Lê Phúc Điệp - Thẩm Định Dự Án Chung Cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

---------------------
Lê Phúc Hiệp
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ

BÌNH HÒA
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
---------------------
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT
Lê Phúc Hiệp
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ

BÌNH HÒA
Chuyên ngành: Chính sách công

Mã số: 603114
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CAO HÀO THI
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010

i
Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu
biết của tôi.
Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thành phố
Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.
Ký tên
Lê Phúc Hiệp
ii
Lời cám ơn
Trước hết tôi chân thành cám ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (FETP) với sự
tài trợ toàn bộ học phí trong suốt khóa học và tiền sinh hoạt phí trong năm thứ nhất để tôi
có điều kiện theo học chương trình Chính sách công tại TP. HCM.
Trong quá trình thực hiện luận văn “Thẩm định dự án: Khu chung cư, văn phòng cho thuê
Bình Hòa”, tôi chân thành cám ơn sự hướng dẫn tận tình của Tiến sĩ Cao Hào Thi. Nếu
không có sự hướng dẫn một cách tận tình về khoa học và cung cấp các tài liệu liên quan
đến đề tài từ phía thầy, chắc chắn luận văn sẽ không hoàn thành.
Tôi gửi lời cám ơn tới các thầy, các cô trong bộ môn Thẩm định tài chính, FETP, ngoài
việc cung cấp kiến thức, các thầy, các cô sẵn sàng trao đổi để luận văn hoàn thiện, đồng
thời cám ơn sự chia sẻ, trao đổi và góp ý với các thành viên trong nhóm tài chính- thẩm
định dự án của lớp Cao học Chính sách công, khóa I.
Tôi chân thành cám ơn VBH và TECCO đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình thực hiện luận văn.
Cuối cùng, tôi luôn bày tỏ lời cám ơn đối với gia đình tôi, đặc biệt là người vợ của tôi,
người mà hàng ngày nhắc nhở, động viên tôi phải thực hiện tốt luận văn tốt nghiệp.
Lê Phúc Hiệp
iii
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Chính sách di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung
tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận (2002- 2006) và kế hoạch xử lý
triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng của Chính phủ buộc Công ty cổ
phần Điện tử Bình Hòa (VBH) phải di rời hoạt động của mình về cơ sở 2 tại Đồng Nai,
mặc dù công ty đang có quyền sử dụng đất dài hạn đến năm 2020 theo hợp đồng của Bình
Hòa với nhà nước. Tuy nhiên, chương trình này đưa ra chính sách ưu tiên dành cho doanh
nghiệp, nếu doanh nghiệp có dự án khả thi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nhà
nước sẽ cho phép doanh nghiệp mua đất, thông qua Ban chỉ đạo sắp xếp lại, xử lý nhà, đất
(Ban chỉ đạo 09).
Nhận thấy nhu cầu về nhà ở và nhu cầu cần thuê văn phòng, khu thương mại đang gia tăng,
đồng thời khu đất đang thuê có giá trị thương mại lớn nên VBH và TECCO (Công ty Cổ
phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới, cổ đông của VBH) tính toán phương
án đầu tư vào xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê, gọi là dự án xây dựng khu
chung cư, văn phòng cho thuê. Dự án xây dựng 7 khối nhà cao tầng (3 khối 15 tầng, 1 khối
18 tầng và 3 khối 20 tầng), hồ bơi, trường học, tầng hầm, công viên cây xanh và đường nội
bộ. Diện tích khu đất làm dự án là 24.418.5m2, địa điểm dự án tại khu đất mà VBH đang
thuê 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh.
Muốn vậy, VBH cần lập báo cáo đánh giá tính khả thi về mặt tài chính nhằm đảm bảo cho
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là
hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép
đầu tư.
Kết quả thẩm định tài chính trên 3 phương án kinh doanh của VBH cho thấy cả 3 phương
án đều khả thi về mặt tài chính, nhưng phương án 3 là phương án tốt nhất nếu so sánh về
các tiêu chí thẩm định NPV, IRR, B/C, DSCR và PP đối với các phương án còn lại. Theo
đó, VBH sẽ tự quản lý tầng hầm, cho thuê 2 tầng của tất cả 7 khối, cho mục đích làm văn
phòng, khu thương mại, đồng thời bán toàn bộ căn hộ từ tầng 3 trở lên của tất cả các khối
nhà.
iv
Phân tích mức độ rủi ro về mặt tài chính của dự án (theo phương án 3) đối với sự thay đổi
giá bán căn hộ, tốc độ tăng giá căn hộ, giá cho thuê văn phòng, chi phí xây dựng và lạm
phát cho thấy dự án có mức độ rủi ro rất thấp. Giá bán căn hộ và tốc độ tăng giá căn hộ và
lạm phát không làm thay đổi quyết định đầu tư. Xác suất để giá cho thuê văn phòng giảm
tới mức 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây dựng gia tăng đến mức 127% làm cho NPV < 0 và
IRR < MARR gần như không xảy ra trong thực tế. Cho dù nhà nước định giá đất theo giá
nhà nước hay giá thị trường thì mức độ rủi ro vẫn thấp và dự án vẫn đáng để VBH thực
hiện.
Kết quả thẩm định trên phương diện nền kinh tế nói chung cho thấy, dự án sẽ tạo ra ngoại
tác tích cực đối với tổng thể nền kinh tế và tạo ra mức thu ngân sách 817,04 tỷ đồng cho
nhà nước, đây là khoản thu chênh lệch giữa khoản thu trước và sau khi chuyển đổi mục
đích sử dụng đất. Trước khi có dự án, nhà nước chỉ thu được một khoản tiền duy nhất là
tiền cho thuê đất. Sau khi có dự án, ngoài khoản thu về đất bao gồm tiền mua quyền sử
dụng đất và phí chuyển chuyển nhượng thì nhà nước còn thu được các khoản thuế từ hoạt
động kinh doanh của dự án. Khoản chênh lệch này lớn hơn so với khoản mất đi 716,8 tỷ
nếu nhà nước đấu thầu quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Cả doanh nghiệp và nhà
nước đều có lợi nếu doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà nước lợi đúng
bằng khoản chênh lệch thu ngân sách 817,04 tỷ và doanh nghiệp lợi hơn 1010 tỷ tiền lãi từ
việc thực hiện dự án.
Dự án khả thi về mặt tài chính và kinh tế nên nhà nước không phải hỗ trợ. Nhưng nếu nhà
nước không tính giá đất theo giá thị trường thì thực chất nhà nước đã hỗ trợ doanh nghiệp
716,8 tỷ. Luận văn khẳng định, khoản thu 716,8 đã chuyển từ nhà nước sang doanh nghiệp
như một khoản trợ cấp và kiến nghị cần thay đổi chính sách đối với tất cả các doanh
nghiệp đang có ý định chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, văn phòng
cho thuê là cần tính giá đất theo giá thị trường, bằng hình thức đấu giá. Vì nếu đất được
định giá theo giá thị trường thì doanh nghiệp vẫn sẵn lòng chuyển đổi mục đích sử dụng.
Trong quá trình thực hiện dự án sẽ sinh ra các ngoại tác tiêu cực về môi trường và giao
thông, nhà nước có thể giám sát quá trình này để hạn chế ngoại tác tiêu cực.
v
MỤC LỤC
Trang phụ bìa

Xác nhận của đơn vị đầu tư
Lời cam đoan…………………………………………………….…………………………i
Lời cảm ơn……………………………………………………….……...…………………ii
Tóm tắt luận văn………………………………………………...……...…………………ii
Mục lục …………………………………………………………..……...…………………v
Danh mục chữ viết tắt …………………………………………..…….…………………vii
Danh mục biểu đồ……………………………………………….…………………….…viii
Phụ lục bảng……………………………………………………..……..…………………ix
0 Chương 1. GIỚI THIỆU ..................................................................................................... 1 61
1 1.1 Đặt vấn đề....................................................................................................................... 1 62
2 1.2 Mục tiêu của đề tài......................................................................................................... 3 63
3 1.3 Câu hỏi nghiên cứu........................................................................................................ 3 64
4 1.4 Phạm vi của đề tài.......................................................................................................... 3 65
5 1.5 Bố cục luận văn .............................................................................................................. 4 66
6 Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT........................................................................................ 6 67
7 2.1 Các quan điểm và nội dung phân tích dự án .............................................................. 6 68
8 2.2 Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính................................................. 7 69
9 2.3 Các phương pháp sử dụng trong phân tích kinh tế.................................................... 8 70
10 Chương 3. MÔ TẢ DỰ ÁN............................................................................................... 10 71
11 3.1 Giới thiệu dự án ........................................................................................................... 10

72
12 3.2 Đặc điểm của dự án ..................................................................................................... 11 73
13 3.3 Giải pháp kiến trúc và tiêu chuẩn xây dựng............................................................. 12 74
14 3.4 Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án ....................................... 13 75
15 Chương 4. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ............................................................... 18 76
16 4.1 Giới thiệu các phương án phân tích........................................................................... 18 77
17 4.2 Biểu đồ dòng tiền tệ ..................................................................................................... 21 78
18 4.2.1 Chi phí đầu tư ............................................................................................................. 21

79
vi
19 4.2.2 Chi phí vận hành......................................................................................................... 23

80
20 4.2.3 Doanh thu của dự án................................................................................................... 23 81
21 4.2.4 Kế hoạch vay vốn và trả lãi ........................................................................................ 23 82
22 4.2.5 Lịch khấu hao ............................................................................................................. 24

83
23 4.2.6 Báo cáo thu nhập ........................................................................................................ 25

84
24 4.2.7 Biểu đồ dòng tiền tệ.................................................................................................... 25

85
25 4.3 Tính toán phân tích tài chính ..................................................................................... 26 86
26 4.4 Phân tích kết quả thẩm định ...................................................................................... 28 87
27 Chương 5. PHÂN TÍCH RỦI RO .................................................................................... 30 88
28 5.1 Xác định biến rủi ro .................................................................................................... 30

89
29 5.2 Mô hình kết quả........................................................................................................... 31

90
30 5.3 Kết luận về mức độ rủi ro ........................................................................................... 40 91
31 Chương 6. PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI................................................................ 41 92
32 6.1 Phân tích kinh tế.......................................................................................................... 41

93
33 6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế .......................................... 41 94
34 6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực ..................................................................... 42 95
35 6.1.3 Dòng tiền kinh tế dự án .............................................................................................. 43 96
36 6.2 Phân tích tác động ngân sách ..................................................................................... 44 97
37 6.3 Phân tích tác động phân phối. .................................................................................... 45 98
38 Chương 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................ 47 99
Tài liệu tham khảo…………………………………….…………………….……………47
Phụ lục………………………………………………………………..……...……………49
vii
Danh sách chữ viết tắt:
B/C Phương pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost)

CBRE Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE
Dothi J.S.C Công ty Cổ phần thiết kế xây dựng Đô thị
DSCR Hệ số An toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio)
EIU Economist Intelligence Unit (Tổ chức nghiên cứu triển vọng kinh tế)
VBH Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hòa
IRR Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return)
MARR Suất sinh lợi tối thiểu của cổ đông (Minimum Attractive Rate of Return)
NPV Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)
PCI Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index)
TECCO Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới
TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh
UBND Ủy ban Nhân dân
VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax)
WACC Chi phí vốn bình quân trọng số (Weighted Average Cost of Capital)
viii
Danh sách biểu đồ
Biểu đồ 5.1 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư.
Biểu đồ 5.2 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư
Biểu đồ 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực và NPV
Biểu đồ 5.4 Giá cho thuê văn phòng và NPV
Biểu đồ 5.5 Mức độ tăng giá xây dựng đến NPV chủ đầu tư
Biểu đồ 5.6 Lạm phát Việt nam và NPV chủ sở hữu

ix
PHỤ LỤC BẢNG
39 Bảng 3.1 Thiết kế cơ bản.................................................................................................... 11

1 00
40 Bảng 3.2 Phân loại mục đích sử dụng đất trong dự án....................................................... 12 1 01
41 Bảng 3.3 Biến động giá 3 tháng đầu năm 2010, dự báo PCI xây dựng tháng 10/2010...... 15 1 02
42 Bảng 3.4 Hệ số điều chỉnh khi xây dựng tầng hầm............................................................ 16 1 03
43 Bảng 4.1 Diện tích sàn căn hộ được bán ra hàng năm ....................................................... 20 1 04
44 Bảng 4.2 Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng hầm .......................................................... 20 1 05
45 Bảng 4.3 Lịch chi phí đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng) ........................................................... 22 1 06
46 Bảng 4.4 Hệ số để tính giá đất hẻm.................................................................................... 22 1 07
47 Bảng 4.5 Kế hoạch vay vốn (tỷ đồng)................................................................................ 24 1 08
48 Bảng 4.6 So sánh các phương án đầu tư............................................................................. 27 1 09
49 Bảng 5.1 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất nhà nước) ................. 31 1 10
50 Bảng 5.2 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất thị trường)................ 33 1 11
51 Bảng 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán thực ảnh hưởng đến quyết định đầu tư...................... 34 1 12
52 Bảng 5.4 Sự thay đổi của giá thuê văn phòng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư .............. 35 1 13
53 Bảng 5.5 Chi phí xây dựng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư ........................................... 36 1 14
54 Bảng 5.6 Đồng thời giảm giá cho thuê và giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư .................. 39 1 15
55 Bảng 6.1 Cơ sở tính hệ số chuyển đổi giá CFi ................................................................... 41 1 16
56 Bảng 6.2 NPV, IRR kinh tế của dự án ............................................................................... 43 1 17
57 Bảng 6.3 Các khoản thu về thuế, phí từ đất trước khi có dự án ......................................... 44 1 18
58 Bảng 6.4 Các khoản thu về thuế, phí từ đất sau khi có dự án ............................................ 44 1 19
59 Bảng 6.5 Tác động phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp ........................................ 45 1 20
1
Chương 1. GIỚI THIỆU

0
1.1 Đặt vấn đề

7
Chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập
trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận (2002- 2006) và Kế hoạch xử
lý triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng của Chính phủ đang được các
tỉnh, thành phố triển khai thực hiện. Tại TP. HCM, chương trình và kế hoạch trên được cụ
thể hóa bằng Nghị quyết số 22/2002/NQ-HĐ ngày 29/6/2002 của HĐND về đề án di dời
các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vào các khu công nghiệp và vùng phụ cận [1] và Quyết
định số 80/2002/QĐ-UB ngày 8/7/2002 của UBND TP. HCM về việc phê duyệt đề án thực
hiện chương trình di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vào khu công nghiệp và vùng phụ
cận [2].
Thống kê đầu năm 2007 tại TP. HCM cho thấy, 630/1402 doanh nghiệp (gần 45%) đã di
rời hoạt động sản xuất của mình tới khu/cụm cộng nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận,
463/1402 doanh nghiệp (33%) ngừng sản xuất, 127 doanh nghiệp (9%) chuyển đổi hoạt
động kinh doanh, nhưng vẫn còn 141 doanh nghiệp (10%) chưa có phương án di rời 1. 0
Công ty cổ phần Điện tử Bình Hòa (VBH), doanh nghiệp nhà nước đã chuyển đổi, thuộc
Tổng công ty Điện tử và Tin học Việt Nam, có trụ sở tại 204 Nơ Trang Long, phường 12,
quận Bình Thạnh, là một trong những công ty chịu tác động bởi chính sách trên.
Tuy nhiên, VBH đang là pháp nhân có quyền sử dụng đất (được UBND TP. HCM cấp giấy
chứng nhận theo Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/09/2006) và có hợp đồng thuê khu
đất hơn 24 nghìn m2 làm trụ sở và sản xuất kinh doanh đến hết năm 2020 2. Nhưng dù có
1
hay không có hợp đồng thuê đất thì đến hết 2012, VBH vẫn phải di rời toàn hoạt động của
mình ra khu vực ngoại thành để tập trung vào khu/cụm công nghiệp hoặc vùng phụ cận
theo Chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành theo
Quyết định 64/2003/QĐ-TTg ngày 22/04/2003 của Thủ tưởng Chính phủ. Theo đó, khu đất
hơn 24 nghìn m2 vẫn bị Ban chỉ đạo sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên
1
http://www.thesaigontimes.vn/Home/thoisu/doisong/11839/ (truy cập vào 24/6/2010) [3]
2
Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/09/2006 của UBND TP. HCM về việc tiếp tục cho VBH sử dụng đất
[4] và Hợp đồng số 9871/HĐ-TNMT-KKKTĐ ngày 16/10/2006, ký cùng Sở Tài nguyên Môi trường [5]
2
địa bàn TP.HCM (gọi tắt là Ban chỉ đạo 09) thu hồi. Việc thu hồi này sẽ ngay lập tức chấm
dứt hợp đồng thuê đất theo điều 4 (trách nhiệm của mỗi bên) của hợp đồng thuê đất ký
giữa VBH và Sở Tài nguyên Môi trường, áp dụng cho trường hợp thu hồi đất tại điều 38
Luật Đất đai 2003 [6]. Hợp đồng thuê đất được trình bày tại Phụ lục 2.
Như vậy, việc di rời các hoạt động sản xuất của VBH ra ngoại thành là việc làm bắt buộc
theo chủ trương của nhà nước cho dù hoạt động sản xuất kinh doanh của VBH đến một địa
điểm khác có tốt lên hay xấu đi, hoặc VBH sẽ phải ngừng hoạt động sản xuất của mình.
Để khuyến khích việc di rời, chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường
trong nội thành vào tập trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận đã
đưa ra “cơ chế” giữ đất đối với các doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất là nếu doanh
nghiệp có thể làm chủ đầu tư hoặc liên doanh với chủ đầu tư khác thực hiện dự án chuyển
mục đích sử dụng đất theo qui hoạch thì nhà nước sẽ ưu tiên cho phép doanh nghiệp
chuyển đổi mục đích sử dụng đất bằng hình thức bán đất theo giá nhà nước không thông
qua đấu thầu. Đây là đặc quyền của VBH so với các doanh nghiệp khác đối với việc tiếp
tục sử dụng khu đất.
Cũng như các doanh nghiệp đang đầu tư sang lĩnh vực xây dựng chung cư, khu thương
mại, văn phòng cho thuê như Công ty Nhựa Hà nội (22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà
Trưng, quận Hoàn Kiếm, Hà nội), Công ty Kho bãi TP (trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc
Sài Gòn -Resco) hay Tập đoàn Điện lực Việt nam (cho thuê khu đất 162 Điện Biên Phủ,
P17, Bình Thạnh làm Khách sạn Lý Hoàng), VBH tính toán phương án liên doanh với
Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (TECCO), một cổ đông của
VBH để thực hiện dự án chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, khu
thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê nhằm hưởng đặc quyền giữ đất.
Đó là lý do hình thành đề tài thẩm định dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê
Bình Hòa (gọi tắt là dự án Bình Hòa). Tác giả là người được TECCO giao nhiệm vụ viết
báo cáo khả thi, thẩm định hiệu quả tài chính và kinh tế của dự án trên. Như vậy, dự án
được đánh giá theo góc độ chủ đầu tư, có phân tích lợi ích của nhà nước. Theo đó, báo cáo
sẽ đánh giá tính khả thi về mặt tài chính nhằm đảm bảo cho việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là hiệu quả, đồng thời chứng
minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư.
3
1.2 Mục tiêu của đề tài

8
Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu phân tích khả thi về mặt tài chính và hiệu quả kinh tế
của dự án “Khu chung cư, văn phòng cho thuê – Bình Hòa”.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu

9
Mục tiêu của đề tài được cụ thể bằng 2 câu hỏi nghiên cứu sau:
- VBH có nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án “Khu chung cư, văn phòng
cho thuê – Bình Hòa hay không?
- Nhà nước có nên cho phép VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang cho thuê để xây
dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê hay không?
1.4 Phạm vi của đề tài

10
Trong phân tích tài chính, đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu ở mức đánh giá tính khả thi
về mặt tài chính của toàn bộ dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê Bình Hòa
mà không quan tâm tới việc tính toán chi phí di rời các hoạt động sản xuất, thiết bị, nhà
xưởng hiện có trên đất đến một địa điểm khác vì chi phí cho hoạt động di rời được giả định
đúng bằng chi phí mà nhà nước tài trợ, hỗ trợ cho hoạt động di rời theo chủ trương của nhà
nước hoặc chi phí di rời đúng sẽ được nhà nước tài trợ bằng hình thức miễn giảm tiền sử
dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất 3. Luận văn cũng sẽ không đánh giá những lợi ích hay thiệt hại của các
2
hoạt động sản xuất, kinh doanh của VBH sau khi di rời vì nếu không thực hiện dự án thì
VBH vẫn phải di rời các hoạt động sản xuất, lắp ráp linh kiện điện tử của mình ra khu vực
ngoại thành hoặc khu công nghiệp hay khu chế xuất hoặc buộc phải ngừng hoạt động sản
xuất tại đây.
Đề tài cũng phân tích thị trường và xem xét các mô hình dự báo cung cầu căn hộ để tính
toán mức giá bán, cho thuê, tốc độ bán và cho thuê, mức độ tăng giá bán, cho thuê căn hộ
cũng như đánh giá mức độ rủi ro của dự án.
Số liệu đầu vào được tính toán dựa thiết kế chi tiết công trình đã được VBH đồng ý để
Công ty Cổ phần thiết kế xây dựng đô thị (Dothi J.S.C) [8] thực hiện và suất vốn đầu tư
3
Khoản 3 điều 13 về giảm tiền sử dụng đất “Giảm 20% tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đối với
nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch; nhưng diện tích đất được giảm tối đa không vượt quá diện
tích tại địa điểm phải di dời” [7]
4
xây dựng công trình năm 2008 do Bộ Xây dựng ban hành, nhưng vì giá xây dựng luôn biến
động nên sẽ được điều chỉnh dựa vào công bố chỉ số giá xây dựng được Bộ Xây dựng công
bố hàng quý để tính toán tổng mức đầu tư tại thời điểm quyết định đầu tư (1/10/2010).
Dự báo lạm phát Việt Nam trong phân tích tài chính được tham khảo từ số liệu của
Economist Intelligence Unit (EIU). Dự báo lạm phát nước ngoài được tính toán dựa trên
dữ liệu lạm phát trong quá khứ của Hoa Kỳ trong 89 năm từ 1921 đến 2009 lấy từ website
http://www.forecast-chart.com/forecast-inflation-rate.html (truy cập vào 24/6/2010) [9].
Nếu tính lạm phát Hoa kỳ một giai đoạn gồm 10 năm thì lạm phát trung bình trong 10 năm
cuối 2000-2009 là 2.536%, thấp hơn lạm phát trung bình của tất cả các năm trước đó, điều
này cho thấy lạm phát Hoa kỳ có xu hướng giảm. Trong 10 năm cuối lạm phát Hoa kỳ
giảm 0.324% so với 10 năm trước nên đề tài dự tính trong khoảng 10 năm thì lạm phát Hoa
kỳ giảm đúng bằng 0.324%.
Phần phân tích rủi ro khi đầu tư thực hiện dự án được thực hiện đối với một số các yếu tố
chính có tác động đến quyết định đầu tư giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng, giá xây
lắp. Phân phối xác suất được thực hiện với các biến đầu vào để tính toán như giá bán căn
hộ, giá cho thuê văn phòng để đánh giá chính xác hơn về những rủi ro xảy ra khi quyết
định đầu tư.
Hệ số chuyển đổi (tỉ số giữa giá kinh tế với giá tài chính của một khoản mục) được sử
dụng để phân tích kinh tế dự án vì thông qua giá tài chính, giá kinh tế được xác định bằng
cách điều chỉnh các khoản thuế và trợ cấp. Hệ số chuyển đổi được phân tích cụ thể tại
Chương 6, phần phân tích kinh tế.
1.5 Bố cục luận văn

11
Luận văn được chia thành 7 chương. Chương 1 giới thiệu về dự án và nêu lên tính cấp thiết
của đề tài, trả lời cho câu hỏi tại sao lại cần thực hiện đề tài. Chương 2 nói về tổng quan và
phương pháp luận để thực hiện đề tài. Chương 3 mô tả dự án, giới thiệu tổng quát về dự án,
đồng thời nhấn mạnh một số đặc điểm, đưa ra phương án thực hiện dự án. Chương 4 sẽ
phân tích về mặt tài chính của dự án, trong đó mô tả các khoản doanh thu, chi phí, vay nợ,
thuế, sau đó xác định các kết quả thẩm định để phân tích, đánh giá. Chương 5 phân tích rủi
ro về mặt tài chính của dự án, trong đó xác định mức độ, xác suất rủi ro mà dự án có thể
chịu đựng được. Chương 6 sẽ phân tích về mặt kinh tế dự án, tức là đánh giá hiệu quả kinh
5
tế xã hội nói chung của dự án, trong đó có phân tích về mặt ngoại tác và tác động ngân
sách để đưa ra kết luận tính khả thi về mặt kinh tế của dự án. Chương 7 sẽ đưa ra các kết
luận và kiến nghị cho dự án, trả lời cho câu hỏi dự án có đáng để thực hiện hay không, nếu
thực hiện thì phải hạn chế những rủi ro nào và các đối tượng trực tiếp tham gia dự án sẽ
cần lưu ý những gì khi thực hiện dự án.
Tóm lại, thực hiện xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê là phương án cần thiết để
VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo đặc quyền của pháp nhân đang có quyền sử
dụng đất. Nhưng trước hết VBH cần thẩm định về mặt tài chính và kinh tế của dự án để
đầu tư và được nhà nước thông qua. Đề tài chỉ quan tâm tới việc thẩm định dự án mà
không quan tâm đến các hoạt động kinh doanh hiện tại hay khu đất VBH sẽ phải chuyển
đến. Đề tài được viết dưới dạng Chương mục, bao gồm 7 chương, trong đó trọng tâm nằm
ở chương 4, 5 và 6.
6
Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1
Chương 2 nói về các cơ sở lý thuyết và phương pháp được sử dụng để thực hiện việc phân
tích, đánh giá đối dự án xây dựng khu chung cư văn phòng cho thuê Bình Hòa.
2.1 Các quan điểm và nội dung phân tích dự án

12
Sau khi nhận ra cơ hội đầu tư tại VBH, TECCO tiến hành nghiên cứu tiền khả thi đối với
dự án Bình Hòa. Vì nghiên cứu tiền khả thi cũng là một thủ tục bắt buộc để nhận được giấy
phép đầu tư xây dựng từ phía chính quyền nên TECCO tiến hành các phân tích thị trường,
kỹ thuật, nguồn lực và nhân sự, phân tích tài chính, đánh giá rủi ro và phân tích kinh tế đối
với dự án. Tác giả thực hiện luận văn là người được TECCO giao nhiệm vụ trực tiếp thẩm
định dự án. Vì đây là dự án liên doanh, có vay nợ và liên quan trực tiếp tới việc quản lý
công sản hiện nay nên dự án sẽ được nhìn nhận, phân tích từ các quan điểm của tổng đầu
tư và quan điểm của ngân hàng, quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đông), quan điểm của
nền kinh tế nói chung và quan điểm của ngân sách.
• Quan điểm tổng đầu tư xem xét dự án về mặt tổng thể, bao gồm cả việc vay nợ và góp
vốn đầu tư, tài trợ cho dự án.
• Quan điểm của ngân hàng đánh giá mức độ an toàn của việc vay nợ bằng cách xem xét
dòng ngân lưu chi phí đầu tư và vận hành, bảo trì của dự án và dòng ngân lưu tính toán
doanh thu để xác định nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ của dự án.
• Quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đông) xem xét giá trị thu nhập tiềm năng của dự
án. Quan điểm chủ đầu tư đồng thời cũng tính toán các khoản vốn vay và lãi vay vào
dòng ngân lưu ra để tính toán thu nhập còn lại cho cổ đông [10].
• Quan điểm của nền kinh tế nói chung tức là phân tích, tính toán lợi ích, thiệt hại khi
thực hiện dự án trên toàn quốc gia, phân tích những ngoại tác khi thực hiện dự án.
• Quan điểm của ngân sách xem dự án có thể tạo ra (hoặc tiêu tốn) nguồn ngân sách cho
chính phủ, tức là phân tích những dòng tiền về thuế và trợ cấp mà nhà nước thu lại hoặc
phải chi ra.
7
2.2 Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính
13
Để đánh giá xem dự án có đáng để các doanh nghiệp đầu tư hay không, tác giả sử dụng
phương pháp tính toán dòng tiền chiết giảm để tính giá trị hiện tại ròng (NPV), phương
pháp tính suất sinh lợi nội tại (IRR) và phương pháp tỉ số lợi ích- chi phí (B/C), xem xét hệ
số an toàn trả nợ (DSCR) và phương pháp tính thời gian hoàn vốn (PP - Payback Period)
Cụ thể, phương pháp tính toán như sau:
• NPV: Giá trị hiện tại của các dòng tiền sau khi trừ đi chi phí đầu tư.
n
Bi − Ci
∑ (1 + r )
i =0
i
= [11] và [12]
Bi: Lợi ích dự án
Ci: Chi phí dự án
r: Suất chiết khấu.
Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi NPV ≥ 0
NPV là tiêu chuẩn đánh giá dòng tiền tạo ra ở mức độ tuyệt đối của dự án và của doanh
nghiệp. NPV đã tính đến chi phí cơ hội của vốn của người đầu tư. NPV được tính cho từng
đối tượng vì mỗi đối tượng có suất chiết khấu khác nhau. Tuy NPV không quan tâm tới
quy mô và thời gian hoàn vốn, nhưng đây là tiêu chí quyết định đến việc lựa chọn các
phương án phân tích.
• IRR: Suất chiết khấu để NPV= 0.

n
Bi − Ci
∑ (1 + r )
i =0
i
=0
Bi: Lợi ích dự án
Ci: Chi phí dự án
Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi IRR ≥ MARR
IRR là chỉ tiêu để so sánh với suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu của nhà đầu tư (MARR),
nhưng MARR lại là một yếu tố biến động theo thời gian và phụ thuộc vào thị trường, nên
8
đối với một dự án dài hạn như Bình Hòa thì IRR được dùng như phương pháp hỗ trợ,
khẳng định tính khả thi hay không khả thi của dự án.
• Tỉ số lợi ích/chi phí (B/C) [12]
B/C = Giá trị hiện tại của tổng lợi ích / Giá trị hiện tại của tổng chi phí
Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi B/C > 1
Phương pháp tính B/C là khá rõ ràng nhưng lại phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu để tính
toán giá trị hiện tại (NPV) của dòng tiền.
• Hệ số an toàn trả nợ (DSCR).
DSCR tại thời điểm i = Tổng số tiền mặt sử dụng để trả nợ vào thời điểm i / Tổng số nợ
60
phải trả vào thời điểm i
Tiêu chuẩn đánh giá: DSCR ≥ 1 (đối với chủ đầu tư)
DSCR ≥ 1.2 (đối với ngân hàng)
DSCR cho biết khả năng huy động tiền mặt để trả nợ tại một thời điểm, nhưng chỉ ở trong
phạm vi của dự án mà không tính toán được khả năng huy động tiền mặt từ các dự án khác.
Thực tế, một doanh nghiệp có thể huy động tiền mặt từ nhiều nguồn khác nhau, từ các dự
án khác nhau để thanh toán nợ.
• Thời gian hoàn vốn (PP - Payback Period)
PP = (Vốn đầu tư)/(Thu nhập ròng hàng năm) = (năm, tháng)
Tiêu chuẩn đánh giá: PP < 5 năm, 6 tháng (Vì MARR = 18%, PP = 1/18*100% = 5.6).
PP có ưu điểm là tính toán đơn giản và dễ thuyết phục cổ đông, nhưng PP lại bỏ qua những
những khoản đầu tư phát sinh sau khi thời điểm tính toán năm hoàn vốn. PP cũng không
quan tâm đến giá trị hiện tại của dòng tiền.
2.3 Các phương pháp sử dụng trong phân tích kinh tế

14
Mặc dù không thể lượng hóa được toàn bộ những ngoại tác hoặc tính toán chính xác các
lợi ích chi phí của dự án đối với nền kinh tế, khi xem xét dự án trên quan điểm của nền
kinh tế nói chung, luận văn sẽ sử dụng phương pháp chuyển đổi giá CFi bằng cách điều
chỉnh các khoản thuế và trợ cấp trong kết quả thẩm định về tài chính để chuyển đổi sang
9
giá kinh tế, sau đó tính toán các chỉ số NPV, IRR, B/C và đưa ra kết luận tính khả thi về
mặt kinh tế của dự án.
Tóm lại, dự án Bình Hòa sẽ được thẩm định bởi các tiêu chí NPV, IRR, B/C, DSCR, PP
đối với phân tích tài chính và kinh tế bằng quan điểm của tổng đầu tư, chủ đầu tư, quan
điểm của nền kinh tế nói chung và quan điểm của ngân sách, từ đó đưa ra kết luận về tính
khả thi hay không khả thi của dự án.
10
Chương 3. MÔ TẢ DỰ ÁN
2
Chương 3 mô tả tổng quát và nhấn mạnh một số đặc điểm của dự án, đồng thời đưa ra
phương án thực hiện dự án về mặt thiết kế, kiến trúc, xây dựng. Chương này cũng đưa ra
các thông số đầu ở mức độ tổng quát để phục vụ cho mục đích phân tích tài chính và kinh
tế của dự án.
3.1 Giới thiệu dự án

15
Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hòa 4 (VBH) được chuyển đổi từ Công ty TNHH 1 thành
3
viên Điện tử Bình Hòa theo Quyết định số 2554/QĐ-TCCB ngày 08/8/2005 của Bộ trưởng
Bộ Công nghiệp (nay là Bộ Công thương) được nhà nước cho thuê khu đất 24418,5m2,
mục đích của việc sử dụng đất là để làm văn phòng, kho và xưởng sản xuất thiết bị điện tử,
thời gian thuê đất kéo dài đến năm hết năm 2020. Nhưng VBH thuộc diện phải di rời hoạt
động sản xuất của mình theo chính sách di rời các cơ sở sản xuất công nghiệp ra khỏi khu
vực nội thành, khu đất mà VBH đang thuê sẽ bị được nhà nước thu hồi.
Khu đất mà VBH đang thuê rất có lợi thế về vị trí địa lý vì nằm trong khu vực nội thành,
có cơ sở hạ tầng tốt và giao thông thuận tiện, 2 mặt tiền là đường Nơ Trang Long và đường
Chu Văn An, gần khu vực quận 1 và cách Sân bay quốc tế Tân sơn nhất 6km, bến xe Miền
Đông chưa đến 4 km. Hiện tại khu đất đã được cấp điện, cấp nước và có hệ thống thoát
nước. Tài sản còn lại trên đất không lớn, bao gồm những dãy nhà mái tôn, nhà xưởng, nhà
kho khung kèo sắt, đường, sân nội bộ, theo định giá thời điểm 2005 là 3,8 tỷ đồng, do công
ty đang sử dụng các công trình bán kiên cố.
“Tấc đất tấc vàng”, VBH mong muốn được tiếp tục sử dụng đất. Theo chính sách của
chương trình di rời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập
trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận thì điều kiện cần để VBH tiếp
tục là pháp nhân có quyền sử dụng đất là (i) VBH có một dự án khả thi để chuyển đổi mục
đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch của quận được phê duyệt vào trước 2012 (ii) VBH
cần đảm bảo diện tích dành cho hoạt động giáo dục tối thiểu là 6500 m2 trên khu đất theo ý
kiến của UBND quận Bình Thạnh tại văn bản số 49/UBND-QLĐT ngày 13/01/2009 [14].
Khi VBH đáp ứng 2 điều kiện trên thì nhà nước cho phép VBH được mua lại khu đất theo
4
Đại diện vốn nhà nước 51% [13]
11
giá nhà nước ban hành, không thông qua đấu thầu. Vì vậy, VBH tính toán phương án xây
dựng dự án Bình Hòa để mong muốn hưởng lợi từ chính sách ưu tiên chuyển đổi đất của
nhà nước. Tại thời điểm hiện nay (tháng 6/2010), VBH và TECCO vẫn đang thẩm định tài
chính để làm thủ tục đầu tư dự án.
3.2 Đặc điểm của dự án

16
Toàn bộ diện tích 24418,5m2 đều dành cho dự án, trong đó bao gồm 6500 m2 đất dành cho
hoạt động giáo dục. Diện tích đất còn lại sẽ dành cho xây dựng chung cư, văn phòng cho
thuê, hồ bơi, trường học và công viên cây xanh. Hiện tại, đây là khu đất có công trình kiến
trúc bán kiên cố và còn khá nhiều đất trống.
Khi hoàn thành, chung cư sẽ thông ra hai đường chính là đường Nơ Trang Long và đường
Chu Văn An. Khu chung cư sẽ nằm trong khu quy hoạch khá thuận lợi về cơ sở hạ tầng, vì
đây là khu trung tâm của quận Bình Thạnh, gần với sân bay Tân Sơn Nhất, bến xe Miền
Đông và trung tâm quận 1.
Sau khi nghiên cứu các văn bản pháp luật để có căn cứ thực hiện dự án, VBH thuê Dothi
S.J.C lập kiến trúc, bản thiết kế cơ bản được trình bày tóm tắt ở Bảng 3.1 và được trình bày
chi tiết tại Phụ lục 3.
Bảng 3.1 Thiết kế cơ bản

DIỆN TÍCH DIỆN TÍCH
STT CÔNG TRÌNH SỐ TẦNG
XÂY DỰNG (m2) SÀN XÂY DỰNG (m2)
01 Khu A, khối1 995 15 14925
khối2 1400 20 28000
khối3 600 18 10800
02 Khu B, khối1 1487 15 22305
khối2 647 20 12940
03 Khu C, khối1 524 15 7860
khối2 1097 20 21940
04 Hồ bơi 863 843
05 Trường học 1,100.0 2 2200
06 Tầng hầm 10.209,12
(Nguồn: Tác giá tính toán theo Kiến trúc Quy hoạch 204 Nơ Trang Long của Dothi S.J.C năm 2009)
Từ thiết kế trên ta tính toán được diện tích sàn căn hộ và hệ số sử dụng đất. Bảng 3.2 sẽ
trình bày cụ thể cách tính toán này.
12
Bảng 3.2 Phân loại mục đích sử dụng đất trong dự án

STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH DIỆN TÍCH MẬT ĐỘ HỆ SỐ SỬ
SỬ DỤNG XÂY DỰNG (m2) SÀN (m2) XÂY DỰNG (%) DỤNG ĐẤT
(1) (2) (3) (4) = (2)/St (5) = (3)/St
Tổng diện tích đất: St = 24.418,5 m2.
01 Đất xây dựng 7593 119613 31.1

chung cư
02 Đất xây dựng 1100 2200 4.5

trường học
Tổng 8693 121813 35.62 5
(Nguồn: Tác giá tính toán theo Kiến trúc Quy hoạch 204 Nơ Trang Long của Dothi S.J.C năm 2009)
Ngoài việc xây dựng các hạng mục công trình bao gồm 7 khối nhà, hồ bơi, trường học và
tầng hầm thì dự án còn phải xây dựng đường nội bộ, công viên cây xanh và sân chơi thể
thao. TECCO cho rằng, việc bố trí giao thông thuận lợi và hài hòa với kiến trúc, đồng thời
đảm bảo các tiêu chuẩn về quy hoạch đô thị sẽ làm tăng giá trị của các căn hộ cho thuê
cũng như các căn hộ bán đứt.
3.3 Giải pháp kiến trúc và tiêu chuẩn xây dựng

17
Giải pháp kiến trúc được Dothi J.S.C đưa ra đối với toàn bộ dự án như sau:
- Về giao thông, lộ giới đường hẻm nội bộ có lộ giới 8m, tuyến đường ngang 12m, có tiểu
đảo nhằm phân luồng giao thông cục bộ trong dự án. Trục đường nội bộ có lộ giới 21m,
phân luồng 2 chiều riêng biệt, ngăn cách bởi hàng cây xanh ở giữa trục đường. Hệ thống
giao thông nội bộ được nối với trục đường chính và các hẻm.
- Về các khối, dự án sẽ xây dựng 7 khối được xây dựng, chi tiết về diện tích xây dựng và
số tầng đã được trình bày tại Bảng 3.1. Tầng hầm được thiết kế thông nhau để làm tăng
diện tích để xe, tạo sự thoải mái cho người dân và hoạt động kinh doanh, đồng thời công
tác quản lý về sau cũng sẽ thuận tiện hơn. Có nhiều phương án được đưa ra để nhà đầu tư
quyết định lựa chọn các khối căn hộ dùng để ở tách biệt với khối dùng cho thuê mục đích
kinh doanh, hoặc tất cả các khối đều dành 2 đến 3 tầng để cho thuê dài hạn và dành toàn bộ
căn hộ còn lại để bán đứt.
13
- Về công viên, sân chơi thể thao, nhà trẻ, được thiết kế ngay cạnh khu chung cư và công
viên cây xanh và trên trục đường trồng cây tán rộng và cao. Việc xây dựng công viên, sân
chơi thể thao, nhà trẻ được thực hiện vào thời điểm cuối, khi xây dựng các khối hoàn thiện
phần thô.
Giải pháp xây dựng mà TECCO đưa ra cho toàn bộ như sau:
Toàn bộ công trình sẽ được xây dựng theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Cụ thể là:
- TCVN 5574 – 1991: Tiêu chuẩn thiết kế - Kết cấu bê tông cốt thép.
- TCVN 2737 – 1995: Tiêu chuẩn thiết kế - Trọng tải và tác động.
- TCXD 40 – 1987: Kết cấu xây dựng về nền móng.
- TCXD 4198 – 1997: Thiết kế bê tông toàn khối - Nhà cao tầng.
- TCXD 205 – 1998: Tiêu chuẩn thiết kế - Móng cọc.
- TCXD 206 – 1998: Tiêu chuẩn thiết kế - Cọc khoan nhồi.
- Kết cấu mái được đổ bê tông toàn khối tương tự như sàn các tầng.
- Tiêu chuẩn cung cấp điện sinh hoạt: 20 TCN 25 – 91 và 27 – 91.
- Tiêu chuẩn cung cấp điện cho chiếu sáng công cộng: 20 TCN 27 – 91.
- Tiêu chuẩn chống sét: TCXD 46 – 1984.
- Tiêu chuẩn TCVN 6160 – 1996 về phòng chữa cháy nhà cao tầng.
- Tiêu chuẩn TCVN 5738 – 1993 về hệ thống báo cháy – yêu cầu kỹ thuật.
- Trên mỗi khối nhà cao tầng xây dựng 1 bể chứa nước, dung tích 100m3, vừa để dự trữ
nước sinh hoạt, vừa trữ nước cho việc chữa cháy khi xảy ra sự cố.
3.4 Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án
18
Dự án sẽ xây dựng 7 khối nhà cao tầng, gồm 3 khối 15 tầng, 3 khối 20 tầng và 1 khối 18
tầng và dành tối thiểu 2 tầng để cho thuê văn phòng, khu thương mại dịch vụ, hội trường,
các tầng còn lại thì thiết kế căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 60 đến 106m2, các căn hộ này
được bán theo giá thị trường trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành dự án, vì các căn
hộ có diện tích nhỏ có nhu cầu mua rất cao 5. Tầng hầm được thiết kế thông nhau để gia
4
tăng diện tích sử dụng, tầng hầm có thể cho thuê và tự quản lý. Nhưng vì nhà đầu tư phải
lập ban quản lý tòa nhà sau khi hoàn thành dự án để giúp cho quá trình vận hành, bảo trì,
phục vụ dân cư và khách hàng một cách tốt nhất thì tầng hầm nên được giao cho ban quản
5
http://vietbao.vn/The-gioi-giai-tri/Thieu-can-ho-dien-tich-nho/50789802/411/ và các nhận định thị trường
khác (truy cập vào 24/6/2010) [15]
14
lý. Chi phí tiếp thị quảng cáo tập trung trong quá trình thực hiện dự án để có thể khách
hàng đăng ký mua căn hộ trong thời gian xây dựng, vì như vậy các khoản thu từ khách
hàng sẽ được tài trợ tiếp cho việc thực hiện dự án, do đó sẽ giảm các khoản vay nợ. Sau
khi dự án hoàn thành, các căn hộ chưa bán hết sẽ được đưa ra sàn giao dịch bất động sản
để không phải chịu chi phí tiếp thị quảng cáo, một khoản chi phí khá tốn kém. Dự án
không tính có sự đầu tư cơ sở hạ tầng từ phía nhà nước. Chủ đầu tư phải xây dựng đường
nội bộ, công viên cây xanh, sân thể thao trong khu vực dự án.
Tính toán chi phí dự án:
- Dự án được tính toán dựa vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 6 năm 2009, trong
5
đó đã bao gồm các chi phí cần thiết để xây dựng trên 1m2 sàn xây dựng. Phần chi phí thiết
bị đã bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị vận hành, máy bơm
cấp nước và hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Chi phí xây dựng các hạng mục công trình khác như hồ bơi, trường học vẫn được tính
toán dựa vào suất vốn đầu tư.
- Chi phí xây dựng đường nội bộ, cây xanh, sân thể dục thể thao thì được TECCO tính toán
cụ thể.
Vì dự án được thẩm định vào thời điểm 1/10/2010 mà Bộ Xây dựng mới chỉ công bố suất
vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009, nên phần chi phí phải được tính toán dựa trên
mức độ biến động giá xây dựng quý 1, quý 2 và quý 3 năm 2010 so với cả năm 2009 7. 6
Nhưng vì Bộ Xây dựng cũng chưa công bố chỉ số giá xây dựng quý 1, quý 2 và quý 3 năm
2010 nên đề tài xem xét mức độ biến động giá của nhóm hàng vật liệu xây dựng 3 trong rổ
hàng hóa cấu thành chỉ số giá tiêu dùng (CPI) để tính toán và dự đoán giá xây dựng vào
thời điểm tháng 10 năm 2010.
Chỉ số giá xây dựng theo công bố của Bộ Xây dựng và chỉ số giá tiêu dùng nhóm vật liệu
xây dựng theo công bố của Tổng cục Thống kê được tại Bảng 3.3.
6
Xem suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009, công bố theo quyết định 411/QĐ-BXD ngày
31/3/2010 của Bộ Xây dựng [16]
7
Chỉ số giá xây dựng năm 2009, công bố theo quyết định 410/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của Bộ Xây dựng
[17]
15
Bảng 3.3 Biến động giá 3 tháng đầu năm 2010, dự báo PCI xây dựng tháng 10/2010
CPI xây dựng Dự báo
Công trình Tháng Tháng Tháng
tháng
xây dựng 2000 2008 2009 1/2010 87 2/2010 98 3/2010 109
10/2010
Nhà ở 100 254 232 269 + 1,66% + 1.75% + 1.38%
Giáo dục 100 248 237 275 + 1,66% + 1.75% + 1.38%
Thể thao 100 226 228 265 + 1,66% + 1.75% + 1.38%
(Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán từ công bố chỉ số giá xây dựng của Bộ Xây dựng và website đăng
tải số liệu của Tổng cục Thống kê, dấu + để chỉ CPI tăng, dấu – để chỉ CPI giảm, so với tháng trước)
Như vậy, giá xây dựng năm 2009 giảm so với năm 2008 nhưng lại gia tăng liên tiếp vào
các tháng đầu năm 2010. Với mức tăng giá khoảng 1.5% của tháng sau so với tháng trước
đó thì dự báo đến tháng 10/2010, chỉ số giá xây dựng nhà ở là 269, xây dựng công trình
giáo dục là 275 và xây dựng công trình thể thao là 265 (So với năm 2009, theo trình tự là
254, 248 và 226). Phương pháp tính: Lấy chỉ số giá xây dựng (CPIxd) năm 2009 làm tháng
gốc (tháng 0) thì CPIxd vào tháng 1/2010 bằng CPIxd2009 nhân với (1+1.5%), tiếp tục như
vậy ta tính được CPIxd vào tháng 10/2010.
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình, không bao gồm các khoản mục sau:
- Chi phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, chi phí ngoại thất bên ngoài bên ngoài
công trình.
- Chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, bồi thường và tái định cư.
- Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường.
- Các chi phí liên quan đến việc đăng kiểm, kiểm định, chứng nhận.
- Chi phí thuê chuyên gia tư vấn.
- Chi phí lãi vay.
- Chi phí dự phòng.
8
http://vneconomy.vn/2010012111041111P0C19/chi-so-gia-tieu-dung-thang-12010-tang-136.htm (truy cập
vào 24/6/2010) [18]
9
http://203.162.71.77:808/vn/thongtinnganh/48620/index.aspx (truy cập vào 24/6/2010) [19]
10
http://vneconomy.vn/20100324012725770P0C19/cpi-thang-3-tang-075-bao-hieu-rui-ro-lam-phat.htm (truy
cập vào 24/6/2010) [20]
16
Các chi phí trên được tính toán theo các khoản mục riêng, hoặc gộp trong phần chi phí đầu
tư xây dựng công trình.
Đối với chung cư xây dựng tầng hầm thì suất vốn đầu tư phải nhân với hệ số điều chỉnh.
Hệ số điều chỉnh tầng hầm được thể hiện qua Bảng 3.4.
Bảng 3.4 Hệ số điều chỉnh khi xây dựng tầng hầm

Số tầng hầm Hệ số điều chỉnh
1 tầng hầm 1.10 – 1.13
2 tầng hầm 1.14 – 1.16
3 tầng hầm trở lên 1.18 – 1.20
Nguồn: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009 Bộ Xây dựng ban hành
Từ các tư vấn, giải pháp từ các đối tác, VBH tính toán phương án xây dựng khu chung cư
văn phòng cho thuê, dự kiến thời gian làm thủ tục và xây dựng trong vòng 4 năm từ cuối
năm 2010 đến năm 2013 (xem Phụ lục 4 Tiến độ xây dựng khu chung cư). Mặc dù dự án
có vòng đời khá dài, nhưng để tính ngân lưu tạo ra, dự án giả định sẽ kết thúc vào năm
2038, sau khi hoạt động 25 năm. Thông tin tóm tắt như sau 11: 10
Chủ đầu tư: Công ty Điện tử Bình tử Bình Hòa (VBH)
Địa điểm dự án: 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh.
Tên dự án: Xây dựng Khu chung cư kết hợp cao ốc văn phòng và thương mại dịch vụ.
Tổng mức đầu tư 12: 1658.66 tỷ đồng

11
Diện tích đất thực hiện dự án 13: 24.418,5m2.

12
Khối chung cư: Gồm 7 khối, trong đó 3 khối 15 tầng, 1 khối 18 tầng và 3 khối 20 tầng.
Mật độ xây dựng tối đa: 35% (Luật nhà đất cho phép mật độ xây dựng tối đa đến 45%)
Hệ số sử dụng đất: 5.
11
Theo đơn đề nghị cung cấp thỏa thuận quy hoạch kiến trúc của VBH gửi Sở Quy hoạch kiến trúc ngày
22/8/2008 [21]
12
Thẩm định dựa vào suất vốn đầu tư của Bộ xây dựng và các quy định của nhà nước. Tông mức đầu tư theo
tính toán trên là tổng mức đầu tư trung bình.
13
Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất tại Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/9/2006 của UBND TP. HCM
[22]
17
Dự án được thiết kế và xây dựng theo kiến trúc quy hoạch 204 Nơ Trang Long do Dothi
S.J.C thiết kế vào ngày 11/8/2009 (xem chi tiết tại Phụ lục 3)
Qua nội dung trình bày ở trên cho thấy, VBH cần phải đầu tư xây dựng khu chung cư, văn
phòng cho thuê trên mảnh đất 24418.5m2 mà VBH đang sử dụng. Về mặt thiết kế và kiến
trúc khu chung cư, văn phòng cho thuê được công ty Dothi J.SC thực hiện, về giải pháp
xây dựng và thi công được TECCO thực hiện. Dự án bao gồm 7 khối nhà cao tầng, 3 khối
15 tầng, 3 khối 20 tầng và 1 khối 18 tầng. Chi phí đầu tư dự án được tính toán theo suất
vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành và điều chỉnh theo chỉ số giá
nhóm ngành vật liệu xây dựng.
18
Chương 4. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

3
Chương 4 tính toán các phương án kinh doanh và đánh giá chúng theo các tiêu chí thẩm
định. Chương này cũng tính toán các khoản doanh thu, chi phí, vay nợ và thuế để hình
thành dòng tiền của các phương án trên.
4.1 Giới thiệu các phương án phân tích

19
Đối với bất kỳ dự án kinh doanh nào, các bên tham gia đều thảo luận các phương án đầu tư
cụ thể. Riêng dự án Bình Hòa, VBH và TECCO yêu cầu phân tích 3 phương án kinh
doanh. Vì VBH có thể tự quản lý tầng hầm, văn phòng cho thuê hoặc hợp đồng với một
công ty kinh doanh bất động sản để quản lý toàn bộ các hoạt động kinh doanh địa ốc. Mặt
khác, theo xu hướng chung của thị trường căn hộ, văn phòng cho thuê, VBH có thể sẽ dành
riêng một số khối cho thuê hoặc sẽ chỉ dành riêng các tầng thấp cho thuê làm văn phòng.
Mô hình tài chính được thiết kế cho 3 phương án kinh doanh, cụ thể như sau:
(i) Phương án 1: VBH tự quản lý tầng hầm, dành riêng 2 khối 15 tầng cho thuê, 5 khối
còn lại (3 khối 20 tầng, 1 khối 18 tầng và 1 khối 15 tầng) bán đứt. Trong 2 khối cho
thuê thì dành 4 tầng dưới cho thuê dài hạn và 11 tầng trên cho thuê ngắn hạn.
(ii) Phương án 2: VBH cho thuê tầng hầm, hoặc chỉ định thầu qua Ban quản lý, dành riêng
2 khối 15 tầng cho thuê, 5 khối còn lại (3 khối 20 tầng, 1 khối 18 tầng và 1 khối 15
tầng) thì xây dựng căn hộ bán đứt, 4 tầng dưới cho thuê dài hạn và 11 tầng trên cho
thuê ngắn hạn.
(iii) Phương án 3: VBH tự quản lý tầng hầm, đồng thời cho thuê 2 tầng của tất cả 7 khối,
cho mục đích làm văn phòng, khu thương mại. Bán toàn bộ căn hộ từ tầng 3 trở lên
của tất cả các khối nhà.
Dữ liệu cơ sở dùng để tính toán, phân tích cho 3 phương án như sau:
- Thời kỳ phân tích dòng tiền được tính từ năm gốc (năm 0) là năm 2010. Dự án kéo dài 25
năm, kết thúc vào năm 2038.
- Giá cho thuê văn phòng.
19
Giá văn phòng cho thuê được lấy từ báo cáo quý 3 năm 2009 của Công ty kinh doanh bất
động sản CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) là 30$/m2 [23], tốc độ tăng giá cho thuê
được giả định 5%/năm 14. 13
- Giá bán căn hộ.
Vào năm gốc, giá căn hộ được lấy từ giá bán trung bình các căn hộ của công ty TECCO
trên thị trường, vì công ty TECCO là đơn vị tư vấn, thi công và góp vốn cổ phần, đồng thời
cũng là cổ đông (51% cổ phần thuộc nhà nước, 40% cổ phần thuộc Tecco) của VBH nên
dự án sẽ được thực hiện tương tự như các dự án xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê
của TECCO. Giá bán trung bình 1m2 căn hộ của TECCO năm 2009 là 14 triệu VND. Mức
giá này cũng được tham khảo từ giá bán căn hộ trên thị trường TP. HCM từ các báo cáo
quý của CBRE trong cùng năm. Giá bán căn hộ được mô hình lựa chọn có giá thị trường
thấp nhất vào năm chuẩn bị thực hiện dự án (năm 2009). Nghiên cứu của Công ty Bất động
sản Vietrees 15 thì tổng cầu về căn hộ tại TP HCM trong giai đoạn 2010 – 2011 vào khoảng
14
75.000 căn, trong khi tổng cung chỉ vào khoảng 23.500 căn. Mức giá có khả năng thanh
toán trong giai đoạn này vào khoảng 14,6 triệu đồng – 17,4 triệu đồng/m2. Việc hạ giá căn
hộ so với thị trường ban đầu là nhằm mục đích tăng tăng lượng khách hàng mua căn hộ
ngay từ khi dự án khởi công để tài trợ dự án trong thời gian xây dựng. Mô hình giả định
thêm cho cả 3 mô hình là mức giá này tăng 10%/năm.
- Diện tích căn hộ bán ra.
Việc bán căn hộ ngay khi dự án khởi công sẽ tạo ra dòng ngân lưu cho chủ đầu tư. Chủ đầu
tư sẽ dùng doanh thu từ việc bán căn hộ để tiếp tục tài trợ cho dự án. Vì khi xây dựng mô
hình tài chính, chi phí xây dựng căn hộ được tính trên suất vốn đầu tư nên không cần quan
tâm đến diện tích căn hộ hay số lượng căn hộ bán ra. Diện tích căn hộ chỉ có ý nghĩa đối
với phân tích xu hướng lựa chọn căn hộ để ở của khách hàng. Theo số liệu của TECCO 16, 15
các dự án xây dựng chung cư bán được khoảng 50% số lượng căn hộ trong thời gian xây
dựng đến hoàn thành dự án. Nhiều dự án xây dựng chung cư đã bán hết số căn hộ ngay
14
Trong khi giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm cao và có xu hướng giảm thì khu vực xa trung tâm
lại có xu hướng tăng. Nguồn: http://www.tin247.com/van_phong_cho_thue_rap_rinh_tang_gia-3-
21521790.html, truy cập ngày 24/6/2010 [24].
15
http://www.vietrees.com/index.php?navi=home [25]
16
Đối với các dự án: Quận 2, Quận 12, Linh Đông (HCM); C1 Quang trung, Vinh Tân (Nghệ An) do Tecco
đầu tư và thi công [25]
20
trong thời gian xây dựng, thậm chí khi còn chưa xong phần móng nhà đầu tư đã bán gần
hết số lượng căn hộ 17. Mô hình cũng dự kiến, toàn bộ căn hộ sẽ được bán hết trong 5 năm
16
kể từ khi xây xong phần móng, từ 2011 đến 2015. Dự kiến diện tích sàn bán ra được trình
bày qua Bảng 4.1.
Bảng 4.1 Diện tích sàn căn hộ được bán ra hàng năm
Năm 2011 2012 2013 2014 2015
Diện tích sàn bán ra 20% 25% 25% 20% 10%
Thu từ bán căn hộ 100.37 257.20 617.91 333.98 183.69
- Giá cho thuê tầng hầm.
Mặc dù chi phí xây dựng tầng hầm là chi phí đầu tư được phân bổ vào giá bán nhưng tầng
hầm vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, nghĩa là họ có quyền cho thuê hoặc tự quản lý. Giá
cho thuê tầng hầm phục vụ cho mục đích gửi xe tại các khu chung cư vào thời điểm đầu
năm tính toán khoảng 25.000 đến 30.000 đồng/m2, giá cho thuê tầng hầm ít biến động do
phí gửi xe được nhà nước quy định thường không thay đổi trong thời gian dài nên giả định
của mô hình là giá cho thuê tầng hầm 5 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.
- Phí gửi xe máy và ô tô hàng tháng.
Tầng hầm sử dụng chủ yếu cho mục đích gửi xe. Vì diện tích tầng hầm thuộc sở hữu của
chủ đầu tư nên VBH cần tính toán doanh thu từ việc thu phí. Phí gửi xe máy và ô tô chiếm
phần lớn nên được đưa vào mô hình, một số khoản thu khác có thể có nhưng không đáng
kể. Phí gửi xe máy và ô tô hàng tháng của khu chung cư được tham khảo từ các chung cư
khác nhưng không vượt quá quy định của nhà nước. Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng
hầm được tính toán dựa trên so sánh diện tích tầng hầm của chung cư The Manor, thể hiện
tại Bảng 4.2 Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng hầm.
Bảng 4.2 Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng hầm
The Manor Bình Hòa
2
Diện tích sử dụng tầng hầm (m ) 20260 9,188.2
ô tô (cái) 283 128.00
xe máy (cái) 560 254.00
(Nguồn: Tác giá tính toán theo số liệu của chung cư The Manor)
17
http://vietnamnet.vn/kinhte/200912/Mong-chua-xong-nha-da-ban-885579/ [26]
Khu căn hộ cao cấp Him lam – Nam Sài gòn với diện tích trên 10.000m2 bán hết 100% chỉ trong vòng 2
tháng sau khi xây xong phần móng (nguồn: http://vietbao.vn/Nha-dat/100-can-ho-Him-Lam-Nam-Sai-Gon-
da-duoc-ban-het/45233203/511/)
21
- Giá nguyên vật liệu.
Được tính toán theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình sau đó điều chỉnh theo CPI nhóm
ngành vật liệu xây dựng.
- Chi phí hoạt động.
Trong thời gian xây dựng, chi phí quản lý chiếm 1% tổng chi phí xây lắp. Sau khi hoàn
thành dự án, các văn phòng cho thuê và căn hộ bán đứt đều phải đóng phí hoạt động. Chi
phí này được thu theo quy định của nhà nước để trả cho nhà cung cấp dịch vụ và trả tiền
lương cho ban quản lý chung cư.
- Chi phí bảo trì.
Khoản chi phí bảo trì 2% được trích 1 lần duy nhất ngay từ khi khách hàng mua căn hộ.
Giá bán căn hộ đã tính chi phí 2% bảo trì [28]. Đối với khu vực cho thuê thì nhà đầu tư
cũng phải trích 2% chi phí bảo trì từ doanh thu cho thuê. Mức thu chi phí bảo trì này được
quy định bởi pháp luật nhưng thực tế nhiều dự án không thực hiện quy định về mức thu
khoản phí này 18. 17
4.2 Biểu đồ dòng tiền tài chính.

20
Để xây dựng dòng tiền tệ tài chính, luận văn sẽ tiến hành tính toán chi phí đầu tư, chi phí
vận hành, doanh thu của dự án, vốn vay và kế hoạch trả lãi vay, khấu hao, báo cáo thu
nhập. Tính toán chi tiết xem tại Phụ lục 10.
4.2.1 Chi phí đầu tư

29
Chi phí dự án bao gồm các hạng mục: đất đai, xây dựng chung cư, hồ bơi, trường học,
đường nội bộ, cây xanh, sân thể dục thể thao và chi phí khác. Chi phí dự phòng bằng 10%
đối với từng hạng mục đầu tư (trừ đất). Tổng mức đầu tư của dự án là: 1658.66 tỷ (bao
gồm cả chi phí dự phòng). Chi phí đầu tư được thể hiện qua Bảng 4.3 Lịch chi phí đầu tư.
18
Do vậy, luận văn đưa chi phí bảo trì thành 1 mục trong dữ liệu tài chính để nhấn mạnh, làm rõ vấn đề [28]
22
Bảng 4.3 Lịch chi phí đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng)

Tổng hợp chi phí đầu tư (theo năm) 2010 2011 2012 2013
Đất đai (giá nhà nước) 242.52
Xây dựng 7 khối nhà cao tầng 0 57.99 579.92 521.93
Hồ bơi 0 0 0 9.41
Trường học 0 0 0 9.16
Đường nội bộ, cây xanh, sân TDTT 0 0 0 40.10
Chi phí khác
Thiết kế, giám sát 0 0 19.50 4.87
Quản lý phí (Ban quản lý) 0 0.61 6.09 5.48
Tư vấn tài chính 6.09 6.09 0 0
Bảo hiểm 0 12.19 0.00 0
Chi phí pháp lý và kế toán
0.06 0.43 0.37 0.37
Chi phí tiếp thị quảng cáo
0 6.09 3.66 2.44
Huy động vốn
0 0 24.37 0
Chi phí hồ sơ 1.68 23.54 1.68 6.73
Ngân lưu chi phí đầu tư 250.36 106.94 635.58 600.48
Khi dự án được chấp thuận, Ban chỉ đạo 09 sẽ thu hồi đất và tính giá đất để chủ đầu tư
(VBH) mua theo giá nhà nước. Giá đất đường Chu Văn An năm 2010 có giá 11 triệu
đồng/m2 và giá đất đường Nơ Trang Long giá 16,2 triệu đồng/m2. Nhưng vì khu đất làm dự
án tiếp giáp đường Nơ Trang Long là hẻm trên 5m (hẻm cấp 1) nên khi mua đất sẽ được
giảm giá theo hệ số điều chỉnh giá. Bảng điều chỉnh giá đất sau đây được áp dụng cho tính
toán chi phí đất phần giáp đường Nơ Trang Long.
Bảng 4.4 Hệ số để tính giá đất hẻm

Loại hẻm
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Hẻm cấp 1
0,5 0,4 0,3 0,2
Các cấp hẻm còn lại Tính không quá 0,8 lần giá hẻm cấp 1
(Nguồn: http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=355810&ChannelID=204 [29])

23
4.2.2 Chi phí vận hành

30
Chi phí vận hành, quản lý và bảo trì gồm các khoản mục thu tầng hầm sẽ được chuyển giao
cho ban quản lý, khoản trích nộp phí bảo trì từ cho thuê văn phòng dài hạn (hoặc ngắn hạn,
nếu có), khoản trích nộp từ căn hộ bán đứt và thu phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật.
Chi phí vận hành, quản lý và bảo trì được trình bày chi tiết tại Phụ lục 5.
4.2.3 Doanh thu của dự án

31
Các khoản doanh thu của dự án gồm doanh thu từ bán căn hộ, doanh thu từ cho thuê văn
phòng, dịch vụ gửi xe tầng hầm, thu phí quản lý, vận hành, thu phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật.
Vì chỉ tính thời gian vận hành trong 25 năm nên giá trị kết thúc của dự án được xem là một
khoản doanh thu vào năm cuối cùng của dự án. Dự án có doanh thu kể từ năm đầu tiên
thực hiện dự án, ngay sau khi dự án xây dựng khởi công.
Đơn vị liên doanh và thi công TECCO là nên VBH không quan tâm chi phí và khoản
doanh thu từ thanh lý thiết bị, máy móc sau khi thực hiện dự án.
Các khoản phí quản lý, vận hành, phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật vừa là khoản doanh thu khi
chủ đầu tư thu từ khách hàng, nhưng lại vừa là khoản chi phí khi nhà đầu tư phải dùng toàn
bộ khoản thu đó để quản lý, vận hành và bảo trì để dự án luôn hoạt động. Hai khoản thu –
chi này bằng nhau và chủ đầu tư không có lợi nhuận từ hoạt động này.
Doanh thu tài chính của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 9.
4.2.4 Kế hoạch vay vốn và trả lãi

32
- Kế hoạch vay vốn.
Mặc dù VBH hợp tác cùng TECCO để thực hiện dự án nhưng dự án vẫn phải huy động nợ
vay trong quá trình xây dựng. Vì chi phí vay nợ nhỏ hơn chi phí vốn chủ sở hữu nên nợ
vay cũng là cách để tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn.
Chi phí ban đầu được huy động từ đóng góp của cổ đông cho việc mua đất đai và các
khoản chi phí thiết kế, giám sát, tư vấn tài chính, bảo hiểm, huy động vốn. Vốn vay từ
ngân hàng thương mại sẽ tài trợ cho hoạt động xây dựng khu chung cư trong 2 năm, thời
hạn vay 5 năm, lãi gốc trả đều, lãi vay trong thời gian xây dựng tính vào nợ gốc. Lãi suất
tiền gửi VND 12 tháng tại các ngân hàng giao động ở mức 11.5% tháng 19 (tính cả hình 18
19
http://www.vtc.vn/bvntd/156-246887/the-gioi-tieu-dung/lai-suat-huy-dong-tien-gui-tai-ngan-hang-vuot-
115nam.htm [30]
24
thức khuyến mãi cho vay), chênh lệch giữ huy động vốn tiền gửi và cho vay khoảng 3,5%
nên một khoản vay thương mại sẽ có lãi vay 15%/năm. Với mức lạm phát trong nước được
EIU dự đoán khoảng 8,7% vào năm 2010 thì lãi suất vay thực ở mức 5.8%/năm. Khoản
đầu tư 250,32 tỷ ban đầu được huy động từ cổ đông vì trong năm này chưa có doanh thu.
Kể từ năm thứ 2 của dự án, dự án bắt đầu có doanh thu từ việc mua bán căn hộ theo tiến độ
xây dựng, sau khi đã xây xong phần móng, nên khoản đầu tư còn lại sẽ được huy động từ
việc vay ngân hàng thương mại. Thông thường, giai đoạn xây dựng chung cư chi phí
marketing thường lớn vì chủ đầu tư mong muốn thu tiền từ khách hàng để đầu tư hơn là đi
vay. Vốn vay từ ngân hàng thương mại được trình bày qua Bảng 4.5 kế hoạch vay vốn.
Bảng 4.5 Kế hoạch vay vốn (tỷ đồng)

Năm 2010 2011 2012 2013
Ngân lưu chi phí đầu tư 250,36 106,94 635,58 600,48
Đầu tư ban đầu 250,36 0 0 0
Thu từ khác hàng 0,00 100,37 257,20 617,91
Vốn vay từ ngân hàng thương mại 0,00 6,57 378,38 0,00
Như vậy, đây là dự án có vay nợ và việc vay nợ sẽ ảnh hưởng tới tính toán WACC. Suất
sinh lợi danh nghĩa mà nhà đầu tư yêu cầu của dự án là 18% (TECCO trả cổ tức 3 năm gần
đây nhất là 18%/năm), lãi vay 15% và chi phí vốn bình quân trọng số của dự án sẽ được
tính toán bằng cách lấy 15% nhân với khoản vay nợ cộng với 18% nhân với vốn chủ sở
hữu, tất cả chia cho tài sản dự án.
- Lịch trả nợ.
Dự án sẽ phải trả nợ ngay từ năm đầu tiên hoạt động. Dựa vào ngân lưu nợ vay để tính toán
hệ số trả nợ DSCR, từ đây chúng ta đưa ra những lập luận để khẳng định về quyết định cho
vay vốn của ngân hàng.
Lịch trả nợ được trình bày chi tiết tại Phụ lục 6.
4.2.5 Lịch khấu hao
33
Khấu hao theo phương pháp đường thẳng để khấu trừ khi tính thu nhập chịu thuế. Thời
gian sử dụng tài sản cố định áp dụng công trình xây dựng là 25 năm và thiết bị là 5 năm.
Chi phí hoạt động cho ban quản lý dự án, chi phí pháp lý và kế toán, chi phí tiếp thị quản
cáo và chi phí hồ sơ được phân bổ vào chi phí kinh doanh trong 3 năm để tính thu nhập
25
chịu thuế. Chi phí về thiết kế, tư vấn tài chính, bảo hiểm và huy động vốn tính gộp vào chi
phí xây dựng công trình và khấu hao trong 25 năm.
Lịch khấu hao được trình bày chi tiết tại Phụ lục 7.
4.2.6 Báo cáo thu nhập
34
Sau khi xác định doanh thu và chi phí của dự án, báo cáo thu nhập thể hiện phần lãi/lỗ mà
dự án nhận được. Theo kết quả phân tích, dự án này bắt đầu có lãi kể từ năm thứ 3 sau khi
thực hiện. Các khoản doanh thu của dự án gồm 2 hạng mục chính: Thu từ hoạt động cho
thuê văn phòng và thu từ việc bán đứt căn hộ. Thu nhập tiềm năng là thu nhập đã trừ thuế
của các hạng mục: phí sử dụng tầng hầm, cho thuê văn phòng, thu từ căn hộ bán đứt, phí
quản lý, vận hành, phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, các thu phí quản lý, vận hành,
bảo trì kỹ thuật sẽ được chuyển cho Ban quản lý tòa như một khoản chi phí hoạt động, vận
hành dự án nên thật ra dòng tiền này không chảy vào nhà đầu tư.
Báo cáo thu nhập được trình bày tại phần Phụ lục 8.
4.2.7 Biểu đồ dòng tiền tài chính
35
Bằng cách thiết lập ngân lưu của các khoản doanh thu (ngân lưu vào) và chi phí dự án
(ngân lưu ra) ta tính toán được ngân lưu hoạt động ròng. Ngân lưu vào của dự án gồm: phí
sử dụng tầng hầm, cho thuê văn phòng, thu từ căn hộ bán đứt, phí quản lý, vận hành, phí
bảo trì hạ tầng kỹ thuật. Tổng các khoản ngân lưu vào sau khi khấu trừ thuế VAT sẽ thành
thu nhập tiềm năng. Ngân lưu ra của dự án gồm: Chi phí đất, chi phí đầu tư, chi phí vận
hành, quản lý, bảo trì và thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngân lưu ròng dự án bằng ngân lưu
hoạt động ròng trừ đi chi phí đầu tư. Ngân lưu ròng chủ đầu tư bằng ngân lưu ròng dự án
sau khi trừ đi vay nợ từ ngân hàng thương mại. Biểu đồ dòng tiền tệ trình bày chi tiết tại
Phụ lục 10 và được thể hiện trên Biểu đồ 4.1. Vào năm thứ 5, ngân lưu vào của dự án tăng
cao là do tại thời điểm này dự án đã đi vào hoàn thiện nên khách hàng mua căn hộ từ các
năm trước phải nộp số tiền còn lại và khách hàng khi mua căn hộ mới từ thời điểm này
phải nộp 100% tiền, đây là thời điểm chuyển từ bán hàng theo tiến độ sang bán hàng theo
chìa khóa trao tay.
26
Biểu đồ 4-1 Ngân lưu tài chính dự án
4.3 Tính toán phân tích tài chính

21
Có sự khác nhau giữa mức vốn đầu tư của 3 phương án vì sự giả định khác nhau của 3 mô
hình. Ở phương án 1 nhà đầu tư tự quản lý tầng hầm và phương án 2 là cho thuê tầng hầm
thì chi phí xây dựng, tổng mức đầu tư, vay nợ của cả 2 phương án là không thay đổi nhưng
IRR và NPV ở phương án 2 cao hơn.
Sự khác biệt nằm ở phương án 3 nếu nhà đầu tư lựa chọn tự quản lý tầng hầm, đồng thời
cho thuê 2 tầng của tất cả 7 khối thì tổng mức đầu tư lớn hơn nhưng vay nợ ít hơn 2
phương án 1 và 2 nhưng vẫn đạt IRR và NPV cao hơn 2 phương án còn lại. Lý dó là ở mô
hình 1 và 2, nhà đầu tư dành hẳn 2 khối cho thuê (mỗi khối 15 tầng), trong đó giá cho thuê
ngắn hạn (dưới 1 năm) 11 tầng trên chỉ bằng 2/3 so với giá thuê trung bình của 4 tầng trệt,
vì tầng trệt có lợi thế thương mại hơn. Đồng thời, ở cả 2 mô hình 1 và 2, do dành phần lớn
diện tích cho thuê nên nhà đầu tư sẽ phải chi thêm 5% từ doanh thu của hoạt động cho thuê
ngắn hạn cho hoạt động tiếp thị và quảng cáo.
Trên cả 3 mô hình đều giả định rằng, trong thời gian dự án sẽ bán được 70% diện tích căn
hộ, tốc độ tăng giá bán hàng năm là 10% và chủ đầu tư sẽ chi số tiền trả góp của khách
hàng để tài trợ cho dự án, khi doanh thu từ trả góp này không đủ chi phí đầu tư trong năm
tính toán, chủ đầu tư mới vay nợ từ ngân hàng thương mại. Kết quả phân tích về tài chính
dự án của các phương án đầu tư theo các chỉ tiêu thẩm định được trình bày tại Bảng 4.6.
27
Bảng 4.6 So sánh các phương án đầu tư

Phương án 1 Phương án 2 Phương án 3
Tổng mức đầu tư (tỷ VND) 1668.24 1668.24 1658.66
Vay nợ (tỷ VND) 453.56 453.56 384.95
IRR dự án, thực 20,95% 20,99% 25,1%
IRR chủ đầu tư, thực 24,82% 24,87% 30,17%
IRR dự án, danh nghĩa 30,63% 30,67% 35,13%
IRR chủ đầu tư, danh nghĩa 34,81% 34,86% 40,58%
NPV dự án (tỷ VND) 919,56 923,40 1100,63
NPV chủ đầu tư (tỷ VND) 820,8 824,31 1010,3
DSCR thấp nhất 0.94 0.94 1.26
B/C 1.17 1.17 1.24
PP (chủ đầu tư) 5 năm 4 tháng 5 năm 4 tháng 3 năm 8 tháng
Nhìn vào Bảng 4.6, dễ dàng nhận thấy phương án 3 là phương án được nhà đầu tư lựa chọn
vì có NPV và IRR cao hơn, PP thấp hơn 2 phương án còn lại, đồng thời đáp ứng được các
tiêu chuẩn thẩm định tài chính về NPV, IRR (NPV > 0 và IRR danh nghĩa = 40.58% > suất
sinh lợi danh nghĩa mà nhà đầu tư yêu cầu = 18%). DSCR của phương án 3 > DSCR của 2
phương án 1 và 2, đồng thời chỉ số này lớn hơn 1 đối với chủ đầu tư và > 1,2 đối với ngân
hàng. Nếu chủ đầu tư lựa chọn phương án 1 hoặc 2 thì ngân hàng sẽ cân nhắc trước khi cho
vay hoặc yêu cầu tăng vốn chủ sở hữu. Hệ số B/C của phương án 3 = 1.24 cũng cao hơn 2
phương án còn lại.
Ngoài ra, khi lựa chọn phương án 3, chủ đầu tư sẽ có thuận lợi sau:
- Ban quản lý sẽ thay mặt chủ đầu tư quản lý, kinh doanh tầng hầm chung cư và có trách
nhiệm trong việc bảo trì hệ thống chung cư, bao gồm cả các cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Như
vậy sẽ giúp cho chủ đầu tư phục vụ khách hàng một cách tốt nhất, nâng cao uy tín và
thương hiệu cho nhà đầu tư.
- Việc cho thuê toàn bộ 2 tầng của 7 khối cho mục đích làm văn phòng, khu thương mại có
thể đạt được 100% diện tích ngay sau năm hoàn thành dự án, vì nhu cầu cần thuê tầng trệt
để làm trung tâm thương mại ở TP. HCM khá lớn do thị trường bán lẻ ở Việt nam tăng
28
cao 20. Nếu so với phương án 1 và 2 dành 11 tầng cho thuê ngắn hạn thì diện tích cho thuê
19
khó đạt được 100% từ năm sau khi kết thúc dự án, nên sẽ mất thêm chi phí marketing và
chi phí giao dịch làm NPV của chủ đầu tư giảm.
Phương án 3 sẽ được sử dụng để thực hiện các bước phân tích tiếp theo đối với dự án.
4.4 Phân tích kết quả thẩm định

22
Kết quả từ tính toán cho thấy, phương án 3 có NPV = 1100.63 tỷ VND > 0 và mang lại cho
chủ đầu tư 1010.3 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế và lãi vay. Suất hoàn vốn nội bộ (IRR danh
nghĩa) là 40.58%> suất sinh lợi danh nghĩa mà nhà đầu tư yêu cầu (18%). IRR thực của dự
án là 25.1% lớn hơn chi phí vốn bình quân trọng số tính theo giá trị thực (8,59%), B/C > 1,
PP < 5
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR của dự án là 35.13%, của chủ đầu tư là 40.58% (giá trị danh
nghĩa) được xem là khá cao đối với ngành kinh doanh xây dựng chung cư, văn phòng cho
thuê hiện nay. Trung bình dự án xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê đem lại cho nhà
đầu tư suất sinh lợi khoảng từ 20 đến 30% 21. Theo tính toán, thời gian hoàn vốn của dự án
20
là 4 năm 2 tháng và thời gian hoàn vốn cho nhà đầu tư là 3 năm 8 tháng. Tỷ lệ hoàn vốn
của dự án (ROI) là 66,36%, tỷ lệ hoàn vốn của nhà đầu tư là 92,37%, nghĩa là nếu nhà đầu
tư bỏ ra 1 đồng sẽ thu lợi 0,92 đồng. Thời gian hoàn vốn của dự án và chủ đầu tư được
xem là nhỏ hơn quy định và dự án có tỷ lệ ROI khá cao.
Ngoài ra, dự án có hệ số trả nợ (DSCR) là thấp nhất là 1,26, nghĩa là thu nhập ròng đủ để
trang trải thấp nhất là 126% khoản nợ vay trong kỳ nên dự án hoàn toàn có thể đi vay nợ ở
các ngân hàng thương mại.
Đây là dự án có vòng đời khá dài, nhưng mô hình chỉ giới hạn thời gian hoạt động trong
vòng 25 năm, với mức IRR tương đối tốt như vậy, dự án được xem là có mức tăng trưởng
cao.
Như vậy, các phương án đưa ra đều có NPV dương và IRR > MARR. Nhưng phương án 3
là phương án tốt nhất so với 2 phương án còn lại khi so sánh về NPV, IRR, B/C, DSCR.
Trong khi phương án 1 và 2 sẽ khó chấp nhập việc vay nợ hơn hoặc phải gia tăng vốn chủ
sở hữu để giảm nợ nên không sử dụng tốt đòn bẩy nợ. Phương án 3 cũng là phương án có
tỷ lệ hoàn vốn của dự án (ROI) rất cao.
20
http://www.dothi.net/news/tin-tuc/thi-truong/2010/03/3b9aee56/ (tập hợp số liệu của CBRE) [31]
21
Tham khảo số liệu một số dự án tại TECCO [26]
29
Tóm lại, sau khi đưa ra ra 3 phương án kinh doanh và các thông số đầu vào để tính toán
các chỉ tiêu thẩm định tài chính cho thấy cả 3 phương án đều khả thi về mặt tài chính,
nhưng phương án 1 và 2 sẽ còn phải cân nhắc khả năng trả nợ. Phương án 3 là phương án
tốt nhất trong 3 phương án đưa ra theo vì phương án này có NPV, IRR, B/C, DSCR lớn
hơn và PP nhỏ hơn các phương án còn lại. Các phân tích tiếp theo của luận văn sẽ được
dựa trên phương án 3.
30
Chương 5. PHÂN TÍCH RỦI RO

4
Chương 5 phân tích rủi ro về mặt tài chính của dự án, trong đó xác định các biến rủi ro tác
động động đến các tiêu chí thẩm định, đồng thời tính toán mức độ, xác suất rủi ro mà dự án
có thể chịu đựng được
5.1 Xác định biến rủi ro

23
Đối với dự án xây dựng khu chung cư kết hợp văn phòng cho thuê có nhiều biến rủi ro ảnh
hưởng đến quyết định đầu tư dự án. Sau khi chạy độ nhạy với các biến đầu vào trong bảng
thông số như lãi suất, tỷ lệ bán căn hộ hàng năm, thu phí khách vãng lai gửi xe tại tầng
hầm thì tác giả nhận thấy có 4 biến rủi ro quan trọng để nhà đầu tư quyết định thực hiện dự
án là giá bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng, chi phí xây dựng và mức độ lạm phát.
- Giá bán căn hộ.
Mô hình giả định, giá bán căn hộ là 14 triệu VND/1m2. Số liệu tham khảo số liệu của
CBRE Việt nam trong Q3/2009 và tại công ty TECCO. Mức tăng giá bán thực là
10%/năm, tăng đều hàng năm.
- Giá cho thuê văn phòng.
Giá cho thuê văn phòng tham khảo từ mức giá trung bình căn hộ hạng B của CBRE Việt
Nam công bố trong Q3/2009 là 30$/m2/tháng.
- Chi phí xây dựng.
Chi phí xây dựng được tính toán dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng công trình công trình
của Bộ Xây dựng có điều chỉnh theo lạm phát.
- Mức độ lạm phát.
Lạm phát Việt Nam được lấy từ số liệu của Economist Intelligence Unit (EIU) [31], sau đó
tính trung bình lạm phát trong cả giai đoạn. Vì vậy, lạm phát nội địa mô hình cơ sở là 8%.
Lạm phát nước ngoài được tính toán dựa trên dữ liệu lạm phát trong quá khứ của Hoa Kỳ
trong 89 năm từ 1921 đến 2009.
31
5.2 Mô hình kết quả

24
- Kết quả chạy độ nhạy đối với giá bán căn hộ.
Giá bán căn hộ ban đầu căn cứ vào báo cáo quý 3/2009 của CBRE Việt nam và căn hộ do
TECCO xây dựng 22, theo đó mức giá bán trung bình là 14 triệu/m2, mức tăng giá căn hộ
21
giả định sẽ tăng 10%/năm trong suốt vòng đời dự án. Giả sử rằng giá bán căn hộ là 0,
12,13,16,16 và 18 triệu đồng. Kết quả phân tích độ nhạy của giá bán căn hộ đối với các chỉ
tiêu tài chính được trình bày tại Bảng 5.1.
Bảng 5.1 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất nhà nước)
Giá bán căn hộ
14 0 3,1 11,0 12,0 13 15 16
(triệu VND/m2)
IRR dự án, thực
25,1% 7,1% 9,0% 18,2% 20,2% 22,5% 28,1% 31,4%
IRR chủ đầu tư, thực
30,2% 7,2% 9,3% 20,8% 23,5% 26,6% 34,0% 38,0%
IRR dự án danh
nghĩa
35,1% 15,7% 17,7% 27,6% 29,8% 32,3% 38,3% 41,9%
IRR chủ đầu tư, danh
nghĩa
40,6% 15,8% 18,0% 30,4% 33,4% 36,8% 44,7% 49,0%
NPV dự án
(tỷ VND)
1100,6 -139,6 127,4 834,6 923,5 1012,2 1188,9 1277,0
NPV chủ đầu tư
(tỷ VND)
1010,3 -272,0 0,0 732,2 824,9 917,6 1103,0 1195,7
Giá bán căn hộ có tương quan đồng biến với NPV và IRR. Trong điều kiện các yếu tố khác
không đổi, giá bán căn hộ gần như không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của VBH. Chỉ
khi nào mức giá bán bằng 3,1 triệu đồng/m2 thì NPV của VBH mới bằng 0. Mức giá bán
3,1 triệu đồng/m2 là không thể xảy ra trên thực tế, vì theo báo cáo của CBRE vào quý
4/2009, quý 1/2010, giá bán các căn hộ chung cư trên thị trường ở mức cao gấp 10 lần như
vậy. Tương quan về sự thay đổi của giá bán căn hộ và NPV của chủ đầu tư, giá đất là giá
nhà nước quy định được thể hiện qua Biểu đồ 5.1.
Điều này được giải thích bởi việc VBH được mua đất theo giá nhà nước từ Ban chỉ đạo 09
là khá thấp so với giá thị trường. Mức giá thị trường được tổng hợp từ các diễn đàn mua
22
Tham khảo giá bán căn hộ Linh Đông- Thủ Đức [33]
32
bán nhà đất, tại thời điểm năm 2009 khu vực đường Nơ Trang Long là 34,3 triệu đồng/m2.
Giá đất năm 2010 tăng khoảng 10% so với giá năm 2009, như vậy, giá thị trường của đất
trong dự án này được xác định là 37,78 triệu đồng/m2. Nếu nhà nước vẫn cho phép VBH
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng buộc VBH mua đất theo giá thị trường thì giá đất
sau khi chuyển đổi (tính cả phí chuyển đổi) không phải là 242,5 tỷ đồng mà phải là 959,4
tỷ đồng. Chênh lệch khoản chi phí về đất để đầu tư là 959,4 – 242,5 = 716,8 tỷ đồng. Điều
này có nghĩa là nhà nước đã trợ cấp một khoản tiền 716,8 tỷ đồng cho dự án Bình Hòa
bằng hình thức trợ giá đất mà cách thực hiện là cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục
đích sử dụng đất và được mua đất theo giá quy định của nhà nước.
Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư
1400
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
1200
1000
800
600
400
200
0
‐2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
‐200
Giá bán căn hộ (triệu đồng/m2)
‐400
Biểu đồ 5.1 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư.
Nếu áp dụng giá đất 37,78 triệu đồng/m2 là giá thị trường, thì NPV của dự án sẽ là 348,24
tỷ đồng và NPV của chủ đầu tư là 293,4 tỷ đồng, IRR danh nghĩa của dự án là 20,2% và
của chủ đầu tư là 20,56%.
Bảng phân tích độ nhạy giá bán căn hộ và các chỉ tiêu tài chính, cho dự án Bình Hòa nếu
phải mua đất theo giá thị trường, được trình bày qua bảng 5.2.
33
Bảng 5.2 Sự thay đổi giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất thị trường)
Giá bán căn hộ
14 0 10,2 10,8 13 15
(triệu VND/m2)
11,3% 4,2% 8,7% 9,1% 10,6% 12,1%
11,6% 4,1% 8,8% 9,3% 10,8% 12,5%
IRR dự án, thực, danh nghĩa
20,2% 12,6% 17,4% 17,8% 19,4% 21,1%
IRR chủ đầu tư, danh nghĩa
20,6% 12,4% 17,5% 18,0% 19,7% 21,5%
NPV dự án (tỷ đồng)
348,2 -915,3 0,0 61,5 257,8 438,5
293,4 -988,8 -62,7 0,0 200,7 386,1
Kết quả Bảng 5.2 cho thấy, với mức giá bán căn hộ là 10.8 triệu đồng/m2 thì NPV của chủ
đầu tư bằng 0 và mức IRR danh nghĩa của chủ đầu tư đúng bằng MARR. Như vậy, nếu
VBH mua đất theo giá thị trường thì VBH sẽ phải bán căn hộ với giá từ 10,2 triệu/m2 trở
lên mới có lãi. Tương quan về sự thay đổi của giá bán căn hộ và NPV của chủ đầu tư, nếu
áp dụng giá đất là giá thị trường, được thể hiện qua Biểu đồ 5.2.
Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư

800
600
400
200
0
‐2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
‐200
‐400
‐600
‐800
‐1000
Biểu đồ 5.2 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư

34
- Phân tích độ nhạy đối với mức độ tăng giá bán căn hộ.
Phân tích trên là dựa vào mô hình cơ sở với giả định mức tăng giá căn hộ ở mức 10%/năm
trong suốt vòng đời dự án (thực ra chỉ sau 5 năm sau khi xây xong móng thì dự án đã bán
hết căn hộ). Vì mức tăng giá 10% không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư như phân tích
rủi ro cho trường hợp thay đổi giá bán đến mức bằng 3,1 triệu đồng/m2 nên giả sử mức
tăng giá sẽ xảy ra từ 0% đến 10% (trường hợp bi quan). Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ
thực ảnh hưởng đến quyết định đầu tư như thế nào được trình bày tại Bảng 5.3, kịch bản 1
tốc độ tăng theo mô hình cơ sở là 10%, kịch bản 2 tăng 8%, kịch bản 3 tăng 6%, kịch bản 4
tăng 4%, kịch bản 5 tăng 2% và kịch bản 6 là giá bán căn hộ không tăng giá. Tốc độ tăng
giá bán thực được duy trì đều hàng năm (tăng đều).
Bảng 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán thực ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
Tốc độ tăng giá bán thực 10% 8% 6% 4% 2% 0%
IRR dự án
25,12% 23,30% 21,68% 20,24% 18,97% 17,85%
IRR chủ đầu tư
30,17% 27,64% 25,38% 23,39% 21,65% 20,13%
1100,63 1035,19 972,60 912,77 855,59 800,97
1010,27 943,86 880,32 819,57 761,49 706,00
Tổng hợp ở Bảng 5.3 cho thấy mức độ tăng/giảm giá bán thực không làm thay đổi quyết
định đầu tư vì ngay cả khi giá bán căn hộ không tăng trong suốt thời gian bán căn hộ thì
NPV vẫn > 0 và IRR chủ đầu tư khi thực hiện dự án > MARR. Tác động của tốc độ tăng
giảm giá bán căn hộ thực lên NPV chủ đầu tư được thể hiện qua Biểu đồ 5-3.
Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực và NPV chủ đầu tư

1500
1000
NPVChủ đầu tư(tỷ đồng)
500
0
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
‐500
Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực (%)
‐1000
‐1500
‐2000
Biểu đồ 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực và NPV

35
Biểu đồ 5.3 cho thấy giả định của mô hình là mức độ tăng giá 10% hàng năm có ảnh
hưởng rất ít đến NPV của chủ đầu tư vì tương quan giữa NPV khi tốc độ tăng giá thay đổi
được thể hiện là một đường thẳng gần như nằm ngang (nghĩa là NPV ít biến động)
Vì kết luận đưa ra là giá bán căn hộ và mức độ tăng giá bán căn hộ không ảnh hưởng đến
quyết định đầu tư nên việc tiến hành phân tích mô phỏng với biến rủi ro là giá bán căn hộ
và mức tăng giá bán căn hộ là không cần thiết.
- Kết quả chạy độ nhạy đối với giá cho thuê văn phòng.
Giá cho thuê tầng trệt (lầu 1) để kinh doanh theo tổng hợp của CBRE vào quý 1/2010 ở
mức 41,8 usd/m2/tháng đối với vị trí trung tâm. Mô hình cơ sở đưa ra mức giá trung bình
30usd/m2/tháng đối với văn phòng cho thuê hạng B (gần khu trung tâm tài chính, thương
mại). Giả sử giá cho thuê văn phòng giảm theo bước nhảy 5$/m2 so với mô hình cơ sở. Kết
quả chạy độ nhạy đối với giá cho thuê văn phòng đối với các chỉ tiêu tài chính được trình
bày tại Bảng 5.4.
Bảng 5.4 Sự thay đổi của giá thuê văn phòng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
Giá thuê văn phòng
30 25,0 20,0 15 10 5 1,9
(USD/m2/tháng)
25,1% 23,2% 21,1% 18,5% 15,6% 11,9% 8,4%
30,2% 27,9% 25,3% 22,2% 18,6% 13,9% 9,3%
IRR dự án, d/nghĩa
35% 33,1% 30,7% 28,0% 24,9% 20,8% 17,1%
IRR chủ đầu tư, d/nghĩa
40,6% 38,1% 35,3% 32,0% 28,1% 23,0% 18,0%
1100,6 891,6 684,6 477,8 281,2 101,6 -4,6
1116,2 907,1 700,1 493,3 296,7 117,2 0,0
Kết quả chạy độ nhạy cho thấy, nếu các yếu tố khác không đổi, giá thuê văn phòng ít có
ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Vì khả năng để mức giá 1,9 usd/m2/tháng (mức giá này
làm cho NPV của chủ đầu tư =0) là rất khó xảy ra. Biểu đồ 5.4 cho thấy nếu giá cho thuê
văn phòng là 5$/m2/tháng thì NPV của chủ đầu tư vẫn nhận giá trị hơn 100 tỷ đồng. Mức
giá cho thuê thấp mà NPV vẫn dương, chứng tỏ doanh thu dự án đã được tài trợ từ việc bán
căn hộ.
36
Giá cho thuê văn phòng và NPV chủ đầu tư
1200
NPV Chủ đầu tư (tỷ đồng)
1000
800
600
400
200
0
0 5 10 15 20 25 30 35
Giá thuê văn phòng (USD/m2/tháng)
Biểu đồ 5.4 Giá cho thuê văn phòng và NPV
- Kết quả chạy độ nhạy đối với chi phí xây dựng.
Đối với một dự án xây dựng, chi phí xây lắp luôn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.
Mặc dù phần chi phí xây dựng đã được điều chỉnh giá vào thời điểm đầu tư bằng cách phân
tích sự biến động của chỉ số giá nhóm ngành vật liệu xây dựng trong 3 tháng đầu năm 2010
nhưng giá vật liệu xây dựng có thể biến động lớn hơn. Ảnh hưởng của chi phí xây dựng
đến các chỉ tiêu tài chính được trình bày tại Bảng 5.5.
Bảng 5.5 Chi phí xây dựng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
Mức biến động giá xây dựng 16% 50% 100% 150% 127%
IRR dự án, thực 25,12% 16,75% 10,28% 6,66% 8,84%
IRR chủ đầu tư, thực 30,17% 19,43% 11,01% 6,69% 9,26%
IRR dự án, danh nghĩa 35,13% 26,09% 19,10% 15,20% 17,55%
IRR chủ đầu tư, danh nghĩa 40,58% 28,99% 19,89% 15,23% 18,00%
NPV dự án (tỷ đồng) 1100,63 768,48 262,90 -251,72 87,75
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) 1010,27 791,22 295,32 -326,52 0,00
37
Bảng 5.5 cho thấy, mức biến động giá vật liệu xây dựng tăng tỷ lệ nghịch với NPV và
MARR của nhà đầu tư. Với mức tăng giá xây dựng 127% thì NPV của nhà đầu tư = 0 và
IRR danh nghĩa của chủ đầu tư = MARR. Mức tăng giá 16% là dựa vào mức biến động
giá nhóm vật liệu xây dựng năm 2010 so với năm 2009, theo mô hình phân tích ban đầu.
Khi mức giá vật liệu xây dựng tăng 150% thì IRR chủ đầu tư chỉ đạt 15,23% và VBH thiệt
hại 251,7 tỷ đồng. Thực tế, mức tăng giá của chi phí xây dựng sẽ không quá 50%/năm nên
với các yếu tố khác không đổi, giá xây dựng không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư thực
hiện dự án. Tác động của mức tăng giá xây dựng lên NPV chủ đầu tư được thể hiện qua
Biểu đồ 5.5.
Mức độ tăng giá xây dựng và NPV chủ đầu tư

1200
1000
800
NPV chủ đầu tư
600
400
200
0
16% 50% 100% 129% 150%
‐200
Mức độ tăng giá xây dựng (%)
‐400
Biểu đồ 5.5 Mức độ tăng giá xây dựng đến NPV chủ đầu tư
- Kết quả chạy độ nhạy đối với lạm phát.
Mức độ lạm phát có ảnh hưởng tới NPV chủ đầu tư. Với mức lạm phát từ 5% đến 15% với
bước nhảy bằng 1 thì NPV của chủ đầu tư có xu hướng tăng. Nguyên nhân là ở mô hình cơ
sở đã cho doanh thu từ việc bán căn hộ và cho thuê văn phòng tăng đều theo mức giá có
điều chỉnh theo lạm phát, nhưng chi phí đầu tư trong 3 năm là chi phí cố định, vì VBH chỉ
góp vốn bằng đất để liên doanh thực hiện dự án cùng TECCO nên VBH không quan tâm
đến tác động của lạm phát lên các khoản chi phí đầu tư ban đầu. Các khoản chi phí vận
38
hành, bảo trì, quản lý của dự án thì phụ thuộc vào dòng doanh thu và chiếm tỷ lệ khá nhỏ
trong dòng tiền doanh thu dự án. Khi doanh thu tăng thì các khoản chi vận hành, bảo trì,
quản lý mới tăng theo tỷ lệ, nên lạm phát tăng sẽ làm tăng doanh thu hơn là tăng các khoản
chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và chi phí đầu tư ban đầu. Mối tương quan giữa tỷ lệ lạm
phát nội địa và NPV chủ đầu tư được thể hiện qua Biểu đồ 5.6.
Tỷ lệ lạm phát nội địa và NPV chủ đầu tư
1080
1060
1040
1020
1000
980
960
940
5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15%
Tỷ lệ lạm phát (%)
Biểu đồ 5.6 Lạm phát Việt nam và NPV chủ sở hữu
- Kết quả chạy độ nhạy đồng thời giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng lên NPV của
chủ đầu tư.
Trên thực tế, giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng có thể cùng đồng thời tăng hoặc
giảm do nguồn cung và cầu của thị trường bất động sản quyết định. Vì kết quả chạy độ
nhạy một chiều cho thấy giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng ít có khả năng làm cho
NPV chủ đầu tư nhỏ hơn 0, trừ khả năng giá bán căn hộ nhỏ hơn 3,1 triệu đồng/m2 và giá
cho thuê văn phòng nhỏ hơn 1,9 $/m2/tháng, nên giả định trong trường hợp này là đồng
thời giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng đều giảm so với mô hình cơ sở. Mức giảm
giá bán căn hộ là 1 triệu đồng/m2 và mức giảm giá cho thuê văn phòng là 3 usd/m2. Kết
quả chạy độ nhạy 2 chiều được trình bày tại Bảng 5.6.
39
Bảng 5.6 Đồng thời giảm giá cho thuê và giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư
(đơn vị tính NPV: tỷ đồng)

14 13 12,00 11 10 10,42 9,2 8,0
30 1010,27 917,57 824,88 732,18 639,48 678,73 569,39 456,10
27 895,49 802,79 710,10 617,40 524,70 563,95 454,61 341,32
Giá cho thuê VP
24 781,21 688,52 595,83 503,15 410,46 449,70 340,38 227,11

21 667,65 574,96 482,28 389,59 296,90 336,15 226,83 113,55
(usd/m2)
18 554,10 461,41 368,72 276,04 183,35 222,60 113,28 0,00

15 440,77 348,09 255,42 162,74 70,07 109,31 0,00 -113,26
13,1 370,58 277,94 185,29 92,65 0,00 39,23 -70,04 -183,27
10,5 277,85 185,23 92,62 0,00 -92,62 -53,40 -162,64 -275,82
7,7 185,18 92,59 0,00 -92,59 -185,17 -145,97 -255,17 -368,32
Kết quả chạy độ nhạy trên cho thấy, với mức cho thuê văn phòng 7,7 $/m2/tháng và giá
bán căn hộ 12 triệu đồng/m2, mức cho thuê văn phòng 10,5 $/m2/tháng và giá bán căn hộ
11 triệu đồng/m2 hoặc mức cho thuê văn phòng 13,1 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 10 triệu
đồng/m2 thì NPV chủ đầu tư sẽ = 0. Trên thực tế các mức giá cho thuê văn phòng <12
$/m2/tháng và giá bán căn hộ 11 triệu đồng/m2 ít có khả năng xảy ra trên thị trường bất
động sản TP. HCM đối với khu chung cư, căn hộ cho thuê hạng B.
Chạy Crystal Ball để phân tích mô phỏng giá cho thuê văn phòng ảnh hưởng đến quyết
định đầu tư, nếu áp dụng giá đất theo giá của nhà nước, được thể hiện ở Phụ lục 11.
Với 10.000 lần thử, nếu biến đầu vào là giá cho thuê văn phòng thay đổi trong phạm vi dự
báo, mức giá trung bình là 30$/m2/tháng, mô hình lựa chọn giá có phân phối chuẩn vì mức
giá biến động 2 chiều, độ lệch chuẩn =3, mức độ tin cậy 95%, thì tối đa NPV chủ đầu tư có
giá trị 1455,4 tỷ đồng và thấp nhất là 562,1 tỷ. NPV của dự án nhận giá cao nhất 1587,24
tỷ đồng và thấp nhất là 610,52 tỷ đồng. Xác suất để NPV của chủ đầu tư > 1000 tỷ đồng là
50% và xác suất để NPV dự án > 1000 tỷ là 70%. Trong mọi trường hợp, NPV >0 và IRR
> MARR nên đây là một dự án khả thi về mặt tài chính.
Nếu giá đất được tính theo giá thị trường thì với phân tích Crystal Ball, NPV > 0 với xác
suất 90% và lớn hơn 200 tỷ là 70%. IRR danh nghĩa của dự án > MARR ở mức 90%. Kết
quả chạy Crystall Ball đối với giá thuê văn phòng khi giá đất tính theo giá thị trường được
trình bày tại Phụ lục 12.
40
5.3 Kết luận về mức độ rủi ro

25
Sau khi phân tích rủi ro và độ nhạy đối với giá bán căn hộ, tốc độ tăng giá bán căn hộ, giá
cho thuê văn phòng, chi phí xây dựng và mức độ lạm phát cho thấy, giá bán căn hộ gần
như không có tác động đến quyết định đầu tư của VBH vì với giá lớn hơn 3,1 triệu
đồng/m2 thì NPV > 0 và IRR > MARR. Giá cho thuê văn phòng và phi phí xây dựng cũng
ít có ảnh hưởng làm cho NPV < 0 và IRR < MARR, vì khả năng để mức giá 1,9
usd/m2/tháng hoặc mức chi phí xây dựng tăng 1,29 lần là rất khó xảy ra. Xác suất để xảy
ra 2 trường hợp trên là gần như bằng 0. Nếu đồng thời cả giá bán căn hộ và giá cho thuê
văn phòng đều giảm thì chỉ khi với mức cho thuê văn phòng 7,7 $/m2/tháng và giá bán căn
hộ 12 triệu đồng/m2, mức cho thuê văn phòng 10,5 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 11 triệu
đồng/m2 hoặc mức cho thuê văn phòng 13,1 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 10 triệu đồng/m2
thì NPV chủ đầu tư sẽ < 0. Trên thực tế các mức giá cho thuê văn phòng <13 $/m2/tháng và
giá bán căn hộ 11 triệu đồng/m2 ít có khả năng xảy ra. Mức lạm phát trong nước không ảnh
hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư vì doanh thu từ việc bán căn hộ và cho thuê văn
phòng tăng đều theo mức giá có điều chỉnh theo lạm phát, nhưng chi phí đầu tư trong 3
năm là chi phí cố định, do VBH ký hợp đồng cho đơn vị thi công TECCO. Nguyên nhân
của mức giá bán căn hộ và mức giá cho thuê văn phòng thấp ít có khả năng làm cho NPV
của chủ đầu tư <0 là vì giá đất được định giá theo Ban chỉ đạo 09 là khá thấp so với giá thị
trường.
Kết hợp phân tích tài chính và phân tích rủi ro cho thấy, đây là một dự án đáng để doanh
nghiệp thực hiện. Phần sau, luận văn sẽ tính toán xem khoản trợ cấp của nhà nước, về tổng
thể có làm cho nhà nước thiệt hại hay không.
Từ các phân tích kết quả thẩm định, phân tích rủi ro và dự báo mức độ biến động của các
yếu tố ảnh hưởng trước tới mô hình, có thể đưa ra kết luận rằng: VBH nên chuyển đổi hình
thức sử dụng đất sang xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê. Xác xuất để xảy ra rủi
ro với đối với giá bán căn hộ, tốc độ tăng giá bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng, chi phí
xây dựng, mức độ lạm phát làm cho NPV =0 gần như không có.
41
Chương 6. PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI

5
Chương 6 sẽ phân tích các ngoại tác, tác động về mặt ngân sách và phân phối giữa chính
phủ và doanh nghiệp và cách thức thực hiện tính toán.
6.1 Phân tích kinh tế

26
6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
36
Để tính giá kinh tế, ta sử dụng hệ số chuyển đổi (CF) từ giá tài chính trừ đi các khoản ngân
lưu về thuế. Thuế VAT 10% được áp dụng đối với giá cho thuê văn phòng, giá bán căn hộ,
các khoản chi phí vận hành, bảo trì hạ tầng kỹ thuật, nên hệ số chuyển đổi của các mục chi
phí này là 0.9. Tỷ lệ hàng ngoại thương trong chi phí xây dựng là 75% - 80%, thuế nhập
khẩu của vật liệu xây dựng là 15%, phí thưởng ngoại hối 10%, do vậy hệ số chuyển đổi
của đơn giá xây dựng 1m2 là 0.8. Các khoản chi phí khác bao gồm chi phí thiết kế giám
sát, chi phí quản lý, chi phí dành cho ban quản lý, chi phí bảo hiểm, pháp lý và kế toán,
huy động vốn và chi phí hồ sơ áp dụng hệ số chuyển đổi là 0.95. Hệ số chuyển đổi giá
được trình bày ở Bảng 6.1.
Bảng 6.1 Cơ sở tính hệ số chuyển đổi giá CFi

Khoản mục Hệ số CFi Giải thích
Giá cho thuê văn phòng, giá bán 0.9 Thuế VAT 10%
căn hộ, các khoản chi phí vận
hành, bảo trì hạ tầng kỹ thuật
Giá đất 1 Chi phí cơ hội của đất = Giá thị trường
Chi phí xây lắp (xây khối chung 0.8 Tỷ lệ hàng ngoại thương trong chi phí
cư, hồ bơi, trường học, đường xây dựng là 75% - 80%, thuế nhập khẩu
nội bộ, công viên cây xanh vật liệu xây dựng là 15%, phí thưởng
ngoại hối 10% và thuế VAT = 10%
Chi phí thiết kế giám sát, ban 0.9 Thuế VAT 10%
quản lý, bảo hiểm, pháp lý và kế
toán, huy động vốn và hồ sơ
Chi phí lao động 1 Chủ yếu là lao động phổ thông nên
không phải đóng thuế thu nhập
42
(Giá kinh tế của lương lao động = giá

tài chính của lương lao động)
Theo tài liệu hướng dẫn phân tích kinh tế các dự án, giá đất trong phân tích kinh tế là giá
thị trường vì TP. HCM có thị trường nhà, đất phát triển, giá mua và giá thuê đất được xác
định trên cơ sở cạnh tranh [34].
6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực
37
- Trong khi thực hiện dự án, giá kinh tế của lao động bằng giá tài chính vì các công việc
mang lại thu nhập cao phải tính thuế thì phải thuê chuyên gia theo mức giao khoán và đã
khấu trừ thuế từ hợp đồng, số lượng công việc này không nhiều và chiếm một phần khá
nhỏ trong chi phí dự án.
- Sau khi dự án hoàn thành, theo quy định chủ đầu tư sẽ phải lập ban quản lý và các tổ dịch
vụ để phục vụ cho khu căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê. Số lượng nhân lực làm
việc trực tiếp khoảng 100 người, trong đó riêng bảo vệ và vệ sinh cho cả khu chung cư
khoảng 60 người, 14 người làm công việc bảo trì, số còn lại làm việc ở các vị trí điều hành
chung, kế toán, văn phòng, kỹ thuật và tiếp tân. Trong thời gian xây lắp, dự án cần khoản
200 công nhân làm việc thường xuyên trong thời gian hơn 2 năm.
Ngoài ra, sau khi dự án hoàn thành sẽ tạo ra một lượng việc làm tăng thêm từ các văn
phòng cho thuê. Dự kiến các dịch vụ marketing, kinh doanh hàng hóa, vận tải sẽ gia tăng ở
khu vực này.
- Dự án cũng góp phần vào việc nâng cao chất lượng cuộc sống của dân và giải quyết nhu
cầu nhà ở cho thành phố trong khi lượng cầu nhà ở đang thiếu.
- Một số ngoại tác tích cực khác nhưng không rõ ràng như dự án sẽ làm cho cuộc sống đô
thị trở nên văn minh hơn nên dễ dàng thu hút đầu tư nước ngoài hơn.
- Người dân khu vực dự án sẽ được lợi vì giá bất động sản ở khu vực có dự án sẽ tăng lên,
người dân quanh dự án cũng được hưởng lợi từ các dịch vụ tài chính, ngân hàng, khu siêu
thị. Sau khi thực hiện dự án, môi trường khu vực dự án và xung quanh cũng sẽ tốt hơn so
với khi chưa thực hiện dự án (cơ sở sản xuất công nghiệp cũ).
Tuy vậy, dự án cũng có một số ngoại tác tiêu cực, cụ thể là:
- Trong thời gian xây dựng, mặc dù các đơn vị thi công có các biện pháp rào chắn, xử lý
môi trường khu vực thi công, nhưng không thể triệt tiêu hết được. Nhưng nếu dự án hoàn
thành sẽ cải thiện môi trường tốt hơn nên tác động về môi trường có thể được triệt tiêu.
43
- Một số nhân viên đang làm việc cho VBH tại vị trí dự án chưa khởi công có thể sẽ phải di
chuyển đến nơi làm việc xa hơn vì VBH phải chuyển toàn bộ hoạt động về chi nhánh hoặc
vào khu công nghiệp.
- Việc phân phối hàng hóa của VBH trong khu vực nội thị sẽ mất nhiều chi phí hơn nếu
VBH di rời hoạt động sản xuất kinh doanh đi ra ngoại thành, các khu công nghiệp theo quy
hoạch của thành phố.
- Trong thời gian xây dựng, một số hoạt động sản xuất kinh doanh cũ của VBH có thể sẽ bị
ảnh hưởng bởi các đối tác mong muốn giao dịch tại nội thị hơn.
6.1.3 Dòng tiền kinh tế dự án

38
Dòng tiền kinh tế của dự án gồm các khoản mục ngân lưu vào và ngân lưu ra. Ngân lưu
vào chính là thu nhập tiềm năng, trong đó bao gồm khoản thu từ cho thuê văn phòng, bán
đứt căn hộ, thu phí sử dụng tầng hầm, thu phí quản lý, vận hành và bảo trì kỹ thuật. Ngân
lưu ra gồm các khoản chi phí: Trích nộp phí bảo trì từ hoạt động cho thuê dài hạn, trích
nộp phí bảo trì từ căn hộ bán đứt, phí quản lý, vận hành, phí hạ tầng kỹ thuật và các khoản
chi phí được phân bổ vào hoạt động kinh doanh như phí quản lý, pháp lý kế toán, tiếp thị
quảng cáo và chi phí hồ sơ. Dòng tiền kinh tế dự án được trình bày trong phần Phụ lục 13.
Xác định NPV, IRR kinh tế
Từ dòng tiền của dự án, ta xác định được ngân lưu hoạt động ròng bằng cách lấy thu nhập
tiềm năng trừ đi tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Ngân lưu ròng dự án sẽ bằng ngân lưu hoạt động ròng trừ đi chi phí đầu tư. Ngân lưu ròng
chủ đầu tư bằng ngân lưu ròng dự án cộng với ngân lưu nợ. Từ ngân lưu ròng của dự án và
của chủ đầu tư ta tính được IRR, NPV kinh tế của chủ đầu tư và dự án. Kết quả tính toán
IRR, NPV kinh tế được tóm tắt tại Bảng 6.2.
Bảng 6.2 NPV, IRR kinh tế của dự án

IRR dự án, thực 9,28%
IRR dự án, danh nghĩa 18,02%
NPV dự án 45,45 tỷ đồng
Như vậy, IRR thực của dự án là 8.28% cao hơn suất vốn thực để đầu tư vào dự án (8,2%).
IRR danh nghĩa dự án =18,02% > Chi phí vốn của kinh tế, ở mức 12%. Vì chi phí xây
dựng dự án giảm xuống 20% khi vì áp dụng hệ số chuyển đổi là 0.8 đối với chi phí xây
44
dựng và giảm từ 10% đối với các chi phí về thuế nên chi phí đầu tư vào dự án giảm. NPV
kinh tế dự án là 45,45 tỷ đồng chứng tỏ dự án mang lại lợi ích dương cho nền kinh tế. Nên
đứng trên quan điểm nền kinh tế thì dự án nên được thực thi.
6.2 Phân tích tác động ngân sách

27
Nếu không thực hiện dự án, nhà nước sẽ chỉ thu được tiền sử dụng từ việc cho thuê đất dài
hạn. Khoản thu duy nhất này liệu có lớn hơn việc nhà nước đồng ý để BHV chuyển đổi
mục đích sử dụng đất để xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê hay không? Hãy xem so
sánh các khoản thu trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bảng 6.3 và 6.4.
Bảng 6.3 Các khoản thu về thuế, phí từ đất trước khi có dự án
TT Các khoản thu về thuế, phí trước dự án NPV (tỷ đồng)
1 Thu nhập từ cho thuê đất 13.36
Nguồn: Tác giá tính toán theo hợp đồng thuê đất giữa VBH và Sở Tài nguyên Môi trường
Bảng 6.4 Các khoản thu về thuế, phí từ đất sau khi có dự án
TT Các khoản thu từ việc chuyển đổi đất NPV (tỷ đồng)
1 Tổng giá trị đất, giá nhà nước 242.52
2 Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá nhà nước 9.33
3 Thuế từ tầng kinh doanh tầng hầm 2.39
4 Thuế từ VP cho thuê 113.81
5 Thuế từ bán căn hộ 129.78
6 Thuế thu nhập doanh nghiệp 332.56
Tổng thuế nhà nước thu qua dự án 830,39
Rõ ràng là nếu xét về mặt thu ngân sách địa phương, UBND TP. HCM và quận Bình
Thạnh sẽ đồng ý để VBH tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi không chuyển
đổi đất, UBND TP. HCM chỉ thu được 13,36 tỷ đồng nếu giá thuê đất dài hạn theo hợp
đồng 9871/HĐ-TNMT-ĐKKTĐ ngày 16/10/2006 ký giữa Sở Tài nguyên Môi trường và
VBH, được áp dụng cho toàn bộ khu đất 24406,1m2 với giá 47.625đồng/m2/năm. Nhưng
nếu UBND TP. HCM đồng ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì ngoài nguồn thu từ việc
bán đất theo quy định của nhà nước (thông qua ban chỉ đạo 09) và nguồn thu 4% thuế
chuyển quyền sử dụng đất thì dự án xây dựng chung cư văn phòng cho thuế Bình Hòa sẽ
mang lại cho ngân sách địa phương 830,39 tỷ đồng tiền thuế. Chênh lệch giữa khoản thu
45
trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 817,04 tỷ đồng. Vì vậy, dự án mang
lại hiệu quả về mặt thu ngân sách. Đó là chưa kể các lợi ích phái sinh từ dự án như nâng
cao hệ số sử dụng đất trong phát triển đô thị để người dân có điều kiện thực hiện nếp sống
văn minh, di rời các cơ sở công nghiệp tập trung tại khu công nghiệp, theo đúng quy hoạch
của thành phố.
Khoản chênh lệch 817,04 tỷ đồng > khoản trợ cấp 716,83 tỷ đồng, nếu nhà nước tính giá
đất theo giá thị trường. Khoản chênh lênh này có giá trị 100,21 tỷ khá nhỏ so với giá trị
nhà nước trợ cấp. Nhưng, xét về mặt ngân sách, nhà nước vẫn có lợi. Bây giờ lập luận
rằng: Nếu mức giá đất mà VBH được mua là giá thị trường thì VBH có đồng ý chuyển đổi
mục đích sử dụng đất hay không? Câu trả lời là có. Vì theo mô hình phân tích tài chính,
doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận và chịu mức độ rủi ro khá thấp. Nên thực chất, nhà nước bị
thiệt một khoản thu ngân sách về đất chứ không phải được lợi từ khoản chênh lệch giữa
các khoản thu về thuế khóa và khoản tiền thu cho thuê đất.
6.3 Phân tích tác động phân phối.

28
Tác động phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp trong dự án Bình Hòa được trình bày
tại Bảng 6.5.
Bảng 6.5 Tác động phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp
NPV NPV Chính Doanh

tài chính kinh tế phủ nghiệp
Ngân lưu vào
Doanh thu ròng 2271,27 1975,78 -295,49
Ngân lưu ra
Chi phí quản lý, bảo trì, vận hành 146,36 98,49 -47,87
Thuế thu nhập doanh nghiệp 332,56 0,00 -332,56
Chi phí đầu tư 1356,84 1831,84 475,00
NPV dự án 435,51 45,45 37,07 -427,13
Theo Bảng 6.5, xét trên toàn nền kinh tế nói chung, nhà nước sẽ được lợi 37,07 tỷ nếu
VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầu tư vào dự án Bình Hòa. VBH sẽ bị thiệt 427,13
tỷ. Nguyên nhân là do giá kinh tế của đất được tính theo mức giá thị trường cao làm cho
chi phí đầu tư của dự án theo giá kinh tế lớn hơn chi phí đầu tư của dự án theo giá tài
chính.
46
Tóm lại, dự án sẽ tạo ra ngoại tác tích cực đối với tổng thể nền kinh tế và tạo ra mức thu
chênh lệch ngân sách 817,04 tỷ đồng, nhưng cũng làm cho chính phủ mất khoản thu về đất
khoảng 716,8 tỷ và doanh nghiệp là người được hưởng lợi từ chính sách chuyển đổi đất,
mức hưởng lợi chính bằng mức chính phủ mất đi nếu không tính giá đất theo giá thị
trường, vì doanh nghiệp có động cơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngay cả khi nhà
nước tính giá đất theo giá thị trường, tức là doanh nghiệp không cần đến khoản trợ cấp
ngầm từ phía nhà nước.
47
Chương 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

6
Từ những phân tích ở trên ta thấy, dự án hoàn toàn khả thi về mặt tài chính và kinh tế, hợp
với chủ trương và được thành phố khuyến khích thực hiện. So với việc cho thuê đất, nếu
VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ làm tăng ngân sách một khoản 817,04 tỷ
đồng, giải quyết việc làm cho hơn 300 lao động trong thời gian thực hiện (thời gian thi
công) và gần 100 lao động làm việc dài hạn (Ban quản lý), đồng thời dự án cũng góp phần
làm đẹp mỹ quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân thành phố.
Vì dự án khả thi về mặt tài chính và kinh tế nên nhà nước không phải hỗ trợ thêm gì. Các
khoản hỗ trợ lãi suất cho chương trình xây dựng nhà ở của thành phố không bị ảnh hưởng
dự án. Dự án không phải đền bù giải tỏa nên không tính đến ngoại tác tiêu cực đối với
người dân phải di rời, giải tỏa. Về dài hạn, những người xung quanh khu vực dự án sẽ
được lợi do tác động tích cực các hoạt động cho thuê thương mại, tạo việc làm và gia tăng
giá đất, giá mặt bằng kinh doanh.
Phân tích cũng cho thấy rằng cả doanh nghiệp và nhà nước đều có lợi khi doanh nghiệp
chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi thực hiện dự án sẽ mang lại cho chủ đầu tư 1110,6
tỷ đồng, mang lại nguồn thu cho ngân sách hơn 800 tỷ đồng, lớn hơn nhiều lần so với
khoản thu tiền cho thuê đất dài hạn.
Nhà nước nên đồng ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì những lợi ích từ thu ngân sách,
hợp với chủ trương quy hoạch, làm tăng thêm vẻ đẹp mỹ quan đô thị và nâng cao hệ số sử
dụng đất, tận dụng phát triển đô thị theo chiều đứng, đồng thời tạo ra việc làm cho người
lao động.
Nếu nhà nước đồng ý cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hình
thức mua lại đất theo giá nhà nước (Ban chỉ đạo 09) thì nhà nước sẽ thiệt hại khoản thu
ngân sách 716,8 tỷ đồng.
Nếu nhà nước đồng ý cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hình
thức mua lại đất theo giá thị trường thì nhà nước và doanh nghiệp vẫn có lợi, nên doanh
nghiệp vẫn sẵn lòng đầu tư vào dự án trên và nhà nước không phải trợ cấp thêm gì.
48
Luận văn khuyến nghị rằng, nhà nước nên tổ chức đầu thầu rộng rãi đối với các dự án
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất cho thuê dài hạn sang lĩnh vực xây dựng chung cư,
văn phòng cho thuê. Vì những khu đất này thường có diện tích lớn, nằm ở vị trí trung tâm
nên có giá trị lớn. Doanh nghiệp nào thắng thầu sẽ phải trả lại chi phí cho đơn vị lập dự án
đầu tư vì như vậy mới khuyến khích các doanh nghiệp lập dự án đầu tư chuyển đổi mục
đích sử dụng đất. Chi phí lập hồ sơ đầu tư dự án không lớn nếu so với khoản thu gấp cả
trăm lần mà nhà nước nhận được.
Dự án không tính đến ngoại tác tiêu cực về môi trường trong thời gian thi công vì cho rằng
ngoại tác này sẽ bị triệt tiêu vì sau khi có dự án môi trường sẽ được cải thiện hơn so với
trước vì khu đất để làm dự án là cơ sở sản xuất công nghiệp. Mặc dù khi thi công, chủ đầu
tư dự án sẽ phải thực hiện đúng các quy định về môi trường nhưng nhà nước cần phải giám
sát những ảnh hưởng của môi trường trong quá trình thi công này để hạn chế ngoại tác tiêu
cực.
Kết luận tóm tắt, trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu:
- Công ty cổ phần Bình Hòa (VBH) nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án
Bình Hòa, xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê.
- UBND TP. HCM có động cơ tích cực cho phép để cho phép VBH chuyển đổi mục đích
sử dụng đất.
49
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Nghị quyết số 22/2002/NQ-HĐ ngày 29 tháng 6 năm 2002 của HĐND TP. HCM.
[2] Quyết định số 80/2002/QĐ-UB ngày 08 tháng 7 năm 2002 của UBND TP. HCM
[3] http://www.thesaigontimes.vn/Home/thoisu/doisong/11839/
[4] Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/09/2006 của UBND TP. HCM về việc tiếp
tục cho VBH sử dụng đất.
[5] Hợp đồng thuê đất số 9871/HĐ-TNMT-ĐKKTĐ ngày 16/10/2006 của Sở Tài
nguyên Môi trường..
[6] Luật đất đai, nước Cộng hòa XHCN Việt nam 2003, điều 38.
[7] Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
[8] Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan của Khu tổ hợp chung cư, văn
phòng và thương mại dịch vụ Bình Hòa của Công ty Cổ phần Tư vấn thiết kế xây
dựng Đô thị, năm 2009.
[9] http://www.forecast-chart.com/forecast-inflation-rate.html
[10] Nguyễn Tấn Bình, Phân tích hoạt động doanh nghiệp, NXB ĐHQG TP HCM,
2003, trang 299.
[11] Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright - Tập bài giảng môn Phân tích phân
tích tài chính, năm 2009.
[12] Glenn P.Jenkins, Arnold C.Harberger, (1995), Phân tích chi phí và lợi ích cho các
quyết định đầu tư, Harvard university, trang 9 đến 13.
[13] Quyết định số 2554/QĐ-TCCB ngày 08/8/2005 của Bộ trưởng Bộ Công nghiệp
(nay là Bộ Công thương) về việc chuyển đổi Công ty TNHH 1 thành viên Điện tử
Bình Hòa thành Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hòa.
[14] Văn bản số 49/UBND-QLĐT của UBND quận Bình Thạnh tại ngày 13/01/2009
về việc đảm bảo đất giáo dục trong quy hoạch của quận.
[15] http://vietbao.vn/The-gioi-giai-tri/Thieu-can-ho-dien-tich-nho/50789802/411
[16] Suất vốn đầu tư xây dựng công trình 2009, Bộ Xây dựng ban hành theo quyết
định 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2010.
50
[17] Quyết định 410/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ
số giá xây dựng năm 2009.
[18] http://vneconomy.vn/2010012111041111P0C19/chi-so-gia-tieu-dung-thang-
12010-tang-136.htm
[19] http://203.162.71.77:808/vn/thongtinnganh/48620/index.aspx
[20] http://vneconomy.vn/20100324012725770P0C19/cpi-thang-3-tang-075-bao-hieu-
rui-ro-lam-phat.htm
[21] Đơn đề nghị cung cấp thỏa thuận quy hoạch kiến trúc của VBH gửi Sở Quy
hoạch kiến trúc ngày 22/8/2008.
[22] Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất tại Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày
14/9/2006 của UBND TP. HCM.
[23] Báo cáo CBRE quý 3/2009, quý 4/2009 và quý 1/2010.
[25] Tổng cầu về căn hộ tại TP HCM trong giai đoạn 2010 – 2011, xem tại
http://www.vietrees.com/index.php?navi=home
[26] Báo cáo đầu tư các dự án: Quận 2, Quận 12, Linh Đông (HCM); C1 Quang trung,
Vinh Tân (Nghệ An) do Tecco đầu tư và thi công.
[27] http://vietnamnet.vn/kinhte/200912/Mong-chua-xong-nha-da-ban-885579
[28] Thông tư 01/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn
hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở.
[29] http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=355810&ChannelID=204
[30] http://www.vtc.vn/bvntd/156-246887/the-gioi-tieu-dung/lai-suat-huy-dong-tien-
gui-tai-ngan-hang-vuot-115nam.htm
[31] http://www.dothi.net/news/tin-tuc/thi-truong/2010/03/3b9aee56/ (tập hợp số liệu
của CBRE)
[32] Số liệu dự báo lạm phát Việt nam của Economist Intelligence Unit (EIU), 2009.
[33] Giá bán căn hộ Linh Đông- Thủ Đức, TECCO cung cấp
[34] ADB (Asian Developing Bank), (1997), Hướng dẫn phân tích kinh tế các dự án,
trang 22 – 24.
51
PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Thông tin đầu vào dự án
Phụ lục 2. Hợp đồng thuê đất
Phụ lục 3. Thiết kế, quy hoạch chi tiết dự án Bình Hòa
Phụ lục 4. Tiến độ xây dựng khu chung cư
Phụ lục 5. Chi phí vận hành, quản lý và bảo trì (tỷ đồng)
Phụ lục 6. Lịch trả nợ (tỷ đồng)
Phụ lục 7. Lịch khấu hao (tỷ đồng)
Phụ lục 8. Báo cáo thu nhập tài chính (tỷ đồng)
Phụ lục 9. Doanh thu tài chính dự án (tỷ đồng)
Phụ lục 10. Ngân lưu tài chính (tỷ đồng)
Phụ lục 11. Kết quả chạy Crystal Ball giá bán căn hộ, giá đất tính theo giá nhà nước
Phụ lục 12. Kết quả chạy Crystal Ball đối với giá bán căn hộ, giá đất là giá thị trường
Phụ lục 13. Ngân lưu kinh tế dự án (tỷ đồng)

52
Phụ lục 1. Thông tin đầu vào dự án
Năm 2010
Đơn vị 0
Lạm phát trong nước tỷ lệ 8%
Lạm phát nước ngoài tỷ lệ 2,54%
Chỉ số giá trong nước 1,00

Chỉ số giá nước ngoài 1,00
Tỷ giá VND/USD 1/10/2010 tỷ lệ 18544
Giá trị đất

Diện tích đất m2 24,418,5
2
Giá thuê đất VND/m /năm 47,625
2
Tiền thuê đất tỷVND/m /năm 1,16
2
Giá đất trên thị trường, Nơ Trang Long triệuVND/m 37,777
2
Diện tích đất chạy theo hẻm Nơ Trang Long m 24,418,500
Hệ số mua đất đường Nơ Trang Long 1,0
Thuế chuyển quyền sử dụng đất/giá trị đất tỷ lệ 4%
Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá NN tỷVND 9,33
Tổng giá trị đất, theo QĐ nhà nước, trước khi chuyển đổi tỷVND 233,20
Tổng giá trị đất, theo QĐ nhà nước, sau khi chuyển đổi tỷVND 242,52
S đất Số tầng Số tầng Suất vốn

Quy hoạch xây S sàn xây
xây Số tầng cho thuê căn hộ đầu tư (triệu
dựng (m2) dựng (m2)
dựng dài hạn bán đồng/m2)
Khối A, block1 995 15 2 13 14925 5730
block2 1400 20 2 18 28000 7180
block3 600 18 2 16 10800 6450
Khối B, block1 1487 15 2 13 22305 5730
block2 647 20 2 18 12940 7180
Khối C, block1 524 15 2 13 7860 5730
block2 1097 20 2 18 21940 7180
Hồ bơi 863 1 863 8540
Trường học 1,100,0 2 2200
Công viên cây
15705,5 2000
xanh, trường học 15,705,5 1
53
Diện tích sàn xây dựng block m2 118770

Hệ số diện tích xây dựng/diện tích căn hộ tỷ lệ 1,15
Diện tích sàn căn hộ: m2 103278,26
2
Diện tích sàn căn hộ cho thuê (2 tầng) m 11739,13
2
Diện tích sàn căn hộ bán m 91539,13
2
Phí quản lý, vận hành VND/m /năm 60000
2 Block cho thuê + Tầng hầm cho thuê
Cho thuê dài hạn
Tầng Hầm, Giao khoán BQL
Tổng diện tích tầng hầm cho thuê, dài hạn m2 9,188,2
Phí gửi xe ô tô trVND/tháng/chiếc 0,85
Phí gửi xe máy trVND/tháng/chiếc 0,1
Tổng thu phí xe ô tô trVND/tháng 108,8
Tổng thu phí xe máy trVND/tháng 25,4
Tỷ lệ thu từ bên ngoài tỷ lệ 50%
Dự kiến thu phí khách vãng lai trVND/tháng 67,1
Tổng thu từ tầng hầm trVND/tháng 201,3
Tốc độ tăng/giảm giá cho thuê thực tỷ lệ
Thời gian trả trước tháng 12
Tax tỷ lệ 10%
Tầng VP cho thuê
Số tầng cho thuê, dài hạn đơn vị 2
2
Diện tích 1 tầng cho thuê, dài hạn m 5869,57
2
Tổng diện tích cho thuê căn hộ dài hạn m 11739,13
2
Giá cho thuê căn hộ (bao gồm phí QL và VAT) USD/m /tháng 30
2
Giá cho thuê căn hộ(bao gồm phí QL và VAT) VND/m /tháng 556320
2
Giá cho thuê căn hộ trVND/m /năm 6,676
Tax tỷ lệ 10%
Trích nộp bảo trì tỷ lệ 2%
Trả trước (thời gian) tháng 12
Cho thuê ngắn hạn
Tầng VP cho thuê
Số tầng cho thuê, ngắn hạn đơn vị 0
2
Diện tích 1 tầng cho thuê, ngắn hạn m 5869,57
2
Tổng diện tích cho thuê căn hộ, ngắn hạn m 0,00
2
Giá cho thuê căn hộ (chưa bao gồm phí QL) USD/m /tháng 24,7
2
Giá cho thuê căn hộ VND/m /tháng 458036,8
2
Giá cho thuê căn hộ trVND/m /năm 5,496
54
Tỷ lệ lấp đầy phòng tỷ lệ

Thuế tỷ lệ 10%
Trích nộp bảo trì tỷ lệ 2%
Trả trước (thời gian) tháng 3
Tòa nhà căn hộ, bán đứt

Tổng diện tích sàn căn hộ bán m2 91539,1
Tốc độ tăng/giảm giá bán thực tỷ lệ
Giá bán căn hộ (gồm Tax, phí giao dịch) trVND/m2 14
Diện tích sàn bán ra tỷ lệ
Phí giao dịch qua sàn tỷ lệ 1%
Thuế tỷ lệ 10%
Phí bảo trì/giá bán tỷ lệ 2%
Tỷ lệ % nộp tiền năm 2011 tỷ lệ 0%
Tỷ lệ % nộp tiền năm 2012
Tỷ lệ % nộp tiền từ năm 2013 trở đi
Thu từ bán căn hộ 2011 (chưa tax) tỷVND 0
Thu từ bán căn hộ 2012 (chưa tax) tỷVND
Thu từ bán căn hộ 2013 (chưa tax) tỷVND
Tổng thu từ bán căn hộ (chưa tax) tỷVND 0
Thu từ bán căn hộ 2011 (đã trừ 10% tax) tỷVND 0,00
Thu từ bán căn hộ 2012 (đã trừ 10% tax) tỷVND
Thu từ bán căn hộ 2013 (đã trừ 10% tax) tỷVND
Tổng thu từ bán căn hộ (đã trừ tax) 0,00
Chi phí
7 Block
Chi phí xây dựng tỷVND 1008,681
2
Chi phí ngoại thất/diện tích sàn căn hộ trVND/m 0,30
Chi phí Ban quản lý/chi phí xây dựng tỷVND 1%
Chi phí ngoại thất tỷVND 35,631
Chi phí Ban quản lý tỷVND 10,09
Tổng chi chí xây dựng tòa nhà tỷVND 1,054,398
Đường nội bộ, cây xanh, sân TDTT tỷVND 36,45
Tổng CP cơ sở hạ tầng: tỷVND 36,45
Tầng hầm (Chi phí tính theo pp suất vốn đầu tư)
Tổng diện tích sàn sử dụng m2 10,209,1
Diện tích sử dụng tỷ lệ 90%
Hệ số điều chỉnh (tầng hầm) min 1,1
Hệ số điều chỉnh (tầng hầm) max 1,13
Hồ Bơi
Chi phí xây dựng hồ bơi 000VND/m2 9,911,0
Tổng chi phí xây dựng hồ bơi tỷVND 8,55
Trường học
55
Chi phí xây dựng trường mẫu giáo 1000VND/hs 27,75

Số lượng học sinh học sinh 300
Tổng chi phí xây dựng trường học tỷVND 8,325

Chi phí khác (theo tính toán của Bình Hòa), chưa thuế
Thiết kế, giám sát tỷ lệ 2,00%
Quản lý phí (Ban quản lý) tỷ lệ 1,00%
Tư vấn tài chính tỷ lệ 1,00%
Bảo hiểm tỷ lệ 1,00%
Chi phí pháp lý và kế toán tỷ lệ 0,10%
Chi phí tiếp thị quảng cáo tỷ lệ 1,00%
Huy động vốn tỷ lệ 2,00%
Chi phí hồ sơ 2,76%
Dự phòng tăng chi phí/tổng chi phí đầu tư tỷ lệ 10%
Lịch đầu tư
Xây dựng block 0% 5% 50% 45%
Hồ bơi 0% 0% 0% 100%
Trường học 0% 0% 0% 100%
Đường nội bộ, cây xanh, sân TDTT 0% 0% 0% 100%
Chi phí khác
Thiết kế, giám sát 0% 0% 80% 20%
Quản lý phí (Ban quản lý) 0% 5% 50% 45%
Tư vấn tài chính 50% 50% 0% 0%
Bảo hiểm 0% 100% 0% 0%
Chi phí pháp lý và kế toán 5,0% 35% 30% 30%
Chi phí tiếp thị quảng cáo 0,0% 50% 30% 20%
Huy động vốn 0% 0% 100% 0%
Chi phí hồ sơ 5% 70% 5% 20%
Khấu hao đường thẳng năm

Thời gian khấu hao công trình xây dựng năm 25
Thời gian khấu hao chi phí mềm năm 25
Thời gian phân bổ chi phí mềm vào chi phí kinh doanh tỷ lệ 3
Vốn chủ sở hữu (so với tổng vốn) tỷ lệ
Vốn vay (so với tổng vốn) tỷ lệ
Lãi suất tiền gửi 1 năm, danh nghĩa tỷ lệ 11,50%
Chênh lệch tỷ lệ 3,5%
Lãi suất cho vay danh nghĩa tỷ lệ 15,0%
Lãi suất cho vay thực năm 5,80%
Tổng số năm mà hợp đồng cho vay năm 5
Số năm lãi nhập gốc (=năm thực hiện dự án, chưa có thu) năm 3
Số năm ân hạn trả nợ gốc năm 0
Số năm trả đều nợ gốc trả đều 2
56
Nợ gốc
Chi phí hoạt động
Chi phí hành chính/Thu nhập cho thuê tỷ lệ 5,0%
Phí quản lý chung (BQL)/Thu cho thuê tỷ lệ 10,0%
Chi phí bảo trì 2block cho thuê/Thu nhập cho thuê tỷ lệ 10,0%
Chi tiếp thị quảng cáo/thu nhập cho thuê tỷ lệ 2,0%
Trả lãi vay tỷ lệ 15,0%
Thuế suất VAT tỷ lệ 10,0%
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp tỷ lệ 25,0%
Lịch chi phí đầu tư

Xây dựng block tỷVND 1,054,398
Hồ bơi tỷVND 8,55
Trường học tỷVND 8,33
Đường nội bộ, cây xanh, sân TDTT tỷVND 36,45
Tổng chi phí xây lắp tỷVND 1107,73
Chi phí khác
Thiết kế, giám sát tỷVND 22,15
Quản lý phí (Ban quản lý) tỷVND 11,08
Tư vấn tài chính tỷVND 11,08
Bảo hiểm tỷVND 11,08
Chi phí pháp lý và kế toán tỷVND 1,11
Chi phí tiếp thị quảng cáo tỷVND 11,08
Huy động vốn tỷVND 22,15
Chi phí hồ sơ tỷVND 30,57
Tổng chi phí đầu tư không kể dự phòng tỷVND 1228,03
Chi phí dự phòng tỷVND 122,80
Tổng chi phí đầu tư, chưa tính lãi vay tỷVND 1593,36
Tổng hợp chi phí đầu tư 2010 2011 2012 2013

Đất đai tỷVND 242,52
Xây dựng block tỷVND 0 57,99 579,92 521,9
Hồ bơi tỷVND 0 0 0 9,41
Trường học tỷVND 0 0 0 9,16
Đường nội bộ, cây xanh, sân TDTT tỷVND 0 0 0 40,10
Chi phí khác
Thiết kế, giám sát tỷVND 0 0 19,50 4,87
Quản lý phí (Ban quản lý) tỷVND 0 0,61 6,09 5,48
Tư vấn tài chính tỷVND 6,09 6,09 0 0
Bảo hiểm tỷVND 0 12,19 0,00 0
Chi phí pháp lý và kế toán tỷVND 0,06 0,43 0,37 0,37
Chi phí tiếp thị quảng cáo tỷVND 0 6,09 3,66 2,44
57
Huy động vốn tỷVND 0 0 24,37 0

Chi phí hồ sơ tỷVND 1,68 23,54 1,68 6,73
Ngân lưu chi phí đầu tư tỷVND 250,36 106,94 635,58 600,5
Đầu tư ban đầu, chi phí mềm (thuộc vốn chủ
sở hữu) tỷVND 250,36 0,00 0,00 0,00
Phát hành cổ phần huy động vốn cho dự án tỷVND 0,00 0,00 0,00 0,00
Tổng vốn chủ sở hữu tỷVND 250,36 0,00 0,00 0,00
Thu từ khác hàng tỷVND 0,00 100,37 257,20 617,9
Vốn vay tỷVND 0,00 6,57 378,38 0,00
Vốn vay tỷVND 384,95

E, tính cả đất tỷVND 1208,41
re, danh nghĩa tỷ lệ 18%
re, thực tỷ lệ 9.26%
Vốn chủ sở hữu tỷVND 1593.36
WACC, danh nghĩa tỷ lệ 17.28%
WACC, thực tỷ lệ 8.59%
Lãi vay tỷVND 65.30
Tổng mức đầu tư tỷVND 1658.66
58
59
60
61
Phụ lục 3. Thiết kế, quy hoạch chi tiết dự án Bình Hòa
62
Phụ lục 4. Tiến độ xây dựng khu chung cư

Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012
T10 T11 T12 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 Khởi công T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12
Thủ tục: Đất, xin đầu tư, PCCC, điện nước, đánh giá môi trường, thiết kế, khởi công... XD Móng&Hầm XD 50% phần thô
5% 20% 30%
30% 30%
65%
Năm 2013
T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12
XD 50% phần thô Cảnh quan, hoàn thiện, giấy tờ
40% 5%
35% 5%
30% 5%
100%
63
Phụ lục 5. Chi phí vận hành, quản lý và bảo trì (tỷ đồng)
Chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Trích nộp phí bảo trì cho B.Qlý 20,24 5,11 1,70 1,98 2,08 2,19 2,30 2,41 2,53 2,66 2,79
Trích nộp bảo trì từ cho thuê dài hạn 1,20 1,44 1,70 1,98 2,08 2,19 2,30 2,41 2,53 2,66 2,79
Trích nộp bảo trì từ căn hộ bán đứt 19,04 3,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Nộp phí quản lý, vận hành 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20
Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật 26.19 3.67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Chi phí mềm trong thời gian thực hiện 19,74 19,74 19,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 72.36 34.72 27,64 8,18 8,28 8,39 8,49 8,61 8,73 8,86 8,99
Chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Trích nộp phí bảo trì cho B.Qlý 2,93 3,08 3,23 3,39 3,56 3,74 3,93 4,13 4,33 4,55 4,78 5,02 5,27 5,53
Trích nộp bảo trì từ cho thuê dài hạn 2,93 3,08 3,23 3,39 3,56 3,74 3,93 4,13 4,33 4,55 4,78 5,02 5,27 5,53
Trích nộp bảo trì từ căn hộ bán đứt 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Nộp phí quản lý, vận hành 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20
Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Chi phí mềm trong thời gian thực hiện 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 9,13 9,28 9,43 9,59 9,76 9,94 10,13 10,32 10,53 10,75 10,97 11,21 11,46 11,73
64
Phụ lục 6. Lịch trả nợ (tỷ đồng)
Lịch nợ vay 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Dư nợ đầu kỳ 0,00 0.00 6.57 385.37 410.35 205.18
Giải ngân nợ 0,00 6.57 378.38 0.00 0 0
Lãi nhập gốc trong thời gian xây dựng 0 0 0.43 24.98 0 0
Trả lãi 0 0 0 0 26.60 13.30
Trả nợ gốc 0 0 0 0 205.18 205.18
Trả lãi và nợ gốc 0 0 0 0 231.77 218.47
Dư nợ cuối kỳ 0,00 6.57 385.37 410.35 205.18 0.00
Ngân lưu nợ
6.57 378.38 0.00 -231.77 -218.47
65
Phụ lục 7. Lịch khấu hao (tỷ đồng)
Lịch khấu hao 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Khấu hao công trình xây dựng 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74
Khấu hao chi phí mềm 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94
Giá trị tài sản cố định đầu kỳ 1317,02 1264,34 1211,66 1158,98 1106,29 1053,61 1000,93 948,25 895,57 842,89 790,21 737,53
Khấu hao 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68
Giá trị tài sản cố định cuối kỳ 1264,34 1211,66 1158,98 1106,29 1053,61 1000,93 948,25 895,57 842,89 790,21 737,53 684,85
Lịch khấu hao 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Khấu hao công trình xây dựng 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74 48,74
Khấu hao chi phí mềm 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94 3,94
Giá trị tài sản cố định đầu kỳ 684,85 632,17 579,49 526,81 474,13 421,45 368,76 316,08 263,40 210,72 158,04 105,36 52,68
Khấu hao 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68 52,68
Giá trị tài sản cố định cuối kỳ 632,17 579,49 526,81 474,13 421,45 368,76 316,08 263,40 210,72 158,04 105,36 52,68 0,00
66
Phụ lục 8. Báo cáo thu nhập tài chính (tỷ đồng)
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Doanh thu
1. Cho thuê dài hạn
Tầng hầm, đã trừ tax 2,39 2,39 2,39 2,39 2,39 2,63 2,63 2,63 2,63 2,63 2,89
VP cho thuê, đã trừ tax 60,01 72,01 85,07 99,25 104,21 109,42 114,89 120,63 126,66 133,00 139,65
2. Cho thuê ngắn hạn
VP cho thuê, đã trừ tax 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3. Căn hộ bán đứt 0 100,37 257,20 617,91 333,98 183,69 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0
Phí quản lý, vận hành 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20
Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật
(thu 1 lần) 28,56 5,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Thu nhập tiềm năng 0,00 100,37 257,20 617,91 431,14 269,80 93,66 107,83 112,80 118,25 123,72 129,46 135,49 141,83 148,74
Chi phí
Chi phí vận hành, quản lý, bảo
trì
Trích nộp phí bảo trì cho
B.Qlý 20,24 5,11 1,70 1,98 2,08 2,19 2,30 2,41 2,53 2,66 2,79
Trích nộp bảo trì từ cho
thuê dài hạn 1,20 1,44 1,70 1,98 2,08 2,19 2,30 2,41 2,53 2,66 2,79
Trích nộp bảo trì từ căn hộ
bán đứt 19.04 3.67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Nộp phí quản lý, vận hành 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20
Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật 28,56 5,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Chi phí mềm trong thời
gian thực hiện 19,74 19,74 19,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Tổng chi phí vận hành, quản lý,
bảo trì 0,00 0,00 0,00 0,00 72.36 34.72 27,64 8,18 8,28 8,39 8,49 8,61 8,73 8,86 8,99
Chi phí đất 242.52
67
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Doanh thu
Tầng hầm, đã trừ tax 2,89 2,89 2,89 2,89 3,18 3,18 3,18 3,18 3,18 3,50 3,50 3,50 3,50 3,50
VP cho thuê, đã trừ tax 146,63 153,96 161,66 169,74 178,23 187,14 196,50 206,32 216,64 227,47 238,85 250,79 263,33 276,49
2. Cho thuê ngắn hạn 0
3. Căn hộ bán đứt 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Phí quản lý, vận hành 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20
Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật (thu 1
lần) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Thu nhập tiềm năng 155,72 163,05 170,75 178,83 187,61 196,52 205,88 215,70 226,02 237,17 248,54 260,49 273,03 286,19
Chi phí
Chi phí vận hành, quản lý, bảo trì
Trích nộp phí bảo trì cho B.Qlý 2.82 2.96 3.11 3.27 3.43 3.60 3.78 3.97 4.17 4.38 4.60 4.83 5.07 53.94
Trích nộp bảo trì từ cho thuê dài
hạn 2.82 2.96 3.11 3.27 3.43 3.60 3.78 3.97 4.17 4.38 4.60 4.83 5.07 53.94
Trích nộp bảo trì từ cho thuê
ngắn hạn 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Trích nộp bảo trì từ căn hộ bán
đứt 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Nộp phí quản lý, vận hành 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 6.20 62.82
Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Chi phí mềm trong thời gian thực
hiện 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 9.02 9.16 9.31 9.46 9.63 9.80 9.98 10.17 10.37 10.57 10.79 11.02 11.26 116.76
Chi phí đất
68
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Thu nhập dự án, đã trừ VAT -242,52 100,37 257,20 617,91 356,41 233,24 66,02 99,65 104,51 109,86 115,22 120,85 126,76 132,97 139,75
- Khấu hao -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68
Lợi nhuận trước lãi vay và thuế
(EBIT) -242,52 100,37 257,20 617,91 303,73 180,56 13,34 46,97 51,83 57,18 62,54 68,17 74,08 80,29 87,07
- Lãi vay - - - - -26,60 -13,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Lợi nhuận trước thuế (EBT) -242,52 100,37 257,20 617,91 277,13 167,26 13,34 46,97 51,83 57,18 62,54 68,17 74,08 80,29 87,07
- Tax TNDN -223,76 -41,82 -3,33 -11,74 -12,96 -14,29 -15,64 -17,04 -18,52 -20,07 -21,77
NI -242,52 100,37 257,20 617,91 53,37 125,45 10,00 35,23 38,88 42,88 46,91 51,13 55,56 60,22 65,30
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Thu nhập dự án, đã trừ VAT 146,59 153,78 161,32 169,24 177,85 186,58 195,75 205,38 215,49 226,42 237,57 249,27 261,56 274,46
- Khấu hao -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68 -52,68
Lợi nhuận trước lãi vay và thuế
(EBIT) 93,91 101,10 108,64 116,56 125,17 133,90 143,07 152,70 162,81 173,74 184,89 196,59 208,88 221,78
- Lãi vay 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Lợi nhuận trước thuế (EBT) 93,91 101,10 108,64 116,56 125,17 133,90 143,07 152,70 162,81 173,74 184,89 196,59 208,88 221,78
- Tax TNDN -23,48 -25,27 -27,16 -29,14 -31,29 -33,48 -35,77 -38,17 -40,70 -43,44 -46,22 -49,15 -52,22 -55,45
NI 70,43 75,82 81,48 87,42 93,88 100,43 107,30 114,52 122,11 130,31 138,67 147,44 156,66 166,34
69
Phụ lục 9. Doanh thu tài chính dự án (tỷ đồng)

Doanh thu 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Tầng hầm, đã trừ VAT 2,39 2,39 2,39 2,39 2,39 2,63 2,63 2,63 2,63 2,63 2,89
VP cho thuê, đã trừ tax 60,01 72,01 85,07 99,25 104,21 109,42 114,89 120,63 126,66 133,00 139,65
2. Căn hộ bán đứt 0 100,37 257,20 617,91 333,98 183,69 0,00 0 0 0 0 0 0 0 0
Phí quản lý, vận hành 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20
Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật (thu 1 lần), 3% 28,56 5,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Doanh thu 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Tầng hầm, đã trừ VAT 2,89 2,89 2,89 2,89 3,18 3,18 3,18 3,18 3,18 3,50 3,50 3,50 3,50 3,50
2. Căn hộ bán đứt 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Phí quản lý, vận hành 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20
Phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật, 3% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Thu nhập tiềm năng 155,72 163,05 170,75 178,83 187,61 196,52 205,88 215,70 226,02 237,17 248,54 260,49 273,03 286,19
70
Phụ lục 10. Ngân lưu tài chính (tỷ đồng)

Ngân lưu vào NPV 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Thu nhập tiềm năng 2274,19 0,0 100,4 257,2 617,9 431,1 269,8 93,7 107,8 112,8 118,2 123,7 129,5 135,5 141,8 148,7
Ngân lưu ra
Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 149,28 0,0 0,0 0,0 0,0 74,7 36,6 27,6 8,2 8,3 8,4 8,5 8,6 8,7 8,9 9,0
Thuế TNDN -332,56 0,0 0,0 0,0 0,0 -223,8 -41,8 -3,3 -11,7 -13,0 -14,3 -15,6 -17,0 -18,5 -20,1 -21,8
Ngân lưu hoạt động ròng 2457,47 0,0 100,4 257,2 617,9 580,2 275,1 69,4 111,4 117,5 124,2 130,9 137,9 145,3 153,0 161,5
Chi phí đầu tư 1356,84 250,4 106,9 635,6 600,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Ngân lưu ròng dự án 1100,63 -250,4 -6,6 -378,4 17,4 580,2 275,1 69,4 111,4 117,5 124,2 130,9 137,9 145,3 153,0 161,5
Ngân lưu ròng chủ đầu tư 1116,2 -250,4 0,0 0,0 17,4 348,4 56,6 69,4 111,4 117,5 124,2 130,9 137,9 145,3 153,0 161,5
Ngân lưu vào NPV 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Ngân lưu ra 0,00
Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 149,28 9,1 9,3 9,4 9,6 9,8 9,9 10,1 10,3 10,5 10,7 11,0 11,2 11,5 11,7
Thuế TNDN -332,56 -23,5 -25,3 -27,2 -29,1 -31,3 -33,5 -35,8 -38,2 -40,7 -43,4 -46,2 -49,1 -52,2 -55,4
Ngân lưu hoạt động ròng 2457,47 170,1 179,1 188,5 198,4 209,1 220,1 231,5 243,6 256,2 269,9 283,8 298,4 313,8 329,9
Chi phí đầu tư 1356,84 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Ngân lưu ròng dự án 1100,63 170,1 179,1 188,5 198,4 209,1 220,1 231,5 243,6 256,2 269,9 283,8 298,4 313,8 329,9
Ngân lưu ròng chủ đầu tư 1116,2 170,1 179,1 188,5 198,4 209,1 220,1 231,5 243,6 256,2 269,9 283,8 298,4 313,8 329,9
71
Phụ lục 11. Kết quả chạy Crystal Ball giá bán căn hộ, giá đất tính theo giá nhà nước
Run preferences:
Number of trials run 10.000
Extreme speed
Monte Carlo
Random seed
Precision control on
Confidence level 95,00%
Run statistics:
Total running time (sec) 4,60
Trials/second (average) 2.172
Random numbers per sec 2.172
Crystal Ball data:

Assumptions 1
Correlations 0
Correlated groups 0
Decision variables 0
Forecasts 6
Forecasts
Worksheet:
[VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat
Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa
Summary:
Entire range is from 34,74% to 45,21%
Base case is 40,58%
After 10.000 trials, the std. error of the mean is 0,01%
72
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 40,53%
Median 40,59%
Mode ---
Standard Deviation 1,42%
Variance 0,02%
Skewness -0,1898
Kurtosis 3,09
Coeff. of Variability 0,0350
Minimum 34,74%
Maximum 45,21%
Range Width 10,48%
Mean Std. Error 0,01%
Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 34,74%
10% 38,68%
20% 39,36%
30% 39,80%
40% 40,21%
50% 40,59%
60% 40,93%
70% 41,30%
80% 41,72%
90% 42,32%
100% 45,21%
Forecast: IRR chủ đầu tư, thực
Summary:
Base case is 30,17%
73
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 30,12%
Median 30,17%
Mode ---
Variance 0,02%
Skewness -0,1898
Kurtosis 3,09
Minimum 24,75%
Maximum 34,46%
Range Width 9,70%
Forecast: IRR chủ đầu tư, thực (cont'd)

Forecast
Percentiles: values
0% 24,75%
10% 28,41%
20% 29,04%
30% 29,45%
40% 29,83%
50% 30,17%
60% 30,49%
70% 30,83%
80% 31,22%
90% 31,78%
100% 34,46%
Forecast: IRR dự án, danh nghĩa
Summary:
Base case is 35,13%
74
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 35,09%
Median 35,14%
Mode ---
Variance 0,01%
Skewness -0,1766
Kurtosis 3,09
Minimum 30,28%
Maximum 39,04%
Range Width 8,76%
Forecast: IRR dự án, danh nghĩa (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 30,28%
10% 33,55%
20% 34,11%
30% 34,49%
40% 34,83%
50% 35,14%
60% 35,43%
70% 35,73%
80% 36,09%
90% 36,59%
100% 39,04%
Forecast: IRR dự án, thực
Summary:
Base case is 25,1%
75
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 25,1%
Median 25,1%
Mode ---
Variance 0,0%
Skewness -0,1766
Kurtosis 3,09
Minimum 20,6%
Maximum 28,7%
Range Width 8,1%
Forecast: IRR dự án, thực (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 20,6%
10% 23,7%
20% 24,2%
30% 24,5%
40% 24,8%
50% 25,1%
60% 25,4%
70% 25,7%
80% 26,0%
90% 26,5%
100% 28,7%
Forecast: NPV chủ đầu tư
Summary:
Entire range is from 662,42 to 1573,80
Base case is 1116,17
After 10.000 trials, the std. error of the mean is 1,25
76
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 1115,84
Median 1116,73
Mode ---
Standard Deviation 125,36
Variance 15714,57
Skewness 0,0097
Kurtosis 3,02
Minimum 662,42
Maximum 1573,80
Range Width 911,39
Mean Std. Error 1,25
Forecast: NPV chủ đầu tư (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 662,42
10% 954,97
20% 1011,03
30% 1048,64
40% 1084,08
50% 1116,70
60% 1147,87
70% 1180,92
80% 1220,18
90% 1277,16
100% 1573,80
Forecast: NPV dự án
Summary:
Entire range is from 646,88 to 1558,26
Base case is 1100,63
77
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 1100,30
Median 1101,19
Mode ---
Variance 15714,57
Skewness 0,0097
Kurtosis 3,02
Minimum 646,88
Maximum 1558,26
Range Width 911,39
Forecast: NPV dự án (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 646,88
10% 939,43
20% 995,49
30% 1033,10
40% 1068,54
50% 1101,16
60% 1132,33
70% 1165,38
80% 1204,64
90% 1261,62
100% 1558,26
End of Forecasts
Assumptions
Worksheet:
Assumption: USD/m2/tháng
Bao cao Quy3/2009 cua CBRE
Normal distribution with parameters:

Mean 30,00
Std. Dev. 3,00
End of Assumptions
78
Phụ lục 12. Kết quả chạy Crystal Ball đối với giá bán căn hộ, giá đất là giá thị trường
Run preferences:
Number of trials run 10.000
Extreme speed
Monte Carlo
Random seed
Precision control on
Confidence level 95,00%
Run statistics:
Total running time (sec) 3,32
Trials/second (average) 3.011
Random numbers per sec 3.011
Crystal Ball data:

Assumptions 1
Correlations 0
Correlated groups 0
Decision variables 0
Forecasts 6
Forecasts
Worksheet:
Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa
Summary:
Base case is 20,56%
79
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 20,52%
Median 20,56%
Mode ---
Variance 0,01%
Skewness -0,2228
Kurtosis 3,06
Minimum 16,66%
Maximum 23,58%
Range Width 6,92%
Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 16,66%
10% 19,31%
20% 19,76%
30% 20,07%
40% 20,33%
50% 20,56%
60% 20,79%
70% 21,03%
80% 21,30%
90% 21,67%
100% 23,58%
Forecast: IRR chủ đầu tư, thực

Summary:
Base case is 11,63%
80
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 11,59%
Median 11,63%
Mode ---
Variance 0,01%
Skewness -0,2228
Kurtosis 3,06
Minimum 8,02%
Maximum 14,43%
Range Width 6,41%
Forecast: IRR chủ đầu tư, thực (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 8,02%
10% 10,47%
20% 10,88%
30% 11,18%
40% 11,42%
50% 11,63%
60% 11,85%
70% 12,06%
80% 12,31%
90% 12,66%
100% 14,43%
Forecast: IRR dự án, danh nghĩa
Summary:
Base case is 20,23%
81
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 20,19%
Median 20,22%
Mode ---
Variance 0,01%
Skewness -0,2227
Kurtosis 3,06
Minimum 16,56%
Maximum 23,06%
Range Width 6,50%
Forecast: IRR dự án, danh nghĩa (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 16,56%
10% 19,05%
20% 19,47%
30% 19,77%
40% 20,01%
50% 20,22%
60% 20,44%
70% 20,66%
80% 20,92%
90% 21,27%
100% 23,06%
Forecast: IRR dự án, thực
Summary:
Base case is 11,3%
82
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 11,3%
Median 11,3%
Mode ---
Variance 0,0%
Skewness -0,2227
Kurtosis 3,06
Minimum 7,9%
Maximum 13,9%
Range Width 6,0%
Forecast: IRR dự án, thực (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% 7,9%
10% 10,2%
20% 10,6%
30% 10,9%
40% 11,1%
50% 11,3%
60% 11,5%
70% 11,7%
80% 12,0%
90% 12,3%
100% 13,9%
Forecast: NPV chủ đầu tư

Summary:
Entire range is from -83,87 to 822,65
Base case is 365,19
Forecast
83
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 364,29
Median 364,54
Mode ---
Variance 15201,58
Skewness -0,0052
Kurtosis 2,96
Minimum -83,87
Maximum 822,65
Range Width 906,51
Forecast: NPV chủ đầu tư (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% -83,87
10% 204,04
20% 259,73
30% 300,63
40% 334,57
50% 364,53
60% 396,69
70% 429,18
80% 467,42
90% 521,28
100% 822,65
Forecast: NPV dự án
Summary:
Entire range is from -100,82 to 805,70
Base case is 348,24
84
Forecast
Statistics: values
Trials 10.000
Mean 347,34
Median 347,58
Mode ---
Variance 15201,58
Skewness -0,0052
Kurtosis 2,96
Minimum -100,82
Maximum 805,70
Range Width 906,51
Forecast: NPV dự án (cont'd)
Forecast
Percentiles: values
0% -100,82
10% 187,09
20% 242,78
30% 283,68
40% 317,62
50% 347,58
60% 379,74
70% 412,23
80% 450,46
90% 504,33
100% 805,70
End of Forecasts
Assumptions
Worksheet:
Assumption: USD/m2/tháng
Bao cao Quy3/2009 cua CBRE
Normal distribution with parameters:

Mean 30,00
Std. Dev. 3,00
End of Assumptions
85
Phụ lục 13. Ngân lưu kinh tế dự án (tỷ đồng)
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Ngân lưu vào
Thu nhập tiềm năng 0.0 90.3 231.5 556.1 377.0 240.0 83.3 95.9 100.3 105.0 109.8 114.9 120.2 125.9 131.9
Ngân lưu ra
Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 0.0 0.0 0.0 0.0 52.0 14.6 8.5 7.4 7.5 7.5 7.6 7.7 7.9 8.0 8.1
Chi phí mua đất 959.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Ngân lưu hoạt động ròng -959.35 81.1 499.7 479.3 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Chi phí đầu tư -965.0 9.3 -268.2 76.8 325.1 225.4 74.8 88.6 92.8 97.4 102.2 107.1 112.4 117.9 123.8
Ngân lưu ròng dự án -965.0 9.3 -9.3 76.8 169.3 78.6 74.8 88.6 92.8 97.4 102.2 107.1 112.4 117.9 123.8
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Ngân lưu vào
Thu nhập tiềm năng 138.1 144.6 151.5 158.7 166.4 174.4 182.7 191.6 200.8 210.6 220.8 231.5 242.8 254.6
Ngân lưu ra
Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì 8.2 8.3 8.5 8.6 8.8 8.9 9.1 9.3 9.5 9.7 9.9 10.1 10.3 10.6
Chi phí mua đất 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Ngân lưu hoạt động ròng 129.9 136.3 143.0 150.1 157.6 165.4 173.6 182.3 191.3 200.9 210.9 221.4 232.4 244.0
Chi phí đầu tư 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Ngân lưu ròng dự án 129.9 136.3 143.0 150.1 157.6 165.4 173.6 182.3 191.3 200.9 210.9 221.4 232.4 244.0

Lê Phúc Điệp - Thẩm Định Dự Án Chung Cư

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Lê Phúc Điệp - Thẩm Định Dự Án Chung Cư

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Chuyên ngành: Chính sách công

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CAO HÀO THI

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010

Lời cam đoan

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Trang phụ bìa

1 1.1 Đặt vấn đề....................................................................................................................... 1 62

2 1.2 Mục tiêu của đề tài......................................................................................................... 3 63

3 1.3 Câu hỏi nghiên cứu........................................................................................................ 3 64

4 1.4 Phạm vi của đề tài.......................................................................................................... 3 65

5 1.5 Bố cục luận văn .............................................................................................................. 4 66

7 2.1 Các quan điểm và nội dung phân tích dự án .............................................................. 6 68

10 Chương 3. MÔ TẢ DỰ ÁN............................................................................................... 10 71

11 3.1 Giới thiệu dự án ........................................................................................................... 10

12 3.2 Đặc điểm của dự án ..................................................................................................... 11 73

15 Chương 4. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ............................................................... 18 76

16 4.1 Giới thiệu các phương án phân tích........................................................................... 18 77

17 4.2 Biểu đồ dòng tiền tệ ..................................................................................................... 21 78

18 4.2.1 Chi phí đầu tư ............................................................................................................. 21

19 4.2.2 Chi phí vận hành......................................................................................................... 23

20 4.2.3 Doanh thu của dự án................................................................................................... 23 81

21 4.2.4 Kế hoạch vay vốn và trả lãi ........................................................................................ 23 82

22 4.2.5 Lịch khấu hao ............................................................................................................. 24

23 4.2.6 Báo cáo thu nhập ........................................................................................................ 25

24 4.2.7 Biểu đồ dòng tiền tệ.................................................................................................... 25

25 4.3 Tính toán phân tích tài chính ..................................................................................... 26 86

26 4.4 Phân tích kết quả thẩm định ...................................................................................... 28 87

27 Chương 5. PHÂN TÍCH RỦI RO .................................................................................... 30 88

28 5.1 Xác định biến rủi ro .................................................................................................... 30

29 5.2 Mô hình kết quả........................................................................................................... 31

30 5.3 Kết luận về mức độ rủi ro ........................................................................................... 40 91

31 Chương 6. PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI................................................................ 41 92

32 6.1 Phân tích kinh tế.......................................................................................................... 41

35 6.1.3 Dòng tiền kinh tế dự án .............................................................................................. 43 96

36 6.2 Phân tích tác động ngân sách ..................................................................................... 44 97

37 6.3 Phân tích tác động phân phối. .................................................................................... 45 98

38 Chương 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................ 47 99

Tài liệu tham khảo…………………………………….…………………….……………47

Danh sách chữ viết tắt:

B/C Phương pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost)

Danh sách biểu đồ

Biểu đồ 5.1 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư.

Biểu đồ 5.2 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư

Biểu đồ 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực và NPV

Biểu đồ 5.4 Giá cho thuê văn phòng và NPV

Biểu đồ 5.6 Lạm phát Việt nam và NPV chủ sở hữu

PHỤ LỤC BẢNG

39 Bảng 3.1 Thiết kế cơ bản.................................................................................................... 11

46 Bảng 4.4 Hệ số để tính giá đất hẻm.................................................................................... 22 1 07

47 Bảng 4.5 Kế hoạch vay vốn (tỷ đồng)................................................................................ 24 1 08

48 Bảng 4.6 So sánh các phương án đầu tư............................................................................. 27 1 09

55 Bảng 6.1 Cơ sở tính hệ số chuyển đổi giá CFi ................................................................... 41 1 16

56 Bảng 6.2 NPV, IRR kinh tế của dự án ............................................................................... 43 1 17

Chương 1. GIỚI THIỆU

1.1 Đặt vấn đề

1.2 Mục tiêu của đề tài