CEC02-Project Delivery Methods and Contracts

토목시공 Civil Engineering Construction
Lecture 2.
Project Delivery Methods and Contracts
Civil Engineering Construction| Yeungnam University | Department of Civil Engineering | Sungmin Yun, Ph.D.
Part 1.
건설사업 발주방식
Civil Engineering Construction| Yeungnam University | Department of Civil Engineering | Sungmin Yun, Ph.D. 2
건설공사의 집행 (발주)
• 공사집행절차
- 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 (국가계약법)
공사집행방식
• 직영공사
- 직영공사의 특징
• 사업주가 자신의 책임하에 공사를 집행
• 작업에 따른 모든 위험부담과 시공에 따른 하자도 책임
• 소규모의 긴급공사 등에서만 선별적 적용이 바람직함
- 직영공사의 장점
• 입찰, 계약 등의 수속절차가 생략되어 비용과 시간이 절약
• 입찰경쟁에 의한 저가입찰로 인한 부실시공의 원인 제거
• 새로운 공법의 도입이나 공사비 견적이 어려운 경우에 장점이 있음
- 직영공사의 단점
• 계약의 효력이 없어 공사기간이 지연될 우려
• 책임한계 미비로 인한 공사비 증액의 우려
• 전문성 결여에 의한 사무의 번거로움 초래할 가능성 있음
공사집행방식
• 도급공사
- 일식(일괄)도급
• 하나의 도급자로 하여금 현장일체 (자재, 노무, 장비 등)를 일괄하여 집행시키는 방식
• 장점 : 공사비가 확정되어 책임한계가 명확, 공사관리가 용이, 부실경쟁의 제거로 인한 우수시공이 가능
• 단점 : 시행자의 의도나 설계도서의 취지가 충분히 이행되지 않거나 하도급에 투입되는 금액이 적어 부실시공 여지
- 분할(부분)도급
• 공사유형별 구분하여 각기 따로 도급자를 따로 선정하여 도급계약을 맺는 방식
• 장점 : 전문 공종별 또는 지역별 세분화되기 때문에 공사의 질적 향상 기대
• 단점 : 여러 도급자가 동일현장에서 동시작업으로 분쟁여지, 감독의 업무 증대 및 총괄감독자 필요하여 공사비 증가
- 공동도급 (Joint venture/Consortium):

• 2개 이상의 도급자가 어느 특정한 공사에 공동으로 도급을 받아 공동책임하에 계약이행하는 방식
• 장점 : 위험도 분산, 기술의 확충, 신용의 증가
• 단점 : 현장관리의 어려울 경우 부대경비 증가, 구성원 간의 의견불일치로 인한 혼란
- 직영+도급공사 : 발주자가 일부분 직영으로 공사하고 나머지를 도급하는 경우
공사집행방식
- 공동도급방식의 종류
• 공동이행방식의 공동도급: 업무영역의 구분이 없음, 후발/군소/지역업체 보호가 가능
• 분담이행방식의 공동도급: 업무영역 구분이 명확, 복합공종공사 (예: 토공사+상하수도+철근콘크리트공사)
• 주계약자 공동도급: 지방자치단체가 종합건설업자와 전문건설업자간의 공동수급체와 계약을 체결하는 방식으로 추정

가격 2억원 이상 100억원 미만은 종합공사로 발주청이 필요성을 인정한 경우 적용
건설사업 발주방식 (Project Delivery Method)
• 설계·시공분리방식 (Design-Bid-Build) 발주자

• 설계와 시공을 별도의 계약패키지로 서로 다른 시점에 다른 입찰방식을 통해 발주하는 방식
• 가장 널리 사용되는 일반적인 발주방식으로 설계에 대한 책임이 발주자에게 있음

설계자 시공자
• 발주자가 설계를 수행하고 시공자는 이에 따라 단순히 시공 (Design) (Build)
- 장점
• 설계완료 후 발주가 이루어지지 때문에 발주자는 돌발적인 계약금액 증가 위험이 적음
• 설계완료 후 발주가 이루어지기 때문에 시공자는 기술적인 난관에 부딪칠 위험이 있음
• 설계와 시공이 분리되어 있기 때문에 설계와 시공 상호간에 견제가 가능
- 단점
• 발주자의 사업관리역량이 충분하지 못한 경우, 프로젝트의 효율성 저하
• 발주자가 공기 지연과 계약금액 증가에 대한 위험을 가짐
• 설계자가 비용·공기·공법에 대한 능력이 부족하면 시공성이나 생산성이 결여된 설계가 나올 수 있음
• 설계와 시공의 분리로 인하여 사업 기간이 장기화 될 수 있음
• 설계·시공일괄방식 (Design-Build) 발주자
• 발주자의 개념설계를 바탕으로 시공자가 설계와 시공을 책임지고 수행하는 방식

설계 · 시공자
• 발주자가 설계·시공자와 단일계약을 통해 설계와 시공 서비스를 공급받는 방식 (Design-Builder)
• 주로 대형 프로젝트에 적용
설계자 시공자
- 장점 (Design) (Build)
• 설계책임자는 설계·시공자로 책임소재가 분명함

• 설계자와 시공자의 통합된 기술력 활용이 가능
• 설계·시공분리방식에 비해 공기단축이 가능하고 시공자의 공기지연 및 계약금액 증가 방지
• 시공성 검토, 신공법 적용, VE(Value Engineering)등을 통한 사업예산 절감 가능
- 단점
• 발주자는 발주자의 요구사항을 입찰안내서에 정확히 표현해야 함
• 발주자의 역량이 부족할 경우 발주자가 원하는 품질과 성능을 얻지 못할 가능성이 큼
• 발주자의 책임사유나 불가능항력적인 경우 제외하고 설계변경이 허용되지 않음
• 설계·시공자의 높은 기술력과 자금력이 요구되며 따라서 기술적, 경제적 관리 위험이 크다
• 턴키방식 (Turnkey/EPC Turnkey)

• EPC(Engineering-Procurement-Construction)을 동일주체인 시공자가 수행하는 방식
• 턴키는 설계·시공일괄입찰방식으로 발주자가 단일계약을 통해 하나의 성과물(플랜트)을 최종적으로 인수받는 방식
• 발주자의 FEED 설계를 바탕으로 시공자가 일괄적으로 책임지고 프로젝트 수행
• 발주자의 관여는 최소로 제한되며, 설계 및 시공 하도급 간의 모든 인터페이스를 시공자가 부담
• 일반적으로 플랜트 건설사업에 주로 적용됨
- 턴키방식과 설계시공일괄방식의 차이점

• 턴키는 발주자의 단일계약이라는 측면에서는 설계·시공일괄방식과 유사하지만 근본적인 차이가 있음
• 턴키계약은 총액활정가격 계약방식(Lump Sum Fixed Price Contract)이 일반적으로 적용됨
• 설계변경이나 계약금액 변경 등이 일체 허용되지 않음
• 발주자의 역량이 부족할 경우 별도 발주를 통하여 제3자의 전문기관(Project Management or Program

Management)과 계약
발주자
• 턴키방식 (Turnkey/EPC Turnkey)
Project Management 계약
- 장점 턴키계약
(EPC Turnkey Contract)
• 설계자와 시공자의 통합된 기술력 활용이 용이
• 여러 분야의 전문가 집단을 활용하여 품질향상을 기대할 수 있음 시공

설계 조달
(Construction
(Design) (Procurement)
& Startup)
• 공사비 절감 및 공기단축이 가능
• 플랜트 시설물의 발주자들은 일반적으로 완공 후 운영 통해 수입을 창출
- 단점
• 발주자의 요구사항을 입찰안내서에 정확히 표현해야 함
• 발주자의 역량이 부족할 경우 발주자가 원하는 품질과 성능을 얻지 못할 가능성이 높음
• 제도적인 뒷받침이 부족할 경우 사업 기간 중 혹은 사업 종료 후 발주자와 계약자 간 계약분쟁이 지속적으로 발생할 가

능성이 있음
• 설계 및 시공 책임에 따른 분류
분류 주요 특징
• Design Bid Build(설계-입찰-시공) 방식으로 진행

설계·시공분리방식
• 발주자가 설계를 수행하여 공사입찰하고 시공자는 이에 따라 단순 시공하는 계약방식
(Design-Bid-Build : DBB)
• 설계와 시공의 분리에 따라 Design-Build나 EPC 방식보다 완공에 더 오랜 시간이 소요됨
설계·시공일괄방식 • 시공자가 설계와 시공을 책임지고 수행(시공자 Risk 증대)
(Design-Build : DB) • 시공자가 설계와 시공을 Fast Tract 방식으로 수행 가능하므로 공기 단축 가능
• Engineering-Procurement-Construction을 동일 주체인 시공사가 수행
턴키방식
• 발주자의 FEED 설계를 바탕으로 시공자가 일괄 책임지고 프로젝트 수행(시공자 Risk 높음)
(EPC Turnkey)
• 발주자의 관여는 최소로 제한되며, 설계 및 시공 하도급 간의 모든 인터페이스를 시공자가 부담
Design-Bid-Build Design-Build Turnkey
발주자 Risk 부담
시공자 Risk 부담
• 건설사업관리방식 (CM 방식)

- 발주자와의 계약을 통하여 발주자의 대리인 역할을 하면서 공사기간, 공사비, 품질 등의 향상을 통하
여 발주자의 권익이 최대가 되도록 프로젝트의 통합관리 역할을 수행하는 방식
• 건설프로젝트의 시작부터 완료까지 시간, 비용, 범위, 품질을 관리할 목적으로 적용되는 전문적인 관리 프로세스(미국건
설사업관리협회, CMAA)
• 건설공사 참여자들에게 합리적인 수준의 이익 보장과 최소의 비용으로 발주자의 목적을 달성할 수 있도록 설계, 시공과
정을 관리하는 방법 (미국건축협회, AIA)
• 건설공사에 관한 기획, 타당성조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등에 관한 관리를 수행하는
것 (건설산업기본법 제2조 8호)
- 건설사업관리방식의 유형
• 용역형 CM (CM for Fee)
• 시공책임형 CM(CM at Risk)

- 용역형 CM (CM for Fee, Agency-CM, CMr as Advisor(CMA))
• 건설사업관리자는 발주자에 대한 조언자로서 발주자의 업무를 대행하고 서비스에 대한 수수료를 받는 방식
• 설계 및 시공에 직접 관여하지 않고 발주자의 능력을 보완해주는 차원에서 사업계획 수립, 타당성 분석 등 수행

• 공사비나 공기에 대한 책임 없이 발주자가 협력업체(Special Trade)와 직접 계약하며, 발주자의 통제 하에 공사 수행
• 총 공사비의 2~6%에 해당하는 수수료를 받는 방식(100억원 공사에서 2억~6억 정도)
- 장점
• CMr, 발주자, 설계자의 Teamwork 형성, 설계시 CM의 관리를 통하여 최적 설계 가능 용역형 CM (CM for Fee)
발주자
• 시공사의 과도한 관리비 및 이윤 배제로 원가 절감 가능, 효율성 향상
• CMr와 설계자나 시공자와 대립이 발생하지 않음 설계자 건설사업관리자

(Designer) (CMA )
- 단점
전문업체 전문업체 전문업체
• 자격 미달의 CMr이 선정되는 경우 건설사업 실패가능성 높아짐 (Special Trade) (Special Trade) (Special Trade)

- 시공책임형 CM (CM at Risk, CMr as Contractor(CMC))
• 일반적으로 건설업체(EC 업체 -시공자)이며 건설사업 관리자는 공사비의 70% 확정 가능한 설계 시점에서 전문업체
(ST)들과 시공계약을 체결하여 시공 수행
• 건설사업관리자는 시공자로서 공사비와 공기에 관한 책임이 있고, 동시에 위험(Risk) 부담을 갖게 됨

책임시공형 CM (CM at Risk)
발주자
- 장점
설계자 건설사업관리자
• 설계사는 CM의 관리를 통해 최적의 설계 수행 (Designer) (CMC)
- 단점 전문업체
전문업체 전문업체
(Special Trade) (Special Trade) (Special Trade)
• 시공계약 후 발주자와 CMr간의 이해상충 가능성이 있음
• 계약의 최고한도액(GMP)이 조기에 결정되어야 하나 설계가 진행 중에는 그 액수 확정하기 어려움
Part 2.
민간투자사업 (Public Private Partnership)
사회기반시설
• 사회기반시설 (Social Overhead Capital : SOC) 사업

- 인프라스트럭처 (Infrastructure) 사업
- 도로, 철도, 항만, 댐, 상수도, 통신 등의 시설과 같이 사회간접자본이 투입되는 시설
 주로 교통시설 및 토목구조물
- 많은 예산과 오랜 시간이 소요
- 민간자본이 투입되기도 함
- 사회간접자본의 풍족 여부는 국가경쟁력의 척도
- 가장 보편적인 복지
민간투자사업
• 민간투자사업 (Public-Private Partnership)

- 민간자본에 의해 이루어지는 사회간접시설(SOC)에 관련된 사업
- 정부의 부족한 투자재원 확보 및 민간의 창의성과 효율성이 도입
- 유료터널, 교량, 인천신공항고속도로, 천안-논산 고속도로 등
- 많은 예산이 필요, 자본회수기간이 장기간 걸림
- 단일기업보다는 컨소시엄(consortium) 형태로 사업단을 구성
• 컨소시엄이란 2개 이상의 개인 또는 회사, 단체, 정부의 협동체로 공통의 활동에 참여하는 목적을 지니며 자원을 투입함
- 정부에서 사회간접자본에 대한 민간자본 유치촉진법을 제정하여 자본을 투입한 개인이나 기업이 일

정한 수익이 보장될 수 있도록 제도적 보완장치를 마련
- 해외인프라도시개발공사(KIND) : 해외 인프라 및 도시개발사업을 위한 해외투자개발사업 전문기관
설립을 통한 글로벌 PPP사업으로 확장
민간투자사업
• 민간투자사업의 발주방식
- BLT (Build-Lease-Transfer : 건설-리스-양도) : 사업시행자가
SOC 시설을 건설해 일정기간 동안 이를 주무관청에 임대해 주고 임
대기간이 종료된 시설 소유권을 주무관청에 양도하는 방식  임대형
민자사업
- BTO (Build-Transfer-Operate : 건설-양도-운영) : 사회간접자본
시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체
에 귀속되며 사업시행자에게 일정기간 동안 시설관리 운영권을 인정
하는 방식  수익형 민자사업
- BOT (Build-Operate-Transfer : 건설-운영-양도) : 사회간접자본
시설의 준공 후 일정기간 동안 사업시행자에게 당해 시설의 소유권이
인정되며 그 기간의 만료시 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체에
귀속되는 방식
민간투자사업
• 민간투자사업의 추진구조
민간투자사업
• 민간투자사업의 특징
- 총괄적 사업구조 : 시공, 재원조달, 재무 및 회계, 운영관리 및 리스크관리 등 총체적인 사업구조
- 수익창출형 사업구조 : 일반적인 도급공사와 달리 사업기획에 의한 다양한 투자수익 창출 가능
- 일정 투자여력이 전제되는 사업구조 : 투자비중 일정 자기자본 선 출자의무 이행을 위한 사업참여자

의 출자금 투입 여력 요건 필요
- 효율적 파이낸싱 기법의 도입 : 대단위 투자비가 소요되는 사업, 경쟁력 있는 재원조달 스케쥴 확보
가 사업의 성공요인  프로젝트 파이낸싱 및 새로운 금융기법의 중요성 부각
- 컨소시엄에 의한 사업추진 : 대규모 투자비에 따른 추진시간의 컨소시엄 구성 일반화
- 다양한 전문가와 컨설팅의 역할 증대 : 사업추진 관련 전문인력과 컨설팅(기술, 재무/회계, 금융, 법

률, 보험 등)의 비중 증대
민간투자사업 방식
• 민간투자사업의 발주방식
- BOO (Build-Own-Operate : 건설-소유-운영) : 사업간접자본 시설의 준공과 동시에 소유권과 운
영권이 사업시행자에게 귀속되는 방식
- ROT (Rehabilitate-Operate-Transfer : 개량-운영-양도) : 국가나 지방자지단체가 소유하고 있

는 기존 시설을 정비한 사업시행자에게 일정기간동안 이 시설에 대한 운영권을 인정해 주는 방식
- ROO (Rehabilitate-Own-Operate : 개량-소유-운영) : 기존 시설을 정비한 사업시행자에게 당해

시설의 소유권을 인정해 운영토록 하는 방식
• 우리나라에서는 BTL과 BTO 방식이 일반적으로 많이 적용됨

- BTL 방식의 예 : 학교기숙사, 하수관거정비, 수도권전철 서해선 철도민자사업 등
- BTO 방식의 예 : 다수의 고속도로 민자사업 (인천공항고속도로, 대구부산고속도로 등)
Part 3.
건설사업 계약방식
• 건설사업 계약방식
- 계약형태는 대가 지급형태와 서비스 공급 범위 등에 따라 다양하게 구분
- 계약 형태에 따라 계약 당사자 간 책임과 권한 관계 및 리스크(Risk) 배분 원칙이 결정됨
• 계약방식의 종류
- 총액계약 (Lump Sum Contract)
- 단가계약 (Unit Price Contract)
- 실비정산계약 (Cost Reimbursement Contract)
• 총액계약 (Lump Sum Contract)

• 확정된 금액으로 계약하고 대가를 지급하는 방식
• 일반적인 경우 계약금액 변경은 허용되지 않고, 계약에 명시된 특별한 경우에 한하여 대가 변경 가능
• 시공자는 공사 중에 발생할지도 모를 각종 문제와 상관없이 계약된 금액으로 공사를 완공해야 되므로 계약리스크가 가장 큼
• 발주자의 리스크가 가장 작으며 발주자는 공사의 적정 수행 여부나 계약 공기 내 완성 여부 등의 문제에 집중할 수 있음
- 장점
• 발주자는 총 공사비가 확정되어 있어 공사비 증액 부담이 없음
• 발주자는 공사의 범위가 명확하여 정확한 공사비 산출이 가능하고 자금조달 및 집행계획 수립이 용이함
- 단점
• 입찰 전 공사비 견적 및 공사에 필요한 설계도서가 완성되어야 하므로 발주 준비기간이 오래걸림
• 발주자가 설계도서를 준비하므로 시공자의 경험이나 기술력이 프로젝트 반영되지 않을 수 있음
• 공사범위, 설계도서, 계약조건 등이 불분명할 경우 계약 당사자 간 분쟁이 발생할 여지가 있음
• 단가계약 (Unit Cost Contract)

• 공종 혹은 측정단위(m3 혹은 ton 등)로 시공물량을 측정하고 이에 상응하는 대가를 지급하는 물량 정산방식
• 계약총액과는 무관하게 오직 측정단위로만 단가를 계약하는 방식과 총액을 먼저 확정한 후 단가를 결정하는 총액단가
계약 방식 등이 있음
• 총액단가계약은 금액의 상한선을 설정하여 총액이 초과되면 계약자에게 책임을 부과하기 위함
- 장점
• 비교적 단순한 계약방식임
• 발주자가 사업관리 역량이 있을 경우 공사비를 최소화할 수 있음
- 단점
• 발주자가 공사비 증액에 대한 위험을 가지고 있음
• 발주자의 역량이 부족할 경우 설계변경 등으로 공사비 증액이 일어날 수 있음
• 실비정산계약 (Cost Reimbursement Contract)

• 시공자가 실제로 사용한 비용(공사시비)과 사전 약정한 보수(fee)를 더하여 대가를 지급하는 계약방식
• 실비는 원가(cost)+보수(fee)로 금액이 구성
• 원가는 직접비(노무비, 자재비, 장비비, 하도급비 등)와 간접비(현장관리비)로 구성, 보수는 일반관리비
• 긴급공사(재난복구공사)와 같이 사업범위를 사전에 결정하기 힘든 경우와 발주자의 사업관리역량이 충분하여 공사비 절감이
가능한 경우에 한하여 적용
• 계약시 계약금액을 정액(Fixed price)로 하지 않음
- 장점
• 발주자의 역량에 따라 공사비 절감 가능성이 가장 높은 계약방식
• 정액계약보다 착공시기가 더 빠를 수 있고 시공자의 지식과 경험이 시방서에 반영될 수 있음
• 시공자는 최종정산이 용이함
- 단점
• 발주자의 역량에 따라 공사비 증액이 좌우되고 시공자로부터 효율적인 시공관리나 경비절감 가능성이 낮음
• 예상공사비의 추정이 어려우므로 발주자나 시공자 모두 단기적인 확실성이 결여됨
• 실비정산계약 (Cost Reimbursement Contract)

- 실비정산계약의 종류
• 실비정산 인센티브보수가산방식 (Cost Plus Incentive Fee) : 정해진 규모 또는 비율의 보수 외에 미리 정한 성과의 달성
여부에 따라 인센티브에 해당하는 보수를 추가로 지급하는 방식
• 실비정산 실적보수가산방식 (Cost Plus Award Fee) : 원가를 보상하고 업무 성과에 따라 상여금을 지급하는 방식
• 실비정산 정액보수가산방식 (Cost Plus Fixed Fee Contract) : 원가를 보상하고 보수는 고정금액(비율)로 지급하는 방식
- 정액계약과 실비정산계약의 비교
정액계약 실비정산계약
• 기술적 불확실성이 적고 설계변경 위험이 낮을 때 • 이행비용 추정이 곤란한 경우 사용

• 정부가 선호하는 계약방식 • 반드시 협상에 의한 계약절차 수행
• 초기에 가격이 확정되므로 발주자 리스크 적음 • 계약금액 총액을 정하고 계약자가 초과해서는 안되는 상한선 설정
• 정확한 과업범위 기술이 필요 • 발주자가 비용, 일정, 품질 등 과업의 모든 리스크 부담
• 계약자는 낙찰금액 범위 내에서 이행해야 하므로 품질문제 발생 • 계약자의 이행을 면밀하게 모니터링할 관리 도구 필요
및 비용 리스크 부담이 큼 • 계약서에 허용 가능, 합리적, 할당가능한 비용만 지불
• 계약 유형별 특징
범위 리스크 비용 예측
계약유형 주요 특징
명확성 부담 주체 가능성
• 확정된 금액으로 계약하고 대가 지금
매우 모두 매우
총액계약 • 일반적인 경우 계약음액 변경 허용되지 않고 계약에 명시된 특별한 경우에만 대
높음 시공자 높음
가 변경 가능
대부분
단가계약 • 실측에 근거하여 물량 정산하고 수량산출서(BOQ) 단가를 곱하여 대가 산정 높음 높음
발주자
• 시공자가 실제로 사용한 비용(공사실비)와 사전 약정한 보수(fee)를 더하여 대 대주분 높음과
실비정산계약 높음
가 지금 발주자 중간사이
Cost Plus Fee Unit Price Lump Sum
발주자 Risk 부담
시공자 Risk 부담
• 조기착공계약
• 설계기간 중 공사를 착공할 수 있는 시공자를 선정하여 설계와 시공을 병행시킬 수 있는 계약형태로 설계 및 시공기간
단축가능
• 장점 : 프로젝트 완료시 까지 동일한 도급자 사용하여 품질과 효율성 향상
• 단점 :설계가 완성되지 않은 시점부터 공사를 착수 → 현장의 설계변경, 설계도서 수정 등으로 공사비 분쟁 여지
• 전통적인 시공방식
기본설계 실시설계 계약서 작성 입찰/낙찰 시공단계
• 조기착공(Fast Track) 방식
기본설계 실시설계 • 물가영향 줄임
• 수입증대
• 이자지불 최소화
계약서 작성
공기절감
입찰 / 낙찰 & 시공단계
건설사업 계약서류
• 계약에 필요한 서류
- 계약서 (발주자, 시공자의 서명, 보증인의 서명)
- 설계서 (내역서, 단가 및 수량산출서)
- 시방서 (특별, 전문, 일반, Specification, Spec)
- 설계도서 – 설계서 + 설계도 + 시방서
건설사업 계약용어
• 계약이행보증 : 계약의 철저 이행을 약속하기 위해 조합이나 은행 등 금융기관 보증서 및 동종

업계의 보증서를 동시에 제출하는 것
• 하자이행보증 : 준공 후 하자 보증기간 (시운전기간)의 하자는 시공자 책임하에 무상으로 보수

하겠다는 보증
• 지체상금 (Liquidated Damage) 및 지체보상률

- 시공자의 귀책사유로 인하여 계약서에 명기된 공사기간을 지키지 못할 시 부담해야 할 벌과금 (penalty)
- 일반적으로 정부계약의 경우 1일 지체 시 계약금의 3/1000에 해당하는 금액
• 공사대금
- 착수금, 전도금, 선급금, 선수금 : 공사(용역)를 착수하기 위한 대금
- 중간불 (기성대금, 기설불, 기성고) : 공사(용역)이 이루어진 부분에 대한 대금
- 준공불 (준공대금) : 공사(용역)이 완성된 후 지불되는 대금
Part 3.
건설사업 입찰방식과 프로세스
건설사업 입찰제도
• 입찰순서
- 투찰  개찰  낙찰  낙찰예정자  적격심사  낙찰자 선정
• 입찰제도
- 총액입찰 (Lump Sum)
• 입찰희망자로부터 총공사비를 제출받아 낙찰자로 선정
• 우리나라 소규모 토목공사와 건축공사에 적용
- 총액단가입찰 (Unit Price)

• 입찰 시 입찰자가 단가산출내역서를 제출하는 제도
• 우리나라 대부분의 토목공사에 적용
• 견적에 대한 기술력 필요
- 대안입찰 (Alternative Tender)

• 도급자가 당초 설계의 기본방침의 변경없이 예정가격에 비하여 공기단축 가능 또는 유리한 공법이나 대안을 제시하여 입찰
• 설계상 문제점 보완 가능, 공사비 절감, 신기술 적용가능
• 시공자의 상당한 기술력과 발주자의 충분한 사전준비, 충분한 입찰기간 필요
• 입찰제도 (계속)
- 부대입찰
• 입찰참가자가 입찰내역서 상에 하도급할 부분, 하도급 금액 등의 하도급 사항을 기재하여 제출
• 낙찰시 하도자 선정에 따른 번거로움이 적음
• 원활한 건설업계의 하도급 계열화와 전문화 도모 취지
• 낙찰 수에 이중계약 등의 폐단
- 설계시공일괄입찰 (Design Build/Turnkey)

• 도급자가 계획, 설계, 시공, 금융조달, 토지확보, 기술지도 등 발주자가 필요로 하는 모든 사항을 조달하여 계약하는 방식
• 현재는 설계와 시공만 대상  금융조달과 토지확보는 민자사업
• 창의적 설계유도, 우수한 기술력 적용가능
• 대규모 특수 공종에 한정적으로 적용
• 입찰제도 (계속)
- 국제입찰
• WTO 정부 조달협정으로 의한 국제입찰
• 우리나라에서 발주하는 공사일지라도 대형공사의 경우 국제기준에 따라 입찰  WTO 가입으로 인한 건설시장의 개방
• 2012년 기준 76억 원 이상 정부공사 대상
입찰 낙찰 계약 착공
(Tender) (Award of Contract) (Signing of Contract) (Commencement)
준공
시공 하자보수 완공
(Substantial
(Execution) (Maintenance) (Final Completion)
Completion)
• 계약체결방식에 따른 입찰방식
- 일반경쟁입찰
• 입찰참가 자격을 사전에 공고하고, 모든 유자격자에게 입찰에 참가시켜 낙찰자를 선정
- 제한경쟁입찰
• 시공능력평가액, 유자격자 명부에 의한 등급, 지역 또는 시공실적으로 제한하여 입찰자 자격을 제한하는 경쟁입찰
- 지명경쟁입찰
• 적격업체를 미리 발주자나 선정 후 선정된 업체만 입찰 참여
• 업체 선정의 객관성이나 공정성에 문제 야기 가능
- 수의계약
• 발주자가 업체의 자산, 경력, 자재, 기술, 신용 등을 고려하여 적격업체를 지명하는 방법
• 비교적 소규모의 공사 및 용역에 적합
• 업체를 임의로 제한하면서 부정이 개입될 수 있음
• 정부 발주공사나 용역에서는 극히 제한적으로 운용하도록 제도화
• 낙찰자 선정
- 부찰제
• 예가와 예가의 85% 이상 금액의 입찰자 사이에서 평균가격을 산정하고 평균 입찰금액 밑으로 가장 접근하게 되는 입찰
자를 낙찰자로 선정하는 방식
- 최저가낙찰제
• 예가범위 내에서 최저가격으로 입찰한 자를 선정 (예: 1원입찰)
• 부적격업체 낙찰을 막기 위해 PQ 제도 병행
- 제한적 최적가낙찰제
• 예가대비 85% 이상 입찰자 중 가장 낮은 금액으로 입찰한 자를 선정
• 복권 당첨식 낙찰자 선정방식이라는 문제제기
- 적격심사낙찰제
• 가격, 기술능력, 공법, 품질관리능력 등을 고려하여 선정하는 종합낙찰제
• 참가자격 사전심사 (PQ: Pre-qualification)

- 발주자가 요구하는 공사는 용역을 설계도서, 계약조건 및 발주지침 등에 의거하여 건설업자가 성공적으로
완전하게 생산할 수 있는지를 사전에 심의하는 절차나 방법
- PQ의 목적
• 입찰 전 미리 업체 심사를 실시하여 이행 능력이 충분한 업체에 한정하여 입찰에 참여하도록 함으로써 입찰 시 과당경쟁을 방지
하고 부적격 업체의 입찰에 따라 발생할 수 있는 각종 기회비용을 절감하기 위해서
- 참가자격 사전심사 평가요소

• 경영상태 : 신용평가등급만으로 평가
• 시공경험 : 공사실적
• 기술능력 : 기술자 보유상태, 신기술개발 및 활용실적, 시공경험 축적 정도, 기술개발 투자비율
• 시공평가 결과 : 과거 준공실적에 대한 품질평가 결과
• 지역업체 및 중소기업 참여도
• 신인도
• 참가자격 사전심사 (PQ: Pre-qualification)

- PQ 심사절차
입찰공고 심사기준열람 신청서류제출 제출서류심사 PQ 적격자선정 심사결과통보 이의신청·처리 현장설명·개발
- PQ 심사방법
기술이행능력평가
경영 상태 평가 Pass 시공경험, 시공평가 결과, 90점 입찰 참가
신용평가 등급
기술능력, 신인도 등
• 적격심사 (Post-Qualification, Bid Evaluation)

- 입찰 참가 자격이 있는 모든 업체들이 입찰에 참여할 수 있도록 하되, 입찰 후 입찰 가격과 업체의 신
용도 및 재무상태 등을 종합적으로 평가하여 당해 업체의 계약 이행 적정성 여부를 심사하여 낙찰자
선정
- 최저가 입찰자부터 순차적으로 심사를 실시하여 부적격자를 낙찰에서 제외하는 방식으로 진행으로
적격자로서 입찰가격이 가장 낮은 업체가 낙찰자로 선정
- 목적
• 비합리적으로 낮은 가격으로 입찰한 입찰자나 재무 상태 등이 불건전한 업체가 계약자가 되는 것을 방지하지 위해서
- 가격 외 적격심사 시 고려사항
• 시공경험, 기술능력, 신인도 : PQ 기준 이용
• 하도급관리계획의 적정성 : 하도급 비중 미 금액에 대한 계획 평가

• 자재인력조달가격 적정성 : 예정가격과 입찰가격의 노무비 및 제경비 비교평가
• 종합심사 낙찰제
- 공사수행능력, 가격, 사회적 책임을 종합적으로 심사하여 낙찰자 선정하는 방식
• 공사수행경험이 많은 업체를 우대하되, 준공 후 시공 결과를 평가하여 다음 공공공사 입찰 시 반영
• 공사품질 제고를 위해 숙련된 기술자를 현장에 배치하는 업체와 해당 공사의 전문성이 높은 업체를 높이 평가함
- 종합심사 낙찰제 심사과정

단가, 하도급
자격, (일반공사) 낙찰자 선정
입찰공고 PQ
공사수행능력 (종합점수 최고점)
물량, 시공계획, 하도급
(고난도 공사)
- 주요 심사 분야 : 입찰금액, 공사수행능력, 사회적 책임, 계약의 신뢰도

• 입찰금액 - 가격점수, 가격적성성, 물량심사
• 공사수행능력 - 시공실적, 시공평가결과, 배치 기술자, 동일공종 전문성 비중, 규모별 시공역량, 공동수급체 구성 등
• 사회적 책임 - 건설안전, 공정거래, 지역경제 기여도
• 계약 신뢰도 – 배치기술자 투입계획 위반, 하도급관리 계획 위반, 하도급금액 변경 초과비율, 시공계획 위반
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토목시공 Civil Engineering Construction

• 작업에 따른 모든 위험부담과 시공에 따른 하자도 책임

• 소규모의 긴급공사 등에서만 선별적 적용이 바람직함

• 입찰경쟁에 의한 저가입찰로 인한 부실시공의 원인 제거

• 새로운 공법의 도입이나 공사비 견적이 어려운 경우에 장점이 있음

• 책임한계 미비로 인한 공사비 증액의 우려

• 전문성 결여에 의한 사무의 번거로움 초래할 가능성 있음

• 장점 : 공사비가 확정되어 책임한계가 명확, 공사관리가 용이, 부실경쟁의 제거로 인한 우수시공이 가능

• 장점 : 전문 공종별 또는 지역별 세분화되기 때문에 공사의 질적 향상 기대

• 단점 : 여러 도급자가 동일현장에서 동시작업으로 분쟁여지, 감독의 업무 증대 및 총괄감독자 필요하여 공사비 증가

- 공동도급 (Joint venture/Consortium):

• 장점 : 위험도 분산, 기술의 확충, 신용의 증가

• 단점 : 현장관리의 어려울 경우 부대경비 증가, 구성원 간의 의견불일치로 인한 혼란

- 직영+도급공사 : 발주자가 일부분 직영으로 공사하고 나머지를 도급하는 경우

• 분담이행방식의 공동도급: 업무영역 구분이 명확, 복합공종공사 (예: 토공사+상하수도+철근콘크리트공사)

• 주계약자 공동도급: 지방자치단체가 종합건설업자와 전문건설업자간의 공동수급체와 계약을 체결하는 방식으로 추정

• 설계·시공분리방식 (Design-Bid-Build) 발주자

• 가장 널리 사용되는 일반적인 발주방식으로 설계에 대한 책임이 발주자에게 있음

• 설계완료 후 발주가 이루어지기 때문에 시공자는 기술적인 난관에 부딪칠 위험이 있음

• 설계와 시공이 분리되어 있기 때문에 설계와 시공 상호간에 견제가 가능

• 발주자가 공기 지연과 계약금액 증가에 대한 위험을 가짐

• 설계자가 비용·공기·공법에 대한 능력이 부족하면 시공성이나 생산성이 결여된 설계가 나올 수 있음

• 설계와 시공의 분리로 인하여 사업 기간이 장기화 될 수 있음

• 설계·시공일괄방식 (Design-Build) 발주자

• 발주자의 개념설계를 바탕으로 시공자가 설계와 시공을 책임지고 수행하는 방식

• 설계책임자는 설계·시공자로 책임소재가 분명함

• 턴키방식 (Turnkey/EPC Turnkey)

• 턴키는 설계·시공일괄입찰방식으로 발주자가 단일계약을 통해 하나의 성과물(플랜트)을 최종적으로 인수받는 방식

• 발주자의 FEED 설계를 바탕으로 시공자가 일괄적으로 책임지고 프로젝트 수행

• 발주자의 관여는 최소로 제한되며, 설계 및 시공 하도급 간의 모든 인터페이스를 시공자가 부담

• 일반적으로 플랜트 건설사업에 주로 적용됨

- 턴키방식과 설계시공일괄방식의 차이점

• 턴키계약은 총액활정가격 계약방식(Lump Sum Fixed Price Contract)이 일반적으로 적용됨

• 설계변경이나 계약금액 변경 등이 일체 허용되지 않음

• 발주자의 역량이 부족할 경우 별도 발주를 통하여 제3자의 전문기관(Project Management or Program

• 여러 분야의 전문가 집단을 활용하여 품질향상을 기대할 수 있음 시공

• 플랜트 시설물의 발주자들은 일반적으로 완공 후 운영 통해 수입을 창출

• 발주자의 역량이 부족할 경우 발주자가 원하는 품질과 성능을 얻지 못할 가능성이 높음

• 제도적인 뒷받침이 부족할 경우 사업 기간 중 혹은 사업 종료 후 발주자와 계약자 간 계약분쟁이 지속적으로 발생할 가

• Design Bid Build(설계-입찰-시공) 방식으로 진행

Design-Bid-Build Design-Build Turnkey

• 건설사업관리방식 (CM 방식)

• 시공책임형 CM(CM at Risk)

• 건설사업관리방식 (CM 방식)

• 설계 및 시공에 직접 관여하지 않고 발주자의 능력을 보완해주는 차원에서 사업계획 수립, 타당성 분석 등 수행

• CMr와 설계자나 시공자와 대립이 발생하지 않음 설계자 건설사업관리자

• 건설사업관리방식 (CM 방식)

• 건설사업관리자는 시공자로서 공사비와 공기에 관한 책임이 있고, 동시에 위험(Risk) 부담을 갖게 됨

• 계약의 최고한도액(GMP)이 조기에 결정되어야 하나 설계가 진행 중에는 그 액수 확정하기 어려움

민간투자사업 (Public Private Partnership)

• 사회기반시설 (Social Overhead Capital : SOC) 사업

- 도로, 철도, 항만, 댐, 상수도, 통신 등의 시설과 같이 사회간접자본이 투입되는 시설

- 사회간접자본의 풍족 여부는 국가경쟁력의 척도

• 민간투자사업 (Public-Private Partnership)

- 정부에서 사회간접자본에 대한 민간자본 유치촉진법을 제정하여 자본을 투입한 개인이나 기업이 일

- 수익창출형 사업구조 : 일반적인 도급공사와 달리 사업기획에 의한 다양한 투자수익 창출 가능

- 일정 투자여력이 전제되는 사업구조 : 투자비중 일정 자기자본 선 출자의무 이행을 위한 사업참여자

- 컨소시엄에 의한 사업추진 : 대규모 투자비에 따른 추진시간의 컨소시엄 구성 일반화

- 다양한 전문가와 컨설팅의 역할 증대 : 사업추진 관련 전문인력과 컨설팅(기술, 재무/회계, 금융, 법