TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT QUỐC TẾ

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI

HỢP ĐỒNG

BÀI TẬP THÁNG THỨ NHẤT

Lớp: TMQT45B
DANH SÁCH NHÓM

1. Phạm Thị Thanh Trúc 2053801090132

2. Nguyễn Nhã Tuyền 2053801090138
3. Nguyễn Tú Uyên 2053801090139
4. Cao Thanh Vân 2053801090141
5. Nguyễn Thị Khánh Vy 2053801090151
6. Lê Đăng Vỷ 2053801090152
7. Bùi Huỳnh Như Ý 2053801090153
8. Chu Phương Anh 2053801090156
TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021
MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP LUẬT.............1
1. Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật?....................................1
2. Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh nghĩa vụ?
.........................................................................................................................................
....................................................................................................................................... 1
3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có trách
nhiệm hoàn trả?.................................................................................................................. 2
4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật không? Vì sao?........................................................................................4
5. Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế nào?
Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm nào, đến thời
điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?.....................................................................................4
VẤN ĐỀ 2: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CÓ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH..........................5
1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh không?....6
2. Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm
giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có quy định nào của BLDS
coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện không?..............................................................6
3. Trong Quyết định số 14, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là hợp
đồng giao kết có điều kiện không?.....................................................................................7
4. Ngoài bản án này còn có quyết định nào khác đề cập đến vấn đề này không?......7
5. Cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận cho bà
Tao, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Vì sao?..............................8
6. Hệ quả pháp lý khi bà Tao có chủ quyền sở hữu nhà có tranh chấp;.....................8
7. Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao kết hợp
đồng có điều kiện...............................................................................................................9
VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG CHÍNH/PHỤ VÔ HIỆU......................................................10
1.Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa đối với mỗi loại
hợp đồng.......................................................................................................................... 10
 2. Trong vụ việc trên, ai là người (chủ thể) có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng?. . .11
3. Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách gì? Vì sao?........................................11
4. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục không? Vì
sao? 11
5. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì đối với Ngân hàng không?.............11
6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc trên liên quan
đến trách nhiệm của bà Quế.............................................................................................12
VẤN ĐỀ 4: PHÂN BIỆT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP VỀ TÀI SẢN
VÀ VỀ HỢP ĐỒNG.......................................................................................................12
1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và thời hiệu
khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản...................................................................13
2. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?....................................................................13
3. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng hay
tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?....................................................................13
4. Đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản trên có thuyết phục không? Vì sao?
14
5. Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi áp dụng
BLDS 2015? Vì sao?........................................................................................................14
VẤN ĐỀ 1: ĐƯỢC LỢI VỀ TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP LUẬT
1. Thế nào là được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật?
Được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật được hiểu là sự phát sinh quyền
chiếm hữu, sử dụng tài sản của một chủ thể đối với một tài sản nhưng không dựa trên
những căn cứ do pháp luật quy định. Người được lợi về tài sản không biết tài sản đó là
của người khác mà coi tài sản đó là của mình. Được lợi về tài sản không có căn cứ pháp
luật, tuy có làm giảm sút một phần khối tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác
nhưng không phải là hành vi trái pháp luật gây thiệt hại về tài sản. Do vậy không phát
sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Người được lợi về tài sản của
người khác phải hoàn trả cho chủ sở hữu khoản lợi đó (khoản 2 Điều 581 Bộ luật dân sự
năm 2015: “Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà
không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình thì phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ
thời điểm người đó biết hoặc phải biết việc chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài
sản không có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.”)
Người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật không biết hoặc không thể biết
mình được lợi là không có căn cứ pháp luật.
Người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật làm cho người khác bị thiệt hại
thì phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại. Người được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật có thể được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó nếu người đó đã
chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản hoặc 30
năm đối với bất động sản.
2. Vì sao được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật là căn cứ phát sinh
nghĩa vụ?
Được lợi về tài sản ko có căn cứ pháp luật sẽ phát sinh nghĩa vụ phải có một vụ
chuyển giao tài sản từ người khác, bởi vì: nếu người có tài sản không giao, mà tài sản lại
được người khác chiếm hữu, sử dụng, thì chắc chắn phải coi việc chiếm hữu, sử dụng đó
là trái với ý muốn của chủ sở hữu, nghĩa là gây thiệt hại cho chủ sở hữu. Trong trường
hợp việc chiếm hữu, sử dụng tài sản của người khác mà gây thiệt hại cho người khác đó,
thì phải ghi nhận tình trạng được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật.
Từ việc hưởng lợi tài sản không có CCPL này, sẽ dẫn tới việc:

1
 (1) có sự gia tăng tài sản từ sự thụ hưởng lợi ích từ tài sản không có căn cứ pháp
luật này việc được lợi được ghi nhận trong trường hợp khối tài sản có của chủ thể gia
tăng giá trị. Về phương diện kế toán, sự gia tăng ấy là kết quả cân đối tài sản có và tài sản
nợ, cho thấy một số dư ròng khả quan hơn so với trước khi sự việc xảy ra dẫn đến tình
trạng được lợi về tài sản.
(2) Có sự thiệt hại về tài sản mà người khác gánh chịu. Khoản 2 Điều 579 Bộ luật
dân sự ghi nhận thiệt hại mà một người phải gánh chịu như là điều kiện để áp dụng điều
luật. Đây là điểm tạo sự khác biệt giữa được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật
và chiếm hữu, sử dụng tài sản mà không có căn cứ pháp luật. Về mặt định lượng, đó phải
là sự giảm sút giá trị khối tài sản có của chủ thể so với trước khi xảy ra thiệt hại.
(3) Có mối liên hệ nhân quả giữa việc một người được lợi và một người khác chịu
thiệt hại. Điều quan trọng, để tình trạng được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
được ghi nhận là giữa sự thiệt hại của một người là tình trạng được lợi của một người
khác có mối liên hệ nhân quả: chính sự thiệt hại của người này là nguyên nhân việc được
lợi của người kia. Đúng hơn, sự thiệt hại của người này thể hiện thành việc được lợi của
người kia.
3. Trong điều kiện nào người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có
trách nhiệm hoàn trả?
Điều kiện phát sinh nghĩa vụ hoàn trả do được lợi không có căn cứ pháp luật là:

 Có sự được lợi thực tế, không có căn cứ pháp luật và do không do lợi thế tự
nhiên.

 Có sự thiệt hại của bên đã thực hiện công việc.

 Có quan hệ nhân quả giữa sự được lợi của bên này với thiệt hại của bên kia.

 Bên được lợi không chiếm đoạt và không có lỗi.

Người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật có trách nhiệm hoàn trả khi
làm cho người khác bị thiệt hại và phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại, được
quy định tại khoản 2 Điều 579 BLDS 2015: “Người được lợi về tài sản mà không có căn
cứ pháp luật làm cho người khác bị thiệt hại thì phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị
thiệt hại, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.”

2
 Tóm tắt Bản án số 19/2017/DS-ST:
Ngày 07/11/2016, chị Huỳnh Diệu T nộp số tiền mặt tại Phòng giao dịch xã TB
thuộc Chi nhánh NN&PTNT huyện V của Ngân hàng NN&PTNT VN tỉnh VL để chuyển
cho anh Đặng Trường T số tiền 5.000.000 đồng. Chị Trương Thị V là kế toán của Phòng
giao dịch xã TB do bất cẩn đã chuyển nhầm số tiền 50.000.000 đồng cho anh T. Liền sau
đó, anh T đã rút tiền mặt 5 lần, mỗi lần 5.000.000 đồng, tổng cộng là 25.000.000 đồng tại
máy ATM, đồng thời chuyển khoản trên điện thoại thông minh 4 lần mỗi lần 5.000.000
đồng với số tiền tổng cộng 20.000.000 đồng để trả nợ cho chị ruột. Đến khoảng 09 giờ
cùng ngày khi phát hiện sai sót, phía Ngân hàng đã phong toả số dư tài khoản còn lại là
5.045.700 đồng và thông báo đến anh T biết số tiền 45.000.000 Ngân hàng đã chuyển
thừa và yêu cầu anh T trả lại. Ngày 08/11/2016, tại NN&PTNT VL, anh T thừa nhận và
hứa trả lại nhưng sau đó thay đổi ý kiến.
Đến ngày 12/11/2016, Công anh huyện V kết hợp với Công an xã LP, huyện LH
qua làm việc với anh T và anh cam kết đến ngày 14/11/2016 trả 20.000.000 đồng và ngày
21/11/2016 trả 20.000.000 đồng còn lại nhưng khi đến hạn cam kết thì anh vẫn không
thực hiện. Ngân hàng yêu cầu anh T trả lại cho Ngân hàng số tiền 40.000.000 đồng, đồng
thời tính lãi trả chậm theo mức lãi suất 10%/năm kể từ ngày 22/11/2016 cho đến khi chả
dứt số tiền trên nhưng tại phiên toà, đại diện NN&PTNT VN chỉ yêu cầu anh T trả ngay
cho ngân hàng số tiền trên và rút lại yêu cầu tính lại chậm trả. Anh T đồng ý trả cho Ngân
hàng số tiền 40.000.000 đồng và xin trả mỗi tháng 4.000.000 đồng.
Trường hợp trong vụ việc được bình luận là trường hợp được lợi về tài sản không
có căn cứ pháp luật. Được lợi không có căn cứ pháp luật là trường hợp chủ thể nhận được
khoản lợi xác định nhưng không dựa trên căn cứ do pháp luật quy định, cụ thể các căn cứ
để xác định việc chiếm hữu có căn cứ pháp luật được quy định tại khoản 1 Điều 165
BLDS 2015:
1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau
đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản;

3
 c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp
với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở
hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều
kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp
với điều kiện theo quy định của pháp luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
4. Trong vụ việc được bình luận, đây có là trường hợp được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật không? Vì sao?
Trong vụ việc này, anh Đặng Trường T được ngân hàng NN&PTNT Việt Nam
chuyển tiền nhầm vì sự bất cẩn của kết toán phòng giao dịch số tiền 50 triệu đồng mà
đáng lẽ ra là 5 triệu đồng do chị Huỳnh Diệu T chuyển. Do đó, anh T nhận được 45 triệu
đồng là không có căn cứ pháp luật vì khoản tiền đó thuộc quyền sở hữu của ngân hàng,
việc nhận được khoản tiền 45 triệu đó không phù hợp với điểm d khoản 1 Điều 165 nói
trên.
5. Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì phải xử lý như thế
nào? Cụ thể, anh T có phải chịu lãi không? Nếu chịu lãi thì chịu lãi từ thời điểm
nào, đến thời điểm nào và mức lãi là bao nhiêu?
Nếu Ngân hàng không rút yêu cầu tính lãi chậm trả thì anh T phải có nghĩa vụ hoàn
trả khoản lợi về tài sản do được lợi không có căn cứ pháp luật là 45 triệu đồng và hoa lợi,
lợi tức thu được từ khoản tiền đó, tức là anh T phải chịu lãi. Theo quy định tại khoản 1
Điều 581 BLDS 2015: “Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài
sản mà không có căn cứ pháp luật và không ngay tình thì phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức
thu được từ thời điểm chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật.”
Nếu chịu lãi thì anh T phải chịu lãi từ ngày 07/11/2016 - ngày anh T nhận được 50
triệu do Ngân hàng chuyển nhầm cho đến khi trả dứt số tiền 40 triệu đồng. Nhưng theo
yêu cầu của Ngân hàng trước khi rút lại yêu cầu tính lãi chậm trả thì thời điểm anh T phải
chịu lãi là ngày 22/11/2016. Như vậy, nếu Ngân hàng không rút yêu cầu, anh T phải chịu

4
lãi từ ngày 22/11/2016 đến ngày trả dứt 40 triệu đồng với mức lãi suất 10%/năm theo yêu
cầu của Ngân hàng.

VẤN ĐỀ 2: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CÓ ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH

Tóm tắt bản án 14/2015/ds-pt
Nguyên đơn : bà Thanh Tao
Bị Đơn : Bà Dương thị Bách Diệp, con gái Nguyễn Thị Châu Hà
Người có quyền lợi ích liên quan: vợ chồng ông Hồng Phương và bà Thanh, con trai
bà Tao là anh Sơn
Bà Tao thoả thuận bán căn nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu cho bà Diệp với giá là 900
lượng vàng và bà Diệp đã đặt cọc 410 lượng vàng. Sau đó, bà Diệp thoả thuận sẽ đưa
thêm cho bà Tao 1000 lượng nữa nhưng lại không có đủ tiền nên bà Diệp lập biên bản
thoả thuận sang nhượng lại hợp đồng mua lại căn nhà trên với giá là 850 lượng vàng bà
bà chịu lỗ 50 lượng. Trên cơ sở thoả thuận với bà Diệp và ông Phương thì bà Tao đã lập
hợp đồng chuyển nhượng với ông Phương với giá 900 lượng vàng, ông Phương sẽ là
người lo tiền hoá giá nhà và các chi phí liên quan. Trong quá trình giải quyết thì bà Tao
cho rằng kí hợp đồng với ông Tao là do bà Diệp yêu cầu để bà Diệp vay tiền ông Phương
mua căn nhà khác ngon hơn ở Lê Thánh Tôn quận 1 chứ bà không mua bán với ông
Phương nên bà yêu cầu toà án tuyên hợp đồng này là giả tạo , ngoài ra huỷ luôn giao dịch
giữa bà và Diệp. Nhưng thực tế thì bà Tao đã nhận vàng của ông Phương là 800 lượng,
và cũng có kí vào giấy tờ hợp đồng chuyển nhượng, ông Phương cũng đã thanh toán tiền
hoá giá nhà đất, lệ phí trước bạ cụ thể là 248,16 lượng vàng (hơn 1 tỷ vnđ những năm
năm 2000). Tại hợp đồng ngày 27/8/2000 hai bên thoả thuận “tất cả những hợp đồng
trước đây giữa bà Tao và bà Diệp đều bị huỷ... sau khi bà Tao hoàn thành các thủ tục mua
hoá giá nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì 2 bên làm thủ tục mua
nhà “Như vậy có căn cứ để xem là đây là một loại hợp đồng có điều kiện, phải có điều
kiện A mới phát sinh hiệu lực hợp đồng hay nói cách khác là hợp đồng đó được phái sinh
từ sự kiện dự trước giữa 2 bên. Tuy nhiên thì sau khi bà Tao được cấp giấy chứng nhận
thì bà lật kèo không muốn giao dịch tiếp với ông Phương nữa. Ngoài ra thì trên thực tế,
khi bà còn thuê nhà của nhà nước thì Bà chỉ đứng tên 1 mình căn nhà trong hợp đồng
thuê dù lúc đó chồng bà (ông Trang - nay đã chết) vẫn còn sống là không đúng pháp luật.
Do đó tại toà sơ thẩm và phúc thẩm đã huỷ hợp đồng giữa bà Tao và bà Diệp, và bà Tao

5
vs ông Phương. Tuy nhiên hợp đồng bà Tao với ông Phương vẫn là hợp đồng có điều
kiện.
Sau khi xử 1 lần sơ thẩm và 3 lần Phúc thẩm thì bà Tao vẫn không chịu chấp hành
quyết định của Toà nên căn nhà đã được đem ra bán đấu giá bởi công ty đấu giá TPHCM.
Ông Tài đã trúng đấu giá với 3505 lượng vàng và đã thanh toán đủ vàng. Tuy nhiên khi
xét xử phúc thẩm đã không đem đối tượng ông Tài và công ty đấu giá vào để tham gia
quan hệ tố tụng dân sự này là không đảm bảo lợi ích của bên thứ 3 ngay tình, vì tranh
chấp phức tạp có sẵn từ trước nên ông Tài đâm đơn khởi kiện yêu cầu Toà huỷ hợp đồng
mua đấu giá căn nhà đó và đòi lại 3505 lượng vàng ông đã thanh toán. Tại quyết định
GĐT, huỷ toàn bộ bản án 263/2012 DS PT và sơ thẩm 233/DS ST, giao hồ sơ lại cho vụ
án Toà án nhân dân tp hcm xét xử sơ thẩm lại từ đầu. Giám đốc thẩm là thủ tục tố tụng
hình sự, trong đó toà án có thẩm quyền xét lại những bản án hoặc quyết định đã có hiệu
lực pháp luật của tòa án nhưng bị kháng nghị vì phát hiện có vi phạm pháp luật nghiêm
trọng trong việc giải quyết vụ án.
1. BLDS có cho biết thế nào là hợp đồng giao kết có điều kiện phát sinh
không?
Có, nhưng chưa thực sự cụ thể và chi tiết, chỉ là khái niệm chung chung. Quy định ở
khoản 6 Điều 402: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào
việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.”
Điều kiện trong hợp đồng có điều kiện chính là nghĩa vụ mà một hoặc nhiều bên
cam kết thực hiện đối với bên kia. Điều này cũng đã được thể hiện trong quy định tặng
cho tài sản có điều kiện tại Điều 462: “Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho
thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.”
6. Trong trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời
điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có quy định nào
của BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện không?
Trường hợp bên chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm giao kết
nhưng đang làm thủ tục hợp thức hoá quyền sở hữu thì rơi vào trường hợp HĐ có điều
kiện giao kết, cụ thể ở:

6
 Khoản 1 Điều 120 BLDS 2015: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện
phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát
sinh hoặc hủy bỏ.
Khoản 6 Điều 402: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ
thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.”
Trong trường hợp trên thì điều kiện để hợp đồng giao kết giữa người mua và người
bán này có hiệu lực chỉ khi xảy ra việc đã xong thủ thục hợp thức hoá quyền sở hữu.
Theo thực tiễn thì (i) nhà thuộc diện nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được nhà nước cấp và
thu tiền thuê, không có tranh chấp; (ii) đang trong giai đoạn ký hợp đồng thuê nhà dài hạn
của nhà nước và đã có cơ sở cho thấy được nhà nước bán cho người đang thuê theo chính
sách hóa giá (ví dụ: Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ);(iii)...
7. Trong Quyết định số 14, Tòa án nhân dân tối cao có coi hợp đồng trên là
hợp đồng giao kết có điều kiện không?
Trong quyết định số 14, Tòa án nhân dân tối cao coi hợp đồng trên là hợp đồng có
điều kiện, trong phần nhận định của Tòa án có đoạn như sau:
Thứ hai, về hợp đồng giữa bà Tao và ông Phương, HĐTP nhận định nếu
không vi phạm điều kiện thứ nhất (nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và chủ thể ký hợp đồng), thì đây là hợp đồng có điều kiện chứ không
thuộc trường hợp vô hiệu do giả tạo. Lý do: Căn cứ vào thoả thuận và thực tiễn
thực hiện hợp đồng (như đã trình bày trong phần tóm tắt một số diễn biến chính
của vụ án), khi UBND TP. Hồ Chí Minh bán hoá giá nhà và cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xác định là điều kiện đã xảy ra,
việc bà Tao không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với ông Phương là bà
Tao có lỗi. Điều này có ý nghĩa trong việc xác định lỗi của các bên dẫn đến hợp
đồng vô hiệu hoặc thực hiện hợp đồng có điều kiện. Để xác định lỗi, trách nhiệm
của các bên, Toà án cần xem xét quy định trong hợp đồng. Cụ thể, theo Điều 6
Hợp đồng ngày 27/8/2000 “nếu sau khi bà Tao đã nhận tiền của vợ chồng ông
Phương mà bà Tao đổi không bán thì bà Tao phải đền bù gấp đôi số vàng đã nhận
của vợ chồng ông Phương” (bà Tao đã nhận 800 lượng vàng và các khoản khác
tương đương 248,16 lượng vàng). Việc Toà án cấp ST lại định giá, tính thiệt hại
bên ông P để buộc bà Tao trả vợ chồng ông Phương 3.611,69 lượng vàng là chưa
phù hợp với thỏa thuận tại Điều 6 hợp đồng.
7
 8. Ngoài bản án này còn có quyết định nào khác đề cập đến vấn đề này không?
Quyết định 192/2006/DS-GĐT của Toà dân sự TANDTC cũng có đề cập đến vấn
đề này, Toà án đã xác định đây là hợp đồng có điều kiện:
Ngày 6/11/2006, ông Dũng, bà Huyền lập Hợp đồng mua bán hoặc sang nhượng
căn nhà cho ông Hùng với điều kiện: Bên mua phải đặt 50 lượng vàng SJC, sau đó giao
tiếp từ 50 đến 150 lượng vàng SJC cho bên bán; bên bán giao giấy tờ liên quan đến căn
nhà cho bên mua để bên mua làm thủ tục hợp thức hoá cho bên bán; khi bên bán đứng tên
chủ quyền nhà thì bên mua phải giao đủ vàng, bên bán sẽ giao giấy tờ nhà và ký các giấy
tờ để sang tên cho bên mua.
9. Cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận cho
bà Tao, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Vì sao?
Cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận cho bà Tao,
hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại. Vì theo cơ sở pháp lý Điều 120 BLDS
2015 về Giao dịch dân sự có điều kiện thì: “Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về
điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự, thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch
dân sự phát sinh hoặc bị hủy bỏ”
Như vậy, sau khi Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh bán hóa giá nhà và cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở thì lúc này điều kiện đã xảy ra,
tức là lúc này hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã phát sinh. Vì trong bản án cũng
có thêm 1 câu nói rằng: “Kiến Nghị công ty quản lý kinh doanh nhà TP HCM chuyển
giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất số 882/2003 do UBND TPHCM
cấp cho bà Nguyễn Thị Thanh Tao) sang Phòng thi hành án TPHCM để tạm giữ để bảo
đảm việc thi hành án”. Chứng tỏ thêm 1 lần nữa là điều kiện có giấy chứng quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất này đã được hoàn thành để dẫn tới một sự biến pháp lý sau
đó là tranh chấp
10. Hệ quả pháp lý khi bà Tao có chủ quyền sở hữu nhà có tranh chấp;
Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng mua bán ngôi nhà 36 Nguyễn Thị Diệu
giữa bà Tao với vợ chồng ông Phương bà Thanh là hợp đồng có điều kiện (điều kiện là
sau khi bà Tao hoàn thành thủ tục mua hóa giá nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà số 36 Nguyễn Thị Diệu, thì hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà). Vì vậy, sau
khi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận

8
quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (điều kiện đã xảy ra), bà Tao phải thực hiện
hợp đồng mua bán với ông Phương
11. Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao kết
hợp đồng có điều kiện.
Điều kiện để hợp đồng được phát sinh hay hủy bỏ phải thể hiện ý chí đích thực của
chủ thể. Các bên hoàn toàn tự do, tự nguyện lựa chọn, thảo luận không những nội dung
của hợp đồng mà còn cả về điều kiện kèm theo. Nếu một bên bị lừa dối, bị đe dọa, bị
nhầm lẫn thì hợp đồng vô hiệu. Sự tự nguyện, tự do ý chí luôn luôn chiếm vị trí quan
trọng trong hợp đồng. Bản chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí và sự bày tỏ ý chí
nên các chủ thể tham gia hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện. Thuyết tự do ý chí trong
giao kết hợp đồng xuất phát từ quan điểm cho rằng ý chí của con người là tối thượng và
tự chủ. Chỉ các hành vi xuất phát từ ý chí của con người mới có hiệu lực ràng buộc đối
với người đó. Một người chỉ bị ràng buộc theo cách mà người đó muốn. Tuy nhiên mỗi
bên tham gia hợp đồng nhằm thỏa mãn những lợi ích riêng của mình trong phạm vi phù
hợp với lợi ích chung. hợp đồng dân sự có điều kiện còn phải bao gồm hai nội dung cấu
thành:

 Phần hợp đồng, đó là nội dung của hợp đồng thông thường do các bên xác lập
quyền và nghĩa vụ dân sự (hợp đồng mua, bán, tặng, cho…). Phần nội dung của hợp đồng
cũng tuân theo quy định của hợp đồng dân sự nói chung. Điều 398 Bộ luật dân sự năm
2015 quy định về nội dung của hợp đồng dân sự như đối tượng của hợp đồng là tài sản
phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; số lượng, chất lượng; giá, phương
thức thanh toán; thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; quyền, nghĩa vụ
các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp,…

 Phần điều kiện nhằm làm phát sinh, thay đổi hay hủy bỏ hợp đồng: Hai phần này
có mối liên hệ mật thiết với nhau, không tách rời nhau trong một hợp đồng dân sự có điều
kiện cụ thể, nhưng chúng không quyết định nội dung của nhau mà phần điều kiện chỉ
nhằm làm cho hợp đồng phát sinh hay hủy bỏ và hợp đồng được phát sinh hay hủy bỏ do
điều kiện đó xảy ra hay không.
Với vụ việc trên hay bất cứ vụ việc nào cũng phải cân nhắc tới việc, muốn xác định
sự tồn tại của c giao dịch có giá trị pháp lý hay không còn phụ thuộc vào việc giao dịch
này còn thỏa mãn những điều kiện về nội dung và hình thức để có hiệu lực hay không.

9
Đối với việc chuyển nhượng trong vụ việc đã cho, để có giá trị pháp lý, hợp đồng chuyển
nhượng này cần phải thỏa mãn những điều kiện có hiệu lực thông thường áp dụng cho
hợp đồng này.

VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG CHÍNH/PHỤ VÔ HIỆU

Tình huống: Ngân hàng cho Công ty Thiên Minh vay một số tiền. Việc vay này
được bà Quế đứng ra bảo lãnh bằng một bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng
bà Quế. Việc bảo lãnh bằng bất động sản đã được công chứng nhưng không có sự đồng ý
của chồng bà Quế. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xét rằng “hợp đồng thế chấp trên bị vô
hiệu” và “không có cơ sở để buộc bà Quế phải chịu trách nhiệm dân sự đối với các khoản
nợ nêu trên”.
1. Thế nào là hợp đồng chính và hợp đồng phụ? Cho ví dụ minh họa đối với
mỗi loại hợp đồng.
Dựa vào sự phụ thuộc lẫn nhau về hiệu lực giữa các hợp đồng thì hợp đồng được
chia thành 2 loại là HĐ chính và HĐ phụ. Cụ thể khoản 3, 4 Điều 402 BLDS 2015 định
nghĩa 2 loại HĐ này như sau:
3. Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ.
HĐ chính là một HĐ tồn tại độc lập, không phụ thuộc vào sự tồn tại, hiệu lực của
HĐ phụ. Ví dụ A ký với B hợp đồng vận chuyển 100kg gạo và yêu cầu B phải bảo quản
100kg gạo đó không bị hư. Ở đây HĐ chính là HĐ vận chuyển, HĐ phụ là HĐ bảo quản.
Trường hợp HĐ bảo quản bị vô hiệu, chấm dứt, hủy bỏ sẽ không ảnh hưởng đến HĐ
chính là HĐ vận chuyển.
4. Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính.
HĐ phụ chỉ có thể xác lập, tồn tại cùng với HĐ chính và hiệu lực của HĐ phục phụ
thuộc vào HĐ chính. Khi HĐ chính hết hiệu lực thì HĐ phụ cũng chấm dứt. Ví dụ C mua
của cửa hàng Gongcha 1 ly Alisan Gongcha trân châu trắng 70% đường 50% đá (HĐ
chính là HĐ mua bán) và yêu cầu cửa hàng phải vận chuyển đơn hàng đó về tận nhà cho
C (HĐ phụ là HĐ vận chuyển). Có thể thấy HĐ vận chuyển phụ thuộc vào hiệu lực của
HĐ mua bán vì nếu không có HĐ mua bán sẽ không tồn tại HĐ vận chuyển.
Như vậy có thể thấy, về nguyên tắc, sự vô hiệu, chấm dứt hoặc hủy bỏ của hợp
đồng chính sẽ làm chấm dứt hợp đồng phụ nhưng ngược lại sự vô hiệu, chấm dứt hoặc

10
hủy bỏ hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác (khoản 2, 3 Điều 407 BLDS 2015).
12. Trong vụ việc trên, ai là người (chủ thể) có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân
hàng?
Trong vụ việc trên CT Thiên Minh là chủ thể có nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng vì
CT Thiên Minh là chủ thể ký kết HĐ vay với ngân hàng, là bên vay có nghĩa vụ phải trả
tiền cho bên cho vay. Còn bà Quế chỉ là người bảo lãnh và chỉ phải thực hiện việc bảo
lãnh khi đến thời hạn trả tiền mà CT Thiên Minh không trả hoặc trả không đúng, không
đủ số tiền phải trả (khoản 1 Điều 335 BLDS 2015).[1]
13. Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách gì? Vì sao?
Bà Quế tham gia quan hệ trên với tư cách là bên bảo lãnh theo quy định tại khoản 1
Điều 335 BLDS 20151 vì bà đã đứng ra bảo lãnh cho CT Thiên Minh trong HĐ vay với
ngân hàng và bà bảo lãnh bằng một BĐS thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà.
14. Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu có thuyết phục
không? Vì sao?
Việc Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp trên vô hiệu là hoàn toàn thuyết phục. Vì để
đảm bảo cho việc vay tiền của công ty Thiên Minh thì bà Quế đã đứng ra bảo lãnh bằng
một bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà Quế. Mặc dù, việc bảo lãnh này đã
được công chứng nhưng không được sự đồng ý của chồng bả Quế. Suy ra, bả Quế đã tự ý
định đoạt tài sản chung của vợ chồng mà không được sự đồng ý của chồng. Từ đó, hợp
đồng thế chấp của bà Quế bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Nên hợp đồng trên vô
hiệu là hoàn toàn thuyết phục.
15. Theo Tòa án, bà Quế có còn trách nhiệm gì đối với Ngân hàng không?
Theo Tòa án thì bà Quế không còn trách nhiệm gì với Ngân hàng. Bởi vì căn cứ vào
đoạn: “Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xét rằng “hợp đồng thế chấp trên bị vô hiệu” và
“không có cơ sở để buộc bà Quế phải chịu trách nhiệm dân sự đối với các khoản nợ nêu
trên”. Từ đó, suy ra bà Quế không chịu trách nhiệm với Ngân hàng.

1
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận
bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn
thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

11
 16. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án trong vụ việc trên liên
quan đến trách nhiệm của bà Quế.
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong vụ việc trên liên đến trách quan nhiệm của
bà Quế là chưa hợp lý. Bởi vì nghĩa vụ trả nợ của công ty Thiên Minh với Ngân hàng
theo hợp đồng vay được bảo đảm bởi nghĩa vụ bảo lãnh (xuất phát từ cam kết bảo lãnh
của bà Quế) và nghĩa vụ bảo lãnh của bà Quế được bảo đảm bằng tài sản đó là bất động
sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà. Mặc dù, việc bảo lãnh đã được công chứng
nhưng không được sự đồng ý của chồng bà Quế nên việc thế chấp vô hiệu và lúc này vẫn
còn cam kết bảo lãnh để quy trách nhiệm cho người bảo lãnh. Hợp đồng phụ là hợp đồng
thế chấp vô hiệu không ảnh hưởng đến hợp đồng chính là hợp đồng bảo lãnh (cơ sở pháp
lý là khoản 3 Điều 407), nên bà Quế vẫn còn trách nhiệm phải trả nợ cho công ty Thiên
Minh.

VẤN ĐỀ 4: PHÂN BIỆT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN TRANH CHẤP VỀ TÀI SẢN
VÀ VỀ HỢP ĐỒNG
Tóm tắt Quyết định số 14/2017/QĐ-PT ngày 14/7/2017 của Toà án nhân tỉnh
Hưng Yên.

 Nguyên đơn là ông Vũ Văn V; bị đơn là ông Tô Văn P

 Nội dung: Ông V kiện ông P trả lại 25 triệu đồng tiền cọc và 45 triệu đồng tiền
tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc, theo hợp đồng chuyển nhượng đất ngày
07/6/2010.

 Quyết định của Tòa án:

+ Tòa sơ thẩm đình chỉ toàn bộ bản án với lý do thời hiệu khởi kiện
+ Tòa phúc thẩm buộc ông P trả 25 triệu đồng cho ông V tiền cọc vì thuộc
trường hợp đòi lại tài sản nên không áp dụng thời hiệu. Còn 45 triệu đồng tiền phạt vi
phạm hợp đồng Tòa không giải quyết vì đã hết thời hiệu khởi kiện.

1. Những điểm khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và thời
hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản

Tranh chấp hợp đồng (Điều 429 BLDS 2015) Tranh chấp về quyền sở

12
 hữu tài sản (Điều 155 BLDS
2015)
Thời hiệu là 3 năm kể từ ngày người có quyền Không áp dụng thời hiệu khởi
yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích của kiện trong những trường hợp
mình bị xâm phạm sau:
– Yêu cầu bảo vệ quyền nhân
thân không gắn với tài sản
Căn – Yêu cầu bảo vệ quyền sở
cứ hữu (trong trường hợp nhất
định)
– Tranh chấp quyền sử dụng
đất theo Luật đất đai
– Trường hợp khác do luật
quy định
Hệ Vẫn có thể khởi kiện do
Không thể khởi kiện khi đã hết thời hiệu
quả không áp dụng thời hiệu
17. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng
hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?
Tranh chấp về số tiền 45 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng. Theo khoản 1 Điều 418
BLDS 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên
vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm”.
18. Theo anh/chị, tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp hợp đồng
hay tranh chấp về quyền sở hữu tài sản? Vì sao?
Tranh chấp về số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
Vì số tiền 25 triệu đồng là tài sản của ông V được ông V đặt cọc theo hợp đồng
chuyển nhượng đất ngày 07/6/2010. Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì sau khi đặt
cọc, số tiền 25 triệu đồng này vẫn thuộc quyền sở hữu của ông V, vì đây chỉ là tài sản
đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ.
Trong trường hợp này, theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 thì bên nhận đặt cọc
(ông P) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc (cụ thể là

13
25 triệu đồng) bên đặt cọc (ông V). Do đó, tranh chấp về số tiền 25 triệu là tranh chấp về
quyền sở hữu tài sản.
19. Đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản trên có thuyết phục không? Vì
sao?
Đường lối giải quyết của Tòa án về 2 khoản trên là thuyết phục. Vì:

 Số tiền 45 triệu đồng là tiền phạt do vi phạm thỏa thuận đặt cọc, theo hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là tranh chấp về hợp đồng. Cho nên thời hiệu
khởi kiện là 2 năm, quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 BLTTDS 2004 (sửa đổi, bổ
sung). Đã gần 6 năm nên hết thời hiệu khởi kiện, Tòa án nhân dân huyện V không giải
quyết là đúng và Tòa án đồng tình với quyết định này.

 Số tiền 25 triệu đồng là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Theo điểm b khoản 3
Điều 23 Nghị quyết 03/2012/HĐTP quy định tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi
lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao
dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên Tòa án nhân dân huyện V
lại đình chỉ toàn bộ vụ án do hết thời hiệu khởi kiện và Tòa án không đồng tình với quyết
định này là đúng.
20. Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên có thay đổi không khi áp
dụng BLDS 2015? Vì sao?
Đường lối giải quyết cho hoàn cảnh như trên không thay đổi khi áp dụng BLDS
2015. Vì:
– Theo khoản 2 Điều 155 BLDS 2015 quy định đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở
hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác thì không áp dụng
thời hiệu. Như vậy việc khởi kiện đòi lại số tiền 25 triệu đồng vẫn có hiệu lực.
– Điều 328 BLDS 2015 so với Điều 358 BLDS 2005 hầu như không thay đổi
– Theo Điều 429 BLDS 2015 quy định thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày
người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm
phạm, kéo dài hơn 1 năm so với luật cũ. Tuy nhiên vụ việc ở đây đã gần 6 năm nên
không có thay đổi gì.

14