TANGGUNG JAWAB PENJUAL TERHADAP PEMBELI ATAS SENGKETA

TUMPANG TINDIH PEMILIKAN HAK ATAS TANAH DI KOTA JAMBI

(Studi Kasus Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi)

ELIA FERDANA ELKA M.S

ABSTRACT

This study aims to determine and analyze the implementation of the seller's responsibility to the
buyer over the overlapping dispute over land rights in Jambi City in Decision Number:
43/Pdt.G/2009/PN Jbi and to identify and analyze efforts to resolve the seller's responsibility
towards the buyer over the dispute over the ownership of land rights in Jambi City in Decision
Number: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi. The formulation of the problems raised are 1) how is the
implementation of the seller's responsibility to the buyer for the overlapping dispute over land
rights in Jambi City in Decision Number: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi? and 2) how are the efforts to
resolve the seller's responsibility to the buyer for the overlapping dispute over land rights in
Jambi City in Decision Number: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi?. The method used is the type of
empirical juridical research. The results of the study indicate that 1) the implementation of the
seller's responsibility to the buyer for the overlapping dispute over land rights in Jambi City in
Decision Number: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi has not been running properly as stipulated in the
provisions of Article 1471 and Article 1491 Civil Code and UUPA; 2) settlement efforts by
prioritizing the principle of win-win solution with the practice of mediation. Not all land rights
disputes are successful and can reconcile the disputing parties. Some sellers are willing to carry
out seller responsibilities for overlapping land rights ownership disputes by providing
compensation for the purchase price of land after mediation by the Jambi City Land Office and
there are several sellers who do not want to be responsible for the overlapping land rights
ownership disputes.

Keywords: Responsibility, Seller, Land Rights Dispute.

ABSTRAK

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan tanggung jawab penjual
terhadap pembeli atas sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada
Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi dan untuk mengetahui dan menganalisis upaya
penyelesaian terhadap tanggung jawab penjual terhadap pembeli atas sengketa tumpang tindih
pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi. Perumusan
masalah yang diangkat yaitu 1) bagaimana pelaksanaan tanggung jawab penjual terhadap
pembeli atas sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan
Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi? dan 2) bagaimana upaya penyelesaian terhadap tanggung jawab
penjual terhadap pembeli atas sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi
pada Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi?. Metode yang digunakan adalah tipe penelitian
yuridis empiris. Hasil penelitian menunjukkan bahwa 1) pelaksanaan tanggung jawab penjual
terhadap pembeli atas sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada

1
Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi belum berjalan sebagaimana mestinya seperti yang
ditentukan dalam ketentuan Pasal 1471 dan Pasal 1491 KUHPerdata dan UUPA; 2) upaya
penyelesaian melalui mengutamakan prinsip win-win solution dengan praktek mediasi. Hal ini
tidak pada semua sengketa hak atas tanah berhasil dan bisa mendamaikan para pihak yang
bersengketa. Beberapa penjual bersedia melaksanakan tanggung jawab penjual terhadap sengketa
tumpang tindih pemilikan hak atas tanah dengan memberikan ganti rugi terhadap harga
pembelian tanah setelah dilakukan mediasi oleh Kantor Pertanahan Kota Jambi dan ada beberapa
orang penjual yang tidak mau bertanggung jawab terhadap sengketa tumpang tindih pemilikan
hak atas tanah tersebut.
Kata Kunci: Tanggung Jawab, Penjual, Sengketa Hak Atas Tanah.

A. Pendahuluan

Dalam UUPA istilah jual beli haknya disebutkan dalam Pasal 26 yaitu yang

menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya, tidak ada kata yang

menyebutkan jual beli, tetapi disebutkan sebagai dialihkan. Pengertian dialihkan

menunjukkan suatu perbuatan hukum yang disengaja untuk memindahkan hak atas tanah

kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar-menukar, dan hibah wasiat. Jadi, meskipun

dalam pasal haknya disebutkan dialihkan, termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum

pemindahan hak atas tanah karena jual beli.

Hak atas tanah yang dimaksudkan di sini, yaitu hak atas tanah yang ditentukan dalam

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal

16 menentukan:

(1) Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1)
ialah:
a. hak milik,
b. hak guna-usaha,
c. hak guna-bangunan,
d. hak pakai,
e. hak sewa,
f. hak membuka tanah,
g. hak memungut-hasil hutan,

2
 h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan
ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
(2) Hak-hak atas air dan ruang angkasa sebagai yang dimaksud dalam
Pasal 4 ayat (3) ialah:
a. hak guna air,
b. hak pemeliharaan dan penangkapan ikan,
c. hak guna ruang angkasa.

Mengenai jual beli, pengaturannya dapat dilihat dalam Buku III bab ke V Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata, dan yang rumusannya terdapat di dalam Pasal 1457 KUH

Perdata yang berbunyi: “Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu

mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk

membayar harga yang telah dijanjikan”. Kewajiban dari penjual adalah:

a. Menyerahkan barang yang menjadi obyek jual beli dalam keadaan baik. Artinya
barang yang diserahkan itu harus sesuai dengan yang dipesan oleh pembeli dan
dalam keadaan baik.
b. Menanggung barang yang diserahkan.
Sebagai pengertian menyerahkan barang disebutkan: “Yang diartikan
menyerahkan barang adalah suatu pemindahan hak milik dan barang yang telah
dijual ke dalam kekuasaan dan kepunyaan pembeli”.1

Sedangkan hak dan kewajiban pihak pembeli adalah:

a. Hak pembeli: menerima barang yang dibeli sesuai dengan pesanan dalam keadaan

baik dan aman tenteram.

b. Kewajiban pembeli:

1) Membayar harga barang dengan sejumlah uang sesuai dengan janji yang telah

dibuat. Harga yang dimaksud merupakan harga yang wajar.

2) Memikul biaya yang ditimbulkan dalam jual beli itu, misalnya ongkos antar,

biaya surat menyurat, biaya akta dan sebagainya, kecuali jika diperjanjikan

sebaliknya.

1
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hlm. 60.

3
 Apabila kesepakatan antara pihak penjual dan pembeli telah tercapai maka akan

menimbulkan hak dan kewajiban di antara para pihak. Yang menjadi hak penjual adalah

menerima harga barang yang telah dijualnya dari pihak pembeli. Sedangkan kewajiban pihak

penjual adalah sebagai berikut:

a. Menyatakan dengan tegas tentang perjanjian jual beli tersebut.

b. Menyerahkan barang
Penyerahan adalah suatu pemindahan barang yang telah dijual ke dalam
kekuasaan dan kepunyaan si pembeli. Ada tiga cara penyerahan barang yaitu:
1. Penyerahan barang bergerak cukup dengan menyerahkan kekuasaan atas
barang tersebut.
2. Barang tetap dilakukan dengan menggunakan akta transpor atau balik nama
pejabat yang berwenang.
3. Barang tak bertubuh dengan cara cessi.
Sedangkan masalah biaya dan tempat penyerahan ditentukan sebagai berikut:
a) Biaya penyerahan dipikul oleh si penjual, sedangkan biaya pengambilan
dipikul oleh si pembeli, kecuali diperjanjikan
b) Tempat penyerahan dilakukan di tempat dimana barang yang dijual
berada, kecuali diperjanjikan lain.
c. Kewajiban menanggung pembeli
Kewajiban menanggung dari si penjual adalah dimaksudkan agar (1) penguasaan
benda secara aman dan tenteram, dan (2) adanya cacat barang-barang tersebut
secara sembunyi atau sedemikian rupa sehingga menerbitkan alasan untuk
pembatalan.
d. Wajib mengembalikan kepada si pembeli atau menyuruh mengembalikan oleh
orang yang memajukan tuntutan barang, segala apa yang telah dikeluarkan oleh
pembeli, segala biaya yang telah dikeluarkan untuk barangnya atau semata-mata
untuk perhiasan atau kesenangan.
e. Wajib menanggung terhadap cacat yang tersembunyi, meskipun ia sendiri tidak
mengetahui adanya cacat tersebut, kecuali telah diperjanjikan.
f. Wajib mengembalikan harga pembelian yang diterimanya, jika penjual
mengetahui barang yang telah dijual mengandung cacat, serta mengganti segala
biaya, kerugian dan bunga kepada si pembeli.
g. Wajib mengembalikan harga pembelian, apabila ia sendiri mengetahui adanya
cacat tersebut.
h. Jika barang yang dijual musnah disebabkan karena cacat tersembunyi, maka
kerugian dipikul oleh si penjual dan diwajibkan mengembalikan uang harga
pembelian dan kerugian.2

Kewajiban pembeli adalah sebagai berikut:

2
Salim HS, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2010. hlm. 54-
55.

4
 a. Membayar harga pembelian terhadap barang pada waktu dan tempat yang telah

ditentukan.

b. Membayar bunga dari harga pembelian, jika barang yang dijual dan diserahkan

memberikan hasil.

Hak pembeli adalah menerima barang yang telah dibelinya, baik secara nyata maupun secara

yuridis.

Mengenai jual-beli hak atas tanah terdapat berbagai persoalan dan hal ini juga terjadi

di Kota Jambi, yang dapat dikemukakan sebagai berikut:

1. Jual-beli tanah yang mengakibatkan terjadinya tumpang tindih pada pembuatan sertifikat

2. Jual beli tanah yang mengakibatkan terjadinya sertipikat ganda

3. Jual beli tanah yang mengalami permasalahan karena penjual/pembeli tidak jujur/tidak

mempunyai itikad baik.3

Pada tahun 2020 di Kota Jambi yaitu sebanyak 4 (empat) kasus sengketa batas

kepemilikan tumpang tindih tanah. Di sini dimaksudkan bahwa pemilik tanah tidak

mengetahui bahwa tanah yang dimilikinya tumpang tindih dengan tanah orang lain karena

terkait batas/luas tanah yang belum jelas. Adapun pengertian sertifikat tumpang tindih

(Overlapping) adalah “sertifikat-sertifikat yang menguraikan satu bidang tanah yang sama,

apabila terjadi sertifikat tumpang tindih maka salah satu harus dibatalkan”.4

Srikuntjoro mengemukakan: Overlapping (tumpang tindih) yaitu ada dua atau lebih

sertipikat yang tumpang tindih satu dengan lainnya sehingga bagian yang tumpang tindih

3
Wawancara dengan Achmad Zakki, Kasi Sengketa dan Konflik Pertanahan Kantor Pertanahan Kota
Jambi, tanggal 14 Januari 2021.
4
Denny Yandri Hotmauli, Penyelesaian Sengketa Akibat Kepemilikan Sertifikat Hak Atas Tanah Yang
Tumpang Tindih (Overlapping) (Studi Kasus Putusan NO.158/G.TUN/2005/PTUN.JKT,
http://digilib.esaunggul.ac.id/penyelesaian-sengketa-akibat-kepemilikan-sertifikat-hakatas-tanah-yang-tumpang-
tindih-overlapping-studi-kasusputusan-no158gtun2005ptunjkt-2719.html, tanggal akses 4 Maret 2021.

5
 tersebut merupakan sertipikat ganda. Karena sebagian tanahnya termasuk dalam sertipikat

yang lain.5

Pembeli tanah jelas tidak mau dirugikan dan menuntut adanya tanggung jawab dari

pihak penjual. Beberapa kasus ada yang telah selesai, dan ada kasus yang belum jelas

penyelesaiannya.

Pengadilan Negeri Jambi tidak luput dari permasalahan sengketa tanah. Salah satu

contoh kasus yaitu Putusan Pengadilan Negeri Jambi Perkara Perdata No. 43/Pdt.G/2009/PN

Jbi mengenai sengketa kepemilikan hak atas tanah mengenai sertifikat tumpang tindih yang

diajukan oleh sdr. Wely Leman Nirsan tanggal 13 Mei 2019 yang diterima pada Kantor

Pertanahan Kota Jambi pada tanggal 05 Agustus 2019, yang mengemukakan bahwa sdr.

Wely Leman Nirsan memiliki sebidang tanah seluas 5.922 M² dengan bukti kepemilikan

melalui Sertipikat Hak Milik Nomor 442/Paal Lima gambar situasi Nomor 278/1983 tanggal

09 Maret 1983 terletak di Desa Paal Lima Kecamatan Telanaipura Kota Jambi (sekarang

kelurahan Paal Lima Kecamatan Kota Baru Jambi), ternyata atas bidang tanah tersebut telah

diterbitkan Sertipikat atas nama Irawan S, Sertipikat Hak Milik Nomor 1608/Paal Lima, Auw

Ting Hui sertipikat Hak Milik Nomor 1967/Paal Lima dan Doddy Sarwadi, pemegang

sertipikat hak milik Nomor 2131/Paal Lima dan Sertipikat hak milik Nomor 1968/Paal Lima.

Sertipikat Hak Milik Nomor 442/Paal Lima yang dimiliki sdr. Wely Leman Nirsan telah

mempunyai kekuatan hukum tetap berdasarkan surat dari Ketua Pengadilan Negeri Jambi

nomor W5-U1/18/03/Hk.02/VII/2019 tanggal 23 Juli 2019 perihal keterangan terhadap

Putusan Pengadilan Negeri Jambi Perkara Perdata No. 43/Pdt.G/2009/PN Jbi telah diajukan

5
Srikuntjoro, Sertipikat Ganda, ttps://srikuntjoro.wordpress.com/2010/04/10/sertipikat-ganda, tanggal 4
Maret 2021.

6
banding dengan Putusan Nomor: 17/Pdt/2010/PT Jbi dan kasasi Putusan Nomor: 2969

K/Pdt/2010.

Jual beli tanah yang dilakukan oleh yang tidak berhak adalah batal demi hukum,

artinya, sejak semula hukum menganggap tidak pernah terjadi jual-beli. Dalam hal demikian

kepentingan pembeli sangat dirugikan. Sebab ia sudah membayar harga tanah itu kepada

penjual, sedangkan atas hak tanah yang dibelinya tidak beralih kepadanya walaupun

mungkin ia telah menguasai tanah itu. Dalam Pasal 1471 dan Pasal 1491 KUHPerdata

menentukan:

1471. Jual-beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar
kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika
ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.
1491. Penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah
untuk menjamin dua hal, yaitu: pertama, penguasaan barang yang dijual itu
secara aman dan tenteram; kedua, tiadanya cacat yang tersembunyi pada
barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menimbulkan alasan
untuk pembatalan pembelian itu.

Berdasarkan uraian di atas, dapat dilihat bahwa dari sudut dassein atau peristiwa

hukum konkrit, pelaksanaan tanggung jawab penjual terhadap sengketa tumpang tindih

pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi,

menunjukkan belum terlaksana secara penuh upaya pelaksanaan penyelesaian sengketa

tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi yang dilakukan di lapangan. Artinya

kaidah hukum atau das sollen, belum mampu diterapkan secara optimal oleh para pihak yang

terlibat dalam sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi di lapangan.

Terdapat kesenjangan antara dassollen atau peristiwa hukum berupa perumusan

pelaksanaan penyelesaian sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi di

Kota Jambi. Dassein atau peristiwa konkrit, berupa rendahnya pelaksanaan penyelesaian

sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah yang terjadi di Kota Jambi.

7
B. Tanggung Jawab Penjual Terhadap Pembeli Atas Sengketa Tumpang Tindih Pemilikan
Hak Atas Tanah Di Kota Jambi (Studi Kasus Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi)

1. Pelaksanaan Tanggung Jawab Penjual Terhadap Pembeli Atas Sengketa Tumpang

Tindih Pemilikan Hak Atas Tanah di Kota Jambi pada Putusan Nomor:
43/Pdt.G/2009/PN Jbi

Pelaksanaan tanggung jawab penjual terhadap pembeli atas sengketa tumpang

tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN

Jbi, berkaitan dengan 2 (dua) hal yaitu: 1) subjek jual beli; dan 2) objek jual beli.

Pelaksanaan perjanjian jual beli hak atas tanah di Kota Jambi, tidak terlepas dari

permasalahan yang digolongkan sebagai sengketa pertanahan yang dapat dikemukakan

sebagai berikut:

Permasalahan timbulnya sengketa pertanahan pada Putusan Nomor:

43/Pdt.G/2009/PN Jbi di Kota Jambi. Adapun sengketa tersebut dapat dikemukakan

sebagai berikut:

1. Sengketa tanah antara Junaidi Ahmad selaku kuasa dari M. Rozi Bin Wancik

Bafadhal dengan Irawan S

Sengketa tanah antara Junaidi Ahmad selaku kuasa dari M. Rozi Bin Wancik

Bafadhal dengan Irawan S dari Sertipikat Hak Milik Nomor 1608/PaaI Lima seluas

974 M2. Irawan S membeli tanah tersebut dari M. Rozi Bin Wancik Bafadhal).

8
 Julian Ahmad mengemukakan: “bahwa tanah tersebut memang milik M. Rozi

Bin Wancik Bafadhal dan saya selaku kuasanya”6. Sdr. M. Rozi Bin Wancik

Bafadhal mengklaim kepemilikan tanah tersebut berdasarkan sertipikat yang dia

miliki.

Berdasarkan Berita Acara Mediasi tanggal 30 Mei 2016 telah dicapai

penyelesaian sengketa tanah tersebut dan Sdr. M. Rozi Bin Wancik Bafadhal tidak

memberikan ganti rugi sebesar Rp.28.000.000 kepada Sdr. Irawan S dan tidak ada

iktikad baik dari Sdr. M. Rozi Bin Wancik Bafadhal untuk mengembalikan uang

penjualan tersebut.

2. Sengketa tanah antara Sdr Auw Ting Hui dengan Sdr. M. Rozi Bin Wancik Bafadhal

Sengketa tanah antara Sdr Auw Ting Hui dengan Sdr. M. Rozi Bin Wancik

Bafadhal terjadi setelah terjadinya kasus sengketa kepemilikan hak atas tanah

mengenai sertifikat tumpang tindih oleh sdr. Wely Leman Nirsan tanggal 13 Mei

2019 yang diterima pada Kantor Pertanahan Kota Jambi pada tanggal 05 Agustus

2019 yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap berdasarkan surat dari Ketua

Pengadilan Negeri Jambi nomor W5-U1/18/03/Hk.02/VII/2019 tanggal 23 Juli 2019

perihal keterangan terhadap Putusan Pengadilan Negeri Jambi Perkara Perdata No.

43/Pdt.G/2009/PN Jbi telah diajukan banding dengan Putusan Nomor:

17/Pdt/2010/PT Jbi dan kasasi Putusan Nomor: 2969 K/Pdt/2010

Auw Ting Hui membeli tanah dari Sdr. M. Rozi Bin Wancik Bafadhal

seharga Rp. 145.000.000,-, dan Sdr. M. Rozi Bin Wancik Bafadhal tidak mengetahui

bahwa tanah tersebut tumpang tindih dengan tanah yang dimiliki oleh sdr. Wely

6
Wawancara dengan Julian Ahmad, Kuasa M. Rozi Bin Wancik Bafadhal Penjual Tanah, Kota Jambi,
tanggal 14 Mei 2021.

9
 Leman Nirsan. M. Rozi Bin Wancik Bafadhal mengemukakan bahwa kalau tanah

tersebut terbukti memang milik sdr. sdr. Wely Leman Nirsan, dia akan

mengembalikan uang pembelian tanah tersebut kepada Sdr. Auw Ting Hui.7

Berdasarkan Berita Acara Mediasi tanggal 31 Oktober 2016 tidak dicapai

penyelesaian secara damai terhadap permasalahan tanah antara Sdr Auw Ting Hui dengan

Sdr. M. Rozi Bin Wancik Bafadhal. Sdr. M. Rozi Bin Wancik Bafadhal bersedia

mengembalikan uang penjualan tersebut.

Mengenai pelaksanaan tanggung jawab penjual terhadap sengketa tumpang tindih

pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi,

dapat dikemukakan penjual tanah ada bersedia melaksanakan tanggung jawab penjual

terhadap sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah dengan memberikan ganti

rugi terhadap harga pembelian tanah setelah dilakukan mediasi oleh Kantor Pertanahan

Kota Jambi dan ada penjual yang tidak mau bertanggung jawab terhadap sengketa

tumpang tindih pemilikan hak atas tanah tersebut.

Terjadinya permasalahan dalam perjanjian jual beli terhadap tanah telah membuat

penulis mengemukakan bahwa pelaksanaan tanggung jawab penjual terhadap pembeli

atas sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan

Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi belum berjalan sebagaimana mestinya baik itu yang

menyangkut subjek maupun objek perjanjian jual beli tersebut.

2. Upaya Penyelesaian Terhadap Tanggung Jawab Penjual Terhadap Pembeli Atas

Sengketa Tumpang Tindih Pemilikan Hak Atas Tanah di Kota Jambi pada Putusan
Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi

Adapun upaya penyelesaian sengketa di Kota Jambi dapat dikemukakan sebagai

bahwa dalam kasus ini pihak Kantor Pertanahan Kota Jambi telah menengahi
7
Wawancara dengan Sdr. Auw Ting Hui, Pembeli Tanah, Kota Jambi, 10 Mei 2021.

10
 permasalahan antara pihak yang bersengketa dengan dilakukannya mediasi. Hal ini belum

menghasilkan kesepakatan bersama antara para pihak yang bersengketa. Dan pihak

penjual tidak ada itikad baik untuk ganti rugi atas penjualan tanah tersebut.

Adapun hambatan dalam penyelesaian sengketa tanah di Kantor Pertanahan Kota

Jambi adalah:

1. Hambatan yang timbul dari dalam Kantor Pertanahan Kota Jambi (Intern)

Masih kurangnya sumber daya manusia yang memahami dalam penyelesaian

sengketa pertanahan secara mediasi. Bahwa dalam penyelesaian sengketa pertanahan

melalui mediasi oleh Badan Pertanahan Kota Jambi dilaksanakan oleh Deputi Bidang

pengelolaan, pengkajian dan Penanganan Sengketa Pertanahan karena kurangnya

Mediator yang ada dalam kantor tersebut. Hanya terdapat beberapa orang saja yang

mampu menjalankan tugasnya sebagai mediator.8

2. Hambatan yang timbul dari kedua pihak yang bersengketa (Ekstern)

a. Tidak ada iktikad baik dari salah satu pihak yaitu dengan tidak hadirnya pihak

tersebut, biasanya adalah pihak terlapor. Hal ini dapat menghambat berjalannya

proses mediasi, karena pada dasarnya mediasi merupakan forum yang

mempertemukan para pihak yang bersengketa untuk nantinya menjelaskan

kronologi masing-masing pihak dalam sengketa tersebut dan keinginan dari para

pihak.

b. Mediasi Deadlock atau kebuntuan, kedua pihak hadir dalam mediasi dan

menjelaskan masing-masing kronologi sengketa dan keinginannya namun kedua

belah pihak dibantu oleh Mediator tidak dapat menghasilkan solusi yang memberi

8
Wawancara dengan Maryani, Analis Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Kantor Pertanahan Kota Jambi,
Sengeti, tanggal 19 Mei 2021.

11
 kepuasan sehingga sulit untuk menghasilakn kesepakatan. Maka dari itu harus

diagendakan pertemuan selanjutnya. Kendala dari emosi pihak sehingga

memancing emosi pihak lainnya, yang menyebabkan musyawarah harus

dihentikan sementara.9

Pelaksanaan tanggung jawab penjual terhadap pembeli atas sengketa tumpang

tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN

Jbi, dapat dikemukakan penjual bersedia melaksanakan tanggung jawab penjual terhadap

sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah dengan memberikan ganti rugi

terhadap harga pembelian tanah setelah dilakukan mediasi oleh Kantor Pertanahan Kota

Jambi dan ada orang penjual yang tidak mau bertanggung jawab terhadap sengketa

tumpang tindih pemilikan hak atas tanah tersebut. Penyelesaian yang dilakukan oleh

Kantor Pertanahan Kota Jambi hanya sebatas mediasi, hasil kesepakatan yang

diwujudkan dalam perjanjian diserahkan kepada para pihak untuk dipenuhi sebagai

prestasi masing-masing pihak.

Menurut Firdaus Abu Bakar, yang mengemukakan: “penyelesaian permasalahan

dalam jual beli tanah biasanya diselesaikan secara musyawarah mufakat antara para

pihak. Yang ditengahi oleh tokoh masyarakat. Jarang yang disengketakan ke

Pengadilan”.10

Menurut Maryani, bahwa:

9
Wawancara dengan Kasanuddin, Kepala Sub Perkara Pertanahan Kantor Pertanahan Kota Jambi, Sengeti,
tanggal 19 Mei 2021.
10
Wawancara dengan Firdaus, BPN Kota Jambi, tanggal 20 Mei 2021.

12
 “Penyelesaian sengketa pertanahan yang diajukan ke Kantor Pertanahan Kota Jambi

diselesaikan dengan mengutamakan prinsip win-win solution dengan praktek mediasi.

Hal ini pada umumnya berhasil dan bisa mendamaikan para pihak yang bersengketa”.11

Penyelesaian sengketa pertanahan memang penuh dilema, proses hukum yang

panjang dan memakan waktu dan biaya yang sangat besar membuat masyarakat

seharusnya berpikir dua kali untuk membawa permasalahan tersebut ke Pengadilan. Jalan

musyawarah antara para pihak dan jalur mediasi bisa dipilih untuk mencarikan

penyelesaiannya.

Berbagai penyelesaian sengketa pertanahan cukup banyak ditawarkan baik yang

bersifat litigasi maupun non litigasi tetapi dalam banyak hal hasilnya terasa kurang

memuaskan. Penyelesaian secara mediasi baik yang bersifat tradisional ataupun melalui

berbagai Lembaga Alternative Dispute Resolution (ADR) yang bersifat modern walaupun

untuk satu dua kasus tertentu dapat diselesaikan dengan baik, tetapi dalam kebanyakan

hal tidak memberikan penyelesaian yang memuaskan dan bersifat tuntas.

Bahkan penyelesaian melalui pengadilan pun terkadang dirasakan oleh

masyarakat tidak memuaskan. Tidak sedikit mereka yang telah menduduki tanah selama

bertahun-tahun ditolak gugatannya untuk mempertahankan hak atau mendapatkan hak

karena adanya pihak lain yang menguasai tanah yang bersangkutan. Atau sebaliknya

gugatan seseorang terhadap penguasaan tanah tertentu dikabulkan pengadilan walaupun

bagi pihak yang menguasai tanah tidak cukup kuat atau gugatan kurang beralasan.

C. Penutup

Pelaksanaan tanggung jawab penjual terhadap pembeli atas sengketa tumpang tindih

pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi belum
11
Wawancara dengan Riska, Kasubsi Sengketa Kantor Pertanahan Kota Jambi, tanggal 19 Mei 2021.

13
 berjalan sebagaimana mestinya seperti yang ditentukan dalam ketentuan Pasal 1471 dan Pasal

1491 KUHPerdata dan UUPA. Upaya penyelesaian terhadap tanggung jawab penjual terhadap

pembeli atas sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi pada Putusan

Nomor: 43/Pdt.G/2009/PN Jbi melalui mengutamakan prinsip win-win solution dengan

praktek mediasi. Hal ini tidak pada semua sengketa hak atas tanah berhasil dan bisa

mendamaikan para pihak yang bersengketa. Beberapa penjual bersedia melaksanakan

tanggung jawab penjual terhadap sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah dengan

memberikan ganti rugi terhadap harga pembelian tanah setelah dilakukan mediasi oleh Kantor

Pertanahan Kota Jambi dan ada beberapa orang penjual yang tidak mau bertanggung jawab

terhadap sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah tersebut. Hendaknya Kantor

Pertanahan Kota Jambi mempunyai tenaga lapangan yang lebih profesional dan memperbaiki

sistem administrasinya dengan baik atau tertib administrasi, baik dalam hal penerimaan dan

penelitian berkas-berkas permohonan pendaftaran tanah serta pengelolaan arsip-arsip atas

60
data-data pertanahan yaitu penyimpanan buku tanah, surat ukur maupun warkah, sehingga

kepastian hukum yang merupakan tujuan pendaftaran tanah dapat terwujud sehingga

terjadinya tumpang tindih sertipikat dapat dihindari pada waktu yang akan datang.

Hendaknya Kantor Pertanahan Kota Jambi dan pihak-pihak yang bersengketa memahami

Pasal 37 dan Pasal 46 Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan

Nasional (Permen Agraria) Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan

dan dilaksanakan secara konsisten, sistematis terutama dalam penyelenggaraan mediasi

sengketa tumpang tindih pemilikan hak atas tanah di Kota Jambi.

Daftar Pustaka

14
Buku

Harahap, M. Yahya. Segi-segi Hukum Perjanjian. Alumni, Bandung, 1986.

Salim HS. Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak. Sinar Grafika, Jakarta, 2010.

Suteki dan Galang Taufani. Metodologi Penelitian Hukum (Filsafat, Teori dan Praktik).
Rajawali Pers, Depok, 2018.

Kamus

Andi Hamzah, Kamus Hukum, Ghalia Indonesia, 2005.

Tim Penyusun, Kamus Besar Bahasa Indonesia Edisi ke-Empat, Depdiknas, Jakarta, 2008.

Peraturan Perundang-Undangan

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Undang-Undang Pokok

Agraria.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2014.

Perpres Nomor 10 tahun 2006 Tentang Badan Pertanahan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Internet
Denny Yandri Hotmauli, Penyelesaian Sengketa Akibat Kepemilikan Sertifikat Hak Atas Tanah
Yang Tumpang Tindih (Overlapping) (Studi Kasus Putusan
NO.158/G.TUN/2005/PTUN.JKT, http://digilib.esaunggul.ac.id/penyelesaian-sengketa-
akibat-kepemilikan-sertifikat-hakatas-tanah-yang-tumpang-tindih-overlapping-studi-
kasusputusan-no158gtun2005ptunjkt-2719.html, tanggal akses 4 Juni 2018.
https://eleveners.wordpress.com.

Srikuntjoro, Sertipikat Ganda, ttps://srikuntjoro.wordpress.com /2010/04/10/sertipikat-ganda,

tanggal 4 Juni 2020.

15