Analiza 5 sił Portera – praca grupowa

Przedsiębiorstwo:
Analizy dokonali:
1. ZADANIE: Waszym dzisiejszym wyzwaniem jest stworzenia analizy 5 sił Portera dla
waszego przedsiębiorstwa. Przeanalizujcie siłę przetargową dostawców i odbiorców,
groźbę pojawienia się nowych konkurentów i produktów substytucyjnych oraz
intensywność walki konkurencyjnej.
I. Siła przetargowa dostawców
Dostawcy są zaangażowani w przebieg procesu inwestycyjnego, głównie producenci oraz
dystrybutorzy materiałów i technologii budowlanych, to oni odgrywają dużą rolę w otoczeniu
firm deweloperskich. Dostawcy mogą wpływać na konkurencyjność produktu firmy na rynku,
ponieważ są właścicielami zasobów do produkcji towarów przemysłowych. Rosnące ceny
surowców oraz zawieranie transakcji na niekorzystnych dla firmy warunkach prowadzi do
wzrostu kosztów wyrobów gotowych, wzrostu kosztów produkcji. Wraz ze wzrostem siły
rynkowej dostawców wzrastają koszty zakupów, co oznacza, że spada rentowność biznesu.
W przypadku braku możliwości podniesienia cen detalicznych wyrobów gotowych na
poziomie porównywalnym ze wzrostem surowców, w branży spada rentowność ze sprzedaży
towarów lub usług.
DOSTAWCY SIŁA PRZETARGOWA
Czynnik Duża Średnia Niska
Liczba i stopień
koncentracji dostawców X
Ostrość walki
konkurencyjnej w X
sektorze po stronie
dostawców
Znaczenie produktu X
dostawcy dla nabywcy
Koszty zmiany
dostawców, koszty
transportu u Nabywców,
koszty niższej jakości, X
udział dostawcy w zysku
nabywcy
Możliwość integracji X
dostawców – integracja w
przód, porozumienia
Siła przetargowa dostawców jest średnia. Mnogość dostawców, szeroki dostęp do materiałów
budowlanych i nowoczesnych technologii, mimo wysokiej pozycji i dużego znaczenia tych
firm dla deweloperów, nie powoduje, że ich siła przetargowa jest większa. Zarówno firmy
deweloperskie jak i dostawców materiałów są liczne i żadna ze stron nie ma pozycji
monpolistycznej. Niskie są też koszty zmiany dostawcy.
II. Siła przetargowa odbiorców
W branży deweloperskiej siła nabywcza zależy w dużej mierze od:
 Niżu demograficznego - Istotnym elementem może być fakt panującego obecnie niżu
demograficznego. Liczba domów mieszkalnych jest stała - nawet rośnie, ale przy
malejącej liczbie ludności przesądza to o mniejszym zainteresowaniu gotowych
nieruchomości; lokale mieszkalne można odziedziczyć po rodzinie.
 Potrzeb w zależności od okresu życia - może to być singiel(1), który pozostaje
mobilny i raczej decyduje się najczęściej na wynajem, rzadziej na kupno lokum.
Najem pozwala mu na swobodę i ewentualna alokacje. Możliwości nabywcze osoby
samotnej lub osoby rozpoczynającej dorosłe życie są ograniczone. Posiadają
niewielkie środki własne i oszczędności. Niska zdolność kredytowa narzuca
zawieranie transakcji tanich, małych mieszkań (kawalerek lub 2-pokojowych). Są też
młode pary (2), również z ograniczoną zdolnością kredytową, dla których cena
również gra ważną rolę, preferują tanie dość małe mieszkania do remontu, które mogą
urządzić według własnego uznania. Rodziny z dziećmi(3) to pary z kilkuletnim
stażem małżeńskim w wieku około 35-40 lat. Poszukują większego lokum dla
rosnących dzieci, a ostateczny cel zakupu jest już bardziej zróżnicowany w zależności
od preferencji, stylu życia czy sytuacji ekonomicznej. Natomiast sytuacja
ekonomiczna, która również jest tutaj ważna, zależy od zarobków i oszczędności jak i
od poprzednich decyzji mieszkalnych (np. Niespłacony kredyt za poprzednie lokum).
Chcą polepszyć jakość życia w większym lokum (3-4 pokojowe) jak i w lepszej
lokalizacji i infrastrukturze. Seniorzy(4) to osoby, które potrzeby mają w większości
zaspokojone i już nie są związani zawodowo z miejscem pracy i wyzwaniem na
przyszłe lata stanie się utrzymanie dużego mieszkania lub domu. Dlatego w tej grupie
znajdują się klienci zdecydowani zamienić lokum z większego na mniejsze, często w
lokalizacji blisko centrum miasta lub blisko dzieci i wnuków. Często też po spełnieniu
zawodowym starsze małżeństwa decydują się na zamieszkanie w małym domku na
wsi, by cieszyć się ciszą i spokojem. Ostatnim typem klientów są inwestorzy(5),
którzy posiadają nadwyżki kapitałowe i w celu ich ulokowania nabywają
nieruchomości. Część z nich dokonuje zakupu nieruchomości dla zysku kapitałowego
w przyszłości (późniejszej odsprzedaży tejże nieruchomości za większą kwotę) lub
przepływu kapitałowego w każdym miesiącu, to znaczy czerpania dochodów z
wynajmu..Są osoby zazwyczaj minimum 30- letnie, które np. po kupieniu mieszkania
kreują w przebudowie pokoje na wynajem. Osoby dysponujące pełnym kapitałem
własnym, najczęściej min. 40- letnie, potrzebują inwestycji "bezobsługowych".
Kluczowy inwestor koncentruje się na znalezieniu właściwej lokalizacji gruntu,
dającej szansę na pozytywną realizację jego koncepcji inwestycyjnej w zakładanym
czasie. Dlatego należy podsumować, że inwestorzy w zależności od posiadanego
portfela inwestycyjnego wybierają inne kategorie nieruchomości w celu osiągania
zysków kapitałowych z rynku nieruchomości.
 Stylu życia - osoby ze względu na różny styl życia mają inne preferencje i potrzeby
mieszkalne. Osoby mobline, podróżujące wybierają wynajem, osoby bardziej ceniące
ciszę i naturę wybierają dom na wsi, osoby skupione na spełnieniu zawodowym
wybierają lokum ze względu na lokalizację względem miejsca pracy, osoby ceniące
 jakość będą skłonne więcej zapłacić za dane lokum, osoby zwracające uwagę na
ekologię będą preferować przy swoim zakupie ekologiczność nieruchomości itd.
ODBIORCY SIŁA PRZETARGOWA
Czynnik Duża Średnia Niska
Stopień koncentracji nabywców – X
liczba, nabywców, średni koszt
zakupu usług
Ostrość walki konkurencyjnej w X
sektorze nabywców
Znaczenie danej usługi dla X
nabywców – absolutna
konieczność zakupu, alternatywne
źródło dostaw, produkty
substytucyjne, zdolność
samodzielnego zaspokojenie
potrzeby
Wrażliwość na ceny – cena a X
wielkość zakupów, cena a jakość,
stan informacji u odbiorców
(oferty konkurencji), dostępność
produktów substytucyjnych
Wrażliwość na jakość i wartość X
marki dostawcy
Stan informacji u odbiorców o X
produktach (ich zróżnicowaniu),
formach i punktach sprzedaży
Rynek nabywców nieruchomości jest bardzo rozległy, ponieważ posiadanie własnego lokum
to jedna z podstawowych potrzeb człowieka. Z powyższych analiz możemy wywnioskować,
że duży wpływ na decyzje zakupowe ma sfera ekonomiczna nabywców, ich dochody,
oszczędności czy możliwości kredytowe; zakup nieruchomości to duża inwestycja dla
większości ludzi.
Siła przetargowa odbiorców jest relatywnie duża, ze względu na duży wybór zróżnicowanych
ofert pod względem cenowym czy lokalizacyjnym. Nabywca ma dużą możliwość ingerencji
w otrzymywany produkt. Klienci mogą negocjować z deweloperem w kwestii ceny
mieszkania, jakości wykończenia czy zwiększeniu zakresu obsługi.
III. Groźba pojawienia się nowych konkurentów
Analizując sytuację w sektorze nieruchomości, dynamikę jego wzrostu i rentowność, należy
zauważyć, że relatywnie słabe są bariery wejścia na ten rynek. Mają na to wpływ: brak
wymogu koncesji, szeroki dostęp do kanałów dystrybucji, małe formalne bariery wejścia na
rynek i założenia firmy. Trzeba też wziąć pod uwagę same koszty wejścia są znaczące- rynek
deweloperski jest kapitałochłonny. Zdecydowanie trudniejsze dla nowych firm jest
utrzymanie się na rynku, stworzenie oferty odpowiadającej potrzebom nabywców, pozyskanie
finansowania i sfinalizowanie przedsięwzięcia deweloperskiego.
KONKURENCI SIŁA PRZETARGOWA
Czynnik Duża Średnia Niska
 Wysokie koszty X
wejścia na rynek
Bariery prawne X

Doświadczenie X
konkurencji
Koszty zmiany X
dostawcy przez
klienta
Zróżnicowanie X
produktów
konkurentów
Siła przetargowa nowych konkurentów jest średnia. Oznacza to, że ryzyko pojawienia się
nowych konkurentów nie jest duże, ale warto mieć je na uwadze. Wysoki wpływ na
przedsiębiorstwo mają wysokie koszty wejścia czy doświadczenie jakie posiada konkurencja,
natomiast średni wpływ mają czynniki takie jak: bariery prawne, zróżnicowanie produktów
czy koszty jakie ponosi klient przy zmianie dostawcy.
IV. Groźba pojawienia się produktów substytucyjnych
 Usługi hotelarskie/Usługi noclegowe - „dobra substytucyjne” dla nieruchomości
mogą być wyrażone w postaci usług – typu noclegi w hotelach lub innych
przytułkach. Warto jednak zauważyć, że koszty związane z takim trybem życia
znacznie przerastają koszty towarzyszące tradycyjnej formie bytowania.
 Domy komunalne - Mieszkanie komunalne to własność gminna, a prawo do
zamieszkania w nim otrzymują osoby spełniające określone kryteria. Przyznanie
lokalu jest specyficzną formą pomocy społecznej. Niemniej o mieszkania komunalne
starają się często osoby, które takiej pomocy nie potrzebują. Dodatkowo, gminy nie
dysponują rzetelną ewidencją lokali komunalnych i ewidentnie nie radzą sobie z
weryfikacją sytuacji materialnej najemców oraz nielegalnymi działaniami, takimi jak
podnajmowanie przez nich mieszkań innym osobom. Dla deweloperów mieszkania
komunalne nie są zagrożeniem, gdyż ich liczba jest niewystarczająca i przeznaczone
one są dla najbiedniejszych i naj bardziej potrzebujących mieszkańców, którzy i tak
nie mogliby sobie pozwolić na zakup mieszkania od dewelopera.
 Wynajem lokali mieszkalnych - Substytutem dla zakupu mieszkania jest jego
wynajęcie, jednakże jest to mniej popularne rozwiązanie. Czynsze za lokale użytkowe,
zwłaszcza w topowych lokalizacjach, są zawsze bardzo wysokie. Mając własny lokal,
można co miesiąc sporo zaoszczędzić. Zakup lokalu użytkowego na własność to także
brak problemów z wynajmującym. Właściciel nieruchomości w każdej chwili może
wypowiedzieć umowę, zmuszając najemcę do przeprowadzki, co niemal zawsze wiążę
się z dużą uciążliwością i znacznymi kosztami. Warto pamiętać, że lokal zakupiony na
własność to także doskonała lokata kapitału, a zatem dobry wybór dla firm, które się
rozwijają i chcą korzystnie zainwestować zarobione pieniądze. Polacy nie są tak
mobilni jak mieszkańcy innych krajów Europy Zachodniej i zdecydowanie rzadziej
decydują się na zmianę miejsca zamieszkania w związku ze znalezieniem pracy poza
dotychczasowym lokum.
 SUBSTYTUTY SIŁA PRZETARGOWA
Czynnik Duża Średnia Niska
Istnienie jednakowo X
efektywnych sposobów
zaspokajania tej samej
potrzeby w zakresie
nieruchomości

Zainteresowanie X
substytucją ze strony
odbiorców
Wrażliwość cenowa X
nabywców (klientów)
Ostrość walki X
konkurencyjnej wśród
dostawców substytutów
(ich liczba, koncentracja
podaży, agresywność)
Szybkość i głębokość X
zmian technologicznych
Siła przetargowa substytutów jest średnia ze skłonnością do niskiej, ze względu na małą
liczbę substytutów i zdecydowanie mniejsze zainteresowanie klientów nimi.
V. Intensywność rywalizacji między przedsiębiorstwami mającymi podobną pozycje
rynkową
Rywalizacja jest nieodłącznym elementem każdego przedsiębiorstwa na rynku. Branża
nieruchomości cechuję się tym, że rywalizacja oraz liczba konkurentów jest duża, a sama
działalność w tej branży wiąże się z ogromnymi nakładami finansowymi, co dodatkowo
nakłada presję na przedsiębiorstwa, aby takową rywalizacje wygrywać. Wzrost intensywności
rywalizacji skutkuje większymi kosztami ponoszonymi na działalność oraz rozwój
przedsiębiorstwa, w świece nieruchomości koszty rosną na wielu etapach, począwszy od
zakupu ziemi pod inwestycje po zatrudnianie firm specjalizujących się w poszczególnych
etapach budowy. Większa intensywność wymusza składanie większych, konkurencyjnych
ofert oraz możliwie niższych cen produktów finalnych, które mogą skusić potencjalnych
odbiorców do skorzystania z oferty danego przedsiębiorstwa a nie konkurencji.
INTENSYWNOŚĆ SIŁA PRZETARGOWA
KONKURENCJi
Czynnik Duża Średnia Niska
Liczba konkurentów X

Koncentracja na
rywalizacje ze strony X
konkurentów

Strategiczny charakter X
rynku
Wysokie koszty stałe
X
 Wysoki wzrost rynku X

Ogólna atrakcyjność branży

Można stwierdzić w odniesieniu do analizowanych pięciu sił konkurencyjnych dla branży
deweloperskiej, że:
 Siła przetargowa dostawców wbrew pozorom nie jest duża;
 W otoczeniu konkurencyjnym deweloperów największą siłę przetargową mają
nabywcy;
 potencjalni wchodzący nie dysponują znaczną siłą przetargową;
 Istnieje niskie zagrożenie ze strony substytutów;
 Intensywność rywalizacji między przedsiębiorstwami na rynku deweloperskim jest
relatywnie duża.
Czynniki takie jak: duży popyt w segmencie mieszkań popularnych (dobrze zlokalizowanych
oraz w dobrej cenie), mała liczba substytutów, słaba siła przetargowa dostawców i
wykonawców oraz mała groźba pojawienia się nowych firm deweloperskich w mocno już
rozproszonym sektorze, powodują, że firmy deweloperskie o ugruntowanej pozycji wiodą
prym w branży, a nowo wchodzące przedsiębiorstwa przy dobrze przygotowanej ofercie
również mogą znaleźć nabywców na swoje realizacje. Co w afekcie może być dla nas dużym
zagrożeniem na który powinniśmy zwrócić uwagę.
Z powyższych rozważań można również wywnioskować, że uwarunkowania zewnętrzne dla
branży deweloperskiej będą m.in. ewoluowały w kierunku jeszcze większej ochrony i
pragnienie zadowolenia nabywców, rozwiązań prośrodowiskowych w realizowanych
inwestycjach, czy wsparcia młodych rodzin, gdyż oni są procentowo największym
segmentem grupy docelowej. Jednocześnie w związku ze zmniejszącą się liczbą ludności (niż
demograficzny), większą konkurencją i większymi wymogami ze strony nabywców rosnąć
będą wymogi klientów co do jakości sprzedawanych mieszkań.
Sektor deweloperski można ogólnie ocenić za średnio atrakcyjny. Atrakcyjność wynika to z
łatwą możliwością wejścia na rynek natomiast zagrożeniem jest utrzymanie się na rynku oraz
rosnące wyzwania ze spełnianiem oczekiwań klientów, związanych m.in. z nowoczesną
technologią, wysoką jakością czy ekologicznością.
Dla naszej firmy najlepszą strategią wg. M. Portera jest strategia zróżnicowana. Jest to
związane z określaniem tej strategii mianem dyferencjacji czy przywództwa jakościowego
czyli strategią polegającą na takiej konfiguracji cech produktu, które będą postrzegane przez
klientów jako unikatowe i przyczynią się do wzrostu jego wartości. Atrybutem tej strategii są
zaawansowane technologie, jakość czy renoma marki. A nasza firma kreuje taki wizerunek.
Strategia ta pozwoli nam na utworzenie grupy odbiorców, którzy będą zainteresowani
wyróżniającą się ofertą zapewniającą prestiż i decydującą o elitarności.