Bộ giáo dục& Đào tạo

Trường: Học viện Tài chính

Tiểu luận

Môn thi: Định giá tài sản

Họ và tên: Đỗ Thị Huyền
Số thứ tự : 33
Lớp tín chỉ: CQ56.11.05LT1
Tên tiểu luận: Phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua tình
huống thẩm định giá bất động sản

Hà Nội, ngày 23, tháng 5, năm 2020

 1

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi hoàn toàn độc lập nghiên cứu
Ký và ghi rõ họ tên
 2

Mục lục
A.Lý thuyết3-6
1. Khái niệm BĐS và các đặc diểm của BĐS 3
2. Phương pháp định giá BĐS:Phương pháp thặng dư 3
B.Ví dụ cụ thể phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định
giá
6-10
1. Ví dụ 16
2. Ví dụ 28
3. Ví dụ 39
4. Ví dụ 410
5. Hạn chế của phương pháp thặng dư 10
C. Các biện pháp thay đổi kết quả do những hạn chế gây ra khi nhà thẩm định
giá muốn thay đổi
11-12
1. Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất 11
2. Chi phí và giá bán đã thay đổi theo điều kiện của môi trường . 11
3. Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với tham số chi phí và giá bán 11
4. Phương pháp thặng dư không đến giá trị thời gian của tiền 12
 3

A. Lý thuyết
1.Khái niệm bất động sản, các đặc điểm của bất động sản.
a. Khái niệm
* Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015:“Bất động sản là các tài
sản không di dời được”, bao gồm:
-Đất đai
-Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
b. Các đặc điểm của bất động sản
-BĐS có tính cố định về vị trí
-BĐS có tính bền vững
-Tính khác biệt
-Tính khan hiếm
-Tính có giá trị lớn
-Tính ảnh hưởng lẫn nhau
2. Phương pháp định giá BĐS:phương pháp thặng dư
a.Cơ sở lí luận
- Khái niệm: phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản
dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển của nó vào dự án phát triển bất
động sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Phương pháp thặng dư chủ yếu dựa vào nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai
và nguyên tắc đóng góp. . Theo nguyên tắc này giá trị của một BĐS được xác định
dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên
hay giảm đi bao nhiêu
* Nguyên tắc đóng góp
-Cơ sở nguyên tắc: giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài snar
mang lại cho chủ thể
 4

-Ví dụ:
Một ngôi nhà không có gara ở tàng 1 bán với giá là 5 tỷ đồng. Nhưng nếu có gara
thì có thể bán được 6 tỷ đồng, khi đó giá trị của gara được thừa nhận là 1 tỷ đồng
nhưng trên thực tế chi phí xây dựng thực ra chỉ hết 100tr đồng.
-Yêu cầu khi vận dụng
Thẩm định viên khi ước tính giá trị tài sản dựa trên nguyên tắc đóng góp nhất thiết
không được cộng dồn những bộ phận tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cận
bằng cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộ phận tài sản
hiện diện hay không hiện diện trong tổng thể tài sản.
* Nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai
-Cơ sở lý luận:
Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi
ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
-Bản chất của thẩm định giá là công việc mang tính ước tính, dự kiến các khoản lợi
ích trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, là căn cứ để ước tính giá trị của
tài sản
-Nội dung nguyên tắc
Giá trị của một tài sản luôn được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai mà
tài sản mang lại cho chủ thể, vì vậy nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích này để
ước tính giá trị các tài sản cần thẩm định
-Ví dụ :mua một ngôi nhà để ở và mua một ngôi nhà để cho thuê. Đối với ngôi nhà
đểở thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân và lợi ích
tương lai của việc sở hữu ngôi nhà để ở là yếu tố rất định tính tức là rất khó so sánh
về mặt chủ quan- lượi ích cá nhân , song có thể dựa vào giá trị thị trường để ước
tính, tức là sử dụng nguyên tắc thay thế. Còn đối với ngôi nhà cho thuê thì hoàn
toàn có thể dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai để định lượng giá trị.
-Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc
Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và nhất thiết
phản phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị của tài sản
Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào nhưng sẽ
có ý nghĩa thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với những tài sản tạo ra
thu nhập bằng tiền
Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định cụ
thể các thông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu
tư và các động thái của thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và
ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định.
 5

b.Các bước tiến hành

-Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, các thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật , khả thi về điều kiện tài chính và mang
lại giá trị cao nhất cho dự án.
- Bước 2: ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SNTNVHQN.
- Bước 3: ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất bao gồm : chi
phí xây dựng , chi phí tài chính , các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà
đầu tư xây dựng
-Bước 4:Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 và
bước 3.
c. Ưu điểm và điều kiện áp dụng
* Ưu điểm
- Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm năng phát triển
-Đây là mức giá thích hợp để đưa ra mức giá khi đấu thầu
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư
vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và
tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện cho thuê dự án phát triển BĐS
* Điều kiện áp dụng
-Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. các yếu tố
ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy cao.
-Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác
định đúng cơ hội SDTNVHQN.
-Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. các
BĐS này có thể thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn
tại cần phải thay thế hay cải tạo.
-Để năng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích
xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương án
phát triển BĐS.
-Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty KDBDS sử dụng một
cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào
BĐS… được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để
cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn chi phí bỏ ra.
 6

B. Ví dụ cụ thể phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định
giá
1. Ví dụ 1:
Khu đất có diện tích 10000 m2được đấu thầu với mục đích thương mại( xây khu dân
cư, xây trung tâm thương mại,..)
- Đối với xây nhà chung cư:mật độ xây dựng 60%, xây cao 20 tầng, thời gian ước
tính hoàn thành trong vòng 1 năm. Tổng chi phí xây dựng ước tính 400000 triệu
đồng, ngoài ra vay ngân hàng 50% tổng chi phí xây dựng với lãi suất 12%/năm.
Giá bán căn chung cư bình quân là 10 triệu đồng/1m2( chưa VAT), tổng diện tích
các căn hộ chiếm 85% diện tích sàn xây dựng khu chung cư. Lợi nhuận nhà đầu tư
kì vọng là 20% doanh thu dự án. Chi phí quảng cáo và bán nhà tổng cộng 150trieu
đồng.
- Đối với xây dựng trung tâm thương mại: đây là đất giao sản xuất phi nông nghiệp
50 năm có thu tiền đất đã trả 1 lần khi giao đất, đất sẽ được giao vào 30/12/2020.
Dự kiến xây dựng trong 5 năm . Diện tích được xây dựng là 70%, xây cao 22 tầng,
diện tích sử dụng là 85%, tỷ lệ phủ đầy của các trung tâm thương mại tương tự là
95%. Tổng chi phí xây dựng dự kiến cho dự án là 30000000 triệu. tỉ suất vốn hóa
lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu là 12%/năm. Lợi nhuận yêu cầu từ dự án là 30% tổng
doanh thu.
Đơn giá cho thuê ( chưa VAT):
Từ tầng 1 đến tầng 10: là 10 triệu/m2/1 tháng
Từ tầng 11 đến tầng 22: là 6 triệu /m2/ 1 tháng
Chi phí vận hàng cho trung tâm thương mại tương tự là 20% tổng doanh thu
trong vòng 1 năm
* Yêu cầu đặt ra đó là hãy xác định đâu là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất?
Bước 1: Có Thẩm định viên cho rằng phương án xây dựng trung tâm thương
mại để cho thuê mặt bằng là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của
mảnh đất đấu thầu.
Bước 2: Ước tính doanh thu từ việc cho thuê mặt bằng trung tâm thương mại
Tuổi thọ kinh tế của dự án là N=48 năm
Diện tích đất được phép xây dựng là : 10000m2×70%=7000m2
 7

Doanh thu từ việc cho thuê từ tầng 1 đến tầng 10 trong vòng 1 năm là :10 triệu ×
10 tầng× 7000m2×85%×95%×12 tháng=6 783 000 triệu
Doanh thu từ việc cho thuê từ việc cho thuê từ tầng 11 đến tầng 22 trong 1 năm
là: 6 triệu × 12 tầng× 7000m2×85%×95%×12 tháng= 4 883 760 triệu
Tổng doanh thu trong 1 năm: 6 783 000+ 4 883 760=11 666 760 triệu
Doanh thu ròng là: 11666760×1−¿ ¿ =98 801008 triệu
Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội cho dự án phát triển
Chi phí xây dựng: 30000000 triệu
Tổng chi phí vận hành tòa trung tâm thương mại trong 48 năm là:
20%×11666760×1−¿ ¿ =19360201 triệu
Tổng lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu từ dự án là:
30%×98 801 008 =29640302 triệu
Tổng chi phí và lợi nhuận là:3000000+19360201+29640303=52000504 triệu
Bước 4: giá trị ước tính của mảnh đất trống là
98801008-52000504=46800501 triệu
Còn trên thực tế nếu mảnh đất đó được sử dụng để xây dựng khu dân cư thì:
- Bước 1: Có thẩm định viên cho rằng phương án xây dựng khu dân cư là phương
án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
-Bước 2: Xác định doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư
+Diện tích dược phép xây dựng : 10000 m2×60%=6000m2
+ Doanh thu thu được từ việc bán các căn hộ chung cư là:
6000m2 × 85 % ×10 triệu × 20 tầng=1020000triệu
+ Doanh thu thuần từ việc bán các căn hộ chung cư là:
1020000-150=1029850 triệu
-Bước 3: Ước tính tổng chi phí cơ hội cho phát triển dự án
Tổng chi phí xây dựng: 400000 triệu
Chi phí lãi vay là : 50%×400000tr×10 %=¿ 20000 triệu
 8

Lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu là: 20%×1020000=204000 triệu

Tổng chi phí và lợi nhuận với công trình xây dựng trên đất là:
400000+20000+204000=624000 triệu
- Bước 4: Ước tính giá trị của mảnh đất cần đấu thầu
1029850-624000=405850 triệu đồng
Ta có thể thấy nếu định giá mảnh đất cần đấu thầu mảnh đất theo phương án 1 thì
giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn nên sẽ có thẩm định viên sử dụng phương án 1
nhưng trên thực tế phương án 2 mới là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất bởi vì khả năng tài chính của nhà đấu thầu khi thực hiện phương án 1 là
không khả quan
→ cho thấy các nhà thẩm định giá đã mắc phải hạn chế thứ nhất của phương pháp
thặng dư đấy chính là: “ khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất”.
2.Ví dụ 2: Một thửa đất được phê duyệt cho xây dựng 5 ngôi nhà , với diện tích xây
dựng mỗi ngôi nhà là 180m2, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán đấu
giá trên thị trường. Gía bán thị trường dự báo mỗi ngôi nhà là 4000 triệu. Các chi
phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngôi nhà là 100 triệu đồng. chi phí quảng cáo ,
đại lý môi giới bán nhà là 50 triệu đồng.(bài tập số 41- sách Bài tập Định giá tài
sản-HVTC)
Bước 1 : Phương án trên đưa ra là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất của mảnh đất trống
Bước 2: Ước tính doanh thu thừ việc phát triển dự án
Doanh thu do bán 5 ngôi nhà là: 5× 4000 tr=20000tr
Doanh thu thuần khi bán 5 ngôi nhà là: 20000-100-50=19850tr
Bước 3: Chi phí cơ hội cho việc phát triển dự án
Chi phí nguyên vật liệu, nhân công là:
4,5tr×5 × 180m2=4050 tr iệu
Chi phí chuyên môn là:
10%× 4050 tr=405 tr iệu
Chi phí vay vốn xây dựng là:
 9

4050+ 405
×15 %=334,125 triệu
2

Tổng chi phí và lợi nhuận cho công trình xây dựng là:
4050+405+334,125+500=5289,125triệu
Bước 4:Ước tính giá trị của mảnh đất là:
19850-5289,125=14560,875tr
Nên mua đất với giá tối đa là:14560,875tr
Nhưng trên thực tế thì khi đang trong quá trình xây dựng, mảnh đất bên cạnh cũng
xây dựng nhà có kết cấu tương tự để bán nhưng mảnh đất bên cạnh áp dụng kĩ
thuật công nghệ hiện đại nên chi phí xây dựng của nó rẻ hơn và chức năng của nhà
cũng hiện đại hơn nên dẫn đến giá của mỗi ngôi nhà trên mảnh đất bên cạnh thông
qua phương pháp thặng dư đã ước tính được mỗi căn nhà trên mảnh đất bên cạnh
chỉ có giá 3500tr/1 căn , dẫn đến giá bán của 5 ngôi nhà trên mảnh đất cần định
giá cũng phải giảm theo. Dẫn đến sự thay đổi giá của mảnh đất trống.
→ Điều trên đã cho ta thấy rõ là “ chi phí và giá bán đã thay đổi theo điều kiện
của môi trường”: trong trường hợp này các yếu tố môi trường dẫn đến sự thay đổi
đấy chính là yếu tố công nghệ và áp lực cạnh tranh thị trường.
3. Ví dụ 3:
Tương tự như ví dụ 2 ta có thấy: giá trị còn lại cuối cùng= giá bán sau khi phát
triển- chi phí cho sự phát triển
Trước khi có sự xuất hiện của các ngôi nhà được xây dựng trên mảnh đất bên cạnh
thì giá trị còn lại = 14560,875 triệu đồng
Nhưng sau khi xuất hiện các ngôi nhà trên mảnh đất bên cạnh với chức năng hiện
đại hơn, mẫu mã đẹp hơn dẫn đến sự thay đổi về giá của các căn nhà trên dự án
phát triển của mảnh đất trống cần định giá trong khi chi phí không thay đổi -> giá
trị còn lại cuối cùng ( giá của mảnh đất cần định giá cũng thay đổi)
Cụ thể: giá bán của những căn nhà trên mảnh đất cần định giá sẽ giảm xuống còn
3400 triệu/ căn( do áp lực cạnh tranh để bán được nhà)
Vậy tổng doanh thu từ việc bán nhà của dự án phát triển trên mảnh đất cần định
giá : 3400 tr× 5 căn=17000 triệu
Tổng chi phí và lợi nhuận của dự án phát triển là không thay đổi:5289,125tr
Giá trị của mảnh đất mục tiêu là: 17000-5289,125=11710,875 triệu
 10

Hoặc: Để giá bán không thay đổi người đầu tư sẽ thực hiện thêm nguyên tắc “
đóng góp” để làm tăng giá trị của những căn nhà( chi phí xây dựng dự án tăng lên)
để bán được nhà
Điều này cũng dẫn đến giá trị ước tính của mảnh đất cũng thay đổi
→ Hai sự thay đổi này cho thấy thêm một hạn chế của phương pháp thặng dư “ giá
trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số chi phí và giá bán”.
4. Ví dụ 4.
Tương tự ở ví dụ 1 ở phương án xây dựng nhà chung cư là phương án sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.Ta có thể thấy việc đánh giá doanh thu do bán các căn nhà
chung cư , với giá 10 triệu/1m2là “giá trong tương lai” ( sau khi hoàn thành đầu tư
kỹ thuật hạ tầng)
Mà chúng ta đang định giá mảnh đất tại thời điểm hiện tại nên khi tính ra doanh thu
và giá trị của BĐS chungsta đã bỏ qua giá trị thời gian của tiền.
→ Theo ví dụ trên chúng ta đã thấy rõ ràng “ phương pháp giá trị thặng dư không
tính đến giá trị thời gian của tiền”.
5.Hạn chế của phương pháp thặng dư:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:trên thực tế để
xác định được phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS thì Thẩm định
viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt các giả định tình huống
phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Đòi hỏi Thẩm
định viên phải có kinh nghiệm cùng khả năng vô cùng tốt thì mới xác định chính
xác giá trị của BĐS mục tiêu theo phương pháp thằng dư.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường: thị
trường luôn biến đối, ở mỗi thời gian khác nhau thì sẽ có các yếu tố khác nhau tác
động đến giá tị của tài sản. Trong thực tế cần phải xác định rõ đâu là điều kiện thị
trường tác động đến giá bán và chi phí chẳng hạn như: yếu tố cung cầu, sự tăng giá
của các yếu tố đầu vào , cạnh tranh thị trường , sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật,
yếu tố chính trị , văn hóa- xã hội ,…
-Gía trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán: chỉ cần
một tác động nhỏ làm thay đổi chi phí và giá bán thôi nó cũng tác động trực tiếp
đến giá trị cuối cùng. Vì vậy khi xác định nguyên nhân làm giá trị cuối cùng thay
đổi, chúng ta có thể có hướng giải quyết bằng cách tác động đồng thời cả vào chi
phí và giá bán
-Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền: vì là phương pháp
không tính đến giá trị thời gian của tiền nên ảnh hưởng trực tiếp đến với xác định
thiếu chính xác của BĐS mục tiêu. Để tránh xảy ra tình trạng nay chugs ta cần sử
dụng các biện pháp như chiết khấu giá trị dòng tiền về hiện tại, khấu hao,…
 11

C.Các biện pháp thay đổi kết quả do những hạn chế gây ra khi nhà thẩm định
giá muốn thay đổi
1. Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất
Từ ví dụ 1 ở phần B , nhà thẩm định giá muốn xác định đúng đâu là phương án sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Làm thế nào để xác định đâu là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của
mảnh đất mục tiêu? Thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hôi của tài sản,
phân biệt được các tình huống sử dụng phi thực tế,sử dụng sai pháp luật và không
khả thi về mặt tài chính( ví dụ 1). ở ví dụ 1 , sau khi ước tính tổng chi phí xây dựng
trung tâm thương mại là 30000000 triệu so với khả năng tài chính là không khả thi
thì nhà Thẩm định giá phải chuyển ngay sang phương án khác.
2. Chi phí và giá bán đã thay đổi theo điều kiện của môi trường .
Ví dụ 2: Để không thay đổi kết quả nhà Thẩm định giá cần xác định được việc
giảm giá bán đấy do nguyên nhân nào?
Một trong những cách hay để tìm được lí do giảm giá đấy chính là do hao mòn lỗi
thời chức năng
Cụ thể ở ví dụ 2 ta có thể trích hao mòn do lỗi thời chức năng chính bằng chênh
lệch giữa giá ban đầu và giá sau khi giảm là: 4000 triệu -3400 triệu= 600 triệu / 1
căn ( đây chính là phàn hao mòn do lỗi thời chức năng)
Lí do dẫn đến lỗi thời chức năng đấy chính là sự ra đời của các căn nhà trên mảnh
đất bên cạnh với chức năng hiện đại , mẫu mã bắt mắt hơn cùng với giá bán rẻ hơn.
Đây là cách cụ thể, bên cạnh đó ta cũng có thể sử dụng một số cách khác để hạn
chế tác động của điều kiện môi trường chẳng hạn như: áp dụng khoa học kĩ thuật ,
trích khấu hao,…
3. Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với tham số chi phí và giá bán
Ở ví dụ 3: ta có thể thấy chi phí thay đổi ( giá bán không đổi) hoặc giá bán thay
đổi( chi phi không đổi) thì đều làm cho giá trị cuố cùng thay đổi.
Vậy cách nào để làm cho giá trị cuối cùng thay đổi ít nhất có thể? Chúng ta có thể
đồng thời làm chi phí tăng ( giá bán tăng), hoặc giá bán giảm( chi phí giảm)
TH1: chi phí tăng và đồng thời giá bán cũng tăng
Chúng ta sẽ xây dựng , bổ sung thêm những chức năng mà ngôi nhà trê mảnh đất
mục tiêu không có chẳng hạn: trang bị thêm hồ bơi, gara để ô tô
 12

Tỏng chi phí để trang bị thêm cho cả 5 căn nhà sẽ là 1000 triệu, để giá trị cuối cùng
không đổi thì giá bán sẽ tăng lên 1000/5= 200 triệu/1 căn
TH2: giá bán giảm chi phí giảm
Vì để cạnh tranh giá bán các ngôi nhà phải giảm do lỗi thời chức năng( 600 triệu/
căn đã tính như phần 2 “ chi phí và giá bán đã thay đổi theo điều kiện của môi
trường) nên giá bán sẽ phải giảm 600 triêu/ căn để giá trị cuối cùng không đổi.
4. Phương pháp thặng dư không đến giá trị thời gian của tiền
Các tốt nhất để khắc phục hạn chế này chính là sử dụng phương pháp chiết khấu
dòng tiền về hiện tại nếu các nhà Thẩm định giá muốn thay đổi kết quả
Giả sử ở Ví dụ 4: thời gian hoàn thành dự án là 3 năm và lãi suất ngân hàng trong
năm 1 là 9%, năm 2 là 10%, năm 3 là 11%→ lãi suất bình quân trong 3 năm là 10%

Giá bán quy về thời điểm hiện tại là: 10

¿¿
=7,5 triệu/m2

Doanh thu sẽ là: 6000m2 × 85 % ×7,5 triệu × 20tầng =765000triệu

Chi phí quảng cáo quy về hiện tại là: 150

¿¿
=113 triệu

Doanh thu thuần hiện tại là: 765000-113=764887 triệu

Với chi phí xây dựng thì năm thứ 1 là 200000 triệu, năm 2 là 200000 triệu

Chi phí xây dựng quy về hiện tại là: 200000+ 200000
¿¿
=381818 triệu

Lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu ở thời điểm hiện tại là: 20%×765000=153000 triệu
Tổng chi phí và lợi nhuận với công trình xây dựng trên đất quy về hiện tại là:
381818+20000+153000=554818 triệu
Giá trị mảnh đất trống ở thời điểm hiện tại là: 764887-554818=210069 triệu đồng.
Để chiết khấu dòng tiền về hiện tại thì nhà thẩm định cần xác định rõ được mức
lãi suất chiết khấu cùng khoảng thừi gian chiết khấu chính xác để có kết quả chính
xác nhất, tránh hiện tượng lãng quên giá trị thời gian của tiền.
Em xin phép hoàn thành bài tiểu luận và cảm ơn thầy
cô đã dành thời gian để đọc và nhận xét!

Tài liệu tham khảo

 13

1. Giáo trình Định giá tài sản- Học viện Tài chính
2. Bài tập Định giá tài sản – Học viện Tài chính

• Nhận xét và điểm chấm của giáo viên thứ nhất:

 14

•Nhận xét và điểm chấm của giáo viên thứ hai:

• Trưởng Bộ môn.