UBND TỈNH THANH HÓA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THANHTRA TỈNH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Số /KL-TTTH Thanh Hóa, ngày tháng 7 năm 2022

KẾT LUẬN
Thanh tra toàn diện, tổng thể dự án Khu dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị trấn
Nhồi, huyện Đông Sơn

Thực hiện Văn bản số 2143/UBND-KSTTHCNC ngày 17/02/2022 của

Chủ tịch UBND tỉnh về việc giao Thanh tra tỉnh tổ chức thanh tra tổng thể, toàn
diện về quy hoạch, đất đai, trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng đối với Dự án Khu
dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn.
Ngày 20/4/2022, Chánh Thanh tra tỉnh ban hành Quyết định số 869/QĐ-
TTTH về thanh tra toàn diện, tổng thể Dự án Khu dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị
trấn Nhồi, huyện Đông Sơn.
Căn cứ báo cáo kết quả thanh tra của Đoàn thanh tra, ý kiến giải trình của
đối tượng thanh tra, Chánh Thanh tra tỉnh kết luận:
PHẦN A: KHÁI QUÁT DỰ ÁN
Dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1, thuộc lô 2 và biệt thư khu dân cư xóm Bắc,
thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn (nay là phường An Hưng, thành phố Thanh
Hoá), Chủ đầu tư là Tổng công ty xây dựng và thương mại Đông Bắc - Công ty
TNHH (viết tắt là: Tổng Công ty Đông Bắc); Mục tiêu đầu tư là cung cấp và đáp
ứng nhu cầu về đất xây dựng nhà ở gắn liền với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, kết
nối hạ tầng kỹ thuật và tổ chức không gian cảnh quan của dự án phù hợp với các
dự án lân cận, đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả và bền vững và quản lý đầu tư
xây dựng theo quy hoạch. Địa điểm xây dựng: Phường An Hưng và phường
Đông Tân, thành phố Thanh Hóa.
PHẦN B: KẾT QUẢ THANH TRA
I. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
- Ngày 11/6/2007, Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn ban hành Quyết định
số 422/QĐ-UBND về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư
xóm Bắc, thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
- Ngày 31/8/2011, Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn ban hành Quyết định
số 1267/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 khu
dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn.
* Phương án Quy hoạch như sau:
+ Đất ở dân cư chia lô: diện tích 15.703,4m 2, mật độ xây dựng 90%, tầng
cao công trình 2-5 tầng;
+ Đất ở dân cư nhà vườn : diện tích 13.375,2m 2, mật độ xây dựng 60%,
tầng cao công trình 2-3 tầng;
 2

+ Đất công trình công cộng (ký hiệu K): diện tích 918,4m 2, mật độ xây
dựng 35%, tầng cao công trình 2 tầng;
+ Đất giao thông 31.698,1m2.
* Quy hoạch kiến trúc:
+ Giới hạn lập quy hoạch khu dân cư Bắc Sơn 1 được nghiên cứu như
sau: bao gồm giới hạn từ M1 đến M8.
Phía Bắc: Giáp chỉ giới hành lang sông Kênh Bắc
Phía Nam: Giáp khu dân cư lô 3 xóm Bắc
Phía Đông: Giáp khu dân cư quy hoạch
Phía Tây: Giáp khu dân cư hiện có
+ Khu dân cư Bắc Sơn 1 được phân khu thành 3 khu chức năng chính:
a. Đất dân cư chia lô bố trí thành 4 dãy gồm các dãy I,H,E,D,A các lô đất
được bố trí quay mặt ra trục đường chính. Tổng số hộ chia lô là 177 lô, diện tích
15.703,4m2. Diện tích đất ở 85 ÷ 87,5m 2 (rộng 5mx17m), tầng cao công trình
2÷5 tầng, mật độ xây dựng tối đa 90%, độ vươn ban công tối đa 1,2 m.
b. Đất dân cư nhà vườn bao gồm các lô 6,7,8 có ký hiệu B,C,G,F được bố
trí dọc theo trục đường rộng 20,5m, giữa trung tâm khu dân cư để tạo sự thông
thoáng cảnh quan kiến trúc cho toàn khu dân cư. Tổng số lô dân cư nhà vườn là
87 lô, tổng diện tích 13.375,2m2, diện tích ở từ 144m2÷ 148m2/hộ, tầng cao công
trình 2 ÷ 3 tầng, mật độ xây dựng tối đa 60%, khoảng lùi công trình xây dựng
đối với các trục giao thông là 3m.
c. Đất công trình công cộng: Nhà văn hóa và sân chơi được bố trí về phía
Tây Nam khu dân cư, tổng diện tích 918,4m 2, tầng cao công trình xây dựng 2
tầng, mật độ xây dựng tối đa 35%.
d. Đất giao thông nội bộ: diện tích 31.698,1m
Kiểm tra công tác quy hoạch (Quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt tại
Quyết định số 1267/QĐ-UBND), cho thấy:
- Đồ án quy hoạch không lập, thẩm định Quy định quản lý xây dựng theo đồ
án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 là chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 33, 34
Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính Phủ về lập, thẩm định, phê
duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
- Lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch kiến trúc cảnh quan trên cùng một
bản đồ là không đúng quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông tư số 10/2010/TT-BXD
ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng về quy định từng loại hồ sơ của từng loại quy
hoạch đô thị.
- Lập quy hoạch chiều dài các dãy nhà liên kế lớn hơn 60m là vượt quá
dài tối đa cho phép của một dãy nhà liên kế quy định theo Quy chuẩn QCXDVN
01:2008 BXD ban hành kèm theo Quyết định số 04/QĐ-BXD ngày 03/4/2008
của Bộ Xây dựng
II. Việc lập, đề xuất và chấp thuận dự án đầu tư
 3

- Ngày 08/12/2010, Hội đồng nhân dân tỉnh Khóa XV ban hành Nghị
quyết số 172/2010/NQ-HĐND “thông qua danh mục dự án có sử dụng đất để
lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án năm 2011 của tỉnh Thanh Hóa”.
- Ngày 23/12/2010, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 4602/QĐ-UBND
ngày 23/12/2010 về việc phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất để lựa chọn
nhà đầu tư dự án năm 2011, trong đó có Dự án Khu dân cư lô 4 và biệt thự khu
dân cư xóm Bắc thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn (viết tắt là: Dự án Khu dân Bắc
Sơn 1), quy mô dự án 9,3 ha, tính chất dự án: khu nhà ở.
- Ngày 15/02/2011, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Văn bản số 253/SKHĐT-
TĐ về việc đề xuất đơn vị được giao làm bên mời thầu các dự án có sử dụng đất
để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án năm 2011.
- Ngày 01/3/2011, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành Quyết định số 597/QĐ-
UBND về việc phê duyệt đơn vị được giao làm bên mời thầu các dự án có sử đụng
đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án năm 2011; theo đó, UBND huyện Đông
Sơn được giao bên mời thầu Dự án Khu dân Bắc Sơn 1.
Như vậy, Dự án được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua và Chủ tịch
UBND tỉnh phê duyệt trong danh mục dự án có sử dụng đất để làm cơ sở thực
hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.
III. Về tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
1. Về Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Ngày 27/02/2012, Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn ban hành Quyết định số
1579/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án tổng thể bồi thường GPMB, hỗ trợ
và tái định cư thực hiện Dự án Khu dân Bắc Sơn 1 (tại MBQH 1/500 kèm theo
Quyết định số 1267/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của Chủ ịch UBND huyện Đông
Sơn).
2. Về Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư:
- Ngày 04/4/2012, UBND Huyện Đông Sơn có Tờ trình số 265/TTr-
UBND về việc phê duyệt Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư.
- Ngày 20/4/2012, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Báo cáo số 769/KHĐT-TĐ
về việc đề nghị phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư.
- Ngày 27/4/2012, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành Quyết định số
1201/QĐ-UBND, phê duyệt Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu
dân Bắc Sơn 1 (tại Mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 kèm theo
Quyết định số 1267/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND huyện Đông Sơn).
3. Việc lựa chọn nhà đầu tư
3.1. Về công bố danh mục dự án cần lựa chọn nhà đầu tư
- Dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1, được UBND huyện Đông Sơn đăng tải
trên Báo Đấu thầu tại các số báo: 219, 220, 221 vào các ngày 3,4,7/11/2011.
- Hết thời hạn đăng ký tham dự theo thông tin đã được công bố, UBND
huyện Đông Sơn nhận được 01 hồ sơ đăng ký của 01 (một) Nhà đầu tư là: Tổng
Công ty Đông Bắc; địa chỉ: số 25/38- Phú Thọ 3, P.Phú Sơn, TP.Thanh Hóa.
- Ngày 03/12/2011, UBND huyện Đông Sơn họp chốt danh sách nhà đầu
tư đăng ký thực hiện dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1, đối với Tổng Công ty Đông
Bắc; địa chỉ: số 25/38- Phú Thọ 3, P.Phú Sơn, TP.Thanh Hóa.
 4

- Danh sách Nhà đầu tư đăng ký tham dự thực hiện đầu tư Dự án Khu dân
cư Bắc Sơn 1 được đăng tải trên Báo đấu thầu tại số báo số 63 ngày 28/3/2012.
Kiểm tra cho thấy, UBND huyện Đông Sơn (bên mời thầu) đăng thông
tin danh mục dự án và đăng tải danh sách nhà đầu tư đăng ký tham dự đảm bảo
quy định tại Khoản 3, khoản 5, Mục IV, phần thứ nhất Thông tư
03/2009/TTBKH ngày 16/4/2009 của Bộ kế hoạch và Đầu tư.
3.2. Việc lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu
- Ngày 04/5/2012, UBND huyện Đông Sơn có Tờ trình số 356/TT-UBND về việc
phê duyệt Hồ sơ yêu cầu lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1.
- Ngày 29/5/2012, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Báo cáo số 1122/SKHĐT-
TĐ về việc báo cáo kết quả thẩm định hồ sơ yêu cầu.
- Ngày 05/6/2012, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1689/QĐ-
UBND về việc phê duyệt Hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án
Khu dân cư Bắc Sơn 1.
Kiểm tra cho thấy:
Trong Hồ sơ mời thầu (hồ sơ yêu cầu) không nêu rõ nội dung“Thời gian
giao đất hoặc cho thuê đất”, để làm cơ sở cho nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ dự
thầu, hồ sơ đề xuất theo quy định tại mục 2.2, mục III, phần thứ ba, Thông tư
03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
3.3. Về tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.
- Ngày 07/5/2012, Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn ban hành Quyết định
số 1289/QĐ-UBND về việc phê duyệt danh sách tổ chuyên gia đấu thầu Lựa
chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1.
- Ngày 07/6/2012, UBND huyện Đông Sơn (bên mời thầu) có Thông báo
mời thầu thực hiện dự án lựa chọn nhà đầu tư .
- Ngày 19/6/2012, UBND huyện Đông Sơn Tổ chức Hội nghị về việc trao
đổi, giải thích, làm rõ Hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư.
- Ngày 12/7/2012, UBND huyện Đông Sơn lập Biên bản đóng thầu và lập
Biên bản mở hồ sơ đề xuất về mặt kỹ thuật.
- Ngày 19/7/2012, Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn ban hành Quyết định số
1315/QĐ-UBND, phê duyệt danh sách Nhà đầu tư đạt yêu cầu về mặt kỹ thuật.
- Ngày 20/7/2012, UBND huyện Đông Sơn lập Biên bản mở hồ sơ đề xuất
về mặt tài chính
- Ngày 10/8/2012, UBND huyện Đông Sơn có Tờ trình số 749/TTr-
UBND về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư.
- Ngày 26/9/2012, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Báo cáo số 2143/SKHĐT-
TĐ về kết quả thẩm định lựa chọn nhà đầu tư.
- Ngày 05/10/2012, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành Quyết định số
3298/QĐ-UBND về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, theo đó nhà đầu
tư được lựa chọn là Tổng Công ty Đông Bắc
Kiểm tra cho thấy: Trình tự, thủ tục thực hiện đấu thầu thựa hiện lựa
chọn nhà đầu tư đảm bảo theo quy định; Sau ban hành Quyết định phê duyệt kết
quả lựa chọn nhà đầu tư, UBND thành phố Thanh Hóa đã gửi thông tin về kết
quả lựa chọn nhà đầu tư đăng tải công khai trên Báo đấu thầu số theo quy định.
3.4. Việc đàm phán, ký kết hợp đồng
 5

- UBND thành phố Thanh Hóa đã tổ chức thương thảo, đàm phán hợp
đồng lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi,
huyện Đông Sơn (nay thuộc thành phố Thanh Hóa).
- Ngày 27/6/2013, UBND thành Phố Thanh Hóa có Tờ trình số 481/TTr-
UBND về việc phê duyệt kết quả đàm phán hợp đồng.
- Ngày 05/7/2013 Chủ tịch UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2320/QĐ-
UBND về việc ủy quyền phê duyệt kết quả đàm phán hợp đồng thực hiện dự án:
Ủy quyền cho Chủ tịch thành phố Thanh Hóa phê duyệt kết quả đàm phán hợp
đồng lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, đồng thời chịu trách nhiệm trước
pháp luật và Chủ tịch UBND tỉnh về quyết định của mình.
- Ngày 20/8/2013, Chủ tịch UBND thành phố Thanh Hóa ban hành Quyết
định số 6025/QĐ-UBND về việc phê duyệt kết quả đàm phán hợp đồng.
- Ngày 06/12/2013, UBND thành phố Thanh Hóa và Tổng Công ty Đông
Bắc tiến hành ký Hợp đồng số 01/HĐ/2013 về việc thực hiện đầu tư dự án. Trong
quá trình thực hiện hợp đồng, hai bên thỏa thuận ký kết 04 phụ lục hợp đồng.
Kiểm tra cho thấy:
Trình tự, thủ tục đàm phán và kí kết hợp đồng cơ bản đảm bảo theo quy
định tại phần thứ tư Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009.
Tuy nhiên, vẫn còn hạn chế tồn tại: Trong hợp đồng không ghi thời hạn giao
đất đối với từng loại đất trong dự án theo quy định tại Điều 9 Quyết định số
2213/QĐ-UBND ngày 28/5/2013 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc ban hành mẫu
hợp đồng thực hiện dự án có sử dụng đất.
IV. Về trình tự, thủ tục giao đất và xác định tiền sử dụng đất
1. Việc thu hồi đất:
- Tổng diện tích đất thực hiện dự án là 61.695,1 m2.
- Tổng diện tích đất UBND thành phố Thanh Hoá đã ban hành các Quyết
định thu hồi đất thu hồi là 67.544,1 m2, cụ thể:
+Thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng là:
36.984,9 m2
+ Điều chỉnh giảm diện tích thu hồi của 03 hộ gia đình 704.5 m 2 (thuộc
phạm vi quy hoạch của dự án Bắc Sơn 2)
+ Thu hồi đất công ích của xã Đông Tân là: 26.971 m2.
+ Thu hồi đất giao thông, thuỷ lợi với tổng diện tích là 4.292,7 m2 (UBND
xã Đông Tân là 1.430,9 m2, UBND phường An Hưng là 2.861,8 m2).
Kiểm tra cho thấy:
- UBND thành phố Thanh Hóa thu hồi nhiều hơn diện tích đất theo quy
hoạch được duyệt là là 5.849 m 2 (diện tích nằm ngoài phạm vi dự án), trong đó:
Diện tích đất công ích xã Đông Tân là 3.646,4 m 2, đất thu hồi của các hộ dân là
2.202,6 m2. Từ thời điểm thu hồi năm 2015 đến nay diện tích 5.849 m2chưa giao
quản lý theo quy định của luật đất đai.
- Thu hồi diện tích đất công ích của xã Đông Tân 3.646,4 m2 đất nằm
ngoài phạm vi dự án không đúng quy định. dẫn đến hỗ trợ cho UBND xã Đông
Tân làm tăng chi phí GPMB 140.386.400 đồng.
 6

- Quyết định số 8194 và 8195 ngày 15/9/2015 của UBND thành phố
Thanh Hóa thu hồi đất công ích 26.971,1m2 tại xã Đông Tân nhưng đến ngày
10/5/2016 UBND thành phố mới ban hành Quyết định về việc phê duyệt
phương án (phần dự toán bồi thường, hỗ trợ và GPMB). là chưa đảm bảo theo
quy định tại tiết a khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013: “a) Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết
định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày”.
2. Việc thực hiện chi trả bồi thường GPMB
a.Tổng kinh phí bồi thường GPMB đã được phê duyệt là 24.573.160.899
đồng, bao gồm:
+ UBND thành phố Thanh Hóa ban hành các Quyết định phê duyệt dự
toán bồi thường, hỗ trợ GPMB với tổng số tiền là 13.610.935.440 đồng.
- Kinh phí các hạng mục di chuyển phục vụ GPMB 10.962.225.459 đồng:
+ Hạng mục di chuyển kênh mương, giá trị quyết toán: 5.699.355.000
đồng (Quyết định phê duyệt quyết toánsố 1402/QĐ-UBND ngày 28/01/2022).
+ Hạng mục di chuyển đường điện, giá trị quyết toán 5.262.870.459 đồng
(Quyết định phê duyệt quyết toánsố 1403/QĐ-UBND ngày 28/01/2022).
b.Tổng kinh phí GPMB UBND thành phố nhận từ Tổng Công ty Đông
Bắc 27.479.536.000 đồng.
c. Tổng kinh phí đã chi trả bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án: là
22.769.778.801 đồng, bao gồm:
- Chi kinh phí giải phóng mặt bằng là 12.097.243.801 đồng;
- Chi kinh phí di chuyển các hạng mục phục vụ GPMB 10.672.535.000 đồng
(hạng mục di chuyển đường điện và kênh mương)
Về cơ sở xác định chi phí hạng mục di chuyển kênh mương và đường
điện vào chi phí GPMB được trừ vào tiền sử dụng đất:
- Ngày 01/7/2016, UBND thành phố Thanh Hóa có Công văn số
225/UBND-TTPTQĐ về việc đề nghị UBND huyện Đông Sơn làm rõ chi phí di
chuyển đường điện khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để lập hồ
sơ mời thầu của dự án.
- Ngày 03/8/2016, Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn có Văn bản số
984/UBND-TCKH, cụ thể như sau: Dự án khu dân cư Bắc Sơn 1 được UBND
tỉnh giao UBND huyện Đông Sơn làm bên mời thầu, theo đó phương án GPMB
để lập hồ sơ mời thầu của dự án nói trên được phê duyệt tại Quyết định số
1579/QĐ-UBND ngày 27/10/2011 của Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn không
đưa chi phí di chuyển đường điện trong phạm vi ảnh hưởng của dự án vào
phương án, do chưa tính toán hết được các hạng mục cần phải giải phóng để đưa
vào phương án GPMB.
- Ngày 08/8/2016, Tổng Công ty Đông Bắc có Công văn số 796/CV-
TCT.ĐB gửi UBND thành phố về việc giao làm rõ chi phí di chuyển đường điện
khi lập phương án GPMB dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1.
- Ngày 30/9/2016, UBND thành phố Thanh Hóa Công văn số
3631/UBND-TTPTQĐ về việc chi phí di chuyển đường điện khi lập phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để lập hồ sơ mời thầu thực hiện Dự án Khu dân
cư Bắc Sơn 1 và xử lý nước của kênh tiêu nước Sông Chu.
 7

- Ngày 19/10/2016, Sở Công thương có Công văn số 2744/SCT-QLĐN

về việc đề xuất di chuyển đường điện và kênh thoát nước nằm trong mặt bằng
Dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1.
- Ngày 20/12/2016, Sở Tài chính có Công văn số 5397/SCT-QLCS.GC về nguồn
vốn di chuyển đường điện và kênh thoát nước thuộc Dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1.
- Ngày 04/01/2017, UBND tỉnh có Công văn số 127/UBND-KTTC về
việc di chuyển đường điện và kênh thoát nước thuộc Dự án Khu dân cư Bắc Sơn
1; Phó chủ tịch UBND tỉnh Lê Thị Thìn chỉ đạo như sau:
+ Thống nhất với đề nghị của Sở Công Thương, đồng ý chủ trương di
chuyển tuyến 03 đoạn tuyến đường điện trung thế (đường dây 35kV từ cột số 10
đến 17 lộ 373 E9.1, dài 224m; đường dây 35kV từ cột số 12 đến 17 lộ 375 E9.1
dài 224m, đường dây 10kV từ cột số 13 đến TBA Minh Hoàng 1, Minh Hoàng 2
lộ 974 E9.1, dài 537m) và 350m kênh tiêu Trường Sơn- Nổ Vả cho phù hợp với
mặt bằng quy hoạch Dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1.
+ Giao UBND thành phố Thanh Hóa làm chủ đầu tư, đồng thời chủ trì
phối hợp với Công ty Điện Lực Thanh Hóa, Sở Nông Nghiệp và Phát triển nông
thôn và các ngành, đơn vị có liên quan để thống nhất phương án cụ thể di
chuyển tuyến đường trung thể trên và 350m tuyến kênh tiêu Trường Sơn - Nổ
Vả cho phù hợp với mặt bằng quy hoạch của dự án.
Nguồn kinh phí: nhà đầu tư ứng trước kinh phí để thực hiện, giao UBND
thành phố Thanh Hóa sử dụng nguồn kinh phí giải phóng mặt bằng đã phê duyệt
của dự án để thực hiện, trường hợp còn thiếu, tổng hợp, đề suất, báo cáo UBND
tỉnh xem xét, quyết định.
- Ngày 27/10/2017, Sở Tài chính có Công văn số 4638/SCT-QLCS.GC
v/v kinh phí thực hiện di chuyển đường điện và kênh thoát nước thuộc Dự án
Khu dân cư Bắc Sơn 1, gửi UBND thành phố Thanh Hóa. Báo cáo và đề nghị
Chủ tịch UBND tỉnh như sau:
(1). Thực hiện công văn số 127/UBND-KTTC ngày 04/01/2017 của
UBND tỉnh di chuyển đường điện và kênh thoát nước thuộc Dự án Khu dân cư
Bắc Sơn 1, phường An Hoạch, thành phố Thanh Hóa thì Hạng mục di chuyển 03
đoạn tuyến đường điện trung thế (đường dây 35kV từ cột số 10 đến 17 lộ 373
E9.1, dài 224m; đường dây 35kV từ cột số 12 đến 17 lộ 375 E9.1 dài 224m,
đường dây 10kV từ cột số 13 đến TBA Minh Hoàng 1, Minh Hoàng 2 lộ 974
E9.1, dài 537m) và 350m kênh tiêu Nổ Và Trường Sơn nằm trong mặt bằng quy
hoạch Dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1, được Chủ tịch UBND tỉnh đồng ý bổ sung
để đưa vào phương án bồi thường GPMB của dự án.
Trong đó: Nguồn kinh phí do nhà đầu tư ứng trước để thực hiện, giao
UBND thành phố Thanh Hóa sử dụng nguồn kinh phí giải phóng mặt bằng đã
phê duyệt của dự án để thực hiện; trường hợp còn thiếu, tổng hợp, đề suất, báo
cáo UBND tỉnh xem xét quyết định.
(2). Theo báo cáo của UBND thành phố tại Công văn số 4174/UBND-
TTPTQĐ ngày 16/10/2017 về việc kinh phí thực hiện di chuyển đường điện và
kênh thoát nước thuộc Dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1:
a) Chi phí bồi thường GPMB của dự án:
- Chi phí bồi thường, GPMB của dự án được phê duyệt theo Quyết định
1579/QĐ-UBND ngày 27/10/2011 là: 15.661.306.000 đồng
 8

- Đã chi trả bồi thường, GPMB: 12.100.000.000 đồng

- Còn lại: 01 hộ trang trại đang hoàn tất hồ sơ trình phê duyệt (dự kiến
khoảng): 3.500.000.000 đồng
Như vậy, kinh phí bồi thường GPMB đã được phê duyệt của dự án để
thực hiện hạng mục di chuyển đường điện và kênh thoát nước là không có.
b) Kinh phí thực hiện di chuyển đường điện và kênh thoát nước:
Theo báo cáo của UBND thành phố thì tổng kinh phí cần bổ sung để thực
hiện các hạng mục theo công văn số 127/UBND-KTTC ngày 04/01/2017 của
UBND tỉnh là 11.933.084.000 đồng
Trong đó:
- Chi phí xây kênh tiêu Trường Sơn - Nổ Vả : 6.337.719.000 đồng
- Chi phí thực hiện di chuyển tuyến điện (tạm tính): 5.595.365.000 đồng
(3). Đề nghị của Sở Tài Chính:
Thống nhất với đề nghị của UBND thành phố Thanh Hóa tại Công văn số
4174/UBND-TTPTQĐ ngày 16/10/2017, trước mắt nhà đầu tư (Tổng Công Ty
Đông Bắc) ứng trước nguồn kinh phí để thực hiện sau đó được trừ vào tiền sử
dụng đất phải nộp của dự án.
Kinh phí được trừ sẽ được xác định chính thức khi hàng mục hoàn thành
và được thanh quyết toán theo quy định sau khi trừ đi kinh phí bồi thường
GPMB đã được phê duyệt còn lại của dự án (nếu có).
- Ngày 03/11/2017, UBND tỉnh có Công văn số 13506/UBND-KTTC về
việc giải quyết đề nghị của UBND thành phố Thanh Hóa về kinh phí thực hiện
di chuyển đường điện và kênh thoát nước thuộc Dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1.
Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lê Thị Thìn có ý kiến chỉ đạo như sau: Thống nhất với
đề nghị của UBND thành phố Thanh Hóa tại Công văn số 4174/UBND-
TTPTQĐ ngày 16/10/2017 và Sở Tài Chính tại Công văn số 4638/SCT-
QLCS.GC ngày 27/10/2017; nguồn kinh phí để thực hiện di chuyển đường điện
trung thế và kênh tiêu Trường Sơn - Nổ Vả do nhà đầu tư (Tổng Công ty Đông
Bắc) ứng trước để thực hiện và được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cửa Dự
án Khu dân cư Bắc Sơn 1, sau khi quyết toán hoàn thành các hạng mục.
3. Về việc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư
- Tổng diện tích phải GPMB là 61.695,1 m2,
- Diện tích đất đã giải phóng và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư là 59.743,1 m2.
- Diện tích chưa GPMB và chưa bàn giao là 1.952,0 m2. Theo báo cáo của
Trung tâm Quỹ đất thành phố diện tích đất này do Tổng công ty cổ phần đầu tư
và xây dựng Minh Tuấn đang quản lý: về đất đã bồi thường, hỗ trợ; tuy nhiên về
tài sản vật kiến trúc phía công ty chưa chấp hành nhận tiền.
4. Về trình tự, thủ tục giao đất:
- Ngày 07/10/2020 UBND thành phố Thanh Hóa có Văn bản số
5119/UBND-TNMT xác nhận về diện tích đã thực hiện xong BTHT - GPMB
thực hiện dự án Dự án khu dân cư Bắc Sơn 1 (đợt 1). Diện tích diện tích đất đã
giải phóng mặt là 59.743,1 m2.
- Ngày 26/11/2020 Sở Tài nguyên & Môi trường có Tờ trình số 1258/Ttr-
STNMT báo cáo trình UBND tỉnh giao đất cho Tổng công ty Đông Bắc (đợt 1);
 9

- Ngày 30/11/2020 UBND tỉnh ban hành Quyết định số 5127/QĐ-UBND

giao đất cho Tổng công ty Đông Bắc để thực hiện dự án, diện tích giao đợt 1 là
59.743,1 m2: diện tích 27.106,8m2 đất giao có thu tiền sử dụng đất sử dụng mục
đích đất ở chia lô, diện tích đất giao không thu tiền sử dụng đất là 32.260m 2 để
đầu tư hạ tầng theo quy hoạch đã phê duyệt.
Kiểm tra cho thấy, trình tự, thủ tục giao đất đảm bảo theo quy định tại Điều
68 Nghi định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
5. Việc xác định tiền sử dụng đất
5.1. Xác định tiền sử dụng đất nộp NSNN để đấu thầu (giá sàn)
Ngày 09/3/2012, Tổ khảo sát liên ngành (Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi
trường, Sở Xây dựng, Cục thuế Thanh Hóa và UBND huyện Đông Sơn) đã tiến
hành khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ đối với dự án và đề xuất mức giá sau khi
đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh theo quy hoạch để xác định tiền sử dụng đất đối với dự án.

Ngày 13/3/2012, Tổ liên ngành có biên bản xác định Tổng tiền sử dụng đất
nộp NSNN sau khi trừ đi chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí bồi thường GPMB của dự
án: 28.258.277.000 đồng.

Ngày 23/3/2012, Sở Tài chính có Tờ trình số 685 TTr/STC về việc đề nghị

phê duyệt giá giao QSDĐ để lựa chọn nhà Đầu tư dự án có sử dụng đất Khu dân cư
xóm Bắc Sơn 1, như sau: Tiền sử dụng đất nộp NSNN đối với diện tích đất có thu
tiền sử dụng đất là 29.062,3 m2 sau khi trừ đi chi phí bồi thường GPMB và theo hạ
tầng hiện trạng là: 28.258.277.000 đồng, là mức tối thiểu được sử dụng để lập hồ sơ
mời thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất Khu dân cư xóm Bắc
Sơn 1, (Mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 theo Quyết định số
1267/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn); không bao
gồm chi phí GPMB, chi phí đầu tư hạ tầng. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm đầu tư hạ
tầng theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ngày 05/4/2012, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành Quyết định số 923/QĐ-
UBND về việc phê duyệt giá giao đất có thu tiền sử dụng đất để lựa chọn Nhà
đầu tư đấu thầu dự án có sử dụng đất: Tiền sử dụng đất nộp NSNN đối với diện
tích đất có thu tiền sử dụng đất là 29.062,3 m2 sau khi trừ đi chi phí bồi thường
GPMB và theo hạ tầng hiện trạng là: 28.258.277.000 đồng.
Kiểm tra cho thấy: Liên ngành Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường,
Sở Xây dựng, Cục thuế Thanh Hóa và UBND huyện Đông Sơn tính chi phí lãi vay
đầu tư hạ tầng không đúng (lãi vay năm sau được tính trên vốn vay cộng lãi vay năm
 10

trước), dẫn đến làm tăng chi phí lãi vay và làm giảm số tiền sử dụng đất phải nộp
522.851.435 đồng tại Quyết định số 923/QĐ-UBND của Chủ tịch UBND phê
duyệt giá giao đất có thu tiền sử dụng đất để lựa chọn Nhà đầu tư đấu thầu dự án
có sử dụng đất.
5.2.Việc xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất
- Về cơ sở xác định tiền sử dụng đất phải nộp: báo cáo kết quả thẩm định
hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu dân Bắc sơn 1, nêu cơ
sở xác định tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách nhà nước: Theo
Quyết định số 923/QDD-UBND ngày 05/4/2012 của Chủ tịch UBND tỉnh
- Theo khoản 2, mục 10, trang 20, Hồ sơ yêu cầu được Chủ tịch UND tỉnh
phê duyệt tại Quyết định số 1689/QĐ-UBND ngày 05/6/2012, nêu: Tiền sử dụng
đất nộp ngân sách nhà nước: Đối với diện tích đất có thu tiền sử dụng đất, sau khi
đã trừ chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí bồi thường GPMB là 28.258.277.000 đồng.
- Theo hợp đồng thực hiện dự án ngày 06/12/2013 giữa UBND thành phố
Thanh Hóa và tổng Công ty Đông Bắc: Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp vào
ngân sách nhà nước là 28.257.277.000 đồng
- Phụ lục Hợp đồng số 01/2018/PLHĐ ngày 11/01/2018: Căn cứ phương
án bổ sung kinh phí bồi thường GPMB thực hiện dự án, điều chỉnh số tiền sử
dụng đất mà bên B phải nộp NSNN là 16.440.047.000 đồng.
- Ngày 30/11/2020, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 5127/QĐ-UBND
giao đất cho Tổng công ty Đông Bắc để thực hiện dự án, diện tích giao đợt 1 là
59.743,1 m2: diện tích 27.106,8 m2 đất giao có thu tiền sử dụng đất sử dụng mục
đích đất ở chia lô, diện tích đất giao không thu tiền sử dụng đất là 32.260 m 2 để
đầu tư hạ tầng theo quy hoạch đã phê duyệt. Tại khoản 1, Điều 2 Quyết định
nêu: “ Sở Tài nguyên & Môi Trường: Triển khai, kiểm tra việc thực hiện quyết
định này; rà soát nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất dự án Khu dân cư Bắc
Sơn 1 của Tổng công ty Đông Bắc bảo bảo đúng quy định của pháp luật”.
Kiểm tra cho thấy:
- Cơ sở xác định tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách
nhà nước trong thời gian được giao đất hoặc được thuê đất đã được nêu trong
Hồ sơ mời thầu theo quy định tại mục 2.2, mục III, phần thứ ba, Thông tư
03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
- Số tiền sử dựng đất phải nộp đã được quy định định cụ thể (ghi rõ) Hồ
sơ mời thầu và hợp đồng thực hiện dự án.
- Sở Tài nguyên & Môi trường chưa thực hiện nội dung tại khoản 1, điều 2,
Quyết định số 5127/QĐ-UBND ngày 30/11/2020 của UBND tỉnh “ Sở Tài
nguyên & Môi Trường: Triển khai, kiểm tra việc thực hiện quyết định này; rà soát
nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất dự án Khu dân cứ Bắc Sơn 1 tại phường An
Hưng và xã Đông Tân, thành phố Thanh Hóa của Công ty TNHH Tổng công ty
Thương mại và Xây dựng Đông Bắc bảo bảo đúng quy định của pháp luật”
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên & Môi trường:
 11

Thực hiện Quyết định số 5127/QĐ-UBND ngày 30/11/2020 của UBND

tỉnh, Sở Tài nguyên Môi trường đã kiểm tra, rà soát nghĩa vụ tài chính về tiền sử
dụng đất dự án Khu dân cứ Bắc Sơn 1 tại phường An Hưng và xã Đông Tân,
thành phố Thanh Hóa của Công ty TNHH Tổng công ty Thương mại và Xây
dựng Đông Bắc được căn cứ theo chỉ đạo của Bộ Tài chính tại Văn bản số
10227/BTC-QLCS ngày 02/8/2017: “Trường hợp lựa chọn đầu tư thực hiện dự
án có sử dụng đất theo Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư mà hồ sơ yêu cầu có việc đấu thầu giá đất và tiền sử dụng đất
phải nộp và giá đất tính thu tiền sử dụng đất trúng đấu thầu được cấp có thẩm
quyền phê duyệt không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì giá đất
trúng đấu thầu là giá đất để tính thu tiền sử dụng đất phải nộp của dự án” và
Quyết định số 923/QĐ-UBND ngày 05/4/2012 của UBND tỉnh phê duyệt số tiền
sử dụng đất phải nộp là 28.258.277.000 đồng để xác định giá trị tiền sử dụng đất
nộp khi được Nhà nước quyết định giao đất năm 2020.
..............................................................................
6. Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất cho nhà đầu tư
Ngày 08/02/2021, Chi cục Thuế khu vực thành phố Thanh Hoá - Đông Sơn có Công
văn số 554/CCT-TTTBTK xác nhận Tổng Công ty Đông Bắc đã hoàn thành nộp tiền sử
dụng đất dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1 (đợt 1). Sở Tài nguyên và Môi trường đã bàn giao
đất và cấp cho Tổng Công ty Thương Đông Bắc 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CY 684207, số CY 684208, CY
684209 ngày 09/3/2021 theo uỷ quyền.

V. Việc thực hiện đầu tư, xây dựng

1. Việc lập báo cáo đánh giá tác động môi trường và thiết kế phòng
cháy, chữa cháy
2. Việc thẩm định thiết kế của dự án
.........................................
- Ngày 05/5/2014, Tổng công ty Đông Bắc có Tờ trình số 771/TTr-ĐB về
việc xin thẩm định và phê duyệt thiết kế đô thị dự án Khu dân cư Bắc Sơn 1.
- Ngày 07/5/2014, Chủ tịch UBND Thành phố đã bàn hành Quyết định số
4028a/QĐ-UBND về việc Phê duyệt thiết kế đô thị và mẫu nhà ở đô thị thuộc
MBQH chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư xóm Bắc Sơn 1. Theo đó, yêu
cầu Tổng công ty Đông Bắc: “Lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công trên cơ sở
mẫu nhà; thẩm tra và triển khai thực hiện theo đúng quy định hiện hành quản lý
đầu tư xây dựng”; phối hợp với UBND phường An Hoạch và các đơn vị có liên
quan quản lý theo đúng quy hoạch và thiết kế đô thị được duyệt.
Kiểm tra cho thấy:
3. Việc thi công theo thiết kế đã được phê duyệt
 12

3.1. Về khối lượng công việc theo hợp đồng thực hiện dự án (hợp
đồng số 01/2013)
- Bên mời thầu giao cho Tổng Công ty Đông Bắc thực hiện dự án có sử dụng
đất Khu dân cư Bắc Sơn 1 (tại Mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 kèm
theo Quyết định số 1267/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của Chủ tịch UBND huyện
Đông Sơn) đã được phê duyệt, đảm bảo các yêu cầu trong hồ sơ yêu cầu và hồ sơ đề
xuất, kết quả lựa chọn nhà đầu tư, kết quả đàm phán thực hiện hợp đồng, đảm bảo
đúng tiến độ, chất lượng và các quy định hiện hành của Nhà nước
- Tổng Công ty Đông Bắc có trách nhiệm đầu tư xây dựng hoàn thành, đồng
bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng mặt bằng quy hoạch 1/500 kèm theo
Quyết định số 1267/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của Chủ tịch UBND huyện Đông
Sơn, hồ sơ yêu cầu, hồ sơ đề xuất, dự án đầu tư và thiết kế bản vẽ thi công được cấp
có thẩm quyền phê duyệt đảm bảo các quy định hiện hành của Nhà nước
- Trong trường hợp Tổng Công ty Đông Bắc thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất (đối với trường hợp được giao đất) cho Chủ đầu tư cấp 2 thì
chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã có công
trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ dự án được phê duyệt.
3.3. Việc thi công theo thiết kế
- Phần hạ tầng của dự án, tại thời điểm kiểm tra đã cơ bản hoàn thành.
- Về các công trình xây dựng nhà ở của dự án:
+ Tổng số nhà thuộc lô đất liền kề của dự án đã xây dựng: 50 nhà, trong
đó có 02 nhà đã xây dựng gộp thửa tại các lô: Lô 113+114; Lô 117+118.
+ Tổng số nhà thuộc lô đất biệt thự (nhà vườn) đã xây dựng gồm 44 nhà,
trong đó có 04 trường hợp gộp thửa gồm: gộp thửa ở lô 165+166 (xây biệt thự);
gộp thửa nhà ở Lô 12+13 (xây biệt thự); gộp thửa nhà Lô 205+206 (nhà mái tôn,
xây gạch); gộp thửa, có tường bao xung quanh, bên trong có xây các dãy nhà
cấp 4 mái ngói tại các lô 170÷175
Kiểm tra cho thấy, các công trình nhà ở đã xây dựng đều không đúng với
thiết kế đô thị và thiết kế mẫu đã được phê duyệt.
4. Việc quản lý trật tự xây dựng đối với dự án
Từ khi triển khai Dự án, Đội kiểm tra Quy tắc đô thị Thành phố (Đội quy
tắc) đã phối hợp với UBND phường An Hoạch, UBND phường An Hưng tiến
hành kiểm tra trật tự xây dựng 05 cuộc tại MBQH Khu dân xư xóm Bắc Sơn 1.
Qua đó đã phát hiện các vi phạm về trật tự xây dựng tại dự án và tiến hành lập
biên bản vi phạm hành chính, kiến nghị ban hành các quyết định xử phạt vi
phạm hành chính. Kết quả xử lý cụ thể như sau:
- Ngày 10/01/2019, Phó Chủ tịch UBND Thành phố đã ban hành quyết
định xử phạt vi phạm hành chính số 461/QĐ-XPVPHC đối với Tổng Công ty
Đông Bắc về hành vi xây dựng công trình tại 19 lô đất không đúng thiết kế được
phê duyệt, số tiền xử phạt là 45.000.000đ (Công ty đã nộp đủ).
- Ngày 17/5/2019, Phó Chủ tịch UBND Thành phố đã ban hành quyết định
xử phạt vi phạm hành chính số 4335/QĐ-XPVPHC đối với hộ ông Nguyễn Đức
Hiền, về hành vi chiếm đất, số tiền xử phạt là 7.500.000đ. Hộ ông Hiền chưa
 13

nộp phạt theo quy định, lý do theo UBND Thành phố báo cáo, hộ ông Hiền đã
có đơn khiếu nại và đang trong quá trình giải quyết.
- Ngày 25/11/2019, Đội quy tắc đã phối hợp với UBND phường An Hoạch
kiểm tra, lập biên bản vi phạm đối với Tổng Công ty Đông Bắc về việc xây
dựng sai thiết kế được duyệt tại 25 lô đất (các gồm các lô đang thi công đến dầm
móng, sàn mái tầng 1, phần thô tầng 2, phần thô tầng 3). Cùng ngày, Đội quy
tắc có Văn bản số 23/BC-QTĐT báo cáo Chủ tịch UBND Thành phố và đề xuất,
kiến nghị hướng xử lý; tuy nhiên, UBND Thành phố chưa tham mưu việc xử lý
theo thẩm quyền quy định.
- Ngày 31/3/2020, Phó Chủ tịch UBND Thành phố ban hành quyết định xử
phạt vi phạm hành chính số 2643/QĐ-XPVPHC đối với hộ bà Nguyễn Thị Thu
Huyền, về hành vi chiếm đất nông nghiệp, số tiền xử phạt là 30.000.000đ. Hộ bà
Huyền chưa chấp hành nộp phạt theo quy định, lý do theo UBND Thành phố
báo cáo, hộ bà Huyền đã có đơn khiếu nại và đang trong quá trình giải quyết.
- Ngày 27/4/2020, Đội quy tắc đã phối hợp với UBND phường An Hưng
kiểm tra theo đề nghị của Tổng Công ty Đông Bắc ngày 26/4/2020. Qua đó,
“yêu cầu Tổng công ty Đông Bắc là Chủ đầu tư thực hiện dự án phải thi công
quản lý xây dựng, trật tự xây dựng, quy hoạch và sử dụng đất đúng theo hồ sơ
thiết kế đô thị, mẫu nhà đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.
5. Tiến độ nghiệm thu thực hiện dự án
Theo kết quả đàm phán, ký kết, điều chỉnh hợp đồng, thời gian thực hiện
dự án Chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ công việc theo nội dung của hợp đồng
trước ngày 30/9/2022; tại thời điểm thanh tra, các công trình hạ tầng kỹ thuật
trên diện tích đất đã được bàn giao mặt bằng cơ bản hoàn thành theo quy hoạch
chi tiết đã được phê duyệt.
PHẦN C: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ
I.KẾT LUẬN
1. Ưu điểm
Dự án được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua và Chủ tịch UBND tỉnh
phê duyệt trong danh mục dự án có sử dụng đất làm cơ sở đấu thàu lựa chọn nhà
đầu tư và riển khai thực hiện theo quy định.
Sau khi dự án đi vào hoạt động hình thành khu ở mới, tạo quỹ đất phục vụ
nhu cầu ở của nhân dân trong khu vực và vùng phụ cận; tạo nguồn thu cho Ngân
sách nhà nước; thúc đẩy phát triển đồng bộ hạ tầng đô thị.
2. Khuyết điểm, vi phạm và trách nhiệm
2.1. Về công tác quy hoạch
- Đồ án quy hoạch không lập, thẩm định Quy định quản lý xây dựng theo đồ
án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 là chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 33, 34
Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính Phủ về lập, thẩm định, phê
duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
 14

- Lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch kiến trúc cảnh quan trên cùng một
bản đồ là không đúng quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông tư số 10/2010/TT-BXD
ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng về quy định từng loại hồ sơ của từng loại quy
hoạch đô thị.
- Lập quy hoạch chiều dài các dãy nhà liên kế lớn hơn 60m là vượt quá
dài tối đa cho phép của một dãy nhà liên kế quy định theo Quy chuẩn QCXDVN
01:2008 BXD ban hành kèm theo Quyết định số 04/QĐ-BXD ngày 03/4/2008
của Bộ Xây dựng.
Trách nhiệm thuộc UBND huyện Đông Sơn.
2.2. Về công tác đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
Hồ sơ mời thầu (hồ sơ yêu cầu) không nêu rõ nội dung “Thời gian giao đất
hoặc cho thuê đất”, theo quy định tại tại mục 2.2, mục III, phần thứ ba, Thông
tư 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Trách nhiệm thuộc chính UBND huyện Đông Sơn (bên mời thầu); trách
nhiệm trong công tác thẩm định thuộc Sở kế hoạch và Đầu tư
2.2. Về hợp đồng thực hiện dự đầu tư
Trong hợp đồng không ghi thời hạn giao đất đối với từng loại đất trong dự án
theo quy định tại Điều 9 Quyết định số 2213/QĐ-UBND ngày 28/5/2013 của Chủ
tịch UBND tỉnh về việc ban hành mẫu hợp đồng thực hiện dự án có sử dụng đất.
Trách nhiệm thuộc UBND thành phố Thanh Hóa
2.3. Về xác định tiền sử dụng đất phải nộp
Tính chi phí lãi vay đầu tư hạ tầng không đúng quy định tại Thông tư số
145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NDD-
CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất và Nghị định số 123/2007/ND- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều Nghị định 188/2004/ND-CP, dẫn đến làm tăng chi phí lãi vay và
làm giảm số tiền sử dụng đất phải nộp NSNN là 522.851.435 đồng,
Trách nhiệm thuộc về liên ngành: Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường,
Sở Xây dựng, Cục thuế Thanh Hóa và UBND huyện Đông Sơn.
2.4,Việc thực hiện trình tự, thủ tục giao đất
- Tổng diện tích thu hồi nhiều hơn diện tích thực hiện dự án theo quy
hoạch là 5.849 m2 (diện tích nằm ngoài phạm vi dự án); từ thời điểm thu hồi
năm 2015 đến nay chưa giao quản lý theo quy định của luật đất đai.
- Thu hồi diện tích đất công ích của xã Đông Tân 3.646,4 m2 đất nằm
ngoài phạm vi dự án không đúng quy định, dẫn đến hỗ trợ cho UBND xã Đông
Tân làm tăng chi phí GPMB số tiền140.386.400 đồng.
- Còn có việc quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án
bòi thường, hỗ trợ, tái định cư không cùng một ngày, là chưa đảm bảo quy định
tại tiết a khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013.
 15

Trách nhiệm thuôc UBND thành phố Thanh Hóa; trách nhiệm trong công
tác tham mưu thuộc phòng TNMT và Trung tâm Quỹ đất thành phố.
2.5. Việc thực hiện thi công theo thiết kế được phê duyệt
Các công trình nhà ở đã xây dựng thuộc Khu vực Dư án không đúng với
thiết kế đô thị và thiết kế mẫu được phê duyệt, là vi phạm quy định tại Điều 17,
Điều 18 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý
đầu tư phát triển đô thị.
Trách nhiệm của Chủ đầu tư trong việc “phối hợp với các đơn vị có liên
quan quản lý theo đúng quy hoạch và thiết kế đô thị được duyệt”; trách nhiệm
trong công tác quản lý nhà nước thuộc UBND thành phố Thanh Hóa, Đội Quy
tắc thành phố, UBND phường An Hoạch
3. Việc công khai Kết luận thanh tra
Việc công khai Kết luận thanh tra quy định tại khoản 2 Điều 39 Luật
Thanh tra và Điều 46 Nghị định 86/2011/NĐ-CP ngày 22/9/2011 của Chính
phủ, cụ thể:
a) Công bố tại cuộc họp, thành phần gồm Lãnh đạo Thanh tra tỉnh, Đoàn
thanh tra, đối tượng thanh tra, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan;
b) Công khai phần Kết luận tại trang thông tin điện tử Thanh tra tỉnh ít
nhất 5 ngày liên tục;
c) Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký Kết luận thanh tra, căn cứ vào
phạm vi trách nhiệm thực hiện Kết luận thanh tra, Chánh Thanh tra tỉnh cung
cấp một phần hay toàn bộ Kết luận thanh tra cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có
liên quan đến việc thực hiện Kết luận thanh tra;
d) Việc cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu thuộc
thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh và Chánh Thanh tra tỉnh, yêu cầu các đơn
vị nhận Kết luận thanh tra không sao in Kết luận thanh tra cung cấp cho các tổ
chức, cá nhân khác.
II. KIẾN NGHỊ
Căn cứ kết quả thanh tra, Thanh tra tỉnh kiến nghị Chủ tịch UBND tỉnh
ban hành văn bản chỉ đạo:
1. Kiến nghị chung
Chỉ đạo UBND huyện Đông Sơn, UBND thành phố Thanh Hóa, Sở Tài
chính, Sở Kế hoạch & Đầu tư, Sở tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế tỉnh tổ
chức kiểm điểm các tập thể, cá nhân đối với các khuyết điểm, vi phạm đã được
chỉ ra trong Kết luận thanh tra.
2. Đối với từng cơ quan, đơn vị
2.1. UBND thành phố Thanh Hóa
- Phối hợp với các đơn vị liên quan có giải pháp tháo gỡ các khó khăn
vướng mắc; khẩn trương hoàn thành công tác giải phóng bàn giao mặt bằng đối
 16

với diện tích 1.952,0 m2 còn lại cho Chủ đầu tư để thực hiện dự án đảm bảo tiến
độ theo quy định
- Thường xuyên chỉ đạo phối hợp với Chủ đầu tư kiểm tra, quản lý xây
dựng tại khu vực dự án, đảm bảo thực hiện theo đúng quy hoạch và thiết kế dô
thị đã được phê duyệt; kịp thời phát hiện và xử lý các vi phạm thuộc thẩm
quyền.
- Ban hành quyết định giao diện tích 5.849 m2 đất đã thu hồi, bồi thường
nằm ngoài phạm vi quy hoạch dự án cho UBND phường Đông Tân quản lý, để
tránh bồi thường hỗ trợ trùng lặp cho đến khi nhà nước thực hiện quy hoạch đối
với phần diện tích đất trên.
2.2. Sở Tài nguyên & Môi trường
Kiểm tra, rà soát và có văn bản báo cáo UBND tỉnh việc thực hiện nội dung
tại khoản 1, điều 2, Quyết định số 5127/QĐ-UBND ngày 30/11/2020 đảm bảo
đúng quy định.
2.3 .Sở Tài chính
- Tổ chức kiểm điểm các tập thể, cá nhân đối với các khuyết điểm, vi
phạm đã được chỉ ra trong Kết luận thanh tra.
- Tham mưu xử lý số tiền 140.386.400 đồng hỗ trợ đất công ích cho
UBND xã Đông Tân (nay là phường Đông Tân- TPTH) do thu hồi 3.646,4 m2 đất
nằm ngoài phạm vi dự án, khi thực hiện quyết toán kinh phí GPMB đối với Dự
án Khu dân cư Bắc Sơn 1 theo đúng quy định,
- Phân định trách nhiệm và nộp số tiền 522.851.435 đồng về tài khoản chờ
sử lý của Thanh tra tỉnh tại Kho bạc Nhà nước tỉnh Thanh Hóa theo quyết định xử
lý của Chánh Thanh tra tỉnh.
2.4. Tổng công ty xây dựng và thương mại Đông Bắc - Công ty TNHH
(nay là Công ty Cổ phần...)
- Chấp hành nghiêm quyết định xử lý và các văn bản chỉ đạo của cơ quan
có thẩm quyền đối với những khuyết điểm vi phạm đã chỉ ra.
- Thường xuyên phối hợp với UBND thành phố Thanh Hóa để kiểm tra,
giám sát việc xây dựng nhà ở khu vực dự án tuân theo các mẫu nhà ở theo thiết
kế và tuân thủ đúng quy hoạch chi tiết đã được duyệt.
.............................................................../.

Nơi nhận: CHÁNH THANH TRA

- Chủ tịch UBND tỉnh (để b/c);
- Ban Nội chính Tỉnh ủy (để p/h);
- Các Phó Chánh thanh tra tỉnh;
- Sở Xây dựng (để t/h);
- Sở Tài nguyên & Môi trường (để t/h);
- Sở Tài chính (để t/h);
- Sở Kế hoạch và Đầu tư (để t/h);
- Cục Thuế tỉnh Thanh Hóa (để p/h); Mai Sỹ Diến
- UBND thành phố Thanh Hóa (để t/h);
- Chủ đầu tư thực hiện dự án (để t/h);
 17

- Lưu: VP, ĐTTr.

- Căn cứ quy định của pháp luật, phối hợp với các cơ quan liên quan chấn
chỉnh việc xây dựng nhà ở không đúng với thiết kế đô thị và thiết kế mẫu được
phê duyệt.
 18

Chi cục Thuế có Công văn số 554/CCT-TTTBTK về việc xác nhận nghĩa vụ tài chính
đối với dự án khu dân cư Bắc Sơn 1 (đợt 1) cho Công ty TNHH Tổng công ty thương mại và
xây dựng Đông Bắc đã hoàn thành tiền sử dụng đất số tiền 16.440.047.000 đồng theo phụ lục
hợp đồng số 01/2018/PLHĐ ngày 11/01/2018 được ký giữa UBND TP. Thanh Hóa với Tổng
công ty thương mại và xây dựng Đông Bắc – Công ty TNHH (nay là Công ty TNHH Tổng
công ty thương mại và xây dựng Đông Bắc) v

theo đó, kết quả điều chỉnh có các nội dung như sau:
+ Tổng số tiền sử dụng đất mà bên B phải nộp vào Ngân sách nhà nước là:
16.440.047.000 đồng.
Trường hợp sau khi lựa chọn, nếu quy hoạch được điều chỉnh theo hướng
tăng hệ số sử dụng đất hoặc tăng diện tích sử dụng công trình xây dựng thì bên
B phải có trách nhiệm nộp ngân sách nhà nước số tiền tương ứng với giá trị tăng
do điều chỉnh quy hoạch.
Trường hợp diện tích đất ở được giao thực tế khác với diện tích đất ở theo
MBQH đã được phê duyệt thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ
sở diện tích đất ở thực tế bàn giao và đơn giá trúng thầu được phê duyệt.
+ Tiến độ nộp tiền sử dụng đất:
 19

Bên A căn cứ vào tiến độ bàn giao mặt bằng thực hiện dự án và diện tích
đất ở thực tế bàn giao cho bên B để ra thông báo nộp tiền sử dụng đất. Việc nộp
tiền sử dụng đất của bên B thực hiện 03 đợt, cụ thể như sau:
Đợt 1: Bên mời thầu bàn giao 20% mặt bằng cho NĐT thì NĐT phải nộp
20% tiền sử dụng đất là: 3.288.009.400 đồng
Đợt 02: Bên mời thầu bàn giao 30% mặt bằng cho NĐT thì NĐT nộp tếp
30% tiền sử dụng đất là: 4.932.014.100 đồng.
Đợt 3: bên mời thầu bàn giao toàn bộ mặt bằng cho NĐT thì NĐT phải
nộp hết số tiền SDĐ cho bên mời thầu là: 8.220.023.500 đồng.
+ Thời gian thực hiện dự án: Bên B phải hoàn thành toàn bộ công việc
theo nội dung của hợp đồng trước ngày 30/9/2022.

Lương đình của

- Theo khoản 5 Mục 4 trang 5 hồ sơ yêu cầu được Chủ tịch UBND thị xã
Bỉm Sơn phê duyệt tại Quyết định số 1040/QĐ-UBND ngày 21/5/2012, nêu:
diện tích đất giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án có thu tiền sử dụng đất
12.572,375 m2, tương ứng giá trị quyền sử dụng đất là 29.375.742.000 đồng,
trong đó tiền sử dụng đất sau khi trừ chi phí GPMB và đầu tư hạ tầng nộp ngân
sách nhà nước 1.499.427.000 đồng là mức tối thiểu được sử dụng để lập hồ sơ
mời thầu (hồ sơ đề xuất) lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
- Ngày 26/3/2013, UBND thị xã Bỉm Sơn ký hợp đồng số 34/TCTĐB với
Tổng Công ty Đông Bắc, có nội dung nêu: “tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách
 20

là 1.499.427.000 đồng; trường hợp diện tích đất giao thực tế khác với diện tích
đất theo mặt bằng quy hoạch số 01/QH-XD ngày 24/02/2010 của UBND thị xã
Bỉm Sơn thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ sở diện tích đất thực
tế bàn giao và sàn bình quân của khu đất là 1.956.263 đồng/m 2”. Ngày
28/5/2014, Tổng Công ty Đông Bắc nộp số tiền 1.499.427.000 đồng vào ngân
sách nhà nước, theo Quyết định số 2589/QĐ-UBND ngày 05/10/2012 của Chủ
tịch UBND thị xã Bỉm Sơn.
- Ngày 17/8/2016, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3095/QĐ-UBND,
có nội dung về giao diện tích đất 29.108,8 m 2 cho Tổng Công ty Đông Bắc trong
đó có 12.950,7 m2 đất ở thương mại; Khoản 1 Điều 2 nêu: “Sở Tài nguyên và
Môi trường tổ chức việc xác định giá đất cụ thể theo quy định; triển khai việc
thực hiện quyết định giao đất; ký Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho Tổng Công ty Đông Bắc theo ủy quyền của
UBND tỉnh...”.
...........................................................................................................

5.2.Việc xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất
- Về cơ sở xác định tiền sử dụng đất phải nộp: báo cáo kết quả thẩm định
hồ sơ yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu dân Bắc sơn 1, nêu cơ
sở xác định tièn sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách nhà nước: Theo
quyết định số 923/QDD-UBND ngày 05/4/2012 của Chủ tịch UBND tỉnh
- Theo khoản 2, mục 10, trang 20, Hồ sơ yêu cầu được Chủ tịch UND tỉnh
phê duyệt tại Quyết định số 1689/QĐ-UBND ngày 05/6/2012, nêu: Tiền sử dụng
đất nộp ngân sách nhà nước: Đối với diện tích đất có thu tiền sử dụng đất, sau khi
đã trừ chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí bồi thường GPMB là 28.258.277.000 đồng.
- Theo hợp đồng thực hiện dự án ngày 06/12/2013 giữa UBND thành phố
Thanh Hóa và tổng Công ty Đông Bắc: Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp vào
ngân sách nhà nước là 28.257.277.000 đồng
Trường hợp sau khi được lựa chọn, nếu quy hoạch được điều chỉnh theo
hướng tăng hệ số sử dụng đất hoạch tăng diện tích sử dụng công trình xây dựng
thì bên B phải có trách nhiệm nộp ngân sách nhà nước số tiền tương ứng với giá
trị gia tăng do điều chỉnh quy hoạch. Trường hợp diện tích đất ở được giao khác
với diện tích đất ở theo MBQH đã được duyệt thì tiền sử dụng đất phảo nộp
được xác định trên cơ sở diện tích đất ở thực tế bàn giao và đơn giá trúng thầu
được phê duyệt
- Phụ lục Hợp đồng số 01/2018/PLHĐ ngày 11/01/2018: do phát sinh chi
phí di chuyển đường điện, căn cứ phương án bổ sung kinh phí bồi thường
GPMB thực hiện dự án, điều chỉnh số tiền sử dụng đất mà bên B phải nộp
NSNN là 16.440.047.000 đồng).
 21

II. Việc tham mưu xác định tiền sử dụng phải nộp để lựa chọn nhà đầu tư
dự án

1. Căn cứ pháp lý để xác định giá đất:

- Căn cứ Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2017 của Bộ Tài Chính;

- Căn cứ Quyết định số 4293/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 của UBND

tỉnh Thanh Hóa;

2. Theo đề nghị của UBND huyện Đông Sơn tại Tờ trình số 177/TTr-UBND
ngày 07/3/2012 về việc phê duyệt giá sàn để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện
đầu tư dự án có sử dụng đất Khu dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi, huyện Đông
Sơn, Theo đó:

- Tổng số tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp NSNN (đã bao gồm cho chi
phí bồi thường GPMB và đầu tư hạ tầng) là 102.379.426.000 đồng

- Chi phí bồi thường GPMB: 15.661.306.000 đồng.

- Chi phí đầu tư hạ tầng: 50.000.737.000 đồng.

- Chi phí lãi vay: 10.725.158.000 đồng.

- Tiền sử dụng đất nộp NSNN: 25.992.225.000 đồng.

(Kèm theo giá đất từng lô); Tổng chi phí đầu tư và GPMB là 58.516.638.000
đồng; Tiền sử đụng đất nộp ngân sách nhà nước là 14.175.409.703 đồng.

3. Ngày 09/3/2012, Tổ khảo sát liên ngành (Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và
Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế Thanh Hóa và UBND huyện Đông Sơn) đã tiến
hành khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ đối với dự án và đề xuất mức giá sau khi
đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh theo quy hoạch để xác định tiền sử dụng đất đối với dự án
như sau:

- Tổng số tiền sử dụng đất (đã bao gồm cho chi phí bồi thường GPMB và đầu
tư hạ tầng) là 102.487.040.000 đồng.

(bình quân 3.526.460 đồng/m2)

- Chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí lãi vay đầu tư hạ tầng: 58.567.457.000 đồng.
 22

Chi phí đầu tư hạ tầng trước thuế theo khái toán của UBND huyện Đông Sơn:
50.000.737.000 đồng.

- Chi phí bồi thường GPMB theo Quyết định số 1579/QĐ-UBND ngày
27/10/2011 của Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn là: 15.661.306.000 đồng.

- Tổng tiền sử dụng đất nộp NSNN sau khi trừ đi chi phí đầu tư hạ tầng và chi
phí bồi thường GPMB của dự án: 28.258.277.000 đồng.

Bình quân 1 m2: 28.258.277.000 : 29.062,3 m2 = 972.335 đồng/m2

4. Chứng thư thẩm định giá số 23/2012/TDG-CT ngày 12/3/2012 của Công ty
cổ phần tư vấn đầu tư và thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá đất Khu dân cư
xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn.

- Tổng doanh thu phát triển: 118.151.271.000 đồng.

- Tổng chi phí phát triển: 74.307.683.000 đồng.

- Tổng tiền sử dụng đất: 43.843.588.000 đồng.

Tiền sử dụng đất trên đã bao gồm chi phí bồi thường GPMB và hạ tầng theo
hiện trạng.

5. Đề nghị của liên ngành

Ngày 13/3/2012, Tổ liên ngành có biên bản họp liên ngành xác định tiền sử
dụng đất có diện tích 29.062,3 m2 như sau:

- Tổng số tiền sử dụng đất (đã bao gồm cho chi phí bồi thường GPMB và đầu
tư hạ tầng) là 102.487.040.000 đồng.

(bình quân 3.526.460 đồng/m2)

- Chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí lãi vay đầu tư hạ tầng: 58.567.457.000 đồng.

+ Chi phí đầu tư hạ tầng trước thuế: 50.000.737.000 đồng.

+ Chi phí lãi vay tính 55% trên tổng mức đầu tư hạ tầng và tính cho 02 năm.

- Tiền sử dụng đất đã bao gồm tiền GPMB là: 43.919.583.000 đồng.

(102.487.040.000 - 58.567.457.000)
 23

- Chi phí bồi thường GPMB theo Quyết định số 1579/QĐ-UBND ngày
27/10/2011 của Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn là: 15.661.306.000 đồng.

- Tổng tiền sử dụng đất nộp NSNN sau khi trừ đi chi phí đầu tư hạ tầng và chi
phí bồi thường GPMB của dự án: 28.258.277.000 đồng.

Bình quân 1 m2: 28.258.277.000 : 29.062,3 m2 = 972.335 đồng/m2

- Tổng số tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước trên là mức tối thiểu được
sử dụng để lập hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất
Khu dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn (Mặt bằng quy hoạch
chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 theo Quyết định số 1267/QĐ-UBND ngày 31/8/2011
của Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn); không bao gồm chi phí GPMB, chi phí đầu
tư hạ tầng. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm đầu tư hạ tầng theo quy hoạch đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt.

- Chi phí bồi thường GPMB được trừ vào tiền sử dụng đất; Nhà đầu tư trúng
thầu dự án có trách nhiệm ứng trước kinh phí thực hiện GPMB theo phương án về
bồi thường GPMB đã được UBND huyện Đông Sơn phê duyệt tại Quyết định số
1579/QĐ-UBND ngày 27/10/2011. Trong quá trình thực hiện nếu chi phí bồi thường
GPMB cao hơn phương án đã được phê duyệt, thì nhà đâu tư phải chịu trách nhiệm
bổ sung để thực hiện; nếu chi phí bồi thường GPMB thấp hơn phương án đã được
phê duyệt, thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch chi phí thấp hơn vào ngân sách Nhà
nước.

6. Ngày 23/3/2012, Sở Tài chính có Tờ trình số 685 TTr/STC về việc đề nghị

phê duyệt giá giao QSDĐ để lựa chọn nhà Đầu tư dự án có sử dụng đất Khu dân cư
xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn. Sở Tài chính trình, đề nghị UBND
tỉnh phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất của dự án như sau:

a. Diện tích đất giao cho Nhà đầu tư có thu tiền sử dụng đất: 29.062,3 m2

Diện tích đất giao cho Nhà đầu tư để thực hiện nghĩa vụ tài chính là diện tích
theo quy hoạch được duyệt. Khi diện tích đất thực tế chênh lệch so với quy hoạch sẽ
 24

được tính theo diện tích đất thực tế bàn giao trên thực địa và giá đất để tính tiền sử
dụng đất là giá đất bình quân trúng đấu thầu dự án.

b. Tiền sử dụng đất nộp NSNN đối với diện tích đất có thu tiền sử dụng đất là
29.062,3 m2 sau khi trừ đi chi phí bồi thường GPMB và theo hạ tầng hiện trạng là:
28.258.277.000 đồng.

Nhà đầu tư trúng thầu dự án có trách nhiệm ứng trước kinh phí thực hiện
GPMB theo phương án về bồi thường GPMB đã được UBND huyện Đông Sơn phê
duyệt tại Quyết định số 1579/QĐ-UBND ngày 27/10/2011. Trong quá trình thực
hiện nếu chi phí bồi thường GPMB cao hơn phương án đã được phê duyệt, thì nhà
đâu tư phải chịu trách nhiệm bổ sung để thực hiện; nếu chi phí bồi thường GPMB
thấp hơn phương án đã được phê duyệt, thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch chi phí
thấp hơn vào ngân sách Nhà nước.

Tổng số tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước trên là mức tối thiểu được
sử dụng để lập hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất
Khu dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa (Mặt
bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 theo Quyết định số 1267/QĐ-UBND
ngày 31/8/2011 của Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn); không bao gồm chi phí
GPMB, chi phí đầu tư hạ tầng. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm đầu tư hạ tầng theo quy
hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

7. Ngày 05/4/2012, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành quyết định số 923/QĐ-
UBND về việc phê duyệt giá giao đất có thu tiền sử dụng đất để lựa chọn Nhà
đầu tư đấu thầu dự án có sử dụng đất: Khu dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi,
huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa (Mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500
theo Quyết định số 1267/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của Chủ tịch UBND huyện
Đông Sơn). Theo đó:

Về tiền sử dụng đất:

a) Diện tích đất giao cho Nhà đầu tư có thu tiền sử dụng đất: 29.062,3 m2
 25

Diện tích đất giao cho Nhà đầu tư để thực hiện nghĩa vụ tài chính là diện tích
theo quy hoạch được duyệt. Khi diện tích đất thực tế chênh lệch so với quy hoạch sẽ
được tính theo diện tích đất thực tế bàn giao trên thực địa và giá đất để tính tiền sử
dụng đất là giá đất bình quân trúng đấu thầu dự án.

b) Giá sàn bình quân 1m2 đã được đầu tư hạ tầng là: 3.526.460 đồng/ m2

Trong đó: Đất liền kề: 3.596.755 đồng/ m2

Đất biệt thự: 3.443.927 đồng/ m2

- Tổng số tiền sử dụng đất theo mức giá trên, áp theo các vị trí, tính theo giá
đất ở là: 102.487.040.000 đồng.

- Giá đất bình quân tính theo giá đất ở là: 3.526.460 đồng

(102.487.040.000 đồng/29.062,3 m2)

c) Chi phí đầu tư hạ tầng + lãi vay đầu tư hạ tầng: 58.567.457.000 đồng.

- Chi phí đầu tư hạ tầng của dự án: 50.000.737.000 đồng.

- Lãi vay: 8.566.720.000 đồng.

d) Chi phí bồi thường GPMB của dự án: 15.661.306.000 đồng.

e) Tiền sử dụng đất nộp NSNN đối với diện tích đất có thu tiền sử dụng đất là
29.062,3 m2 sau khi trừ đi chi phí bồi thường GPMB và theo hạ tầng hiện trạng là:
28.258.277.000 đồng (Hai mươi tám tỷ, hai trăm năm tám triệu, hai trăm bảy bảy
nghìn đồng).

Nhà đầu tư trúng thầu dự án có trách nhiệm ứng trước kinh phí thực hiện
GPMB theo phương án về bồi thường GPMB đã được Chủ tịch UBND huyện Đông
Sơn phê duyệt tại Quyết định số 1579/QĐ-UBND ngày 27/10/2011. Trong quá trình
thực hiện nếu chi phí bồi thường GPMB, đầu tư hạ tầng cao hơn phương án đã được
phê duyệt, thì nhà đâu tư phải chịu trách nhiệm bổ sung để thực hiện; nếu chi phí bồi
thường GPMB, đầu tư hạ tầng thấp hơn phương án đã được phê duyệt, thì nhà đầu tư
nộp phần chênh lệch chi phí thấp hơn vào ngân sách Nhà nước.
 26

Tổng số tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước trên là mức tối thiểu được
sử dụng để lập hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng
đất Khu dân cư xóm Bắc Sơn 1, thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn, tỉnh Thanh Hóa
(Mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 theo Quyết định số 1267/QĐ-
UBND ngày 31/8/2011 của Chủ tịch UBND huyện Đông Sơn); không bao gồm chi
phí GPMB, chi phí đầu tư hạ tầng. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm đầu tư hạ tầng theo
quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; tiến độ nộp tiền được quy định cụ
thể trong hồ sơ mời thầu (hoặc hồ sơ yêu cầu) được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Qua kiểm tra cho thấy:

Liên ngành Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục
thuế Thanh Hóa và UBND huyện Đông Sơn tính chi phí lãi vay đầu tư hạ tầng
8.566.720.000 đồng sai tăng 522.851.435 đồng do xác định lãi vay không đúng (lãi
vay năm sau được tính trên vốn vay cộng lãi vay năm trước) làm tăng chi phí lãi vay
trong phương án xác định giá đất là 522.851.435 đồng.

- Ngày 17/7/2012, Tổ chuyên gia có Tờ trình số 33/TTr-CTTL về việc đề

nghị phê duyệt danh sách Nhà đầu tư đạt yêu cầu về mặt kỹ thuật.

Hồ sơ yêu cầu có nêu Cơ sở xác định tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải
nộp ngân sách nhà nước: Quyết định số 923/QĐ-UBND ngày 05/4/2012 của
Chủ tịch UBND tỉnh, phù quy định tại tại mục 2.2, mục III, phần thứ ba, Thông
tư 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Trong hồ sơ
mời thầu, hồ sơ yêu cầu cần nêu rõ các nội dung sau đây làm cơ sở cho nhà đầu
tư chuẩn bị hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất: Cơ sở xác định số tiền sử dụng đất mà
nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách nhà nước trong thời gian được giao đất
hoặc được thuê đất;

+ Điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án từ 77.374.612.000 đồng thành

89.192.842.000 đồng; điều chỉnh tiền sử dụng đất phải nộp từ 28.258.777 đồng
xuống còn 16.440.047.000 đồng (do tăng giá trị bồi thường GPMB) và điều
chỉnh tiến độ nộp tiền sử dụng đất.
+ Phụ lục hợp đồng số 02/2019/PLHĐ ngày…….: Điều chỉnh thời gian
thực hiện dự án đến ngày 31/12/2020 phải hoàn thành toàn bộ công việc theo
hợp đồng.
+ Phụ lục hợp đồng số 03/2021/PLHĐ, ngày……:
 27

Điều chỉnh thời gian thực hiện dự án đến ngày 31/12/2021, bên B phải
hoàn thành toàn bộ công việc theo hợp đồng.
Căn cứ tiến độ thực hiện đầu tư và tiến độ thực hiện công tác giải phóng
mặt bằng thực tế, Bên A thực hiện bàn giao mặt bằng cho bên B làm 02 đợt:
Đợt 1: Bên A tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng
sạch cho bên B diện tích 5,97ha trước ngày 7/10/2020;
Đợt 2: Bên A tiếp tục thực hiện giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng
sạch cho bên B diện tích còn lại trước ngày 30/6/2021.
+ Phụ lục hợp đồng số /2022/PLHĐ, ngày 29/3/2022:
Thời gian thực hiện dự án: Bên B phải hoàn thành toàn bộ công việc theo
nội dung của hợp đồng trước ngày 30/9/2022.
Giá trị bảo đảm thực hiện đầu tư dự án là: 4.642.477.000 đồng;
Thời hạn có hiệu lực của bảo đảm thực hiện đầu tư dự án: từ ngày phát
hành đến hết ngày 30/9/2022.
Trình tự, thủ tục đàm phán và kí kết hợp đồng cơ bản đảm bảo theo quy
định tại phần thứ tư Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009.
Tuy nhiên, vẫn còn hạn chế tồn tại, đó là:
- Trong hợp đồng không ghi thời hạn giao đất đối với từng loại đất trong dự
án theo quy định tại Điều 9 Quyết định số 2213/QĐ-UBND ngày 28/5/2013 của Chủ
tịch UBND tỉnh về việc ban hành mẫu hợp đồng thực hiện dự án có sử dụng đất.
- Hiệu lực của phụ lục điều chỉnh hợp đồng không có điều khoản tiếp nối
thời hạn hiệu lực của hợp đồng. Tại thời điểm kí phụ lục điều chỉnh hợp đồng số
02/2019/PLHĐ, đảm bảo thực hiện hợp đồng hết hiệu lực(10/12/2014) nhưng
chưa có văn bản gia hạn của chủ đầu tư là chưa đảm bảo theo quy định tại
khoản 3 Điều 72 Luật Đấu thầu 2013 “Trường hợp cần gia hạn thời gian thực
hiện hợp đồng, phải yêu cầu nhà đầu tư gia hạn tương ứng thời gian có hiệu lực
của bảo đảm thực hiện hợp đồng”; mặt khác bên A chưa có báo cáo cấp có
thẩm quyền xem xét quyết định.

+ Tên dự án: Khu dân cư Bắc Sơn 1.

+ Địa điểm: Tại phường An Hoạch, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh
Hóa (thị trấn Nhồi, huyện Đông Sơn trước đây).
+ Tên nhà đầu tư được lựa chọn: Tổng Công ty Đông Bắc.
+ Tổng mức đầu tư: 77.374.612.000 đồng
+ Tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước: 28.258.277.000 đồng (Hai
mươi tám tỷ, hai trăm năm tám triệu, hai trăm bảy bảy nghìn đồng).
Tiến độ nộp tiền sử dụng đất, thực hiện theo quy định tại Quyết định phê
duyệt kết quả đàm phán của Chủ tịch UBND tỉnh.
+ Quy mô, tiêu chuẩn kỷ thuật của dự án: Theo hồ sơ đề suất.
+ Thời gian triển khai lập và hoàn thành dự án : Không quá 05 năm.
+ Thời gian đàm phán hợp đồng: Ngay sau khi kết quả lựa chọn nhà đầu
tư được Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt.
 28

+ Đơn vị được giao thông báo kết quả lựa chọn nhà đầu tư, tiến hành đàm
phán hợp đồng, trình duyệt kết quả đàm phán và ký hợp đồng với nhà đầu tư:
UBND thành phố Thanh Hóa.
UBND huyện Đông Sơn có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ, tài liệu và
những nội dung có liên quan đến Dự án cho UBND thành phố Thanh Hóa quản
lý, theo dõi theo quy định của pháp luật và chỉ đạo của UBND tỉnh tại Công văn
số 5096/UBND-KTTC ngày 23/7/2012.
1. Việc thực hiện chi trả bồi thường GPMB
2. Việc bàn giao mặt bằng, giao đất cho nhà đầu tư
3. Về việc giao đất cho nhà đầu tư