Tóm tắt quyết định số 17/2015/DS-GĐT NGÀY 19/05/2015 của Hội đồng thẩm phán

Tòa án nhân dân tối cao.

Bà Tuệ định cư ở nước ngoài, mua nhà ở Việt Nam và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên
hộ, có làm giấy cam đoan xác định và có chữ ký của ông Bình, bà Vân. Bà Tuệ yêu cầu
ông Bình trả nhà đất nhưng ông Bình không trả. Bà Tuện khởi kiện yêu cầu ông Bình và
bà Vân trả lại căn nhà cho bà. Tòa sơ thẩm buộc ông Bình trả nhà nhưng không tính công
sức quản lý. Tòa phúc thẩm cho rằng bà Tuệ chỉ có quyền đòi lại số tiền đã đưa cho ông
Bình, tòa tối cao quyết định hủy bản án dân sự phúc phẩm và sơ thẩm về vụ án “ Kiện đòi
tài sản” và yêu cầu xét xử sơ thẩm lại.
3.1: Việc Toà án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua và nhờ̀ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Toà án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ
ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là hoàn toàn thuyết phục, vì các lý do sau:
-Thứ nhất: Căn cứ “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 7/6/2001 có nội dung
xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên
hộ. Giấy cam đoan này có chữ ký của ông Bình và bà Vân.
-Thứ hai: “Giấy khai nhận tài sản” ngày 9/8/2001 của bà Tuệ có nội dung năm 1993 bà
Tuệ mua căn nhà 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội có diện
tích sử dụng là 134m vuông xây 2 tầng trên diện tích 68,5m vuông đất của công ty xây
dựng dân dụng và đã được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và sỡ hữu nhà ở ngày 25/5/2001; do bà Tuệ là người Việt Nam định cư nước ngoài
nên không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà Tuệ đã nhờ ông Bình và bà Vân
đứng tên hộ. Giấy này có chữ ký của bà Tuệ; ông Bình và bà Vân cùng ký tên ở mục
người đứng tên mua hộ.
=> Theo khai nhận của bà Vân thì nội dung 02 giấy tờ trên do ông Bình và bà Tuệ nhờ bà
viết. Bà chỉ đứng tên hộ trong hợp đồng buôn bán nhà, không liên quan đến vụ án này.
Và ngày 14/09/2011 Tại kết luận giám định của Viện khoa học hình sự Bộ Công an kết
luận chữ ký mang danh ông Nguyễn Văn Bình trên 02 giấy tờ trên là chữ viết và chữ ký
của ông Bình.
-Thứ ba: Tại Biên bản hoà giải ngày 5/10/2010 và 14/10/2010, ông Bình cũng thừa nhận
nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và bà Vân là người đứng tên cùng. Anh Nguyễn Xuân
Hải con ông Bình cũng khẳng định nhà 16-B20 do bà Tuệ mua.
-Thứ tư: theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội
vế sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà Tuệ tuy
sống ở Nhật nhưng có đầy đủ điều kiện được sở hữu nhà ở Việt Nam.
3.2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?

-Bà Tuệ không được đứng tên ở thời điểm mua nhà trên.
-Vì tại thời điểm bà Tuệ nhờ ông Bình mua nhà là cuổi năm 1992, căn cứ điều 126 Luật
nhà ở 2005 và điều 121 Luật đất đai 2003. Bản án cũng cho thấy bà Tuệ vốn định cư ở
Nhật Bản từ 1977 và chỉ về Việt Nam không quá thời hạn 6 tháng nên bà Tuệ sẽ̃ không
được đứng tên khi mua nhà ở Việt Nam tại thời điểm đó .

-Điều 126 Luật nhà ở 2005:

“1.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công
đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép
về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy
định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này
đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà
ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”.
-Điều 121 Luật Đất đai 2003:
“1.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
b) Người có công đóng góp với đất nước;
c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên
tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.
2.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
b) Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này; c) Thế chấp nhà ở gắn
liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
d) Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này theo quy
định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở
nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này hoặc cá nhân nước
ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
đ) Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư,
tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này.”
3.3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam không?
-Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở Việt Nam.
-Vi: Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về
sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai:
 Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền
sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật
về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ
năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt
Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này
được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú
tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ
chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt
Nam.
-Khoản 2 Điều 7 Luật nhà ở 2014 qui định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao
gồm người Việt Nam định cư tại nước ngoài.
- Khoản 1 Điều 8 Luật nhà ở 2014 qui định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt
Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều
160 của Luật này.”
-Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các
đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
=> Để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được
cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, cho phép cư trú
tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên và có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam.
-Khoản 6 Điều 5 Luật đất đất đai, Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
Luật này, bao gồm người Việt Nam định cư tại nước ngoài theo pháp luật về quốc tịch.

- Và theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam . Ngày
18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam
nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày.
=> Vậy bà Tuệ có thể đứng tên mua nhà tại Việt Nam đúng theo quy định của pháp luật.
3.4: Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu
nhà trên không? Hướng giải quyết này củ̉ a Toà án nhân dân tối cao đã có tiền lệ
chưa?
- Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên
vi bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà 16-B20. Trong bản án có nêu rõ :

 Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam và
ngày 18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh
Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90
ngày. Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc
hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà
Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam.” Vì vậy, trong trường hợp này
 phải công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công
sức quản lí , giữ gìn nhà cho gia đình ông Bình

- Hướng giải quyết của Toà án tối cao đã có tiền lệ rồi .Ví dụ như vụ án sau:

 Năm 1997, ông Đ (Việt kiều Mỹ) muốn về nước đầu tư làm ăn và mua một căn
nhà tại TP Hồ Chí Minh làm trụ sở nên nhờ ông T đứng tên giùm. Bốn năm sau,
biết ông T đang rao bán nhà, ông Đ vội về nước yêu cầu ông T trả nhà. Tuy nhiên
ông T không chịu bảo đây là nhà của mình, chỉ mượn tiền ông Đ để mua…Đầu
năm 2004, xử sơ thẩm, TAND TP Hồ Chí Minh nhận định có cơ sở cho thất ông Đ
đã gửi tiền về mua nhà, ông T là người đứng tên giùm. Tuy nhiên tại thời điểm đó,
luật không cho phép Việt kiều mua nhà nên giao dịch này bất hợp pháp. Vì thế
ông Đ chỉ được nhận lại tiền gửi mua nhà. Tòa tuyên phát mại nhà, phần chênh
lệch giá giữa lúc mua và bán lúc xét xử sẽ̃ xung quỹ nhà nước. Phía ông T có công
xây dựng, bảo quản được hưởng 0,5% trong số tiền chênh lệc giá sung công. Đến
phiên phúc thẩm, TAND tối cao tại TP Hồ Chí Minh lại cho rằng ông Đ đã đầu tư
làm ăn tại Việt nam theo quy định của pháp luật. Chính sách hiện nay là cho phép
những Việt kiều như ông Đ được mua nhà trong nước nên việc phát mại nhà là
không cần thiết. Tòa đã công nhận cho ông Đ được quyền sở hữu nhà.
3.5: Theo Toà án nhân dân tối cao phầ̀n giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra
và giá trị hiện tại củ̉ a nhà đất có tranh chấp được xử lý́ như thế nào?


Theo Tòa án nhân dân tối cao phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà tuệ bỏ ra và giá trị
hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình. Thê hiêṇ ro ơ
đoan: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà
16- B20 và xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ông Bình trên cơ sở
xác định giá nhà đất theo giá trị trên thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền
mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình.”

3.6: Hướng giải quyết củ̉ a Tòa án nhân dân tối cao đã có án lệ chưa? Nếu có nêu ra
án lệ đó.
Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao đã có Án lệ.
Cụ thể: Án lệ số 02/2016/AL về vụ án “tranh chấp đòi lại tài sản”. Án lệ số 02/2016/AL
được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 04 năm
2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của
Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng
giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.
Khái quát nội dung của án lệ:
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo
quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường
hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực
chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch
tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ: Điều 137 và Điều 235 của BLDS 2005 (Điều
131 và Điều 224 BLDS 2015).
3.7: Suy nghĩ củ̉ a anh/ chị về hướng giải quyết trên củ̉ a Tòa án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao là hợp lý do: Ở vụ việc trên, căn cứ
vào lời khai của hai bên đương sự và kết quả giám định chữ ký, chữ viết trong “Giấy cam
đoan xác định tài sản nhà ở” và “Giấy khai nhận tài sản” ngày của Viện khoa học hình sự
Bộ Công An thì việc bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là có
căn cứ. Do đó, căn cứ theo các quy định của pháp luật hiện hành thì việc công nhận bà
Tuệ được quyền sở hữu nhà là hợp tình hợp lý.
Tuy nhiên, ông Bình cũng có công sức trong việc quản lý và giữ gìn nhà cửa nên cũng
không thể buộc ông trả lại nhà đất mà không tính công sức quản lý và gìn giữ nhà của
ông.
Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành tại BLDS 2015:
Khoản 3 Điều 131: “Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả
lại hoa lợi, lợi tức đó”.
Điều 224: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức
theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi
tức đó”.
Xét theo Điều 131 BLDS 2015 thì ông Bình không phải là bên ngay tình nên phải trả lại
hoa lợi, lợi tức thu được. Tuy nhiên, Điều 224 BLDS 2015 cũng có đề cập đến vấn đề về
hoa lợi, lợi tức đó là người sử dụng tài sản - ông Bình có quyền sở hữu đối với hoa lợi,
lợi tức theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận. Như vậy, ta cần phải chứng
minh được công sức của ông Bình trong việc quản lý và gìn giữ nhà đất cho bà Tuệ để
chia cho ông phần tài sản bằng với công sức ông đã bỏ ra. Trường hợp không xác định
được chính xác công sức của ông Bình thì phải xác định bà Tuệ, ông Bình có công sức
ngang nhau để chia.