JOURNAL OF

BUSINESS AND MANAGEMENT

Vol. 3, No.2, 2014: 231-240
 
 
 
FEASIBILITY STUDY OF BELITUNG HOTEL PROJECT 
(CASE STUDY PT XYZ) 
 
MeutiaArsanti and IsrochmaniMurtaqi 
School of Business and Management 
Institut Teknologi Bandung, Indonesia 
Meutia.arsanti@sbm‐itb.ac.id 
 
Abstract This research will focus on tourism and hospitality business. For example is the hotel project of PT XYZ 
in Belitung. The purpose of this study is to gain feasibility of Belitung hotel project and determine whether the 
project  is  a  good  foundation  for  PT  XYZ  by  knowing  the  return  of  the  project  of  10  years  and  after,  required 
payback period in economic lifetime of 10 years, profitability index and internal rate of return as a decision rule for 
consideration in decision making management. To define the return of the project, author will be using the cash 
flow of the project. This project also assumed that the project will be continued and growing forever that’s why to 
determine terminal value of the project is a must. After calculating the cash flow and terminal value of the project 
the study found that the Net Present Value of the project generates a positive value of Rp 1,362,042,391,704 if PT 
XYZ  continuing  to  operate  the  business  forever.  The  profitability  index  of  the  project  shows  result  of  9.5  with 
project  Internal  Rate  of  Return  of  43.7%  and  the  Modified  Internal  Rate  of  Return  of  this  project  is  55.5%.  The 
Payback Period of the project is 5 years and 2 months and Discounted Payback Period this project is 5 years and 5 
month. The safety number on occupancy rate can be a minimum standard and indicate the situation of the hotel 
operation.  Net  Present  Value  of  theproject  using  safety  occupancy  rate  generates  a  positive  value  of  Rp 
2,512,004,324,803 with the profitability index of the project showing result of 21.5. The Internal Rate of Return of 
the project is 101.4% and Modified Internal Rate of Return of this project using safety occupancy rate is 103.5%. 
The Payback Period of the project is 1 years and 7 months and the result of Discounted Payback Period is 1 years 
and 8 month. Based on the conclusion obtained from the analysis of the data author conclude that implementing 
Belitung hotel project is feasible and recommended for PT XYZ so they can increase firm wealth.  
 
Keywords: Belitung, Tourism, Hotel, Feasibility Study, Cash flow, terminal value 
Category : Finance, Business Plan 
 
 
Introduction 
 
Indonesia  has  a  vision  to  become  a  tourism  destination  country  as  its  slogan  “Wonderful  Indonesia 
2008” and began to introduce beautiful island to come to visit to international. One of the examples is 
the Island of  Bangka  Belitung that became famous through the film 'LaskarPelangi' in a national and 
international  scale  on  2008.  It  captures  the  interest  of  PT  XYZ  to  accommodate  tourist  hospitality 
needs in  Belitung Island.  PT  XYZ will be the main focused on this final project. PT  XYZ is  a company 
establish  at  Tanjungpandan,  Belitung  Island  on  2012.  The  business  main  focused  on  hotel  and 
restaurant.  The  hotel  project  look  promising  in  line  with  the  increase  on  tourist  visitor,  but  there  is 
another  consideration  from  the  economic  view  and  risk  from  other  factor  such  as  market  strategy, 
financial  and  legal.  PT  XYZ  doesn’t  have  any  experience  and  since  Belitung  hotel  is  the  first  project 
there  will  be  opportunity  of  company  growth  or  failed.  That’s  why  calculating the  feasibility study  of 
Belitung  hotel  is  crucial  for  the  future  of  the  company.The  purpose  of  this  study  is  to  gain  feasibility 
Belitung hotel project and determine whether the project is a good foundation for PT. XYZ by knowing 
the return of the project, required payback period and net present value with economic life of 10 years. 
The  scope  of  study  will  be  from  financial  feasibility  by  using  decision  criteria  of  net  present  value, 

231

 Arsa Business and Maanagement, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240
anti and Murtaqqi  / Journal of B

internal   rate  of  retuurn  and  payyback  period d  with  a  briief  explanattion  of  markket  feasibilitty  and  legall 
feasibilitty. 
 
Literatuure Review  
Feasibility study is a  tool to conttrol, analyze  and evaluate the propossed project t  to identify th he 
opportunities, costs  and benefits and hopefu ully can provvide some so olutions to suupport business decision 
making w  with the goaal for the pro oject will succceed basis on owner's asssumptions o  of how the p project will 
run. (Alaan Thompson, 2005). Hospitality is a  businesses tthat sell servvice and intangible valuee to the 
customeer. Starting f  from the initiation of inveestor from B Belitung, PT X  XYZ saw an  opportunityy and 
wanted t  to capture th he middle claass market.  They initiateed to build a  3 star hotel,, and cooperrate with 
Mileston ne Pacific Group that serrves as a hoteel operator o  or hotel man nagement off the project.. They begin  
the projeect since 20113. 
 
 Capital 
Cost of C
A busineess can be fu unded from i investors and loans depeending on th he amount o of capital req quired to run n 
the  business.  Therefore,  cost  off  capital  can n  be  derivedd  from  the  combination 
c   of  debt  andd  equity.  To
o 
calculatee  the  overalll  cost  of  capital  is  derivved  from  a   weighted  average  of  all  capital  sources  called d 
WACC (W Weight Averrage Cost of  Capital). The cost of cap pital would bbe used to disscount futurre cash flowss 
from thee potential project, estim mate the NPV V and abilityy to generatee value. 
Weight A  Average Cosst of Capital  is used to measure cost  of capital of  a firm by ap pproach its proportion off 
finance   in  debt  and   equity  must  equal  1  or  100%.  It  alsso  reflects  the  expected d  average  fu uture  cost  off 
capital.TThe formula  to find weighted average cost of cap pital is: 
 
 
 
 debt 
Cost of d
Accordin ng  to  Damo
odaranto  esttimate  the  cost 
c of  debtt  if  the  firm
m  is  not  rateed  the  firm   can 
c use  thee 
interest  rate of receent long‐terrm loan or eestimate a syynthetic ratting for the  company to o arrive at a
a 
default   spread and   a  cost  of  debt. 
d Cost off debt  also aassociated  with funds ra
w aised through long‐term m 
borrowin ng. When co ompanies bo orrow funds f from outsidee or take deb bt the interest paid in thaat amount itt 
called coost of debt. T
 The interestt from company debt is a  a deductiblee expense an nd discounted by the taxx 
rate.Thee formula to  find cost of d debt using coupon rate i  s: 
 
 
 Equity 
Cost of E
To deterrmine the co ost of equity  author will b
be using cap
pital asset prricing model  approach. A  According to o 
Welch, D
 Damodaran  and Gittman, to calcula ate NPV, a c company neeed to use a formula that links riskk 
(market t beta) and r  return (expeected rate off return) so  can determiine the apprropriate costt of capital,, 
and Cap pital Asset P Pricing Modeel or CAPM  is a formula a to estimatte project reeturn while c  compensatee 
investorr  risk  by  usin
ng  variancee  and  beta  to 
t measures  s  the  non‐divversifiable   risk.The 
r formmula  to  find
d 
capital a
 asset pricing  model:Cost  of Capital 
 
Beta coeefficient  
Accordinng to Damodaran and R Ross beta is  an index off degree of m  movement  that shows t
t  the securityy 
returns   covariance..  It  indicates  the  sensittivity  of  seccurity  return
ns  against  market 
m risk   by  showing
g 
changess in the assett and markett returns. To o estimate co ost of equityy need to usee levered beta. Beta can n 
be  obtained  from   comparable 
c   companies..  To  get  levvered  beta   or  unlevered d  beta  from
m  compared d 
company use the equation show wn below. 
 
 

232
 Arsa Business and Maanagement, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240
anti and Murtaqqi  / Journal of B


 
Growth  Rate 
Growth   rate  is  an  estimate 
e of   the 
t number   of  variabless  derived  fro
om  the  sale   of  a  good   company 
c orr 
assets off a companyy to examine developments within a  specified tim me. 
Stable G
Growth 
Stable growth mean ns the busineess will be esstimated thaat will go connstant foreveer. But theree is a limit on
n 
how high it can be siince a firm caannot grow  higher than  the overall g  growth rate o
 of the econo omy. 
 

 
Gordon  Growth Ratte 
Gordon  growth rate e is a formulaa to determiining the vallue of a com
mpanies that  expected w will grow at aa 
constantt rate with it   ts assumptioon that valuee is equal to  the sum of  its future dividends. Beccause of the e 
simplicitty  it  is  used  for  compan nies  with  lo
ow  to  moderrate  growth  rates.The   formula 
f to   find 
f Gordon
n 
growth r
 rate isEquatiion 1 Gordon n Growth Rate 

 
Termina al Value 
Accordin ng to Damod daranin a prroject with a an infinite orr very long lif ife, we need
d to computee cash flowss 
for a rea asonable perriod and theen compute a  a terminal vvalue for thiss project, wh hich is the prresent valuee 
of all caash flows tha at occur after the estim mation period d ends. It is  used in cash
h flow valuattion to studyy 
cash flow w projection beyond thee year‐time p  period while  expecting sttable growth h rate. 
Deprecia ation and Am mortization  
When a  business ow wner buy an a  asset, the assset will losess its value ovver time and  the current v
 value must 
be accou unted for thee company’ss balance sheeet. Depreciaation is a meethod of alloccating the co ost of a 
tangiblee asset over it  ts useful life as for amortization is allocating cost of intangib ble assets oveer its useful 
life. In a  real time de
epreciation and amortizaation are not cash expensses and didn n’t reduce cassh flows but  
it reducee taxable income and taxxes paid by a  a business. To determine e cash flows  project, depreciation 
and amo ortization neeed to be add ded back to n  net income.  The formulaa to determine current assset value is  
: 
 
 
Straightt‐line  method  will  be  useed  in  this  paaper.  This  method 
m will   charge 
c the   company wit
c th  the same e 
amount   each  year   over 
o period   until  the  value  of  the  aasset  has  red duced  from   the  original  cost  to  the
e 
salvage v
 value. The saalvage valuee is an estimaate value of t  the asset by  the compan ny. 
Formulaa:Equation 

2 S
Straight‐Line Methods  
Cash Flo ow 
Cash floow is a projection of commpany’s revenue stream  either cash i  n or out of the companyy and shows 
changes in a specific time period. Determining companyy’s cash flow w is an imporrtant factor b
 because the  
value of investm ment made b  by a firm dep
pends on thee timing of cash flow. Alsso it can be u
 used as 
informaation about t  the situation
n of the companies and c
 company finaancial streng gthOperating cash flow 
is th
he revenue sttream that g generated byy company bbusiness operations. It ind dicates whetther the 
company is able to g  generate possitive cash flo
ow and mainntain grow of its operatio ons. Formulaa:Equation 33 

Op
perating Cash Flow  

233
 Arsa Business and Maanagement, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240
anti and Murtaqqi  / Journal of B

Free  cassh  flow  is  a   number  of   cash  that   company 
c haad  and  used  in  capital   investment 
i   to  repair  orr 
replace,   pay  dividen nds  and  deb
bt  or  for  thee  company'ss  expansion   project  to   increase  gro
owth.  It  alsoo 
reflects a
 as company  ability to geenerate cash, which is fun ndamental b basis for stocck pricing. 
Formulaa:Equaior 

ee C
Cash Flow  
or Fr 
ee Cash Flo
ow 
 
Time Weeighted Cash h Flow 
Accordin ng to Damod daran the va alue of cashh flows now  are worth m more than in n later yearss because off 
the  infla
ation  makinng  the  value 
e  of  money   decreases 
d ovver  time  callled  time  va
alue  of  moneey.  The  firm
m 
needs  too  value  cash
h  flow  throu
ugh  time  called  discoun nting  and  coompounding g.  The  purpo
ose  of  time‐‐
weighted cash flow  is to comparre and aggreegate cash fllow from diffferent points in time and d brought in n 
to the saame point in n time. Compounding is  a calculating g process off when preseent cash flow w is taken to o 
the future. Discounting means a calculating  process of b bring the futu ure cash flow w to the pressent value. 
 

 
 
Net Pressent Value  
Time will decrease t  the value of  f the money  which makees the value amount of  money now w is differentt 
with thee value in the e future. To  avoid the time value of  money, thee future amo ount of moneey has to be e 
discountted  to  reflecct  as  if  its  current 
c value
e  today  which  called  prresent  value.  Thus  NPV  is  a  tool  in
n 
discountted cash flow w analysis beecause not o  only to meassure the chan nges in cash  flow it also  can show off 
how much value an  investment  or project ad dds to the firm by subtraacting a projject initial investment off 
 flows discou
its cash f unted at a ratte equal to th he firm cost  of capital. 
Formulaa:Equatio 

n 4
4 Net Presen nt Value 
 
 
The decision criteriaa if NPV of t  the project g
 greater than n 0 increase  stockholderrs return and d accept the e 
project aand if NPV of project below 0 decreaase stockhold ders return a  and reject the project. 
Profitabbility Index  
Accordin ng  to  Gitman,2012  proffitability  ind
dex  is  a  varia
ation  of  thee  NPV,  profitability  indeex  is  total  off 
present  value of cash h inflow divided by the in
  nitial investm
ment. The de ecision rule t
 to invest in t  he project iss 
when thhe profitabilitty index greater than 1.0 0 because it implies thatt the presen nt value of caash inflow iss 
 than the initial investmeent. The NPV
greater t V and PI methods will alw ways come to o the same c  conclusion.  
Formulaa : Profitabilitty Index 

 
 
Internall Rate of Retturn and Modified Intern nal Rate of R Return 
Accordinng  to  Gitmaan,  Internal   rate  of  retu
urn  or  IRR   of 
o the  projeect  will  be  compared 
c w
with  minimall 
standarrd rate of retturn or hurdlle rate of th he company.  IRR is the raate of return  that the firmm will earn iff 

234
 Arsa Business and Maanagement, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240
anti and Murtaqqi  / Journal of B

they invest in the prroject. The IR RR obtained
d when the p
projects NPV
V equals Zero
o or project’s cash flowss 
are equaal to the project’s costs.  
Formulaa : Rate of Reeturn 
 

 
 
Decision n rule, 
If the IRRR > firm costt of capital thhen accept t   he project 
If the IRRR < firm costt of capital thhen reject th he project 
 
While th he internal raate of returnn (IRR) assum mes the cash h flows from a project arre reinvestedd at the IRR,, 
the mod dified IRR assumes that  positive cash flows are  reinvested a  at the firm's  cost of capital, and the e 
initial  ou
utlays  are  fin
nanced  at  th
he  firm's  financing  cost.  Therefore,   MIRR  more
e  accurately   reflects  the
e 
cost and d profitabilityy of a projectt. The formu ula to find MIRR is:Equation 5 Modified 

 
Paybackk Period 
Paybackk  period  is  thhe time in  which the 
w initial  cash  outflow of  inveestment  is   expected to 
e   be  recoverss 
from thee cash inflow ws generated by the invvestment. Paayback perio od or PP is aa simple calcculation thatt 
shows thhe time requ uired for thee cash inflow
w surpass thee initial invesstment of th he project an
nd when the e 
firm beg
gan to generrate profits.  The formulaa must be ad djusted depe ends on the  cash flow off the projectt 
per perio
od whether e  even or unevven.Formulaa: 

 
 
When caash inflows a
 are uneven,  we need to  calculate th
he cumulative net cash f
  low for each
h period and
d 
use the f
 following forrmula: 

 
 
 
The disaadvantage off simple payyback period d calculation  is not considering the time value off money. An n 
alternative  procedure  called  disscounted  payback  perio od  which  acccounts  the  time  value  of 
o money  byy 
discountting  the  cash  inflows  off  the  projectts.  In  discou
unted  payback  period  we 
w have  to  calculate  the
e 
present  value of each cash inflow w taking the  start of the  first period a  as zero pointt.  
Formulaa: Eq 

uaation 6 Discoounted  Payback P Period 
Methodology 
 
To answwer the research objective author usee systematical methodology steps off problem identification,, 
literaturre review, daata  collection, data  analysis and con nclusion. Eacch step will  be correlateed to one off 
another  to determin ne the conclu usion of the  project. Befo
ore conducting a researcch first we mmust identifyy 
a probleem incurred w within the company. Aftter to be able to identifyy the problem of the ressearcher willl 
develop  the  problemm found to c  create  the g
goal of the reesearch. Thee theme of t this study iss hospitality.. 

235
 Arsa Business and Maanagement, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240
anti and Murtaqqi  / Journal of B

The  problem  of  thee  project  is   to 
t establishiing  Belitung g  Hotel  in  Taanjungpandaan.  The  purpose  of  thiss 
researchh project is to o analyze wh hether the bu usiness is proofitable and  feasible or n  not. 
 
Analysiss 
The tax  rate used is  25% derived d from the inncome tax prrovisions applicable in In ndonesia. Rissk Free Rate e 
of 8.18%% refers to avverage rate  of Governm ment Securities (SUN) isssued updated April 2014 4 taken from m 
site of B
BI.go.id, thesse options arre taken because SUN is one of the l  ong‐term in nvestments t  that have no o 
risk. Thee risk premiu um obtained d from  Damodaran  sitess is 8.30%. A As for intere est rate applicable is 9% % 
and the  levered betaa of 1.22 obttained from c  comparable  companies s  since PT XYZ Z doesn’t haave beta yet. 
From the data taken n the weighteed average c  cost of capitaal is 10.33%.   
 
The  asseet  of  value   investment   will 
w be  deprreciated  over  time  so  th he  depreciation  expensee  of  tangible e 
asset assumed of 1.9 billion rup piah and for  the intangib ble asset will be using  amortization
a n expense off 
194.6 million rupiah. After findingoperating g cash flow b bysubtract re evenue with operation e  expense and d 
the termminal value i   s the value  of the busin ness after  ecconomic lifettime obtaineed  from projjecting cash h 
flow at t
 the end of period, the acccumulated  present valu ue of free caash flow from m year 0 to t  the terminall 
value is  the NPV of  this project  of Rp1,362,042,381,704 4 as shown in   n table 2 and the profitaability indexx 
obtained d  by  divide   the  total  present  valuee  with  initiaal  investmen nt  so  the  prrofitability  inndex  of  thiss 
project i  s 9.5.The IRR can be ach hieved by using trial and error to find d when net p  present valuee equal to 0. 
The calcculation on taable 3shows  the NPV of t  the project w will be equal to 0 when t   he discount  rate is equall 
to  43.7%
%.  Unlike  the e  IRR  to  gett  MIRR  we  need 
n to  com
mpound  the   free 
f cash  floow  of  the  prroject.  MIRRR 
projectin ng returns wwhen the pro oject requiress a minimum m reinvestme ent rate of 1 10.33% is at  MIRR 55.5% % 
as shown in the tablle 3.The payback period  calculation  need to find d when the p  project start  to generate e 
positive  profit.  The  positive  valu ue of this prroject attained in  year 6 6 with  a proffit of  Rp 59,924,018,7077 
and negative values  are in year 5  5 of (Rp 14,9929,317,948). By knowing g negative and positive y  year, known n 
the payb back period  of this projeect is 5 yearss and 2 mon nth. The resu ults of the caalculation off discounted d 
paybackk  period  byy  discountin ng  operating g  cash  floww  obtained   positive  value  in  yeaar  6  at  Rp p 
21,798,2282,944  and   negative  vaalue  at  year   5  at  (Rp  19 9,696,521,04 40).  From  the  calculation n  below  the
e 
discountted payback period of th his project is  5 year and 5 months. 
 

 
 
After all  the data is  collected an nd processed d to obtain th he output, the last step  is to analyzee the outputt 
to get a  financial feaasibility concclusions. The e comparison will be in a  accordance t  to the standaard financiall 
provision to determine whether PT XYZ sho ould have to  accept the h  hotel projectt investmentt or not. The e 
Net  Pressent  Value   of 
o the  project  generates  a  positive   value  of  Rp p  1,362,042,3391,704  and  it’s  greaterr 
than 0 then the inveestment of t   his project w
 was acceptab ble. The proofitability ind dex of the prroject showss 
result  off  9.5  and  gre
eater  than  1 1 so  the  projject  was  accceptable.Thee  project  IRR R  is  43.7%  annd  currentlyy 
above th he minimum m acceptablee rate of retu urn of 10.33% % then the in
  nvestment o  of this projecct should be e 
accepted d. While thee MIRR is thee IRR when  the reinvesttment rate is   s equal to hurdle rate. T  The MIRR off 
this  projject  is  55.5%
%.  If  the  proj
oject  has  MIRRR  greater   than 
t requireed  rate  of  reeturn  of  43.77%  then  thiss 
project s should be acccepted. As  from the calculation thee payback peeriod of the  project is 5  years and 2 2 
months  and its still i  n desired economic lifettime and indicates that t   he project w was acceptab ble. Considerr 
the timee value of mo oney the ressult of discou unted paybaack period off the projectt is 5 years an nd 5 month.. 
The disccounted payb back period  is still in desired econom mic lifetime t  hen the project should b be accepted.  
Although  the  return n  in  conservvative  assum mption  is  accceptable,  PT P XYZ  need d  to  know   the 
t realisticc 
number  to maintain n the hotel o operator. Usiing safety occcupancy ratte assumptio on of 65% th he result forr 
the analysis is Net P Present Valuee for safety r  rate is Rp 2,5512,004,324,803. It’s a p positive valuee and biggerr 
than 0 th han the project is accepttable. The Prrofitability In ndex for safe ety rate is 211.5 and its grreater than 1  1 

236
 Arsa Business and Maanagement, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240
anti and Murtaqqi  / Journal of B

shows  the  project  iss  acceptablee.  Internal  Rate 
R of  Retu
urn  of  the  prroject  was  101.4% 
1 and   higher  thann 
hurdle raate of 10.33% % which means the projject was acceptable.Mod dified Internal Rate of Return of the e 
project w
 when reinveestment ratee equal as ratte of return  is 103.5% an nd its bigger than IRR w which meanss 
the  projject  is  accep
ptable.Payback  Period   of  this  project  is  1  yeaars  and  7  month 
m using   safety  rate
e 
occupan ncy  assumpttion  and  still  in  desired   economic   value 
v so  thee  project  is   acceptable.   Discounted d 
Paybackk Period of th he project is  1 years and  8 month using safety ratte occupancy assumptio on and still inn 
the desirred economic value so th he project is  acceptable. 
 

 
Conclusion 
 
From staatistic data 2  2010 obtaineed from BPS S Indonesia ttotal populattion of Bangka Belitung  is 1.223.296 6 
lives divvided  by malle population for 635.09 94 lives  and  women for  588.202 livees. As for data local and d 
international  visitors  who  visits   and  stay  att  hotel  in  20012  amounteed  to  0.9%   for 
f internatio onal  visitorss 
and  99.11%  for  domestic  visitorss.  The  intern national  visitors  most  of  them  preffer  to  stay  at  4  &  5  starr 
hotels ass for the dom mestic tourisst most of th hem prefer to o stay at 3‐sttar hotel. Th hus from the  data can be e 
assumed d  that  domeestic  visitorss  are  more   dominant 
d th
han  international  visitorrs  and  domeestic  visitorss 
prefer  too  spend  thee  night  in  a   3  star  hoteel.  Then  theere  is  potenttial  market   for  3  star  hotel. 
h Based d 
governm ment regulattion there’s n  no laws and regulation t  that prohibit hospitalityy business in n the area off 
construcction. Based on the city  planning deepartment reegulations, t  the current  construction n area is thee 
location  for  trade  & 
& service  business  and   the t maximum  height  off  the  buildin ng  is  4  floorrs.  Then  thee 
conclusions are  no  prohibition 
p   to 
t get  hotel   licensing deevelopment  and  operatiions. From  the  t result  off 
financial analysis of  Net Presentt Value, Proffitability Index, Internal  Rate of Return and Payyback Period d 
all  conclude  the  pro oject  was  accceptable.Th he  occupanccy  rate  can   indicate  thee  situation   of  o the  hotell 
operatio on.  The  safeety  number   of  occupan ncy  rate  can  be  using   as  an  indiccator  of  min nimum  rate e 
agreemeent  with  ho otel  operator,  so  the  ho otel  operato or  need  to   provide  pro omotion  and d  marketing g 
strategiees to ensuree that the saffety numberr wont be reeached. From m the conclu usion the saffety numberr 
of 65% w  will give PT  XYZ high reeturn and increase firm  wealth in 2  years with e  estimate retturn 101.4%. 
Based on the conclu usion the investment pro oject of Belitung hotel is  feasible to i  mplement a  and could be e 
a good f foundation f  for PT XYZ aas the projecct generates  positive NPV that can in   ncrease firm m wealth and d 
value  off  the  compaany  if  they   continue  th heir  project   all  the  wayy  in  the  futture  and  haas  attractive e 
profitability index.   
 
Recomm mendation  
 
Based  oon  the  conclu usion  obtain ned  from  the  analysis  of  the  data   author 
a concllude  that  im mplementing g 
Belitung g  hotel  projeect  is  recommended  for   PT  XYZ  so   they  can  increase  firm   wealth.  Butt  to  increase e 
firm weaalth author s  suggest for  PT XYZ to n  not only dep pend on one project as t  they need to o spread the e 
risk  andd  not  taking g  the  risk  on 
o one  baskket.Belitung  is  famous   for  its  beaautiful  sceneery  and  the e 
governm ment intende ed Bangka B Belitung Islan nd as an tourism object,  author sugg gest that PT  XYZ should d 
do  furth her  research h  on  markeet  analysis   to  determine  approprriate  busineess  target  market  m andd 
strategyy.Author  sug ggest  to  PT T  XYZ  to  determine 
d th
he  safety  numbers  and d  negotiate   with  hotell 
operator. This numb ber will be the minimum m rate for PT T XYZ to maaintain and c  control the o  operation off 
hotel pro oject.  
 
 
 
Table an nd Figures 

237
 Arsanti and Murtaqi  / Journal of Business and Management, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240

Table 1 Weighted Cost of Capital 
  Cost of Capital Calculation 
  Interest Rate  9% 
  Tax Rate  25% 
  Debt Ratio  69% 
  Beta  1.22 
  Cost Of Equity  18.31% 
  Cost Of Debt  6.75% 
 
Cost Of Capital  10.33% 





Table 2 Net Present Value 
Free Cash Flow (in  Discounted FCF (in  Cumulative DFCF (in 
Year  Rp)  Rp)  Rp) 
0  (20,946,000,000)  (20,946,000,000)  (20,946,000,000) 
1  (20,478,526,631)  (18,560,761,893)  (39,506,761,893) 
2  9,366,491,382   7,694,335,556   (31,812,426,338) 
3  10,318,178,567   7,682,354,013   (24,130,072,325) 
4  4,241,663,146   2,862,361,914   (21,267,710,411) 
5  2,568,875,587   1,571,189,371   (19,696,521,040) 
6  74,853,336,656   41,494,803,984   21,798,282,944  
7  80,397,300,132   40,394,395,200   62,192,678,144  
8  86,786,639,516   39,521,153,324   101,713,831,468  
9  92,240,989,568   38,071,306,712   139,785,138,179  
10  99,694,419,488   37,294,240,818   177,079,378,997  
Terminal 
Year  3,167,625,780,244  1,184,963,002,706   1,362,042,381,704  
Total  3,586,669,147,656   1,362,042,381,704     
      Discount rate  10.33% 
   NPV  1,362,042,381,704  
      PI  9.45 
Table 3 Internal Rate of Return 
Free Cash Flow  Cumulative FCF  Discounted FCF  Cumulative 
Year  (inRp)  (inRp)  (inRp)  DFCF  (in Rp) 
(20,946,000,00 (20,946,000,00 (20,946,000,00 (20,946,000,00
0  0)  0)  0.00)  0.00) 
(20,478,526,631 (41,424,526,631 (14,247,815,999 (35,193,815,999.
1  )  )  .49)  49) 
(32,058,035,249 4,533,943,660.2 (30,659,872,339.
2  9,366,491,382   )  2   27) 
(21,739,856,681 3,474,976,016.1 (27,184,896,323
3  10,318,178,567   )  6   .11) 
(26,191,014,979
4  4,241,663,146   (17,498,193,535)  993,881,343.53   .57) 
(14,929,317,948 (25,772,230,069
5  2,568,875,587   )  418,784,910.34   .23) 
8,490,019,897.6 (17,282,210,171.
6  74,853,336,656   59,924,018,708   5   58) 

238
 Arsanti and Murtaqi  / Journal of Business and Management, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240

6,344,371,408.1 (10,937,838,763.
7  80,397,300,132   140,321,318,839   4   45) 
4,764,853,994.8 (6,172,984,768.
8  86,786,639,516   227,107,958,356   2   62) 
3,523,467,494.4 (2,649,517,274.1
9  92,240,989,568   319,348,947,924   9   3) 
2,649,517,274.1
10  99,694,419,488   419,043,367,412   3   (0.00) 
Terminal  3,167,625,780,2 3,586,669,147,6
Year  44  55     
3,586,669,147,6
Total  55   (0.00)    
         IRR  43.7% 
         MIRR  55.5% 
 
Table 4 Net Present Value of Safety Rate 
Free Cash Flow (in  Discounted FCF (in  Cumulative DFCF (in 
Year   Rp)  Rp)  Rp) 
0  (20,946,000,000)  (20,946,000,000)  (20,946,000,000) 
1  4,314,243,993   3,910,323,367   (17,035,676,633) 
2  27,805,805,154   22,842,909,306   5,807,232,673  
3  33,620,613,656   25,033,959,571   30,841,192,244  
4  40,147,166,956   27,094,852,096   57,936,044,340  
5  46,907,146,896   28,693,192,285   86,629,236,624  
6  129,475,976,415   71,785,547,280   158,414,783,904  
7  139,360,433,453   70,031,798,465   228,446,582,369  
8  150,435,678,150   68,519,566,914   296,966,149,283  
9  162,031,036,105   66,891,346,834   363,857,496,117  
10  175,032,075,080   65,493,370,775   429,350,866,892  
Terminal 
Year  5,565,924,491,273  2,082,653,457,911   2,512,004,324,803  
Total  6,454,108,667,131   2,512,004,324,803     
      Discount rate  10.33% 
      NPV  2,512,004,324,803  
      PI  21.5 
 
Table 5 Rate of Return of Safety Rate 
Year  / (in Rp)  Free Cash Flow  Cumulative FCF  Discounted FCF  Cumulative FCF 
(20,946,000,00 (20,946,000,00
0  (20,946,000,000)  (20,946,000,000)  0)  0) 
(18,804,225,115
1  4,314,243,993   (16,631,756,007)  2,141,774,885   ) 
2  27,805,805,154   11,174,049,147   6,852,889,233   (11,951,335,882) 
3  33,620,613,656   44,794,662,803   4,113,514,112   (7,837,821,771) 
4  40,147,166,956   84,941,829,760   2,438,548,390   (5,399,273,381) 
5  46,907,146,896   131,848,976,655   1,414,440,263   (3,984,833,118) 
6  129,475,976,415   261,324,953,070   1,938,223,727   (2,046,609,391) 
7  139,360,433,453   400,685,386,523   1,035,674,582   (1,010,934,809) 
8  150,435,678,150   551,121,064,673   555,013,818   (455,920,991) 
9  162,031,036,105   713,152,100,778   296,770,190   (159,150,800) 
10  175,032,075,080   888,184,175,859   159,150,800  (0) 

239
 Arsanti and Murtaqi  / Journal of Business and Management, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240

Terminal  5,565,924,491,27
Year  3  6,454,108,667,131        
6,454,108,667,13
Total  1      0    
         IRR  101.4% 
         MIRR  103.5% 
 
References 
 
Badan Pusat Statistik, 2010, SensusPenduduk Bangka Belitung, retrieved on April 13, 2014 from 
http://sp2010.bps.go.id/index.php/site?id=1900000000&wilayah=Kep.‐Bangka‐Belitung 
BadanPusatStatistik, 2014, Room Occupany Rate of classified hotel, retrieved on April 16, 2014 from 
http://www.bps.go.id/eng/tab_sub/view.php?tabel=1&daftar=1&id_subyek=16&notab=3 
Baker, S.L., 2000, Perils of the Internal Rate of Return, retrieved on April 14, 2014 from 
http://sambaker.com/econ/invest/invest.html 
Bank Indonesia, 2014, Obligasi Negara,retrieved on April 
2014fromhttp://www.bi.go.id/id/moneter/obligasi‐negara/Default.aspx 
Bappenas, 2000, UU No. 17 Tahun 2000, retrieved on May 17, 2014 from 
http://ibau.bappenas.go.id/?page=peraturan&id=2&sheet=1#title 
Capital Budgeting Techniques, 2011, retrieved on May 6, 2014 from 
http://campus.murraystate.edu/academic/faculty/lguin/fin330/Capbudtechniques.htm 
Damodaran, A., Country spread and risk premium, retrieved on May 16, 2014 from 
http://pages.stern.nyu.edu/~%20adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html 
Damodaran, A., Estimating a synthetic rating and cost of debt, retrieved on May 5, 2014 from 
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/valquestions/syntrating.htm 
Damodaran, A., Estimating cash flows, retrieved on April 14, 2014 
fromhttp://people.stern.nyu.edu/adamodar/pdfiles/eqnotes/dcfcf.pdf 
Damodaran, A., Estimating Growth, retrieved on April 11, 2014 
fromhttp://people.stern.nyu.edu/adamodar/pdfiles/papers/growth.pdf 
Damodaran, A., Measuring Investment Returns, retrieved on April 13, 2014 from 
http://people.stern.nyu.edu/adamodar/pdfiles/ovhds/ch5.pdf 
Damodaran, A., The Free Cash Flow Firm to Model, retrieved on May 16, 2014 
fromhttp://people.stern.nyu.edu/adamodar/pdfiles/eqnotes/fcff.pdf 
Gitman, L.J. &Zutter, C.J. (Global Ed), 2012, Principles of Managerial Finance, England: Pearson 
Interval Leisure Group, 2013, Annual Report, retrieved on May 6, 2014 from 
http://www.iilg.com/phoenix.zhtml?c=223490&p=irol‐reportsAnnual 
IRS, 2013, Net Operating Losses for individual, estates and trusts, retrieved on May 14, 2014 from 
http://www.irs.gov/publications/p536/ar02.html 
Jan, I., 2011‐2013, Payback Period, Accounting Explained, 2011‐2013, retrieved on April 16, 2014 from 
http://accountingexplained.com/managerial/capital‐budgeting/payback‐period 
Kaplan, 2012, Modified Internal Rate of Return, retrieved on May 2014 from 
http://kfknowledgebank.kaplan.co.uk/KFKB/Wiki Pages/Modified Internal Rate of Return 
(MIRR).aspx?mode=none 
Maxonehotel.com, 2013, Maxone hotel profile, retrieved on May 13, 2014 from 
http://maxonehotels.com/index.php/hotel/corporate/location/8/city/5 
Mills, J., Bible, L. and Mason, R., 2002, Defining Free Cash Flow. CPA JOURNAL. Retrieved on May 6, 
2014 fromhttp://www.nysscpa.org/cpajournal/2002/0102/features/f013602.htm 
Ross, S.A., Westerfield, R.W & Jaffe, J. (International Ed), 2010, Corporate Finance, Singapore: McGraw 
Hill 
Saphire, A., Capital Budgeting, retrieved on May 12, 2014 from 
http://www.academia.edu/6192623/Capital_budgeting 

240
 Arsanti and Murtaqi  / Journal of Business and Management, Vol.3, No.2, 2014: 231‐240

Thompson, A., 2005, Feasibility study, retrieved May2014 from 
http://bestentrepreneur.murdoch.edu.au/Business_Feasibility_Study_Outline.pdf 
Weygandt, J.J. Kimmel, P.D and Kieso, D.E. (IFRS Edition), 2011, Financial Accounting, USA: Wiley 
Yahoo.com, 2014, Interval Leisure Group profile, retrieved on April 30, 2014 from 
http://finance.yahoo.com/index.asp. 
 


241