NHÓM 3

DỰ ÁN ĐẦU TƯ
NHÀ HÀNG
PIZZA VIỆT
Tháng 10/2021
 TÁC GIẢ
Hồ Trúc Lam Phan
Đỗ Lan Phương
Nguyễn Thị Minh Thiện
Trần Thị Khánh Thanh
MỤC LỤC
PHẦN A_MÔ TẢ DỰ ÁN
01 Giới thiệu

02 Mô tả dự án

PHẦN B_BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

NHÀ HÀNG PIZZA VIỆT

Tóm tắt

01 Giới thiệu

02 Phương pháp

03 Phương án kiểm soát rủi ro

04 Phân tích kết quả

05 Kết luận

PHẦN C
01 Phụ lục

02 Tài liệu tham khảo

 PHẦN A
MÔ TẢ DỰ ÁN
01 GIỚI THIỆU
Pizza là một trong những món ăn phổ biến nhất dành
cho các bữa ăn nhanh, các bữa tiệc và những buổi tụ
tập bạn bè. Người Mỹ tiêu thụ pizza khoảng 350
lát/giây. Pizza ngày càng phổ biến ở châu Á với gần
78% số cư dân thích ăn pizza. Tại Việt Nam, đặc biệt
là ở các thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh, các
nhãn hàng pizza mọc lên và phát triển hàng loạt, có
thể kể đến một số nhãn hàng nổi tiếng như Pizza Hut,
The Pizza Company, Pizza Inn,…

Tuy nhiên, lượng nhà hàng pizza tại các thành phố
vẫn chưa đủ phục vụ cho nhu cầu của người dân vì
nhu cầu thực tế của người dân ngày một tăng cao,
người dân giờ đây không chỉ xem pizza như một món
ăn vặt mà còn coi đó như một bữa ăn chính thay thế
cho các món ăn truyền thống như cơm, bún, phở trước
đây.

Từ những cơ sở trên, kết hợp với đánh giá về tình hình

vĩ mô, Công ty cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt
(DAV) đang xin chủ trương đầu tư cho dự án với tên
gọi Nhà hàng Pizza Việt. Dự án dự định xây dựng
mới chuỗi hệ thống gồm 50 nhà hàng tại Thành phố
Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, với tổng mức đầu tư
100 tỷ đồng (tương đương 2 tỷ đồng/nhà hàng). Chủ
đầu tư DAV sẽ trực tiếp quản lý và khai thác dự án.
 Quy trình sản xuất

Bước 1: Chuẩn bị nguyên liệu làm bánh (bột mỳ, men nở, dầu
olive, nước, muối,…)
Bước 2: Cho nguyên liệu vào nhồi bột và ủ bột
Bước 3: Cán bột mỏng và tạo hình đế bánh
Bước 4: Chuẩn bị nước sốt cà chua và các nguyên liệu cho
nhân bánh (xúc xích, ớt chuông, hải sản, phô mai,…)
Bước 5: Rải đều nhân bánh lên trên đế bánh và cho vào lò
nướng chín
Bước 6: Lấy pizza đã chín ra khỏi lò và thưởng thức
 02 MÔ TẢ DỰ ÁN

Vòng đời dự án_Giá trị tính toán

Các khoản đầu tư ban đầu của dự án được giả định bắt đầu trong năm
2022 và dự án Nhà hàng Pizza Việt sẽ hoàn toàn kết thúc và đóng cửa
hoặc chuyển giao vào cuối năm 2037, tức 15 năm hoạt động. Đơn vị
thống nhất là triệu VNĐ, và được làm tròn ở một chữ số thập phân.
Tuy dự án dự định đầu tư chuỗi hệ thống gồm 50 nhà hàng ở Thành
phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, ta chỉ phân tích lợi ích – chi phí
và phân tích mô phỏng chuyên sâu cho một nhà hàng điển hình ở nội
thành Thành phố Hồ Chí Minh.
 Chi phí đầu tư
Khu đất cho mỗi nhà hàng được chủ đầu tư
thuê sử dụng trong vòng 16 năm, riêng
năm đầu tư được ưu đãi chỉ đặt cọc cho 3
tháng cuối năm. Mặt bằng sau khi sửa chữa
và đưa vào khai thác sẽ bắt đầu tính khấu
hao trong 10 năm.

Các vật tư đầu vào như dụng cụ nhà bếp sẽ được

nhập khẩu từ nước ngoài, thuế nhập khẩu 20% và
thuế VAT 10%. Bên cạnh đó, những thiết bị cơ bản
cũng sẽ được mua trong nước. Thiết bị có vòng đời
hữu dụng là 6 năm kể từ năm hoạt động.
Vốn lưu động được giả định không đổi trong suốt
vòng đời dự án và sử dụng hết vào cuối dự án.
Giả định không thanh lý vào cuối dự án.
 Bảng 1. Tổng mức đầu tư cho một nhà hàng (giá gốc năm 2022)

Hạng mục (đơn vị) Số Giá Thành tiền (triệu VNĐ)

lượng (Bao gồm các loại thuế)
(i) Xây dựng 200
1,2
Sửa chữa mặt bằng 1 200 200
(ii) Thiết bị (bộ)2 1,165
Dụng cụ nhà bếp 1 500 500
Bàn ghế 30 10 300
Quầy tính tiền 1 25 25
Thiết bị vệ sinh 2 70 140
Thiết bị khác 1 200 200
(iii) Chi phí quản lý dự án 37.715
(iv) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng dự án 91.912
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 5.883
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 9.814
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 2.184
Chi phí thẩm tra dự toán 0.382
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng 0.776
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, 3.518
TB
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 9.355
Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 60
(v) Thuê mặt bằng, đặt cọc 405
2
(vi) Vốn lưu động 100
Tổng 1,999.627

1
Bao gồm 10% lao động có kỹ năng, 40% lao động không có kỹ năng và 50%
nguyên vật liệu trong nước chịu thuế VAT.
2
Thuế VAT 10%.
Chi phí hoạt động
Dự án ước tính sản xuất được 65%
công suất vào năm hoạt động đầu
tiên, tăng dần 10% vào các năm sau
đó và giữ cố định ở mức 95% trong
suốt những năm còn lại của dự án.

Chi phí hoạt động (riêng chi phí

lương và tiền thuê đất cố định) và
doanh thu thay đổi theo công suất
đầu ra của dự án.

Chi phí tiền thuê đất có sự khác biệt

giữa các vùng, bình quân tại trung
tâm Thành phố Hồ Chí Minh là 135
triệu VNĐ/tháng.
Dựa trên Regional Labor Market
Integration, Shadow Wages and
Poverty in Vietnam (Le Dang Trung
và Remco H. Oostendorp, 2016), giá
ẩn lao động không kỹ năng trung
bình là 26% giá thị trường.
Bảng 2. Chi phí hoạt động một năm cho một nhà hàng (giá gốc năm 2022; công
suất 100%)

Hạng mục Thành tiền (triệu VNĐ)

(Giá đã bao gồm các loại thuế)
Chi phí thuê đất 1,620,000
Chi phí quảng cáo1 5% Doanh thu
Lương nhân viên, nhân công2 1,771.2
Chi phí điện, nước3 2% Doanh thu
Chi phí nguyên vật liệu1 30% Doanh thu
Chi phí khác 15% Doanh thu

1
Căn cứ Thông tư 219/2013/TT-BTC, sử dụng mức thuế VAT chung 10%.
2
Bao gồm 50% lao động có kỹ năng và 50% lao động không có kỹ năng.
3
Bao gồm 50% điện và 50% nước. Căn cứ Thông tư 219/2013/TT-BTC và cách tính hóa
đơn tiền điện của Tập đoàn Điện lực Việt Nam EVN năm 2021, điện có thuế VAT 10%.
Căn cứ Thông tư 219/2013/TT-BTC, nước có thuế VAT 5%; căn cứ Nghị định
53/2020/NĐ-CP, nước thải từ hoạt động của nhà hàng được phân loại là nước thải sinh
hoạt, chịu mức phí bảo vệ môi trường là 10% trên giá bán của 1 m 3 nước sạch chưa
bao gồm thuế giá trị gia tăng. Giả định chi phí ngoại tác do nước thải đúng bằng mức
phí mà doanh nghiệp phải nộp cho chính phủ, khoản thu này được sử dụng để đền bù
bất kỳ thiệt hại có liên quan.
Doanh thu
Khi dự án đi vào hoạt động ổn
định được dự kiến cung cấp
khoảng 50 bánh/ngày/nhà hàng
vào các ngày thường và 400
bánh/ngày/nhà hàng vào các
ngày cuối tuần và ngày lễ
(tương ứng với công suất
100%). Dựa trên số ngày thứ
bảy, chủ nhật, các ngày lễ, Tết
cũng như các ngày khuyến mãi
Black Friday của Việt Nam, dự
án ước tính số ngày thường là
215 ngày và các ngày có doanh
số cao hơn mức bình thường là
150 ngày. Đơn giá của một
chiếc bánh pizza sau thuế VAT
trung bình là 200,000 đồng.

Mức thuế suất thu nhập doanh nghiệp

áp dụng cho dự án là 20% và được phép
chuyển lỗ sang các hoạt động khác của
DAV. Doanh nghiệp kê khai tính thuế
VAT theo phương pháp khấu trừ.
Tài trợ
Dự án sử dụng 30% vốn chủ sở hữu
trong tổng đầu tư cố định ban đầu (kể
cả vốn lưu động). Phần còn lại vay
ngân hàng Techcombank với lãi suất
vay dài hạn danh nghĩa là 7.5%/năm,
được ân hạn trả lãi 1 năm và bắt đầu
trả từ năm 2024 trong vòng 5 năm.
Suất sinh lời kỳ vọng danh
nghĩa của chủ sở hữu là
15%/năm,dự án sử dụng suất
chiết khấu xã hội danh nghĩa
10%.
Lạm phát duy trì ổn định ở
mức trung bình 3.15%.

Tác động của dự án

tới môi trường
Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án
vào sử dụng ít nhiều cũng làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực như ô
nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm nước thải, ô nhiễm do chất
thải rắn. Nhưng để chủ động trong việc quản lý môi trường, khi dự án đi
vào hoạt động, công ty sẽ cho phân tích nguồn gốc ô nhiễm và đưa ra
các biện pháp giảm thiểu các tác động tiêu cực, đảm bảo được môi
trường làm việc trong vùng dự án được lành mạnh, thông thoáng. Chủ
đầu tư DAV cho rằng chi phí ngoại tác không đáng kể và khẳng định dự
án mang tính khả thi về môi trường.

Trang 13
 PHẦN B
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
DỰ ÁN NHÀ HÀNG
PIZZA VIỆT
 TÓM TẮT
Công ty cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt (DAV), dịch vụ lập dự án
đầu tư chuyên nghiệp, đang xem xét ý định đầu tư chuỗi hệ thống gồm
50 nhà hàng pizza tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận vào
năm 2022, với tổng mức đầu tư 100 tỷ đồng (tương đương 2 tỷ đồng/nhà
hàng). Công suất tối đa một nhà hàng có thể đạt được là 50 bánh/ngày
thường và lên tới 400 bánh/ngày lễ hoặc cuối tuần, tức có thể cung cấp
khoảng 71,000 bánh/năm ở mức giá trung bình là 200,000 VNĐ.

Ở trường hợp cơ sở, với các thông số được giả định sẵn, dự án có thể
đem lại hiện giá ròng khoảng 9 tỷ VNĐ/nhà hàng cho chủ đầu tư trong
15 năm hoạt động. Mỗi nhà hàng sẽ có các đặc điểm khác nhau về vị
trí, dân cư cũng như trình độ lao động nên các thông số là không cố
định. Nhằm đảm bảo kiểm soát rủi ro một cách tổng thể, công ty tiến
hành khảo sát thị trường và đánh giá tính khả thi của dự án thông qua
tính toán hiện giá ròng, nội suất hoàn vốn nội bộ và phân tích rủi ro của
một nhà hàng điển hình ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Các
phương án kiểm soát rủi ro được thành lập trên cơ sở kiểm soát các chi
phí hoạt động và hợp đồng hai phía về giá cả.

Báo cáo xem xét các phương án sau đây:

Phương án A – Không kiểm soát
Phương án B – Kiểm soát chi phí lương không vượt quá 25% tổng
chi phí hoạt động cơ bản
Phương án C – Kiểm soát chi phí lương không vượt quá 35% tổng
chi phí hoạt động cơ bản
Phương án D – Kiểm soát chi phí lương không vượt quá 25% tổng
chi phí hoạt động cơ bản và đặt giá bánh trung bình từ 170,000 –
320,000 VNĐ.
Phương án E – Kiểm soát chi phí lương không vượt quá 35% tổng
chi phí hoạt động cơ bản và đặt giá bánh trung bình từ 190,000 –
300,000 VNĐ.
Nhìn chung, dự án Nhà hàng Pizza Việt hoàn toàn khả thi, thậm chí
mang lại lợi nhuận và nội suất hoàn vốn khá lớn. Kể cả khi không
kiểm soát rủi ro, xác suất NPV âm cũng rất thấp. Tuy nhiên khi thực
hiện kiểm soát rủi ro thì giá trị NPV trung bình của các phương án
mang lại cao hơn.
Phương án D kiểm soát chặt chẽ chi phí lương hơn nhưng bù lại phạm
vi giá bánh trung bình có thể áp dụng cho mỗi nhà hàng đa dạng hơn.
Ngược lại, phương án E thu hẹp phạm vi giá bánh trung bình nhưng
lại tăng mức chi phí lương có thể áp dụng. Do vậy, tùy nhu cầu và
chính sách đặt ra, dự án có thể chú trọng vào phát triển sản phẩm
hoặc phát triển nhân sự, hoặc cũng có thể kết hợp cả hai tùy vào từng
giai đoạn của dự án.
 01 GIỚI THIỆU
Báo cáo này đánh giá tính khả thi của dự án Nhà hàng
Pizza Việt do chủ đầu tư Công ty cổ phần Tư Vấn Đầu
Tư Dự Án Việt (DAV) trực tiếp quản lý và khai thác.
DAV đang xin chủ trương đầu tư cho dự án với dự định
xây dựng mới chuỗi hệ thống gồm 50 nhà hàng tại Thành
phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, với tổng mức đầu
tư 100 tỷ đồng (tương đương 2 tỷ đồng/nhà hàng). Lượng
nhà hàng pizza tại các thành phố vẫn chưa đủ phục vụ
cho nhu cầu của người dân vì nhu cầu thực tế ngày một
tăng cao, nên nguồn cung từ dự án hoàn toàn được đảm
bảo thị trường đầu ra.

DAV đang tiến hành phân tích lợi ích – chi phí của một nhà hàng điển
hình ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở đó sẽ tiếp tục phân
tích mô phỏng chuyên sâu để thiết lập các phương án kiểm soát rủi ro cho
dự án một cách tổng thể. Nhằm phục vụ cho việc kiểm soát, phân bổ
nguồn lực và lựa chọn vị trí phù hợp với tiêu chuẩn và các ràng buộc đặt
ra, các phương án thay thế sau đã được thiết lập và xem xét:
Phương án A – Không kiểm soát
Phương án B – Kiểm soát chi phí lương không vượt quá 25% tổng chi
phí hoạt động cơ bản
Phương án C – Kiểm soát chi phí lương không vượt quá 35% tổng chi
phí hoạt động cơ bản
Phương án D – Kiểm soát chi phí lương không vượt quá 25% tổng chi
phí hoạt động cơ bản và đặt giá bánh trung bình từ 170,000 – 320,000
VNĐ.
Phương án E – Kiểm soát chi phí lương không vượt quá 35% tổng chi
phí hoạt động cơ bản và đặt giá bánh trung bình từ 190,000 – 300,000
VNĐ.
02 PHƯƠNG PHÁP

2.1 Phân tích lợi ích-chi phí xã hội

Phương pháp phân tích lợi ích – chi phí xã hội được thiết kế để cung cấp
thông tin về mức độ và sự phân bổ lợi ích và chi phí của từng phương án.
Bốn quan điểm khác nhau được tính đến:

1. Phân tích Tổng đầu tư (TIPV):

Phân tích lợi ích – chi phí bằng cách
định giá tất cả các đầu vào và đầu ra
của dự án theo giá thị trường riêng,
tính đến tác động của thuế (không
tính đến lãi vay) và xác định xem dự
án có hiệu quả từ góc độ ngân hàng
cho vay hay không.
2. Phân tích Chủ đầu tư (EPV):
Xem xét dự án được đề xuất từ ​quan
điểm của công ty tư nhân bằng cách
thực hiện phân tích Tổng đầu tư và
tính ra các luồng lãi và nợ.
3. Phân tích Hiệu quả kinh tế:
Tương tự như phân tích TIPV
nhưng không tính đến tác động
của thuế, và “giá ẩn” được sử
dụng nếu có. Giá ẩn được sử
dụng để điều chỉnh giá thị trường
quan sát được để đo lường lợi ích
cận biên hoặc chi phí cận biên.
Chúng không phải là giá mà đầu
vào hoặc đầu ra của dự án thực sự
được giao dịch.
4. Phân tích Nhóm mục tiêu:

Nhóm mục tiêu bao gồm các bên
được coi là có liên quan đến dự án
hoặc chịu tác động từ các ngoại tác
của dự án. Đối với dự án này,
nhóm mục tiêu chính là Việt Nam.
Nhóm mục tiêu hiện tại của dự án
có thể được chia thành các nhóm
nhỏ sau: Công ty DAV, Chính phủ
Việt Nam, ngân hàng trong nước,
lao động không kỹ năng trong
nước tham gia vào dự án cũng như
cộng đồng địa phương. Có hai
cách xác định tác động của nhóm
mục tiêu.
Cách 1 xác định lợi ích ròng của
nhóm mục tiêu bằng cách trừ đi lợi
ích ròng của Nhóm ngoài mục tiêu
từ phân tích Hiệu quả kinh tế, trong
khi cách 2 xác định chi phí và lợi
ích cho từng nhóm nhỏ của nhóm
mục tiêu. Nếu kết quả của cách 1
bằng với kết quả của cách 2 thì kết
quả phân tích được thể hiện là nhất
quán nội bộ. Tuy nhiên, trong dự
án này không có nhóm ngoài mục
tiêu nên lợi ích ròng theo quan
điểm Hiệu quả kinh tế cũng chính
là lợi ích ròng mà Nhóm mục tiêu
nhận được.

2.2 Phân tích mô phỏng

Monte Carlo
Phân tích Monte Carlo bao gồm việc định trước
tác động của các phỏng đoán rủi ro bằng cách
chạy các mô phỏng để xác định phạm vi của các
kết quả có thể cho một số kịch bản. Việc lấy mẫu
ngẫu nhiên được thực hiện bằng cách sử dụng đầu
vào biến đổi rủi ro không chắc chắn để tạo ra
phạm vi kết quả với một biện pháp tin cậy cho
từng kết cục. Điều này thường được thực hiện
bằng cách thiết lập một mô hình toán học và sau
đó chạy các mô phỏng sử dụng mô hình này để
ước tính tác động của rủi ro dự án. Kỹ thuật này
giúp dự báo kết quả khả năng của một sự kiện và
do đó sẽ giúp đưa ra các quyết định của dự án.
Các bước phân tích mô phỏng được áp dụng trong báo cáo này như sau:

1. Mô hình toán: Báo cáo ngân lưu dự án và các tiêu chí đầu tư
như NPV và IRR cho một nhà hàng điển hình ở Thành phố Hồ
Chí Minh.
2. Nhận diện các biến nhạy cảm và không chắc chắn: Có ba
cách để nhận diện các biến rủi ro. Thứ nhất, sử dụng phân tích độ
nhạy một chiều và cân nhắc một biến là biến rủi ro khi 1% thay
đổi trong biến đó dẫn đến hơn 1% thay đổi trong NPV. Thứ hai,
nếu biến chiếm tỷ trọng lớn so với tổng cũng có thể cân nhắc là
một biến rủi ro. Thứ ba, tham khảo tài liệu và ý kiến chuyên gia.
Trong báo cáo này xem xét, phối hợp cả ba cách để nhận diện và
chọn lọc 9 biến rủi ro quan trọng để khảo sát chuyên sâu ở bước 3.
3. Định nghĩa sự không chắc chắn và các mối tương quan: Xác
định phân phối xác suất cho 9 biến rủi ro được nhận diện bằng
cách tìm dữ liệu, tìm thông tin trên các websites liên quan, hỏi ý
kiến người có kinh nghiệm và tham khảo thảo luận trên các diễn
đàn chuyên môn. Đồng thời, nhận diện các mối tương quan và ước
lượng hệ số dựa trên phỏng đoán và kinh nghiệm.
4. Chạy mô hình mô phỏng và thiết lập phương án kiểm soát:
Biến mục tiêu được xác định là NPV của các quan điểm TIPV,
EPV và Hiệu quả kinh tế (cũng xem như đại diện cho Nhóm mục
tiêu) theo suất chiết khấu tương ứng lần lượt là chi phí vốn bình
quân gia quyền (WACC), suất sinh lời kỳ vọng trên vốn chủ sở
hữu (re)
e và suất chiết khấu xã hội (SDR). Số lần chạy mô phỏng là
10,000 lần. Sau đó thiết lập các phương án kiểm soát rủi ro dựa
trên 3 biến quan trọng nhất.
5. Phân tích kết quả: Tiếp tục chạy mô phỏng các biến mục tiêu
đồng thời các phương án. Sau đó, phân tích kết quả các phương án
theo từng quan điểm nêu trên dựa trên NPV trung bình và mức rủi
ro của từng phương án (sử dụng Trend Chart và Overlay Chart).
Cuối cùng, chọn lựa phương án tối ưu.
2.3 Dòng tiền chiết khấu,
nội suất hoàn vốn
Năm quan điểm phân tích được đánh giá bằng Nội suất hoàn vốn
cách sử dụng các kỹ thuật chiết khấu dòng tiền. (Internal rate of return,
Lợi ích và chi phí được dự kiến qua từng năm của IRR) cũng đã được xác
dự án bằng cách đo lường dòng tiền và sau đó định cho từng quan
được chiết khấu trở lại giá trị hiện tại (2022) điểm phân tích. IRR
bằng cách sử dụng tỷ lệ chiết khấu thực từ 5% đại diện cho tỷ lệ chiết
đến 65%. Các tỷ lệ chiết khấu khác nhau này cho khấu mà tại đó NPV
phép thực hiện phân tích độ nhạy của các giá trị bằng 0. Nếu IRR vượt
hiện tại ròng (Net present value, NPV) cho mỗi quá tỷ lệ chiết khấu
tỷ lệ chiết khấu. Khi tỷ lệ chiết khấu tăng, NPV thực tế sử dụng cho dự
giảm. Nếu NPV lớn hơn 0, thì đối với tỷ lệ chiết án thì dự án thường nên
khấu tương ứng, dự án đáng được thực hiện. được chấp nhận.

Các biến số chính 2.4

Năm phương án chủ yếu Phương án B và C tương tự ngoại trừ đặt ra
xây dựng dựa trên kiểm điều kiện kiểm soát chi phí lương (không
soát chi phí lương nhân vượt quá 25% tổng chi phí hoạt động cơ bản
viên, nhân công và giá ở phương án B, và tỷ trọng tối đa là 35% ở
thuê mặt bằng hàng tháng. phương án C). Phương án D kết hợp phương
Phương án A là phương án án B và hợp đồng giá thuê mặt bằng theo thị
cơ sở và không ràng buộc trường không dao động vượt quá 20% giá trị
bất kỳ điều kiện nào, các trung bình (135 triệu VNĐ). Phương án E kết
biến rủi ro thay đổi ngẫu hợp phương án C và hợp đồng giá thuê mặt
nhiên theo phân phối đã bằng hai đầu không vượt quá 40% từ giá trị
được xác định. trung bình (135 triệu VNĐ).
 2.5 Các giả định cơ sở
Giá trị tính toán và vòng đời dự án Lạm phát và
Các khoản đầu tư ban đầu của dự án được giả các khoản mục liên quan
định bắt đầu trong năm 2022 và dự án Nhà Dự án kỳ vọng giá trị lạm
hàng Pizza Việt sẽ hoàn toàn kết thúc và đóng phát trung bình là
cửa hoặc chuyển giao vào cuối năm 2037, tức 3.15%/năm, dựa trên số
15 năm hoạt động. Tất cả các giá trị khoản thu liệu lạm phát 5 năm gần
– chi được giả định ghi nhận phát sinh ở cuối nhất. Do đó, các suất
mỗi năm và được tính theo giá gốc năm 2022. chiết khấu và lãi suất cho
Ngoài ra, chúng ta nên giản lược bớt các bảng vay được sử dụng là lãi
biểu không cần thiết, tất cả các con số được suất danh nghĩa. Và các
tính theo một đơn vị thống nhất là triệu VNĐ, loại giá liên đới được giả
và được làm tròn ở một chữ số thập phân. định thay đổi theo lạm
Tuy dự án dự định đầu tư chuỗi hệ thống gồm phát trong suốt vòng đời
50 nhà hàng ở Thành phố Hồ Chí Minh và các dự án.
tỉnh lân cận, ta chỉ phân tích lợi ích – chi phí và
phân tích mô phỏng chuyên sâu cho một nhà
hàng điển hình ở nội thành Thành phố Hồ Chí
Minh.

Công suất đầu ra

Giả định rằng Nhà hàng Pizza Việt sẽ hoạt động với 65% công suất vào năm
hoạt động đầu tiên, tăng dần 10% vào các năm sau đó và giữ cố định ở mức
95% trong suốt những năm còn lại. Việc kiểm tra kế hoạch kinh doanh và kế
hoạch thực hiện dự án của DAV sẽ là điều cần thận trọng để xác minh
những giả định này.
Khi hoạt động hết công suất, mỗi nhà hàng dự kiến ​sẽ cung cấp khoảng 50
bánh/ngày thường (giả định 215 ngày thường) và lên tới 400 bánh/ngày lễ
hoặc cuối tuần (giả định 150 ngày lễ và cuối tuần), tức có thể cung cấp
khoảng 71,000 bánh/năm ở mức giá trung bình là 200,000 VNĐ. Mức giá
này đã bao gồm VAT 10% và sẽ thay đổi qua các năm do dự trù tác động
của lạm phát.
Chi phí đầu tư và vốn lưu động

Tổng chi phí đầu tư ban đầu khoảng 2 tỷ VNĐ bao gồm chi phí sau các loại
thuế (kể cả thuế VAT). Giai đoạn đầu tư được thi công và hoàn thành trong
năm 2022. Lưu ý, khu đất cho mỗi nhà hàng được chủ đầu tư thuê sử dụng
trong vòng 16 năm, riêng năm đầu tư được ưu đãi chỉ đặt cọc cho 3 tháng
cuối năm.
Vốn lưu động được giả định không đổi trong suốt vòng đời dự án, chi phí đã
bao gồm các loại thuế và cũng được đầu tư vào năm 2022. Cuối dự án, tức
vào năm 2037, vốn lưu động được sử dụng hết.

Khấu hao và giá trị thanh lý Chi phí hoạt động

Có hai hạng mục được tính
khấu hao: mặt bằng và thiết bị.
Mặt bằng sau khi được sửa
chữa và đưa vào khai thác sẽ
tính khấu hao 10 năm kể từ
năm hoạt động. Dự án tính
khấu hao 6 năm kể từ năm hoạt
động cho các thiết bị đầu tư
ban đầu và không có bất kỳ
thay thế nào trong suốt vòng
đời dự án.
Giả định dự án không thanh lý
ở cuối vòng đời dự án.
Chi phí hoạt động (sau thuế VAT) của
từng hạng mục được giả định tính đến
tác động lạm phát trong suốt thời gian
hoạt động của dự án. Chi phí hoạt
động bao gồm chi phí biến đổi theo
công suất như chi phí quảng cáo, chi
phí điện nước, chi phí nguyên vật liệu
và các chi phí khác; chi phí cố định
bao gồm chi phí thuê mặt bằng và chi
phí lương.
Tiền thuê mặt bằng hằng năm được
cân nhắc như biến đầu vào quan
trọng, có sự chênh lệch giữa các vùng
tại Thành phố Hồ Chí Minh và các
tỉnh lân cận. Dựa theo số liệu tham
khảo, chi phí tiền thuê đất bình quân
tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh
là 135 triệu VNĐ – được sử dụng
phục vụ cho mục đích tính toán. Vấn
đề này sau đó sẽ tiếp tục được kiểm
soát bằng phân tích rủi ro.
Giá ẩn và các ngoại tác
Lao động không kỹ năng
Theo “Regional Labor Market
Integration, Shadow Wages and Poverty
in Vietnam (Le Dang Trung và Remco H.
Oostendorp, 2016), giá ẩn của lao động
không có kỹ năng ở vùng kinh tế Đông
Nam Việt Nam là 22% giá lao động thị
trường cho nam và 29% giá lao động thị
trường cho nữ. Để phục vụ mục đích tính
toán, trong bài sử dụng giá ẩn lao động
không kỹ năng trung bình là 26% giá thị
trường.
Chi phí ngoại tác của cộng đồng địa
phương
Nước thải từ hoạt động của nhà hàng
được phân loại là nước thải sinh hoạt,
chịu mức phí bảo vệ môi trường là 10%
trên giá bán của 1 m33 nước sạch chưa bao
gồm thuế giá trị gia tăng. Giả định chi phí
ngoại tác do nước thải đúng bằng mức
phí mà doanh nghiệp phải nộp cho chính
phủ, khoản thu này được sử dụng để đền
bù bất kỳ thiệt hại có liên quan.
Tài trợ
Giai đoạn đầu tư ban đầu được Ngân hàng
Techcombank tài trợ 70% chi phí và phần
còn lại do vốn chủ sở hữu tài trợ. Gốc và
lãi trả đều hằng năm theo mức lãi suất
danh nghĩa 7.5%, được ân hạn cho đến
năm 2024 bắt đầu trả nợ.
Các nghĩa vụ thuế
Thuế thu nhập doanh nghiệp
(TNDN), thuế nhập khẩu,
thuế VAT, phí bảo vệ môi
trường được giả định là cố
định trong suốt thời gian của
dự án. Tuy nhiên, các tỷ lệ
này có thể thay đổi theo thời
gian. Cần thận trọng khi kiểm
tra các chính sách về thuế của
Chính phủ để xác định liệu
việc tăng hoặc giảm
thuế/nghĩa vụ có được lên kế
hoạch hoặc có khả năng xảy
ra trong thập kỷ tới hay
không, bao gồm cả việc áp
dụng các loại thuế/nghĩa vụ
mới. Tất nhiên nếu Chính
phủ thay đổi, bất kỳ tỷ lệ dự
báo nào cũng có thể thay đổi.
Điều này sẽ tiếp tục được
kiểm soát bằng phân tích độ
nhạy.
Mức thuế suất TNDN áp
dụng cho dự án là 20% và
được phép chuyển lỗ sang
các hoạt động khác của
DAV. Doanh nghiệp kê khai
tính thuế VAT theo phương
pháp khấu trừ, tức sử dụng
doanh thu và chi phí trước
VAT để tính thuế TNDN
trong báo cáo thu nhập.
03 PHƯƠNG ÁN
KIỂM SOÁT RỦI RO
3.1 Mô hình toán
Sử dụng phương pháp phân tích lợi ích – chi phí cho phương án cơ sở, các
chỉ tiêu NPV (ứng với suất chiết khấu từ 5% - 65%) và IRR của từng quan
điểm được trình bày trong bảng bên dưới.

Suất chiết khấu 5% 15% 25% 35% 45% 55% 65% IRR
NPV_TIPV 19,589.9 8,785.6 4,360.7 2,223.3 1,048.5 336.1 -129.6 61.80%
NPV_DAV 19,456.1 9,101.2 4,960.3 3,011.4 1,967.2 1,348.3 951.7 140.30%
NPV_Kinh tế 33,303.9 15,924.0 8,781.8 5,312.5 3,391.6 2,216.0 1,439.9 103.31%
NPV_Rgroup 33,303.9 15,924.0 8,781.8 5,312.5 3,391.6 2,216.0 1,439.9 103.31%

Các chỉ tiêu khác

MIRR - TIPV 26.09%
BCR - TIPV 1.24
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu - TIPV 2.5 năm tính từ lúc hoạt động
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu - EPV 1.1 năm tính từ lúc hoạt động
DSCR bq - TIPV 4.9

Khi suất chiết khấu tăng dần từ 5% đến 65% thì NPV của các quan điểm
giảm dần (hình 3.1). NPV của các quan điểm đều dương, ngoại trừ NPV
của quan điểm tổng đầu tư là âm tại suất chiết khấu 65% (điều này là hợp
lý vì IRR quan điểm tổng đầu tư là 61.80%). Nhìn vào điểm kinh tế và
nhóm mục tiêu ta nhận thấy NPV và IRR của hai quan điểm là như nhau
vì tất cả các bên liên quan dự án đều thuộc nhóm mục tiêu. Nhìn chung,
dự án hoàn toàn khả thi về mặt tài chính và kinh tế với tỷ suất hoàn vốn
rất cao.
Hơn nữa, IRR hiệu chỉnh là 26.09%, vẫn cao hơn Dự án Nhà hàng
suất chiết khấu tài chính WACC của dự án, biểu Pizza Việt không
hiện một tỷ suất tái đầu tư khá cao. Tỷ số lợi ích – chỉ đặt mục tiêu lợi
chi phí (BCR) lớn hơn 1 nên dự án mang lại lợi nhuận lên hàng đầu,
ích cao hơn chi phí 1.24 lần. Bên cạnh đó, hệ số hơn thế nữa dự án
khả năng trả nợ trung bình của dự án là 4.9 và hệ mong muốn mang
số khả năng trả nợ hàng năm cũng không nhỏ hơn lại lợi ích cho cộng
1 ở bất kỳ năm trả nợ nào, điều này đảm bảo khả đồng bằng cách tạo
năng bền vững về mặt tài chính của dự án. Dự án công ăn việc làm
mang lại thời gian hoàn vốn rất nhanh, chỉ khoảng cho những lao động
2.5 năm đối với quan điểm tổng đầu tư và con số trong khu vực.
này là 1.1 năm đối với chủ đầu tư DAV.

NPV các quan điểm thẩm định dự án

35.000,0

30.000,0

25.000,0

20.000,0
NPV

15.000,0

10.000,0

5.000,0

0,0
5% 15% 25% 35% 45% 55% 65%
-5.000,0
Tỷ lệ chiết khấu

NPV_TIPV NPV_DAV NPV_Kinh tế NPV_Rgroup

Hình 3. 1 NPV các quan điểm thẩm định dự án

3.2 Nhận dạng rủi ro

Đầu tiên, nhóm xác định biến rủi ro bằng cách tiến hành tính toán tỷ trọng
mỗi biến trong mỗi hạng mục lớn như chi phí đầu tư (5 hạng mục nhỏ
được xem là 100% mỗi hạng mục) và chi phí hoạt động. Bên cạnh đó
chọn các biến rủi ro dựa trên kinh nghiệm từ các bài tập khác. Kết quả
chọn ra được các biến rủi ro sơ bộ và tiến hành phân tích độ nhạy một
chiều cho từng biến như bên dưới.
Lãi vay dài hạn thực (thay đổi 10%)
NPV_TIPV 3.08% 3.42% 3.80% 4.22% 4.64% 5.10% 5.61%
13,157 14,055 13,779 13,480 13,157 12,843 12,509 12,154
%∆ NPV 2.01% 2.22% 2.45% -2.38% -2.60% -2.84%
Nhận xét: Tuy 10% thay đổi không dẫn đến NPV thay đổi trên 10% nhưng có khả năng xảy ra nếu giá trị lãi vay tiếp tục tiến về vô
cực. Nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro.

Thuế TNDN (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 14.58% 16.20% 18.00% 20.00% 22.00% 24.20% 26.62%
13,157 14,097 13,816 13,504 13,157 12,810 12,428 12,008
%∆ NPV 2.03% 2.31% 2.64% -2.64% -2.98% -3.38%
Nhận xét: NPV thay đổi nhỏ hơn 10% khi thuế TNDN thay đổi 10%. Bên cạnh đó, căn cứ vào các thông tư hướng dẫn thi hành thuế
TNDN trong vòng 10 năm trở lại đây, dự án có thể chịu các mức thuế suất là 20%, 22% và 25% - sự thay đổi này đã được chứng
minh là không ảnh hưởng đáng kể đến thay đổi trong NPV thông qua phân tích độ nhạy một chiều bên trên.

Thuế nhập khẩu thiết bị - dụng cụ bếp (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 14.58% 16.20% 18.00% 20.00% 22.00% 24.20% 26.62%

13,157 13,174 13,169 13,163 13,157 13,151 13,144 13,136
%∆ NPV 0.04% 0.04% 0.05% -0.05% -0.05% -0.06%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi thuế nhập khẩu dụng cụ bếp thay đổi 10% nên có thể cân nhắc loại bỏ khỏi các biến rủi ro
quan trọng.

Phí bảo vệ môi trường (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 7.29% 8.10% 9.00% 10.00% 11.00% 12.10% 13.31%
13,157 13,177 13,171 13,164 13,157 13,149 13,141 13,132
%∆ NPV 0.05% 0.05% 0.06% -0.06% -0.06% -0.07%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi phí môi trường áp dụng cho nước thay đổi 10% nên có thể cân nhắc loại bỏ khỏi các biến
rủi ro quan trọng.

Lạm phát (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 2.30% 2.55% 2.83% 3.15% 3.46% 3.81% 4.19%
13,157 12,857 12,946 13,046 13,157 13,268 13,392 13,528
%∆ NPV -0.69% -0.76% -0.84% 0.85% 0.93% 1.02%
Nhận xét: Tuy 10% thay đổi không dẫn đến NPV thay đổi trên 10% nhưng có khả năng xảy ra nếu giá trị lạm phát tiếp tục tiến về vô
cực, đặc biệt khi nền kinh tế vĩ mô xảy ra những sự kiện đặc biệt có thể khiến lạm phát biến động dữ dội (chẳng hạn như dịch bệnh
Covid-19). Nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro.

Sửa chữa mặt bằng (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 145,800,000 162,000,000 180,000,000 200,000,000 220,000,000 242,000,000 266,200,000
13,157 13,201 13,188 13,173 13,157 13,141 13,123 13,103
%∆ NPV 0.10% 0.11% 0.12% -0.12% -0.14% -0.15%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi giá sửa chữa mặt bằng thay đổi 10% nên có thể cân nhắc loại bỏ khỏi các biến rủi ro quan
trọng.

Dụng cụ nhà bếp (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 276,136,364 306,818,182 340,909,091 378,787,879 416,666,667 458,333,333 504,166,667
13,157 13,258 13,228 13,194 13,157 13,119 13,078 13,033
%∆ NPV 0.23% 0.26% 0.29% -0.29% -0.31% -0.35%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi giá các thiết bị, dụng cụ nhà bếp từ nhà cung cấp (trước thuế VAT và thuế nhập khẩu)
thay đổi 10% nên có thể cân nhắc loại bỏ khỏi các biến rủi ro quan trọng.
Chi phí quản lý dự án (thay đổi 10%)
NPV_TIPV 27,494,235 30,549,150 33,943,500 37,715,000 41,486,500 45,635,150 50,198,665
13,157 13,167 13,164 13,160 13,157 13,153 13,149 13,145
%∆ NPV 0.02% 0.03% 0.03% -0.03% -0.03% -0.03%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi chi phí quản lý dự án ở giai đoạn đầu tư ban đầu thay đổi 10% nên có thể cân nhắc loại
bỏ khỏi các biến rủi ro quan trọng.

Đánh giá tác động môi trường (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 43,740,000 48,600,000 54,000,000 60,000,000 66,000,000 72,600,000 79,860,000
13,157 13,173 13,168 13,163 13,157 13,151 13,145 13,137
%∆ NPV 0.04% 0.04% 0.04% -0.04% -0.05% -0.05%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi chi phí đánh giá tác động môi trường ở giai đoạn đầu tư ban đầu thay đổi 10% nên có thể
cân nhắc loại bỏ khỏi các biến rủi ro quan trọng.

Thuê mặt bằng (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 98,415,000 109,350,000 121,500,000 135,000,000 148,500,000 163,350,000 179,685,000
13,157 16,588 15,562 14,423 13,157 11,891 10,498 8,967
%∆ NPV 6.59% 7.90% 9.62% -9.62% -11.71% -14.59%
Nhận xét: Tuy 10% thay đổi không dẫn đến NPV thay đổi trên 10% nhưng có khả năng xảy ra nếu giá thuê đất mỗi tháng tiếp tục
tiến về vô cực. Nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro.

Lương nhân viên, nhân công (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 1,291,204,800 1,434,672,000 1,594,080,000 1,771,200,000 1,948,320,000 2,143,152,000 2,357,467,200
13,157 16,791 15,705 14,498 13,157 11,816 10,341 8,718
%∆ NPV 6.92% 8.32% 10.19% -10.19% -12.48% -15.69%
Nhận xét: Tuy 10% thay đổi không dẫn đến NPV thay đổi trên 10% nhưng có khả năng xảy ra nếu tổng tiền lương nhân viên, nhân
công mỗi năm tiếp tục tiến về vô cực. Nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro.

Nguyên vật liệu (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 22% 24% 27% 30% 33% 36% 40%
13,157 20,226 18,113 15,765 13,157 10,548 7,679 4,523
%∆ NPV 11.66% 14.89% 19.83% -19.83% -27.20% -41.10%
Nhận xét: NPV thay đổi hơn 10% khi chi phí nguyên vật liệu thay đổi 10% nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro.

Giá pizza (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 182,250 202,500 225,000 250,000 275,000 302,500 332,750
13,157 9,491 13,673 18,319 23,482 28,644 34,323 40,569
%∆ NPV -30.58% -25.36% -21.98% 21.98% 19.82% 18.20%
Nhận xét: NPV thay đổi hơn 10% khi giá pizza thay đổi 10% nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro.

Số bánh ngày thường (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 182 203 225 250 275 303 333
13,157 29,755 32,296 35,120 38,258 41,395 44,847 48,643
%∆ NPV -7.87% -8.04% -8.20% 8.20% 8.34% 8.47%
Nhận xét: Tuy 10% thay đổi không dẫn đến NPV thay đổi trên 10% nhưng có khả năng xảy ra nếu trung bình số bánh bán được vào
những ngày thường mỗi năm tiếp tục tiến về vô cực. Nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro.

Số bánh ngày cuối tuần và ngày lễ (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 292 324 360 400 440 484 532
13,157 3,665 6,502 9,654 13,157 16,659 20,512 24,750
%∆ NPV -43.63% -32.65% -26.62% 26.62% 23.13% 20.66%
Nhận xét: NPV thay đổi hơn 10% khi số bánh ngày cuối tuần và ngày lễ thay đổi 10% nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro.
 Công suất năm 2023 (thay đổi 10%)
NPV_TIPV 47.39% 52.65% 58.50% 65.00% 71.50% 78.65% 86.52%
13,157 12,364 12,601 12,864 13,157 13,449 13,771 14,126
%∆ NPV -1.88% -2.05% -2.22% 2.22% 2.39% 2.57%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi công suất năm đầu thay đổi 10% nên có thể cân nhắc loại bỏ khỏi các biến rủi ro quan
trọng.

Công suất năm 2024 (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 54.68% 60.75% 67.50% 75.00% 82.50% 90.75% 99.83%
13,157 12,297 12,554 12,839 13,157 13,474 13,823 14,207
%∆ NPV -2.05% -2.22% -2.41% 2.41% 2.59% 2.78%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi công suất năm thứ hai thay đổi 10% nên có thể cân nhắc loại bỏ khỏi các biến rủi ro quan
trọng.

Công suất năm 2025 (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 61.97% 68.85% 76.50% 85.00% 93.50% 102.85% 113.14%
13,157 12,241 12,514 12,819 13,157 13,495 13,867 14,276
%∆ NPV -2.19% -2.37% -2.57% 2.57% 2.76% 2.95%
Nhận xét: NPV không thay đổi đáng kể khi công suất năm thứ ba thay đổi 10% nên có thể cân nhắc loại bỏ khỏi các biến rủi ro quan
trọng.

Công suất năm 2026+ (thay đổi 10%)

NPV_TIPV 69.26% 76.95% 85.50% 95.00% 104.50% 114.95% 126.45%
13,157 4,757 7,268 10,057 13,157 16,256 19,666 23,416
%∆ NPV -34.54% -27.74% -23.56% 23.56% 20.97% 19.07%
Nhận xét: NPV thay đổi hơn 10% khi công suất từ năm 2016 trở đi thay đổi 10% nên có thể cân nhắc đây là một biến rủi ro. Điều này
là hợp lý vì hoạt động ở các năm phải đạt được một mức công suất nhất định để đảm bảo khả năng sinh lời.

Từ kết quả trên, nhóm tiến hành tham khảo số liệu chuyên sâu để xác định
phân phối cho 9 biến rủi ro sau đây: lãi vay dài hạn thực, lạm phát, thuê
mặt bằng, lương nhân viên, nguyên vật liệu, giá pizza, số bánh ngày
thường, số bánh ngày cuối tuần và lễ, công suất đạt được từ năm 2026 trở
đi.

3.3 Xác định dạng phân phối

xác suất và các mối tương quan
Lãi vay dài hạn thực (%)
Nhóm thu thập số liệu lãi vay thực hàng năm giai đoạn 1996 – 2020 từ
Ngân hàng Thế giới (Worldbank). Sau đó xác định dạng phân phối xác suất
phù hợp một cách tự động bằng Crystal ball. Kết quả biến lãi vay nhận
phân phối min extreme với giá trị thường xuất hiện nhất là 5.28%.

Tỷ lệ lạm phát trung bình (%)
Nguồn số liệu và giai đoạn thu
thập tương tự biến lãi vay, tỷ lệ
lạm phát trung bình nhận phân
phối max extreme với giá trị
thường xuất hiện nhất là 3.83%.
Chi phí lương nhân viên,
nhân công (VNĐ/năm)
Theo chia sẻ của những người
đầu tư hệ thống nhà hàng pizza
có kinh nghiệm, chi phí lương
là một biến rủi ro quan trọng
và chỉ nên chiếm từ 20% - 40%
trong tổng chi phí hoạt động.
Thường các tổ chức tư nhân
kinh doanh pizza rơi vào mức
tỷ trọng khoảng 20%. Chi phí
lương mà dự án đang sử dụng
chiếm thấp hơn so với đề xuất,
khoảng 17% trong tổng chi phí
hoạt động và có giá trị là
1,771,200,00 VNĐ. Nhóm quy
đổi tỷ lệ 20% và 40% trong
tổng chi phí hoạt động sang giá
trị VNĐ và đề xuất phân phối
tam giác dựa trên các giá trị
hiện có.
Chi phí thuê mặt bằng hàng tháng
(VNĐ/tháng)
Theo tham khảo từ các trang chuyên về
bất động sản, nhu cầu thuê mặt bằng của
các hãng pizza ở Thành phố Hồ Chí
Minh như Pizza Hut, Domino’s nhìn
chung đều áp dụng giá thuê thị trường.
Bên cạnh đó có thăm hỏi về giá thuê mặt
bằng ở Thành phố Hồ Chí Minh. Giá
thuê sẽ dao động tùy thuộc vào diện tích
mặt bằng (thường các hãng pizza yêu
2
cầu mặt bằng tối thiểu 60m2), vị trí địa
lý (quận, huyện, đường xá), đặc điểm
dân cư khu vực. Cá biệt những vị trí
trung tâm Sài Gòn, góc 2 – 3 mặt tiền
hoặc gần vòng xoay sẽ được các hãng
chấp nhận chi trả nhiều tiền hơn thậm
chí lên đến hơn 10,000 USD/tháng. Do
đó, nhóm quyết định lựa chọn phân phối
lognormal với khoảng 98% giá trị nằm
trong khoảng 65 triệu VNĐ – 250 triệu
VNĐ, giá trị trung bình 135 triệu VNĐ
và không nhỏ hơn 50 triệu VNĐ.
Thêm vào đó, thường mặt bằng ở những
khu giá thuê cao là những nơi nhộn nhịp,
xa hoa, mức sống cao và giá cả đắt đỏ.
Khách hàng mục tiêu thường là tầng lớp
trung lưu và thượng lưu, thực đơn của
nhà hàng cũng có thể đa dạng và cao giá
hơn, nên nhóm cho rằng đơn giá trung
bình mỗi chiếc bánh cũng sẽ tương quan
với giá thuê mặt bằng (ước lượng cảm
tính hệ số tương quan là 0.6).

Chi phí nguyên vật liệu (%Doanh
thu)
Tương tự, chi phí nguyên vật liệu chỉ
nên chiếm từ 20% - 30% trong tổng
chi phí hoạt động. Dự án đang sử
dụng mức chi phí bằng 30% doanh
thu, tức hiện đang chiếm khoảng 40%
tổng chi phí hoạt động cơ bản. Sau khi
quy đổi sang tỷ trọng so với doanh
thu, nhóm đề xuất phân phối tam giác
với các giá trị 16% - 24% - 30%.
Số bánh ngày thường (bánh/ngày)
Theo thông tin tham khảo trên các
diễn đàn kinh doanh pizza, số bánh
mỗi ngày thường thấp nhất khoảng 30
bánh và cao nhất khoảng 70 bánh.
Nhóm đề xuất phân phối tam giác với
các giá trị 30 – 50 – 70.
Tùy nhà hàng mà số lượng bánh trung
bình mỗi ngày thường là khác nhau,
nếu nhiều bánh hơn thông số cơ sở có
thể phải tăng cường độ lao động hoặc
tăng số lượng lao động nếu cần thiết
và ngược lại. Do đó, nhóm cho rằng
có tương quan giữa số bánh ngày
thường và chi phí lao động (ước lượng
cảm tính hệ số tương quan 0.3). Bên
cạnh đó, nếu số bánh ngày thường cao
có thể số bánh ngày cuối tuần và lễ
cũng cao do vị trí nhà hàng, mật độ
dân cư,…nên cũng có tương quan
giữa hai biến này với nhau (ước lượng
cảm tính hệ số tương quan 0.3).
Giá pizza trung bình
(VNĐ/bánh)
Sau khi tham khảo các mức giá
bánh pizza trung bình ở các cửa
hàng hoặc nhà hàng bánh tại
Thành phố Hồ Chí Minh và như
đã đề cập trên mục chi phí thuê
mặt bằng (sản phẩm có thể đa
dạng và mức giá cao hơn ở một
vài vị trí đắc địa), nhóm đề xuất
phân phối lognormal với khoảng
98% giá trị nằm trong khoảng
150,000 VNĐ – 350,000 VNĐ,
giá bánh trung bình không nhỏ
hơn 100,000 VNĐ.
Số bánh ngày cuối tuần và lễ
(bánh/ngày)
Cũng theo thông tin tham khảo
trên diễn đàn, số bánh mỗi ngày
lễ hoặc cuối tuần thấp nhất
khoảng 300 bánh và cao nhất
khoảng 500 bánh. Nhóm đề xuất
phân phối tam giác với các giá trị
300 – 400 – 500.
Công suất đạt được từ năm 2026
trở đi
Khi dự án đi vào khai thác, có thể
có những rủi ro khiến dự án
không đạt được mức công suất
thiết kế ban đầu. Nhóm đề xuất
phân phối đều, những khả năng
đều có tỷ lệ xảy ra là như nhau,
công suất thấp nhất là 80% và
cao nhất là 100%.
 3.4 Thiết lập phương án
kiểm soát rủi ro
Sau khi xác định dạng phân phối của các biến rủi ro quan trọng, nhóm
tiến hành chạy mô phỏng Monte Carlo đối với biến mục tiêu NPV_TIPV.
Kết quả chạy mô phỏng Monte Carlo với số lần thử 25,000 lần cho thấy
khả năng tài chính NPV dương là 83.09%, khả năng tài chính NPV âm là
16.91%. Xác suất khả thi tài chính của phương án cao nhưng vẫn còn tồn
tại những rủi ro.

Chọn lọc ra 3 biến quan trọng nhất dựa trên biểu đồ Sensitivity như kết
quả bên dưới.
 .

Từ đó thiết lập các phương án kiểm soát rủi ro như sau:

Phương án Lương nhân viên, nhân công (VNĐ) Giá bánh (VNĐ)
A Không Không
B [1,771,200,000 - 2,566,605,534] Không
C [1,771,200,000 - 3,593,247,747] Không
D [1,771,200,000 - 2,566,605,534] [170,000 - 320,000]
E [1,771,200,000 - 3,593,247,747] [190,000 - 300,000]

Tuy số bánh ngày lễ hoặc ngày cuối tuần đứng vị trí thứ hai và trực tiếp ảnh
hưởng đến doanh thu nhưng nhà hàng sẽ khó kiểm soát. Vấn đề này nên
được kiểm soát bằng các chiến lược truyền thông, marketing nhằm hạn chế
chênh lệch quá lớn với ước lượng ban đầu. Bên cạnh đó, nhà hàng phải
kiểm soát thực đơn cũng như giá bánh trung bình – là biến rủi ro quan trọng
nhất – bằng các chiến lược giá cho từng nhà hàng khác nhau nhưng đảm bảo
trong điều kiện ràng buộc như trên các phương án đề xuất. Cuối cùng, nhóm
xem xét các trường hợp chi phí lương không vượt quá 25% (phương án B và
D) hoặc 35% (phương án C và E) tổng chi phí hoạt động cơ bản (khi giữ cố
định giá trị thông số ban đầu của các biến rủi ro).
04 PHÂN TÍCH Sử dụng đồ thị Trend
Chart và Overlay

KẾT QUẢ
Chart để đánh giá các
phương án trên theo
từng quan điểm.

4.1 Quan điểm tổng đầu tư

Nhìn vào Trend Chart, ta dễ dàng nhận thấy phương án D mang lại lợi
nhuận cao nhất đồng thời rủi ro cũng thấp hơn các phương án còn lại
(ngoại trừ phương án E nhưng chênh lệch trong mức độ rủi ro là không
đáng kể). Ta có thể nhận thấy 90% giá trị NPV của phương án D và E đều
nằm trên mức 0. Do đó, ta có thể cân nhắc lựa chọn giữa hai phương án D
và E.

4.2 Quan điểm chủ đầu tư

Mức xác suất NPV nhỏ hơn 0 và giá trị NPV trung bình của 5
phương án là tương tự đối với quan điểm Chủ đầu tư. Giá trị trung
bình và mức rủi ro mà phương án D và E mang lại hầu như không
chênh lệch.
4.3 Quan điểm kinh tế và
nhóm mục tiêu
NPV quan điểm Kinh tế cũng như Nhóm mục tiêu hầu như không âm ở
mức chiết khấu 10% và mức độ rủi ro hầu như không chênh lệch nhiều ở
các phương án. Phương án D và E vẫn mang lại giá trị trung bình cao nhất
theo quan điểm này. Nhìn chung, dự án hoàn toàn khả thi về mặt kinh tế.
 05 KẾT LUẬN
Quan điểm Chỉ tiêu NPV Phương án A Phương án B Phương án C Phương án D Phương án E
Mean NPV 13,048 16,801 13,302 20,982 20,818
TIPV P (NPV<0) 16.91% 6.29% 14.76% 0.94% 1.40%
Rank (Mean NPV) 5 3 4 1 2
Mean NPV 10,252 13,402 10,515 16,896 16,837
EPV P (NPV<0) 18.15% 7.26% 16.11% 1.10% 1.31%
Rank (Mean NPV) 5 3 4 1 2
Mean NPV 31,202 34,685 31,336 40,843 42,446
Kinh tế (Nhóm
P (NPV<0) 1.49% 0.53% 1.25% 0.19% 0.16%
mục tiêu)
Rank (Mean NPV) 5 3 4 2 1

Xét một cách tổng thể, dự án Nhà hàng Pizza Việt hoàn toàn khả thi về
mặt tài chính và kinh tế. Kể cả khi không kiểm soát rủi ro, xác suất
NPV âm cũng rất thấp. Tuy nhiên khi thực hiện kiểm soát rủi ro thì giá
trị NPV trung bình của các phương án mang lại cao hơn. Ta có thể thấy
phương án D và phương án E gần như đồng hạng nhau vì NPV trung
bình và mức độ rủi ro của hai phương án chênh lệch không nhiều.
Ở phương án D kiểm soát chặt chẽ chi phí lương hơn nhưng bù lại
phạm vi giá bánh trung bình có thể áp dụng cho mỗi nhà hàng đa dạng
hơn. Ngược lại, phương án E thu hẹp phạm vi giá bánh trung bình
nhưng lại tăng mức chi phí lương có thể áp dụng. Do vậy, tùy nhu cầu,
văn hóa, thương hiệu mà tổ chức muốn hướng đến, dự án có thể chú
trọng vào phát triển sản phẩm hoặc phát triển nhân sự, hoặc cũng có thể
kết hợp cả hai tùy vào từng giai đoạn của dự án.
PHẦN C
 01 PHỤ LỤC
LỊCH VAY VÀ TRẢ NỢ
Đơn vị: Triệu VNĐ
Năm 0 1 2 3 4 5 6
Nợ đầu kỳ 1,399.7 1,504.7 1,245.7 967.2 667.8 346.0
Lãi phát sinh 105.0 112.9 93.4 72.5 50.1 25.9
Trả nợ 0.0 371.9 371.9 371.9 371.9 371.9
Nợ gốc 0.0 259.1 278.5 299.4 321.8 346.0
Trả lãi 0.0 112.9 93.4 72.5 50.1 25.9
Nợ cuối kỳ 1,399.7 1,504.7 1,245.7 967.2 667.8 346.0 0.0
NCF - Ngân hàng Techcombank -1,399.7 0.0 371.9 371.9 371.9 371.9 371.9

CHỈ SỐ LẠM PHÁT

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Tỷ lệ lạm phát 1.00 1.03 1.06 1.10 1.13 1.17 1.20 1.24 1.28 1.32 1.36 1.41 1.45 1.50 1.54 1.59
 BÁO CÁO THU NHẬP
Đơn vị: Triệu VNĐ
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Doanh thu thuần 8,624.7 10,264.9 11,999.9 13,834.0 14,269.6 14,719.0 15,182.5 15,660.6 16,153.7 16,662.4 17,187.1 17,728.3 18,286.6 18,862.4 19,456.4
Ngày thường 1,310.5 1,559.7 1,823.3 2,102.0 2,168.2 2,236.5 2,306.9 2,379.5 2,454.5 2,531.7 2,611.5 2,693.7 2,778.5 2,866.0 2,956.3
Ngày lễ. cuối tuần 7,314.2 8,705.2 10,176.6 11,732.0 12,101.4 12,482.5 12,875.6 13,281.0 13,699.3 14,130.7 14,575.6 15,034.6 15,508.1 15,996.4 16,500.1

Chi phí hoạt động thuần 8,107.6 9,094.4 10,135.3 11,232.8 11,586.5 11,951.4 12,327.7 12,715.9 13,116.4 13,529.4 13,955.4 14,394.9 14,848.2 15,315.8 15,798.1
Thuê đất 1,671.0 1,723.6 1,777.9 1,833.9 1,891.6 1,951.2 2,012.7 2,076.0 2,141.4 2,208.8 2,278.4 2,350.1 2,424.2 2,500.5 2,579.2
Quảng cáo 431.2 513.2 600.0 691.7 713.5 735.9 759.1 783.0 807.7 833.1 859.4 886.4 914.3 943.1 972.8
Lương nhân viên. nhân công 1,827.0 1,884.5 1,943.8 2,005.1 2,068.2 2,133.3 2,200.5 2,269.8 2,341.3 2,415.0 2,491.1 2,569.5 2,650.4 2,733.9 2,820.0
Điện 86.2 102.6 120.0 138.3 142.7 147.2 151.8 156.6 161.5 166.6 171.9 177.3 182.9 188.6 194.6
Nước 81.7 97.2 113.6 131.0 135.1 139.4 143.8 148.3 153.0 157.8 162.8 167.9 173.2 178.6 184.2
Nguyên vật liệu 2,587.4 3,079.5 3,600.0 4,150.2 4,280.9 4,415.7 4,554.7 4,698.2 4,846.1 4,998.7 5,156.1 5,318.5 5,486.0 5,658.7 5,836.9
Khác 1,423.1 1,693.7 1,980.0 2,282.6 2,354.5 2,428.6 2,505.1 2,584.0 2,665.4 2,749.3 2,835.9 2,925.2 3,017.3 3,112.3 3,210.3

EBITDA 517.1 1,170.5 1,864.6 2,601.2 2,683.1 2,767.6 2,854.7 2,944.6 3,037.4 3,133.0 3,231.7 3,333.4 3,438.4 3,546.7 3,658.4
Khấu hao 195.6 195.6 195.6 195.6 195.6 195.6 19.1 19.1 19.1 19.1
Trả lãi 0.0 112.9 93.4 72.5 50.1 25.9

EBT 321.4 862.0 1,575.5 2,333.0 2,437.4 2,546.0 2,835.6 2,925.5 3,018.3 3,113.9 3,231.7 3,333.4 3,438.4 3,546.7 3,658.4
Thuế TNDN 64.3 172.4 315.1 466.6 487.5 509.2 567.1 585.1 603.7 622.8 646.3 666.7 687.7 709.3 731.7
 BÁO CÁO NGÂN LƯU QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ
Đơn vị: Triệu VNĐ
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Ngân lưu vào
Doanh thu
Ngày thường 1,310.5 1,559.7 1,823.3 2,102.0 2,168.2 2,236.5 2,306.9 2,379.5 2,454.5 2,531.7 2,611.5 2,693.7 2,778.5 2,866.0 2,956.3
VAT @10% 131.0 156.0 182.3 210.2 216.8 223.6 230.7 238.0 245.4 253.2 261.1 269.4 277.9 286.6 295.6
Ngày lễ. cuối tuần 7,314.2 8,705.2 10,176.6 11,732.0 12,101.4 12,482.5 12,875.6 13,281.0 13,699.3 14,130.7 14,575.6 15,034.6 15,508.1 15,996.4 16,500.1
VAT @10% 731.4 870.5 1,017.7 1,173.2 1,210.1 1,248.3 1,287.6 1,328.1 1,369.9 1,413.1 1,457.6 1,503.5 1,550.8 1,599.6 1,650.0
Tổng 9,487.1 11,291.4 13,199.9 15,217.4 15,696.6 16,190.9 16,700.7 17,226.6 17,769.1 18,328.6 18,905.8 19,501.2 20,115.2 20,748.7 21,402.1

Ngân lưu ra
Đầu tư cố định 1,784.6
VAT @10% 115.0
Vốn lưu động 90.9
VAT @10% 9.1
Chi phí hoạt động 8,421.8 9,468.4 10,572.5 11,736.8 12,106.4 12,487.6 12,880.8 13,286.5 13,704.8 14,136.4 14,581.6 15,040.7 15,514.4 16,002.9 16,506.9
Thuê đất 1,671.0 1,723.6 1,777.9 1,833.9 1,891.6 1,951.2 2,012.7 2,076.0 2,141.4 2,208.8 2,278.4 2,350.1 2,424.2 2,500.5 2,579.2
Quảng cáo 431.2 513.2 600.0 691.7 713.5 735.9 759.1 783.0 807.7 833.1 859.4 886.4 914.3 943.1 972.8
VAT @10% 43.1 51.3 60.0 69.2 71.3 73.6 75.9 78.3 80.8 83.3 85.9 88.6 91.4 94.3 97.3
Lương nhân viên. nhân công 1,827.0 1,884.5 1,943.8 2,005.1 2,068.2 2,133.3 2,200.5 2,269.8 2,341.3 2,415.0 2,491.1 2,569.5 2,650.4 2,733.9 2,820.0
Điện 86.2 102.6 120.0 138.3 142.7 147.2 151.8 156.6 161.5 166.6 171.9 177.3 182.9 188.6 194.6
VAT @10% 8.6 10.3 12.0 13.8 14.3 14.7 15.2 15.7 16.2 16.7 17.2 17.7 18.3 18.9 19.5
Nước 81.7 97.2 113.6 131.0 135.1 139.4 143.8 148.3 153.0 157.8 162.8 167.9 173.2 178.6 184.2
VAT @5% 3.7 4.4 5.2 6.0 6.1 6.3 6.5 6.7 7.0 7.2 7.4 7.6 7.9 8.1 8.4
Nguyên vật liệu 2,587.4 3,079.5 3,600.0 4,150.2 4,280.9 4,415.7 4,554.7 4,698.2 4,846.1 4,998.7 5,156.1 5,318.5 5,486.0 5,658.7 5,836.9
VAT @10% 258.7 307.9 360.0 415.0 428.1 441.6 455.5 469.8 484.6 499.9 515.6 531.8 548.6 565.9 583.7
Khác 1,423 1,694 1,980 2,283 2,354 2,429 2,505 2,584 2,665 2,749 2,836 2,925 3,017 3,112 3,210
Tổng 1,999.6 8,421.8 9,468.4 10,572.5 11,736.8 12,106.4 12,487.6 12,880.8 13,286.5 13,704.8 14,136.4 14,581.6 15,040.7 15,514.4 16,002.9 16,506.9

NCF trước thuế -1,999.6 1,065.3 1,823.0 2,627.4 3,480.6 3,590.2 3,703.3 3,819.9 3,940.2 4,064.2 4,192.2 4,324.2 4,460.4 4,600.9 4,745.8 4,895.2
Thuế TNDN 64.3 172.4 315.1 466.6 487.5 509.2 567.1 585.1 603.7 622.8 646.3 666.7 687.7 709.3 731.7
Thuế VAT phải nộp (+) / hoàn lại (-) -124.1 548.3 652.5 762.8 879.4 907.1 935.7 965.1 995.5 1,026.9 1,059.2 1,092.6 1,127.0 1,162.5 1,199.1 1,236.8

NCF (TIPV. sau thuế) -1,875.5 452.8 998.1 1,549.5 2,134.6 2,195.6 2,258.4 2,287.6 2,359.5 2,433.7 2,510.2 2,585.3 2,666.7 2,750.7 2,837.3 2,926.7
 BÁO CÁO NGÂN LƯU THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ
Đơn vị: Triệu VNĐ

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

NCF (TIPV. sau thuế) -1,876 453 998 1,549 2,135 2,196 2,258 2,288 2,360 2,434 2,510 2,585 2,667 2,751 2,837 2,927
Ngân lưu tài trợ 1,400 0.0 -371.9 -371.9 -371.9 -371.9 -371.9
NCF (EPV. sau thuế) -475.8 452.8 626.2 1,177.5 1,763 1,824 1,886 2,288 2,360 2,434 2,510 2,585 2,667 2,751 2,837 2,927

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ

Đơn vị: Triệu VNĐ

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Lợi ích
Doanh thu
Ngày thường 1,310 1,560 1,823 2,102 2,168 2,236 2,307 2,380 2,454 2,532 2,611 2,694 2,779 2,866 2,956
Ngày lễ. cuối tuần 7,314 8,705 10,177 11,732 12,101 12,483 12,876 13,281 13,699 14,131 14,576 15,035 15,508 15,996 16,500
Tổng 8,625 10,265 12,000 13,834 14,270 14,719 15,182 15,661 16,154 16,662 17,187 17,728 18,287 18,862 19,456

Chi phí
Đầu tư cố định 1,652
Vốn lưu động 90.9
Chi phí hoạt động 7,424 8,388 9,406 10,479 10,809 11,149 11,500 11,863 12,236 12,621 13,019 13,429 13,852 14,288 14,738
Thuê đất (tháng) 1,671.0 1,723.6 1,777.9 1,833.9 1,891.6 1,951.2 2,012.7 2,076.0 2,141.4 2,208.8 2,278.4 2,350.1 2,424.2 2,500.5 2,579.2
Quảng cáo 431.2 513.2 600.0 691.7 713.5 735.9 759.1 783.0 807.7 833.1 859.4 886.4 914.3 943.1 972.8
Lương nhân viên. nhân công 1,151.0 1,187.2 1,224.6 1,263.2 1,303.0 1,344.0 1,386.3 1,430.0 1,475.0 1,521.5 1,569.4 1,618.8 1,669.8 1,722.3 1,776.6
Điện 86.2 102.6 120.0 138.3 142.7 147.2 151.8 156.6 161.5 166.6 171.9 177.3 182.9 188.6 194.6
Nước 74.2 88.4 103.3 119.1 122.8 126.7 130.7 134.8 139.1 143.4 148.0 152.6 157.4 162.4 167.5
Nguyên vật liệu 2,587.4 3,079.5 3,600.0 4,150.2 4,280.9 4,415.7 4,554.7 4,698.2 4,846.1 4,998.7 5,156.1 5,318.5 5,486.0 5,658.7 5,836.9
Khác 1,423.1 1,693.7 1,980.0 2,282.6 2,354.5 2,428.6 2,505.1 2,584.0 2,665.4 2,749.3 2,835.9 2,925.2 3,017.3 3,112.3 3,210.3
Ảnh hưởng từ nước thải dự án 7.4 8.8 10.3 11.9 12.3 12.7 13.1 13.5 13.9 14.3 14.8 15.3 15.7 16.2 16.7
Tổng 1,743 7,432 8,397 9,416 10,491 10,821 11,162 11,514 11,876 12,250 12,636 13,034 13,444 13,868 14,304 14,755

NCF (Hiệu quả kinh tế) -1,743 1,193 1,868 2,584 3,343 3,448 3,557 3,669 3,784 3,904 4,027 4,153 4,284 4,419 4,558 4,702
 PHÂN TÍCH NHÓM MỤC TIÊU
Đơn vị: Triệu VNĐ
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

1) Ngân lưu DAV -475.8 452.8 626.2 1,177.5 1,762.7 1,823.7 1,886.5 2,287.6 2,359.5 2,433.7 2,510.2 2,585.3 2,666.7 2,750.7 2,837.3 2,926.7

2) Chuyển giao thuế VAT 124.1 -548.3 -652.5 -762.8 -879.4 -907.1 -935.7 -965.1 -995.5 -1,026.9 -1,059.2 -1,092.6 -1,127.0 -1,162.5 -1,199.1 -1,236.8
VAT đầu vào (Bên cung cấp) 124.1 314.2 374.0 437.2 504.0 519.8 536.2 553.1 570.5 588.5 607.0 626.1 645.9 666.2 687.2 708.8
VAT đầu ra (Bên tiêu dùng) 0.0 -862.5 -1,026.5 -1,200.0 -1,383.4 -1,427.0 -1,471.9 -1,518.2 -1,566.1 -1,615.4 -1,666.2 -1,718.7 -1,772.8 -1,828.7 -1,886.2 -1,945.6

3) Ngân hàng Techcombank -1,399.7 0.0 371.9 371.9 371.9 371.9 371.9

4) Chính phủ -48.3 620.0 833.8 1,088.3 1,357.9 1,406.9 1,457.6 1,545.3 1,594.1 1,644.4 1,696.3 1,753.7 1,808.9 1,865.9 1,924.6 1,985.3
Thuế TNDN 64.3 172.4 315.1 466.6 487.5 509.2 567.1 585.1 603.7 622.8 646.3 666.7 687.7 709.3 731.7
Thuế nhập khẩu 75.8
Thuế VAT -124.1 548.3 652.5 762.8 879.4 907.1 935.7 965.1 995.5 1,026.9 1,059.2 1,092.6 1,127.0 1,162.5 1,199.1 1,236.8
Phí bảo vệ môi trường 7.4 8.8 10.3 11.9 12.3 12.7 13.1 13.5 13.9 14.3 14.8 15.3 15.7 16.2 16.7

5) Cộng đồng địa phương 56.5 668.6 688.4 708.9 730.0 753.0 776.7 801.1 826.3 852.4 879.2 906.9 935.5 964.9 995.3 1,026.6
Ảnh hưởng từ nước thải dự án -7.4 -8.8 -10.3 -11.9 -12.3 -12.7 -13.1 -13.5 -13.9 -14.3 -14.8 -15.3 -15.7 -16.2 -16.7
Lao động không kỹ năng 56.5 676.0 697.3 719.2 741.9 765.2 789.3 814.2 839.8 866.3 893.6 921.7 950.7 980.7 1,011.5 1,043.4

Ngân lưu nhóm mục tiêu -1,743.3 1,193.0 1,867.8 2,583.8 3,343.1 3,448.3 3,556.9 3,668.9 3,784.5 3,903.6 4,026.6 4,153.4 4,284.1 4,419.1 4,558.2 4,701.7
 BẢNG TÍNH SUẤT CHIẾT KHẤU

CƠ CẤU VỐN Vốn vay Tỷ lệ Chi phí vốn (dn)

Vốn chủ sở hữu 599.9 30.0% 15.0%

Vốn vay ngân hàng 1,399.7 70.0% 7.5%
r = WACC (dn) 9.8%

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

NCF - TIPV -1,875.5 452.8 998.1 1,549.5 2,134.6 2,195.6 2,258.4 2,287.6 2,359.5 2,433.7 2,510.2 2,585.3 2,666.7 2,750.7 2,837.3 2,926.7
Giá trị dự án 15,032.4 16,045.2 16,611.6 16,681.8 16,173.6 15,555.0 14,813.2 13,969.9 12,972.4 11,803.5 10,444.1 8,877.1 7,075.9 5,015.1 2,666.7
Giá trị nợ vay (D) 1,399.7 1,504.7 1,245.7 967.2 667.8 346.0
Giá trị vốn chủ sở hữu (E) 13,632.6 14,540.5 15,365.9 15,714.6 15,505.9 15,209.0 14,813.2 13,969.9 12,972.4 11,803.5 10,444.1 8,877.1 7,075.9 5,015.1 2,666.7
%D 9.3% 9.4% 7.5% 5.8% 4.1% 2.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
%E 90.7% 90.6% 92.5% 94.2% 95.9% 97.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
D/E 0.10 0.10 0.08 0.06 0.04 0.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

re (dn) 10.0% 10.0% 9.9% 9.9% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8%

WACC (dn) 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 9.8% 0.0%

DF-EPV 1 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.57 0.52 0.47 0.43 0.39 0.36 0.32 0.30 0.27 0.25
DF-TIPV 1 0.91 0.83 0.76 0.69 0.63 0.57 0.52 0.48 0.43 0.39 0.36 0.33 0.30 0.27 0.25
PV-TIPV -1,875.5 412.5 828.6 1,172.1 1,471.3 1,378.9 1,292.3 1,192.8 1,121.0 1,053.5 990.1 929.1 873.2 820.7 771.3 725.0
PV-EPV -475.8 411.7 517.7 885.5 1206.3 1136.2 1070.4 1182.7 1111.5 1044.6 981.7 921.3 865.8 813.8 764.8 718.8

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu - EPV

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

PV_EPV -475.8 411.7 517.7 885.5 1,206.3 1,136.2 1,070.4 1,182.7 1,111.5 1,044.6 981.7 921.3 865.8 813.8 764.8 718.8
PV_EPV tích lũy -475.8 -64.1 453.5 1,339.1 2,545.4 3,681.5 4,751.9 5,934.6 7,046.0 8,090.6 9,072.3 9,993.6 10,859.4 11,673.2 12,438.0 13,156.8
Thời gian hoàn vốn của chủ đầu tư 1.0 1.0 0.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Thời gian hoàn vốn của chủ đầu tư 1.1 năm tính từ lúc hoạt động
 Thời gian hoàn vốn có chiết khấu - TIPV
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

PV_TIPV -1,875.5 412.5 828.6 1,172.1 1,471.3 1,378.9 1,292.3 1,192.8 1,121.0 1,053.5 990.1 929.1 873.2 820.7 771.3 725.0
PV_TIPV tích lũy -1,875.5 -1,463.0 -634.4 537.7 2,009.0 3,387.9 4,680.2 5,873.0 6,993.9 8,047.4 9,037.5 9,966.6 10,839.8 11,660.5 12,431.9 13,156.8
Thời gian hoàn vốn của dự án 1.0 1.0 1.0 0.5 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Thời gian hoàn vốn của dự án 2.5 năm tính từ lúc hoạt động

Hệ số đảm bảo khả năng trả nợ - TIPV

Năm 0 1 2 3 4 5 6
ADSCR 2.7 4.2 5.7 5.9 6.1
DSCR 4.9
 02 TÀI LIỆU
THAM KHẢO
Nghị định 125/2017/NĐ-CP
Nghị định 53/2020/NĐ-CP
Thông tư 219/2013/TT-BTC

Nghị định 125/2017/NĐ-CP

Nghị định 53/2020/NĐ-CP
Thông tư 219/2013/TT-BTC
Thông tư 78/2014/TT-BTC
Thông tư 83/2014/TT-BTC
Thông tư 96/2015/TT-BTC
Thông tư 02/2016/TT-BKHĐT
Thuê mặt bằng: Tham khảo 1 – Tham khảo 2
Số liệu lãi vay thực hàng năm
Số liệu lạm phát hàng năm
Tham khảo giá bánh tại TPHCM
Chia sẻ từ người có kinh nghiệm
Diễn đàn trao đổi

Giá ẩn lao động

VN.pdf