzejnika należy sprawdzić czy po
montażu został odkręcony zawór na „powrocie” i czy grzejnik został prawidłowo
odpowietrzony. Niezbędne jest również zgłoszenie tego faktu do administracji celem
podniesienia ciśnienia (przez pracownika administracji) w instalacji do prawidłowego
poziomu.
7. Instalacja c.o. w mieszkaniach wykonana została z rur Tece Logo Al. Pex/PERT w systemie
wciskanym..
8. Zgodnie z normą zabrania się całkowitego zamknięcia instalacji c.o. w okresie grzewczym oraz
obniżanie temperatury poniżej 16 ºC (dotyczy również lokali nieużywanych).

Instalacja c.o. w mieszkaniach nie wymaga przeglądów i czyszczenia.

Instalacja wodociągowa i ciepłej wody

1. Instalacja wodociągowa wody zimnej wykonana jest z rur stalowych zarówno piony jak
poziomy. Ciśnienie wody zimnej podnoszone jest przez zestaw hydroforowy zamontowany w
pomieszczeniu w garażu i poprzez zestaw pomp podnoszone jest ciśnienie
2. Pod każdym pionem zamontowane są zawory odcinające z możliwości odwodnienia pionów.
3. Pod każdym pionem cyrkulacyjnym zamontowany jest zawór termostatyczny MTCV z
ogranicznikiem temperatury.
4. W pomieszczeniu hydroforowi znajdują się zawory antyskażeniowe które należy poddawać
okresowej kontroli zgodnie z DTR urządzenia.
5. Zestaw hydroforowy należy poddawać kontroli zgodnie z DTR urządzenia w celu zachowania
rękojmi
6. W pomieszczeniu wymiennikowni wykonane jest obejście zasilania zbiorników ciepłej wody
w celu wykonania dezynfekcji chemicznej która zapobiega rozwojowi bakterii Legionella.
Wykonanie dezynfekcji chemicznej należy zlecać wyspecjalizowanej firmie
7. Odcięcie zimnej i ciepłej wody użytkowe – można wykonać poprzez zakręcenie zaworów
kulowych znajdujących się w zamykanej szafce na klatce schodowej.
8. Z uwagi na rozprowadzenie instalacji w podłodze nie wolno naruszać struktury wylewki,
należy przez to rozumieć także zakaz wiercenia czy naruszania progów wejściowych i
wewnętrznych w miejscach wskazanych na dokumentacji fotograficznej
 9. Osoby dokonujące przeróbek instalacji wodociągowej oraz montażu urządzeń wyposażenia
łazienek powinny dokonać próby szczelności instalacji wodociągowej. Fakt ten należy
poświadczyć protokołem potwierdzonym przez właściciela w celu zachowania rękojmi oraz
osoby wykonujące powinny posiadać odpowiednie kwalifikacje. Brak protokołów szczelności
powoduje utratę rękojmi na te instalacje Należy zwrócić szczególnie uwagę na dokładne
uszczelnienie kabin natryskowych, umywalek, wanien, ponieważ zacieki powstałe w ten
sposób nie podlegają rękojmi, a osoba zgłaszająca będzie obciążona kosztami dojazdu.

Instalacja kanalizacji bytowej

1. Instalacja kanalizacji sanitarnej wykonana jest z rur PCV – typu zewnętrznego poziomy w
garażu, natomiast piony z rur niskoszumowych Wavin Si Tech, rozprowadzenia w
mieszkaniach wykonane z rur HT kanalizacji wewnętrznej i za pomocą wyjść kanalizacji
odprowadzana na zewnątrz budynku
2. Zabrania się wrzucania do instalacji przedmiotów stałych ( np. środków higienicznych).
3. Zabrania się odprowadzenia do urządzeń kanalizacyjnych:
a) odpadów stałych, które mogą powodować zmniejszenie przepustowości przewodów
kanalizacyjnych, a w szczególności żwiru, piasku, gipsu, popiołu, szkła, ścinków skór,
tekstyliów, włókien, nawet jeśli znajdują się one w stanie rozdrobnionym,
b) odpadów płynnych niemieszających się z wodą, a w szczególności sztucznych żywic,
lakierów, mas bitumicznych, smół i ich emulsji, mieszanin cementowych,
c) substancji palnych i wybuchowych, których punkt zapłonu znajduje się w
temperaturze poniżej 85 °C, a w szczególności benzyn, nafty, oleju opałowego itp.
d) substancji żrących i toksycznych, a w szczególności mocnych kwasów i zasad,
formaliny, siarczków, cyjanków oraz roztworów amoniaku, itp.
e) innych substancji, które wskutek swojego składu chemicznego lub temperatury
mogłyby uszkodzić przyłącza i urządzenia kanalizacyjne, powodować zagrożenie
pożarowe lub wybuchowe, oddziaływać szkodliwie na bezpieczeństwo i zdrowie osób
obsługujących lub powodować zagrożenie środowiska naturalnego lub zagrażać
technologicznemu procesowi oczyszczania ścieków.
4. Zabrania się zabudowy syfonów wanny, zlewów, natrysków w sposób uniemożliwiający
swobodny dostęp do nich
5. Z uwagi na rozprowadzenie instalacji w podłodze nie wolno naruszać struktury wylewki,
należy przez to rozumieć także zakaz wiercenia czy naruszania progów wejściowych i
wewnętrznych w miejscach wskazanych na dokumentacji fotograficznej
6. Syfony w urządzeniach sanitarnych muszą być co jakiś czas zalewane wodą – po dłuższej
nieobecności (nie zalewania wodą) pojawi się nieprzyjemny zapach z kanalizacji co nie jest
podstawą zgłaszania reklamacji.
7. Należy zwrócić szczególną uwagę, aby nie wrzucać do kanalizacji materiałów mogących ją
zatkać lub uszkodzić mechanicznie, ponieważ skutki takich uszkodzeń powodują duże straty
materialne (zalane mieszkanie sąsiada, co wiąże się z rozkuwaniem ścian, aby dostać się do
uszkodzonego miejsca). Dlatego kanalizacja powinna być właściwie zabezpieczona podczas
prowadzenia prac, a pracownicy poinformowani o zakazie wyrzucania do kanalizacji
jakichkolwiek przedmiotów, gruzu i zapraw (również o zakazie płukania zabrudzonych
narzędzi).
8. Podłączenie pralki należy wykonać za pomocą syfonu.
9. Podłączenie wanny, brodzika należy wykonać bez pośrednictwa kratki.
Instalacja hydrantowa
Instalacja hydrantowa wykonana jest z rur stalowych, należy poddawać kontroli wydajności
zgodnie z wytycznymi. W każdej skrzynce zabudowany jest wąż strażacki wraz z prądownicą. Na
odgałęzieniu instalacji hydrantowej zainstalowano zawór antyskażeniowy BA który należy
kontrolować i poddawać okresowej kontroli.
Instalacja wentylacji
W celu prawidłowej obsługi systemu wentylacji należy zapoznać się z szczegółową instrukcją obsługi

Instalacja okapowa
1. Dla każdego mieszkania zostało przewidziane jedno podłączenie do zbiorczej instalacji
okapowej.
2. Średnica rury okapowej wynosi 125 mm (mufa).
3. Na przyłączeniu do okapu została zamontowana gumowa klapka zwrotna, która zapobiega
przenoszeniu zapachów z innych mieszkań podłączonych do danego pionu okapowego.
4. Klapka zwrotna powinna być ustawiona tak, aby powietrze mogło przepływać z okapu do
pionu okapowego. Klapka powinna być ustawiona pod lekkim skosem w rurze okapowej, tak
domykała się w sposób grawitacyjny.
5. Zabrania się przenoszenia klapki zwrotnej w inne miejsce instalacji okapowej. Klapa musi być
zamontowana w miejscu wejścia przyłącza okapowego do mieszkania. Zabudowując meble
kuchenne należy przewidzieć dostęp do rury okapowej, a w szczególności do klapki zwrotnej,
aby umożliwić jej okresową kontrolę i czyszczenie.
6. Klapkę zwrotną należy czyścić ciepłą wodą bez detergentów, aby oczyścić ją z nalotów
tłuszczowych powstałych podczas gotowania.
7. Najemca mieszkania aby móc korzystać z pionu okapowego powinien wyposażyć się w okap
kuchenny z wbudowanym wentylatorem.
8. Okap kuchenny nie może być wyposażony w silnik o zbyt dużej mocy. Dopuszczalne jest
stosowanie okapów o wydajności do 200m3 /h. W innym przypadku instalacja nie będzie
pracować prawidłowo i może doprowadzić do przenoszenia zapachów do innych mieszkań.
9. W przypadku uruchomienia wentylatora okapowego na maksymalny wydatek należy uchylić
okno w celu zapewnienia wystarczającej ilości powietrza kompensacyjnego dopływającego
do mieszkania.

5. Propozycje modernizacyjne poprawiające efektywność eksploatacji aby

zapewnić bezpieczne użytkowanie przez cały pożądany cykl życia
obiektu.

1. Remont elewacji budynku – odświeżenie kolorów fasady budynku, zastosowanie farb

o wysokiej odporności na warunki atmosferyczne. Stolarkę okienną zaimpregnować i
pomalować na świeżo farbą
2. Wymiana rur poszczególnych instalacji o wyższej wytrzymałości w celu zapewnienia
bezpieczeństwa mieszkańców i zwiększy sprawność instalacji
3. Ponowne ułożenie brukarki, ponowne zaznaczenie miejsc parkingowych. Poprawienie
jakości nawierzchni tam występującej.
4. Przyłączenie budynku do szybkiej sieci internetowej działającej na technologii
światłowodów, dzięki czemu poprawi się komfort życia mieszkańców budynku jak i
dzierżawców lokali usługowych.