Classification: 

Internal 

 
Case Study of Bindoy
Agricultural Valuation

Name: R.Sumaria

Date: April 27, 2018

 
Classification: Internal 

Background 
 

This  report  details  the  mapping  of  the  agricultural  land,  the  analysis  of  its  features  and  the  identification  of  its 
investment potential. The subject agricultural property in this document is Lot No. 1839, PLS‐667 in Pangalaycayan, 
Municipality of Bindoy, Province of Negros Oriental with a total land area of 16,201 sq. m. It is approximately 70 km 
from Dumaguete City.  

 
Map of Bindoy (Source: www.rareplanet.org) 

Title Deed 

 
Classification: Internal 

The owner of the subject site was granted with Certificate of Land Ownership Award No. 00049525 by the Department 
of Agrarian Reform in 1992.  

In order to determine the investment potential of the land, the analysis has been undertaken through the following 
process: 

1. Identification of the land location through mapping. 
2. Site Analysis (Study of existing features of the land). 
3. Analysis of investment potential of the land.  

Land Mapping 
 
1. Identification of the Land Location Through Mapping 
Since  mapsys.ph  is  unavailable  as  a  domain,  the  online  mapping  software  of  National  Mapping  and  Resource 
Information Authority (NAMRIA) is the best option to plot the land based on the georeference plot coordinates stated 
in  the  Title  Deed.  There  are  two  online  apps  from  NAMRIA  are  used:  one  is  the    Philippine  Geoportal 
(http://www.geoportal.gov.ph/viewer/)  and  the  other  one  is  TD  Plotter  (http://www.geoportal.gov.ph/apps/td‐
plotter/). These have separate functions but the selection of base maps is similar. Native data set is based on Esri 
ArcGIS.  

As a start, the control point of survey in Bindoy was determined. Based on the date that the survey was made which 
is in 1960, the datum that was used was Luzon Datum of 1991. The datum was updated into PRS 1992 and later on 
into WGS ‘84/UTM Zone 51N. WGS 84 is the current datum system that is internationally used. NAMRIA’s geodetic 
control point description of Bindoy’s single station is as follow: 
WGS ‘84 
Station 
Province  Municipality  Barangay  Latitude  Longitude 
Name 
D  M  S  D  M  S 
NGE‐76  Negros  Bindoy  Domolog  9  46  8.22791  123  8  41.1487 
Occidental 
Source: http://www.geodeticengineer.org.ph/geodetic‐control‐points/  

 
Classification: Internal 

2. Plotting the Land Coordinates 
Using the technical description of the land in CLOA, the distance of the land from the reference coordinates was 
determined. The latitude and the longitude points were encoded and this is the main feature of the TD Plotter app 
by NAMRIA.   

 
Land Boundaries from NAMRIA TD Plotter 

 
Classification: Internal 

NAMRIA is aware that there are discrepancies between their maps and other maps as shown in notification below. 
Hence, the plot coordinates were checked against Google Earth and AutoCAD Geolocation and both of them 
generate the same limits, which most likely conform with the shapes of the existing site and surrounding conditions, 

 
The maximum enlargement of NAMRIA’s map is also limited and it does not detect very small variance. If plotted 
using the Autodesk AutoCAD software, it results to the detection of approximately 3cm. Other agricultural 
properties were analyzed and in comparison, this land has better accuracy than the others. Hence, it is important to 
look into the date of survey and conduct resurvey lands noting that the methods used before are inaccurate. GIS, 
AutoCAD, MicroStation and other software can now detect inaccuracies.  

 
Classification: Internal 

  
Discrepancy Between First and Last Points 

Analysis of Existing Features 
 

Bindoy is a 3rd class municipality and data sources are very limited. Several maps were analyzed including ArcGIS 
data, NAMRIA maps which contain the national government map layers and records from Negros Oriental 
government sites and other sources. Below are the findings about the locality and the subject site.  

Bio‐Physical  Criteria  Remarks 

Attributes  
Location and  Distance to the nearest market   2.5 km  
Accessibility  Distance to the nearest public  0.55 km 
transportation route. 
Distance to the town proper  4 km 
Roads  Distance to the main road  0.55 km 
Infrastructure 
Type of road access  Landlocked, no R.O.W. access 
Distance to the nearest local road   Rough (road) 
Neighborhood  Surrounding neighborhood land uses   Land Use Plan for the municipality is yet 
Characteristics  to  be  fixed.  Existing  land  use  of  the 
surroundings is agricultural. 
Peace and order situation  Generally  peaceful.  Ranked  77  out  of 
1,487  LGUs  by  National 
Competitiveness Council. 
Management of surrounding developments  Mix  of  undeveloped  agricultural  lands 
and  lands  with  tree  plantation.  No 
threats  related  to  development  is 
identified. 
Soil   Soil Series   La Castellana clay loam 
Topography  Elevation   65‐68m above sea level 
  Slope and Drainage  Average of 7.6% slope from Point 2 to 
Point  6.  Moderately  suitable  for 
farming. 
Climate  Type 3 Climate  Being located at the south, it has short 
dry  season  and  maximum  rainfall  that 
last  from  one  to  three  months. 
Approximately 7% typhoon occurrence. 

 
Classification: Internal 

Size of Land    16.2 hectares; suitable for agriculture 
Shape of Land    7 reference points – polygonal; suitable 
for agriculture 
Water Supply  Water infrastructure   Unavailable (subject to field inspection 
   verification) 
Natural sources   660 m to the sea 
1.12 km towards the river 
Limited source as the site is upland 
Availability of    Fiber optic network only. 
Other Utilities 
Presence of    No improvements 
Improvements 
Hazards    Based  on  the  type  of  soil,  there  is  a 
tendency for soil erosion. However, it is 
not susceptible to landslide or flooding.  
Socio‐Economic and Cultural Attributes  
Demography  Population   39,819  (2015  census):  20,376  males 
and 19,443 females  
Age Groups  58.7% of population is between 15‐64  
Household Population  4.7 persons per household 
Labor Force  Majority  of  the  labor  force  for  the 
whole  municipality  is  in  agricultural 
sector. 
Education and  Level of skills and education of the potential  27% student population 
Skills  workforce. 
Economic  Actual product yield   Bananas  and  coconuts  supply  are 
productivity  limited.  Land  is  not  optimized  for 
plantation. 
Market  access  and  competitiveness  of  No  public  roads  right‐of‐way  is 
organic farm products.  provided. Land access is through other 
  CLOA awarded plots. 
Technology  (i.e.  machines,  modern  hand  Dependent  on  the  owner  provision. 
tools, etc.)  Support  from  the  government  is  still 
required.  Only  2  rice  threshers  and  1 
corn  sheller  is  available  in  the  whole 
municipality.  
Culture  and  Indigenous groups   Land is not delegated to indigenous 
Heritage  group.  
Institutional and Policy Attributes  
Public  Policy  /  Environment Policies  Not classified as protected area 
Legal  Land Use and Zoning   Agricultural  
Structure  Building Regulations   Engineering  Office  oversees  the 
National Building Code compliance. Not 
a constraint for this property. 
Real  Property  Real  property  tax  and  other  Bindoy  has  poor  performance  in  DOF‐
related taxes.  BLGF  records.  Tax  collection  policies 
 

 
Classification: Internal 

may  not  present  as  constraint  for  this 

property. 
 

Investment Potentials 
 

Based on the above assessments, agriculture is still the highest and best use of the land primarily due to the 
following: 

1. Surrounding land uses are still agricultural lands. Land uses for the municipality of Bindoy are not yet fixed.  
2. The subject site was granted to the owner as CLOA.  
3. Development are on the highway at lowlands. 
4. Road access is a constraint. 
5. Land is still huge, suitable for agricultural crops and livestock raising.  
6. Primary means of living of locals are fishing and farming. There is labor supply and since it is a 3rd class 
municipality, there is a need for employment. 
7. Utilities infrastructure are unavailable. 

 
The Site (View Towards North) 

The investment potential is still the selling of agricultural products. The most suitable type of agriculture are live 
crop planting/production. 

 
Classification: Internal 

Based on the soil series classified by Philippine Rice Research Institute, La Castellana soil present the following 
limitations in crop production and requires further management. 

 
Bananas and coconut are proven to thrive in the land. Although there is a lack of planting, these can be considered as 
primary products. It is recommended for products without the intense need for irrigation.  

Due to the size of the land, it is also suitable for pasture and livestock raising. As specified in NAMRIA map, the current 
land cover of the site is wooded grassland. Due to the site location, it could present no constraints to the neighborhood 
in terms of odor.  

   

 
Classification: Internal 

Appendices 

 
Soil Series of Bindoy (NAMRIA‐Bureau of Soil and Water Management) 

 
Soil Series of Bindoy (NAMRIA) 

 
Classification: Internal 

Web Sources:  

http://www.cmcindex.org.ph/pages/profile/?lgu=Bindoy 

https://dbmp.philrice.gov.ph/soils/province/Negros‐Oriental/property  

http://ph.moocharoo.com/stats/negros‐oriental/bindoy‐  

https://www.citypopulation.de/php/philippines‐visayas‐admin.php?adm2id=184607