物業維修技術人員協會

10月14日 消防講座

講座分享內容
講座分享內容

1. 物業維修員經常遇到的消防問題
2. 巡查和保養的要點
3. 警鐘誤鳴和『真正火警』的處理

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日常事務及巡查

1. 消防年檢及週期例檢時從業員如何跟進，注
意事項；
2. 樓宇裝修或改建對消防設備的影響，物業維
修員如何跟進？
3. 日常巡查消防設備時，注意事項。

消防年檢及週期例檢

F.S. equipment schedule

24 zone AFA Sprinkler control
Fire Breakglass Fire alarm Smoke Fire roller Flow Sprinkler
Hose reel panel w/ ch arge valve & sub-valve w/ Exit signs
extinguisher unit bell detector shutter switch inlet
& battery micro switch

Ground Floor 1 0 0 1 1 0 0 1 1

0 1 1 0 0 0 0 0 0
Mezzanine floor
4 3 3 1 0 1 1 3
1 st floor
5 3 3 1 0 1 1 3
2 nd floor
3 3 3 1 0 1 1 3
3 rd floor
1 0 0 1 0 1 1 0
5 th floor

Total 14 10 10 5 27 1 8 4 4 1 10

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樓宇裝修或改建對消防設備的影響

消防處通函第3/ 2008 號

因檢查、保養、改進或修理而需要關閉樓宇消防裝置

二零零八年四月三日

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樓宇裝修或改建對消防設備的影響

消防裝置裝設於處所內， 在發生火警時發揮保障市民生
命財產的作用。根據香港法例第95 章《消防條例》第2
條的釋義， 任何消防裝置如失效或關閉，可會構成火警
危險。為免出現火警危險，並且確保在發生火警或其他
災難時消防處的行動能夠有效和迅速，必須在關閉任何
消防裝置之前或在該些裝置失效之後盡快通知消防處處
長，以便消防處處長制定適當的應變計劃，以及在必要
時指示處所的擁有人/佔用人在消防裝置關閉的期間， 採
取額外的消防安全措施。

樓宇裝修或改建對消防設備的影響

消防裝置的擁有人聘用註冊消防裝置承辦商檢查消防裝
置，以確定它們是否失效或因工程而需要關閉。因此，
如消防裝置未能有效操作， 消防裝置承辦商便是通知消
防處處長的最適當人選。

當註冊消防裝置承辦商受聘用為失效的消防裝置進行修
而有關的修理
理，而有關的修 理預計須通宵進
預計須通宵進行
行， 或持續超過24 小
時進行
時進行， 註冊消防裝置承辦商應在確實找出失效之處後
的24 小時內盡快通知消防處有關的失效之處。

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樓宇裝修或改建對消防設備的影響

當註冊消防裝置承辦商受聘用執行消防裝置的保養、改
進或修理， 而預計消防裝置須通宵或持續超過24 小時
關閉， 註冊消防裝置承辦商必須在工程開始之前最少七
個曆日內通知消防處。如註冊消防裝置承辦商確實獲聘
用日期與工程開始日期相距少於七個曆日，則註冊消裝
置承辦商必須在獲確實聘用後24 小時內通知消防處。

樓宇裝修或改建對消防設備的影響

當有關註冊消防裝置承辦商預計消防裝置因工程而需要
通宵或連續超過24 小時關閉， 應遵守下列指引：

(a) 應通知居民/佔用人/物業管理公司有關關閉消防裝置
的安排、開始關閉裝置的日期以及有關保養/改進/修
理的預計竣工日期。

(b) 應在當眼處張貼顯示有關消防裝置關閉安排細節的簡
單及標準的圖示通告。

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樓宇裝修或改建對消防設備的影響

(c) 因保養、改進、修理對消防裝置正常操作構成的影響
應減至最低。進行工程時應採用有系統的方法。受影
響的消防裝置應分階段關閉， 並且盡快恢復正常。同
時， 對裝置所提供之保護所帶來之影響應減致最少並
在合理可行範圍內維持在最低水平。如裝置的受影響
部分在工作更次的尾聲不能恢復正常的操作狀態， 則
應安排把有關部分孤立， 而裝置的其他部分應恢復正
常的操作狀態。此外， 應避免長時間關閉整個裝置。

樓宇裝修或改建對消防設備的影響

(d) 應在適當的位置設置備用設備* 。註冊消防裝置承辦

商應就這等設備的多少徵詢區內消防局的意見， 並
因應情況將有關安排通知當區消防局/居民/佔用人/物
業管理公司。

*應按照火警風險的程度及受影響地方的範圍，提供備用
設備， 如滅火筒、獨立煙霧偵測器、臨時供水系統等
等。

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樓宇裝修或改建對消防設備的影響

(e) 應避免同時關閉消防栓/喉轆系統及花灑系統。

(f) 在可能的情況下，應在工程開始之前把受影響/不受影
響消防裝置的水箱注滿。

樓宇裝修或改建對消防設備的影響

(g) 應向有關的物業管理公司提供適當的意見， 以便執行

下列工作：

(i) 制定應急計劃；

(ii) 在受影響的地方實行定期的火警巡察(例如： 24 小
時人手編配、每15 分鐘巡察一次， 在設於巡察地
點的記錄簿內登記巡察記錄)；

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樓宇裝修或改建對消防設備的影響

(iii) 指派特定人員執行指定的工作，包括監察修理工程
的進度、在偵測到火警之後通知警方/消防處等等；

(iv) 在受影響的地方放置/裝置額外的滅火及/或內置聲响
示警功能的偵測設備， 例如滅火器、獨立煙霧偵測
器、臨時供水系統等等；

(v) 安排足夠的已受訓人員操作消防裝置/手提設備以及
執行應急計劃；

樓宇裝修或改建對消防設備的影響

(vi) 巡查及檢討被動及主動的防火措施，包括防煙門、
氣體滅火系統及手提滅火筒。不得阻塞或損壞可供
使用的消防裝置；

(vii) 在當眼處張貼適當的通告， 說明關閉系統的安排；

(viii) 減少貨物的貯存量， 尤其是高度易燃的貨物(例如

薄紙製品、油漆等等)；

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樓宇裝修或改建對消防設備的影響

(ix) 在受影響的地方暫停任何產生火花、燒焊的活動；及

(x) 保持良好的處所管理。

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日常巡查消防設備

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日常巡查消防設備

日常巡查消防設備

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日常巡查消防設備

系統故障或事故的處理

1. 花灑頭受損噴水的處理；如何減少水濕的破
壞？
2. 手動火警報警器（ Break glass）受損誤鳴的
處理；
3. 如何保持消防報警系統的狀態以備消防員核
查。

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花灑頭受損噴水的處理

花灑頭受損噴水的處理

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花灑頭受損噴水的處理

花灑頭受損噴水的處理

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花灑頭受損噴水的處理

花灑頭受損噴水的處理

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花灑頭受損噴水的處理

花灑頭受損噴水的處理

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花灑頭受損噴水的處理

花灑頭受損噴水的處理

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花灑頭受損噴水的處理

花灑頭受損噴水的處理

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花灑頭受損噴水的處理

花灑頭受損噴水的處理

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火警

1. 消防警鐘響起，物業維修員應如何處理？怎
樣判別不是真正火警？
2. 誤鳴的處理；
3. 真正火警的處理；
4. 發生火警，警鐘已響起而消防水泵，包括花
灑泵如果未能正常啟動，在消防員未抵達
前，從業員應如可處理？

消防警鐘響起，
消防警鐘響起，物業維修員應如何處理？
物業維修員應如何處理？

名稱 解釋 著燈時狀態 備註
Heat Detector 熱力感應器 火警 有警鐘響
Smoke Detector 煙冒感應器 火警 有警鐘響
Breakglass 火警鐘襟手 火警 有警鐘響及會行泵
Flow switch, F-switch 流水掣(消防花洒糸統) 火警 有警鐘響
Sub valve, s-valve 分層閘掣 閘掣已閂
SP Con Val 花洒控掣閘掣 閘掣已閂 於L1 嘩佬房
FSP 消防固定大泵 泵運行 不能自動停泵
FSJP 消防固定穩壓泵 泵運行 會自動停泵
SP 花洒大泵 泵運行 不能自動停泵
SPJ 花洒穩壓泵 泵運行 會自動停泵
B4 FSSH B4 ???泵 泵運行 不能自動停泵
L8 FSBP L8 消防中途泵 泵運行 不能自動停泵
P1 一號泵 泵運行 不能自動停泵
P2 二號泵 泵運行 不能自動停泵
JP 穩壓泵 泵運行 會自動停泵

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消防警鐘響起，
消防警鐘響起，物業維修員應如何處理？
物業維修員應如何處理？

名稱 解釋 著燈時狀態 備註
Tank H.L. 水缸高水位 高水位
Tank L.L. 水缸低水位 低水位
FS Tank overflow 消防水缸過滿 水位過高
Pwr on 供電正常 供電正常及運行中
Running 運行 運行
Fault 故障 故障
P-loss 供電不正常 供電不正常
CO, com 商場
CIN 戲院
PSB 供電大樓
A-B A, B 座
T.A. A座
T.B. B座
L8 G6-11發電機房火警
L8 Oil Tank Rm 6-11 Fire 火警 有警鐘響
L2 Fuel T4 Fire A L2 G4梯發電機房火警 火警 有警鐘響
L2 Fuel T5 Fire B L2 G5梯發電機房火警 火警 有警鐘響
shutter cld 消防閘 閘已閂或冇供電

誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

火警警報訊號處理程序

任何員工發現、看見、收到客戶通知或從其他途徑得
知有火警警報發生，應保持冷靜並即時通知控制室發
生警報位置。

控制室更份主管收到通知後應知會樓宇管理系統
(BMS) 當值人員檢查消防系統，並將警報訊號消音
(Signal Silence)。控制室及BMS應指派各下列員工到
其崗位。

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誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

火警警報訊號處理程序

隊伍 員工 職責

第一隊 行動組巡邏人員 發生警報位置協助

工程部人員 發生警報位置協助

第二隊 工程部人員 到 G/F 消防控制室協助

誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

火警警報訊號處理程序

控制室應指示升降機控制員即時接載第一隊員工到發
生警報位置，另BMS 員工指派工程部人員到G/F消防
控制室協助。

第一隊員工到現場檢查是否發生火災並將現場情況報
告控制室，如查明屬誤嗚情況，將按照火警警報誤嗚
處理程序; 如查明屬真實火災情況，將按照真實火災處
理程序。

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誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

火警警報訊號處理程序

當控制室收到通知發生誤嗚情況，應即時通知服務處
及BMS誤嗚發生地點，並即時檢查消防直線是否正在
掛牌，如發生誤嗚時消防直線在除牌狀態表示將有消
防處車輛進入本大廈，控制室應指示地面車場員工引
導消防處車輛到地面消防控制室。

誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

火警警報訊號處理程序

BMS 員工應指示第一隊工程部員工到相關避火層檢查
有關消防泵是否運作正常並於該樓層等候指示。

第二隊工程部員於地面消防控制室

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誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

火警警報訊號處理程序

當控制室當值主管(第一組支援)收到警報訊號時，控
制室當值主管先知會控制室當值工程部人員，於消防
系統電腦確定肇事地點後，先對警報訊號確認
(Acknowledge)及消音(Signal Silence)，控制室應即
時拍示升降機到位並接載第二組支援人員。然後控制
室及工程部各派員並攜帶滅火筒(即第二組支援)一起
到達肇事現埸視察，查看是否發生火災，另控制室當
值工程部人員需指派另一位工程部人員到消防控制室
協助。

誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

火警警報訊號處理程序

如查明屬真實火災情況，消防控制室工程部人員(第三
組支援) 應立即重置消防系統將消防警報重新啟動，
控制室當值主管應立即致電物業經理作初步報告，確
認獲授權後立即致電2366 2388通知尖沙咀消防局 (廣
東道333號)。控制室當值工程部人員需視乎情況，通
知上級及有關情況並立即於消防系統電腦檢查相關消
防水泵是否運作正常及指派工程部員工到相關避火層
等待指示。控制室需視乎情況，決定是否救火及協助
租客撒離現場。

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誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

如果未能全部恢復消防系統的正常運作，
如果未能全部恢復消防系統的正常運作，應如何處理？
應如何處理？

如警報訊號屬於誤嗚，則由控制室知會工程部(即第三
組支援)到消防控制室重設(Reset)消防系統返回正常
狀態，並派人(即第二組支援)到所對應的消防泵房，
查看消防泵是否已停止運作。

誤鳴的處理/真正火警的處理
誤鳴的處理 真正火警的處理

如果未能全部恢復消防系統的正常運作，
如果未能全部恢復消防系統的正常運作，應如何處理？
應如何處理？

如工程部人員(即第三組支援)發現系統不能重設，則
暫時隔離(Isolate)該部份及立即聯絡消防承判商進行
維修。如系統不能隔離，則通知消防承判商人員。如
消防泵仍然運作，需派人(即第二組支援)到所對應的
消防泵房，停止消防泵運作。

工程部人員應負責於每次發現警報訊號及故障時將事
件記錄在“消防系統故障記錄表”及“消防系統隔離記錄
表”，並由控制室定期進行查核。

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消防掛牌

1. 什麼情況下可以「掛牌」？
2. 如何「掛牌」和「除牌」？

如進行消防裝置系統小型改裝及加裝工程，須
提交什麼文件？

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如進行消防裝置系統小型改裝及加裝工
程，須提交什麼文件？
須提交什麼文件？

如果工程不涉及改動消防裝置平面圖則或固定設備的
位置，向擁有人發出註冊消防裝置證書(F.S. 251)，並
將證書副本呈交消防處處長便已足夠。

如果工程涉及更改消防裝置平面圖則或固定設備的位
置，除了須提交上述F.S. 251的副本外，亦須向消防
處處長提交符合安全證明書(即FSI/314A)和兩份完工
後的消防裝置平面圖則。

在什麼情況下須提交FS
在什麼情況下須提交 ，以進行消防裝
501，
置認可檢查？
置認可檢查？

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在什麼情況下須提交FS
在什麼情況下須提交 ，以進行消防
501，
裝置認可檢查？
裝置認可檢查？

下列建築物的業主通常須提交FS 501，以進行
消防裝置認可檢查：

改建和加建工程的面積超出有關建築物面積的
50%

影響現有建築物「外殼」的加建工程

需要取得屋宇署的入伙許可證。

物業維修技術人員協會 - 消防講座

完結

謝謝!

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