‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.

NET‬‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫موقع يعني بشعبة القانون‪ ,‬محاضرات‪ ,‬ندوات‪ ,‬كتب جامعية‪ ,‬مقاالت و كل ما له عالقة‬

‫بالقانون من منظور أكاديمي‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫توثيق التصرفات العقارية‬

‫ييييييي ‪ 478‬من ق‪.‬ل‪.‬ع ن جده ينص على أن ‪ " :‬لبصع عقد بمقتضييييييياه ينق أحد‬ ‫ل‬ ‫بالرجوع إلى مقتضيييييييصا‬
‫لمتعاقدين لآلخر ملكصة شيء أو حق في مقاب ثمن يلتزم هذ آلخر بدفعه له"‬

‫لبصع بعد أهم لعقود لمدنصة لناقلة للملكصة من لبائع إلى لمشييتر و وهو سييو ء في نظر ل قه إلسيييمي أو في‬
‫لقانون لوضعيو عقد رضائي يكتم بتطابق إليجاب و لقبول بصن طرفصه‬

‫حصث تنص لمادة ‪ 488‬من ق‪.‬ل‪.‬ع ‪ " :‬يكون لبصع تاما بمجرد تر ضي عاقديهو أحدهما بالبصع و آلخر بال شر ء‬
‫وبات اقهما على لمبصع و لثمن وشروط لعقد ألخرى"‬

‫إذ كانت تلك هي لقاعدةو فإن لمشيييييرع لمجربي جاء باسيييييتثناء تنا له لمادة ‪ 489‬من ق‪.‬ل‪.‬ع و لتي ن يييييت‬
‫صر حة على أنه ‪ " :‬إذ كان لبصع عقار أو حقوقا عقارية أو أشصاء أخرى يمكن رهنها رهنا رسمصاو وجب أن‬
‫لمحدد‬ ‫لبصع في محرر ثابت لتاريخو وال يكون له أثر في مو جهة لجصر إال إذ سيييييييج في لشيييييييك‬ ‫يجر‬
‫بمقتضى لقانون"‬

‫و ن لمشرع شترط إلى جانب مبد لرضائصة بصن لبائع و لمشتر شكلصا أخرى‬ ‫فما يستشف من هذ ل‬
‫تتجلى وجوبا في كتابة لعقد في محرر ثابت لتاريخ أوالو ثم تسجصله في لشك لمعد له بمقتضى لقانون ثانصا‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬الكتابة المتطلبة في البيوع العقارية‬

‫و لعقود مسييةلة لبصوع لعقارية مشييترطا أن تةتي في‬ ‫ي ‪ 489‬من قانون اللتز ما‬ ‫لقد تناول لمشييرع في ل‬
‫محرر ثابت لتاريخو لصبر إشيييييييكال قانوني حول طبصعة هذ لمحررو ه يجب أن يكون محرر رسيييييييمصا أم‬
‫عرفصا؟‬

‫نطيقا من هذ إلشكالو وحسب رأ نور لدين لجزولي مبر فصه لذ أبر مز يا شتر ط لكتابة في إبر م‬
‫لبصع لو رد على عقار أو حق عصني عقار و حصث جاء فصه‪" :‬لع لمشييرع شييترط لكتابة بالنسييبة للبصع لعقار‬
‫ألخرى كالمنقول حتى ال يخرج من مال لمالك‬ ‫لما لهذ ألخصر من أهمصة مالصة بالنسيييييييبة لجصره من لممتلكا‬
‫إال بعد ح ول يقصن ت ويته بالكتابة لتي ال تدع مجاال للشكو وذلك لحمايته من طمع لطامعصن لمتحايلصن على‬
‫حقوقهو ب حتى لحمايته من ن سه بما قد ي در عنه من ت رف طائش فجائي سريع وغصر متب ر‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫و قد أجمع ل قه أن لورقة لعرفصةو ولكي ت ييلك كدلص كتابيو يجب أن كتابتها مثبتة لو قعة قانونصةو وأن تكون‬
‫موقعة من لشخص لمنسوبة إلصه توقصعا يمكن معه لجزم أن لوثصقة صادرة من ذلك لشخص‪.‬‬

‫لمح ظة لدى لمحافظة لعقاريةو قد شييييييترط‬ ‫لو ردة على لعقار‬ ‫ومن هذ لمنطلقو فلتسييييييجص لمعامي‬
‫لمشيييييييرع لمجربي أن يكون لتوقصع م يييييييادقا علصه على أن تعتبر هوية ألطر ف محققة إذ كانت لتوقصعا‬
‫ألتصة‬ ‫لعقود لمدلی بها تةيصد للمطلب معترف بها من طرف إحدى لسيلطا‬ ‫لقائمة وأسي‬ ‫لموضيوعة أسي‬
‫‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬لقناص ونو بهم ورجال لسلك لقن لي‬

‫و لقو د‬ ‫ثانصا ‪ :‬لعمال و لباشو‬

‫ثالثا ‪ :‬رئصس لمحكمة إلبتد ئصة‬

‫ر بعا ‪ :‬لقضاة‬

‫لمذكورة‬ ‫وإذ كانت ألطر ف ال تعرف لتوقصع أو ال تسيييييييتطصع و فصقع لتعريف بالقائمة أمام إحدى لسيييييييلطا‬
‫أعيهو وبمحضيير شيياهدين يحسيينان لتوقصع ويتوفر ن على ألهلصة لي مة للتعاقد ويشييهد لقاضييي أو لمو ف‬
‫ب حة لتعريف بالقائمة ويمضي مع لشاهدين علصها‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬تسجيل البيع الواقع على العقارات وتقييده‬

‫سنتناول في هذه لنقطة مسالة إلجر ء لمتعلق بالتسجص و حکامه ثم مسالة إلجر ء لخاص بالتقصصد‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬تسجيل البيع الوارد على العقار‬

‫البد من لتطرق بخ ييوص هذ لموضييوع إلى لمق ييود بالتسييجص ثم إلى لدور لذ يلعبه لموثق لع يير‬
‫و لعدلي في مسالة تسجص عقود لبصع لعقار‬

‫أوال ‪ :‬مفهوم التسجيل‬

‫‪ 489‬من ق‪.‬ل‪.‬عو بحصث‬ ‫ضمن أحكام ل‬ ‫لقد تحدث لم شرع لمجربي عن موضوع ت سجص لبصع لعقار‬
‫لبصع لمتعلق بالعقار أو لحقوق لعقارية أو ألشييييييصاء ألخرى كتابة في محرر ثابت لتاريخو‬ ‫أوجب أن يجر‬
‫وأكد أنه لن يكون لهذ لبصع أ أثر في مو جهة ألغصار إال بعد تسجصله في لشك لمحدد بمقتضى لقانون‬

‫ختيفا فقهصاو بصن من عتبر أن لمق يييود‬ ‫لمذكور أعيه قد أثار‬ ‫ييي‬ ‫إال أن عبارة لتسيييجص لو ردة في ل‬
‫بالتسيييييييجص هو ذلك إلجر ء لذ يتم لدى لمحافظة لعقاريةو وقد حاول لدكتور محمد لكشيييييييبور تناول هذ‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫‪ 482‬وبحسب لمادة لثانصة من مدونة لتسجص يهدف لتسجص إلى‬ ‫ل‬ ‫لموضوع برجوعه إلى مقتضصا‬
‫لعربصة تاريخا ثابتا بتقصصد موجزها في سجي خاصة‬ ‫ضمان ح ظ لعقود وإعطاء الت اقا‬

‫ثانيا ‪ :‬دور الموثق العصري والعدلي في تسجيل البيع الوارد على العقار‬

‫سييييييينتناول بد ية دور لموثق لع ييييييير و وبعدها دور لعدول في مجال تسيييييييجص عقود لبصع لمن يييييييبة على‬
‫لعقار ‪.‬‬

‫‪ -1‬دور الموثق العصري في عملية تسجيل البيع الوارد على العقار‬

‫ل قرة لثانصة‬ ‫من خيل مقتضييصا‬ ‫يبر دور لموثق لع يير في مجال تسييجص لعقود لو ردة على لعقار‬
‫من لمادة ‪ 24‬من مدونة لتسييييييجص و لتنبر لتي ورد فصها "يكلف لموثقون بةد ء لرسييييييوم لو جبة على لعقود‬
‫لمادة ‪ 29‬من ن س لقانون لتي منعت لموثق لع ييييير من تسيييييلصم أ نسيييييخة‬ ‫لمبرمة لديهم ثم مقتضيييييصا‬
‫لألطر ف قب لقصام بتسيييجص ألصييي ل متضيييمن لألد ء و لمبصنة فصه لمبالك بكص صة تامةو وذلك تحت طائلة أد ء‬
‫غر مة قدرها ‪ 50‬درهما‬

‫ولإلشارة فإن عقد لبصع لو رد على لعقار ال يكتسب ص ة لرسمصة إال بتوقصعه من قب لموثقو ذلك أن غصاب‬
‫توقصعه يجع لعقد مجرد مسييييتند عرفي وال يكون لموثقو بالتالي ملزما بتسييييجصله وإنما تسيييير علصه إذ كان‬
‫لضريبصة لمطبقة على لعقود لعرفصة‬ ‫يحم توقصع ألطر ف طبعا‪ ,‬لمقتضصا‬

‫لتسيييييييجص‬ ‫إن د ور لموثق في هذ لمجال ذو طابع مزدوجو فهو من جهة أولى يمنع لتهرب من أد ء و جها‬
‫ل ائدة لخزينة لعامة للدولةو ومن جهة ثانصة يجنب ألطر ف لمتعاقدة أد ء لجر ما و وضمانا لها في لمقاب و‬
‫سيمة عملصا ت رفاتها لعقارية‬

‫‪ - 2‬در العدل في تسجيل البيع الوارد على العقار‬

‫و ضيييحا من خيل ما تنص علصه لمادة ‪ 17‬من‬ ‫لو ردة على لعقار‬ ‫يتجلى دور لعدل في تسيييجص لبصوعا‬
‫قانون ‪ 16 . 03‬لتي جاء فص ها ‪ " :‬للمت عاقدين و لم حاف ظة لعقارية وغصرهاو أن يكل و أحد ل عدلصن لمتلقصن‬
‫لمذكورة بمقتطى ت ريك موقع علصه من لطرفصن بكناش يحدد شكله بنص تنظصمي"‬ ‫بالقصام باإلجر ء‬

‫ييييييي و يتبصن أن ألطر ف يتمتعون بخصار توكص لتعدي لقصام بإجر ء‬ ‫إذ بإلقاء نظرة على فحوى هذ ل‬
‫لتسيييييييجص و إن عندها يتوجب على ألطر ف منك لعدول لمبالك لمتطلبة إلنجا هذ إلجر ء في مقاب قصام‬
‫لتي قد يتعرض لها‬ ‫لجر ما‬ ‫لمطلوبة د خ ألج لقانوني تحت مسؤولصة تحملهم تبعا‬ ‫هؤالء باإلجر ء‬
‫ألطر ف عند ك تةخصر‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫ك ما أن ل قرة لثانصة من ل مادة ‪ 35‬من قانون ‪ 16 . 03‬لمنظم لخ طة ل عد لةو من عت قاضيييييييي لتوثصق من‬
‫لمخاطب ة على أية شهادة خاضعة للتسجص مقدمة إلصه من قب لعدلصن بمناسبة إبر مهما لعقد بصع عقار إال بعد‬
‫ي ‪ 19‬من مدونة لتسييجص و لتنبرو ذلك أن‬ ‫لو ردة في ل‬ ‫لتسييجص تماشييصا مع لتقتضييصا‬ ‫سييتص اء إجر ء‬
‫لمشرع شترط إلض اء لرسمصة على وثصقة لبصع لو رد على لعقار أد ء ألطر ف للرسوم لم روضة علصها‬
‫ل ائدة لخزينة لعامة للدولة‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬تقييد البيع الوارد على العقارات‬

‫لمحافظة ال يمكنها أن تنق‬ ‫على لعقار‬ ‫تؤكد على أن لبصوعا‬ ‫ن جد في لقضييييييياء لمجربي عدة قر ر‬
‫لملكصة إال من وقت تقصصدها في لر سم لعقار و وفي هذ ل سصاق يةتي قر ر لمجلس ألعلى صادر بتاريخ ‪12‬‬
‫يونصو ‪ 1968‬لذ ورد فصه ‪ " :‬بائع لحق لعصني لمحافظ يلتزم بنق لحق لمبصع للمشيييتر كما يلتزم بضيييمان‬
‫لقانونصة لمترتبة على لبصعو وذلك التخاذ إلجر ء‬ ‫لح يييييييول على لنتائ‬ ‫هذ لن ق لصتاتی للمشيييييييتر‬
‫لضييييرورية لذلكو وباألخص إلشييييهار لمتعاقدين حتى يقصد بالرسييييم لعقار و و ن ضييييمان لحقوق لعصنصة ال‬
‫لثاني من هر ‪2‬‬ ‫علصها ولي بصن لطرفصن إال بإشهاره عن لطريق لمذكورو كما ي رح بذلك ل‬ ‫يح‬
‫يونصو ‪" 1915‬‬

‫وفي قر ر آخر ‪ " :‬إلى أن يسج على لرسمو فإن شر ء لعقار لمح ظ ال ينت أ أثر ولو بصن ألطر فو وال‬
‫يكتسب لمشتر أ حق عصني على لعقار كما ال يعطصه حق لمطالبة بوضع يده علصه وال لمطالبة بثماره"‬

‫لمح ظة بو سطة عقد لبصع ال تتم إال من تاريخ تقصصد لعقد بالمحافظة‬ ‫يبقى إذن لقولو أن نتقال ملكصة لعقار‬
‫لعقاريةو وقصام لمحافظ إلمضاء على لسج لعقار موضوع لمعاملة لعقارية‬

‫أوال ‪ :‬دور الموثق العصري في تقييد بيوع العقارات‬

‫لتسييييجص و فإنه فصما يخص لتقصد قد‬ ‫إذ كان لمشييييرع قد ألزم لموثق وحدهو كما رأينا سييييابقا بالقصام بإجر ء‬
‫ألزم لموثق بالقصام باإلشييييهار ما لم تقم ألطر ف بإع ائه صيييير حة من هذ اللتز مو و لدور لذ يلعبه لموثق‬
‫في ذو إيجيابصتصنو تتجلى ألولى في تمكصنيه للمحيافظية‬ ‫بخ يييييييوص عملصية تقصصيد لربع لو رد على لعقيار‬
‫لعقارية من تقويم لرسيييييييوم لعقاريةو و لثانصة في تجلصب ألطر ف لمتعاقدة لجر مة إذ تقاعسيييييييو عن لقصام‬
‫بعملصة لتقصصد د خ ألج لمحدد قانونا في ‪ 18‬شهر من تاريخ تحرير لعقد‬

‫ثانيا ‪ :‬دور العدل في تقييد بيوع العقارات‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬
 ‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬

‫لم يختلف دور لعدل في مجال تقصصد لبصع لو رد على لعقار من دور لموثق لو رد في قانون ‪ 32 . 09‬ذلك‬
‫أن لمادة ‪ 17‬من قانون ‪ 16.03‬لمتعلق بخطة لعد لةو قد أعطت هي ألخرى لطرفي لعقد صيييحصة الختصار‬
‫لمذكورة بمقتضيييييى ت يييييريك‬ ‫لقصد لوحدهما أو تكلصف لعدلصن لمتلقصن للقصام باإلجر ء‬ ‫بصن لقصام بإجر ء‬
‫موقع علصه من قبلهماو أ طرفا لعقدو بکناش يحدد شكله بنص تنظصمي‬

‫وإقر ر هذ لدور لذ يشييك حقا وو جبا في ن س آلن ل ائدة لعدولو هو من لمطالب لقديمة لجديدة لتي ما‬
‫فتئ لعييدول يطييالبون بهييا ردحيا من لزمنو وذليك لتحقصق مبيدأ لتقرييب و لتوحصييد و لمسيييييييياو ة بصن لموثقصن‬
‫لع ريصن و لموثقصن لعدلصن‬

‫لتي يقوم بها لعدلصنو نصابة عن طرفي لعقدو أن تكون بعديةو أ بعد إلشيييهادو‬ ‫هذ و ويشيييترط في إلجر ء‬
‫وأن تكون مت لة ت اال مباشر بالشهادة موضوع لتلقي‪.‬‬

‫المراجع ‪:‬‬

‫في طور إلنجا ‪ ,‬در سة في ضوء لقانون رقم ‪" 44.00‬‬ ‫محمد بن أحمد بونبا ‪ " :‬بصع لعقار‬

‫لعرفصة"‬ ‫لو ردة على لعقار في لمحرر‬ ‫محمد كبور " توثصق لمعامي‬

‫‪UNIVERSITYLIFESTYLE.NET‬‬