Professional Documents
Culture Documents
البيع بالإيجار للسكنات المنجزة بأموال عمومية في التشريع الجزائري
البيع بالإيجار للسكنات المنجزة بأموال عمومية في التشريع الجزائري
البيع بالإيجار للسكنات المنجزة بأموال عمومية في التشريع الجزائري
ﻗﺴﻢ اﻟﺤﻘﻮق
1
2
أﺳﺠﺪ ﷲ ﻋﺰ وﺟﻞ ،ﺷﺎﻛﺮﺗﯿﻦ أﻧﮫ وھﺒﻨﺎ اﻟﻘﻮة
واﻟﻤﻘﺪرة
واﻟﺒﺤﺚ وﯾﺴﺮ ﻟﻨﺎ ﻃﺮﯾﻖ اﻟﻨﺠﺎح وﻧﺘﻮﺟﮫ ﺑﺎﻟﺸﻜﺮ
واﻟﺘﻘﺪﯾﺮ واﻟﻌﺮﻓﺎن إﻟﻰ اﻟﻤﺸﺮف اﻷﺳﺘﺎذ أزوا ﻋﺒﺪ
اﻟﻘﺎدر ﻋﻠﻰ ﻗﺒﻮﻟﮫ اﻹﺷﺮاف ﻋﻠﻰ ھﺬا اﻟﺒﺤﺚ ﺑﺎﻟﺮﻏﻢ ﻣﻦ
ﺛﻘﻞ اﻟﻤﺴﺆوﻟﯿﺔ اﻟﻤﻠﻘﺎة ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗﻘﮫ وﻛﺜﺮة ﻣﺸﺎﻏﻠﮫ
ﻟﺴﺪاد ﻧﺼﺤﮫ وإرﺷﺎده .
ﻛﻤﺎ أﺗﻘﺪم ﺑﺠﺰﯾﻞ اﻟﺸﻜﺮ واﻟﻌﺮﻓﺎن إﻟﻰ ﻟﺠﻨﺔ
اﻟﻤﻨﺎﻗﺸﺔ اﻟﺘﻲ
ﺧﺼﺼﺖ ﻣﻦ وﻗﺘﮭﺎ اﻟﺜﻤﯿﻦ ﻟﺪراﺳﺔ ھﺬا اﻟﺒﺤﺚ وﻣﻨﺎﻗﺸﺘﮫ
،
3
ﺑﺴﻢ ﷲ اﻟﺮﺣﻤﻦ اﻟﺮﺣﯿﻢ
)ﻗﻞ إﻋﻤﻠﻮا ﻓﺴﯿﺮى ﷲ ﻋﻤﻠﻜﻢ ورﺳﻮﻟﮫ واﻟﻤﺆﻣﻨﻮن(
ﺻﺪق ﷲ اﻟﻌﻈﯿﻢ
إﻟﮭﻲ ﻟﯿﻄﯿﺐ اﻟﻠﯿﻞ إﻻ ﺑﺸﻜﺮك وﻟﯿﻄﯿﺐ اﻟﻨﮭﺎر إﻟﻰ ﺑﻄﺎﻋﺘﻚ ..وﻟﺘﻄﯿﺐ اﻟﻠﺤﻈﺎت إﻻ ﺑﺬﻛﺮك ..وﻻ
ﺗﻄﯿﺐ اﻵﺧﺮة إﻻ ﺑﻌﻔﻮك ..وﻻ ﺗﻄﯿﺐ اﻟﺠﻨﺔ إﻻ ﺑﺮؤﯾﺘﻚ ﷲ ﺟﻞ ﺟﻼﻟﮫ
إﻟﻰ ﻣﻦ ﺑﻠﻎ اﻟﺮﺳﺎﻟﺔ وأدى اﻷﻣﺎﻧﺔ ..وﻧﺼﺢ اﻷﻣﺔ ..إﻟﻰ ﻧﺒﻲ اﻟﺮﺣﻤﺔ وﻧﻮر اﻟﻌﺎﻟﻤﯿﻦ..
ﺳﯿﺪﻧﺎ ﻣﺤﻤﺪ ﺻﻠﻰ ﷲ ﻋﻠﯿﮫ وﺳﻠﻢ
إﻟﻰ ﻣﻦ ﻛﻠﻠﮫ ﷲ ﺑﺎﻟﮭﯿﺒﺔ واﻟﻮﻗﺎر ..إﻟﻰ ﻣﻦ ﻋﻠﻤﻨﻲ اﻟﻌﻄﺎء ﺑﺪون اﻧﺘﻈﺎر ..إﻟﻰ ﻣﻦ أﺣﻤﻞ أﺳﻤﮫ ﺑﻜﻞ
اﻓﺘﺨﺎر ..أرﺟﻮ ﻣﻦ ﷲ أن ﯾﻤﺪ ﻓﻲ ﻋﻤﺮك ﻟﺘﺮى ﺛﻤﺎراً ﻗﺪ ﺣﺎن ﻗﻄﺎﻓﮭﺎ ﺑﻌﺪ طﻮل اﻧﺘﻈﺎر وﺳﺘﺒﻘﻰ
ﻛﻠﻤﺎﺗﻚ ﻧﺠﻮم أھﺘﺪي ﺑﮭﺎ اﻟﯿﻮم وﻓﻲ اﻟﻐﺪ وإﻟﻰ اﻷﺑﺪ..
واﻟﺪي اﻟﻌﺰﯾﺰ
إﻟﻰ ﻣﻼﻛﻲ ﻓﻲ اﻟﺤﯿﺎة ..إﻟﻰ ﻣﻌﻨﻰ اﻟﺤﺐ وإﻟﻰ ﻣﻌﻨﻰ اﻟﺤﻨﺎن واﻟﺘﻔﺎﻧﻲ ..إﻟﻰ ﺑﺴﻤﺔ اﻟﺤﯿﺎة وﺳﺮ
اﻟﻮﺟﻮد أﻣﻲ اﻟﺤﺒﯿﺒﺔ
إﻟﻰ ﺑﮭﻢ أﻛﺒﺮ وﻋﻠﯿﮭﻢ أﻋﺘﻤﺪ ..إﻟﻰ ﺷﻤﻌﺔ ﻣﺘﻘﺪة ﺗﻨﯿﺮ ظﻠﻤﺔ ﺣﯿﺎﺗﻲ..
إﻟﻰ ﻣﻦ ﺑﻮﺟﻮدھﻢ أﻛﺘﺴﺐ ﻗﻮة وﻣﺤﺒﺔ ﻻ ﺣﺪود ﻟﮭﺎإﺧﻮﺗﻲ
إﻟﻰ اﻷﺧﻮات اﻟﻠﻮاﺗﻲ ﻟﻢ ﺗﻠﺪھﻦ أﻣﻲ ..إﻟﻰ ﻣﻦ ﺗﺤﻠﻮ ﺑﺎﻹﺧﺎء وﺗﻤﯿﺰوا ﺑﺎﻟﻮﻓﺎء واﻟﻌﻄﺎء إﻟﻰ ﯾﻨﺎﺑﯿﻊ
اﻟﺼﺪق اﻟﺼﺎﻓﻲ إﻟﻰ ﻣﻦ ﻣﻌﮭﻢ ﺳﻌﺪت ،وﺑﺮﻓﻘﺘﮭﻢ ﻓﻲ دروب اﻟﺤﯿﺎة اﻟﺤﻠﻮة واﻟﺤﺰﯾﻨﺔ ﺳﺮت إﻟﻰ ﻣﻦ
ﻛﺎﻧﻮا ﻣﻌﻲ ﻋﻠﻰ طﺮﯾﻖ اﻟﻨﺠﺎح واﻟﺨﯿﺮ
4
اﻟﻤﻘﺪﻣ ـ ــﺔ
ﻳﻌﺪ ﺣﻖ اﳌﻮاﻃﻦ ﰲ اﻟﺴﻜﻦ ﺣﻘﺎ اﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺎ ودﺳﺘﻮرﻳﺎ 1،ﻋﻠﻰ اﻟﺪوﻟﺔ اﻟﺘﻜﻔﻞ ﺑﻪ ﰲ وﻗﺖ ﻛﺎن ﻗﻄﺎع
اﻟﺴﻜﻦ ﻣﻨﻈﻤﺎ ﰲ ﻇﻞ ﻧﻈﺎم ﺳﻴﺎﺳﻲ واﻗﺘﺼﺎدي ،ﲝﻴﺚ ﻛﺎن ﻳﺴﻴﻄﺮ ﻣﻦ ﺧﻼﳍﺎ اﻟﻘﻄﺎع اﻟﻌﻤﻮﻣﻲ ﻋﻠﻰ
ﻣﺸﺎرﻳﻊ اﻟﺴﻜﻦ واﻟﻘﺎﺋﻢ ﺑﺘﻤﻮﻳﻠﻬﺎ " ﺻﻨﺪوق اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻠﺘﻮﻓﲑ واﻹﺣﺘﻴﺎط ".
وأﻣﺎم اﺣﺘﻜﺎر اﻟﺪوﻟﺔ ﻟﻼﻧﺘﺎج واﺳﱰاد ﻣﻮاد اﻟﺒﻨﺎء ﳑﺎ زاد ﻣﻦ ﺣﺪة ﻣﺸﻜﻠﺔ اﻟﺴﻜﻦ ،وﻋﺠﺰ اﻟﺪوﻟﺔ ﻋﻦ
ﺗﻠﺒﻴﺔ اﳊﺎﺟﺎت اﳌﺘﺰاﻳﺪة ﻟﻠﻤﻮاﻃﻨﲔ ،وﺑﺎﻟﺘﺎي ﺗﺪﻫﻮر ﻣﺸﻜﻠﺔ ﺳﻮق اﻟﻌﻘﺎر .
ﳑﺎ أدى ﺑﺎﻟﺪوﻟﺔ إﱃ إﻋﺎدة اﻟﻨﻈﺮ ﰲ ﺗﻨﻈﻴﻢ اﻟﻘﻄﺎع اﻟﻌﻘﺎري ،ﻓﻜﺎن ذﻟﻚ ﺑﺼﺪور ﻗﺎﻧﻮن -86
2،07اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ اﻟﺬي اﻋﺘﱪ ﻗﻔﺰة ﻧﻮﻋﻴﺔ ﰲ إﻋﺎدة ﲢﺪﻳﺪ ﳎﺎل ﺗﺪﺧﻞ اﻟﺴﻠﻄﺎت اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ وﻓﺘﺢ
ﳎﺎل أﻣﺎم اﻟﻘﻄﺎع اﳋﺎص ﻟﻠﻤﻨﺎﻓﺴﺔ اﳊﺮة ،وﻛﺬﻟﻚ ﲢﺮﻳﺮ اﳌﻌﺎﻣﻼت اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ اﻟﻮاردة ﻋﻠﻰ اﻷراﺿﻲ ﺳﻮاء
ﻓﻼﺣﻴﻪ ﻛﺎﻧﺖ أو ﻋﻤﺮاﻧﻴﺔ 3،وﺑﺎﻟﺮﻏﻢ ﻣﻦ اﻹﺻﻼﺣﺎت اﳌﺴﺘﺤﺪﺛﺔ ﰲ اﳌﻨﻈﻮﻣﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ،اﻹ أﻧﻪ اﺗﺼﻒ
ﲟﺤﺪودﻳﺔ اﻟﺘﻄﺒﻴﻖ واﻟﻨﺘﺎﺋﺞ ﰲ ﻣﻌﺎﳉﺔ ﻣﺸﻜﻠﺔ ﺗﺪﻫﻮر ﺳﻮق اﻟﻌﻘﺎر ﺑﺼﻔﺔ ﻋﺎﻣﺔ ،وﺣﻞ ﻣﺸﻜﻠﺔ اﻟﺴﻜﻦ ﺑﺼﻔﺔ
ﺧﺎﺻﺔ ،ﲝﻴﺚ أن ﻧﺼﻮﺻﻪ ﱂ ﺗﺼﺒﺢ ﻣﻼﺋﻤﺔ ﻣﻊ ﻣﺘﻄﻠﺒﺎت اﻻﺳﺘﺜﻤﺎر.
ﻟﺬا أﻋﺎد اﳌﺸﺮع ﻣﺮة أﺧﺮى إﱃ وﺿﻊ ﺗﻘﻨﻴﺎت ﺟﺪﻳﺪة ﻟﻠﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﻛﻨﺘﻴﺠﺔ ﻟﻠﺘﻐﻴﲑ ﰲ اﻟﻨﻬﺞ
اﻟﺴﻴﺎﺳﻲ ﻟﻠﺒﻼد وﺑﺎﻷﺧﺺ ﰲ اﳌﻴﺪان اﻟﻌﻘﺎري ،ﺣﻴﺚ ﺻﺪر اﻟﻘﺎﻧﻮن 4،25-90اﳌﺘﻌﻠﻖ اﻟﺘﻮﺟﻴﻪ اﻟﻌﻘﺎري
واﻟﺬي أﻋﺎد ﻫﻴﻜﻠﺔ اﻟﺴﺎﺣﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ،وﺗﺒﲎ ﻣﺒﺪأ ﻧﻈﺎم اﻟﺴﻮق اﳊﺮة ﰒ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 29-910اﳌﺘﻌﻠﻖ
ﺑﺎﻟﺘﻬﻴﺌﺔ واﻟﻌﻤﺮان وﺻﻮﻻً إﱃ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ رﻗﻢ 503-93اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﻨﺸﺎط اﻟﻌﻘﺎري اﻟﺬي أﻋﻄﻰ ﺑﻌﺜﺎ
ﻓﻘﺪ اﺳﺘﺤﺪث ﺗﻘﻨﲔ ﻏﲑ ﻣﻌﺮوﻓﲔ ﰲ اﻟﻘﻮاﻋﺪ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﳘﺎ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ وﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ
ﺑﺎﻹﳚﺎر .وﺻﻮﻻ اﻟﺬي ﳌﻌﺎﳉﺔ اﻟﻨﻘﺎﺋﺺ اﻟﱵ أﺗﺼﻒ ﻤﺎ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ ،ﲝﻴﺚ أﻋﻄﻰ
ﻣﻨﻌﻄﻔﺎ ﺟﺪﻳﺪا ﺎل ﳑﺎرﺳﺔ اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ،ﻣﻦ ﺣﻴﺚ ﺗﻨﻈﻴﻢ ﻗﻮاﻋﺪ ﳑﺎرﺳﺘﻬﺎ .
وﻋﻠﻴﻪ ﻓﺎﻟﺼﻴﻐﺔ اﻟﱴ ﻧﺮﻏﺐ أن ﳔﺼﺺ ﳍﺎ ﻫﺬا اﻟﺒﺤﺚ واﳌﺴﺘﺤﺪﺛﺔ ﲟﻮﺟﺐ ﻣﺮﺳﻮم ﻻﺣﻖ وﻫﻮ
اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105-01اﶈﺪد ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ أﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم ، 35-03وﻟﻜﻮﻧﻪ ﳝﺘﺎز ﺑﻨﻮع ﻣﻦ اﳋﺼﻮﺻﻴﺔ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﺘﻌﻠﻖ ﺑﺄﺣﻜﺎﻣﻪ إذ ﳚﻤﻊ
ﺑﲔ ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﻹﳚﺎر .
وﺗﺘﺠﻠﻰ أﳘﻴﺔ ﺻﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر أ ﺎ ﻟﻸﻓﺮاد اﳊﺼﻮل ﻋﻠﻰ ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻼﺋﻢ ﻧﻈﺮا ﻟﺪﺧﻠﻬﻢ اﶈﺪود
واﻻرﺗﻔﺎع اﻟﻜﺒﲑ ﰲ ﲦﻦ اﻟﻌﻘﺎرات.ﻛﻤﺎ أ ﺎ ﲤﻜﻦ ﻣﻦ اﳌﺴﺎﳘﺔ ﰲ ﺗﻮﻇﻴﻒ ﻣﺎ ﻟﻠﻤﺠﺘﻤﻊ ﻣﻦ إﻳﺮادات وﻃﺎﻗﺎت
وﺧﱪات ،وﻛﺬا إﻗﺎﻣﺔ اﳌﺸﺎرﻳﻊ اﻟﺘﻨﻤﻮﻳﺔ وﺣﻞ ﻣﺸﺎﻛﻞ اﻟﺴﻜﻦ.
وﺑﻨﺎءاً ﻋﻠﻰ ﰎ ذﻛﺮﻩ ﻓﺈن إﺷﻜﺎﻟﻴﺔ اﻟﺒﺤﺚ ﺗﺘﻤﺤﻮر ﺣﻮل اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻣﺎ
ﻣﺪى ﻓﻌﺎﻟﻴﺔ ﻫﺬﻩ اﻟﺘﻘﻨﻴﺔ ﰲ ﺗﻄﻮر ﻧﺸﺎط اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ؟وﻣﻜﺎﻧﺘﻪ ﰲ ﻇﻞ اﻟﺼﻴﻎ اﻷﺧﺮى ؟وﻣﺎﻫﻲ اﻷﺣﻜﺎم
اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ اﳌﺘﻌﻠﻘﺔ ﺑﻪ ؟
وﺣﺮﺻﺎ ﻋﻠﻰ ﺑﻠﻮغ اﻟﻐﺎﻳﺔ ﻣﻦ اﻟﺒﺤﺚ اﻧﺘﻬﺎﺟﺎ اﳌﻨﻬﺞ اﻟﻮﺻﻔﻲ اﻟﺘﺤﻠﻴﻠﻲ ﻣﻦ ﺧﻼل دراﺳﺔ اﻟﻘﻮاﻋﺪ
اﻟﻌﺎﻣﺔ اﳌﺘﻤﺜﻠﺔ ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ وﺗﻄﺒﻴﻘﺎ ﺎ اﳋﺎﺻﺔ ﺣﺴﺐ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105-01اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ
واﻟﻘﺮارات اﳌﻠﺤﻘﺔ ﺑﻪ .
واﺗﺒﻌﻨﺎ ﰲ ﺗﻘﺴﻴﻢ ﻫﺬا ﲝﺚ إﱃ ﻓﺼﻠﲔ ،ﳔﺼﺺ اﻟﻔﺼﻞ اﻷول اﻟﺘﻨﻈﻴﻢ اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
واﻟﺬي ﻳﺘﻀﻤﻦ ﺛﻼﺛﺔ ﻣﺒﺎﺣﺚ ﲝﻴﺚ ﺑﻨﺺ اﳌﺒﺤﺚ اﻷول :ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر واﳌﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﱐ :ﲤﻴﻴﺰﻩ
- 1اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ 03-93اﻟﺼﺎدر 01ﻣﺎرس 1993اﳌﺘﻀﻤﻦ ﺗﻨﻈﻴﻢ اﻟﻨﺸﺎط اﻟﻌﻘﺎري ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد 14
6
ﻋﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺸﺎ ﺔ ﻟﻪ ،ﰒ ﺗﻜﻴﻴﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ اﳌﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻟﺚ ،أﻣﺎ اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﱐ ﻓﻴﺸﻤﻞ أﺣﻜﺎم
ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻳﻀﻢ أرﺑﻌﺔ ﻣﺒﺎﺣﺚ ﲝﻴﺚ ﻳﻨﻄﻮي اﳌﺒﺤﺚ اﻷول ﻋﻞ اﻟﺸﺮوط اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
،وﳔﺼﺺ اﳌﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﱐ ﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ،ﰒ إﺟﺮاءات ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ،وﰲ اﻷﺧﲑ
ﻧﺘﻄﺮق ﰲ اﳌﺒﺤﺚ اﻟﺮاﺑﻊ إﱃ أﺛﺎر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
- 1اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 35-97اﳌﺆرﺧﻔﻲ 1997-01-14ﳛﺪد ﺷﺮوط وﻛﻴﻘﻴﺎت ﺑﻴﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ زاﳚﺎرﻫﺎ وﺑﻴﻌﻬﺎ
ﺑﺎﻻﳚﺎر وﺷﺮوط ﺑﻴﻊ اﻷﻣﻼك ذات اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺘﺠﺎري واﳌﻬﲏ وﻏﲑﻫﺎ اﻟﱵ أﳒﺰ ﺎ داووﻳﻦ اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻗﺎﺑﻞ ﻟﻠﺘﺴﺪﻳﺪ ﻣﻦ ﺣﺴﺎﺑﺎت
اﳋﺰﻳﻨﺔ اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ أو ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻣﻀﻤﻮن ﻣﻨﻬﺎ واﳌﺴﻠﻤﺔ ﺑﻌﺪ ﺷﻬﺮ أﻛﺘﻮﺑﺮ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد ،04اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ .1997-01-15
- 2اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105-01اﳌﺆرخ ﰲ 23أﻓﺮﻳﻞ 2001اﶈﺪد ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ أﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر زﻛﻴﻔﻴﺎت
ذﻟﻚ ج رﻋﺪد 25اﻟﺼﺎدر ﰲ 2001/04/29
7
اﻟﻔﺮع اﻷول:اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ اﻟﻔﻘﻬﻲ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر
ﻟﻘ ـ ــﺪ اﺧﺘﻠ ـ ــﻒ اﻟﻔﻘ ـ ــﻪ ﺣ ـ ــﻮل ﺗﻌﺮﻳ ـ ــﻒ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓﻬﻨ ـ ــﺎك ﻣ ـ ــﻦ اﻋﺘ ـ ــﱪﻩ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟـ ـ ـ ّﺬي ﻳ ـ ــﺆدي إﱃ
ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﺸﻲء اﳌﺆﺟﺮ ﺗﻠﻘﺎﺋﻴﺎً إﱃ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﲟﺠﺮد دﻓﻊ اﻷﺟﺮة اﻷﺧﲑة أي اﻟﻘﺴﻂ اﻷﺧﲑ.1
و ﻳﺆﺧـ ــﺬ ﻋﻠـ ــﻰ ﻫـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳـ ــﻒ أﻧـ ــﻪ اﻗﺘﺼـ ــﺮ ﻋﻠـ ــﻰ ﺣﺎﻟـ ــﺔ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر اﻟـ ــﱵ ﻳـ ــﺘﻢ ﻓﻴﻬـ ــﺎ ﺑﻴـ ــﻊ اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ
ﺗﻠﻘﺎﺋﻴ ـ ـ ـﺎً ،دون اﳊـ ـ ــﺎﻻت اﻟـ ـ ــﱵ ﻳﻜـ ـ ــﻮن ﻓﻴﻬـ ـ ــﺎ ﻧﻘـ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴـ ـ ــﺔ ﺑﻨـ ـ ــﺎءاً ﻋﻠـ ـ ــﻰ وﻋـ ـ ــﺪ ﻣـ ـ ــﻦ اﻟﺒـ ـ ــﺎﺋﻊ ،أو ﺑﻨـ ـ ــﺎءاً ﻋﻠـ ـ ــﻰ
اﺳﺘﻌﻤﺎل اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﳊﻘﻪ ﰲ اﳋﻴﺎر ﺑﲔ اﻟﺸﺮاء ﻣﻦ ﻋﺪﻣﻪ .2
ﻛﻤ ـ ــﺎ ﻳﺆﺧ ـ ــﺬ ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ أﻧ ـ ــﻪ اﻋﺘ ـ ــﱪ اﻷﺟ ـ ــﺮة ﻫ ـ ــﻲ ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ ﻧﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ،ﰲ ﺣ ـ ــﲔ أ ـ ــﺎ ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ اﻹﻧﺘﻔ ـ ــﺎع
ﺑﺎﻟﺸﻲء اﳌﺆﺟﺮ ﻓﱰة اﻹﳚﺎر.
ﺑﻴﻨﻤ ــﺎ ﻋﺮﻓ ــﻪ Jaques Ghestinﺑﺄﻧ ــﻪ اﻹﺗﻔ ـ ـﺎق اﻟ ــﺬي ﻳﻘ ــﺪم ﻓﻴ ــﻪ اﳌﺎﻟ ــﻚ اﻟﺸ ــﻲء ﰲ ﺻ ــﻮرة إﳚ ــﺎر
وﻳﺘﻌﻬﺪ اﲡﺎﻩ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ إن ﻳﺒﻴﻌﻪ ﻟﻪ ﻃﻮل ﻓﱰة اﻹﳚﺎر.3
واﻟﻮاﻗـ ـ ــﻊ أ ّن ﻫ ـ ـ ـﺬا اﳌﻔﻬـ ـ ــﻮم ﻳﻌﱰﻳـ ـ ــﻪ ﻗﺼـ ـ ــﻮر ﻛﺒـ ـ ــﲑ إذ أﻧ ـ ـ ـﻪ ﱂ ﻳﻔﺼـ ـ ــﺢ ﻋـ ـ ــﻦ اﳌﻘﺎﺑـ ـ ــﻞ اﻟـ ـ ــﺬي ﲟﻘﺘﻀـ ـ ــﺎﻩ ﳝﺘﻠـ ـ ــﻚ
اﳌﺸ ــﱰي ﻫ ــﺬا اﻟﺸ ــﻲء ،وﻫ ــﻞ ﻳ ــﺘﻢ اﻹﺗﻔ ـ ـﺎق ﻋﻠﻴ ــﻪ ﻋﻨ ــﺪ اﻹﳚ ــﺎر أو ﺑﻌ ــﺪ ﺎﻳﺘ ــﻪ،ﻛﻤﺎ اْﻧ ــﻪ ﻳﻘﺘﺼ ــﺮ ﻋﻠ ــﻰ اﻟﺒﻴ ــﻊ
ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر اﻟ ـ ــﺬي ﻳﺘﻮﻗ ـ ــﻒ ﻧﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﻓﻴ ـ ــﻪ ﻋﻠ ـ ــﻰ إرادة اﳌﺎﻟ ـ ــﻚ ﰲ ن ﺎﻳ ـ ــﺔ اﳌ ـ ــﺪة اﳌﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ـ ــﺎ ،وﻣ ـ ــﻦ ﰒ
4
ﻓﻬﻮ ﻻ ﻳﻌﺪو أن ﻳﻜﻮن إﳚﺎراً ﻣﻊ اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﺟﺎﻧﺐ اﳌﺎﻟﻚ .
وﻗـ ــﺪ أورد اﻟﻔﻘـ ــﻪ اﳌﺼـ ــﺮي ﺗﻌﺮﻳﻔـ ــﺎت ﻋ ـ ـ ّﺪة ﻟﻠﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ،ﻣﻨﻬـ ــﺎ ﺗﻌﺮﻳـ ــﻒ "اﻷﺳـ ــﺘﺎذ ﳏﻤـ ــﺪ ﺣﺴـ ــﻨﲔ
" اﻟ ــﺬي ﻳﻌﺮﻓ ــﻪ ﺑﺄﻧ ــﻪ "اﻟﻌﻘ ــﺪ اﻟ ــﺬي ﻳﺮﻳ ــﺪ ﻓﻴ ــﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗ ــﺪان اﻹﳚ ــﺎر واﻟﺒﻴ ــﻊ ﻣﻌـ ـﺎً ،ﻓﻬ ــﻮ إﳚ ــﺎر إﱃ أن ﻳ ــﺘﻢ اﻟﻮﻓ ــﺎء
ﺿـ ـﻤﺎن ﻋ ــﺪم اﻟﺘﺼ ــﺮف ﰲ اﻟﻌﻘ ــﺎر ﻗﺒ ــﻞ
ﺑ ــﺎﻟﺜﻤﻦ ﻛ ــﺎﻣﻼ ،وﺑﻴ ــﻊ ﺣ ــﲔ ﻳ ــﺘﻢ اﻟﻮﻓـ ـﺎء " .واﻟﻐ ــﺮض ﻣ ــﻦ ذﻟ ــﻚ ﻫ ــﻮ ّ
-1ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ،اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة "اﻟﺒﻴﻊ –اﻟﺘﺄﻣﲔ)اﻟﻀﻤﺎن(-اﻹﳚﺎر "دارﺳﺔ ﻣﻘﺎرﻧﺔ ،2001،ﻣﻨﺸﻮرات اﳊﻠﱯ اﳊﻘﻮﻗﻴﺔ ،ﺑﲑوت
ﻟﺒﻨﺎن ص.30
- 2اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ،ﳎﻠﺔ اﻟﻔﻘﻪ واﻟﻘﺎﻧﻮن ،ص2
publié le 13 juin 2012 08:57 par 05 - www.majalah-droit.ici.st
2012http://www.majalah.new.ma © 2005 - 2012http://www.majalah.
ﻧﻘﻼ ﻋﻦ 3 -Jaques Ghestin,Bernard Deche,Traite Des Contrats Sous La Direction De J.Ghestila
اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎء
-4ﻓﺎﻳﺰ ﻧﻌﻴﻢ رﺿﻮان ،ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ،ﻃﺒﻌﺔ 1997 ، 3ص.61
8
اﻷﻗﺴـ ـ ـﺎط .واﻋﺘﺒ ـ ــﺎر اﻹﳚ ـ ــﺎر ﻣ ـ ــﻦ ﻋﻘ ـ ــﻮد اﻟﺘﺼ ـ ــﺮف ،ﻛﻤ ـ ــﺎ أن اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﳝﻜ ـ ــﻦ أن ﻳﺘﻌ ـ ــﺮض
اﻟﻮﻓ ـ ــﺎء ﺑﻜﺎﻣ ـ ــﻞ ّ
ﺗﺼﺮف ﰲ اﻟﺸﻲء ﻗﺒﻞ اﻟﻮﻓﺎء ﺑﻜﺎﻣﻞ اﻟﺜّﻤﻦ .1
ﻟﻌﻘﻮﺑﺔ ﺧﻴﺎﻧﺔ اﻷﻣﺎﻧﺔ إن ﻫﻮ ّ
وذّﻫـ ــﺐ ﺟﺎﻧـ ــﺐ آﺧـ ــﺮ ﻣ ـ ـﻦ اﻟﻔﻘـ ــﻪ إﱃ ﺗﻌﺮﻳـ ــﻒ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺑﺎْﻧـ ــﻪ ﻋﻘـ ــﺪ ﻳﺘﻔـ ــﻖ ﲟﻘﺘﻀـ ــﺎﻩ اﻟﺘـ ــﺎﺟﺮ ﻣـ ــﻊ
ﻋﻤﻴﻠ ـ ــﻪ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺗ ـ ــﺄﺟﲑ اﻟﺸ ـ ــﻲء ﻣ ـ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨ ـ ــﺔ ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ أﺟ ـ ــﺮة ﺷ ـ ــﻬﺮﻳﺔ أو أﻗﺴ ـ ــﺎط ﺗ ـ ــﺪﻓﻊ ﺧ ـ ــﻼل ﻓـ ـ ـﱰات زﻣﻨﻴ ـ ــﺔ
وﰱ اﻟﻌﻤﻴـ ــﻞ ﲜﻤﻴـ ــﻊ اﻷﻗﺴـ ــﺎط ﰲ ﺎﻳـ ــﺔ اﳌـ ــﺪة اﳌﺘﻔـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬـ ــﺎ ﺗﻨﺘﻘـ ــﻞ
ﳏـ ــﺪدة ﰲ اﻟﻌﻘـ ــﺪ ،ﻋﻠـ ــﻰ أﺳـ ــﺎس أﻧـ ــﻪ إذا ّ
إﻟﻴـ ــﻪ ﻣﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﺸـ ــﻲء اﳌـ ــﺆﺟﺮ وﻻ ﻳﻠﺘـ ــﺰم ﺑـ ــﺪﻓﻊ ﺷـ ــﻴﺌﺎ أﺧـ ــﺮ ،إﻣـ ــﺎ إذا ﲣﻠـ ــﻒ ﻋـ ــﻦ دﻓـ ــﻊ ﻫـ ــﺬﻩ اﻷﻗﺴـ ــﺎط ﻓﺴـ ــﺦ
اﻟﻌﻘﺪ واﺳﱰداد اﻟﺘﺎﺟﺮ اﻟﺸﻲء اﳌﺆﺟﺮ.2
وإذا ﻛﺎن ﻫﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ ﻗﺪ أوﺿﺢ ﻣﻔﻬﻮم اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر إﻻ اْﻧﻪ ﻳﻌﺎب ﻋﻠﻴﻪ ﰲ :
-1اﻋﺘﺒـ ـﺎر ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﻋﻘ ــﺪا ﲡﺎرﻳـ ـﺎً ﺣ ــﲔ وﺻ ــﻒ ﻃﺮﻓﻴ ــﻪ ﺑﺎﻟﺘ ــﺎﺟﺮ وﻋﻤﻴﻠ ــﻪ ،وﻫ ــﻮ ﻣ ــﺎ ﳜﺘﻠ ــﻒ ﻛﻠﻴـ ـﺎً
وﺟﺰﺋﻴﺎً ﻣﻊ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﳌﺪﻧﻴﺔ اﳋﺎﻟﺼﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر.
-2واﻋﺘـ ــﱪ اﻷﺟـ ــﺮة أو اﻷﻗﺴـ ــﺎط اﻟـ ــﱵ ﻳﻠﺘـ ــﺰم اﳌﺴـ ــﺘﺄﺟﺮ ﺑـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ ﻋﻠـ ــﻰ ﻓ ـ ـﱰات زﻣﻨﻴـ ــﺔ ﳏـ ــﺪدة ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ ﻹﻧﺘﻘـ ــﺎل
اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ،وﻫﻮ ﰲ اﳊﻘﻴﻘـ ــﺔ ﺗﻌﺒـ ــﲑ ﻏـ ــﲑ دﻗﻴـ ــﻖ ﻧﻈ ـ ـﺮاً ﻻﺧـ ــﺘﻼف ﻣﻔﻬـ ــﻮم اﻷﺟـ ــﺮة ﻋـ ــﻦ ﻣﻔﻬـ ــﻮم اﻟﻘﺴـ ــﻂ ،إذ ﻛـ ــﺎن
ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ اﺳ ـ ــﺘﺨﺪام ﻣﻔﻬ ـ ــﻮم اﻟﻘﺴ ـ ــﻂ ﻛﻤﻘﺎﺑ ـ ــﻞ ﻟ ـ ــﺬﻟﻚ ﻟﻜﻮﻧ ـ ــﻪ ﻳﺘﻀ ـ ــﻤﻦ اﻷﺟ ـ ــﺮة ﻛﻤﻘﺎﺑ ـ ــﻞ ﻟﻼﻧﺘﻔ ـ ــﺎع ﺑﺎﻟﺸ ـ ــﻲء
اﳌﺆﺟﺮ ﻓﻀﻼ ﻋﻦ ﺗﻀﻤﻨﻪ ﳉﺰء ﻣﻦ ﲦﻦ اﻟﺒﻴﻊ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻪ .3
-3اﻗﺘﺼ ـ ــﺮ ﻋﻠ ـ ــﻰ إﺣ ـ ــﺪى ﺻ ـ ــﻮر اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓﻘ ـ ــﻂ وﻫ ـ ــﻰ اﳊﺎﻟ ـ ــﺔ اﻟ ـ ــﱵ ﺗﻨﺘﻘ ـ ــﻞ ﻓﻴﻬ ـ ــﺎ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﺗﻠﻘﺎﺋﻴ ـ ــﺎ إﱃ
اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﲟﺠ ــﺮد ﻗﻴﺎﻣ ــﻪ ﺑ ــﺪﻓﻊ اﻷﻗﺴ ــﺎط اﳌﺴ ــﺘﺤﻘﺔ ﻋﻠﻴ ــﻪ ،ﰲ ﺣ ــﲔ أ ّن ﻫ ــﺬا اﻟﺒﻴ ــﻊ ﻗـ ـﺪ ﻳ ــﺘﻢ ﺑﻨ ــﺎءاً ﻋﻠ ــﻰ وﻋ ــﺪ
ﺳﺎﺑﻖ ﻣﻦ اﳌﺎﻟﻚ أو ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ إﻋﻼن اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ اﻟﺸﺮاء ﰲ اﳌﻮﻋﺪ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻪ ﺑﲔ اﻟﻄﺮﻓﲔ .
ﰲ ﺣ ـ ــﲔ ذّﻫ ـ ــﺐ ﺟﺎﻧ ـ ــﺐ أﺧ ـ ــﺮ ﻣ ـ ــﻦ اﻟﻔﻘ ـ ــﻪ إﱃ أ ّن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻫ ـ ــﻮ اﺗﻔ ـ ــﺎق ﲟﻘﺘﻀ ـ ــﺎﻩ ﻳ ـ ــﺆﺟﺮ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ
ـﻴﺊ ﻣﻘﺎﺑ ــﻞ أﺟ ــﺮة ﺗ ــﺪﻓﻊ ﰲ ﻣﻮاﻗﻴ ــﺖ ﺣﻠﻮﳍ ــﺎ .وﻳﺘﻔ ــﻖ ﻋﻠـ ــﻰ اْﻧ ــﻪ إذا دﻓـ ــﻊ اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﻋـ ــﺪدا ﻣـ ــﻦ ﻟﻠﻤﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﺷـ ـ ً
4
اﻟﺪﻓﻌﺎت ﻓﺈﻧﻪ ﻳﺘﻤﻠﻚ اﻟﺸﻲء اﳌﺆﺟﺮ
-1ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ﺟﺰاﺋﺮي ،ﻃﺒﻌﺔ ، 04دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ،اﳉﺰاﺋﺮ ،ص15
- 2ﻓﺎﻳﺰ ﻧﻌﻴﻢ رﺿﻮان ،اﳌﺮﺟﻊ ﻧﻔﺴﻪ ،ص.61
-3اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ ،ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص. 3
- 4ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص.30
9
اﻷﺳﺎﺳـ ـ ــﻴﺔ ﻟﻠﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر ﻣـ ـ ــﻦ ﺣﻴـ ـ ــﺚ أﻧـ ـ ــﻪ ﻳﺘﻀـ ـ ــﻤﻦ
وﻳﺘﺴـ ـ ــﻢ ﻫـ ـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳـ ـ ــﻒ ﺑﺄﻧـ ـ ــﻪ أﴰـ ـ ــﻞ اﻟﻌﻨﺎﺻـ ـ ــﺮ ّ
أﺣﻜـ ــﺎم ﻋﻘـ ــﺪﻳﻦ ﳘ ـ ــﺎ اﻟﺒﻴـ ــﻊ واﻹﳚـ ــﺎر و اﻧﺘﻘ ـ ـﺎل اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ ﻓﻴـ ــﻪ ﺗﻜ ـ ــﻮن ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ أﺟـ ــﺮة دورﻳ ـ ــﺔ ﻳـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ
ﰲ ﻣﻮاﻗﻴﺘﻬﺎ.1
وأﺧ ـ ـ ــﺪ ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ ﻫ ـ ـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳ ـ ـ ــﻒ ﰲ أ ّن ﻣﻘﺎﺑ ـ ـ ــﻞ ﲤﻠ ـ ـ ــﻚ اﳌﺴ ـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﺸ ـ ـ ــﻲء اﳌ ـ ـ ــﺆﺟﺮ ﻟ ـ ـ ــﻴﺲ اﻷﺟ ـ ـ ــﺮة وإﳕ ـ ـ ــﺎ
اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط اﻟ ـ ــﱵ ﻳ ـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﻤ ـ ــﺆﺟﺮ ،وذﻫ ـ ــﺐ ﺟﺎﻧ ـ ــﺐ ﻣ ـ ــﻦ اﻟﺸ ـ ـ ّـﺮاح إﱃ أن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ اﻹﳚ ـ ــﺎر
وﰱ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﻷﺟ ـ ــﺮة اﳌﺴ ـ ــﺘﺤﻘﺔ ﻃ ـ ــﻮال اﳌـ ـ ـ ّﺪة
ﻫ ـ ــﻮ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟ ـ ــﺬي ﻳﺼ ـ ــﻔﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪان ﺑﺄﻧّـ ـ ـﻪ إﳚ ـ ــﺎر ﺣ ـ ــﱴ إذا ّ
2
اﶈﺪدة ﻳﻨﻘﻠﺐ اﻟﻌﻘﺪ ﺑﻴﻌﺎً واﻋﺘﱪت اﻷﺟﺮة أﻗﺴﺎﻃﺎ ﻟﻠﺜﻤﻦ
وﻫﻨﺎﻟـ ــﻚ ﻣـ ــﻦ اﻟﻔﻘﻬـ ــﺎء ﻣـ ــﻦ ﻳﻌـ ـ ّـﺮف اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻋﻠـ ــﻰ أﻧّـ ـﻪ ﻋﻘـ ــﺪ ﻳـ ــﺘﻢ ﰲ ﺻـ ــﻮرة اﺗﻔـ ــﺎق ﻳﻠﺠـ ــﺄ ﻓﻴـ ــﻪ
اﻟﻄﺮﻓـ ــﺎن ﺑﺼـ ــﻴﻐﺔ اﻹﳚـ ــﺎر ﻟﻴﺨﻔـ ــﻲ ﻓﻴـ ــﻪ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﳑـ ــﺎ ﳚﻌﻠـ ــﻪ ﻳﻈﻬـ ــﺮ ﰲ ﺻـ ــﻮرة ﻋﻘـ ــﺪ إﳚـ ــﺎر ،ﻳﻜـ ــﻮن اﻟﺒـ ــﺎﺋﻊ
ﻓﻴ ـ ــﻪ ﻫ ـ ــﻮ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ وﺑﺎﳌﻘﺎﺑ ـ ــﻞ ﻳﻈﻬ ـ ــﺮ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﰲ ﺻ ـ ــﻮرة اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ،وﻋﻨ ـ ــﺪ اﻧﺘﻬ ـ ــﺎء ﻫ ـ ــﺬا اﻷﺧ ـ ــﲑ ﻣ ـ ــﻦ ﺳـ ـ ـ ّﺪاد
3
اﻷﻗﺴﺎط ﻳﺘﻤﻠﻚ اﳌﺎل ﺗﻠﻘﺎﺋﻴﺎ وﺑﺄﺛﺮ رﺟﻌﻲ ﻳﻌﻮد إﱃ ﻳﻮم إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ
وﻣ ـ ــﻦ ﺧ ـ ــﻼل ﻫ ـ ــﺬﻩ اﻟﺘﻌ ـ ــﺎرﻳﻒ ﻧﺴ ـ ــﺘﺨﻠﺺ أن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻫ ـ ــﻮ اﻹﺗﻔ ـ ــﺎق اﻟ ـ ــﺬي ﲟﻮﺟﺒ ـ ــﻪ ﻳﺴ ـ ــﻠﻢ
أﺣـ ــﺪ اﻟﻄـ ــﺮﻓﲔ ﺷـ ــﻴﺌﺎ ﻣﻌﻴﻨـ ــﺎ ﻟﻠﻄـ ــﺮف اﻷﺧـ ــﺮ ﻳﻨﺘﻔـ ــﻊ ﺑـ ــﻪ ﻓـ ــﱰة ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ ﰲ ﺻـ ــﻮرة اﳚـ ــﺎر ﰲ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ ﻣﺒـ ــﺎﻟﻎ دورﻳـ ــﺔ
ﳏ ــﺪدة ،ﰒ ﻳﺼ ــﲑ ﻫ ــﺬا اﻻﺗﻔ ــﺎق ﺑﻴﻌ ــﺎ ﻳﺘﻤﻠ ــﻚ ﲟﻮﺟﺒ ــﻪ اﳌﻨﺘﻔ ــﻊ اﻟﺸ ــﻴﺊ اﻟ ــﺬي ﰲ ﻳ ــﺪﻩ ﻋﻨـ ـﺪ ﺳ ــﺪاد ﻛ ــﻞ اﳌﺒ ــﺎﻟﻎ
اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ .4
-1اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 10-05اﳌﺆرخ ﰲ 20ﺟﻮان 2005اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ ﻟﻸﻣﺮ رﻗﻢ 58-75اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،ﻋﺪد 44ﻟﺴﻨﺔ
.2005
- 2اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 35-97اﳌﺆرخ ﰲ ،1997-01-14اﳌﺆرخ ﰲ 1997/10/14واﶈﺪد ﻟﺸﺮوط وﻛﻴﻔﻴﺎت ﺑﻴﻊ اﻻﻣﻼك ذات
اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ واﳚﺎرﻫﺎ وﺑﻴﻌﻬﺎ ﺑﺎﻻﳚﺎر وﺷﺮوط ﺑﻴﻊ اﻻﻣﻼك ذات اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ واﳌﻬﲏ وﻏﲑﻫﺎ واﻟﱴ اﳒﺰ ﺎ دﻳﻮان اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري
ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻗﺎﺑﻞ ﻟﻠﺘﺴﺪﻳﺪ ﻣﻦ ﺣﺴﺎﺑﺎت اﳋﺰﻳﻨﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ أو ﺑﺘﻤﻮﻳﻞ ﻣﻀﻤﻮن ﻣﻨﻬﺎ واﳌﺴﻠﻤﺔ ﺑﻌﺪ ﺷﻬﺮ أﻛﺘﻮﺑﺮ ﺳﻨﺔ 1992اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ اﻟﻌﺪد، 04ﻣﺆرﺧﺔ
ﰲ .1997-01-15
-3اﳌﺎدة 7ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 35-97واﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ »: :ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﻨﺼﻮص ﻋﻠﻴﻪ أﻋﻼﻩ ﻫﻮ اﻟﻌﻘﺪ اﻟﺬي ﻳﻠﺘﺰم ﲟﻮﺟﺒﻪ
دﻳﻮان اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺎﻋﺘﺒﺎرﻩ اﳌﺎﻟﻚ اﳌﺆﺟﺮ أن ﳛﻮل ﻣﻠﻜﺎ ﻋﻘﺎرﻳﺎ ذا اﺳﺘﻌﻤﺎل ﺳﻜﲏ إﺛﺮ ﻓﱰة ﲢﺪد ﺑﺎﺗﻔﺎق ﻣﺸﱰك وﺣﺴﺐ ﺷﺮوط ﻫﺬا اﳌﺮﺳﻮم
-".وﻛﺬﻟﻚ اﳌﺎدة 61ﻣﻦ اﻷﻣﺮ 63-76اﳌﺆرخ ﺑﺘﺎرﻳﺦ 1976/12/9اﳌﺘﻀﻤﻦ ﺗﺄﺳﻴﺲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد ،03اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ
– 1976/4/13اﳌﺎدة 793ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن. 10-05
11
اﻟﺴ ـ ـ ـ ـﺎﻟﻒ اﻟ ـ ـ ــﺬﻛﺮ ،ﳛ ـ ـ ــﺘﻔﻆ
ﻟﻘ ـ ـ ــﺪ ﻛ ـ ـ ــﺎن دﻳ ـ ـ ـ ـﻮان اﻟﱰﻗﻴ ـ ـ ــﺔ واﻟﺘﺴ ـ ـ ــﻴﲑ اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﺎري ﰲ ﻇّـ ـ ـ ـﻞ اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم ّ 35-97
ﺑﺼـ ـ ــﻔﺘﻪ ﻣﺎﻟـ ـ ــﻚ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺎر ﺑﻜـ ـ ــﻞ ﺣﻘﻮﻗـ ـ ــﻪ وإﻟﺘﺰﻣﺎﺗـ ـ ــﻪ ،أﻣـ ـ ــﺎ اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ )اﳌﺸـ ـ ــﱰي( ﻓﻴﺤـ ـ ــﺘﻔﻆ ﺑﻜـ ـ ــﻞ اﻷﻟﺘﺰﻣـ ـ ــﺎت
ﻻﺳﻴﻤﺎ ﰲ ﳎﺎل ﺷﺮوط اﻷﻋﺒﺎء اﳌﺸﱰﻛﺔ «.
اﳌﺮﺗﺒﻄﺔ ﺑﺎﳌﺴﺘﺄﺟﺮﻳﻦ ّ
وﻟﻘ ـ ــﺪ ﻋ ـ ــﺎد اﳌﺸ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ــﺮي إﱃ ﺗﻨﻈ ـ ــﻴﻢ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻣ ـ ــﺮة ﺛﺎﻧﻴ ـ ــﺔ ﰲ إﻃ ـ ــﺎر اﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ــﺔ ﻋ ـ ــﻦ
ﻃﺮﻳ ـ ــﻖ اﳌﺮﺳـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬي رﻗـ ـ ــﻢ 105-01ﰲ اﳌـ ـ ــﺆرخ ﰲ 20ﳏـ ـ ــﺮم ﻋ ـ ــﺎم 1422واﳌﻮاﻓـ ـ ــﻖ ل 23أﻓﺮﻳـ ـ ــﻞ
2001واﶈـ ـ ــﺪد ﻟﺸـ ـ ــﺮوط ﺷ ـ ـ ـﺮاء اﳌﺴـ ـ ــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠـ ـ ــﺰة ﺑ ـ ـ ــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴـ ـ ــﺔ ﰲ اﻃـ ـ ــﺎر اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﻳﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر وﻛﻴﻔﻴ ـ ـ ــﺎت
ذﻟﻚ ،ﺣﻴﺚ ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة 02ﻣﻨﻪ :
» اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﺻ ـ ـ ـ ـﻴﻐﺔ ﺗﺴ ـ ـ ــﻤﺢ ﺑﺎﳊﺼ ـ ـ ــﻮل ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ ﻣﺴ ـ ـ ــﻜﻦ ﺑﻌ ـ ـ ــﺪ إﻗـ ـ ـ ـﺮار ﺷ ـ ـ ـ ـﺮاﺋﻪ ﲟﻠﻜﻴ ـ ـ ـ ـﺔ ﺗﺎﻣ ـ ـ ــﺔ
وإﻧﻘﻀﺎء ﻣ ّﺪة اﻹﳚﺎر اﶈﺪد ﰲ إﻃﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻜﺘﻮب« 1
ﻣ ـ ــﺎ ﻳﻼﺣ ـ ــﻆ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻧ ـ ــﺺ اﳌ ـ ــﺎدة اﻟﺜﺎﻧﻴ ـ ــﺔ ﻣ ـ ــﻦ اﳌﺮﺳ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬي رﻗ ـ ــﻢ 105-01ان ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ
ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﱂ ﻳﻌـ ــﺮف ﻛﺘﺼ ـ ــﺮف ﻗـ ــﺎﻧﻮﱐ ﻣﻨﺘﺠـ ــﺎ ﻵﺛ ـ ــﺎر ﻗﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ ،ﺑ ـ ــﻞ ﻧـ ــﺺ ﻋﻠﻴـ ــﻪ ﻛﺼ ـ ــﻴﻐﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ﻣ ـ ــﻦ
ﺻﻴﻎ ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ. 2
وﻋﻠﻴ ــﻪ ﻓ ــﺈن اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر اﻟ ــﺬي ﻳ ــﱪم ﰲ إﻃـ ــﺎر اﻟﱰﻗﻴ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ــﺔ ﻳﻌ ــﺮف ﻛﻤ ــﺎﻳﻠﻲ »:ﻋﻘ ــﺪ ﻳﺘﻔ ــﻖ ﲟﻘﺘﻀـ ــﺎﻩ
اﳌﺘﻌﺎﻣـ ـ ــﻞ ﰲ اﻟﱰﻗﻴـ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـ ـ ــﺔ )ﺑﺼـ ـ ــﻔﺘﻪ ﺑﺎﺋﻌـ ـ ــﺎ( ،ﻣـ ـ ــﻊ اﳌﺴـ ـ ــﺘﻔﻴﺬ ﻣـ ـ ــﻦ اﻟﺴـ ـ ــﻜﻦ ) ﺑﺼـ ـ ــﻔﺘﻪ اﳌﺸـ ـ ــﱰي ( اﻟـ ـ ــﺬي
اﻟﺸ ـ ـﺮوط اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ،واﳌﺒﻨﻴـ ــﺔ ﻋﻠـ ــﻰ ﺑﻴـ ــﻊ ﻣﺴـ ــﻜﻦ ﻣﻨﺠـ ــﺰ ﺿـ ــﻤﻦ اﻹﻃـ ــﺎر اﻟـ ــﺬي ﳛـ ــﺪدﻩ
ﳚـ ــﺐ أن ﺗﺘـ ــﻮﻓﺮ ﻓﻴـ ــﻪ ّ
اﻟﻘ ــﺎﻧﻮن ،و إﻟﺘـ ـﺰام اﳌﺴ ــﺘﻔﻴﺪ ﺑ ــﺪﻓﻊ اﻟ ــﺜﻤﻦ أﻗﺴ ــﺎط ﺷ ــﻬﺮﻳﺔ ﺧ ــﻼل ﻣ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨ ــﺔ ،ﲝﻴ ــﺚ ﺗﻨﺘﻘ ــﻞ إﻟﻴ ــﻪ ﻣﻠﻜﻴ ــﺔ
اﳌﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﻌﻘﺪ ﲟﺠﺮد ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﺎﻓﺔ اﻷﻗﺴﺎط.
وﰲ ﺣﺎﻟـ ـ ــﺔ ﺗـ ـ ــﺄﺧﺮﻩ ﻋـ ـ ــﻦ دﻓـ ـ ــﻊ اﻷﻗﺴـ ـ ــﺎط ﻳﻔﺴـ ـ ــﺢ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺪ ،وﻳﻜـ ـ ــﻮن ﻋﻠﻴـ ـ ــﻪ إﻋـ ـ ــﺎدة اﳌﺴـ ـ ــﻜﻦ إﱃ اﳌﺘﻌﺎﻣـ ـ ــﻞ ﰲ
اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ« 3
- 1اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105-01اﳌﺆرخ ﰲ 23أﻓﺮﻳﻞ 2001اﶈﺪد ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت
ذﻟﻚ ج ر ﻋﺪد 25اﻟﺼﺎدرة ﰲ .2001/04/29
- 2اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 2001-01-23ﻳﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮدج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،ﻋﺪد،52ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ .2001-09-19
- 3اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 2002-05-14ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 2001-07-23اﻟﺬي ﳛﺪروط ﻣﻌﺎﳉﺔ ﻃﻠﺒﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ اﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ
ﺑﺎﻻﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،ﻋﺪد، 41ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ 2002-06-12
12
إﻻ أﻧ ـ ــﻪ وﺑﻌ ـ ــﺪ اﻟﺘﻄ ـ ــﺮق اﱃ ﲢﺪﻳ ـ ــﺪ ﻣﻔﻬ ـ ــﻮم اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﰱ ﻛ ـ ــﻼ اﳌﺮﺳ ـ ــﻮﻣﲔ اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬﻳﲔ 35-97
و ، 105-01ﻳﺘﺒـ ـ ــﲔ أن اﳌﺸـ ـ ــﺮع ﱂ ﳛـ ـ ــﺪد ﳍﻤـ ـ ــﺎ اﻹﻃـ ـ ــﺎر اﻟﺘﻨﻈﻴﻤـ ـ ــﻲ ﻧﻔﺴ ـ ـ ـﻪ إذ ﻳﺘﻀـ ـ ــﻤﻨﺎن ﻋ ـ ـ ـ ّﺪة ﻧﻘـ ـ ــﺎط
ﳐﺎﻟﻔـ ـ ــﺔ ،إذ أن ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر اﳌـ ـ ــﱪم وﻓﻘـ ـ ــﺎ ﻟﻠﻤﺮﺳـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـ ـ ــﺬي رﻗـ ـ ــﻢ 105-01ﻳـ ـ ــﺘﻢ ﺑﻌﻘـ ـ ــﺪ ﺑﻴـ ـ ــﻊ
ﻣﺒﺎﺷ ـ ــﺮة ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺧـ ـ ـﻼّف اﳌﺮﺳ ـ ــﻮم 35-97اﻟ ـ ــﺬي ﻳﻘ ـ ــﻮم ﺑﻮﺟﺒ ـ ــﻪ دﻳـ ـ ـﻮان اﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ واﻟﺘﺴ ـ ــﻴﲑ اﻟﻌﻘ ـ ــﺎري ﺑﺘﺤﺮﻳ ـ ــﺮ
ﻋﻘ ــﺪ اﳚ ــﺎر ﻳﺴ ــﺒﻖ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ وﻓﻘ ــﺎ ﻟﻠﻤ ــﺎدة 8ﻣﻨ ــﻪ ، 1وﻛ ــﺬﻟﻚ ﻳﺘﺒ ــﲔ اﻹﺧ ــﺘﻼف ﻣ ــﻦ ﺣﻴ ــﺚ اﻷﻃ ــﺮاف ،
إذ أن اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ ﻫ ـ ــﻮ داﺋﻤ ـ ــﺎ دﻳ ـ ـﻮان اﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ واﻟﺘﺴ ـ ــﻴﲑ اﻟﻌﻘ ـ ــﺎري وﻓﻘ ـ ــﺎ ﻟﻠﺮﺳ ـ ــﻮم 35-97اﻟﺴ ـ ــﺎﻟﻒ اﻟ ـ ــﺬﻛﺮ وﻫ ـ ــﺬا
ﺑﺼﻔﺘﻪ ﻣﺘﻌﺎﻣﻼ ﰲ اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ،أﻣﺎ اﻟﻄﺮف اﻟﺜﺎﱐ ﻫﻮ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ أو اﳌﺸﱰي اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ.
أﻣـ ـ ــﺎ ﺣﺴـ ـ ــﺐ اﳌﺮﺳـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـ ـ ــﺬي 105-01اﳌـ ـ ــﺬﻛﻮر ﺳـ ـ ــﺎﻟﻔﺎ ،ﻓﺈﻧـ ـ ــﻪ ﻟﺘﺤﺪﻳـ ـ ــﺪ اﻷﻃ ـ ـ ـﺮاف ﻳﻨﺒﻐـ ـ ــﻲ اﻟﺘﻤﻴﻴـ ـ ــﺰ
ﺑﲔ ﻣﺮﺣﻠﺘﲔ :
ﻗﺒ ـ ـ ــﻞ ﺻ ـ ـ ــﺪور اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ 35-03اﻟ ـ ـ ــﺬي ﻳﻌ ـ ـ ــﺪل وﻳ ـ ـ ــﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ -1
.2 105-01واﻟـ ـ ـ ــﺬي اﻋﺘـ ـ ـ ــﱪ اﻟﺒـ ـ ـ ــﺎﺋﻊ ﻫـ ـ ـ ــﻮ اﻟﻮﻛﺎﻟـ ـ ـ ــﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴـ ـ ـ ــﺔ ﻟﺘﺤﺴـ ـ ـ ــﲔ اﻟﺴـ ـ ـ ــﻜﻦ و ﺗﻄـ ـ ـ ــﻮﻳﺮﻩ ) (AADL
،ﺑـ ـ ــﺮﻏﻢ ﻣ ـ ـ ــﻦ أﻧـ ـ ــﻪ ﱂ ﻳ ـ ـ ــﺬﻛﺮ ﺻ ـ ـ ـﺮاﺣﺔ ذﻟـ ـ ــﻚ ،ﻏ ـ ـ ــﲑ أن ﻧﺼﻮﺻـ ـ ــﻪ ﲢﻴ ـ ـ ــﻞ ﲢﺪﻳ ـ ـ ــﺪ ﻛﻴﻔﻴـ ـ ــﺎت ﺗﻄﺒﻴﻘ ـ ـ ــﻪ إﱃ وزﻳ ـ ـ ــﺮ
4
اﳌﻜﻠـ ـ ـ ـ ــﻒ ﺑﺎﻟﺴ ـ ـ ـ ـ ــﻜﻦ ،3وﻫـ ـ ـ ـ ــﺬا ﻣ ـ ـ ـ ـ ــﺎ ﺑﻴﻨ ـ ـ ـ ـ ــﻪ اﻟﻘ ـ ـ ـ ـ ـﺮار اﳌﻠﺤ ـ ـ ـ ـ ــﻖ ﺑﺎﳌﺮﺳ ـ ـ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ـ ـ ــﻢ 105-01
،أﻣﺎاﳌﺴ ـ ــﺘﻔﻴﺬ اﻟ ـ ــﺬي ﻳﺸ ـ ــﱰط ﻟﻜ ـ ــﻲ ﻳﻜ ـ ــﻮن ﻣﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮاً ﻻﺑ ـ ــﺪ أن ﺗﺘﺤﻘ ـ ــﻖ ﻓﻴ ـ ــﻪ ﺑﻌ ـ ــﺾ اﻟﺸ ـ ــﺮوط اﶈ ـ ــﺪدة ﰲ
اﳌﺮﺳﻮم ﻧﻔﺴﻪ .5
-ﻣـ ــﻊ ﺗﻮﺳـ ــﻊ اﻟﺪوﻟـ ــﺔ وﺧﻮﺻﺼـ ــﺘﻬﺎ ﱂ ﻳﻌـ ــﺪ اﻷﻣـ ــﺮ ﻣﻘﺘﺼ ـ ـﺮاً ﻋﻠـ ــﻰ ﲤﻮﻳـ ــﻞ اﻟﺴـ ــﻜﻨﺎت ﰲ اﻃـ ــﺎر اﻟﺒﻴـ ــﻊ 2
ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺑـ ــﺎﻷﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴـ ــﺔ .ﻓﻘـ ــﺪ اﺻـ ــﺒﺤﺖ اﻟﺘﻤـ ــﻮﻳﻼت ﺗـ ــﺘﻢ ﻋـ ــﻦ ﻃﺮﻳـ ــﻖ اﻟﺒﻨـ ــﻮك وﻏﲑﻫـ ــﺎ ،وﻫـ ــﻮ ﻣﺎاْﺣﺪﺛـ ــﻪ
اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ 35-03اﻟ ـ ـ ــﺬي ﻳﻌ ـ ـ ــﺪل وﻳ ـ ـ ــﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ـ ــﺬي رﻗ ـ ـ ــﻢ ، 105-01ﺣﻴ ـ ـ ــﺚ
- 1واﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ:ﻋﻨﺪﻣﺎ ﻳﻘﺒﻞ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺷﺮوط اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ،ﻳﻘﻮم دﻳﻮان اﻟﱰﻗﻴﺔ واﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺈﻟﻐﺎء ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻟﺬي ﻳﺮﺑﻄﻪ ﺑﺎﳌﺴﺘﺎﺟﺮ
وﳛﺮر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر.
- 2اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ، 35-03اﳌﺆرخ ﰲ 13ﻳﻨﺎﻳﺮ 2003ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105-01اﳌﺆرخ ﰲ 23أﻓﺮﻳﻞ 2001اﻟﺬي
ﳛﺪد ﺷﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ اﻳﻄﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد 04ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ .2003/01/22
-3ﺑﻮﺳﺔ إﳝﺎن ،اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ،دارﺳﺔ ﲢﻠﻴﻠﺔ ،دار اﳍﺪى ،ﻋﲔ ﻣﻠﻴﻠﺔ ،اﳉﺰاﺋﺮ ، 2011،ص.130
-4اﳌﺎدة 2ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 23ﻳﻮﻟﻴﻮ ﺳﻨﺔ . 2001
-5اﳌﺎدة 6ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي .105-01
13
أﺣـ ـ ــﺪث ﺗﻐـ ـ ــﲑ ﰲ أﲰ ـ ـ ـﻪ ﻟﻴﺼ ـ ـ ــﺒﺢ ﻛﻤـ ـ ــﺎ ﻳ ـ ـ ـﺎﱄ " :اﳌﺮﺳ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـ ـ ــﺬي رﻗـ ـ ــﻢ 105-01اﳌ ـ ـ ــﺆرخ -04-23
2001ﳛ ـ ـ ــﺪد ﺷ ـ ـ ــﺮوط ﺷ ـ ـ ـ ـﺮاء اﳌﺴ ـ ـ ــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠ ـ ـ ــﺰة ﺑ ـ ـ ــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴ ـ ـ ــﺔ أو ﻣﺼ ـ ـ ــﺎدر ﺑﻨﻜﻴ ـ ـ ــﺔ أو أي ﲤ ـ ـ ــﻮﻳﻼت
أﺧﺮى ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ".1
وﺑﻨ ـ ـ ـ ــﺎء ﻋﻠﻴ ـ ـ ـ ــﻪ ﺻ ـ ـ ـ ــﺪر اﻟﻘـ ـ ـ ـ ـﺮار اﳌ ـ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ 2004-05-04ﻳﻌـ ـ ـ ـ ـ ّﺪل اﻟﻘـ ـ ـ ـ ـﺮار اﳌ ـ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ -07-23
2001اﳌﺘﻀ ـ ــﻤﻦ ﳕ ـ ــﻮدج ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ، 2ﺣﻴ ـ ــﺚ أﺻ ـ ــﺒﺢ اﻟﻄ ـ ــﺮف اﻷول ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر
ﻫ ـ ــﻮ اﳌﺘﻌﻬ ـ ــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ــﺔ ،وﺑﺎﻟﺘ ـ ــﺎﱄ ﱂ ﻳﻌ ـ ــﺪ اﻷﻣ ـ ــﺮ ﻣﻘﺘﺼـ ـ ـﺮا ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﻮﻛﺎﻟ ـ ــﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴ ـ ــﺔ ﻟﺘﺤﺴ ـ ــﲔ اﻟﺴ ـ ــﻜﻦ
وﺗﻄ ـ ــﻮﻳﺮﻩ و اﻟﻄ ـ ــﺮف اﻟﺜ ـ ــﺎﱐ ﻫ ـ ــﻮ اﳌﺴ ـ ــﺘﻔﻴﺬ وﺑﺎﻟﺸ ـ ــﺮوط ﻧﻔﺴ ـ ــﻬﺎ اﶈـ ـ ـﺪدة ﰲ اﳌﺮﺳ ـ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ـ ــﺬي 105-01
.3
اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ :ﺗﻤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﺸﺎﺑﻬﺔ ﻟﻪ
ﲟ ـ ــﺎ أن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﻌ ـ ــﺪ ﻣ ـ ــﻦ ﺑ ـ ــﲔ اﻟﺘﺼـ ـ ـﺮﻓﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴ ـ ــﺔ اﻟ ـ ــﱵ اﺳ ـ ــﺘﺤﺪﺛﺖ ﲟﻮﺟ ـ ــﺐ ﻧﺼ ـ ــﻮص و
ﺗﻨﻈﻴﻤ ــﺎت ﺧﺎﺻ ــﺔ ،ﻟ ــﺬا ﺳ ــﻮف ﻧﻘ ــﻮم ﺑﺘﻤﻴ ــﺰﻩ ﻋ ــﻦ ﺑﻌ ــﺾ اﻟﻌﻘ ــﻮد اﻟﻌﺎﻣ ــﺔ واﻟ ــﱵ ﺗﺸ ــﺒﻬﻪ ﰲ اوﺟ ــﻪ ﻋﺪﻳ ــﺪة ﻣ ــﻦ
ﺧﻼل اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻺﻟﺘﺰام ،وﻛﺬﻟﻚ ﺑﺒﻌﺾ اﻟﻌﻘﻮد اﳋﺎﺻﺔ ،و ﻫﺬا ﻧﻈﺮاً ﻟﻜﺜﺮ ﺎ .
-1اﳌﺴ ــﺘﺎﺟﺮ اﳌﺸ ــﱰي ﰲ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﻳﻠﺘ ــﺰم ﺑ ــﺪﻓﻊ أﻗﺴ ــﺎط ﺗﻜ ــﻮن ﺑ ــﺪل اﻹﳚ ــﺎر ﳌ ــﺪة ﳏ ــﺪدة ﻗ ــﺪ
ﺗﺼﻞ إﱃ 25ﺳﻨﺔ .5
- 2إن ﻣﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﺸـ ــﻲء اﳌﺒﻴـ ــﻊ ﰲ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺗﻨﻘـ ــﻞ ﻓـ ــﻮراً ﲟﺠـ ــﺮد اﻟﺘﻌﺎﻗـ ــﺪ ﻣ ـ ــﱴ ﻛـ ــﺎن ﳏـ ــﻞ اﻻﻟﺘ ـ ـﺰام ﺷ ـ ــﻲء
ﻣﻌﻴﻨ ــﺎ أو ﻗﺎﺑ ــﻞ ﻟﻠﺘﻌﻴ ــﲔ ،أﻣ ــﺎ اذا ﻛ ــﺎن اﳌﺒﻴ ــﻊ ﻋﻘ ــﺎرا ﻓ ــﻼ ﺗﻨﺘﻘ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴ ــﺔ اﳌﺸ ــﱰي إﻻ ﺑﻌ ــﺪ ﺷ ــﻬﺮﻩ ﰲ ﻣﺼ ــﻠﺤﺔ
اﻟﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري .
اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ :ﺗﻤﻴﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﻨﺎءاً ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ
اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﻨ ــﺎءاً ﻋﻠ ــﻰ اﻟﺘﺼ ــﺎﻣﻴﻢ ﻋﻘـ ــﺪ ﻳﻠﺘ ــﺰم ﲟﻮﺟﺒ ــﻪ اﻟﺒ ــﺎﺋﻊ اﻟ ــﺬي ﻳـ ــﺪﻋﻰ اﳌﺮﻗ ــﻲ اﻟﻌﻘ ــﺎري ﺑﺈﳒ ــﺎز ﺑﻨﺎﻳـ ــﺔ
أو ﺟ ــﺰء ﻣ ــﻦ ﺑﻨﺎﻳ ــﺔ ﻳﺘﻔ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ــﺎ اﻟﻄﺮﻓ ــﺎن ،ﻣﻘﺎﺑ ــﻞ ﲦ ــﻦ ﺗﻘ ــﺪﻳﺮي ﻳﺪﻓﻌـ ــﻪ اﳌﺸ ــﱰي ﺑﻨﺴ ــﺐ ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ وﰲ أﺟـ ــﺎل
ﳏ ـ ـ ـ ــﺪدة .وﻫ ـ ـ ـ ــﻮ ﻧﻈ ـ ـ ـ ــﺎم اﺳ ـ ـ ـ ــﺘﺤﺪﺛﻪ اﳌﺸ ـ ـ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ـ ـ ـﺮي ﲟﻮﺟ ـ ـ ـ ــﺐ اﳌﺮﺳ ـ ـ ـ ــﻮم اﻟﺘﺸ ـ ـ ـ ـﺮﻳﻌﻲ 93-03اﳌ ـ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ
1993/03/01واﳌﺘﻌﻠ ـ ـ ــﻖ ﺑﺎﻟﻨﺸ ـ ـ ــﺎط اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﺎري .2وﺗﻌ ـ ـ ــﻮد ﺗﺴ ـ ـ ــﻤﻴﺔ ﻋﻘ ـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﺑﻨ ـ ـ ــﺎءاً ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ـ ــﺎﻣﻴﻢ
ﻋﻠـ ــﻰ أﺳ ـ ــﺎس أن اﳌﺸ ـ ــﱰي ﻳﻌـ ــﺎﻳﻦ اﻟﺸ ـ ــﺊ اﳌﺒﻴ ـ ــﻊ ﰲ ﳐﻄـ ــﻂ ﳛ ـ ــﺪد ﻛ ـ ــﻞ ﻣﻮاﺻـ ــﻔﺎﺗﻪ ﻗﺒ ـ ــﻞ وﺟ ـ ــﻮدﻩ ﻋﻠ ـ ــﻰ أرض
اﻟﻮاﻗﻊ .3
ﻳﺸ ـ ــﺒﻪ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﻨ ـ ــﺎء ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ ﰲ ﻛﻮﻧ ـ ــﻪ ﻳﺘ ـ ــﻮﱃ اﳌﺘﻌﻬ ـ ــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ــﺔ
ﲟﻬﻤﺔ اﻹﳒﺎز ﻫﺬا اﻟﻨﻮع ﻣﻦ اﻟﺒﻴﻮع وﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺘﻬﺎ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ ،ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم .4 03-93
وﺑﻨ ــﺎء ﻋﻠ ــﻰ اﻟﺘﻌﺮﻳ ــﻒ اﻟﺴ ــﺎﺑﻖ ﳝﻜ ــﻦ اﻟﻘ ــﻮل ﺑ ــﺎن ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﳜﺘﻠ ــﻒ ﻋ ــﻦ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﻨ ــﺎء ﻋﻠ ــﻰ
اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ ﻓﻴﻤ ـ ــﺎ ﻳﻠ ـ ــﻲ:ﻣ ـ ــﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ أن اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﺗﻨﺘﻘ ـ ــﻞ ﻓﻴ ـ ـﻪ )ﻋﻘ ـ ــﺪ ﺑﻴ ـ ــﻊ اﻟﻌﻘ ـ ــﺎر ﺑﻨ ـ ــﺎء ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ( ﻣ ـ ــﻦ
ﺗـ ــﺎرﻳﺦ اﻟﺘﻮﻗﻴـ ــﻊ ﻋﻠـ ــﻰ اﻟﻌﻘـ ــﺪ وﺷـ ــﻬﺮﻩ ،وﺑﺎﻟﺘـ ــﺎﱄ ﻓﻤﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﻌﻘـ ــﺎر ﺗﻨﺘﻘـ ــﻞ ﻣـ ــﻦ اﻟﺒـ ــﺎﺋﻊ إﱃ اﳌﺸـ ــﱰي ﻗﺒـ ــﻞ اﳒـ ــﺎزﻩ
اﻟﺒﻨﺎﻳـ ــﺔ ،ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻋﻜ ـ ــﺲ ﻣﻨ ـ ــﻪ ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻓﺘﻨﺘﻘ ـ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﳌﺴ ـ ــﻜﻦ إﱃ اﳌﺸ ـ ــﱰي اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﺑﻌ ـ ــﺪ
اﻟﻮﻓـ ــﺎء ﺑﻜﺎﻣـ ــﻞ اﻻﻗﺴـ ــﺎط 5.وأن ﻛﺎﻧـ ــﺖ اﳊﻴـ ــﺎزة اﻟﻔﻌﻠﻴـ ــﺔ ﺗﺘﺤﻘـ ــﻖ ﺑﻌـ ــﺪ إﺑ ـ ـﺮام اﻟﻌﻘـ ــﺪ ،وﻟﻜـ ــﻦ ﰲ ﻋﻘـ ــﺪ ﺑﻴـ ــﻊ
6
ﻋﻘﺎر ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ ﻻﺗﺘﻢ اﳊﻴﺎزة إﻻﻋﻨﺪ إﲤﺎم اﻟﻌﻘﺎر واﳊﺼﻮل ﻋﻠﻰ ﺷﻬﺎدة اﳌﻄﺎﺑﻘﺔ .
- 1ﲨﺎل ﻋﺒﺪ اﻟﺮﲪﻦ ﻋﻠﻰ ،دﻋﺎوى ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر ﰲ ﺿﻮء اﻷﺣﻜﺎم اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻹﳚﺎر ،ﻛﻠﻴﺔ اﳊﻘﻮق ﺑﲏ ﺳﻮﻳﻒ ،اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ،ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﻘﺎﻫﺮة
،2003،ص6
- 2اﳌﺎدة ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ رﻗﻢ .03-93
- 3اﻟﻘﺎﻧﻮن 04-11ﻣﺆرخ ﰲ 14رﺑﻴﻊ اﻷول ﻋﺎم اﳌﻮاﻓﻖ 17ﻓﱪاﻳﺮ ﺳﻨﺔ ، 2011ﳛﺪد اﻟﻘﻮاﻋﺪ اﻟﱵ ﺗﻨﻈﻢ ﻧﺸﺎط اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ
،اﻟﻌﺪد ، 14ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ 6ﻣﺎرس .2011
- 4اﳌﺎدة 15ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي . 105-01
- 5ﺑﻮﺟﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ ،ﻣﺬﻛﺮة ﻣﺎﺟﺴﺘﲑ ،ﺟﺎﻣﻌﺔ أﺑﻮﺑﻜﺮ ﺑﻠﻘﺎﻳﺪ ﺗﻠﻤﺴﺎن ،ﺳﻨﺔ .2009-2008
- 6اﳌﺎدة 02/14ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن . 04-11
17
ﻛﻤ ـ ــﺎ ﺗﻌ ـ ــﺪ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط اﻟ ـ ــﱵ ﻳ ـ ــﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﻨ ـ ــﺎء ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ ﺗﻌﺘ ـ ــﱪ ﺟ ـ ــﺰء ﻣ ـ ــﻦ اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ
ﲞ ـ ــﻼف ﻣ ـ ــﺎﻫﻮ ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ اﳊ ـ ــﺎل ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﲝﻴ ـ ــﺚ ﺗﻈﻬـ ـ ــﺮ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ﻛـ ـ ــﺄﺟﺮة .وﻳﻌ ـ ــﺪ ﲣﻠ ـ ــﻒ
ﺑﺎﻟﻮﻓﺎءﻋﻦ اﻟﺘﺴﺪﻳﺪ ﻣﺎﻳﻌﺎدل ﺛﻼﺛﺔ أﻗﺴﺎط ﺷﻬﺮﻳﺔ ُﳎﻤﻌﺔ ﻳﺆدي إﱃ ﻓﺴﺦ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر.1
إ ّن اﳌﺸ ـ ـ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ـ ـ ـ ــﺮي ﱂ ﻳﺸ ـ ـ ـ ــﱰط ﰲ ﻋﻘ ـ ـ ـ ــﺪ ﺑﻴ ـ ـ ـ ــﻊ اﻟﻌﻘ ـ ـ ـ ــﺎر ﺑﻨ ـ ـ ـ ــﺎء ﻋﻠ ـ ـ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ـ ـ ــﺎﻣﻴﻢ دﺧ ـ ـ ـ ــﻼ ﳏ ـ ـ ـ ــﺪداً
ﻟﻠﻤﺮﻗـ ـ ــﻲ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺎري ﺗﺴ ـ ــﻠﻢ ﻛﺎﻣـ ـ ــﻞ اﻷﻗﺴـ ـ ــﺎط ﻣـ ـ ــﻦ ﻃـ ـ ــﺮف
ﻟﻺﺳ ـ ــﺘﻔﺎدة ﻣـ ـ ــﻦ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺎر اﳌﺒﻴـ ـ ــﻊ وﻫ ـ ــﻮ ﻣـ ـ ــﺎ ﻳﻀـ ـ ــﻤﻦ ّ
اﳌﺴ ـ ــﺘﻔﻴﺪ ﻋﻜ ـ ــﺲ ﻣ ـ ــﺎ ﻫ ـ ــﻮ ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ اﳊ ـ ــﺎل ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﲝﻴ ـ ــﺚ أوﺟ ـ ــﺐ اﳌﺸ ـ ــﺮع أن ﻳﻜ ـ ــﻮن دﺧ ـ ــﻞ
اﳌﺴﺘﻘﻴﺪ ﻻﻳﺘﺠﺎوز 5ﻣﺮات اﻷﺟﺮ اﻟﻮﻃﲏ اﻷدﱏ اﳌﻀﻤﻮن .2
إن ﻓﺴ ـ ــﺦ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﻋﻠ ـ ــﻰ اﻟﺘﺼ ـ ــﺎﻣﻴﻢ ﻳ ـ ــﺘﻢ إ ّﻣ ـ ـﺎ اﺗﻔﺎﻗﻴ ـ ـﺎً أو ﻗﻀ ـ ــﺎﺋﻴﺎً ﻣ ـ ــﺎﱂ ﻳﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺧ ـ ــﻼف ذﻟ ـ ــﻚ
ﻣـ ـ ــﻊ إﻣﻜﺎﻧﻴـ ـ ــﺔ ﻃﻠـ ـ ــﺐ اﳌﺸـ ـ ــﱰي ﻣﻬﻠـ ـ ــﺔ ﻗﻀـ ـ ــﺎﺋﻴﺔ ﻟﻠﻮﻓـ ـ ــﺎء ﺑـ ـ ــﺎﻟﺜﻤﻦ أو ﺑﺎﻟﻘﺴـ ـ ــﻂ اﻷﺧـ ـ ــﲑ ،أﻣـ ـ ــﺎ ﰲ ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ
ﳎﻤﻌ ـ ــﺔ ،وﳝﻜ ـ ــﻦ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓ ـ ــﺈن اﻟﻔﺴ ـ ــﺦ ﻳ ـ ــﺘﻢ ﻣ ـ ــﱴ ﺗ ـ ــﺄﺧﺮ اﳌﺴ ـ ــﺘﻔﻴﺪ ﻋ ـ ــﻦ دﻓ ـ ــﻊ ﺛﻼﺛ ـ ــﺔ أﻗﺴ ـ ــﺎط ﺷ ـ ــﻬﺮﻳﻪ
ﻟﻠﻤﺘﻌﻬـ ـ ــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴـ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـ ـ ــﺔ ﰲ ﻫـ ـ ــﺬﻩ اﳊﺎﻟـ ـ ــﺔ أن ﻳﺒﺎﺷـ ـ ــﺮ دﻋـ ـ ــﻮى أﻣـ ـ ــﺎم اﳉﻬـ ـ ــﺎت اﻟﻘﻀـ ـ ــﺎﺋﻴﺔ اﳌﺨﺘﺼـ ـ ــﺔ ﻟﻄـ ـ ــﺮد
اﳌﻘﻴﻢ ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ ﻃﺒﻘﺎ ﻟﻸﺣﻜﺎم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ اﳌﻌﻤﻮل ﺎ.3
اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑﻊ :ﺗﻤﻴﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻹﻳﺠﺎر اﻟﻤﻘﺘﺮن ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ
ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻹﳚـ ـ ــﺎر اﳌﻘـ ـ ــﱰن ﺑﻮﻋـ ـ ــﺪ ﺑـ ـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ ﻫـ ـ ــﻮ اﻟﻌﻘـ ـ ــﺪ اﻟـ ـ ــﺬي ﳝﻜـ ـ ــﻦ اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻣـ ـ ــﻦ اﻹﻧﺘﻔـ ـ ــﺎع ﺑـ ـ ــﺎﻟﻌﲔ
اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ أﺟ ـ ــﺮة ﳏ ـ ــﺪدة ﰲ ﻣ ـ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨ ـ ــﺔ ،ﻋﻠ ـ ــﻰ أن ﻳﻌ ـ ــﺪ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ وﻋ ـ ــﺪا ﻣﻠﺰﻣ ـ ــﺎ ﺑﺒﻴ ـ ــﻊ اﻟﻌ ـ ــﲔ
اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة ﰲ ﺎﻳ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ ﲟﺒﻠ ـ ــﻎ ﻣﻌ ـ ــﲔ ﻣ ـ ــﱴ وﰱ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﻹﻗﺴ ـ ــﺎط اﻹﳚﺎرﻳ ـ ــﺔ ،وﻫ ـ ــﻮ ـ ــﺬا اﻟﺘﻌﺮﻳ ـ ــﻒ ﻳﺸ ـ ــﺘﺒﻪ
ﻣـ ـ ــﻊ ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر ﰲ أن ﻛﻠﻴﻬﻤـ ـ ــﺎ ﰲ اﻟﻨّﻬﺎﻳـ ـ ــﺔ إﱃ ﲤﻠـ ـ ــﻚ اﳌﺴـ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﻌـ ـ ــﲔ اﳌـ ـ ــﺆﺟﺮة ،إﻻ أن ﻫـ ـ ــﺬا
اﻟﺘﻘـ ــﺎرب ﺑـ ــﲔ اﻹﳚـ ــﺎر اﳌﻘـ ــﱰن ﺑﻮﻋـ ــﺪ ﺑـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ واﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﻻ ﳝﻨـ ــﻊ ﻣـ ــﻦ وﺟـ ــﻮد ﺑﻌـ ــﺾ أوﺟـ ــﻪ اﻻﺧـ ــﺘﻼف
ﻧﻮﺟﺰﻫﺎ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ :
- 1ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ ،ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ،ج،4اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ،اﳉﻠﺪ اﻟﺜﺎﱐ ،ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺮاﺑﻌﺔ ،1975ﺑﻨﺪ،6ص8
- 2ﲨﺎل ﻋﺒﺪ اﻟﺮﲪﻦ ﻋﻠﻰ ،ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ،ص6
- 3ﲪﺪي أﲪﺪ ﺳﻌﺪ أﲪﺪ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص23
19
اﻟﻔﺮع اﻟﺨﺎﻣﺲ :ﺗﻤﻴﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر ﻋﻦ اﻟﺘﺄﺟﻴﺮ اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ
ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺄﺟﲑ اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ﻫﻮ ﻋﺒﺎرة ﻋﻦ اﺗﻔﺎق ﺗﻘﻮم ﲟﻘﺘﻀﺎﻩ ﻣﺆﺳﺴﺔ ﻣﺎﻟﻴﺔ ﺑﺸﺮاء أﻣﻮال ﻣﻌﻴﻨﺔ ﻋﻘﺎرا او
ﻣﻨﻘﻮﻻ ﻛﺎن ،وﻏﺎﻟﺒﺎ ﻣﺎ ﻛﻮن ﲡﻬﻴﺰات او ادوات ﰒ ﺗﻘﻮم ﺑﺘﺄﺟﲑﻫﺎ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ ﻧﻈﲑ أﺟﺮة دورﻳﺔ ﻋﻠﻰ أن ﻳﻜﻮن
1
ﻟﻪ اﳋﻴﺎر ﻋﻨﺪ ﺎﻳﺔ ﻣﺪة اﻹﳚﺎر ﺑﲔ ﲤﻠﻜﻬﺎ ﻣﻘﺎﺑﻞ ﲦﻦ ﻣﻌﲔ او إﻋﺎدة اﺳﺘﺌﺠﺎرﻫﺎ او ردﻫﺎ ﻟﻠﻤﺆﺳﺴﺔ اﳌﺎﻟﻴﺔ.
وﻳﻌ ـ ـ ــﺪ ﻋﻘ ـ ـ ــﺪ اﻟﺘ ـ ـ ــﺄﺟﱪ اﻟﺘﻤ ـ ـ ــﻮﻳﻠﻲ أﺣ ـ ـ ــﺪ اﻟﻮﺳ ـ ـ ــﺎﺋﻞ اﳊﺪﻳﺜ ـ ـ ــﺔ ﳌ ـ ـ ــﻨﺢ اﻻﺋﺘﻤ ـ ـ ــﺎن ،ﻓﻬ ـ ـ ــﻮ وﺳ ـ ـ ــﻴﻠﺔ ﲤﻮﻳ ـ ـ ــﻞ
واﻟﺘﺠﺎرﻳ ـ ـ ــﺔ ﻣﺴ ـ ـ ــﺘﺤﺪﺛﺔ اﺣﺘﻠ ـ ـ ــﺖ ﻣﻜﺎﻧ ـ ـ ــﺔ ﻣﺮﻣﻮﻗ ـ ـ ــﺔ ﰲ اﻷﺳ ـ ـ ـﻮاق اﳌﺎﻟﻴ ـ ـ ــﺔ ﻹﻣ ـ ـ ــﺪاد اﳌﺸ ـ ـ ــﺮوﻋﺎت اﻟﺼ ـ ـ ــﻨﺎﻋﻴﺔ
ﺑ ـ ــﺎﻟﺘﺠﻬﻴﺰات واﻷدوات اﻟﻼّزﻣ ـ ــﺔ .وﻳﻈﻬ ـ ــﺮ ذﻟ ـ ــﻚ ﻋﻨ ـ ــﺪﻣﺎ ﻳﻜ ـ ــﻮن ﺻ ـ ــﺎﺣﺐ ﻋﻤ ـ ــﻞ ﰲ ﺣﺎﺟ ـ ــﺔ إﱃ ﻣﻨﻘ ـ ــﻮل أو
ﻋﻘ ـ ــﺎر ﻹﺳـ ـ ــﺘﻐﻼﻟﻪ ﰲ ﻣﺸـ ـ ــﺮوﻋﻪ ،وﻟﻜﻨـ ـ ــﻪ ﻻ ﳝﺘﻠـ ـ ــﻚ رأس اﳌـ ـ ــﺎل اﻟ ـ ـ ـﻼّزم ﻟﺸـ ـ ـ ّـﺮاﺋﻪ ،وﻻ ﻳﺮﻏـ ـ ــﺐ ﰲ ﲡﻤﻴـ ـ ــﺪ رأس
اﳌ ـ ــﺎل ﳍ ـ ــﺬا اﻟﻐ ـ ــﺮض ،ﻓﻴﺘﻮﺟ ـ ــﻪ إﱃ ﻣﺆﺳﺴ ـ ــﺔ ﻣﺎﻟﻴ ـ ــﺔ ﻣﺘﺨﺼﺼ ـ ــﺔ ﻟﺘﻤﻮﻳ ـ ــﻞ اﻟﻌﻤﻠﻴ ـ ــﺔ ،ﻓﻴﻘ ـ ــﻮم ﺻ ـ ــﺎﺣﺐ اﻟﻌﻤ ـ ــﻞ
ﺑﻨﻔﺴ ـ ــﻪ وﺑﻌ ـ ــﺪ ﺗﻮﻗﻴ ـ ــﻊ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺘ ـ ــﺄﺟﲑ اﻹﺋﺘﻤ ـ ـ ـﺎﱐ ،ﺑﺎﺧﺘﻴ ـ ــﺎر اﻟﺸ ـ ــﻲء ﻣﻮﺿ ـ ــﻮع اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ ﲝﻴ ـ ــﺚ ﺗﻘ ـ ـ ـﻮم اﳌﺆﺳﺴ ـ ــﺔ
اﳌﺎﻟﻴـ ــﺔ ﺑﺎﻟـ ــﺪﻓﻊ ﻣـ ــﻊ اﻹﺣﺘﻔـ ــﺎظ ﲟﻠﻜﻴـ ــﺔ اﻟﺸـ ــﻲء ،وﻳﺴـ ــﺘﻔﻴﺪ ﺻـ ــﺎﺣﺐ اﻟﻌﻤـ ــﻞ ﻣﻨـ ــﻪ ﺑﻮﺻـ ــﻔﻪ ﻣﺴـ ــﺘﺄﺟﺮا ﻟـ ــﻪ ﻓـ ــﱰة
ﻃﻮﻳﻠـ ــﺔ ﻧﺴ ــﺒﻴﺎ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ أﺟ ــﺮة ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ .وﻳﻜـ ــﻮن اﳌﺴـ ــﺘﺄﺟﺮ ﰲ ﺎﻳ ــﺔ اﻟﻔ ــﱰة ﺑﺎﳋﻴـ ــﺎر ﺑ ــﲔ أﻣـ ــﻮر ﺛﻼﺛ ــﺔ و اﳌﺘﻤﺜﻠﺒـ ــﺔ
ﰲ رد اﻟﺸ ـ ـ ــﻲء أو ﲡﺪﻳ ـ ـ ــﺪ اﺳ ـ ـ ــﺘﺌﺠﺎرﻩ أوﺷ ـ ـ ـﺮاء ﺑ ـ ـ ــﺜﻤﻦ ﳏ ـ ـ ــﺪد ﲝﻴ ـ ـ ــﺚ ﺑﺮاﻋ ـ ـ ــﻲ ﻓﻴ ـ ـ ــﻪ اﳌﺒ ـ ـ ــﺎﻟﻎ اﻟ ـ ـ ــﱵ ﰎ دﻓﻌﻬ ـ ـ ــﺎ
ﻛﺄﻗﺴ ـ ــﺎط إﳚ ـ ــﺎر ،ﻳﺘﻀ ـ ــﺢ ﻣ ـ ــﻦ ذﻟ ـ ــﻚ إن ﻋﻤﻠﻴ ـ ــﺔ اﻟﺘ ـ ــﺄﺟﲑ اﻟﺘﻤ ـ ــﻮﻳﻠﻲ ﺗﻨﻄ ـ ــﻮي ﻋﻠ ـ ــﻰ ﺟﻮاﻧ ـ ــﺐ ﺛﻼﺛ ـ ــﺔ :ﲤﻮﻳ ـ ــﻞ
ﻋﻤﻠﻴﺔ ﺷﺮاء اﻟﺸﻲء ،اﻹﺣﺘﻔﺎظ ﲟﻠﻜﻴﺘﻪ ﻋﻠﻰ ﺳﺒﻴﻞ اﻟﻀﻤﺎن ،اﻻﻧﺘﻔﺎع ﺑﻪ .2
وﻣـ ــﻦ ﺧـ ــﻼل اﻟﺘﻌﺮﻳـ ــﻒ اﻟﺴـ ــﺎﺑﻖ ﻳﺘﻀ ـ ـﺢ أ ّن ﻫﻨـ ــﺎك أوﺟـ ــﻪ ﺗﺸـ ــﺎ ﻪ ﺑـ ــﲔ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر اﻟﺘـ ــﺄﺟﲑ
اﻟﺘﻤ ــﻮﻳﻠﻲ ﳝﻜ ــﻦ إﲨﺎﻟ ــﻪ ﻓﻴﻤـ ــﺎ ﻳﻠـ ــﻲ :إن اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ ﳛ ــﻞ ﻋﻠـ ــﻰ اﻟﺸ ــﻲء ﳏـ ــﻞ ﺗﻌﺎﻗـ ــﺪ ﰲ ﻛ ــﻞ ﻣ ــﻦ اﻟﻌﻘـ ــﺪﻳﻦ
ﺑﺪاﻳـ ــﺔ ﰲ ﺻـ ــﻮرة ﻋﻘـ ــﺪ إﳚـ ــﺎر ﳌـ ــﺪة ﻣﻌﻴﻨـ ــﺔ ﻣﻘﺎﺑـ ــﻞ اﻟﺘﺰاﻣـ ــﻪ ﺑـ ــﺄداء اﻟﻘﻴﻤـ ــﺔ اﻹﳚﺎرﻳـ ــﺔ اﳌﺘﻔـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬـ ــﺎ ﻟﻔـ ــﱰة زﻣﻨﻴـ ــﺔ
ﳏﺪدة ﻋﻠﻰ إن ﻳﻨﺘﻬﻲ ﺑﺘﻤﻠﻚ اﻟﺸﻲء ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﺑﻨﻬﺎﻳﺔ اﳌﺪة اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ .3
- 1ﻟﻘﺪ ﻧﻈﻢ اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر اﻻﻋﺘﻤﺎدي ﲟﻮﺟﺐ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ 09/96اﳌﺆرخ ﰲ 1996/01/10إذ ﻋﺮﻓﻪ ﰲ اﳌﺎدة اﻷوﱃ ﻣﻨﻪ ﻋﻠﻰ
أﻧﻪ:ﻋﻤﻠﻴﺔ ﲡﺎرﻳﺔ وﻣﺎﻟﻴﺔ ﻳﺘﻢ ﲢﻘﻴﻘﻬﺎ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ اﻟﺒﻨﻮك واﳌﺆﺳﺴﺎت اﳌﺎﻟﻴﺔ أوﺷﺮﻛﺔ ﺗﺄﺟﲑ ﻣﺆﻫﻠﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﺎ وﻣﻌﺘﻤﺪة ﺻﺮاﺣﺔ ﺬﻩ ﺻﺮاﺣﺔ ﺬﻩ اﻟﺼﻔﺔ ﻣﻦ
اﳌﺘﻌﺎﻣﻠﲔ اﻻﻗﺘﺼﺎدﻳﲔ اﳉﺰاﺋﺮﻳﲔ أو اﻷﺟﺎﻧﺐ أﺷﺨﺎﺻﺎ ﻃﺒﻴﻌﻴﲔ ﻛﺎﻧﻮا أو ﻣﻌﻨﻮﻳﲔ ﺗﺎﺑﻌﲔ ﻟﻠﻘﺎﻧﻮن اﻟﻌﺎم أو اﳋﺎص.ﻧﻘﻼ ﻋﻦ ﳎﻠﺔ اﻟﻔﻘﻪ واﻟﻘﺎﻧﻮن ﻟﻠﺸﻴﺦ
زﻛﺮﻳﺎء -.ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ،اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ اﻹﺋﺘﻤﺎن ،دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ ﻃﺒﻌﺔ ،2001ص. 37
- 2ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ ﻣﻨﺼﻮر ،ﺷﺮط اﻹﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ،دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ،2007،اﻻﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ص42
- 3ﲪﺪي أﲪﺪ ﺳﻌﺪ أﲪﺪ ،اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص94
20
إن ﻛ ـ ــﻼ ﻣ ـ ــﻦ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪﻳﻦ ﻳﺴ ـ ــﻤﺢ ﻟﻠﻤﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﺑﺎﳊﺼ ـ ــﻮل ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻣ ـ ــﺎ ﻳﺮﻳ ـ ــﺪﻩ ﻣ ـ ــﻦ أﺟﻬ ـ ــﺰة وﻣﻌ ـ ــﺪات أو ﻋﻘ ـ ــﺎرات
ﺑﺮﻋﻢ ﻣﻦ ﻋﺪم إﻣﻜﺎﻧﻴﺔ دﻓﻊ ﲦﻨﻬﺎ ﰲ اﳊﺎل .1
وإذا ﻛـ ـ ــﺎن ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر ﻳﺘﻔـ ـ ــﻖ ﻣـ ـ ــﻊ ﻋﻘـ ـ ــﺪ اﻻﳚـ ـ ــﺎر اﻟﺘﻤـ ـ ــﻮﻳﻠﻲ ﰲ اﳉﻮاﻧـ ـ ــﺐ اﻟﺴـ ـ ــﺎﻟﻔﺔ اﻟـ ـ ــﺬﻛﺮ ﻓﺈﻧـ ـ ــﻪ
ﳜﺘﻠﻒ ﻋﻨﻪ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ :
- 1ﻣ ـ ــﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ اﻷﻃـ ـ ـﺮاف :2ﻳﻨﻌﻘ ـ ــﺪ ﻋﻘـ ــﺪ اﻹﳚ ـ ـﺎر اﻟﺘﻤ ـ ــﻮﻳﻠﻲ ﺑـ ــﲔ ﺛﻼﺛـ ــﺔ أﻃ ـ ـﺮاف وﻫـ ــﻲ اﻟﺸـ ــﺮﻛﺔ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة
ـﻮرد أو ﺻ ـ ــﺎﻧﻊ اﻷﺷ ـ ــﻴﺎء اﳌﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪ ﻋﻠﻴﻬ ـ ــﺎ
،أي اﻟﺸ ـ ــﺮﻛﺔ اﳌﺎﻟﻜ ـ ــﺔ اﻟ ـ ــﱵ ﺗﻘ ـ ــﻮم ﺑﺸـ ـ ـﺮاء اﻷﺷ ـ ــﻴﺎء ،واﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ أي اﳌ ـ ـ ّ
،واﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﻟ ـ ــﺬي ﻳﻘ ـ ــﻮم ﺑﺎﺳ ـ ــﺘﻐﻼﳍﺎ ،ﰲ ﺣ ـ ــﲔ أن اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﻨﻌﻘ ـ ــﺪ ﺑ ـ ــﲔ ﻃـ ـ ـﺮﻓﲔ ﻓﻘ ـ ــﻂ ﳘ ـ ــﺎ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ
اﳌﺆﺟﺮ و اﳌﺸﱰي اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ .
2ﻣ ـ ــﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ اﻷﺛ ـ ــﺮ :3ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻳﺘﻤﻠ ـ ــﻚ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﻷﺷ ـ ــﻴﺎء اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة ﻋﻨ ـ ــﺪ دﻓ ـ ــﻊ ﻛﺎﻣ ـ ــﻞ
اﻷﻗﺴ ـ ـ ــﺎط ﰲ اﳌ ـ ـ ــﺪة اﳌﺘﻔ ـ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ـ ـ ــﺎ دون أن ﻳﻠﺘ ـ ـ ــﺰم ﺑ ـ ـ ــﺪﻓﻊ أي ﻣﺒ ـ ـ ــﺎﻟﻎ أﺧ ـ ـ ــﺮى إﺿ ـ ـ ــﺎﻓﻴﺔ ذﻟ ـ ـ ــﻚ إن اﻟﻄ ـ ـ ــﺮﻓﲔ
ﻳﺆﺧ ـ ــﺪان ﰲ اﳊﺴ ـ ــﺒﺎن ﻋﻨ ـ ــﺪ ﺗﻘ ـ ــﺪﻳﺮ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ﻗﻴﻤ ـ ــﺔ اﻷﺷ ـ ــﻴﺎء اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة ﲟ ـ ــﺎ ﻓﻴﻬ ـ ــﺎ اﻟﻔﺎﺋ ـ ــﺪة ،وإذا ﻣ ـ ــﺎ رﻏ ـ ــﺐ ﰲ
ﲤﻠﻜﻬ ــﺎ ﻋﻨ ــﺪ ﺎﻳ ــﺔ اﳌ ــﺪة اﳌﺘﻔ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ــﺎ ﻓﺎﻧ ــﻪ ﻳﻠﺘ ــﺰم ﺑ ــﺪﻓﻊ ﲦ ــﻦ اﻟ ــﺬي ﻳﻜ ــﻮن ﻋ ــﺎدة اﻗ ــﻞ ﻣ ــﻦ اﻟ ــﺜﻤﻦ اﻷﺳﺎﺳ ــﻲ
ﳍﺬﻩ اﻷﺷﻴﺎء.
-3ﻣـ ـ ـﻦ ﺣﻴ ـ ــﺚ ﺧﻴ ـ ــﺎر اﻟﺘﻤﻠّـ ـ ـﻚ ﻣ ـ ــﻦ ﻋ ّﺪﻣ ـ ــﻪ 4:ﻳﺘﻮﻗ ـ ــﻒ اﻧﺘﻘ ـ ــﺎل ﻣﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﻷﺻ ـ ــﻞ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ إﱃ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﰲ
ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺘ ــﺄﺟﲑ اﻟﺘﻤ ــﻮﻳﻠﻲ ﻋﻠ ــﻰ إرادة ﻫ ــﺬا اﻷﺧ ــﲑ ،ﻓﻬ ــﻮ اﻟ ــﺬي ﻳﻘ ــﺮر اﺳ ــﺘﻌﻤﺎل ﺧﻴ ــﺎر اﻟﺸ ـ ّـﺮاء ﻣ ــﻦ ﻋﺪﻣ ــﻪ ﲟ ــﺎ
ﻳﺘﻔﻖ و ﻇﺮوﻓﻪ.
وﻋﻠﻴ ـ ــﻪ ﻳﻜ ـ ــﻮن ﻟﻠﻤﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﳊ ـ ــﻖ أﻣ ـ ــﺎ ﰲ ﲡﺪﻳ ـ ــﺪ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻹﳚ ـ ــﺎر ﳌ ـ ــﺪة أﺧ ـ ــﺮى أو رد اﻟﻌ ـ ــﲔ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮة إﱃ اﳌ ـ ــﻮج
راو ﺷﺮاﺋﻬﺎ ﺑﺎﻟﺜﻤﻦ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻪ ،وﻣﻦ ﰒ ﻓﺈن ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻷﺻﻞ اﳌﺆﺟﺮ ﻻ ﺗﻨﺘﻘﻞ إﻟﻴﻪ ﺗﻠﻘﺎﺋﻴﺎ .
أﻣ ـ ــﺎ ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻓ ـ ــﺈن اﻧﺘﻘ ـ ــﺎل اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ ﻻ ﺗﺘﻄﻠ ـ ــﺐ ﻣ ـ ــﻦ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﺗﻌﺒـ ـ ـﲑا ﻋ ـ ــﻦ إرادﺗ ـ ـﻪ ﺑﺎﻟﺘﻤﻠ ـ ــﻚ
،وإﳕّﺎ ﻳﻨﺘﻘﻞ إﻟﻴﻪ اﳌﺒﻴﻊ ﺑﻌﺪ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﻞ اﻷﻗﺴﺎط اﳌﺘّﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ.
-1ﻋﺪﻟﺖ ﻫﺬﻩ اﳌﺎدة ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺎدة 5ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 35-03اﳌﺆرخ ﰲ 03ﺟﺎﻧﻔﻲ 2003اﻟﺴﺎﻟﻔﺔ اﻟﺬﻛﺮ واﻟﱴ اﺻﺒﺤﺖ »:ﺗﻄﺒﻖ
ﻫﺬﻩ اﻻﺣﻜﺎم ﻋﻠﻰ اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﻮاﺳﻄﺔ ﻣﻴﺰاﻧﻴﺔ اﻟﺪوﻟﺔ أو اﳉﻤﺎﻋﺎت اﶈﻠﻴﺔ أو ﺑﻮاﺳﺒﻄﺔ ﻣﺼﺎدر ﺑﻨﻜﻴﺔ أو ﲤﻮﻳﻼت أﺧﺮى وﻓﻘﺎ ﻟﻨﻌﺎﻳﲑ اﳌﺴﺎﺣﺔ
واﻟﺮﻓﺎﻫﻴﺔ اﶈﺪدة ﺳﻠﻔﺎ .« .
- 2إﻟﻴﺎس ﻧﺼﻴﻒ ،ﻣﻮﺳﻮﻋﺔ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺪﻧﻴﺔ واﻟﺘﺠﺎرﻳﺔ)ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ، (1اﳉﺰء ، 1975، 08ص45
- 3اﻷﻣﺮ 91-70ﺑﺘﺎرﻳﺦ 1970/12/15اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﻮﺛﻴﻖ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد ، 10ﺳﻨﺔ .1970
-4اﳌﺎدة 324ﻣﻜﺮر1اﻟﻘﺎﻧﻮن . 10-05
- 5اﳌﺎدة 17ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105-01واﻟﱴ ﺗﻨﺺ ”:ﳛﺮر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﺬﻛﻮر ﰲ اﳌﺎدة 11أﻋﻼﻩ ﻟﺪى ﻣﻜﺘﺐ اﳌﻮﺛﻖ ”...
23
اﻧﻌﻘـ ــﺎدﻩ ﻟﻺﺟ ـ ـﺮاءات اﻟﺸـ ــﻜﻠﻴﺔ ، 1واﻟـ ــﱴ ﻛـ ــﺬﻟﻚ ﺳـ ــﻮف ﻧﻘـ ــﻮم ﺑ ـ ـﺎﻟﻄﺮق إﻟﻴﻬـ ــﺎ وﲢﺪﻳـ ــﺪﻫﺎ ﺑﻨـ ــﻮع ﻣـ ــﻦ اﻹﳚـ ــﺎز
ﰲ اﻟﻔﺼﻞ اﻟﺜﺎﱐ .
اﻟﻔ ــﺮع اﻟﺜﺎﻟ ــﺚ :ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠ ــﺎر ﻣ ــﻦ ﻋﻘ ــﻮد اﻟﺘﺼ ــﺮف ﻳﻈﻬــﺮ ﺟﻠﻴ ـﺎً ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي
رﻗـ ــﻢ 105-01ان ﻫـ ــﺬا اﻟﻌﻘـ ــﺪ ﺑﻌﻴـ ــﺪ ﻋـ ــﻦ ﻋﻘـ ــﻮد اﻹدارة اﻟﺒﺴـ ــﻴﻄﺔ إّﳕ ـ ـﺎ ﻳـ ــﺪﺧﻞ ﻗـ ــﻲ إﻃـ ــﺎر ﻋﻘـ ــﻮد اﻟﺘّﺼـ ــﺮف
وذﻟ ــﻚ ﻧﻈ ـ ـﺮاً ﻟﻶﻣـ ــﺪ اﻟﻄﻮﻳ ــﻞ اﻟـ ــﺬي ﳝ ــﺮ ﻫـ ــﺬا إﳚـ ــﺎر ﺧﻼﳍ ــﺎ ﻗﺒـ ــﻞ أن ﻳﻨﻘﻠـ ــﺐ ﺑﻴﻌ ـ ـﺎً ،واﻟـ ــﱵ ﺗﻘ ــﺪر ﻣـ ــﺪةﻫﺎ ب
25ﺳﻨﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ.2
ﻳﱰﺗـ ــﺐ ﻋﻠـ ــﻰ ﻛـ ـ ّـﻮن ﻫـ ــﺬا اﻟﻌﻘـ ــﺪ ﻣـ ــﻦ ﻋﻘـ ــﻮد اﻟﺘﺼـ ــﺮف ﻧﺘـ ــﺎﺗﺞ أﺳﺎﺳـ ــﻴﺔ ،واﻟـ ــﱵ ﺗﻌـ ــﺪ أﺣﻜـ ــﺎم اﻷﻫﻠﻴـ ــﺔ
ﻣـ ــﻦ أﳘﻬـ ــﺎ ﰲ ﻫـ ــﺬا اﻟﻌﻘـ ــﺪ ،واﳌﺘﻤﺜﻠـ ــﺔ ﰲ أﻫﻠﻴـ ــﺔ اﻟﺘﺼـ ــﺮف ،وﻫـ ــﺬا ﻟﻜـ ــﻮن اﻹﳚـ ــﺎر اﳌﻘـ ــﱰن ﺑﻌﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ .أﻣـ ــﺎ
اﳋﺎﺻ ـ ــﻴﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴ ـ ــﺔ و اﳌﺘﻌﻠﻘ ـ ــﺔ ﺑﻨﻔ ـ ــﺎذ ﻫ ـ ــﺬا اﻹﳚ ـ ــﺎر ﰲ ﻣﻮاﺟﻬ ـ ــﺔ اﻟﻐ ـ ــﲑ .ﺣﻴ ـ ــﺚ ﻳﻜـ ـ ـﻮن ﻋ ـ ــﺪﱘ اﻵﺛ ـ ــﺮ اﻹ ﺑﻌ ـ ــﺪ
إﺷ ـ ــﻬﺎرﻩ ﰲ اﶈﺎﻓﻈ ـ ــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـ ــﺔ ،3ﻃﺒﻘ ـ ــﺎ ﻟ ـ ــﻨﺺ اﳌ ـ ــﺎدة 17ﻣ ـ ــﻦ اﻷﻣ ـ ــﺮ 74-75واﻟ ـ ــﱴ ﺗ ـ ــﻨﺺ ﻋﻠ ـ ــﻰ ﻣ ـ ــﺎﻳﻠﻲ
":إن اﻹﳚـ ــﺎرات ﳌـ ــﺪة 12ﺳـ ــﻨﺔ ﻻ ﻳﻜـ ــﻮن ﳍـ ــﺎ أي اﺛـ ــﺮ ﺑـ ــﲔ اﻷﻃ ـ ـﺮاف وﻻ ﳛـ ــﺘﺞ ـ ــﺎ اﲡـ ــﺎﻩ اﻟﻐـ ــﲑ ﰲ ﺣﺎﻟـ ــﺔ
ﻋﺪم إﺷﻬﺎرﻫﺎ .
-1اﳌﺎدة 17ﻣﻦ اﻻ ﻣﺮ 74/75اﳌﺆرخ ﰲ 1975/11/12اﳌﺘﻀﻤﻦ إﻋﺪاد اﳌﺴﺢ اﻷراﺿﻲ اﻟﻌﺎم وﺗﺄﺳﻴﺲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ
،اﻟﻌﺪد 92ﻟﺴﻨﺔ.1975
- 2اﳌﺎدة 12ﻷﻣﺮ 91-70اﻟﱴ ﺗﻨﺺ ":زﻳﺎدة ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﻳﺄﻣﺮ اﻟﻘﺎﻧﻮن ﺑﺈﺧﻀﺎﻋﻬﺎ إﱃ اﻟﺸﻜﻞ اﻟﺮﲰﻲ ﻓﺈن اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﺗﻀﻤﻦ ﻧﻘﻞ ﻋﻘﺎرات
أو ﺣﻘﻮق ﻋﻘﺎرﻳﺔ أو ﳏﻼت ﲡﺎرﻳﺔ أو ﺻﻨﺎﻋﻴﺔ أو إﳚﺎرات ﳚﺐ أن ﲢﺮر ﰲ اﻟﺸﻜﻞ اﻟﺮﲰﻲ ﻣﻊ دﻓﻊ اﻟﺜﻤﻦ ﻟﺪى اﻟﻈﺎﺑﻂ اﻟﻌﻤﻮﻣﻲ اﻟﺬي ﳛﺮر اﻟﻌﻘﺪ".
-3اﳌﺎدة 793ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ﻋﻠﻰ اﻧﻪ ":ﻻ ﺗﻨﺘﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ واﳊﻘﻮق اﻟﻌﻴﻨﻴﺔ اﻷﺣﺮى ﰲ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﺳﻮاء ﻛﺎن ﺑﲔ ﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﻗﻮأو ﰲ ﺣﻖ اﻟﻐﲑ
إاﻻ إذا روﻋﻴﺖ اﻹﺟﺮاءات اﻟﱵ ﻳﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬﺎ اﻟﻘﺎﻧﻮن وﺑﺎﻷﺧﺺ اﻟﻘﻮاﻧﲔ اﻟﱵ ﺗﺪﻳﺮ ﻣﺼﻠﺤﺔ اﻟﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري ".
-4ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ،ﺷﺮط اﻹﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ،اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص34
24
إ ّن اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر وﺑـ ـ ـﺮﻏﻢ اﻣﺘـ ـ ـﺰاج ﻋ ـ ــﺪة ﻋﻘ ـ ــﻮد ﰲ ﻋﻘ ـ ــﺪ واﺣ ـ ـ ٍـﺪ ،ﻓ ـ ــﺈن ﻫ ـ ــﺬا اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ ﺗﻨﻄﺒ ـ ــﻖ
ﻋﻠﻴ ـ ـ ــﻪ أﺣﻜ ـ ـ ــﺎم اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﻮد اﳌﺨﺘﻠﻘ ـ ـ ــﺔ اﻟ ـ ـ ــﱵ ﻳﺸ ـ ـ ــﺘﻤﻞ ﻋﻠﻴﻬ ـ ـ ــﺎ ،ﻓﺘﻨﻄﺒ ـ ـ ــﻖ أﺣﻜ ـ ـ ــﺎم اﻹﳚ ـ ـ ــﺎر ﰲ ﺟﺎﻧ ـ ـ ــﺐ اﻹﳚ ـ ـ ــﺎر
وأﺣﻜـ ــﺎم ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﰲ ﺟﺎﻧـ ــﺐ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ،ﻟﻜـ ــﻦ ﰲ ﺑﻌـ ــﺾ اﻷﺣﻴـ ــﺎن ﻣـ ــﻦ اﻟﻀـ ــﺮوري إن ﻳﺆﺧـ ــﺬ اﻟﻌﻘـ ــﺪ اﳌﺮﻛـ ــﺐ
ﻛﻮاﺣـ ــﺪة ﻗﺎﺋﻤـ ــﺔ ﺑـ ــﺬا ﺎ ﻣـ ــﱴ ﺗﻨـ ــﺎﻓﺮت اﻷﺣﻜـ ــﺎم اﻟـ ــﱵ ﺗﻨﻄﺒـ ــﻖ ﻋﻠـ ــﻰ ﻛـ ــﻞ ﻋﻘـ ــﺪ ﻣـ ــﻦ اﻟﻌﻘـ ــﻮد اﳌﻜﻮﻧـ ــﺔ ﻟـ ــﻪ ،وﰲ
ﻫ ـ ـ ــﺬﻩ اﳊﺎﻟ ـ ـ ــﺔ ﳚ ـ ـ ــﺐ ﺗﻐﻠﻴ ـ ـ ــﺐ أﺣ ـ ـ ــﺪ ﻫ ـ ـ ــﺬﻩ اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﻮد اﳌﻜﻮﻧ ـ ـ ــﺔ ﻟ ـ ـ ــﻪ ،إذا ﻛﺎﻧ ـ ـ ــﺖ ﻫ ـ ـ ــﺬﻩ اﻟﻌﻘ ـ ـ ــﻮد ﺗﻌ ـ ـ ــﺪ اﻟﻌﻨﺼ ـ ـ ــﺮ
اﻷﺳﺎﺳﻲ.1
وﺗﻌـ ـ ــﻮد اﻟﺴـ ـ ــﻠﻄﺔ اﻟﺘﻘﺪﻳﺮﻳـ ـ ــﺔ ﰲ ذﻟـ ـ ــﻚ ﻟﻠﻘﺎﺿـ ـ ــﻲ ، 2إﻻ أ ّن ﺑﻌـ ـ ــﺾ اﻟﺘّﺸ ـ ـ ـﺮﻳﻌﺎت ﺗـ ـ ــﺬﻫﺐ إﱃ اﻟـ ـ ــﻨﺺ
ﻋﻠﻰ ﺗﻐﻠﻴﺐ أﺣﻜﺎم ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟﻨّﺰاع اﻟﺜﺎﺋﺮ ﺑﺸﺎن اﻟﺒﻴﻊ اﻹﳚﺎر.3
-1ﲪﻠﻴﻞ ﻧﻮارة ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ،ﳎﻠﺔ اﻟﺒﺎﺣﺚ ) ﻏﺮداﻳﺔ ( ،اﻟﻌﺪد اﳋﺎﻣﺲ ، 2007 ،ص 174
-2ﺑﻠﺤﺎج اﻟﻌﺮﰊ ،اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻺﻟﺘﺰام ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاءري ،اﳉﺰء ا ، 1اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻟﺜﺔ ،دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ،ﺑﻦ ﻋﻜﻨﻮن
،اﳉﺰاﺋﺮ، 2004ص.54
-3اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳉﺰاﺋﺮي ،اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص7
- 4ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ،اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة( ،اﻟﺒﻴﻊ ،اﻟﺘﺄﻣﲔ ،اﻹﳚﺎر ،اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص26
- 5ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ،ﺷﺮط اﻹﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ،اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص34
25
اﻟﻔﺮع اﻷول :ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻔﻘﻪ ﻣﻦ ﺗﺤﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر
ﻟﻘـ ــﺪ ﺛـ ــﺎر ﺧـ ــﻼف ﰲ اﻟ ـ ـﺮأي ﺣـ ــﻮل ﲢﺪﻳـ ــﺪ ﻃﺒﻴﻌـ ــﺔ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر،ﲝﻴـ ــﺚ ذﻫـ ــﺐ اﻟـ ــﺒﻌﺾ إﱃ اﻋﺘﺒـ ــﺎر
اﻟﺒﻴـ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ـ ــﺎر ﻣﻌﻠﻘـ ـ ــﺎ ﻋﻠـ ـ ــﻰ ﺷـ ـ ــﺮط ﻓﺎﺳـ ـ ــﺦ وﺑﻴﻌـ ـ ــﺎ ﻣﻌﻠﻘـ ـ ــﺎ ﻋﻠـ ـ ــﻰ ﺷـ ـ ــﺮط واﻗـ ـ ــﻒ ،1وأ ّن اﻟﺸـ ـ ــﺮط واﺣ ـ ـ ــﺪ ﰲ
اﻟﻌﻘ ـ ــﺪﻳﻦ ،وﻫ ـ ــﻮ ﻗﻴ ـ ــﺎم اﳌﺸ ـ ــﱰي ﺑﺎﻟﻮﻓ ـ ــﺎء ﲜﻤﻴ ـ ــﻊ أﻷﻗﺴ ـ ــﺎط .ﻓ ـ ــﺈذا ﲢﻘ ـ ــﻖ اﻟﺸ ـ ــﺮط ﺑﻮﻓ ـ ــﺎء اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط اﻧﻔﺴ ـ ــﺦ
اﻹﳚ ـ ــﺎر وأﻧ ـ ــﺘﺞ اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ أﺛ ـ ــﺮﻩ ﺑ ـ ــﺄﺛﺮ رﺟﻌ ـ ــﻲ أي ﺗﻨﺘﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ إﱃ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﻣ ـ ــﻦ وﻗ ـ ــﺖ اﻟﻌﻘ ـ ــﺪ.وﻗﺒ ـ ــﻞ ﲢﻘ ـ ــﻖ
اﻟﺸﺮط ﻳﻜﻮن اﻹﳚﺎر ﻧﺎﻓﺪا واﻟﺒﻴﻊ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎ.
2
وإذا ﲣﻠﻒ اﻟﺸﺮط ﻻ ﻳﻨﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ وﻳﻌﺘﱪ ﻛﺄن ﱂ ﻳﻜﻦ ﻣﻨﺬ اﻟﺒﺪاﻳﺔ ،وﻳﻨﻔﺴﺦ اﻹﳚﺎر
ﻟﻘـ ــﺪ اﺧﺘﻠـ ــﻒ اﻟﻔﻘﻬـ ــﺎء ﰲ ﲢﺪﻳـ ــﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌـ ــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴـ ــﺔ ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر أﻫـ ــﻮ ﺑﻴـ ــﻊ أو أﳚـ ــﺎر ؟ إﻻ
أ ّن ﻏﺎﻟﺒﻴﺔ اﻟﺘﻜﻴﻴﻔﺎت اﻟﱴ ﻗﻴﻠﺖ ﻓﻴﻪ ﳝﻜﻦ إﲨﺎﳍﺎ ﰲ أرﺑﻊ اﲡﺎﻫﺎت :
-1ﻳﺮى اﻷﺳﺘﺎذ ) (George vإ ّن اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻳﻈﻬﺮ ﰲ ﺷﻜﻞ إﳚﺎر ﻣﻘﱰن ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ
ﻓﺎﻟﺒـ ــﺎﺋﻊ ﻳﺴـ ــﻠﻢ اﳌﺒﻴـ ــﻊ ﻟﻠﻤﺸـ ــﱰي اﳌﺴـ ــﺘﺄﺟﺮ ﻋﻠـ ــﻰ ﺳـ ــﺒﻴﻞ اﻹﳚـ ــﺎر ﳌـ ــﺪة ﳏـ ــﺪدة ،ﻣـ ــﻊ وﻋـ ــﺪ ﺑـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ ﰲ
ﻣﻘﺎﺑ ـ ــﻞ دﻓ ـ ــﻊ ﻫ ـ ــﺬا اﻷﺧ ـ ــﲑ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط اﻟ ـ ــﱵ ﺗﺘﺸ ـ ــﻜﻞ ﻣ ـ ــﻦ أﺟـ ـ ـﺰاء ﲤﺜ ـ ــﻞ اﻷﺟ ـ ــﺮة وأﺟـ ـ ـﺰاء أﺧ ـ ــﺮى ﲤﺜ ـ ــﻞ اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ
وﻋﻨﺪ دﻓﻊ أﺧﺮ ﻗﺴﻂ ،ﰲ ﻫﺬﻩ اﳊﺎﻟﺔ ﺑﺘﻘﺮﻳﺮ ﻧﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ ﺎﺋﻴﺎ .3
أﻣـ ــﺎ اﻷﺳـ ــﺘﺎد) (PALATCHIﻓـ ــﲑى ﺑ ـ ــﺎن اﻟﺒﻴـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر ﺻـ ــﻮرة ﻣ ـ ــﻦ ﺻـ ــﻮر اﻟﺒﻴـ ــﻊ اﳌﻮﻗـ ــﻮف ﻋﻠ ـ ــﻰ
ﺷ ـ ـ ــﺮط وﻫ ـ ـ ــﻮ اﻻﺣﺘﻔ ـ ـ ــﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴ ـ ـ ــﺔ وان اﳌﺒ ـ ـ ــﺎﻟﻎ اﳌﺪﻓﻮﻋ ـ ـ ــﺔ ﰲ ﺷ ـ ـ ــﻜﻞ أﻗﺴ ـ ـ ــﺎط ﻣ ـ ـ ــﺎﻫﻲ إﻻ ﲦ ـ ـ ــﻦ ﻟﻠﻤﺒﻴ ـ ـ ــﻊ وان
أﻋﻄﺎﻫﺎ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪان وﺻﻒ اﻷﺟﺮة ،وﺗﺪﻋﻰ ﻫﺬﻩ اﻟﺒﻴﻮع ﺑﺎﻟﺒﻴﻮع اﻻﺋﺘﻤﺎﻧﻴﺔ.4
وذﻫـ ـ ـ ــﺐ ﺟﺎﻧـ ـ ـ ــﺐ أﺧـ ـ ـ ــﺮ ﻣـ ـ ـ ــﻦ اﻟﻔﻘـ ـ ـ ــﻪ إﱃ أن ﺗﻜﻴﻴـ ـ ـ ــﻒ ﻟﻘـ ـ ـ ــﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﻌﻘـ ـ ـ ــﺪ ﻳﺮﺟـ ـ ـ ــﻊ إﱃ ﻧﻴـ ـ ـ ــﺔ اﳌﺘﻌﺎﻗـ ـ ـ ــﺪﻳﻦ ﻻ إﱃ
اﻟﻮﺻـ ــﻒ اﻟ ـ ــﺬي ﻳﺼ ـ ــﻒ ﺑ ـ ــﻪ اﺗﻔﺎﻗﻬﻤـ ــﺎ ،ﻓﻤ ـ ــﱴ أﺻ ـ ــﺒﺢ اﳌﺸ ـ ــﱰى ﻣﺎﻟﻜ ـ ـﺎً ﻟﻠﺸـ ــﻲء ﳏ ـ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪ ﲟﺠ ـ ــﺮد اﻧﺘﻬ ـ ــﺎء
ﻣﻦ دﻓﻊ اﻷﻗﺴﺎط اﻋﺘﱪ اﻟﻌﻘﺪ ﺑﻴﻌﺎً .
- 1أﻧﻮر ﺳﻠﻄﺎن ،اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة )ﺷﺮح ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ (،دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ ،اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ .2005،
- 2رﻣﻀﺎن أﺑﻮ اﻟﺴﻌﻮد،ﺷﺮح اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ﰲ ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ ،ط، 02دار اﳉﺎﻣﻌﺔ ﳉﺪﻳﺪة اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ،2003،ص.59
- 3ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ ،ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة( ،ا ﻠﺪ ، 1ط 3ﻣﻨﻘﺤﺔ وﻣﺰاﻳﺪة ﺑﺄﺣﻜﺎم ﳏﻜﻤﺔ اﻟﻨﻘﺾ اﳊﺪﻳﺜﺔ ،ﻋﺎﱂ اﻟﻜﺘﺎب ﻟﻠﻨﺸﺮ ،
اﻟﻘﺎﻫﺮة ، 1970 ،ص. 83 -82
- 4رﻣﻀﺎن أﺑﻮ اﻟﺴﻌﻮد،اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص.60
- 5ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ 42،
27
ﻣ ـ ــﺎ ﻛﺎﻧ ـ ــﺖ ﻋﻠﻴ ـ ــﻪ ﻗﺒ ـ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗـ ـ ــﺪ .إذا ﳛ ـ ــﺘﻔﻆ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ ﲟ ـ ــﺎ ﺣﺼ ـ ــﻠﻪ ﻣـ ـ ــﻦ ﻣﻨﻔﻌ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ــﻲء ﳏ ـ ــﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗـ ـ ــﺪ ،
وﳛ ـ ــﺘﻔﻆ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ اﳌ ـ ــﺆﺟﺮ ﲟ ـ ــﺎ ﻗﺒﻀ ـ ــﻪ ﻣ ـ ــﻦ أﻗﺴ ـ ــﺎط .1واﳌﻼﺣ ـ ــﻆ أن ﻣﺼ ـ ــﻠﺤﺔ اﳌﺎﻟ ـ ــﻚ ﺗﻘﺘﻀ ـ ــﻲ ﺗﻜﻴﻴ ـ ــﻒ ﻋﻘ ـ ــﺪ
اﻟﺒﻴ ـ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـ ــﺎر ﻋﻠ ـ ــﻰ أﻧ ـ ــﻪ إﳚ ـ ــﺎر وﻟ ـ ــﻴﺲ ﺑﻴﻌ ـ ــﺎ ﻛ ـ ــﻮن ذﻟ ـ ــﻚ ﻳﺴ ـ ــﻤﺢ ﻟ ـ ــﻪ ﺑﺎﻻﺣﺘﻔ ـ ــﺎظ ﲟﻠﻜﻴ ـ ــﺔ اﻟﺸ ـ ــﻲء اﻟﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪ
واﺳ ـ ــﱰدادﻩ ﻣ ـ ــﱴ أﺧ ـ ــﻞ اﳌﺴ ـ ــﺘﺄﺟﺮ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﺑﺎﻟﺘﺰاﻣ ـ ــﻪ اﳌﺘﻤﺜ ـ ــﻞ ﰲ دﻓ ـ ــﻊ اﻷﻗﺴ ـ ــﺎط ﰲ اﳌﻮاﻋﻴ ـ ــﺪ اﳌﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴﻬ ـ ــﺎ
،ﻛﻤﺎ أﻧﻪ ﳛﻮل دون إﻣﻜﺎﻧﻴﺔ ﺗﻨﻔﻴﺬ داﺋﲏ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ اﳌﺸﱰي ﻋﻠﻰ اﻟﺸﻲء ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ.
وﻋﻠﻰ اﻟﻌﻜﺲ ﻣﻦ ذﻟﻚ ﳒﺪ أن ﻣﺼﻠﺤﺔ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺗﻘﺘﻀﻲ اﻋﺘﺒﺎرﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر.2
اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﺠﺰاﺋﺮي ﻣﻦ ﺗﺤﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر
ﻧـ ـ ــﺺ اﳌﺸ ـ ـ ــﺮع اﳉﺰاﺋـ ـ ــﺮي ﰲ اﳌ ـ ـ ــﺎدة 363ﻣـ ـ ــﻦ ق.م ﻋﻠ ـ ـ ــﻰ ﻣـ ـ ــﺎﻳﻠﻲ ": 3إذا ﻛ ـ ـ ــﺎن ﲦـ ـ ــﻦ اﳌﺒﻴ ـ ـ ــﻊ ﻣـ ـ ــﺆﺟﻼ ﺟ ـ ـ ــﺎز
ﻟﻠﺒ ـ ــﺎﺋﻊ أن ﻳﺸ ـ ــﱰط أن ﻳﻜـ ـ ــﻮن ﻧﻘ ـ ــﻞ اﳌﻠﻜﻴ ـ ــﺔ إﱃ اﳌﺸ ـ ــﱰي ﻣﻮﻗﻮﻓـ ـ ــﺎ ﻋﻠ ـ ــﻰ دﻓ ـ ــﻊ اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ ﻛﻠـ ـ ــﻪ وﻟـ ـ ــﻮﰎ ﺗﺴـ ـ ــﻠﻴﻢ
اﻟﺸ ـ ــﻲء اﳌﺒﻴ ـ ــﻊ .ﻓ ـ ــﺈذا ﻛ ـ ــﺎن اﻟ ـ ــﺜﻤﻦ ﻳ ـ ــﺪﻓﻊ أﻗﺴ ـ ــﺎﻃﺎ ﺟ ـ ــﺎز ﻟﻠﻤﺘﻌﺎﻗ ـ ــﺪﻳﻦ أن ﻳﺘﻔﻘ ـ ــﺎ ﻋﻠ ـ ــﻰ أن ﻳﺴ ـ ــﺘﺒﻘﻰ اﻟﺒ ـ ــﺎﺋﻊ
ﺟ ــﺰءاً ﻣﻨ ــﻪ ﻋﻠ ــﻰ ﺳ ــﺒﻴﻞ اﻟﺘﻌ ــﻮﻳﺾ ﰲ ﺣ ــﺎل ﻣ ــﺎ إذا وﻗ ــﻊ ﻓﺴ ــﺦ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺴ ــﺒﺐ ﻋ ــﺪم اﺳ ــﺘﻴﻔﺎء ﲨﻴ ــﻊ اﻷﻗﺴ ــﺎط
،وﻣـ ــﻊ ذﻟ ـ ــﻚ ﳚـ ــﻮز ﻟﻠﻘﺎﺿ ـ ــﻲ ﺗﺒﻌـ ــﺎ ﻟﻠﻈ ـ ــﺮوف ان ﳜﻔ ـ ــﺾ اﻟﺘﻌـ ــﻮﻳﺾ اﳌﺘﻔ ـ ــﻖ ﻋﻠﻴـ ــﻪ ووﻓﻘ ـ ــﺎ ﻟﻠﻔﻘـ ــﺮة اﻟﺜﺎﻧﻴ ـ ــﺔ ﻣ ـ ــﻦ
اﳌﺎدة 148ﻣﻨﻪ
وﰱ اﳌﺸﱰي ﲨﻴﻊ اﻷﻗﺴﺎط ﻳﻌﺘﱪ أﻧﻪ ﲤﻠﻚ اﻟﺸﻲء اﳌﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﻳﻮم اﻟﺒﻴﻊ .
وإذا ّ
ﺗﺴﺮي أﺣﻜﺎم اﻟﻔﻘﺮات اﻟﺜﻼﺛﺔ اﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ﺣﱴ وﻟﻮ أﻋﻄﻰ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪان ﻟﻠﻴﻴﻊ ﺻﻔﺔ اﻻﳚﺎر".
ﻳﺘﻀ ــﺢ ﻣ ــﻦ اﳌ ــﺎدة اﻟﺴ ــﺎﻟﻔﺔ اﻟ ــﺬﻛﺮ أن اﳌﺸ ــﺮع اﳉﺰاﺋ ــﺮي اﻋﺘ ــﱪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﲟﺜﺎﺑ ــﺔ ﻋﻘ ــﺪ ﺑﻴ ــﻊ ﺗﺴ ــﺮي ﻋﻠﻴ ـ ـﻪ
اﻟﻔﻘ ـ ـ ـ ـﺮات اﻟـ ـ ـ ــﺜﻼث ﻣ ـ ـ ـ ـﻦ اﳌـ ـ ـ ــﺎدة 363اﻟﺴـ ـ ـ ــﺎﻟﻔﺔ اﻟـ ـ ـ ــﺬﻛﺮ واﳋﺎﺻـ ـ ـ ــﺔ ﺑـ ـ ـ ــﺎﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴـ ـ ـ ــﻴﻂ واﺣﺘﻔـ ـ ـ ــﺎظ اﻟﺒـ ـ ـ ــﺎﺋﻊ
ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ.4
- 1ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ ،ا ﻠﺪ 1اﻹﳚﺎر واﻟﻌﺎرﻳﺔ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص24
- 2ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ،ص41
- 3اﳌﺎدة 363ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن .10-05
4اﳌﺎدة 363ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن .10-05
29
اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول :اﻟﺘﺮاﺿﻲ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر
ﻟﻘﺪ اﺳﺘﻠﺰم اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻻﻧﻌﻘﺎد اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺻﺤﻴﺤﺎً ﺗـﻮاﻓﺮ رﻛـﻦ اﻟﱰاﺿـﻲ وﻣـﱴ اﻧﻌـﺪم اﻟﺮﺿـﺎ ﺑـﲔ
اﳌﺘﻌﺎﻗــﺪﻳﻦ ﻛــﺎن اﻟﻌﻘــﺪ ﺑــﺎﻃﻼً ،وﺣﺴــﺐ اﻟﻘﻮاﻋــﺪ اﻟﻌﺎﻣــﺔ ﻓــﺈن اﻟﺮﺿــﺎ ﻻ ﻳﺘﺤﻘ ـﻖ إﻻ ﺑﻮﺟــﻮد إرادﺗــﲔ ﻣﺘﻄــﺎﺑﻘﺘﲔ
ﻣﺘﺠﻬﺘﲔ ﻹﺣﺪاث أﺛﺮ اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻣﺘﻤﺜﻞ ﰲ ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﳌﺴﻜﻦ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ ،ﻣﻘﺎﺑﻞ دﻓﻊ ﻫﺬا اﻷﺧﲑ ﻣﻦ اﳌﺴـﻜﻦ
ﻟﻠﺒــﺎﺋﻊ اﳌــﺆﺟﺮ ،ﻓﻮﺟــﻮد اﻹرادﺗــﲔ ﻛﺎﻓﻴـﺎً ﻟﻮﺟــﻮد اﻟﻌﻘــﺪ ،إﻻ أﻧــﻪ ﻏــﲑ ﻛــﺎﰲ ﻟﺼــﺤﺘﻪ ﺑــﻞ ﻻ ﺑــﺪ ان ﻳﻜــﻮن ﺻــﺤﻴﺤﺎً
ﺧﺎﻟﻴﺎ ﻣﻦ اﻟﻌﻴﻮب
اﻟﻔﺮع اﻷول :وﺟﻮد اﻟﺘﺮاﺿﻲ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر
ﻳﻌــﺮف اﻹﳚــﺎب ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر وﰲ اﻟﻌﻘــﻮد ﺑﻮﺟــﻪ ﻋــﺎم ﺑﺄﻧــﻪ اﻟﻌــﺮض اﻟــﺬي ﻳﺘﻘــﺪم ﺑــﻪ اﻟﺸــﺨﺺ
ﻟﻴﻌــﱪ ﻋﻠــﻰ وﺟــﻪ اﳉــﺰم ﻋــﻦ إرادﺗــﻪ ﰲ إﺑـﺮا ﻋﻘــﺪ ﻣﻌــﲔ ،1ﻓﻴﻨﻌﻘــﺪ ﻫــﺬا اﻟﻌﻘــﺪ ﲟﺠــﺮد ﺻــﺪور اﻟﻘﺒــﻮل وﺣــﱴ ﻳﻜــﻮن
اﻟﺘﻌﺒﲑ ﻋﻦ اﻹرادة اﳚﺎﺑﻴﺎً ﻻﺑﺪ ﻣﻦ ﺗﻮاﻓﺮ ﺷﺮﻃﻴﲔ:
.1ان ﻳﻜﻮن اﻟﺘﻌﺒﲑ دﻗﻴﻘﺎً وﳏﺪداً.
2
.2أن ﻳﻜﻮن ﺑﺎﺗﺎ.
ﻓــﺎﻟﻌﺮض اﳌﻘــﺪم ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﳌﺮﻗــﻲ اﻟﻌﻘــﺎري ﻟﻠﻤ ـﻮاﻃﻨﲔ اﻟــﺬﻳﻦ ﺗﺘــﻮﻓﺮ ﻓــﻴﻬﻢ اﻟﺸــﺮوط اﳌﻨﺼــﻮص ﻋﻠﻴﻬــﺎ ﰲ اﳌــﺎدة
اﻟﺴﺎدﺳــﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم ،105-01ﻻ ﻳﻌــﺪو أن ﻳﻜــﻮن ﳎــﺮد دﻋــﻮة ﻟﻠﺘﻌﺎﻗــﺪ وﻟــﻴﺲ إﳚﺎﺑـﺎً ﺑﺎﺗــﺎ 3ﻋﻠــﻰ اﻋﺘﺒــﺎر أن
4
ﻫﺬﻩ اﳌﺮﺣﻠﺔ ﺗﺴﺒﻖ اﻹﳚﺎب وﻻ ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻨﻪ ﰲ اﻷﺻﻞ أي أﺛﺮ ﻗﺎﻧﻮﱐ.
أ -إن اﻹﳚــﺎب ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻳﺼــﺪ ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﳌﺴــﺘﺎﺟﺮ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ،واﻟــﺬي ﻳﻌــﱪ ﻋــﻦ إدارﺗــﻪ ﰲ إﺑـﺮام
اﻟﻌﻘــﺪ ﻋــﻦ ﻃﺮﻳــﻖ ﺗﻘــﺪﱘ ﻃﻠــﺐ ﻟﻼﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ اﳌﺴــﻜﻦ إﱃ اﳌﺘﻌﻬــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ،ﻫــﺬا وإذا ﻛﺎﻧــﺖ اﻟﻘﺎﻋــﺪة
اﻟﻌﺎﻣﺔ أن اﻹﳚﺎب ﻳﺘﺤﻘﻖ إﻣﺎ ﺑﺎﻟﻠﻔﻆ واﻟﻜﺘﺎﺑﺔ أو اﻹﺷﺎرة اﳌﺘﺪاوﻟﺔ ﻋﺮﻓﺎ ،5ﻓﺈﻧﻪ ﰲ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﳒـﺪ أن
ب -أﻣﺎ اﻟﻘﺒﻮل ﰲ ﺻﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﻟﻘﺒﻮل ﻫـﻮ اﻟﺘﻌﺒـﲑ ﻋـﻦ إرادة ﻣـﻦ وﺟـﻪ ﻟـﻪ اﻹﳚـﺎب ﺑﺎﳌﻮاﻓﻘـﺔ ﻋﻠﻴـﻪ
وﺑــﻪ ﻳﻨﻌﻘــﺪ اﻟﻌﻘــﺪ 2.وﻳﺸــﱰط ﰲ اﻟﻘﺒــﻮل أن ﻳﻜــﻮن ﻣﻄﺎﺑﻘ ـﺎً ﻟﻺﳚــﺎب وان ﻳــﺘﻢ ﻗﺒــﻞ ﺳــﻘﻮﻃﻪ 3،ﻓــﺎﻟﻘﺒﻮل
ﻳﺼﺪر ﳑﻦ وﺟﻪ إﻟﻴﻪ اﻹﳚﺎب أي ﻣـﻦ ﻃـﺮف اﳌﺮﻗـﻲ اﻟﻌﻘـﺎري ،4وﻣـﱴ ﺻـﺪر اﻟﻘﺒـﻮل ﻣـﻦ اﳌﺮﻗـﻲ اﻟﻌﻘـﺎري
ﻣﻄﺎﺑﻘﺎً ﻟﻺﳚﺎب اﻟﺼﺪار ﻣﻦ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻧﺸﺄ اﻟﻌﻘﺪ.
1واﻟﱵ ﺟﺮى ﻧﺼﻬﺎ ﻛﺎﻷﰐ" :ﻳﻘﺪم ﻃﻠﺐ ﺷﺮاء ﻣﻜﺴﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر إﱃ اﳌﺘﻌﻬـﺪ ﺑﺎﻟﺘﻘﺮﻳـﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ اﳌﻌـﲎ ﺑﻌـﺪ ﲢﺮﻳـﺮﻩ ﻋﻠـﻰ ﻣﻄﺒـﻮع ﳛـﺪد ﳕﻮذﺟـﻪ
اﻟﻮزﻳﺮ اﳌﻜﻠﻒ ﺑﺎﻟﺴﻜﻦ ".....اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 01-105اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ.
2ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ،ﻣﺼﺎدر اﻻﻟﺘﺰام )اﻟﻌﻘﺪ واﻹرادة اﳌﻨﻔﺮدة( ،اﻟﺪار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ﻟﻠﻨﺸﺮ ،ﺑﲑوت ،2000 ،ص .128
3ﺑﻠﺤﺎج اﻟﻌﺮﰊ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .75
4اﳌﺎدة 1/9ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 2001/07/23اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ.
5ﺧﻠﻴﻞ أﲪﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺪادﻩ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .80
6ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص
7ﺑﻠﺤﺎج اﻟﻌﺮﰊ ،ﻣﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص 96
31
ﻛﻤــﺎ ﻳﺸــﱰط ﻋﻠــﻢ اﳌﺸــﱰي ﺑــﺎﳌﺒﻴﻊ ،واﻟﻌﻠــﻢ اﳌﻌﺘــﱪ ﻣــﻦ ﺟﺎﻧــﺐ اﳌﺸــﱰي ﻫــﻮ اﻟﻌﻠــﻢ اﻟﺴــﺎﺑﻖ ﻻﻧﻌﻘــﺎد
اﻟﻌﻘــﺪ ،ﺑﺸــﺮط أن ﻳﺒﻘــﻰ اﳌﺒﻴــﻊ إﱃ وﻗــﺖ اﻟﻌﻘــﺪ ﻋﻠــﻰ اﳊﺎﻟــﺔ اﻟــﱵ ﻛــﺎن ﻋﻠﻴﻬــﺎ وﻗــﺖ اﻟﻌﻠــﻢ ،ﻓــﺈذا ﱂ ﻳﺘﺤﻘــﻖ ﻋﻠــﻢ
اﳌﺸﱰي ﺑﺎﳌﺒﻴﻊ ﻋﻠﻰ اﻟﻨﺤﻮ اﻟﺴﺎﺑﻖ ﺑﻴﺎﻧﻪ ،ﻓﺈن اﻟﺒﻴﻊ ﻳﻜﻮن ﻗﺎﺑﻼً ﻟﻺﺑﻄﺎل.1
1ﻧﺒﻴﻞ إﺑﺮاﻫﻴﻢ ﺳﻌﺪ ،اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة )ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ( ،اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ،دار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ اﳉﺪﻳﺪة ،ﻣﺼﺮ ،2003 ،ص .112-111
2ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ،اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ،ﻧﻈﺮﻳﺔ اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻮﺟﻪ ﻋﺎم ،اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص .146
3اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 05/07اﳌﺆرخ ﰲ 2007/05/13ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ 58/75اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ.
4اﳌﺎدة اﻟﻌﺎﺷﺮة ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 2001 /07/23اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ.
5اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 137/04اﳌــﺆرخ ﰲ 2004/04/21ﻳﻌــﺪل وﻳــﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ 15/01اﳌــﺆرخ ﰲ 2001/04/23اﻟــﺬي ﳛــﺪد
ﺷﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،ﻋﺪد ،27ﻣﺆرخ ﰲ .2004-04-24
32
وﺑﺎﻟﺘـﺎﱄ ﻳﺴــﺘﻔﺎد ﻣــﻦ ﻫـﺎﺗﲔ اﳌــﺎدﺗﲔ ان اﶈــﻞ ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر اﳌﺘﻤﺜــﻞ ﰲ اﳌﺴـﻜﻦ واﻟــﺜﻤﻦ ﻳﻜﻮﻧــﺎن ﳏﻘﻘــﺎ
اﻟﻮﺟﻮد ،ﻋﻠـﻰ أﺳـﺎس أن اﳌﺸـﺮع اﳉﺰاﺋـﺮي اﺷـﱰاط إﻋـﺪاد ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﻗﺒـﻞ ﺗﺴـﻠﻴﻢ ﻣﻔـﺎﺗﻴﺢ اﻟﺴـﻜﻦ ،وﰲ
ﻫﺬا دﻻﻟﺔ ﻋﻠﻰ وﺟﻮد اﶈﻞ اﳌﺘﻤﺜﻞ ﰲ اﻟﺴﻜﻦ ﻗﺒﻞ إﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ،وأوﺟﺐ ﻋﻠـﻰ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ان ﻳﺴـﺪد
دﻓﻌﺔ أوﱃ وﻳﻠﺘﺰم ﺑﺸﺮوط ﺗﺴﺪﻳﺪ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ وﻓﻖ زرﻧﺎﻣﺔ اﻷﻗﺴﺎط اﳌﻌﺪة ﺳﻠﻔﺎً ﻣﻦ اﳌﺮﻗﻲ اﻟﻌﻘﺎري.
ﻛﻤــﺎ ﺗﻀــﻤﻦ ﳏﻠــﻖ اﻟﻘ ـﺮار اﻟﺼــﺎدر ﰲ 2004/5/4اﳌﻌــﺪل ﻟﻠﻘ ـﺮار اﳌــﺆرخ ﰲ 23ﻳﻮﻟﻴــﻮ 2001
واﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﺟﻮب ﺗﻌﻴﲔ اﳌﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﺗﻌﻴﻨﺎ دﻗﻴﻘـﺎً ﻧﺎﻓﻴـﺎً ﳉﻬﺎﻟـﺔ ،وذﻟـﻚ ﺑﺘﺒﻴـﺎن
ﺻــﻔﻨﻪ ورﻗــﻢ اﳌﺴــﻜﻦ واﻟﻄــﺎﺑﻖ اﳌﺘﻮاﺟــﺪ ﻓﻴــﻪ ،وﻛــﺬا رﻗــﻢ اﻟﻌﻤــﺎرة وﻣﻮﻗﻌﻬــﺎ وﲢﺪﻳــﺪ اﻟﺒﻠﺪﻳــﺔ واﻟﻮﻻﻳــﺔ اﻟﻜــﺎﺋﻦ ــﺎ
اﳌﺴﻜﻦ ،وﻛﺬا ﲨﻴﻊ ﻣﺸﺘﻤﻼﺗﻪ ﻣﻦ ﲢﺪﻳﺪ ﻟﻌﺪد اﻟﻐﺮف وﻣﺴﺎﺣﺔ ﻛﻞ ﻣﻨﻬﺎ وﻛﺬا اﳌﺴﺎﺣﺔ اﻟﻜﻠﻴﺔ وﻧﺴﺒﺔ اﻷﺟﺰاء
اﳌﺸﱰﻛﺔ.1
وﺑﺎﻟﻨﺴــﺒﺔ ﻟﻠــﺜﻤﻦ ،ﻓﻘــﺪ ﻧﺼــﺖ اﳌــﺎدة اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕــﻮذج ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﺑﻘﻮﳍــﺎ":
ﳛﺮر ﲦﻦ ﺑﻴﻊ اﳌﺴﻜﻦ ﻣﻮﺿﻮع ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺑﺎﻷرﻗﺎم واﳊﺮوف ﻣﻊ ﺗﺒﻴﺎن أن ﻫﺬا اﻟﺜﻤﻦ ﺎﺋﻲ "....وﻋـﻦ
2
ﻛﻴﻔﻴﺎت دﻓﻊ اﻟﺜﻤﻦ ﻓﻨﺼﺖ اﳌﺎدة اﻟﺴﺎﺑﻌﺔ ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 04/137اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ ﻋﻠﻰ أﻧـﻪ" :ﳚـﺐ
ﻋﻠــﻰ ﻛــﻞ ﻣ ــﻦ ﻳﻄــﺐ ﺷ ـﺮاء ﻣﺴ ــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر أن ﻳﺴــﺪد دﻓﻌــﺔ أوﱃ ﻻ ﺗﻘ ــﻞ ﻋــﻦ 25ﻣــﻦ ﲦ ــﻦ
اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻠﻰ أن ﻳﺘﻢ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻫﺬﻩ اﻟﺪﻓﻌﺔ ﺣﺴﺐ اﻟﻜﻴﻔﻴﺎت اﻵﺗﻴﺔ:
%10ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﻹﻗﺮار اﻟﺜﺎﺑﺖ ﺑﺎﻟﺸﺮاء.
%5ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﺳﺘﻼم اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻟﻠﻤﺴﻜﻦ.
%5ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ أﺛﻨﺎء اﻟﺴﻨﺔ اﻷوﱃ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ اﳌﺴﻜﻦ.
%5ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ أﺛﻨﺎء اﻟﺴﻨﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ اﳌﺴﻜﻦ
ﻋﻠﻰ أن ﻳﺴﺪد اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ اﳌﺒﻠﻎ اﳌﺘﺒﻘﻰ ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﺑﻌﺪ ﺧﺼـﻢ ﻣﺒﻠـﻎ اﻟﺪﻓﻌـﺔ اﻷوﱃ ﻋﻠـﻰ ﻣـﺪى ﻓـﱰة ﻻ ﺗﺘﺠـﺎوز
25ﺳﻨﺔ .وﳑــﺎ ﺳــﺒﻖ ﳝﻜــﻦ اﺳــﺘﺨﻼص اﻟﺸــﺮوط اﻟﻮاﺟــﺐ ﺗﻮاﻓﺮﻫــﺎ ﰲ اﻟــﺜﻤﻦ ﰲ ﺻــﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر وا ﻤﻠــﺔ 3
ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ:
اﻟﺴــﺎﺑﻌﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 04/137اﳌﻌــﺪل واﳌــﺘﻤﻢ ﻟﻠﻤﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ" :ﳚــﺐ ﻋﻠــﻰ
2
ﻛﻞ ﻣﻦ ﻳﻄﻠﺐ ﺷﺮاء ﻣﺴﻜﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر أن ﻳﺴﺪد دﻓﻌﺔ ﻻ ﺗﻘﻞ ﻋﻦ 25ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ".
-أن ﻳﻜﻮن ﻣﻘـﺪرا أو ﻗﺎﺑـﻞ ﻟﻠﺘﻘـﺪﻳﺮ :أوﺟـﺐ اﳌﺸـﺮع أن ﻳﻜـﻮن اﻟـﺜﻤﻦ ﳏـﺪداً ﰲ ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ،وﻏـﲑ
ﻗﺎﺑـﻞ ﻷﰊ ﺗﻐﻴـﲑ وﻫـﺬا ﻣـﺎ أﻛﺪﺗـﻪ اﳌـﺎدة اﻷوﱃ ﻣـﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌﺘﻀـﻤﻦ ﳕـﻮذج ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر واﻟـﱵ ﻧﺼــﺖ
ﻋﻠــﻰ ﺿــﺮورة ﲢﺪﻳ ـﺪ اﻟــﺜﻤﻦ ﺑﺎﻷرﻗــﺎم واﳊــﺮوف .وﻳﺮﺟــﻊ اﻟﺴــﺒﺐ ﰲ ذﻟــﻚ أﻧــﻪ ﳛــﺪد ﻋﻠــﻰ أﺳــﺎس اﻟﻜﻠﻔــﺔ
اﻟﻨﻬﺎﺋﻴ ــﺔ ﻻﳒ ــﺎزﻩ ﲟ ــﺎ ﻳﺘﻀ ــﻤﻨﻪ ﻧﻔﻘ ــﺎت ﺷ ـﺮاء اﻷرض ﻣﺼ ــﺎرﻳﻒ اﻟﺘﺴ ــﻴﲑ اﻟﺘﻘ ــﲏ واﻹداري وﻣ ــﻦ ﲢﺪﻳ ــﺪ ﲦ ــﻦ
اﳌﺴﻜﻦ ﻳﻜﻮن ﻣﺪروﺳﺎ ﺑﺼﻔﺔ دﻗﻴﻘﺔ وﳏﺪدة ﺳﻠﻔﺎ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ اﳌﺘﻌﻬﺪ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ ،ﻟـﺬﻟﻚ ﻻﺑـﺪ أن ﻳﻜـﻮن اﻟـﺜﻤﻦ
3.
ﺟﺪﻳﺎً
1اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 05/07اﳌﺆرخ ﰲ 2007/05/13ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ 58/75اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ.
2اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 137/04اﳌﺆرخ ﰲ 2004/04/21اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ.
3ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ،اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ،ﻧﻈﺮﻳﺔ اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻮﺟﻪ ﻋﺎم ،ﻣﺮج ﺳﺎﺑﻖ ،ص 385و.386
4ﺧﻠﻴﻞ أﲪﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺪادة ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .73
34
وﺳــﻌﺖ ﻣــﻦ اﻋﺘﺒــﺎرات اﻟﻨﻈــﺎم اﻟﻌــﺎم واﻵداب اﻟﻌﺎﻣــﺔ ﺣﻴــﺚ ﺟﻌﻠــﺖ ﻣﻨﻬــﺎ ﻗﻴــﺪا ﻋﻠــﻰ اﻹرادة ،ﲢ ـﺪ ﻣــﻦ اﳓﺮاﻓﻬــﺎ
ﻓﺘﻌﻤﻞ دون ﳐﺎﻟﻔﺘﻬﺎ ﻷﺳﺲ ا ﺘﻤﻊ وأﺧﻼﻗﻪ .
1
إذن ﻓﺎﻟﺘﻘﻨﲔ اﳉﺰاﺋﺮي ﻳﺄﺧﺬ ﺑﺎﻟﺴﺒﺐ وﳚﻌﻠﻪ أﻣﺮا ﺟﻮﻫﺮﻳﺎً ﰲ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﻛﻐﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻘﻮاﻧﲔ اﻟﻼﰐ ﻧﻴﻨﺔ، 2
ﻓـﺈذا ﲣﻠـﻒ اﻟﺴـﺒﺐ ﰲ اﻟﺘﻌﺎﻗـﺪ أو ﻛـﺎن ﻏـﲑ ﻣﺸـﺮوع وﻗـﻊ اﻟﻌﻘـﺪ ﺑـﺎﻃﻼ ،ﻓﺎﳌﺸـﺮع اﳉﺰاﺋـﺮي ﲨـﻊ اﻟﻨﻈﺮﻳـﺔ اﳊﺪﻳﺜـﺔ
واﻟﺘﻘﻠﻴﺪﻳﺔ ﰲ أن واﺣﺪ.3
وﲟــﺎ ان ﻧﻈﺮﻳــﺔ اﻟﺴــﺒﺐ ﰲ اﻟﻘــﺎﻧﻮن اﳌــﺪﱐ ،ﺗﺴــﺮي ﻋﻠــﻰ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻛﻐــﲑﻩ ﻣــﻦ اﻟﻌﻘــﻮد ﻓﺎﻟﺒﺎﻋــﺚ
ﻟﻠﺘﻌﺎﻗ ــﺪ ﻫ ــﻮ اﻟﻐﺎﻳ ــﺔ اﻟ ــﱵ ﻳﺴ ــﺘﻬﺪف اﳌﻠﺘ ــﺰم ﲢﻘﻴﻘﻬ ــﺎ ﻧﺘﻴﺠ ــﺔ اﻟﺘﺰاﻣ ــﻪ ،ﻓﲑﺗﻀ ــﻲ اﻟﺒ ــﺎﺋﻊ اﳌ ــﺆﺟﺮ ﻧﻘ ــﻞ ﻣﻠﻜﻴ ــﺔ اﳌﺒﻴ ــﻊ
ﻟﻠﻤﺸــﱰي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ وﺗﺴــﻠﻴﻤﻪ أﻳــﺎﻩ ،ــﺪف اﳊﺼــﻮل ﻋﻠــﻰ اﻟــﺜﻤﻦ اﻟــﺬي ﻳﻠﺘــﺰم اﳌﺸــﱰي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ ﺑﺪﻓﻌــﻪ ،وﻣــﻦ
ﺟﻬﺔ أﺧﺮى ﻳﺮﺗﻀﻲ ﻫﺬا اﻷﺧـﲑ ﲢﻤـﻞ دﻓـﻊ اﻟـﺜﻤﻦ رﻏﺒـﺔ ﻣﻨـﻪ ﰲ اﳊﺼـﻮل ﻋﻠـﻰ اﳌﺒﻴـﻊ وﻋﻠﻴـﻪ إذا اﻟﺘـﺰم اﳌﺘﻌﺎﻗـﺪان
4
ﻟﺴﺒﺐ ﻏﲑ ﻣﺮوع أو ﳐﺎﻟﻒ ﻟﻠﻨﻈﺎم اﻟﻌﺎم أو اﻵداب اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻛﺎن اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺎﻃﻼ.
1ﳏﻤﺪ ﺻﱪي اﻟﺴﻌﺪي ،ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ،اﳉﺰء اﻷول ،اﻟﻄﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ،دار اﳍﺪى ،اﳉﺰاﺋﺮ ،2001 ،ص .233 -222
2ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة 97ﻣﻦ ق.م.ج ﻋﻠﻰ أﻧﻪ " :إذا اﻟﺘﺰم اﳌﺘﻌﺎﻗﺪ ﻟﺴﺒﺐ ﻏﲑ ﻣﺸﺮوع أو ﻟﺴﺒﺐ ﳐﺎﻟﻒ ﻟﻠﻨﻈﺎم اﻟﻌﺎم واﻵداب اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻛﺎن اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺎﻃﻼً".
3ﳏﻤﺪ ﺻﱪي اﻟﺳﻌدي ،اﻟﻣرﺟﻊ ﻧﻔﺳﮫ ،ص .237
4اﳌﺎدة 97ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 05/07اﳌﺆرخ ﰲ 2007/05/13ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ 58/75رﻗﻢ 58/75اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ.
35
اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ 105-01اﻟــﺬي ﳛــﺪد ﺷــﺮوط ﺷـﺮاء اﳌﺴــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠــﺰة ﺑــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴــﺔ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر
وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ اﳌﻌﺪل واﳌﺘﻤﻢ.
ﻓﻨﺼــﺖ اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 01-105ﻋﻠــﻰ أﻧــﻪ " :ﻳﺘــﺎح اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻟﻜــﻞ
ﺷﺨﺺ ﻻ ﳝﻚ أو ﱂ ﻳﺴﺒﻖ ﻟﻪ أن ﲤﻠﻚ ﻋﻘﺎر ذا اﺳﺘﻌﻤﺎل ﺳﻜﲏ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ وﱂ ﻳﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ ﻣﺴﺎﻋﺪة ﻣﺎﻟﻴﺔ
ﻣﻦ اﻟﺪوﻟﺔ ﻟﺒﻨﺎء ﻣﺴﻜﻦ أو ﻟﺸﺮاﺋﻪ وﻻ ﻳﺘﺠﺎوز ﻣﺴﺘﻮى ﻣﺪاﺧﻠﻴﻪ ﲬـﺲ ﻣـﺮات اﻟـﺪﺧﻞ اﻟـﻮﻃﲏ اﻷدﱏ اﳌﻀـﻤﻮن،
وﻻ ﺗﺘــﺎح اﻻﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر اﳌﻨﺼــﻮص ﻋﻠﻴــﻪ ﲟﻮﺟــﺐ أﺣﻜــﺎم ﻫــﺬا اﳌﺮﺳــﻮم إﻻ ﻣــﺮة واﺣــﺪة ﻟــﺬات
1
اﻟﺸﺨﺺ"
واﳌ ــﺎدة 53ﻣ ــﻦ اﳌﺮﺳ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي 04-349اﳌ ــﺆرخ ﰲ 2004/11/02واﳌﻌ ــﺪل ﻟﻠﻤﺮﺳ ــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي
01-105اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ ":ﳚﺐ ﻋﻠﻰ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ أن ﻳﺴﺪد ﰲ ﻛﻞ اﳊـﺎﻻت وﻗﺒـﻞ أن ﻳﺘﺠـﺎوز ﻋﻤـﺮﻩ
2
70ﺳﻨﺔ ﻣﺒﻠﻎ أﺧﺮ ﻗﺴﻂ ﻣﻦ ﲦﻦ ﺑﻴﻊ اﳌﺴﻜﻦ ﻛﻤﺎ ﻫﻮ ﻣﻨﺼﻮص ﻋﻠﻴﻪ ﰲ اﳌﺎدة اﻟﺜﺎﻣﻨﺔ أﻋﻼﻩ".
ﻳﺘﺒﲔ ﻣﻦ ﻫﺎﺗﲔ اﳌﺎدﺗﲔ أن اﻟﺸﺨﺺ ﻻ ﳝﻜﻨﻪ اﳊﺼـﻮل ﻋﻠـﻰ ﺳـﻜﻦ ﰲ إﻃـﺎر اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر إﻻ إذا
ﺗﻮاﻓﺮت ﳎﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻟﺸﺮوط أﲨﻠﻬﺎ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ:
-1أﻻ ﻳﻜـ ــﻮن اﻟﺸـ ــﺨﺺ ﻣﺎﻟﻜـ ــﺎ ﻟﻌﻘـ ــﺎر ذي اﺳـ ــﺘﻌﻤﺎل ﺳـ ــﻜﲏ أو ﺳـ ــﺒﻖ ﻟـ ــﻪ ﲤﻠﻜـ ــﻪ :ﻳﺸـ ــﱰط ﰲ اﳌﺮﺷـ ــﺢ
ﻟﻼﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ ﺳــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﺟــﺎر ،أﻻ ﻳﻜــﻮن ﻗــﺪ ﲤﻠــﻚ ﻋﻘــﺎرا وﻫــﻮ اﻟﺸــﻲء اﻟﺜﺎﺑــﺖ ﲝﻴــﺰﻩ اﻟــﺬي ﻻ
3
.
ﳝﻜﻦ ﻧﻘﻠﻪ ﻣﻨﻪ دون ﺗﻠﻒ ﺑﺎﳌﻌﲎ اﻟﻮارد ﰲ اﳌﺎدة 683ﻣﻦ ق.م.ج
واﳌﻼﺣــﻆ أن ﻧــﺺ اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 105-01ﺟــﺎء ﻋﺎﻣــﺎ وﻫــﻮ ﻣــﺎ ﳚﻌﻠﻨــﺎ ﻧﺘﺴــﺎﺋﻞ ﻋــﻦ
اﳊﻞ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻣـﺎ إذا ﻛـﺎن أﺣـﺪ اﻟـﺰوﺟﲔ ﻣﺎﻟﻜـﺎ ﻟﺴـﻜﻦ أو ﺳـﺒﻖ ﲤﻠﻜـﻪ ،وﺗﻘـﺪم اﻟـﺰوج اﻷﺧـﺮ ﺑﻄﻠـﺐ اﻻﺳـﺘﻔﺎدة
ﻣﻦ ﺳﻜﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر؟
ﺑــﺎﻟﺮﺟﻮع ﻟــﻨﺺ اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ اﻟﺴــﺎﻟﻔﺔ اﻟــﺬﻛﺮ ﻓﺈﻧــﻪ ﻻ ﳝﻜــﻦ ﻷﺣــﺪ اﻟــﺰوﺟﲔ اﳊﺼــﻮل ﻋﻠــﻰ ﺳــﻜﻦ ﰲ
إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ،وﻫﺬا ﺑﺘﻮاﻓﺮ اﻟﺸﺮوط ﻓﻴﻪ ﺣﱴ وإن ﻛﺎن اﻟـﺰوج اﻷﺧـﺮ ﻣﺎﻟﻜـﺎ ﻟﻌﻘـﺎر ﺳـﻜﲏ أو ﺳـﺒﻖ ﻟـﻪ وان
ﲤﻠﻜﻪ وﻫﺬا ﻣـﺎ ﻳﺴـﺘﻔﺎد ﻣـﻦ ﻋﺒـﺎرة "ﻳﺘـﺎح ﻟﻜـﻞ ﺷـﺨﺺ ،".....ﻏـﲑ أن ﲤﻜـﲔ اﻟـﺰوج ﻣـﻦ ﺳـﻜﻦ ﰲ ﻫـﺬﻩ اﳊﺎﻟـﺔ
1اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 35/03اﳌﺆرخ ﰲ 2003/01/13ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 105/01اﳌﺆرخ ﰲ .2001/04/23
2اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 340/04اﳌﺆرخ ﰲ 2004/11/02ﻳﻌﺪل اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ .105/01
3اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 05/07اﳌﺆرخ ﰲ 2007/05/13ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ 58/75اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ.
36
ﻳﺘﻌﺎرض واﻟﻐﺮض ﻣﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي 01-105واﻟـﺬي ﻳﻬـﺪف إﱃ اﻟﺘﺨﻔﻴـﻒ ﻣـﻦ ازﻣـﺔ اﻟﺴـﻜﻦ وأﺳـﺘﻔﺎدة
أﻛﱪ ﻋﺪد ﳑﻜﻦ ﻣﻦ ﳏﺘﺎﺟﻲ ﻫﺬﻩ اﻟﺴﻜﻨﺎت.1
وﳚــﺪر اﻟﺘﻨﻮﻳــﻪ إﱃ أﻧــﻪ ﳝﻜــﻦ أن ﻳﺴــﺘﻔﻴﺪ ﻣــﻦ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ،ﻛــﻞ ﻣﺴــﺘﺄﺟﺮ ﳌﺴــﻜﻦ إﳚــﺎر ﻋﻤــﻮﻣﻲ ﻣــﱴ ﺗـﻮاﻓﺮت
اﻟﺸﺮوط اﳌﻘﺮرة ﻗﺎﻧﻮﻧﺎً ﻋﻠﻰ أن ﻳﺘﻌﻬﺪ ﺑﺈﻋﺎدة اﻟﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ إﱃ اﳍﻴﺌﺔ اﳌﺆﺟﺮة ﻓﻮر ﺗﺴﻠﻴﻤﻪ اﻟﺴﻜﻦ ﻣﻮﺿﻮع ﻋﻘـﺪ
اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر.
-2أﻻ ﻳﻜﻮن اﻟﺸﺨﺺ ﻗﺪ اﺳﺘﻔﺎد ﻣﻦ ﻣﺴـﺎﻋﺪة ﻣﺎﻟﻴـﺔ ﻣـﻦ اﻟﺪوﻟـﺔ ﻟﺒﻨـﺎء ﻣﺴـﻜﻦ أو ﺷـﺮاﺋﻪ اﳌﻘـﻮد ﻣـﻦ ذﻟـﻚ
أﻧــﻪ وﺑــﺎﻟﻨﻈﺮ إﱃ اﻋﺘﺒــﺎر اﻟﺴــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر ﺻــﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـﺎر ﻫــﻲ ﻣــﻦ أﺷــﻜﺎل اﻟﺴــﻜﻦ اﳌــﺪﻋﻢ ﻣــﻦ ﻃــﺮف
اﻟﺪوﻟﺔ ،وﲢﻘﻴﻘﺎ ﻟﻠﻌﺪاﻟﺔ اﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ ﺑﲔ اﳌﻮاﻃﻨﲔ ﻓﺎﻧﻪ ﻻ ﻳﺘﺎح ﻟﻠﺸﺨﺺ اﻟﺬي اﺳﺘﻔﺎد ﻣﻦ ﻣﺴﺎﻋﺪة ﻣﺎﻟﻴﺔ ﻟﺒﻨﺎء
ﻣﺴــﻜﻦ أو ﻟﺸ ـﺮاﺋﻪ ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﻟﺼــﻨﺪوق اﻟــﻮﻃﲏ ﻟﻠﺴــﻜﻦ اﻟﱰﺷــﺢ ﻟﻠﺤﺼــﻮل ﻋﻠــﻰ ﺳــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر ﺻــﻴﻐﺔ اﻟﺒﻴــﻊ
2
ﺑﺎﻹﳚﺎر.
واﳊﻜﻤﺔ ﻣﻦ ذﻟﻚ ان ﻣﻦ اﺳﺘﻔﺎد ﻣﻦ ﻣﺴﺎﻋﺪة ﻣﺎﻟﻴﺔ ﻣﻦ اﻟﺼﻨﺪوق اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻠﺴﻜﻦ ﻟﺒﻨﺎء ﻣﺴﻜﻦ أو
ﻟﺸﺮاﺋﻪ ﻫﻮ ﰲ ﺣﻜﻢ ﻣﻦ ﳝﻠﻚ أو ﻛﺎن ﳝﻠﻚ ﻋﻘﺎرا ﳐﺼﺼﺎ ﻟﻼﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴﻜﲏ ﺑﺎﻟﻨﻈﺮ إﱃ ان اﳊﺼﻮل ﻋﻠﻰ
ﻣﺴﺎﻋﺪة اﻟﺼﻨﺪوق اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻠﺴﻜﻦ ﻟﺒﻨﺎء ﻣﺴﻜﻦ ﻣﺮﻫﻮن ﺑﺘﻘﺪﱘ ﻣﺎ ﻳﺜﺒﺖ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﺸﺨﺺ ﻟﻠﻮﻋﺎء اﻟﻌﻘﺎري
أﺻﻼ ،ﻛﻤﺎ أن اﳌﺴﺎﻋﺪة اﻟﱵ ﻳﻴﻘﺪﻣﻬﺎ اﻟﺼﻨﺪوق ﰲ ﳎﺎل ﺷﺮاء اﻟﺴﻜﻨﺎت ﺗﺘﻢ ﰲ اﳌﺮاﺣﻞ اﻷﺧﲑة ﻹﺟﺮاءات
ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﻷﻣﺮ اﻟﺬي ﳚﻌﻞ ﲤﻠﻚ اﻟﺸﺨﺺ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ اﳌﺴﺎﻋﺪة ﻟﻠﺴﻜﻦ ﰲ ﺣﻜﻢ اﳌﺆﻛﺪ.
-3أﻻ ﻳﺘﺠﺎوز ﻣﺴﺘﻮى ﻣﺪاﺧﻴﻞ اﻟﺸﺨﺺ ﲬـﺲ ﻣـﺮات اﻷﺟـﺮ اﻟـﻮﻃﲏ اﻷدﱏ اﳌﻀـﻤﻮن وﻫـﻮ ﻣـﺎ اﺳـﺘﻠﺰﻣﺘﻪ
اﳌﺎدة اﻟﺴﺎدﺳﺔ ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 01-105اﻷ ﻳﺘﺠـﺎوز دﺧـﻞ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ﲬـﺲ ﻣـﺮات اﳉـﺮ اﻟـﻮﻃﲏ اﻷدﱏ
اﳌﻀﻤﻮن وﻫﻮ أن أﻣﺮ ﻳﺘﻢ ﻋﻠﻰ ان اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺻﻴﻐﺔ ﳐﺼﺼﺔ ﻟﻠﻔﺌﺔ اﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ ﻣﺘﻮﺳﻄﺔ اﻟﺪﺧﻞ. 3
ﻛﻤﺎ ﻳﺘﻌﲔ ﻋﻠﻰ اﳌﱰﺷﺢ أن ﻳﻘﺪم ﻏﻤﺎ ﻗﺴﻴﻤﺔ أﺟﺮة ﻣﱴ ﻛﺎن أﺟﲑا أو ﻣﻮﻇﻔـﺎً ،أو ﺷـﻌﺎدة اﳌـﺪاﺧﻴﻞ او ﺗﺼـﺮﻳﺢ
ﺑﺎﳌﺪاﺧﻴﻞ ﻣﱴ ﻛﺎن ﻳﺰاول ﻧﺸﺎﻃﺎ ﲡﺎرﻳﺎً ،أو ﻣﻬﻨﻴﺎً ﻳﺜﺒﺖ ﺎ ﻣﺴـﺘﻮى ﻣﺪاﺧﻴﻠـﻪ ﺣـﱴ ﻳﺴـﺘﻔﻴﺪ ﻣـﻦ اﻟﺴـﻜﻦ .ﻋﻠـﻰ
أن اﻟﻌــﱪة ﰲ ﲢﺪﻳــﺪ ﻣﺴــﺘﻮى اﻟــﺪﺧﻞ ﻳﻜــﻮن ﻣــﻦ ﺗــﺎرﻳﺦ ﺗﻘــﺪﱘ اﻟﻄﻠــﺐ ،ﻓــﺈذا ﺣــﺪث وان ﲡــﺎوز راﺗــﺐ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ
ﺑﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻤﺎرة اﻷﻣﺮ اﻟﺬي ﻳﺴﺘﻮﺟﺐ أن ﻳﻜﻮن ﻟﻠﺸﺨﺺ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻮارد ﻣﺎﻟﻴﺔ ﻛﺎﻓﻴﺔ ،ﻟﺘﻤﻜﻴﻨﻪ ﻣﻦ ﲢﻤـﻞ ﻫـﺬﻩ
اﻷﻋﺒﺎء ﺣﱴ ﻻ ﻳﻜﻮن ﰲ ﺣﺎﻟﺔ اﺳﺘﺤﺎﻟﺔ ﻋﻦ ﺗﻨﻔﻴﺬ ﻫﺬا اﻻﻟﺘﺰام.
-4أﻻ ﻛﻮن ﻗﺪ ﺳﺒﻖ ﻟﻪ اﻻﺳﺘﻔﺎدة ﻣﻦ ﺳﻜﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ،ﻷﻧﻪ ﻻ ﻳﺘﺎح ﻟﻠﺸـﺨﺺ ﻧﻔﺴـﻪ اﻻﺳـﺘﻔﺎدة
أﻛﺜــﺮ ﻣــﻦ ﻣــﺮة ﻣــﻦ ﻫــﺬﻩ اﻟﺼــﻴﻐﺔ ،3وﻣﻨــﻊ ذﻟــﻚ أﺟــﺎز اﳌﺸــﺮع اﻻﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ اﳌﺴــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠــﺰة ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ
ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻟﻠﺸﺨﺺ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ ﻣﺴـﻜﻦ إﳚـﺎر ﻋﻤـﻮﻣﻲ ،ﻣـﻊ اﺷـﱰاط أن ﻳﻠﺘـﺰم ﺑﺈﻋـﺎدة اﳌﺴـﻜﻦ اﳌـﺆﺟﺮ إﱃ اﳍﻴﺌـﺔ
اﳌﺆﺟﺔ ﲟﺠﺮد اﺳﺘﻼﻣﻪ ﻟﻠﻤﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر .إﺿﺎﻓﺔ إﱃ ﺗﻘﺪﱘ ﺷﻬﺎدة إﺧـﻼء ﻟﻼﻣـﺎﻛﻦ اﳌـﺆﺟﺮة ﻳﺘﺤﺼـﻞ
ﻋﻠﻴﻬﺎ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ اﳍﻴﺌﺔ اﳌﺆﺟﺮة ،ﰲ ﻣﺪة ﻻ ﺗﺘﺠﺎوز 10أﻳﺎم ﻣﻦ ﺗﺎرﻳﺦ ﺗﺴﻠﻴﻢ ﻣﻔﺎﺗﻴﺢ اﻟﺴﻜﻦ.4
-4ﳚﺐ ﻋﻠﻰ ﻃﺎﻟﺐ اﻻﺳﺘﻔﺎدة ﻣﻦ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر أن ﻳﺴﺪد دﻓﻌﺔ أوﱃ ،ﻻ ﺗﻘﻞ ﻋﻦ %25ﻣﻦ ﲦـﻦ
اﳌﺴﻜﻦ ،وﻫﺬا ﻣﺎ ﻧﺼﺖ ﻋﻠﻴـﻪ اﳌـﺎدة 7ﻣـﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي رﻗـﻢ 105/01اﳌﻌﺪﻟـﺔ واﳌﺘﻤﻤـﺔ ﲟﻮﺟـﺐ اﳌـﺎدة
2ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم .5137/04
-5أﻻ ﻳﺘﺠــﺎوز ﺳــﻦ اﳌﱰﺷــﺢ 70ﺳــﻨﺔ ﻋﻨــﺪ ﺣﻠــﻮل ﺗــﺎرﻳﺦ اﻟﻮﻓــﺎء ﺑــﺄﺧﺮ ﻗﺴــﻂ ،وﻫــﺬا ﲟﻮﺟــﺐ اﳌــﺎدة اﻟﺜﺎﻟﺜــﺔ
ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ 04/340ﻋﻠــﻰ أﻧــﻪ" :ﳚــﺐ ﻋﻠــﻰ اﻟﺴــﺘﻔﻴﺪ أن ﻳﺴــﺪد ﰲ ﻛــﻞ اﳊــﺎﻻت وﻗﺒــﻞ أن
6
ﻳﺘﺠﺎوز ﻋﻤﺮﻩ 70ﺳﻨﺔ ﻣﺒﻠﻎ أﺧﺮ ﻗﺴﻂ ﻣﻦ ﲦﻦ ﺑﻴﻊ اﳌﺴﻜﻦ ﻛﻤﺎ ﻫﻮ ﻣﻨﺼﻮص ﻋﻠﻴﻪ ﰲ اﳌﺎدة 08اﻋﻼ".
1رﺿﺎ دﻏﺎر ،اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر " ﰲ اﻟﺸﺮوط اﳌﻮﺿﻮﻋﻴﺔ" .ﳎﻠﺔ اﻟﻌﻠﻮم اﻹﻧﺴﺎﻧﻴﺔ ،ﺟﺎﻣﻌﺔ ﳏﻤﺪ ﺧﻴﻀﺮ ،اﻟﻌﺪد .28/27
2اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105/01اﳌﺆرخ ﰲ .2001/4/23
3اﳌﺎدة 6ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105/01اﳌﺆرخ ﰲ .2001/04/23
4ﺑﻮﺳﻨﺔ إﳝﺎن ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .136
5اﳌــﺎدة 03ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 137/04اﳌــﺆرخ ﻗــﻲ 2004/04/21ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ ":ﳚــﺐ ﻋﻠــﻰ ﻛــﻞ ﻣــﻦ ﻳﻄﻠــﺐ ﺷـﺮاء ﻣﺴــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ
ﺑﺎﻹﳚﺎر أن ﻳﺴﺪد دﻓﻌﺔ اوﱃ ﻻ ﺗﻘﻞ ﻋﻦ %25ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ".
6اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 340/04اﳌﺆرخ ﰲ 2004/11/02ﻳﻌﺪل اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 105/01اﳌﺆرخ ﰲ .2001/04/23
38
اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﻟﺸﺮوط اﻟﻤﺘﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﻤﺴﻜﻦ:
اﳌﺴــﻜﻦ ﺑﺎﻋﺘﺒــﺎرﻩ ﳏــﻞ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﺗﺸــﱰط ﻓﻴــﻪ اﻟﺸــﺮوط اﻟﻌﺎﻣــﺔ اﻟﻮاﺟــﺐ ﺗﻮاﻓﺮﻫــﺎ ﰲ ﳏــﻞ ﻋﻘــﺪ
اﻟﺒﻴــﻊ ،وﻫــﻲ أن ﻳﻜــﻮن ﳑﻜﻨــﺎ وﻣﻌﻴﻴﻨــﺎ وﻗــﺎﺑﻼ ﻟﻠﺘﻌﺎﻣــﻞ ﺑــﻪ .1وﻫــﻲ ﲣﻀــﻊ ﻟﻠﻘﻮاﻋــﺪ اﻟﻌﺎﻣــﺔ ﰲ اﻟﻘــﺎﻧﻮن اﳌــﺪﱐ .اﻣــﺎ
اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﻓﻘﻂ ﻧﺼﺖ ﻋﻠﻴﻬﺎ اﳌﺎدة اﻟﺴﺎدﺳﺔ ﻣﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي 105/01اﳌﻌـﺪل واﳌـﺘﻤﻢ ،وﺑﺎﻟﺘـﺎﱄ
ذﻛﺮﻫﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﺘﻮاﱄ.
-1اﻟﺴــﻜﻦ اﳌﻨﺠــﺰ ﺑــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴــﺔ أو ﻣﺼــﺎدر ﺑﻨﻜﻴــﺔ أو أي ﲤــﻮﻳﻼت أﺧــﺮى :ﺗــﻨﺺ اﳌــﺎدة 1/4ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم
اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 105/01اﳌﻌﺪﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺎدة 5ﻣـﻦ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي رﻗـﻢ 35/03ﻋﻠـﻰ ﻣـﺎ ﻳﻠـﻲ ":ﺗﻄﺒـﻖ
ﻫﺬﻩ اﻷﺣﻜﺎم ﻋﻠﻰ اﳌﺴـﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠـﺰة ﺑﻮاﺳـﻄﺔ ﻣﻴﺰاﻧﻴـﺔ اﻟﺪوﻟـﺔ أو اﳉﻤﺎﻋـﺎت اﶈﻠﻴـﺔ أو ﺑﻮاﺳـﻄﺔ ﻣﺼـﺎدر ﺑﻨﻜﻴـﺔ أو
ﲤﻮﻳﻼت أﺧﺮى واﻓﻘﺎ ﳌﻌﺎﻳﲑ اﳌﺴﺎﺣﺔ واﻟﺮﻓﺎﻫﻴﺔ اﶈﺪدة ﺳﻠﻔﺎً" ،ﻓﺴﺎﺑﻘﺎ ﻛﺎن ﻳﺸﱰط ﰲ اﳌﺴﻜﻦ أن ﻳﻜﻮن ﻣﻨﺠﺰا
ﺑــﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴــﺔ أي ﻣــﻦ ﻣﻴﺰاﻧﻴــﺔ اﻟﺪوﻟــﺔ واﳉﻤﺎﻋــﺎت اﶈﻠﻴــﺔ ،ﻏــﲑ أﻧــﻪ ﰎ ﺗﻌــﺪﻳﻞ ذﻟــﻚ ﺑﻐــﺮض ﻓﺴــﺢ ا ــﺎل أﻣــﺎم
اﻟﺒﻨــﻮك ﻻﻗﺘﺤــﺎم ﲤﻮﻳــﻞ اﳌﺴــﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠــﺰة ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ،وﻫــﻮ ﻣــﺎ ﰎ ﻓﻌــﻼ إذ ﻇﻬــﺮت ﻣﺸــﺎرﻳﻊ ﰲ إﻃــﺎر
اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﳑﻮﻟــﺔ ﻣــﻦ ﻃــﺮف اﻟﺼــﻨﺪوق اﻟــﻮﻃﲏ ﻟﻠﺘــﻮﻓﲑ واﻻﺣﺘﻴــﺎط .2ﻛﻤــﺎ أﺷــﺎرت اﳌــﺎدة 03ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم
اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗـﻢ 105/01أن اﻟـﻮزﻳﺮ اﳌﻜﻠـﻒ ﺑﺎﻟﺴـﻜﻦ ﳛـﺪد ﻣﻮﻗـﻊ اﳌﺴـﺎﻛﻦ اﳌﺨﺼﺼـﺔ ﻟﻠﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر واﳌﻨﺠـﺰة
ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ .اﻣﺎ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﺘﻤﻮﻳﻼت اﻷﺧﺮى.3
-2اﻟﺴ ــﻜﻦ ﻣﻨﺠ ــﺰ ﰲ إﻃ ــﺎر اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر :أن ﻣ ــﺎ ﳝﻴ ــﺰ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر اﳌ ــﱪم ،وﻓﻘـ ـﺎً ﻷﺣﻜ ــﺎم اﳌﺮﺳ ــﻮم
اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 105/01اﳌﻌــﺪل واﳌــﺘﻤﻢ ﻋــﻦ ذﻟــﻚ اﻟــﺬي ﺗﱪﻣــﻪ دواوﻳــﻦ اﻟﱰﻗﻴــﺔ واﻟﺘﺴــﻴﲑ اﻟﻌﻘــﺎري وﻓﻘ ـﺎً ﻟﻠﻤﺮﺳــﻮم
اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ 35/97ﻓﺒﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻸول ،وﻫﻮ ﻣﻮﺿﻮع اﻟﺪراﺳﺔ ﻳﺘﻢ ﺷـﺮاء اﳌﺴـﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠـﺰة ﰲ إﻃـﺎر ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ
ﺑﺎﻹﳚــﺎر ،أي أن أول ﻋﻘــﺪ ﳚﻀــﻊ ﻟــﻪ ﺷ ـﺮاء ﻫــﺬﻩ اﳌﺴــﺎﻛﻦ ﻫــﻮ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ،ﺧﻼﻓــﺎ ﻷﺣﻜــﺎم اﳌﺮﺳــﻮم
اﻟﺘﻨﻔﻴ ــﺬي رﻗ ــﻢ 35/97أﻳ ــﻦ ﳚ ــﺐ أن ﺗﻜ ــﻮن اﳌﺴ ــﺎﻛﻦ ﳏ ــﻼ ﻟﻌﻘ ــﺪ إﳚ ــﺎر ﻗﺒ ــﻞ أن ﺗﻜ ــﻮن ﳏ ــﻼ ﻟﻌﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ
4
ﺑﺎﻹﳚﺎر.
1ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ،اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ ،ﺟﺰء ) 04ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ( ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص 191وﻣﺎ ﺑﻌﺪﻫﺎ.
2ﺑﻮﺳﻨﺔ إﳝﺎن ،اﳌﺮﺟﻊ اﻟﺴﺎﺑﻖ ،ص .133
3اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105/01اﳌﺆرخ ﰲ ،2001/04/23اﶈﺪد ﻟﺸﺮوط ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ اﳌﻨﺠﺰة ﺑﺄﻣﻮال ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ إﻃـﺎر اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر اﳌﻌﺪﻟـﺔ ﺑـﻨﺺ
اﳌﺎدة 04ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي .35/03
4ﺑﻮﺳﻨﺔ إﳝﺎن ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .134
39
اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻟﺚ :إﺟﺮاءات إﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر:
ﻟﻜﻲ ﻳﻨﺸﺄ اﻟﻌﻘﺪ ﺻﺤﻴﺤﺎً ﳚﺐ ان ﺗﺘﻮﻓﺮ ﻓﻴﻪ اﻷﺳﺲ اﻟﻼزﻣﺔ ﻟﻮﺟﻮدﻩ أي أرﻛﺎﻧﻪ وﻫﻲ :اﻟﱰاﺿﻲ ،اﶈﻞ
واﻟﺴــﺒﺐ ،ﺑﺎﻹﺿــﺎﻓﺔ ﻟﻠــﺮﻛﻦ اﻟﺮاﺑــﻊ وﻫــﻮ اﻟﺸــﻜﻞ ،وﻗــﺪ أﻟــﺰم اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي اﻟﺒﻴــﻮع اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ﻋﻠــﻰ ﺳــﺒﻴﻞ اﳌﺜــﺎل
ﺑﺼﺒﻬﺎ ﰲ ﻗﺎﻟﺐ رﲰﻲ وﻫﺬا إﻋﻤﺎﻻً ﻟﻨﺺ اﳌﺎدة 324ﻣﻜﺮر ﻣﻦ ق.م.ج.1
وﳝﻜﻦ ﺗﻌﺮﻳﻒ اﻟﺮﲰﻴﺔ أ ﺎ ":ﺗﻠﻚ اﻟـﱵ ﺗﺼـﺪر ﻋـﻦ أﺷـﺨﺎص ﳍـﻢ ﺻـﻔﺔ اﻟﻀـﺎﺑﻂ اﻟﻌﻤـﻮﻣﻲ واﻟـﺬي ﻳﺴـﺘﻤﺪ ﻣـﻦ
اﻟﻘﺎﻧﻮن ﻣﻬﻤﺔ اﳌﻌﺎﻳﻨﺔ واﻟﺘﺤﻘﻴﻖ ﺑﺼﻔﺔ رﲰﻴﺔ ،ﻋﻦ وﻗﺎﺋﻊ ﻣﻌﻴﻨﺔ" ،وﻫﻜﺬا ﺗﻜﻮن رﲰﻴﺔ اﻟﻌﻘﻮد اﻹدارﻳﺔ واﻟﺴﻴﺎﺳﻴﺔ
اﻟﺼﺎدرة ﻋﻦ اﻟﺴﻠﻄﺔ اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ واﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻳـﺔ ،ﻋﻘـﻮد اﻷﺣﻜـﺎم اﻟﻘﻀـﺎﺋﻴﺔ واﻟﻌﻘـﻮد اﻟﺸـﺒﻪ ﻗﻀـﺎﺋﻴﺔ ،وﻋﻠﻴـﻪ ﻓـﺈن اﻟﻌﻘـﺪ
2
اﻟﺮﲰﻲ ﻫﻮ اﻟﺬي ﻳﺘﻠﻘﺎﻩ اﻟﻀﺎﺑﻂ اﻟﻌﻤﻮﻣﻲ وﳛﺮرﻩ ﲟﺮاﻋﺎة اﳌﺮاﺳﻴﻢ واﻟﺸﻜﻠﻴﺎت اﻟﻮاﺟﺒﺔ.
اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول :ﺗﻘﺪﻳﻢ اﻟﻄﻠﺐ وﻣﻌﺎﻟﺠﺘﻪ:
إن ﻛﻞ ﺷـﺨﺺ ﻳﺮﻏـﺐ ﰲ اﻻﺳـﺘﻔﺎدة ﻣـﻦ ﻣﺴـﻜﻦ ﰲ إﻃـﺎر اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﻋﻠﻴـﻪ أن ﻳﻘـﻮم ﲟﺠﻤﻮﻋـﺔ ﻣـﻦ
اﻹﺟﺮاءات ﻣﻦ أﺟﻞ اﻻﺳﺘﻐﺎدة ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ ،إذ ﳚﺐ ﻋﻠﻴﻪ أن ﻳﻘﺪم ﻃﻠﺒﺎً إﱃ اﳌﺘﻌﻘﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ ﻳﺒـﲔ ﻓﻴـﻪ
رﻏﺒﺘﻪ ﺑﺎﻟﺸﺮاء ،ﻋﻠﻰ ان ﺗﺘﻢ ﻣﻌﺎﳉﺘﻪ ﻫﺬا اﻟﻄﻠﺐ وﻓﻘﺎً ﳌﻌﻴﺎر ﺷﺮوط اﻻﺳﺘﻔﺎدة اﻟﻮاﺟﺐ ﺗﻮاﻓﺮﻫﺎ ﰲ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪﻳﻦ.
1ﲪﺪي ﺑﺎﺷﺎ ﻋﻤﺮ ،ﻧﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﰲ اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ اﳉﺰاﺋﺮي ،دار اﻟﻌﻠﻮم ﻟﻠﻨﺸﺮ واﻟﺘﻮزﻳﻊ ،اﳉﺰاﺋﺮ ،2000 ،ص .100
2ﺳﺒﺎغ ﳏﻤﺪ ،اﻟﺘﻮﺛﻴﻖ واﻟﻌﻘﻮد اﻟﺮﲰﻴﺔ ،ا ﻠﺔ اﻟﺪوﻟﻴﺔ ﻟﻠﻤﻮﺛﻖ ،اﻟﻌﺪد ،5اﳉﺰاﺋﺮ ،دﻳﺴﻤﱪ ،1998ص .20
3اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ .2001/07/23
40
ﻓﻴــﺘﻢ ﺗﺴــﺠﻴﻞ ﻫــﺬﻩ اﻟﻄﻠﺒــﺎت وﻓــﻖ ﺗﺮﺗﻴــﺐ زﻣــﲏ ،ﻓــﻮر اﺳــﺘﻼﻣﻬﺎ ﰲ ﺳــﺠﻞ ﻳﺮﻗﻤــﻪ وﻳﻮﻗﻌــﻪ اﳌــﺪﻳﺮ اﻟﻌــﺎم
ﻟﻠﻮﻛﺎﻟﺔ .وﺑﻌﺪ ﻣﻌﺎﳉﺔ اﻟﻄﻠﺒﺎت ﻣـﻦ ﻃـﺮف اﻟﻠﺠﻨـﺔ ﻋﻠـﻰ أﺳـﺎس اﻟﱰﺗﻴـﺐ اﳌﺴـﺠﻞ أﺻـﺤﺎ ﺎ ﺧـﻼل 8أﻳـﺎم اﻟﻴـﺖ
.
1
اﺳﺘﻼﻣﻬﺎ ﻣﻊ اﻹﺷﺎرة ﻟﺴﺒﺐ إﻋﺎد ﺎ
اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﻣﻌﺎﻟﺠﺔ اﻟﻄﻠﺐ:
ﺗﻌﺎﰿ اﻟﻄﻠﺒﺎت ﻣﻦ ﻃﺮف ﳉﻨﺔ ﻳﺮأﺳﻬﺎ اﳌﺪﻳﺮ اﻟﻌﺎم ﻟﻠﻮﻛﺎﻟﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴﺔ ﻟﺘﺤﺴﲔ اﻟﺴﻜﻦ وﺗﻄﻮﻳﺮﻩ ،او ﳑﺜﻠـﻪ
اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ .2وﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻣـﺎ إذا ﻓـﺎق ﻋـﺪد اﻟﻄﻠﺒـﺎت اﻟـﱵ ﺗﺴـﺘﻮﰲ اﻟﺸـﺮوط اﻟﺘﺄﻫﻴﻠﻴـﺔ واﻟـﱵ ﰎ ﻗﺒﻮﳍـﺎ ﻣـﻦ ﻃـﺮف اﳉﻨـﺔ
ﻋــﺪد ﻣﺴــﺎﻛﻦ اﻟﱪﻧــﺎﻣﺞ ،ﻳﺒﻠــﻎ اﳌﱰﺣﺸــﲔ ﻏــﲑ اﳌﻘﺒ ـﻮﻟﲔ ﻛﺘﺎﺑﻴ ـﺎً ﻣــﻊ ﺗﻮﺿــﻴﺢ رﺗﺒــﺔ ﻃﻠﺒــﺎ ﻢ ،ودﻋــﻮ ﻢ ﻟﻠﺘﻤﺴــﻚ
3
ﺑﺎﺧﺘﻴﺎرﻫﻢ ﰲ اﻟﱪاﻣﺞ اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ اﳌﺴﺘﻘﺒﻠﻴﺔ ﺑﺘﺄﻛﻴﺪ ﻃﻠﺒﻪ ﺑﺮﺳﺎﻟﺔ ﻣﻮﺻﻰ ﻋﻠﻴﻬﺎ
وﳚــﺐ أن ﺗﺘــﻮج أﺷــﻐﺎل ﳉﻨــﺔ ﻣﻌﺎﳉــﺔ اﻟﻄﻠﺒــﺎت ﲟﺤﻀــﺮ ﻳﻮﻗﻌــﺔ ﲨﻴــﻊ أﻋﻀــﺎﺋﻬﺎ ،وﺗﺮﺳــﻞ ﻧﺴــﺨﺔ ﻣــﻦ
اﶈﻀﺮ إﱃ اﻟﻮزﻳﺮ اﳌﻜﻠﻒ ﺑﺎﻟﺴﻜﻦ ،ﺑﻌﺪ ﺗﺴﺠﻴﻞ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪﻳﻦ ﰲ ﺑﻄﺎﻗﺔ وﻃﻨﻴﺔ ﺧﺎﺻﺔ ﺬﻩ اﻟﻌﻤﻠﻴـﺔ ﺗﻔـﺘﺢ ﻋﻠـﻰ
4
ﻣﺴــﺘﻮى اﳌﺪﻳﺮﻳــﺔ اﻟﻌﺎﻣــﺔ ﻟﻠﻮﻛﺎﻟــﺔ .5ﻋﻠــﻰ أن ﺗﻌﻠــﻦ ﻗﺎﺋﻤــﺔ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪﻳﻦ ﺑﺮﺳــﺎﻟﺔ ﻣﻮﺻــﻰ ﻋﻠﻴﻬــﺎ ﻣــﻊ دﻋــﻮ ﻢ ﻟــﺪﻓﻊ
%10ﻣــﻦ ﲦـﻦ اﳌﺴــﻜﻦ ﻛــﺎﻟﺘﺰام ــﺎﺋﻲ ﺑﺎﻟﺸـﺮاء ،ﻋﻠــﻰ أن ﻳــﻮدع وﺻــﻞ اﻟــﺪﻓﻊ ﻟــﺪى ﻣﺼــﺎﱀ اﻟﻮﻛﺎﻟــﺔ ﻟﲑﻓــﻖ ﲟﻠــﻒ
6
اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ.
وﺑﻌــﺪ ﺛﻼﺛــﺔ أﺷــﻬﺮ ﻣــﻦ اﻟــﺪﻓﻊ ﻳﺴــﺤﺐ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﺷــﻬﺎدة اﻛﺘﺘﺎﺑــﻪ ،اﻟــﱵ ﺗﺸــﻤﻞ ﻋﻠــﻰ ﺗﻌﻴــﲔ ﻣﻮاﺻــﻔﺎت
اﻟﺴﻜﻦ ،اﳌﺴـﺎﺣﺔ اﻟﻮﻻﻳـﺔ وﺑﻌـﺪ ﻧﻔـﺲ اﳌـﺪة ﻳﺘﻘـﺪم اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ إﱃ اﻟﻮﻛﺎﻟـﺔ اﻟﻮﻃﻨﻴـﺔ ﻟﺘﺤﺴـﲔ اﻟﺴـﻜﻦ وﺗﻄـﻮﻳﺮﻩ ،ﻣـﻦ
ﻣﻠﺊ ﻣﻄﺒﻮع ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺘﻌﻴﲔ اﻟﺴﻜﻦ.
1أﻧﻈﺮ :ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﻠﺤﻖ ﺑﻨﻔﺲ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ .2001/07/23
2أﻧﻈﺮ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ .2001/07/23
44
اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ :ﺗﺴﺠﻴﻞ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر:
ﻛﻞ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﻳﺘﻠﻘﺎﻫﺎ اﳌﻮﺛﻖ واﺟﺒﺔ اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ ﺣﺴـﺐ اﻟﱰﺗﻴﺒـﺎت اﻟـﱵ ﻳـﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﻗـﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ،
1
ﻓﻬﻮ ﳛﻘﻖ وﻇﻴﻔﺘﲔ وﳘﺎ ﻣﺮاﻗﺒﺔ اﻹدارة ﻟﻠﻌﻘﻮد وﻓﺒﺾ اﻟﺮﺳﻮم اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ اﳌﻔﺮوﺿﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺪ.
وﻫﻮ إﺟﺮاء إداري ﻳﻘﻮم ﺑﻪ ﻣﻮﻇﻖ ﻋﻤﻮﻣﻲ ﻣﺆﻫـﻞ ﻗﺎﻧﻮﻧـﺎً ﺑﺘﺴـﺠﻴﻞ ﲨﻴـﻊ اﻟﺘﺼـﺮﻓﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴـﺔ ﻣﻘﺎﺑـﻞ دﻓـﻊ ﺣﻘـﻮق
اﻟﺘﺴ ـ ــﺠﻴﻞ ،2وﳜﻀ ـ ــﻊ ﺗﺴ ـ ــﺠﻴﻞ اﻟﻌﻘ ـ ــﻮد ﻟﻸﻣ ـ ــﺮ 105-76اﳌ ـ ــﺆرخ ﰲ 1976/12/29واﳌﺘﻀ ـ ــﻤﻦ ﻗ ـ ــﺎﻧﻮن
3.
اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ
ﻫﺬا وإن ﻹﺟﺮاء اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ أﳘﻴﺔ ﻣﺎﻟﻴﺔ ﺗﻜﻤـﻦ ﰲ دﻓـﻊ ﺣﻘـﻮق ﲤﺜـﻞ ﺿـﺮﻳﺒﺔ ﻏـﲑ ﻣﺒﺎﺷـﺮة ﻟﻔﺎﺋـﺪة اﻟﺪوﻟـﺔ ﳑـﺎ ﻳـﺆدي
4
إﱃ ﲤﻮﻳﻞ اﳋﺰﻳﻨﺔ اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ ﻟﻠﺪوﻟﺔ ،وأﳘﻴﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ذﻟﻚ ان اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﻳﻌﻄﻲ اﶈﺮر اﻟﻌﺮﰲ ﺗﺎرﳜﺎ ﺛﺎﺑﺘﺎً.
وﻫــﻮ إﺟ ـﺮاء ﻳﺘﻮﺳــﻂ ﻣﺮﺣﻠــﺔ اﻟﺘﻮﺛﻴ ــﻖ واﻹﺷــﻬﺎر اﻟﻌﻘــﺎري وﻳﻌــﺪ ﻛ ــﺬﻟﻚ إﺟ ـﺮاء ﻣﻠﺰﻣ ـﺎً ﻋﻠــﻰ أﺳ ــﺎس أن
اﳊﻘﻮق ﺗﺪﻓﻊ ﻗﺒﻞ اﻟﻘﻴﺎم ﺬا اﻹﺟﺮاء ﻃﺒﻘﺎ ﻟﻨﺺ اﳌﺎدة 82ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ واﻟﱵ ﺗﻘﻀـﻲ ﲟـﺎ ﻳﻠـﻲ ":رﺳـﻮم
اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﳚﺐ ﺗﺴﺠﻴﻠﻬﺎ ﺗﺴﺘﺨﻠﺺ ﻗﺒﻞ إﲤﺎم اﻹﺟﺮاءات".
ﲡﺪر اﻹﺷﺎرة إﱃ أن إﺟﺮاء اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ ﻏـﲑ ﻧﺎﻗـﻞ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴـﺔ ،وإﳕـﺎ ﻟـﻪ وﻇﻴﻔـﺔ ﺟﺒﺎﺋﻴـﺔ ﳏﻀـﺔ وﻓﻘـﺎً ﻟـﻨﺺ اﳌـﺎدة 28
ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن 27-88ﲡﺪر اﻹﺷـﺎرة إﱃ أن إﺟـﺮاء اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ ﻏـﲑ ﻧﺎﻗـﻞ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴـﺔ ،وإﳕـﺎ ﻟـﻪ وﻇﻴﻔـﺔ ﺟﺒﺎﺋﻴـﺔ ﳏﻀـﺔ
وﻓﻘﺎً ﻟﻨﺺ اﳌﺎدة 28ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن 27-88اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻣﻬﻨـﺔ اﻟﺘﻮﺛﻴـﻖ واﻟـﱵ ﺟـﺮى ﻧﺼـﻬﺎ ﻛـﺎﻻﰐ" :ﳛﺼـﻞ اﳌﻮﺛـﻖ
اﳊﻘــﻮق واﻟﺮﺳــﻮم ﲟﺨﺘﻠــﻒ أﻧﻮاﻋﻬــﺎ ﳊﺴــﺎب اﻟﺪوﻟــﺔ ﻣــﻦ اﻷﻃ ـﺮاف اﳌﻠــﺰﻣﲔ ﺑﺘﺴــﺪﻳﺪﻫﺎ وﻳــﺪﻓﻊ ﻣﺒﺎﺷــﺮة ﺑﻘﺒﻀــﺎت
اﻟﻀﺮاﺋﺐ اﳌﺒﺎﻟﻎ اﻟﻮاﺟﺒﺔ ﻋﻠﻰ أﻃﺮاﻓﻬﺎ."....
1اﻷﻣﺮ 205-76اﳌﺆرخ ﰲ 1976/02/09اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ اﳌﻌﺪل واﻟﺘﻤﻢ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد ،81ﺳﻨﺔ .1976
2ﺑﻮﺣﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .24
3اﳌﺎدة 82ﻣﻦ اﻷﻣﺮ .105/76
4اﳌﺎدة 1/328ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ﻋﻠﻰ أﻧﻪ " :ﻻ ﻳﻜﻮن اﻟﻌﻘﺪ ﺣﺠﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻐﲑ ﰲ ﺗﺎرﳜﻪ إﻻ ﻣﻨﺬ أن ﻳﻜﻮن ﻟﻪ ﺗﺎرﻳﺦ ﺛﺎﺑﺖ وﻳﻜﻮن ﺗﺎرﻳﺦ اﻟﻌﻘﺪ ﺛﺎﺑﺘﺎً
اﺑﺘﺪاءا ﻣﻦ ﻳﻮم ﺗﺴﺠﻴﻠﻪ".
45
وﳚﺐ ﻋﻠﻰ اﳌﻮﺛﻖ ﺑﻌـﺪ أن ﳛـﺮر ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر ﰲ ﺷـﻜﻞ رﲰـﻲ أن ﻳﻘـﻮم ﺑﺘﺴـﺠﻴﻠﻪ ﻟـﺪى ﻣﺼـﺎﱀ
ﻣﻔﺘﺸﻴﺔ اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ واﻟﻄﺎﺑﻊ اﳌﺨﺘﺼﺔ إﻗﻠﻴﻤﻴﺎً ،1ﺧﻼل ﻣﺪة ﺷﻬﺮ واد ﻣﻦ ﲢﺮﻳﺮ اﻟﻌﻘﺪ.2
وﻛﺄﺻﻞ ﻋﺎم ﻓﺈن اﳌﺸﱰي ﻫﻮ ﻣﻦ ﳛﺘﻤﻞ ﻧﻔﻘﺎت اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ واﻟﻄﺎﺑﻊ واﻟﺘﻮﺛﻴﻖ وﻏﲑﻫﺎ ﻣﺎ ﱂ ﺗﻜﻦ ﻫﻨـﺎك
ﻧﺼ ـ ـ ــﻮص ﻗﺎﻧﻮﻧﻴ ـ ـ ــﺔ ﺗﻘﻀ ـ ـ ــﻲ ﺑﻐ ـ ـ ــﲑ ذﻟ ـ ـ ــﻚ .3وﺑ ـ ـ ــﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ اﳌ ـ ـ ــﺎدة 20ﻣ ـ ـ ــﻦ اﻟﻘ ـ ـ ــﺎﻧﻮن 04-21اﳌ ـ ـ ــﺆرخ ﰲ
2004/12/29واﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﳌﺎﻟﻴﺔ ﻟﺴـﻨﺔ 2004ﳒـﺪﻫﺎ ﺗـﻨﺺ ﻋﻠـﻰ ﻣـﺎ ﻳﻠـﻲ":ﺗﻀـﺎف ﻓﻘـﺮة ﺳـﺎﺑﻌﺔ إﱃ
اﳌﺎدة 258ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ وﺗـﺄﰐ ﻋﻠـﻰ اﻟﺸـﻜﻞ....ﺗﻔﻌـﻰ ﻣـﻦ رﺳـﻢ ﺣـﻖ ﺗﻘـﻞ اﳌﻠﻜﻴـﺔ اﳌﻨﺼـﻮص ﻋﻠﻴـﻪ ﰲ
اﳌﺎدة 252ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ ﻋﻤﻠﻴـﺎت ﺑﻴـﻊ اﻟﺒﻴﺎﻧـﺎت ذات اﻻﺳـﺘﻌﻤﺎل اﻟﺴـﻜﲏ واﻟـﱵ ﺗﻨﺎزﻟـﺖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ اﻟﺪوﻟـﺔ
واﳍﻴﺌﺎت اﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ ﻟﻠﺴﻜﻦ ﺣﺴﺐ إﺟﺮاء اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر واﻟﺴﻜﻦ اﻻﺟﺘﻤﺎع اﻟﺘﺴﺎﳘﻲ واﻟﺴﻜﻦ اﻟﺮﻳﻔﻲ".
وﻋﻠﻴــﻪ ﻳﺘﻀــﺢ ﻣــﻦ اﳌــﺎدة اﻟﺴــﺎﺑﻘﺔ أن اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﻳﻌﻔــﻲ ﻣــﻦ ﺗﺴــﺪﻳﺪ رﺳــﻮم اﻟﺘﺴــﺠﻴﻞ ،ﻫــﺬا وإن ﻋــﺪم
اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﰲ اﻵﺟﺎل اﶈﺪد ﻗﺎﻧﻮﻧـﺎً ﳚﻌـﻞ اﳌـﺆﺛﻘﲔ ﻣﻠـﺰﻣﲔ ﺷﺨﺼـﻴﺎً ﺑـﺪﻓﻊ ﻏﺮاﻣـﺔ ﻣﺎﻟﻴـﺔ ﺗﻘـﺪر ﺑ ـ %10ﻣـﱴ ﻛـﺎن
اﻟﺘﺄﺧﲑ ﻳﱰاوح ﻣﺎ ﺑﲔ ﻳﻮم وﺛﻼﺛﲔ ﻳﻮﻣﺎ ﻣﻊ اﻟﺘﺰام ﻣﺎﱄ ﻗﺪرﻩ %3ﻣﱴ ﰎ اﻹﻳﺪاع ﺑﻌﺪ اﻟﻴﻮم اﻷﺧـﲑ وذﻟـﻚ دون
4
أن ﻳﺘﻌﺪدى ﳎﻤﻮع اﻻﻟﺘﺰام اﳌﺎﱄ واﻟﻐﺮاﻣﺔ اﳉﺒﺎﺋﻴﺔ اﳌﺸﺎر إﻟﻴﻬﺎ ﺳﺎﺑﻘﺎً .%25
1ﺗﻨﺺ اﳌﺎدة 1/75ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ " :ﻻ ﻳﺴﺘﻄﻴﻊ اﳌﻮﺛﻘﻮن أن ﻳﺴﺠﻠﻮا ﻋﻘﻮدﻫﻢ إﻻ ﰲ ﻣﺼﺎﱀ اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ اﻟﺘﺎﺑﻊ ﻟﻠﺪاﺋﺮة اﻟﱵ ﻳﻮﺟﺪ
ﺎ ﻣﻜﺘﺒﻬﻢ".
2أﻧﻈﺮ اﳌﺎدﺗﺎن 58و 75ﻣﻦ اﻷﻣﺮ 105/76اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ .2001/07/23
3اﳌﺎدة 393ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن .05/07
- 4ﳎﻴﺪ ﳐﻠﻮﰲ ،ﻧﻈﺎم اﻟﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳉﺰاﺋﺮي ،اﻟﺪﻳﻮان اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻸﺷﻐﺎل اﻟﱰﺑﻮﻳﺔ ،ط،1ﺳﻨﺔ ، 2003ص13
46
وإذا ﻛﺎﻧﺖ اﻟﻘﺎﻋﺪة اﻟﻌﺎﻣﺔ ﰲ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺗﻘﻀﻲ ﺑﻨﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﳌﺴﻜﻦ ﲟﺠﺮد ﺳﺪاد اﺧﺮ ﻗﺴﻂ ﻣـﻦ
اﻟــﺜﻤﻦ .1ﻓــﺈن اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي اﺷــﱰك ﻟﻨﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳ ـﺔ وﺟــﻮب ﺷــﻬﺮ اﻟﺘﺼــﺮف اﻟ ـﻮارد ﻋﻠــﻰ ﻋﻘــﺎر ﻟــﺪى
اﶈﺎﻓﻈــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ .ﻓــﻨﺺ ﰲ اﳌــﺎدة 793ﻣــﻦ ق.م ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ":ﻻ ﺗﻨﺘﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ واﳊﻘــﻮق اﻟﻌﻴﻨﻴــﺔ اﻷﺧــﺮ ﰲ
اﻟﻌﻘــﺎر ﺳـﻮاء ﻛــﺎن ذﻟــﻚ ﺑــﲔ اﳌﺘﻌﺎﻗــﺪﻳﻦ أم ﰲ ﺣــﻖ اﻟﻐــﲑ إﻻ إذا روﻋﻴــﺖ اﻹﺟـﺮاءات اﻟــﱵ ﻳــﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬــﺎ اﻟﻘــﺎﻧﻮن
2
وﺑﺎﻷﺧﺺ اﻟﻘﻮاﻧﲔ اﻟﱵ ﺗﺪﻳﺮ ﻣﺼﻠﺤﺔ ﺷﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎر".
3
ﻳﺴﺘﻔﺎد ﻣﻦ ﻫﺬﻩ اﳌﺒﺎدة أن اﳌﻠﻜﻴﺔ ﰲ اﻟﻌﻘﺎرات واﳊﻘﻮق اﻟﻌﻴﻨﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـﺔ ﻻ ﺗﻨﺘﻘـﻞ إﻻ ﺑـﺈﺟﺮاء اﻟﺸـﻬﺮ
ذﻟــﻚ أن اﻟﺘﺼــﺮف اﻟﻌﻘــﺎري ﻏــﲑ اﳌﺸــﻬﺮ ﲟﺠﻤﻮﻋــﺔ اﻟﺒﻄﺎﻗﻴــﺎت اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ﻻ ﳝﻜــﻦ ﻟﺼــﺎﺣﺒﻪ اﻻﺣﺘﺠــﺎج ﺑــﻪ ﺳ ـﻮاء
ﻗﻴﻤﺎ ﺑﲔ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ أو ﰲ ﻣﻮاﺟﻬﺔ اﻟﻐﲑ.
وﻏﺎﻳﺔ اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻣﻦ وﺟﻮب ﻣﺮاﻋﺎة إﺟﺮاء اﻟﺸﻬﺮ .ﰲ اﻟﺘﺼﺮﻓﺎت اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ،ﻫـﻮ ﲪﺎﻳـﺔ اﳌﺘﻌﺎﻗـﺪﻳﻦ
واﻟﻐـﲑ ﺑﺘﻨﺒﻴـﻪ اﳌﺘﺼــﺮف ﰲ اﻟﻌﻘـﺎر إﱃ ﺧﻄــﻮرة ﻫـﺬا اﻟﺘﺼــﺮف وﻛـﺬا ﲪﺎﻳــﺔ اﳌﺘﺼـﺮف ﻟــﻪ ﺑﺘـﺄﻣﲔ ﺣﻘــﻪ اﻟﻌﻘـﺎري ﻣــﻦ
اﻷﺧﻄﺎر اﻟﱵ ﻗﺪ ﻳﺴﺒﺒﻬﺎ اﳌﺘﺼﺮف ﻧﻔﺴﻪ أ واﻟﻐﲑ.
وﻫﻮ ﺑﺼﻔﺔ ﻋﺎﻣﺔ ﻳﻀﻤﻦ اﻟﺜﻘﺔ ﰲ اﳌﻌﺎﻣﻼت اﻟـﻮاردة ﻋﻠـﻰ ﻋﻘـﺎر ،وﻫـﺬا وﺑـﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ اﳌﺮﺳـﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴـﺬي -01
105اﳌﻌــﺪل واﳌــﺘﻤﻢ وﻛــﺬا اﻟﻘ ـﺮار اﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕــﻮذج ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻳﻼﺣــﻆ أن اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي أﻛﺘﻔــﻰ
ﺑﺎﻟﻨﺺ ﻋﻠﻰ ان ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻳﻌﺪ ﻋﻘﺪا ﺗﻮﺛﻴﻘﺎ.5
4
وﺑــﺎﻟﺮﺟﻮع إﱃ ﻧــﺺ اﳌــﺎدة 19ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 105-01ﻳﺘﺒــﲔ أن إﺟ ـﺮاء ﺷــﻬﺮ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ
ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﰲ ﻣﺼــﻠﺤﺔ اﻟﺸــﻌﺮ اﻟﻌﻘــﺎري ﻻ ﻳــﺘﻢ إﻻ ﺑﻌــﺪ ﺗﺴــﺪﻳﺪ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﲦــﻦ اﳌﺴــﻜﻦ ﺑﺄﻛﻤﻠــﻪ ،ذﻟــﻚ ان ﻣﻠﻜﻴــﺔ
1اﻟﻘﺮار رﻗﻢ 481162اﳌﺆرخ ﰲ ،2009/06/17ﻏﲑ ﻣﻨﺸﻮر ،ﻳﻘﻀﻲ ﺑﻌﺪم أﺣﻘﻴﺔ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﰲ اﳊﺼﻮل ﻋﻠﻰ ﻋﻘﺪ ﺑﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﰲ ﺷﻜﻞ رﲰﻲ
إﻻ ﺑﻌﺪ ﺗﺴﺪﻳﺪﻩ ﻣﺒﻠﻎ اﻟﺪﻓﻌﺔ اﻷوﱃ ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ واﻟﺘﺰاﻣﻪ ﺑﺸﺮوط ﺗﺴﺪﻳﺪ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﺸﻬﺮﻳﺔ اﳌﺴﺘﺤﻔﺔ وذﻟﻚ وﻓﻘﺎً ﻷﺣﻜﺎم اﳌﺎدﺗﲔ 11و 17ﻣﻦ
اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي .105/01
2اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 05/07اﳌﺆرخ ﰲ 2007/05/13ﻳﻌﺪل وﻳﺘﻤﻢ اﻷﻣﺮ رﻗﻢ 58/75اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ.
3اﳌﺎدة 18ﻣﻦ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ .2001/07/23
4ﺑﻮﺟﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .77
5ﻋﻠﻰ ﺧﻼف ﻣﺎ ﻛﺎن ﻣﻘﺮرا ﰲ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 35/97اﳌﺆرخ ﰲ 1997/01/14واﳌﻠﻐﻰ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ،105/01ﺣﻴﺚ ﻧﺺ
اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﰲ اﳌﺎدة 15ﻣﻨﻪ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ :ﳛﺮر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ اﻟﺸﻜﻞ اﻟﺮﲰﻲ وﳜﻀﻊ ﻹﺟﺮاءات اﻟﺘﺴﺠﻴﻞ واﻻﺷﻬﺎر وﻓﻘﺎ ﻟﻸﺣﻜﺎم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ
اﳌﻌﻤﻮل ﺎ".
47
اﳌﺴﻜﻦ ﳏﻞ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﻻ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ اﳌﺆﺟﺮ إﱃ اﳌﺸﱰي اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ إﻻ ﺑﻌﺪ دﻓﻊ ﻫﺬا اﻷﺧﲑ أﺧـﺮ ﻗﺴـﻂ ﻣـﻦ
اﻟﺜﻤﻦ ،وﺑﺎﻟﺘﺎﱄ ﻣـﱴ وﰱ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ـﺬا اﻟﻘﺴـﻂ وﺟـﺐ ﻋﻠـﻰ اﳌﻮﺛـﻖ وﻓﻘـﺎً ﻟﻠﻘﻮاﻋـﺪ اﻟﻌﺎﻣـﺔ اﳌﻘـﺮرة ﻗﺎﻧﻮﻧﻴـﺎً أن ﻳﻘـﻮم
ﺑﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺪ ﻟﺪى اﶈﺎﻓﻈﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ اﳌﺨﺘﺼﺔ.
وﻛﺬا ﺗﻀﻤﻦ اﻷﻣـﺮ 74-75اﳌـﺆرخ ﰲ 1975-11-12واﳌﺘﻀـﻤﻦ إﻋـﺪاد ﻣﺴـﺢ اﻷراﺿـﻲ اﻟﻌـﺎم
وﺗﺄﺳﻴﺲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري ،ﺣﻴﺚ ﺟﺎءت" :إن اﻹﳚﺎرات ﳌﺪة 12ﺳﻨﺔ ﻻ ﻳﻜـﻮن ﳍـﺎ أي ﺗـﺄﺛﲑ ﺑـﲔ اﻷﻃـﺮاف
وﻻ ﳛﺘﺞ ﺎ ﲡﺎﻩ اﻟﻐﲑ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪم إﺷﻬﺎرﻫﺎ وذﻟﻚ ﻣﻊ ﻣﺮاﻋﺎة أﺣﻜﺎم اﳌﺎدة 165ﻣﻦ اﳌﺮ 73-71اﳌﺆرخ
ﰲ 1971/11/8اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﺜﻮرة اﻟﺰراﻋﻴﺔ".1
ﻏــﲑ أن اﻹﺷــﻜﺎل ﻳﺜــﻮر ﺑﺼــﺪد ﻛﻴﻔﻴــﺔ اﻧﺘﻘــﺎل اﳌﻠﻜﻴــﺔ؟ ﻓﻘــﺪ ﻧــﺺ اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي ﻋﻠــﻰ إﺟـﺮاء ﻳــﺘﻢ ﺑــﻪ
اﻧﺘﻘ ــﺎل اﳌﻠﻜﻴـ ــﺔ إﱃ اﳌﺴـ ــﺘﻔﻴﺪ ،وذﻟ ــﻚ ﰲ ﻧـ ــﺺ اﳌـ ــﺎدة 11ﻣ ــﻦ ﳕـ ــﻮذج ﻋﻘـ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚـ ــﺎر اﳌﻠﺤـ ــﻖ ﺑـ ــﺎﻟﻘﺮار
2001/07/23ﻛﻤﺎ ﻳﻠﻲ" :ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﻣﻮﺿﻮع ﻫﺬا اﻟﻌﻘﺪ اﳋﺎص ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﺑﻌﺪﻣﺎ ﻳﺴﺘﻮﰲ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ
ﺑﻜﺎﻣﻠﻪ ،ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ اﻟﺴﻜﻦ ﺑﻌﻘﺪ رﲰـﻲ ﳏـﺮر اﻣـﺎ ﻣﻮﺛـﻖ وﳜﻀـﻊ ﻹﺟـﺮاءات اﻟﺘﺴـﺠﻴﻞ واﻹﺷـﻬﺎر ﻟـﺪى اﻹدارة
2
اﳌﻌﻨﻴﺔ وﻓﻖ اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ اﳌﻌﻤﻮل ﺑﻪ".
ﻓﺎﻧﺘﻘﺎل اﳌﻠﻜﻴﺔ ﻳﺘﻢ ﺑﻌﺪ دﻓﻊ ﻛﺎﻣﻞ أﻗﺴﺎط اﻟﺜﻤﻦ ،وﻳﺘﻢ ﲟﻮﺟﺐ ﻋﻘﺪ رﲰـﻲ أﺧـﺮ ﻏـﲑ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر،
وﻫــﻮ أﻣــﺮ ﻻ ﻳﺴﺘﺴــﺎغ ﻻ ﻣــﻦ اﻟﻨﺎﺣﻴــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴــﺔ وﻻ اﳌﻨﻄﻘﻴــﺔ ،ﻷن ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻫــﻮ ﻋﻘــﺪ ﻗــﺎﺋﻢ ﺑﺬاﺗــﻪ وﻻ
ﳛﺘﺎج إﱃ ﻋﻘﺪ أﺧﺮ ﻛﻞ ﻣﺎ ﰲ اﻷﻣﺮ أن اﻧﺘﻘﺎل اﳌﻠﻜﻴﺔ ﻣﻮﻗﻮف ﻋﻠﻰ دﻓﻊ ﻛﺎﻣﻞ اﻷﻗﺴﺎط ،وﺗﻨﺘﻘﻞ إﱃ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ
ﲟﻮﺟﺐ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﻟﻴﺲ ﻋﻘﺪ أﺧﺮ.
ﻛﻤﺎ ان اﳌﺸﺮع ﻛﺎن ﻏﺎﻣﺾ إذ ﱂ ﳛﺪد ﻧـﻮع اﻟﻌﻘـﺪ اﻟﺮﲰـﻲ اﻟـﺬي ﻳﺜﺒـﺖ اﻧﺘﻘـﺎل اﳌﻠﻜﻴـﺔ ﻫـﻞ ﻫـﻮ ﻋﻘـﺪ
ﺑﻴﻊ أم ﻣﺎذا؟....ﻟﻜﻨﻪ ﺗﺮاﺟﻊ ﺑﺘﻌﺪﻳﻞ اﻟﻘـﺮار اﳌـﺆرخ ﰲ 2001/07/23واﳌﺘﻀـﻤﻦ ﳕـﻮذج ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر
ﺟﺪﻳﺪ ﺑﻞ اﻛﺘﻔﻰ ﺑﺎﻟﻄﺎﺑﻊ اﳌﻮﻗﻒ ﻟﻠﻌﻘﺪ ،3وﺑﺎﻟﺘﺎﱄ ﻓﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﺑﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻧﻔﺴﻪ.
وﺑﺎﻋﺘﺒﺎر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻛﺴﺎﺋﺮ اﻟﻌﻘﻮد ﻳﻨﺸﺊ اﻟﺘﺰاﻣـﺎت ﻣﺘﺒﺎدﻟـﺔ ﰲ ذﻣـﺔ ﻃﺮﻓﻴـﻪ ،وﻧﻈـﺮاً ﻟﻸﺧـﺘﻼف
اﳌﻮﺟــﻮد ﺑﻴﻨــﻪ وﺑــﲔ اﻟﺒﻴــﻊ اﻟﻌــﺎدي ،ﻓــﺎﳌﺮﻗﻲ اﻟﻌﻘــﺎري ﻳﻨﻔــﺬ اﻟﺘﺰاﻣــﻪ ﲡ ـﺎﻩ اﳌﺴــﺘﻔﺪ ﺑﻨﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ ﰲ ﺣــﲔ أن ﻫــﺬا
اﻷﺧﲑ ﻳﻨﻔﺬ اﻟﺘﺰاﻣﻪ ﰲ ﺷﻜﻞ أﻗﺴﺎط .ﻟﺪى ﻓﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻟﻠﻤﺸﱰي ﻣﻘﻴﺪة ﺑﺒﻌﺾ اﻟﺸﺮوط ﺗﺘﻤﺜﻞ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ:
ﻟﻠﻤﺸﱰي اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ أن ﻳﻨـﺰل ﻋـﻦ ﻫـﺬا اﳊـﻖ ﻟﻠﻐـﲑ ﲟﻘﺎﺑـﻞ أو ﺑـﺪون ﻣﻘﺎﺑـﻞ ،وﻻ ﳚـﻮز ﻟـﻪ أن ﻳـﺆﺟﺮﻩ ،وﻣـﱴ ﺗﻨـﺎزل
ﻋﻨﻪ ﻟﻠﻐﲑ أو أﺟﺮﻩ ﻛﺎن ﻫﺬا اﻟﺘﻨﺎزل أو اﻹﳚﺎر ﺑﺎﻃﻼ .
2
ب -وﻓـﺎء اﻟﻤﺸــﺘﺮي اﻟﻤﺴـﺘﺄﺟﺮ ﺑــﺎﻟﺜﻤﻦ :إذا ﻛـﺎن ﻟﻠﻤﺸــﱰي اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ ﺣــﻖ اﺳـﺘﻌﻤﺎل اﳌﺴــﻜﻦ ﻓﻘـﻂ ﻗﺒــﻞ
ﺗﺴــﺪﻳﺪ ﻛﺎﻣــﻞ اﻟــﺜﻤﻦ ﺑﺴــﺒﺐ اﺣﺘﻔــﺎظ اﳌــﺆﺟﺮ اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴــﺔ ﰲ ﻫــﺬﻩ اﻟﻔــﱰة ،إﻻ أن اﻷﻣــﺮ ﳜﺘﻠــﻒ ﺑﻌــﺪ ﺗﺴــﺪﻳﺪ
اﳌﺸــﱰي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ ﻛــﻞ اﻟــﺜﻤﻦ اﳌﺘﻔــﻖ ﻋﻠﻴــﻪ ،إذ ﻳــﺰول ﺷــﺮط اﻻﺣﺘﻔــﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴ ـﺔ ﻓﺘﻨﺘﻘــﻞ إﱃ اﳌﺸــﱰي اﳌﺴــﺘﺄﺟﺮ
ﲟﻮﺟﺐ ﻋﻘﺪ رﲰﻲ ﻣﺴﺘﻮﰲ ﻟﻠﺸﺮوط واﻹﺟﺮاءات اﻟﺸﻜﻠﻴﺔ اﳌﻘﺮرة ﻗﺎﻧﻮﻧﺎً.
.2اﻟﺸﺮط اﻟﺼﺮﻳﺢ اﻟﻔﺎﺳﺦ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠﺎر :ﺗﻨﺺ اﻟﻔﻘﺮﺗﲔ اﻟﺜﺎﻧﻴـﺔ واﻟﺜﺎﻟﺜـﺔ ﻣـﻦ اﳌـﺎدة اﻟﺴـﺎدﻳﺔ
ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 35/03ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ ...":ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪم ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺛﻼﺛﺔ أﻗﺴـﺎط ﺷـﻬﺮﻳﺔ ﳎﻤﻌـﺔ ﺑﻔﺴـﺦ ﻋﻘـﺪ
اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﺣﺴــﺎب اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ دون ﺳـﻮاﻩ ،ﻳﺒﺎﺷــﺮ اﳌﺘﻌﻘــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ﰲ ﻫــﺬﻩ اﳊﺎﻟــﺔ دﻋــﻮى أﻣــﺎم
اﳉﻬﺎت اﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ اﳌﺨﺘﺼﺔ ﻟﻄﺮد اﳌﻘﻴﻢ ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻸﺣﻜﺎم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ اﳌﻌﻤﻮل ﺎ".3
وﺗــﻨﺺ اﻟﻔﻘــﺮة اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﳌــﺎدة اﻟﺘﺎﺳــﻌﺔ ﻣــﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕــﻮذج ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﻣــﺎ ﻳﻠــﻲ" :ﻳﱰﺗــﺐ
ﻋﻠﻰ ﻋﺪم ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺛﻼﺛﺔ أﻗﺴﺎط ﺷﻬﺮﻳﺔ ﺑﻌﺪ ﺗﺒﻠﻴﻎ إﻋﺬارﻳﻦ ﻣـﺪة ﻛـﻞ ﻣﻨﻬﻤـﺎ ﲬﺴـﺔ ﻋﺸـﺮ ﻳﻮﻣـﺎ ﻓﺴـﺦ ﻫـﺬا اﻟﻌﻘـﺪ
4
ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺆوﻟﻴﺔ اﳌﺴﺘﺄﺟﺮ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ وﺣﺪﻩ".
1اﳌﺎدة 97ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 11/02اﳌﺆرخ ﰲ ،2002/12/24اﳌﺘﻀﻤﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﳌﺎﻟﻴﺔ ﻟﺴﻨﺔ ،2003اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،ﻋﺪد ،86ﻣﺆرﺧﺔ ﰲ
.2002/12/25
- 2اﳌﺎدة 3/9ﻣﻦ اﻟﻘﺮار ، 2004-05-04اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ
54
3ﺷــﺮط اﻟﻤﻨــﻊ ﻣــﻦ اﻟﺘﺼــﺮف ﻓــﻲ اﻟﻤﺴــﻜﻦ ﳏــﻞ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر :إذا ﻛــﺎن ﳝﻜــﻦ ﻟﻠﺒــﺎﺋﻊ أ ،ﻳﺸــﱰط ﻋﻠــﻰ
اﳌﺸــﱰي ﻋــﺪم اﻟﺘﺼــﺮف ﰲ اﻟﺸــﻴﺊ اﳌﺒﻴــﻊ ﻗﺒــﻞ اﻟﻮﻓــﺎء ﺑﻜﺎﻣــﻞ اﻟــﺜﻤﻦ ،وﻫــﺬا ﻣــﺎﻳﻌﺮف ﻳﻌــﺮف ﺑﺎﻟﺸــﺮط اﳌــﺎﻧﻊ ﻣــﻦ
اﻟﺘﺼـﺮف ﻣــﱴ ﻛــﺎن ﻫــﺬا اﻟﺸــﺮط ﻣﺒﻨﻴــﺎ ﻋﻠــﻰ ﺑﺎﻋــﺚ ﻣﺸــﺮوع 1،واﳌﻘﺼــﻮد ﻋﻠــﻰ ﻣــﺪة زﻣﻨﻴــﺔ ﻣﻌﻴﻨــﺔ 2.ﻓــﺈن اﳌﺸــﺮع
اﳉﺰاﺋــﺮي أ,ﺟــﺐ ﻫــﺬا اﻟﺸــﺮط ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻻﳚــﺎر ،ﻓــﻨﺺ ﰲ اﳌــﺎدة 21ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 01-105
اﻟﺴــﺎﻟﻒ اﻟــﺬﻛﺮ ﻋﻠــﻰ أﻧــﻪ ":ﻻ ﳝﻜــﻦ ﻟﻠﻤﺴــﺘﻔﻴﺬ ﻣــﻦ اﻟﺒﻴﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر أن ﻳﻨﺘــﺎزل ﻋــﻦ ﻣﺴــﻜﻨﻪ ﻗﺒــﻞ ﻧﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ
3
ﺑﺼﻔﺔ ﺷﺮﻋﻴﺔ ﻟﻔﺎﺋﺪﺗﻪ".
وﺗ ــﻨﺺ اﳌ ــﺎذة 15ﻣ ــﻦ اﻟﻘ ـﺮار اﳌﺘﻀ ــﻤﻦ ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ـﺎر ﻋﻠ ــﻰ ﻣ ــﺎﻳﻠﻲ ":ﳝﻨ ــﻊ ﻣﻨﻌ ــﺎ ﺑﺎﺗ ــﺎ ﻋﻠ ــﻰ
اﳌﺴﺘﺄﺟﻠﺮ اﳌﺴﺘﻔﻴﺬ أن ﻳﺆﺟﺮ ﻣﺴﻜﻨﻪ ﻣﻮﺿﻮع ﻫﺬا اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺼﻔﺔ ﻛﻠﻴﺔ أو ﺟﺰﺋﻴﺔ أو ﳝﺎرس ﻓﻴﻪ أي ﻧﺸﺎط ﺣﺮ أو
4
ﲡﺎري ".
-3اﻟﺸــﺮط اﻟﺠﺰاﺋــﻲ ﻓــﻲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﻳﺠــﺎر :ﻳﻌــﺮف اﻟﺸــﺮط اﳉﺰاﺋــﻲ ﺑﺄﻧــﻪ اﻟﺘﻌـﺮﻳﺾ اﳌﺒــﻖ اﻟــﺬي ﻳﺘﻔــﻖ
ﻋﻠﻴﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪان إﻣﺎ ﰲ اﻟﻌﻘﺪ او ﰲ اﺗﻔﺎق ﻻﺣﻖ ،ﻓﻴﺘﻢ اﻻﺗﻔﺎق ﻣﺴﺒﻘﺎ ﻋﻠـﻰ ﻣﻘـﺪار اﻟﺘﻌـﻮﻳﺾ اﳌﺴـﺘﺤﻖ
5
ﻟﻠﺪاﺋﻦ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻣﺎإذا ﱂ ﻳﻘﻢ اﳌﺪﻳﻦ ﺑﺘﻨﻔﻴﺬ اﻟﺘﺰاﻣﻪ أو ﺗﺄﺧﺮ ﰲ ﺗﻨﻔﻴﺬﻩ ،
وﻫﻮ اﻟﺘﺰام أﺻﻠﻲ ﻳﺆدي اﱃ ﺑﻄﻼن اﻟﺸﺮط اﳉﺰاﺋﻲ
ﻓﻄﺒﻘﺎ ﻟﻠﻘﻮاﻋﺪ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻻﻳﻜﻮن ﻣﺴﺘﺤﻘﺎ اﻷاذا ﺗﻮاﻓﺮت ﺷﺮوﻃﻪ وﻫﻲ ﻧﻔـﺲ اﻟﺸـﺮوط اﺳـﺘﺤﻘﺎق اﻟﺘﻌـﻮﻳﺾ اﳌﺘﻤﺜﻠـﺔ
ﰲ ﺧﻄــﺎ ﻣــﻦ اﳌــﺪﻳﻦ ﺑﺎﻣﺘﻨﺎﻋــﻪ ﻋــﻦ ﺗﻨﻔﻴــﺬ اﻟﺘﺰاﻣــﻪ أو اﻟﺘــﺎﺧﲑ وﺿــﺮر ﻳﺼــﻴﺐ اﻟــﺪاﺋﻦ وﻋﻼﻗــﺔ ﺳــﺒﺒﻴﺔ ﺑــﲔ اﳋﻄــﺎ
6
واﻟﻀﺮر ،وﻛﺬا إﻋﺬار اﳌﺪﻳﻦ وﺑﺎﻧﺘﻔﺎء اﳋﻄﺄ ﻳﻨﺘﻔﻰ اﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﻓﻼ ﳎﺎل ﻟﺘﻄﺒﻴﻖ اﻟﺸﺮط اﳉﺰاﺋﻲ ،
1ﻳﻜﻮن اﻟﺒﺎﻋﺚ ﻣﺸﺮوﻋﺎ ﻣﱴ ﻛﺎن اﳌﺮاد ﺑﺎﳌﻨﻊ ﻣﻦ اﻟﺘﺼﺮف ﲪﺎﻳﺔ ﻣﺼﻠﺤﺔ ﻣﺸﺮوﻋﺔ ﻟﻠﻤﺘﺼﺮف أو اﳌﺘﺼﺮف إﻟﻴﻪ أو اﻟﻐﲑ
- 2اﳌﺪة ﳚﺐ أ ،ﻳﻜﻮن ﻣﻌﻘﻮﻟﺔ وﳚﻮز أ،ن ﺗﺴﺘﻐﺮق ﻣﺪى ﺣﻴﺎة اﳌﺘﺼﺮف أو اﳌﺘﺼﺮف اﻟﻴﻪ
-.3اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 105/01اﳌﺆرخ ﰲ 2001/04/23
- 4اﻟﻘﺮاراﳌﺆرخ ﰲ 2001/07/23
5اﳌﺎدة 183ﻣﻦ اﻻﻣﺮ رﻗﻢ 58/75اﳌﺆرخ ﰲ 1975/09/26اﳌﺘﻀﻤﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ .
- 6ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻬﻮري ،اﻟﻮﻳﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ (،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص804و805
55
ﻋﻠﻤــﺎ ﺑــﺄن وﻗــﻮع اﳋﻄــﺎ ﻳﺘﻠــﺮك ﺗﻘــﺪﻳﺮﻩ ﶈﻜﻤــﺔ اﳌﻮﺿــﻮع .واﻟــﺪاﺋﻦ ﺑــﻪ ﻫــﻮ ﻣــﻦ ﻳﻘــﻊ ﻋﻠﻴــﻪ ﻋﺒــﺊ اﺛﺒــﺎت ﺧﻄــﺎ ﻳــﱰك
ﺗﻘﺪﻳﺮﻩ ﶈﻜﻤﺔ اﳌﻮﺿﻮع .واﻟﺪاﺋﻦ ﺑﻪ ﻫﻮ ﻣﻦ ﻳﻘـﻊ ﻋﻠﻴـﻪ ﻋﺒـﺊ أﺛﺒـﺎت ﺧﻄـﺄ اﳌـﺪﻳﻦ .ﻓـﻼ ﻳﻘـﻮم إﻻ إذا وﺟـﻪ اﻟـﺪاﺋﻦ
1
إ‘ذار ﻟﻠﻤﺪﻳﻦ ﻳﻨﺬرﻩ ﻓﻴﻪ ﺑﺘﻔﻴﺬ ﳏﻞ اﻟﻌﻘﺪ ﻣﺎﱂ ﻳﻮﺟﺪ اﺗﻔﺎق ﻳﻘﻀﻲ ﺑﻐﲑ ذﻟﻚ او ﰲ ﻧﺺ اﻟﻘﺎﻧﻮن .
-وﻟﻘــﺪ ﻧــﺺ اﳌﺸــﺮع اﳉﺰاﺋــﺮي ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﺷــﺮط اﳉﺰاﺋــﻲ 2،ﰲ اﳌــﺎدة اﻟﺴــﺎﺑﻌﺔ ﻣــﻦ اﻟﻘـﺮار اﳌــﺆرخ
ﰲ 2004/05/04اﳌﺘﻀــﻤﻦ ﳕ ــﻮدج ﻋﻘ ــﺪ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑ ــﺎﻹ[ﺟ ــﺎر واﻟــﱵ ﺟ ــﺮى ﻧﺼ ــﻬﺎ ﻛ ــﺎﻵﰐ ":ﻳﺘﻌﻬ ــﺪ اﳌﺴ ــﺘﺄﺟﺮ
اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ ﺑﺘﺴــﺪﻳﺪ ﻣــﻨﻈﻢ ﻟﻜــﻞ ﻗﺴــﻂ ﺷــﻬﺮي ﺧــﻼل اﻷﻳــﺎم اﳋﻤﺴــﺔ ﻋﺸــﺮ اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﻟﺸــﻬﺮ ﺣﺴــﺐ اﻟﺮزﻧﺎﻣــﺔ
اﳌﺘﻔـﻖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ وﻛـﻞ ﺗـﺄﺧﺮ ﰲ اﻟـﺪﻓﻊ ﻳﻔـﻮق ﻣـﺪة ﺷـﻬﺮ ﻳﻌـﺮض اﳌﺴـﺘﺄﺟﺮ اﳌﺴـﺘﻔﻴﺬ إﱃ دﻓـﻊ ﻏﺮاﻣـﺔ % 2ﻋـﻦ ﻛـﻞ
3
ﺷﻬﺮ ﻣﻦ اﻟﺘﺄﺧﺮ .
ﻛﻤــﺎ ﺗــﻨﺺ اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي 03-35اﻟﺴــﺎﻟﻒ اﻟــﺬﻛﺮ ﻋﻠــﺔى أﻧــﻪ":ﻳﱰﺗــﺐ ﻋﻠــﻰ ﻋــﺪم
ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﻞ ﻗﺴﻂ ﺷﻬﺮي ﺑﻌﺪ إﻋﻔﺎء ﺷﻬﺮ ﻣﻦ ﺣﻠﻮﻟﻪ ﺗﻄﺒﻴﻖ زﻳﺎدة % 2ﻣﻦ ﻣﺒﻠﻎ اﻟﻘﺴﻂ اﻟﺸﻬﺮي .
ﻳﺴــﺘﻔﺎد ﻣــﻦ اﳌــﺎدﺗﲔ اﻟﺴــﺎﻟﻔﱵ اﻟــﺬﻛﺮ ،أ ÷،ﻣــﱴ ﺗــﺄﺧﺮ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺬ ﰲ دﻓــﻊ اﻷﻗﺴــﺎط ﺧــﻼل اﳋﻤﺴــﺔ ﻋﺸــﺮ ﻳــﻮم
اﻷوﱃ ﻣــﻦ اﻟﺸــﻬﺮ ﳌ ـﺪة ﺗﻔــﻮق ﺷــﻬﺮا ،ﻓﺈﻧــﻪ ﻳﺘﻌــﺮض ﻟــﺪﻓﻊ ﻏﺮاﻣــﺔ ﺗﺄﺧﲑﻳــﺔ ﻗــﺪرﻫﺎ %2ﻋــﻦ ﻛــﻞ ﺗــﺄﺧﺮ .وﻫــﺬا
ﻣﺎﻳﻌﺮف ﺑﺎﻟﺸﺮط اﳉﺰاﺋﻲ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر .
اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ :اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺎﻟﻀﻤﺎن:
إن اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﻏـﺮار اﻟﺒﻴــﻊ اﻟﻌــﺎدي ﻳﻠــﺰم اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﺑــﺄن ﻳﻘــﺪم ﻟﻠﻤﺸــﱰي ﳎﻤﻮﻋــﺔ ﻣــﻦ اﻟﻀــﻤﺎﻧﺎت
ﻣﻨﻬﺎ ﻣﺎ ﻫﻮ ﻋﺎدي ﻣﻌﺮوف ﰲ ﲨﻴﻊ اﻟﺒﻴﻮع ،وﻣﻨﻬﺎ ﻣﺎ ﻫﻮ ﺧﺎص ﻳﻨﻔﺮد ﺑﻪ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر.
ﺳــﻨﻌﺎﰿ ﰲ ﻫــﺬا اﻟﻔــﺮع ﺿــﻤﺎن اﻟﺘﻌــﺮض واﻻﺳــﺘﺤﻘﺎق ﺑﺎﻋﺘﺒــﺎرﻩ ﻣــﻦ اﻻﻟﺘﺰاﻣــﺎت اﻟﻌﺎﻣــﺔ واﳌﻌﺮوﻓــﺔ ﰲ ﻛــﻞ
اﻟﺒﻴﻮع ،وﺿﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﳋﻔﻴﺔ ﺣﺴﺐ اﻟﻘﻮاﻋﺪ اﻟﻌﺎﻣﺔ.
إن ﻫ ــﺬا اﻻﻟﺘـ ـﺰام ﻳﻨﻘﺴ ــﻢ ﺑ ــﺪورﻩ إﱃ اﻟﺘـ ـﺰاﻣﲔ ،ﺿ ــﻤﺎن اﻟﺘﻌ ــﺮض اﻟﺼ ــﺎدر ﻣ ــﻦ اﻟﺒ ــﺎﺋﻊ ﻧﻔﺴ ــﻪ وﺿ ــﻤﺎن
اﻟﺘﻌﺮض اﻟﺼﺎدر ﻣﻦ اﻟﻐﲑ.
ﻟﻘﺪ أﻗﺮ اﳌﺸﺮع ﻗﺎﻋﺪة ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ﻋﺎﰿ ﻓﻴﻬﺎ ﻫﺬا اﻟﺘﻌﺮض ،وﻫﻲ اﳌـﺎدة 371اﻟـﱵ ﺗـﻨﺺ ﻋﻠـﻰ ﻣـﺎ ﻳﻠـﻲ":
ﻳﻀﻤﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻋﺪم اﻟﺘﻌﺮض ﻟﻠﻤﺸﱰي ﰲ اﻻﻧﺘﻔﺎع ﺑﺎﳌﺒﻴﻊ ﻛﻠﻪ أو ﺑﻌﻀﻪ ﺳﻮاء ﻛﺎن اﻟﺘﻌﺮض ﻣﻦ ﻓﻌﻠﻪ أو ﻣﻦ ﻓﻌﻞ
اﻟﻐﲑ ﻳﻜﻮن ﻟـﻪ وﻗـﺖ اﻟﺒﻴـﻊ ﺣـﻖ ﻋﻠـﻰ اﳌﺒﻴـﻊ ﺑﻌـﺎرض ﺑـﻪ اﳌﺸـﱰي ،وﻳﻜـﻮن اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﻣﻄﺎﻟﺒـﺎً ﺑﺎﻟﻀـﻤﺎن ﻟـﻮ ﻛـﺎن ﺣـﻖ
ذﻟﻚ اﻟﻐﲑ ﻗﺪ ﺛﺒﺖ ﺑﻌﺪ اﻟﺒﻴﻊ وﻗﺪ أل إﻟﻴﻪ ﻫﺬا اﳊﻖ ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻧﻔﺴﻪ".1
وﺑﺎﻟﺘﺎﱃ ﳚﺐ ﺗﻮاﻓﺮ ﺷﺮﻃﲔ ،وﺟﻮب وﻗﻮع اﻟﺘﻌﺮض ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻓﻌﻼ ﳛﻮل دون اﻧﺘﻔﺎع اﳌﺴـﺘﻔﻴﺪ ﲟﻠﻜﻴـﺔ
اﳌﺒﻴــﻊ ،ﺳـﻮاء ﻛــﺎن اﻟﺘﻌــﺮض ﻣﺎدﻳـﺎً ﻛــﺄن ﻳﺒﻴــﻊ ﺷــﺨﺺ ﻣﺘﺠـﺮا ﻷﺧــﺮ ﰒ ﻳﻌﻤــﺪ إﱃ إﻧﺸــﺎء ﻣﺘﺠــﺰ ﳎــﺎور ﻣــﻦ ﻧﻔــﺲ
اﻟﻨﻮع ،ﻓﻴﻨﺎﻓﺲ اﳌﺸـﱰي ﰲ ﻋﻤﻼﺋـﻪ .او ﻗﺎﻧﻮﻧﻴـﺎً ﻣـﺜﻼً أن ﻳﻘـﻮم ﺑﺒﻴـﻊ اﻟﻌﻘـﺎر ﻣـﺮة ﺛﺎﻧﻴـﺔ ،ﻓﻴﺒـﺎدر اﳌﺸـﱰي اﻟﺜـﺎﱐ إﱃ
ﺗﺴﺠﻴﻞ اﻟﺒﻴﻊ ﻗﺒﻞ اﳌﺸﱰي اﻷول ،ﻓﺘﻨﺘﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ ﻋﻨﺪﺋﺪ.2
وﺑﺎﻟﺘﺎﱄ ﻓﺎﳌﻮﺛﻖ اﳌﻜﻠﻒ ﻳﺘﺄﻛﺪ ﻋﻦ ﲢﺮﻳﺮ اﻟﻌﻘﺪ ﻣﻦ ﻋﻘﺪ اﳌﻠﻜﻴﺔ وﻣﻦ اﻟﺒﻴﺎﻧﺎت اﻟﻮاردة ﻓﻴﻪ وﻣﻦ ﺗﺎرﻳﺦ
ﻧﺸﺮﻫﺎ وﺗﺴﺠﻴﻠﻬﺎ ،ﳑﺎ ﳚﻌﻠﻨﺎ ﻧﺴﺘﺒﻌﺪ ﻣﺸﻜﻠﺔ اﻟﺘﻌﺮض اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ.3
-ان ﻳﻘﻊ اﻟﺘﻌﺮض ﻓﻌﻼ ﻣﻦ اﻟﻐﲑ ،واﻟﻐﲑ ﻫﻨﺎ ﻫﻮ اﻷﺟﻨﱯ وﻟﻴﺲ ﻃﺮﻓﺎ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑـﲔ اﳌﺸـﱰي اﻷول
واﻟﺒــﺎﺋﻊ ،ﻛﻤــﺎ أن ﻫــﺬا اﻟﺘﻌــﺮض ﻳﻜــﻮن ﻗﺎﻧﻮﻧﻴ ـﺎً وﻟــﻴﺲ ﻣﺎدﻳ ـﺎً ﻣﺜﻠﻤــﺎ ﺑﻴﻨــﺎ ﻣﺴــﺒﻘﺎً ﰲ اﻟﺘﻌــﺮض اﻟﺼــﺎدر ﻣــﻦ اﻟﺒــﺎﺋﻊ،
وﻳﺘﻤﺜﻞ ﰲ رﻓﻊ دﻋﻮى ﻣﻦ اﳌﺸﱰي اﻟﺜﺎﱐ أو ﻣﻦ ﻳﺪﻋﻲ ﺣﻘﺎ ﻋﻠﻰ اﳌﱰي اﳌﺘﻨﺎزع ﻓﻴﻪ ﻋﻠﻰ اﳌﺸﱰي اﻷول.
ﻣﱴ ﻗﺎم ﺿﻤﺎن اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻟﻠﺘﻌﺮض اﻟﺼﺎدر ﻣﻦ اﻟﻐﲑ ﺑﺘﻮاﻓﺮ اﻟﺸﺮوط اﻟـﱵ ﺗﻘـﺪم ذﻛﺮﻫـﺎ ،ﻓـﺈن اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﻗـﺪ ﲢﻘـﻖ اﻟﺘﺰاﻣـﻪ
ﺑﺎﻟﻀﻤﺎن ،وﳚﺐ ﻋﻠﻴﻪ ﻋﻨﺪﺋـﺪ أن ﻳﻨﻔـﺬ ﻫـﺬا اﻻﻟﺘـﺰام ﺗﻨﻔﻴـﺬا ﻋﻴﻨﻴـﺎً ،وﻳﻜـﻮن ذﻟـﻚ ﺑﻄﺮﻳـﻖ اﻟﺘـﺪﺧﻞ ،وﻫﻨـﺎك ﺛﻼﺛـﺔ
ﺣﺎﻻت:
-1إذا رﻓﻌﺖ ﻋﻠﻰ اﳌﺸﱰي دﻋﻮى ﺑﺎﺳﺘﺤﻘﺎق اﳌﺒﻴﻊ واﺧﻄﺮ ﺎ اﻟﺒﺎﺋﻊ ،ﻛـﺎن ﻋﻠـﻰ اﻟﺒـﺎﺋﻊ اﻟﺘـﺪﺧﻞ ﰲ اﻟـﺪﻋﻮى
إﱃ ﺟﺎن اﳌﺸﱰي،ﻓﺈذا ﰒ اﻻﺧﻄﺎر وﱂ ﻳﺘﺪﺧﻞ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﰲ اﻟﺪﻋﻮى وﺟﺐ ﻋﻠﻴﻪ اﻟﻀـﻤﺎن .إﻻ إذا أﺛﺒـﺖ اﻟﺒـﺎﺋﻊ أن
اﳊﻜﻢ اﻟﺼﺎدر ﰲ اﻟﺪﻋﻮى ﻛﺎن ﻧﺘﻴﺠﺔ ﻟﺘﺪﻟﻴﺲ ﻣﻦ اﳌﺸﱰي أو ﳋﻄﺄ ﺟﺴﻴﻢ ﻣﻨﻪ.
أﻣﺎ إذا ﱂ ﳜﻄﺮ اﳌﺸـﱰي اﻟﺒـﺎﺋﻊ ﺑﺎﻟـﺪﻋﻮى ﰲ اﻟﻮﻗـﺖ اﳌﻼﺋـﻢ وﺻـﺪر ﻋﻠﻴـﻪ ﺣﻜـﻢ ﺣـﺎز ﻗـﻮة اﻟﺸـﻲء اﳌﻘﻀـﻲ ﻓﻴـﻪ،
ﻓﻘﺪ ﺣﻘﻪ ﰲ اﻟﺪﻋﻮى ﻛﺎن ﻳﺆدي إﱃ رﻓﺾ اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق ،1ﻃﺒﻘﺎ ﻟﻠﻤﺎدة 372ق.م.ج.
-2وﻗﺪ ﻳﻘﻮم اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺘﻨﻔﻴﺬ اﻟﺘﺰاﻣﻪ ﺑﻄﺮﻳﻖ اﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ،ﻫﺬا ﰲ إﺣﺪى اﳊﺎﻻت اﻟﺘﺎﻟﻴﺔ:
إذا أﺧﻄﺮ اﳌﺸﱰي اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺪﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق ،ﻓﺘﺪﺧﻞ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﰲ اﻟﺪﻋﻮى وﱂ ﻳﻔﻠﺢ ﰲ دﻓﻊ اﻟﺪﻋﻮى. أ-
ب -إذا أﺧﻄﺮ اﳌﺸﱰي اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺪﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق ،وﱂ ﻳﺘـﺪﺧﻞ ﰲ اﻟـﺪﻋﻮى ،ﻓﺨﺴـﺮ اﳌﺸـﱰي اﻟـﺪﻋﻮى ،وﱂ
ﻳﺴﺘﻄﻊ اﻟﺒﺎﺋﻊ إﺛﺒﺎت ﺗﺪﻟﻴﺲ اﳌﺸﱰي أو ﺧﻄﺄ اﳉﺴﻴﻢ.
ج -إذا ﱂ ﳜﻄﺮ اﳌﺸﱰي اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺪﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق ،وﺧﺴﺮ اﳌﺸـﱰي اﻟـﺪﻋﻮى وﱂ ﻳﺴـﺘﻄﻊ اﻟﺒـﺎﺋﻊ أن ﻳﺜﺒـﺖ
أن ﺗﺪﺧﻠﻪ ﰲ اﻟﺪﻋﻮى ﻛﺎن ﻳﺆدي إﱃ رﻓﺾ دﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق.
-3ﻓـﺈذا وﺟــﺐ ﻟﻠﻤﺸــﱰي ﻋﻠــﻰ اﻟﺒﺎﺋــﻪ ﺿــﻤﺎن اﻻﺳــﺘﺤﻘﺎق ،ﰲ ﺣﺎﻟــﺔ ﻣــﻦ اﻷﺣـﻮال اﳌﺘﻘﺪﻣــﺔ ﻓﻴﻜــﻮن اﺳــﺘﺤﻘﺎق
اﳌﺒﻴــﻊ إﻣــﺎ ﻛﻠﻴـﺎً أو ﺟﺰﺋﻴـﺎً ،ﻓﻔــﻲ اﳊﺎﻟــﺔ اﻷوﱃ ﻟﻠﻤﺸــﱰى أن ﻳﻄﻠــﺐ ﻣــﻦ اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﻗﻴﻤــﺔ اﳌﺒﻴــﻊ وﻗــﺖ ﻧــﺰع اﻟﻴــﺪ ،ﻗﻴﻤــﺔ
اﻟﺜﻤﺎر اﻟﱵ أﻟﺰم اﳌﺸﱰي ﺑﺮدﻫﺎ إﱃ اﳌـﻼك اﻟـﺬي ﻧﺰﻋـﻮا ﻳـﺪﻩ ﻋـﻦ اﳌﺒﻴـﻊ ،اﳌﺼـﺎرﻳﻒ اﻟﻨﺎﻓﻌـﺔ اﻟـﱵ ﳝﻜﻨـﻪ أن ﻳﻄﻠﺒﻬـﺎ
ﻣــﻦ ﺻــﺎﺣﺐ اﳌﺒﻴــﻊ ،وﻛــﺬﻟﻚ اﳌﺼــﺎرﻳﻒ اﻟﻜﻤﺎﻟﻴــﺔ إذا ﻛــﺎن اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﺳــﺊ اﻟﻨﻴــﺔ ﲨﻴــﻊ ﻣﺼــﺎرﻳﻒ دﻋــﻮى اﻟﻀــﻤﺎن
ودﻋﻮى اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق ﺑﺎﺳﺘﺜﻨﺎء ﻣـﺎ ﻛـﺎن اﳌﺸـﱰي ﻳﺴـﺘﻄﻴﻊ أن ﻳﺘﻘﻴـﻪ ﻣﻨﻬـﺎ ،ﻟـﻮ أﻋﻠـﻢ اﻟﺒـﺎﺋﻊ ـﺬﻩ اﻟـﺪﻋﻮى اﻷﺧـﲑة
1ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﻬﻮري ،اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .576-561
58
ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻠﻤﺎدة 373ق.م.ج وﺑﻮﺟﻪ ﻋـﺎم ﺗﻌﻮﻳﻀـﻪ ﻋﻤـﺎ ﳊﻘـﻪ ﻣـﻦ ﺧﺴـﺎرة وﻣـﺎ ﻓﺎﺗـﻪ ﻣـﻦ ﻛﺴـﺐ ﺑﺴـﺒﺐ ﻧـﺰع اﻟﻴـﺪ
ﻋﻦ اﳌﺒﻴﻊ.1
أﻣﺎ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻧﺰع اﻟﻴﺪ اﳉﺰﺋﻲ ﻋﻦ اﳌﺒﻴﻊ ،وﻛﺎﻧﺖ ﺧﺴﺎرة اﳌﺸـﱰي ﻗـﺪ ﺑﻠﻐـﺖ ﻗـﺪرا ﻟـﻮ ﻋﻤﻠـﻪ اﳌﺸـﱰي وﻗـﺖ
اﻟﺘﻌﺎﻗــﺪ ﳌــﺎ ﻗــﺎم ﺑﺎﻟﺘﻌﺎﻗــﺪ ﻓﻜــﺎن ﻟــﻪ ﻋﻨﺪﺋــﺬ أن ﻳﻄﺎﻟــﺐ اﻟﺒــﺎﺋﻊ ﺑﺎﳌﺒــﺎﻟﻎ اﳌﺒﻨﻴــﺔ )ﰲ ﺣﺎﻟــﺔ اﺳــﺘﺤﻘﺎق اﳌﺒﻴــﻊ ﻛﻠﻴــﺎ(،
ﻣﻘﺎﺑﻞ رد اﳌﺒﻴﻊ ﻣﻊ اﻻﻧﺘﻔﺎع اﻟﺬي ﺣﺼﻞ ﻋﻠﻴﻪ اﻟﺒﺎﺋﻊ.
أﻣــﺎ إذا اﺧﺘــﺎر اﳌﺸــﱰي اﺳــﺘﺒﻘﺎء اﳌﺒﻴــﻊ ،أو ﻛﺎﻧــﺖ اﳋﺴــﺎرة اﻟــﱵ ﳊﻘــﺖ ﻟــﻪ ﺗﺒﻠــﻎ اﻟﻘــﺪر اﳌﺸــﺎر إﻟﻴــﻪ ﰲ اﻟﻔﻘــﺮة
اﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ،ﱂ ﻳﻜﻦ ﻟﻪ ﺳﻮى اﳌﻄﺎﻟﺒﺔ ﲝﻖ اﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﻋﻦ اﻟﻀﺮر اﻟﺬي ﳊﻘﻪ ﺑﺴﺒﺐ ﻧﺰع اﻟﻴﺪ اﳉﺰﺋﻲ ﻋﻦ اﳌﺒﻴﻊ .
2
وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ﻗﻴﺎم ﺿﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﳋﻔﻴﺔ "دﻋﻮى اﻟﻀﻤﺎن" ،ﻓﻤﻦ ﺷﺮوﻃﻬﺎ:
وﻟﻪ ﺑﻌﺪ ان ﻳﺮﺟﻊ ﻋﻠﻰ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺪﻋﻮى اﻟﻀﻤﺎن )ﺿﻤﺎن اﻟﻌﻴﻮب اﳋﻔﻴﺔ(
1
ﳌﺎ ﻛﺎن ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻛﻐﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﻠﺰﻣﺔ ﻟﻠﺠﺎﻧﺒﲔ ،ﺑﻠﺘﺰم اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻓﻴﻪ ﺑﻌـﺪة اﻟﺘﺰاﻣـﺎت وﻫـﻲ
اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺪﻓﻊ أﻗﺴـﺎط اﻟـﺜﻤﻦ ،وﺷـﻐﻞ اﳌﺴـﻜﻦ وﻋـﺪم اﻟﺘﻌﺎﻣـﻞ ﻓﻴـﻪ وأﺧـﲑا اﻻﻟﺘـﺰام ﺑﺄﺣﻜـﺎم اﳌﻠﻜﻴـﺔ اﳌﺸـﱰﻛﺔ ،وﻗـﺪ
ﺑ ــﲔ اﳌﺸ ــﺮع ﰲ اﻟﺘﻘﻨ ــﲔ اﳌ ــﺪﱐ اﳉﺰاﺋ ــﺮي اﻟﺘﺰاﻣ ــﺎت اﳌﺴ ــﺘﻔﻴﺪ ﰲ اﳌ ــﻮاد ﻣ ــﻦ 387إﱃ 396ق.م 2أﻣ ــﺎ ﻋ ــﻦ
اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻓﻬﻲ ﻻ ﲣﺘﻠﻒ ﻛﺜﲑا ﻋﻦ اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﳌﺸﱰي ﰲ اﻟﺒﻴﻊ اﻟﻌﺎدي.
اﻟــﺜﻤﻦ ﻫــﻮ ﻣﺒﻠ ــﻎ ﻣــﻦ اﻟﻨﻘ ــﻮد ﻳﺘﻔــﻖ ﻋﻠﻴ ــﻪ اﳌﺘﻌﺎﻗــﺪان ،وﻳﺸ ــﱰك ﰲ اﻟــﺜﻤﻦ أن ﻳﻜ ــﻮن ﻣﻘــﺪار أو ﻗ ــﺎﺑﻼ
ﻟﻠﺘﻘﺪﻳﺮ ،وأن ﻳﻜﻮن ﺟﺪﻳﺎ ﻻ ﺻﻮرﻳﺎ وﻻﺗﺎﻓﻬﺎ ،وإذا ﺗﻮاﻓﺮت ﰲ اﻟﺜﻤﻦ ﻫﺬﻩ اﻟﺸﺮوط وﺟـﺐ ﻋﻠـﻰ اﳌﺸـﱰي اﻟﻮﻓـﺎء
3
.
ﰲ اﻟﺰﻣﺎن واﳌﻜﺎن اﶈﺪدﻳﻦ ﰲ اﻟﻌﻘﺪ
-ﳚــﺐ ﻋﻠــﻰ ﻃﺎﻟــﺐ اﻻﺳــﺘﻔﺎدة ﻣــﻦ ﻣﺴــﻜﻦ ﰲ إﻃــﺎر اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ،أن ﻳــﺪﻓﻊ دﻓﻌــﺔ أوﻟﻴــﺔ ﺗﻘــﺪر ﺑﻨﺴــﺒﺔ
%25ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ،1واﻷﺻﻞ أن ﻳﺪﻓﻌﻬﺎ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﺮة واﺣﺪة.
-إﻻ أﻧــﻪ ﳝﻜــﻦ أن ﺗﺴــﺪد ﻋﻠــﻰ دﻓﻌــﺎت ﺷــﺮط أﻻ ﺗﺘﺠــﺎوز اﳌــﺪة ﺳــﻨﺘﲔ ﻃﺒﻘ ـﺎً ﻟــﻨﺺ اﳌــﺎدة 3/2 2ﻋﻠــﻰ
اﻟﻨﺤﻮ اﻟﺘﺎﱄ:
%10 -ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﻹﻗﺮار اﻟﺜﺎﺑﺖ ﺑﺎﻟﺸﺮاء.
%05 -ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ اﺳﺘﻼم اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ اﳌﺴﻜﻦ
%05 -ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ أﺛﻨﺎء اﻟﺴﻨﺔ اﻷوﱃ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻟﻠﻤﺴﻜﻦ.
%05 -ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﺴﻜﻦ أﺛﻨﺎء اﻟﺴﻨﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ اﳌﺴﻜﻦ.3
ﻛﻤــﺎ أﻧــﻪ ﻋﻠــﻰ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ أن ﻳــﺪﻓﻊ ﺑــﺎﻗﻲ اﻟــﺜﻤﻦ وﻓــﻖ أﻗﺴــﺎط ﺗﺴــﺪد ﻋﻠــﻰ ﺷــﻜﻞ دﻓﻌــﺎت ﺷــﻬﺮﻳﺔ ﻣﻮزﻋــﺔ ﺣﺴــﺐ
اﳌﺪة اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ ،وﳚﺐ أن ﻳﺘﻢ ذﻟﻚ ﰲ ﻣﺪة ﻻ ﺗﺘﺠﺎوز 25ﺳﻨﺔ.
أن ﺗﺴــﺪﻳﺪ أﺧــﺮ ﻗﺴــﻂ ﻗﺒــﻞ أن ﻳﺒﻠــﻎ ﻋﻤــﺮ اﳌﺴــﺘﻔﻴﺪ 70ﺳــﻨﺔ 4إﻻ أﻧــﻪ ﺑﺈﻣﻜﺎﻧــﻪ ﺗﺴــﺪﻳﺪ أﻗﺴــﺎط ﻗﺒــﻞ ﺣﻘــﻮل
أﺟﻠﻬﺎ ﳑﺎ ﳛﺘﻢ ﻋﻠﻰ اﳌﺘﻌﺎﻣﻞ ﰲ اﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﺗﻌﺪﻳﻞ رزﻧﺎﻣﺔ اﻷﻗﺴﺎط اﻟﱵ ﺳﺒﻖ ﲢﺪﻳﺪﻫﺎ.5
وﻗــﺪ أﻗــﺮت اﳌــﺎدة 12ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴــﺬي رﻗــﻢ 105/01اﳌﻌــﺪل ﲟﻮﺟــﺐ اﳌــﺎدة 6ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم
اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 36-03اﳉﺰاءات اﳌﺮﺗﺒﺘﺔ ﻋﻦ ﻋـﺪم ﺗﺴـﺪﻳﺪ اﻷﻗﺴـﺎط اﻟﺸـﻬﺮﻳﺔ اﳌﺘﻔـﻖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﺑﻨﺼـﻬﺎ " :ﻳﱰﺗـﺐ ﻋﻠـﻰ
ﻋﺪم ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﻞ ﻗﺴﻂ ﺷﻬﺮي ﺑﻌﺪ إﻋﻔﺎء ﺷﻬﺮ ﻣﻦ ﺣﻠﻮﻟﻪ ﺗﻄﺒﻴﻖ زﻳﺎدة %2ﻣﻦ ﻣﺒﻠﻎ اﻟﻘﺴﻂ اﻟﺸﻬﺮي.
1اﳌﺎدة 1/7ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ،105/01اﳌﻌﺪﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ ﻧﺺ اﳌﺎدة 2ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي رﻗﻢ ،137/04اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ.
2اﳌﺎدة 3/2ﻣﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر اﳌﻠﺤﻖ ﺑﺎﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ .2004/05/04
3اﳌﺎدة 2/7ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي ،105/01اﳌﻌﺪﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺎدة ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي .137/04
4اﳌﺎدﺗﲔ 8و 9ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي اﻟﺴﺎﺑﻖ.
5اﳌﺎدة 10ﻣﻦ ﻧﻔﺲ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﺬي اﻟﺴﺎﺑﻖ.
61
وﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪم ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺛﻼﺛﺔ ) (3أﻗﺴﺎط ﺷﻬﺮﻳﺔ ﳎﻤﻌﺔ ﻳﻔﺴﺢ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻠﻰ ﺣﺴﺎب اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ
دون ﺳﻮاﻩ.
ﻳﺒﺎﺷــﺮ اﳌﺘﻌﻬــﺪ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴـﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ ،ﰲ ﻫــﺬﻩ اﳊﺎﻟــﺔ دﻋــﻮى أﻣــﺎم اﳉﻬــﺎت اﻟﻘﻀــﺎﺋﻴﺔ اﳌﺨﺘﺼــﺔ ﻟﻄــﺮد اﳌﻘــﻴﻢ
1
ﻣﻦ اﳌﺴﻜﻦ اﳌﻌﲏ ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻸﺣﻜﺎم ﻃﺒﻘﺎً ﻟﻸﺣﻜﺎم اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻴﺔ اﳌﻌﻤﻮل ﺎ".
ﻟﻘــﺪ ﻋﺮﻓــﺖ اﳌــﺎدة 743ق.م اﳌﻠﻜﻴــﺔ اﳌﺸــﱰﻛﺔ ﺑﻘﻮﳍــﺎ " :اﳌﻠﻜﻴــﺔ اﳌﺸــﱰﻛﺔ ﻫــﻲ اﳊﺎﻟــﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴــﺔ اﻟــﱵ
ﻳﻜ ــﻮن ﻋﻠﻴﻬ ــﺎ اﻟﻌﻘ ــﺎر اﳌﺒ ــﲏ أو ﳎﻤﻮﻋ ــﺔ اﻟﻌﻘ ــﺎرات اﳌﺒﻨﻴ ــﺔ واﻟ ــﱵ ﺗﻜ ــﻮن ﻣﻠﻜﻴﺘﻬ ــﺎ ﻣﻘﺴ ــﻤﺔ ﺣﺼﺼ ــﺎ ﺑ ــﲔ ﻋ ــﺪة
2
أﺷﺨﺎص ،ﺗﺸﺘﻤﻞ ﻛﻞ واﺣﺪة ﻣﻨﻬﺎ ﻋﻠﻰ ﺟﺰء ﺧﺎص وﻧﺼﻴﺐ ﰲ اﻷﺟﺰاء اﳌﺸﱰﻛﺔ".
وﺗــﺘﻢ إدارة اﻷﺟـﺰاء اﳌﺸــﱰﻛﺔ ﺣﺴــﺐ إدارة اﳌــﺎل اﻟﺸــﺎﺋﻊ ،وﺑﺎﻟﺘــﺎﱄ ﻋﻠــﻰ ﲨﻴـﻊ اﻟﺸــﺮﻛﺎن إدارﺗــﻪ وﺣﻔﻈــﻪ
ودﻓﻊ اﻟﻀﺮاﺋﺐ اﳌﻔﺮوﺿﺔ ﻋﻠﻴﻪ وﻫﺬا ﻋﻤﻼ ﺑﻨﺺ اﳌﺪة 719ق.م.
ﻛﻤــﺎ ﳝﻜــﻦ ﻷﺣــﺪ اﻟﺸــﺮﻛﺎء إدار ــﺎ ،وﻫــﺬا ﺑﺘﻘــﺪﱘ ﻋﺮﻳﻀــﺔ إﱃ رﺋــﻴﺲ اﶈﻜﻤــﺔ اﻟــﱵ ﻳﻮﺟــﺪ ﰲ داﺋﺮ ــﺎ
اﻟﻌﻘــﺎر ،وﻫــﺬا ﻃﺒﻘ ـﺎً ﻟــﻨﺺ اﳌــﺎدة 45ﻣﻜــﺮر 2ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔــﺬي 59/94اﳌــﺆرخ ﰲ 1994/03/07
اﶈـﺪد ﻟﻠﻘﻮاﻋــﺪ اﻟﻌﺎﻣــﺔ اﳌﺘﻌﻠﻘــﺔ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴــﺔ اﳌﺸــﱰﻛﺔ وﺗﺴــﻴﲑ اﻟﺒﻨﺎﻳــﺎت اﳉﻤﺎﻋﻴــﺔ ،ﻛﻤــﺎ ﺗﺘــﻴﺢ اﳌــﺎدة 749ﻣــﻦ ق.م
ﻟﻜــﻞ ﺷـﺮﻳﻚ اﳊــﻖ ﰲ اﻟﺘﻤﺘــﻊ ﺑــﺎﻷﺟﺰاء اﳋﺎﺻــﺔ اﻟﺘﺎﺑﻌــﺔ ﳊﺼــﺘﻪ ،وﻛــﺬا اﻷﺟـﺰاء اﳋﺎﺻــﺔ واﳌﺸــﱰﻛﺔ ،ﺑﺸــﺮط أن ﻻ
ﳝﺲ ﲝﻘﻮق اﻟﺸﺮﻛﺎء اﻵﺧﺮﻳﻦ ﰲ اﳌﻠﻜﻴﺔ ،او ﻳﻠﺤﻖ ﺿﺮرا ﲟﺎ أﻋﺪ ﻟﻪ اﻟﻌﻘـﺎر ،ﻛﻤـﺎ ﳚـﺐ ﻋﻠﻴـﻪ اﻟﻘﻴـﺎم ﺑﺎﻟﺘﻜـﺎﻟﻴﻒ
اﳌﻔﺮوﺿــﺔ ﻋﻠﻴــﻪ ،ﺳـﻮاء ﻓﻴﻤــﺎ ﻳﺘﻌﻠــﻖ ﺑﺎﻟﺘﺴــﻴﲑ اﻟﻌــﺎدي ﻟﻠﺒﻨﺎﻳــﺔ )اﳌــﺎدة 750ق.م( وﲡﺪﻳــﺪ اﳌﺒــﲎ أو إﺻــﻼح اﳉــﺰء
3
اﻟﺬي ﳊﻘﻪ ﺿﺮر ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﺣﺪوث ﺪم ﻛﻠﻲ أو ﺟﺰﺋﻲ ) 756ﻣﻜﺮر 1ق.م(
1اﳌﺎدة 12ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬذي 105/01اﳌﻌﺪل ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺎدة 6ﻣﻦ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي .36/03
2اﳌﺎدة 743ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ.
3ﺑﻮﺟﻨﺎن ﻧﺴﻴﻤﺔ ،ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ ،ص .107
62
ﻛﻤﺎ ﳜﻀﻊ اﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ ﻣﺴﻜﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻟﻘﻮاﻋﺪ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ ،ﻛﻤـﺎ ﻫـﻲ ﳏـﺪدة ﰲ
اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ واﻟﺘﻨﻈﻴﻢ اﳌﻌﻤﻮل ﻤـﺎ ،1ﺣﻴـﺚ ﻳﺘﻌـﲔ ﻋﻠﻴـﻪ ﲟﻮﺟـﺐ اﳌـﺎدة 10ﻣـﻦ ﳕـﻮذح ﻋﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر اﳌﻠﺤـﻖ
ﺑﺎﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ ،2004-05-04ان ﻳﺴﺪد ﺗﻜﺎﻟﻴﻒ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ وﻓﻖ ﻣﺎ ﺗﻀﻤﻨﻪ اﻟﻌﻘﺪ اﳌﺮﻓﻖ.2
63
ﺧـ ـ ـ ـﺎﺗﻤــﺔ
ﻳﻌﺘــﱪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر إﺣــﺪى أﻫــﻢ اﻟﺘﻘﻨﻴــﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴــﺔ ﻟﻠﱰﻗﻴــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــﺔ واﻟــﱵ إﺳــﺘﺤﺪﺛﺔ ﲟﻮﺟــﺐ اﳌﺮﺳــﻮم
اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ 03-93واﻟﺬي ﻧﻈﻤﺖ أﺣﻜﺎﻣﻪ ﲟﻮﺟﺐ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي اﳌﻠﺤﻖ ﺑﻪ رﻗﻢ 105-01ﺣﻴﺚ ﻳﻌـﺪ
أﺣﺪ اﻟﺒﻴﻮع اﻹﺋﺘﻤﺎﻧﻴﺔ اﻟﱵ دﻋﺖ إﻟﻴﻬﺎ اﳊﺎﺟﺔ اﻻﻗﺘﺼﺎدﻳﺔ وﺗﻄﻠﺒﺘﻬﺎ ﻣﻌﺎﻣﻼ ﻢ اﻟﻴﻮﻣﻴﺔ.
ﻓﻘﺪ ﳉﺄت اﻟﺪوﻟﺔ إﻟﻴﻬﺎ ﻛﺈﺣﺪى اﳊﻠﻮل ﻟﻘﻀﺎء أو اﻟﺘﺨﻔﻴﻒ ﻣﻦ ﺣﺪة أزﻣﺔ اﻟﺴﻜﻦ ،ﻓﻮﺟﻬـﺖ إﱃ ﻓﺌـﺔ
ﻣﻌﻴﻨﺔ ﻣﻦ ا ﺘﻤﻊ ﻓﺎﻟﺘﻌﺎﻣﻞ ﺎ ﻟﻴﺲ ﻣﺘﺎﺣﺎً ﻟﻜﻞ اﳌﻮاﻃﻨﲔ.
إن اﻟﺒﺤــﺚ ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر أﻣــﺮ ﺻــﻌﺐ ﻟﻠﻐﺎﻳــﺔ ﻓﻜﺜ ـﲑاً ﻣــﺎ ﲣــﺘﻠﻂ اﻷﻣــﻮر ﻧﺘﻴﺠــﺔ ﻛﺜــﺮة اﻟﻨﺼــﻮص
اﻟﻘﺎﻣﺰﻣﻴﻮ اﻟﲏ ﺗﻨﻈﻤﻬﺎ ،واﻟﺼﺎدرة ﰲ ﻓﱰات ﻣﺘﻘﺎرﺑﺔ ﺟﺪا وﻧﻈﺮا ﻟﻠﺘﻌﺪﻳﻼت اﳌﺘﺘﺎﻟﻴﺔ ﻟﻨﻔﺲ اﻟـﻨﺺ ،ﳑـﺎ ﻳـﺆدي إﱃ
ﻋــﺪم اﻟــﻮﻋﻲ اﻟﻜــﺎﰲ ﻟﻸﻫــﺪاف اﳌ ـﺮاد ﲢﻘﻴﻘﻬــﺎ أﻟﻴــﺎت ذﻟــﻚ وﻳﻌــﻮد اﻟﺴــﺒﺐ ﰲ ذﻟــﻚ إﱃ ﺣﺪاﺛــﺔ ﻧﺸــﺎط اﻟﱰﻗﻴــﺔ
وﺣﺪاﺛﺔ ﺗﻘﻨﻴﺔ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر.
وﻳﺘﺴـﻢ ﻫــﺬا اﻟﻨﻈــﺎم ﺑﻜﻮﻧــﻪ ﳚﻤــﻊ ﺧﺼــﺎﺋﺺ ﻛــﻞ ﻣــﻦ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ واﻹﳚــﺎر ،ﻋــﲑ ان اﳌﺸــﺮع وﺑــﺎﻟﻨﻈﺮ إﱃ
ﺣﺪاﺛﺔ ﻫﺬا اﻟﻨﻈﺎم ﻓﺈﻧﻪ ﱂ ﻳﻮﻓﻖ ﰲ إﺧﺘﻴﺎر اﻟﻜﺜﲑ ﻣﻦ اﻷﻟﻔﺎظ اﳌﺴﺘﻌﻤﻠﺔ ﰲ اﳌﺮﺳﻮم اﻟﺘﻨﻔﺬي رﻗﻢ .105/01
إﺿــﺎﻓﺔ إﱃ أن ﻫــﺬﻩ اﻟﻨﺼــﻮص ﱂ ﺗﺴــﺎﻋﺪﻧﺎ ﻋﻠــﻰ اﻟﻮﺻــﻮل ﻟﻠﺘﻜﻴــﻒ اﻟــﺪﻗﻴﻖ ﳍــﺬا اﻟﻌﻘــﺪ وﻧﻘــﺎط ﻛﺜــﲑة
ﻏﺎﻣﻀﺔ ﻳﺒﻘﻰ ﻟﻠﻘﻀﺎء ﻣﻬﻤﺔ إﻳﻀﺎﺣﻬﺎ ،وﻋﻠﻰ ﺳﺒﻴﻞ اﳌﺜﺎل:
-1اﻟﺸﺮوط اﻟﱵ ﻧﺼﺖ ﻋﻠﻴﻬـﺎ اﳌـﺎدة اﻟﺴﺎدﺳـﺔ ﻣـﻦ اﳌﺮﺳـﻮم 105-01واﺳـﻌﺔ ﰲ ﻣـﺪﻟﻮﳍﺎ ﲢﺘﻤـﻞ
ﻋﺪة ﺗﺄوﻳﻼت ﻋﻨﺪ اﻹﺷﺎرة " ﻳﺘﺎح ﻟﻜﻞ ﺷﺨﺺ....ﻣﻠﻜﻴﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ".
-2ﻛﺬﻟﻚ اﳌﺎدة 17ﻣﻨﻪ اﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﺿﺮورة اﻹﺷﻬﺎر ،ﻫﺬا أﳋﲑ اﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻃﺒﻘﺎ ﻟـﻨﺺ
اﳌــﺎدة 17ﻣــﻦ اﳌﺮﺳــﻮم 75-74وﻟــﻴﺲ ﺑﻨﻘــﻞ اﳌﻠﻜﻴــﺔ اﳌﻮﻗﻮﻓــﺔ ﰲ ﻋﻘــﺪ اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر ﻋﻠــﻰ ﺗﺴــﺪﻳﺪ
ﻛﺎﻣﻞ اﻷﻗﺴﺎط.
وﻟﻌﻞ أﻫﻢ ﻧﻘﻄﺔ أﻏﻔﻠﻬـﺎ اﳌﺸـﺮع وﻛـﺎن ﳚـﺐ اﻟـﻨﺺ ﻋﻠﻴﻬـﺎ ﺻـﺮاﺣﺔ ﻫـﻲ وﺟـﻮد ﻋﻘـﺪ ﻻﺣـﻖ ﻟﻌﻘـﺪ اﻟﺒﻴـﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎر
ﻳﺘﻮﱃ ﺗﻜﺮﻳﺲ اﻟﺒﻴﻊ اﻟﻨﻬﺎﺋﻲ وﻛﻮﻧﻪ اﻟﺴﺒﻴﻞ اﻟﻮﺣﻴﺪ ﻟﺸﻬﺮ ﻫﺬﻩ اﳌﻠﻜﻴﺔ واﻧﺘﻘﺎﳍﺎ ﺧﺎﻟﺼﺔ ﻟﻠﻤﺸﱰي.
64
وﰲ اﻷﺧــﲑ وﻣــﻦ ﺧــﻼل دراﺳــﺔ اﳌﺮﺳــﻮم اﻟﺘﻨﻔــﺬي 105-01اﶈــﺪد ﻟﺸــﺮوط وﻛﻴﻔﻴــﺎت اﻟﺒﻴــﻊ ﺑﺎﻹﳚــﺎر
وﻛﻤﺜــﺎل اﳌــﺎدة اﻟﺴﺎدﺳــﺔ اﻟﺴــﺎﻟﻔﺔ اﻟــﺬﻛﺮ اﻟــﱵ ﺗﺘﺴــﻢ ﺑﻌــﺪ واﻟﻮﺿــﻮح ﰲ ﻛﺜــﲑ ﻣــﻦ ﺟﻮاﻧﺒﻬــﺎ اﻷﻣــﺮ اﻟــﺬي ﻳﺴــﺘﻮﺟﺐ
ﺗﻌ ــﺪﻳﻠﻬﺎ ﲟ ــﺎ ﻻ ﻳ ــﱰك ﳎ ــﺎﻻ ﻟﻠﺸ ــﻚ أو اﻟﺘﺄوﻳ ــﻞ ﰲ ﺗﻔﺴ ــﲑﻫﺎ ﺧﺎﺻ ــﺔ وأن اﳌﻤﺎرﺳ ــﺔ اﻟﻘﻀ ــﺎﺋﻴﺔ اﻧﺘﺠ ــﺖ اﲡ ــﺎﻫﲔ
ﳐﺘﻠﻔــﲔ ﲤﺎﻣــﺎ ﰲ ﺗﻔﺴــﲑﻫﺎ وﰲ ﻇــﻞ اﻟﻈــﺮوف اﻟﺮاﻫﻨــﺔ اﻟــﱵ ﻳﻄﺒﻌﻬــﺎ ﺳــﻌﻲ اﻟﺪوﻟــﺔ اﳉﺎﻫــﺪ ﻟﻠﻘﻀــﺎء ﻋﻠــﻰ ﻣﺸــﻜﻞ
اﻟﺴ ــﻜﻦ ،وﲤﺴ ــﻚ اﻟﻄ ــﺎﻗﻢ اﳊﻜ ــﻮﻣﻲ اﳉﺪﻳ ــﺪ ﺑﱪﻧ ــﺎﻣﺞ اﻟﺒﻴ ــﻊ ﺑﺎﻹﳚ ــﺎر ﻛﺨﻴ ــﺎر ﻻ ﺑ ــﺪﻳﻞ ﻋﻨ ــﻪ ﻹﳒ ــﺎز اﻟﺴ ــﻜﻨﺎت
اﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ.
65
ﻗﺎﺋﻤـ ــﺔ اﻟﻤﺮاﺟﻊ :
67
4ـ اﻟﻘﺮارت :
1ـ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 23ـ 01ـ 2001ﳛﺪد ﺷﺮوط ﻣﻌﺎﳉﺔ ﻃﻠﺒﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر
وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد ، 52اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ 16ـ 09ـ2001
2ـ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 23ـ 07ـ 2001ﻳﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد ، 52
اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ 16ـ 09ـ200
3ـ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 14ـ 05ـ 2002ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 23ـ 07ـ 2001اﻟﺬي ﳛﺪد ﺷﺮوط ﻣﻌﺎﳉﺔ
ﻃﻠﺒﺎت ﺷﺮاء اﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ إﻃﺎر اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر وﻛﻴﻔﻴﺎت ذﻟﻚ ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد ، 41اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ
12ـ 06ـ2002
4ـ اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 04ـ 05ـ 2004ﻳﻌﺪل اﻟﻘﺮار اﳌﺆرخ ﰲ 23ـ 07ـ 2001اﳌﺘﻀﻤﻦ ﳕﻮذج ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ
ﺑﺎﻻﳚﺎر ،اﳉﺮﻳﺪة اﻟﺮﲰﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد ، 43اﳌﺆرﺧﺔ ﰲ2004-07-04
ﺛﺎﻧﻴﺎ :اﻟﻤﺆﻟﻔﺎت
اوﻻ :اﻟﻤﺮاﺟﻊ ﺑﺎﻟﻠﻐﺔ اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ :
1ـ إﻟﻴﺎس ﻧﺎﺻﻴﻒ ،ﻣﻮﺳﻮﻋﺔ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺪﻧﻴﺔ واﻟﺘﺠﺎرﻳﺔ )ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ( ،اﳉﺰء اﻟﺜﺎﱐ ،ﺑﺪون دار اﻟﻨﺸﺮ ،ﺑﺪون
ﻃﺒﻌﺔ . 1975 ،
2ـ أﻧﻮر ﺳﻠﻄﺎن ،اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة )ﺷﺮح ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ( ،دار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ ،
اﻻﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ ،ﺑﺪون ﻃﺒﻌﺔ ،ﺑﺪون ﺳﻨﺔ اﻟﻨﺸﺮ .
3ـ أﻧﻮر ﺳﻠﻄﺎن ،اﳌﻮﺟﺰ ﰲ ﻣﺼﺎدر اﻻﻟﺘﺰام ،ﻣﻨﺸﺄة اﳌﻌﺎرف ،اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ . 1997 ،
4ـ ﺑﻠﺤﺎج اﻟﻌﺮﰊ ،اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻼﻟﺘﺰام ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ،اﳉﺰء اﻷول ،دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت
اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ،ﺑﻦ ﻋﻜﻨﻮن اﳉﺰاﺋﺮ .2004 ،
5ـ ﺑﻮﺳﺘﺔ إﳝﺎن ،اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ )دراﺳﺔ ﲢﻠﻴﻠﻴﺔ( ،دار اﳍﺪى ﻋﲔ ﻣﻠﻴﻠﺔ ،ﺑﺪون ﻃﺒﻌﺔ ،
اﳉﺰاﺋﺮ .2011 ،
6ـ ﲨﺎل ﻋﺒﺪ اﻟﺮﲪﺎن ،دﻋﺎوى ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر ﰲ ﺿﻮء أﺣﻜﺎم ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر ،ﻛﻠﻴﺔ اﳊﻘﻮق ﺑﲏ ﺳﻮﻳﻒ ،
اﻟﻄﺒﻌﺔ ، 2ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﻘﺎﻫﺮة .2003 ،
68
7ـ ﲪﺪي أﲪﺪ ﺳﻌﺪ أﲪﺪ ،اﻟﺒﻴﻊ اﻻﳚﺎري )دراﺳﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻣﻘﺎرﻧﺔ ﺑﺄﺣﻜﺎم اﻻﳚﺎر اﳌﻨﺘﻬﻲ ﺑﺘﻤﻠﻴﻚ ﰲ اﻟﻔﻘﻪ
اﻻﺳﻼﻣﻲ( ،دار اﻟﻜﺘﺐ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ .2007 ،
8ـ ﲪﺪي ﺑﺎﺷﺎ ﻋﻤﺮ ،ﻧﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ﰲ اﻟﺘﺸﺮﻳﻊ اﳉﺰاﺋﺮي ،دار اﻟﻌﻠﻮم ﻟﻠﻨﺸﺮ واﻟﺘﻮزﻳﻊ ،اﳉﺰاﺋﺮ ،
.2000
9ـ ﺧﻠﻴﻞ أﲪﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺪادة ،اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ،دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ،ﺑﺪون
ﺳﻨﺔ اﻟﻨﺸﺮ .
10ـ ﲬﻴﺲ ﺧﻀﺮ ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﻣﺴﺘﺨﺮج ﻣﻦ ﻛﺘﺎب اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺪﻧﻴﺔ اﻟﺒﻴﻊ واﻟﺘﺄﻣﲔ واﻻﳚﺎر ،ﻃﺒﻌﺔ ، 3دار
اﻟﻨﻬﻀﺔ اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ .1984 ،
11ـ رﻣﻀﺎن أﺑﻮ اﻟﺴﻌﻮد ،ﺷﺮح اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ﰲ ﻋﻘﺪي اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ ،ﻃﺒﻌﺔ اﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ،دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة
،اﻻﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ 2003،
12ـ زاﻫﻴﺔ اﻟﺴﻲ ﻳﻮﺳﻒ ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ،دار اﻷول ،ﻃﺒﻌﺔ ، 3ﺗﻴﺰي وزو .
13ـ ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ ،ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة( ،ا ﻠﺪ ،1اﻟﻄﺒﻌﺔ 3ﻣﻨﻘﺤﺔ وﻣﺰﻳﺪة ﺑﺄﺣﻜﺎم
ﳏﻜﻤﺔ اﻟﻨﻘﺾ اﳊﺪﻳﺜﺔ ،ﻋﺎﱂ اﻟﻜﺘﺎي ﻟﻠﻨﺸﺮ ،اﻟﻘﺎﻫﺮة .1970 ،
ﺳﻠﻴﻤﺎن ﻣﺮﻗﺲ ،ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ،اﳉﺰء 4اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ،ا ﻠﺪ 2ﻋﻘﺪاﻻﳚﺎر ،ﻃﺒﻌﺔ 1975 ، 4
،ﻳﻨﺪ .6
14ـ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ،اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ،ﻧﻈﺮﻳﺔ اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻮﺟﻪ ﻋﺎم ،دار اﻟﻨﻬﻀﺔ
اﻟﻌﺮﺑﻴﺔ ﻟﻠﻨﺸﺮ ،اﻟﻘﺎﻫﺮة .1966 ،
15ـ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ،اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ )اﻟﻌﻘﻮد اﻟﱵ ﺗﻘﻊ ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻜﻴﺔ(،
ا ﻠﺪ ، 1دار إﺣﻴﺎء اﻟﱰاث اﻟﻮﻃﲏ ،ﺑﲑوت ﻟﺒﻨﺎن ،ﺑﺪون ﺳﻨﺔ اﻟﻨﺸﺮ .
16ـ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ،اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ ،ا ﻠﺪ ) 1اﻻﳚﺎر واﻟﻌﺎرﻳﺔ( ،
ﻃﺒﻌﺔ ،3ﻣﻨﺸﻮرات اﳊﻠﱯ اﳊﻘﻮﻗﻴﺔ ،ﻟﺒﻨﺎن . 1998 ،
17ـ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق أﲪﺪ اﻟﺴﻨﻬﻮري ،اﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺪﻳﺪ )اﻟﺒﻴﻊ واﳌﻘﺎﻳﻀﺔ( ،ﻃﺒﻌﺔ ،3
ﻣﻨﺸﻮرات اﳊﻠﱯ اﳊﻘﻮﻗﻴﺔ ،ﻟﺒﻨﺎن . 1998 ،
69
18ـ ﻋﻠﻲ ﻓﻴﻼﱄ ،اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت )اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ( ،ﺑﺪون ﻃﺒﻌﺔ ،ﻣﻮﻓﻢ ﻟﻠﻨﺸﺮ ،اﳉﺰاﺋﺮ ،ﺑﺪون ﺳﻨﺔ .
19ـ ﻋﺒﺪ اﻟﻨﺎﺻﺮ ﺗﻮﻓﻴﻖ اﻟﻌﻄﺎر ،ﺷﺮح أﺣﻜﺎم اﻟﺒﻴﻊ ،دار اﻟﻔﻜﺮ اﻟﻌﺮﰊ ،ﺑﺪون دار اﻟﻨﺸﺮ ،ﺑﺪون ﺳﻨﺔ
اﻟﻨﺸﺮ
20ـ ﻋﺼﺎم أﻧﻮر ﺳﻠﻴﻢ ،اﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر ،ﺟﺰء 1اﻷﺣﻜﺎم اﻟﻌﺎﻣﺔ ﰲ اﻻﳚﺎر ،دار اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت
اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ،اﻻﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ .2000 ،
11ـ ﻓﺎﻳﺰ رﺿﻮان ،ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ،ﻃﺒﻌﺔ ،3ﺑﺪون دار اﻟﻨﺸﺮ .
22ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺎﺳﻢ ،اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ـ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ـ "اﻟﺒﻴﻊ ،اﻟﺘﺄﻣﲔ ،اﻟﻀﻤﺎن ،اﻻﳚﺎر " دراﺳﺔ ﻣﻘﺎرﻧﺔ
،ﻣﻨﺸﻮرات اﳊﻠﱯ اﳊﻘﻮﻗﻴﺔ ،ﺑﲑوت ﻟﺒﻨﺎن .2001 ،
23ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي ،ﻃﺒﻌﺔ ، 4دﻳﻮان اﳌﻄﺒﻮﻋﺎت اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ،اﳉﺰاﺋﺮ
.2005 ،
24ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻦ ﻣﻨﺼﻮر ،ﻣﺼﺎدر اﻻﻟﺘﺰام )اﻟﻌﻘﺪ واﻹرادة اﳌﻨﻔﺮدة( ،دار اﳉﺎﻣﻌﻴﺔ ﻟﻠﻨﺸﺮ ،ﺑﲑوت،
.2001
25ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ،اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻼﺋﺘﻤﺎن ،دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ﻟﻠﻨﺸﺮ ،ﻃﺒﻌﺔ .2001
26ـ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﲔ ﻣﻨﺼﻮر ،ﺷﺮط اﻻﺣﺘﻔﺎظ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ ،دار اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ،اﻹﺳﻜﻨﺪرﻳﺔ .2007 ،
26ـ ﳏﻤﺪ ﺻﱪي اﻟﺴﻌﺪي ،ﺷﺮح اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ )اﻟﻨﻈﺮﻳﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻼﻟﺘﺰاﻣﺎت( ،اﳉﺰء )1اﻟﻌﻘﺪ واﻹرادة
اﳌﻨﻔﺮدة( ،دار اﳍﺪى ،ﻋﲔ ﻣﻠﻴﻠﺔ .2004 ،
27ـ ﳎﻴﺪ ﺧﻠﻔﻮﰐ ،ﻧﻈﺎم اﻟﺸﻬﺮ اﻟﻌﻘﺎري ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳉﺰاﺋﺮي ،اﻟﺪﻳﻮان اﻟﻮﻃﲏ ﻟﻸﺷﻐﺎل اﻟﱰﺑﻮﻳﺔ ،ﻃﺒﻌﺔ ،1
.2003
28ـ ﻧﺒﻴﻞ إﺑﺮاﻫﻴﻢ ﺳﻌﺪ ،اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺴﻤﺎة ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ،ﻃﺒﻌﺔ ، 2اﳉﺎﻣﻌﺔ اﳉﺪﻳﺪة ،ﻣﺼﺮ .2003 ،
70
ﺛﺎﻟﻴﺎ :اﻟﻤﺮاﺟﻊ ﺑﺎﻟﻠﻐﺔ اﻟﻔﺮﻧﺴﻴﺔ :
1 -Jaques Ghestin,Bernard Deche,Traite Des Contrats Sous La Direction De J.Ghestila
اﻟﻤﻘﺎﻻت :
1ـ اﻟﺸﻴﺦ ﳏﻤﺪ زﻛﺮﻳﺎ ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ اﳉﺰاﺋﺮي :ﻣﺎﻫﻴﺘﻪ وﲤﻴﻴﺰﻩ ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد ،
- www.majalah-droit.ici.st 2012http://wwwjalah.new.ma 2005 - ﳎﻠﺔ اﻟﻔﻘﻪ واﻟﻘﺎﻧﻮن
20ttp://www
2ـ ﲪﻠﻴﻞ ﻧﻮارة ،ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ،ﳎﻠﺔ اﻟﺒﺎﺣﺚ ،اﻟﻌﺪد 2007 ، 5
3ـ رﺿﺎ دﻏﺎر ،اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر "اﻟﺸﺮوط اﳌﻮﺿﻮﻋﻴﺔ" ،ﳎﻠﺔ اﻟﻌﻠﻮم اﻻﻧﺴﺎﻧﻴﺔ ،اﻟﻌﺪد 28/27
71
اﻟﻔﻬ ـ ـ ـ ــﺮس
اﻟﻌﻨـ ـ ـ ـﻮان
ﻣﻘ ـ ــﺪﻣﺔ
04 اﻟﻔﺼﻞ اﻷول :اﻟﺘﻨﻄﻴﻢ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻲ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠﺎر
04 اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻻول :ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر وﲤﻴﺰﻩ ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺸﺎ ﺔ ﻟﻪ
04 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻻول :ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
05 اﻟﻔﺮع اﻻول :اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ اﻟﻔﻘﻬﻲ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
08 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ اﻟﺘﻌﺮﻳﻒ اﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
11 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺸﺎ ﺔ ﻟﻪ
11 اﻟﻔﺮع اﻻول :ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﲎ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ
13 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﻹﳚﺎر
14 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ :ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺼﺎﻣﻴﻢ
16 اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑﻊ :ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﳌﻘﱰن ﺑﺎﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ
17 اﻟﻔﺮع اﻟﺨﺎﻣﺲ :ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﻻﳚﺎر اﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ
19 اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﺗﻜﻴﻴﻒ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
19 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول :ﺧﺼﺎﺋﺺ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
19 اﻟﻔﺮع اﻷول :ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻠﺰم ﳉﺎﻧﺒﲔ
20 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻘﺪ ﺷﻜﻠﻲ
21 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ :ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻦ ﻋﻘﻮد اﻟﺘﺼﺮف
22 اﻟﻔﺮع اﻟﺮاﺑﻊ :ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر ﻋﻘﺪ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﳌﺮﻛﺒﺔ
23 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﳚﺎر
23 اﻟﻔﺮع اﻻول :ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻔﻘﻪ ﻣﻦ ﲢﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﻳﺎﻹﳚﺎر
26 اﻟﻔﺮع اﻻول :ﻣﻮﻗﻒ اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻣﻦ ﲢﺪﻳﺪ اﻟﻄﺒﻴﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﻳﺎﻹﳚﺎر
27 اﻟﻔﺼـ ـ ــﻞ اﻟﺜﺎﻧﻲ :أﺣﻜﺎم ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻻﻳﺠﺎر
27 اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻷول :اﻟﺸﺮوط اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
72
27 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول :اﻟﱰاﺿﻲ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
28 اﻟﻔﺮع اﻻول :وﺟﻮد اﻟﱰاﺿﻲ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
29 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﺻﺤﺔ اﻟﱰاﺿﻲ
30 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﶈﻞ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
33 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ :اﻟﺴﺒﺐ ﰲ اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺎﻹﳚﺎر
34 اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﰲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
34 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول :اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﺑﺎﳌﺴﺘﻔﻴﺪ
38 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﻟﺸﺮوط اﳋﺎﺻﺔ ﺑﺎﳌﺴﻜﻦ
39 اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻟﺚ :إﺟﺮاءات اﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
39 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول :ﺗﻘﺪﱘ اﻟﻄﻠﺐ وﻣﻌﺎﳉﺘﻪ
40 اﻟﻔﺮع اﻷول :ﺗﻘﺪﱘ اﻟﻄﻠﺐ
40 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﻣﻌﺎﳉﺔ اﻟﻄﻠﺐ
41 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ :ﲢﺮﻳﺮ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
42 اﻟﻔﺮع اﻷول :اﻟﺒﻴﺎﻧﺎت ﻮﻳﺔ اﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ
44 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﻟﻮﺛﺎﺋﻖ اﳌﺮﺟﻌﻴﺔ اﳋﺎﺻﺔ ﺑﻌﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
45 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻟﺚ :ﺗﺴﺠﻴﻞ ﻋﻘﺪ ﺑﺎﻹﳚﺎر
47 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺮاﺑﻊ :ﺷﻬﺮ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
49 اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺮاﺑﻊ :آﺛﺎر ﻋﻘﺪ اﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎر
49 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول :اﻟﺘﺰاﻣﺎت اﳌﺘﻌﺎﻣﻞ ﺑﺎﻟﱰﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ
49 اﻟﻔﺮع اﻷول :اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺎﻟﺘﺴﻠﻴﻢ
51 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﻻﻟﺘﺰام ﺑﻨﻘﻞ اﳌﻠﻜﻴﺔ
58 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻟﺚ :اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺎﻟﻀﻤﺎن
62 اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﻟﺘﺰﻣﺎت اﳌﺴﺘﻔﻴﺬ
63 اﻟﻔﺮع اﻷول :اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺪﻓﻊ اﻷﻗﺴﺎط
64 اﻟﻔﺮع اﻟﺜﺎﻧﻲ :اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺄﺣﻜﺎم اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ