Vrederechter (Jan Kamoen) heeft casus van opdracht beslecht.

Kanton Brugse Poort – St-Martens-

Latem

Veel vervaltermijnen bij Handelshuur. Je kan niets meer doen. Minder consequenties bij woninghuur.

- Ratio bescherming handelshuurwet

Huurder sticht handelszaak, roerend onlichamelijk goed met verschillende componenten: contracten
in voordeel van zaak, naam de zaak, cliënteel.
Langdurige bescherming van huurder om z’n handelszaak te vrijwaren en daar maximale waarde te
behalen. Handelszaak wordt economisch gewaardeerd/gevaloriseerd.

Geen huur indien gratis: bezetting zonder recht noch titel, of onrechtmatige bezetting (kraking,
zonder recht noch titel) of bezetting ter bede.
Bij bezetting ter bede is er een overeenkomst.
Bezetting zonder recht noch titel: men mag er niet meer verblijven, hij kan uit huis gezet worden.

Ook bij handelshuur kan huurder het goed blijven bezetten zonder recht noch titel, als overeenkomst
beëindigd is.
Advocaat: cliënt-verhuurder sluit nieuwe handelshuurovereenkomst en vorige huurder is er nog.
Eigenlijk is het dan al te laat.
Je kan naar vrederechter gaan, er is procedure en je verliest 1-3 maanden tijd.
Tip: als huur ten einde is en je wil zeker zijn dat huurder op tijd het pand verlaat, kan je procedure
starten bij vrederechter om te horen zeggen voor recht dat de huur beëindigd is op datum x en je tot
uithuiszetting kunt over gaan als hij pand niet verlaat.
Je kunt ook oproepen tot verzoening voor vrederechter, is kosteloze procedure die met gelijk welk
middel kan aangevraagd worden. Vrederechter kan einde van huur voor recht zeggen.
Er kan PV van verzoening opgesteld gesteld worden die als titel kan gebruikt worden door
gerechtsdeurwaarder. Indien huurder niet afkomt, kan je op voorhand dagvaarding of verzoek
opmaken (uitzondering op verbod van actio ad futurum)

Notariële overeenkomst is niet meer waard dan onderhandse, enkel belangrijk voor
tegenstelbaarheid. Er is al vaste datum door registratie.
Wel notariële overeenkomst nodig voor huur > 9 jaar (daad van beschikking, afstand van recht)
Registratie van belang voor voorrecht.

Regel van openbare orde: betrekking op economische en sociale ordening van de maatschappij.
Moet door iedereen gevolg worden.

Regel van dwingend recht: om bepaalde groepen van maatschappij te beschermen, bv. huurder
geacht zwakkere partij te zijn.

Criteria om onderscheid herkennen:

1) als bepaalde wetgeving strafrechtelijke gesanctioneerd wordt is het van openbare orde (strafrecht
is van openbare orde), bv. ruimtelijke ordening en stedenbouw is van wordt strafrechtelijke
gesanctioneerd.

2) Sanctie bij regels van openbare orde is nietigheid: alsof contract nooit bestaan heeft.
Bv. bedrog in toestemming
Sanctie bij regel van dwingend recht: partijen teruggebracht naar wettelijk toegelaten proporties.

3) Bij regels van dwingend recht kunnen partijen na totstandkoming van conflict afstand doen van de
regel.
Partijen bij handelshuur

- Fysieke persoon

Gehuwd? Onder welk stelsel, mogen ze alleen of met tweeën teken?

- Vennootschap

Wie mag vennootschap in rechte vertegenwoordigen?

Je kan vennootschapsdossier opvragen bij ondernemingsrechtbank, of credon.
Controleer of gedelegeerd bestuurder nog altijd dat is bij sluiten overeenkomst

Beschrijf voorwerp overeenkomst

Mag parking of kelder gebruikt worden?

Oorzaak

Bij handelshuur moet je bestemming van huur in overeenkomst plaatsen.

Wees specifiek, niet bv. “elke horeca-activiteit”, anders kan café veranderen in frituur.

Duur

Minimum 9 jaar.
Pop-up-decreet: kan ook voor één jaar. Zo zitten partijen er niet meteen negen jaar aan vast zonder
dat men weet hoe de zaak gaat verlopen. Anders moet men huur ontbinden en zes maanden
wederhuurvergoeding betalen.

Onderhuur

Twee relaties

Volledige onderverhuur met overdracht handelszaak  overdracht huur

Mag nooit langer zijn dan de hoofdhuur. Je kan niet meer rechten overdragen dan je zelf hebt.

Overdracht huur

Huurrelatie overgedragen aan derde

Verbreking overeenkomst

Rechtshandeling: verbreking middels opzegtermijn

Ontbinding

Ontbinding is sanctie voor wanprestatie.

In principe moet elke huur waarvan men ontbinding vraag voor de rechter gelegd worden.

Raadsman verhuurder: in contract zeggen dat contract verbroken kan worden in wettelijke gevallen.
Raadsman huurder: zorg dat er niet in contract instaat dat contract verbroken kan worden

Opzegtermijn is van dwingend recht

Huur beëindigen in onderling akkoord

Voorzien in de wet
Je moet bijzonder mandaat hebben om dat te doen voor cliënt, niet louter (algemeen) mandaat ad
litem. Als je dat doet kan cliënt je aanspreken.

Pas dus op wanneer je stagemeester je stuurt.

Verbouwingen

Bepaalde verbouwingen moeten aan verhuurder gevraagd worden.

Bv. verbouwingen m.b.t. stabiliteit.

Best Lot van werken aan eind van huur bepalen in contract.

Overdracht huur

Huurrelatie blijft bestaan, maar wordt overgedragen naar derde.

Eigenaar krijgt huur die hij niet kent of niet vertrouwt.

Handelshuur: je kan je niet verzetten tegen overdracht van huur, als het gepaard gaat met
overdracht van handelszaak.

Overdracht handelsfonds is contract op zich dat onderscheiden moet worden van overdracht van
huur. Eerste is koopcontract

Waarde handelsfonds: boekhouding

Formaliteiten overdracht handelshuur: op straffe van verval binnen vijftien dagen verzet.
Gerechtsdeurwaarder kan tot 21u betekenen.
Indien huurder van handelshuur vennootschap is, en handelsfonds wordt overgedragen, dan kan die
aandelen overdragen, waartegen verhuurder niks kan doen.

Oorspronkelijke huurder is geen huurder meer.

Nadelig voor oorspronkelijke verhuurder: art. 11, tweede lid HHW, oorspronkelijke huurder blijft
hoofdelijk gehouden tot de plichten. Als nieuwe huurder niet meer betaalt, kan verhuurder
oorspronkelijke huurder aanspreken voor lopende huurperiode (niet meer na huurvernieuwing).

Raadsman huurder: zorgt dat hoofdelijkheid niet in contract staat.

Vervaltermijnen kunnen niet geschorst of gestuit worden

Verkoop verhuurd goed

Registratie geeft vaste datum, maar bij huurovereenkomsten ook tegenstelbaarheid.

Als huurovereenkomst niet geregistreerd is of nog niet voor 6 maanden, is huur niet tegenstelbaar
aan koper, en kan die de huurder er gewoon uitzetten.

Je kan afpaling opnemen in notariële akte, en die kan overgeschreven worden op AAP.

Huurhernieuwing

Moet opgesteld worden in plechtige bewoordingen voorzien zoals in de wet (HvC).

Moet gedaan worden in wettelijke periode.

Elke fout kan tot gevolg hebben dat advocaat aangesproken worden voor verlies van handelsfonds.

Naar welk adres stuur je huurhernieuwing?

Heeft advocaat bijzonder mandaat nodig om te reageren op aanvraag tot huurhernieuwing

Procedure

- Bevoegdheid

Vrederechter is exclusief bevoegd voor huurgeschillen, ongeacht het bedrag.

Ratione loci is van openbare orde: je moet dagvaarden voor vrederechter op plaats waar onroerend
goed gelegen is.

Alvorens te dagvaarden kan je verzoeningsprocedure voeren.

Je kan vervaltermijn doen stoppen door verzoening te vragen bij vrederechter, termijn begint
opnieuw te lopen indien geen verzoening is.

Contract kan bepalen dat arbitrage mogelijk is. In woninghuurdecreet verbod op arbitrage, kan wel
bij handelshuur. Indien in contract heeft rechtbank geen rechtsmacht.
Probeer arbitrage uit contract te halen, is slecht.

Huurschade:
a) Je kan gerechtsdeurwaarder vaststellingen te laten doen. Alles wat ze vaststellen wordt vermoed
correcte zijn.
b) Neerleggen eenzijdig verzoekschrift bij vrederechter. Je kan vrederechter vragen om deskundige
aan te stellen om schade aan pand te beschrijven.
Als partijen akkoord gaan kan deskundige begroting van schade doen.

Vragen

HvC: in de wet staat er hoe aanvraag tot huurhernieuwing moet geformuleerd worden. Alle
elementen moeten erin staat. Je mag misschien woorden wel verdraaien.