Den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Februari 2010

innehll
Frord SammanFattning BeSkrivning av Stickprov och underSkning bostder och geografisk frdelning Fretagens bedmning av objekten Fretagens bedmning av lntagaren hushllens lnevillkor analyS av Stickprovet StreSSteSter stresstest av rntenivn stresstest av arbetslshet och prisfall SlutSatS ordFrklaringar 3 4 5 5 5 7
9

10 13 13 14 17 18

2 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning bolne

Finansinspektionen Frord

Frord
Ungefr tv tredjedelar av sveriges befolkning bor i eget hus eller bostadsrtt. av hushllens kreditstock str bolnen fr ver 90 procent.

Med undantag fr ngra enstaka r har hushllens skuldkvot kat stadigt frn mitten av 1990-talet fram till 2008. Efter en kort inbromsning fortsatte skuldkvoten att ka under 2009. Dessutom har belningsgraden, det vill sga bolnens storlek i frhllande till bostdernas marknadsvrde, stigit under strre delen av 2000-talet. Hushllens nominella rnteutgifter som andel av de disponibla inkomsterna har dock sjunkit under samma period. I dagslget r rntekvoten historiskt lg till fljd av det mycket lga rntelget. Bostadslnens dominerande roll i de svenska hushllens skuldsttning gr dem till en viktig komponent i FI:s analys av risker fr bde den finansiella stabiliteten och fr konsumentskyddet p det finansiella omrdet. Som ett led i detta har FI har sedan 2006 gett ut rliga rapporter om utvecklingen p den svenska bolnemarknaden. Till fljd av det extrema rntelget, hushllens fortsatta skuldkning och det oskra makroekonomiska situationen beslutade FI hsten 2009 att utvidga den rliga underskningen. I fokus fr underskningen har varit de kvar-att-leva-p-kalkyler som bankerna utfr. Eftersom rntenivn frvntas stiga kraftigt inom ett till tv r och allt fler hushll vljer rrliga ln r det av strsta vikt att bankerna r tillrckligt framtblickande i sin bedmning av hushllens betalningsfrmga. Underlaget gr det ocks mjligt att studera hushllens skuldsttning. Hushllen med mycket hga belningsgrader r av srskilt intresse ur konsumentskyddssynpunkt.

den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 3

Finansinspektionen sammanFattning

sammanfattning
Fretagen som har ingtt i underskningen r lnsfrskringar bank, nordea, sbab, seb, handelsbanken, skandiabanken och swedbank, vilka tillsammans representerar cirka 90 procent av den svenska bolnemarknaden.
Enligt underskningen r lntagarnas betalningsfrmga generellt mycket god, ven vid ett betydligt hgre rntelge. Rntan som fretagen tar hjd fr i sina kalkyler skiljer sig relativt mycket, och varierade mellan 6,5 och 10 procent. Vid en antagen rnteniv p 7,5 procent hade cirka 92 procent av hushllen i stickprovet fortfarande ett verskott. Fretagens schabloner fr levnadsomkostnader var i huvudsak vl tilltagna. I stickprovet hade cirka 12 procent av lntagarna en belningsgrad ver 90 procent och cirka en tredjedel av lntagarna hade en belningsgrad ver 80 procent. Detta r historiskt hga siffror. Fretagens egna regler fr hur mycket ett bostadsobjekt fr belnas varierar mellan 75 och 95 procent av marknadsvrdet, eller av bedmt marknadsvrde. De flesta fretag skiljer p bottenln, dr belningsgrnsen stts till 75-85 procent, och toppln som verstiger nmnda grns. Tre av fretagen skiljer inte formellt p bottenln och toppln, men har nd ofta hgre krav p amortering eller tillggskerheter fr den mest riskfyllda delen av finansieringen. FI har testat hur hushllen klarar nnu hgre rnteniver och fall i disponibel inkomst till fljd av kad arbetslshet. Testerna visar att de flesta hushll har verskott ven vid tmligen extrema scenarier. Stresstesterna visar ocks att det skulle krvas ett mycket kraftigt fall i bde bostadspriser och hushllens betalningsfrmga fr att den finansiella sektorn skulle drabbas av kreditfrluster i ngon betydande omfattning. Det gr drfr inte i nulget att dra slutsatsen att bostadslnen, eller hushllens skuldsttning generellt, r ett hot mot den finansiella stabiliteten. Dremot ser FI med oro p trenden med stigande belningsgrader ur ett konsumentskyddsperspektiv. ven mttliga prisfall p bostadsmarknaden skulle gra att ett antal hushll har strre boln n marknadsvrdet p fastigheten. Om ett sdant hushll samtidigt drabbas av till exempel arbetslshet skulle det kunna medfra att hushllet tvingas slja fastigheten till ett vrde som inte tcker bolnet. De strsta riskerna tas av nya lntagare som ger sig in p bostadsmarknaden med litet eller inget kapital att skjuta till. Underskningen visar inte ovntat att yngre lntagare har hgst skuldkvot och belningsgrad. Fljande uppgifter har begrts in frn fretagen:
En uppdatering av underlaget fr den rliga bolneunderskningen Frdjupade frgor om fretagens processer och interna regelverk Ett stickprov som omfattar samtliga utbetalda boln mellan 28 och 30 sep-

tember 2009 Stickprovet innehller bland annat information om lntagarnas skulder och disponibla inkomster, fastigheternas marknadsvrde och bankernas s kallade kvar-att-leva-p-kalkyler. Finansinspektionen avser att gra frdjupade underskningar betrffande specifika aspekter i bankernas kreditprocesser under 2010. Det br understrykas att flera av resultaten i underskningen r approximativa, eftersom flera frenklande antaganden mste gras fr att kunna jmfra de olika fretagen.
4 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Finansinspektionen beskrivning av stickprov och Underskning

beskrivning av stickprov och underskning

de deltagande fretagen har lmnat in underlag fr samtliga utbetalda ln under perioden 2830 september 2009. sammanlagt omfattar underskningen 6863 ln och en lnevolym om 11,4 miljarder kronor. detta motsvarar cirka 0,7 procent av den totala bolnestocken i sverige.

Det r vrt att notera att september traditionellt r en mycket aktiv mnad p bostadsmarknaden, och de aktuella dagarna representerar bde ett mnads- och kvartalsskifte. Man kan drfr vnta sig en hg omsttning dessa dagar. Syftet med lnen framgr inte, varfr till exempel befintliga krediter som flyttats mellan olika fretag ingr. Uppgifterna som ligger till grund fr FI:s analys har i alla frekommande exempel hmtats ur stickproven ssom de rapporterats in till FI av bankerna. Fr en del variabler saknas uppgifter och den relevanta stickprovsstorleken sjunker d. FI redovisar inte analyser fr de fall dr bortfallet r stort och dr bortfallet samtidigt kan pverka utfallet systematiskt. BoStder och geograFiSk Frdelning I Tabell 1 redovisas de olika typerna av bostder i stickprovet. Antalet ln med fritidshus som skerhet r f.
tabell 1 antal smhus, bostadsrtter och fritidshus i stickprovet
objekt, antal smhus bostadsrtt Fritidshus 4 439 2 404 278

I tabell 2 redovisas lnens frdelning per region, och det sammanlagda vrdet p bostadens pantbrev (inonmlge).
tabell 2 Geografisk frdelning av lnen i stickprovet
region stocholm gteborg malm vriga landet andel av antal utbetalda ln, % 15 4 3 78 volymandel utbetalda ln, % 22 6 3 69 genomstnittliga inomlgen, tkr 1 926 1 853 2 161 1 311 genomsnittliga marknadsvrden, tkr 3 310 3 063 3 296 2 008

FretagenS Bedmning av oBjekten Fretagen anvnder sig av flera metoder fr att bedma vrdet p ett bostadsobjekt. Val av metod avgrs enligt respektive fretags interna kreditinstruktion. Ofta anvnds statistiska modeller som sedan ligger till grund fr en rimlighetsbedmning som utfrs av en behrig handlggare. Vid lngivning i samband med frvrv av bostad anvnds ofta kpeskillingen som marknadsvrde. Detta kompletteras ven med en rimlighetsbedmning. Vid oskerhet anvnds externa vrderingsmn.

den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 5

Finansinspektionen beskrivning av stickprov och Underskning

De flesta av fretagen anger att de samarbetar med olika externa parter avseende frmedling av kunder. Mklare och husleverantrer kan hnvisa sina presumtiva kpare till ett visst fretag vid behov av bostadsfinansiering. Mklarna knner till vilka regler fretaget har men deltar inte, enligt fretagen, i vare sig kreditberedning eller kreditbeslut. Ett av fretagen ppekar srskilt att i den mn mklare vrderat ett objekt fr den vrderingen inte anvndas vid en affr som frmedlats av samma mklare. Fretagen har inte gjort ngra strre frndringar i metoderna eller av reglerna fr vrdering av bostder under de senaste tv ren. Hur lnge en vrdering anses giltig varierar mellan 3 och 12 mnader. Fretagen gr minst rligen en omvrdering av bostadsobjekten. Sdana vrderingar grs s gott som uteslutande genom olika statistiska metoder och data inkpt frn externa leverantrer.

regler och utveckling avseende belningsgrader i nyutlningen

I underskningen efterfrgades vilka belningsgrader respektive fretag anvnder som norm fr smhus, bostadsrtter och fritidshus fr dels bottenln, dels toppln. FI ville ven veta om niverna frndrats i fretagens interna instruktioner sedan den 31 december 2007 och vad i s fall anledningen var. Fretagens regler fr hur mycket ett bostadsobjekt fr belnas varierar mellan 75 och 95 procent av marknadsvrdet eller av bedmt vrde. Fyra fretag skiljer p bottenln, dr grnsen satts till 75-85 procent, och toppln, som verstiger nmnda grns. vriga tre fretag skiljer inte formellt p bottenln och toppln, men har nd ofta hgre krav p amortering eller tillggskerheter fr den mest riskfyllda delen av finansieringen. Fretagen har i princip samma regler fr belning av bostder oavsett typ av objekt och geografiskt lge. Ett fretag medger dock genersare regler fr attraktiva orter, och ett annat har begrnsningar i form av ett maximalt godknt pris fr vissa mindre attraktiva kommuner. Jmfrt med 2008 kan noteras en viss skrpning av fretagens interna regler, till exempel avseende belningsgrader eller krav p lneskydd. I ngot fall grs en differentiering av belningsgrader utifrn en klassificering av orters attraktivitet. De skrpningar som skett har i flera fall beslutats om under senare delen av r 2009 och ger drfr inget utslag i statistiken nnu. Fretagens svar visar att belningsgraden i nyutlningen kat ngot under 2009. ROT-avdragen kan vara en faktor i detta, eftersom hushll kan utnyttja befintligt lneutrymme i bostaden fr attt finansiera reparationer med mera. Genomsnittet fr bostadsrtter och smhus var 75 respektive 68 procent. Tre fretag visar en minskning av belningsgrader medan vriga visar p en kning. Frndringen hos fretagen ligger i spannet 1,0 till +6,4 procentenheter. Fr stocken som helhet har knappt ngon frndring skett alls under 2009.

6 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Finansinspektionen beskrivning av stickprov och Underskning

FigUr 1 belningsgrader fr nyutlning av bostadsln

80

70 Belningsgrad, %

60

50

40 2005

2006

2007

2008

Q1-2009 Bostadsrtter

Q2-2009

Q3-2009

Smhus (inkl. fritidshus)

FretagenS Bedmning av lntagaren Fr att bedma kundens/hushllets terbetalningsfrmga anvnds i frsta hand de uppgifter kunden sjlv lmnar i sin lneanskan. Uppgifterna stms av mot kreditupplysning hos kreditupplysningsfretag. Drefter grs en rimlighetsbedmning som i vissa fall kompletteras med andra intyg (till exempel arbetsgivarintyg om uppgiven inkomst i anskan skiljer mycket frn uppgift frn kreditupplysning). I detta skede grs normalt ocks en credit scoring (en statistisk riskbedmning av lntagaren). Drefter grs en s kallad kvar-att-leva-p kalkyl. De flesta fretagen gr lpande en rlig omvrdering av kundernas terbetalningsfrmga. Vrderingarna grs s gott som uteslutande med hjlp av olika statistiska metoder dr grunden r fretagets interna data. Tv av fretagen kompletterar denna med data frn externa leverantrer, ssom kreditupplysningsfretag och skattemyndigheten. Via extern data kan man fnga upp en frndrad inkomst men dremot inte f srskilt mycket information om frndrade utgifter. Flera fretag har under de senaste tv ren skrpt sina krav p amortering av toppln. Amorteringstiden anges nu till 1015 r, utom fr ett fretag som anger 30 r. Tidigare var amorteringsfria toppln inte ovanligt. Rntesttningen r i de flesta fall riskbaserat i kombination med bedmning av kundens totalaffr med fretaget. Endast ett av fretagen anvnder samma pris mot alla kunder.

kvar-att-leva-p-kalkyl
Fr att avgra om ett hushll klarar tagandet av ett skt boln gr samtliga fretag en kvar-att-leva-p-kalkyl. I kalkylen tas hnsyn till den totala lnesituationen, boende- och driftskostnader och eventuella underhllsbidragskostnader. Frn det som drefter terstr av inkomsten efter dessa utgifter dras sedan en schablon fr hushllets levnadsomkostnader1. I sina kalkyler rknar fretagen med en rnta som avsevrt verstiger dagens niv. Kalkylen varierar dock mellan fretagen. Fr boln anvnds kalkylrntor p mellan 6,5 och 8,0 procent och fr vriga ln mellan 6,5 och 10,5 procent. Tre av fretagen uppger att de under de senaste tv ren hjt sin kalkylrnta. Fretagen rknar ocks med viss amortering. Fr bottenln kalkyleras med

1 Mnga fretag har dessutom en grns fr hur stor andel av den totala disponibla inkomsten som bokostnaden fr utgra
den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 7

Finansinspektionen beskrivning av stickprov och Underskning

40100 rs amortering och fr toppln 1050 r. Tv av fretagen rknar i kalkylen inte med ngon amortering av bottenlnet. Fr vriga, icke bostadsrelaterade ln kalkylerar man med 510 rs amortering om inte den verkliga amorteringstakten r hgre.
FigUr 2 Hushllens inkomster och utgifter
Hushllets bruttoinkomst verskott

Levnadsomkostnader

Skatt (netto) vrigt (underhll, studieln) Drift, underhll, hyra, BR-avgift Kalkylrnta, -amortering, vriga ln Kalkylrnta, -amortering, boln Komponenter i kvar-att-leva-pkalkyl

Schablonkostnaden fr drift och underhll fr ett smhus varierar hos fretagen mellan 3 000 och 4 000 kr per mnad, schablonerna r lgre fr fritidshus och bostadsrtter. I de fall de faktiska knda kostnaderna r hgre n schablonkostnaderna anvnds dessa i kalkylen. Bland boendekostnader lggs ocks in hyror, avgift till bostadsrttsfrening och liknande. Fr hushllskostnader i vrigt anger fretagen att de i allmnhet utgr frn Konsumentverkets rekommendationer. Trots detta skiljer sig fretagens schabloner t fr vriga levnadsomkostnader. Fr en vuxen varierar fretagens schablon mellan 6 000 och 8 000 kr, fr tv vuxna mellan 11 000-14 000 kr och fr barn mellan 2 000-3 000 kr per mnad. Schabloner fr ett hushll med tv vuxna och tv barn varierar mellan 15900-19 000 kr. Tre av fretagen har hjt sina schabloner fr levnadsomkostnader under de senaste tv ren. I FI:s analys anvnds en schablon som r genomsnittet av de sju fretagens egna redovisade schablonkostnader. Dessa schabloner r ngot hgre n Konsumentverkets normer och framgr nedan.

tabell 3 Schabloner fr levnadsomkostnader kronor

en skande (vuxen) medskande (tv vuxna) barn tv vuxna + tv barn konsumentverkets normer 4 070 - 5 180 6 550 - 8 710 1 520 - 3 800 9 460 - 16 210 Fi:s schablon 7 000 12 500 2 500 17 500

8 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Finansinspektionen beskrivning av stickprov och Underskning

huShllenS lnevillkor Tabell 4 visar de genomsnittliga rnteniverna (volymviktade) fr bottenlnen i stickprovet. Fr ett toppln krver bankerna en hgre rnta. Den genomsnittliga rntenivn fr toppln ligger p 2,65 procent.
tabell 4 Genomsnittliga rnteniver fr bottenln
smhus bostadsrtt Fritidshus rnta volymvgt genomsnitt, % 1,68 1,63 1,60

ver 90 procent av hushllen i stickprovet valde rrlig rnta p lnet, vilket r en historiskt hg andel. Tabell 5 visar frdelningen av olika rntebindningstider.
tabell 5 rntebidningstider fr bottenln
rntebindningstid bottenln, mn 0-3 3,1-12 12,1-24 < 24 Frdelning, % 90,5 2,4 2,5 4,6

den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 9

Finansinspektionen analys av stickprovet

analys av stickprovet
cirka hlften av hushllen har en skuld som r mer n fem gnger strre n den disponibla inkomsten, och ver 10 procent av hushllen har en skuldkvot p tio eller mer.

Frdelningen av hushllens totala lnebrda redovisas i Figur 3. Den genomsnittliga lnebrdan i stickprovet var 1,7 miljoner. Figur 3 Hushllens totala lnebrda
30

Andel hushll, %

20

10

0 - 0,5

0,5 - 1

1-2

2-3

3-5

>5

Miljoner kronor

Figur 4 visar frdelningen av skuldkvot i stickprovet. Skuldkvoten definieras som hushllets totala lnebrda som andel av den rliga disponibla inkomsten. Cirka hlften av hushllen har en skuld som r mer n fem gnger strre n den disponibla inkomsten, och ver 10 procent av hushllen har en skuldkvot p tio eller mer.
FigUr 4 Skuldkvoter
30

Andel hushll, %

20

10

0-100

100-200

200-300

300-500 Skuldkvot, %

500-700

700-1 000

>1 000

Figur 5 och 6 visar hushllens rntekvoter vid olika rnteniver. Rntekvoten r hushllets rnteutgifter i frhllande till sin rliga disponibla inkomst.

10 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Finansinspektionen analys av stickprovet

I figur 5 har rntan satts till 1,63 procent fr hushllets samtliga ln. Detta motsvarar den genomsnittliga rntan fr bolnen i stickprovet, men underskattar troligen rntan fr vriga ln. Bolnen dominerar dock hushllens skuld s resultaten br vara tmligen rttvisande. Vid en s lg rnteniv lgger ver 80 procent av hushllen mindre n en tiondel av sin disponibla inkomst p rntor, och ytterst f hushll lgger mer n en femtedel av sin disponibla inkomst p rntor.
FigUr 5 rntekvoter vid 1,63 procents rnta

40

Andel hushll, %

30

20

10

0-5

5-10

10-20 Rntekvot, %

20-30

>30

Figur 6 visar frdelningen av rntekvoter vid en rnta p 6,5 procent den rnta som det minst konservativa fretaget anvnder i sin kvar-att-leva-p kalkyl. Bilden ndras nu dramatiskt. I ett sdant rntelge skulle en tredjedel av hushllen ha rnteutgifter som motsvarar ver 30 procent av den disponibla inkomsten och cirka 8 procent av hushllen skulle lgga mer n 50 procent sin disponibla inkomst p rntor.
FigUr 6 rntekvoter vid 6,5 procents rnta
30

Andel hushll, %

20

10

0-5

5-10

10-20

20-30

30-50

>50

Rntekvot, %

den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 11

Finansinspektionen analys av stickprovet

Figur 7 och 8 visar frdelningen av hushllens mnatliga verskott enligt fretagens kvar-att-leva-p kalkyler (vilka rknar med minst 6.5 procents rnta) och FI:s schabloner fr levnadsomkostnader. ver 90 procent av hushllen i stickprovet har mer n 1000 kronor i verskott, 80 procent har mer n 3000kronor i verskott och ver 40 procent av hushllen har ett verskott som verstiger tio tusen kronor per mnad. En viss amortering ingr dessutom i fretagens kalkyler oavsett om hushllet verkligen amorterar eller inte. Trots mycket hga rntekvoter vid en rnteniv p 6,5 procent eller hgre, s har de flesta hushllen mycket stora verskott. Frklaringen till detta r att de strsta skulderna r koncentrerade hos hushllen med mycket hga inkomster.
FigUr 7 Hushllens mnatliga verskott

20 Andel hushll, %

10

0-1 000

1 000-3 000

3 000-7 000

7 000-10 000

10 000-15 000

15 000-25 000

>25 000

verskott i kronor

I Figur 8 har hushllens verskott frdelats efter huvudlntagarens lder. Som vntat r verskotten minst fr den yngsta och ldsta gruppen. I ldersgruppen upp till 25 r saknas medlntagare fr ver 85 procent av lntagarna vilket ocks ger ett mindre verskott i denna ldersgrupp.
FigUr 8 Hushllens mnatliga verskott frdelat efter lder
16 000

verskott, genomsnitt i kronor

14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000

0 - 25

26 - 40

41 - 50

51 - 65

>66

lder

12 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Finansinspektionen stresstester

stresstester
ett av fretagen ingr inte i stresstestet d lmnade uppgifter inte kunnat anvndas fr att gra en jmfrbar berkning. detta fretag utgr en relativt liten del av det totala antalet kunder i stickprovet, varfr det inte bedms pverka slutsatserna.

StreSSteSt av rntenivn I stresstestet har vi rknat med en stigande rnta som utgr frn en kalkylrnta p 6,5 procent. Den hgsta rntenivn i stresstestet uppgr till 13,5 procent. Hushllens inkomster har antagits vara ofrndrade men hnsyn har tagits till effekten av kade rnteavdrag vid stigande rnteniver. Antagandet att till exempel lnenivn frblir ofrndrad vid en s hg rnteniv fr naturligtvis betraktas som mycket konservativt. Resultatet av stresstestet presenteras i Figur 9 som andelen hushll vars verskott i kvar-att-leva-p-kalkylen blir negativt. Hushllet mste d minska sina levnadsomkostnader fr att klara rnteutgifterna. Figuren visar att vid en rnteniv p 7,5 procent kommer omkring tta procent av hushllen att ha negativt verskott. Vid en rnteniv p 11 procent har cirka en fjrdedel av hushllen negativt verskott.
FigUr 9 andelen hushll med negativt verskott vid olika rnteniver
40

Andel hushll med negativt verskott, %

30

20

10

7,5

8,5

9,5

10,5

11,5

12,5

13,5

Andel hushll

Rnteniv, %

Utfallen skiljer sig t mellan fretagen. Det finns mnga frklaringar till detta. Bolnestockens kundsammansttning kan skilja sig t avseende geografisk frdelning, ldersfrdelning eller inkomstfrdelning. Enktunderskningen ger dremot vid handen att fretagen gr liknande bedmningar av kunden innan ett ln beviljas.

den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 13

Finansinspektionen stresstester

Figur 10 visar att en fjrdedel av kunderna i fretaget med de genomsnittligt svagaste kunderna kommer att ha ett negativt verskott vid en rnta p drygt 10procent medan rntan mste stiga till ver 13,5 procent innan samma andel kunder fr problem i fretaget med de genomsnittligt starkaste kunderna.
FigUr 10 andelen hushll med negativt verskott vid olika rnteniver
50
Andel hushll med negativt verskott, % Andel hushll med negativt verskott, %

40 30 20 10

7,5

8,5 LGST

9,5

10,5 HGST
Rnteniv, %

11,5

12,5 SNITT

13,5

StreSSteSt av arBetSlShet och priSFall I stresstesterna av kad arbetslshet har vi antagit att alla individer i stickprovet under 65 r kan bli arbetslsa. Testet simulerar allts en kad arbetslshet bland hushllen i stickprovet, oberoende av arbetslsheten i samhllet i stort. 2 Vilka som blir arbetslsa bestms helt slumpvis. Tv varianter av testet har utfrts. I frsta testet antas alla arbetslsa f a-kassa. Inkomsten fr en arbetsls sjunker drmed till 80 eller 70 procent av inkomsten, eller maximalt 14960 kronor. I det andra testet antas 45 procent av de arbetslsa individerna bli helt utfrskrade och omedelbart bli utan inkomst. I Figur 11 visas frdelningen av hushllens disponibla inkomster i varianten d samtliga arbetslsa fr a-kassa.
FigUr 11 Disponibel inkomst vid kad arbetslshet d samtliga arbetslsa fr a-kassa

30

20

10

0-150

150 - 200

200 - 300

300 - 400

400 - 500
Arbetslshet, 20 %

>500

Arbetslshet, 0%

Arbetslshet, 10 %

2 Testet representerar inte exakt en kning av arbetslsheten, eftersom individer i stickprover som redan r arbetslsa ingr i simuleringen.
14 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Finansinspektionen stresstester

Precis som i stresstestet fr hjd rnteniv presenteras resultaten av stresstestet som andel hushll med negativt verskott. I Figur 12 14 visas hur andelen hushll med negativt verskott kar med kad arbetslshet. Eftersom arbetslsheten randomiseras p individniv kan utfallet variera mellan olika simuleringar, vilket skildras med de streckade gra linjerna i figurerna. Vid en arbetslshet p 10 procent bland individerna i stickprovet kommer cirka 11 procent av hushllen f negativt verskott i den frsta varianten av testet, och cirka 14 procent i den andra varianten. Anledningen till att andelen hushll med underskott r relativt liten ven vid mycket hg arbetslshet r att de flesta hushll i Sverige har tv inkomster. 3
FigUr 12 andelen med negativt verskott fr olika grader arbetslshet d alla arbetslsa antas f a-kassa

Andel hushll med negativt verskott, %

20

10

10 Arbetslshet, %

15

20

FigUr 13 andelen med negativt verskott fr olika niver av arbetslshet d 45 procent av de arbetslsa antas inte f ngon inkomst alls
30

Andel hushll med negativt verskott, %

20

10

10 Arbetslshet, %

15

20

Figur 14 visar resultatet av den andra varianten av testet fr enbart Stockholm. Eftersom skulderna till stor del r koncentrerade hos hushllen med hgst inkomster skulle en hgre arbetslshet i Stockholm eller i de andra storstderna komma att sl hrdare. Figuren visar dock att s inte r fallet, andelen hushll med negativa verskott r ungefr densamma fr en given niv p arbetslsheten i Stockholm som i riket. P grund av det mindre stickprovet kar dock oskerheten betydligt.
3 FI kommer att gra fler tester dr arbetslsheten i hgre grad antas drabba bda inkomsttagarna i ett hushll samtidigt. Sdana tester r frmodligen mer relevanta fr mindre orter med en eller ett par dominerande arbetsgivare.
den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 15

Finansinspektionen stresstester

FigUr 14 andelen med negativt verskott fr olika niver av arbetslshet i Stockholm d 45 procent av de arbetslsa antas inte f ngon inkomst alls
30
Andel hushll med negativt verskott, %

20

10

10 Arbetslshet, %

15

20

I Tabell 6 har den frsta varianten av arbetslshetstest kombinerats med ett prisfall p skerhetsobjekten. Tabellen visar hur stor andel av hushllen som samtidigt fr negativt verskott och har bostadsln som r strre n vrdet p bostaden. Till exempel gr en simulerad arbetslshet bland lntagarna p fem procent i kombination med ett prisfall p bostder p 20 procent att tre procent av hushllen samtidigt har ett negativt verskott och en belningsgrad ver 100 procent.
tabell 6 andelen hushll med negativt verskott och belningsgrad ver 100 procent vid prisfall och kad arbetslshet

arbetslshet, % 0 5 10 15 20

prisfall, % 0 0,1 0,3 0,4 0,5 0,7

10 0,6 1,2 1,7 2,3 2,8

20 1,4 3,0 4,5 6,1 7,7

30 1,8 4,0 6,3 8,8 11,1

Om vi antar att hushllen med negativt verskott genast mste slja sin bostad fr vi en uppskattning av potentiella (maximala) frluster. I tabell 7 har vi dividerat dessa frluster med hushllens totala lnebrda. Detta ger en indikation p potentiell kreditfrlustandel fr banksektorn i ett sdant extremt scenario. Som framgr av tabellen krvs det tmligen extrema scenarier fr att kreditfrlusterna ska bli knnbara.
tabell 7 Frlust fr hushll med negativt verskott vid frsljning av bostad i kombination med prisfall som andel av total lnebrda
arbetslshet, % 0 5 10 15 20 prisfall, % 0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 10 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 20 1,0 2,0 2,9 4,5 4,9 30 1,5 3,0 3,3 5,9 7,4

16 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Finansinspektionen slUtsats

slutsats
bostadslnens dominerande roll i de svenska hushllens skuldsttning gr dem till en viktig komponent i Fi:s analys av risker fr bde den finansiella stabiliteten och fr konsumentskyddet p det finansiella omrdet.
Till fljd av det extremt lga rntelget och den fortsatta tillvxten i bolnestocken, trots en kraftig lgkonjunktur, beslutade FI i november 2009 att genomfra en omfattande underskning av kreditgivningen p bostadsmarknaden. Stickprovet som samlats in omfattar 6863 nytagna ln och en lnevolym om 11,4 miljarder kronor. Det br noteras att stickprovet, trots att det r stort, inte med skerhet r representativt fr populationen. FI anser dock att tre huvudsakliga slutsatser kan dras frn underskningen. Fretagen r generellt sett konservativa i sina kvar-att-leva-p kalkyler. Det fretag som var minst konservativt utgick frn en bolnernta p 6,5 procent. De schabloner fr levnadsomkostnader som fretagen anvnder fr ocks anses rimliga. De svenska bolnen kan inte anses utgra ngot hot mot den finansiella stabiliteten i dagslget. FI:s stresstester visar att det krvs mycket hga rnteniver eller arbetslshet, kombinerat med betydande prisfall p bostadsmarknaden, fr att banksektorn ska drabbas av knnbara kreditfrluster. Enskilda fretag som r exponerade mot vissa regioner eller kundgrupper skulle dremot kunna drabbas av specifika hndelser, ssom en konkurs i ett dominerande fretag p en mindre ort. FI kommer att g vidare och testa sdana specifika scenarier. Dremot krvs det inte speciellt stora prisfall fr att ett antal hushll ska ha boln som verstiger marknadsvrdet p sin bostad. I stickprovet av nytagna ln hade cirka 12 procent av lntagarna en belningsgrad ver 90 procent och cirka en tredjedel av lntagarna hade en belningsgrad ver 80 procent. En del av dessa hushll r samtidigt mycket knsliga fr ett inkomstbortfall. Det gller framfrallt yngre hushll som i hgre utstrckning utgrs av ensamma lntagare. FI ser med oro p riskerna fr denna grupp av hushll.

den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 17

Finansinspektionen ordFrklaringar

ordfrklaringar

amorteringstid: den tid inom vilken kunden ska ha terbetalat sitt ln.

Amorteringstiden fr ett bottenln r oftast lngre n fr toppln. Ibland kan kunden ven vlja amorteringsfritt bottenln.
belningsgrad: en procentsats som beskriver hur stor del av en bostads

marknadsvrde som r belnat. Det r banken som avgr hur mycket som kunden kan f lna med bostaden som skerhet.
bottenln: ett bostadsln som har pant med bsta skerhet i bostaden, vanligtvis 85-95 procent av bostadens marknadsvrde. Fast rnta: en rnta som r bunden p en viss niv under en srskilt avtalad

tid.
Kalkylrnta: en procentsats som anvnds i en Kvar-att-leva-p-kalkyl. I berkningen fr framtida rntekostnader grs ofta ett plgg p rntan. Kreditinstruktion: kallas ven kreditpolicy. Instruktionen r ett dokument fr bankens interna bruk och ska ge riktlinjer i bankens kredithantering rrande belopp, lptid, amorteringar och skerhet. Kvar-att-leva-p-kalkyl: den berkning och analys som banken vanligtvis

gr i samband med att en lntagare ansker om ln.

Pantbrevs inomlge: talar i frsta hand om till vilka belopp uttagna pantbrev uppgr till. Inomlget fr respektive pantbrev anger turordningen vid obestnd. rrlig rnta: en rnta som kan ndras lpande p det stt som beskrivs i

bolnevillkoren.
rntebindningstid: Den tid kunden vljer att ha en fast rnta som inte nd-

ras av frndringar i Riksbankens styrrnta.

Schablonkostnad: uppskattade genomsnittsbelopp fr olika levnadskostnader som banken anvnder i en Kvar-att-leva-p-kalkyl. Toppln: ett bostadsln som utgr den del av ett bostadsfrvrv som inte

ryms inom grnsen fr ett bottenln. Dessa ln har smre skerhet och bankerna tar drfr ofta ut en hgre rnta fr toppln.

18 den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning

Finansinspektionen

den svenska bolnemarknaden och bankernas kreditgivning 19

Finansinspektionen box 7821, 103 97 stockholm besksadress brunnsgatan 3 telefon 08-787 80 00 Fax 08-24 13 35 finansinspektionen@fi.se

www.fi.se