1.1.1.

Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai

- Khái niệm đất đai:
+ Đất đai là một phạm trù thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh
tế-xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định.
- Đặc điểm đất đai: Là một thuộc tính có thể đo lường như loại đất, độ dốc, tầng
dày, lượng mưa... tất cả các đặc điểm này tổ hợp tạo nên các tính chất của đất như:
+ Tính cố định: Không thể di chuyển theo ý muốn vì tính cố định đã quy định
tính chất số lượng và chi phối rất lớn đến giá đất; Các yếu tố thổ nhưỡng, thạch bì,.. có
thể biến đổi nhưng sự hòa hợp giữa tự nhiên , vị trí không gian là cố định, nên tính cố
định yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi thửa đất có đặc điểm riêng về
vị trí, tính chất đất và khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau do đó chúng sẽ có giá
trị khác nhau.
+ Tính dị biệt: Là sự khác biệt về vị trí, diện tích , chiều dài, chiều rộng, hình
dạng,... làm cho mỗi thửa đất là một sản phẩm riêng biệt. Có hai quan điểm về tính dị
biệt của đất đai: dị biệt tuyệt đối và dị biệt tương đối, mỗi quan điểm nhìn nhận cung
cầu đất đai khác nhau, dẫn đến cách hoàn thành giá cũng khác nhau.
+ Tính giới hạn diện tích: Diện tích đất đai có tính bất biến, con người chỉ có
thể cải tạo, cải thiện đất chứ không thể gia tăng đất. Đất ngày càng khan hiếm, diện
tích đất có hạn do đó tạo ra quy luật “Tăng trị” làm cho giá trị đất đai ngày càng cao.
+ Tính lâu bền: Đất đai có tính năng sử dụng vĩnh cửu trong điều kiện sử dụng
và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu cuả đất nông nghiệp.
- Tính chất đất đai: Đất đai có hai thuộc tính cơ bản: thuộc tính tự nhiên và
thuộc tính xã hội, hai thuộc tính này mang tính định tính không đo đếm được do đó
muốn mô hình hóa được thì phải chuyển sang trung gian là vị thế - chất lượng định
lượng mới đo đếm được.
+ Thuộc tính tự nhiên: Thuộc tính tự nhiên của đất mang tính định tính phải
thông qua giá trị trung gian là “Chất lượng” tức là “giá trị nội sinh” để định lượng,
phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người.
+ Thuộc tính xã hội: Đó chính là vị thế của đất đai, tổng hòa các quan hệ xã hội
được hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường.
1.1.2. Các quan điểm về giá trị đất đai

- Quan điểm Mác-xít

 Là hoạt động xã hội không phân biệt của con người kết tinh bên trong hàng hóa.
Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng
o Giá trị: là nội dung của giá trị trao đổi
o Giá trị trao đổi: là hình thức biểu hiện của giá trị (giá trị thửa đất đo
lường được, giá trị không đo lường được)
o Giá cả: là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị
 Đất đai không có giá trị vì đất đai không do con người tạo ra, thực chất là địa đồ
TB hóa P=R/I
- Quan điểm Tân Mác-xít
  Đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động
đầu tư khám phá và phát triển hạ tầng đất đai
Giá trị: W= C+V+M(Xagaidak A.E...1996)
 Thặng dư đô thị quá lớn so với thặng dư nông thôn, tức giá cả thị trường đất đai
lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai (Nhiêu hội làm 2004)
- Quan điểm kinh tế học tân cổ điển
 Sản phẩm có khả năng đáp ứng được nhu cầu của con người đều được coi có
giá trị sử dụng
 Năng lực của giá trị sử dụng này đem trao đỏi với các sản phẩm khác nó được
giao dịch trên thị trường
 Đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường nên có giá trị thửa đất
 Giá trị đất là giá trị sử dụng thể hiện bằng giá cả
 Hạn chế
o Không có sức mạnh mô tả
o Dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền
của giá trị sử dụng
o Giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại
- Quan điểm kinh tế học hành vi
 Giá trị thửa đất của sản phẩm bao gồm giá tị hữu hình và giá trị vô hình
o Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lí
o Giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu
 Giá trị đất đai bằng giá trị hữu hình ứng với chất lượng tự nhiên và giá
trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai
 Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay
đổi của giá trị thửa đất gắn liền với sự thay đổi của vị thế
 Nếu vị thế khác thì giá trị thửa đất của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu
hình, tức giá trị sử dụng của đất đai
 Có thế nói hai quan điểm đầu tiên là trường hợp đặc biệt của vị thế chất lượng. Tại
mức giá đất đai thấp hơn, chất lượng là thành phần chủ đạo trong cấu thành giá của đất
đai. Tại mức giá đất cao hơn, vị thế chiếm ưu thế trong cấu thành nên giá đất đai. Tức
giá đất đai do các yếu tố làm cho nó trở thành hàng hóa, một loại đầu tư ưa chuộng, đó
là giá trị thửa đất

1.1.3. Định giá đất đai trong quá trình mô hình hóa định giá đất đai

Khái niệm và cấu trúc mô hình toán kinh tế

- Khái niệm về mô hình toán kinh tế
+ Mô hình của một đối tượng là sự phản ánh hiện thức khách quan của đối
tượng đó thông qua sự hình dung, thể hiện và diễn đạt ra bằng lời văn, chữ viết , sơ đồ,
hình vẽ hay một ngôn ngữ chuyên ngành nào đó.
+ Mô hình của đối tượng trong lĩnh vực kinh tế được gọi là mô hình kinh tế
+ Mô hình toán kinh tế là mô hình kinh tế được trình bày bằng ngôn ngữ toán
học.
 - Cấu trúc của mô hình toán kinh tế
+ Bao gồm: Các biến số và các hệ thức toán học liên hệ giữa chúng để diễn tả
hiện tượng kinh tế.
+ Các biến số của mô hình, gồm biến nội sinh, biến ngoại sinh và tham số
+ Biến nội sinh = biến giải thích = biến độc lập
+ Tham số
Nội dung của phương pháp mô hình

- Bước 1: Đặt vấn đề: xác định hiện tượng nào trong hoạt động kinh tế cần quan
tâm, mục đích gì, các năng lực có thể huy động để tham gia nghiên cứu
- Bước 2: Xác định mô hình
 Xác định các yếu tố cần xem xét cùng các mối liên hệ trực tiếp giữa
chúng
 Lượng hóa các yếu tố này, coi chúng là các biến của mô hình
 Lượng hóa các yếu tố này, coi chúng là các biến của mô hình
 Xem vai trò của các biến để lập các hệ thức toán học để mô tả mối quan
hệ giữa chúng
- Bước 3: Phân tích mô hình: sử dụng phương pháp mô hình để phân tích
- Bước 4: Giải thích kết quả

1.1.4. phương pháp xây dựng mô hình hóa định giá

Xây dựng bài toán định giá đất đai

- Giá của đất đai phụ thuộc vào hai yếu tố sau:
 Vị thế:
o Độ rộng đường vào đất (độ rộng của đường chính đi vào)
o Vị trí thửa đất
o Khoảng cách đến trung tâm thành phố
o Khoảng cách đến trường học gần nhất
o Khoảng cách đến chợ gần nhất, trung tâm quận,…
o Độ thuận tiện lối vào đất (đi bộ, xe máy, oto,…)
o Chất lượng vệ sinh khu vực
o Độ rộng mặt tiền thửa đất
o Cơ sở hạ tầng khu vực
 Chất lượng
o Diện tích đất
o Tình trạng pháp lí
- Tiến hành mô hình hóa bài toán định giá đất đai
 Giá trị đất đai bằng giá trị của nhóm vị thế và giá trị của nhóm chất
lượng với:
PVT = PX = F(X1, X2,… Xn)
 PCL= PY = F(Y1, Y2,… Yn)
 Pđất = PVT + PCL = PX + PY = F(Xi; Yj)

Với Xi: là biến vị thế; Yj là biến chất lượng

- Xây dựng mô hình định giá đất đai

 Bước 1: Thiết kế mẫu phiếu, thu thập số liệu về mua bán đất đai. Số
lượng > 100 mẫu, mã hóa biến định tính là biến giả
 Bước 2: Phân tích các biến số để thành lập mô hình giá đất
o Điều kiện chọn biến
o Đánh giá độ tin cậy của thang đo (phân tích Cronbach’h Alpha)
o Phân tích nhân tố khám phá EFA
 Bước 3: Xác định các cực vị thế và hiệu chỉnh các cực vị thế
o Tìm cực KT
o Tìm cực GD
o Tìm cực CT
 Bước 4: Xây dựng hàm giá đất đai bằng SPSS
o Xây dựng mô hình tuyến tính
o Chuyển thành mô hình
- Kiểm định mô hình định giá đất đai
 Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình
 Kiểm định giả thuyết phân phối chuẩn của phần dư
 Kiểm định giả thiết liên hệ tuyến tính giữa biến độc lập với biến phụ
thuộc
 Kiểm định phương sai của sai số thay đổi
 Kiểm định đa cộng tuyến của bộ dữ liệu mẫu
 Kiểm định tự tương quan của bộ dữ liệu mẫu