RULE 3 EXPLANATION
So yan, dati po kasi ay may napanood po ako about dito, mahilig po kasi ako manuod dati ng about po
sa architecture hanggang sa nadala na po ako kung saan – saan, pati po yung mga… yan nga po yang sa
national building code, yung mga sa firewalls po, setbacks, yung mga ganun po, pero

ngayon po ay pag-uusapan po natin yung sa rule 3 which is yung permits and inspection, so bale sabi po
sa section 301, which is pertaining about sa building permits po, sabi po ay No person, firm or
corporation, including any agency or instrumentality of the government shall erect, construct, alter,
repair, move, convert or demolish any building or structure or cause the same to be done without first
obtaining a building permit therefor from the Building Official assigned in the place where the subject
building is located or the building work is to be done, so ano po bang ibig sabihin nyan, bale di po
pwedeng walang building permit ang isang construction or demolition po ng isang structure, kahit sino
ka pa, kahit taga gobyerno ka pa, kahit yang gagawin mo ay pag-aari po ng gobyerno……..

So may mga requirements po jan, para po magkaroon ng building permit, una po ay parang kelangan
daw po muna naten magsecure ng application forms, mga yun po, kasama ng mga proffesionals na
nagdesign po ng building,…… next naman po is kelangan din po na yung lote na tatayuan ay sa’yo, kung
di naman po sa’yo yun, dapat daw po ay mayroon kang lease contract or contract to sell kasama po
syempre yung certified copy po nung titulo or yung tct po or transfer certificate of title. Kasama rin po
na hihingin sa’yo yung tax declaration kung updated ba yung amilyar neto, kung familiar kayo dun sa
amilyar,…… if hindi po, pag sinabi po nating amilyar iyon po yung real property tax or yung land tax po.
So, Pati po yung lot plan kelangan din po, yung drawing po ng lote at yung mga design documents po.
Yung mga design documents po nay un ay kabilang po yung 5 sets of architectural and engineering plans
na signed and sealed ng mga design professionals, sino po ba yung mga design professionals? Syempre
yun po yung mga architect and engineers na nagdesign po nung building. So kasama rin po sa design
documents yung bill of materials and materials specifications,… kung ano ba yang gagamitin jan,
magkano ba yan, kasama po yun sa ipapasa at meron din pong electrical analysis at structural analysis
po.so yunn po, Ito po yung mga ibibigay sa iyo ng mga professional na kinausap mo para idesign yung
iyong itatayong structure. So nakaattach po lahat ng yan dun sa forms.

So magkano po ba ang pagkuha ng building permit? So parang papasok po jan yung bases of assessment
kasi pag sinumbit mo lahat ng requirements mo, iaassess po ito ng office of the building officials at iba
pang mga departments na involve doon po sa pagpoproduce ng building permit mo. So yung una po ay
yung character of occupancy, syempre kapag bahay po… residential po yung character of occupancy mo,
iaassess rin po yung cost of construction, floor area, pati po yung height, tinitingnan din po yan,
kinoconsider nila para macomplete po nila yung sisingilin sa’yo, bukod pa po dun sa mga nabanggit ko,
may iba ka pa pong babayaran kagaya po nung fire safety certification, zoning certification, electrical.. at
iba pa po.

Pero…meron po bang exempted sa building permit? May iba pong nagtatanong ng ganyan, bale ang
sagot po jan ay exempted po sa building fee, MERON or yung bayad po sa building permit fee..pero yung
sa pagkuha ng building permit ay WALA pong exemption. Yan po yung sabi ng national building code of
the Philippines. Sinabi po yan kanina simula pa lamang po ng rule 3 no, na sionabi na dun na all
persons… lahat… ay kailangan kumuha ng building permit, pero Iba kasing usapan kasi yung ibabayad
dun sa pagkuha ng permit, in short.. LAHAT AY KUKUIHA NG PERMIT pero hindi lahat ay sisingilin ng
BUILDING PERMIT FEE. Bale sino-sino naman po yung exempted sa FEE? Eto po yung dalawa na binaggit
po sa section 209, yung sa exemption po, kasama po dito yung mga public buildings tsaka po yung mga
traditional indigenous family dwellings, syempre mga public buildings, yun po yung pag-aari po ng
government or yung government po yung nagpapagawa, yung traditional family dwellings naman, ito
yung mga ginagawa na gawa po sa bamboo, nipa, mga kahoy po at parang karaniwan po ay kung sino
po yung gumagawa ay siya din po yung titira duon. At dapat yung total cost po nuon ay hindi lalagpas ng
15,000 pesos.

Isa pa po sa question na naririnig ko ay yung may expiration po ba yung building permit?...... bale meron
po, pero sa dalawang conditions po lamang, eto po yung dalawang conditions na binanggit rin po dito sa
national building code, section 305,yung validity of building permits po, sabi po duon na pwede pong
ituring na null and void or wala na pong bisa yung building permit mo. So sabi po ay, A building permit
issued under the provisions of this Code shall expire and become null and void if the building or work
authorized therein is not commenced within a period of one year from the date of such permit, or if the
building or work so authorized is suspended or abandoned at any time after it has been commenced, for
a period of 120 days. Kaya yan yung dalawa po lamang na binanggit na condition na magiging null and
void or expired yung building permit mo. For example po, binigyan ka ng building permit pero natapos
ang 1 year, hindi mo sinimulan or pinasimulan yung trabaho… 1 year expired na yung building permit
mo..,pag wala kang ginawa. Isang scenario pa po, sinimulan mo po yung construction pero at some
point, maaari pong nagkaproblema ka sa budget or what po, nahinto yung trabaho, inabanduna po yung
project, pag yung pag abanduna po nay un ay umabot ng 120 days, yun expired na po ang building
permit mo. Pero kung wala naman poo sa dalwang nabanggit ko yung condition… ay tuloy tuloy lang po
yung building permit mo hanggang ginagawa mo yung project, kung tuloy-tuloy mong ginagawa yan,
wala pong abandonment, wala pong problema.. hindi po maeexpired yung building permit mo.

Perooo, paano naman po, kung nagpatayo ako nang wala akong building permit?..... So ito pong si
national building code ay merong penal provisions, ibig sabihin po ay mayroong kaparusahan, sabi po sa
section 213, Any person, firm or corporation who shall violate any of the provisions of this Code kagaya
po nung pagkuha ng building permit, sya ay powedeng parusahan ng fine or multa po na hindi po hihigit
sa 20,000 pesos or kaya naman po ay makulong nga po ng not more than 2 years or di kaya naman ay
pareho po. Kaya sabi nga po ng matatanda ay KUMUHA na lang daw po ng PERMIT para walang SABIT.

And then po, ahmmm although sinasabi po nila is hindi na ‘to masyadong ginagamit ng mga ordinaryng
applicants sap ag aapply ng building permits kasi diba, parang ang hassle po, yung ahh pag file ng
complaints and cases no, kaya minsan parang nagkikita naten, nagiging masunurin tayo sa ating mga
building officials… kumbaga parang naiisip naten na “sila yung nasa authority e, wala tayong magagawa
pag yan ang sinabi nila” no… so ngayon, pag-uusapan din po naten ano ba yung mga grounds and ahhh
remedy kung ahhh halimbawa iss aaahh… the building official did not issue, thiss ahhh building permit..
okay..so may mga grounds no, for the building official ahhh not to issue a building permit … or not to
approve your application for a building permit…

So under po ng ating section 306 ng national building code and ahhh the revise implementing rules and
regulations of the national bulding code, mayroong tatlo po na grounds para ang building official po is
hidni mag issue or hindi mag approve ng application for building permit ng applicants…. Diba minsan
parang di po naten alam kung ano po yung reason kung bakit nila di maapprove… minsan sasabihin nila
kailangan setback… pero marami pong provisions na pwedeng irelax ang ahhh stbacks…….. so sa building
code, sa revise IRR,,,, ano ba talaga yung grounds para masabi po naten na the building official cannot
issue a building permit… noh…. Can’t suspend… or can’t rebook yung ahh building permit application ng
ahhh isang structure na naaapply, for example….okayy.. so..yung isa po sa tatlong grounds po na
nakalagay sa section 306 ay if there is an error in the plans and specifications applied for,,, no… so kung
ahhh isinubmit mo sa office of the building officials tas Nakita nila na may mga error po dun sa mga
details or yung mga speicfications po, so yun pwede pong di sila mag issue ng building permit, kasi ngaa
diba,… the purpose of securing a building permit is … for you to comply with a minimum standard po ng
national building code… for the safety…. For the safety of the occupants… for the safety of the
structure…kasi yung general welfare din po yung tinitingnan ng ating gobyerno,… kung bakit po tayo
merong national bulding code na compliants.. no…so yun nga po yung uang ground para di ka po
mabigyan ng building permit approval …. The next one po is incorrect or inaccurate data or information
supplied… so kung yung mga attachemnts mo po jan… for example… yung boring test mo jan for
example no… incorrect data ang nakalagay po jan, pwede po silang di mag issue ng ahh building permit,
halimabawa dinaya po nila yung boring test,,, ay kabisado po pala nung building official yung ahhh lugar,
and pag nagcompare po sya dun sa mga…. Halimbawa, meron ka pala pong katabi na nagprocess din po
ng building permit,,, matagal nang nag apply,,, magkaiba kayo ng soil type pero magkatabi kayo ng
bahay,,, pwedeng maconsider po yun as incorrect data…and theennn yung sa number 3, ayun parang
wala po tayong kawala,, kasi ang naklagay po sa number 3 is catch all provisions,,,,ibig sabihin parang
ang lawak po ng paghahanap[an po nila ng butas para sa’yo, diba…ang ahhh ground sa number 3 is that
….non compliance with the provisions of the code or any rules or regulations.. parang di ba po, simpleng
statement yan pero catch all dahil lahat po ng nakalagay sa book ay pwede nilang gamitin, for example
po, yung regulations ng city… with regards po sa zonintg, with regards po sa land use… pwede pong
gamitin yun ng ahh hating mga building official sa grounds for the non issuance of your building permit
po. Orrrrrr

Kung naapply na…. yung building permit po… pwede nila po yung isuspend, pwede po nilang irevoke
pagka,… later on po ay nadiscover nil ana may mga errors po pal dun sa iyong mga plans and
specifications na ipinasa na application for building permit po.

So yunn, yun nga po yung grounds,, and ofcourse,, kung may ground and ahhh Nakita mo for example…
that the building official abuse his authority, nagkaroon ng grave abuse of discretion no… o yung
authority nya is yung ahhh… di or wala sat ama…. Mayroong steps po or mayroong remedy kung ano po
yung gagawin ng isang applicant… so… halimbawa po, kung sa tingin po naten ay compliance naman po
tayo sa lahat ng mga minimum standards na sinasabi po ng ating code…wala naman pong errors sa mga
plans and speciifications, wala ka naman pong mga incorrect data or informations,,, pero sinasabi po ng
building official na “ hindi, hindi ka nagcomply!” and despite proving of all the data presented….
Talagang di sila nag approve…. Ang step na gagawin po jan ng applicante is Within fifteen (15) days from
the date of receipt of advice ng ahhhh office of the building officials for the non issuance,, or ng
suspension or revocation ng kanyantg building permit, pwede pong mag file ng appeal ang aplikante
duon po sa secretary of public works and highways… yun nga lang syempre diba, minsan ayaw na po
naten….ng ahhh burden… ahhh mag-aantay ka pa po ng decision…matatagalan na naman po yung start
ng construction… no so… yun yung nagiging problema naten… pero ang sinasabi ko lang po ay kung
darating po sa point na talagang ahhhm nahihirapan po tayo magpaapprove sa office of the building
officials despite of all the compliances…. Mayroon pong remedy… no… mayroong appeal..so si secretary
of public works and highways po ang magdedecide kung tama po ba ang building official or hindi… so
ngayon po…. Halimbawa, hindi ka rin naconvince dito sa decision ng secretary of public works and
highways,,, saan ang punta mo? Bale hindi pa po tayo pwede pumunta sa korte.. and sinasabi po ng
ating section 307,,,pagka hindi ka satisfied with the decision of secretary of public works and highways,
agrabyado ka pa rin po sa decision nila,,ang next na pupuntahan mo po ay yung office of the president
daw po,,, para po makapagfile ng notice of appeal sa decision po ng secretary of public works and
highways… for review po..so ang gagawin po dun sa office of the president is irereview nila yung
decision ng secretary of public works and highways. Bale ang sinasabi po ngayon ng ating section 307 ay
hanggang dun lang da wpo sa office of the president,,, so the question po is,, paano kapag
nakapagdecide na po yung sa office of the president,, so wala na pong appeal? Wala na pong aakyatan??
Kasi sainasabi nga ng section 307 is hanggang doon lang po sa office of the president…. The answer is NO
po…mayroon po kasi tayong administrative order number 22, series of 2011,, year 2011,, amending
administrative order number 18, series of 1987,,, so etong administrative order number 22, amending
ahhh AO 18, eto po yung procedure ng pagfile naman po ng appeal sa office of the president,, so ang
nakalagay po duon sa AO 22, series of 2011,, pag nagfile ka po ng iyong appeal sa office oif the
president, pagkatapos po na mareview at naglabas po sila ng memorandum decision,,, that is already
executory… so 15 days po yata from the release from you receipt of their memorandum decision, that
decision become final po and executory… peroo…. Subject for review po ng court of appeals or the
supreme court..applying the principle po ng hierarchy or courts,,, hindi tayo yung ahhh umaakyat agad
duon sa supreme court…so ang pinakabetter way is you have to file it for a review sa court of appeals
no…applying the principle or doctrine ng hierarchy of courts…so yun nga po kung agrabyado ka pa rin po
dun sa memorandum decision, magpafile ka po ngayon ng petition for review doon sa court of appeals…
and then later on,,, aakyat ka sa supreme court… so sa petition for review,, mag aantay ka po kung kelan
desisyunan ng court of appeals pero ang desisyon po ng office of the president is already executory….
Unless mayroon pong order from the court of appeals to stay execution ahhh of that order… otherwise,
pag wala… kailangan mod aw po yung ilagay sa prayer mo haha kasi kapag hindi yan sinabi ng court to
stay execution…mag eexecute ang ahhh secretary of public works and highways through the decision of
that office of the president sa decision nila,, so wala ka na pong magagawa… so dapat ipagdasal mo0
daw po doon sa petition mo dun sa court of appeals to stay executuion muna,,,, oending review doon ng
iyong complaint or case…na naelevate… okay…so yun po ang sinasabi sa atin ng section 307 as our
remedy dun po sa mga decision ng ating mga building officials… but you know fro now,,, mas mabilis nga
dahil pag nagkaroon ng abuse of discretion yung ating mga building officials ay pwede daw po tayong
tumakbo dun sa ARTA or yung  Anti-Red Tape Authority po, pwede daw po tayong magfile dun sa
ARTA, and yung ARTA daw po ngayon is pwede daw pong mag issue ng approval ng building permit
without filing those petition ahhhmm filing of appeal dun sa secretary of public works and highways, so
yun….yun daw po yung pinakamadali ngayon…

Yung about naman po sa certificate of occupancy, diba po pag magpapatayo tayo ng bahay, ang hinihingi
po sa atin ay building permit, dun po sa pagkuha naten ng building permit, ichecheck daw po ng
gobyerno yung design, hindi pa itinatayo yung building ichinecheck po yung design kung compliant daw
po ito sa national building code, sa fire code po, yung sa structural code at sa iba pa pong mga
ordinances po ng local government kung saan nakapaloob yung itatayo nyo po na structure or itatayo
mong bahay or yung mga business establishments… pero yung occupancy permit or certification of
occupancy, para saan naman po yun? SO YUN, natapos na yung bahay na ipinatayo mo na mayroon
nang building permit…. hindi ka daw po pwede na basta-basta na lang mag ooccupy doon, hindi
pwedeng magmomove in ka na daw po agad, or kung magtatayo ka naman daw po ng business
establishment, kukuha ka ng uupahang pwesto, hindi daw po pwede na basta ka na lang po mag
ooperate doon ng walang business permit….. at isa sa mga requirement ng business permit, sa mga
bago pong Negosyo ay ito nga pong occupancy permit.. kaya… bakit nga po ba napakahalaga netong
occupancy permit? Ano po ba ang silbi neto, ano po ba yung dahilan kung bakit po ito hinihingi ntg
gobyerno. Ayon nga po dito sa national building code of the Philippines, ang isa daw pong bagong
tayong building ay hindi po pwedeng gamitin nang hindi pa nakakapag issue ng certificate of occupancy
or occupancy permit ang local government or si building official doon po sa nagpagawa ng bahay nyo. So
ano po ba yung dahilan? Kasi iniiisue yung certificate of occupancy sa isang project, isang bahay man po
yan o business establishment man yan, na sumunod sa plano na sinubmit duon po sa permit application,
dapat daw po matiyak na sinunod po yung mga plano nay un, ginawa po sa aktwal para yung building ay
masasabi na talagang compliant sa national building code at safe.. para po gamitin ng mga occupants
neto.. kaya nga po ayun…occupancy permit… pwede ka na mag occupy

So gaya nga po ng iba pang permnit na iniissue po ng gobyerno, hindi naman po tayo pwedeng basta
basta na makakuha po ng occupancy permit, hindi po yung pupunta ka lang sa munisipyo or city hall tas
hihingi ka ng occupancy permit ay bibigyan ka na… syempre mayroon din pong mtga requiremnts na
hinihingi ang local government para maging qualified ka na makakuha ng certification of occupancy. So
ano po ba yung mga requiremnts nay un? Yung isa pong requirement ay yung approved plans, eto po
yung kung ano po ba yung mga plano na tinatakan ni building officials at nung mga engineers ng city or
ng municipality na inapprovean nila na “okay eto yung gagawin nyo” so yun nga dadalhin nyo po yung
inaprubahang plano nay un, yung kumpletong set nga p[o, yung mga architectural; structural, electrical,
sanitaryyy or kung merong mechanical din.. so yung buong set po nay un ay ipapapasa mo, kasama po
nung iba pang forms or yung iba pa pong hinihinging requirements.so anoa no pa po bay un?.... Kung
meron kayong binago doon sa plano… na isiunubmit Ninyo tapos ay dun sa actual na construction ay
medyo binago, kelangan nyo pong magsubmit nung tinatawag po nilang “as built plans” ibig sabihin po
nung as built plans, ayan po yung kung ano yung aktwal po na itinayo, so bale nakjalagay daw po dun sa
project title dun po sa palno ay “as built plan of… halimbawa… two storey residential building” so yun na
po yung nakalagay, kung ano yung itinayo mo dun, kung yan man ay yung architectural, ano po yung
eksaktong nakatayo, sa structural… ano po yung eksaktong ginamit doon para… masuportahan po yung
structure, kung electrical naman po…ano po yung mga eksaktong ginamit nyo po na mga breakers…
wires.. ilan po yung ilaw…switches.. tsak yung mga aktwal na ikinabit… yung mga outlets po,
convenience outlets,.. ganun rin po sa plumbing…kung ano po yung aktwal na pagkakaset up…
pagkakalayout po nung mga tubo… at yung mga ikinabit nyo po na plumbing fixtyres.. in short… kung
ano po yung nanduon.. ayun po yung nanduon sa as built plans… kelangan po yun…

Kelangan din po yung mga duly accomplished/… or nafilled out na form para sa certificate of occupancy,
so anoa no po ba yung mga form nay un.. sooo isa po dun ay yung certificate of completion… for building
po, for electrical….for sanitary and plumbing at…for mechanical… kung meron kang mechanical
equipments po dun gaya po nung mga aircon.. heaters… yung mga ganun po..so dapat yung mga forms
po na iyon ay napirmahan nung mga engineers na pumnirma din dun sa mga plano na isinumbit mo
nung kumukluha ka po ng building permnit. Sila din po yung mga engineers at architect na pipiirma duon
sa certificate of completion forms…

Mayroon din po doong form na ililista ng architect or nung engineer po na in charge po nsa construction
kung ilan po yung mga aktwal na materials na ginamit, anoa no pong mga materyales yun?.... kung ilang
bags po ba ng semento yung nagamit… ilang kilo ntg bakaaal, ilang cubic meter po ng grava, tsaka po
buhangin yuing ginamit,… ilang board foot po ng kahoy, ilang yero no..kung ano yung mga aktwal na
materials na ginamit ay ililista nga po dun, tapos kung magkano po yung aktwal na nagging cost… nung
construction… nung project … so ilallaagay din po dun… dun sa form nay un.para po makita kung
magkano nga po ba yung aktwal na nagastos mo dun po sa pagtatayo ng building.\

Eh bakit ng aba kailangan po na nakalagay yung actual na nagging cost po nung building….. tatandaan
nyo po dun sa building permit, isa sa nagging basis kung magkano yung sisisngilin sa application ng
building permit… ay kung magkano po yung projected cost nung building, yung estimated cost po nung
itatayo, ngayon po naman dito po sa certicicate of occupancy… yung actual na nagging cost ay isa ring
basis sa computation ng sisingilin sa’yo ng local government.

Isa pa po sa kasama na requirement ay yung construction logbook na signed and sealed by the architect
or engineer in charge po, ano po ba yjng construction logbook? … eto po yung mga notes ng mga
nangyari sa site habang ginagawa po yung project..

So, saan pa po ba pwede magamit yung igagrant sa’yo,,.. yung ibibigay sa’yo na occupancy permit? So
yun nga po magagamit nga po ioto if mag aapply ka po ng business permit, kapag bagong business
establismnet ka. O kaya naman ay kapag mag-aapply ka ng electrical service connection… sa Meralco…
or sa ivba pang mga service provider ng kuryente no.. so yan.. hinihiongi po nila yan…. Ehh kung yung
construction ng bahay mo ay nakaloan sa bangko or sa PAG IBIG po, hihingion sin po nila yung sa
occupancy permnit po… kaya marami pong mararating yan cvertificate of occupancy nay an…
mahalagang dokumentoi pero dapat sususndin po no, ng local government po yung tamang
procedure…. Dapt iiinspect nila talaga po yung bahay or yung building, kung talagang sumunod sa
national building code, apat aktwal nilang titi9ngnan… lalo na sa fire code…. Kung sumunod ba po talaga
yung building na ito… so mahalaga po yan… yang papel nay an… hindi lang po yan basta papepl lang..