Тема заняття.

Оцінка об’єктів нерухомості методами

порівняльного підходу
Методичні рекомендації
Розрахунок відсоткової поправки на місцеположення методом парного
продажу здійснюється шляхом відношення цін парних продажів об'єктів-
аналогів, однакових за призначенням за формулою:
Пм = Ц1/Ц2 (1)
де: Пм - поправка на місцеположення;
Ц - ціна продажу об’єкту 1;
Ц - ціна продажу об’єкту 2.

Поправка - є коефіцієнтом, на який помножується ціна продажу аналога

для отримання вірогідної вартості оцінюваного об’єкту:
V= Vаналог × Пм (2)
де: V - вірогідна вартість оцінюваного об’єкту;
Vаналог - ціна продажу аналога;
Пм - поправка на місцеположення.

Для визначення вартості об'єкта нерухомості шляхом методу порівняння

продажів необхідно:
1. Визначити діапазон, в якому здійснюється пошук рішень.
2. Використовуючи алгоритм попарного порівняння, розрахувати
відмінності оцінюваного об’єкта з аналогом у містобудівельних
обмеженнях і обмеження права власності на об’єкт.
3. Виявити відмінності при порівнянні оцінюваного об’єкта із об’єктами-
аналогами, й розрахувати скориговану ціну.
4. Визначити підсумкову усереднену оцінку 1 м. кв.
5. Визначити вартість об’єкта оцінки шляхом помноження площі об'єкта
на усереднену ціну 1 м. кв.

Задача 1
Оцінити об’єкт, користуючись порівняльним підходом.
Вихідні дані: Вартість об’єкта-аналога 1 000 000 грн. Відсутність гарячої
води знижує вартість оцінюваного об’єкта на 7%, відсутність ремонту знижує
вартість на 11%. Розташування на другому поверсі збільшує вартість на 8%, а
більш вдале місце розташування - на 13%.

Вартість об’єкта оцінки= 1000 000* (1-0,07-0,11+0,08+0,13)=1030000 грн

Вартість об’єкта оцінки= 1 000 000 – 1000000*0,07 –

- 1000000*0,11+1000000*0,08 + 1000000*0,13=1 030 000 грн
 Задача 2
Оцінити об’єкт, користуючись порівняльним підходом.
Вихідні дані: Вартість об’єкта-аналога 550 000 грн. Наявність гарячої води
підвищує вартість оцінюваного об’єкта на 10%, відсутність ремонту знижує
вартість на 8%, невдале місце розташування знижує вартість на 6%.

Вартість об’єкта оцінки = 550000*(1+0,10-0,08-0,06)=528000

Задача 3
Розрахувати вартість об’єкта оцінки за порівняльним підходом.
Показник Аналог Аналог Аналог Аналог Аналог
№1 №2 №3 №4 №5
Місцезнаходження вул. вул. вул. вул. вул.
Драйзе- Драйзе- Маяков- Маяков- Маяков-
ра ра, 26 ського, ського, ського,
17-Д 3 4-В
Площа: загальна, м 2
54,0 56,0 55,4 56,0 56,0
Ціна, грн. 940000 1000000 980000 950000 800000
Вартість одиничного 940000/ 1000000/ 980000/ 950000/ 800000/
показника обраного 54= 56= 55,4= 56 = 56=
об’єкта-аналога, 17407 17857 17690 16964 14286
грн/кв.м.
Коефіцієнт, що 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
враховує відмінність в
місці розташування
об’єкта-аналога
Коефіцієнт, що 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
враховує відмінності в
архітектурно-
планувальному
рішенні (тип, проект
будинку, планування
квартири)
Коефіцієнт, що 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
враховує відмінності в
поверховості
Коефіцієнт, що 1,00 0,98 0,98 1,00 0,98
враховує відмінності у
фізичному стані
об’єктів, рівень
внутрішнього
оздоблення
Коректування на торг 0,91 0,91 0,91 0,91 0,91
 Приведена вартість 17407*1 17857* 17690* 16964* 14286*
одиничного показника *1*1*1* 0,98* 0,98* 0,91= 0,98*
з врахуванням 0,91= 0,91= 0,91= 15437 0,91=
коректувань, грн/кв.м 15840 15925 15776 12740
Середня приведена (15840+15925+15776+15437+12740)/5=15144
вартість одиничного
показника, грн/кв.м
Загальна площа 55,40
об'єкту оцінки, кв.м.
Ринкова вартість, 15144*55,40=838977,6
розрахована в рамках
застосування
порівняльного
підходу, грн.

Задача 4
Визначте вартість квартири шляхом методу порівняння продажів за
даними таблиці якщо пропорції впливу виявлення відмінностей в
характеристиках об’єктів-аналогів на оцінку нерухомості складають:
- якість місцезнаходження об’єкта – 30%;
- інфраструктура – 18%;
- планування приміщень – 26%;
- право власника на об’єкт – 12%;
- обмеження в використанні – 14%.

Об'єк Об'єкти порівняння

Характеристик т
и об'єкта оцінк 1 2 3 4 5
и
Площа 72 75 70 74 76 78
приміщень, м.
кв.
Ціна продажу - 645 448 429 450 560
об’єктів-
аналогів, тис.
грн.
Місцезнаходжен добре Добре задов. добре добре добре
ня об’єктів +30% (0,3)
1,3
Планування добре добре задов. добре добре добре
приміщень +26%
(0,26)
1,26
Право власності оренда власність оренда оренда оренда оренда
на об’єкт -12%
(0,12)
0,88

Інфраструктура добра добра добра задов. добра добра

+18%
(0,18)
1,18
Зона міського змішан Виробнича змішана змішана змішан змішан
планування а +14% а а
(0,14)
(наявність
1,14
обмежень у
використанні(-),
відсутність
обмежень (+))
Усереднена ціна 645000/75 6400 5800 6500 7100
угод (грн./м. кв.) =
8600
Приведена 8600*0,88 6400*1,3 5800*1,18 6500 7100
вартість * * =
одиничного 1,14=8628 1,26= 6844
показника 10483
Середня (8628+10483+6844+6500+7100)/5=7911
приведена
вартість
одиничного
показника,
грн/кв.м
Вартість об’єкта 72*7911=569592
оцінки

Задача 5
Визначити грошове корегування на різницю площі. Розв’язання звести
до таблиці.

Об’єкти порівняння
Фактори Об’єкт
1 2 3 4
оцінки
1 2 3 4 5 6
Площа, м 2
150 150 150 200 200
Корегування 1 1 0,75 0,75
Ціна продажу, $ 32000 30000 45000 40000
Вартість 32000/150= 30000/15 45000/2 40000/20
одиничного 213,33 0=200 00=225 0=200
показника обраного
об’єкта-аналога, за
кв.м.
Скорегована ціна (213,33+200+225*0,75+200*0,75)/4= 183,02
одиничного
показника
Вартість об’єкта 150*183,02=27453
оцінки