ĐỀ CƢƠNG

NHỮNG NỘI DUNG PHÁP LÝ CẦN TÌM HIỂU

TRONG QUẢN LÝ VẬN HÀNH TÒA NHÀ
1. Quy định của Pháp luật hiện hành về quản lý vận hành tòa nhà;
2. Những điểm mới trong quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư từ
năm 2020 và ví dụ thực tiễn áp dụng;
3. Những hạn chế trong quy định của pháp luật hiện hành về quản lý, sử dụng nhà
chung cư;
4. Quy định của pháp luật về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì; (Điểm này PM cần
nắm chắc để hỗ trợ và tư vấn cho BQT xây dựng dự toán tài chính chi tiêu quỹ
bảo trì và tư vấn các hạng mục được phép chi từ quỹ bảo trì cho đúng luật);
5. Hướng dẫn xây dựng, lưu trữ hồ sơ pháp lý trong quản lý vận hành tòa nhà;
(Danh mục các hồ sơ pháp lý mà đơn vị quản lý vận hành cần xây dựng hoặc lưu
trữ trong quá trình vận hành tòa nhà);
6. Vai trò của đơn vị quản lý vận hành trong việc tìm tiếng nói đồng thuận khi vận
hành bất động sản đa sở hữu; (Đây là vấn đề nóng khi các tranh chấp giữa chủ
đầu tư, ban quản trị và cư dân tòa nhà ngày một leo thang; vai trò của Ban quản
lý trong việc tư vấn hoặc giải quyết các tính huống phát sinh khi xảy ra tranh
chấp là gì).
7. Quy đinḥ đấ u thầ u và cơ sở lâ ̣p hồ sơ thầ u, chào thầu, lựa cho ̣n nhà thầ u
8. Hướng dẫn sử du ̣ng ngân sách quỹ bảo trì nhà chung cư

Xây dựng bài giảng sẽ theo hai phần chủ yếu

1_ Các quy định và pháp luật hiện hành => tài liệu đọc
2_ Hƣớng dẫn thảo luận trao đổi và các ví dụ thực tế => trao đổi và hƣớng dẫn
 PHẦN I
CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ
DỤNG NHÀ CHUNG CƢ
Các quy định chung của pháp luật về nhà ở về quản lý, sử dụng nhà chung
cư bao gồm 06 nội dung:
- Phân hạng, thời hạn sử dụng nhà chung cư
- Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
- Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong
nhà chung cư
- Hội nghị nhà chung cư
- Ban quản trị nhà chung cư
- Quản lý vận hành nhà chung cư
Nội dung cụ thể:
1. Phân hạng, thời hạn sử dụng nhà chung cƣ
a) Phân hạng
Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị
của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Bộ trưởng
Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư.
b) Thời hạn sử dụng
- Được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định
chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí
kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
- Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây
dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người
sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công
trình nhà chung cư này
- Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được
tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó. Trường hợp phá dỡ để
xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện theo
pháp luật về đất đai.
2. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cƣ
a) Phần sở hữu riêng (khoản 1 Điều 100 Luật nhà ở 2014)
- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn
liền với căn hộ đó;
 - Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
cho chủ sở hữu nhà chung cư;
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn
liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
b) Phần sở hữu chung
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng nêu trên; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,
thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp
nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể
phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở
hữu nhà chung cư;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư
đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện
phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án
đã được phê duyệt;
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc
diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội
dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công
trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê
duyệt.
3. Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác
trong nhà chung cƣ
Trước đây, nơi để xe được được quy định trong phần sở hữu chung, riêng.
Luật Nhà ở năm 2014 tách ra thành một điều riêng.
a) Chỗ để xe
- Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao
gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người
khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết
kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.
- Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ đ ể xe được quy
định như sau:
+ Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh,
xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc
quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
+ Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người
mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc
thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền
quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua
chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này . Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà
chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước
sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
b) Xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư
Trước đây có nhiều ý kiến về xác định diện tích căn hộ: tính theo kích thước
thông thủy hay tim tường. Tại khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở 2014 quy định:
Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc
sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy
bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban
công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia
các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện
tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích
tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
4. Hội nghị nhà chung cƣ
a) Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.
b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Hội nghị nhà chung cư họp để
giải quyết các vấn đề:
- Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị; thông qua, bổ sung, sửa
đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; quyết
định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp
lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;
- Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và việc sử
dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
- Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường
hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc
có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành
hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã
thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;
- Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư;
- Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư.
Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc
đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu.
5. Ban quản trị nhà chung cƣ
 a) Quy định về việc thành lập Ban quản trị
- Đối với nhà chung cư có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc
không thành lập Ban quản trị. Việc thành lập Ban quản trị được thực hiện như sau:
+ Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao
gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;
+ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải
thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị gồm đại diện các
chủ sở hữu, đại diện chủ đầu tư (nếu có).
- Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình
tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động
theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm
của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu.
Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị, các chủ sở hữu, người sử dụng
không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã; việc bầu, bãi miễn
thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư.
b) Quyền và trách nhiệm
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
- Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc
thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; báo cáo Hội nghị nhà
chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận
hành;
- Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu
tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư.
- Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở để bảo trì phần sở
hữu chung và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do
đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì
thực hiện;
- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về
việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư;
- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp
sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
- Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được
Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên
Ban quản trị;
 - Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết
định của Hội nghị nhà chung cư;
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định;
- Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không
trái với quy định pháp luật.
6. Quản lý vận hành nhà chung cƣ
a) Khái niệm về quản lý vận hành
Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc:
- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa
cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở
hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư;
- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm
sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung
cư hoạt động bình thường;
- Các công việc khác có liên quan.
b) Quy định về quản lý vận hành
- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:
+ Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực
quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;
+ Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp
quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý
vận hành nhà chung cư thực hiện.
- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng
và năng lực theo quy định sau:
+ Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật
hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
+ Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà
chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
+ Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở
bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành
trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy
định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ
thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà
chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên
quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.
- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành.
- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà
chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.
c) Giá dịch vụ quản lý vận hành
- Việc xác định giá dịch vụ phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội
dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà.
- Giá dịch vụ không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí
trông giữ xe, sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình,
thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của
chủ sở hữu, người sử dụng.
- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ được quy định
như sau:
+ Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch
vụ thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
+ Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do Hội
nghị nhà chung cư quyết định.
- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ được thực hiện
theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực
hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau:
+ Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc SHNN trên địa bàn;
+ Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê
mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý
vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp
không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức
giá trong khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành.
 PHẦN II
CÁC NỘI DUNG CỦA QUY CHẾ QUẢN LÝ, SỬ
DỤNG NHÀ CHUNG CƢ
Cho đến nay, Bộ Xây dựng đã ban hành 03 văn bản và 02 văn bản sửa đổi,
bổ sung quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, đó là:
- Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003;
- Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008;
- Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09/5/2014 về sửa đổi, bổ sung Điểm a
Khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (chủ yếu là cách tính
diện tích căn hộ).
- Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành Quy chế quản
lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo (sau đây gọi tắt là Quy chế 02),
Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 02/4/2016.
- Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 02 tháng 4 năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi:
+ Thông tư số 22/2016/TT-BXD ngày 01 tháng 7 năm 2016 của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có quy
định về điều kiện đầu tư kinh doanh do Bộ Xây dựng ban hành hoặc liên tịch ban
hành.
+ Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD
ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số
11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản,
việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy
định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
+ Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý,
sử dụng nhà chung cư.
Các thông tƣ trên đƣợc hợp nhất thành Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-
BXD ngày 17 tháng 12 năm 2019 của Bộ Xây dựng, có hiệu lực thi hành kể từ
ngày 02 tháng 4 năm 2016.
Quy chế 02 gồm 06 Chương, 50 điều và 02 Phụ lục (Mẫu nội quy quản lý,
sử dụng nhà chung cư và Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư).
Nội dung cụ thể như sau:
 I. Quy định chung
1. Phạm vi điều chỉnh (Điều 1)
a) Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà
chung cư có mục đích sử dụng hỗn h ợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích
khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương
mại, văn phòng và các công trình khác) theo quy định tại Luật Nhà ở số
65/2014/QH13 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở), bao gồm:
- Nhà chung cư thương mại;
- Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này;
- Nhà chung cư phục vụ tái định cư;
- Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại;
- Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.
b) Khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với nhà chung
cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại. Đối với nhà
chung cư xã hội chỉ để cho học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập
thể nhiều người trong một phòng thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế
này.
2. Đối tƣợng áp dụng (Điều 2)
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
- Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư.
- Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư.
3. Giải thích từ ngữ (Điều 3)
- Nhà chung cư là nhà ở được quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở.
- Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có
chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng
theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây
dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng
chỉ sử dụng cho mục đích để ở.
- Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế,
xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng,
dịch vụ, thương mại.
 4. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cƣ (Điều 4)
- Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội
dung dự án được phê duyệt.
- Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện
cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp
luật có liên quan và đạo đức xã hội.
- Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo
thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận
hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý
vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng
mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và
Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà
chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh
phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các
khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của
Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng
nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên
quan trong quá trình quản lý; sử dụng nhà chung cư.
- Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử
dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng
nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp
nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật
Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà
chung cư.
- Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung
cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên
quan.
- Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được
xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
- Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin
trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư
II. Nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cƣ
1. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư (Điều 5)
a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư, gồm:
- Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo) theo quy định của pháp
luật về xây dựng.
- Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất.
 - Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình.
- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công
trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định
của pháp luật về xây dựng.
- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và
thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực
để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc
sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng;
a) Việc lưu trữ hồ sơ nhà chung cư được quy định như sau:
- Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ; trong thời hạn 20 ngày làm việc,
kể từ ngày Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường
hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà
chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính
cho Ban quản trị;
- Sau khi nhận bàn giao hồ sơ, Ban quản trị có trách nhiệm lưu trữ và quản
lý; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì Ban quản trị phải
cung cấp một bộ hồ sơ đó nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận
hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
- Trường hợp quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà
chung cư thì Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp quận yêu cầu chủ đầu tư
phải bàn giao hồ sơ.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của
Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp quận phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa
bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư
bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của
UBND cấp quận mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì bị xử lý
theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải bàn giao
hồ sơ nhà chung cư theo quy định.
c) Trước khi bàn giao hồ sơ nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà
chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm
trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy
định của Luật Nhà ở; việc bàn giao thực tế hiện trường và bàn giao hồ sơ nhà
chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của các bên.
2. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ có nhiều chủ sở hữu
(Điều- Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu phải được
ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ.
Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ
mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã
được phê duyệt.
 - Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế 02
có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng
và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật
về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có
quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
- Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác
quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này
phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không
được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở
hữu chung của nhà chung cư.
3. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cƣ có
nhiều chủ sở hữu (Điều 7)
a) Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở
hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua phải có danh mục phần sở hữu chung;
phần sở hữu chung phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế
được phê duyệt.
b) Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt mà thuộc diện phải bàn giao cho
Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư
có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn
vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo
đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.
c) Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án
được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo
trì.
d) Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các
chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có
đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu
này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà
chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác
quản lý phần sở hữu chung này.
đ) Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng
hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:
- Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu
văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có
trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này;
- Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn
phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách
nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ. Đối với phần sở hữu chung của
khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu
nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức
năng này thực hiện quản lý.
Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư
có trách nhiệm cùng quản lý.
e) Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở
hữu hoặc Ban quản trị (nếu có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà
chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
g) Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của
cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.
h) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế
02 có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư
được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng;
trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
4. Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cƣ (Điều 8)
a) Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần
diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua
bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung
dự án được phê duyệt.
b) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ đ ể xe thuộc quyền sở
hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án
được phê duyệt. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do
đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ đ ể xe này; nếu thuộc diện không
phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác
thực hiện quản lý.
c) Chỗ để xe thuộc sở hữu chung (để xe đạp, xe động cơ hai bánh, ba bánh
xe dung cho người khuyết tật) do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý;
trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện
phải có Ban quản trị thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị
hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung
cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở
hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ đ ể
xe.
d) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì thực
hiện theo quy định sau đây:
- Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư
(sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô
dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và
người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải
quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nh ưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở
hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua , thuê
vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế , xây dựng theo dự án được duyệt dành
cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;
- Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ
thỡ chủ đầu tư giải quyết bán , cho thuê chỗ đ ể xe này trên cơ sở thỏa thuận của
những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không
thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua,
thuê chỗ để xe;
- Việc mua bán , cho thuê chỗ đ ể xe ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ đ ể xe được
trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ đ ể xe được trả một lần hoặc trả
chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ đ ể xe thì trách
nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng thuê chỗ đ ể xe; trường hợp mua chỗ đ ể xe thì người mua
phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp
luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;
- Người mua chỗ đ ể xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê
chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người
đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;
- Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô thì các
bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này
thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí
đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người
mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ đ ể xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá
mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;
- Chỗ để xe ô tô do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp
nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì các chủ sở hữu tự quản lý
hoặc thuê đơn vị khác quản lý.
đ) Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho
các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thực
hiện theo quy định sau đây:
- Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại
mua chỗ đ ể xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có
trách nhiệm quản lý;
- Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm
quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của
chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp
đồng thuê chỗ để xe;
- Trường hợp chỗ đ ể xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án
được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý.
g) Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý
vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách
nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để
xe.
5. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cƣ (Điều 9)
Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế 02 đều phải có Bản
nội quy quản lý, sử dụng và tuân thủ theo mẫu quy định tại phụ lục số 01 ban hành
kèm theo Quy chế 02.
6. Quản lý vận hành nhà chung cƣ (Điều 10)
a) Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc (đã nêu tại Phần I
của Bài này)
b) Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì tất cả các
công việc quản lý vânh hành phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở
hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau. Đơn vị quản lý
vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực
hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về
việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đó ký kết với Ban quản trị.
7. Bảo trì nhà chung cƣ (Điều 11)
a) Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất
lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung
cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện
hoặc các thiết bị sử dụng chung của nhà chung cư.
b) Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh
phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở
hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu
không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản
lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng
cung cấp dịch vụ điện , nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này ; trường hợp
có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu
phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.
c) Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo
quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của
nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực
hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì cú
thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.
III. Tổ chức việc quản lý, sử dụng nhà chung cƣ
 1. Hội nghị nhà chung cƣ
a) Hội nghị nhà chung cư (Điều 12)
- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội
nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội
nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu
không tham dự (bao gồm cả trường hợp đó nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích
khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường
hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).
- Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến
việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
b) Hội nghị nhà chung cư lần đầu (Điều 13)
- Điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu:
+ Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng,
kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số
căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà
chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua); trường hợp quá
thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ
được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ
được bàn giao;
+ Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn
hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không
bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê
mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn
giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.
- Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần
đầu:
+ Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện
chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp không đủ số người tham
dự quy định tại Điểm này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức
họp hội nghị được ghi trong thông báo mời hợp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở
hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà
chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tổ chức hội nghị nhà
chung cư;
+ Đối với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải đảm bảo số lượng đã đồng
ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này
tham dự; trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định thì trong thời hạn
07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời
họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân
dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư, trừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ
chức họp hội nghị nhà chung cư riêng theo quy định tại Điểm a Khoản này.
+ Trường hợp tòa nhà chung cư trong cụm không có đủ số người tham dự
hội nghị cụm nhà chung cư sau khi triệu tập lần thứ hai theo quy định thì các chủ
sở hữu tòa nhà này có thể tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị
tòa nhà riêng.
- Chủ đầu tư (nếu là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu
(nếu là nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung
họp, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có thể tổ chức
họp trù bị để chuẩn bị các nội dung cho hội nghị nhà chung cư chính thức. Nội
dung chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau:
+ Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị;
trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp;
+ Dự thảo quy chế họp hội nghị nhà chung cư;
+ Dự kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
(nếu có);
+ Dự thảo quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, đề xuất tên gọi của Ban
quản trị, đề xuất danh sách, số lượng thành viên Ban quản trị, dự kiến Trưởng ban,
Phó ban quản trị; dự kiến kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ
quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản trị;

+ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội
dung, bao gồm đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự thảo kế
hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất đơn vị quản lý vận
hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng chủ
đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có chức năng, năng
lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành và không ủy thác
cho đơn vị khác quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban quản trị
thì phải đề xuất mô hình hoạt động của Ban quản trị, dự thảo quy chế hoạt động và
quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
+ Thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập, sân tennis, khu
spa, siêu thị và các dịch vụ khác (nếu có);
+ Các đề xuất khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần
báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu.
- Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung sau:
+ Quy chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường
niên và họp bất thường);
+ Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số
lượng, danh sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà
chung cư có thành lập Ban quản trị);
+ Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);
+ Các nội dung: đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự
thảo kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư...; riêng đối với giá dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở
quy định của Quy chế 02 và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành;
+ Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải
đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư;
+ Các nội dung khác có liên quan.
- UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi có
một trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và
đó có đủ 50% số căn hộ được bàn giao nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị
nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đó nhận bàn giao đề nghị
UBND cấp phường tổ chức hội nghị;
+ Chủ đầu tư đó tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng không có đủ
số người tham dự hội nghị.
+ Chủ đầu tư chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc phá sản theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu
thì kinh phí tổ chức hội nghị này do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
đóng góp.
- Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu
căn hộ hoặc nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư, UBND cấp phường có
trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Kết quả của hội nghị nhà
chung cư lần đầu do UBND cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ
sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do chủ đầu
tư tổ chức.
2. Hội nghị nhà chung cƣ bất thƣờng (Điều 14)
a) Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các
trường hợp sau đây:
- Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn
hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu
tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà
chung cư bất thường;
- Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban
quản trị mới;
 - Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban
do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đó tổ chức lấy
ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý hoặc bầu
thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định;
- Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc
đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
- Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu
căn hộ đó nhận bàn giao.
b) Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất
thường được quy định như sau:
- Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong 04 vấn đề
đầu tiên tại điểm a nêu trên thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đó
nhận bàn giao tham dự;
- Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu
căn hộ quy định thì phải có tối thiểu 75% số người đó cú đơn đề nghị tổ chức họp
hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.
c) Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất
thường được quy định như sau:
- Trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng ban hoặc bầu
mới toàn bộ Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung về thay thế
đơn vị quản lý vận hành hoặc điều chỉnh giá dịch vụ thì phải có tối thiểu 50% đại
diện chủ sở hữu căn hộ đó nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự.
Trong trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận
hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị
điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại
diện chủ sở hữu căn hộ đó nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội
nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định;
- Trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành viên Ban quản trị
là đại diện của tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ chức hội nghị nhà chung
cư bất thường của tòa nhà này để bầu thành viên khác thay thế; hội nghị của tòa
nhà được tổ chức họp để bầu người thay thế khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở
hữu căn hộ đó nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;
- Trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị của các chủ
sở hữu căn hộ y thì phải có tối thiểu 75% số người đó có đơn đề nghị tổ chức họp
hội nghị cụm nhà chung cư bất thường tham dự.
d) Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo
thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư.
đ) UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư bất thường khi có một trong các trường hợp sau đây:
 - Ban quản trị tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường
nhưng không có đủ số người tham dự và có văn bản đề nghị của Ban quản trị;
- Có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đó nhận bàn giao đề
nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường nhưng Ban quản trị không tổ chức
hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường.
- Chủ đầu tư đã chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc phá sản.
e) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban
quản trị hoặc nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ, UBND cấp xã có
trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường. Kết quả của hội nghị do
UBND cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang
sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do Ban quản trị tổ chức.
3. Hội nghị nhà chung cƣ thƣờng niên (Điều 15)
a) Được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu
căn hộ đó nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà
chung cư thống nhất. Hội nghị có các nội dung sau:
- Nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các khoản
thu, chi hàng năm của Ban quản trị;
- Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong
năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của năm sau;
- Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư;
- Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở
(bầu cử, bãi miễn thành viên ban quản trị; sửa đổi Quy chế hoạt động ban quản trị;
lựa chon đơn vị quản lý vận hành...).
b) Đối với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định
một trong các vấn đề sau đây thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ
đó nhận bàn giao tham dự:
- Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bói
miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của
chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị
nhà chung cư;
- Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban
quản trị mới;
- Bầu thay thế thành viên Ban quản trị khụng phải là Trưởng ban, Phó ban
do bị miễn nhiệm, bói miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đó tổ chức lấy
ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý.
4. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cƣ (
16) a) Đối với nhà chung cư một chủ sở hữu, thành phần tham dự hội nghị nhà
chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại
diện của UBND cấp phường.
b) Đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị
nhà chung cư được quy định như sau:
- Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, thành phần tham dự
bao gồm đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đó nhận bàn giao và mời
đại diện UBND cấp xã;
- Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà
chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ
đó nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong
nhà chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn
vị quản lý vận hành) và mời đại diện của UBND cấp phường.
c) Quyền biểu quyết tại hội nghị tũa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được
tính theo đơn vị căn hộ và được quy định như sau:
- Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được
tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích
khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương
với 01 phiếu biểu quyết.
- Mọi quyết định của hội nghị nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc
đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập
thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị
nhà chung cư.
5. Ban quản trị nhà chung cƣ (Điều 17)
a) Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là tổ chức có tư cách pháp
nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản
trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty ty cổ phần.
b) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban
quản trị hoặc không thành lập Ban quản trị. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà
chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban quản trị được quy
định như sau:
- Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư
không có tư cách pháp nhân, không có con dấu;
- Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình và nguyên tắc
hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nêu trên.
c) Ban quản trị có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị
nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà
chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị.
d) Các quyết định của Ban quản trị nếu vượt quá quyền hạn quy định thì
không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp
của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi
thường theo quy định của pháp luật.
Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thực hiện các
công việc theo phân công tại quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị
nhà chung cư thông qua.
đ) Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định
thì Ban quản trị nhà chung cư không được thuê người lao động, không được thành
lập các bộ phận trực thuộc; trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị
quản lý vận hành thì Ban quản trị được thuê các dịch vụ riêng biệt để quản lý vận
hành nhà chung cư.
e) Ban quản trị có kinh phí hoạt động do chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư;
kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý
thụng qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị; Ban quản trị phải sử dụng
kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh và phải báo
cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.
g) Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà
chung cư. Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo
quy định của Nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với
trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể
của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên
Ban quản trị từ chối nhận thù lao.
Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì chủ
sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị
này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch
toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư
không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì thù lao này do Ban quản trị thu
và chi trả cho từng thành viên.
6. Mô hình Ban quản trị nhà chung cƣ (Điều 18)
a) Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của
công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động
của Ban quản trị nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà
chung cư.
b) Trường hợp Ban quản trị được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban
chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc
họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Trường
hợp Ban quản trị được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của
công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực
hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
 c) Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thành lập và hoạt
động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công
thực hiện.
7. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cƣ (Điều 19)
a) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà
chung cư phải là chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó; trường hợp người
đang sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là
chủ sở hữu nếu được chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác đó ủy quyền
tham dự hội nghị nhà chung cư thì có thể được bầu làm thành viên Ban quản trị
nhà chung cư. Khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh
vực kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham
gia Ban quản trị nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà
chung cư là đại diện chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư.
b) Khuyến khích các thành viên Ban quản trị nhà chung cư tham gia lớp bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các
cơ sở đủ điều kiện thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ
quản lý vận hành nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng công nhận theo quy định.
8. Số lƣợng, thành phần Ban quản trị nhà chung cƣ (Điều 20)
a) Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội
nghị nhà chung cư quyết định nhưng phải tuân thủ các quy định sau:
- Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03
thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại
Khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi kh ối nhà (block) có tối thiểu 01 thành
viên Ban quản trị;
- Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban
quản trị.
b) Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu được quy định như sau:
- Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02
Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện
của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà
chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó
ban quản trị nhà chung cư;
- Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà
trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên
khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại
diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban
quản trị cụm nhà chung cư . Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà chủ đầu tư
còn sở hữu diện tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm Phó Ban quản trị
của cụm, trừ trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng
ban quản trị của cụm nhà chung cư.
c) Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở
hữu bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội
nghị cụm nhà chung cư quyết định.
9. Tách, nhập Ban quản trị nhà chung cƣ
(Xem Điều 21)
10. Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động của Ban quản trị nhà
chung cƣ (Điều 22)
a) Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị nhà Chung cư
bầu (bao gồm trường hợp bầu Ban quản trị lần đầu; bầu Ban quản trị khi hết nhiệm
kỳ hoặc khi bị bãi miễn, thay thế; bầu Ban quản trị mới khi tách, nhập Ban quản trị
hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị nhà chung cư), Ban quản trị nhà
chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại
Điều 23 của Quy chế này tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư.
b) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị
của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm
tra và ban hành Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận Ban quản
trị nhà chung cư.
c) Nội dung Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư:
- Tên Ban quản trị và mô hình hoạt động của Ban quản trị;
- Số lượng thành viên Ban quản trị;
+ Họ, tên và chức danh Trưởng, Phó ban quản trị;
+ Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị;
+ Trách nhiệm thi hành quyết định của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
- Thay thế Quyết định công nhận trước đó (nếu có).
d) Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp
huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm
lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị; trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và đăng ký con dấu theo quy
định của pháp luật về đăng ký quản lý con dấu (tên Ban quản trị nhà chung cư khắc
trên con dấu phải trùng với tên Ban quản trị đã được công nhận), trừ trường hợp
Ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.
 đ) Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi
được Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã công nhận. Ban
quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi có con dấu
được đăng ký theo quy định của pháp luật và có các tài khoản được lập theo quy
định của Quy chế này.
Đối với Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã có con dấu, có tài
khoản được lập theo quy định mà không thuộc trường hợp đổi tên Ban quản trị thì
phải có văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng nơi đã mở tài khoản kèm theo bản
sao có chứng thực quyết định công nhận Ban quản trị để thực hiện các giao dịch
với tổ chức tín dụng theo quy định.
11. Hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà chung cƣ (Điều 23)
a) Trường hợp thành lập Ban quản trị lần đầu thì hồ sơ đề nghị bao gồm:
- Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ tên Ban quản trị được
hội nghị nhà chung cư thông qua; nếu thành lập Ban quản trị của tòa nhà chung cư
thì tên Ban quản trị được đặt theo tên hoặc số tòa nhà; nếu thành lập Ban quản trị
của cụm nhà chung cư thì tên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định;
- Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu Ban quản trị;
- Danh sách các thành viên Ban quản trị; Trưởng ban và Phó ban quản trị;
- Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông
qua.
b) Trường hợp bầu lại Ban quản trị nhà chung cư khi hết nhiệm kỳ hoặc bầu
Ban quản trị mới do bị bãi miễn theo quy định hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó
ban quản trị thì hồ sơ đề nghị công nhận gồm:
- Văn bản đề nghị của Ban quản trị;
- Bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
- Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu lại, bầu thay thế Ban quản
trị hoặc bầu thay thế Trưởng, Phó ban quản trị;
- Danh sách Ban quản trị;
- Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông
qua (nếu có sửa đổi, bổ sung quy chế này).
12. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị
nhà chung cƣ (Điều 24)
a) Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà
chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo đảm công khai, minh bạch, tuân
thủ quy định pháp luật.
b) Quy chế hoạt động của Ban quản trị gồm các nội dung sau:
 - Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban
quản trị, giữa Ban quản trị với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư và các
cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập
họp, điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết,
quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực các
quyết định của Ban quản trị;
- Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể của từng thành
viên Ban quản trị;
- Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa cỏc
thành viên Ban quản trị;
- Việc tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư, việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm
thành viên Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi
phạm;
- Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị;
người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;
c) Quy chế thu, chi tài chính gồm các nội dung sau:
- Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài
khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban
quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
của nhà chung cư;
- Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí
phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;
- Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt Ban quản trị để ký
duyệt chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí
bảo trì phần sở hữu chung và ký các giấy tờ thanh quyết toán kinh phí;
- Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút
tiền tại các tài khoản do Ban quản trị đang quản lý;
- Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi
tài chính của Ban quản trị;
- Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán
cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức
kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không
phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư
để quyết định;
- Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc
chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép,
quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;
 - Quy định các nội dung khác có liên quan.

13. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị nhà chung cƣ
(Điều a) Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư được thông qua bằng hình
thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, được lập
thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản trị dự họp
và có đóng dấu của Ban quản trị (đối với trường hợp có con dấu). Trường hợp tỷ lệ
biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì kết quả cuối cùng được
xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ trì cuộc họp (nếu vắng
Trưởng ban).
b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ
được thông qua khi có tối thiểu 50% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà
chung cư, cụm nhà chung cư tán thành:
- Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;
- Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;
- Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành;
- Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình
quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
c) Đối với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau:
- Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở
hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải được 75% thành viên Ban quản trị đồng
ý;
- Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở
hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì phải được 75% thành viên Ban quản trị
cụm nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số
tòa nhà trong cụm thì phải được Trưởng ban và 75% số thành viên Ban quản trị là
đại diện của một hoặc một số tòa nhà đó đồng ý.
14. Miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban
quản trị (Điều 26)
a) Việc miễn nhiệm thành viên Ban quản trị được thực hiện khi có một trong
các trường hợp sau:
- Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm;
- Thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện
tích khác trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu);
- Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;
 - Trưởng Ban quản trị của tòa nhà chung cư tách khỏi cụm nhà chung cư;
- Thành viên Ban quản trị của tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.
2. Việc bãi miễn Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư được
thực hiện khi có đề nghị của Ban quản trị hoặc đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn
hộ trong các trường hợp sau:
- Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị nhà chung cư;
- Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu;
- Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi
tài chính;
- Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị
trong 06 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp
của Ban quản trị trong 01 năm.
c) Việc bầu lại thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư được thực hiện theo
quy định tại khoản 3 Điều 26 của Quy chế 02.
15. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cƣ (Điều 27)
a) Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị
khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105
của Luật Nhà ở.
b) Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách
nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có
thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định
tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức
năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành.
c) Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lựa chọn đơn vị quản
lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
- Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư
tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ
điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành;
- Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về
chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu
cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương
thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
- Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức
năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều
105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham
gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong
hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ
điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.
 d) Mỗi tòa nhà chung cư ch ỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận
hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một
đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành
riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường
hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơ n vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị
cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý
vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.
đ) Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết hợp đồng với các
doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về chất lượng cung cấp dịch vụ theo nội
dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
16. Điều kiện về chức năng, năng lực của đơn vị quản lý vận hành và
công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành (Điều 28)
a) Đơn vị quản lý vận hành phải có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo
quy định sau:
- Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật
hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
- Phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm
kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường;
- Các thành viên Ban giám đốc và các cán bộ, nhân viên làm việc trong các
phòng, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phải có trình độ chuyên môn tương ứng với
vị trí công việc và phải có Giấy chứng nhận đó hoàn thành khóa đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
b) Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhu cầu công khai
thông tin của đơn vị trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản
lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường
bất động sản để cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết thì gửi thông tin cần
công khai (tên đơn vị, họ tên người đại diện theo pháp luật, địa chỉ, số điện thoại
liên lạc) tới Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở
chính hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để đăng tải. Hồ sơ bao
gồm:
- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh có chức năng quy định nêu Trên
- Bản sao có chứng thực quyết định thành lập các phòng hoặc bộ phận
chuyên môn nghiệp vụ quy địnhnêu trên và danh sách cán bộ của các phòng, bộ
phận này;
- Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đó hoàn thành khóa đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư của các
thành viên Ban giám đốc, các trưởng, phó phòng, bộ phận và các trưởng, phó ca kỹ
thuật, nghiệp vụ của đơn vị.
 17. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ (Điều 29)
a) Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp
đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và
Ban quản trị nhà chung cư.
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do các bên ký kết phải có
các nội dung chính quy định và được lập theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ
lục số 02 ban hành kèm theo Quy chế này
b) Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các nội dung:
- Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;
- Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở
hữu chung cần quản lý vận hành;
- Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp
dịch vụ quản lý vận hành;
- Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng;
phương thức đóng các khoản phí;
- Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;
- Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử
lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng;
- Các thỏa thuận khác;
- Hiệu lực của hợp đồng.
c) Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng dịch vụ
quản lý vận hành được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy định
của pháp luật dân sự.
18. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ (Điều 30)
a) Trường hợp nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa
tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ do chủ đầu tư quyết
định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị
nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống
nhất với đơn vị quản lý vận hành.
b) Gia dịch vụ được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét
vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư
(xác định theo diện tích thông thủy).
c) Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn h ợp thì giá dịch vụ áp
dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở
hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau:
 - Giá dịch vụ áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại
do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch
vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;
- Giá dịch vụ áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm
chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ áp
dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà. Quy định này cũng áp dụng đối với
phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung cư chỉ có
mục đích để ở;
- Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quy định tại nêu
trên này thì xác định theo khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định.
d) Đơn vị quản lý vận hành xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành
trên cơ sở mức giá được xác định nêu trên.
19. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ (Điều 31)
a) Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (kể cả trường hợp đó nhận
bàn giao căn hộ, diện tích khác mà chưa sử dụng).
b) Kinh phí quản lý vận hành được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành
nhân (x) với diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải
căn hộ.
c) Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ
được quy định như sau:
- Trường hợp đó được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích để tính kinh phí
quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;
- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích để tính kinh phí
quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích
thông thủy); diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ
hoặc xác định theo thực tế.
20. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cƣ (Điều 32)
a) Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và
đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
b) Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở
hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở
hữu chung.
c) Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và
nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn h ợp nhưng không phân chia riêng biệt
được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại
được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo
quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đó.
d) Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng
hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu
văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả
tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đó được hội nghị nhà
chung cư thông qua và quy trình bảo trì đó được lập, trừ trường hợp có hư hỏng
đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
- Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì
chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và
quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đó được lập theo quy định.
đ) Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu,
người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.
e) Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có
đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực
hiện bảo trì.
21. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cƣ (Điều 33)
a) Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung do hội nghị nhà chung cư thông qua
để áp dụng đối với các trường hợp nhà chung cư hỗn h ợp không thể phân chia
phần sở hữu chung hoặc các diện tích của khu căn hộ (nếu có thể phân chia).
b) Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà
chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban
quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc
đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư
thông qua.
c) Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho các
trường hợp nhà chung cư hỗn h ợp không thể phân chia phần sở hữu chung hoặc
các diện tích của khu căn hộ (nếu có thể phân chia) được lập và thông qua trên cơ
sở quy trình bảo trì phần xây dựng của tàa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị
do chủ đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư.
d) Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nêu trên
bao gồm:
- Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05
năm sau đó; dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm;
- Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong
năm;
- Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;
d) Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đến
khu vực cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc
bảo trì của Ban quản trị;
- Các vấn đề khác có liên quan.
22. Các hạng mục của nhà chung cƣ đƣợc sử dụng kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung (Điều 34)
a) Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định
tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
b) Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư,
bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ
thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ
thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền
hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác
dùng chung cho nhà chung cư.
c) Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư;
các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật
Nhà ở.
d) Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ
thống nước thải của nhà chung cư.
đ) Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của
các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
23. Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu
chung
(Điều 35)
a) Ban quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại lựa chọn và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:
- Đối với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý
vận hành thực hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và
đơn vị này có năng lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải
có đơn vị quản lý vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo
trì thì thuê đơn vị khác có năng lực thực hiện;
- Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy
quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị
khác có năng lực thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị thì đơn
vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do nhà
sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực hiện bảo trì hoặc thay thế
theo quy định.
b) Đơn vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được
lập theo quy định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng
trong quá trình bảo trì, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp đồng
bảo trì.
c) Hợp đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị nhà chung cư
hoặc chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với đơn vị thực hiện bảo
trì theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có Ban
quản trị thì đại diện chủ sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị
có năng lực bảo trì.
d) Khi kết thúc cụng việc bảo trì, các bên phải tổ chức nghiệm thu hoàn
thành công việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo trì được thực hiện
theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy
định của pháp luật.
24. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
nhà chung cƣ có nhều chủ sở hữu (Điều 36)
a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
b) Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích
sử dụng hỗn h ợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung
của khu căn hộ và khu văn phũng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức
hội nghị nhà
chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì được
thực hiện như sau:
- Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản tiền gửi chuyên dùng tại
một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản
đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao
kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ
đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua
hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung
cư lập nêu trên;
- Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục
đích để ở có thể do một thành viên Ban quản trị hoặc nhiều thành viên Ban
quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.
Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục
đích sử dụng hỗn hợp có tối thiểu là 03 thành viên Ban quản trị đứng tên đồng
chủ tài khoản, số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết
định. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 01 đại
diện chủ sở hữu khu căn hộ, 01 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có),
01 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà
chung cư quyết định (nếu có).
Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí
bảo trì quy định tại Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính
của Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.
c) Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn h ợp mà phân chia
riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài
khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trỡ phần sở hữu chung được thực
hiện như sau:
- Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản chuyên dùng tại một tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
của cả tòa nhà chung cư;
- Kỳ hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì được xác
định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở;
- Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có
trách nhiệm tự quản lý kinh phí được để lại để bảo trì phần sở hữu chung của
khu chức năng này;
d) Việc bàn giao, quản lý kinh phí bảo trì đối với trường hợp nhà chung
cư hỗn hợp được phân chia riêng biệt quy định như sau:
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề
nghị của Ban quản trị, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì
sang tài khoản do Ban quản trị lập;
đ) Đối với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện
tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo
tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do
Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì
phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư
được tự quản lý và sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều này.
 Việc thỏa thuận tỷ lệ đóng góp kinh phí bảo trì nêu trên có thể tham
khảo theo nguyên tắc bằng tỷ lệ phần trăm (%) diện tích sàn xây dựng của
từng khu chức năng trong tòa nhà chung cư tính trên tổng diện tích sàn xây
dựng của tòa nhà chung cư đó.
e) Trường hợp thành lập cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử
dụng của từng tòa nhà, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản
riêng để quản lý kinh phì bảo trì cho từng tòa nhà.
g) Bên bàn giao và bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí này trước khi
tiến hành việc bàn giao kinh phí. Tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung bao gồm:
- Biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của
nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở;
- Biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo quy định của
pháp luật về nhà ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê
mua và số tiền chủ đầu tư phải nộp theo quy định; tên, số tài khoản, nơi mở tài
khoản tiền gửi kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý;
- Bảng kê các công việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư đã
thực hiện kèm theo hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền bảo trì đã thanh
toán cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ số kinh
phí mà chủ đầu tư đã thực hiện các công việc bảo trì (nếu có).
Đối với các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn
trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư
không được khấu trừ vào tiền bảo trì phải chuyển giao cho Ban quản trị nhà
chung cư.
25. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (Điều 37)
a) Kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư nào chỉ được dùng để bảo trì
phần sở hữu chung của tòa nhà đó. Ban quản trị nhà chung cư chỉ được sử
dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào việc bảo trì các hạng mục theo
quy định.
) Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà
chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được
thay đổi tài khoản này và định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên bảng tin
của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc
sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng
quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ
theo quy định để theo dõi, quản lý.
 c) Đối với trường hợp phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì theo
quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 36 của Quy chế này thì Ban quản trị nhà
chung cư cùng với chủ đầu tư thống nhất phân chia tỷ lệ kinh phí dùng để bảo
trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu
chung của khu căn hộ.
Khi cần bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ thì Ban quản trị chỉ
được sử dụng kinh phí trong số kinh phí đã thống nhất phân chia để bảo trì;
trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì các chủ sở hữu khu căn hộ
có trách nhiệm cùng đóng góp. Đối với phần kinh phí đã phân chia để bảo trì
phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì chỉ được dùng để bảo trì phần sở hữu
chung của cả tòa nhà; trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì chủ sở
hữu khu căn hộ và chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại
có trách nhiệm cùng đóng góp. Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư có
thể thống nhất lập 02 tài khoản khác nhau để quản lý 02 khoản kinh phí quy
định tại Khoản này.
d) Tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung có trách nhiệm chuyển tiền vào tài khoản của bên thực
hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề
nghị của Ban quản trị. Hồ sơ đề nghị chuyển tiền bao gồm:
- Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ lý do đề nghị
chuyển tiền và số tiền cần chuyển;
- Biên bản cuộc họp Ban quản trị về nội dung rút kinh phí bảo trì;
- Kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, trừ trường
hợp bảo trì đột xuất;
- Hợp đồng bảo trì.
đ) Trường hợp thực hiện công việc bảo trì có giá trị hợp đồng nhỏ trong
mức mà hội nghị nhà chung cư cho phép được rút tiền mặt ghi trong quy chế
thu, chi tài chính của Ban quản trị thì sau khi nhận được hồ sơ đề nghị, tổ
chức tín dụng thực hiện thủ tục rút tiền mặt để Ban quản trị thanh toán trực
tiếp cho bên thực hiện bảo trì.
e) Trường hợp phát sinh công việc bảo trì đột xuất mà được phép chi
theo quy chế thu, chi tài chính thì Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển tiền
kèm theo biên bản họp Ban quản trị về nội dung rút tiền và hợp đồng bảo trì
đã ký gửi tổ chức tín dụng; căn cứ vào hồ sơ đề nghị, tổ chức tín dụng có trách
nhiệm chuyển tiền cho bên thực hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc.
g) Đối với việc bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà trong cụm
nhà chung cư thì sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định sau:
 - Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm
nhà chung cư thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của từng tòa
nhà trong cụm;
- Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của một số
tòa nhà trong cụm thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của các
tòa nhà có liên quan;
26. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tƣ (Điều 38)
a) Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 2
và điểm b Khoản 3 Điều 27 của Quy chế này. Trường hợp chủ đầu tư không
có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có chức năng, năng lực quản lý
vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành nhà chung cư thì có thể giới
thiệu đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực quản lý vận hành theo
quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở để hội nghị nhà chung cư tham
khảo, lựa chọn tham gia quản lý vận hành nhà chung cư.
b) Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy
định và bàn giao lại kinh phí này cho Ban quản trị.
c) Chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cử người tham gia
Ban quản trị nhà chung cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại hội nghị nhà
chung cư theo quy định của Quy chế này nếu còn sở hữu căn hộ, phần diện
tích khác trong nhà chung cư.
d) Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ
quan quản lý chuyên ngành của địa phương; lập, bàn giao hồ sơ nhà chung cư
cho Ban quản trị nhà chung cư.
đ) Quản lý, sử dụng các công trình phục vụ cho sinh hoạt chung của các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư do Nhà nước giao hoặc được xây
dựng để kinh doanh theo đúng mục đích nêu trong nội dung dự án đó được
phê duyệt.
e) Bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm bồi thường nếu
việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác.
g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi xâm phạm tài sản
thuộc sở hữu hợp pháp của mình hoặc các hành vi cản trở việc kinh doanh
hợp pháp theo nội dung dự án đã được duyệt.
h) Phối hợp với Ban quản trị để giải quyết các khó khăn, vướng mắc
trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
i) Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật.
 k) Bồi thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo
quy định của pháp luật; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý, xử phạt vi
phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
l) Các quyền và trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
27. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cƣ (Điều 39)
a) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
- Được quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu riêng; có quyền sử dụng
phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở. Có trách nhiệm bảo
trì phần sở hữu riêng; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không
bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác;
- Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc UBND cấp
phường tổ chức hội nghị nhà chung cư; tham dự hội nghị nhà chung cư và
biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị;
- Yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị cung cấp
các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư;
- Chấp hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư; chấp
hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung
cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy
định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định
thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành;
- Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát
hiện và thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung
cư;
- Tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì phần sở
hữu chung theo quy định;
- Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng
phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc
sở hữu riêng của chủ sở hữu khác; bị xử lý theo quy định của pháp luật và
phải bồi thường thiệt hại khi có hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp
pháp của chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại;
 - Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng
cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
- Thực hiện các quy định khác của pháp luật có liên quan.
b) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu được quyền
sử dụng nhà chung cư, được thực hiện các quyền và trách nhiệm:
- Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc UBND cấp
phường tổ chức hội nghị nhà chung cư; tham dự hội nghị nhà chung cư và
biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị;
- Yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị cung cấp
các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư;
- Chấp hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư; chấp
hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát
hiện và thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung
cư;
- Thực hiện các quy định khác của pháp luật có liên quan.
28. Quyền và trách nhiệm của ngƣời sử dụng không phải là chủ sở
hữu nhà chung cƣ (Điều 40)
a) Sử dụng phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế 02.
b) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng nội dung đã thỏa thuận
với chủ sở hữu trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu.
c) Tham dự hội nghị nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có
một chủ sở hữu); thay mặt chủ sở hữu tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu
quyết, bỏ phiếu nếu chủ sở hữu không tham dự (đối với trường hợp nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu); trường hợp trong một căn hộ hoặc phần diện tích
khác của nhà chung cư có nhiều người đang cùng sử dụng thì ủy quyền cho
một người đại diện để tham dự và biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.
d) Thực hiện các quyền và trách nhiệm có liên quan quy định tại các
Điểm b, c, d, đ, e, g, h và k Khoản 1 Điều 39 của Quy chế 02.
29. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cƣ có nhiều
chủ sở hữu (Điều 41)
 Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các
quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các
quyền, trách nhiệm sau đây:
a) Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ
hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong
trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn
vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
b) Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư; thông
báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký
kết tại hội nghị nhà chung cư;
c) Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết
quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để
hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua;
d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu
chung của nhà chung cư; không được kích động người khác gây mất trật tự,
an ninh tại khu vực nhà chung cư;
đ) Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ
được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của
Ban quản trị;
e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư,
công nhận Ban quản trị nhà chung cư; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để
quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang
quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành;
g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn
giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung;
h) Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị
mới sau khi được công nhận;
i) Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy
định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo
quy định của Quy chế 02, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách
nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;
k) Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình
liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của
Luật Nhà ở và Quy chế này; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo
quy định của pháp luật;
l) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế
hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà
chung cư thông qua và quy định tại Quy chế 02.
30. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung
cƣ (Điều a) Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư và hợp đồng dịch vụ
quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý (đối với
nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.
b) Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc
quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ
của các đơn vị này.
c) Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên
quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà
chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch
bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng
của chủ sở hữu.
d) Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận
với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các
thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung
cư.
đ) Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm
quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với
Ban quản trị; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư;
lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư.
e) Phối hợp với Ban quản trị để giải quyết các vấn đề khác có liên quan
trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
g) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
h) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp
đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật
có liên quan.

IV. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng
nhà chung cƣ
 1. Giải quyết tranh chấp (Điều 43)

a) Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên
cơ sở thương lượng, hòa giải; trường hợp không thương lượng, hòa giải được
thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.
b) Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc
bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư do UBND cấp tỉnh giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của
UBND cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.
c) Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được
giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà
chung cư thông qua.
Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm,
miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao con dấu thì Ban quản trị được thành
lập mới có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền về cấp, đăng ký con dấu
thực hiện việc thu hồi, bàn giao hoặc hủy con dấu để đăng ký, cấp con dấu
mới theo quy định về cấp, đăng ký và quản lý con dấu cho Ban quản trị mới
thành lập.
Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm,
miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao tài khoản quản lý kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư, tài khoản quản lý hoạt động của Ban
quản trị thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu tổ chức đang
quản lý các tài khoản này phong tỏa tài khoản, chấm dứt thực hiện các giao
dịch có liên quan đến Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế và thực
hiện lập, bàn giao tài khoản này cho Ban quản trị được thành lập mới theo quy
định của Quy chế này và pháp luật có liên quan.
d) Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế
thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương
lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị
nhà chung cư để giải quyết.
đ) Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo
trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp
dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các
bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải
quyết.
2. Xử lý vi phạm (Điều 44)
 a) Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các
quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và Quy chế này thì tùy theo mức
độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định của Quy chế này và bị xử
lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của
pháp luật.
b) Trường hợp hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp không đúng
quy định thì các quyết định, kết quả của cuộc họp hội nghị nhà chung cư đó
không được công nhận và phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết
định lại.
c) Trường hợp Ban quản trị quyết định không đúng với quy chế hoạt
động, quy chế thu, chi tài chính thì các quyết định này không được công nhận.
d) Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư làm trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức
độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
đ) Người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo
quy định của pháp luật.
V. Xử lý chuyển tiếp
1. Xử lý chuyển tiếp đối với mô hình hoạt động của Ban quản trị và
việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (Điều 45)
a) Nhà chung cư đó thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế 02 có
hiệu lực thi hành mà Ban quản trị có nhu cầu tổ chức lại mô hình hoạt động
theo quy định mới thì phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để bầu Ban
quản trị theo quy định của Quy chế 02.
b) Các nhà chung cư đó thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế này
có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị đó có quy chế hoạt động, quy chế thu,
chi tài chính nhưng không đúng với quy định của Quy chế này hoặc chưa có
quy chế hoạt
động, chưa có quy chế thu, chi tài chính Ban quản trị phải xây dựng hoặc sửa
đổi, bổ sung các quy chế để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua.
c) Trường hợp đã chuyển giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thỡ thực hiện quản
lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Ban quản trị
nhà chung cư và chủ đầu tư có thể thống nhất lập lại tài khoản để thực hiện
quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư theo quy định của Quy chế này nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư
gần nhất.
d) Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa
thực hiện bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì thành phần hồ sơ công
trình nhà chung cư để bàn giao được thực hiện theo quy định tại Điểm a
Khoản 3 Điều 5 của Quy chế này
2. Xử lý chuyển tiếp đối với hoạt động quản lý vận hành nhà chung
cƣ (Điều a) Nhà chung cư đang có đơn vị quản lý vận hành nhưng không
thuộc diện bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư
họp quyết định để thỏa thuận chấm dứt hợp đồng dịch vụ đó ký với đơn vị
quản lý vận hành hoặc tiếp tục thực hiện hợp đồng này.
 PHẦN III
NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ
DỤNG NHÀ CHUNG CƢ TỪ NĂM 2020

Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư
liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thông tư có hiệu lực từ ngày
1/1/2020.
Thông tư này sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Điều 3 của Thông
tư số 28/2016/TT-BXD.

 Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cƣ có mục đích để ở và nhà
chung cƣ có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các
mục đích khác, bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lƣu trú du lịch, công
trình dịch vụ, thƣơng mại, văn phòng và các công trình khác
Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết,
thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có
liên quan và đạo đức xã hội.
Thứ nhất: Liên quan đến Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu quy định tại Điều 13,
Thông tƣ 02/2016/TT-BXD đƣợc sửa đổi nhƣ sau: Hội nghị nhà chung cư lần
đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được
bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho
người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán
hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua).
Trường hợp quá thời hạn quy định đó mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn
hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn
hộ được bàn giao.
Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của
mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao
gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua)
và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao
đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.
Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư lần đầu thì số lượng người tham dự cuộc
họp phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.
Trường hợp không đủ số người tham dự quy định này thì trong thời hạn 7 ngày
làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ
đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp xã nơi có
nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu quyết định các nội dung sau đây: Quy chế họp
hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất thường);
Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số lượng, danh
sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có
thành lập Ban quản trị); kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ
quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản trị;
Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có); Các nội dung
quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều này; đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư thì hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở quy định của Quy chế
này và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành; Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư;
Các nội dung khác có liên quan.
Cuộc họp này cũng phải thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập,
sân tennis, khu spa, siêu thị và các dịch vụ khác (nếu có) và các đề xuất khác có
liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần báo cáo hội nghị nhà chung
cư lần đầu.
Thứ hai: Quyền biểu quyết tính theo m2
Quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư đã được sửa đổi tính nguyên tắc 1m2
diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết (Quy định trước đây là
mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết).
Chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư được
ủy quyền cho chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đó hoặc người đang sử dụng
nhà chung cư đó tham dự họp và thay mặt chủ sở hữu biểu quyết tại hội nghị nhà
chung cư.
Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua
theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp
phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc
họp hội nghị nhà chung cư...

Thứ ba: việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà
chung cƣ đƣợc thực hiện nhƣ sau: Căn cứ vào hồ sơ dự án được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt; hợp đồng mua bán căn hộ hoặc diện tích khác nhà
chung cư; Căn cứ vào các quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện đầu tư
xây dựng dự án. Các chủ sở hữu phải có trách nhiệm cung cấp tài liệu chứng minh
quyền sở hữu riêng của mình.

- Việc quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
xác định và thực hiện quản lý theo quy định tại Khoản 1, Điều 100, Điều 101
của Luật Nhà ở và Điều 6 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

- Việc quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư có nhiều
chủ sở hữu được xác định và thực hiện quản lý theo quy định tại Khoản 2, Điều
100, Điều 101 của Luật Nhà ở và Điều 7 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Thứ Tƣ: Về diện tích sinh hoạt cộng đồng,

- Đối với nhà chung cư thương mại: thực hiện theo quy định tại Khoản 10, Điều
80 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20-10-2015, của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014;

- Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư: đơn vị được UBND Thành phố giao
quản lý nhà chung cư phục vụ tái định cư tiến hành rà soát các nhà chung cư mà
thiết kế không có diện tích sinh hoạt cộng đồng và đề xuất nơi bố trí diện tích
sinh hoạt cộng đồng trong số diện tích kinh doanh dịch vụ đang quản lý, báo cáo
Sở Xây dựng để trình UBND TP xem xét quyết định; việc quản lý, sử dụng, kê
khai, báo cáo phần diện tích trên do UBND xã, phường, thị trấn thực hiện theo
quy định của pháp luật về quản lý tài sản công

Thứ năm: Đối với bảo trì nhà chung cƣ: các quy định về nguyên tắc bảo trì nhà
chung cư; kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; các hạng mục
của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để thực hiện
việc bảo trì; ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 107 của Luật Nhà ở năm
2014; các Điều 32, 33, 34 và Điều 35 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

- Đối với nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì
nhà chung cư và các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, việc
lập và phê duyệt quy trình bảo trì được thực hiện theo quy định tại Điểm đ,
Khoản 2, Điều 38 của Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, ngày 12-5-2015, của
Chính phủ.

- Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư được đầu tư từ ngân sách, ngoài các
nội dung về bảo trì nhà chung cư nói chung, còn thực hiện theo quy định tại
Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND, ngày 23-8-2018, của UBND TP về việc ban
 hành quy định về sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh
dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại các chung cư phục vụ tái định cư trên địa bàn
Thành phố Hà Nội

Thứ sáu: thành viên đồng sở hữu tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì
- Về quản lý kinh phí bảo trì chung cư, Thông tư 06 quy định chủ tài khoản tiền
gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một hoặc
nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.Theo đó, chủ tài
khoản tiền gửi kinh phí bảo trì tối thiểu là 3 thành viên Ban quản trị đứng tên
đồng chủ tài khoản, số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết
định.
- Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 1 đại diện chủ
sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ
đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định
(nếu có).
- Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì
quy định tại khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban
quản trị do hội nghị nhà chung cư thông qua.
- Đối với quyết định chi tiêu quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định: Trường hợp Ban quản
trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà
chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý.
- Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC phải theo đúng quy
định của Luật Nhà ở. Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo
quy định để theo dõi, quản lý.
- Đặc biệt, Thông tư quy định ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công
khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã
lập, không được thay đổi tài khoản này. Định kỳ 6 tháng thông báo công khai
trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì
(nếu có)...
 PHẦN IV
NHỮNG HẠN CHẾ TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ

Hiện nay, nhu cầu sống trong chung cƣ, đặc biệt ở các thành phố lớn
nhƣ Hà Nội, Tp.HCM là rất cao. Xuất phát từ nhu cầu về sự an ninh cũng
nhƣ những tiện ích kèm theo mà nhà chung cƣ đang trở thành một sự lựa
chọn tối ƣu của nhiều ngƣời thuộc các thành phần khác nhau, thậm chí là
những ngƣời có thu nhập cao. Do đó, vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cƣ
đóng vai trò quan trọng. Với một chủ đề khá nóng và gần gũi với đại đa số người
dân sống ở đô thị nhằm để trao đổi, làm rõ những nội dung, quy định của pháp luật
hiện hành liên quan đến vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư, từ đó đánh giá
những hạn chế, bất cập của pháp luật cũng như đưa ra các đề xuất nhằm thực hiện
có hiệu quả quy định pháp luật,

Vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay được quy định tại Chương
VII Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (Luật Nhà ở năm 2014), được hướng dẫn bởi
Mục 2 Chương IV Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Sau đó, Bộ Xây dựng đã ban hành
Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về quy chế quản lý và sử dụng nhà chung
cư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 2/4/2016 (sửa đổi bởi Thông tư 28/2016/TT-
BXD) cùng với thông tư 06 BXD có hiệu lực. Tuy nhiên, thời gian thi hành, nhiều
quy định của pháp luật đã tồn tại điểm hạn chế , khiến cho nhiều tranh chấp , mâu
thuẫn liên quan đến nhà chung cư liên tục xảy ra . Điển hình như các tranh chấp về
phần diện tích sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư ; Tranh chấp
về chỗ để xe trong nhà chung cư; Tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư;
Tranh chấp về vấn đề quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; Vấn đề cải
tạo các chung cư cũ;...

Trên thực tế các quy định pháp luật hiện nay chưa giải quyết được các vấn
đề bức xúc đã và đang xảy ra trên thực tế. Quy chế quản lý, sử dụng chung cư đã
được sửa đổi, bổ sung nhiều lần nhưng theo kiểu chắp vá, khiến cho nhiều tranh
chấp trong chung cư xảy ra mà chưa có hướng giải quyết triệt để.

Thứ nhất, về phân hạng nhà chung cƣ:

- Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định về phân hạng nhà chung cư nhưng
chưa thực hiện được trên địa bàn TP hà nội, TP.HCM và cũng như cả
nước. Thẩm quyền phân hạng thuộc Sở Xây dựng trên cơ sở các chủ đầu
tư, các ban quản trị đề nghị công nhận, nhưng hiện nay hầu như Sở Xây
 dựng chưa nhận được đề nghị nào. Lý do là vì các tiêu chí phân hạng còn
chung chung, chưa định lượng cụ thể, khó xác định, đặc biệt về cảnh
quan môi trường, đô thị, các dịch vụ gắn liền,...
- Về niên hạn sử dụng nhà chung cư thì pháp luật xây dựng quy định công
trình cấp I thì phải trên 100 năm thì định lượng cụ thể là bao nhiêu năm

Thứ hai, về phần sở hữu riêng, sở hữu chung:

- Thứ nhất: Pháp luật không theo kịp kiến trúc xây dựng của chung cư, đặc
biệt là toà nhà có mục đích hỗn hợp. do đó Phần diện tích sử dụng cho mục
đích thương mại, văn phòng thường thuộc về chủ đầu tư, pháp luật chưa quy
định tách bạch phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, sở hữu chung của
khu chung cư, sở hữu chung của cả toà nhà.
- Thứ hai,: pháp luật mới tập trung vào phần sở hữu chung, riêng theo diện
tích, còn sở hữu thiết bị, công trình, hạng mục,… thì chưa quy định rõ phần
nào là chung, phần nào là riêng.
- Thứ ba, hiện nay căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định sở hữu phần diện tích
chung, riêng trong chung cư là vấn đề rất bất cập do CĐT chạy cấp giấy?
- Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015 thì có quy định khá rõ về phần sở
hữu chung, sở hữu riêng. Luật hiện hành quy định chỗ để xe ô tô là thuộc sở
hữu riêng của chủ đầu tư, nhưng các quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn khi cấp
phép xây dựng và thẩm định thiết kế cơ sở không quy định khu vực cụ thể
nào để xe ô tô, chỗ nào để xe máy.
- Việc chủ đầu tư chiếm dụng diện tích thuộc sở hữu chung để kinh doanh
(VD: mở quán cà phê,…) vẫn xảy ra phổ biến, thậm chí đã có biên bản của
Thanh tra yêu cầu chấm dứt hành vi này nhưng chủ đầu tư không tuân thủ.
- Các chủ đầu tư còn vi phạm quy định về PCCC nhưng chưa bị xử lý,....

Thứ ba, về kinh phí bảo trì,

- Luật Nhà ở 2014 quy định khá rõ chủ đầu tư thu 2% kinh phí bảo trì và tính
trong giá bán. Tuy nhiên, kinh phí bảo trì lại liên quan đến phần sở hữu
chung, sở hữu riêng trong khi nội dung này còn nhiều tranh chấp. Mặc khác,
một số chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định như không mở tài khoản
riêng để gửi kinh phí bảo trì, không tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu Ban
quản trị nhà chung cư để chuyển giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị,... =>
sử phạt thế nào?
- Hiện nay, Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực
KDBĐS nhưng mức phạt rất thấp, chỉ vài chục triệu trong khi số tiền kinh
phí bảo trì có thể lên đến hàng chục tỷ. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 có
 quy định biện pháp cưỡng chế do UBND cấp tỉnh thực hiện nhưng hầu như
chưa cưỡng chế bất kỳ trường hợp nào.
- Cần phải điều chỉnh lại quy định pháp luật về thời điểm nộp phí bảo
trì NCC, đồng thời phải quy định rõ cơ chế kiểm soát về vấn đế sử dụng quỹ
bảo trì một cách hiệu quả;
- không phải pháp luật trao toàn quyền quản lý kinh phí bảo trì cho Ban quản
trị thông qua HNNCC đối với tất cả các phần diện tích, mà Điều 108 Luật
Nhà ở 2014 chỉ quy định về quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Đối
với toà nhà hỗn hợp nếu như phân chia được thì có 03 phần là sở hữu chung
của cả toà nhà, sở hữu chung của khu căn hộ và sở hữu chung của khu văn
phòng, dịch vụ, thương mại. Ban quản trị chỉ quản lý kinh phí bảo trì đối với
phần sở hữu chung là của cả toà nhà và của khu căn hộ, còn của khu thương
mại thì do các chủ sở hữu tự quản lý.
- Về vấn đề quyết định sử dụng kinh phí bảo trì thì phải được 100% thành
viên BQT đồng ý, Thông tư 06/2019 thì giảm xuống 75% nhưng cũng chưa
đảm bảo (VD: 2/3 thành viên đồng ý thì cũng chưa đủ 75%), nên quy định
theo 2/3 số thành viên Ban quản trị đồng ý để sử dụng kinh phí bảo trì.
- Về lãi suất từ tiền gửi kinh phí bảo trì thì hiện nay ngân hàng có nhiều loại
lãi suất thì sẽ áp dụng lãi suất nào, không kỳ hạn hay có kỳ hạn, kỳ hạn bao
nhiêu?
- Về việc yêu cầu chủ đầu tư ban giao kinh phí bảo trì: BQTNCC khó yêu cầu
toà án giải quyết.Về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì chưa
thực hiện được vì chưa có trình tự, thủ tục hành chính cho cơ quan hành
chính cưỡng chế.
- Chuyển cho Toà án giải quyết tranh chấp kinh phí bảo trì thì Ban quản trị lấy
tiền đâu để nộp tạm ứng án phí.?

Giải quyết việc này hiện có đề xuất 2 hƣớng:

- một là, không nên để kinh phí bảo trì 2% trong giá bán dễ phát sinh chiếm
dụng, mà nên để hội nghị nhà chung cư tự quyết định thu bao nhiêu %, thu
hàng tháng hay hàng năm,…;
- hai là, việc cưỡng chế ban giao kinh phí bảo trì nên chuyển cho toà án vì đây
là quan hệ dân sự giữa cư dân và chủ đầu tư, và trình tự, thủ tục cưỡng chế
của UBND còn chưa có quy định về cụ thể.

Thứ Tƣ về Ban quản trị nhà chung cƣ

- Về khái niệm Ban quản trị, Luật Nhà ở 2005 có định nghĩa nhưng chưa thể
hiện rõ chức năng Ban quản trị. Luật Nhà ở 2014 không quy định vấn đề này
 nên Thông tư hướng dẫn cần bổ sung thêm khái niệm này để cư dân dễ nắm
bắt và áp dụng trên thực tế.
- Về thành phần Ban quản trị, nên quy định điều kiện thành viên Ban quản trị.
Luật quy định phải học khoá học theo khung chương trình của Bộ Xây dựng
nhưng nội dung rất ôm đồm, thực tế cũng không cần thiết với chức năng của
BQTNCC. Luật cũng không quy định rõ nếu không đi học thì sẽ bị xử lý
như thế nào.?
- Ban Quản trị không có quyền riêng mà chỉ thực hiện các vấn đề do Hội nghị
nhà chung cư quyết định
- Quy định chủ đầu tư đương nhiên là phó ban là không hợp lý, không đúng
với bản chất thành viên BQT là do cư dân, chúng ta không nên dựa vào tỷ lệ
sở hữu để lựa chọn BQTNCC mà phải do cư dân bầu ra. Luật nên bỏ đặc
quyền của chủ đầu tư, chủ đầu tư vẫn có thể dự HNNCC để bảo vệ lợi ích
của mình chứ không nhất thiết phải nằm trong BQTNCC
- Mô hình Ban quản trị: hội nghị nhà chung cư quyết định chọn thực hiện việc
triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban Quản trị theo mô hình của Hội đồng
quản trị của công ty cổ phần hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã cho phù
hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư.
- Vấn đề tách Ban quản trị nhà chung cư ((BQTNCC) thì phải thực hiện lấy ý
kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư, việc lấy ý kiến phải bảo đảm công
khai, minh bạch, việc lấy ý kiến được thực hiện thông qua hình thức văn bản
hoặc hình thức khác do HNNCC quyết định, khuyến khích việc ứng dụng
công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế, bất
cập như quy định về vị trí chủ đầu tư trong thành phần BQTNCC còn thiếu
tính khách quan, dân chủ, thiếu sự tôn trọng ý kiến HNNCC;
- Việc tăng số lượng thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi: Quy
chế thu chi cần phải được sử dụng đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch
và chặt chẽ, không phụ thuộc vào việc tăng thêm số thành viên đứng tên
đồng chủ tài khoản, không đủ cơ sở khi cho rằng bổ sung thành viên đứng
đồng chủ tài khoản thì hạn chế chiếm dụng quỹ bảo trì.
- Về thời hạn cho UBND cấp quận công nhận Ban quản trị hiện nay là trong
thời hạn 7 là không khả thi, trên thực tế phải mất ít nhất 3 tháng. Thông tư
06/2019 có nâng thời hạn này lên 30 ngày nhưng cũng không quy định trách
nhiệm UBND quận thế nào khi không công nhận Ban quản trị.
- Thực tế để quản lý cả một hệ thống kỹ thuật trong toà nhà thì thành viên
BQTNCC phải có kiến thức. Ban quản trị nên có đại diện chủ đầu tư hoặc
thành viên có kiến thức để nắm hệ thống kỹ thuật,
- Nhiều BQTNCC sau khi thành lập và được công nhận đã xin nghỉ, không
muốn tiếp tục, hoặc có trường hợp sử dụng số tiền vài tỷ đồng kinh phí bảo
trì mà không thông qua HNNCC, cư dân sau đó quay sang trách chủ đầu tư
 về việc để BQTNCC sử dụng tuỳ tiện khoản tiền này. Một số trường
hợp chủ đầu tư bàn giao hệ thống kỹ thuật theo đúng quy định, dù đã có biên
bản nghiệm thu nhưng Ban quản trị không nhận.
- Thành viên Ban quản trị cần có kiến thức về quản lý, vận hành nhà chung cư
và họ có thể thuê đơn vị chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ này. Chủ đầu tư
phải bàn giao kinh phí bảo trì cho BQTNCC theo đúng quy định, không thể
vì lý do lo ngại BQTNCC sử dụng tuỳ tiện mà không bàn giao.
- việc đại diện chủ đầu tư là thành phần đương nhiên trong BQT cũng không
hợp lý vì nếu họ đã bán hết nhà, không có phần sở hữu riêng của chủ đầu tư,
hoặc phần sở hữu của chủ đầu tư rất nhỏ thì không đảm bảo quyền của chủ
sở hữu.
Thứ Năm, về giá dịch vụ quản lý,
- Mô hình nhà chung cư hiện nay khá phức tạp, có khu thương mại, văn
phòng, có nhiều đơn nguyên,... nên Luật Nhà ở 2014 chưa lường trước được
sự phát triển này, có sự chồng chéo.
- Giá dịch vụ quản lý vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định, chủ đầu
tư nếu có chức năng quản lý, vận hành thì có thể thực hiện. Bất cập là Luật
Nhà ở quy định UBND cấp tỉnh quy định khung giá dịch vụ quản lý, vận
hành và có thể áp dụng khung giá này khi có tranh chấp về giá dịch vụ ở các
chung cư thương mại mà không giải quyết được. Điều này không phù hợp vì
giá này áp dụng cho các chung cư thuộc sở hữu nhà nước (chủ yếu là nhà ở
xã hội và nhà ở tái định cư) nên giá dịch vụ thường rất thấp, trong khi chất
lượng cung cấp dịch vụ giữa chung cư nhà nước và chung cư thương mại rất
khác nhau.
- Phí quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay giao động từ 4.000 -12.000
đồng/m2, chủ đầu tư vẫn phải nộp cho phần diện tích thương mại, các căn hộ
chưa bán,…
- Về giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư thì chủ đầu tư phải nộp phí
quản lý, vận hành hàng tháng đối với phần dịch vụ, thương mại, văn phòng
như thế nào?

Thứ Sáu, về xử lý VPHC.

- Nghị định 139/2017 có một số quy định không rõ ràng như phạt Ban quản trị
thì họ không có tiền để nộp phạt, có những quy định cấm nhưng chưa có chế
tài cụ thể.
- Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP là chưa phù hợp, đầy đủ và mức xử
phạt còn thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế, chưa đủ
sức răn đe tác động vào hành vi nhận thức của các chủ thể. Thiếu và cần ghi
nhận thêm nhiều hành vi vi phạm trong nhà chung cư, cụ thể hoá trách
nhiệm cá nhân thành viên Ban quản trị,…
Thứ Bảy: Về hội nghị nhà chung cư (HNNCC):
- về Hội nghị nhà chung cƣ lần đầu thì điều kiện tổ chức Hội nghị khá khó
khăn, đặc biệt là vấn đề uỷ quyền hợp pháp cho người khác dự hội nghị,…
Việc giao UBND phường xã tổ chức rất khó khăn; không nên dựa theo tỷ lệ
chủ sở hữu tham dự để xem xét điều kiện tổ chức HNNCC lần đầu vì nhiều
cư dân không có ý thức thì lại không tổ chức được
- Hình thức chủ động, linh hoạt trong việc tập hợp ý kiến chủ sở hữu. Theo
đó quy định lấy ý kiến các chủ sở hữu không tham dự HNNCC lần đầu, cần
thiết bổ sung thêm quy định về việc công khai biên bản sau khi tổng hợp và
có chữ ký của người chủ trì cuộc họp bởi vì hai lý do:
(1) công khai ý kiến của những chủ sở hữu không tham dự hội nghị,
(2) đảm bảo sự minh bạch, chính xác, dân chủ kết quả hội nghị
- Về thành phần tham dự, tỷ lệ tham dự,… thì Thông tư 06/2019/TT-BXD đã
quy định 50% chủ sở hữu đã nhận bàn giao tham dự,
- Trong trường hợp chủ đầu tư không tổ chức HNNCC lần đầu để bầu
BQTNCC thì cư dân có thể yêu cầu UBND cấp xã (thay cho cấp phường
như hiện nay – bản chất không thay đổi) tổ chức hội nghị nhưng Thông tư
06 lại không quy định về trách nhiệm của UBND cấp xã nếu như họ không
tổ chức.
- Việc tổ chức HNNCC lần đầu do UBND phường chủ trì không có nghĩa là
phường phải chuẩn bị hồ sơ, mà trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ thuộc chủ đầu
tư.
- Vấn đề ủy quyền dự Hội nghị nhà chung cư thì Luật Nhà ở và Thông tư
02/2016/TT-BXD chỉ quy định là “uỷ quyền hợp pháp” chứ không bắt buộc
phải công chứng hoặc chứng thực,…Luật phải quy định rõ hình thức uỷ
quyền nào là hợp pháp?..
- Cư dân muốn loại bỏ chủ đầu tư ra khỏi Ban quản trị nhưng chủ đầu tư vẫn
có quyền sở hữu tài sản rất lớn trong nhà chung cư.

Thứ 8 chỗ để xe ô tô trong nhà chung cƣ

- Vấn đề xác lập quyền sở hữu và giao dịch chuyển nhượng, mua bán: chủ sở
hữu căn hộ bị hạn chế số chỗ để xe được phép mua vì phải bảo đảm nguyên
tắc không được mua vượt quá số lượng chỗ để xe thiết kế cho một căn hộ.
Quy chế không đặt ra hạn chế số lượng chỗ để xe được nhận chuyển
nhượng, tức là chủ sở hữu có thể nhận chuyển nhượng nhiều chỗ để xe ô tô
hơn.
 - Về hình thức của hợp đồng: Luật Nhà ở 2014 cũng như Quy chế chưa hướng
dẫn đầy đủ cho hình thức hợp đồng chuyển nhượng chỗ để xe ô tô liên quan
đến yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Về xác định quyền sở hữu chỗ để xe ô tô đối với chủ sở hữu diện tích khác
trong nhà chung cư: Chỗ để xe của nhà chung cư và của phần thương mại thì
thực tế do chủ đầu tư xác định. Quy định người thuê, người ở nhờ,… được
thuê chỗ để xe là quy định đóng, thiếu nhiều chủ thể khác.
- Về nguyên tắc mua bán chỗ để xe: Luật Nhà ở chưa có nguyên tắc mà
Thông tư quy định thì chưa hợp lý.thường chủ đầu tư bắt phải mua chỗ để xe
ô tô với giá rất cao, thậm chí cả tỷ đồng cho 10m2, không cho cư dân lựa
chọn thuê dù trước khi ký hợp đồng mua bán có hứa hẹn. Bên cạnh đó, chỗ
để xe ô tô hiện nay thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư liệu có hợp lý?

Thứ chín Nội quy nhà chung cƣ:

- Nội quy chung cư có vai trò rất quan trọng trong việc điều chỉnh xử sự của
các cư dân trong chung cư, góp phần hạn chế các hành vi thiếu ý thức gây
ảnh hưởng đến cộng đồng. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện hành quy
định về nội quy chung cư còn khá chung chung, chưa chặt chẽ. Cụ thể Mẫu
nội quy do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư về quản lý, sử dụng
NCC cần quy định rõ ràng, chi tiết hơn, đặc biệt là các hành vi bị nghiêm
cấm trong chung cư để người dân có thể tham khảo;
- Vấn đề xử lý vi phạm nội quy chung cư: cần quy định cơ chế xử phạt, pháp
luật hiện hành chỉ quy định chung chung, chủ yếu khuyến khích các cư dân
tuân thủ. Nhiều chung cư quy định về phạt tiền, cấp điện, cúp nước,…
không có cơ sở pháp lý và Ban quản trị không có chức năng xử phạt.
- Vấn đề kiểm soát thi hành nội quy: pháp luật chưa quy định rõ trong khoản
thời gian trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì việc thi hành
nội quy như thế nào, trách nhiệm ban quan trị trong việc đôn đốc, nhắc nhở
cư dân chấp hành nội quy,… nên cần bổ sung làm rõ.
- Về việc phạt tiền do vi phạm nội quy chung cư. Đây không thể coi là xử phạt
vi phạm hành chính vì chỉ có cơ quan nhà nước mới được phạt. bản thân Ban
Quản trị không có chức năng xử phạt như CQNN.
 PHẦN V
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ

1. Bảo trì nhà chung cƣ

a) Quy định chung
- Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở; trường hợp
chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách
nhiệm bảo trì (khoản 1 Điều 86 Luật Nhà ở 2014);
- Chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho
người, tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở
(khoản 3 Điều 86 Luật Nhà ở 2014);
- Chủ sở hữu nhà ở có nghĩa vụ: chấp hành quy định của pháp luật về
bảo trì nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo
trì nhà ở; bồi thường cho người khác trong trường hợp gây thiệt hại và thực
hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của luật (khoản 2 Điều 88 Luật Nhà ở
2014);
b) Bảo trì nhà chung cư
- Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì
phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở
hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư (Điều 107 Luật Nhà ở 2014).
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu (Điều 108 Luật Nhà ở 2014)
+ Chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho
thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người
mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp
đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
+ Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu
tư giữ lại không bán hoặc chưa bán thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ,
phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá
cao nhất của nhà chung cư đó.
- Trường hợp kinh phí nêu trên không đủ để thực hiện bảo trì thì các
chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện
tích thuộc sở hữu riêng.
- Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán trước ngày 01/7/2006
mà chưa thu kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị
nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh
phí có thể được nộp hằng tháng hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần
bảo trì.
- Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán sau ngày 01/7/2006 mà
trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo
trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua
bán mà giá mua
chưa tính kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà
chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí
có thể được nộp hằng tháng hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo
trì.
- Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh
doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng
một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch
vụ và mỗi khu ch ức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần
sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và
người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa
thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng.
c) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì (Điều 109 Luật Nhà ở 2014)
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, chủ
đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín
dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được
thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất
tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng; trường hợp chủ đầu
tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu
cầu UBND cấp tỉnh thực hiện cưỡng chế.
- Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung
của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành và các mục
đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử
dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
- Ban quản trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng
mục đích, theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua
hằng năm. Phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định
của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
- Việc quản lý, sử dụng phần kinh phí bảo trì nhà chung cư có mục đích
sử dụng hỗn hợp:
+ Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và
phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản do Ban
quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng;
+ Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh
doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử
dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.
d) Bàn giao kinh phí bảo trì (Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)
- Kinh phí bảo trì được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu
thuế). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng
để nhận tiền bảo trì; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là
tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
- Chủ đầu tư phải ghi tài khoản đã mở trong hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí bảo trì mà vẫn bàn giao căn
hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ
đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa
bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung
cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị
thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập.
- Sau khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư và Ban quản trị thống
nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết
toán, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị
quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.
Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ
đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để
theo dõi.
đ) Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì (Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-
CP)
- Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao
không đầy đủ, không đúng hạn thì giải quyết như sau:
+ Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh yêu cầu chủ đầu tư
bàn giao kinh phí bảo trì;
+ Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản
trị, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; nếu các bên đã quyết
toán số liệu kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì
thì UBND phải có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong
thời hạn không quá 07 ngày, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.
Trường hợp chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các
bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban
quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp
tỉnh.
Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị;
sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh biết;
+ Trường hợp quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư vẫn không thực
hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành
quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và
gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ
đầu tư mở tài khoản; trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải ghi rõ
số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải
sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp
cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này;
+ Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ
đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập hoặc
chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản
trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn
30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là
toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết
toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu
ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh;
+ Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế
của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí
bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết
định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản
trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và quyết định
cưỡng chế; trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí
bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải
nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức
xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị.
Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát
hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh phải
yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
- Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
phải được lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản
trị; trường hợp phải cưỡng chế thì phải có thêm xác nhận của bên tổ chức
cưỡng chế và đại diện tổ chức tín dụng thực hiện chuyển kinh phí này hoặc
đại diện của bên xử lý tài sản của chủ đầu tư (nếu có xử lý tài sản của chủ đầu
tư).
Trích theo văn bản hợp nhất số 08:
31. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cƣ (Điều 32)
f) Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng
và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
g) Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần
sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị
thuộc sở hữu chung.
h) Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở
và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng
biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư
thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đó.
i) Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử
dụng hỗn h ợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn
hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc
sau:
- Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của
cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đó được hội nghị
nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đó được lập, trừ trường hợp có hư
hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
- Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại
thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa
nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đó được lập theo quy định.
đ) Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở
hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.
 j) Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị
có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định
để thực hiện bảo trì.
32. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cƣ (Điều 33)
e) Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung do hội nghị nhà chung cư thông
qua để áp dụng đối với các trường hợp nhà chung cư hỗn h ợp không thể phân
chia phần sở hữu chung hoặc các diện tích của khu căn hộ (nếu có thể phân
chia).
f) Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị
nhà chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp
thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận
hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị
nhà chung cư thông qua.
g) Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho
các trường hợp nhà chung cư hỗn hợp không thể phân chia phần sở hữu chung
hoặc các diện tích của khu căn hộ (nếu có thể phân chia) được lập và thông
qua trên cơ sở quy trình bảo trì phần xây dựng của tàa nhà, quy trình bảo trì hệ
thống thiết bị do chủ đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của
nhà chung cư.
h) Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nêu
trên bao gồm:
- Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến
05 năm sau đó; dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm;
- Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm;
- Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;
e) Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đếnkhu vực
cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì của Ban quản trị;
- Các vấn đề khác có liên quan.
33. Các hạng mục của nhà chung cƣ đƣợc sử dụng kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung (Điều 34)
e) Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định
tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
f) Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư,
bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ
thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ
thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền
hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác
dùng chung cho nhà chung cư.
g) Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư;
các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật
Nhà ở.
h) Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ
thống nước thải của nhà chung cư.
đ) Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của
các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
34. Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu
chung
(Điều 35)
e) Ban quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại lựa chọn và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:
- Đối với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý
vận hành thực hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và
đơn vị này có năng lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải
có đơn vị quản lý vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo
trì thì thuê đơn vị khác có năng lực thực hiện;
- Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy
quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị
khác có năng lực thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị thì đơn
vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do nhà
sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực hiện bảo trì hoặc thay thế
theo quy định.
f) Đơn vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được
lập theo quy định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng
trong quá trình bảo trì, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp đồng
bảo trì.
g) Hợp đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị nhà chung cư
hoặc chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với đơn vị thực hiện bảo
trì theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có Ban
quản trị thì đại diện chủ sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị
có năng lực bảo trì.
 h) Khi kết thúc cụng việc bảo trì, các bên phải tổ chức nghiệm thu hoàn
thành công việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo trì được thực hiện
theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy
định của pháp luật.
35. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
nhà chung cƣ có nhều chủ sở hữu (Điều 36)
f) Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
g) Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích
sử dụng hỗn h ợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung
của khu căn hộ và khu văn phũng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức
hội nghị nhà
chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì được
thực hiện như sau:
- Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản tiền gửi chuyên dùng tại
một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản
đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao
kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ
đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua
hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung
cư lập nêu trên;
- Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục
đích để ở có thể do một thành viên Ban quản trị hoặc nhiều thành viên Ban
quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.
Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục
đích sử dụng hỗn hợp có tối thiểu là 03 thành viên Ban quản trị đứng tên đồng
chủ tài khoản, số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết
định. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 01 đại
diện chủ sở hữu khu căn hộ, 01 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có),
01 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà
chung cư quyết định (nếu có).
Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí
bảo trì quy định tại Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính
của Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.
 h) Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn h ợp mà phân chia
riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài
khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trỡ phần sở hữu chung được thực
hiện như sau:
- Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản chuyên dùng tại một tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
của cả tòa nhà chung cư;
- Kỳ hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì được xác
định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở;
- Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có
trách nhiệm tự quản lý kinh phí được để lại để bảo trì phần sở hữu chung của
khu chức năng này;
i) Việc bàn giao, quản lý kinh phí bảo trì đối với trường hợp nhà chung
cư hỗn hợp được phân chia riêng biệt quy định như sau:
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề
nghị của Ban quản trị, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì
sang tài khoản do Ban quản trị lập;
đ) Đối với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện
tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo
tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do
Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì
phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư
được tự quản lý và sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều này.
Việc thỏa thuận tỷ lệ đóng góp kinh phí bảo trì nêu trên có thể tham
khảo theo nguyên tắc bằng tỷ lệ phần trăm (%) diện tích sàn xây dựng của
từng khu chức năng trong tòa nhà chung cư tính trên tổng diện tích sàn xây
dựng của tòa nhà chung cư đó.
j) Trường hợp thành lập cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử
dụng của từng tòa nhà, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản
riêng để quản lý kinh phì bảo trì cho từng tòa nhà.
g) Bên bàn giao và bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí này trước khi
tiến hành việc bàn giao kinh phí. Tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung bao gồm:
 - Biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của
nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở;
- Biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo quy định của
pháp luật về nhà ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê
mua và số tiền chủ đầu tư phải nộp theo quy định; tên, số tài khoản, nơi mở tài
khoản tiền gửi kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý;
- Bảng kê các công việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư đã
thực hiện kèm theo hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền bảo trì đã thanh
toán cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ số kinh
phí mà chủ đầu tư đã thực hiện các công việc bảo trì (nếu có).
Đối với các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn
trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư
không được khấu trừ vào tiền bảo trì phải chuyển giao cho Ban quản trị nhà
chung cư.
36. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (Điều 37)
a) Kinh phí bảo trì của tòa nhà chung cư nào chỉ được dùng để bảo trì
phần sở hữu chung của tòa nhà đó. Ban quản trị nhà chung cư chỉ được sử
dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào việc bảo trì các hạng mục theo
quy định.
) Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà
chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được
thay đổi tài khoản này và định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên bảng tin
của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc
sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng
quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ
theo quy định để theo dõi, quản lý.
f) Đối với trường hợp phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì theo
quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 36 của Quy chế này thì Ban quản trị nhà
chung cư cùng với chủ đầu tư thống nhất phân chia tỷ lệ kinh phí dùng để bảo
trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu
chung của khu căn hộ.
Khi cần bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ thì Ban quản trị chỉ
được sử dụng kinh phí trong số kinh phí đã thống nhất phân chia để bảo trì;
trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì các chủ sở hữu khu căn hộ
có trách nhiệm cùng đóng góp. Đối với phần kinh phí đã phân chia để bảo trì
phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì chỉ được dùng để bảo trì phần sở hữu
chung của cả tòa nhà; trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì chủ sở
hữu khu căn hộ và chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại
có trách nhiệm cùng đóng góp. Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư có
thể thống nhất lập 02 tài khoản khác nhau để quản lý 02 khoản kinh phí quy
định tại Khoản này.
g) Tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung có trách nhiệm chuyển tiền vào tài khoản của bên thực
hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề
nghị của Ban quản trị. Hồ sơ đề nghị chuyển tiền bao gồm:
- Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ lý do đề nghị
chuyển tiền và số tiền cần chuyển;
- Biên bản cuộc họp Ban quản trị về nội dung rút kinh phí bảo trì;
- Kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, trừ trường
hợp bảo trì đột xuất;
- Hợp đồng bảo trì.
đ) Trường hợp thực hiện công việc bảo trì có giá trị hợp đồng nhỏ trong
mức mà hội nghị nhà chung cư cho phép được rút tiền mặt ghi trong quy chế
thu, chi tài chính của Ban quản trị thì sau khi nhận được hồ sơ đề nghị, tổ
chức tín dụng thực hiện thủ tục rút tiền mặt để Ban quản trị thanh toán trực
tiếp cho bên thực hiện bảo trì.
h) Trường hợp phát sinh công việc bảo trì đột xuất mà được phép chi
theo quy chế thu, chi tài chính thì Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển tiền
kèm theo biên bản họp Ban quản trị về nội dung rút tiền và hợp đồng bảo trì
đã ký gửi tổ chức tín dụng; căn cứ vào hồ sơ đề nghị, tổ chức tín dụng có trách
nhiệm chuyển tiền cho bên thực hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc.
g) Đối với việc bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà trong cụm
nhà chung cư thì sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định sau:
- Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm
nhà chung cư thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của từng tòa
nhà trong cụm;
- Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của một số
tòa nhà trong cụm thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của các
tòa nhà có liên quan;
 PHẦN V
QUY ĐỊNH ĐẤU THẦU VÀ CƠ SỞ LẬP HỒ SƠ THẦU, CHÀO THẦU,
LỰA CHỌN THẦU

Văn bản áp dụng:

- Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014);
- Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu (có hiệu lực thi hành kể từ
ngày 15/8/2014);
- Thông tư số 01/2015/TT-BKHĐT ngày 04/02/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết lập Hồ sơ mời quan tâm, Hồ sơ mời thầu, Hồ sơ yêu cầu dịch vụ
tư vấn;
- Thông tư số 05/2015/TT-BKHĐT ngày 16/6/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết lập hồ sơ mời thầu mua sắm hàng hoá;
- Thông tư liên tịch số 07/2015/TTLT-BKHĐT-BTC ngày 08/9/2015 của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư và Bộ Tài chính quy định chi tiết việc cung cấp, đăng tải thông tin
về đấu thầu và lựa chọn nhà thầu qua mạng;
- Thông tư số 10/2015/TT-BKHĐT ngày 26/10/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết về kế hoạch lựa chọn nhà thầu;
- Thông tư số 11/2015/TT-BKHĐT ngày 27/10/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết lập hồ sơ yêu cầu đối với chỉ định thầu, chào hàng cạnh tranh;
- Thông tư số 19/2015/TT-BKHĐT ngày 27/11/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
quy định chi tiết lập báo cáo thẩm định trong quá trình tổ chức lựa chọn nhà thầu;

Quy định chi tiết lập Hồ sơ mời quan tâm, Hồ sơ mời thầu,

Hồ sơ yêu cầu dịch vụ tƣ vấn

BỘ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƢ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Số: 14/2016/TT-BKHĐT
Hà Nội, ngày 29 tháng 9 năm 2016

THÔNG TƢ

Quy định chi tiết lập hồ sơ mời thầu dịch vụ phi tƣ vấn

Căn cứ Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu;
Căn cứ Nghị định số 116/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2008 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu;
Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư ban hành Thông tư quy định chi tiết lập
hồ sơ mời thầu dịch vụ phi tư vấn như sau:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Thông tư này hướng dẫn việc lập hồ sơ mời thầu đối với gói thầu cung cấp
dịch vụ phi tư vấn có giá gói thầu không quá 10 tỷ đồng (gói thầu quy mô nhỏ)
thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật đấu thầu số 43/2013/QH13. Mẫu hồ sơ mời
thầu dịch vụ phi tư vấn ban hành kèm theo Thông tư này áp dụng đối với gói thầu
đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ
sơ.
Điều 2. Đối tƣợng áp dụng
1. Thông tư này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân tham gia hoặc có liên quan
đến hoạt động lựa chọn nhà thầu thuộc phạm vi điều chỉnh quy định tại Điều 1
Thông tư này.
2. Khuyến khích áp dụng Thông tư này đối với tổ chức, cá nhân có hoạt
động lựa chọn nhà thầu không thuộc phạm vi điều chỉnh quy định tại Điều 1 Thông
tư.
 Điều 3. Áp dụng Mẫu hồ sơ mời thầu dịch vụ phi tƣ vấn
1. Dịch vụ phi tư vấn bao gồm: logistics, bảo hiểm; quảng cáo; tổ chức đào
tạo, nghiệm thu chạy thử; đo vẽ bản đồ; in ấn; tang lễ; vệ sinh; quản lý, vận hành
tòa nhà; kế toán; truyền thông; vận tải công cộng; trồng và quản lý chăm sóc cây
xanh; cấp, thoát nước; cấp điện, chiếu sáng; thu gom, phân loại, xử lý chất thải,
nước thải; nhiếp ảnh; đóng gói; sao chụp và các hoạt động khác không phải là dịch
vụ tư vấn được quy định tại khoản 8 Điều 4 Luật đấu thầu số 43/2013/QH13.
2. Đối với các gói thầu dịch vụ phi tư vấn sử dụng vốn ODA, nếu được các
nhà tài trợ chấp thuận thì áp dụng theo Mẫu này hoặc có thể sửa đổi, bổ sung một
số nội dung theo quy định về đấu thầu trong điều ước quốc tế, thỏa thuận quốc tế
giữa Việt Nam với nhà tài trợ đó.
3. Đối với trường hợp đấu thầu quốc tế, căn cứ quy mô, tính chất của gói
thầu, tổ chức, cá nhân thực hiện việc lập hồ sơ mời thầu phải chỉnh sửa quy định về
giá dự thầu, ngôn ngữ, đồng tiền, ưu đãi, thời gian trong đấu thầu và các nội dung
liên quan khác cho phù hợp với quy định của Luật đấu thầu số 43/2013/QH13,
Nghị định số 63/2014/NĐ-CP.
4. Đối với gói thầu dịch vụ phi tư vấn có giá gói thầu lớn hơn 10 tỷ đồng
hoặc gói thầu có giá nhỏ hơn 10 tỷ đồng nhưng áp dụng phương thức một giai
đoạn hai túi hồ sơ, chỉnh sửa quy định tại Mẫu hồ sơ mời thầu này để áp dụng cho
phù hợp với quy định của Luật đấu thầu số 43/2013/QH13, Nghị định số
63/2014/NĐ-CP.
5. Hướng dẫn áp dụng Mẫu hồ sơ mời thầu dịch vụ phi tư vấn:
Khi áp dụng Mẫu hồ sơ mời thầu dịch vụ phi tư vấn cần căn cứ vào quy mô,
tính chất, điều kiện cụ thể của gói thầu mà đưa ra các yêu cầu trên cơ sở đảm bảo
nguyên tắc cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế; không được đưa
ra các điều kiện nhằm hạn chế sự tham gia của nhà thầu hoặc nhằm tạo lợi thế cho
một hoặc một số nhà thầu gây ra sự cạnh tranh không bình đẳng. Trường hợp có
chỉnh sửa các quy định nêu trong Mẫu hồ sơ mời thầu thì tổ chức, cá nhân thực
hiện việc lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ mời thầu phải bảo đảm việc chỉnh sửa đó
là phù hợp, khoa học, chặt chẽ hơn so với quy định nêu trong Mẫu hồ sơ mời thầu
và không trái với quy định của pháp luật về đấu thầu. Trong tờ trình đề nghị phê
duyệt hồ sơ mời thầu phải nêu rõ các nội dung chỉnh sửa so với quy định trong
Mẫu hồ sơ mời thầu và lý do chỉnh sửa để chủ đầu tư xem xét, quyết định. Mẫu hồ
sơ mời thầu bao gồm các nội dung sau:
Chương I. Chỉ dẫn nhà thầu
 Chương này cung cấp thông tin nhằm giúp nhà thầu chuẩn bị hồ sơ dự thầu.
Nội dung của Chương này thường được áp dụng mà không sửa đổi.
Chương II. Bảng dữ liệu đấu thầu
Căn cứ quy mô và tính chất của từng gói thầu, các nội dung thông tin chi
tiết, cụ thể sẽ được thể hiện theo từng mục tương ứng với Chương I.
Chương III. Tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu
Chương này bao gồm các tiêu chí để đánh giá hồ sơ dự thầu về năng lực,
kinh nghiệm, kỹ thuật và tài chính - thương mại. Căn cứ quy mô và tính chất của
từng gói thầu, việc xây dựng các tiêu chí đánh giá phải đảm bảo tính khoa học, rõ
ràng, cụ thể và phù hợp với yêu cầu thực hiện gói thầu theo nội dung hướng dẫn
nêu ở Mục ghi chú.
Chương IV. Biểu mẫu dự thầu
Chương này gồm các biểu mẫu mà nhà thầu sẽ phải hoàn chỉnh để thành một
phần nội dung của hồ sơ dự thầu. Về cơ bản, chỉ sử dụng mà không cần sửa đổi
quy định tại Chương này.
Chương V. Yêu cầu về phạm vi cung cấp
Chương này bao gồm nội dung về phạm vi của gói thầu, kế hoạch thực hiện
gói thầu và yêu cầu về kỹ thuật. Căn cứ quy mô và tính chất của gói thầu, mô tả chi
tiết phạm vi của gói thầu, kế hoạch thực hiện cho phù hợp và đưa ra các yêu cầu về
kỹ thuật trên cơ sở chú trọng vào sản phẩm đầu ra, tránh đưa ra yêu cầu không cần
thiết dẫn đến hạn chế sự tham dự của nhà thầu hoặc gây ra sự cạnh tranh không
bình đẳng.
Chương VI. Điều kiện chung của hợp đồng
Chương này gồm điều khoản chung được áp dụng cho tất cả các hợp đồng
của các gói thầu khác nhau. Đối với các gói thầu dịch vụ phi tư vấn đơn giản,
thông thường (là các gói thầu có giá trị không cao, có thời gian thực hiện ngắn, các
công việc thực hiện không đòi hỏi chuyên môn sâu, không mang tính kỹ thuật
cao…) thì phải áp dụng hợp đồng trọn gói. Khi áp dụng loại hợp đồng trọn gói, nhà
thầu phải tính toán và phân bổ chi phí dự phòng vào trong giá dự thầu; không tách
riêng phần chi phí dự phòng mà nhà thầu đã phân bổ trong giá dự thầu để xem xét,
đánh giá trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu về tài chính, thương mại.
Trường hợp gói thầu dịch vụ phi tư vấn không phải là thông dụng, đơn giản
hoặc có thời gian thực hiện kéo dài qua nhiều năm mà việc áp dụng loại hợp đồng
trọn gói không hiệu quả thì có thể áp dụng hợp đồng theo đơn giá cố định, đơn giá
điều chỉnh hoặc kết hợp nhiều loại hợp đồng. Khi đánh giá hồ sơ dự thầu về tài
chính, thương mại thì chi phí dự phòng sẽ không được xem xét, đánh giá để so
sánh, xếp hạng nhà thầu. Chi phí dự phòng sẽ được chuẩn xác lại trong quá trình
thương thảo hợp đồng. Giá trúng thầu và giá hợp đồng phải bao gồm chi phí dự
phòng; phần chi phí dự phòng này do chủ đầu tư quản lý và chỉ được sử dụng để
thanh toán cho nhà thầu theo quy định trong hợp đồng khi có phát sinh.
Hồ sơ mời thầu phải quy định rõ nội dung và nguyên tắc sử dụng chi phí dự
phòng để làm cơ sở cho nhà thầu chào thầu, ký kết và thực hiện hợp đồng, trong đó
phải nêu rõ giá trị cụ thể bằng tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%) các khoản chi phí dự
phòng tính trên chi phí dịch vụ của gói thầu để nhà thầu chào thầu. Nhà thầu phải
chào các khoản chi phí dự phòng theo đúng yêu cầu của hồ sơ mời thầu.
Chương VII. Điều kiện cụ thể của hợp đồng
Chương này quy định cụ thể các nội dung của Chương VI khi áp dụng đối
với từng gói thầu nhằm bổ sung thông tin cần thiết để hoàn chỉnh hợp đồng, đảm
bảo tính khả thi cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng.
Chương VIII. Biểu mẫu hợp đồng
Chương này gồm các biểu mẫu mà nhà thầu sẽ phải hoàn chỉnh để là một bộ
phận cấu thành của hợp đồng.
Phụ lục. Một số ví dụ về tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật và yêu cầu về kỹ
thuật dựa trên kết quả đầu ra.
Trong Phụ lục này đưa ra các ví dụ về tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật áp
dụng phương pháp chấm điểm, tiêu chí đạt/không đạt; ví dụ về yêu cầu kỹ thuật
dựa trên chất lượng đầu ra và ví dụ về Phụ lục hợp đồng về giảm trừ thanh toán.
Điều 4. Tổ chức thực hiện
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2016.
2. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở
Trung ương, Ủy ban nhân dân các cấp và tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách
nhiệm thi hành Thông tư này. Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, đề
nghị các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở Trung
ương, Ủy ban nhân dân các cấp và tổ chức, cá nhân có liên quan gửi ý kiến về Bộ
Kế hoạch và Đầu tư để kịp thời hướng dẫn./.
 BỘ TRƢỞNG
Nơi nhận:

- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP; (đã ký)
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;

- Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;

- Văn phòng Chủ tịch nước;

- Hội đồng Dân tộc và các Ủy Ban của Quốc hội;

- Văn phòng Quốc hội;

- Văn phòng Chính phủ; Nguyễn Chí Dũng

- Tòa án nhân dân tối cao;

- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;

- Kiểm toán Nhà nước;

- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;

- Sở Kế hoạch và Đầu tư các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

- Cục Kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp);

- Công báo;

- Cổng TTĐT Chính phủ;

- Cổng TTĐT Kế hoạch và Đầu tư;

- Các đơn vị thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư;

- Lưu: VT, Cục QLĐT (CL ).

PHẦN VI – TRAO ĐỔI VÀ HƢỚNG DẪN CÁC VẤN ĐỀ CÒN LẠI