Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

CHƯƠNG 1
NGÀNH XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN
1.1. Ngành xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Xây dựng giữ vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất
nước. Bởi vì:
- Xây dựng cơ bản nhằm đảm bảo và không ngừng nâng cao năng lực sản xuất,
năng lực phục vụ cho các ngành, các lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân. Tất cả các ngành
kinh tế khác chỉ có thể phát triển được đều nhờ xây dựng cơ bản, thực hiện xây dựng mới,
nâng cấp các công trình về quy mô, đổi mới về công nghệ và kỹ thuật để nâng cao năng
suất và hiệu quả sản xuất.
- Xây dựng cơ bản nhằm đảm bảo mối quan hệ tỷ lệ, cân đối, hợp lý sức sản xuất
cho sự phát triển kinh tế giữa các ngành, các khu vực, các vùng kinh tế trong từng giai
đoạn xây dựng và phát triển kinh tế của đất nước. Tạo điều kiện xoá bỏ dần khoảng cách
giữa thành thị và nông thôn, miền xuôi và miền núi.
- Xây dựng cơ bản tạo điều kiện nâng cao chất lượng, hiệu quả của các hoạt động
xã hội, an ninh quốc phòng thông qua việc đầu tư xây dựng các công trình xã hội, dịch vụ
cơ sở hạ tầng ngày càng được nâng cao; góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần
cho mọi người dân.
- Xây dựng cơ bản góp phần đáng kể lợi nhuận cho nền kinh tế quốc dân. Hàng
năm ngành xây dựng đóng góp cho ngân sách hàng nghìn tỷ đồng. Giải quyết công ăn việc
làm cho một lực lượng lớn lao động.
Tóm lại, công nghiệp xây dựng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Nó quyết định quy mô và trình độ kỹ thuật của đất nước nói chung và sự nghiệp công
nghiệp hoá hiện đại hoá trong giai đoạn hiện nay nói riêng.
1.2. Những đặc điểm của sản phẩm xây dựng
1.2.1. Khái niệm về sản phẩm xây dựng
Sản phẩm xây dựng là các công trình xây dựng đã hoàn thành (bao gồm cả phần lắp
ráp thiết bị bên trong công trình). Sản phẩm xây dựng là kết tinh của các thành quả khoa
học – công nghệ và tổ chức sản xuất của toàn xã hội ở một thời kỳ nhất định. Nó là sản
phẩm có tính chất liên ngành, trong đó những lực lượng tham gia chế tạo sản phẩm chủ
yếu bao gồm: các chủ đầu tư, các doanh nghiệp xây dựng, các doanh nghiệp tư vấn xây
dựng, các doanh nghiệp cung ứng vật tư, thiết bị, các tổ chức cung ứng vốn và các cơ quan
quản lý Nhà nước liên quan.
1.2.2. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 1
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

Sản phẩm xây dựng (các công trình xây dựng) có rất nhiều đặc điểm riêng biệt so
với sản phẩm của các ngành sản xuất khác. Cụ thể như sau:
- Sản phẩm xây dựng mang tính đơn chiếc, phụ thuộc vào nhu cầu của từng chủ đầu
tư, điều kiện địa lý, địa chất công trình nơi xây dựng. Sản phẩm xây dựng đa dạng về công
dụng, cấu tạo và phương pháp chế tạo.
- Sản phẩm xây dựng là những công trình được xây dựng và sử dụng tại chỗ. Vốn
đầu tư xây dựng lớn, thời gian xây dựng và thời gian sử dụng lâu dài. Do vậy, khi tiến
hành xây dựng phải chú ý cân nhắc kỹ ngay từ khâu lập dự án để chọn địa điểm xây dựng,
khảo sát thiết kế và tổ chức thi công xây lắp công trình sao cho hợp lý, tránh phá đi làm
lại, hoặc sửa chữa gây thiệt hại vốn đầu tư và giảm tuổi thọ công trình.
- Sản phẩm xây dựng thường có kích thước lớn, khối lượng lớn. Số lượng, chủng
loại vật tư, thiết bị xe máy thi công và lao động phục vụ cho mỗi công trình cũng rất khác
nhau, lại luôn thay đổi theo tiến độ thi công. Do đó, giá thành sản phẩm rất phức tạp,
thường xuyên thay đổi theo từng khu vực, từng thời kỳ.
- Sản phẩm xây dựng có liên quan đến nhiều ngành cả về phương diện cung cấp các
yếu tố đầu vào, thiết kế và chế tạo sản phẩm, cả về phương diện sử dụng công trình.
- Sản phẩm xây dựng liên quan đến cảnh quan và môi trường tự nhiên, do đó liên
quan nhiều đến lợi ích của cộng đồng, nhất là đến dân cư của địa phương nơi đặt công
trình.
- Sản phẩm xây dựng mang tính tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế, xã hội, văn hoá -
nghệ thuật và quốc phòng. Sản phẩm chịu nhiều ảnh hưởng của nhân tố thượng tầng kiến
trúc, mang bản sắc truyền thống dân tộc, thói quen tập quán sinh hoạt... Có thể nói sản
phẩm xây dựng phản ánh trình độ kinh tế khoa học – kỹ thuật và văn hoá trong từng giai
đoạn phát triển của một đất nước.
1.3. Những đặc điểm của sản xuất xây dựng
1.3.1. Sản xuất xây dựng thiếu tính ổn định, luôn luôn bị biến động.
- Thiết kế thay đổi: Rất nhiều trường hợp thiết kế phải thay đổi trong quá trình thực
hiện do yêu cầu của Chủ đầu tư. Đơn vị thiết kế tiến hành thiết kế theo yêu cầu của khách
hàng, mà mỗi khách hàng lại có những yêu cầu riêng.
- Địa điểm công trình thay đổi: Do vậy phương án công nghệ, tổ chức xây dựng và
biện pháp kỹ thuật cũng phải thay đổi cho phù hợp tại mỗi nơi xây dựng. Đặc điểm này
làm phát sinh chi phí cho việc di chuyển nhân lực, máy và thiết bị thi công, chi phí xây
dựng các công trình tạm. Đòi hỏi các doanh nghiệp xây dựng phải trang bị máy và thiết bị

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 2
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

thi công có tính cơ động cao; đồng thời phải tận dụng tối đa tiềm năng sản xuất tại chỗ,
chú ý phân bổ lực lượng doanh nghiệp theo lãnh thổ.
- Nơi làm việc và lực lượng lao động không ổn định. Đây là điều bất lợi cho ngành
công nghiệp xây dựng dẫn tới nhiều thời gian ngừng việc, chờ đợi, năng suất lao động
thấp; dễ gây tâm lý tạm bợ, tuỳ tiện trong làm việc và sinh hoạt của cán bộ công nhân ở
công trường.
- Trong dây chuyền sản xuất, sản phẩm đứng yên, còn con người và máy móc luôn
di chuyển làm cho năng suất lao động không cao, máy móc chóng hư hỏng, sản xuất dễ bị
gián đoạn, khó tự động hoá và cơ giới hoá.
- Vật liệu xây dựng nhiều, có trọng lượng lớn, nhất là xây dựng phần thô chủ yếu là
vật liệu nặng, nhu cầu vận chuyển lớn, chi phí vận chuyển cao. Đòi hỏi phải có tổ chức
cung ứng vật tư kỹ thuật đặc biệt; phải đưa vật liệu đến tận chân công trình để kịp thi
công, tổ chức kho trung gian cho những vật liệu dùng cho công tác hoàn thiện.
1.3.2. Chu kỳ sản xuất dài và chi phí sản xuất lớn
- Đặc điểm này gây ra một số tác động đến hoạt động xây dựng như sau:
+ Vốn đầu tư của chủ đầu tư và nhà thầu bị ứ đọng tại công trình, chậm đưa vào
sinh lợi, gây thiệt hại về kinh tế.
+ Công trình xây dựng xong dễ bị tác động của hao mòn vô hình do tiến bộ khoa
học công nghệ nhanh.
+ Dễ gặp phải các rủi ro ngẫu nhiên theo thời gian và thời tiết
+ Chịu nhiều tác động của sự biến động giá cả và các biến động khác
- Những biện pháp khắc phục:
+ Phải coi trọng hiệu quả kinh tế vốn đầu tư, so sánh lựa chọn phương án đầu tư tối
ưu, tuân thủ trình tự đầu tư xây dựng.
+ Các doanh nghiệp xây dựng phải chọn trình tự bỏ vốn thích hợp, để giảm mức tối
đa thiệt hại do ứ đọng vốn ở công trình xây dựng dở dang, bằng cách thi công tập trung,
dứt điểm.
+ Công tác tổ chức quản lý sản xuất của doanh nghiệp phải chặt chẽ và hợp lý. Phải
luôn tìm cách lựa chọn trình tự thi công hợp lý cho từng công trình và phối hợp thi công
nhiều công trình để đảm bảo có những khối lượng công tác gối đầu hợp lý, tạo nên những
nguồn vốn huy động cho những công trình trọng điểm.

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 3
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

+ Thanh toán từng phần khối lượng công tác xây lắp thực hiện và bàn giao đưa vào
sử dụng từng hạng mục công trình.
1.3.3. Quá trình sản xuất mang tính tổng hợp, cơ cấu sản xuất phức tạp, các công
việc xen kẽ và ảnh hưởng lẫn nhau
Quá trình sản xuất xây dựng thường có nhiều đơn vị tham gia xây lắp một công
trình. Do đó công tác tổ chức quản lý trên công trường rất phức tạp, thiếu tính ổn định,
nhiều khó khăn khi phối hợp hoạt động của các nhóm lao động làm các công việc khác
nhau trên cùng một mặt trận công tác.
Vì vậy, khi tổ chức thi công xây dựng cần chú ý những điểm sau:
- Các bên tham gia vào quá trình xây dựng phải tôn trọng hợp đồng, không gây
chậm trễ hoặc cản trở lẫn nhau.
- Phải tôn trọng kế hoạch thi công, tiến độ thi công, đặc biệt là phải phối hợp chặt
chẽ và nhịp nhàng giữa các lực lượng tham gia xây dựng theo thời gian và không gian.
- Phải coi trọng công tác điều chỉnh tiến độ thi công trên công trường.
1.3.4. Sản xuất xây dựng phải tiến hành ngoài trời, chịu ảnh hưởng nhiều của điều
kiện thiên nhiên
- Quá trình sản xuất xây dựng chủ yếu tiến hành ngoài trời nên chịu nhiều ảnh
hưởng của điều kiện thiên nhiên (thời tiết, khí hậu), quá trình sản xuất có thể bị gián đoạn
do mưa, bão hoặc có những rủi ro bất ngờ xảy ra làm ảnh hưởng đến quá trình thi công
xây dựng. Ngoài ra, sản xuất xây dựng là lao động nặng nhọc, làm việc trên cao nên dễ
mất an toàn lao động.
- Các biện pháp khắc phục:
+ Khi lập kế hoạch xây dựng phải đặc biệt chú ý đến yếu tố thời tiết và mùa màng
trong năm; có các biện pháp tranh thủ mùa khô, tránh mùa mưa bão; áp dụng các loại kết
cấu lắp ghép chế tạo sẵn một hợp lý; nâng cao trình độ cơ giới hoá xây dựng để giảm thời
gian thi công ở hiện trường.
+ Phải đảm bảo độ bền chắc và độ tin cậy của các thiết bị, máy móc xây dựng
+ Phải chú ý cải thiện điều kiện lao động cho người lao động
+ Phải quan tâm phát triển phương pháp xây dựng trong điều kiện khí hậu nhiệt đới
tìm ra các biện pháp thi công hợp lý, phối hợp các công việc thi công trong nhà và ngoài
trời. Kịp thời điều chỉnh tiến độ thi công bằng các biện pháp kỹ thuật hiện đại trong quản
lý.

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 4
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

1.3.5. Sản xuất xây dựng tiến hành theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư
Đặc điểm này gây nên một số tác động đến quá trình sản xuất như sau:
- Sản xuất xây dựng của các doanh nghiệp xây dựng có tính bị động và rủi ro cao vì
nó phụ thuộc vào nhu cầu của Chủ đầu tư, cụ thể là kết quả đấu thầu.
- Việc thống nhất hoá, điển hình hoá các mẫu sản phẩm và công nghệ chế tạo sản
phẩm xây dựng gặp nhiều khó khăn, vì cùng một loại công trình xây dựng, nhưng nếu
được xây dựng ở các địa điểm khác nhau và các thời điểm khác nhau, chúng sẽ có cấu tạo
và công nghệ chế tạo khác nhau
- Không thể xác định thống nhất giá cả cho một đơn vị sản phẩm cuối cùng, giá cả
của chúng phải được xác định trước khi chế tạo trong hợp đồng giao nhận thầu hoặc đấu
thầu. Do đó, doanh nghiệp xây dựng phải thực sự coi trọng trong công tác ký hợp đồng,
tìm hiểu kỹ đặc điểm và yêu cầu kỹ thuật, đặc điểm kinh tế xã hội của địa phương để có
các biện pháp kỹ thuật, quản lý hợp lý nhằm đảm bảo chất lượng, thời hạn và hiệu quả
kinh tế cao.
Tuy nhiên, sản xuất xây dựng cũng có những thuận lợi đó là: Các nhà thầu được
biết trước thị trường tiêu thụ, yêu cầu chất lượng sản phẩm, thời gian giao hàng, thu nhập
tính trước và được chủ đầu tư (người mua) tạm ứng vốn sản xuất theo tiến độ thi công.
1.3.6. Tốc độ phát triển khoa học công nghệ trong xây dựng thường chậm hơn so với
các ngành sản xuất khác

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 5
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

CHƯƠNG 2
QUẢN LÝ KINH TẾ CỦA NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
2.1. Nhiệm vụ quản lý kinh tế của nhà nước về đầu tư xây dựng
2.1.1. Mục tiêu, yêu cầu của quản lý đầu tư xây dựng
- Khuyến khích các thành phần kinh tế bỏ vốn đầu tư sản xuất kinh doanh phù hợp
với chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong từng thời kỳ để
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đẩy nhanh tăng
trưởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân.
- Sử dụng các nguồn vốn đầu tư có hiệu quả cao, đặc biệt là nguồn vốn do Nhà
nước quản lý, chống tham ô, lãng phí, thất thoát trong đầu tư xây dựng cơ bản.
- Bảo đảm xây dựng theo đúng quy hoạch, kiến trúc, đáp ứng yêu cầu bền vững,
mỹ quan, bảo vệ môi trường sinh thái, tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh trong xây
dựng; thúc đẩy áp dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến, bảo đảm chất lượng, thời hạn
xây dựng với chi phí hợp lý, an toàn lao động và môi trường xây dựng.
2.1.2. Nguyên tắc quản lý đầu tư xây dựng
- Đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng.
- Đầu tư xây dựng công trình phải bảo đảm an ninh quốc phòng, an toàn xã hội và
an toàn môi trường.
- Đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với các quy định của pháp luật về đất
đai và các quy định có liên quan
- Khi thực hiện dự án, các hoạt động phải tuân theo các nguyên tắc sau:
+ Bảo đảm xây dựng công trình theo quy hoạch, thiết kế, bảo đảm mỹ quan công
trình, bảo vệ môi trường và cảnh quan chung; phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm
văn hoá, xã hội của từng địa phương; kết hợp kinh tế - xã hội với quốc phòng an ninh.
+ Tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
+ Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng con người và tài sản;
phòng chống cháy nổ.
+ Bảo đảm đồng bộ từng công trình, đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật.
+ Bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả chống lãng phí, thất thoát và tiêu cực khác trong
xây dựng.
2.1.3. Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 6
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển các hoạt động xây
dựng.
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng.
- Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
- Quản lý chất lượng và lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng.
- Cấp và thu hồi các loại giấy phép trong hoạt động xây dựng.
- Hướng dẫn kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý xi phạm trong
hoạt động xây dựng.
- Tổ chức nghiên cứu khoa học và công nghệ trong hoạt động xây dựng.
- Đào tạo, phát triển nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng.
- Hợp tác quốc tế trong hoạt động xây dựng
2.1.4. Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng
2.1.4.1. Quốc hội
- Ban hành các luật có liên quan đến quản lý xây dựng, trong đó có Luật Xây dựng.
- Phê duyệt dự toán và quyết toán ngân sách nhà nước hằng năm trong đó có phần
vốn về đầu tư xây dựng.
- Giám sát, thanh tra phân bổ vốn đầu tư cho ngành và địa phương.
2.1.4.2. Chính phủ
Quản lý thống nhất nhà nước về xây dựng trong phạm vi cả nước với các nội dung
chủ yếu sau:
- Ban hành và hướng dẫn áp dụng các văn bản pháp quy về xây dựng.
- Phê duyệt các dự án đầu tư đặc biệt lớn do quốc hội thông qua chủ trương đầu tư.
- Phê duyệt kế hoạch đầu tư của ngành và địa phương để trình quốc hội thông qua.
- Giao kế hoạch đầu tư xây dựng hằng năm cho các bộ ngành hoặc địa phương.
- Tổ chức thanh tra, kiểm tra các hoạt động đầu tư xây dựng trong cả nước.
2.1.4.3. Bộ xây dựng
Chịu trách nhiệm trước chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về xây
dựng với các nội dung chủ yếu sau:

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 7
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

- Ban hành và hướng dẫn áp dụng các văn bản pháp quy về quản lý xây dựng do
chính phủ phân công.
- Xây dựng và quản lý thống nhất hệ thống định mức, đơn giá xây dựng.
- Thanh tra, kiểm tra hoạt động xây dựng theo sự phân cấp của chính phủ.
2.1.4.4. Các bộ, cơ quan ngang bộ
Phối hợp với Bộ Xây dựng để quản lý nhà nước về xây dựng đối với các công trình
xây dựng chuyên ngành.
2.1.4.5. Uỷ ban nhân dân các cấp
Quản lý nhà nước về xây dựng trên địa bàn theo phân cấp của chính phủ.
2.2. Đầu tư và phân loại hoạt động đầu tư
2.2.1. Khái niệm đầu tư
Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình bỏ vốn để tạo nên cũng như để vận
hành một loại tài sản kinh doanh nào đó như nhà xưởng, máy móc và vật tư (thường gọi là
đầu tư cho các đối tượng vật chất) cũng như để mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc cho vay lấy
lãi (thường gọi là đầu tư tài chính) mà ở đây những tài sản đầu tư này có thể sinh lợi dần
hoặc thoả mãn dần một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn cũng như toàn xã hội
trong một thời gian nhất định trong tương lai (thường gọi là vòng đời dự án đầu tư).
2.2.2. Phân loại đầu tư
2.2.2.1. Phân loại theo đối tượng đầu tư
- Đầu tư vào các đối tượng vật chất
- Đầu tư tài chính
- Đầu tư các đối tượng phi vật chất
2.2.2.2. Phân loại theo chủ đầu tư
- Đầu tư của Nhà nước
- Đầu tư của doanh nghiệp
- Đầu tư của cá nhân, hộ gia đình
- Đầu tư của tổ chức và cá nhân nước ngoài
2.2.2.3. Phân loại theo tính chất tái sản xuất tài sản cố định
- Đầu tư mới
- Đầu tư thay thế
- Đầu tư cải tạo, mở rộng
- Đầu tư sửa chữa
2.2.2.4. Phân loại theo thời đoạn kế hoạch

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 8
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

- Đầu tư ngắn hạn

- Đầu tư trung hạn
- Đầu tư dài hạn
2.2.2.5. Phân loại theo chức năng quản trị vốn đầu tư
- Đầu tư trực tiếp
- Đầu tư gián tiếp
2.3. Trình tự đầu tư xây dựng
Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng gồm có 3 giai đoạn được quy định tại khoản 1
Điều 50 của Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể như sau:

STT Giai đoạn Nội dung

1 Giai đoạn chuẩn bị dự án - Khảo sát xây dựng;

- Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi,
quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu
có);
- Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây
dựng phục vụ Báo cáo Nghiên cứu khả thi đầu tư
xây dựng;
- Lập, thẩm định Báo cáo Nghiên cứu khả thi để
phê duyệt/quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện
các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị
dự án;

2 Giai đoạn thực hiện dự án
- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn
(nếu có);
- Khảo sát xây dựng;
- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây
dựng;
- Cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo
quy định phải có giấy phép xây dựng);
- Lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng;
thi công xây dựng công trình;
- Giám sát thi công xây dựng;

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 9
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

- Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành;

- Vận hành, chạy thử;
- Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng;
- Bàn giao công trình đưa vào sử dụng và các công
việc cần thiết khác;

3 Giai đoạn kết thúc xây dựng
- Quyết toán hợp đồng xây dựng;
- Quyết toán dự án hoàn thành;
- Xác nhận hoàn thành công trình;
- Bảo hành công trình xây dựng;
- Bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần
thiết khác;

2.4. Dự án đầu tư
2.4.1. Khái niệm và vai trò của dự án đầu tư
2.4.1.1. Khái niệm
Theo luật đầu tư số 61/2020/QH14, Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung
hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định.
2.4.1.2. Vai trò
- Dự án đầu tư là cơ sở để nhà đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư vào dự án,
lên kế hoạch thực hiện dự án và theo dõi, kiểm soát quá trình thực hiện dự án. Dự án đầu
tư cũng là cơ sở để nhà đầu tư thuyết phục cơ quan quản lý nhà nước cấp phép đầu tư và
thuyết phục các nhà tài trợ vốn cho dự án.
- Dự án đầu tư là tài liệu quan trọng để các cấp có thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy
phép đầu tư.
- Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để các tổ chức cung ứng vốn xem xét tính khả
thi của dự án. Từ đo đưa ra quyết định có nên tài trợ vốn cho dự án hay không và mức tài
trợ tối đa để đảm bảo rủi ro ít nhất.
2.4.2. Phân loại dự án đầu tư xây dựng
2.4.2.1. Phân loại theo quy mô, mức độ quan trọng
- Dự án quan trọng quốc gia (Quy định tại Điều 7, Luật Đầu tư Công số
39/2019/QH14)

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 10
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

- Dự án nhóm A (Quy định tại Điều 8, Luật Đầu tư Công số 39/2019/QH14)

- Dự án nhóm B (Quy định tại Điều 9, Luật Đầu tư Công số 39/2019/QH14)
- Dự án nhóm C (Quy định tại Điều 10, Luật Đầu tư Công số 39/2019/QH14)
2.4.2.2. Phân loại theo công năng phục vụ và tính chất chuyên ngành của công trình
- Dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng
- Dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp
- Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật
- Dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông
- Dự án đầu tư xây dựng công trình phục vụ nông nghiệp và phát triển nông thôn
- Dự án đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh
- Dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp
(Xem Phụ lục số IX Nghị định số 15/2021/NĐ-CP)
2.4.2.3. Phân loại theo nguồn vốn sử dụng, hình thức đầu tư
- Dự án sử dụng vốn đầu tư công
- Dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công
- Dự án PPP
- Dự án sử dụng vốn khác
2.4.3. Lập dự án đầu tư xây dựng
2.4.3.1. Các bước lập dự án đầu tư xây dựng
a. Dự án đầu tư xây dựng lập theo hai bước
Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công; dự án
PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án thuộc
thẩm quyền chấp thuận của trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ theo quy
định của Luật đầu tư phải lập dự án theo hai bước như sau:
- Bước 1: Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng
- Bước 2: Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
b. Dự án đầu tư xây dựng lập theo một bước
- Hoặc Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
- Hoặc Lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng bao gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo
+ Dự án đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu
tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất)
+ Dự án đầu tư xây dựng có nội dung chủ yếu là mua sắm hàng hóa, cung
cấp dịch vụ, lắp đặt thiết bị công trình hoặc dự án sửa chữa, cải tạo không ảnh hưởng đến
an toàn chịu lực công trình có giá trị chi phí phần xây dựng dưới 10% tổng mức đầu tư và

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 11
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

không quá 05 tỷ đồng (trừ dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án đầu tư theo
phương thức đối tác công tư)
Lưu ý: Nhà ở riêng lẻ của hộ giao đình, cá nhân khi xây dựng không phải lập Báo
cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
2.4.3.2. Nội dung dự án đầu tư xây dựng
a. Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng
1. Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng.
2. Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng.
3. Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên.
4. Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết
bị phù hợp.
5. Dự kiến thời gian thực hiện dự án.
6. Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ vốn
vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác động của dự án.
7. Đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi
trường và nội dung khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
b. Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
1. Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình
xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sử
dụng.
Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:
a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công
trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;
b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);
c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước,
kết cấu chính của công trình xây dựng;
d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng
cho từng công trình;
đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng,
chống cháy, nổ;
e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để
lập thiết kế cơ sở.
2. Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng
và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 12
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa
chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu
trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái
định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình
và bảo vệ môi trường;
c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,
tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng, chống
cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;
d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác
sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối
hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;
d’) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, ngoài nội dung
quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này phải có thông tin về các loại hình nhà ở, việc
thực hiện yêu cầu về nhà ở xã hội (nếu có). Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải
có thuyết minh về phương án xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án
và kết nối với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài phạm vi dự án, phương án bàn giao
công trình.
đ) Các nội dung khác có liên quan.
c. Nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng
1. Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng.
2. Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm thuyết
minh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng đất,
quy mô, công suất, cấp công trình, giải pháp thi công xây dựng, an toàn xây dựng, phương
án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường, bố trí kinh phí thực hiện, thời
gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 13
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

CHƯƠNG 3
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA KINH TẾ ĐẦU TƯ
3.1. Khái niệm, tiêu chuẩn hiệu quả đầu tư, các quan điểm đánh giá lợi ích đầu tư
3.1.1. Khái niệm hiệu quả đầu tư
Hiệu quả đầu tư là mức độ thoả mãn các mục tiêu đầu tư đặt ra và được biểu hiện
bằng hai loại chỉ tiêu:
- Chỉ tiêu hiệu quả định tính
- Chỉ tiêu hiệu quả định lượng
3.1.2. Tiêu chuẩn hiệu quả đầu tư
3.1.2.1. Tiêu chuẩn chung của hiệu quả đầu tư
Tiêu chuẩn chung của hiệu quả đầu tư là bảo đảm thực hiện mục tiêu chiến lược
phát triển kinh tế - chính trị - xã hội một cách tốt nhất với chi phí ít nhất, đẩy mạnh tốc độ
phát triển kinh tế, phát triển khoa học công nghệ, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần
cho người dân, đảm bảo ổn định chính trị và công bằng xã hội, bảo vệ môi trường và phát
triển bền vững đất nước.
3.1.2.2. Tiêu chuẩn đánh giá của đầu tư và quan điểm chọn phương án
- Tiêu chuẩn đánh giá:
Một dự án đầu tư được coi là đáng giá nếu đo độ hiệu quả của dự án lớn hơn hoặc
bằng hiệu quả tiêu chuẩn (hay ngưỡng hiệu quả).
- Quan điểm chọn phương án:
Việc lựa chọn phương án có thể dựa vào một hay một vài chỉ tiêu tổng hợp về hiệu
quả tài chính tùy thuộc vào chủ trương của chủ đầu tư, trong đó vẫn phải lấy một chỉ tiêu
tổng hợp nào đó là chủ yếu nhất.
Phương án được chọn phải đảm bảo vừa là phương án đáng giá vừa là phương án
có hiệu quả lớn nhất. Khi lựa chọn phương án, nếu phương án tốt nhất vừa có chỉ tiêu hiệu
quả tính theo số tuyệt đối lớn nhất, vừa có chỉ tiêu hiệu quả tính theo số tương đối lớn nhất
thì đó là trường hợp lý tưởng. Nếu hai điều kiện này không đồng thời được đảm bảo thì
người ta thường lấy chỉ tiêu hiệu quả tính theo số tuyệt đối làm tiêu chuẩn để lựa chọn
phương án, nghĩa là chọn phương án có hiệu quả tính theo số tuyệt đối lớn nhất, nhưng đó
phải là phương án đáng giá tính theo số tương đối.
Trong thực tế, tiêu chuẩn khái quát để chọn phương án đầu tư có thể xảy ra theo hai
hướng:
- Với một chi phí đầu tư cho trước phải đạt được kết quả tốt nhất.
- Với một kết quả cần đạt được cho trước phải đảm bảo chi phí nhỏ nhất.
3.1.3. Các quan điểm đánh giá dự án đầu tư

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 14
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

Đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư cần phải đánh giá toàn diện tất cả các nội
dung của dự án theo các góc độ lợi ích khác nhau và theo những điều kiện ràng buộc,
khống chế khác nhau.
3.1.3.1. Quan điểm của chủ đầu tư
Khi đánh giá dự án đầu tư thì điều đầu tiên chủ đầu tư phải xuất phát trước hết từ
lợi ích mang lại trực tiếp cho họ, tuy nhiên các lợi ích này phải tôn trọng khuôn khổ lợi ích
của quốc gia, tôn trọng chính sách pháp luật, bảo vệ môi trường, an ninh quốc phòng.
3.1.3.2. Quan điểm của nhà nước
- Phải xuất phát từ lợi ích cộng đồng xã hội, quốc gia.
- Phải kết hợp hài hoà lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và xã hội.
- Kết hợp tốt lợi ích ngắn hạn và lợi ích dài hạn.
- Phải đảm bảo đảm tăng cường vị thế quốc gia trên trường quốc tế.
- Phải dựa trên quan điểm vĩ mô toàn diện về kinh tế, kỹ thuật, chính trị, văn hoá xã
hội, an ninh quốc phòng.
3.1.4. Phân loại hiệu quả đầu tư
3.1.4.1. Phân loại hiệu quả về mặt định tính
a. Phân loại theo lĩnh vực hoạt động của xã hội
- Hiệu quả kinh tế
- Hiệu quả kỹ thuật
- Hiệu quả xã hội
- Hiệu quả về an ninh quốc phòng
b. Phân loại theo tính chất tác động:
- Hiệu quả trực tiếp
- Hiệu quả gián tiếp
c. Phân loại theo tầm ảnh hưởng:
- Hiệu quả toàn cục
- Hiệu quả cục bộ
d. Phân loại theo quan điểm lợi ích:
- Hiệu quả tài chính
- Hiệu quả kinh tế – xã hội
e. Phân loại theo thời gian tác động:
- Hiệu quả trước mắt
- Hiệu quả lâu dài
3.1.4.2. Phân loại hiệu quả về mặt định lượng
* Phân loại theo phương pháp tính
- Hiệu quả tính theo số tuyệt đối

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 15
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

- Hiệu quả tính theo số tương đối

* Phân loại theo thời gian tính toán
- Hiệu quả tính cho một thời đoạn
- Hiệu quả tính cho cả đời dự án
* Phân loại theo mức đạt yêu cầu của hiệu quả
- Hiệu quả đạt mức yêu cầu
- Hiệu quả chưa đạt mức yêu cầu
- Hiệu quả có trị số lớn nhất: trong các phương án được so sánh
- Hiệu quả có trị số bé nhất: trong các phương án được so sánh
3.2. Dòng tiền của dự án đầu tư
3.2.1. Khái niệm
Dòng tiền của dự án đầu tư là một dãy hay một chuỗi các khoản phát sinh tài chính
(gồm các khoản thu và các khoản chi) xảy ra trong các thời đoạn (năm, quý, tháng,...) của
toàn bộ vòng đời của dự án. Các khoản thu hình thành dòng tiền thu nhập, các khoản chi
hình thành dòng tiền chi phí cho dự án.
3.2.2. Các thể hiện dòng tiền của dự án
3.2.2.1. Biểu đồ dòng tiền của dự án
Biểu đồ dòng tiền của dự án là một đồ thị biểu diễn các trị số thu và chi theo các
thời đoạn. Trong đó thời gian được biểu diễn bằng trục nằm ngang, trên đó chia từng thời
đoạn đánh số 0, 1,..., n. Thời điểm gốc ban đầu là thời điểm 0, thời điểm kết thúc dự án là
thời điểm n. Quy ước rằng các khoản thu, chi trong từng thời đoạn đều xảy ra ở cuối thời
đoạn (trừ vốn đầu tư ban đầu được quy ước bị bỏ ra ở thời điểm 0). Dòng tiền vào (các
khoản thu nhập) được biểu diễn bằng mũi tên đi lên (chiều dương). Dòng tiền ra (các
khoản chi phí) được biểu diễn bằng mũi tên đi xuống (chiều âm).
Biểu đồ dòng tiền tệ là một công cụ quan trọng để phân tích hiệu quả kinh tế của dự
án đầu tư.
3.2.2.2. Thể hiện bằng bảng biểu
Thời gian
Nội dung
Năm 0 Năm 1 ... Năm n
I. Dòng tiền thu (Bt)
- Doanh thu bán sản phẩm
- Giá trị thanh lý tài sản
...
II. Dòng tiền chi (Ct)
1. Chi phí đầu tư ban đầu
2. Chi phí vận hành
- Mua nguyên liệu
- Năng lượng
- Lương

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 16
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

- Sửa chữa, bảo dưỡng

- Chi phí thuê đất
…
III. Dòng tiền ròng (Bt – Ct)
3.3. Giá trị tiền tệ theo thời gian
3.3.1. Khái niệm
3.3.2. Lãi tức
Lãi tức (hay lợi tức) là một khái niệm trong kinh tế học dùng để biểu thị giá trị gia
tăng của tiền tệ theo thời gian, được xác định bằng hiệu số giữa tổng vốn đã tích lũy được
(cả gốc và lãi) và số vốn gốc ban đầu.
L T = Vt – V0
LT: lãi tức thu được trong suốt thời gian hoạt động quy định của số vốn đầu tư bỏ ra
Vt: Tổng vốn đã tích lũy được (kể cả vốn gốc và lãi) sau thời gian hoạt động của
vốn
V0: Vốn gốc bỏ ra ban đầu
3.3.3. Lãi suất
Lãi suất là tỷ lệ phần trăm của lãi tức thu được trong một đơn vị thời gian so với
vốn gốc. Lãi suất cho biết một đồng vốn bỏ ra sẽ cho bao nhiêu tiền lãi hàng năm, quý,
tháng…

r=

Lt: lãi tức thu được của một đơn vị thời gian nằm trong thời gian hoạt động của vốn
r: lãi suất
3.3.3.1. Lãi đơn
Lãi tức tính theo kiểu lãi đơn là lãi tức chỉ được tính trên số vốn gốc và không tính
đến khả năng sinh lãi thêm của các khoản lãi ở các thời đoạn trước (tức là không tính đến
hiện tượng lãi của lãi).

Lđ = V0 x r x n

Lđ: lãi tức tính theo lãi đơn

r: lãi suất
n: số thời đoạn tính toán lãi tức
3.3.3.2. Lãi ghép
Lãi tức tính theo kiểu lãi ghép là lãi tức được xác định căn cứ vào vốn gốc cộng với
tổng số lãi tức đã thu được ở tất cả các thời đoạn trước thời đoạn đang xét. Như vậy lãi tức
ghép là loại lãi tức có tính đến hiện tượng lãi của lãi. Đây là cách tính thường áp dụng
trong thực tế kinh doanh.

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 17
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

F = V0 x (1+r)n – V0

F: lãi tức tính theo kiểu lãi ghép

3.3.3.3. Lãi suất thực và lãi suất danh nghĩa

a) Khái niệm
Lãi suất thực là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi suất bằng thời đoạn ghép
lãi.
Lãi suất danh nghĩa là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi suất khác với thời
đoạn ghép lãi. Thông thường thời đoạn ghép lãi ngắn hơn thời đoạn phát biểu mức lãi.
Trong trường hợp lãi suất phát biểu không xác định thời đoạn ghép lãi, khi đó lãi
suất được xem là lãi suất thực (vì đã ngầm hiểu rằng thời đoạn ghép lãi bằng thời đoạn
phát biểu mức lãi suất).
Ví dụ 1:
Gửi tiết kiệm ngân hàng với mức lãi suất 0,4% một tháng, thời đoạn ghép lãi tính
theo tháng. Như vậy, lãi suất 0,4% một tháng là lãi suất thực.
Ví dụ 2:
Gửi tiết kiệm ngân hàng loại tiền gửi có kỳ hạn 3 tháng với mức lãi suất 0,4% một
tháng. Ta thấy, thời đoạn phát biểu mức lãi suất là 1 tháng, nhưng thời đoạn ghép lãi là 3
tháng. Như vậy, lãi suất 0,4% một tháng là lãi suất danh nghĩa.
b) Cách tính lãi suất thực
- Cách chuyển đổi lãi suất danh nghĩa cho các thời đoạn khác nhau:
Với lãi suất danh nghĩa, cách tính chuyển đổi nó cho các thời đoạn khác nhau rất dễ
dàng.
- Cách chuyển đổi lãi suất thực cho các thời đoạn khác nhau:
Để tính chuyển đổi lãi suất thực của thời đoạn ngắn hơn thành lãi suất thực của thời
đoạn dài hơn, ta áp dụng công thức biết giá trị hiện tại P cần tìm giá trị tương lai F.
Ký hiệu:
r1: lãi suất thực của thời đoạn ngắn (tháng, quý.. )
r2: lãi suất thực của thời đoạn dài (quý, năm…)
n: số thời đoạn ngắn trong thời đoạn dài
P: vốn đầu tư ban đầu
F: vốn tích lũy sau 1 đơn vị thời gian của thời đoạn dài
Nếu tính theo r1:
F = Px(1+r1)n
Nếu tính theo r2:
F = Px(1+r2)1

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 18
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

Như vậy:
Px(1+r1)n = Px(1+r2)1
=> r2 = (1+r1)n – 1
Ngược lại:
r1  n 1  r2  1

- Cách chuyển đổi lãi suất danh nghĩa sang lãi suất thực trong trường hợp đơn
giản:
Trong trường hợp này, lãi suất thực muốn tìm là lãi suất thực của thời đoạn ghép lãi
đã phát biểu.
Ký hiệu:
r1: lãi suất danh nghĩa của thời đoạn phát biểu lãi suất
r2: lãi suất thực của thời đoạn ghép lãi
n: số thời đoạn nằm trong thời đoạn phát biểu lãi
Ta có:
r1
r2 
n
- Cách chuyển đổi lãi suất danh nghĩa sang lãi suất thực trong trường hợp
phức tạp:
Ký hiệu:
r1: lãi suất danh nghĩa trong thời đoạn phát biểu lãi suất
r2: lãi suất thực trong một thời đoạn tính toán
n1: số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn phát biểu lãi suất
n2: số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn tính toán
Ta có:

r2 = (1+ )n2 – 1

3.3.4. Giá trị tương đương của dòng tiền

Ký hiệu:
P: giá trị hiện tại của tiền, phản ánh một lượng tiền tại một thời điểm được quy ước
là hiện tại.
F: giá trị tương lai của tiền, phản ánh một lượng tiền tại một thời điểm được quy
ước là tương lai.
A: giá trị hàng năm, phản ánh giá trị của một dòng tiền phân bố đều.
n: thời kỳ tính toán hay số thời đoạn tính toán (tháng, quý, năm...).
r: lãi suất tính toán, phản ánh giá trị tiền tệ theo thời gian. Lãi suất này luôn được
hiểu là lãi suất ghép nếu không có ghi chú đặc biệt.

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 19
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

Trong phân tích kinh tế của dự án đầu tư, lãi suất r được dùng để quy đổi tương
đương giá trị tiền tệ ở mốc thời gian này sang mốc thời gian khác, khi đó r được gọi là
suất chiết khấu (lãi suất tối thiểu chấp nhận được).
Ta có các công thức xác định giá trị tương đương của dòng tiền như sau:
* Công thức xác định giá trị tiền tệ ở thời điểm tương lai (F) khi cho trước giá trị
tiền tệ ở thời điểm hiện tại (P)
F = P*(1+r)n
* Công thức xác định giá trị tiền tệ ở thời điểm hiện tại (P) khi cho trước giá trị của
tiền tệ ở thời điểm tương lai (F)
F
P = (1  r ) n

* Công thức xác định giá trị tương lai (F) của tiền tệ khi cho trước trị số của chuỗi
dòng tiền tệ đều (A)
(1  r ) n  1
F = A*
r
* Công thức xác định giá trị thành phần của chuỗi tiền tệ phân bố đều (A) khi cho
biết giá trị tương đương tương lai (F) của nó
r
A = F* (1  r ) n  1

* Công thức xác định giá trị tương đương ở thời điểm hiện tại (P) khi cho trước giá
trị của chuỗi dòng tiền tệ phân bố đều từ nó là A
(1  r ) n  1
P = A*
r (1  r ) n

* Công thức xác định giá trị thành phần của chuỗi tiền tệ phân bố đều (A) khi cho
trước giá trị tương đương ở thời điểm hiện tại của nó là P
r (1  r ) n
A = P*
(1  r ) n  1

* Tính đổi dòng tiền bất kỳ về thời điểm hiện tại

n
At
P=  (1  r )
t 0
t

Trong đó:
At: trị số của dòng tiền tệ ở thời điểm t (năm t) biến đổi không theo quy luật
r: suất chiết khấu
n: thời gian tính toán
* Tính đổi dòng tiền bất kỳ sang tương lai

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 20
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

n
F=  At * (1+r)n-t
t 0

* Tính đổi dòng tiền bất kỳ sang dòng đều hàng năm
- San đều hàng năm trị số P
- San đều hàng năm trị số F
3.4. Phân tích tài chính dự án đầu tư
3.4.1. Ý nghĩa và quan điểm lợi ích phân tích tài chính dự án đầu tư
3.4.1.1. Ý nghĩa
- Phân tích tài chính dự án đầu tư giúp chủ đầu tư có những cơ sở vững chắc để
quyết định có hay không nên đầu tư vào dự án. Khi dự án được quyết định đầu tư thì
phương án tài chính còn là bản kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai
thực hiện các công việc của dự án trong giai đoạn tiếp theo.
- Phân tích tài chính dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan tài trợ vốn thẩm định
phương án tài chính, phương án trả nợ, ... và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận
tài trợ vốn cho dự án.
- Phân tích tài chính dự án đầu tư cũng là cơ sở để các cấp có thẩm quyền xem xét
tính khả thi và hiệu quả của dự án, từ đó xét duyệt, cấp giấy phép đầu tư.
- Các chỉ tiêu nội dung phân tích tài chính đạt được trong giai đoạn dự án còn là
căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hành khai thác, từ đó
dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháp hiệu chỉnh...
3.4.1.2. Quan điểm lợi ích
Phân tích tài chính dự án đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư lấy mục tiêu
tối đa lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh là chính để đánh giá dự án, từ đó làm rõ
một số vấn đề như: Phương án đầu tư có lợi hay không có lợi về mặt kinh tế? (có đáng giá
đầu tư hay không?) Lợi đến mức độ nào? Đầu tư ở quy mô nào là hợp lý nhất? Nên chọn
phương án đầu tư nào? Mức độ an toàn của hoạt động đầu tư?
3.4.2. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
Phân tích tài chính là một trong những nội dung phải lập trong phần thuyết minh dự
án. Nội dung phân tích tài chính bao gồm:
- Tính toán các chỉ tiêu và số liệu xuất phát để phân tích đánh giá hiệu quả tài chính
như: tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí, thời gian phân tích dự án, lãi suất tối thiểu …
- Tính toán lãi (lỗ) trong các năm vận hành
- Lập bảng cân đối tài sản của dự án
- Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
- Phân tích độ an toàn và độ nhạy của dự án về tài chính.
3.4.3. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 21
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

3.4.3.1. Nhóm các chỉ tiêu tĩnh

a. Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm
Có hai cách xác định:
- Cách 1:
Lđv = P - Csxđv
Trong đó:
P: giá bán sản phẩm tính bình quân
Csxđv: chi phí sản xuất kinh doanh tính cho một đơn vị sản phẩm
- Cách 2:

Trong đó:
Lbq: lợi nhuận bình quân năm
Qbq: mức sản lượng bình quân năm
b. Lợi nhuận bình quân năm
Chỉ tiêu này phản ánh bình quân một năm dự án sinh ra được bao nhiêu đồng lợi
nhuận.

Trong đó:
Lt: lợi nhuận năm t
n: số năm vận hành dự án
c. Mức doanh lợi đồng vốn đầu tư
Chỉ tiêu này phản ánh bình quân một đồng vốn đầu tư vào dự án sinh ra bao nhiêu
đồng lợi nhuận một năm.

Trong đó:
Lbq: lợi nhuận bình quân năm của dự án
V: vốn đầu tư vào dự án
3.4.3.2. Nhóm các chỉ tiêu động
a. Chỉ tiêu hiện giá của hiệu số thu chi (Giá trị hiện tại của hiệu số thu chi – NPV)
* Khái niệm:
Chỉ tiêu hiện giá của hiệu số thu chi là tổng giá trị của dòng tiền hiệu số thu chi của
dự án được tính quy về thời điểm hiện tại theo tỷ lệ lãi suất tối thiểu chấp nhận được.
* Cách tính:

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 22
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

Tổng quát:

NPV =

Trong đó:
n: tuổi thọ dự án hay thời kỳ phân tích dự án
Bt: các khoản thu năm t (lợi ích mà dự án thu về ở năm t)
+ Doanh thu bán hàng
+ Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản
+ Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối kỳ phân tích
+ Thu hồi vốn lưu động ở cuối kỳ phân tích
Ct: các khoản chi năm t
+ Vốn đầu tư ban đầu
+ Vốn đầu tư thay thế
+ Chi phí vận hành: nguyên liệu, năng lượng, sửa chữa bảo dưỡng, lương, quản lý,
thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp (Không bao gồm chi phí khấu hao tài sản cố định)
r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được
* Cách dùng chỉ tiêu NPV:
- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:
+ NPV ≥ 0: dự án đáng giá đầu tư
+ NPV < 0: dự án không đáng giá đầu tư
- So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
Trường hợp 1: Các phương án đầu tư giống nhau về tuổi thọ
=> Tính NPV của từng phương án rồi so sánh với nhau. Phương án được lựa chọn
phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:
+ NPVchọn ≥ 0
+ NPVchọn = max
Trường hợp 2: Các phương án đầu tư khác nhau về tuổi thọ
=> Phải xử lý sự khác nhau về tuổi thọ bằng cách chọn thời kỳ phân tích dự án là
bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ. Tính NPV của từng phương án và lựa chọn theo
nguyên tắc đã biết.
* Ưu, nhược điểm khi dùng chỉ tiêu NPV để so sánh và lựa chọn phương án:
- Ưu điểm:
+ Tính toán cho cả vòng đời dự án
+ Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian
+ Có thể tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh các chỉ tiêu B t, Ct,
r

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 23
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

+ Là xuất phát điểm để tính một số chỉ tiêu khác như: suất thu lợi nội tại IRR, hiệu
số thu chi san đều hàng năm, thời hạn hoàn vốn có tính đến giá trị của tiền tệ theo thời
gian;
+ Là chỉ tiêu phản ánh trực tiếp hiệu quả tính theo số tuyệt đối (lợi nhuận ròng) mà
nhà đầu tư nhận được tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu, do đó nó là chỉ tiêu quan trọng
nhất (ưu tiên) để lựa chọn phương án.
- Nhược điểm:
+ Chỉ phù hợp với điều kiện thị trường vốn hoàn hảo, một thị trường khó xảy ra
trong thực tế. (Thị trường hoàn hảo là thị trường mà trong đó cung và cầu về vốn luôn
luôn phù hợp nhau, lãi suất đi vay bằng lãi suất cho vay và không thay đổi, mọi thông tin
về thị trường là thông suốt cho mọi đối tượng tham gia).
+ Rất khó xác định được chính xác các số liệu xuất phát dùng trong tính toán như
các khoản tiền thu, chi cho những năm tương lai, nhất là khi tuổi thọ của dự án dài.
+ Kết quả tính toán trị số NPV phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất tối thiểu chấp nhận
được. Mà việc xác định chính xác trị số của lãi suất tối thiểu chấp nhận được là rất khó
khăn. (thay đổi r có thể làm cho NPV>0, NPV < 0)
+ Không phản ánh rõ và chính xác mức sinh lợi của đồng vốn cao hay thấp như các
chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tương đối, do đó khi đánh giá tính đáng giá của dự án người ta
phải dựa vào nguyên tắc kết hợp giữa phân tích hiệu quả theo số tương đối và hiệu quả
theo số tuyệt đối.
b. Chỉ tiêu giá trị tương lai của hiệu số thu chi (NFV)
* Khái niệm:
Giá trị tương lai của hiệu số thu chi là tổng giá trị dòng tiền hiệu số thu chi của dự
án được tính quy về thời điểm tương lai cuối thời kỳ phân tích dự án theo tỷ lệ lãi suất tối
thiểu chấp nhận được.
* Cách tính:
Tổng quát
n
NFV =  ( Bt  Ct ) * (1+r)n-t
t 0

Trường hợp tách V và SV ra khỏi công thức:

n
NFV = - V*(1+r)t +  ( Bt  Ct ) * (1+r)n-t + SV
t 0

Trường hợp dòng lợi ích và dòng chi phí là đều

(1  r ) n  1
NFV = - V * (1+r)n + (Bt - Ct)* + SV
r
* Cách dùng:
- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 24
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

+ NFV ≥ 0: dự án đáng giá đầu tư

+ NFV < 0: dự án không đáng giá đầu tư
- So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
Trường hợp 1: Các phương án đầu tư giống nhau về tuổi thọ
=> Tính NFV của từng phương án rồi so sánh với nhau. Phương án được lựa chọn
phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:
+ NFVchọn ≥ 0
+ NFVchọn = max
Trường hợp 2: Các phương án đầu tư khác nhau về tuổi thọ
=> Phải xử lý sự khác nhau về tuổi thọ bằng cách chọn thời kỳ phân tích dự án là
bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ. Tính NFV của từng phương án và lựa chọn theo
nguyên tắc đã biết.
* Ưu, nhược điểm:
Phương pháp phân tích đánh giá dự án theo chỉ tiêu NFV cũng có ưu điểm, nhược
điểm tương tự như chỉ tiêu NPV, nhưng trong thực tế người ta ít sử dụng nó vì khi tính
toán chỉ tiêu này phải lấy thời điểm gốc tính toán ở thời kỳ tương lai, mà ở thời điểm này
thường không có đầy đủ các thông tin chắc chắn để đối chiếu và quyết định.
c. Chỉ tiêu giá trị san đều hàng năm của hiệu số thu chi (NAV)
* Khái niệm:
Hiệu số thu chi tính san đều hàng năm là chỉ tiêu giá trị tương đương của dòng tiền
hiệu số thu chi của dự án được tính san đều hàng năm theo tỷ lệ lãi suất tối thiểu chấp
nhận được.
* Cách tính:
- Tổng quát:
r * (1  r ) n
NAV = NPV*
(1  r ) n  1
r
NAV = NFV* (1  r ) n  1

- Trường hợp dòng lợi ích và dòng chi phí là đều:

r (1  r ) n r
NAV = (Bt - Ct) - V* + SV* (1  r ) n  1
(1  r )  1
n

* Cách dùng:
- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:
+ NAV ≥ 0: dự án đáng giá đầu tư
+ NAV < 0: dự án không đáng giá đầu tư
- So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 25
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

=> Tính NAV của từng phương án rồi so sánh với nhau. Phương án được lựa chọn
phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:
+ NAVchọn ≥ 0
+ NAVchọn = max
d. Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR)
* Khái niệm:
Suất thu lợi nội tại là tỷ lệ lãi suất do bản thân dự án sinh ra và có đặc điểm là nếu
dùng tỷ lệ lãi suất này để tính NPV của dự án thì NPV = 0.
* Cách tính:
- Giải phương trình NPV = 0 với IRR là ẩn số
n
Bt  Ct
NPV =  (1  IRR)
t 0
t
0

- Thử dần gần đúng:

+ Thiết lập công thức tính NPV của dự án với IRR là ẩn số
+ Gán một trị số IRR1 để tính ra NPV1 sao cho NPV1 > 0 (càng gần 0 càng tốt)
+ Gán một trị số IRR 2 với IRR2>IRR1 tính ra NPV2 sao cho NPV2<0 (càng gần 0
càng tốt)
+ Tính IRR của dự án bằng phương pháp gần đúng
NPV1
IRR = IRR1 + (IRR2-IRR1)* (NPV  NPV )
1 2

+ Độ chính xác của IRR càng cao khi IRR1 và IRR2 càng gần nhau
* Cách tính:
- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:
+ IRR ≥ r: dự án đáng giá đầu tư
+ IRR < r: dự án không đáng giá đầu tư
- So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
Xét về tuổi thọ phương án:
+ Trường hợp 1: giống nhau về tuổi thọ -> không phải xử lý
+ Trường hợp 2: Các phương án đầu tư khác nhau về tuổi thọ
=> Phải xử lý sự khác nhau về tuổi thọ bằng cách chọn thời kỳ phân tích dự án là
bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ.
Xét về quy mô đầu tư:
+ Trường hợp 1: Cùng quy mô đầu tư
=> Tính IRR của từng phương án rồi so sánh với nhau. Phương án được lựa chọn
phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện:
. IRRchọn ≥ r

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 26
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

. IRRchọn = max
+ Trường hợp 2: Khác quy mô đầu tư
Bước 1: Xét sự đáng giá của phương án vốn bé bằng cách tính IRR của phương án
vốn bé.
Nếu IRRvốn bé < r => không đáng giá => loại bỏ phương án vốn bé. Xem xét sự đáng
giá của phương án vốn lớn để ra quyết định.
Nếu IRRvốn bé ≥ r => đáng giá => chuyển sang bước 2
Bước 2: Lập dòng tiền tệ của gia số đầu tư bằng cách lấy dòng tiền tệ của phương
án vốn lớn trừ dòng tiền tệ của phương án vốn bé.
Bước 3: Tính IRR∆V của gia số đầu tư
Bước 4: Chọn phương án
Nếu IRR∆V < r => gia số đầu tư không đáng giá => chọn phương án vốn bé.
Nếu IRR∆V ≥ r => gia số đầu tư đáng giá => chọn phương án vốn lớn.
e. Chỉ tiêu tỷ số thu chi (BCR)
* Khái niệm:
Tỷ số thu chi là chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án tính theo số tương đối, được
đo bằng tỷ số giữa giá trị tương đương của dòng lợi ích so với giá trị tương đương của
dòng chi phí theo lãi suất tối thiểu chấp nhận được.
* Cách tính:
n
Bt
PB
 (1  r )
t 0
t

BCR = = n
PC Ct
 (1  r )
t 0
t

FB
 Bt * (1  r )
t 0
n t

BCR = = n
FC
 Ct * (1  r )
t 0
n t

AB
BCR =
AC
* Cách dùng:
- Đánh giá dự án đầu tư độc lập:
+ BCR ≥ 1 => dự án đáng giá đầu tư
+ BCR < 1 => dự án không đáng giá đầu tư
- So sánh phương án đầu tư loại trừ nhau:
+ Xét về tuổi thọ:
Nếu các phương án đem ra so sánh khác nhau về tuổi thọ thì phải xử lý bằng cách
chọn thời kỳ phân tích là bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ.

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 27
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

+ Xét về quy mô đầu tư:

. Nếu các phương án đem ra so sánh có quy mô đầu tư giống nhau thì tính BCR của
từng phương án rồi so sánh. Phương án được chọn phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện:
BCRchọn ≥ 1
BCRchọn = max
. Nếu các phương án đem ra so sánh khác nhau về quy mô đầu tư: sử dụng phương
pháp phân tích gia số đầu tư tương tự như IRR.
3.4.4. Cơ cấu nguồn vốn và kế hoạch trả nợ
3.4.4.1. Nguồn vốn dự án
3.4.4.2. Phân tích độ an toàn về nguồn vốn
Để đảm bảo độ an toàn về nguồn vốn cần chú ý phân tích các mặt sau:
- Các nguồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy
động các nguồn vốn, sự đảm bảo chắc chắn của lịch trình cấp vốn.
- Cơ sở pháp lý của nguồn vốn đầu tư.
- Năng lực của các nhà tài trợ.
- Uy tín của nhà bảo lãnh vay vốn.
- Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức cho vay vốn hay đóng góp cổ phần.
- Tình hình thị trường vốn và tình trạng lạm phát.
- Điều kiện vay vốn và trả nợ vốn vay.
- Tỷ lệ giữa vốn tự có và vốn đi vay.
3.4.4.3. Phân tích thời gian hoàn vốn
Thời gian hoàn vốn là chỉ tiêu phản ánh tốc độ hoàn vốn đầu tư ban đầu của dự án.
Dự án có thời hạn hoàn vốn càng ngắn thì độ an toàn càng cao.
* Thời gian hoàn vốn tĩnh: Khi tính toán không xét đến giá trị tiền tệ theo thời gian
Phương pháp tính toán:
- Trường hợp nguồn hoàn vốn đều hàng năm:
V
Th = (đơn vị: năm)
Nh
Th: thời gian hoàn vốn của dự án
V: vốn đầu tư ban đầu của dự án
Nh: nguồn hoàn vốn đều hàng năm của dự án
- Trường hợp nguồn hoàn vốn không đều: Sử dụng phương pháp trừ dần
Th
V-  Nht
t 1
=0

* Thời gian hoàn vốn động:

Th
Bt  Ct
V-  (1  r )
t 0
t =0

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 28
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

* Đánh giá:
- Th càng nhỏ càng tốt
- So sánh Th với định mức thời hạn hoàn vốn Thđm:
+ Nếu Th > Thđm => không đạt yêu cầu đặt ra
+ Nếu Th ≤ Thđm => đạt yêu cầu đặt ra
3.4.4.4. Phân tích khả năng trả nợ
a) Nguồn trả nợ:
b) Hệ số khả năng trả nợ
- Hệ số khả năng trả nợ được tính toán cho từng năm vận hành trong thời gian dự
án phải trả nợ.
Nnt
Knt =
Ant
Trong đó:
Nnt: nguồn tiền có thể huy động để trả nợ năm t (nguồn trả nợ);
Ant: số tiền phải trả nợ ở năm t (trả lãi sinh ra ở năm t và trả gốc).
c) Thời hạn có khả năng trả nợ
- Nếu nguồn trả nợ là đều:
Vn
Tn =
Nn
Trong đó:
+ Tn: thời hạn có khả năng trả nợ;
+ Vn: tổng số tiền vay;
+ Nn: nguồn trả nợ.
- Nếu nguồn trả nợ hàng năm không đều => sử dụng phương pháp trừ dần
Tn

Vn -  Nnt
t 1
=0

- Đánh giá:
+ Tn càng ngắn, khả năng trả nợ càng cao;
+ So sánh Tn với thời hạn phải trả nợ theo hợp đồng (Tnh)
. Tn ≤ Tnh => đạt yêu cầu;
. Tn > Tnh => không có khả năng trả nợ.
d) Kế hoạch trả nợ
3.4.5. Phân tích độ nhạy của dự án đầu tư
3.4.5.1. Khái niệm
Độ nhạy của dự án là sự thay đổi hiệu quả của dự án khi các yếu tố đầu vào cho dự
án thay đổi theo chiều hướng bất lợi.

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 29
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

Độ nhạy của dự án là mức độ biến đổi của các chỉ tiêu hiệu quả như lợi nhuận,
NPV, IRR... khi ta thay đổi các chỉ tiêu tính toán có mặt trong dòng tiền tệ so với tình
trạng bình thường ban đầu.
* Độ nhạy của dự án có thể được phân tích cho hai mức độ:
- Xem xét sự biến động về hiệu quả của dự án khi cho một nhân tố đầu vào thay đổi
Ví dụ: Chọn một nhân tố đầu vào (giá bán sản phẩm, chi phí vận hành, giá mua
nguyên liệu sản xuất...). Cho thay đổi theo chiều hướng bất lợi một tỷ lệ % nhất định nào
đó. Tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả NPV, IRR và xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu.
Khả năng xảy ra:
+ NPV ≥ 0 (IRR ≥ r) => dự án có độ an toàn cao => quyết định đầu tư.
+ NPV < 0 (IRR <r) => dự án không an toàn => cần phải xem xét thận trọng trước
khi ra quyết định đầu tư.
- Phân tích kịch bản:
Đặt dự án vào một kịch bản khác so với kịch bản đã phân tích. Cho đồng thời các
yếu tố đầu vào đều thay đổi theo chiều hướng bất lợi cùng tỷ lệ % nào đó (10% - 20%).
Tính toán các chỉ tiêu NPV, IRR và xem xét sự biến đổi của các chỉ tiêu. Từ đó đánh giá
và đưa ra quyết định.
3.4.5.2. Đánh giá
Độ nhạy càng bé càng an toàn
Hb  H x
Hn = * 100
Hb
Trong đó:
Hb: hiệu quả ở tình trạng bình thường tính toán ban đầu
Hx: hiệu quả ở tình trạng xấu đi
Độ nhạy khi biến đổi các chỉ tiêu hiệu quả về phía xấu càng nhỏ càng tốt (vẫn hiệu
quả và đáng giá thì được coi là an toàn).
3.4.5.3. Ý nghĩa
- Việc phân tích độ nhạy của dự án giúp chúng ta trong việc ra quyết định đầu tư
vào dự án một cách cẩn thận và an toàn hơn.
- Cho biết nhân tố nào có ảnh hưởng nhiều hơn đến dự án bằng cách khảo sát lần
lượt từng nhân tố. Từ đó có biện pháp kiểm soát, khống chế nhân tố có ảnh hưởng bất lợi.
- Cho biết giới hạn thay đổi của các nhân tố đầu vào đảm bảo cho dự án đạt được
tiêu chuẩn hiệu quả đặt ra.
3.5. Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư
3.5.1. Ý nghĩa, quan điểm lợi ích phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư
3.5.1.1. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 30
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

- Trong nền kinh tế thị trường, chủ trương đầu tư phần lớn là do các doanh nghiệp
tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp. Tuy nhiên, chủ trương đó
phải đảm bảo không trái với pháp luật và phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội
chung của Đất nước. Khi đó, lợi ích của đất nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ.
- Phân tích kinh tế - xã hội là cơ sở để thuyết phục cơ quan quản lý Nhà nước chấp
thuận cấp phép đầu tư và ủng hộ cho dự án hoạt động; là cơ sở thuyết phục nhân dân địa
phương đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế xã hội là căn cứ quan trọng
để chấp thuận viện trợ, đặc biệt là đối với các dự án phúc lợi xã hội và bảo vệ môi trường.
3.5.1.2. Quan điểm lợi ích phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư
Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội đứng trên quan điểm lợi ích của toàn bộ nền
kinh tế quốc dân và toàn xã hội (góc độ vĩ mô). mục tiêu của phân tích kinh tế - xã hội là
tối đa hóa lợi ích xã hội. Phân tích kinh tế - xã hội chỉ ra được những đóng góp của dự án
đối với các mục tiêu phát triển của đất nước, đồng thời giúp các nhà quản lý vĩ mô lựa
chọn được những dự án tối đa hóa phúc lợi xã hội.
3.5.2. Hệ chỉ tiêu dùng trong phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư
3.5.2.1. Chỉ tiêu giá trị sản phẩm gia tăng
* Giá trị sản phẩm gia tăng là một trong những chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả
kinh tế của dự án đầu tư trên góc độ của nền kinh tế. Chỉ tiêu này cho biết mức đóng góp
trực tiếp của dự án cho tăng trưởng kinh tế của một quốc gia. Giá trị gia tăng thuần chính
là mức chênh lệch giữa giá trị đầu ra và giá trị đầu vào.
* Giá trị sản phẩm gia tăng có thể được tính cho một năm hoặc cho cả đời dự án.
* Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm:
* Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân cho một đồng vốn đầu tư: phản ánh bình
quân 1 năm, một đồng vốn đầu tư vào dự án tạo ra được bao nhiêu đồng giá trị sản phẩm
gia tăng
3.5.2.2. Chỉ tiêu mức đóng góp cho ngân sách Nhà nước
Các khoản đóng góp của dự án cho ngân sách Nhà nước bào gồm các khoản thuế
như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế đất, thuế tài nguyên, thuế cơ sở
hạ tầng…
3.5.2.3. Chỉ tiêu mức độ thu hút lao động
- Số lao động thu hút vào dự án
- Thu nhập bình quân của người lao động
- Chỉ tiêu vốn đầu tư cho một người lao động Iv

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 31
Tài liệu môn Kinh tế Xây dựng

Thái Thị Hồng Ngân – Trường Đại học Kiến trúc TPHCM 32