ARSA PAYI-TEVHİD-İFRAZ

➢ Kamu Yönetimi,Emlak ve Emlak

Yönetimi bölümlerini bitirdim.
➢ Bir süre REMAX bünyesinde Emlak
Danışmanı olarak çalıştım.
➢ 1108 konuttan oluşan bir sitede halen
profesyonel yönetici olarak
çalışmaktayım.
Adem YILMAZ
• ARSA PAYI:
• Arsa payı nedir?
• Arsa payı,bir arsa üzerinde;
• -ortak mülkiyet hakkının,
• -bağımsız bölümlere tahsis edilen
kısımlarına arsa payı denilmektedir.
• Arsa payı nasıl hesaplanır?
• Arsa üzerindeki hak sahiplerine,
• -arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin
• -rayiç değerleri oranında
• -arsadan pay
verilmektedir.
• Arsa Payı Hesaplaması İçin Hangi Formül Kullanılır?
• Arsa payını m2 cinsinden hesaplarken kullanmamız
gereken formül şu şekildedir:
• Arsa Payı= A X (B / C ) formülü ile hesaplanır.
• -A harfi:Arsanın m2 cinsinden büyüklüğü,
• -B harfi :Tapuda yazan arsa payı(pay)
• -Yapının toplam değerinden hissedara düşen pay.
• -C harfi :Tapuda yazan arsa paydası(payda).
• - Yapının toplam değeri.
• Buradan gelen sonuç sizin arsadaki hisse payınızın
metrekare cinsinden değerini belirtmektedir.
• Eğer tapudaki arsa payı biliniyorsa,
• -arsa payının,
• -arsanın toplam yüzölçümü ile
• -çarpılmasıyla,
• -ilgili paya düşen alanın büyüklüğü,
• -metrekare cinsinden hesaplanabilir.
• Örneğin;
• - 1000 metrakare bir arsa üzerinde
• -arsa payı 16/100 olan
• -bir bağımsız bölüme düşen
• -arsa büyüklüğü 1000m2 x 16 / 100 = 160m2
olarak hesaplanacaktır.
• Söz konusu dairenin dört ortağı varsa;
• 1.Ortak Ali, hisse oranı 1/4
• 2.Ortak Veli, hisse oranı 0,5/4
• 3.Ortak Selemi, hisse oranı 0,5/4
• 4.Ortak Kani, hisse oranı 2/4
• Buna göre bir daireye düşen arsa payı 160m2 ise
• 1.Ortak Ali’nin hisse payı 160 m2 x ¼= 40 m2
• 2.Ortak Veli’nin hisse payı 160 m2 x 0,5/4= 20 m2
• 3.Ortak Hilmi’nin hisse payı 160 m2 x 0,5/4= 20 m2
• 4.Ortak Kani’nin hisse payı 160 m2 x 2/4= 80 m2
• şeklinde olacaktır.
• Arsa payına düşen aidat nasıl hesaplanır?
• Arsa üzerindeki yapı için;
• -Ortak alanlar yapılan harcanan giderler,
• -Her bağımsız bölüme arsa payı oranında dağıtılır.
• Örneğin;
• - 1.000 TL toplam gideri olan bir yapıda
• -16/100 arsa payına sahip olan bağımsız bölüme
• -Düşen aidat 1.000 TL x 16 / 100 = 160 TL
olacaktır.
Not: KMK’ya göre ortak alan giderleri;
• 1-)Eşit şekilde ve 2-)Arsa payına göre dağıtılır.
• Rayiç değerler üzerinden arsa payı nasıl
hesaplanır?
• 1.AŞAMA:
• Arsa üzerinde bulunan
• -her bağımsız bölümün rayiç değerleri
toplanarak
• -yapının toplam rayiç değeri elde edilir.
• 2.AŞAMA:
• Daha sonra
• -her bağımsız bölümün rayiç değerinin,
• -yapının toplam değeri ile oranlanmasıyla
arsa payı hesaplanmış olur.
• Değer Üzerinden Arsa Payı:

NO CİNSİ m2 KONUMU FİYATI(TL)

KAT KONUM ARSA PAYI
5 1 TİCARİ 100 Z.KAT Z500,000
ZEMİN 500/1,100
2 MESKEN 120 1.ARA KAT 1125,000
ARA KAT 125/1,100

3 MESKEN 120 2.ARA KAT 2150,000

ARA KAT 150/1,100

4 4 MESKEN 120 3.ARA KAT 3200,000

ARA KAT 200/1,100

5 MESKEN 120 4.ARA KAT 4125,000

ARA KAT 125/1,100

BİNANIN TOPLAM RAYİÇ BEDELİ 1,100,000 TL

3
1-)Binanın üzerine kurulu olduğu arsa 1000 m2
2-) 3 nolu meskenin tapudaki arsa payı 150/1,1000 ise
3-) Üç nolu ve dairlere düşen arsa payı kaç metrekaredir?
2
4-) Dört nolu dairlere düşen arsa payı kaç metrekaredir?
Çözüm:
Üç nolu daire 1000 m2 x (150/1,1000)= 136,36 m2
1 Dört nolu daire 1000 m2 x (200/1,1000)= 181,81 m2
• 1-)İFRAZ:
• Kelime olarak anlamı:
• İfrazın kelime anlamı, bir arazinin bölünmesi,
parsellere ayrılmasıdır.
• -Tapuda tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir
gayrimenkulün,
• -Parsellere bölünerek,
• -Her parselin tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil
edilmesi
işlemine ifraz adı verilir.
• Bir arazinin maksimum değerine ulaşabilmesi için,
parselasyonu yapılarak yapılaşma izninin verilmiş
olması gerekir.
• -Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış,
• -İmar adalarındaki maliklerin müracaatı üzerine
• -İmar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla
• -İfraz ve tevhit işlemleri yapılabilir.
• Her türlü imar adasında,
• -parselasyon planı yapılmadan
• -ifraz ve tevhit yapılamaz.
• Tevhit işlemi:İki veya daha fazla sayıda parseli tek
bir parsel halinde birleştirme işlemidir.
• 2) İfraz Yetkisi Kimdedir?
• İfraz işleminin kanun ve yönetmelik hükümlerine
uygunluğu
• -Belediye encümenleri veya
• -İl idare kurullarınca onaylanır.
• Onaylama işlemi,
• -müracaatın belediyelere veya valiliklere
intikalinden itibaren
• -en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve
• -tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya
bildirilir.
• Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde
sonuçlandırmak zorundadır.
• 3) İfraz İşleminde İstenen Belgeler Nelerdir?
• Belediyeden belediyeye bazı farklılıklar göstermekle
birlikte, ifraz ve tevhit işlemlerinde istenen belgeler
şöyle sıralanabilir:
• Tapu Senedi
• Aplikasyon (Röperli) Krokisi
• İmar Durum Belgesi (evrak asılları ve fotokopileri)
• İnşaat İstikamet Rölevesi
• Encümen Teklif Belgesi
• Tapu sahibi harici müracaatlarda vekâletname
• Vekilin Kimlik Fotokopisi
• Büro Tescil Belgesi
• Bina Vasıflı Taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası
• 4) Parseller Neye Göre Belirlenir?
• İmar planında gösterilen bölgeye ilişkin farklı
hükümler yoksa,
• -yapılacak ifrazlarda elde edilecek yeni parsellerin
asgari ölçüleri,
• -arazi meyilli,
• -yol durumu,
• -mevcut yapılar vb.
gibi mevkinin özellikleri ile bu parsellerde
yapılması mümkün olan
• -yapıların ölçüleri ve
• -ihtiyaçları
göz önünde tutularak belirlenir.
• 5) Hangi Alanlar İfraz Edilmez?
• -Taşkın,
• -Heyelan ve
• -Kaya düşmesi
gibi afet alanlarında bulunan
• -sıhhi ve
• -jeolojik mahzurları olan veya
• -bunlar gibi tehlikeli durumlar arz eden
alanlar ifraz edilemez.
• İfraz işleminde dikkat edilmesi gereken bir başka
nokta,
• Bir adada yola cephesi bulunmayan parsel
oluşturulamayacağıdır.