A.

Lời mở đầu
Toàn cầu hóa, cùng với sự phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã làm
thay đổi căn bản thị trường bất động sản toàn cầu. Quản lý thị trường bất động sản là
một trong bốn hoạt động chủ yếu để tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường của nền
kinh tế. Thị trường bất động sản trong những năm qua đã đạt được sự tăng trưởng và
phát triển vượt bậc, sự tăng trưởng về các nguồn vốn từ các thành phần kinh tế khác
nhau được đưa vào thị trường bất động sản, sự đa dạng về các loại hình bất động sản
trên thị trường, sự tăng trưởng về khối lượng các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên,
trong sự hội nhập và toàn cầu hóa của nền kinh tế hiện nay, thị trường bất động sản
cũng cần được hoàn thiện để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu về toàn cầu hóa thị trường
bất động sản phù hợp với yêu cầu hội nhập. Thẩm định giá bất động sản có những
điều kiện, yêu cầu và các phương pháp khác nhau, có khả năng áp dụng phù hợp, khả
năng nhận biết không chỉ thẩm định giá mà còn với người sử dụng báo cáo thẩm định
giá. Có ba cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản phổ biến hiện nay tương ứng là
các phương pháp thẩm định giá tài sản, khi sử dụng những phương pháp này sẽ
không tránh khỏi những hạn chế. Vì vậy “Giải thích những hạn chế của phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư như thông qua các tình huống thẩm định
giá bất động sản” là một trong những nội dung cần được nghiên cứu và làm rõ.
B. Nội dung
I. Lý luận chung về các phương pháp thẩm định giá bất động sản
1. Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản
1.1 Khái niệm và cơ sở lý luận:
* Khái niệm:
Phương pháp chi phí (Cost approach) là một phương pháp định giá bất động sản giả
định rằng giá mà người mua phải trả cho bất động sản phải bằng chi phí để xây dựng
một tòa nhà tương đương.
* Cơ sở lý luận:
Một là, phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc
thay thế.

1
Hai là, lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị bất động sản được xác định
ngang bằng với tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương
đương thay thế.
* Công thức tính:
Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng mới
Tỷ lệ giảm giá:
+ Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn
từ đó tính giảm giá của công trình
𝑡𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả
CT: %KH = . 100%
𝑡𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế

+ Căn cứ vào sự hư hỏng và hao mòn của kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công
trình.
∑𝑛
𝑖=1 𝐻𝑘𝑖 .𝑇𝑘𝑖
CT: %KH = ∑𝑛
𝑖=1 𝑇𝑘𝑖

H: hao mòn của công trình xây dựng, tính theo tỷ lệ %

𝐻𝑘𝑖 : hao mòn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
𝑇𝑘𝑖 : tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng tỷ trọng của công trình.
n: số kết cấu chính trong công trình
(Tuổi thọ kinh tế là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế.
Tuổi hiệu quả là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả)
1.2 Các bước tiến hành phương pháp:
Bước 1: Ước tính giá trị lô đất của BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được
sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà
Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên
đất
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công trình
Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng chi phí xây dựng mới hiện hành
trừ số tiền giảm giá (= B2 - B3)
Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị của mảnh đất + giá trị của công trình xây
dựng (= B1 + B4)
1.3 Ưu điểm và hạn chế khi sử dụng phương pháp
2
1.3.1 Ưu điểm :
Một là, được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
Sử dụng để đánh giá các BDS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo
tương lai.
Hai là, cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được. Ba là,
thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt, việc ước
tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nhiệm của thẩm
định viên. Do đó, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm
việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện
thái quá.
1.3.2 Hạn chế :
Một là, phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế
của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.
Hai là, chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng của nhiều bộ phận chưa
chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
Ba là, việc ước tính 1 số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
Trên thực tế chưa có 1 phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận
rộng rãi.
Bốn là, đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về
kỹ thuật xây dựng.
Năm là, nhìn chung phương pháp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng.
1.4 Điều kiện sử dụng phương pháp
Một là, phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS sử dụng cho mục đích
riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa
chất, cơ sở lọc dầu,… đặc biệt là những công trình xây dựng công cộng có rất ít các
chứng cứ thị trường để so sánh.
Hai là, định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và
các dạng bồi thường khác.
Ba là, phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu.
3
Bốn là, phương pháp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi
phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của
BĐS.
Năm là, phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm
tra đối với các phương pháp khác.
2. Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
2.1. Khái niệm và cơ sở lý luận:
* Khái niệm :
Phương pháp thặng dư (Surplus method) là phương pháp định giá mà giá trị thị
trường của thửa đất cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của thửa đất (tổng doanh thu) trừ đi
tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
* Cơ sở lý luận:
Một là, một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư đòi hỏi
phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá.
Hai là, phương pháp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo
nguyên tắc này giá trị của một BĐS được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu
vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
Giá trị của BĐS (giá trị thặng dư) = Giá trị của sự phát triển − Chi phí phát triển (bao
gồm cả lãi của nhà đầu tư)
* Công thức tính: V=DT–CP
Trong đó:
V: giá trị bất động sản cần thẩm định giá
DT: tổng doanh thu của dự án
CP: tổng chi phí đầu tư dự án
2.2 Các bước tiến hành phương pháp
Bước 1: Xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển (có thể dùng phương pháp so sánh
hoăc phương pháp thu nhập để tính).

4
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, chi phí quy hoạch, chi phí giải phóng mặt
bằng, chi phí khảo sát thiết kế, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, chi phí lãi vay trong
quá trình phát triển (chi phí lãi vay trong hoạt động xây dựng), chi phí tài trợ, lợi
nhuận phát triển (lợi nhuận của hoạt động xây dựng).
∙ Chi phí hạ tầng = Diện tích cả mảnh đất × Đơn giá hạ tầng
∙ Chi phí xây dựng nhà:
∙ Chi phí xây dựng nhà = Số nhà× Diện tích xây dựng của 1 nhà × Đơn giá xây
dựng nhà
Xây chung cư (nhà cao tầng):
∙ Chi phí xây dựng nhà = Số tầng × Diện tích xây dựng của 1 tầng × Đơn giá xây
dựng nhà.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (GT thặng dư cho đất)
GT thặng dư cho đất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phí phát triển Bước 5: Xác
định giá trị BĐS mục tiêu.
Trong đó:
∙ Giá trị phát triển: Là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát triển
dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
∙ Chi phí phát triển: Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây
dựng trên đất có thể như: Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, Chi phí phá dỡ và
dọn dẹp mặt bằng, Chi phí xây dựng, Chi phí lãi vay, Chi phí khác có liên quan, Lợi
nhuận của nhà thầu xây dựng…
∙ Giá trị thặng dư bao gồm: giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển
quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu
tư.
2.3 Ưu điểm và hạn chế khi sử dụng phương pháp:
2.3.1 Ưu điểm
Một là, được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển
Hai là, phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. Ba là,
phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào
BĐS.
5
Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê
tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
2.3.2 Hạn chế:
Một là, khó khăn trong việc xác định phương án SDTNVHSD
Hai là, chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
Ba là, giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
Bốn là, phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
2.4 Điều kiện sử dụng phương pháp
Một là, phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. các
yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy
cao.
Hai là, nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để
xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
Ba là, đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. các
BĐS này có thể thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại
cần phải thay thế hay cải tạo.
Bốn là, để nang cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân
tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương án
phát triển BĐS.
→ Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty KDBDS sử dụng
một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào
BĐS… được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải
thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn chi phí bỏ ra.
II. Hạn chế của các phương pháp thông qua các tình huống thẩm định giá bất
động sản
1. Phương pháp chi phí
1.1 Tình huống cụ thể :
Ước tính giá thị trường của biệt thự Hoa Hồng với các thông tin sau:
- Biệt thự Hoa Hồng có diện tích 450m2 , hợp pháp về các quyền đối với BĐS. ∙ Biệt
thự A1 nằm bên cạnh biệt thự Hoa Hồng, bị phát mãi với giá là 6250 trđ. ∙ Biệt thự
6
A2 ở gần Hoa Hồng, nhưng kém về nội thất 300 trđ, không có tranh chấp, sử dụng ổn
định, chưa có giấy chứng nhận QSD đất, vừa được bán với giá 8.200 trđ. Cảnh quan
của biệt thự A2 kém hơn nên làm giá chuyển nhượng của biệt thự Hoa Hồng cao hơn
giá hiện tại của biệt thự A2 là 4%.
- Biệt thự A3 ở gần Hoa Hồng không có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa có giấy
chứng nhận QSD đất, vừa được bán với giá 9500 trđ. Hạ tầng của biệt thự A3 tốt hơn
nên làm giá chuyển nhượng của biệt thự Hoa Hồng thấp hơn giá hiện tại của biệt thự
A3 là 6%
- Biệt thự A4 có đủ giấy chứng nhận QSD đất và hơn phần sân vườn 400 triệu, vừa
được bán với giá 11.300 trđ
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 8trđ/m2 . Hạn mức sử dụng đất
theo quy hoạch là 300 m2
+ Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với
diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
1.2 Xử lý tình huống:
* Biệt thự A1: bị phát mãi Loại
* Biệt thự A2:
- Tiền sử dụng đất phải nộp của A2:
50% ×300 m2× 8 trđ + 150 m2× 8 trđ = 2400 trđ
- Giá trị biệt thự A2 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất: 8200 + 2400 = 10.600 trđ
- Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về nội thất theo BĐS mục tiêu: 10.600 + 300
= 10.900 trđ
- Giá trị×biệt thự C2 sau khi điều×chỉnh về nội thất theo BĐS mục tiêu: 10.900 (100%
+ 4%) = 10.900 1,04 = 11.336 trđ
* Biệt thự A3:
- Tiền sử dụng đất phải nộp của A3 bằng A2 là: 2400 trđ
- Giá trị biệt thự A3 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất: 9500 + 2400 = 11.900 trđ

7
- Giá trị×biệt thự A3 sau khi điều×chỉnh về hạ tầng theo BĐS mục tiêu: 11.900 (100%
– 6%) = 11.900 0,94 = 11.186 trđ
* Giá trị biệt thự A4 sau khi điều chỉnh về sân vườn theo BĐS mục tiêu:
11.300 – 400 = 10.900 trđ
* Giá trị thị trường ước tính của biệt thự Hoa Hồng:
(11.336 + 11.186 + 10.900)/3 = 11.140,67
Kết luận: Giá trị thị trường ước tính của biệt thự Hoa Hồng là 11.141 trđ Bình quân 1
m2 = 24,75 trđ/m2
1.3 Hạn chế của phương pháp chi phí qua tình huống
- Phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở so sánh và
điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa khu đất cần thẩm định giá với các khu đất tương
tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường hoặc đã đấu giá quyền sử dụng đất
thành công. Trên thực tế, việc áp dụng phương pháp này còn có những sai sót ảnh
hưởng lớn đến kết quả thẩm định giá đất.
- Cơ quan thẩm định giá lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng với khu đất thẩm
định, đồng thời xác định sai yếu tố điều chỉnh chênh lệch giá. Cụ thể là, các khu đất
có diện tích lớn được cơ quan thẩm định giá so sánh với các khu đất có diện tích nhỏ,
đồng thời điều chỉnh yếu tố khác biệt về diện tích tỷ lệ thuận với mật độ xây dựng
của các khu đất, thay vì phải lựa chọn yếu tố hệ số sử dụng đất để điều chỉnh chênh
lệch giá. Việc sử dụng mật độ xây dựng để điều chỉnh giá đất so với giá đất của tài
sản so sánh đã làm giảm giá tài sản được định giá rất lớn.
- Trong một số trường hợp, tài sản so sánh là tài sản được cấp có thẩm quyền phê
duyệt kết quả thẩm định giá trước đó, không phải là tài sản được giao dịch thành công
trên thị trường. Do vậy, nếu có sai sót trong thẩm định giá lần trước thì sẽ dẫn đến sai
sót trong định giá các lần sau.
- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng của nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính 1 số khoản giảm giá có
thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.

8
- Trên thực tế chưa có 1 phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp
nhận rộng rãi vì vậy khi áp dụng phương pháp này dễ có kết quả đánh giá mảnh đất
không chính xác so với thực tế.
2. Phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản
2.1 Tình huống cụ thể:
Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Minh Hải đang lên kế hoạch đầu giá một lô đất rộng
1 ha với tỷ lệ được phép xây dựng là 70%. Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự
định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán, mỗi
tầng có 30 căn hộ và tòa nhà cao 28 tầng.
Với cương vị là thẩm định viên về giá, hãy tư vấn cho doanh nghiệp mức giá cao nhất
mà họ có thể trả cho lô đất nói trên, biết:
- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm
- Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 triệu đồng
- Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 triệu đồng
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1,2 trđ/m2
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân: 6 trđ/m2
- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng
- Chi phí khác cho đất đai bằng 3% giá đất đấu giá
- Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng
với lãi suất 15%/năm; riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần, mỗi lần cách nhau 6
tháng (lãi suất 6 tháng được tính bằng 1/2 lãi suất năm)
- Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 12% của tổng
chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung
cư và đối với toàn bộ lô đất là 20% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất.
- Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3.800 triệu
đồng/căn, từ tầng 11 đến tầng 25 là 4.000 triệu đồng/căn
- Chi phí quảng cáo và bán nhà: 1.000 triệu đồng.
2.2 Xử lý tình huống:
1. Việc xây 2 toà nhà chung cư để bán là tốt nhất cho BĐS mục tiêu
2. Xác định thu thuần (giá trị phát triển thuần):
9
- Tổng diện tích đất được phép xây dựng: 70%*10.000 = 7000 m2
- Tổng doanh thu 2 tòa:
2 tòa 30 căn hộ (10 tầng 3800 trđ + 18 tầng 4000 trđ) = 6.600.000 trđ
- Chi phí bán: 1000 trđ
- Thu thuần: 6.600.000 – 1000 = 6.599.000 trđ
3. Xác định tổng chi phí phát triển:
- Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 trđ
- Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 trđ
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: 1,2 tr *10.000m2 * 12.000 tr
- Chi phí xây dựng nhà: 28 tầng * 7000m2 * 6 = 1.176.000
- Chi phí lãi vay:
15% * (1.600+200+12.000+1.176.000/2 + 1.176.000/2*0,5) = 134.370
- Lợi nhuận phát triển: 12%*(1.600+200+12.000+1.176.000) = 142.776
- Tổng chi phí phát triển:
1.600 + 200 + 12.000 + 1.176.000 + 134.370 + 142.776 = 1.466.946 trđ
4. Giá trị còn lại (thặng dư cho đất):
6.599.000 – 1.466.946 = 5.132.054 trđ
5. Xác định giá trị BĐS mục tiêu:
- Gọi giá đất đấu giá là X (trđ)
- Chi phí đấu giá là: 20 trđ
- Chi phí khác cho đất: 0,03X
- Chi phí cấp vốn (Chi phí lãi vay khi mua đất):
(X + 20 + 0,03X) 15% = (0,1545X + 3) trđ
- Lợi nhuận đất đai:
20% (X + 20 + 0,03X + 0,1545X + 3) = (0,2369X + 4,6) trđ
- Tổng giá trị đầu tư vào đất:
(X + 20 + 0,03X) + (0,1545X + 3) + (0,2369X + 4,6) = (1,4214X + 27,6)
5.132.054 − 27,6
- Giá ước tính của đất trống: X = = 3.610.543
1,4214

Bình quân 1 m2 đất = 361,05 trđ/m2

10
Tư vấn: Doanh nghiệp kinh doanh nên mua đất với giá cao nhất là 3.610.543 trđ
2.3 Hạn chế của phương pháp thặng dư qua tình huống
- Để tính toán tốt nhất giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án đầu tư phải là
phương án tốt nhất, hiệu quả nhất. Trên thực tế, có một số phương pháp đầu tư không
phải là tốt và hiệu quả, nhưng vẫn được xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng
đất thẩm định theo phương pháp này không chính xác. Như ở bước 2, nhà đầu tư chỉ
xác định mục đích tương lai của mảnh đất, các chi phí liên quan và không quan tâm
tới giá trị đất nền đang chuyển nhượng của điạ phương.
- Các trường hợp phương án đầu tư là dự án phát triển bất động sản kéo dài trong
năm hoặc thu nhập phát sinh kéo dài, thì phải ước tính các khoản doanh thu, chi phí
thực hiện theo từng tháng và chiết khấu về giá trị hiện tại thời điểm định giá đất. Hiện
nay, Việt Nam không ở trong tình trạng lạm phát, nhưng chỉ số giá hàng năm vẫn
tương đối cao, do đó, lãi suất chiết khấu bao gồm cả yếu tố trượt giá. Khi áp dụng
phương pháp này dễ có kết quả đánh giá mảnh đất không đúng với giá thực tế (thấp
hơn giá thực tế).
- Khi thẩm định viên dùng phương pháp thặng dư trong tình huống trên dễ dẫn đến
việc giá đất ước tính có sai số lớn bởi các nguyên nhân sau: xác định không chính xác
hệ số sử dụng đất, hay đầu tư không đảm bảo tiêu chuẩn hiện hành.
- Về mặt lý luận, phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. Tuy
nhiên giá trị của dòng tiền phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không thể dự đoán trước
được trong tương lai. Vì vậy, khi sử dụng phương pháp thặng dư sẽ không có kết quả
chính xác.
III. Giải pháp khắc phục hạn chế của các phương pháp:
1. Giải pháp khắc phục phương pháp chi phí:
Thứ nhất, để xác định được đúng giá trị thị trường thẩm định viên cần lưu ý những
điều sau:
1. Quan điểm của đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.
2. Tìm hiểu nhu cầu và tình hình tài chính của những người tham gia thị trường tài
sản thẩm định giá.

11
3. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng của tài sản để đáp ứng
nguyên tắc sử dụng tốt và hiệu quả nhất.
Thứ hai, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được những nội dung sau:
1. Các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt.
2. Đặc điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá.
3. Tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá.
2. Giải pháp khắc phục phương pháp thặng dư:
Thứ nhất, để có thể ước tính hợp lý nhất vấn đề doanh thu và chi phí phát triển, thẩm
định viên cần lưu ý hơn những vấn đề sau:
1. Biến động không lường trước làm tăng chi phí xây dựng.
2. Khả năng trì hoãn hợp dồng do thời tiết bất lợi.
3. Sự chậm trễ trong việc cấp phép cho dự án triển khai theo luật định.
4. Thất bại của nhà cung cấp trong việc phân phối sản phẩm bất động sản sau khi phát
triển.
5. Những thay đổi về quy định, sự chậm trễ người mua hoặc người thuê cho dự án
hoàn thành.
Thứ hai, trong phân tích chi phí, điều chỉnh có thể được thực hiện dựa trên các chỉ
dẫn chi phí như chi phí xây dựng, chi phí cộng dốn và chi phí cấp phép,… Tuy nhiên
thẩm định viên cần phân tích kĩ lưỡng một cách chắc chắn rằng các điều chỉnh nào
đưa ra là hợp lý và phản ánh được các kỳ vọng của thị trường bởi chi phí và giá trị
không nhất thiết phải tương đồng nhau.
C. Kết luận:
Với vai trò của phương pháp định giá BĐS trong hoạt động của thị trường BĐS hiện
nay, việc xác định các phương pháp định giá phù hợp với từng loại hình BĐS trở
thành nội dung rất quan trọng của người làm công tác định giá. Với các phương pháp
định giá đã trình bày ở trên, người làm công tác định giá có thể lựa chọn được
phương pháp định giá chính xác, phù hợp với tính chất của loại hình BĐS, phù hợp
luật pháp của Việt Nam và thông lệ quốc tế trong bối cảnh toàn cầu hóa của thị
trường BĐS hiện nay. Bên cạnh đó, các nhà thẩm định viên cần nắm rõ các tiêu chí

12
liên quan đến bất động sản như vị trí, mục đích sử dụng để áp dụng phương pháp phù
hợp nhất, giảm thiểu hạn chế của các phương pháp tới mức tối đa.

13