Styczeń 2021 r.
Wybuch pandemii COVID-19 dotknął niemal każdy sektor rynku,
w tym sektor nieruchomości handlowych. W trakcie ostatnich 12
miesięcy miały miejsce trzy epizody lockdownu, czyli masowe
ograniczenia w funkcjonowaniu gospodarki, wpływające na
zmiany w zwyczajach zakupowych Polaków, niższą aktywność
deweloperów oraz rosnącą popularność mniejszych formatów
handlowych.
Podaż
Trendy lokalności i wygody, które były obserwowane jeszcze przed
wybuchem pandemii, w trakcie jej trwania się umocniły, co ma
odzwierciedlenie w nowo oddanej powierzchni handlowej.
W całym 2020 r. deweloperzy ukończyli budowę 430 000 m²
powierzchni w ramach wielkopowierzchniowych obiektów
handlowych (powierzchnia najmu GLA > 5 000 m²), a także centrów
codziennych zakupów, tzw. convenience centres (GLA z przedziału
2 000 – 4 999 m²). 41% ukończonej powierzchni zostało oddanej
do użytku w ramach parków handlowych, a kolejne 28%
w centrach codziennych zakupów. Centra handlowe, które są
wciąż najpopularniejszym formatem w Polsce, dostarczyły
zaledwie 86 000 m² (20%) nowej powierzchni.
Podaż handlowa oddana do użytku w 2020 r. (m² GLA)
20% Centra handlowe
28%
Parki handlowe
Wolnostojące magazyny
handlowe
Centra wyprzedażowe
1%
Centra codziennych
10% zakupów
41%
Źródło: JLL, styczeń 2021 r.
Największymi projektami otwartymi w 2020 r. były następujące
centra handlowe: Galeria Wiślanka w Żorach (20 000 m² GLA),
Dekada w Nysie (19 600 m² GLA) i Galeria Chełm w Chełmie
(17 500 m² GLA). Został otwarty także m.in. wielofunkcyjny obiekt
Elektrownia Powiśle w Warszawie (15 500 m² powierzchni
handlowej).
W tym samym czasie około 335 000 m² zostało wycofanych
z podaży nowoczesnej powierzchni handlowej, jako wynik
zamknięć wybranych, starszych galerii Tesco i Auchan, centrum
handlowego Sukcesja w Łodzi, a także częściowej konwersji
powierzchni handlowej na inne funkcje w wybranych obiektach.
W rezultacie całkowita powierzchnia handlowa
w Polsce, obejmująca zarówno wielkopowierzchniowe formaty,
jak i centra convenience, na koniec 2020 r. osiągnęła poziom
15,9 miliona m² GLA. 414 centrów handlowych odpowiada
za 9,97 miliona m² tej podaży, przekładając się na nasycenie
na poziomie 260 m²/ 1 000 mieszkańców.
Wraz z dojrzewaniem rynku, aktywność deweloperów w sektorze
nieruchomości handlowych maleje. Obecnie w budowie znajduje
się około 406 000 m² GLA, co potwierdza ten trend. Parki handlowe
i wolnostojące magazyny handlowe mają największy udział
w realizowanej podaży (odpowiednio 36% i 30%).
Zgodnie z przewidywaniami, pandemia wpłynęła na wzrost
jll.pl…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
poziomu powierzchni niewynajętej w Polsce – z 4,4% w głównych
aglomeracjach kraju na koniec 2019 r. do 5,3% w sierpniu 2020 r.
Wraz z rządowymi obostrzeniami nałożonymi na centra handlowe,
udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej ogółem
ulegał wahaniom, osiągając maksimum 11,9% w kwietniu 2020 r.
Choć wzrost e-commerce w Polsce jest niezaprzeczalnym faktem,
to Polacy nadal najchętniej wybierają handel tradycyjny.
Udział e-commerce w sprzedaży detalicznej ogółem (%)
16.0%
14.0%
11.9%
12.0%
10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
I 2020 II 2020 III 2020 IV 2020 V 2020 VI 2020 VII 2020 VIII 2020 IX 2020 X 2020 XI 2020
Źródło: GUS, styczeń 2021 r.
Wybuch pandemii uwypuklił wyzwania, którym rynek stawiał czoła
od dłuższego czasu i to nie tylko takie jak wzrost sprzedaży
internetowej i wielokanałowej, lecz także konieczność
poszukiwania alternatywnych lokalizacji, które pozwolą sieciom
na przyciągnięcie nowych grup klientów. Wśród nich możemy
wymienić m.in. partery budynków mieszkaniowych, czy lokalizacje
uliczne.
Popyt i czynsze
Większość najemców stara się dostosować do zmieniających się
warunków rynkowych i zwyczajów zakupowych klientów. Sytuacja
jest dynamiczna a ich działania muszą być zdecydowane.
Spadek liczby odwiedzających i obrotów w większości centrów
handlowych w Polsce , a także negocjacje między właścicielami
a najemcami, wpłynęły na spowolnienie i tymczasowe zawieszenie
planów ekspansji większości najemców. Niektóre marki
zdecydowały o wyjściu z polskiego rynku, ze względu na globalną
kondycję tych sieci. Zjawisko to można było zaobserwować
również na rynkach zagranicznych. Wśród marek, które
zdecydowały o zakończeniu działalności w Polsce wymienić należy
modowe Forever21, Camaieu, Promod i Stefanel, sieć obuwniczą
Salamander, sklep sportowy Sportisimo, czy oferujący artykuły do
wnętrz Miniso. W większości przypadków marki te miały jednak
problemy finansowe na długo przed wybuchem pandemii, a ta je
wzmocniła i doprowadziła do podjęcia finalnych decyzji. Branże
rozrywkowa i gastronomiczna także znalazły się w wyjątkowo
trudnej sytuacji. Z drugiej strony, większość sieci spożywczych
i najemców z kategorii „value retailers” zostało w mniejszym
stopniu dotkniętych przez pandemię a ich plany ekspansji
podtrzymane.
Pomimo niepewnej przyszłości, w 2020 r. niektóre zagraniczne
marki zdecydowały się na otwarcie swoich pierwszych sklepów
w Polsce. Byli to m.in.: modowi giganci Primark z Irlandii i Urban
Outfitters z USA, American Vintage z Francji, Falconeri z Włoch,
butik z kosmetykami Armani Beauty z Francji, sieć sklepów
meblowych Mömax z Austrii, czy rosyjski dyskont spożywczy Mere.
 Największe otwarcia w IV kw. 2020 r.

2020 był rokiem pełnym wyzwań także pod względem warunków

czynszowych. Zobowiązania między właścicielami obiektów
handlowych a najemcami zostały ustawowo tymczasowo
zawieszone. W przypadku wymogu zamknięcia sklepów najemcy
zostali zwolnieni z opłat czynszowych i ekploatacyjnych w zamian
za przedłużenie umowy najmu o okres trwania lockdownu plus
6 miesięcy. Poza regulacjami rządowymi, w drodze negocjacji,
wielu najemców otrzymało od wynajmujących tak zwane upusty
covidowe, najczęściej rozłożone na kilka miesięcy 2020 roku. Ze
względu na drugi lockdown w listopadzie i trzeci trwający obecnie,
dalsze upusty czynszowe w wielu przypadkach są przedmiotem
rozmów. Należy jednak mieć na uwadze, że rządowe regulacje
wpłynęły negatywnie na kondycję finansową właścicieli centrów
handlowych, którzy dodatkowo nie zostali objęci żadnym
programem pomocowym.
Najemcy sklepów stacjonarnych intensywnie poszukują nowych
rozwiązań. Strategia „sklep w sklepie” jest jednym z pojawiających
się pomysłów. W modelu tym najemca lokalu podnajmuje część
swojej powierzchni. Goszczony najemca ogranicza w ten sposób
koszt wynagrodzeń i ma szansę na upłynnienie zalegającego
towaru, gospodarz z kolei osiąga dodatkowy dochód z podnajmu
powierzchni a także szereg innych korzyści, takich jak większa
rozpoznawalność marki, atrakcyjniejsze zatowarowanie sklepu
i często większy przepływ klientów. Innym rozwiązaniem jest
tymczasowe przekształcanie zamkniętych sklepów stacjonarnych
na mini centra dystrybucyjne, które korzystają z dobrej lokalizacji
w pobliżu miejsca zamieszkania klientów. Innowacyjne
rozwiązania, które obniżają koszty i przyciągają klientów są
obecnie na wagę złota, choć tego typu transakcje nie są jeszcze
szeroko rozpowszechnione.
Przedmiotem transakcji w ubiegłym roku były w większości parki
handlowe, centra convenience, sklepy budowlane i spożywcze
lub obiekty przeznaczone do repozycjonowania, zmiany funkcji
lub operatora (głównie hipermarkety Tesco nie objęte transakcją
z Netto).
Głównymi kupującymi (w kolejności alfabetycznej) w minionym
roku byli m.in.: Centerscape, DRFG, Echo Investment, LCP,
Metropol, Origami i Saller. Żadne centrum handlowe
przekraczające 20 000 m² nie było przedmiotem bezpośredniej
sprzedaży. Jedyna transakcja uwzględniająca duże centra
handlowe dotyczyła sprzedaży 61,49% udziałów w spółce GTC,
właściciela Galerii Północnej w Warszawie i Galerii Jurajskiej
w Częstochowie, przez Lonestar w ramach korporacyjnej umowy
na rzecz węgierskiego funduszu Optimum Ventures Private Equity
Fund. Dodatkowo, 50% udziałów w centrum wyprzedażowym
Wrocław Fashion Outlet we Wrocławiu zostało sprzedanych jako
część europejskiego portfela przez Hammerson na rzecz APG za
około 22 mln € w lipcu 2020 r.
Pomimo braku danych transakcyjnych w sektorze centrów
handlowych, stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe
w Polsce szacuje się na poziomie 5,25%. Stopy kapitalizacji
za najlepsze parki handlowe pozostają na poziomie ok. 6,8%
z prognozą dalszej kompresji z uwagi na zainteresowanie
inwestorów tą klasą produktu.

Rynek inwestycyjny
Zgodnie z oczekiwaniami, 2020 r. przyniósł spadki w wolumenie
inwestycyjnym w sektorze nieruchomości handlowych. Zawarto
transakcje na blisko 650 mln €, co jest drugą najniższą wartością Agata Sekuła Joanna Tomczyk
Head of Retail Investment Senior Analyst
w ostatniej dekadzie i znacznie poniżej rocznej średniej z 10 lat
Capital Markets Research & Consultancy
(1,6 mld €). agata.sekula@eu.jll.com joanna.tomczyk@eu.jll.com
+48 22 167 0000 +48 22 167 1585
© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2021. Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, powielanie oraz wykorzystywanie w jakikolwiek sposób całości lub części publikacji bez pisemnej
zgody JLL jest zabronione. JLL dokłada wszelkiej staranności, aby informacje zawarte w publikacji były rzetelne i aktualne. JLL nie bierze jednak odpowiedzialności za ewentualne
błędy. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek błędów, prosimy o poinformowanie nas w celu ich skorygowania.