ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ

ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΑΣ (ΕΚΠΑ)

ΚΑΤΑΤΑΚΤΗΡΙΕΣ ΕΞΕΤΑΣΕΙΣ
ΑΚ. ΕΤΟΥΣ 2019-2020
ΕΞΕΤΑΖΟΜΕΝΟ ΜΑΘΗΜΑ:
ΑΣΤΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

Ο Α αποκτά από τον Π την κυριότητα ενός καταστήματος έναντι 150.000,00

ευρώ. Ο Α προβαίνει στην συναλλαγή αυτή, διότι έχει την εντύπωση ότι κοντά
στο κατάστημα στα προσεχή έτη θα διέλθει γραμμή του μετρό, με αποτέλεσμα να
αυξηθεί η εμπορική κίνηση του καταστήματος. Εντούτοις, όταν το Νοέμβριο του
2019, ανακοινώνει τον προγραμματισμό της κατασκευής του μετρό, η εντύπωση
του Α δεν επιβεβαιώνεται.

1. Πόσες και τι είδους δικαιοπραξίες συνήψε ο Α για να αποκτήσει την

κυριότητα; Είναι οι δικαιοπραξίες αυτές τυπικές ή άτυπες;

2. Μπορεί ο Α να αποδεσμευτεί από την συναλλαγή;

3. Μεταβάλλεται η απάντησή σας εάν υποτεθεί ότι ο Π είχε διαβεβαιώσει

τον Α το 2015, ότι σύμφωνα με πληροφορίες που έχει από ανώτερα στελέχη του
Υπουργείου, η κατασκευή σταθμού του μετρό κοντά στο κατάστημα είναι βέβαιη;

4. Με ποιον τρόπο θα μπορούσε ο Α, εφόσον δεν ήταν βέβαιος για την

διέλευση της γραμμής του μετρό, να συνδέσει την αγορά του ακινήτου με την
τελική απόφαση του Υπουργείου;

1. Σύμφωνα με τα δεδομένα του πρακτικού, συνάγεται ότι ο Α καταρτίζει με τον Π δύο

δικαιοπραξίες, την δικαιοπραξία της πώλησης, κατ’ άρθρο 513 του Αστικού Κώδικα και την
δικαιοπραξία της μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου, κατ’ άρθρο 1033 του Αστικού Κώδικα.

Σύμφωνα με το άρθρο 513 του Αστικού Κώδικα, η δικαιοπραξία της πώλησης αποτελεί σύμβαση,
ενοχική, υποσχετική, συναινετική, επαχθή, αμφοτεροβαρή και αιτιώδη.

Με τον όρο ενοχική δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία με την οποία συνιστάται, αλλοιώνεται,
μεταβιβάζεται ή καταργείται ενοχικό δικαίωμα.

1
Με τον όρο υποσχετική δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία με την οποία ιδρύεται ενοχική
υποχρέωση του υποσχομένου και αντιστοίχως ενοχικό δικαίωμα του δέκτη της υποσχέσεως.

Με τον όρο επαχθής δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία με την οποία πραγματοποιείται

περιουσιακή επίδοση έναντι ανταλλάγματος.

Με τον όρο αμφοτεροβαρής δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία με την οποία δημιουργούνται

ενοχικές υποχρεώσεις και ενοχικά δικαιώματα σε βάρος και υπέρ αμφοτέρων των συμβαλλομένων,
αντίστοιχα.

Με τον όρο αιτιώδης δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία της οποίας το κύρος εξαρτάται από την
ύπαρξη και το κύρος της αιτίας.

Τέλος, η σύμβαση της πώλησης είναι κατ’ αρχήν άτυπη δικαιοπραξία, καθ’ ότι δεν προβλέπεται η
τήρηση ορισμένου συστατικού τύπου, ως προϋπόθεση του κύρους της. Εντούτοις, σύμφωνα με την
διάταξη του άρθρου 369 του Αστικού Κώδικα «Συμβάσεις που έχουν αντικείμενο τη σύσταση,
μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητα απαιτείται να
γίνονται ενώπιον Συμβολαιογράφου». Επομένως, εν προκειμένω, η σύμβαση της πώλησης της
κυριότητας του καταστήματος, μεταξύ Α και Π, είναι τυπική δικαιοπραξία, με δεδομένο ότι,
σύμφωνα με το ΑΚ 369, προϋποθέτει την τήρηση του συστατικού τύπου του συμβολαιογραφικού
εγγράφου.

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρο 1033 του Αστικού Κώδικα, η δικαιοπραξία της μεταβίβασης
κυριότητας ακινήτου αποτελεί σύμβαση εμπράγματη, εκποιητική, τυπική και αιτιώδη.

Με τον όρο εμπράγματη δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία με την οποία συνιστάται, αλλοιώνεται,
μεταβιβάζεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα.

Με τον όρο εκποιητική δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία με την οποία διατίθεται, δηλαδή
μεταβιβάζεται, αλλοιώνεται, επιβαρύνεται ή καταργείται υφιστάμενο δικαίωμα (ενοχικό ή
εμπράγματο).

Με τον όρο τυπική δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία, για την οποία προβλέπεται η τήρηση
ορισμένου συστατικού τύπου, ως προϋπόθεση του κύρους. Σύμφωνα με την ίδια την διάταξη του
άρθρου 1033 του ΑΚ, για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας της μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου
απαιτείται η τήρηση του συστατικού τύπου του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Με τον όρο αιτιώδης δικαιοπραξία νοείται η δικαιοπραξία, το κύρος της οποίας εξαρτάται από την
ύπαρξη και το κύρος της αιτίας της.

2
2. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων ΑΚ 140-142, αν κάποιος καταρτίζει δικαιοπραξία και η
δήλωσή του δεν συμφωνεί από ουσιώδη πλάνη με την βούλησή του, έχει δικαίωμα να ζητήσει την
ακύρωση της δικαιοπραξίας. Η δε πλάνη είναι ουσιώδης όταν αναφέρεται σε σημείο τόσο σπουδαίο
για την όλη δικαιοπραξία, ώστε, αν το πρόσωπο γνώριζε την πραγματική κατάσταση, δεν θα
επιχειρούσε τη δικαιοπραξία. Η πλάνη που αναφέρεται σε ιδιότητες του προσώπου ή του πράγματος
θεωρείται ουσιώδης, αν κατά τη συμφωνία των μερών ή με βάση την καλή πίστη και τα
συναλλακτικά ήθη, οι ιδιότητες αυτές είναι τόσο σπουδαίες για την όλη δικαιοπραξία, ώστε, αν το
πρόσωπο γνώριζε την πραγματική κατάσταση, δεν θα επιχειρούσε τη δικαιοπραξία.

Ακυρώσιμη είναι η δικαιοπραξία, η οποία λόγω ορισμένου ελαττώματός της, μπορεί να ακυρωθεί με
την έκδοση σχετικής διαπλαστικής δικαστικής απόφασης. Τούτο προβλέπει η διάταξη του άρθρου
ΑΚ 184, δυνάμει της οποίας, η ακυρώσιμη δικαιοπραξία μετά την ακύρωσή της, εξομοιώνεται με την
εξ αρχής άκυρη, με την επιφύλαξη των δικαιωμάτων που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα που
τρίτος απέκτησε από σύμβαση που ακυρώθηκε. Μέχρι δε να ακυρωθεί, η εν λόγω δικαιοπραξία
παράγει πλήρεις έννομες συνέπειες.

Πλην όμως, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου ΑΚ 143, εφ’ όσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά,
πλάνη που αναφέρεται αποκλειστικά στα παραγωγικά αίτια της βούλησης, δεν είναι ουσιώδης και
κατά συνέπεια, δεν μπορεί να επιφέρει την ακύρωση της δικαιοπραξίας.

Πλάνη είναι η εσφαλμένη γνώση ή η μη συνειδητή άγνοια της πραγματικότητας με αποτέλεσμα να

υπάρχει διάσταση μεταξύ της πραγματικότητας και της παράστασης που έχει γι’ αυτήν ο πλανώμενος.
Η πλάνη, όμως, περί τα παραγωγικά αίτια της βούλησης έγκειται στο ότι η δήλωση βουλήσεως
ανταποκρίνεται στη βούληση του δικαιοπρακτούντος, ωστόσο, η τελευταία έχει σχηματισθεί
ελαττωματικά, λόγω εσφαλμένης γνώσης ή άγνοιας της πραγματικότητας, στην οποία στηρίχθηκε ο
δικαιοπρακτών για να σχηματίσει τη βούλησή του.

Στην προκειμένη περίπτωση, ο Α αποφασίζει να αποκτήσει την κυριότητα του καταστήματος, διότι
έχει την εντύπωση ότι κοντά στο κατάστημα θα διέλθει γραμμή του μετρό, εντύπωση, η οποία δεν
επιβεβαιώνεται. Συνεπώς, ο Α τελεί υπό πλάνη περί τα παραγωγικά της βούλησής του αίτια, η οποία,
σύμφωνα με τις προαναφερόμενες διατάξεις και ιδίως την διάταξη του άρθρου ΑΚ 143, δεν είναι
ουσιώδης και ως εκ τούτου, δεν μπορεί να επιφέρει την ακύρωση της δικαιοπραξίας και την
συνακόλουθη απαλλαγή του από τις νομικές υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτήν.

3
3. Σε περίπτωση που ο Π είχε διαβεβαιώσει τον Α το 2015 ότι σύμφωνα με πληροφορίες που έχει από
ανώτερα στελέχη του Υπουργείου, η κατασκευή σταθμού του μετρό κοντά στο κατάστημα είναι
βέβαιη, ενεργοποιείται η εφαρμογή του άρθρου ΑΚ 142, αναφορικά με την πλάνη περί την
συμφωνημένη ιδιότητα προσώπου ή πράγματος.

Όπως αναφέρεται και παραπάνω, η διάταξη του άρθρου ΑΚ 142 ορίζει ότι η πλάνη που αναφέρεται
σε ιδιότητες του προσώπου ή του πράγματος θεωρείται ουσιώδης, αν κατά τη συμφωνία των μερών ή
με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, οι ιδιότητες αυτές είναι τόσο σπουδαίες για την
όλη δικαιοπραξία, ώστε, αν το πρόσωπο γνώριζε την πραγματική κατάσταση, δεν θα επιχειρούσε τη
δικαιοπραξία.

Πρόκειται για εξαίρεση στον κανόνα της ΑΚ 143. Ως ιδιότητες του πράγματος ή του προσώπου
εννοούνται όλα τα πραγματικά ή νομικά γνωρίσματα ή σχέσεις, με τις οποίες το πρόσωπο ή το
πράγμα χαρακτηρίζεται και εξατομικεύεται στις συναλλαγές. Στις ιδιότητες του πράγματος
περιλαμβάνονται ιδίως η ύλη, η μορφή, το βάρος, η σύνθεση και εν γένει κάθε γνώρισμα που ασκεί
επιρροή στην αξία ή στην χρησιμότητά του. Το άρθρο αυτό καθιερώνει δύο κριτήρια – προϋποθέσεις
για την εφαρμογή του, το αντικειμενικό και το υποκειμενικό. Σύμφωνα με το αντικειμενικό κριτήριο
η πλάνη είναι ουσιώδης, αν αναφέρεται σε ιδιότητα του προσώπου ή του πράγματος, η οποία είναι
σπουδαία για την υπό κρίσιν δικαιοπραξία. Το εάν η ιδιότητα είναι σπουδαία κρίνεται με βάση, είτε
τη συμφωνία των μερών, είτε την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Η δε συμφωνία των μερών
μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή ή να συνάγεται από τις διαπραγματεύσεις. Το υποκειμενικό κριτήριο
είναι η σπουδαιότητα που έχει και για τον συγκεκριμένο δικαιοπρακτούντα η ιδιότητα που κρίθηκε,
σύμφωνα με το αντικειμενικό κριτήριο, σπουδαία, ώστε να συνάγεται ότι αυτός δεν θα επιχειρούσε
την δικαιοπραξία, εάν εγνώριζε την πραγματική κατάσταση.

Επομένως, στην προκειμένη περίπτωση, από τα δεδομένα του τρίτου υποερωτήματος, συνάγεται ότι
πληρούνται τόσο το υποκειμενικό όσο και το αντικειμενικό κριτήριο που θέτει το πραγματικό της
προαναφερόμενης διάταξης του άρθρου ΑΚ 142 και ως εκ τούτου, εάν ο Π είχε παράσχει σχετικές με
την κατασκευή του σταθμού διαβεβαιώσεις στον Α, ο Α θα τελούσε υπό πλάνη περί τις ιδιότητες του
πράγματος. Κατά συνέπεια και με δεδομένο ότι η πλάνη αυτή, σύμφωνα με το άρθρο ΑΚ 142,
θεωρείται ουσιώδης, θα αποτελούσε, κατά την διάταξη του άρθρου ΑΚ 140, βάση για την ακύρωση
της δικαιοπραξίας.

4
4. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου ΑΚ 361, που καθιερώνει νομοθετικά την ελευθερία των
συμβάσεων, για τη σύσταση ή αλλοίωση ενοχής με δικαιοπραξία, απαιτείται σύμβαση, εφόσον ο
νόμος δεν ορίζει διαφορετικά. Ο Αστικός Κώδικας παρέχει «εργαλεία», τα οποία, μπορούν να
αξιοποιηθούν από τους συμβαλλόμενους για την πληρέστερη διασφάλιση των εννόμων συμφερόντων
τους και την πραγμάτωση των αρχών της ιδιωτικής αυτονομίας και της ασφάλειας των συναλλαγών.

Σε περίπτωση αβεβαιότητάς του, λοιπόν, αναφορικά με την διέλευση του μετρό στην επίμαχη
περιοχή, ο Α θα μπορούσε, προς διασφάλισή του, να συνδέσει την απόκτηση του ακινήτου με την
οριστική απόφαση του Υπουργείου, αναφορικά με την διέλευση του μετρό με την κατάρτιση ενός
προσυμφώνου ή ακόμα και με την προσθήκη σχετικής αίρεσης:

α. Ο Α θα μπορούσε να συνδέσει την απόκτηση του ακινήτου με την διέλευση του μετρό στην
περιοχή, με την κατάρτιση ενός προσυμφώνου. Το προσύμφωνο αποτελεί μία πλήρη και τέλεια
ενοχική δικαιοπραξία. Είναι δε απόλυτα δεσμευτική καθώς υποχρεώνει τον ένα ή και τους δύο
συμβαλλομένους σε σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως με συγκεκριμένους
όρους. Επομένως, σε περίπτωση προσυμφώνου, εάν ο ένας από τους συμβαλλόμενους αθετήσει τις
σχετικές υποχρεώσεις του και δεν συμπράξει στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, με
συγκεκριμένο περιεχόμενο, η άλλη πλευρά μπορεί είτε να αξιώσει την εκπλήρωση της παροχής, είτε
αποζημίωση λόγω μη εκπλήρωσης. Για να είναι έγκυρο το προσύμφωνο και εφικτή η δικαστική
επιδίωξη της κατάρτισης οριστικής σύμβασης με συγκεκριμένο περιεχόμενο, θα πρέπει το
προσύμφωνο να προσδιορίζει με ακρίβεια τους όρους της οριστικής σύμβασης που πρόκειται να
καταρτισθεί. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου ΑΚ 166 το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο, τον
οποίο ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί. Κατά συνέπεια, το προσύμφωνο
υπόκειται σε συστατικό τύπο, μόνο εάν η κύρια σύμβαση υπόκειται σε νόμιμο συστατικό τύπο. Με
βάση δε το ΑΚ 369, το προσύμφωνο πώλησης και μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου, εν προκειμένω,
πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

5
β. Πέραν των ανωτέρω, ο Α θα μπορούσε να εξαρτήσει την απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου
με την οριστική απόφαση του Υπουργείου, αναφορικά με την κατασκευή του σταθμού μετρό στην
περιοχή με την προσθήκη σχετικής αίρεσης. Αίρεση είναι ο όρος που προστίθεται σε μία
δικαιοπραξία, σύμφωνα με τον οποίο η ενέργειά της εξαρτάται από γεγονός μέλλον και αβέβαιο. Με
βάση τον ορισμό προκύπτει ότι ουσιώδη στοιχεία της αιρέσεως είναι: α) ο όρος να έχει τεθεί από τον
ένα ή αμφότερους τους συμβαλλομένους, β) να αναφέρεται και να αφορά σε γεγονός μελλοντικό και
αβέβαιο, δηλαδή να μην είναι αντικειμενικά και ανθρώπινα εφικτό να προβλεφθεί εάν και πότε αυτό
θα επέλθει. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου ΑΚ 201 αναβλητική αίρεση καλείται η αίρεση,
βάσει της οποίας η ενέργεια της δικαιοπραξίας αναβάλλεται ως το χρονικό σημείο που θα συμβεί, εάν
συμβεί, το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτήθηκε. Αντίστροφα, σύμφωνα με την διάταξη του
άρθρου ΑΚ 202 διαλυτική είναι η αίρεση, βάσει της οποίας τα αποτελέσματα μίας δικαιοπραξίας
παράγονται αμέσως, αλλά ανατρέπονται και επανέρχεται αυτοδικαίως η προτέρα κατάσταση, εάν και
όταν επέλθει το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτήθηκε. Επομένως, εν προκειμένω, στην
σύμβαση αγοράς και απόκτησης του ακινήτου, τα δικαιοπρακτικά αποτελέσματα να τεθούν υπό την
αναβλητική αίρεση της έκδοσης υπουργικής απόφασης με αντικείμενο την διέλευση του μετρό στην
περιοχή. Με την προσθήκη της αναβλητικής αυτής αίρεσης, τα δικαιοπρακτικά αποτελέσματα δεν
επέρχονται μέχρις ότου εκδοθεί η υπουργική απόφαση, για την κατασκευή σταθμού μετρό στην
περιοχή, ενώ με την προσθήκη σχετικής διαλυτικής αίρεσης, τα δικαιοπρακτικά αποτελέσματα
επέρχονται εξ αρχής, πλην όμως με την προσθήκη σχετικής διαλυτικής αίρεσης, τα δικαιοπρακτικά
αποτελέσματα ανατρέπονται εφ’ όσον δεν εκδοθεί σχετική θετική υπουργική απόφαση, εντός
ευλόγου χρόνου ή εφ’ όσον τυχόν εκδοθεί σχετική αρνητική υπουργική απόφαση, η οποία απορρίπτει
ή με οποιονδήποτε τρόπο αρνείται την κατασκευή του σταθμού στην εν λόγω περιοχή.