Handleiding

Erfpacht en Overige waarden

April 2021
Versie 2.0
 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

Inhoudsopgave
1. Inleiding 2

2. Percelen 3

3. Kadastrale kaart 4

4. Kadaster en erfpacht 5
4.1. Kadastrale percelen 5
4.2. Erfpacht Algemeen 7
4.3. Erfpacht Totaal 7
4.4. Afloop kasstroom bij expiratiedatum 7
4.5. Erfpachtcanon / opstal 9
4.6. Erfpacht / opstal vooruitbetaald (of afgekocht) 11

5. Rapportages erfpacht / opstal 12

5.1. NAR-waardering 12
5.2. DCF-waardering 12
5.3. Overdrachtsbelasting erfpacht 12

6. Overige waarde(n) 13
6.1. Overige waarde - Ongebonden grond 13
6.2. Overige waarden - Woning 13
6.3. Overige waarden - Overig 14
6.4. Meerdere overige waarden op hetzelfde perceel 14

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 1 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

1. Inleiding
Binnen fluX is het mogelijk om een erfpachtcontract per perceel aan te maken. Zo is het mogelijk om
verschillende regimes van erfpacht in 1 object door te rekenen. Als er maar 1 erfpachtcontract bestaat dan
volstaat het om 1 perceel aan te maken waarop het contract van toepassing is.

In deze beschrijving van de erfpacht module wordt stap voor stap de werking en berekeningen van erfpacht
beschreven. Eerst worden de erfpacht parameters doorlopen met bijbehorende berekeningen. Vervolgens
wordt per waarderingsmethode omschreven op welke manier erfpacht is verwerkt.

De erfpacht module is gebouwd om een zo groot mogelijk deel van de erfpachtcontracten invoerbaar te
maken. Het kan echter zijn dat bijzondere erfpacht situaties niet goed invoerbaar zijn in het model. In die
situaties wordt aangeraden om zelf de erfpachtcorrectie uit te rekenen en bij de correcties toe te voegen. Let er
daarbij op dat wanneer er na de beschouwingsperiode nog sprake is van erfpacht ook in de exitwaarde
gecorrigeerd moet worden. Dat kan onder tabblad Waardering als correctie op de eindwaarde. Verstrek in dit
geval alleen een DCF waardering. Er kan namelijk geen correctie worden ingevoerd die eeuwigdurend geldt
ten behoeven van de NAR waardering.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 2 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

2. Percelen
Het onderdeel erfpacht is in fluX verwerkt onder het tabblad Percelen welke bestaat uit 4 onderdelen.
1. Interactieve kadastrale kaart
2. Kadaster en erfpacht
3. Overige waarde(n)
4. BAG

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 3 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

3. Kadastrale kaart
Als u gebruik maakt van de Wizard zijn er al percelen geselecteerd. Als u geen gebruik maakt van de Wizard
kunt u hier selecteren percelen. Dat kan op twee manieren:
1. via Zoek adres wordt er op basis van het door u gezochte adres ingezoomd op de percelen. U kunt het
gewenste percelen of percelen selecteren. De beschikbare gegevens worden opgehaald door fluX.
2. u kunt in de interactieve kaart in- en uitzoomen middels het plus- en min-icoon rechtsboven in de
kaart of door met uw muis te scrollen.

Selecteer de percelen die bij de taxatie horen. Alle kadastrale percelen komen bij de tab Kadastrale percelen te
staan. De appartementsrechten komen te staan onder de tab Kadastrale appartement indexen.

Deze geselecteerde percelen worden automatisch toegevoegd aan de tab Percelen en erfpacht.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 4 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

4. Kadaster en erfpacht
Het kadastrale percelen zijn automatisch ingevoegd door het systeem. Door op het plusje (Voeg perceel toe) te
drukken maakt u zelf nog een nieuw / extra kadastraal perceel aan.

4.1. Kadastrale percelen

Als er geen sprake is van erfpacht kunt u hier ter registratie de percelen invoeren. Voor het verwerken van
erfpacht is het verplicht minimaal één perceel in te voeren.

Vanuit de ingevoerde kadastrale percelen worden parameters Grondoppervlak m2 en Grondwaarde per m2

ingevoerd, waardoor er bij grondwaarde € een waarde eruit komt. De waarde in deze parameters kunt u
overschrijven. Wanneer geen kadastrale percelen zijn ingevoerd kunt u direct in de parameters de m2 en
grondwaarde per m2 waardes invoeren. Een andere optie is om de grondwaarde per m2 BVO in te voeren.
Let er daarbij op dat wanneer u zowel de grondwaarde invoert bij BVO’s als op basis van grondwaarde deze
waarden bij elkaar op worden geteld.

Effect
Parameter Uitleg
waardering

Gemeente Nee Registratie, wordt opgenomen in het taxatierapport.

Overige waarde Ja Hiermee kunt u een extra waarde toevoegen. Deze wordt
meegeteld in de marktwaarde kk als overige waarde kk.
Er kan gekozen worden voor ongebonden grond, woning of overig.
Meer hierover kunt u terugvinden in het hoofdstuk 6 Overige
waarde(n).

Gemeente code Nee Registratie, wordt opgenomen in het taxatierapport.

kadaster

Sectie Nee Registratie,wordt opgenomen in het taxatierapport.

Nummer Nee Registratie, wordt opgenomen in het taxatierapport.

Index Nee Registratie, wordt opgenomen in het taxatierapport.

Eigenaar Nee Registratie, wordt opgenomen in het taxatierapport.

Hectare Nee Registratie, wordt niet opgenomen in het taxatierapport.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 5 -

Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

Are Nee Registratie, wordt niet opgenomen in het taxatierapport.

Centiare Nee Registratie, wordt niet opgenomen in het taxatierapport.

Grondoppervlakte (m²) Ja Aantal m² grond oppervlakte.

Grondwaarde (€/m²) Ja Gemiddelde grondwaarde per m².

BVO (m²) Ja Aantal m² BVO.

Grondwaarde (€/m²) Ja Gemiddelde grondwaarde per m² BVO.

Grondwaarde (€) Ja Totale grondwaarde. Default is dit het totaal van de

grondoppervlakte en BVO (Grondoppervlakte * Grondwaarde per
m²) + (BVO * grondwaarde per m² BVO).
Dit veld kunt u overschrijven.

Eigendom (%) Nee Registratie, wordt niet opgenomen in het taxatierapport.

Type erfpacht Ja Geef aan of en zo ja van welk type erfpacht er sprake is.
Keuze uit:
- Nee
- Erfpacht canon / opstal
- Afgekochte erfpacht / opstal

De keuze bepaalt de verdere werking van het model.

Kadaster ID Nee Automatische gegenereerd uniek ID.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 6 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

4.2. Erfpacht Algemeen

Effect
Parameter Uitleg
waardering

Grondoppervlakte (m²) Ja Berekend veld. De som van de grondoppervlakte van alle

opgevoerde percelen. Dit veld is niet overschrijfbaar.

Grondwaarde (€) Ja Berekend veld. De totale grondwaarde van alle opgevoerde

percelen

Grondwaardestijging Ja Jaarlijkse grondwaardestijging.

(%/jr) De marktconforme canon wordt berekend aan de hand van de
hiermee geïndexeerde grondwaarde.

Disconteringsvoet Ja Gehanteerde disconteringsvoet voor het contant maken van de

erfpacht / opstal erfpachtcorrecties. Deze is standaard gelijk aan de
disconteringsvoet van het te taxeren object.

4.3. Erfpacht Totaal

Effect
Parameter Uitleg
waardering

NCW correctie Ja Berekend veld. De Netto Contante Waarde van alle vergoedingen
jaarlijkse over de beschouwingsperiode + 50 jaar.
vergoedingen

NCW correctie Ja Berekend veld. De Netto Contante Waarde van alle afgekochte
afgekochte erfpacht over de beschouwingsperiode + 50 jaar.
vergoedingen

Totaal NCW correctie Ja Berekend veld. De totale Netto Contante Waarde van alle
erfpachtcontracten over de beschouwingsperiode + 50 jaar..

Vergoeding per jaar Ja Berekend veld. De totale huidige erfpachtcanon per jaar conform
de huidige erfpachtcontracten.

4.4. Afloop kasstroom bij expiratiedatum

Het is in zeer specifieke gevallen mogelijk dat de huidige erfpacht / opstal (canon of afgekocht) stopt op de
expiratiedatum. Het erfpacht houdt dan op en wordt niet voortgezet met een nieuw contract. In dat geval kan
de erfpacht gestopt worden.

Doordat de erfpacht afloopt kan er geen sprake meer zijn van een eeuwigdurende kasstroom, de erfpacht
kasstroom eindigt nu immers. De NAR waarde kan niet uitgerekend worden en de DCF loopt tot de
expiratiedatum van erfpacht. Vul vervolgens in wat de exitwaarde is van de opstallen bij de expiratiedatum.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 7 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

Deze exitwaarde wordt met inflatie geïndexeerd tot het bedrag dat bij Exitwaarde opstallen bij expiratie t=exit
staat. Het NAR waarde rapport wordt verborgen. De ingevoerde kasstromen lopen immers alleen gedurende
de beschouwingsperiode en is er geen sprake van een eeuwigdurende kasstroom.

Effect
Parameter Uitleg
waardering

Afloop kasstroom bij Ja Zet op Ja als na huidig erfpachtcontract geen nieuwe erfpacht
expiratiedatum wordt afgesloten. Dit komt alleen in zeer specifieke gevallen voor.

Exitwaarde opstallen Ja Huidige waarde van opstallen bij expiratiedatum erfpacht waarbij
er geen nieuw erfpachtcontract wordt afgesloten. Afloop
kasstroom bij expiratiedatum staat dan op Ja. Dit bedrag wordt
geïndexeerd met inflatie.

Expiratiedatum Ja Expiratiedatum van het erfpachtcontract.

erfpacht

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 8 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

4.5. Erfpachtcanon / opstal

Wanneer er bij het perceel is gekozen voor het Type erfpacht Erfpacht canon / opstal, dan verschijnen de
invoervelden voor de canon.

De correctie op erfpacht is volledige contante waarde over de beschouwingsperiode + 50 jaar.

Effect
Parameter Uitleg
waardering

Type erfpacht / opstal Nee Wat voor type het is. Erfpacht of opstal.

Startdatum Ja Startdatum erfpacht of opstal.

Expiratiedatum Ja Expiratiedatum erfpacht of opstal..

Jaarlijkse vergoeding Ja Huidige canonverplichting per jaar.

Index periode Ja Om welke periode vindt er indexatie plaats. Indexatie volgt inflatie.

Index datum Ja Eerstvolgende indexdatum.

Herzieningsdatum Ja Tot wanneer geldt het huidige erfpachtcontract. Na deze datum

rekent het model met de marktconforme canon. Dit veld is default
gelijk aan de expiratiedatum erfpacht.

Herzieningsperiode Ja Om welke periode vindt herziening plaats.

Grondwaarde Ja Berekend veld.

De grondwaarde wordt over de tijd met Grondwaardestijging (%/jr)
geïndexeerd.

Vergoeding % Ja Voer percentage in om de marktconforme canon te bepalen op het

grondwaarde bij moment van herziening. Dit percentage wordt vermenigvuldigd
herziening met de geïndexeerde Grondwaarde.

Vergoeding t=review Ja Berekend veld. Huidige geïndexeerde canonverplichting op het

moment van de herziening.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 9 -

Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

Vergoeding na Ja Berekend veld. Huidige marktconforme canon.

herziening t=0

Vergoeding na Ja Berekend veld. Marktconforme geïndexeerde canon op het

herziening t=review moment van herziening.

NCW correctie Ja Berekend veld. De Netto Contante Waarde van de huidige en

nieuwe erfpachtverplichting over de beschouwingsperiode + 50
jaar.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 10 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

4.6. Erfpacht / opstal vooruitbetaald (of afgekocht)

Wanneer er bij het perceel is gekozen voor het Type erfpacht Afgekochte erfpacht, dan verschijnen de
bijbehorende invoervelden.

De correctie op erfpacht is de contant gemaakte afkoopsommen van erfpacht over de beschouwingsperiode +

50 jaar.

Effect
Parameter Uitleg
waardering

Type erfpacht / opstal Nee Wat voor type het is. Erfpacht of opstal.

Expiratiedatum Ja Tot deze datum is het huidige erfpachtcontract afgekocht. Vanaf

erfpacht deze datum wordt de erfpacht opnieuw afgekocht.

Grondwaarde Ja Grondwaarde op t=0. De geïndexeerde grondwaarde wordt

gebruikt om afkoop te bepalen. Indexatie van de grondwaarde
gaat tegen Grondwaardestijging (%/jr).

% grondwaarde Ja Het percentage (depreciatiefactor) van de (geïndexeerde)

grondwaarde voor het bepalen afkoopsom op het moment dat het
huidige contract expireert.

Toekomstige duur Ja De duur van het toekomstige erfpachtcontract.

vooruitbetaalde
erfpacht ( jr)

Erfpachtcorrectie (%) Ja Eventuele correctie op erfpacht afkopen die buiten de

beschouwingsperiode vallen.

NCW afgekochte Berekend veld. De contant gemaakte afkoopsommen van

erfpacht correctie erfpacht. Contant maken tegen de ingevoerd Disconteringsvoet
Erfpacht.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 11 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

5. Rapportages erfpacht / opstal

5.1. NAR-waardering
Erfpachtkosten zijn in het geheel opgenomen onder de correcties. Dit om de overzichtelijkheid van de
correcties met betrekking tot erfpacht (en multipele erfpachtcontracten) te verbeteren. Om de correcties
inzichtelijk te maken heeft fluX het “NAR Correctie Rapport” toegevoegd. Dit rapport geeft inzicht in de totale
correcties en netto contante waarde correcties over periode van 65 jaar.

De erfpacht wordt volledig in de correcties geplaatst. Omdat sprake is van een discontinue kasstroom, is het
belangrijk voor de waardering op welk moment in de tijd deze kasstroom valt. De afkoopsommen op
expiratiedata worden bij elkaar opgeteld en contant gemaakt naar nu. Dit bedrag komt in de correctie te staan
en in mindering gebracht op de waarde. Correctiebedragen buiten de beschouwingsperiode kunnen eventueel
aangepast worden met een percentage erfpachtcorrectie toepassen.

5.2. DCF-waardering
Alle erfpacht kasstromen die binnen de beschouwingsperiode vallen zijn zichtbaar in het DCF rapport.
De erfpachtcanon zit in het bruto-netto traject en de afkoopsom van erfpacht is verwerkt in de correcties van
de eindwaarde. Na de beschouwingsperiode wordt de erfpacht meegenomen in de exitwaarde. Als er sprake is
van een jaarlijkse canon dan wordt deze canon (op moment exitwaarde) uit het bruto netto traject van de
exitwaarde gehaald (zie ook rapport exitwaarde). Bij een afgekochte erfpacht worden alle afkoopsommen (bij
expiraties) vanaf beschouwingsperiode + 1 bij elkaar opgeteld en contant gemaakt.

5.3. Overdrachtsbelasting erfpacht

Bij de verkrijging van een erfpachtrecht moet er niet alleen over de koopprijs overdrachtsbelasting worden
betaald. Bij de marktwaarde kk moet de contante waarde van de erfpachtcanon worden opgeteld. Die twee
bedragen samen vormen de heffingsgrondslag.

Dit contant maken wordt ook wel het kapitaliseren van de canon genoemd. Het kapitaliseren van de
erfpachtcanon gebeurt aan de hand van een tabel. Maatgevend daarbij is de nog lopende duur van de
erfpacht. Per jaar geldt een bepaalde, aflopende vermenigvuldigingsfactor. De factor wordt bepaald aan de
hand van de onderstaande tabel:

Voor jaar 1 t/m 5 komt er per jaar het volgende getal bij: 0,85
Voor jaar 6 t/m 10 is dit: 0,64
Voor jaar 11 t/m 15 is dit 0,48
Voor jaar 16 t/m 20 is dit 0,36
Voor jaar 21 t/m 25 is dit 0,28
Voor jaar 26 en hoger is dit per jaar 0,15.
De maximale factor is 17. Uit de tabel blijkt dat dit maximum is bereikt bij een erfpacht die nog 51 jaar loopt.

De overdrachtsbelasting erfpacht wordt normaal gesproken berekend door de huidige canon te

vermenigvuldigen met 17. Vervolgens wordt dat bedrag vermenigvuldigd met het percentage
overdrachtsbelasting. Dit wordt bij de DCF waarde, exitwaarde en de NAR waarde berekend. De overige
factoren worden alleen gebruikt als de afloop erfpacht op ja staat en binnen de 51 jaar het contract afloopt.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 12 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

6. Overige waarde(n)
In fluX is mogelijk om op twee manieren een overige waarde toe te voegen. Een manier is een bedrijfswoning
opnemen. Een tweede manier is een overige waarde zetten op een perceel. In dit hoofdstuk gaan we in op een
overige waarde toevoegen op een perceel. Er zijn drie soorten:
1. Ongebonden grond;
2. Woning;
3. Overig.

6.1. Overige waarde - Ongebonden grond

In de tweede kolom van het blok Kadastrale percelen kan je aangeven of er een overige waarde zit op het
perceel. Voor ongebonden grond doe je dit door in de dropdown te klikken op ongebonden grond.
In onderstaand voorbeeld is de overige waarde ongebonden grond 4.000 m² * € 100 = € 400.000.

Als je naar de tab Overige waarde(n) gaat staat daar een overzicht van de overige waarden. Er is te zien dat de
overige waarde voor ongebonden grond € 400.000 bedraagt.

6.2. Overige waarden - Woning

We werken verder met het voorbeeld van net. Middels het plus-icoon voegen we een extra perceel toe. Bij dit
perceel selecteren we in de dropdown Woning als overige waarde en vult de gegevens in over het perceel. In dit
geval noteren we alleen een grondoppervlak van 200 m².

Dan gaan we naar de tab Overige waarde(n). Hier is een regel waar we de marktwaarde kosten koper kunnen
invoeren voor voor de overige waarde van de woning. Stel de woning is € 300.000, dan zetten we neer dat het
aantal woningen 1 betreft en de marktwaarde per stuk 300.000 is.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 13 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

Zoals je kan zien is de totale marktwaarde kk nu € 700.000 bestaande uit een woning en ongebonden grond.

6.3. Overige waarden - Overig

Naast ongebonden grond en een woning kunnen er ook nog andere overige waarden zijn. Te denken valt aan
zonnepanelen, een zendmast of een windmolen. Deze kan je onder de noemer Overig toevoegen aan de
marktwaarde van de taxatie.

We voegen een extra perceel toe en geven deze als waarde Overig. Net als de woning dien je de waarde voor
overig te noteren bij het tabblad Overige waarde(n). We zeggen dat er 20 m² aan zonnepanelen ligt met een
waarde per m² van € 600.

6.4. Meerdere overige waarden op hetzelfde perceel

Soms kent een perceel meerdere overige waarden. Ook dat is mogelijk om in fluX te verwerken. Stel van het
voorbeeld van zonet. De overige waarde van de ongebonden grond en de zonnepanelen horen bij elkaar (de
zonnepanelen liggen op het perceel van de ongebonden grond). Dan is het van belang om de gemeente,
gemeentecode kadaster, sectie en nummer hetzelfde in te vullen voor de twee regels.

Nadat je dit doet wordt dit perceel één keer weergegeven in het rapport en worden de grondoppervlaktes (m²)
bij elkaar opgeteld. In dit geval dus 4.020. Betreft de ongebonden grond 3.980 m² en de zonnepanelen 20m²?
Dan voer je dat op die manier in en wordt het totaal 4.000 m².

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 14 -

 Handleiding erfpacht en overige waarden | Versie 2.0

In het rapport komen twee tabellen. Eén voor kadastrale omschrijving percelen en een voor de overige
waarde(n). De overige waardecomponenten zijn tekstueel te onderbouwen onder de tab Tekst rapport - H.
Onderbouwing.

fluX handleiding erfpacht en overige waarden | Pagina - 15 -