Redactar tres escritos de forma individual

1.- Inquilino por ocupante precario

El estado de emergencia a consecuencia del COVID-19 pone sobre agenda la

posibilidad de interponer una demanda de desalojo por ocupante precario
motivada en el incumplimiento contractual, concretamente en el incumplimiento
en el pago de las rentas, derivadas del contrato de arrendamiento.

Katheryn Coronado, abogada asociada del estudio Benites, Vargas & Ugaz,
señala que esto es posible, siempre que se cumpla con el mecanismo
resolutorio establecido en el propio contrato o con las formalidades de ley
establecidas para la resolución contractual.

¿Cuáles son las formalidades de ley para la resolución contractual? Si el

contrato no establece cláusula resolutoria alguna, se aplica el artículo 1429 del
código civil, según el cual se tiene que cursar una carta notarial al arrendatario
para que cumpla con la prestación pendiente dentro de un plazo no menor a 15
días.

Si cumplido este plazo el arrendatario no cumple con la prestación, entonces el

contrato se entiende resuelto de pleno derecho.

2.- Pago de deuda – Obligación de dar dinero (Contradicción al mandato

ejecutorio)

En un contrato de compraventa de inmueble a plazos se conviene

expresamente que "si el comprador dejara de pagar hasta tres cuotas
consecutivas, el vendedor se reserva el derecho de resolver automáticamente
el contrato". Este pacto es válido conforme a las siguientes disposiciones: el
art. 1353 dispone que las partes pueden determinar libremente el contenido del
contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo; en
tal sentido el art. 1430 prescribe que puede convenirse expresamente que el
contrato se resuelva cuando una de las partes no cumpla determinada
prestación a su cargo, establecida con toda precisión, y que la resolución se
produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que
quiere valerse de la cláusula resolutoria; el art. 1429 establece que la parte
perjudicada con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta
notarial para que satisfaga su prestación, caso contrario el contrato queda
resuelto de pleno derecho.

Si el comprador se atrasa en el pago de tres cuotas y el vendedor le cursa una

carta notarial concediéndole un plazo no menor de quince días para que pague
las cuotas vencidas, bajo apercibimiento que, en caso contrario, el contrato
queda resuelto; si el comprador no paga vencido el plazo, resulta evidente que
el título (el contrato de compraventa) que ostentaba para poseer el inmueble ha
fenecido, deviniendo su posesión en precaria conforme a lo previsto en el art.
911.

3.- Plantear una excepción de Litis pendencia (d. civil).

Utilizaremos de ejemplo una demanda por incumplimiento en un contrato de

préstamo hipotecario de un banco contra un particular.

Juan firmó en 2012 un contrato de préstamo hipotecario con la entidad ‘Banco

Hogar 7’ por un importe de 300.000 euros para comprar una casa, obligándose
a devolver el préstamo con una cuota mensual de hipoteca de 600 euros
durante 30 años.

En los últimos años, varias sentencias establecieron que las “cláusulas suelo” -

dirigidas a fijar un tope en los intereses que paga el prestatario- son abusivas y,
por tanto, nulas, habiendo generado a los particulares cuyos contratos
contenían cláusulas de este tipo un daño económico.

El contrato hipotecario que firmó Juan contiene una de estas “cláusulas suelo”
que han sido declaradas nulas por lo que, tras varios años pagando su
hipoteca, toma la decisión de demandar a ‘Banco Hogar 7’ para solicitar la
rescisión del contrato y reclamar el daño económico que se ha producido. Al
tiempo, Juan opta por dejar de pagar la cuota mensual establecida. Juan
interpone la demanda ante el Tribunal A de Valencia y es admitida a trámite,
por tanto, se activa la litispendencia.

Varios meses después de que Juan dejara de pagar la cuota mensual, el

‘Banco Hogar 7’ decide demandar por incumplimiento de contrato de préstamo
hipotecario. Como acreedor de la deuda de Juan, el banco recurre al Tribunal B
de Madrid para solicitar la rescisión del contrato por incumplimiento y reclamar
las cuotas debidas.

Sin embargo, el juez del Tribunal B comprueba que existe una causa
abierta que implica a los mismos actores (Juan y ‘Banco Hogar 7’) y el mismo
objeto (rescisión del contrato de préstamo hipotecario), por lo que dictará el
sobreseimiento del proceso y dejará que sea el Tribunal A el primero que se
haga cargo del caso.