TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN TRỊ

----------------------------------

MÔN HỌC: HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI

HỢP ĐỒNG
BUỔI THẢO LUẬN THỨ NHẤT: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP
ĐỒNG
GIẢNG VIÊN: ĐẶNG THÁI BÌNH

DANH SÁCH NHÓM 4

STT HỌ VÀ TÊN MSSV

1 Phạm Minh Khang 1853401010063
2 Tạ Thị Thảo Hiền 2053401010029
3 Trần Thị Hiển 2053401010031
4 Đinh Ngọc Huy 2053401010035
5 Khiếu Thị Hồng Ngọc 2053401010064

1
 Mục lục
Vấn đề 1: Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng ............................................. 1
1.1. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên. . 1
Vấn đề 2: Sự ưng thuận trong quá trình giao kết hợp đồng ............................. 2
2.1. Điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015 và Bộ luật Dân sự 2005 về vai trò của im
lặng trong giao kết hợp đồng. ......................................................................... 3
2.2. Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng trong một hệ thống
pháp luật nước ngoài. ..................................................................................... 3
2.3. Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao? ............................ 3
Vấn đề 3: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.......................... 5
3.1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa Bộ luật Dân
sự 2015 và Bộ luật Dân sự 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu ...................... 5
3.2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể
thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?.......................................... 6
Vấn đề 4: Xác lập hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản ................................ 6
4.1. Vụ việc thứ nhất:..................................................................................... 6
4.1.1. Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch? .......................................... 6
4.1.2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì? .......................... 7
4.1.3. Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu là gì? .................................................................................................. 8
4.1.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và
hợp đồng bị che giấu................................................................................... 8
4.2. Vụ việc thứ hai: ...................................................................................... 8
4.2.1. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng
ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu? ............ 9
4.2.2. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ) ........................................................................................... 9
4.2.3. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch
nhằm trốn tránh nghĩa vụ............................................................................. 9

2
 Vấn đề 1: Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
Tóm tắt tình huống:
Chủ thể: Pháp nhân A, cá nhân B, cá nhân C và D
Tranh chấp về vấn đề: Sự tồn tại của Hợp đồng
Lý do tranh chấp: Tháng 1/2018, A, B và C gửi cho D một đề nghị giao kết hợp đồng.
Tháng 1/2020 và tháng 2/2020, D đã gửi cho A và B chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng của mình nhưng D không chứng minh được đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết
hợp đồng cho C. Vì vậy C không thừa nhận đã nhận được chấp nhận đề nghị giao kết
của D. Sau đó, các bên có tranh chấp về sự tồn tại của Hợp đồng
Quyết định của Tòa án: (1) Bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết
hợp đồng theo quy định của Điều 400 Bộ luật Dân sự 2015; (2) Chấp nhận chưa được
thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều 394 Bộ luật Dân sự 2015 và
(3) Chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.
1.1. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên.
Vấn đề 1:
Theo nhóm, Tòa án quyết định “Bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề
nghị giao kết hợp đồng theo quy định của Điều 400 Bộ luật Dân sự 2015” là hợp lý.
Vì:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 400 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng được giao
kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.”
D chưa gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho C. Đồng thời D không
chứng minh được rằng mình đã gửi và C cũng không thừa nhận mình đã nhận được
chấp nhận đề nghị giao kết của D. Vì vậy, hợp đồng giữa C và D chưa được giao kết.
Vấn đề 2:
Theo nhóm, Tòa án quyết định “Chấp nhận chưa được thực hiện trong thời
hạn hợp lý theo quy định của Điều 394 Bộ luật Dân sự 2015” là chưa hợp lý. Vì:
Theo Khoản 1 Điều 394 BLDS 2015: “Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn
trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn
đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời
thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.”
Trong đề nghị giao kết này, cả A, B và C không quy định thời hạn trả lời và
cũng không nêu rõ về khoảng thời gian hợp lý. Nên việc trả lời của D đến A, B vẫn
có hiệu lực và D có thể gửi đến C sau đó.
Vấn đề 3:
Theo nhóm, Tòa án quyết định: “Chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết
mới.” là chưa hợp lý. Vì:

1
 Theo Khoản 1 Điều 394 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi bên đề nghị có
ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực khi được thực hiện
trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết
thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.”
Vậy nên, chấp nhận trên của D không phải là đề nghị giao kết mới vì giữa 2
bên không có ấn định thời hạn trả lời.

Vấn đề 2: Sự ưng thuận trong quá trình giao kết hợp đồng
Tóm tắt: Án lệ số 04/2016/AL
Chủ thể: - Nguyên đơn: bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến
- Bị đơn: ông Lê Văn Ngự
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: bà Lê Thị Quý, bà Trần Thị
Phấn, anh Lê Văn Tám, chị Lê Thị Tường, anh Lê Đức Lợi, chị Lê Thị Đường, anh
Lê Mạnh Hải, chị Lê Thị Nhâm.
Tranh chấp vấn đề: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lý do tranh chấp: Năm 1996, gia đình ông Ngự, bà Phấn thỏa thuận chuyển giao
quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà Tý, ông Tiến. Từ 1996 – 2006, vợ chồng bà Tý,
ông Tiến chưa đăng ký hộ khẩu ở Hà Nội nên người đứng tên trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn là gia đình ông Ngự. Quyền sử dụng và quản lý trong thời gian
này đã được giao cho vợ chồng bà Tý. Năm 2006, vợ chồng bà Tý chuyển hộ khẩu
về Hà Nội, bắt đầu thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất cho mảnh đất đã giao dịch này. Tuy nhiên, vợ chồng ông Ngự cho rằng bà
Tý còn thiếu hơn ba cây vàng và vợ chồng ông Ngự chỉ bán nhà, đất phía trong, còn
nhà, đất giáp mặt đường vẫn là của gia đình ông. Gia đình ông Ngự đã chiếm hữu và
sử dụng một phần mảnh đất giáp mặt đường, trở thành khu tranh chấp.
Quyết định của Toà án: Buộc gia đình ông Ngự phải trả lại toàn bộ diện tích nhà, đất
23,4m2 tại số 39 đường Xuân La, phường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
cho vợ chồng bà Kiều Thị Tý và ông Chu Văn Tiến.
Tóm tắt tình huống:
Chủ thể: - Nguyên đơn: Các con của ông Bùi bà Chu.
- Bị đơn: ông Văn.
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: ông Bùi bà Chu.
Tranh chấp vấn đề: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lý do tranh chấp: Năm 2001, ông Bùi và bà Chu chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ (gồm 7 nhân khẩu) cho ông Văn. Năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng
trại trên đất chuyển nhượng, các bên làm thủ tục chuyển nhượng để ông Văn được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình bà ông Bùi bà Chu không ai có ý
kiến gì. Tuy nhiên, nay các con ông Bùi và bà Chu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch
chuyển nhượng vô hiệu vì chưa có sự đồng ý của họ.

2
Quyết định của Toà án: Áp dụng Án lệ số 04/2016/AL.
2.1. Điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015 và Bộ luật Dân sự 2005 về vai trò của im
lặng trong giao kết hợp đồng.
Trong quá trình giao kết, đôi khi một bên không nói rõ quan điểm của mình.
Nói cách khác, họ đã im lặng trong thời điểm này. Như vậy, im lặng có được xem là
giao kết trong hợp đồng hay không? Vấn đề này đã tồn tại trong Bộ luật Dân sự 2005,
tuy nhiên đến năm 2015 mới được bổ sung, sửa đổi cho phù hợp hơn.
Bộ luật Dân sự 2005 về vấn đề im lặng trong giao kết hợp đồng chỉ được quy
định tại Khoản 2, Điều 404: “Hợp đồng dân sự cũng được xem như được giao kết khi
hết hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là
sự trả lời chấp nhận giao kết.” Có thể thấy Bộ luật Dân sự 2005 quy định chưa được
cụ thể, rõ ràng về vấn đề này.
Bộ luật Dân sự 2015 đã bổ sung chế định về im lặng trong quá trình giao kết
hợp đồng tại quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng (Khoản 2, Điều 393,
Bộ luật Dân sự 2015). Bộ luật Dân sự 2015 xem sự im lặng của bên được đề nghị
không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo
thói quen đã được xác lập giữa các bên.
Vì vậy, Bộ luật Dân sự 2015 đã làm rõ hơn về vai trò của im lặng trong giao
kết hợp đồng so với Bộ luật Dân sự 2005.
2.2. Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng trong một hệ thống
pháp luật nước ngoài.
Bản thân im lặng không là sự chấp nhận nhưng im lặng cộng thêm yếu tố nào
đó thì được coi là chấp nhận giao kết trong hợp đồng thì do lời đề nghị hoàn toàn vì
lợi ích của người được đề nghị.
2.3. Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?
Việc tòa án áp dụng án lệ số 04/2016/AL để công nhận chuyển nhượng trong
tình huống trên là hợp lý. Vì:
Theo Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP, Toà án nhân dân tối
cao “Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ để giải quyết
các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau
phải được giải quyết như nhau.”
So sánh giữa án lệ số 04/2016/AL với tình huống trên, ta nhận thấy giữa hai
vụ việc có các điều kiện, tình tiết giống nhau như:
1. Tài sản tranh chấp là tài sản chung.
- Trong Án lệ, tài sản tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng còn tài sản tranh
chấp trong tình huống là tài sản chung của hộ gia đình (tức là quyền sử dụng
đất là tài sản chung của bà Chu, ông Bùi và bảy người con).
2. Dù không ký tên nhưng có căn cứ cho rằng đồng chủ sở hữu biết và không phản
đối. Bên nhận chuyển nhượng đã nhận và quản lý, sử dụng đất công khai.

3
 - Theo án lệ, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất , tôn nền đất, sửa lại
nhà và cho các con cháu đến ở. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà
Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Như vậy, có cơ sở xác định bà
Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông
Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại
cho rằng ông Ngự chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là
không có căn cứ.
- Trong tình huống trên, năm 2001, ông Bùi và bà Chu chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ (gồm 7 nhân khẩu) cho ông Văn. Đến năm 2004, ông Văn
đã xây dựng chuồng trại trên đất chuyển nhượng nên có căn cứ cho rằng các
con bà Chu, ông Bùi đã biết. Sau đó các bên làm thủ tục chuyển nhượng để
ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình bà Chu, ông
Bùi không ai có ý kiến gì. Việc “gia đình ông Bùi bà Chu không ai có ý kiến
gì” cho thấy rằng các con ông bà biết mà không phản đối dù không ký tên
trong hợp đồng. Theo đó có thể hiểu rằng các con của ông Bùi bà Chu đã đồng
ý việc chuyển nhượng nhà đất.
Ngoài ra, do đề bài không nêu rõ thông tin về năng lực hành vi dân sự của các
con bà Chu, ông Bùi nên nhóm chia thành hai trường hợp như sau:
- Các con của bà Bùi , ông Chu đều là người thành niên và không thuộc các
trường hợp tại Điều 22, 23, 24 Bộ luật Dân sự 2015 thì hướng giải quyết như
đã trình bày.
- Giả sử trong các con ông bà có người chưa thành niên thì theo Điều 21 Bộ luật
Dân sự 2015 quy định:
“1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp
luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao
dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân
sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập,
thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản,
động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải
được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”
=> Theo đó, những đối tượng thuộc các khoản trên khi tham gia giao dịch dân
sự cần người đại diện theo pháp luật đồng ý. Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 thì
trong tình huống này người đại diện theo pháp luật đối với các người con chưa thành
niên của ông Bùi bà Chu là ông bà. Khi có sự đồng ý của ông bà thì tình huống trên
vẫn được giải quyết theo hướng chúng tôi đã trình bày trên.

4
 Vấn đề 3: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được
3.1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa Bộ luật
Dân sự 2015 và Bộ luật Dân sự 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu
Xét Điều 441 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 441 Bộ luật Dân sự 2005 Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015
Khoản 1: Trong trường hợp này từ khi Khoản 1: Trường hợp ngay từ khi giao
kí kết, hợp đồng có đối tượng không thể kết, hợp đồng có đối tượng không thể
thực hiện được vì lí do khách quan thì thực hiện được thì hợp đồng này bị vô
hợp đồng này bị vô hiệu. hiệu.
 Theo đó, Bộ luật Dân sự 2005 nêu ra hợp đồng vô hiệu khi có đối tượng
không thể thực hiện được từ thời điểm ký kết, Bộ luật Dân sự 2015 đã thay
đổi thành giao kết. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2005 còn nêu thêm điều
kiện đối với hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lí do khách
quan thì mới vô hiệu và Bộ luật Dân sự 2015 đã bỏ đi phần quy định này.
Khoản 3: Quy định tại Khoản 2 điều này Khoản 3: Quy định tại Khoản 1 và
cũng được áp dụng đối với trường hợp Khoản 2 điều này cũng được áp dụng đối
có đồng một hoặc nhiều phần đối tượng với trường hợp hợp đồng có một hoặc
không thể thực hiện được, nhưng phần nhiều phần đối tượng không thể thực
còn lại của hợp đồng vẫn chưa có gía trị hiện được nhưng phần còn lại của hợp
pháp lý. đồng vẫn có hiệu lực.
 Theo đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định chỉ trường hợp tại Khoản 2, Điều
441 “một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể
thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao
kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại chobên kia, trừ trường hợp bên
kia biết hoặc phải biết về hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được”
thì những phần mà có đối tượng thực hiện vẫn có giá trị pháp lí. Bộ luật Dân
sự 2015 đã mở rộng hơn về quy định này, cụ thể là bổ sung thêm một trường
hợp nữa (Khoản 1, Điều 408) đối với các hợp đồng mà ngay từ khi giao kết
mà có một hoặc nhiều phần vô hiệu thì phần còn lại vẫn có giá trị pháp lý.

Sự thay đổi trên giữa Bộ luật Dân sự 2005 với Bộ luật Dân sự 2015 đối với
chế định hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được là phù hợp với
thực tiễn xét xử ở Việt Nam.
Khi áp dụng quy định tại Điều 441, Bộ luật Dân sự 2005 thì phát sinh một số
nhược điểm:
- Tại Khoản 1, Điều 441, Bộ luật Dân sự 2005 quy định trường hợp hợp đồng
vô hiệu do không thể thực hiện được nhưng chỉ khoanh vùng ở trường hợp “vì
lý do khách quan” nhưng trong thực tiễn vận dụng điều luật này cho trường
hợp không thể thực hiện được vì lý do chủ quan. Thực ra, việc khoanh vùng
như hiện nay không thuyết phục vì nếu áp dụng đúng luật thì việc không thể
thực hiện vì lí do chủ quan không làm cho hợp đồng vô hiệu nhưng nếu hợp
đồng không vô hiệu thì hợp đồng cũng không thể thực hiện được.
- Cũng tại Khoản 1, Điều 441, Bộ luật Dân sự 2005 nói về ký kết hợp đồng và
thuật ngữ này không có tính bao quát vì ký kết chỉ đúng cho hợp đồng bằng

5
 văn bản có chữ ký trong khi đó hợp đồng có thể được hình thành mà không có
chữ ký. Do vậy, tại Khoản 1, Điều 441, Bộ luật Dân sự 2005 thay từ “kí kết”
bằng từ “giao kết” là phù hợp và có tính bao quát hơn.
3.2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không
thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?
Thời hiệu để tuyên bố hợp đồng vô hiệu nghĩa là hết thời gian đó mà không
thực hiện tuyên bố vô hiệu thì hợp đồng mặc nhiên sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, xét lại
hợp đồng có đối tượng không thực hiện được, bản chất là việc thực hiện hợp đồng
không thể xảy ra, nên thời hiệu áp dụng cho việc tuyên bố hợp đồng là vô hiệu là vô
thời hạn. Trên thực tế, không cần đến tòa án để tuyên bố vô hiệu, vì bản chất là không
thể thực hiện được.
Việc cần đến Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là do đảm bảo quyền lợi của
các bên, cũng như bảo vệ được quyền lợi của phía yếu thế trong trường hợp hợp đồng
đó có dấu hiệu không thiện chí từ một phía, và cần tòa án là phái thứ ba đứng ra bảo
vệ quyền lợi. Còn trường hợp có đối tượng không thể thực hiện được nếu rơi vào tình
huống do có sự gian dối thì áp dụng điều luật của giao kết hợp đồng do giả tạo.

Vấn đề 4: Xác lập hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản
4.1. Vụ việc thứ nhất:
Tóm tắt: Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân TP.Thủ
Dầu Một, tỉnh Bình Dương
Chủ thể: - Nguyên đơn: bà Trần Thị Diệp Thúy
- Bị đơn: bà Nguyễn Thị Thanh Trang
Tranh chấp về vấn đề: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lý do tranh chấp: Ngày 23/11/2013, bà Thúy và bà Trang cùng thiết lập hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng là 200.000.000 VNĐ. Thực
tế đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc bà Thúy cho bà Trang vay số tiền là
100.000.000 VNĐ. Bà Trang đã hứa là sẽ trả hết số tiền cho bà Thúy trong vòng 6
tháng nhưng đến hạn trả nợ bà Trang chỉ trả 5.000.000 VNĐ. Vì vậy, bà Thúy khởi
kiện yêu cầu bà Trang phải có hoàn trả số tiền 95.000.000 VNĐ (bà Thúy không yêu
cầu tính lãi).
Quyết định của Toà án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác
lập giữa bà Thúy và bà Trang là vô hiệu. Bà Trang phải trả lại cho bà Thúy số tiền là
95.000.000 VNĐ.
4.1.1. Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 20215 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu
do giả tạo, nhưng không nên rõ thuật ngữ “giả tạo” phải hiểu như thế nào.

6
 Theo một số nhà bình luận Bộ luật Dân sự: “Giao dịch giả tạo là giao dịch mà
trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện
của các bên tham gia giao dịch1”.
Theo nhóm, có thể hiểu “giả tạo trong xác lập giao dịch” là khi hai hay nhiều
bên cùng xác lập một giao dịch nhưng mục đích được nêu trong giao dịch khác với
mục đích thật, nhằm che giấu việc thực hiện một hợp đồng khác mà các bên thật sự
mong muốn. Ví dụ:
- A bán cho B một căn nhà với giá 2 tỷ. Nhưng khi xác lập hợp đồng chỉ ghi giá
trị ngôi nhà là 1 tỷ để giảm thuế trước bạ sang tên.
- X phạm tội tham nhũng bị phát hiện. Nhằm tẩu tán tài sản, X thỏa thuận với
Y ký hợp đồng giả bán ngôi nhà của X cho Y để tránh bị kê biên tài sản và
tịch thu.
4.1.2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
Đoạn sau đây trong Quyết định đã có thấy các bên có giả tạo trong giao kết
hợp đồng:
“Xét theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Khi các bên xác lập
giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấy một giao dịch khác thì giao dịch
giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấy vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch
đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.” Đối chiếu quy định trên với trường
hợp giữa nguyên đơn với bà Trang thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bà Trang là vô hiệu do giả tạo
giao dịch văn tài sản số tiền 100.000.000 VNĐ có hiệu lực.”
Bà Thúy và bà Trang xác lập giao dịch giả tạo với mục đích nhằm che giấu
cho giao dịch vay tài sản, che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số tiền
100.000.000 VNĐ.
Lý do các bên phải làm hợp đồng giả cách để che giấu giao dịch vay tài sản
mà không phải hợp đồng khác (cụ thể là hợp đồng thế chấp tài sản) là vì tại thời điểm
các bên giao kết hợp đồng, Nhà nước chưa hướng dẫn rõ ràng cho cá nhân nhận thế
chấp nhà đất.
Cụ thể, tại thời điểm này, một số luật vẫn cho cá nhân nhận thế chấp (Điều
342 Bộ luật Dân sự 2005, Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai 2003, Khoản 3 điều 21
Luật Nhà ở 2005).
Tuy nhiên, một số điều luật khác lại chỉ cho phép cá nhân thế chấp nhà tại tổ
chức tín dụng:
o Điều 114 Luật Nhà ở 2005 quy định về điều kiện thế chấp nhà ở “Chủ
sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều
nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ
nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.”.

1
(5) Hoàng Thế Liên (Cb), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2002, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội,
năm 2013, tr.321

7
 o Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) có Công văn
số 339 ngày 12-9-2013 xác định với Sở Tư pháp TP.HCM là “cá nhân
chỉ được thế chấp nhà tại tổ chức tín dụng chứ không được thế chấp
nhà tại tổ chức, cá nhân khác”
Từ đó dẫn đến không rõ ràng trong quy trình cho cá nhân nhận thế chấp, khiến
đa số phòng công chứng không tiếp nhận làm thủ tục này.
Sau này, Nhà nước đã đưa ra Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tại Khoản
1 Điều 35 rằng: “Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất
đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ”.
4.1.3. Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu là gì?
Tòa án tuyên bố:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa bà Trang và bà Thúy
ngày 23/11/2013 là vô hiệu.
- Bà Trang phải có nghĩa vụ trả lại cho bà Thúy số tiền là 95.000.000 VNĐ.
4.1.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và
hợp đồng bị che giấu.
Theo nhóm, hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu là phù hợp.
Vì các bên đều công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả
tạo để che giấu giao dịch vay tiền. Mà Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao
dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch nào khác thì giao dịch giả tạo sẽ vô
hiệu. Như vậy, Tòa án đã tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất này vô hiệu là hợp
lý. Từ đó, Tòa án yêu cầu các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng bị che giấu.
4.2. Vụ việc thứ hai:
Tóm tắt: Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/6/2014 của Tòa án dân sự, Tòa
án nhân dân tối cao
Chủ thể: - Nguyên đơn: bà Võ Thị Thu
- Bị đơn: bà Đặng Thị Kim Anh
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: ông Học (chồng bà Anh), vợ
chồng ông Vượng (anh trai bà Anh)
Tranh chấp về vấn đề: Giả tạo trong giao kết hợp đồng.
Lý do tranh chấp: Bà Anh nợ bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời cam kết chuyển nhượng
nhà đất để trả nợ. Nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết, thay vào đó, vợ
chồng bà Anh chuyển nhượng nhà đất cho anh trai là vợ chồng ông Vượng với giá
680 triệu đồng. Tuy nhiên, thỏa thuận này không phù hợp với thực tế (giá trị căn nhà
là 5,6 tỷ đồng) và hai bên chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Bà Thu kiện bà Anh,
yêu cầu bà Anh trả đúng số nợ và lãi đã thỏa thuận trước đó.
Quyết định của Tòa án: Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng bà
Anh với vợ chồng ông Vượng là vô hiệu và yêu cầu bà Anh phải trả cả gốc lẫn lãi

8
cho bà Thu. Đồng thời phong tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ với bà Thu.
4.2.1. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Thứ nhất, bà Anh đang còn nợ bà Thu 3,1 tỷ đồng và cam kết chuyển nhượng
nhà đất cho bà Thu nhưng vợ chồng bà Anh lại chuyển cho vợ chồng ông Vượng (là
anh trai của bà Anh) nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bà
Thu.
Thứ hai, giá thực tế của nhà đất trên là 5,6 tỷ đồng nhưng vợ chồng bà Anh lại
chuyển nhượng cho ông Vượng với giá 680 triệu đồng - không phù hợp với thực tế.
Chuyển nhượng với giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế đúng theo giá trị
văn nhà, là cơ sở giúp cho việc tẩu tán tài sản, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ
cho bà Thu diễn ra thuận lợi hơn.
Vì vậy, Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu.
4.2.2. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ)
Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là
giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu là hợp lý theo đúng Khoản 2
Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Vì:
Thứ nhất, thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng
ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá đất thực tế là 5,6 tỷ đồng nhưng hai bên
chỉ thỏa thuận chuyển nhượng với giá 680 triệu đồng và trên thực tế cũng chưa hoàn
tất thủ tục chuyển nhượng.
Thứ hai, bà Anh có nghĩa vụ phải trả nợ cho bà Thu thông qua thỏa thuận
chuyển nhượng đất. Nhưng sau đó, vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết mà lại
thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Vượng. Đây là hành vi làm giả tạo hợp
đồng nhằm tẩu tán tài sản để trì hoãn hoặc trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ
cho bà Thu.
4.2.3. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch
nhằm trốn tránh nghĩa vụ.
Với việc xác định hợp đồng giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng là
giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ thì hậu quả sẽ là hợp đồng bị vô hiệu
(Khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015). Theo đó, Tòa án buộc bà Anh trả nợ cả gốc
lẫn lãi cho bà Thu, đồng thời phong tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để đảm bảo
nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh đối với bà Thu.