Ministerio CCRT dar) Wee eaer aa Caley Superintendencia Nacional de Registros Publicos TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. / 3/S)-2016-SUNARP-TR-L Lima, 15 JUL. 206 APELANTE JOSE AGUIRRE ROMERO. TITULO N° 145844 del 15/2/2016. RECURSO H.T.D. N° 34929 del 13/5/2016. REGISTRO Predios de Lima ACTO (s) Derecho de Superficie y Opcién de compra SUMILLA DERECHO DE SUPERFICIE "No puede constituirse derecho de superficie por uno de los propietarios de ‘“igecciones de propiedad exclusiva respecto de dicha seccién, por no cumplirse con Vino de los elementos personales para la constitucién del referido derecho, cual es jue el concedente sea propietario de! suelo”. “Puede constituirse derecho de superficie por el propietario de un terreno a fin de que sobre el mismo se construya un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal" “Puede constituirse derecho de superficie sobre lo edificado por el propietario del suelo, quedando sujeta la edificacién (propiedad superficiaria) al régimen de propiedad horizontal" “Puede constituirse derecho de superficie sobre los aires reservados de lo edificado (sobresuelo) por el prepietario del suelo, quedando sujeta la ampliacién de la edificacién (propiedad superficiaria) al régimen de propiedad horizontal”. L ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el presente titulo se solicita la inscripcién del derecho de superficie otorgado por Walton Group S.A., a favor de Trujillo Corporation S.A., respecto del Local N° 1 inscrito en la partida electronica N° 41568909 del Registro de Predios de Lima, Asimismo, se solicita la anotacién de la opcién de compra del terreno sobre el que se ha construido el local comercial a favor de la superficiaria Trujillo Corporation S.A. Atal efecto se adjuntan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura publica de reconocimiento de deuda, constitucion de derecho de superficie en via de dacién en pago y opcién de compra que celebran de una parte Walton Group S.A. y de la ota parte Trujillo Corporation S.A. otorgada ante Notario de Lima Leonardo Bartra Valdivieso el 9/2/2016 - Parte notarial de la escritura publica de aclaracién y modificacién de contrato de reconocimiento de deuda y otros que celebran de una parteMm. Walton Group S.A. y de la otra parte Trujillo Corporation S.A. otorgada ante Notario de Lima Leonardo Bartra Valdivieso el 3/5/2016. DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica (e) del Registro de Predios de Lima, Monica Vilcapoma Mattos, observé el titulo en los siguientes términos: “Sefior(es). En relacién con dicho Titulo, manifiesto que en ef mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de /a(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con la(s) norm(as) que se cita(n): Reingresado el titulo con fecha 11/05/2016 (automatico), se le reitera en parte la observacion anterior: Vistos los documentos adjuntos se advierte que los mismos no subsanan la observacién generada con fecha 23/02/2016 por lo cual se reitera en lo siguiente. 1. El Local N* 7 insorito en la partida N° 41568909 del Registro de Predios de Lima, es un inmueble sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin, al cual se le ha asignado un porcentaje de participacién sobre as zonas comunes; siendo que conforme al articulo quinto del regiamento interno ef terreno sobre ef que esté construida le edificacién, fos cimientos, sobrecimientos, columnas, vigas, paredes y columnas medianeras, muros exteriores, techos y demés elementos estructurales, etc, constituye un bien comiin. Por fo tanto, no procede constituir derecho de superficie en propiedad separada y sobre e! suelo del predio. Asimismo, debe tenerse en cuenta que con la constitucion de derecho de superficie se abriré partida especial lo cual no es compatible por la naturaleza del inmueble inscrito en la partida N° 41568909 del Registro de Predios de Lima. 2, Revisado los poderes que constan en las actas insertas en la escritura publica de) 09/02/2016 (Kx. 40658), se advierte que el poder esté referido en fa adquisicion det predio inscrito en la partida N° 41568909 del Registro de Predios de Lima, lo cual no guarda coherencia con el contreto formalizado por ef citado instrumento piiblico. En tal sentido, no se acreditan faculitades a favor de Jesis Rauil Venegas Farfan (Walton Group S.A.) y Miguel Angel Alfonso Canales (Trujilo Corporation S.A) 3. Sin perjuicio de lo sefialado en ef punto dos que antecede, de conformidad con ef articulo 1422 de! Codigo Civil, el contrato de opcién de compra debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo. Asimismo, en ef contrato no constan todos los requisitos previstos en el articulo 148 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios. En tal sentido y sin perjuicio de! parte notarial integro de! instrumento ptiblico presentado, deberd aclararse al respecto, caso contrario se procedera con la tacha sustantiva def titulo de conformidad con fos literales a) y b) de! Reglamento General de fos Registros Publicos. Fundamento Legal: Art. 2011 del Cédigo Civil. Arts. 111 del Titulo Preliminar, 31, 32, 33, 40, 41 del Reglamento General de los Registros Pablicos. Derechos Pendientes de Pago: Sujeto a subsanacién’. FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sustenta su recurso de apelaci6n, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos’vi. RESOLUCION No. -/4/5 -2016-SUNARP-TR-L ~ Existe jurisprudencia (titulo archivado N° 00146463 de 8/9/1999), donde consta que hay inmuebles sujetos al mismo régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun, y que sobre ellos se ha constituido derecho de superficie en propiedad separada y sobre el suelo - Se redacté el contrato de opcién de compra con los elementos y condiciones del contrato definitive y tampoco hubo pronunciamiento ni se motive debidamente. - Los poderes inscritos tampoco se ha manifestado, lo hizo ver mediante un escrito y tampoco hubo manifestacién de tal manera. - Los gastos por derecho de calificacién los canceld al reingreso de la primera observacién y no se han tomado en cuenta, ni observé el sistema para ver que ya habian sido cancelados en su oportunidad - A manera de acotacién, con fecha 9/5/2016, se suspende de manera errénea el titulo por titulo pendiente, causandole error acerca de la fecha de vencimiento. ANTECEDENTE REGISTRAL Ficha_N° 1646438 que sigue en la Partida electronica N° 49061273 del Registro de Predios de Lima En el asiento 4-b) de la ficha precitada consta inscrito el reglamento interno de la edificacion en merito a la escritura publica de 22/12/1995 otorgada ante Notario César A. Carpio Valdez Ficha N° 1647163 que sigue en la Partida electronica N° 41568909 del Registro de Predios de Lima El Local N° 1 situado en Av. José Larco N° 680 y Av. Alfredo Benavides N° 385, Miraflores, tiene como titular registral de dominio a Walton Group S.A. En el asiento D000035 de la partida electronica precitada consta inscrito el bloqueo a efectos de lograr la constitucién de derecho de superficie y dacién en pago que otorga Walton Group S.A, a favor de Trujillo Corporation S.A. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si puede constituirse derecho de superficie sobre parte de un edificio sujeto al regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun. - Si puede celebrarse opcién de compra de la parte proporcional de un terreno que tiene ia calidad de bien comuin conforme a la Ley N° 27157 y su reglamento. ANALISIS 1. La calificacién registrai constituye el examen que efectila el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como érgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisites exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Cédigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuyavirtud se solicita la inscripcion, la capacidad de fos otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencidn a lo que resulte de! contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos. En el mismo sentido, el segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos estabiece que la calificacion ‘comprende la verificacion del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez de! acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcion Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacién también comprende la’ verificacién de los obstaculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicion de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacion se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al titulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro Asimismo, la calificacién se realiza en el marco de los principios registrales, que constituyen los rasgos fundamentales que sustentan el derecho registral, delimitando de ese modo los alcances de la calificacion registral 2. Con el titulo subido en grado de apelacién se solicita la inscripcién det derecho de superficie otorgado por Walton Group S.A., a favor de Trujillo Corporation S.A., respecto del Local N° 1 inscrito en la partida electronica N° 41568909 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, se solicita la anotacién de la opcién de compra del terreno sobre el que se ha construido el local comercial a favor de la superficiaria Trujillo Corporation S.A La registradora ha denegado la insoripcién, debido a que no puede constituirse derecho de superficie sobre una seccién de propiedad exclusiva sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin, teniendo en cuenta que el terreno sobre el que se levanta la edificacion tiene la calidad de bien comin. Se ha observado ademas la carencia de facultades de los otorgantes para celebrar el acto juridico y que el contrato de opcin de compra no contiene los elementos y condiciones del contrato definitivo. En este orden de ideas, corresponde a esta instancia registral determinar primero si puede constituirse derecho de superficie sobre una seccién de propiedad exclusiva sujeta al régimen previsto en la Ley N° 27157 y su reglamento. 3. El derecho de superficie se encuentra regulado en el articulo 1030 y siguientes del Cédigo Civil. Se establece que puede constituirse derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construccién en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Se agrega que este derecho no puede durar mas de noventinueve afios. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construide reembolsando su valor, salvo pacto distinto. En el articulo 141 de! Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios’ se sefiala que la inscripcién del derecho de superficie dara lugar a la * Amiculo 141.- Inscripcién del derecho de superficie La inscripcién del derecho de superficie dara lugar a la apertura de una partida especial, ta que ccontendra 1. La mencién expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la cconsttucion de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo: 2. Le indicacién de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo 0RESOLUCION No. - /4/5/_ -2016-SUNARP-TR-L apertura de una partida especial, la que contendra la informacion contemplada en esta norma, indicando el articulo 142 que se extendera la anotacién de correlacién en las partidas electronicas involucradas. En la doctrina? el derecho de superficie es definido como un derecho real, enajenable y transmisible por sucesién, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al maximo fijado por ia Ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del suelo, una edificacion en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo de edificar {concesién ad aedificandum) 0 por medio de un acto adquisitive de la edificacién preexistente 0 por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno. 4. Al nacer el derecho de superficie se generan ciertos derechos y obligaciones en favor del propietario det suelo y en favor de! superficiario Gon relacién al propietario de! suelo, existe una limitacion a sus atribuciones respecto del bien del cual es propietario, por cuanto, se encuentra impedido de realizar obras que pudieran dificultar el libre ejercicio del derecho del superficiario. Asimismo, con relacién al superficiario, se encuentra en la posibilidad de usar el bien dentro de los términos y condiciones establecidos en el contrato. En este sentido, en virtud de este derecho, el superficiario adquiere un derecho pleno y absoluto de tener y mantener en suelo ajeno una edificacién y respecto de esta ultima, se le otorga los derechos inherentes a todo propietario, como es el de disponer y gravar libremente ‘su derecho. 5. Carlos Cardenas Quirds®, sobre ios elementos personales del derecho de superficie: concedente y superficiario, sefiala: “Los elementos personales de la relacién superficiaria son el dominus soli o concedente y el superficiario, quienes para poder vincularse en virtud del titulo correspondiente deben tener la capacidad necesaria para hacerlo. Siendo la constitucién del derecho de superficie un negocio de tipo dispositivo, el concedente deberd ser propietario de la finca sobre o bajo la cual se constituiré dicho derecho, tener poder de disposicion sobre la misma y, como es natural plena capacidad de ejercicio. Lo expresado quiere significar que, si e! inmueble correspondiente se encontrara, por ejemplo, en condominio, seria necesaria la unanimidad de los condéminos para constituir el derecho (Cir. Articulo 971, inciso1, del Cédigo Civil)". 6. El mismo autor (Carlos Cardenas Quirés‘), sobre los elementos reales del derecho de superficie: el suelo y la edificacion, expresa: "(...) En esta ‘sobre ambos; 3. El plazo de duracion: 4. Si se constituye a titulo gratuito u oneroso, sefialandose en este ditimo caso la contraprestacién a cargo del superficiario; 5. El nombre del titular del derecho de superficie; , 6. El traslado de las cargas y gravamenes registrados antes de la inscripcién del derecho de ‘superficie, cuando corresponde, Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo titular, éste puede solicitar la inscripcién de la superficie en partidas especiales distintas, de lo ccontrario, 62 inscrbira en una sola partida especial 2 ARIAS - SCHEREIBER PEZET. Max y CARDENAS QUIROS, Carlos: Exégesis del Cédigo Civil Peruano de 1984. Tomo V - Derechos Reales. Gaceta Juridica Editores S.R.L., Lima, Abril 1998, pag, 199 201 3 CARDENAS QUIROS, Carlos. Estudios de Derecho Privado |. Ediciones Juridicas, Lima, 1984, pag. 197, 0p. ct. Pag, 199.definicién quedan configurados con claridad meridiana los elementos reales del derecho de superficie: 1.~ La finca sobre o bajo la cual recae dicho derecho (...) y 2.- La edificacién 0 construccién, en caso existiera al tiempo de constituirse el derecho, 0 el espacio indispensable y suficiente para desarrollaria" 7. Tenemos entonces que dentro de los elementos personales, aquel que constituye el derecho de superficie tiene que ser propietario del predio y dentro de los elementos reales, el derecho de superficie tiene que constituirse 0 sobre el suelo (sin edificar 0 ya edificado), 0 bajo la superficie del suelo. Si hablamos del supuesto materia de apelacién, donde se quiere constituir derecho de superficie sobre una seccion de propiedad exclusiva sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin (Ley N° 27157 y su Reglamento, T.U.O. aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA), se evidencia que no se cumple con uno de los elementos personales para la constitucién del referido derecho, cual es que el concedente sea el propietario de! suelo o terreno (en este caso edificado), puesto que conforme al Reglamento Interno del edificio (art. 5) el terreno tiene la calidad de bien comun, es decir, que es un tipo de copropiedad especial® entre los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. 8. Lo expuesto no quiere decir que no pueda coexistir el derecho de superficie con el régimen de propiedad horizontal, porque como admite el literal a) del art. 134 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, puede constituirse ef derecho de superficie sobre el terreno en el que se edificara la construccin sometida a este régimen, esto es, que el suelo puede pertenecer a un propietario distinto (propiedad separada) a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, sin embargo, este caso implica que quien constituya el derecho de superficie sea el propietario de! suelo, a diferencia del supuesto objeto de analisis, donde no se ha constituido derecho de superficie por el propietario del suelo, sino que el terreno sobre el que se ha construido la edificacién tiene la calidad de bien comun, sujeto a los alcances de la Ley N° 27157 y su reglamento. Corresponde confirmar el primer extremo de la observacion 9. En resumen, puede constituirse el derecho de superficie por el propietario de un terreno, conservando la propiedad de! suelo, y que se constituya el régimen de propiedad horizontal sobre la edificacién levantada sobre el suelo, del modo siguiente: a) Que el propietario del suelo (sin construir o solar) constituya derecho de superficie sobre su predio, conservando la propiedad del suelo, y que posteriormente el superficiario construya una edificacion (propiedad superficiaria) sujeta al régimen de propiedad horizontal b) Que el propietario del suelo edifique sobre el mismo y constituya derecho de superficie a fin de transferir (temporalmente) lo edificado al superficiario, sujetandose dicha edificacion al regimen de propiedad horizontal, c) Que el propietario del suelo edifique sobre el mismo y constituya derecho de superficie sobre los aires reservados de la edificacion (sobresuelo) a fin No es una copropiedad comin regulada por et Cédigo Civil, sino una especie de copropiedad regulada en ‘cuanto a sus caracteristcas, derechos y obligaciones de los copropietaris, por una ley especial como es la Loy N° 27157 y su reglamento.RESOLUCION No. - /4/5) -2016-SUNARP-TR-L de que el superficiario construya mas pisos sobre dichos aires (lo que constituira la propiedad superficiaria®), quedando sujeta esta ampliacién al régimen de propiedad horizontal’. En estos casos se crea un derecho de propiedad inmobiliario temporario, Porque aquellos que adquieran las secciones de propiedad exclusiva lo haran sabiendo que al finalizar el plazo del derecho de superficie la propiedad (construccién) revertira al propietario del suelo (0 aires), salvo que se haya pactado en contrario. 10. En el acta de junta de accionistas de Walton Group S.A., de fecha 5/5/2014, inserta en la escritura publica de 9/2/2016 se adopté como uno de los acuerdos: “Otorgar poderes al sefior, Jestis Raul Venegas Farfan, con D.NI. N° 06646182 para que en nombre y representacién de la sociedad firme la minuta, la escritura publica, del contrato de *Reconocimiento de deuda, constitucién de derecho de superficie en via de dacién en pago y opcién de compra” a celebrarse con la empresa Trujillo Corporation S.A. respecto de la transferencia del inmueble de su propiedad denominado Local 1 inscrito en la partida electronica N° 41568909 del Registro de Predios de Lima’, es decir, que el citado apoderado de la 2,empresa Walton Group S.A., si se encontraba facultado para otorgar os actos juridicos contenidos en la escritura de 9/2/2016, no siendo ‘ Heterminante las palabras “respecto de la transferencia del inmueble de su {propiedad denominado Local 1 inscrito en la partida electronica N° * 41568909 del Registro de Predios de Lima’, para concluir en la falta de acreditacién de dichas facultades, puesto que el acuerdo de la empresa fue para que su apoderado suscriba la minuta y escritura publica relativa a los actos juridicos de reconocimiento de deuda, constitucién de derecho de superficie en via de dacién en pago y opcién de compra 11. Asimismo, en el acta de junta general de accionistas de Trujillo Corporation S.A, de fecha 5/5/2014 inserta en la escritura publica de 9/2/2016 se adopté como acuerdo Unico: “Otorgar poderes al senor, Miguel Angel Alfonso Canales, con D.N.I. N° 10644085 para que en nombre y representacién de la sociedad firme la minuta, la escritura publica, referente al contrato de reconocimiento de deuda, constitucién de derecho de superficie en via de dacién en pago y opcién de compra, con la empresa Walton Group S.A., para la adquisicién del inmueble de su propiedad denominado Local 1 inscrito en la partida electronica N° 41568909 del Registro de Predios de Lima”, es decir, que el citado apoderado de la empresa Trujillo Corporation S.A., si se encontraba facultado para otorgar fos actos juridicos contenidos en la escritura de 9/2/2016, no siendo determinante las palabras “para la adquisicién del inmueble de su propiedad denominado Local 1 inscrito en la partida electronica N° 41568909 del Registro de Predios de Lima’, para concluir en la falta de acreditacién de dichas facultades, puesto que el acuerdo de la empresa fue para que su apoderado suscriba la minuta y escritura publica relativa a los actos juridicos de reconocimiento de deuda, constitucién de derecho de superficie en via de dacién en pago y opcidn de compra. Corresponde revocar el segundo extremo de la observacién. © Aqui coexistiran en un mismo edifcio la propiedad exclusiva de las secciones a favor de terceros sin limitaciones temporales en su dominio, con la propiedad exclusiva de las secciones de la propiedad ‘superfciaria, sujeta al plazo de vigencia del derecho de superficie. * aunque este supuesto no esté previslo taxalivamente en el Cédigo Civil se puede interpreter validamente dicha posiblidad, ya que se cumplen los elementos personal y real para que exista el derecho de superficie.42. En la clausula sétima de la escritura publica de 9/2/2016, aclarada mediante escritura publica de 3/5/2016, se indica: “SETIMO: EL PLAZO. El propietario otorga el derecho de opcién de compra a favor de el superficiario respecto de la parte proporcional del terreno del predio objeto de este contrato por lo que con arreglo a lo previsto por el articulo 1419 del Codigo Civil se obliga a celebrar dentro del plazo maximo de cinco afios la transferencia en venta de la propiedad sefialada a favor de el superficiario”. Esto es que se quiere celebrar opcién de compra a favor de tercero sobre la parte proporcional del terreno del predio (Local 1 inscrito en la partida electronica N° 41568909 del Registro de Predios de Lima), sin embargo, el terreno tiene la calidad de bien comin en el régimen de propiedad horizontal conforme establece el art. 5 del Reglamento Interno de la edificacion, no siendo posible que uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva efectie la opcién de compra sobre este tipo de bien, que conforme al literal a) del art. 134 del regiamento de la Ley N° 27187, tiene incluso la naturaleza de ser intransferible. Corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observacién y declarar que no resulta factible legalmente que uno de los propietarios de secciones de propiedad exclusiva celebre opcién de compra a favor de terceros sobre parte del terreno de la edificacién que tiene la calidad de bien comin, conforme al reglamento interno y a la Ley N° 27157 y su reglamento. Estando a lo acordado por unanimidad; Vil. RESOLUCION CONFIRMAR el primer extremo de la observacién formulada por la Registradora Publica (e) del Registro de Predios de Lima, REVOCAR el segundo extremo, DEJAR SIN EFECTO el tercer extremo y, sefiaiar que el titulo tiene ademas el defecto seftalado en el décimo segundo y ultimo punto del analisis de la presente resolucion Registrese y comuniquese. Pens EDRO ALAMO HID/ Vocal del Tribunal raft e- O at RIVERA BEDREGAL Gistral Vocal del Tribunal Registral